Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia...............................15
Impressão........................................................11
Acessórios para limpeza.........................5,7,9,11
Interfone..........................................................15
Acessórios poliesportivos................................30
Kit Primeiros Socorros.......................................5
Acolchoados para elevador............................9,11
Lavadora automática de piso...................5,7,9,11
Arquitetura e Urbanismo..............................11,32
Lavadora de alta pressão........................5,7,9,11
Armário multiúso...........................................9,28
Lavatórios........................................................13
Aspirador.......................................................9,11
Limpeza de fachada....................................28,29
Bebedouro..................................................11,13
Limpeza, produtos..................................5,7,9,11
Berçario...........................................................30
Lixeira.....................................................5,7,9,11
Biblioteca.........................................................34
Manutenção de bombas e máquinas................13
Bicicletário....................................................9,11
Máquinas para limpeza............................5,7,9,11
Bombas...........................................................13
Multifuncional..................................................11
Brinquedos.............................................32,33,34
Persianas.........................................................31
Brinquedoteca.............................................30,34
Pintura predial.............................................28,29
Cadeira para portaria ...............................9,11,28
Piso de borracha............................2ª capa,30,31
Caixas de correio..........................................9,28
Piso esportivo.............................................30,31
Capacho.......................................................9,11
Piso Vinílico................................................30,31
Carrinho de compras..................................7,9,11
Piso: restauração.............................................29
Carro Coletor..............................................7,9,11
Placas de identificação.....................................11
Carro Funcional..........................................7,9,11
Placas de sinalização.......................................11
Casinha de boneca.................................32,33,34
Playground em madeira.........................32,33,34
CFTV................................................................15
Playground em plástico...............................33,34
Cobertura....................................................17,31
Playground em tronco de eucalipto.............32,33
Cobertura em policarbonato/vidros...................17
Portaria Virtual.................................................11
Coletor de bituca...........................................9,11
Protetor de coluna p/ garagem..................4ªCapa
Construtora.................................................28,29
Protetor de pára-choque...........................4ªCapa
Copiadora .......................................................11
Protetor de parede....................................4ªCapa
Corrimãos .........................................................5
Protetor de porta......................................4ªCapa
Desentupidoras de esgoto.........................3ªCapa
Purificador de água..........................................13
Dispenser p/ papel higiênico/papel toalha...7,9,11
Rede de Proteção.............................................31
Dispenser para sabonete líquido.................7,9,11
Reparos de bombas e máquinas......................13
Doações de brinquedos, roupas e etc..........21,23
Restauração de fachadas............................28,29
Elevador...........................................................17
Restauração de pisos..................................28,29
Elevador: equipamentos...................................17
Sensores de Presença......................................15
Elevador: manutenção......................................17
Sinalização.......................................................11
Enceradeira.............................................5,7,9,11
Síndico Profissional..........................................11
Engenharia..................................................28,29
Tapete personalizado ..............................5,7,9,11
Escada.............................................................11
Terceirização de serviços.................................11
Espelho convexo...........................................9,11
Toldos.........................................................17,31
Exterminador de mosquito................................32
Tratamento de piso.......................................5,29
Fechadura Elétrica............................................11
Trava de carrinho..........................................9,11
Ginastica: equipamentos..................................15
Trava Eletrônica de carrinho.............................11
Grama Sintética...........................................31,33
Varredora...................................................7,9,11
Iluminação de Emergência...............................15
Ventilador.........................................................13
Impermeabilização......................................28,29
Revista Supra Condomínio SAÚDE Por Natália Mancio
Surtos de sarampo em condomínios São Paulo lidera o ranking, com 350 infectados, representando 82% de todos os registros do país
O surto de sarampo está causando muita preocupação em toda sociedade e nos moradores de condomínios que compartilham espaços, o que favorece o contágio. A doença é causada por um vírus altamente contagioso e afeta 90% das pessoas com baixa imunidade, que compartilham espaços com pessoas contaminadas. A transmissão acontece por meio do contato com gotículas do nariz, da boca ou da garganta da pessoa infectada quando ela tosse, espirra e respira. Os sintomas de sarampo são: febre, manchas avermelhadas no corpo, tosse e/ou coriza e/ou conjuntivite. Em caso de suspeita de sarampo, o morador deve ser orientado à: • • • •
