Plusvalía sí, especulación no

Leyes

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ESPECULACION

FUTURO IMPUESTO

PATRIMONIO

PLUSVALIA

PORCENTAJE

INVERSIoN

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Diciembre 2016

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¿Cuál es la ley que evitará la burbuja inmobiliaria?

Plusvalía sí,

especulación no El crecimiento desordenado de las ciudadades ha generado nuevas formas de especulación inmobiliaria o del suelo.

El presidente Rafael Correa, tal como lo anunció en Hábitat III, propuso una ley que tribute las ganacias por plusvalía extraordinaria y garantice el derecho a la vivienda.

Ahora, la palabra la tiene la Asamblea Nacional

E

l 1 de diciembre, con carácter de urgente en materia económica, el Ejecutivo remitió al Legislativo el proyecto de Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de las Tierras y Fijación de Tributos.

“Esta ley evitará burbujas inmobiliarias como la que perjudicó a nuestros migrantes en España y antes en Estados Unidos, además ayudará a los municipios a regularizar los catastros que son la base para el cobro del impuesto predial”, señaló Rafael Correa en su discurso de la Sesión Solemne por los 482 años de fundación de Quito, días después de remitir el anteproyecto.

En los últimos 10 años, el sector inmobiliario ha sido uno de los que más ganancias ha obtenido. En promedio, entre 2007 y 2015, ese sector generó utilidades por aproximadamente 468 millones de dólares, mientras que entre 2002 y 2006, el monto no superó los 86 millones de dólares.

En la actualidad, el 85 % de los ingresos de los municipios depende de las asignaciones del gobierno central. Según explicó Correa, en el 2006, el gobierno central entregó al Municipio de Quito $161 millones; en el 2015, fueron $329 millones y en este año, $284 millones.

La asamblea aprobó la ley el 27 de diciembre. El proyecto establece que

Por: William Morales

se pagará un impuesto del 75 % a la ganancia extraordinaria en la segunda venta de inmuebles y terrenos.

El tributo se cobra luego de registrar una ganancia ordinaria al vendedor, también se reconoce el valor del inmueble en escrituras, las tasas y gastos por mejoras y un valor exento de 24 salarios básicos unificados.

Tras el segundo debate de la asamblea se postularon ocho cambios al proyecto de ley remitido por el Ejecutivo:

8. En caso de predios baldíos que incumplan

1. Evitar que el impuesto a la ganancia ex-

el plazo de venta o construcción, el valor

traordinaria pueda ser eludido o evadido

de adquisición será el mayor valor entre

a través de aportes de capital.

el avalúo catastral del 2016 o el valor de

2. Para el establecimiento del valor de adquisi-

6. Los GAD pueden invertir los recursos obtenidos de ese impuesto en la construcción de vivienda de interés social y prioritario, de infraestructura integral, de saneamiento ambiental, servicios de alcantarillado y agua potable.

7. Se agrega un artículo que permite la compensacióin por minusvalía de la obra pública. Los GAD podrán reconocer hasta el 50 % del valor de afectación a través de notas de crédito.

adquisición ajustado hasta esa fecha.

ción de tierras rurales se consideran como mejoras a las inversiones en el predio.

3. En la venta de bienes adquiridos a través de transferencias no gravadas por el impuesto a la ganancia extraordinaria, el valor de adquisición será el valor correspondiente al avalúo catastral existente a la fecha de dicha transferencia.

4. La exoneración del impuesto a la ganancia extraordinaria solo aplica a aquellas personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción de vivienda de interés social y prioritario.

5. Promotores inmobiliarios y constructores sin exoneración al gravamen tendrán crédito tributario para el pago del impuesto a la renta correspondiente al año en el que se generó el pago.

BENEFICIOS DE LA LEY Los beneficiarios directos de la ley son quienes no tienen vivienda propia y desean adquirir una.

Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), el 64 % de la población tiene vivienda propia y no está sujeta a ninguna vinculación con el nuevo impuesto, el cual se activa únicamente cuando se revende la vivienda. La mayoría de gente que adquiere un inmueble lo hace para vivienda, no para revenderla; por tal motivo, no debe pagar nada. Cada año, menos del 2 % de la población efectúa compraventa de inmuebles. www.laotra.com.ec

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Leyes

Leyes Al igual que en gran parte de Latinoamérica, en el Ecuador la capacidad recaudatoria de los municipios es muy débil. Los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) dependen en gran medida de las asignaciones del gobierno central. Esta ley permite que el 100 % de lo recaudado se destine directamente a los GAD municipales.

Los fondos recaudados se invertirían en proyectos de agua potable y alcantarillado. En un primer momento, 221 municipios podrían actualizar catastros y acceder a recursos que les permitan cumplir con la prestación de los servicios públicos de agua potable, alcantarillado, depuración de aguas residuales, manejo de desechos sólidos y actividades de saneamiento ambiental.

Desde el período de transición a la aplicación de la ley, disminuiría el costo de los bienes inmuebles, es decir, el costo de terrenos, casas, departamentos y locales comerciales bajarían de precio. Eso ocurriría porque los compradores no estarían obligados a pagar la plusvalía. El no pago de la plusvalía también se aplicaría para quienes se dedican a la compraventa de inmuebles.

COMBATE A LA ESPECULACIÓN La especulación en el precio real de los inmuebles implica un alto costo para las personas que, finalmente, los compran. Esa práctica ha sido frecuente e impune en el país, a pesar del perjuicio a la ciudadanía.

En el momento de comercializar un bien, el valor final de la transacción acordada entre vendedor y comprador no constaba en la escritura.

EL PROYECTO DE LEY ¿EN QUÉ DIFIERE RESPECTO AL IMPUESTO VIGENTE? Vigente Impuesto a las utilidades y plusvalía ¿Qué grava?

• La ganancia en la compra y venta de cualquier bien inmueble urbano.

• Grava la ganancia ordinaria más ganancia extraordinaria ¿Quiénes pagan?

• Las personas naturales, sucesiones indivisas y las sociedades que transfieran bienes inmuebles

El descontrol inmobiliario y la especulación podrían fracturar la economía de un país. En la pasada Conferencia de la ONU sobre Vivienda y Desarrollo Urbano Sostenible HÁBITAT III, efectuada en Quito, se acordó controlar la especulación para evitar ese problema. Según Joan Clos, director ejecutivo de ONUHábitat, la crisis que vivió España es un ejemplo de aquello, pues ahí existió una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles.

ENFRENTA LA EVASIÓN DE IMPUESTOS En Ecuador, ha sido práctica común la evasión tributaria. En la compraventa de bienes inmuebles se inscribían las escrituras con valores inferiores a los de la transacción real para evitar el pago de impuestos.

La evasión de impuestos en la compra y venta de inmuebles perjudica a los municipios, pues su capacidad recaudatoria es débil, por lo que depende en gran medida de las asignaciones del gobierno central.

Los municipios solo tienen 18,20 % de autonomía presupuestaria. Con esta ley, aumentaría su capacidad recaudatoria y se podría atender de manera más eficiente las necesidades de sus habitantes, sin depender tanto de las asignaciones gubernamentales, sostiene el gobierno.

El impuesto predial en Ecuador es uno de los más bajos de América Latina. El promedio del impuesto predial en las ciudades de América Latina es de 0,33 %. En Ecuador, el impuesto corresponde al 0,12 %. Al 2013, el impuesto a la plusvalía recaudó $41 millones en los GAD; respecto al PIB, significó 0,04 %, un valor bajo para todo el crecimiento del sector de la construcción en los últimos años. En el 2013, en los nueve GAD más grandes, se transfirieron inmuebles por un valor de $ 3.400 millones. De ese valor, los GAD apenas capturaron $ 33 millones en impuesto a la plusvalía, eso significa solo el 1 %.

