Revista
Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
Acessórios para academia...............................17
Impermeabilização......................................28,29
Acessórios para limpeza..............................5,7,9
Impressão........................................................11
Acessórios poliesportivos................................23
Interfone..........................................................13
Acolchoados para elevador..............................5,9
Lavadora automática de piso.......................5,7,9
Arquitetura e Urbanismo..............................11,30
Lavadora de alta pressão.............................5,7,9
Armário multiúso................................................9
Lavatórios .......................................................15
Aspirador.........................................................5,9
Limpeza de fachada....................................28,29
Assessoria Contábil..........................................13
Limpeza, produtos.......................................5,7,9
Automatização de portões................................11
Lixeira..........................................................5,7,9
Bebedouro....................................................5,15
Manutenção de bombas e máquinas................17
Bicicletário....................................................5,90
Máquinas para limpeza.................................5,7,9
Bombas...........................................................17
Multifuncional..................................................11
Brinquedos.............................................32,33,34
Para-raios .......................................................17
Cadeira para portaria ......................................5,9
Persianas.........................................................30
Caixas de correio...............................................9
Pintura predial.............................................28,29
Calhas.............................................................32
Piso de borracha.............................23,34,3ªcapa
Capacho.........................................................5,9
Piso esportivo.............................................30,34
Carrinho de compras.......................................5,9
Piso Vinílico................................................23,34
Carro Coletor...................................................5,9
Piso: restauração.............................................28
Carro Funcional...............................................5,9
Placas de identificação.......................................5
Casinha de boneca.................................32,33,34
Placas de sinalização.........................................5
CFTV................................................................13
Playground em madeira...............................32,33
Cobertura....................................................28,31
Playground em plástico..........................32,33,34
Cobertura em policarbonato/vidros..............28,31
Playground em tronco de eucalipto.............32,33
Coletor de bituca.............................................5,9
Portaria Virtual.................................................23
Construtora.................................................28,29
Protetor de coluna p/ garagem...................2ªcapa
Copiadora........................................................11
Protetor de pára-choque............................2ªcapa
Desentupidoras de esgoto.........................4ªcapa
Protetor de parede.....................................2ªcapa
Dispenser para papel higiênico/toalha...........5,7,9
Protetor de porta.......................................2ªcapa
Dispenser para sabonete líquido...................5,7,9
Purificador de água..........................................15
Doações de brinquedos....................................21
Reparos de bombas e máquinas......................17
Elevador...........................................................31
Restauração de fachadas............................28,29
Elevador: equipamentos...................................31
Restauração de pisos..................................28,29
Elevador: manutenção......................................31
Sensores de Presença............................11,13,17
Enceradeira..................................................5,7,9
Sinalização...................................................5,7,9
Engenharia..................................................28,29
Tapete personalizado ......................................5,7
Escada...............................................................5
Telefonia IP.......................................................19
Espelho convexo.............................................5,9
Toldos.........................................................28,31
Exterminador de mosquito................................30
Tratamento de piso..........................................28
Fechadura elétrica............................................11
Trava de carrinho...............................................7
Ginastica: equipamentos..................................17
Trava Eletrônica de carrinho...............................7
Grama Sintética...........................................33,34
Varredora.....................................................5,7,9
Iluminação de Emergência...............................11
Ventilador.........................................................15
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cuidado com as contas!
Quais os principais riscos de descontrole nas contas dos condomínios? A falta de conhecimento na gestão do condomínio, e na transparência da prestação de contas e uma má administração, poderá causar muitos prejuízos para o condomínio e os condôminos. Outro risco muito comum é a autogestão, quando os próprios condôminos administram o condomínio sem os devidos conhecimentos necessários e sem uma assessoria adequada. O Fundo de reserva no condomínio, por exemplo, é uma receita que irá se transformar em despesa para as necessidades extraordinárias e eventuais, exemplos: reformas, manutenção, investimentos, visando a conservação e a valorização do condomínio, deverá estar na convenção do condomínio e ser atribuída uma porcentagem sobre as despesas ordinárias, este será incorporado ao patrimônio do condomínio e não deverá ser distribuído aos condôminos e também não será objeto de restituição, mesmo que o condômino venda seu apartamento. Miguel Gazola, professor de Ciências