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Procurar a Unidade de Saúde mais próxima e informe os sintomas. Não ir à escola ou ao trabalho. Evitar sair de casa até 4 dias após o início das manchas vermelhas. Evitar contato com gestantes, crianças menores de 6 meses e
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pessoas em tratamento de câncer. Ao tossir ou espirrar, usar lenços descartáveis ou proteger com o braço. • Não compartilhar alimentos, copos e objetos de uso pessoal. • Lavar as mãos com frequência com água e sabão ou utilize álcool em gel. Segundo dados informados recentemente pelo Ministério da Saúde, já há 426 casos de sarampo registrados em sete estados do Brasil, e São Paulo lidera o ranking, com 350 infectados — o que representa 82% de todos os registros do país. Por causa disso, o estado tem reforçado a campanha de imunização com a vacina disponível pelo Sistema Único de Saúde direcionada para o grupo de 15 a 29 anos, com segunda maior incidência de contágio. A incidência maior acontece em crianças com menos de 1 ano — 4,7 por 100 mil habitantes —, que precisam da autorização dos pediatras para a proteção. Em São Paulo, os casos de sarampos estão mais •
concentrados na região da Zona Oeste e Leste. Cobrir a boca e o nariz ao tossir e espirrar, usar lenços descartáveis para a higienização do nariz, não tocar nos olhos nem no nariz e dar preferência aos locais arejados são algumas dicas para evitar as doenças comuns em ambientes compartilhados. Lugares com grande movimento ou aglomeração de pessoas, como transporte público, salas, condomínios, entre outros, precisam de cuidados específicos para evitar a proliferação de bactérias. O convívio coletivo requer cuidado dobrado, pois, além da nossa, a vida de outras pessoas também fica em pauta. Por isso é necessário que o condomínio fique atento ao aumento da doença. Uma das alternativas é fazer uma campanha interna visando incentivar os moradores, como aponta o especialista em condomínios da GS Terceirização, Amilton Saraiva: “A publicação pode ser feita a partir de cartazes, que devem trazer as principais informações — local da vacinação, horário de atendimento e
continua na pág. 06
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/19
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Revista
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riscos à saúde.”, comenta. O engenheiro civil Demilson Bellezi Guilhem, administrador da Mister Síndico concorda que o surto de sarampo é uma realidade que está de volta não só no Brasil como em vários outros países. Os condomínios estão inseridos dentro das cidades e consequentemente vivem a mesma realidade. Caberá ao síndico lidar com essa situação buscando orientar, comunicar e facilitar os processos de prevenção à doença, principalmente de forma preventiva, através da vacina. “Os moradores que
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contraírem a doença devem buscar de imediato o atendimento médico e a limitação de circulação pública, inclusive dentro do condomínio. O síndico uma vez ciente dessa situação deve orientar ao condômino doente que evite ao máximo a circulação pelas áreas comuns do empreendimento em benefício dos demais moradores.”, explica ele. Além das medidas mencionadas de comunicação e orientação, no caso de existir um morador ou mais que tenham contraído a doença comunicar-se com a saúde pública para que promova de
forma imediata a vacinação dentro do próprio condomínio e aos que não puderem se vacinar no empreendimento ir rapidamente a um posto de saúde público para buscar essa vacinação. Moradores e administradores, em conjunto, devem ficar atentos ao aumento da doença. Para evitar maior proliferação, é recomendável realizar a limpeza dos locais de forma contínua. Ambientes compartilhados, onde há frequência diária de pessoas e compartilhamento de áreas como elevadores e corrimões, precisam ser bem higienizados. É possível se precaver evitando o contágio com o vírus, porém, em todo o caso, quando o proprietário estiver doente, o ideal é manter-se em casa, e caso os sintomas permaneçam ou piorem, sempre procurar um médico. A Secretaria Municipal da Saúde (SMS) de São Paulo manterá a vacinação contra o sarampo em crianças entre 6 e 11 meses de idade nos postos de saúde da cidade e em CEI/creches da capital paulista até atingir a meta de 95% de cobertura vacinal desta faixa etária. As ações de bloqueio continuam, quando há notificação de casos suspeitos de sarampo, com o objetivo de interromper a transmissão da doença, independentemente da confirmação do diagnóstico. Os bloqueios são desencadeados na residência do paciente com suspeita da doença, bem como em locais frequentados por ele, como escola ou local de trabalho. A vacina está disponível em todas as Unidades Básicas de Saúde do Município.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
A função do porteiro!
Como a “intimidade” entre moradores e porteiros pode prejudicar a segurança em condomínios? Um dos grandes problemas de segurança em condomínios é o desvio de função do porteiro, ele é contratado para ser responsável pelo controle de acesso da portaria, liberando ou bloqueando acessos para pessoas conforme regras internas do condomínio. O problema é que esse desvio de função acontece na maioria dos prédios e frequentemente. Os porteiros ajudam a carregar compras, cuidam dos filhos dos moradores, lavam carros, pintam apartamentos, executam diversas funções fora da sua principal atribuição, o que causa problemas graves de segurança, desvios de atenção e assim os condomínios ficam vulneráveis. De acordo com Leandro Martins, CEO da Peter Graber, diversos recursos foram aplicados em condomínios para impedir o desvio de função. “Alguns trancam o porteiro na guarita de onde ele só pode sair em horários programados. Em alguns casos são instaladas câmeras para monitorar o porteiro, mas infelizmente nem todas as ações são eficazes e a insegurança permanece. A portaria remota é uma solução que pode acabar com este problema, já que o controlador de acesso remoto (que trabalha na central de monitoramento) só tem a função de controlar o acesso das pessoas e sua atenção voltada
