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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
Acessórios para academia...............................24
Impermeabilização......................................28,29
Acessórios para limpeza.......................7,9,11,15
Impressão........................................................25
Acessórios poliesportivos................................30
Interfone..........................................................19
Acolchoados para elevador............................9,11
Lavadora automática de piso.....................7,9,11
Arquitetura e Urbanismo..............................15,28
Lavadora de alta pressão...........................7,9,11
Armário multiúso.........................................11,24
Limpeza de fachada....................................28,29
Aspirador....................................................7,9,11
Limpeza, produtos...................................9,11,15
Assessoria Contábil..........................................19
Lixeira........................................................7,9,11
Bebedouro....................................................9,17
Manutenção de bombas e máquinas................25
Bicicletário....................................................9,11
Máquinas para limpeza...............................7,9,11
Bombas...........................................................25
Multifuncional..................................................25
Brinquedos.............................................32,33,34
Persianas.........................................................28
Cadeira para portaria ...............................9,11,24
Pintura predial.............................................28,29
Caixas de correio........................................11,24
Piso de borracha............................2ª capa,28,34
Capacho.......................................................9,11
Piso esportivo.............................................30,34
Carrinho de compras.....................................9,11
Piso Vinílico................................................28,34
Carro Coletor..............................................7,9,11
Piso: restauração.............................................28
Carro Funcional..........................................7,9,11
Placas de identificação.......................................9
Casinha de boneca.................................32,33,34
Placas de sinalização.........................................9
CFTV................................................................19
Playground em madeira...................................33
Cobertura....................................................30,31
Playground em plástico..........................32,33,34
Cobertura em policarbonato/vidros..............30,31
Playground em tronco de eucalipto..................33
Coletor de bituca...........................................9,11
Portaria Virtual.................................................25
Construtora.................................................28,29
Protetor de coluna p/ garagem.............15,4ªCapa
Copiadora........................................................25
Protetor de pára-choque......................15,4ªCapa
Desentupidoras de esgoto..................................7
Protetor de parede...............................15,4ªCapa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha ........
Protetor de porta.................................15,4ªCapa
...............................................................9,11,15
Purificador de água..........................................17
Dispenser para sabonete líquido...............9,11,15
Reparos de bombas e máquinas......................25
Doações de brinquedos....................................23
Restauração de fachadas............................28,29
Elevador...........................................................31
Restauração de pisos..................................28,29
Elevador: equipamentos...................................31
Sensores de Presença.................................19,24
Elevador: manutenção......................................31
Sinalização.................................................7,9,11
Enceradeira................................................7,9,11
Tapete personalizado ....................................9,11
Engenharia..................................................28,29
Telefonia IP................................................3ªCapa
Escada...............................................................9
Toldos.........................................................30,31
Espelho convexo...........................................9,11
Tratamento de piso..........................................28
Exterminador de mosquito................................32
Trava de carrinho.............................................32
Ginastica: equipamentos..................................24
Trava Eletrônica de carrinho.............................32
Grama Sintética...........................................33,34
Varredora...................................................7,9,11
Iluminação de Emergência...............................24
Ventilador.........................................................17
Revista Supra Condomínio ADMINISTRATIVO Por Natália Mancio
Embarque para Rússia
Condomínios: como se prepararem para a Copa do Mundo De junho próximo a julho, será realizada a Copa do Mundo e é importante que os condomínios possam garantir aos seus moradores tranquilidade nos horários das partidas do Brasil. Segurança e respeito às regras de barulho são os primeiros pontos a serem discutidos e, claro, aperfeiçoados para que não aconteçam problemas. Entretanto, também é o momento de a gestão promover maior integração entre os moradores por meio de atividades de entretenimento e ações específicas nos dias de jogos da seleção. Sobre respeito às regras, Adriana Jorge, diretora da 3A Consultoria Predial, explica que é fundamental que haja um acordo antecipado ao período do evento para que situações ruins possam ser evitadas. “A reunião para o acordo deve envolver moradores, gestão e profissionais que atuam no condomínio. Tudo isso para que o acordado possa ser seguido. Nos dias de jogos a empolgação toma conta do morador, mas o espaço democrático do condomínio também atende pessoas que não gostam de futebol. Aí que o essencial é encontrar o meio termo para não acarretar desentendimentos.”, disse. A profissional também enfatiza que a segurança do condomínio passa por
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trabalho em conjunto para que seja eficaz. “A empolgação dos dias de jogos não pode tomar conta dos profissionais que atuam no condomínio. Pelo contrário, aí que a atenção deve ser redobrada. A portaria é um exemplo. Muitos moradores devem receber amigos e demais convidados para assistir aos jogos nos apartamentos ou no salão do espaço. Ou seja, o volume de visitantes deve aumentar consideravelmente. Por isso a atenção com os detalhes e seguir o protocolo de segurança é fundamental.”, argumenta Adriana. Segundo Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito condominial OAB/SP, ainda que a Copa do Mundo seja um evento que seja de interesse de várias pessoas e seja um acontecimento extremamente comemorado, no âmbito da vida condominial, as regras não devem ser alteradas, podendo, no máximo, existir maior flexibilização para situações pontuais. Ele separa alguns pontos que devem ser levados em consideração: Barulho É natural que em decorrência dos jogos deva existir uma maior flexibilização com relação ao barulho, contudo,
sempre que o bom senso for extrapolado o síndico deverá advertir os infratores e, caso o excesso de barulho prevalece, a multa deverá ser aplicada, cabendo ao interessado recorrer, segundo as regras condominiais, que normalmente submetem à mantença da multa ou sua isenção à assembleia, que é soberana para decidir sobre a questão. “Desse modo, o síndico, ainda que o evento culmine com a necessidade um maior “jogo de cintura” não poderá se furtar em cumprir as regras condominiais, até porque, não necessariamente, todos os condomínios são fãs de futebol e/ ou torcerão para o Brasil, portanto é fundamental que a individualidade de todos sejam respeitadas.”, detalha ele o especialista. Aluguel Dos Espaços O aluguel dos espaços, como salão de festas, churrasqueiras e outros devem obedecer ao previsto em cada regra condominial de cada local. Enfeites No período dos jogos, como em outras épocas comemorativas, deve existir por parte do síndico maior ponderação, ou seja, deve se permitir que bandeiras e outros apetrechos sejam exposto, contudo, deve ser veemente proibido a utilização das áreas externas fachada, ou seja, a pessoa pode pendurar uma bandeira, desde que não corra o risco de queda, mas, é proibido que qualquer enfeite fique pendurado sujeito à queda. Quando isso ocorrer o condômino deve ser convocado a retirar o enfeite imediatamente, sob pena de multa, que poderá, inclusive, ser aplicada de forma reiterada, tamanho os riscos que é para a vida condominial a queda de qualquer objeto. “Quanto aos enfeites nas áreas comuns, participação dos condôminos ou não, cada nicho condominial deverá decidir o procedimento que adotará, respeitando suas próprias regras, decisões assembleares e fluxo de caixa.”, completa. Felipe Haddad Conserino, da Service Assist alerta que inicialmente, independente de Copa do Mundo,
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todos os moradores devem apelar pelo bom senso, pois muitos gostam, porem outros não! Então cada um assista o jogo da melhor forma sem incomodar o vizinho, seja ele qual for pois todos moram no mesmo local e o respeito deve prevalecer. Ações como cartazes nos elevadores podem ajudar a manter a ordem nos dias de jogos. “A Lei do silêncio deve prevalecer, pois não é somente após as 22hs que precisa parar o barulho, todos moram em “comunidade” no condomínio, sendo assim precisam optar pelo bom senso e não incomodar o próximo, pois se não for respeitado, o sindico encaminha uma advertência e se não resolver a multa é a última alternativa.”. A questão do entretenimento figura como alternativa positiva para os condomínios nos períodos pré e durante a Copa do Mundo. Isso serve para que gestão possa agregar mais integração e motivação aos moradores é promover atividades que possam atingir todas as idades. O caminho para que a gestão do condomínio obtenha êxito nisso é contar com a ajuda de empresas especialistas em eventos esportivos. Raony Pacheco é diretor da RP2 Sport Marketing, empresa especializa em eventos esportivos, e explica que o objetivo é criar ações para que todos os moradores possam participar. “A empresa especializa vai até o condomínio e elabora a estratégia para que todos os moradores possam se divertir com a Copa do Mundo.