Contábeis da FADISP alerta que também podemos destacar outro problema bastante grave, que seria as despesas serem controladas só por uma pessoa, e além disso o condomínio deve possuir um conselho fiscal, para análise das contas. “Outro detalhe bastante recorrente é o síndico acumular várias funções administrativas e não ter o conhecimento necessário sobre as obrigações legais, os conhecimentos mínimos necessários para a administração de um condomínio seriam nas áreas do direito, contabilidade, departamento pessoal, administração de risco e segurança, sem esses conhecimentos podem causar vários prejuízos. A falta de pagamento das taxas condominiais é o principal fator de risco para uma boa saúde financeira. Quando falta dinheiro para o condomínio, muitas coisas deixarão de ser feitas, como por exemplo a manutenção e reformas, com isso afetará a qualidade de vida e a desvalorização do condomínio”, explica. Anualmente é realizada a Assembleia Geral Ordinária, onde além de outros
itens é apresentada, discutida e votada uma previsão orçamentária, que servirá de base para apuração do valor do condomínio para o exercício vigente. Nessa previsão há de se considerar todas as possibilidades possíveis e fatos que possam acontecer durante o ano em exercício, tais como: Manutenções, Restaurações, despesas diversas não previstas e que ocorrem em determinado período do ano, previsão para não recebimento de cotas condominiais por parte dos inadimplentes, além das despesas normais de manutenção e recursos humanos. “Claro que teremos que prever a inflação e nesse caso adotamos as expectativas do mercado, normalmente considerando-se a variação do IGPM, pois esse é o índice que corrige quase que 100% dos contratos. O maior risco é você errar um dos números ou esquecer de considerar algum gasto recorrente, ou até mesmo aprovar uma previsão de valor menor do que o necessário. Quem quer pagar mais pelo condomínio? Ninguém! Então na hora da assembleia aparecem vários condôminos especialistas e suas brilhantes ideias e que as vezes são adotadas como possíveis, contrariando a orientação do administrador e que podem causar uma diferença de caixa”, detalha Carlos José Berzoti, graduado em contabilidade com certificado pelo IREM com especialização internacional para administração de condomínios e gestão de patrimônio e diretor presidente da Condovel Administradora e Imobiliária Ltda. Um condomínio é como uma empresa, necessita de uma boa gestão financeira para manter a saúde das contas, com a diferença de que condomínio não visa lucro, portanto o valor arrecadado dos condôminos é somente aquele necessário para cobrir as despesas ordinárias mensais e a manter um fundo de reserva para as despesas extraordinárias, havendo nisso um frágil equilíbrio nas contas. De acordo com Daniel Montemurro, professor
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98 ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
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de Direito Civil da FADISP o principal problema financeiro é a inadimplência no rateio, agravada ainda pela gestão financeira que inadequadamente não prevê a possibilidade da inadimplência. “Preocupa também a impossibilidade de penalidades superiores a 2% da dívida por imposição legal (§ 2º, 1.336, CC), já que aquele condômino que, por dificuldades financeiras, tem que escolher pagar o condomínio (cujo o atraso acarreta multa de 2%) ou pagar o cheque especial (com juros que superam 500% ao ano) certamente deixará de pagar o condomínio”. Para Sérgio Craveiro, presidente da Conasi, os principais riscos, são a falta de controle, e falta de preparo nas negociações. “A Inadimplência é um fator de risco, mas não é o principal, pois a ação do síndico na cobrança, deve ser extremamente eficaz. As causas trabalhistas também causam danos e falta de controle. Existem casos onde o condomínio paga em 10 anos problemas trabalhistas tanto de funcionário próprio como de empresas terceirizadas”. Nesses casos O síndico é o responsável legal pelo condomínio, e poderá ser acionado judicialmente quando deixar de cumprir com os seus deveres, tendo responsabilidade civil e penal sobre os seus atos para evitar prejuízos, ter segurança e dar tranquilidade aos condôminos o síndico deverá procurar entender as diversas áreas com as quais vai se deparar e contar com a assessoria de uma boa empresa administradora. Nos processos que o Condomínio
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perde, deve ser feito sempre uma taxa extraordinária para cumprimento deste dever judicial, devidamente explicado e aprovado em Assembleia geral. Administrar os empregados é uma das atribuições do síndico, que exige muita responsabilidade. Compete a ele admitir, dividir as atribuições e funções, orientar e demitir os empregados. A professora Maria Regina Busnello, advogada especialista em Direito Imobiliário e coordenadora do curso de Negócios Imobiliários da UniDrummond explica que atualmente as administradoras vêm fornecendo ajuda profissional, com a
terceirização, neste caso as empresas devem se encarregar da burocracia trabalhista, repassando e comprovando todas as informações para o condomínio. “O envolvimento da administradora não elimina a necessidade de o síndico conhecer os direitos e deveres dos empregados, procurando manter o horário correto e as condições de trabalho. Com certeza, caso o empregado obtenha sucesso em ação a trabalhista contra o condomínio, haverá um impacto nas contas gerando uma despesa maior aos condôminos”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
De olho no gás!
Quais são as responsabilidades das distribuidoras de gás, condomínios e moradores Moradores de condomínios que utilizam o abastecimento por centrais de GLP devem estar atentos às questões de segurança. Um condomínio que deseja contratar o serviço de abastecimento gás deve receber uma visita técnica de consultores da área granel, para avaliar o local indicado e as condições para a instalação da central de distribuição. O técnico identificará se as condições e o espaço disponível para a instalação atendem às normas de segurança ou se é necessário fazer algum tipo de intervenção ou adequação. Elcio Augusto Rocha Sartim, gerente geral de instalações e manutenção em clientes da Liquigás Distribuidora, explica que uma vez instalada a central de GLP a granel da Liquigás, por exemplo, são realizadas visitas técnicas programadas para manutenção preventiva e vistoria das condições da central de gás, sendo que a periodicidade varia de acordo com o tipo da instalação. Tudo isso é realizado sem custo adicional para o condomínio. No caso de manutenção corretiva solicitada pelo cliente nas
áreas e equipamentos que compõem a central de GLP, a Liquigás também não cobra pela visita. “O condomínio que contrata o abastecimento a granel da Liquigás conta ainda com um sistema de atendimento ao cliente (SAC) para correções de problemas na central de gás em regime de 24 horas por dia durante os sete dias da semana em todo o Brasil”, detalha. De acordo com Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial, o condomínio deve ter contratos de manutenções preventivas com empresas especializadas para a conservação de suas instalações. “Devese contratar empresas especializadas e profissionais sobre o assunto, e se possível, empresas cadastradas e homologadas pela CONGAS”, alerta. Arquiteto da Master House Manutenções e Reformas, Rafael Sera, explica que o sistema de gás pode ser feito pelo modo de botijões ou por companhia de abastecimento. Entretanto, para ambos os casos, é necessário atenção com todo processo,
