Apuntes sobre el nuevo CCyC

- Por la Dra. M. Cristina Perretta y el Arq. Carlos Marchetto

En el Código Civil y Comercial se le brinda entidad al concepto, un tanto subjetivo, de resultado eficaz. En la actividad, son muchos los actores involucrados, no todos con los mismos objetivos y habilidades, los cuales constituyen un equipo de conducción del proceso de obra y eventuales desvíos, producidos por distintos motivos en cualquiera de sus etapas, capaces de originar en el Propietario o Usuario la sensación de ineficacia. El contrato por ajuste alzado opera como un simplificador de conflictos.

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Se entiende que recaen en el Constructor todas las obligaciones y responsabilidades sobre los recursos de producción -ver artículo 1256 CCyC-, los cuales son solventados y cubiertos mediante una retribución económica justa, representada por el precio libremente acordado. En el precio pactado se corporiza el equilibrio del contrato, uno presupuestó libremente y el otro se obliga a pagar, según el avance de los trabajos, como pagos a cuenta, admitiéndose en la práctica una liquidación o ajuste final. Vale destacar que al presumir ello, cualquier alteración durante el proyecto o la obra deberán ser suficientemente aclaradas en la documentación inicial o supletoria cuando se verifique un desvío, el cual no pueda solventar en su oferta el contratista. Eventualmente, dichos desvíos serán reclamados por el contratista en el momento de ocurrir y solicitar su compensación, inmediata o al finalizar el contrato, mediante la liquidación final, que también conforma una fuente de controversias y que la práctica aconseja definir en una negociación final y cancelatoria de la relación. La totalidad de las citadas consideraciones deben enmarcarse en los artículos 1264 y 1265 CCyC. El público en general, con mayor o menor grado de dificultad, percibe las diferencias entre los distintos profesionales de la construcción, y en general consigue, en un alto porcentaje, lo que busca, en un mercado competitivo tendiente a la baja, por exceso de oferta. En el análisis de la actividad (según el Código de Edificación) se reconocen claramente, cuatro entidades: La Propiedad, el Profesional, el Constructor y el Ente de Control, que genéricamente llamamos Municipalidad. La Propiedad no merece mayor análisis recomendándose que su autenticidad en la toma de decisiones sea correctamente documentada. El Profesional, generalmente, es identificado en los Códigos de Edificación como el Director Técnico responsable del fiel cumplimiento de las disposiciones en vigor. Hace décadas que oímos que el Propietario, prefiere comprar ladrillos antes que pagar honorarios, seguramente se expresa allí al Comitente en toda su crudeza y potencia. Atento a ello, debieran definirse los servicios y formalizar enfáticamente una defensa de los motivos y razones de los honorarios, en forma clara, para que sean comprendidos y aceptados como justa retribución de las responsabilidades asumidas. Para completar el análisis, cumplimos en expresar que la incidencia de los honorarios en el producto terminado resulta ser cada día menor y el aparente éxito económico de un profesional, muchas veces, permanece ligado a una actividad comercial más que al puro ejercicio profesional. Analicemos otro aspecto de las mencionadas relaciones. Es sabido que la contratación de un profesional se encuentra en muchos casos afincada en la confianza, aunque en varias profesiones, se acepta la prestación “en equipo”, por ejemplo: Contaduría o administración, abogacía y hasta en medicina. En esos casos, se valora que se disponga permanentemente de personas idóneas a quién recurrir. La construcción es

uno de esos servicios, pero no siempre los comitentes son conscientes de su pago directo. En ocasiones, se consideran superfluas algunas tareas o servicios impuestos por la ley o necesarias para la organización de la obra y se pretende cumplir con la sustitución englobando responsabilidades u ofertas de productos y servicios afines. Las organizaciones, para llevar adelante una obra en las últimas décadas, se han complejizado con roles de conducción que responden al Comitente, y en general, prometen brindar rigurosidad a inversiones y pagos, en busca del logro de un bajo costo o de la rentabilidad deseada. Así han aparecido roles tales como Gerente o Auditor de Proyecto, los cuales representan funciones cumplidas por otros roles profesionales que ante la negociación de honorarios fue dejándose de lado y ocupadas por personas de confianza del Propietario, pero sin formación técnica o experiencia acorde al emprendimiento. Siempre el objetivo comercial o inmobiliario ha generado controversias y discusiones en la etapa de construcción, generalmente centradas en el monto y el plazo de terminación.

