Revista
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Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................32
Iluminação de Emergência.........................................33
Acessórios para limpeza......................................7,9,11
Impermeabilização........................................5,13,28,29
Acessórios poliesportivos..........................................31
Impressão.................................................................32
Acolchoados para elevador..................................7,9,11
Interfone....................................................................15
Arquitetura e Urbanismo............................................31
Kit Primeiros Socorros.................................................5
Armário multiúso.........................................................9
Lavadora automática de piso............................5,7,9,11
Aspirador.............................................................7,9,11
Lavadora de alta pressão..................................5,7,9,11
Bebedouro.................................................................11
Limpeza de fachada..............................................28,29
Biblioteca..................................................................34
Limpeza, produtos.......................................................7
Bicicletário..............................................................9,11
Lixeira.................................................................7,9,11
Brinquedos............................................17,19,32,33,34
Máquinas para limpeza.....................................5,7,9,11
Brinquedoteca......................................................17,34
Multifuncional............................................................32
Cadeira para portaria..............................................9,11
Persianas..................................................................30
Caixas de correio....................................................9,11
Pintura predial.......................................................28,29
Capacho...........................................................5,7,9,11
Piso de borracha...........................................2ªCapa,30
Carrinho de compras..............................................9,11
Piso esportivo......................................................30,31
Carro Coletor.......................................................7,9,11
Piso Vinílico..........................................................30,31
Carro Funcional...................................................7,9,11
Piso: restauração.......................................................28
Casinha de boneca................................17,19,32,33,34
Placas de identificação..............................................11
CFTV.........................................................................15
Placas de sinalização.................................................11
Cobertura.............................................................13,15
Playground em madeira........................................32,34
Cobertura em policarbonato/vidros.......................13,15
Playground em plástico ...................................19,33,34
Coletor de bituca.....................................................9,11
Playground em tronco de eucalipto.......................32,34
Construtora ..........................................................28,29
Portaria Virtual...........................................................15
Copiadora..................................................................32
Protetor de coluna p/ garagem............................4ªCapa
Desentupidoras de esgoto..................................3ºCapa
Protetor de pára-choque.....................................4ªCapa
Jornalista Natália Mancio
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,11
Protetor de parede..............................................4ªCapa
Dispenser para sabonete líquido..........................7,9,11
Protetor de porta................................................4ªCapa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Doações de brinquedos, roupas e etc...................21,23
Purificador de água...................................................11
Impressão BMF Gráfica
Elétrica...................................................................5,13
Rede de Proteção...................................................5,30
Elevador.....................................................................13
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: equipamentos.............................................13
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................13
Sensores de Presença..........................................15,33
Enceradeira .........................................................7,9,11
Sinalização................................................................11
Engenharia............................................................28,29
Tapete personalizado...........................................7,9,11
Escada......................................................................11
Toldos.............................................................13,15,32
Espelho convexo.....................................................9,11
Tratamento de piso...............................................11,28
Exterminador de mosquito.........................................33
Trava de carrinho....................................................9,11
Ginastica: equipamentos............................................32
Varredora.............................................................7,9,11
Grama Sintética.................................................5,30,33
Ventilador...................................................................11
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