CONTRA LA DESIGUALDAD La segregación espacial es un factor que perjudica a las mayorías. Con altos valores en los costos de los bienes inmuebles, se provoca un despliegue de grupos humanos hacia los sitios menos favorecidos de las ciudades. En nuestro país y el resto de Latinoamérica, la segregación espacial está ligada a la distinción de clases sociales.

Hábitat III insistió en la necesidad de enfrentar el crecimiento desordenado de las ciudades. Además, reconoció que una forma de frenarlo es con políticas de control de la especulación inmobiliaria o especulación del suelo urbano con servicios.

La actividad económica que más empleo genera y que dinamiza mejor la economía es la construcción. Esta ley elimina el cobro en la transferencia de dominio del constructor al comprador. En la actualidad, el constructor paga hasta el 10 % en la transferencia de dominio, lo que vuelve más costoso el valor final de la vivienda 48

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Propuesta Impuesto sobre el valor especulativo del suelo ¿Qué grava?

• Solo la ganancia extraordinaria en la transferencia de dominio de bienes inmeubles rurales o urbanos. ¿Quiénes pagan?

• Las personas naturales, sucesiones indivisas y las sociedades que transfieran bienes inmuebles (la actividad de promotores inmobiliares y de construcción de vivienda de interés social y prioritario está exenta).

APLICACIÓN DE LA LEY a. El impuesto a la ganancia extraordinaria comenzará a regir únicamente después de la segunda venta. Todos aquellos bienes inmuebles que fueron adquiridos antes de la entrada en vigencia de la ley seguirá aplicándose el impuesto a la utilidad y plusvalía que está vigente en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), hasta su primera venta. b. Los proyectos de construcción de interés social y prioritario estarán exonerados.

Los proyectos, tanto del régimen transitorio (impuesto a la utilidad y plusvalía vigente) como del impuesto a la ganancia extraordinaria, se exoneran de este impuesto. Solamente los propietarios de terrenos baldíos urbanos tendrán hasta el

CÁLCULO: IMPUESTO A LAS GANANCIAS ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA Primero, se calcula una ganancia ordinaria, la cual está exenta de pago de algún impuesto. La ganancia ordinaria consiste en el incremento del valor que sufrió el bien, fruto del crecimiento inherente de los precios

2020 para acogerse al impuesto a la utilidad y plusvalía actual. A partir del 2021, pagarán con el impuesto a la ganancia extraordinaria, así sea la primera venta. c. El reporte de modificaciones en las viviendas y bienes inmuebles incrementará la formalización de las edificaciones en el país. Los vendedores de bienes inmuebles deberán reportar al municipio correspondiente las mejoras y aumentos que hagan en sus viviendas, oficinas, terrenos, locales, etc., lo cual regularizará legalmente los costos de las edificaciones. Las mejoras registradas, y sobre las cuales se paguen impuestos prediales, serán tomadas en cuenta a favor del vendedor en el momento del cálculo de la plusvalía.

en la economía, y eso incluye las mejoras en los bienes y los pagos a los GAD. Es decir, la ganancia ordinaria viene a ser el costo de oportunidad que tiene el dinero en el tiempo y queda exenta de pago toda ganancia que fue fruto del incremento natural de los precios.

Nebot en Ecuavisa puso como ejemplo compra de una casa de $ 40 mil, que ‘años más tarde’ se vende por $ 80 mil y que deberá tributar más de $ 13 mil ‘por la nueva ley’. Lo que no dijo es que ‘años más tarde’ son cuatro años. Es decir, a él le parece razonable que en un período tan corto se gane el doble del valor de adquisición, lo que implica una tasa simple de rentabilidad del 25 % anual. ¿Quién aparte de él, ha sido tan ‘afortunado’? Pero, incluso después de impuesto, la ganancia del vendedor sería $26.682, que significa un rendimiento de 16,7% anual. Si ese inmueble aumentó tan rápido de valor por obra pública, el vendedor se está apropiando de recursos sociales. Si aumentó tan solo por especulación, se está apropiando de recursos del comprador y ese comprador puede ser usted Rafael Correa, Presidente de la República

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