Organización del hecho constructivo

Desde la antigüedad, los constructores perpetuaron la cultura de su tiempo, con las características principales de cada pueblo. Así han quedado pocos indicios de los pueblos nómades, y en cambio, los agricultores generaron sus asentamientos con distintas versiones que permiten, a través del tiempo, su estudio antropológico. También es fácil reconocer los pueblos quienes valoraron las artes brindando sus esfuerzos a los dioses, así como los que dominaron buena parte del mundo conocido por entonces, mediante enormes ejércitos quienes dejaban a su paso grandes obras capaces de presentar su predominio, fuerza y capacidad de hacer. Para tales obras adoptaron organizaciones cuasi militares, las cuales mantenían un orden vertical en las decisiones con un escalonamiento de responsabilidades que llegan hasta nuestros días. Así los maestros delegaban en subalternos distintas partes de una construcción compleja, responsabilizando y midiendo logros y resultados en forma parcial para alcanzar el final de la obra total. La construcción es una actividad compleja, dependiente de muchos factores y acciones de variados agentes. Por ello, la planificación es siempre necesaria y ésta puede ser tácita o expresa. La ausencia de planificación es percibida rápidamente en cualquier etapa de la obra. Los recursos de producción requieren de esa planificación periódica, de lo contrario, su carencia queda expuesta rápidamente al apreciarse una mano de obra improductiva o

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materiales faltantes, o su contracara, el excesivo stock en obra o una máquina paralizada, sin función inmediata por la cual se pagan horas de alquiler inútiles, por mencionar algunos ejemplos. Esta percepción se puede formalizar en obras grandes o pequeñas y es muy conflictiva cuando es el propietario quien descubre el desorden. Tal vez por eso aparece en el CCyC, la presunción de considerar que, si nada se convino en los contratos de construcción, se presumen de Ajuste Alzado, donde todas las contrataciones de mano de obra, obtención de materiales, herramientas y equipos quedan en la obligación del contratista, simplificando así la mirada y análisis de futuras controversias. Se supone que el Constructor con su experiencia, podrá planificar libremente los recursos de producción, en tiempo y forma, de tal manera de lograr el objetivo de hacerlo por el precio pactado y cumpliendo el plazo solicitado o previsto por él mismo, acorde a su cálculo económico-financiero. El análisis de la diligencia del empresario para obtener el beneficio estimado, e incluso su incremento disminuyendo sus costos y gastos generales, de forma tal de maximizar el rendimiento de su capital, conformará una preocupación interna de la organización del Constructor o Empresa Constructora. Este es un tema comercial de esa organización que puede ganar mucho dinero o perderlo a manos abiertas.

La decisión de construir

Habitualmente, el Propietario o Comitente detecta una necesidad y busca asesoramiento. En general, espera un asesoramiento gratuito. Lo asume como una promoción de venta futura. Lo asimila a quien pretende vender un auto o cualquier otro objeto de alto precio que normalmente invierte un cierto tiempo y argumentación para concretar la venta, sin brindarle valor especial y hasta menospreciando la propiedad intelectual del anteproyecto o proyecto. Si el profesional no logra inspirar confianza o demuestra poco conocimiento de los procesos de concreción y/o no explicita suficiente solvencia conceptual del problema a resolver, seguramente, será desplazado con excusas, sin profusas explicaciones. Del lado profesional, debiera medirse el entusiasmo y aprender a acotar las propuestas a sólo metodologías de trabajo, definir la envergadura aproximada del emprendimiento, estimar presupuestos tentativos y evitar brindar soluciones directas en las primeras instancias de la relación. Es recomendable graduar las precisiones del proyecto de acuerdo con el avance de la relación, hasta la firma del contrato. Tengamos en cuenta que, con el nuevo CCyC, las relaciones entre un Profesional/Comitente no siempre se presumen onerosas. Ahora pueden pactarse gratuitas o entenderse que existe la intención de beneficiar a la otra parte, por ello, será necesario aclarar la posición al respecto. Algunos profesionales dedicados a Asesoramientos diversos consideran que el cobro a cuenta por una simple consulta (previamente tarifada) genera con claridad la costumbre de pagar, dado que los pequeños propietarios no desean participar de relaciones complejas siendo para ellos lo cotidiano los contratos de compra-venta, y eventualmente, los contratos de adhesión. En el caso de obtener con el tiempo un contrato de mayor envergadura (por ejemplo, la construcción), se podrá negociar una bonificación.

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Fuente: Libro “Reflexiones sobre el nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) en la práctica profesional” cuyos autores son la Dra. María Cristina Perretta y el Arq. Carlos Marchetto. El texto fue editado por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) y el Consejo Profesional de Ingeniería Civíl (CPIC).

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