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Hidráulica...............................................................5,32
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Reuniões virtuais
Durante pandemia, assembleias on-line em condomínios crescem e ganham força O distanciamento social exigido para conter a propagação do vírus, revelou uma falha grande na realidade dos condomínios. Reuniões e aglomerações não puderam acontecer e atrasaram decisões importantes, como as eleições de síndico. Então como prosseguir? Para a realização de assembleias virtuais em condomínios, é fundamental que esta ação esteja descrita na Convenção do Condomínio, em consonância com os artigos do Código Civil. Sem o devido registro, a realização pode gerar a invalidade de decisões tomadas no decorrer da reunião, o que gera, insegurança jurídica para o condomínio. Outro ponto a se observar é a disponibilidade de recursos tecnológicos para a sua realização. Caso algum condômino alegue que não participou por este motivo, poderá o condomínio enfrentar problemas judiciais. “Na realização de assembleias virtuais é necessária a utilização da plataforma
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correta, pois será por meio desta ferramenta que a segurança das decisões tomadas durante a reunião será validada. Para isso, a plataforma deverá garantir a segurança digital e jurídica na identificação dos condôminos habilitados a participar e votar durante a assembleia. É fundamental disponibilizar logins e senhas aos condôminos previamente, a fim de que se possa analisar questões como eventual inadimplência, validade das procurações. As mesmas regras já estabelecidas no Regimento Interno. Ainda, em caso de assembleias hibridas, ou seja, presencial e virtual no mesmo ato, o regulamento deve prever, que aqueles condôminos que preferirem comparecer fisicamente, respeitando todas as regras de segurança, a viabilização de lista de presença, que será anexa à lista de presença digital. Neste caso, o presidente da assembleia e o coordenador digital deverão estar presentes fisicamente no
local, mitigando a nulidade do ato.”, explica o consultor em gestão de condomínios, André Aragão. Em resumo, o condomínio deverá atualizar a convenção condominial para a realização de uma Assembleia Virtual, e neste momento, importante optar por uma Assembleia Hibrida. Nos encontros virtuais, escolha uma plataforma prática e que garanta a segurança, principalmente na identificação dos condôminos. Na organização e transparência, conte com o presidente de mesa, secretário e coordenado digital. E não menos importante, garanta acessibilidade de todos, orientando as pessoas que tem pouca ou nenhuma familiaridade com a tecnologia. O advogado Douglas Moreira explica que de uma forma geral, as regras são praticamente as mesmas que aquelas adotadas para as assembleias presenciais. “O que difere é a forma de ingressar na reunião, de apresentação de documentos, contas, colheita de
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votos, contagem desses votos e registro das decisões, que passam a demandar uma plataforma que possibilite que isso tudo seja feito e fique registrado. Assim, a realização de uma assembleia virtual ou híbrida deve obrigatoriamente seguir os ritos de uma presencial. Deve-se avisar a todos os condôminos que haverá o ambiente virtual, a forma de acessá-lo de forma válida, qual será a pauta, como serão feitos os votos, e se informar o procedimento que será adotado para registro das decisões.”, detalha. Ele alerta ainda continuam sendo permitidos votos por procuração, e tudo o mais que tradicionalmente se tem nas assembleias presenciais, mas o cuidado nas orientações prévias, a fim de fazer com que todos fiquem cientes de todos os detalhes, exigências e forma de proceder são as máximas para que tudo corra bem e de forma válida. A assembleia condominial é a autoridade suprema de um condomínio, por isso suas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por nova assembleia. Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração. Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica. Quanto aos
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inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja adimplente. “A adesão de forma integral de assembleias virtuais deve ocorrer apenas em condomínios que possuam adesão unânime dos condôminos. Recomenda-se a realização da assembleia hibrida, que permite tanto a participação presencial quanto à distância do condômino, importante, sempre observar as formalidades legais para isso.”, detalha André Aragão. De acordo com Douglas Moreira, é possível que as assembleias
virtuais ou híbridas se tornem uma tendência mesmo após a pandemia, mas isso exige diversos cuidados. Em primeiro lugar, atualmente se faz possível a assembleia virtual por estar em vigência uma lei de caráter transitório, ou seja, depois da pandemia esse procedimento deixa de ter eficácia plena e passa a ter caráter precário. Em segundo lugar, haveria a necessidade de se fazer alterações nas convenções dos condomínios para que passem a prever a possibilidade e a forma de convocação e realização das assembleias virtuais, pois, em regra, isso não existe nas convenções que existem hoje. Depois disso, é necessário que o procedimento seja muito bem projetado para possibilitar que todos os condôminos participem das reuniões, pois, como sabemos, muitas vezes moradores podem apresentar dificuldades, como idosos, ou pessoas em situação de hipossuficiência e falta de acesso à internet ou aparelhos aptos à utilização das plataformas.“Outro ponto importante será a forma de materialização do registro das atas das assembleias. Isso deve ser muito bem discutido e aprovado pela assembleia, com o acompanhamento de advogados especialistas em direito imobiliário e condominial, pois nem todos os cartórios no Brasil recebem arquivos eletrônicos (nato-digitais) ara registro. Assim, se faria necessária a sua conversão em arquivo físico/impresso de maneira que preserve sua validade jurídica, para ser levado a registro.”, finaliza o advogado.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98 ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