pois o vazamento pode ser comum e imperceptível caso a instalação seja realizada sem o procedimento adequado. Não é um procedimento simples e, por isso, requer que a instalação seja feita por profissionais especializados e com profundo conhecimento técnico e seguindo as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Os aquecedores deverão ser instalados em ambientes arejados, sem deixar obstruído o acesso ao registro. Recomendamos que seja verificado se portas e janelas possuem aberturas para ventilação. Além disso, também é preciso ficar atento ao movimentar fogões e fornos para não provocar rompimento nas conexões e, consequentemente, o vazamento de gás. Por fim, mas não menos importante, é preciso ter a aprovação do Corpo de Bombeiros e a companhia responsável pelo abastecimento”. As tubulações de gás devem estar sempre ao ar livre ou envelopadas, ou seja, totalmente embutidas no concreto ou contrapiso. Dessa forma, não há risco de acúmulo ou de confinamento de gás que possa gerar risco de explosão. A tubulação também não deve passar por locais de permanência das pessoas, como quartos e salas. Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos alerta que segundo o COSCIP (Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico, do CBMERJ) não é permitida a utilização de botijões de gás em apartamentos em prédios com mais de 5 unidades. O condomínio deve ter uma rede canalizada de distribuição interna que pode receber o gás canalizado da rua (concessionária) ou de uma central de gás no térreo, fora do prédio, em que os cilindros são do condomínio e não dos moradores. “O morador pode optar pelo método de aquecimento de água que for o mais conveniente para si. Porém, é importante ressaltar que unidades que vêm com aquecedor a gás instalado normalmente não tem instalação elétrica preparada para receber a carga
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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de um chuveiro elétrico. Portanto, se o morador optar por usar eletricidade para aquecimento em vez de gás, deve atentar para o dimensionamento dos circuitos para não provocar sobrecargas”, relata. Para Sérgio Craveiro, presidente da Conasi, na hora de pensa em instalação de gás, todo cuidado é pouco. “Os principais são, chamar empresa credenciada para realizar a instalação, usar equipamentos homologados. E os principais cuidados nas manutenções, são: seguir as normativas em edificações (NBR 5674); contratar empresas especializada em cada segmento; realizar vistorias periódicas; solicitar certificado de que o serviço foi realizado com base na normativa; acompanhar o serviço sendo realizado”, complementa. O engenheiro Eduardo José Santos Figueiredo, diretor da Êxito Perícias e Avaliações, coordenador da câmara de engenharia de segurança do IBAPESP explica que o primeiro é conhecer o tipo de gás que utilizado, se é GN (Gás Natural) tende a subir, ou se é GLP (Gás liquefeito de Petróleo) tende a descer. Ai então evitar o acumulo do gás nos recintos da edificação, na eventualidade de um vazamento. Segundo cartilha do IBAPE, da qual o especialista foi um dos coordenadores de elaboração, os abrigos de medição, armazenamento, regulagem e os pontos de utilização devem possuir ventilação direta ou por duto exclusivo ao ambiente externo, a exaustão dada no ponto superior do abrigo para o GN e no ponto inferior para o GLP é necessário a
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total ausência de trechos de rede de gás enclausurados, fechados ou confinados, por menor que seja o trecho, fique atento a pequenas quantidades de gás que ocupam grandes espaços. “O importante é que estas sejam feitas por profissionais capacitados e habilitados, assim como toda a manutenção da rede deve ser precedida pelo descomissionamento da rede, ou do trecho, até ser demandado a injeção de gás inerte. Após o reparo, deve ser feito o recomissionamento da rede, e quando em reparo da tubulação ou sua ampliação, o recomissionamento deve ser precedido de ensaio hidrostático ou de estanqueidade, dependendo do serviço realizado. Como podemos observar não é coisa simples, não vacile”, alerta. Vicente Longatti, Gerente Comercial e especialista em segurança da Copagaz também reforça que as tubulações de gás sempre devem ser realizadas por empresa e profissionais qualificados que realizarão todo o trabalho em conformidade com as normas técnicas vigentes e fornecerão ao final da instalação a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica –, assinada por engenheiro mecânico, responsável pela vistoria e entrega dos trabalhos realizados. “As centrais de GLP compostas por cilindros de 45 Kg ou mesmo P-190, este último abastecido à granel no local, são acompanhadas e cuidadas pela companhia distribuidora. Ela é a responsável por sua manutenção preventiva e corretiva. Já as tubulações internas pertencentes ao condomínio
devem ser acompanhadas pelo corpo de manutenção do condomínio e, na identificação de qualquer irregularidade, mal funcionamento ou mesmo no caso de suspeita de vazamento, a empresa distribuidora deve ser acionada para a realização das avaliações técnicas pertinentes, a fim de realizar ou mesmo indicar profissional qualificado para a realização dos serviços a serem contratados”. Elcio Sartim, da Liquigás, separou algumas dicas para moradores e funcionários do condomínio: • Não instalar o fogão onde há corrente de ar que possa apagar a chama e causar vazamento de gás. • Fazer o teste de verificação de vazamento quando forem instalados equipamentos na rede de gás. • Não mexer no regulador de gás localizado na central de gás (com o objetivo, por exemplo, de melhorar a vazão na tubulação de distribuição). • Não passar a mangueira de gás por trás do forno do fogão. Se for necessário, chame profissionais credenciados pelo fabricante do fogão para alterar a posição de entrada de gás. • Não utilizar o espaço da central de gás para armazenamento de outros objetos que não os equipamentos da central de gás. • Realizar a manutenção periódica dos equipamentos (fogão, forno, aquecedor etc.), utilizando mão de obra especializada. • Após instalar a mangueira no fogão, faça o teste de vazamento.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/17
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/16
Revista Condomínio
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Troca de elevadores?