Assim, não temos a exclusão e, sim, a inclusão e integração. E isso reforça que a gestão está preocupada em proporcionar alegria aos participantes no seu espaço residencial, com conforto e entretenimento.”, afirma. As ações de entretenimento podem utilizar todos os espaços esportivos do condomínio, além de, também, serem criadas demais atividades pontuais que utilizam os salões e outros espaços, como campeonato de vídeo game, jogos de futebol de botão, bolão e criação de ambiente personalizado para assistir os jogos do Brasil, com alimentação e
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bebidas inclusas. O advogado Alexandre Berthe alerta que especialmente em condomínios verticais, o uso de fogos de artifícios, de qualquer tipo, deve ser proibido, sendo fundamental que existam avisos reiterando a proibição, o infrator dessa regra, tamanha sua gravidade, muitas vezes sequer precisa ser advertido, sendo o caso de impor a multa de imediato, sem prejuízo de outras sanções cíveis e penais decorrentes de um evento danoso. Assim, ainda que seja um evento grandioso, é fundamental que exista conscientização de todos, pois, é provável que em algumas situações abusos ocorram e, dependendo da sua gravidade, o síndico poderá intermediar uma solução pacifica, porém, em prevalecendo o impasse, por disposição legal, o síndico não poderá se furtar em cumprir as regras condominiais, podendo, contudo, em alguns casos, transferir para uma decisão assemblear a mantença ou não dos atos infracionais aplicados no período. “Em outra seara, diferentemente do Ano Novo, a Copa do Mundo se estende por vários dias, são vários jogos de vários países em horários diverso, devendo ser incentivado no âmbito condominial uma esfera pacifica, sem rivalidade e que exista moderação. Desse modo, o mais importante é que todos tenham bom senso, que curtam os jogos, torçam, mas que tenham a consciência de que tudo que extrapolar o limite pode ser punível pelas regras condominiais e, principalmente, pelo código civil.”, finaliza o especialista.
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Revista Supra Condomínio SAÚDE Por Natália Mancio
De olho no Aedes
Aumento dos casos de Febre Amarela na cidade gera preocupação A proliferação do mosquito Aedes aegypti, transmissor do Zika vírus, da dengue e do chikungunya é favorecido pelo clima quente e úmido, presente na maior parte do Brasil. O aumento dos casos de Febre Amarela então, têm criado uma preocupação extra entre síndicos e administradores de condomínios para evitar a presença dos mosquitos transmissores. Selene Lopes Marin, advogada na Flama Administração Predial alerta que com o calor e as chuvas constantes, o verão é o período considerado o mais crítico para a proliferação dos mosquitos responsáveis pela transmissão da doença. “Orientamos nossos Síndicos afazer a dedetização no condomínio no período de outubro a novembro, período esse que ocorrem a formação de novas colônias. Fazer dedetização no condomínio entre o período de outubro e novos todos responsáveis pelo convívio com esse mal, mas é bom lembrar que a dengue mata e que o maior
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problema são os criadouros, que devem ser eliminados.”, detalha. Nos condomínios, cabe ao síndico orientar funcionários e moradores. É fundamental que cada morador verifique os possíveis focos e adote as medidas necessárias para evitar a proliferação em seu apartamento. E ainda complementa. “Acreditamos que em condomínios, moradores também precisam viver dentro dos limites legais e síndicos têm o poder de advertir e aplicar multas a quem esteja agindo em desacordo com o regimento interno ou convenção condominial. Normalmente antes da aplicação da multa é requisito uma advertência por escrito. Porém, algumas ocorrências não são passíveis de advertência e devem ser aplicadas multas diretamente como no caso de má utilização do salão de festas. Na aplicação da multa ou da advertência é importante que se conceda ao condômino o direito de defesa em assembleia.”. Mas será que moradores que desobedeçam as regras ditadas
pela norma devem ser multados caso atrapalhem os cuidados ou causem a proliferação do mosquito? No início basta o sindico aplicar um aviso ou até uma advertência, porém se o morador continuar, aí sim ele pode receber em uma multa. Porém orientamos a conversar pois é a melhor maneira para resolver as coisas mostrando os pontos positivos e negativos da questão. Felipe Haddad Conserino, da Service Assist explica que é preciso orientar da melhor maneira todos os moradores, com avisos e solicitar aos funcionários da nossa empresa que acompanhe as ações junto ao sindico para sanar esse problema. E sugere algumas ações de acordo com cada caso: Febre Amarela: verificar no posto de saúde mais próximo para que eles possam ir até o condomínio, aplicar vacina as pessoas que ainda não tomaram. Dengue: sempre orientar os funcionários a observarem todos os possíveis focos de dengue e retirar o mais rápido possível do condomínio. Ele relata ainda que na maioria dos casos a dedetização é feita pelo condomínio e ele arca com os custos, porem dedetização normal, pois Febre amarela conseguimos evitar somente com a vacina e dengue temos que acompanhar periodicamente todos os possíveis focos a serem combatidos. A advogada Selene explica ainda que é preciso existir um consenso de que é necessário contratar serviços de dedetização semestralmente. Isso garante que as pragas não tenham a chance de proliferar e causar estragos à saúde dos condôminos. “É necessário contratar empresa especializada e com licença ambiental ativa, caso seja observada a semestralidade, não há necessidade de novas dedetizações entre as datas, salvo alguma infestação.”, finaliza.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Preparados para o eSocial