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Supra Condomínio
somente a segurança do condomínio.”. Ele alerta que 90% dos assaltos em condomínios acontecem pela porta da frente enganando ou rendendo o porteiro. “O recurso de portaria virtual soluciona um problema grave de segurança e ainda traz benefícios financeiros ao condomínio, pois o valor é muito menor se comparado com as folhas de pagamentos de porteiros.”, completa Leandro. O diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate, explica que o bom relacionamento entre os funcionários do condomínio, em especial os porteiros, e os moradores é obviamente uma característica que contribui para a harmonia e o conforto no dia-a-dia do condomínio. No entanto, existem sim questões relativas à segurança que podem ficar fragilizadas com o excesso de intimidade. Um exemplo é a flexibilização no acesso de pessoas / visitantes, situação na qual o porteiro pode eventualmente liberar o acesso de pessoas sem a adoção das medidas de segurança previstas pelo condomínio a pedido do morador. Outro comportamento é em relação às normas internas, que podem ser ignoradas
pelos funcionários em favor do morador. “Atualmente, com as guaritas fechadas e mais protegidas, é mais difícil se deparar com a situação de moradores ou seus funcionários no interior da guarita, o que era mais comum antigamente. A situação costumava atrapalhar o estado de atenção e as rotinas dos funcionários da portaria. Outro ponto de atenção é a contratação de parentes de funcionários do condomínio para trabalharem para os condôminos. Na maioria das vezes, essa situação ocorre sem problemas, mas quando surge alguma divergência entre o empregado com o condomínio ou com o morador, pode gerar uma situação de tensão. Nesse caso, é necessária a intervenção do síndico.”. A intimidade traz prejuízos à segurança do condomínio e dos condôminos por tirar o foco do porteiro do que realmente é importante – a responsabilidade acerca dos procedimentos e regras que lhes são confiados pelo condomínio – para fazer favores, quebrar galhos ou, simplesmente, conversar. Isso propicia erros na triagem; falta de foco no processo; abandono do posto (o que não pode acontecer), fazendo com que a guarita seja um território vulnerável a invasões. “A intimidade entre porteiros e moradores nasce, essencialmente, da confusão dos moradores sobre o que é área comum e o que é área privativa. Muitas vezes, o porteiro absorve vícios de compromisso moral com aqueles moradores que lhes dão presentes, roupas, comida ou que estabelecem laços fortes de intimidade, que são capazes de fazê-lo transgredir regras para beneficiar ou retribuir favores destes, em detrimento da segurança de todos os condôminos.”, conta o vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Júnior. Na área de segurança, não existe meio termo ou graduação para definir uma ação inadequada. Toda ação inadequada, por menor que seja, gera um risco alto e a possibilidade de um sinistro. Ações de auxílio ou ajuda a moradores, por parte do porteiro, que não estejam previstas no procedimento padrão de conduta, vão desencadear riscos de invasão do condomínio, de erro nas
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Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
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tarefas e de prejuízo ao patrimônio dos condôminos. Situações aparentemente ingênuas e normais, como uma conversa sobre o noticiário, esportes ou o clima, por exemplo, acarretarão altíssimo risco pela falta de visualização das câmeras; falta de acompanhamento da abertura do portão da garagem, onde um meliante pode entrar a pé junto com um veículo; pode não notar o alerta de invasão perimetral emitido pelo sistema de segurança do painel; perderá sensivelmente o poder de triagem de pedestres, onde um bandido pegará carona com os pedestres que adentram o condomínio; na hipótese mais perigosa, pode ter a guarita (coração do condomínio) rendida para efeito de arrastão, entre outras mazelas engendradas pelas quadrilhas que assolam nossa cidade. “Imagine, então, sair da guarita para fazer favores, levar encomendas, ajudar a tirar malas do veículo... É problema na certa. Não podemos esquecer que o nível de intimidade chega a ser tão sólido, que os funcionários do condomínio começam a acumular informações privilegiadas dos moradores, como conhecimentos sobre cofres, recebimento de herança, de joias, de obras de arte, tempo em que o condômino ficará fora em viagem, entre outras informações que começam a circular dentro e fora do condomínio.”, complementa José Roberto. Ele lista ainda algumas ações coordenadas do condomínio para inviabilizar a criação desta relação: a) Criar procedimentos e padrão de atuação da portaria, com enfoque em segurança e informação; b) Aprovar em assembleia geral
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o regulamento com procedimentos de conduta do morador voltados à segurança, com penalidades por descumprimento. c) Manter farta e periódica comunicação com os moradores, de preferência de forma eletrônica, que tem custo reduzido e rápida absorção, sobre segurança e regras internas; d) Investir em melhorias na guarita que inviabilizem ao porteiro manter relações que venham a prejudicar o foco na segurança, como portas blindadas com abertura externa sem maçaneta, somente por chave; gavetões para receber encomendas externas e entregar encomendas pelo lado interno aos moradores, sem necessidade de abertura da guarita; sistema de ar-condicionado e banheiro, para evitar calor excessivo e abandono de posto; colocar película nos vidros para impedir a visualização interna da guarita; instalar câmera na guarita para possibilitar a identificação de problemas de entrada de moradores e de facilitação de entrada por parte dos porteiros. Dr. Ernesto Rezende Neto, advogado do escritório de advocacia Rezende Neto de São Paulo também concorda que é o síndico quem deve cuidar para que a relação entre os condôminos e os funcionários do Condomínio seja clara objetiva e transparente a fim de evitar problemas de convivência no ambiente condominial. Para isso é importante que as atribuições dos funcionários sejam bem determinadas e levadas ao conhecimento dos condôminos a fim de possibilitar a cobrança quando ocorrer qualquer irregularidade nessa relação. “Por outro lado, os funcionários