Prédios antigos exigem mais cuidados com elevadores para evitar acidentes e dores de cabeça Uma das principais preocupações dentro de um condomínio deve ser a gestão dos elevadores. Em cidades que contam com prédios antigos, como é o caso de Santos, a atenção precisa ser redobrada. Mais que isso: é preciso seguir a legislação municipal vigente que estabelece uma série de providências em relação à segurança, instalação e manutenção. Os elevadores costumam apresentar problemas quando há uso demasiado, já que é uma máquina e tem vida útil determinada de acordo com sua utilização. É exatamente por isso que é preciso fazer ajustes e acertos mês a mês. De forma geral, essa manutenção preventiva deve contar com uma revisão, ajustes gerais e lubrificações, o que vai evitar problemas como paradas repentinas, aberturas de portas inesperadas e trepidações ao subir e descer. Para o diretor da 3A Consultoria Predial, Alexandre Isaías, há muito desconhecimento da lei e os síndicos não devem negligenciar a gestão dos elevadores. “O trabalho precisa
ser contínuo com análise de todos os contratos, além de fazer laudos periódicos para manter atualizada a condição de manutenção dos elevadores”, explica Alexandre. Os laudos, manutenções e instalações dos elevadores, segundo a Lei Municipal 333/99, devem ser feitas por empresas cadastradas na Coordenadoria de Inspeção de Instalações e Locais de Eventos, Desenvolvimento Tecnológico e de Segurança (Coinst), órgão do Departamento de Obras Particulares. “Não adianta fazer laudos ou trabalhar com empresa não cadastrada, pois não valerá judicialmente caso aconteça algum problema. E é importante ressaltar que em caso de acidentes, o síndico poderá responder criminalmente, pois é dele a responsabilidade de seguir as normas, documentações e outros detalhes. Ele é o responsável solidário e precisa fazer todos os procedimentos dentro da legislação vigente”, acentua Alexandre. Cada município tece seu próprio código de obras, e pode tratar de forma diferente a periodicidade da inspeção
obrigatória. Fora estes, em mínimo os elevadores seguem a normas Mercosul e ABNT, onde a inspeção é dada pelo RIA (Relatório de Inspeção Anual) que deve ser produzido anualmente por profissional habilitado. Há também em alguns municípios posturas legais em que a inspeção seja feita somente por empresas de manutenção de elevadores, registradas no poder munícipe. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial reforça que a manutenção dos elevadores deve ser efetuada mensalmente, com o cumprimento dos requisitos legais ou quando necessária uma intervenção corretiva e que deve-se contar com empresas especializadas, com boa experiência e cadastradas na prefeitura municipal. “A falta de manutenção nos elevadores prejudica sua conservação, podendo ocasionar desgastes, custos elevados com reparos imprevistos, além de colocar em risco a segurança dos condôminos”: Leandro Santos, diretor da Equalipro Consultoria afirma que os acidentes em elevadores associam-se diretamente à falta de manutenção, onde os mais corriqueiros são os travamentos. E lista o que não se deve fazer: • Apressar o fechamento das portas; • Apertar várias vezes o botão de chamada; • Chamar vários elevadores ao mesmo tempo; • Movimentos bruscos dentro do elevador; • Trafegar com peso acima do permitido; • Bloquear o fechamento das portas com objetos. Segundo cartilha do IBAPE, da qual o engenheiro Eduardo José Santos Figueiredo dos coordenadores de elaboração alerta para os seguintes pontos em relação à cabine dos elevadores: • Elevadores possuem inúmeros equipamentos eletrônicos
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
Revista
Supra Condomínio
Supra
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Revista
Supra
Condomínio
que, em contato com a água, poderão sofrer danos e causar paralisação do equipamento, assim como ocasionar acidentes; • Mantenha afixada uma placa no interior da cabina, informando o número de telefone da empresa responsável pela manutenção; • Vidros ou espelhos devem ser protegidos quanto a estilhaçamento, por malhas ou películas (em sua composição); • As cabinas devem ser providas de corrimão; • Todos os comandos de acionamento devem ser identificados, inclusive em braile, com sistema sonoro e visual de indicação do andar; • Na cabina, deve haver forma eficaz de comunicação permanente com o exterior (recomenda-se com a portaria); • A porta da cabina não deve abrir quando em movimento ou entre andares, somente quando o piso da cabina estiver nivelado ao do andar; • Iluminação e ventilação permanente no interior da cabina; • Verifique periodicamente o funcionamento do alarme, interfone, iluminação e ventilação; • Observe se o movimento do elevador, se é efetuado sem trepidações ou paradas bruscas; • A chave de abertura da porta de pavimento deve ficar na posse do responsável treinado pelo fabricante ou empresa de manutenção. Para Alexandre Isaías toda a parte da
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prestação do serviço de manutenção tem que ser bem amarrada em contrato entre condomínio e prestadora de serviço. Isso também colocará a empresa prestadora do serviço como responsável de problemas que possam aparecer, sem custo extra para o condomínio. Importante alertar ainda que neste contrato deve haver previsão de possíveis peças a serem trocadas e um bom seguro para dar garantias ao
condomínio. “O morador também tem que entender que ele é parte importante de todo o processo de serviço que é prestado ao condomínio em que mora. Por isso, ele tem a obrigação de fiscalizar questões do contrato e se as manutenções estão em dia e feitas como acordadas com a prestadora do serviço”. Para finalizar, é importante resumir quais os perigos da falta de manutenção dos elevadores: • Risco de queda da cabine e seu impacto no fundo de poço, Relato de experiência que já sofri com este tipo de acidente deixando sequelas permanentes em uma das pernas, ainda que a queda tenha sido apenas de um único andar. • O escorregamento entre níveis, que pode resultar no cisalhamento de pessoas e membros; • O escorregamento em trajeto, quando o freio de emergência é acionado. Neste momento é realizada uma parada abrupta da cabine, podendo levar a riscos de batidas e contusões de seus usuários; • Problemas de acessibilidade com o desnivelamento de parada em nível; • O aprisionamento de pessoas dentro do elevador parado e as reações psicológicos do ambiente fechado; • A indisponibilidade do elevador a seus usuários, no caso de paralisação.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07 ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/98
