Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................32
Hidráulica....................................................................7
Acessórios para limpeza....................................9,11,13
Iluminação de Emergência...........................................5
Acessórios poliesportivos..........................................31
Impermeabilização.............................................7,28,29
Acolchoados para elevador................................9,11,13
Impressão.................................................................33
Arquitetura e Urbanismo............................................31
Interfone......................................................................5
Armário multiúso.......................................................13
Kit Primeiros Socorros.................................................7
Aspirador...........................................................9,11,13
Lavadora automática de piso.............................9,11,13
Bebedouro.................................................................11
Lavadora de alta pressão...................................9,11,13
Biblioteca...................................................................34
Limpeza de fachada..............................................28,29
Bicicletário............................................................11,13
Limpeza, produtos.......................................................9
Brinquedos.................................................19,32,33,34
Lixeira...............................................................9,11,13
Brinquedoteca.............................................34, 3º Capa
Máquinas para limpeza......................................9,11,13
Cadeira para portaria............................................11,13
Multifuncional............................................................33
Caixas de correio.......................................................13
Persianas...................................................................30
Capacho...............................................................11,13
Pintura predial.......................................................28,29
Carrinho de compras............................................11,13
Piso de borracha..........................................2ªCapa, 30
Carro Coletor.....................................................9,11,13
Piso esportivo......................................................30,31
Carro Funcional.................................................9,11,13
Piso Vinílico..........................................................30,31
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso: restauração.......................................................28
CFTV...........................................................................5
Placas de identificação..............................................11
Cobertura........................................................15,30,32
Placas de sinalização.................................................11
Cobertura em policarbonato/vidros.......................15,32
Playground em madeira........................................32,34
Coletor de bituca...................................................11,13
Playground em plástico ...................................19,33,34
Construtora ..........................................................28,29
Playground em tronco de eucalipto.......................32,34
Copiadora..................................................................33
Portaria Virtual.............................................................5
Desentupidoras de esgoto.........................................17
Protetor de coluna p/ garagem............................4ªCapa
Jornalista Natália Mancio
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.......9,11,13
Protetor de pára-choque.....................................4ªCapa
Dispenser para sabonete líquido........................9,11,13
Protetor de parede..............................................4ªCapa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Doações de brinquedos, roupas e etc...................21,23
Protetor de porta................................................4ªCapa
Impressão BMF Gráfica
Eficiência Energética....................................................5
Purificador de água...................................................11
Elétrica........................................................................7
Rede de Proteção...................................................7,30
Elevador.....................................................................15
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: equipamentos.............................................15
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................15
Sensores de Presença.................................................5
Enceradeira .......................................................9,11,13
Sinalização................................................................11
Energia Solar................................................................5
Sistemas de Captação Energética................................5
Engenharia............................................................28,29
Tapete personalizado.........................................9,11,13
Escada......................................................................11
Toldos.............................................................15,30,32
Espelho convexo...................................................11,13
Tratamento de piso....................................................28
Exterminador de mosquito.........................................32
Trava de carrinho..................................................11,13
Ginastica: equipamentos............................................32
Varredora...........................................................9,11,13
Grama Sintética.................................................7,30,33
Ventilador...................................................................11
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
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Revista Supra Condomínio CONTAS Por Natália Mancio
Dívidas em queda
Inadimplência em condomínios de São Paulo atinge o menor patamar desde o início da pandemia Apesar do impacto da pandemia na economia e no orçamento das famílias, os paulistanos estão mantendo em dia o pagamento dos boletos de condomínio. É o que indica o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC), medido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). No mês de agosto, a taxa de inadimplência no pagamento da cota condominial ficou em 2,76%, o menor percentual desde o início da pandemia, em março. O levantamento mostra ainda que o índice registrado no mês passado é o menor já apurado para o mês desde a criação da série histórica, em 2004. Em agosto daquele ano, o percentual era de 5,97%. Para a AABIC, a queda recorde também pode ser encarada como uma consequência do isolamento domiciliar, período que naturalmente deixou os condôminos mais dependentes da prestação de serviços de qualidade dentro dos empreendimentos, como limpeza,