tomam conhecimento das rotinas dos moradores e cuidam do trânsito de visitantes, prestadores de serviço, assim como da correspondência e encomendas para os moradores. Para que se possa exigir discrição daqueles é necessário que recebam um treinamento adequado. Dessa forma, a par da convivência harmoniosa entre os funcionários e os moradores do prédio é necessário que essa relação seja estritamente profissional, embora esse relacionamento deva ser pautado por simpatia e cordialidade. A indevida “intimidade” entre funcionários e moradores pode gerar inconvenientes como a falta de discrição dos funcionários em relação a informações que eles obtêm sobre os moradores e que eventualmente podem ser levadas a conhecimento de terceiros. A falta de profissionalismo nessas relações também pode ocasionar o descuido dos funcionários para franquear o acesso de não moradores ao condômino ou mesmo à sua unidade, comprometendo assim a segurança de todo o prédio.”, detalha. É muito comum que os condôminos vejam os funcionários do Condomínio como seus empregados e solicitem serviços para a sua unidade a esses funcionários, sejam eles porteiros ou zelador. O funcionário, por sua vez, muitas vezes intimidado, acaba atendendo o condômino e isso pode gerar problemas entre o Condomínio e o funcionário que acabam desaguando na Justiça do Trabalho, inclusive com acusações de assédio moral. Essa é outra situação que também reflete na segurança do prédio. O engenheiro civil Demilson Bellezi Guilhem, é administrador da Mister Síndico e alerta que um dos fatores críticos sobre o funcionamento da segurança dentro de condomínios é a falta de respeito dos próprios moradores com os procedimentos de segurança. Faz parte desse ponto crítico a “intimidade” dos condôminos com funcionários envolvidos nos procedimentos de segurança. Essa proximidade pode trazer problemas de respeito as normas e facilidade para que problemas possam surgir pelo afrouxamento das exigências por parte dos porteiros. Ele reforça que a “ajuda” ou “quebrar um galho” para um morador pode atrapalhar na dinâmica e na segurança de uma portaria. “Pode ser que em um primeiro momento o atrapalho causado possa ser insignificante mas dependo da situação pode causar um grande problema ao condomínio como a liberação de pessoas sem qualquer controle de acesso, inclusive assaltantes interessados em furtar unidades específicas ou moradores no geral.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/19
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Controle na tela do celular
Aplicativos e plataformas chegam ao mercado para facilitar a vida de moradores Ter que interromper o que está fazendo para autorizar a entrada de visitantes, rastrear encomendas ou falar com a portaria é uma realidade nada confortável de uma boa parte dos brasileiros. Foi com o objetivo de eliminar essa necessidade que surgiu a startup Noknox, ferramenta de comunicação criada para “substituir” o interfone, conectando pessoas aos seus locais de convivência de forma prática e segura. Em formato de aplicativo, a solução oferece uma interface simples e de fácil usabilidade com diversas funcionalidades. “Quando um morador recebe um pedido de visita, dados e fotos do visitante são enviadas para o seu celular. Com isso, é possível autorizar a entrada ou declinar e notificar ausência, caso o usuário não esteja em casa, com apenas um toque. É um processo seguro e confortável e não há a necessidade
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de ir até o interfone.”, explica o CEO e criador da Noknox, Joaquim Venancio. A ideia da startup surgiu em 2017 em Brasília, proveniente de dores pessoais dos fundadores. Venancio, por exemplo, perdia a oportunidade de dormir até mais tarde para atender ao interfone para autorizar a entrada de um colaborador. Do outro lado da cidade, Alexandre Landim precisava ir à portaria quase diariamente para ter informações sobre a chegada de encomendas e correspondências. Em muitas vezes, ele perdia a viagem já que não tinham pacotes a sua espera. Surgiu então a ideia de usar a tecnologia para criar uma ferramenta que resolvesse esses dois problemas. O app também permite a conversa entre vizinhos, com porteiros e síndicos, o envio de notificações e reclamações importantes, além do registro de
ocorrências. A Noknox conta ainda com uma versão Plus que oferece, dentre outras coisas, a reserva de espaços comuns do condomínio. As facilidades que as plataformas digitais trazem são muitas, e é por isso que são produtos atraentes no mercado. As plataformas digitais podem ajudar a disponibilizar a impressão de boletos para pagamento do condomínio, a reserva de datas para utilização de espaços comuns, ou mesmo o controle de entregas de encomendas ou correspondência. Ganha-se tempo, como por exemplo com a expedição de segunda via de boletos ou com a comunicação de serviços de manutenção de áreas comuns. Ganha-se em informação, já que os condôminos passam a ter maior contato com o que ocorre no condomínio, tanto em termos de documentação (como acesso às atas da assembleia, por exemplo) como em serviços (como saber se determinada correspondência já chegou, ou se a churrasqueira estará livre no sábado que vem). Ganha-se na inteiração, pois é possível se discutir assuntos menos complexos de interesse do condomínio sem a necessidade de reuniões, e até mesmo realizar assembleias por elas, em que a matéria é apresentada e o tempo de votação é dilatado, permitindo a participação de mais moradores. Dr. Mario Solimene Filho, advogado do escritório de advocacia Rezende Neto de São Paulo explica que a questão fundamental é saber se é preciso ser aprovada por assembleia ou não, e isso vai depender da natureza da plataforma. “De um modo geral, a nossa postura é que havendo gasto do condomínio, a assembleia é necessária. Se o gasto for só individual do morador, não. Por exemplo: para um pacote em que oferecem um website do condomínio mais aplicativos que necessitam de treinamento de funcionários do condomínio, haverá gastos do condomínio - portanto a assembleia é necessária. Outra hipótese é o serviço em que cada um possa fazer
