Revista
Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................32
Iluminação de Emergência.........................................13
Acessórios para limpeza......................................7,9,11
Impermeabilização...........................................13,28,29
Acessórios poliesportivos..........................................30
Impressão.................................................................33
Acolchoados para elevador..................................7,9,11
Interfone....................................................................13
Arquitetura e Urbanismo............................................30
Kit Primeiros Socorros.................................................5
Armário multiúso.......................................................11
Lavadora automática de piso...............................7,9,11
Aspirador ...........................................................7,9,11
Lavadora de alta pressão.....................................7,9,11
Bebedouro...................................................................9
Limpeza de fachada..............................................28,29
Biblioteca..................................................................34
Limpeza, produtos...............................................7,9,11
Bicicletário..............................................................9,11
Lixeira.................................................................7,9,11
Brinquedos.................................................19,32,33,34
Máquinas para limpeza........................................7,9,11
Brinquedoteca..............................................2º Capa,34
Multifuncional............................................................33
Cadeira para portaria..............................................9,11
Persianas...................................................................31
Caixas de correio.......................................................11
Pintura predial.......................................................28,29
Capacho..............................................................7,9,11
Piso de borracha.........................................31, 3º Capa
Carrinho de compras..............................................9,11
Piso esportivo......................................................30,31
Carro Coletor.......................................................7,9,11
Piso Vinílico..........................................................30,31
Carro Funcional...................................................7,9,11
Piso: restauração.......................................................28
Casinha de boneca .........................................32,33,34
Placa Solar..................................................................5
CFTV.........................................................................13
Placas de identificação................................................9
Cobertura........................................................13,15,31
Placas de sinalização...................................................9
Cobertura em policarbonato/vidros.......................13,15
Playground em madeira........................................32,34
Coletor de bituca.....................................................9,11
Playground em plástico ...................................19,33,34
Construtora ..........................................................28,29
Playground em tronco de eucalipto.......................32,34
Copiadora..................................................................33
Portaria Virtual..........................................................13
Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.
Desentupidoras de esgoto.........................................17
Protetor de coluna p/ garagem............................4ªCapa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,11
Protetor de pára-choque.....................................4ªCapa
Jornalista Natália Mancio
Dispenser para sabonete líquido..........................7,9,11
Protetor de parede..............................................4ªCapa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Doações de brinquedos, roupas e etc...................21,23
Protetor de porta................................................4ªCapa
Eficiência Energética....................................................5
Purificador de água.....................................................9
Impressão BMF Gráfica
Elétrica......................................................................13
Rede de Proteção.................................................31,32
Elevador.....................................................................15
Restauração de fachadas......................................28,29
Distribuição Correios
Elevador: equipamentos.............................................15
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................15
Sensores de Presença...............................................13
Enceradeira .........................................................7,9,11
Sinalização..................................................................9
Energia Solar...............................................................5
Sistemas de Captação Energética................................5
Engenharia...........................................................28,29
Tapete personalizado...........................................7,9,11
Escada........................................................................9
Toldos.............................................................13,15,31
Espelho convexo.....................................................9,11
Tratamento de piso....................................................28
Exterminador de mosquito...........................................5
Trava de carrinho....................................................9,11
Ginastica: equipamentos............................................32
Varredora.............................................................7,9,11
Grama Sintética...............................................31,32,33
Ventilador.....................................................................9
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
A revista Supra Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos por seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo o conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião da Supra Condomínio. Supra Ensino Editamos também a revista Supra Ensino, dirigida periodicamente para Escolas particulares dos níveis infantil, fundamental, médio, técnico e superior. Visite nosso site: www.supraensino.com.br
Hidráulica..................................................................13
Revista Supra Condomínio ENERGIA SOLAR Por Natália Mancio
A realidade da energia solar Condomínios no Brasil começam a investir em energias alternativas buscando economia
A energia solar pode ser uma realidade em condomínios no Brasil? Já temos relato de alguns empreendimentos já sendo entregues com essa possibilidade. O que precisamos é de uma mudança de mentalidade ou de melhor acesso às informações? A energia solar fotovoltaica pode sim ser instalada em condomínios verticais. Normalmente, a área livre de sombra na cobertura dos edifícios ou mesmo no térreo é muito pequena (por conta da sombra da própria torre ou das torres vizinhas). Isso limita o tamanho do gerador e, portanto, não resolve o gasto de conta de energia. Uma pesquisa realizada pelo Ibope e pela Associação Brasileiras dos Comercializadores de Energia (Abraceel), apontou que 84% dos brasileiros consideram a energia elétrica cara ou muito cara. No levantamento, 55% dos entrevistados afirmaram que o alto preço é causado pelos impostos e 28% mencionaram que a causa é a falta de concorrência no setor. Além disso, 80% dos entrevistados mencionaram que gostariam de poder escolher sua operadora de
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energia elétrica e 63% trocariam de fornecedor caso isso fosse possível. Quando o assunto é energia limpa, 17% dos entrevistados afirmaram que escolheriam sua operadora com base em uma geração de energia mais limpa. Além disso, 90% disseram que gostariam de gerar sua própria energia em casa. De acordo com a Abraceel, tanto o desejo de poder escolher a fornecedora de energia quanto de gerar energia elétrica em casa crescem à medida em que aumentam a renda familiar e escolaridade dos entrevistados. A Associação Brasileiras de Energia Solar (Absolar) prevê que muitos investimentos serão feitos no setor, algo próximo de R$ 5,2 bilhões, com cerca de R$ 3 bilhões para a geração distribuída. Em termos de tecnologia, o mais utilizado e melhor desenvolvido até o momento são os módulos fotovoltaicos. Empresas fazem a avaliação do imóvel onde o sistema será instalado e, tomando por base o consumo de energia e outras características do local, desenvolvem um projeto que possa suprir as necessidades de quem ali vive ou trabalha.