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Revista Supra Condomínio CONTAS Por Natália Mancio
Inadimplência na pandemia
Apesar do Covid-19, mercado de locação encerra semestre em igual patamar de 2019 O mercado de locação de imóveis do Estado de São Paulo fechou o primeiro semestre com um índice de inadimplência em patamar bastante semelhante ao registrado no mesmo período do ano passado. O levantamento é realizado pela Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), principal entidade do segmento no Estado. Na avaliação da associação, o índice permanece sem grandes oscilações em consequência de negociações bem sucedidas entre inquilinos e proprietários para revisão de prazos e valores nos contratos durante o período da pandemia. A pesquisa do Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL), medido pela AABIC, registrou um percentual de 2,02% no primeiro semestre de 2020, ante índice de 2,01% apurado em igual período de 2019. A associação considera devedor inadimplente para cálculo do IPEMIL aqueles que atrasam o pagamento do aluguel por 90 dias
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após a data do vencimento. Ou seja, para ser considerado inadimplente no final do mês de junho, o inquilino não pagou os boletos de abril, maio e junho. Os dados abrangem uma amostra de 19.264 imóveis comerciais e residenciais. Para a AABIC, o ambiente de livre negociação vem sendo o principal responsável para que o setor consiga absorver com naturalidade os efeitos da crise, mantendo índices de inadimplência abaixo de 3%, considerados baixos pelo mercado. “Desde o início da pandemia defendemos a tese de que uma interferência do poder público poderia ocasionar desequilíbrios na relação entre proprietário e inquilino, o que certamente levaria o índice a oscilar com mais intensidade.”, defende o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior, ao justificar a capacidade de autorregulação do setor. A AABIC registrou ainda uma leve alta no índice de inadimplência do segundo trimestre, que considera apenas
os meses de abril, maio e junho. Nesse período, o índice marcou 2,73%, ante 2,02% no mesmo intervalo do ano passado. Apesar da oscilação, a associação avalia que a inadimplência se manteve em um patamar já esperado pelo mercado, mesmo considerando um período mais crítico da pandemia, anterior à retomada gradual das atividades comerciais. “O índice sob controle também é consequência da intervenção e conscientização das administradoras, que lideraram uma boa mediação entre proprietários e inquilinos, conseguindo assim estabilizar o preço em níveis ainda mais baixos que outros Estados.”, explica o presidente da AABIC. O consultor em gestão de condomínios, André Aragão alerta que o que já não estava bom antes da pandemia, agora está muito pior. “Estamos diante de um momento atípico, no qual ainda não conseguimos mensurar todos os impactos. A elevação da inadimplência aponta a
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Supra
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dificuldade em conseguir honrar com os compromissos financeiros, uma consequência dos efeitos da paralisação das atividades econômicas e do aumento do desemprego. Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.”, explica e sugere ainda algumas dicas, afinal, para os síndicos e administradoras, é o momento de garantir o equilíbrio das contas, por um período mínimo de 6 meses, até que haja normalidade sanitária, social e econômica. Dentre medidas que podem ser tomadas, algumas mais simples: - Facilitar o pagamento da taxa condominial; - Estabelecer comunicação direta com os inadimplentes, criando um ambiente para regularização dos pagamentos; Utilizar, temporariamente, recursos do fundo de reserva para equilibrar as contas do condomínio, para isso é necessário um apoio do conselho e levado a posteriori em uma AGE para ratificação. O que não desobriga a recomposição do montante, assim que o cenário econômico permitir; - Reduzir todas as despesas e gastos ordinários, mesmo que isso signifique perda de conforto. O advogado Douglas Moreira acredita que os síndicos devem se organizar para não causar mal-estar entre os moradores, mas manter as
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contas do condomínio em dia. “O primeiro ponto a ser considerado é o que que o síndico tem o dever legal de fazer cumprir a convenção condominial e zelar pelas contas daquele ente, independentemente das situações externas que o influenciem. Isso é importante pelo fato de que se o síndico agir de qualquer for fora desse padrão de dever de zelar pelos interesses do condomínio como um todo, seja por uma ação direta ou por omissões, e pode e deve ser responsabilizado posteriormente. Tendo isso em mente, cabe ao síndico agir com muito bom senso no tratamento diário com os condôminos, e não perder de sua mente que, muito provavelmente, a maior parte daqueles condôminos que estão inadimplentes, se pudessem, não estariam, e que também estão passando por um momento difícil. Com isso o síndico busca o equilíbrio necessário em sua relação com os moradores, que não se restringe apenas a uma atuação técnica de representação e administração, mas também de contato e desenvolvimento de relações pessoais.”, relata Douglas. Manter o contato direto e constante entre os condôminos e a administradora é essencial, para que se busque entender o caso e as possibilidades de cada morador, equalizando parcelamentos e se afastando a frieza e automaticidade de cobranças que muitas vezes ocorre pela alta demanda das administradoras. Se o condômino, mesmo depois de todo um trabalho de renegociação e parcelamento,