Conheça as principais mudanças para os condomínios O eSocial nada mais é do que um sistema eletrônico que unifica informações trabalhistas, fiscais e previdenciárias para facilitar a fiscalização do governo. Ficará mais fácil, portanto, de a Receita Federal pegar inconsistências e autuar o condomínio em caso de fraude. Os condomínios possuem funcionários, e rotinas trabalhistas como admissões, aviso e pagamento de férias e desligamentos deverão ser feitas imediatamente e não mais retroativas. De acordo com Filipe Cantão, coordenador de produto da Ledware, quando o administrador for contratar um novo funcionário, um dia antes de ele começar o condomínio deverá reunir as informações pessoas dele e suas funções e enviar para o sistema. “Todas as informações referentes a admissão e demissão de funcionários, férias, horas extras, seguridade social, afastamento, acidente de trabalho e imposto de renda deverão ser reunidas e constar no eSocial. Se o funcionário vai entrar de férias, isso precisa ser informado ao sistema primeiro. Somente depois que o funcionário pode gozar das férias.”, explica ele. O cumprimento das normas de Medicina e Segurança do Trabalho deverá ser feito à risca. Os laudos médicos e atestados obrigatórios deverão sempre estar dentro da validade. Se por acaso o condomínio não tiver esses dados, é necessário pedir para o escritório de contabilidade providenciar antes do sistema começar a valer, em julho. Qualquer problema que acontecer com um funcionário deve ser imediatamente
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avisado à contabilidade para serem informados ao eSocial em tempo real, ao contrário do que acontece hoje em que tudo é informado em uma única vez no mês. “Minha sugestão é que, faltando poucos meses para o sistema entrar em vigor, os síndicos entrem em contato com as administradoras e escritórios de contabilidade e procurem entender todas as regras para não deixarem passar nada de importante que precise ser registrado.”, detalha o especialista. A ideia do eSocial é padronizar o envio de informações dos empregados. Não há nada de novo, apenas cumprimento de regras que infelizmente o contribuinte ainda não faz como deve hoje. Com o sistema unificado, o governo terá acesso mais fácil a todas as informações e eventuais problemas e/ou demandas serão mais facilmente solucionados, com bem menos burocracia. “Aliás, os condomínios precisam exigir esse preparo. Precisam ter certeza que quem presta esse tipo de serviço para eles já está adaptado e por dentro de todas as regras. Se não estiverem preparados e deixarem de enviar as informações para o sistema, o condomínio poderá ser notificado e receber multas que podem ter valor alto.”, explica Felipe. Para Carlos Afonso, professor, contabilista e administrador, e autor do livro Organize suas finanças e saia do vermelho, detalha que a principal mudança é a forma como passaremos a nos relacionar com Fisco em relação a parte trabalhista. Tudo passará a ser feito de forma eletrônica e esta mudança promete, inclusive, eliminar várias obrigações que os empregadores
são obrigados a apresentar. Por outro lado, esta mudança trará maior eficiência no que tange à fiscalização eletrônica. Para que se tenha uma ideia, o governo espera ter um incremento de R$ 20 bilhões de reais quando o eSocial estiver completamente implementado. “A chegada do eSocial fará com que as empresas e os empregadores coloquem ordem na casa e regularizem situações que hoje são discrepantes. A mudança trazida pelo eSocial será de grande impacto para todas as empresas, isto porque a forma como nos relacionamentos com o Fisco passará a ser diferente. O eSocial é mais um dos módulos do SPED – Sistema Público de Escrituração Digital. Devemos lembrar que, no passado, a chegada da EFD ICMS/IPI (SPED Fiscal) e do SPED Contábil trouxe mudanças significativas para as empresas como um todo, afetando a parte fiscal e a parte contábil. Agora está mudança passa a afetar os departamentos de Recursos Humanos e Departamento Pessoal das empresas, além de prestadores de serviços para estas áreas, como Medicina e Segurança do Trabalho, apenas para citar uma das mais relevantes.”. Escritórios de contabilidade, administradoras e empresas desenvolvedoras de software já vem se preparando a muito tempo, de modo que a transição para o eSocial possa ocorrer da melhor forma possível. Já para os demais empregadores, a data de transição para o eSocial passa a ser 1º de julho de 2018 as informações relativas à folha de salários, férias, horas extras, encargos sociais passam a ser enviadas dentro do ambiente do eSocial. Toda a comunicação deverá ser feita com a antecedência devida dentro do sistema. Quem for efetuar a transmissão das informações dentro do ambiente do eSocial precisará receber a documentação de admissão e demais informações do trabalhador com antecedência, de modo que haja tempo hábil para fazer a transmissão das informações.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Férias com segurança
Temporada de recessos faz com que condomínios redobrem a atenção em diversos setores O período de férias escolares é motivo de alegria para as crianças que moram em condomínios que possuem estruturas poliesportivas e demais espaços para recreação. Contudo, para que a alegria possa ser tranquila, principalmente para os pais, o espaço condominial deve estar com todas as localizações em estado perfeito e supervisionados para que nenhum acidente ocorra. O alerta para as questões citadas ganha ainda mais força com base na pesquisa divulgada pelo Núcleo de Trauma do Hospital Samaritano de São Paulo, que aponta um aumento de 25% no volume de acidentes domésticos registrados em hospitais no período de férias escolares. E o que mais está ligado aos condomínios em torno deste número é o uso da piscina. O local, por diversas vezes, não está apropriado em termos de estrutura e supervisão de profissionais. Tornando-se, assim, um ponto de risco. Diretora da 3A Consultoria Predial, Adriana Jorge explica que a preocupação com as piscinas nos condomínios é válida, mas que isso não deve também ser um fator que iniba o
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uso do local. Segundo ela, os acidentes no recinto podem ser evitados com medidas adotadas pelos síndicos. E os responsáveis (pais) também devem respeitar os limites e supervisionarem seus filhos. “Vale ressaltar que é importante o condomínio estar com suas manutenções em ordem e informar os moradores que os funcionários atendem ações já destinadas e acordadas. Isso porque os acidentes nas piscinas podem ocorrer por erros que infelizmente são comuns, como criança cuidando de criança, adultos que dispersam pelo uso do celular e, na grande maioria, não sabem proceder em caso de acidente.”, ressalta. Wander Paiva sócio diretor da Portaria Monitorada alerta para a importância de se preocupar também com a segurança na entrada e saída de moradores e visitantes. A portaria monitorada, por exemplo, não é diferente de uma portaria convencional e se propõe a ter as funcionalidades básicas dos serviços prestados por este funcionário, porém com algumas vantagens, pois ela automatiza o processo de controle de acesso ao prédio. Para citar um