Depois de instalados, os módulos proporcionam economia de mais de 95% e a instalação tem vida útil de mais de 25 anos. Normalmente, os sistemas podem se pagar com a economia que é feita com a conta de luz. Hoje, a energia solar é muito utilizada na modalidade de geração distribuída, onde o consumidor (pessoa jurídica ou física) pode gerar sua própria energia. Isso pode ser feito de algumas formas. Dentre elas, as mais comuns são: 1. Geração junto à carga – onde a energia é gerada no local da própria unidade consumidora e utilizada para o consumo desta; e para geração de crédito para momentos sem sol (por exemplo, à noite). 2. Autoconsumo remoto – onde o titular da conta de energia tem mais de uma unidade consumidora e gera energia em uma delas, abatendo a conta no local e gerando crédito suficiente para compensar outras unidades de mesma titularidade. Para que esta modalidade se torne possível, é preciso que as contas estejam registradas no mesmo CNPJ ou CPF e na mesma concessionária. 3. Empreendimento de Múltiplas Unidades Consumidoras (UCs) – as UCs interessadas podem adquirir um sistema de geração, instalá-lo em área comum do condomínio (após aprovação em assembleia, se necessário), e solicitar um medidor de energia exclusivo para este sistema, independente dos medidores das próprias UCs e das áreas comuns do condomínio. Desta forma, a energia gerada pelo sistema é dividida de acordo com percentuais estabelecidos pelos consumidores, e destinada a cada UC. 4. Geração compartilhada – permite que UCs de titularidades diferentes, numa mesma área de concessão (mesma distribuidora), se unam em consórcio ou cooperativa continua na pág. 06
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
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para solicitar uma UC e adquirir um sistema gerador, o qual deve ser instalado nesta nova UC. A energia solar já é uma realidade para os condomínios, e existem vários cases nesta área. “A maioria dos condomínios utilizam a energia solar para abater as contas de energia das áreas comuns. As modalidades mais utilizadas são: Geração Junto a Carga, quando o condomínio possui espaço para instalação dos módulos fotovoltaicos; e o Autoconsumo Remoto, quando o condomínio não possui espaço ou sua área é inadequada para instalação. Porém, ainda existe muito espaço para crescimento nesta área. Como a decisão em condomínio, pela própria regra de convenção interna, na maioria das vezes envolve muitas pessoas, cada pessoa tem um nível de acesso às informações diferentes e possuem prioridades distintas entre às possibilidades de investimento do condomínio – muitas vezes, o investimento na energia solar não é levado a diante ou demora muito tempo a ser implantado. Porém, com o aumento das possibilidades de crédito em financiamento, onde as parcelas, em sua maioria, cabem na economia, e o surgimento da modalidade de aluguel dos equipamentos para geração, onde a parcela do aluguel possui um desconto em relação à conta, mais e mais condomínios estão entrando no mundo da energia solar.”, explica engenheiro da LEDAX, Lucas Batista. De acordo com a gerente de Sustentabilidade do Grupo Graiche,
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Maria Claudia Buarraj El Khouri, atualmente, a lei não permite que o condomínio seja remunerado por excesso de energia. Então, o que se faz normalmente é instalar um gerador que “equilibre” a conta de luz e, dessa forma, não existe crédito para ser rateado pelos condôminos. “No estado de São Paulo, esse payback está mais perto de 4 anos, por conta de avanços tecnológicos. Mas vai depender muito do custo de instalação, especialmente se o local for de difícil acesso ou precisar de algum tipo especial de estrutura. Normalmente, em situações de laje e telhado, 4 anos é o normal.”, completa. José Renato Colaferro, sócio e diretor de operações da Blue Sol Energia Solar, afirma que sem dúvida a energia solar é uma realidade em condomínios no Brasil. “Instalamos, neste ano, um sistema de energia solar fotovoltaica no condomínio Total Ville 402, do programa Minha Casa Minha Vida, localizado na cidade de Santa Maria, no DF. Foram instaladas 82 placas fotovoltaicas, que juntas formam um sistema com 28,7kWp de potência. Em média, são gerados 3.850kWh/mês para abastecer todas as áreas comuns do condomínio. O resultado é uma economia mensal de mais de R$ 3 mil, que totalizarão mais de R$ 37 mil economizados a cada ano. Além de tudo isso, o condomínio deixará de emitir cerca de 20 mil kg de CO2 por ano, resultado que seria obtido com o equivalente a mais de 500 árvores cultivadas.”, relata.