ainda não conseguir arcar com seus débitos e não tiver uma projeção de resolução num certo espaço de tempo, deve-se a estudar até mesmo a possibilidade de entrega do imóvel, pois a falta do pagamento do condomínio poderá significar a perda do bem por meio de processo e leilão, e por um preço muito abaixo que o de mercado. Vacância atinge 24% dos imóveis em São Paulo
Mesmo com a inadimplência em um patamar similar, a crise causada pela pandemia do novo Coronavírus atingiu de forma expressiva a taxa de ocupação dos imóveis voltados para locação no Estado de São Paulo. A vacância chegou ao patamar de 24% na média dos imóveis comerciais e residenciais, conforme dados apurados até o dia 16 de julho pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado. A pesquisa da entidade abrange todos os perfis de imóveis disponíveis para locação tanto no segmento residencial, como na locação comercial, desde lajes corporativas e escritórios em edifícios a lojas de rua. Os dados apontam que antes da eclosão da pandemia, o total de imóveis vagos representava 18% da carteira das empresas associadas participantes da pesquisa. Do total desses imóveis, 30% são voltados à locação comercial, enquanto 70% correspondem aos residenciais.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
Revista
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Revista Supra Condomínio COVID-19 Por Natália Mancio
Cuidados com a flexibilização
Quais os principais cuidados que devem ser tomados durante esse período de abertura gradual A flexibilização deve ser feita sem descuidar da higiene, distanciamento entre as pessoas e intensificação da limpeza. Agendamentos, limitação dos horários, rodízios e novas regras de uso dos espaços comuns são alguns exemplos, que devem ser adotados neste momento de reabertura gradual. Cada condomínio possui uma estrutura distinta e com isso o processo de flexibilização também se dará de modo distinto dos demais. Não há uma regra única para todos. “O síndico e as administradoras devem planejar em comum acordo com o Conselho, sendo possível, vale a pena marcar uma assembleia virtual para ouvir a demanda, sempre ressaltando que o síndico tem a obrigação de zelar pelo bem-estar coletivo. O mais importante neste momento é comunicar, comunicar e comunicar. Transparências nas ações é primordial sempre.”, explica o consultor em gestão de condomínios, André Aragão. E ele reforça ainda que é preciso estar atento sempre! “Diante da pandemia, diversos síndicos e
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administradoras, fecharam suas áreas comuns, baseando-se nos decretos e nas orientações das autoridades sanitárias para evitar a disseminação do vírus. Neste momento, o que está sendo feito segue o mesmo critério, mas isso não significa que “liberou geral “. É de suma importância lembrar que o vírus continua circulando. Com isso as medidas de proteção, não só devem ser mantidas, como intensificadas. Utilizar máscaras, distanciamento e maior frequência na higienização dos espaços é fundamental. Orientações dos órgãos de saúde servem de balizadores de todas as medidas a serem adotadas nos condomínios.”, detalha André. Os condomínios começam, aos poucos, a reabrir algumas áreas comuns, seguindo todos os protocolos sanitários estabelecidos pelas autoridades de saúde. A Cipa elaborou uma cartilha com orientações, seguindo o cronograma da Prefeitura do Rio. A empresa ressalta a necessidade de aprimorar, ainda mais, a comunicação entre síndicos, moradores e funcionários
durante todo esse período. “Informar os funcionários sobre as etapas de reabertura é tão ou mais importante que avisar aos moradores. Dar autonomia a equipe para que ela oriente e cobre responsabilidade de todos pode trazer um diferencial decisivo nesta hora.”, avalia o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia. As formas tradicionais de comunicação, no entanto, não devem ser descartadas. Avisos nos elevadores, quadro com informes, aplicativos de mensagens e e-mails ainda se mostram meios eficiente de manter todos bem informados. “Cada espaço comum deve contar com uma informação específica, com instruções de uso e explicando cada fase estabelecida pelo poder público.”, lembra Gouveia. O fechamento de áreas comuns levou ao remanejamento das equipes de limpeza. Agora, com a flexibilização estas áreas voltam a demandar uma frequência maior de limpeza. Tão importante quanto, será a observância dos EPI’s dos frequentadores dos espaços, para isso é importante a comunicação e alinhamento com uma supervisão continua. - Se necessário, contrate mais pessoas. Comunique as regras antecipadamente, faça campanhas de conscientização, é importante que todos estejam com o mesmo sentimento de responsabilidade e respeito ao próximo. - Como última alternativa, e cada caso é um caso, avalie com seu corpo jurídico penalidades para o desrespeito as novas regras. - E por último, caso a flexibilização leve ao aumento do número de contaminados no condomínio, considere voltar atrás. A Lello Condomínios lançou um Protocolo de Biossegurança Lello com orientações gerais de continua na pág. 14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
Revista
Supra Condomínio