exemplo, onde o proprietário aluga seu apartamento para período de férias, ele precisa apenas cadastrar os locatários e informar o período em que será permitido o acesso destes. Esta é uma característica comum presentes em condomínios do litoral. “Poderíamos pensar em diversas situações, mas falemos na questão da segurança. Os moradores passam a ter o acesso registrado em cada passagem sua, para isso ele pode usar dispositivos como cartões, chaveiros ou biometria, tendo seu cadastro prévio ao sistema, então ele não permanece tempo excessivo na entrada, o que por si só diminui a possibilidade de rendição deste do lado de fora do condomínio. Qualquer pessoa que não estiver cadastrado, passará pela triagem, e aí sim aguarda que se obtenha liberação pelo morador.”, detalha ele. O arquiteto e diretor da Santos Projetos, Fernando Santos, lembra que nos espaços projetados para crianças de qualquer idade, deve-se ter muito cuidado com janelas e peitoris. “No caso dos condomínios, vale investir na instalação de grades ou redes de proteção. Caso não seja possível, evite colocar mobiliários próximos às janelas e peitoris, como bancos, cadeiras e pufes, que são fáceis de escalar. O mesmo vale para os brinquedos que não devem ficar perto de janelas. Tomadas também precisam de atenção, principalmente as que ficam em alturas baixas. Todas devem receber aquela tampinha de proteção típica para evitar contatos inesperados”, ressalta. Gangorra, escorrega e balanço, de acordo com Santos, precisam ser inspecionados, no mínimo, uma vez por ano. Se apresentarem pontos de oxidação, devem ser tratados imediatamente. “Esses grandes brinquedos, em sua maioria, são construídos com estrutura metálica e ficam expostos ao tempo. Se não forem inspecionados regularmente e mantidos adequadamente, podem sofrer com a oxidação, especialmente nos pontos
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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de fixação no chão e nas partes mais altas, que recebem mais sol e chuva. Assim, além dos acidentes estruturais, a criança ainda pode acabar se cortando nas partes enferrujadas, ficando exposta ao tétano a e outras doenças”, explica o arquiteto. Sérgio Ehrlich, diretor de operações da Gocil Segurança e Serviços reforça que a segurança nessa época do ano não pode ser deixada de lado, pois é o período oportuno em que os bandidos aproveitam a ausência de moradores, para colocar em prática suas ações criminosas. Por isso, recomendamos que o trabalho de segurança seja reforçado e pensado de acordo ao público do condomínio. A recomendação essencial é inspecionar todo o sistema de segurança do condomínio; a política de segurança; as normas e procedimentos do local, os dispositivos de segurança eletrônicos (alarmes, sistema de CFTV e controle de acesso etc), como também a equipe de trabalho que compõe o corpo de segurança. “Durante esse período, é importante orientar os moradores sobre a importância de estar a par dos processos de segurança do prédio ou condomínio residencial. Também é necessário informá-los sobre a funcionalidade dos sistemas, alertar sobre a importância de ter uma empresa especializada e legalizada como responsável pelos moradores.”, conta ele. Atividades para crianças e adolescentes dentro de condomínios
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residenciais estão cada vez mais presentes nas listas dos pais que buscam novos lugares para morar. Alguns edifícios apresentam opções de lazer e verdadeiros clubes, que contam também com profissionais que agitam torneios esportivos, games, jogos de tabuleiro e muito divertimento, além de exercícios que proporcionam qualidade de vida aos jovens nas suas horas livres. Os brasileiros Léo e Daniel Ickowicz, sócios da consultoria imobiliária Elite International Realty, localizada em Miami, fizeram uma seleção de empreendimentos que contam com infraestrutura especial para os públicos infantil e juvenil, na Flórida. O Turnberry Village, por exemplo, condomínio de prédios, localizado em Miami, além de ser o endereço de golfe mais luxuoso da cidade, possui centro de recreação indoor e outdoor, três piscinas, estúdio de aeróbica, sala de musculação e de bilhar, parque infantil, centro para adolescentes e equipe profissional para acompanhar os estudos. Em alguns casos, existe o movimento inverso, condomínios, em geral em regiões litorâneas, recebem um grande fluxo no período das férias e do verão. O reforço na segurança pode ser necessário, mas o ideal é que seja realizada a análise prévia do condomínio e a revisão de todo o processo de segurança, por conta do aumento da circulação de pessoas nessa época. Inclusive, é comum a presença de inquilinos temporários, desconhecidos
dos colaboradores da segurança e portaria. Por isso, deve-se estabelecer obrigatoriedade no preenchimento de alguns documentos para o controle do condomínio, onde o proprietário assuma a responsabilidade pelos inquilinos, exigindo à identificação das pessoas e veículos de forma prévia. Em caso de alguma ocorrência ou sinistro, o proprietário deve ser imediatamente acionado e responsabilizado Dicas de segurança do GRUPO GR condomínios para a temporada de férias: - As entradas do condomínio - social, de serviço e garagem – devem ser suficientemente iluminadas, evitandose o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância ou através das câmeras de vigilância. - Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação e as portas devem ser sólidas, dispondo de “olhos mágicos” ou outro dispositivo que permita a observação do lado externo. - O pessoal de zeladoria, principalmente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, deve ser alertado periodicamente sobre os diferentes expedientes usados pelos delinquentes e devem estar capacitados para tomar providências quando necessário. - Ao atender visitantes, na ausência de clausura, o porteiro deve manter os portões fechados e as pessoas do lado externo do condomínio.