Como forma de reduzir custos e investir num modelo que alie eficiência energética e preocupação ambiental, a Cipa vem trabalhando em projetos de instalação de energia solar em condomínios. A empresa fechou parceria com a startup gaúcha Edsun, que lançou uma plataforma de investimento neste segmento voltada a áreas de moradia. O percentual de economia média anual pode chegar a 62% da conta de luz. “Estamos, atualmente, com quatro projetos em andamento. Não há custo algum para a instalação desses equipamentos. A ideia é apresentar uma solução de energia limpa, que ajude a reduzir os custos dos condomínios.”, explica o gerente de Novos Negócios da Cipa, Bruno Queiroz.A startup analisa os condomínios, identifica o quanto de energia solar eles precisam para zerar a conta e faz o investimento - que fica em torno de R$ 250 mil a R$ 300 mil para montar toda infraestrutura. Se o equipamento gerar uma economia de energia para o condomínio de R$ 10 mil, por exemplo, a startup cobrará R$ 7 mil até pagar o investimento. Depois deste período, serão R$ 700,00 por mês para manter o sistema funcionando e segurado. A empresa Edsun atua na energia comum dos condomínios, o rateio é feito pela prestação de contas da mesma forma que era feito com a conta de energia da concessionária, sendo que agora este custo com energia fica mais barato em até 30% sem que o condomínio precise que fazer algum aporte. Todo o investimento é realizado pela Edsun. “Atualmente, dependendo do caso o payback de um sistema solar hoje está na média de 4 anos. No caso do aluguel não existe payback, visto o condomínio não faz nenhum aporte r passa a economizar de forma imediata.”, finaliza Cristiano Meditsch, CEO da Edsun. É um mercado que cresce muito no Brasil a contratação de energia remota, a vantagem é que já se consegue economizar até 15% ao mês, as desvantagem é que é menos eficiente que uma geração no próprio local que começa já entregando uma redução de até 30% e no futuro chegando a até 90%. Nas duas formas não existe aporte de recursos pelos condomínios.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98 ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Síndico profissional
Opção cresceu e se fortaleceu durante a pandemia e tem inclusive cursos profissionalizantes na área Só a cidade de São Paulo possui cerca de 25 mil prédios e edifícios residenciais, que somam mais de cinco milhões de moradores, com previsão de crescimento do mercado imobiliário. Para atuar com responsabilidade nessa área, uma formação adequada é um diferencial. Dificilmente quem vive em condomínio nunca tenha presenciado alguma cena de confusão ou de briga relacionada as decisões ou organização desses locais. Essa situação se agravou ainda mais com o isolamento social, recomendado para frear o avanço do novo Coronavírus, que transformou muitos condomínios em potenciais e verdadeiras zonas de conflito. Fato é que muitas dessas discussões se dão por desavenças com os síndicos. Para alterar essa situação e diminuir os conflitos, uma alternativa que muitos condomínios estão encontrando é a contratação de um síndico profissional, ou seja, um profissional externo e capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores e do condomínio,
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cuidando do cumprimento das regras e das responsabilidades do condomínio. “Essa opção vem apresentando ótimos resultados, pois com a presença de uma empresa terceirizada para prestação desse serviço os problemas de relacionamento entre vizinhos tendem a diminuir a cobrança por soluções passam a ser tratadas de forma muito mais profissional.”, explica Felipe Bonavite, sócio da Bonavite & Carvalho: Sindicância Profissional (http:// bonaviteecarvalho.com.br/), que explica que essa decisão pode até mesmo valorizar o condomínio na hora de venda ou locação dos imóveis. O vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, explica que a principal diferença é que o síndico morador tem relação direta com o condomínio e com o patrimônio, pois zela pela valorização do bem e está intimamente ligado. “O síndico “contratado”, de certa forma possui uma relação na prática de subordinação aos condôminos e ao Conselho, e tem regras
definidas de visita e reuniões no empreendimento.” E ele reforça ainda que o custo com o síndico contratado deve constar da previsão mensal ordinária, aprovada em assembleia geral. A contratação de um síndico profissional é uma coisa nova opção para os condomínios e a decisão se dá por meio de uma assembleia que elege uma comissão de triagem. Que faz todos os levantamentos das opções e leva para assembleia a proposta, para concorrer com os síndicos moradores. Após o voto da assembleia, em caso de vitória dessa proposta é endossada a escolha da comissão e esse síndico profissional assume o condomínio por dois anos podendo ser reeleito. Com essa contratação fechada, esse profissional fica à frente de diversas responsabilidades legais relacionadas ao condomínio, como contratação e terceirização de empregados, dar todo suporte legal ao condomínio, vigiar o cumprimento do regimento interno e as determinações da assembleia, cobrar dos condôminos as suas
continua na pág. 10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