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biossegurança e boas práticas para a vida comum nos condomínios em tempos de COVID-19. O material é resultante de parceria com o projeto InformaSUS, integrada pelos docentes e pesquisadores da área de medicina da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar) e reúne informações verificadas por especialistas, que vão auxiliar na tomada de decisão dos próximos passos com relação à flexibilização das medidas de isolamento. As medidas deverão servir como um conjunto de diretrizes aos 3 mil condomínios administrados pela empresa no estado de São Paulo (residenciais e comerciais), o que representa a circulação de informação segura para cerca de 1 milhão de pessoas. Por conta dos índices de contágio do novo coronavírus e retomada gradual das atividades em vários segmentos, cada qual com suas regras, o objetivo deste material é orientar síndicos, staff dos condomínios e moradores sobre como proceder, de forma a garantir a segurança e minimizando o risco de contágio. “Entendemos que as cidades estejam retomando alguns hábitos gradualmente, mas, enquanto especialistas em vida comum e diante da responsabilidade com tantas vidas, nos sentimos no dever de sair na frente com uma orientação mais clara e diretrizes bem embasadas para colaborar com estas comunidades nas
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quais atuamos cotidianamente.” explica Angelica Arbex, gerente de relações com os clientes da Lello Condomínios. Esta ação se soma a outras iniciativas que a empresa vem desenvolvendo desde que a pandemia se estabeleceu, como o lançamento de e-books aos síndicos para orientação da abertura gradual das áreas comuns e o estabelecimento de assembleias digitais, entre outras. “Queremos aproveitar o nosso alcance e a possibilidade de falar com quase 1 milhão de pessoas para disseminar informações em uníssono. A parceria com a UFSCar nos embasa para contribuir também com
todo setor além dos condomínios que administramos.”, completa Angelica. O documento apresenta orientações usuais, como o uso da máscara e utilização de álcool para a higienização das mãos, mas também detalha como deve ser tratada a restrição de visitantes, liberação de obras e uso de áreas comuns pelas crianças e como deve ser o uso de elevadores em condomínios residenciais, Para os comerciais, há indicações sobre como devem ser feitos os acessos desde a entrada dos prédios, orientações sobre redução de circulação e escalonamento de funcionários e redução nos fluxos de elevadores.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
Revista
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Coronavírus em condomínios Síndicos e condôminos devem adotar medidas de prevenção para evitar contágio
Com as orientações do governo do Estado de São Paulo que registra o maior número de casos e do Ministério da Saúde para que, nas próximas semanas, empresas adotem o home office para boa parte de seus funcionários, escolas entrem em recesso e idosos evitem sair de casa, os condomínios irão resguardar as famílias e todas as medidas internas possíveis para auxiliar no controle e avanço da doença devem ser tomadas. Reuniões e assembleias não devem ser convocadas neste momento. Nas áreas comuns, por exemplo, dispensers de álcool em gel devem ser instalados em áreas estratégicas, como porta dos elevadores, portarias e acessos principais. Caso o produto não seja encontrado, diante da alta procura, pode ser substituído por álcool 70. Na limpeza geral, recomenda-se alvejantes, álcool ou produtos com hipoclorito de sódio. “São mais de 15 milhões de pessoas que moram e circulam em condomínios na região metropolitana de São Paulo. Cada empreendimento irá definir sua
conduta, mas é importante a compreensão e apoio às decisões dos síndicos e a manutenção das boas práticas de prevenção.”, fala o vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior. Os síndicos têm obrigação legal de zelar pela integridade e bem estar do condomínio (artigo 1348 do Código Civil). Nesse sentido, diante de uma pandemia, e existindo regras e ordens do governo local para que se estimule o isolamento social, os síndicos devem executar, na prática, tais medidas. Isso pode ser feito com a interdição – enquanto perdurarem as regras de isolamento social – das áreas comuns dos condomínios (piscina, academia, brinquedoteca, salão de jogos etc), assim como suspendendo a realização de eventos nos salões de festas e churrasqueiras do condomínio. Todas essas medidas terão o intuito, na pandemia do COVID-19, de, seguindo as orientações da Organização Mundial da Saúde, evitar aglomerações, como meio de se evitar o contágio, e devem ser respeitadas pelos condôminos, como exigido pelo
artigo 1336 do Código Civil. Dra Juliana Raffo, advogada do Briganti Advogados explica que podem ser adotadas medidas preventivas para evitar aglomerações dentro do condomínio, assim como devem ser reforçadas as medidas de limpeza e higiene, sendo a disponibilização de álcool gel uma forma de fazer esse reforço, principalmente próximo de áreas de entrada e saída de condôminos, descarte de lixo e elevadores. “Além disso, sugere-se que sejam afixados nos quadros de avisos informativos e orientação sobre como manter a higiene reforçada durante a pandemia (ex: ao tossir/espirrar, usar o antebraço para cobrir nariz e boca, não levar as mãos aos olhos, boca e nariz, usar máscara protetora, evitar aglomerações).”, complementa. Com o fechamento da maioria dos comércios e a liberação dos trabalhadores por parte de algumas empresas, várias pessoas adotaram o isolamento social em suas casas, entretanto em condomínios muito grandes, as áreas comuns, que estão sujeitas à aglomeração, ainda vêm
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
Revista