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
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Revista Supra Condomínio SAÚDE Por Natália Mancio
De olho no Aedes
Aumento dos casos de Febre Amarela na cidade gera preocupação A proliferação do mosquito Aedes aegypti, transmissor do Zika vírus, da dengue e do chikungunya é favorecido pelo clima quente e úmido, presente na maior parte do Brasil. O aumento dos casos de Febre Amarela então, têm criado uma preocupação extra entre síndicos e administradores de condomínios para evitar a presença dos mosquitos transmissores. Selene Lopes Marin, advogada na Flama Administração Predial alerta que com o calor e as chuvas constantes, o verão é o período considerado o mais crítico para a proliferação dos mosquitos responsáveis pela transmissão da doença. “Orientamos nossos Síndicos afazer a dedetização no condomínio no período de outubro a novembro, período esse que ocorrem a formação de novas colônias. Fazer dedetização no condomínio entre o período de outubro e novos todos responsáveis pelo convívio com esse mal, mas é bom lembrar que a dengue mata e que o maior
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problema são os criadouros, que devem ser eliminados.”, detalha. Nos condomínios, cabe ao síndico orientar funcionários e moradores. É fundamental que cada morador verifique os possíveis focos e adote as medidas necessárias para evitar a proliferação em seu apartamento. E ainda complementa. “Acreditamos que em condomínios, moradores também precisam viver dentro dos limites legais e síndicos têm o poder de advertir e aplicar multas a quem esteja agindo em desacordo com o regimento interno ou convenção condominial. Normalmente antes da aplicação da multa é requisito uma advertência por escrito. Porém, algumas ocorrências não são passíveis de advertência e devem ser aplicadas multas diretamente como no caso de má utilização do salão de festas. Na aplicação da multa ou da advertência é importante que se conceda ao condômino o direito de defesa em assembleia.”. Mas será que moradores que desobedeçam as regras ditadas
pela norma devem ser multados caso atrapalhem os cuidados ou causem a proliferação do mosquito? No início basta o sindico aplicar um aviso ou até uma advertência, porém se o morador continuar, aí sim ele pode receber em uma multa. Porém orientamos a conversar pois é a melhor maneira para resolver as coisas mostrando os pontos positivos e negativos da questão. Felipe Haddad Conserino, da Service Assist explica que é preciso orientar da melhor maneira todos os moradores, com avisos e solicitar aos funcionários da nossa empresa que acompanhe as ações junto ao sindico para sanar esse problema. E sugere algumas ações de acordo com cada caso: Febre Amarela: verificar no posto de saúde mais próximo para que eles possam ir até o condomínio, aplicar vacina as pessoas que ainda não tomaram. Dengue: sempre orientar os funcionários a observarem todos os possíveis focos de dengue e retirar o mais rápido possível do condomínio. Ele relata ainda que na maioria dos casos a dedetização é feita pelo condomínio e ele arca com os custos, porem dedetização normal, pois Febre amarela conseguimos evitar somente com a vacina e dengue temos que acompanhar periodicamente todos os possíveis focos a serem combatidos. A advogada Selene explica ainda que é preciso existir um consenso de que é necessário contratar serviços de dedetização semestralmente. Isso garante que as pragas não tenham a chance de proliferar e causar estragos à saúde dos condôminos. “É necessário contratar empresa especializada e com licença ambiental ativa, caso seja observada a semestralidade, não há necessidade de novas dedetizações entre as datas, salvo alguma infestação.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Preparados para o eSocial
Conheça as principais mudanças para os condomínios O eSocial nada mais é do que um sistema eletrônico que unifica informações trabalhistas, fiscais e previdenciárias para facilitar a fiscalização do governo. Ficará mais fácil, portanto, de a Receita Federal pegar inconsistências e autuar o condomínio em caso de fraude. Os condomínios possuem funcionários, e rotinas trabalhistas como admissões, aviso e pagamento de férias e desligamentos deverão ser feitas imediatamente e não mais retroativas. De acordo com Filipe Cantão, coordenador de produto da Ledware, quando o administrador for contratar um novo funcionário, um dia antes de ele começar o condomínio deverá reunir as informações pessoas dele e suas funções e enviar para o sistema. “Todas as informações referentes a admissão e demissão de funcionários, férias, horas extras, seguridade social, afastamento, acidente de trabalho e imposto de renda deverão ser reunidas e constar no eSocial. Se o funcionário vai entrar de férias, isso precisa ser informado ao sistema primeiro. Somente depois que o funcionário pode gozar das férias.”, explica ele. O cumprimento das normas de Medicina e Segurança do Trabalho deverá ser feito à risca. Os laudos médicos e atestados obrigatórios deverão sempre estar dentro da validade. Se por acaso o condomínio não tiver esses dados, é necessário pedir para o escritório de contabilidade providenciar antes do sistema começar a valer, em julho. Qualquer problema que acontecer com um funcionário deve ser imediatamente
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avisado à contabilidade para serem informados ao eSocial em tempo real, ao contrário do que acontece hoje em que tudo é informado em uma única vez no mês. “Minha sugestão é que, faltando poucos meses para o sistema entrar em vigor, os síndicos entrem em contato com as administradoras e escritórios de contabilidade e procurem entender todas as regras para não deixarem passar nada de importante que precise ser registrado.”, detalha o especialista. A ideia do eSocial é padronizar o envio de informações dos empregados. Não há nada de novo, apenas cumprimento de regras que infelizmente o contribuinte ainda não faz como deve hoje. Com o sistema unificado, o governo terá acesso mais fácil a todas as informações e eventuais problemas e/ou demandas serão mais facilmente solucionados, com bem menos burocracia. “Aliás, os condomínios precisam exigir esse preparo. Precisam ter certeza que quem presta esse tipo de serviço para eles já está adaptado e por dentro de todas as regras. Se não estiverem preparados e deixarem de enviar as informações para o sistema, o condomínio poderá ser notificado e receber multas que podem ter valor alto.”, explica Felipe. Para Carlos Afonso, professor, contabilista e administrador, e autor do livro Organize suas finanças e saia do vermelho, detalha que a principal mudança é a forma como passaremos a nos relacionar com Fisco em relação a parte trabalhista. Tudo passará a ser feito de forma eletrônica e esta mudança promete, inclusive, eliminar várias obrigações que os empregadores