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contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, informar imediatamente quaisquer situações de risco, dentre diversas outras. Felipe Bonavite explica que a busca dessa opção pode se dar a qualquer tempo mas se potencializa quando a gestão começa a encotrar dificuldades nas seguintes áreas: • Operacional - funcionários que acabam não fazendo seu trabalho corretamente; • Financeira - quando o condomínio estiver com inadimplência alta, não tiver fundo de reserva, ou estiver endividado; • Estrutural - condomínio que herda problemas desde a construção; • Estética - quando os ambientes não são harmoniosos, sem valorização patrimonial, como um jardim bonito, fachada bonita e bem pintada, etc.; • Comportamental - quando o comportamento das pessoas prejudica a visão do condomínio, como problemas de garagem, vazamentos que acabam não sendo solucionados. A conduta de alguns moradores que acaba denigrindo a imagem do empreendimento. Ainda segundo Bonavite a atuação desse profissional terceirizado vem sendo ainda mais valorizado na quarentena. “Alinhar interesses coletivos nunca foi uma tarefa fácil, mas com o isolamento questões antes esporádicas de convivência,
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até pela proximidade dos moradores, ficaram latentes. De um lado o lar virou empresa, do outro, pessoas confinadas não poderiam exercer seu pleno uso por estarem confinadas, mas com diálogo, campanhas de conscientização, assembleias virtuais, ajuste operacionais, tudo vem sendo resolvido da melhor forma possível.”, finaliza. Contudo, a contratação desse tipo de serviço demanda alguns cuidados para que não ocorram novos problemas no futuro, assim, uma dica importante na hora dessa contratação é buscar empresas que já prestam esse serviço e que possuam equipe, controle, processos de organização, imparcialidade e, acima de tudo, ter experiência profissional, pois são muitas as situações inusitadas que podem aparecer para serem resolvidas, e nessas é fundamental que esse síndico seja realmente um profissional. “Síndico profissional” é profissão com grande campo de atuação
O tema está tão em alta que foi criado o “Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da FECAP com aulas on-line, ao vivo, para todo o Brasil. Segundo a Coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para que essas pessoas possam morar com segurança e
tranquilidade, quem “coloca ordem” precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado.”, diz Schwartz. A FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” em que disponibiliza aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 118 horas dos três Módulos (I, II e III). O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados. Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio LOCAÇÃO Por Natália Mancio
Vistoria de imóveis
Dicas de como acompanhar o laudo de vistoria de imóveis alugados O processo de locação de imóveis envolve diversos protocolos e cuidados com a segurança do local, para que assim haja acordo entre todas as partes, desde o proprietário até ao inquilino. A vistoria abrange três fases importantes: pré-locação, período de estadia e pós-locação. O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria de entrada? A Lei do Inquilinato 8.245/91consiste em um conjunto de normas e regras regulamentadoras do mercado de aluguéis comerciais e residenciais em todo o País. Logo, quando se pretende alugar um imóvel ou colocá-lo para locação, é importante consultá-la para ter conhecimento dos direitos e deveres, tanto do locador quanto do locatário. De acordo com a regulamentação federal, as obrigações impostas e legais de ambas as partes são: Art. 22. O locador é obrigado a:
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I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; Art. 23. O locatário é obrigado a: II – servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ou seja, a legislação que honra a negociação não classifica a realização do termo de vistoria de entrada no imóvel alugado como uma obrigação. No entanto, efetuála é extremamente importante e pode evitar impasses futuros. Vale
a pena ressaltar ainda que somente arquitetos e engenheiros civis são legalmente habilitados para vistoriar construções e edificações e formular laudos técnicos, por exemplo. De acordo com o vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, o condomínio, através do síndico e zelador, só deve ter acesso ao contrato de locação e aviso do proprietário de autorização de ocupação da sua unidade, nada além. “Vistorias, relações entre proprietários e inquilinos não cabem ao condomínio, muito menos entregas e vistorias dos imóveis privados.”, explica. Essas vistorias são utilizadas principalmente para se certificar sobre as condições do imóvel tanto para uso de moradia quanto para a devolução dele ao proprietário, para garantir que o local esteja nas mesmas condições em que foi encontrado quando o negócio foi fechado. Por isso, a Fix, startup de
continua na pág. 14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