continua na pág. 14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/98
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista
Supra
Condomínio
o log in individual no sistema, e pagar, só ele, pelo serviço (sem gasto para o condomínio como um todo). Nesse caso, nossa orientação é que a assembleia é desnecessária. Ou seja, se houver gasto do condomínio, é preciso consulta aos moradores, que é feita pela assembleia. Se não houver, não é necessária essa autorização.”, esclarece Dr. Mario. Em comparação com janeiro e fevereiro de 2017, houve um aumento de 70% na quantidade de crimes de roubo a residências no estado do Rio de Janeiro, por exemplo, nos mesmos meses de 2018. Eles passaram de 130 para 221, de acordo com dados divulgados pelo Instituto de Segurança Pública (ISP). Muitos dos condomínios que sofrem com esse tipo de ocorrência têm apenas câmeras, que gravam e podem ajudar a identificar os assaltantes, mas dificilmente impedem a ação destes. O Facewatch é um sistema de segurança baseado em reconhecimento facial, vem provando sua eficácia em shoppings e grandes lojas, com redução de 39% de ocorrências e 80% de crimes efetivos. Por isso, a Staff Solutions, que criou, em Londres, a tecnologia, está realizando demonstrações em condomínios e prédios. Com a ação das câmeras, que cruzam os dados obtidos com os arquivos das polícias identificando
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indivíduos suspeitos e reportando em tempo recorde, a plataforma pode tornar mais seguras as residências de milhões de pessoas. Ele dá aos clientes a vantagem da prevenção, identificando potenciais criminosos através das câmeras de segurança e alertando os responsáveis do possível perigo de sinistro. Economiza de 3 a 4 horas no processo de report de qualquer ocorrência e o tempo médio de investigação e processamento passa de 2 semanas para 2 horas. “Trata-se de uma solução eficaz, que traz segurança real, ajudando a impedir a ação criminosa, e redução de custos com seguros e transtornos causados. Ela vem sendo muito bem adaptada ao Brasil e estamos ganhando cada vez mais a confiança do público alvo com um trabalho eficiente mesmo sendo uma plataforma com valor acessível. É um serviço pioneiro no Brasil que tem levado alguns casos de sucesso até para fora do país.”, explica Matheus Torres, CEO da Retina. O serviço de portaria inteligente permite a integração dos sistemas de segurança com a inteligência de análise dos operadores da Castseg, maior rede de franquias de segurança eletrônica do País. Com essa medida o monitoramento é feito em tempo real e os moradores podem ter acesso a
essas imagens por meio de smartphone, e ter acesso às imagens que ficam armazenadas em nuvens. Com o uso do aplicativo é possível acionar a central de monitoramento para qualquer situação de risco e deixar autorizada previamente a entrada de um visitante ou parente. Esses recursos permitem o aumento da privacidade, da facilidade de acesso exclusivo e comodidade, sem risco de erros humanos. Isso porque com a portaria eletrônica acesso é feito via identificação digital de morador, e em caso de visitantes, ao tocar o interfone a pessoa é identificada pelos operadores da Castseg, por meio de câmeras de alta definição, que imediatamente entra em contato com o morador para validar ou não a entrada do solicitante. Em termo de tecnologia, é possível ter acesso ao que há de mais moderno em segurança eletrônica, como sensores e câmeras de identificação facial e reconhecimento de íris. Assim como controle de acesso por digital e chips com cartões e controles, o que permite que o morador tenha mais segurança do seu acesso e de visitantes. Outro diferencial é que com a implantação da portaria não há necessidade de equipe de porteiros e o valor do condomínio reduz, em alguns casos, em até 60%, deixando o imóvel mais atrativo.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/16 ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Facilidade na palma da mão
Aplicativos que facilitam a vida em condomínio A regulamentação do uso de aplicativos deve ocorrer em Assembleia para que todos possam levar suas ponderações, tirar suas dúvidas e tomarem ciência das deliberações e dos regramentos que serão adotados. Nessa oportunidade, deverá ficar claro quais os serviços poderão ser utilizados via aplicativo, quais as vantagens, qual a forma de utilização, entre outros. O investimento em tecnologia voltada para o segmento de condomínios é capaz de otimizar as funções e atividades do porteiro, principalmente em horário de muito movimento. Residenciais que investem em tecnologia voltada para a segurança e auxílio nas tarefas diárias saem na frente quando o assunto é ter controle. Ter muitas câmeras e listas imensas com nomes cadastrados não são medidas suficientes quando há apenas um porteiro responsável por todas as demandas do local. Nesse caso, uma central de monitoramento focada
exclusivamente nessa função é a garantia de que há mais atenção no espaço como um todo e não em um ambiente por vez. Entre as várias funcionalidades que facilitam o dia a dia do condomínio estão: cadastro de visitantes, acesso às câmeras do condomínio e botão de emergência/ pânico, entre outras funções. No que se refere ao acesso de estranhos no local, o aplicativo reforça a segurança, para além de dados e cadastramentos. O morador gera um código pelo QR Code e o envia ao visitante; dessa forma, ao passar o código pelo leitor, a entrada fica autorizada, o que gera mais confiança de que a entrada do visitante foi realmente autorizada pelo morador. Já situações que envolvem terceiros, como visitação, requerem mais cuidado, pois carecem de uma cautela maior, visto que os visitantes, em sua maioria, são desconhecidos. Por isso a MinhaPortaria. Com disponibiliza aos usuários um aplicativo de portaria remota, que tem a
