Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
Acessórios para academia...............................17
Impermeabilização......................................28,29
Acessórios para limpeza..............................5,7,9
Impressão........................................................11
Acessórios poliesportivos................................30
Interfone..........................................................15
Acolchoados para elevador..............................7,9
Lavadora automática de piso.......................5,7,9
Arquitetura e Urbanismo..............................11,30
Lavadora de alta pressão.............................5,7,9
Armário multiúso...........................................9,32
Lavatórios .......................................................13
Aspirador......................................................5,7,9
Limpeza de fachada....................................28,29
Assessoria Contábil..........................................15
Limpeza, produtos.......................................5,7,9
Automatização de portões................................11
Lixeira..........................................................5,7,9
Bebedouro....................................................7,13
Manutenção de bombas e máquinas................17
Bicicletário......................................................7,9
Máquinas para limpeza.................................5,7,9
Bombas...........................................................17
Multifuncional..................................................11
Brinquedos........................................19,32,33,34
Para-raios .......................................................17
Cadeira para portaria .................................7,9,32
Pintura predial.............................................28,29
Caixas de correio..........................................9,32
Piso de borracha.................................2ª capa,34
Calhas..............................................................19
Piso esportivo.............................................30,34
Capacho......................................................5,7,9
Piso Vinílico.....................................................34
Carrinho de compras....................................5,7,9
Piso: restauração.............................................29
Carro Coletor................................................5,7,9
Placas de identificação.......................................7
Carro Funcional............................................5,7,9
Placas de sinalização.........................................7
Casinha de boneca............................19,32,33,34
Playground em madeira..............................19,33
CFTV................................................................15
Playground em plástico.....................19,32,33,34
Cobertura....................................................29,31
Playground em tronco de eucalipto.............19,33
Cobertura em policarbonato/vidros..............29,31
Portaria Virtual...................................................7
Coletor de bituca..........................................5,7,9
Protetor de coluna p/ garagem..................3ªCapa
Construtora.................................................28,29
Protetor de pára-choque...........................3ªCapa
Copiadora .......................................................11
Protetor de parede....................................3ªCapa
Desentupidoras de esgoto.........................4ªcapa
Protetor de porta......................................3ªCapa
Dispenser para papel higiênico / toalha.........5,7,9
Purificador de água..........................................13
Dispenser para sabonete líquido...................5,7,9
Reparos de bombas e máquinas......................17
Doações de brinquedos, roupas e etc...............23
Restauração de fachadas............................28,29
Elevador...........................................................31
Restauração de pisos..................................28,29
Elevador: equipamentos...................................31
Sensores de Presença............................11,15,17
Elevador: manutenção......................................31
Sinalização...................................................5,7,9
Enceradeira..................................................5,7,9
Tapete personalizado ......................................5,7
Engenharia..................................................28,29
Telefonia IP.......................................................21
Escada...............................................................7
Toldos.........................................................29,31
Espelho convexo..........................................5,7,9
Tratamento de piso..........................................29
Exterminador de mosquito................................19
Trava de carrinho.............................................19
Fechadura elétrica............................................11
Trava Eletrônica de carrinho.............................19
Ginastica: equipamentos..................................17
Varredora.....................................................5,7,9
Grama Sintética...........................................33,34
Ventilador.........................................................13
Iluminação de Emergência...............................11
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Férias tranquilas
A segurança do condomínio deve ser reforçada no período das férias? Julho é o mês de férias escolares e muitos pais e adolescentes aproveitam o momento de descanso para viajar, curtir a família ou os amigos. Sabendo disso, muitos criminosos aproveitam para ficar de olho nas residências que estarão vazias, mesmo naquelas que ficam dentro de condomínios e que por um despreparo, podem sofrer com a criminalidade também. Mas saiba que com alguns hábitos simples podem ser mais suficientes do que que qualquer aparelho tecnológico para garantir a segurança. Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização, explica que a portaria conhece a rotina do condomínio e é muito difícil os profissionais desta área não perceberem a ausência de algum morador. “É recomendável que os porteiros sejam contratados através de uma empresa terceirizada confiável, que ofereça um treinamento especializado de atendimento, discrição e segurança preventiva. A empresa, profissional e especializada, realiza contratações após verificar o histórico profissional e pessoal do porteiro, e ao investigar possíveis