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manutenção residencial com foco inquilinos e proprietários de imóveis alugados, separa algumas dicas de como esse procedimento pode ser feito sem causar dores de cabeça. Esse trabalho costuma ser feito uma semana antes da entrega do imóvel, por isso, é importante que tudo esteja em ordem, como, por exemplo, a pintura das paredes e o conserto de avarias que tenham aparecido com o inquilino, e, também, que as contas sempre estejam em dia. Use sempre o contrato de aluguel como base para saber quais as responsabilidades de cada um. Como mencionamos acima, o contrato é quem dará o pontapé inicial para esclarecer essas pendências. Enquanto as manutenções do que foi instalado pelo inquilino durante a locação são de responsabilidade dele, a vistoria final é contratada pela imobiliária ou pelo proprietário do imóvel. Somente profissionais técnicos e certificados são capacitados para executar esse tipo de serviço, para avaliar o estado e relatar como o local foi encontrado. O laudo técnico de saída será comparado com o de entrada para alinhar informações e garantir o que é de direito do inquilino ou do proprietário. Basicamente, o laudo de fiscalização de entrada se trata de um documento que possui a
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finalidade de especificar o estado de conservação e manutenção do imóvel no momento em que ele é alugado. O termo pode ser definido também como uma espécie de ferramenta jurídica, capaz tanto de respaldar o locatário quanto o próprio dono do imóvel. Isso porque, além de garantir que o inquilino receba o imóvel em plenas condições de uso, também assegura ao proprietário que, ao término ou rescisão do contrário de locação, sua casa ou seu apartamento seja entregue em iguais condições (exceto por determinações causadas no decorrer de sua utilização cotidiana). A vistoria de entrada é a análise do imóvel como um todo e o termo nada mais é do que o relato por escrito de forma detalhada de suas condições — portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, paredes, pisos e etc. Recomenda-se que a inspeção seja feita na presença do inquilino, do proprietário e, se for o caso, dos fiadores, sendo possível que a elaboração do laudo seja feita por uma terceira pessoa, mediante a validação de ambas as partes. Geralmente, é o que ocorre quando há o intermédio de uma imobiliária na locação. O ideal é que a vistoria abranja todo o imóvel, incluindo o seu exterior. Fotos também devem ser anexadas ao termo para tornálo ainda mais completo. E, ao
final da locação, quando o imóvel for entregue, uma nova revisão é realizada — esta, de saída — para verificar se a casa ou o apartamento está nas mesmas condições em que foi recebido. Em geral, o termo é emitido pela imobiliária por meio do corretor de imóveis. Porém, quando isso não acontece, é possível que o próprio locatário ou o proprietário elabore o documento e o anexe com as devidas assinaturas. Para a CMO da Fix, Thais Sterenberg, uma dica importante em todo esse protocolo é de separar essa análise por cômodos da casa e, assim, manter a organização do relatório para acompanhar com clareza o real estado do imóvel. “Para a fácil compreensão de todos, ter tópicos e guias sobre cada área de um cômodo facilita a avaliação de inquilino e proprietário, além do trabalho do vistoriador e do próprio prestador de serviços. Fazendo a avaliação do banheiro, dos quartos, da sala, da cozinha, da área de serviço e da área externa, é muito mais fácil solicitar de maneira assertiva as manutenções necessárias para um profissional. Isso pode até fazer com que o inquilino receba orçamentos mais baratos dos consertos e reparos, justamente porque a informação está mais clara sobre o que será necessário realizar”, afirma a representante da startup.
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Revista Supra Condomínio CONTAS Por Natália Mancio
Dívidas em queda
Inadimplência em condomínios de São Paulo atinge o menor patamar desde o início da pandemia Apesar do impacto da pandemia na economia e no orçamento das famílias, os paulistanos estão mantendo em dia o pagamento dos boletos de condomínio. É o que indica o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC), medido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). No mês de agosto, a taxa de inadimplência no pagamento da cota condominial ficou em 2,76%, o menor percentual desde o início da pandemia, em março. O levantamento mostra ainda que o índice registrado no mês passado é o menor já apurado para o mês desde a criação da série histórica, em 2004. Em agosto daquele ano, o percentual era de 5,97%. Para a AABIC, a queda recorde também pode ser encarada como uma consequência do isolamento domiciliar, período que naturalmente deixou os condôminos mais dependentes da prestação de serviços de qualidade dentro dos empreendimentos, como limpeza,
segurança e bom atendimento. Durante os meses de distanciamento social, entre abril a julho, o IPEMIC oscilou entre 3,08% e 3,43%. Para a AABIC, a variação está dentro da normalidade devido à situação atípica vivida pelo País. Na avaliação de José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC, o período de isolamento domiciliar também provocou mudanças na relação entre os condôminos, intensificando o convívio entre as famílias no mesmo espaço, além de abrir caminho para o home office e as aulas online. As mudanças, avalia Graiche Júnior, conscientizaram os moradores no sentido de valorizar ainda mais os serviços prestados por administradoras e equipes internas dos empreendimentos. “A taxa de condomínio já se tornou prioridade no orçamento familiar.”, explica o dirigente. Conversamos com especialistas, foi possível considerar que, na verdade, a diminuição da inadimplência condominial não vai