finalidade de facilitar a relação por essa prestação de serviço e elevar a segurança dos moradores. “O nível de segurança é aumentado quando o usuário usa o aplicativo porque o próprio usuário/ morador faz as inserções e inclusões das solicitações no sistema.”, aponta Walter Uvo, especialista em tecnologia da MinhaPortaria.com. De acordo com a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana M. Graiche, o condomínio não pode escolher otimizar serviços através de app sem consulta prévia aos moradores, pois o assunto é de interesse geral e impacta na rotina operacional do condomínio, através do uso da ferramenta pelos condôminos. O intuito das discussões serem levadas à Assembleia é justamente o de debater e aprovar questões comuns a todos, fazendo valer a vontade da coletividade. “O uso de aplicativos deve vir para auxiliar e agilizar procedimentos, entretanto, é importante manter sempre outra opção para que não se exclua o direito de nenhum condômino, tanto os que discordam em pagar pelo uso do app, como aqueles que não têm intimidade com a tecnologia, por exemplo. A automatização dos métodos deve ser uma escolha e não uma imposição. Importante lembrar que os condomínios contam com moradores do mais variados perfis e idades, não sendo possível “engessar” um procedimento que, muitas vezes, não está ao alcance de todos.”, fala. A LAR.app oferece uma interface 100% digital que permite aos síndicos reduzir os custos da gestão dos condomínios em 10% logo nos primeiros três meses; e, a longo prazo, a empresa afirma que a economia pode chegar a até 40% ou 50%. A startup desenvolveu uma interface completa e que permite inclusão dos mais variados serviços personalizados de acordo com as demandas dos condomínios atendidos. Com pouco mais de 10 meses de operação, a LAR.app já possui uma taxa elevada de engajamento - 70% dos
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
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condôminos acessam o app todo mês. A interação mobile dos clientes da LAR. app com os serviços e funcionalidades vem num crescente. Segundo Rafael Lauand, sócio fundador da startup, a maior ocasião de uso hoje é o acesso para emissão do boleto de pagamento do condomínio, seguido da visualização de documentos e prestação de contas. Metade do volume das reservas de churrasqueiras, salão de festas e espaços comuns dos condomínios são feitas pelo aplicativo da LAR. “Os condôminos estão cada vez mais usando o app para efetuar as reservas, o que além da agilidade, traz o benefício da automatização da cobrança já calculada diretamente no boleto do condomínio do mês seguinte.”, reforça Lauand. Mario Solimene Filho, advogado do escritório Ernesto Rezende Neto conta que existem muitos aplicativos à disposição de síndicos, administradoras e moradores. A maioria deles são de uso geral, como o WhatsApp para comunicação, o Evernote para organização, ou mesmo o Dropbox para compartilhamento de documentos relevantes. “Contudo, há atualmente também um forte desenvolvimento de aplicativos pensados exclusivamente para a área condominial. São normalmente pacotes que permitem diversas facilidades, como a impressão de boletos para pagamento do condomínio, a reserva de datas para utilização de espaços comuns, ou mesmo o controle de entregas de encomendas ou correspondência. Há até alguns com vistas à realização de
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assembleias condominiais. Há muitas opções no mercado.”, detalha. Ele explica também que dependendo da natureza do aplicativo, um morador pode se recusar a utilizar um app pago. “Pode se recusar a pagar se ele, individualmente, tem a escolha de se cadastrar ou não no serviço. Não se cadastra, não paga. Mas a situação é outra se o serviço tem como destinatário o condomínio como um todo. Nesse caso, é necessária a consulta em assembleia para a aprovação do gasto, e acontecendo a aprovação, o condômino dissidente não tem como evitar o pagamento. Há os que cobram por condômino, os que cobram por pacote, e o que mistura os dois (cobram implementação + treinamento + login individual). Para cada situação teremos uma solução diferente.”, detalha. O advogado destaca ainda algumas vantagens de otimizar processos através de aplicativos. “’Ganha-se tempo, como por exemplo com a expedição de segunda via de boletos ou com a comunicação de serviços de manutenção de áreas comuns. Ganha-se em informação, já que os condôminos passam a ter maior contato com o que ocorre no condomínio, tanto em termos de documentação (como acesso às atas da assembleia, por exemplo) como em serviços (como saber se determinada correspondência já chegou, ou se a churrasqueira estará livre no sábado que vem). Ganha-se na inteiração, pois é possível se discutir assuntos menos complexos de interesse do condomínio sem a necessidade de reuniões, e até mesmo realizar assembleias
por aplicativos, em que a matéria é apresentada e o tempo de votação é dilatado, permitindo a participação de mais moradores.”, completa Mario Solimene. Segundo o CEO da empresa de segurança Peter Graber, Leandro Martins, cerca de 90% dos assaltos aos condomínios residenciais acontecem pela porta da frente, onde o porteiro muitas vezes está em posição vulnerável e é rendido ou acaba abrindo a porta para alguém com rosto familiar. “O sistema remoto ajuda a aumentar a segurança pois tira o porteiro da área de risco e de quebra ainda reduz em até 60% os gastos com portaria, pois elimina folhas de pagamento.”, garante. Quando o prédio possui portaria remota, as pessoas não cadastradas conversam com o porteiro a distância para serem autorizadas a entrar no ambiente. Já quem é parente, amigo e marcou a visita com antecedência pode baixar o app da empresa e utilizar uma chave eletrônica habilitada por geolocalização. “Quando o visitante se aproxima do condomínio a chave é habilitada.”, explica Martins. Em ambientes estratégicos, o monitoramento de imagem pode ainda ser feito com câmeras inteligentes que ajudam a proteger objetos de maior valor, como automóveis, por exemplo. Qualquer atitude suspeita alerta a equipe na central de monitoramento, que analisa as imagens e, se for o caso, chama a polícia. “No Brasil 99% dos alarmes são disparados de forma acidental. Por isso, a polícia prioriza quem tem imagem”, finaliza Martins.