antecedentes criminais, sua conduta e por indicação. Quando contratados diretamente pelo condomínio, geralmente a contratação não dispõe de todos esses recursos, aumentando o risco de maus profissionais adentrarem em um ambiente onde a segurança deveria ser prezada e mantida.”, completa. Durante as férias o fluxo de pessoas no condomínio aumenta bastante. Marília Prol, síndica profissional e sócia da SindPro, explica que é fundamental fazer um treinamento interno com os controladores de acesso (portaria) para reforçar as instruções. “Relembrar regras de segurança como, identificação do visitante, se possível registrar seu documento de identidade, e avisar o morador que vai receber a visita. Para condomínio de alto fluxo e com grande área de lazer, é possível avaliar a contratação de um vigia nos horários mais movimentados. Neste caso, deve ser aprovado previamente com os moradores como uma despesa extraordinária. É importante também revisar todos os equipamentos de segurança que o condomínio possui,
como circuito interno de TV, alarmes, interfones, travamentos das portas, entre outros.”, complementa. Para pessoas que moram em condomínios (sejam de casas ou apartamentos), a dica é evitar, ao máximo, divulgar o itinerário de sua viagem para os outros. Agir com discrição pode impedir que pessoas mal-intencionadas saibam que o lar está vazio. Se for passar muito tempo fora, é importante deixar avisado o zelador e o porteiro, e deixar uma autorização com alguém no caso de alguma pessoa ou empregado precisar entrar no seu apartamento durante sua ausência. Recomenda-se também que entregas de jornais, revistas ou encomendas sejam suspensas até o seu retorno. Carlos José Berzoti, empresário e palestrante especializado no mercado imobiliário. Também afirma que a segurança do condomínio deve ser reforçada no período das férias e que a previsão de segurança é baseada em fatores de riscos, considerando a localização do condomínio, a quantidade de pessoas residentes, o fluxo de pessoas e a vulnerabilidade do empreendimento. “Normalmente os condomínios estão preparados para dar segurança aos moradores em todos os dias do ano, independentemente ser período de férias ou não. Nas férias é comum um fluxo maior de crianças nas áreas comuns do condomínio, devendo o Corpo de Segurança ou o zelador estarem atentos a movimentação das crianças. Principalmente aqueles condomínios onde a circulação de veículos é muito próxima das áreas de lazer, pois pode causar acidentes graves, ou danificação dos veículos.”, explica. Ele alerta ainda que não existe um risco específico de circulação de estranhos, pois o processo de identificação na portaria continua o mesmo, ou seja, um morador deve autorizar a entrada de qualquer visitante. “O que ocorre é o maior fluxo de crianças e pais de crianças que vão busca-las ao final do dia, depois
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15 ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
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de brincarem bastante com seus amigos. Nesse caso, precisa ler o que determina o Regulamento Interno do edifício, pois existem algumas áreas em que os visitantes não podem frequentar, ou tem um número controlado de visitante por unidade, a exemplo das piscinas.”. Leandro Santos, diretor da Equalipro, conta que é sempre importante que medidas que envolvam a segurança condominial, em específico o controle de acesso, sejam analisadas de forma crítica, a fim de garantir e controlar o aumento natural do fluxo de pessoas neste período. “As medidas a serem tomadas são proporcionais a cada perfil de condomínio. Alguns pontos importantes, são: cadastro atualizado de moradores, triagem de moradores, visitantes e prestadores, existência de um protocolo de acesso de pessoas, número de postos de serviços proporcional ao condomínio, entre outros. Quando há a necessidade do aumento de imposto para gerenciar a elevação do fluxo em áreas comuns do condomínio devido às férias, é comum que o custo seja rateado aos condôminos.”, explica. Walter Uvo, especialista em tecnologia de segurança de condomínios da MinhaPortaria.com, apresenta uma solução que pode dar suporte para os condomínios. Atualmente, o Brasil possui cerca de 300 mil condomínios, sendo que estimativas apontam que apenas 2 mil são atendidos remotamente. Estes dados mostram o potencial de crescimento para o mercado no segmento de portaria remota, que além de apresentar soluções
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tecnológicas de segurança, garante economia para os usuários. O mercado de portaria remota tem crescido 150% anualmente no país e deve alcançar números ainda mais positivos com a implementação de novas tecnologias de Inteligência Artificial. O potencial de crescimento das portarias remotas e controles de acesso residenciais está relacionado principalmente em relação ao custo-benefício. A portaria remota chegou para trazer modernidade, flexibilidade e segurança. Hoje em dia tudo é possível através de um simples aparelho de celular e muitas coisas podem depender dele. Com a conectividade do século 21, quem possui uma portaria remota no condomínio pode sair tranquilo para curtir, isso porque a ela possui um aplicativo que pode ser acessado de qualquer lugar pelo morador e permite ver quem entrou e saiu de “sua casa”, com registro de biometria e horários. Ou seja, além dos registros efetuados pela câmera — que são enviadas junto da biometria — e registros de acessos à central de monitoramento, para se liberar a entrada de um prestador de serviço ou visitante são necessárias muitas manobras, talvez até impossíveis de se passar sem ser percebido. “Se um casal pretende viajar e deixar seus filhos sozinhos em casa, por exemplo, podem constantemente monitorar os momentos que eles saem e entram do condomínio. Para cada condomínio é feito um estudo e análise dos pontos que devem ter mais atenção, pontos que precisam ser mudados ou adaptados, para fortalecer a segurança do local.”,