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sido utilizadas pelos moradores. “As pessoas devem entender que não estamos em um período de férias, como muitos pensam. Se antes haviam dúvidas sobre a legitimidade do síndico, frente ao direito de propriedade dos próprios condôminos de poderem utilizar essas áreas comuns, agora este poder, que já existia, veio a ser corroborado através deste Projeto de Lei.”, comenta a Dra. Sabrina Rui, advogada em direito tributário e imobiliário. Por isso, conforme a lei dita, o síndico tem o poder de fechar, por exemplo, piscina, churrasqueira, academia, quadra de esporte, salão de festas e salão de jogos, bem como instruir os moradores ao revezamento nos elevadores, para que as pessoas que não são da mesma família subam em elevadores diferentes ou um de cada vez. A advogada do Grupo Graiche, Valéria Hoff Bachiega, especialista em direito condominial, explica que as medidas de isolamento social são recomendadas pelas autoridades oficiais, cabendo a cada indivíduo cumpri-la. “Ao síndico, cabe a atuação baseada em bom senso, em prol da coletividade, incentivando e conscientizando os moradores sobre a sua importância e sobre as práticas de higiene. Ao representante legal caberá, por exemplo, o direcionamento sobre o uso das áreas comuns, a fiscalização das obras e a adoção das melhores
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providências em proteção à saúde dos conviventes como um todo.”, completa. De acordo com o presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo) e vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior os síndicos devem criar planos de limpeza, higienização e organização do contingente, visando melhor aplicação das medidas recomendadas pelos órgãos públicos. Fundamental a comunicação e a informação para todos os moradores, funcionários e prestadores de serviço. E ele alerta para a importância dos cuidados com os moradores infectados. “Se o síndico tiver a informação segura e expressa da infecção do morador, ele pode sim restringir a circulação. O morador que contraiu a Covid-19 recebe ordem médica de isolamento e assina um termo no hospital em que se compromete a manter-se isolado. Caso um morador que contraiu a doença insistir em descumprir a ordem, Vigilância Sanitária e polícia devem ser imediatamente informadas.”. Elevadores são área de cuidado especial Os elevadores são uns dos locais com maior probabilidade de contaminação por ser um ambiente fechado de fácil contaminação. O engenheiro Murilo Arruda de Menezes, sócio diretor da Acel
Elevadores, com mais de 40 anos de experiência neste setor e há 25 anos gerindo seu próprio negócio, explica o que fazer para manter o ambiente higienizado e seguro para os moradores. “Higienizar de 2 em 2 horas os elevadores, manter dentro do elevador dispensers com álcool gel, exigir a circulação do morador com máscara e respeitar as regras dos órgãos de saúde.”. E A empresa ainda divulgou comunicados, e-mails e mensagens sobre como as equipes que circulam nos edifícios devem proceder. O Grupo Graiche listou outras importantes medidas que os síndicos devem executar para a prevenção do coronavírus: - Não convocar novas reuniões e assembleias. Evite, nesse momento, contratações emergenciais de serviços e pedidos de pagamentos extras, buscando prever, no mínimo, três dias de antecedência para pagamentos fora da rotina. - Evite a locação dos salões de festas, churrasqueiras, espaços gourmet, entre outros. - Oriente e dê assistência aos funcionários do condomínio, especialmente os com mais de 60 anos. - Alguns centros de imunização estão realizando vacinação contra a gripe em condomínios, visando diminuir aglomerações nesse período e aumentar a cobertura vacinal da população. Consulte as empresas e o interesse dos moradores. Áreas Comuns: - Manter os ambientes das áreas comuns bem arejados com ventilação natural (portas e janelas abertas). - Manter superfícies e objetos que são tocados com frequência desinfetados (maçanetas, botões de elevadores, corrimãos das escadas e rampas). - Higienizar os brinquedos coletivos da área do playground. - Evitar elevadores lotados (a Organização Mundial da Saúde recomenda que famílias circulem sozinhas pelos elevadores). Peça paciência aos moradores para o uso consciente do elevador, mas com delicadeza e sem preconceitos. - Ao tossir ou espirrar, cobrir com o cotovelo ou com um lenço de papel a boca e o nariz e, após, jogar o papel no lixo.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/98
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Revista Supra Condomínio FINANÇAS Por Natália Mancio
Pandemia financeira
Condomínios ganham fôlego financeiro com taxa de administração parcelada A duração dos efeitos do isolamento social imposto pela pandemia do novo Coronavírus fez com que a inadimplência aumentasse nos condomínios em 7%, em comparação com os meses que precederam a quarentena. De uma média, em janeiro e fevereiro, de 5,4%, o índice subiu para 7,76% em março, alcançando o patamar de 11,52% em abril. Para maio, a tendência é que cresça ainda mais. A advogada do Grupo Graiche, Valéria Hoff Bachiega, especialista em Direito Condominial, explica que podem pensar em alternativas para diminuir os custos e ajudar condôminos nesse período. “ A taxa condominial nada mais é do que o rateio das despesas mensais. É possível tentar negociar os contratos, obtendo desconto nos valores ou prorrogação de pagamento em casos pontuais. É importante também tentar reduzir o consumo de água e gás das áreas comuns, adotando medidas de reuso de água, desligando aquecedor de piscinas temporariamente, fazendo a manutenção periódica a fim de
evitar vazamentos, etc.”, detalha. As campanhas de conscientização de uso de água e gás dentro das unidades também é valiosa, principalmente em um momento em que todas as famílias estão dentro de casa por mais tempo. Os administradores dos condomínios podem rever e renegociar os contratos que estiverem em andamento, buscando melhores ou mais benéficas condições de pagamento e/ ou valores para os gastos fixos necessários a manutenção do condomínio. Custos como energia, por exemplo, podem ser diminuídos com o isolamento temporário das áreas comuns. De acordo com Juliana Raffo, advogada do Briganti Advogados as taxas extras podem ser cortadas temporariamente dependendo do que são essas taxas e dependendo da situação do caixa do condomínio. “Se forem despesas essenciais a continuidade de serviços ou necessidades do condomínio, serão mantidas, ainda que venham a ser eventualmente negociadas. Taxas extras que