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Revista Supra Condomínio EVENTOS Por Natália Mancio
ABF Expo 2019
Franquias que oferecem serviços para condomínios crescem no Brasil O ritmo de expansão mais forte e as perspectivas econômicas melhores levaram o setor de franquias a registrar um crescimento nominal de 7% no 1º trimestre deste ano, ou seja, um ritmo mais intenso se comparado ao mesmo período de 2018 que foi de 5,1%. O faturamento passou de R$ 38.762 bilhões para R$ 41.464 bilhões. Considerando-se os últimos 12 meses, o crescimento foi de 7,5%, é o que revela a última pesquisa realizada pela ABF – Associação Brasileira de Franchising. Quanto ao movimento de abertura e fechamento de lojas no 1º trimestre de 2019, o estudo apontou uma variação positiva do saldo total de 2,5%, mais do que o dobro do 1º trimestre de 2018. Os lançamentos e tendências deste setor foram o foco da 28ª ABF Franchising Expo, vitrine oficial do mercado de franquias brasileiro, que ocorre de 26 a 29 de junho, no Expo Center Norte. São esperadas cerca de 400 marcas expositoras, do Brasil e do Exterior, e uma visitação de mais de 60 mil empreendedores. Para o presidente da ABF, André Friedheim, dois fatores contribuíram com o desempenho do setor. O ritmo mais forte de expansão em 2018 e de janeiro a março de 2019 – associado a definição do quadro eleitoral e a um mercado de trabalho desaquecido – e alguns movimentos positivos no varejo alavancados por um consumidor menos retraído. “O crescimento do setor reflete também os ajustes realizados pelas redes nos últimos três anos, principalmente a busca por mais eficiência, o desenvolvimento de modelos de negócio mais enxutos e a diversificação de canais de venda, linhas de produtos e consumidores.”, relata. As franquias que oferecem serviços para condomínios ganharam destaque durante a ABF, mostrando o crescimento do mercado e a atenção para o atendimento de um público que gera muita demanda, mas que nem sempre é 100% atendido. Fomos à Feira conhecer
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algumas opções voltadas para quem quer investir na prestação de serviços. A Dr. Faz Tudo é um dos exemplos. Eles são uma rede de franquias de serviços, com oportunidades para montar o negócio em modelo home based ou com ponto comercial. O portfólio da rede inclui serviços de instalações, reformas, elétrica, hidráulica, pintura, manutenção predial e sistema de ar-condicionado. Assim como a A Dr. Jardim que oferece serviços de manutenção de jardins, projetos paisagísticos, manutenção de piscinas, irrigação, fertilização, controle de pragas e manutenção de áreas de lazer e gramados esportivos. Os franqueados também podem iniciar o negócio em modelo home based. Esse modelo de prestação de serviço é muito utilizado por condomínios, pensando na economia com a contratação de funcionários e os custos que isso gera, além da certeza da qualidade do serviço,
pois os profissionais passam por seleção e reciclagem constantes. A Franquia Dr Faz Tudo é uma franquia de reparos, reformas, manutenções e construções em geral, que desde 2009 tem como principal motivo para sua existência a diversidade de serviços de manutenção em imóveis residenciais, comerciais e industriais, atendendo as orientações estabelecidas pelas Normas da ABNT e Sindicato da Construção Civil (Sinduscon), relativas aos serviços executados. Na franquia, uma equipe formada por profissionais experientes e qualificados, fornecem suporte e treinamentos técnicos constantes a toda a rede de franqueados, para que sejam verdadeiramente reconhecidos como Doutores naquilo que fazem. A Laundromat, rede de lavanderias self service com mais de 30 anos de experiência, continua em acelerado crescimento e, para atingir um número
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ainda maior de pontos e clientes apostou na inovação como estratégia para fortalecer e tornar a marca mais eficiente, diante da necessidade da população e do atual cenário econômico. Visando atender ao público que não tem tempo a perder e busca por conforto, praticidade e preços compatíveis com a realidade brasileira para lavar a roupa fora do lar, a franqueadora tem concentrado seu plano de expansão no modelo Express, que oferece o método de autosserviço que também é facilmente aplicável em condomínios. O diretor da franquia, Nicolas Lopez, explica que o ideal é que a contratação seja feita ainda na construção dos prédios e salas que irão compor o condomínio, mas nada impede que os espaços sejam adaptados. “Com os apartamentos cada vez menores, economizar com o espaço de lavanderia dentro das unidades. Muitos escolhem, inclusive, colocar as máquinas próximas à piscina ou ao lado da academia, para otimizar o tempo dos moradores. A Laundromat é pioneira na América Latina no conceito de lavanderia autosserviço e estamos otimistas em aumentar consideravelmente o número de unidades neste formato os próximos anos, devido às novas tendências de mercado tanto do lado dos consumidores, que aderem ao conceito “do it yourself” (faça você mesmo, em português), como também ao perfil do investidor, que procura hoje operações com uma gestão mais simplificada no dia a dia.”, explica o diretor da marca.