exemplifica ele. Segundo Cláudio Gaspari, diretor presidente da Veotex, existem condomínios que reforçam a segurança no período das férias e em casos mais específicos, mas é preciso que a segurança seja efetiva em todos os períodos. Porém, é preciso ficar atento quando a questão se refere ao aumento de circulação de crianças. Assim como outros especialistas, ele reforça a necessidade de uma atenção à áreas como piscinas e playgrounds. “Em um condomínio vertical você tem uma circulação menor de pessoas, você tem menos riscos pois o foco principal de atuação de bandidos é a portaria. Quando pensamos em segurança de condomínios horizontais, com casas, essa circulação menor de pessoas aumenta os riscos, pois as ruas e imediações ficam mais desertas e, no geral, as invasões ocorrem pelas laterais e locais menos expostos.”, completa. Dados divulgados pela Associação Brasileira de Empresas de Segurança Eletrônica, relatam um aumento de 20% nos delitos no período das férias. Selma Migliori, presidente da ABESE, alerta que muitos casos poderiam ser evitados com medidas simples que ajudam a proteger os edifícios e residências. O perfeito funcionamento de um determinado sistema de segurança eletrônico depende, basicamente, da procura por uma empresa especializada, do desenvolvimento de um projeto adequado, do treinamento das pessoas envolvidas com a segurança e da manutenção preventiva do sistema. Atualmente, a falta de atenção com os equipamentos está entre os principais responsáveis por fazer com que a segurança eletrônica não tenha a eficácia desejada. “Ao contratar uma empresa e exigir um projeto adequado à sua necessidade, o condomínio terá a garantia de contar com um modelo ideal de proteção para seu patrimônio. O segundo passo é a capacitação dos profissionais que operam tais sistemas, para extrair o máximo dessa tecnologia ou conjunto de sistemas, visando à segurança dele e dos condôminos. O terceiro passo é a elaboração de um regulamento interno de segurança, que irá prever todas as tecnologias necessárias para atender as regras ali apontadas e o quarto passo é a aprovação desse regulamento interno em assembleia com previsões de multas aos infratores.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Novo Projeto de Lei
Pelo projeto de lei aprovado, clientes que desistirem de imóvel negociado na planta terão retido metade do valor pago Foi aprovado no dia 6 de Junho, o projeto de lei que regulamenta o distrato e prevê regras para a devolução de imóveis comprados na planta, com a incidência de multa de 50% para os clientes que desistirem. O texto seguirá agora para o Senado e, se aprovado, irá para sanção presidencial. Ainda não há uma legislação específica a respeito de distrato nos contratos de incorporação imobiliária. De acordo o advogado Glauber Ortolan, do Lassori - Assolari e Ortolan Advogados, os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta são contratos de consumo e devem ser regidos pelo Código de Defesa do Consumidor. “O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, considera nulas as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em razão do inadimplemento.”. Além da multa de 50%, o cliente arcará também com valores relativos à comissão de corretagem, impostos e eventuais taxas de condomínio, caso o imóvel já tenha sido entregue. Se o cliente já tiver morado no imóvel, poderá ser cobrado também um valor de “aluguel”, calculado com base no tempo em que ocupou o
imóvel. Esse cálculo deverá ser definido pela Justiça. A advogada, Paula Farias, relata que inicialmente convém destacar que ainda não houve alteração nas regras com relação aos distratos. Para que haja alteração nas decisões, é necessário que o projeto seja aprovado pelo Congresso (Câmara e Senado) e que seja promulgado pelo Poder Executivo. “O novo projeto prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de empreendimento com patrimônio de afetação, ou de 25% quando não houver o patrimônio. Além disso, o projeto aprovado na Câmara prevê que o valor seja devolvido em até 30 dias após a liberação do habitese em caso de imóveis com o regime de afetação, ou em até 180 dias quando o empreendimento não contar com esse regime. Ambos devem ser devolvidos de uma única vez.”, detalha a especialista. O projeto de lei prevê dois percentuais distintos de multa por distrato, diferenciados pelo regime de contratação em que se estabelece a incorporação. Para os casos em que é constituída uma sociedade específica para construção do empreendimento,
caso mais comum, também chamado de construção por regime de afetação, os consumidores que desistirem do negócio terão que pagar multa de 50% do valor já desembolsado. Não havendo patrimônio de afetação para construção do empreendimento, a multa terá o limite de 25% do valor adimplido. A advogada Lígia Silva de Oliveira, da RSM Advogados, explica que além das multas convencionais, poderão também ser retidos pela incorporadora o valor integral da comissão de corretagem, impostos, cotas e taxas de condomínio, valor equivalente ao aluguel do período em que o imóvel ficou disponibilizado ao comprador e ainda outros encargos e despesas que estiverem previstas em cada contrato. “A devolução dos valores pagos com as deduções previstas será feita em até 30 dias após a expedição do habite-se nos casos em que o empreendimento possuir patrimônio afetado, ou seja, terá que aguardar até o fim da construção e entrega do empreendimento para receber o valor que pagou de volta. Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação a restituição deve ser feita em até 180 dias da data do distrato, também feitas as devidas deduções.”, completa. No caso das entregas das chaves, o projeto de lei prevê que os atrasos de até 6 meses da data prevista para entrega do empreendimento não ensejarão nenhum tipo de penalidade ao incorporador nem o distrato do contrato por parte do consumidor. Caso o construtor exceda o prazo estipulado, o consumidor tem duas opções distintas e não acumuláveis entre si: 1) Optando pela rescisão do contrato, terá direito à restituição da integralidade dos valores pagos de forma atualizada e acrescido do valor da multa prevista no contrato de aquisição em até 60 dias do distrato; 2) Caso o consumidor opte por manter o contrato, fará jus a indenização correspondente à 1% o valor total quitado para cada mês de