não decorram de atividades e/ ou serviços essenciais podem ser revistas pelos administradores (síndico/conselho diretivo), a fim de identificar a possibilidade de suspensão das mesmas temporariamente.”, completa a especialista Direito Condominial, que é conselheira no prédio em que mora e está vivendo os efeitos da pandemia na prática. Ela completa ainda que a pandemia não afastou a obrigação de pagamento da cota condominial, assim como as regras e leis aplicáveis a inadimplência de cotas condominiais não foram afastadas pelos regramentos decorrentes da pandemia do Novo Coronavírus, podendo ser aplicadas pelo síndico do condomínio (artigo 1348 do Código Civil), especialmente por tratar-se de valor necessário para manter as próprias despesas comuns do condomínio pagas, inclusive material de limpeza e folha de pagamento/funcionários terceirizados. O presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo) e vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, alerta que os orçamentos dos condomínios já vinham enxutos, tendo em vista a crise econômica que o país vinha passando nos últimos três anos, como as despesas que compõem o orçamento mensal, que é composto em: mão de obra em torno de 60%; consumo, 20%; contratos de manutenção e materiais outros 20%. Não temos muita margem para reduções sem comprometimento da qualidade dos serviços. “Para economia momentânea, estamos recomendando suspender provisoriamente estes rateios que não comprometem os gastos mensais e que servem para acúmulo e gastos futuros. Estes gastos emergenciais e necessários para o enfrentamento da pandemia podem ser efetuados, porém, para se evitar reclamações, continua na pág. 22
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recomendamos sempre ouvir e dividir as responsabilidades com o Conselho Consultivo.”, completa. “Apesar das circunstâncias decorrentes da pandemia pelo COVID-19, o estado de calamidade pública não desobriga o condômino do pagamento da cota condominial. O pagamento é importante para manutenção e funcionamento do condomínio. O não pagamento afetaria por exemplo a compra de material de limpeza, a manutenção da piscina, a folha de pagamento dos funcionários, contas de consumo (água, luz, gás) etc. Além disso é dever do síndico, sob pena de omissão cobrar os inadimplentes como dispõe o artigo 1348,VII, Código Civil e do condômino contribuir na proporção de sua fração, conforme prevê o artigo 1336, I, Código Civil. Por fim, vale ressaltar que as normas estabelecidas por meio de assembleia condominial podem prever um fundo emergencial para momentos como este.”, Leonardo Rocco, Rocco Advogados. Para evitar um possível colapso no caixa dos condomínios, a Cipa adiou a cobrança da taxa de administração do mês de abril de todos os condomínios administrados pela empresa. A taxa será dividida em três parcelas nos meses de junho, julho e agosto. Essa foi mais uma medida para ajudar a manter o equilíbrio financeiro dos condomínios e seus caixas solventes. A vice-presidente da Cipa, Maria Teresa Mendonça, destaca que a empresa vem
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orientando os síndicos, desde o início do isolamento social, sobre a gestão do fluxo de caixa, tendo em vista o aumento da inadimplência, o que pode afetar os serviços básicos. O objetivo é evitar riscos como corte de água e luz e problemas na higienização e segurança. “A melhor gestão das despesas ajudou aos condomínios a minimizar o impacto do aumento da inadimplência. A negociação com fornecedores e a postergação de pagamentos baseada nas MPs do Governo Federal foram algumas das ações tomadas pelos síndicos orientadas pela Cipa.”, afirma Maria Teresa. Neste momento, a comunicação com os condôminos é essencial para a redução de custos. Vários condomínios ainda possuem custos compartilhados ou áreas compartilhadas sendo mais utilizadas neste momento. Conscientizar sobre o uso da água, da energia e de outros insumos em um momento que estamos todos em casa, será fundamental para estes edifícios e condomínios. “Além disso, uma rede de comunicação clara dentro desta comunidade, ajudará não apenas em custos, mas na própria convivência e prevenção de riscos. Isso a longo prazo torna todo condomínio financeiramente mais sustentável, evitando onerações desnecessárias em todos os aspectos: insumos, trabalhistas e de gestão de conflitos. Cada vez mais, os síndicos precisam se enxergar como líderes de uma comunidade.
Como gestores. Isso envolve ver as várias mais urgentes e aparentes (como o gasto X ou Y), mas também pensar na sustentabilidade do conjunto. Neste momento, a comunicação com os condôminos é essencial para a redução de custos. Vários condomínios ainda possuem custos compartilhados ou áreas compartilhadas sendo mais utilizadas neste momento. Conscientizar sobre o uso da água, da energia e de outros insumos em um momento que estamos todos em casa, será fundamental para estes edifícios e condomínios.”, explana Matheus Jacob, economista e fundador da Conte, empresa especializada no treinamento de empresas e líderes em habilidades de comunicação e liderança, como expressividade, influência e carisma. O consultor financeiro André Aragão conta que apesar de toda a prioridade ao que efetivamente conta, que é a saúde de todos, precisamos tocar na questão financeira. “Os condomínios já vinham sofrendo, com uma taxa elevada de inadimplência, o momento atual, e as perspectivas futuras incertas só irão trazer o agravamento desta situação, elevando a inadimplência, pois muitos perderão o poder de solvência de seus compromissos. A esteira para fazer frente à inadimplência, os Síndicos se verão obrigados a lançar mão de cotas extras que pesarão ainda mais sobre os que ainda estão adimplentes.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio OBRAS Por Natália Mancio
Obras suspensas?