na contramão da situação causada pela pandemia, mas pelo contrário, está conforme o moimento esperado. Isso se dá, dentre outros fatores, principalmente pela relação entre os seguintes pontos: 1) a retomada gradual das atividades profissionais e econômicas de grande parte dos condôminos, ou a sua melhor adaptação às novas formas de exercê-las, voltando aa, ainda que lentamente, aumentar suas receitas e seu poder de pagamento. 2) o maior tempo vivendo em casa, pelo home office ou isolamento, e usufruindo da estrutura do condomínio, contribuindo para a tomada de consciência sobre a responsabilidade conjunta de manter as contas do todo em dia, para que a estrutura se mantenha em bom funcionamento. 3) a atuação adequada e responsável dos síndicos, conselhos e administradoras, reduzindo e eliminando gastos não essenciais do condomínio e, com isso baixando
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os valores das cotas mensais. Ainda, o empenho desses agentes nas informações, comunicados e conscientização dos moradores tem sido essencial. Douglas Madeira, especialista em Direito Imobiliário e Contratos, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados localizado em Campinas/SP, explica que o momento ainda demanda cuidado, paciência, ponderação e que se paute a tomada de providências na razoabilidade. Deve-se sempre ter em mente que o condômino pode realmente ter se enquadrado em uma situação difícil pelas consequências da pandemia, como ter perdido o emprego, ou falido sua pequena empresa. “Ainda assim, de outro lado, isso não significa que o problema deixa de existir no todo do condomínio. O ideal é se trabalhar com o maior fluxo possível de informações e conscientização na busca de formas de se resolver os casos de inadimplência. A primeira frente diretamente com os condôminos que estão em falta, se reunindo com eles, entendendo suas situações e buscando em conjunto formas de se resolver. A segunda frente é perante os condôminos que estão adimplentes, mas mais ainda, com a assembleia geral, para que mais uma vez se busquem formas de se resolver a questão, autorizar acordos com os devedores para recebimento parcelado, utilização de fundos de reserva etc.”. O advogado Fabio Jogo conta que se esperava era o aumento na inadimplência das contribuições, mas, tivemos uma surpresa positiva neste sentido, o que realmente vai na contra mão do cenário econômico brasileiro. “Acredito que, neste período de pandemia, as pessoas tornaram-se mais conscientes e colaborativas, entendendo a necessidade de colaborarem com as despesas comuns do condomínio, justamente pelo fato de passarem mais tempos em suas unidades. Certamente o esforço dos síndicos e administradoras para reduzir as despesas colaborou para a redução da inadimplência, bem como, acredito que o morador percebeu o empenho dos administradores para maximizar as contas do condomínio, assim, retribuiu com o pagamento pontual da quota.”. Ele sugere ainda
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que considerando o momento que estamos vivendo, o condomínio deve adotar um contato extrajudicial, através da cobrança amigável, tentando sempre flexibilizar as possibilidades de pagamento da dívida – p. ex. com o parcelamento dos débitos. Devendo ajuizar a cobrança judicial apenas após esgotadas as negociações extrajudiciais. Mas como os síndicos devem agir com os casos de unidades inadimplentes? Comunicação assertiva! “Diferente do que se acreditava há alguns anos, a lista de inadimplentes pode ser feita sim, sem nenhum problema, desde que se tomem alguns cuidados, evitando expor ao constrangimento aqueles que não estão quites com o condomínio. Quem está em dia tem o direito de saber como estão as contas do condomínio, até para entender o motivo de haver um aumento, ou uma taxa extra, devido à falta de pontualidade de seus vizinhos.”, explana o especialista Douglas Madeira. O que deve ser evitado é qualquer excesso nessa exposição, par que não se caracterize nenhuma situação constrangedora ou vexatória. Assim, o ideal é que da relação publicada constem apenas os números das unidades, sem os nomes dos respectivos condôminos. É ideal que constem também os valores que estão em aberto para cada unidade autônoma, além da situação da dívida, indicando se houve acordo, quantas parcelas foram pagas, se há processo judicial etc. Por outro lado, se aconselha a não afixar
planilhas ou relatórios com todos esses dados em locais públicos, como murais ou corredores do condomínio (muito menos em redes sociais). O ideal é que os dados mais sensíveis, como números das unidades, valores e números de processos sejam divulgados em assembleias, comunicados internos, no boleto mensal e até mesmo no site do condomínio na área de acesso restrito do condômino, quando buscar pelas informações sobre as contas. Inadimplência nos aluguéis
Outro levantamento da AABIC, o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL), também sinaliza estabilidade na inadimplência para pagamento dos aluguéis de imóveis residenciais e comerciais. O percentual de 4,08% registrado em agosto foi inferior aos 4,25% de julho. Durante a pandemia, o índice chegou a variar de 2,05% até os 4,25% do mês passado, patamar que, na visão da entidade, também corresponde a um padrão de normalidade no mercado. Na avaliação da associação, o IPEMIL permanece sem grandes oscilações em consequência de negociações entre inquilinos e proprietários para revisão de prazos e valores nos contratos durante a pandemia. “Esse ambiente de livre negociação ajudou o setor a absorver com naturalidade os efeitos da crise, mantendo índices de inadimplência abaixo de 5%.”, reforça Graiche Júnior.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRATIVO Por Natália Mancio