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Supra Condomínio
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atraso, também devidamente corrigidos monetariamente. O professor da Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, Gilberto Carlos Maistro Junior, explica que no momento, o projeto se encontra no Senado Federal. Lá, o projeto recebeu o número PLC (Projeto de Lei da Câmara) 68/2018. Na terça-feira, dia 10.07.2018, o projeto foi REJEITADO pela CAE - Comissão de Assuntos Econômicos do Senado por ser considerado desfavorável aos consumidores. Situação atual do projeto: aguardando a interposição de recursos. “Vale destacar que se trata de um PROJETO DE LEI. Foi aprovado com essa redação na Câmara dos Deputados e enviado ao Senado Federal. De lá, ainda não retornou. Espera-se, para o bem dos consumidores, que não venha a ser aprovado desta forma. O projeto original é muito mais harmônico com a interpretação que vinha e vem sendo dada ao tema pela mais expressiva corrente da jurisprudência (entendimento dos Tribunais sobre a matéria). Mas, em tempos de desmonte das conquistas sociais, não espantaria a notícia de uma nova lei, fruto deste projeto e na forma como aprovado na Câmara.”, explana. O Professor relata ainda que o projeto introduz o artigo 32-A na referida Lei 6766/1979, para prever que, em caso de desfazimento do contrato por culpa do comprador, este, ainda assim, terá valores a receber de volta. Porém, do que tiver pago, antes de receber a devolução, serão descontados: 1. os valores correspondentes à eventual
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fruição do imóvel, até o limite máximo de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do lote definido em contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; 2. o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; 3. os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; 4. os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos,
custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; e 5. a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. “Neste caso, prevê o projeto que a restituição ao comprador não será feita de uma única vez mas em até 12 parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (a) em loteamentos com obras em andamento, no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (b) em loteamentos com obras concluídas, no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.”. O projeto, com o texto aprovado na Câmara, ainda traz que, se o atraso ultrapassar 180 dias, desde que o adquirente não tenha dado causa a ele (exemplo: não obtenção de crédito para financiamento do preço, no todo ou em parte, e, por isso, causou o atraso na entrega da unidade), poderá o consumidor requerer a rescisão do contrato e a devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução do contrato (ou seja, da extinção do contrato), valores estes que deverão ser devolvidos com correção monetária. Mas o consumidor pode preferir manter o negócio, mesmo com atraso na entrega da unidade superior a 180 dias contados do prazo previsto no contrato. Nesse caso, o consumidor terá o direito de receber, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/17
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
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Revista Supra Condomínio PROJETOS Por Natália Mancio
Condomínios Clube
Projetos necessitam de boa administração e oferecem segurança e conforto em um único lugar Mais de 68 milhões de habitantes moram em condomínios no Brasil, de acordo com a Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP) e os condomínios por sua vez, movimentam 165 milhões de reais por ano. Não é por menos, diante da alta procura por questões de segurança, os condomínios hoje são completos: piscinas, área gourmet, quadras, parques, decks, academia, salão de jogos, praças, área infantil, spa e até mesmo um espaço reservado para massagens, manicure, cabeleireiro, estabelecimentos comerciais, entre muitos outros. Hoje em dia as pessoas com problemas de locomoção, devido ao trânsito nas grandes cidades e aliado aos riscos que afetam a segurança, estão preferindo morar em condomínios, os chamados: Condomínios Clube. É uma ideia interessante onde se reúnem várias atividades dentro do local da moradia das pessoas, bem
completos com toda a infraestrutura necessária e taxas condominiais bem mais baixas do que outros que não possuem as mesmas coisas. “Existem condomínios que além da costumeira piscina, fornecem, academias com personal, salão de cabeleireiro, pet shop, padarias, feira livre, aulas de ballet, judô, futebol, natação, Inglês, enfim, o condômino morador não precisa sair de sua casa para fazer várias atividades, basta descer até o térreo e aproveitar de tudo o que o condomínio oferece. Como o custo disso tudo é diluído para todos os moradores, acaba por compensar, pois normalmente os condomínios clube possuem em sua área muitas unidades. Os condomínios clube tiveram o seu auge, mas hoje com a redução do número de ofertas de terrenos grandes esse crescimento diminuiu bastante, principalmente nas grades capitais.”, relata o empresário e palestrante especializado no Mercado Imobiliário, Carlos José