Revista - Avisar o condômino sobre visitas, entregas, etc., e só permitir acesso às dependências mediante autorização do morador e devidamente acompanhado por um funcionário. - Evitar permitir que os empregados domésticos ou crianças possam autorizar o acesso de visitantes. - As chaves que forem confiadas a serviçais (faxineiras, motoristas, cozinheiras, etc.) não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, evitando que os empregados possam ser coagidos a abrir as portas de que possuam as chaves, surpreendendo os demais moradores. Para aproveitar as férias das crianças sem preocupações, a Eletropaulo separou ainda dicas de como aproveitar o mês de janeiro com a garotada, reforçando a importância de se evitar acidentes dentro ou fora de casa: - Trocar temperatura do chuveiro somente com o corpo seco e de chinelo. - Não deixar que a criança suba ou apanhe frutas em árvores que estejam próximas à fiação. - Procurar um lugar aberto, longe dos fios, lembrando que se a pipa enroscar nos cabos, nem pense em resgatá-la. - Ao viajar, desligar os aparelhos elétricos e eletrônicos das tomadas, pois eles podem entrar em curto e causar um incêndio, no caso de uma alteração na rede elétrica – provocada por um raio, por exemplo. Segundo a Diretora do Ibape/ SP e engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, um dos cuidados da inspeção preventiva é em relação ao risco de sucção, que se dá pelo sistema de drenagem e tratamento da água
do tanque, disposto abaixo da linha d’água, ofertando ao banhista o risco de enlace de cabelos, aprisionamento de membros do corpo, objetos e/ou joias, sob risco de morte. “Recomendamos o uso de tampas antiaprisionamento ou tampas não bloqueáveis, que cubram o dreno de fundo, como consta na cartilha de Inspeção Predial – equipamentos e espaços de lazer. O recomendável é procurar um profissional habilitado para executar uma inspeção predial e apontar as medidas necessárias em cada local do condomínio. E após essa medida, o gestor condominial precisa estar atento a todos os quesitos citados e realização da manutenção contínua.”, declara a engenheira. • Verificar e manter o pH da água
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conforme recomendação do manual, evitando assim o surgimento de algas, fungos e bactérias. • Manter o adequado tratamento da água, de forma a preservar a qualidade e evitar o desperdício com a troca de água. Situações como as que vimos viralizar recentemente nos grupos de síndicos pelas redes sociais com uma criança sendo atropelada por um carro trazem à tona mais uma vez a discussão de como conduzir as situações dentro de condomínios. Para resumir, o advogado Rodrigo Karpat explica que o primeiro passo é entender que o síndico não é o responsável pelas crianças dentro do condomínio, a responsabilidade legal é dos pais ou dos seus tutores. Ao síndico cabe a manutenção das áreas comuns e funcionamento adequado das áreas comuns. “Se um menor se acidentar no parquinho pelo fato deste estar inadequado perante a norma ABNT NBR 16071/12 (segurança em playgrounds) o síndico pode responder pessoalmente pelo dano na esfera cível e criminal correspondente ao o que ocorrer em função da falta de manutenção, desde que provada a sua omissão na manutenção, e que essa omissão tenha sido a causa do acidente. Os gestores dos prédios devem fiscalizar, mas não devem chamar a atenção das crianças ou brigar com as mesmas, devem relatar aos país as situações em não conformidade encontradas. Repreender os menores somente em casos extremos a fim de se evitar algum acidente ou situação perigosa iminente.”, finaliza ele. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio RECICLAGEM Por Natália Mancio
Lixo eletrônico nos condomínios Produção cresce 3,3 milhões de toneladas no mundo
O crescimento do volume de resíduos eletrônicos começa a representar uma ameaça ao meio ambiente e à saúde pública – alerta a Organização das Nações Unidas (ONU). O relatório divulgado em dezembro deste ano aponta que em 2016 foram produzidos 44.7 milhões de toneladas de lixo eletrônico, 3.3 milhões toneladas a mais, comparado a 2014, ano da última publicação. E como os condomínios devem cuidar do lixo eletrônico? Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito condominial OAB/SP, explica que o tema é complexo, e como várias outras questões depende das regras condominiais que devem respeitar outras normas existentes. “Como não existe no país uma legislação nacional que possa ser aplicada a todos sem que exista discussões, o que se espera é sempre o bom senso e a necessidade em se manter o higiene e segurança. Contudo, salvo projetos arquitetônicos que existam lixeiras apropriadas, em todos os demais casos o hábito de deixar lixo na escada de emergência deve ser proibido e punido severamente, pois, em caso de incêndio e/ou necessidade de evacuação os lixos e as lixeiras existentes no espaço podem causar danos imensuráveis aos seus ocupantes, pois, certamente, em um momento de pânico os detritos, tambores etc. ficaram sujeitos a tropeções, combustão e uma infinidade de outras situações.”, detalha o especialista. Geralmente as Convenções de Condomínio, por serem antigas, não preveem o descarte deste tipo de lixo, porém pode a Assembleia Condominial deliberar sobre o assunto e determinar como deve ser feito o descarte dos materiais. Algumas empresas possuem parcerias com condomínio para o recolhimento deste tipo de material. Luiz Felipe Bergamo, do Figueiredo e Bergamo Sociedade de Advogados alerta que existem empresas que realizam esse tipo de serviço em condomínios. “Se houver na convenção de condomínio, regulamento interno e/ou em assembleia a forma correta de descarte deste tipo de material e o condômino descumprir a regra, pode ser multado, caso contrário não.”, relata. Da mesma forma que os consumidores pesquisam e avaliam as lojas antes de