são obrigados a apresentar. Por outro lado, esta mudança trará maior eficiência no que tange à fiscalização eletrônica. Para que se tenha uma ideia, o governo espera ter um incremento de R$ 20 bilhões de reais quando o eSocial estiver completamente implementado. “A chegada do eSocial fará com que as empresas e os empregadores coloquem ordem na casa e regularizem situações que hoje são discrepantes. A mudança trazida pelo eSocial será de grande impacto para todas as empresas, isto porque a forma como nos relacionamentos com o Fisco passará a ser diferente. O eSocial é mais um dos módulos do SPED – Sistema Público de Escrituração Digital. Devemos lembrar que, no passado, a chegada da EFD ICMS/IPI (SPED Fiscal) e do SPED Contábil trouxe mudanças significativas para as empresas como um todo, afetando a parte fiscal e a parte contábil. Agora está mudança passa a afetar os departamentos de Recursos Humanos e Departamento Pessoal das empresas, além de prestadores de serviços para estas áreas, como Medicina e Segurança do Trabalho, apenas para citar uma das mais relevantes.”. Escritórios de contabilidade, administradoras e empresas desenvolvedoras de software já vem se preparando a muito tempo, de modo que a transição para o eSocial possa ocorrer da melhor forma possível. Já para os demais empregadores, a data de transição para o eSocial passa a ser 1º de julho de 2018 as informações relativas à folha de salários, férias, horas extras, encargos sociais passam a ser enviadas dentro do ambiente do eSocial. Toda a comunicação deverá ser feita com a antecedência devida dentro do sistema. Quem for efetuar a transmissão das informações dentro do ambiente do eSocial precisará receber a documentação de admissão e demais informações do trabalhador com antecedência, de modo que haja tempo hábil para fazer a transmissão das informações.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/17
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Revista Supra Condomínio RECICLAGEM Por Natália Mancio
Lixo eletrônico nos condomínios Produção cresce 3,3 milhões de toneladas no mundo
O crescimento do volume de resíduos eletrônicos começa a representar uma ameaça ao meio ambiente e à saúde pública – alerta a Organização das Nações Unidas (ONU). O relatório divulgado em dezembro deste ano aponta que em 2016 foram produzidos 44.7 milhões de toneladas de lixo eletrônico, 3.3 milhões toneladas a mais, comparado a 2014, ano da última publicação. E como os condomínios devem cuidar do lixo eletrônico? Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito condominial OAB/SP, explica que o tema é complexo, e como várias outras questões depende das regras condominiais que devem respeitar outras normas existentes. “Como não existe no país uma legislação nacional que possa ser aplicada a todos sem que exista discussões, o que se espera é sempre o bom senso e a necessidade em se manter o higiene e segurança. Contudo, salvo projetos arquitetônicos que existam lixeiras apropriadas, em todos os demais casos o hábito de deixar lixo na escada de emergência deve ser proibido e punido severamente, pois, em caso de incêndio e/ou necessidade de evacuação os lixos e as lixeiras existentes no espaço podem causar danos imensuráveis aos seus ocupantes, pois, certamente, em um momento de pânico os detritos, tambores etc. ficaram sujeitos a tropeções, combustão e uma infinidade de outras situações.”, detalha o especialista. Geralmente as Convenções de Condomínio, por serem antigas, não preveem o descarte deste tipo de lixo, porém pode a Assembleia Condominial deliberar sobre o assunto e determinar como deve ser feito o descarte dos materiais. Algumas empresas possuem parcerias com condomínio para o recolhimento deste tipo de material. Luiz Felipe Bergamo, do Figueiredo e Bergamo Sociedade de Advogados alerta que existem empresas que realizam esse tipo de serviço em condomínios. “Se houver na convenção de condomínio, regulamento interno e/ou em assembleia a forma correta de descarte deste tipo de material e o condômino descumprir a regra, pode ser multado, caso contrário não.”, relata. Da mesma forma que os consumidores pesquisam e avaliam as lojas antes de
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comprar novos produtos, deve-se ter o mesmo comportamento para descartar os eletroeletrônicos, pesquisando se a empresa para onde vão destinar seus equipamentos são conhecidas e possuem as licenças e autorizações necessárias para fazer esse tipo de serviço. Segundo a Associação Brasileira de Empresas de Tratamento de Resíduos e Efluentes (Abetre), São Paulo lidera a lista dos maiores geradores de e-lixo, com 448 mil toneladas ao ano, no entanto, pouco é encaminhado aos pontos de entrega voluntária espalhados pela cidade e que recebem este tipo de material ou entregue às cooperativas que fazem este trabalho gratuitamente – como a Coopermiti. A Coopermiti (Cooperativa de Trabalho, Produção e Reciclagem de Resíduos Sólidos Eletroeletrônicos), entidade sem fins lucrativos conveniada da Prefeitura de São Paulo, desenvolve e opera “soluções para a manufatura reversa do lixo eletrônico (Computadores, CPUs, notebooks, impressoras, rádios, celulares, televisões, micro-ondas, liquidificadores) e faz a retirada gratuita em residências, a partir da quantidade mínima de 100 quilos. Para conscientizar a população, a Coopermiti realiza atividades como palestras, visitas de escolas, participação em eventos para alertar sobre a necessidade de repensar o descarte de E-Lixo. Alex Pereira, diretor da entidade alerta que parte do lixo eletrônico pode ser transformada em um grande negócio. É o caso das placas eletrônicas de computadores, pois