Berzoti. Para Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização, nos tempos atuais, as pessoas priorizam a segurança oferecida pelos condomínios residenciais, tanto de casas como de prédios, bem como a comodidade. “A ideia é funcionar como um clube, para que o condômino não precise sequer sair de casa para fazer compras. Por outro lado, tudo isso exige uma boa administração, pois se mal controlada, pode gerar inúmeras dores de cabeça. É uma praticidade que necessita de serviços terceirizados com qualidade, evitando, principalmente, a alta rotatividade de funcionários.”. Mesmo os condomínios pequenos têm procurado estas empresas para escaparem dos problemas vividos com funcionários. Todos oferecem praticamente as mesmas carências de serviços e lazer, e precisam mantê-los com excelência tanto na limpeza como na segurança. Os condomínios
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/98
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
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clube são grandes e precisam ter uma funcionalidade e organização perfeitas, como de uma pequena cidade ou de uma empresa. Em um condomínio grande, com muitas demandas, não dá para esperar que um morador cuide de tudo. Ninguém tem tempo para fazer esse trabalho hoje em dia. Leandro Santos, diretor da Equalipro, confirma que existe uma tendência no maior investimento em segurança em condomínios clube devido à sua arrecadação. Seu conforto pode ser reduzido com o alto número de apartamentos, trânsito local de pessoas, trânsito local de veículos, entre outros. No caso de lazer e serviços, há uma grande possibilidade de opções aos moradores. Ele explica ainda que eles podem oferecer taxas condominiais mais baixas, diversos serviços agregados, lazer e convívio às crianças e adolescentes, menor privacidade, entre outros. “Normalmente a procura pelo condomínio clube vem de uma necessidade específica, onde a busca por serviços alocados e a facilidade em se estabelecer uma rotina com a família é mais assertiva.”, detalha ele. O perfil dos moradores na sua maioria é de famílias com crianças, ou idosos que se utilizam do espaço comum para convivência e para poderem participar das diversas atividades ali oferecidas, além da comodidade, preço baixo, redução com custo de locomoção e segurança. Amilton conta também que o
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lado operacional é facilitado para o síndico. Em alguns condomínios, a ocupação destes funcionários chega a ser de 99% para prestar atendimento aos moradores, bem como realizar serviços de limpeza geral. Inclusive, é possível encontrar até professores de educação física para dar apoio à academia do prédio. “Para começar, é necessário antes de qualquer coisa, pesquisar e fazer uma boa análise sobre a empresa que irá prestar os serviços terceirizados e o que ela faz. O segundo passo é o alerta que se
deve ter aos cuidados para garantir a segurança e a tranquilidade dentro e fora do edifício. É preciso uma boa comunicação e uma análise do perfil do condomínio, e combinar a melhor forma de realizá-los sem dor de cabeça para ambos os lados. Adotando as medidas corretas, a comodidade que um condomínio clube pode proporcionar estará garantida e todos poderão desfrutar do lazer e da segurança sem preocupações com fatores burocráticos e administrativos.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17 ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cuidado com as contas!
Quais os principais riscos de descontrole nas contas dos condomínios? A falta de conhecimento na gestão do condomínio, e na transparência da prestação de contas e uma má administração, poderá causar muitos prejuízos para o condomínio e os condôminos. Outro risco muito comum é a autogestão, quando os próprios condôminos administram o condomínio sem os devidos conhecimentos necessários e sem uma assessoria adequada. O Fundo de reserva no condomínio, por exemplo, é uma receita que irá se transformar em despesa para as necessidades extraordinárias e eventuais, exemplos: reformas, manutenção, investimentos, visando a conservação e a valorização do condomínio, deverá estar na convenção do condomínio e ser atribuída uma porcentagem sobre as despesas ordinárias, este será incorporado ao patrimônio do condomínio e não deverá ser distribuído aos condôminos e também não será objeto de restituição, mesmo que o condômino venda seu apartamento. Miguel Gazola, professor de Ciências
Contábeis da FADISP alerta que também podemos destacar outro problema bastante grave, que seria as despesas serem controladas só por uma pessoa, e além disso o condomínio deve possuir um conselho fiscal, para análise das contas. “Outro detalhe bastante recorrente é o síndico acumular várias funções administrativas e não ter o conhecimento necessário sobre as obrigações legais, os conhecimentos mínimos necessários para a administração de um condomínio seriam nas áreas do direito, contabilidade, departamento pessoal, administração de risco e segurança, sem esses conhecimentos podem causar vários prejuízos. A falta de pagamento das taxas condominiais é o principal fator de risco para uma boa saúde financeira. Quando falta dinheiro para o condomínio, muitas coisas deixarão de ser feitas, como por exemplo a manutenção e reformas, com isso afetará a qualidade de vida e a desvalorização do condomínio”, explica. Anualmente é realizada a Assembleia Geral Ordinária, onde além de outros