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comprar novos produtos, deve-se ter o mesmo comportamento para descartar os eletroeletrônicos, pesquisando se a empresa para onde vão destinar seus equipamentos são conhecidas e possuem as licenças e autorizações necessárias para fazer esse tipo de serviço. Segundo a Associação Brasileira de Empresas de Tratamento de Resíduos e Efluentes (Abetre), São Paulo lidera a lista dos maiores geradores de e-lixo, com 448 mil toneladas ao ano, no entanto, pouco é encaminhado aos pontos de entrega voluntária espalhados pela cidade e que recebem este tipo de material ou entregue às cooperativas que fazem este trabalho gratuitamente – como a Coopermiti. A Coopermiti (Cooperativa de Trabalho, Produção e Reciclagem de Resíduos Sólidos Eletroeletrônicos), entidade sem fins lucrativos conveniada da Prefeitura de São Paulo, desenvolve e opera “soluções para a manufatura reversa do lixo eletrônico (Computadores, CPUs, notebooks, impressoras, rádios, celulares, televisões, micro-ondas, liquidificadores) e faz a retirada gratuita em residências, a partir da quantidade mínima de 100 quilos. Para conscientizar a população, a Coopermiti realiza atividades como palestras, visitas de escolas, participação em eventos para alertar sobre a necessidade de repensar o descarte de E-Lixo. Alex Pereira, diretor da entidade alerta que parte do lixo eletrônico pode ser transformada em um grande negócio. É o caso das placas eletrônicas de computadores, pois
contém diversos tipos de metais como cobre, alumínio e até ouro. Este e outros tipos de equipamentos eletrônicos são resíduos necessitam de um descarte especial. “A Coopermiti comercializa as placas eletrônicas com o Japão, onde se tem a tecnologia para extrair os metais nobres e raros para reciclagem, sendo mais barato que o processo de mineração. As carcaças plásticas e os demais metais ferrosos e não ferrosos dos eletrônicos são comercializados para empresas nacionais que usam a matéria-prima. É a comercialização dos resíduos recicláveis dos eletrônicos que possibilita a geração de renda aos cooperados.”, detalha ele. O advogado Alexandre lembra que é preciso alertar para que as pessoas tenham em mente que para que exista comodidades há sempre o gasto financeiro, portanto, se o condomínio estipula a regra de que em determinado horário um funcionário passará nos andares recolhendo o lixo, é preciso que percebam que o consumo de energia será maior, pois o sobe e desce do elevador, muitas vezes, sem necessidade, reflete no final do mês em um gasto considerável. “Respeitando entendimentos diversos, compartilho os entendimentos existentes de que a forma mais adequada para lidar com o lixo é transferir ao morador a responsabilidade em sempre que desejar colocar seus dejetos em locais determinados pelo condomínio, ou seja, é o próprio condômino o gestor do descarte dos dejetos da sua unidade.”, finaliza ele.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cadastros de moradores
O que é obrigatório informar ao condomínio Não há na legislação nenhum artigo especifico sobre o tema, portanto, é transferido aos condomínios à faculdade em deliberar sobre o assunto, e as regras devem estar contidas na convenção condominial e/ou regimento interno. Assim, via de regra, é utilizado o sistema de cadastro em que o condômino realiza o cadastramento da impressão digital e/ou fornece informações sobre o número dos documentos pessoais e, em algumas situações, uma foto é registrada, informações que são armazenadas pela administração. Dessa forma, em existindo previsão, o condômino deve fornecer os dados, sob pena de violar as regras condominiais e sofrer as sanções previstas. Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito condominial OAB/SP explica que a mesma situação se aplica aos visitantes, prestadores de serviços e outros frequentadores do condomínio, que deverão ser cadastrados respeitando às regras condominiais, sendo que nesses casos o ônus das violações é de responsabilidade do condômino. “É fundamental que exista por parte da administração mecanismos eficientes para o controle e o sigilo das informações cadastrais, não devendo disponibilizar os dados à terceiros, pois, seu monitoramento é única e
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exclusivamente para segurança interna. E, como qualquer outra situação, o uso inadequado e/ou a ausência de zelo das informações, caso venha prejudicar terceiros, poderá refletir em ações indenizatórias que serão suportadas pelo condomínio.”, detalha ele. Dr. João Paulo Borges Chagas é vicepresidente da OAB São Caetano do Sul e especialista em Direito Civil e Processo Civil. Ele alerta que com as questões atuais de segurança e para cumprimento de regras de cobrança exigidas por normas do BACEN, tornouse muito importante o condomínio ter o cadastro dos condôminos. No entanto, não se trata uma obrigação imposta por lei. Essa obrigatoriedade deve estar imposta na Convenção de Condomínio ou, então, prevista por meio de Assembleia Geral, onde devem estar estipulados quais os documentos cada condômino será obrigado a fornecer. “Desde de janeiro de 2017, se fez necessário que as cobranças das taxas condominiais fossem feitas por meio de boletos com a informação do CPF ou CNPJ do proprietário, medida imposta pela Circular do BACEN n. 3.656/2013. Então no caso das taxas condominiais, verifica-se a necessidade de o condômino informar da documentação imposta na circular (CPF ou CNPJ). Importante salientar que
as informações que podem ser exigidas são documentos de caráter público ou que tenham como objetivo garantir a segurança da vida em condomínio.”, explica o especialista que também é sócio proprietário do Leça, Borges, Pifer & Chagas Advogados Associados. O morador pode ser obrigado, desde que imposta por Convenção de Condomínio ou tal obrigação ter sido imposta em Assembleia Geral de Condôminos. Caso não existam tais previsões, o morador somente será obrigado a informar seu CPF ou CNPJ para cobrança das taxas condominiais via boleto. Neste caso, inclusive, o morador que não fornecer tal documentação corre o risco de sofrer cobrança extrajudicial/judicial por falta de pagamento de taxa condominial. Porém, Luiz Felipe Bergamo, do Figueiredo e Bergamo Sociedade de Advogado, alerta que não existe lei que obrigue o morador a fornecer seus dados pessoais, porém o bom sendo diz que deve informar os dados dos moradores da unidade para identificação. “Tem que se analisar qual a o transtorno causado ou qual risco a segurança para enquadrá-lo nas penalidades da convenção de condomínio. Em uma situação hipotética em que o não fornecimento dos dados possa ter causado algum transtorno ou coloca em risco a segurança de outros moradores, o morador deve ser multado se tal obrigação estiver prevista em norma condominial (Convenção Condominial ou por meio de Assembleia), pode ser aplicada multa ao morador que não fornecer a documentação exigida. Recomenda-se ainda que na Convenção Condominial ou por meio de Assembleia sejam colocadas regras para os Visitantes, como obrigatoriedade de ser fotografado, preencher cadastro completo quando no seu ingresso no Condomínio, necessidade de deixar algum documento sob a posse da recepção do prédio, entre outras regras ligadas a proteção e segurança do edifício.