Comunicar é preciso
Condomínios aprimoram comunicação na reabertura das áreas comuns Sabemos a quantidade infinita de preocupações, deveres e incumbências que os síndicos e administradores devem suportar diariamente. Nesse momento “especial” pelo qual estamos passando essas preocupações aumentam e devem ser direcionadas para fins específicas relativos às consequências da pandemia. Assim, os síndicos devem dobrar sua dedicação no que se refere às comunicações com os moradores, se utilizando de todas as formas possíveis, e buscando novas, para se promover e se manter firme a conscientização de todos. Assim, site, e-mails, grupos de WhatsApp, mensagens diretas aos condôminos, afixações nos elevadores, escadas, corredores, envios periódicos para todas as unidades. Tudo isso deve vir no sentido de se criar, se aumentar e de se manter a consciência de todos sobre suas responsabilidades. Douglas Madeira, especialista em
Direito Imobiliário e Contratos, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados localizado em Campinas/SP explica que a periodicidade também é importante, pois todos temos, por natureza, a tendência a nos acostumarmos com um determinado padrão de convivência, ou da forma de fazermos as coisas, que nos seja mais confortável. Com isso, acabamos por, sem perceber, abrirmos margem para flexibilização de cuidados, responsabilidades, providências etc. Lembretes frequentes nos ajudam a não deixar isso acontecer. “Nesse sentido, a retomada gradual da utilização das áreas comuns deve acontecer sob a existência desse padrão de comunicação com os moradores. Diante disso se pode manter a todos conscientes dos protocolos de segurança e saúde adotados, das regras que deverão ser observadas por todos, e das consequências existentes
àqueles que não se comportarem adequadamente.”, detalha. Uma abordagem sugerida da massa condominial é aquela que pauta toda decisão, comunicação e orientação no pilar da simplicidade: não é pedir demais para ninguém, ao participar da vida condominial na utilização das áreas e bens comuns, que mantenha um mínimo de distanciamento social, use máscara facial, higienize periodicamente as mãos e faça ou permita ser feita a sanitização dos ambientes. Aos síndicos e administradoras, nessa retomada gradua se orienta que haja preocupações quanto à segurança jurídica, os protocolos de limpeza, a situação da saúde dos moradores e funcionários e que se ouça atentamente as preocupações, pedidos e anseios da massa condominial. Os condomínios começam, aos poucos, a reabrir algumas áreas comuns, seguindo todos os
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protocolos sanitários estabelecidos pelas autoridades de saúde. A Cipa elaborou uma cartilha com orientações, seguindo o cronograma da Prefeitura do Rio. A empresa ressaltou a necessidade de aprimorar, ainda mais, a comunicação entre síndicos, moradores e funcionários durante todo esse período. “Informar os funcionários sobre as etapas de reabertura é tão ou mais importante que avisar aos moradores. Dar autonomia a equipe para que ela oriente e cobre responsabilidade de todos pode trazer um diferencial decisivo nesta hora.”, avalia o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia. Uma forma de facilitar esta comunicação é a utilização de aplicativos pelas administradoras. A Cipa, por exemplo, conta com o App Cida Condomínios, onde há, entre outras, a funcionalidade Mural de Avisos, onde o síndico pode publicar informações a qualquer momento para todos no condomínio. As formas tradicionais de comunicação, no entanto, não devem ser descartadas. Avisos nos elevadores, quadro com informes, aplicativos de mensagens e e-mails ainda se mostram meios eficiente de manter todos bem informados. “Cada espaço comum deve contar com uma informação específica, com instruções de uso e explicando cada fase estabelecida pelo poder público.”, lembra Gouveia. A comunicação de reabertura das
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áreas comuns deve ser amplamente divulgada a todos os moradores, por meio de um manual de reabertura e comunicados com orientações, devendo o condomínio envia esse material aos moradores (via e-mail e impresso), disponibilizando no site do condomínio (se tiver), em grupos de aplicativo e também nas áreas comuns. “A reabertura das áreas comuns deve seguir um protocolo elaborado de acordo com a realidade de cada condomínio, sempre em respeito às leis aplicáveis, com indicação expressa das regras de uso das áreas, tais como, limitação do número
de pessoas em cada ambiente, distanciamento obrigatório, uso de equipamentos de proteção, higienização das mãos e outras.
Sugerimos a fixação de comunicados claros e objetivos sobre as regras de utilização daquele ambiente, presencialmente com ilustrações coloridas sobre as medidas de segurança obrigatórias, assim, o usuário compreenderá mais facilmente os protocolos de segurança implantados pelo condomínio.”, finaliza Fábio Jogo, advogado na F Jogo Advogados Associados.