itens é apresentada, discutida e votada uma previsão orçamentária, que servirá de base para apuração do valor do condomínio para o exercício vigente. Nessa previsão há de se considerar todas as possibilidades possíveis e fatos que possam acontecer durante o ano em exercício, tais como: Manutenções, Restaurações, despesas diversas não previstas e que ocorrem em determinado período do ano, previsão para não recebimento de cotas condominiais por parte dos inadimplentes, além das despesas normais de manutenção e recursos humanos. “Claro que teremos que prever a inflação e nesse caso adotamos as expectativas do mercado, normalmente considerando-se a variação do IGPM, pois esse é o índice que corrige quase que 100% dos contratos. O maior risco é você errar um dos números ou esquecer de considerar algum gasto recorrente, ou até mesmo aprovar uma previsão de valor menor do que o necessário. Quem quer pagar mais pelo condomínio? Ninguém! Então na hora da assembleia aparecem vários condôminos especialistas e suas brilhantes ideias e que as vezes são adotadas como possíveis, contrariando a orientação do administrador e que podem causar uma diferença de caixa”, detalha Carlos José Berzoti, graduado em contabilidade com certificado pelo IREM com especialização internacional para administração de condomínios e gestão de patrimônio e diretor presidente da Condovel Administradora e Imobiliária Ltda. Um condomínio é como uma empresa, necessita de uma boa gestão financeira para manter a saúde das contas, com a diferença de que condomínio não visa lucro, portanto o valor arrecadado dos condôminos é somente aquele necessário para cobrir as despesas ordinárias mensais e a manter um fundo de reserva para as despesas extraordinárias, havendo nisso um frágil equilíbrio nas contas. De acordo com Daniel Montemurro, professor
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
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de Direito Civil da FADISP o principal problema financeiro é a inadimplência no rateio, agravada ainda pela gestão financeira que inadequadamente não prevê a possibilidade da inadimplência. “Preocupa também a impossibilidade de penalidades superiores a 2% da dívida por imposição legal (§ 2º, 1.336, CC), já que aquele condômino que, por dificuldades financeiras, tem que escolher pagar o condomínio (cujo o atraso acarreta multa de 2%) ou pagar o cheque especial (com juros que superam 500% ao ano) certamente deixará de pagar o condomínio”. Para Sérgio Craveiro, presidente da Conasi, os principais riscos, são a falta de controle, e falta de preparo nas negociações. “A Inadimplência é um fator de risco, mas não é o principal, pois a ação do síndico na cobrança, deve ser extremamente eficaz. As causas trabalhistas também causam danos e falta de controle. Existem casos onde o condomínio paga em 10 anos problemas trabalhistas tanto de funcionário próprio como de empresas terceirizadas”. Nesses casos O síndico é o responsável legal pelo condomínio, e poderá ser acionado judicialmente quando deixar de cumprir com os seus deveres, tendo responsabilidade civil e penal sobre os seus atos para evitar prejuízos, ter segurança e dar tranquilidade aos condôminos o síndico deverá procurar entender as diversas áreas com as quais vai se deparar e contar com a assessoria de uma boa empresa administradora. Nos processos que o Condomínio
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perde, deve ser feito sempre uma taxa extraordinária para cumprimento deste dever judicial, devidamente explicado e aprovado em Assembleia geral. Administrar os empregados é uma das atribuições do síndico, que exige muita responsabilidade. Compete a ele admitir, dividir as atribuições e funções, orientar e demitir os empregados. A professora Maria Regina Busnello, advogada especialista em Direito Imobiliário e coordenadora do curso de Negócios Imobiliários da UniDrummond explica que atualmente as administradoras vêm fornecendo ajuda profissional, com a
terceirização, neste caso as empresas devem se encarregar da burocracia trabalhista, repassando e comprovando todas as informações para o condomínio. “O envolvimento da administradora não elimina a necessidade de o síndico conhecer os direitos e deveres dos empregados, procurando manter o horário correto e as condições de trabalho. Com certeza, caso o empregado obtenha sucesso em ação a trabalhista contra o condomínio, haverá um impacto nas contas gerando uma despesa maior aos condôminos”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
De olho no gás!
Quais são as responsabilidades das distribuidoras de gás, condomínios e moradores Moradores de condomínios que utilizam o abastecimento por centrais de GLP devem estar atentos às questões de segurança. Um condomínio que deseja contratar o serviço de abastecimento gás deve receber uma visita técnica de consultores da área granel, para avaliar o local indicado e as condições para a instalação da central de distribuição. O técnico identificará se as condições e o espaço disponível para a instalação atendem às normas de segurança ou se é necessário fazer algum tipo de intervenção ou adequação. Elcio Augusto Rocha Sartim, gerente geral de instalações e manutenção em clientes da Liquigás Distribuidora, explica que uma vez instalada a central de GLP a granel da Liquigás, por exemplo, são realizadas visitas técnicas programadas para manutenção preventiva e vistoria das condições da central de gás, sendo que a periodicidade varia de acordo com o tipo da instalação. Tudo isso é realizado sem custo adicional para o condomínio. No caso de manutenção corretiva solicitada pelo cliente nas
áreas e equipamentos que compõem a central de GLP, a Liquigás também não cobra pela visita. “O condomínio que contrata o abastecimento a granel da Liquigás conta ainda com um sistema de atendimento ao cliente (SAC) para correções de problemas na central de gás em regime de 24 horas por dia durante os sete dias da semana em todo o Brasil”, detalha. De acordo com Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial, o condomínio deve ter contratos de manutenções preventivas com empresas especializadas para a conservação de suas instalações. “Devese contratar empresas especializadas e profissionais sobre o assunto, e se possível, empresas cadastradas e homologadas pela CONGAS”, alerta. Arquiteto da Master House Manutenções e Reformas, Rafael Sera, explica que o sistema de gás pode ser feito pelo modo de botijões ou por companhia de abastecimento. Entretanto, para ambos os casos, é necessário atenção com todo processo,