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Revista Supra Condomínio OBRAS Por Natália Mancio
Novo Código de Obras
Proposta simplifica licenciamento de empreendimentos O prefeito de São Paulo, João Doria, sancionou esse ano o novo Código de Obras e Edificações (COE), que vai modernizar o licenciamento de empreendimentos. Agora, o processo ficará mais simples, tanto para o cidadão que apresenta projetos, quanto para os técnicos que os analisam. Atividades de pouca relevância urbanística, como obras complementares de até 30 metros quadrados, reformas internas, construção de piscinas e muros, não precisarão mais ser licenciadas. De acordo com dados publicados pela Prefeitura de São Paulo, a nova lei traz regramentos administrativos mais claros e reduz a quantidade de documentos exigidos para a aprovação. A Prefeitura deixa também de averiguar os detalhes internos das edificações, focando a análise nos aspectos urbanísticos, ambiental, de sustentabilidade, acessibilidade e segurança de uso. O proprietário será o responsável pelo atendimento da legislação no que diz respeito à parte interna do empreendimento. Após a aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da nova Lei de Zoneamento, São Paulo agora completa a tríade urbanística. O novo Código vai modernizar e simplificar o licenciamento de empreendimentos. Em vigor há mais de 20 anos, é consenso entre arquitetos e engenheiros que a lei antiga precisava ser revisada. Selene Lopes Marin, advogada e responsável pelo departamento jurídico da Flama Administração Predial explica que ao tornar os procedimentos mais claros e transparentes, o novo COE contribui para o crescimento e desenvolvimento da cidade, já que torna mais ágil, por exemplo, o licenciamento de novos comércios e indústrias, de hospitais, de escolas e de habitação de interesse social e de mercado popular, auxiliando na geração de empregos e na redução do déficit habitacional. “O arquiteto terá a responsabilidade legal de elaborar o projeto em conformidade com a legislação e com as normas técnicas vigentes. Já o responsável técnico pela obra deverá realizar a construção de acordo com o projeto. O proprietário, por sua vez, será responsável pelo correto atendimento das disposições do COE e legislação correlata e pela veracidade das informações apresentadas.”, detalha.
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Ela explica ainda que a simplificação dos procedimentos e a adoção do Projeto Simplificado possibilitam a implementação do licenciamento eletrônico para obras de todos os portes e tipos de uso. “A informatização agiliza e imprime maior transparência ao processo de análise e decisão dos pedidos.”, complementa. Para Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito Imobiliário, um dos principais objetivos do novo Código de Obras e Edificações é tornar o processo de licenciamento de obras mais simples, tanto para o cidadão que apresenta projetos, quanto para os técnicos que os analisam. “O novo Código de Obras e Edificações traz normas administrativas mais claras e diminui a burocracia na aprovação de processos. O alvará da edificação agora licencia todas as obras e serviços do empreendimento, como para canteiro de obra, elevadores, e tapumes, por exemplo. Para que se tenha um efetivo implemento do novo código é necessário que a administração tenha o interesse político de implementar as inovações, através da conscientização dos servidores públicos em relação a indispensável celeridade na tramitação dos processos.”. Atualmente, o Projeto Simplificado já é adotado para o licenciamento de residências unifamiliares, habitação de interesse social, habitação de mercado popular e edificações de outros usos que tenham até 1.500
metros quadrados de área construída. Ao tornar os procedimentos mais transparentes, o novo Código de Obras e Edificações contribui para o crescimento e desenvolvimento da cidade, além de tornar mais ágil o licenciamento de empreendimentos, tais como: novos comércios e indústrias, hospitais, escolas e de habitação de interesse social e de mercado popular, auxiliando na geração de empregos e na redução do déficit habitacional. E uma das principais inovações do Código de Obras é a definição clara de quais são as obrigações do Poder Público, do proprietário do empreendimento e do responsável técnico pelo projeto e pela execução da obra. Além da imposição de prazos para a emissão de alvarás (até 90 dias para o Alvará de Aprovação e até 30 dias para Alvará de Execução). De acordo com as novas regras, haverá também um maior rigor para protocolo de processos. Projetos que não tenham condições para aprovação, por exemplo, falta de documentos ou sem parâmetros para análise técnica serão indeferidos sumariamente. A nova lei traz ainda regras administrativas claras, que reduzem a quantidade de documentos exigidos para a aprovação de processos. O alvará da edificação agora licencia todas as obras e serviços do empreendimento, como para canteiro de obra, estande de vendas, elevador, movimento de terra, muro de arrimo, tapume, etc. Essas medidas tornam o licenciamento mais ágil e transparente.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Planejamento financeiro
Como planejar e usar o Fundo de Reserva em condomínios Planejar, somar, multiplicar, economizar. Contas, muitas contas. O planejamento de despesas de um condomínio é muito importante e deve levar em conta desde o cálculo das despesas ordinárias e periódicas, como recargas de extintores, dedetização, limpeza de caixa d’’água, cursos exigidos pelo Ministério do Trabalho, até o valor do Fundo de Reserva e das obras e benfeitorias a serem realizadas. Uma administradora pode, por exemplo, orientar sobre as melhores aplicações financeiras e da distribuição de todos os gastos previstos de forma igual ao longo dos 12 meses do ano. Como qualquer questão de administração, o condomínio não é diferente, é preciso uma participação ativa do síndico, conselheiro e moradores, na pesquisa de preços de produtos, equipamento, mão de obra, discussão de valores em renovações de contrato e tudo mais, além de manter sempre o condomínio em bom estado de conservação. Selene Lopes Marin, advogada e responsável pelo departamento
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jurídico da Flama Administração Predial, explica que para um bom planejamento financeiro é necessário levar em conta: a inflação do período, a inadimplência do condomínio, o dissídio dos funcionários, férias e décimo terceiro, e contratos a serem negociados. Além disso tudo, também deve permitir uma folguinha, para que o pagamento das contas não fique apertado. “Com certeza fazer uma previsão orçamentária que deve ser feita com base nos gastos do ano anterior e deve levar em conta itens como: inflação do período, inadimplência do condomínio, dissídio dos funcionários, férias e décimo terceiro, e contratos a serem negociados.”, detalha. O síndico e a administração geral do condomínio devem estar sistematicamente atentos para as ações de contenção dos gastos de serviços públicos como água e energia. Fuga de energia e vazamentos aumentam as contas sem que se utilize a energia ou a água que está sendo desperdiçada. A reposição de lâmpadas pelas mais econômicas deve ser feita