contém diversos tipos de metais como cobre, alumínio e até ouro. Este e outros tipos de equipamentos eletrônicos são resíduos necessitam de um descarte especial. “A Coopermiti comercializa as placas eletrônicas com o Japão, onde se tem a tecnologia para extrair os metais nobres e raros para reciclagem, sendo mais barato que o processo de mineração. As carcaças plásticas e os demais metais ferrosos e não ferrosos dos eletrônicos são comercializados para empresas nacionais que usam a matéria-prima. É a comercialização dos resíduos recicláveis dos eletrônicos que possibilita a geração de renda aos cooperados.”, detalha ele. O advogado Alexandre lembra que é preciso alertar para que as pessoas tenham em mente que para que exista comodidades há sempre o gasto financeiro, portanto, se o condomínio estipula a regra de que em determinado horário um funcionário passará nos andares recolhendo o lixo, é preciso que percebam que o consumo de energia será maior, pois o sobe e desce do elevador, muitas vezes, sem necessidade, reflete no final do mês em um gasto considerável. “Respeitando entendimentos diversos, compartilho os entendimentos existentes de que a forma mais adequada para lidar com o lixo é transferir ao morador a responsabilidade em sempre que desejar colocar seus dejetos em locais determinados pelo condomínio, ou seja, é o próprio condômino o gestor do descarte dos dejetos da sua unidade.”, finaliza ele.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cadastros de moradores
O que é obrigatório informar ao condomínio Não há na legislação nenhum artigo especifico sobre o tema, portanto, é transferido aos condomínios à faculdade em deliberar sobre o assunto, e as regras devem estar contidas na convenção condominial e/ou regimento interno. Assim, via de regra, é utilizado o sistema de cadastro em que o condômino realiza o cadastramento da impressão digital e/ou fornece informações sobre o número dos documentos pessoais e, em algumas situações, uma foto é registrada, informações que são armazenadas pela administração. Dessa forma, em existindo previsão, o condômino deve fornecer os dados, sob pena de violar as regras condominiais e sofrer as sanções previstas. Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito condominial OAB/SP explica que a mesma situação se aplica aos visitantes, prestadores de serviços e outros frequentadores do condomínio, que deverão ser cadastrados respeitando às regras condominiais, sendo que nesses casos o ônus das violações é de responsabilidade do condômino. “É fundamental que exista por parte da administração mecanismos eficientes para o controle e o sigilo das informações cadastrais, não devendo disponibilizar os dados à terceiros, pois, seu monitoramento é única e
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exclusivamente para segurança interna. E, como qualquer outra situação, o uso inadequado e/ou a ausência de zelo das informações, caso venha prejudicar terceiros, poderá refletir em ações indenizatórias que serão suportadas pelo condomínio.”, detalha ele. Dr. João Paulo Borges Chagas é vicepresidente da OAB São Caetano do Sul e especialista em Direito Civil e Processo Civil. Ele alerta que com as questões atuais de segurança e para cumprimento de regras de cobrança exigidas por normas do BACEN, tornouse muito importante o condomínio ter o cadastro dos condôminos. No entanto, não se trata uma obrigação imposta por lei. Essa obrigatoriedade deve estar imposta na Convenção de Condomínio ou, então, prevista por meio de Assembleia Geral, onde devem estar estipulados quais os documentos cada condômino será obrigado a fornecer. “Desde de janeiro de 2017, se fez necessário que as cobranças das taxas condominiais fossem feitas por meio de boletos com a informação do CPF ou CNPJ do proprietário, medida imposta pela Circular do BACEN n. 3.656/2013. Então no caso das taxas condominiais, verifica-se a necessidade de o condômino informar da documentação imposta na circular (CPF ou CNPJ). Importante salientar que
as informações que podem ser exigidas são documentos de caráter público ou que tenham como objetivo garantir a segurança da vida em condomínio.”, explica o especialista que também é sócio proprietário do Leça, Borges, Pifer & Chagas Advogados Associados. O morador pode ser obrigado, desde que imposta por Convenção de Condomínio ou tal obrigação ter sido imposta em Assembleia Geral de Condôminos. Caso não existam tais previsões, o morador somente será obrigado a informar seu CPF ou CNPJ para cobrança das taxas condominiais via boleto. Neste caso, inclusive, o morador que não fornecer tal documentação corre o risco de sofrer cobrança extrajudicial/judicial por falta de pagamento de taxa condominial. Porém, Luiz Felipe Bergamo, do Figueiredo e Bergamo Sociedade de Advogado, alerta que não existe lei que obrigue o morador a fornecer seus dados pessoais, porém o bom sendo diz que deve informar os dados dos moradores da unidade para identificação. “Tem que se analisar qual a o transtorno causado ou qual risco a segurança para enquadrá-lo nas penalidades da convenção de condomínio. Em uma situação hipotética em que o não fornecimento dos dados possa ter causado algum transtorno ou coloca em risco a segurança de outros moradores, o morador deve ser multado se tal obrigação estiver prevista em norma condominial (Convenção Condominial ou por meio de Assembleia), pode ser aplicada multa ao morador que não fornecer a documentação exigida. Recomenda-se ainda que na Convenção Condominial ou por meio de Assembleia sejam colocadas regras para os Visitantes, como obrigatoriedade de ser fotografado, preencher cadastro completo quando no seu ingresso no Condomínio, necessidade de deixar algum documento sob a posse da recepção do prédio, entre outras regras ligadas a proteção e segurança do edifício.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRATIVO Por Natália Mancio
Embarque para Rússia
Condomínios: como se prepararem para a Copa do Mundo De junho próximo a julho, será realizada a Copa do Mundo e é importante que os condomínios possam garantir aos seus moradores tranquilidade nos horários das partidas do Brasil. Segurança e respeito às regras de barulho são os primeiros pontos a serem discutidos e, claro, aperfeiçoados para que não aconteçam problemas. Entretanto, também é o momento de a gestão promover maior integração entre os moradores por meio de atividades de entretenimento e ações específicas nos dias de jogos da seleção. Sobre respeito às regras, Adriana Jorge, diretora da 3A Consultoria Predial, explica que é fundamental que haja um acordo antecipado ao período do evento para que situações ruins possam ser evitadas. “A reunião para o acordo deve envolver moradores, gestão e profissionais que atuam no condomínio. Tudo isso para que o acordado possa ser seguido. Nos dias de jogos a empolgação toma conta do morador, mas o espaço democrático do condomínio também atende pessoas que não gostam de futebol. Aí que o essencial é encontrar o meio termo para não acarretar desentendimentos.”, disse. A profissional também enfatiza que a segurança do condomínio passa por