pois o vazamento pode ser comum e imperceptível caso a instalação seja realizada sem o procedimento adequado. Não é um procedimento simples e, por isso, requer que a instalação seja feita por profissionais especializados e com profundo conhecimento técnico e seguindo as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Os aquecedores deverão ser instalados em ambientes arejados, sem deixar obstruído o acesso ao registro. Recomendamos que seja verificado se portas e janelas possuem aberturas para ventilação. Além disso, também é preciso ficar atento ao movimentar fogões e fornos para não provocar rompimento nas conexões e, consequentemente, o vazamento de gás. Por fim, mas não menos importante, é preciso ter a aprovação do Corpo de Bombeiros e a companhia responsável pelo abastecimento”. As tubulações de gás devem estar sempre ao ar livre ou envelopadas, ou seja, totalmente embutidas no concreto ou contrapiso. Dessa forma, não há risco de acúmulo ou de confinamento de gás que possa gerar risco de explosão. A tubulação também não deve passar por locais de permanência das pessoas, como quartos e salas. Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos alerta que segundo o COSCIP (Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico, do CBMERJ) não é permitida a utilização de botijões de gás em apartamentos em prédios com mais de 5 unidades. O condomínio deve ter uma rede canalizada de distribuição interna que pode receber o gás canalizado da rua (concessionária) ou de uma central de gás no térreo, fora do prédio, em que os cilindros são do condomínio e não dos moradores. “O morador pode optar pelo método de aquecimento de água que for o mais conveniente para si. Porém, é importante ressaltar que unidades que vêm com aquecedor a gás instalado normalmente não tem instalação elétrica preparada para receber a carga
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de um chuveiro elétrico. Portanto, se o morador optar por usar eletricidade para aquecimento em vez de gás, deve atentar para o dimensionamento dos circuitos para não provocar sobrecargas”, relata. Para Sérgio Craveiro, presidente da Conasi, na hora de pensa em instalação de gás, todo cuidado é pouco. “Os principais são, chamar empresa credenciada para realizar a instalação, usar equipamentos homologados. E os principais cuidados nas manutenções, são: seguir as normativas em edificações (NBR 5674); contratar empresas especializada em cada segmento; realizar vistorias periódicas; solicitar certificado de que o serviço foi realizado com base na normativa; acompanhar o serviço sendo realizado”, complementa. O engenheiro Eduardo José Santos Figueiredo, diretor da Êxito Perícias e Avaliações, coordenador da câmara de engenharia de segurança do IBAPE-SP explica que o primeiro é conhecer o tipo de gás que utilizado, se é GN (Gás Natural) tende a subir, ou se é GLP (Gás liquefeito de Petróleo) tende a descer. Ai então evitar o acumulo do gás nos recintos da edificação, na eventualidade de um vazamento. Segundo cartilha do IBAPE, da qual o especialista foi um dos coordenadores de elaboração, os abrigos de medição, armazenamento, regulagem e os pontos de utilização devem possuir ventilação direta ou por duto exclusivo ao ambiente externo, a exaustão dada no ponto superior do abrigo para o GN e no ponto inferior para o GLP é necessário a total ausência
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de trechos de rede de gás enclausurados, fechados ou confinados, por menor que seja o trecho, fique atento a pequenas quantidades de gás que ocupam grandes espaços. “O importante é que estas sejam feitas por profissionais capacitados e habilitados, assim como toda a manutenção da rede deve ser precedida pelo descomissionamento da rede, ou do trecho, até ser demandado a injeção de gás inerte. Após o reparo, deve ser feito o recomissionamento da rede, e quando em reparo da tubulação ou sua ampliação, o recomissionamento deve ser precedido de ensaio hidrostático ou de estanqueidade, dependendo do serviço realizado. Como podemos observar não é coisa simples, não vacile”, alerta. Vicente Longatti, Gerente Comercial e especialista em segurança da Copagaz também reforça que as tubulações de gás sempre devem ser realizadas por empresa e profissionais qualificados que realizarão todo o trabalho em conformidade com as normas técnicas vigentes e fornecerão ao final da instalação a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica –, assinada por engenheiro mecânico, responsável pela vistoria e entrega dos trabalhos realizados. “As centrais de GLP compostas por cilindros de 45 Kg ou mesmo P-190, este último abastecido à granel no local, são acompanhadas e cuidadas pela companhia distribuidora. Ela é a responsável por sua manutenção preventiva e corretiva. Já as tubulações internas pertencentes ao condomínio devem ser acompanhadas pelo corpo
de manutenção do condomínio e, na identificação de qualquer irregularidade, mal funcionamento ou mesmo no caso de suspeita de vazamento, a empresa distribuidora deve ser acionada para a realização das avaliações técnicas pertinentes, a fim de realizar ou mesmo indicar profissional qualificado para a realização dos serviços a serem contratados”. Elcio Sartim, da Liquigás, separou algumas dicas para moradores e funcionários do condomínio:
• Não instalar o fogão onde há corrente de ar que possa apagar a chama e causar vazamento de gás. • Fazer o teste de verificação de vazamento quando forem instalados equipamentos na rede de gás. • Não mexer no regulador de gás localizado na central de gás (com o objetivo, por exemplo, de melhorar a vazão na tubulação de distribuição). • Não passar a mangueira de gás por trás do forno do fogão. Se for necessário, chame profissionais credenciados pelo fabricante do fogão para alterar a posição de entrada de gás. • Não utilizar o espaço da central de gás para armazenamento de outros objetos que não os equipamentos da central de gás. • Realizar a manutenção periódica dos equipamentos (fogão, forno, aquecedor etc.), utilizando mão de obra especializada. • Após instalar a mangueira no fogão, faça o teste de vazamento.
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Troca de elevadores?