juntamente com sensores de movimento nas áreas comuns. Nos condomínios em que a medição da água não é individualizada, campanhas condominiais de divulgação de economia de água são muito adequadas. “Um plano financeiro é fundamental para a saúde do condomínio. A priorização das benfeitorias e reformas condominiais deve ser estudada entre os condôminos, assim como a solicitação de pelo menos três orçamentos para a decisão de contratação do fornecedor de cada obra.”, explica a professora de economia brasileira, do curso de Administração da FADISP, Celina Ramalho. Na hora de preparar um planejamento financeiro a atenção deve estar voltada para a receita prevista e a probabilidade de inadimplência, inclusive se a ocasião é de crise econômica. O fundo de reserva deve ser mantido. E por fim, e tão importante, sistematicamente que todos os envolvidos na gestão do condomínio, sejam os administradores, o síndico, o conselho, os condôminos e os funcionários, estejam comprometidos com a manutenção e diminuição dos gastos, visando sempre o equilíbrio financeiro deste que tem gastos e deve oferecer os melhores benefícios possíveis aos usuários: o condomínio! É importante analisar cada despesa do condomínio, sua real necessidade, se o valor pago pode ser negociado para que haja uma redução. É também indispensável verificar os índices de correção das diferentes rubricas que integram as despesas do condomínio, especialmente o percentual a ser aplicado na folha de pagamento, item que responde por 60% do custo total do condomínio. Importância do Fundo Reserva O Fundo de Reserva é a mais
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famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo. Ele garante, em última análise, as condições para o condomínio arcar com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias. Ele faz parte da previsão orçamentária aprovada no início de cada ano em assembleia geral dos condôminos. Na maioria dos casos, tem uma alíquota que varia de 5% a 10% do valor da cota condominial. “A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo. Como não existe referência a ele no C.C., sua cobrança está prevista na convenção do condomínio, não é uma decisão tomada por condôminos.”, explica a advogada Selene Marin. Celina Ramalho da FADISP alerta que a criação de um fundo de reserva de condomínio é muito recomendada e necessária. Se inicialmente o condomínio estiver formando o fundo de reserva, a porcentagem da mensalidade pode ser um pouco maior. E no decorrer do fluxo de caixa nos próximos meses e anos, esta porcentagem pode ser diminuída. Alexandre Berthe Pinto, advogado membro da comissão de direito
condominial OAB/SP explica que é fundamental que as pessoas avaliem o fundo de caixa existente, quais as manutenções necessárias previstas para os próximos 5 anos, qual a taxa de inadimplência e os principais custos, assim terão condições de avaliar se o valor da taxa condominial é suficiente também para a garantia de um fundo adequado ao tamanho do condomínio. De acordo com o especialista, ele é criado em concordância com as regras condominiais, as quais, em sua grande maioria, já informa um fundo de reserva que deve ser mantido pelo condomínio, valor que deve ser mantido e administrado
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pelos responsáveis ao longo dos anos. “Em caso de sua inexistência, a ajuda de profissionais com visão dos principais gastos para manutenção do condomínio ao longo dos anos poderá refletir na implantação da captação do fundo de reserva. O fundo deve contemplar valores necessários para a própria mantença do condomínio e cobertura de gastos como manutenção hidráulica, pintura, aquisição de equipamentos e tudo mais para a própria gestão condominial que não esteja incluído nos gastos mensais do cotidiano. A aprovação do valor é realizada mediante normas contidas na convenção.”, detalha. Para Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito Imobiliário, todas as deliberações em relação ao fundo de reserva decorrem da convenção de condomínio e das deliberações das assembleias gerais. É importante manter o montante aplicado em conta própria em nome do condomínio, em investimento conservador – renda fixa – para manter o poder aquisitivo da moeda. “Cabe ao condomínio deliberar pela cobrança ou não do fundo de reserva. Grande parte dos condomínios preferiu abrir mão da cobrança e promover o rateio de eventuais despesas extras que se façam necessárias. É necessário o acompanhamento mensal das receitas e despesas, para impedir que haja déficit, e pagamento de juros.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
A administradora de condomínios Atividade está relacionada à conveniência, comodidade e bem-estar
Com a crescente urbanização do Brasil, viver em condomínios horizontais e verticais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que fazem parte da sua rotina diária. De acordo com dados do SEBRAE, a terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contábil e fiscal, o que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade. Para uma parcela importante da população, o imóvel se constitui no patrimônio de maior valor. E tudo o que o condomínio fizer terá reflexo, direta ou indiretamente, na valorização ou não deste patrimônio. Geralmente, na administração de condomínio há um contrato entre as partes (condomínio e administradora), seja ele verbal ou escrito, onde se estabelecem quais atividades serão delegadas à administradora, portanto, por ser ato bilateral, exclui-se de plano a figura de gestor de negócios (art. 861, CC) (3). Em termos gerais, a atividade de uma administradora está regulamentada pelo Código Civil, principalmente pelos artigos 653 e seguintes, uma vez que no Brasil ainda não há lei específica para o setor, que exerce suas atividades como mandatária do representante legal do
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condomínio. Embora se tenha notícia que algumas entidades de classe como a AABIC (4) (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), a ABADI (5) (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), bem como o SECOVI (6) (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) estejam envidando esforços para a regulamentação ou auto-regulamentação do setor, com normas específicas, requisitos mínimos de funcionamento e regulamentação da atividade, isso ainda está em fase de gestação, e ainda um pouco distante de ser uma realidade no setor, restando ao síndicos e condomínios tomarem cuidados mínimos na contratação de administradores, como se verá no decorrer dessa obra. Aliás, uma administradora especializada em condomínios pode ir além, auxiliando e orientando as construtoras em projetos de empreendimentos novos (visando facilitar a vida cotidiana desses condomínios e baratear os custos de sua manutenção); orientando e intermediando a relação entre o condomínio e síndicos profissionais, entre outros. Resumidamente, administradora de condomínios exerce diversas funções, sendo a principal delas, dar suporte ao síndico na realização das atividades diárias do condomínio. Listamos
as dez principais funções de uma administradora de condomínios: Ela é responsável por:
- Gerenciar todos os arquivos documentais do condomínio, - Controle do cadastro atualizado de proprietários e moradores, - Atendimento de condôminos com fornecimento de informações, soluções de problemas, - Emissão e distribuição de cartas, circulares, editais de convocação e atas das assembleias, - Coleta de orçamentos de obras e serviços que se fizerem necessários e posterior atendimento a fornecedores de materiais e serviços, - Elaboração de folha de pagamento, - Contabilização das despesas e receitas do prédio, - Pagamento das cotas do condomínio, - Orientar sobre a Convenção do Condomínio. Lembrando também que o condomínio deve contar com o respaldo de um advogado e um contador para que o administrador evite quaisquer problemas em relação ao setor jurídico quando for representar o prédio. Do mesmo modo, a assistência jurídica é fundamental para recolher, de forma justa, os encargos sociais como INSS, FGTS, PIS e contribuição sindical. Também auxiliam na prestação das guias do CAGED e RAIS para a Receita Federal e Ministério do Trabalho.
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