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Convivência na pandemia
Ocorrências relacionadas a brigas e desentendimentos aumentam durante isolamento social nos condomínios Com o isolamento social muitas famílias estão ficando em casa, em tempo integral, e o longo convívio tem provocado mais discussões, brigas e desentendimentos. Além disso, as pessoas estão buscando diversão em suas próprias casas, muitas vezes passando dos limites do horário, com barulhos que incomodam outros vizinhos, com festas regada a bebidas e gargalhadas altas. Diante desse problema que assola a maior parte dos condomínios do país, quais atitudes poderão ser tomadas? O síndico pode fazer alguma coisa? Houve alguma modificação no direito de vizinhança por conta da pandemia? A habilidade de saber conviver nunca se mostrou tão necessária dentro das nossas casas e comunidades. A maior convivência em determinados ambientes imposta de maneira surpreendente nestes tempos de pandemia
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escancarou diversas situações e problemas que, antes, pareciam de menor expressão. Um levantamento feito pela Abadi, Associação Brasileira de Administradores de Imóveis, estima que o número de reclamações entre vizinhos triplicou desde o mês de março, quando iniciamos o período do isolamento social. Isso porque, esses são locais de intensa convivência, que nos trazem grandes desafios. E há queixas de toda ordem, sendo uma das principais a relacionada aos barulhos provocados pelos moradores. Segundo a advogada Natália Lima, especializada em Direito Imobiliário e Sucessório, “O direito de vizinhança é um conjunto de regramentos que possuem, como principal objetivo, garantir a coexistência social, ou seja, trata-se de um conjunto de normas com a finalidade de estabelecer um limite de conduta, que permita a
boa convivência entre moradores de imóveis localizados próximos uns dos outros.”. Tecnicamente, fala-se que o direito de vizinhança constitui limitação ao direito de propriedade em prol do bem comum e da paz social. Tanto apartamentos vizinhos, quanto imóveis vizinhos, são amparados pelo direito de vizinhança. O critério é a proximidade e não a continuidade. Portanto, mesmo que aquele não seja vizinho de parede, pode ser prejudicado pelo mau uso da propriedade próxima. “O direito de vizinhança é um conjunto de normas amplas, com abrangência desde o direito de construir, até as ditas árvores limítrofes, mas esses são assuntos para um outro momento. Por agora, convém explanar os direitos de vizinhança por conta do mau uso da propriedade ou da posse do imóvel que provoque perturbação, retire o
Revista sossego e coloque em risco a saúde e a segurança dos vizinhos, já que por conta da pandemia as famílias estão integralmente em suas casas, inclusive as crianças que estão afastadas das escolas.”, complementa a advogada Natália. De acordo com Fábio Jogo, advogado na F Jogo Advogados Associados, durante o período de pandemia foi registrado um aumento significativo nas reclamações e conflitos entre unidades. “No primeiro momento o síndico deve atuar como intermediador e conciliador entre as unidades em conflito, buscando a conscientização e solução do problema. Caso os ruídos de uma determinada unidade estejam incomodando diversos moradores de unidades diferentes, deve notificar a referida unidade e tomar as medidas necessárias para fazer cessar os barulhos.”. Douglas Madeira, especialista em Direito Imobiliário e Contratos, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados localizado em Campinas/SP explica que o período de isolamento alterou a rotina dos condomínios, o que trouxe o aumento de uma séria de conflitos que são próprios a esse meio de convivência social. “Em alguns condomínios cujas administradoras, imobiliárias e síndicos são clientes
do escritório, notamos uma média de 3 vezes mais reclamações. Nesse momento os principais motivos para os conflitos têm sido som alto, moradores fazendo encontros sociais e promovendo aglomerações nas unidades autônomas, desrespeito à proibição de uso das áreas e bens comuns, como piscinas e churrasqueiras, ou da realização de obras estruturais que acabam gerando muito barulho e atrapalham aqueles que estão trabalhando em sistema de home office.”, completa o especialista Douglas Madeira. “Há até mesmo aqueles conflitos que se referem a moradores com coronavírus que não respeitam o isolamento e acabam colocando em risco os vizinhos e suas famílias. Ou, ainda, dos moradores que resistem, se recusam a usar máscaras nas áreas comuns e, mesmo errados, se exaltam ao serem questionados por outros moradores, por funcionários do condomínio ou pelo síndico.”, complementa. Quando surgem os conflitos, na maioria das vezes, a causa é a falta e ou falha de comunicação. E a primeira pessoa que pode assumir um papel importante na solução quando do surgimento do conflito nos condomínios é o síndico, já que ele pode abrir espaço de comunicação, dando a oportunidade para que as
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pessoas digam o que as preocupa, quais são suas vontades, interesses e qual o impacto que os conflitos estão gerando em suas vidas. O síndico pode ter condições de entender as questões e, sem deixar de observar as regras dispostas em convenção, ajudar na busca de opções de solução. Ocorre que esse papel nem sempre é fácil de desempenhar, pois às vezes os condôminos simplesmente não estão abertos, no primeiro momento, para a comunicação e nem dispostos a buscarem opções de solução. “A mediação é, em suma, é uma negociação facilitada por um terceiro neutro, imparcial, que utiliza técnicas específicas para ajudar as pessoas a colocarem na mesa a situação que as levou até lá e criarem e avaliarem opções de solução. Um dos principais desafios do mediador é a identificação das questões a serem resolvidas. O que pode parecer simples em um primeiro momento, se torna algo bastante complexo na medida em que o mediador não identifica apenas as questões externas ou externalizadas, e sim o que está implícito, buscando que uma parte compreenda o ponto de vista da outra parte.”, explica Maria Antonieta de Morais Prado, sócia, administradora e mediadora da CAMES Brasil com certificação internacional ICFML.
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