Prédios antigos exigem mais cuidados com elevadores para evitar acidentes e dores de cabeça Uma das principais preocupações dentro de um condomínio deve ser a gestão dos elevadores. Em cidades que contam com prédios antigos, como é o caso de Santos, a atenção precisa ser redobrada. Mais que isso: é preciso seguir a legislação municipal vigente que estabelece uma série de providências em relação à segurança, instalação e manutenção. Os elevadores costumam apresentar problemas quando há uso demasiado, já que é uma máquina e tem vida útil determinada de acordo com sua utilização. É exatamente por isso que é preciso fazer ajustes e acertos mês a mês. De forma geral, essa manutenção preventiva deve contar com uma revisão, ajustes gerais e lubrificações, o que vai evitar problemas como paradas repentinas, aberturas de portas inesperadas e trepidações ao subir e descer. Para o diretor da 3A Consultoria Predial, Alexandre Isaías, há muito desconhecimento da lei e os síndicos não devem negligenciar a gestão dos elevadores. “O trabalho precisa
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ser contínuo com análise de todos os contratos, além de fazer laudos periódicos para manter atualizada a condição de manutenção dos elevadores”, explica Alexandre. Os laudos, manutenções e instalações dos elevadores, segundo a Lei Municipal 333/99, devem ser feitas por empresas cadastradas na Coordenadoria de Inspeção de Instalações e Locais de Eventos, Desenvolvimento Tecnológico e de Segurança (Coinst), órgão do Departamento de Obras Particulares. “Não adianta fazer laudos ou trabalhar com empresa não cadastrada, pois não valerá judicialmente caso aconteça algum problema. E é importante ressaltar que em caso de acidentes, o síndico poderá responder criminalmente, pois é dele a responsabilidade de seguir as normas, documentações e outros detalhes. Ele é o responsável solidário e precisa fazer todos os procedimentos dentro da legislação vigente”, acentua Alexandre. Cada município tece seu próprio código de obras, e pode tratar de forma diferente a periodicidade da inspeção
obrigatória. Fora estes, em mínimo os elevadores seguem a normas Mercosul e ABNT, onde a inspeção é dada pelo RIA (Relatório de Inspeção Anual) que deve ser produzido anualmente por profissional habilitado. Há também em alguns municípios posturas legais em que a inspeção seja feita somente por empresas de manutenção de elevadores, registradas no poder munícipe. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial reforça que a manutenção dos elevadores deve ser efetuada mensalmente, com o cumprimento dos requisitos legais ou quando necessária uma intervenção corretiva e que deve-se contar com empresas especializadas, com boa experiência e cadastradas na prefeitura municipal. “A falta de manutenção nos elevadores prejudica sua conservação, podendo ocasionar desgastes, custos elevados com reparos imprevistos, além de colocar em risco a segurança dos condôminos”: Leandro Santos, diretor da Equalipro Consultoria afirma que os acidentes em elevadores associam-se diretamente à falta de manutenção, onde os mais corriqueiros são os travamentos. E lista o que não se deve fazer: • Apressar o fechamento das portas; • Apertar várias vezes o botão de chamada; • Chamar vários elevadores ao mesmo tempo; • Movimentos bruscos dentro do elevador; • Trafegar com peso acima do permitido; • Bloquear o fechamento das portas com objetos. Segundo cartilha do IBAPE, da qual o engenheiro Eduardo José Santos Figueiredo dos coordenadores de elaboração alerta para os seguintes pontos em relação à cabine dos elevadores: • Elevadores possuem inúmeros equipamentos eletrônicos
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que, em contato com a água, poderão sofrer danos e causar paralisação do equipamento, assim como ocasionar acidentes; • Mantenha afixada uma placa no interior da cabina, informando o número de telefone da empresa responsável pela manutenção; • Vidros ou espelhos devem ser protegidos quanto a estilhaçamento, por malhas ou películas (em sua composição); • As cabinas devem ser providas de corrimão; • Todos os comandos de acionamento devem ser identificados, inclusive em braile, com sistema sonoro e visual de indicação do andar; • Na cabina, deve haver forma eficaz de comunicação permanente com o exterior (recomenda-se com a portaria); • A porta da cabina não deve abrir quando em movimento ou entre andares, somente quando o piso da cabina estiver nivelado ao do andar; • Iluminação e ventilação permanente no interior da cabina; • Verifique periodicamente o funcionamento do alarme, interfone, iluminação e ventilação; • Observe se o movimento do elevador, se é efetuado sem trepidações ou paradas bruscas; • A chave de abertura da porta de pavimento deve ficar na posse do responsável treinado pelo fabricante ou empresa de manutenção. Para Alexandre Isaías toda a parte da
prestação do serviço de manutenção tem que ser bem amarrada em contrato entre condomínio e prestadora de serviço. Isso também colocará a empresa prestadora do serviço como responsável de problemas que possam aparecer, sem custo extra para o condomínio. Importante alertar ainda que neste contrato deve haver previsão de possíveis peças a serem trocadas e um bom seguro para dar garantias ao
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condomínio. “O morador também tem que entender que ele é parte importante de todo o processo de serviço que é prestado ao condomínio em que mora. Por isso, ele tem a obrigação de fiscalizar questões do contrato e se as manutenções estão em dia e feitas como acordadas com a prestadora do serviço”. Para finalizar, é importante resumir quais os perigos da falta de manutenção dos elevadores: • Risco de queda da cabine e seu impacto no fundo de poço, Relato de experiência que já sofri com este tipo de acidente deixando sequelas permanentes em uma das pernas, ainda que a queda tenha sido apenas de um único andar. • O escorregamento entre níveis, que pode resultar no cisalhamento de pessoas e membros; • O escorregamento em trajeto, quando o freio de emergência é acionado. Neste momento é realizada uma parada abrupta da cabine, podendo levar a riscos de batidas e contusões de seus usuários; • Problemas de acessibilidade com o desnivelamento de parada em nível; • O aprisionamento de pessoas dentro do elevador parado e as reações psicológicos do ambiente fechado; • A indisponibilidade do elevador a seus usuários, no caso de paralisação.
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