Obras emergenciais devem ser executadas? O que pode e o que não pode durante a pandemia? O Ministério da Saúde registrou até as 19h do dia 17 de maio, um total de 241.080 casos por Coronavírus e confirmou que 94.122 (39%) pessoas são considerados recuperadas. Outras 130.840 pessoas estão em acompanhamento. As informações foram atualizadas e repassadas pelas Secretarias Estaduais de Saúde de todo o Brasil no sistema oficial do Governo Federal. Até o momento, o país registra 16.118 mortes por Coronavírus, cuja taxa de letalidade é de 6,7%, considerando o total de casos confirmados. Os condomínios têm sofrido com as restrições e regras de isolamento social e entre as muitas medidas de contenção do contágio, está a proibição da realização de obras não emergenciais em apartamentos. Mas por quê? Para evitar o aumento da circulação de pessoas nas áreas comuns e colocar em risco outros moradores. Conversamos com diversos especialistas para entender melhor o que pode e o que não pode ser feito.
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De acordo com a advogada do Grupo Graiche, Valéria Hoff Bachiega, especialista em direito condominial, os síndicos devem tratar os casos individualmente, agindo com tolerância e equilíbrio, priorizando sempre o bem-estar geral, que deve se sobrepor aos interesses individuais. Se as obras trouxerem perigo de contaminação, perturbação ao sossego alheio, aumentarem o fluxo de prestadores nas áreas comuns, atentarem às boas condutas de higiene, sobrecarregarem a limpeza das áreas comuns, poderão exigir a paralisação. “Qualquer obra emergencial deve ser executada sempre com total atenção às medidas de higiene, aos ditames condominiais internos e às regras de boa vizinhança. Tanto as obras em áreas comuns necessárias, quanto particulares que interfiram na habitabilidade do imóvel, não podem ser impedidas.”, completa. Dra Juliana Raffo, advogada do Briganti Advogados é conselheira no prédio em que mora e está vivendo
os efeitos da pandemia na prática. Segundo ela podem ser realizadas apenas obras emergenciais, ou seja, aquelas necessárias para evitar o perecimento do imóvel e manutenção da saúde e bem estar dos condôminos e funcionários (ex: correção de um vazamento de água ou gás), valendo a regra tanto para as áreas comuns, como para as unidades autônomas. “A manutenção de obras não emergenciais nos condomínios trará um aumento/ excesso de circulação de pessoas nas áreas comuns como elevadores, portaria e garagem, o que vai de encontro às regras e orientações da Organização Mundial da Saúde sobre evitar aglomerações, mantendose ao máximo o isolamento. Evitar aglomerações e excesso de pessoas – que não os moradores – circulando no condomínio é uma maneira de proteger a todos: condôminos e funcionários essenciais para manter o funcionamento do condomínio, como porteiros, equipe de limpeza e zeladores.”.
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Emanuel Pessoa é Consultor em Política Econômica Internacional e Advogado especialista em Negociação, Contratos, Inovação e Internacionalização de Empresas. Ele alerta que essa proibição varia de cidade e estado, mas, por exemplo, em São Paulo, a construção civil não foi paralisada, então não existe impedimento de continuarem. Vai caber ao síndico proibir a circulação de não moradores para não aumentar o contágio entre os condôminos. Em momentos como esse, bom senso de todos deve sempre prevalecer, o interesse do coletivo deve sobrepor o individual. O presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo) e vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior alerta para os perigos de manterem as obras. “Circulação de estranhos com maior risco de contaminação; maior preocupação quanto aos cuidados de limpeza, devido ao transporte de materiais e entulhos e, principalmente, comprometimento do sossego dos moradores que estão em home office e home class nos edifícios.”, finaliza.
O síndico deve agir com bom senso e parcimônia, analisando de modo isolado cada caso, verificando quais os impactos daquela obra na situação atual. O ideal é tratar a questão amigavelmente, procurando saber as características da obra, quantos são os prestadores de serviços, quanto tempo durará, se haverá barulho, se pode ou não
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ser adiada, se está sendo objeto de reclamações, etc. A manutenção das obras nesse período traz alguns problemas, além de abrir precedente para que todos possam executá-la, dentre eles: excesso de circulação na área comum, sobrecarga à equipe de limpeza, manuseio de materiais, excesso de barulho, perigo de contaminação, entre outros.
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