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trabalho em conjunto para que seja eficaz. “A empolgação dos dias de jogos não pode tomar conta dos profissionais que atuam no condomínio. Pelo contrário, aí que a atenção deve ser redobrada. A portaria é um exemplo. Muitos moradores devem receber amigos e demais convidados para assistir aos jogos nos apartamentos ou no salão do espaço. Ou seja, o volume de visitantes deve aumentar consideravelmente. Por isso a atenção com os detalhes e seguir o protocolo de segurança é fundamental.”, argumenta Adriana. Segundo Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito condominial OAB/SP, ainda que a Copa do Mundo seja um evento que seja de interesse de várias pessoas e seja um acontecimento extremamente comemorado, no âmbito da vida condominial, as regras não devem ser alteradas, podendo, no máximo, existir maior flexibilização para situações pontuais. Ele separa alguns pontos que devem ser levados em consideração: Barulho É natural que em decorrência dos jogos deva existir uma maior flexibilização com relação ao barulho, contudo,
sempre que o bom senso for extrapolado o síndico deverá advertir os infratores e, caso o excesso de barulho prevalece, a multa deverá ser aplicada, cabendo ao interessado recorrer, segundo as regras condominiais, que normalmente submetem à mantença da multa ou sua isenção à assembleia, que é soberana para decidir sobre a questão. “Desse modo, o síndico, ainda que o evento culmine com a necessidade um maior “jogo de cintura” não poderá se furtar em cumprir as regras condominiais, até porque, não necessariamente, todos os condomínios são fãs de futebol e/ ou torcerão para o Brasil, portanto é fundamental que a individualidade de todos sejam respeitadas.”, detalha ele o especialista. Aluguel Dos Espaços O aluguel dos espaços, como salão de festas, churrasqueiras e outros devem obedecer ao previsto em cada regra condominial de cada local. Enfeites No período dos jogos, como em outras épocas comemorativas, deve existir por parte do síndico maior ponderação, ou seja, deve se permitir que bandeiras e outros apetrechos sejam exposto, contudo, deve ser veemente proibido a utilização das áreas externas fachada, ou seja, a pessoa pode pendurar uma bandeira, desde que não corra o risco de queda, mas, é proibido que qualquer enfeite fique pendurado sujeito à queda. Quando isso ocorrer o condômino deve ser convocado a retirar o enfeite imediatamente, sob pena de multa, que poderá, inclusive, ser aplicada de forma reiterada, tamanho os riscos que é para a vida condominial a queda de qualquer objeto. “Quanto aos enfeites nas áreas comuns, participação dos condôminos ou não, cada nicho condominial deverá decidir o procedimento que adotará, respeitando suas próprias regras, decisões assembleares e fluxo de caixa.”, completa. Felipe Haddad Conserino, da Service Assist alerta que inicialmente, independente de Copa do Mundo,
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todos os moradores devem apelar pelo bom senso, pois muitos gostam, porem outros não! Então cada um assista o jogo da melhor forma sem incomodar o vizinho, seja ele qual for pois todos moram no mesmo local e o respeito deve prevalecer. Ações como cartazes nos elevadores podem ajudar a manter a ordem nos dias de jogos. “A Lei do silêncio deve prevalecer, pois não é somente após as 22hs que precisa parar o barulho, todos moram em “comunidade” no condomínio, sendo assim precisam optar pelo bom senso e não incomodar o próximo, pois se não for respeitado, o sindico encaminha uma advertência e se não resolver a multa é a última alternativa.”. A questão do entretenimento figura como alternativa positiva para os condomínios nos períodos pré e durante a Copa do Mundo. Isso serve para que gestão possa agregar mais integração e motivação aos moradores é promover atividades que possam atingir todas as idades. O caminho para que a gestão do condomínio obtenha êxito nisso é contar com a ajuda de empresas especialistas em eventos esportivos. Raony Pacheco é diretor da RP2 Sport Marketing, empresa especializa em eventos esportivos, e explica que o objetivo é criar ações para que todos os moradores possam participar. “A empresa especializa vai até o condomínio e elabora a estratégia para que todos os moradores possam se divertir com a Copa do Mundo.
Assim, não temos a exclusão e, sim, a inclusão e integração. E isso reforça que a gestão está preocupada em proporcionar alegria aos participantes no seu espaço residencial, com conforto e entretenimento.”, afirma. As ações de entretenimento podem utilizar todos os espaços esportivos do condomínio, além de, também, serem criadas demais atividades pontuais que utilizam os salões e outros espaços, como campeonato de vídeo game, jogos de futebol de botão, bolão e criação de ambiente personalizado para assistir os jogos do Brasil, com alimentação e
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bebidas inclusas. O advogado Alexandre Berthe alerta que especialmente em condomínios verticais, o uso de fogos de artifícios, de qualquer tipo, deve ser proibido, sendo fundamental que existam avisos reiterando a proibição, o infrator dessa regra, tamanha sua gravidade, muitas vezes sequer precisa ser advertido, sendo o caso de impor a multa de imediato, sem prejuízo de outras sanções cíveis e penais decorrentes de um evento danoso. Assim, ainda que seja um evento grandioso, é fundamental que exista conscientização de todos, pois, é provável que em algumas situações abusos ocorram e, dependendo da sua gravidade, o síndico poderá intermediar uma solução pacifica, porém, em prevalecendo o impasse, por disposição legal, o síndico não poderá se furtar em cumprir as regras condominiais, podendo, contudo, em alguns casos, transferir para uma decisão assemblear a mantença ou não dos atos infracionais aplicados no período. “Em outra seara, diferentemente do Ano Novo, a Copa do Mundo se estende por vários dias, são vários jogos de vários países em horários diverso, devendo ser incentivado no âmbito condominial uma esfera pacifica, sem rivalidade e que exista moderação. Desse modo, o mais importante é que todos tenham bom senso, que curtam os jogos, torçam, mas que tenham a consciência de que tudo que extrapolar o limite pode ser punível pelas regras condominiais e, principalmente, pelo código civil.”, finaliza o especialista.
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