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A Mary Help participa mais uma vez da ABF Franchising Expo. A Mary Help rede que trabalha com a intermediação no serviço de diaristas, apostou no franchising por ser um modelo de negócio já testado e formatado, fazendo com que o investidor saia mesmo na frente. Com modelos de negócios que exige investimento baixo, a Mary Help oferece ao franqueado uma rentabilidade de até 25%, valor acima da média brasileira, que é de no máximo 18%, segundo a ABF. “A ABF Expo é considerada uma das maiores
feiras de franquias do mundo, além de ser referência para quem busca marcas sérias e consolidadas para investir, como a Mary Help. Quem investe em nossa franquia, passa a fazer parte da rede que mais cresce no Brasil. Um de nossos diferenciais é que além de acompanharmos o franqueado desde a busca do ponto até a operação do dia a dia, somos a única com software de gestão exclusivo, o que facilita toda a gestão da unidade.”, explica José Roberto Campanelli, fundador e diretor da Mary Help.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Seguindo as regras
Morador inadimplente pode ser impedido de usar áreas comuns do condomínio? Diante da crise financeira enfrentada há anos, o mercado vem sofrendo com a inadimplência geral - e não é diferente nos condomínios brasileiros, que tem como “gargalo” a falta de pagamento de muitos condôminos. Conhecendo a realidade financeira dos condomínios, a inadimplência de um conjunto residencial pode chegar a 30% das suas unidades, o que afeta a arrecadação necessária para custear as despesas da coletividade. Considerando que um condomínio não tem finalidade lucrativa, muitos sequer conseguem formar um fundo de reserva compatível com as despesas extraordinárias ou para compensar o déficit deixado pelos inadimplentes. Para o STJ (Superior Tribunal de Justiça) os condomínios não podem restringir o uso de áreas comuns pelos moradores inadimplentes, pois, o credor deve buscar meios legais e pré definidos para forçar o pagamento do débito, geralmente através de apontamentos de protesto, aplicação de multas e cobranças judiciais, ou seja, apenas sanções de ordem pecuniárias. Fábio Akiyooshi Jogo, advogado especialista em Direito Condominial e sócio da F. Jogo & Advogados Associados, conta que administradores dos condomínios residenciais buscam formas de forçar o morador inadimplente a pagar o seu débito, sendo as mais comuns: apontamento de protesto, cobranças judiciais, corte no fornecimento de água e proibição da utilização de áreas comuns do condomínio. “Este assunto é recorrentemente discutido em nossos tribunais, pois, alguns condomínios deliberam e aprovam essa restrição em Assembleia Geral, acreditando que estão resguardados pela “decisão soberana” da Assembleia, chegando até a incluir essa regra restritiva em seus regulamentos internos. Porém, o condômino inadimplente inconformado busca a invalidação desta norma no nosso Poder Judiciário.”. Decisão recente do Superior
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Tribunal de Justiça (RESP 1699022) determinou que os moradores, mesmo inadimplentes, não podem ser impedidos de utilizar as áreas comuns do edifício. Essa decisão não foi feita em recurso repetitivo (ou seja, não vale imediatamente para todos os casos), mas é um precedente importante que se alinha com outro julgamento mais antigo, também nesse mesmo sentido. De acordo com o Ernesto Rezende Neto, advogado do escritório Ernesto Rezende Neto não existem determinações específicas em lei, e por isso essa decisão é importante, já que responde uma questão prática não prevista. Contudo, a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça vai justamente no sentido de que, se não há previsão no Código Civil para que se retire direitos do condômino inadimplente às áreas comuns, é porque a Lei assim não o quis. Quando o assunto é restrição de direitos, isso deve estar expresso em Lei, e não pode ser simplesmente presumido. “É
preciso sempre abrir o diálogo e tentar resolver os problemas de forma a não comprometer o convívio pessoal - afinal de contas, isso prejudica a relação entre vizinhos e a ambiente social no edifício. A legislação processual prevê formas adequadas de resolução de conflitos que serão aplicadas durante o processo judicial - a audiência de conciliação. Por que não fazer isso antes e tentar evitar o processo judicial? Contudo, há situações em que isso é impossível e, uma vez atingido esse ponto, é preciso agir judicialmente para que o problema não fique fora de controle. Mas de uma forma ou de outra, não é possível restringir a utilização de áreas comuns. O melhor remédio é a execução das verbas de condomínio, pois essa é a consequência legal para o inadimplente, que poderá até mesmo ver seu apartamento indo à leilão para o pagamento do débito.”, complementa. Leonardo Rocco, da Rocco Advogados de São Bernardo do Campo, explica
Revista que de acordo com o Superior Tribunal de Justiça , Regulamento interno de condomínio , aprovado em assembleia, não pode proibir uso de área de lazer por condômino inadimplente , uma vez que a sanção prevista para inadimplência é exclusivamente pecuniária , de forma que não é possível criar novas penalidades que violam a dignidade humana. “Caso um morador venha a ser constrangido por não poder utilizar as áreas comuns, terá direito a ingressar na justiça, podendo inclusive pleitear ressarcimento moral dependendo do caso concreto. A postura mais adequada para síndicos e administradores é manter uma gestão austera, realizando o acompanhamento das contas, movendo ações judiciais nos casos mais extremos a fim de reduzir a inadimplência e oferecer opções de pagamento facilitado a fim de solucionar conflitos antes da esfera judicial.”, detalha. Outra atitude essencial aos síndicos e administradores é a conscientização dos moradores. É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Por isso, campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio. Nessas campanhas é importante salientar o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada. O advogado e presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche relata
que caso o condômino inadimplente seja impedido de utilizar alguma área comum, existe a possibilidade de acionar o condomínio com pedido de liminar para que seu direito de propriedade seja restaurado, além de entrar com ação por danos morais. “Ao comprar um imóvel em um condomínio, a pessoa compra uma fração ideal de uma área privativa (o apartamento, por exemplo) e uma fração ideal de parte da área comum. Sendo assim, diante do direito à propriedade, que é constitucional, o
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condômino tem direito a utilizar a área comum, pois existe uma hierarquia de normas e o regimento interno de um condomínio não pode ferir um direito constitucional, que é a propriedade.”. Outras medidas podem ser tomadas pelo condomínio para garantir o pagamento, como, por exemplo, pedir o pagamento adiantado de aluguéis para utilizar o salão de festas e churrasqueiras. Ralfo de Barros Monteiro, Juiz de Direito e professor de Direito Civil do Damásio Educacional alerta para o fato de não poder existir distinção de tratamento entre moradores adimplentes e inadimplentes. Aliás, se assim se permitisse, haveria inegável ataque ao direito de propriedade do condômino. “Nos termos da legislação e jurisprudência atuais, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Fica, então, sujeito à cobrança judicial com este acréscimo. Em meu ver, ainda, caso reiterada seja a conduta – e em um momento posterior - é possível ainda que, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, seja imputado ao inadimplente o pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo do valor de contribuição condominial, tudo sem prejuízo de eventuais perdas e danos causados, que deverão também ser indenizados (art. 1.337, caput, do Código Civil).”, finaliza. Supra Condomínio
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