segurança e bom atendimento. Durante os meses de distanciamento social, entre abril a julho, o IPEMIC oscilou entre 3,08% e 3,43%. Para a AABIC, a variação está dentro da normalidade devido à situação atípica vivida pelo País. Na avaliação de José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC, o período de isolamento domiciliar também provocou mudanças na relação entre os condôminos, intensificando o convívio entre as famílias no mesmo espaço, além de abrir caminho para o home office e as aulas online. As mudanças, avalia Graiche Júnior, conscientizaram os moradores no sentido de valorizar ainda mais os serviços prestados por administradoras e equipes internas dos empreendimentos. “A taxa de condomínio já se tornou prioridade no orçamento familiar.”, explica o dirigente. Conversamos com especialistas, foi possível considerar que, na verdade, a diminuição da inadimplência condominial não vai
na contramão da situação causada pela pandemia, mas pelo contrário, está conforme o moimento esperado. Isso se dá, dentre outros fatores, principalmente pela relação entre os seguintes pontos: 1) a retomada gradual das atividades profissionais e econômicas de grande parte dos condôminos, ou a sua melhor adaptação às novas formas de exercê-las, voltando aa, ainda que lentamente, aumentar suas receitas e seu poder de pagamento. 2) o maior tempo vivendo em casa, pelo home office ou isolamento, e usufruindo da estrutura do condomínio, contribuindo para a tomada de consciência sobre a responsabilidade conjunta de manter as contas do todo em dia, para que a estrutura se mantenha em bom funcionamento. 3) a atuação adequada e responsável dos síndicos, conselhos e administradoras, reduzindo e eliminando gastos não essenciais do condomínio e, com isso baixando
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
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os valores das cotas mensais. Ainda, o empenho desses agentes nas informações, comunicados e conscientização dos moradores tem sido essencial. Douglas Madeira, especialista em Direito Imobiliário e Contratos, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados localizado em Campinas/SP, explica que o momento ainda demanda cuidado, paciência, ponderação e que se paute a tomada de providências na razoabilidade. Deve-se sempre ter em mente que o condômino pode realmente ter se enquadrado em uma situação difícil pelas consequências da pandemia, como ter perdido o emprego, ou falido sua pequena empresa. “Ainda assim, de outro lado, isso não significa que o problema deixa de existir no todo do condomínio. O ideal é se trabalhar com o maior fluxo possível de informações e conscientização na busca de formas de se resolver os casos de inadimplência. A primeira frente diretamente com os condôminos que estão em falta, se reunindo com eles, entendendo suas situações e buscando em conjunto formas de se resolver. A segunda frente é perante os condôminos que estão adimplentes, mas mais ainda, com a assembleia geral, para que mais uma vez se busquem formas de se resolver a questão, autorizar acordos com os devedores para recebimento parcelado, utilização de fundos de reserva etc.”. O advogado Fabio Jogo conta que se esperava era o aumento na inadimplência das contribuições, mas, tivemos uma surpresa positiva neste sentido, o que realmente vai na contra mão do cenário econômico brasileiro. “Acredito que, neste período de pandemia, as pessoas tornaram-se mais conscientes e colaborativas, entendendo a necessidade de colaborarem com as despesas comuns do condomínio, justamente pelo fato de passarem mais tempos em suas unidades. Certamente o esforço dos síndicos e administradoras para reduzir as despesas colaborou para a redução da inadimplência, bem como, acredito que o morador percebeu o empenho dos administradores para maximizar as contas do condomínio, assim, retribuiu com o pagamento pontual da quota.”. Ele sugere ainda
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que considerando o momento que estamos vivendo, o condomínio deve adotar um contato extrajudicial, através da cobrança amigável, tentando sempre flexibilizar as possibilidades de pagamento da dívida – p. ex. com o parcelamento dos débitos. Devendo ajuizar a cobrança judicial apenas após esgotadas as negociações extrajudiciais. Mas como os síndicos devem agir com os casos de unidades inadimplentes? Comunicação assertiva! “Diferente do que se acreditava há alguns anos, a lista de inadimplentes pode ser feita sim, sem nenhum problema, desde que se tomem alguns cuidados, evitando expor ao constrangimento aqueles que não estão quites com o condomínio. Quem está em dia tem o direito de saber como estão as contas do condomínio, até para entender o motivo de haver um aumento, ou uma taxa extra, devido à falta de pontualidade de seus vizinhos.”, explana o especialista Douglas Madeira. O que deve ser evitado é qualquer excesso nessa exposição, par que não se caracterize nenhuma situação constrangedora ou vexatória. Assim, o ideal é que da relação publicada constem apenas os números das unidades, sem os nomes dos respectivos condôminos. É ideal que constem também os valores que estão em aberto para cada unidade autônoma, além da situação da dívida, indicando se houve acordo, quantas parcelas foram pagas, se há processo judicial etc. Por outro lado, se aconselha a não afixar
planilhas ou relatórios com todos esses dados em locais públicos, como murais ou corredores do condomínio (muito menos em redes sociais). O ideal é que os dados mais sensíveis, como números das unidades, valores e números de processos sejam divulgados em assembleias, comunicados internos, no boleto mensal e até mesmo no site do condomínio na área de acesso restrito do condômino, quando buscar pelas informações sobre as contas. Inadimplência nos aluguéis
Outro levantamento da AABIC, o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL), também sinaliza estabilidade na inadimplência para pagamento dos aluguéis de imóveis residenciais e comerciais. O percentual de 4,08% registrado em agosto foi inferior aos 4,25% de julho. Durante a pandemia, o índice chegou a variar de 2,05% até os 4,25% do mês passado, patamar que, na visão da entidade, também corresponde a um padrão de normalidade no mercado. Na avaliação da associação, o IPEMIL permanece sem grandes oscilações em consequência de negociações entre inquilinos e proprietários para revisão de prazos e valores nos contratos durante a pandemia. “Esse ambiente de livre negociação ajudou o setor a absorver com naturalidade os efeitos da crise, mantendo índices de inadimplência abaixo de 5%.”, reforça Graiche Júnior.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRATIVO Por Natália Mancio
Comunicar é preciso
Condomínios aprimoram comunicação na reabertura das áreas comuns Sabemos a quantidade infinita de preocupações, deveres e incumbências que os síndicos e administradores devem suportar diariamente. Nesse momento “especial” pelo qual estamos passando essas preocupações aumentam e devem ser direcionadas para fins específicas relativos às consequências da pandemia. Assim, os síndicos devem dobrar sua dedicação no que se refere às comunicações com os moradores, se utilizando de todas as formas possíveis, e buscando novas, para se promover e se manter firme a conscientização de todos. Assim, site, e-mails, grupos de WhatsApp, mensagens diretas aos condôminos, afixações nos elevadores, escadas, corredores, envios periódicos para todas as unidades. Tudo isso deve vir no sentido de se criar, se aumentar e de se manter a consciência de todos sobre suas responsabilidades. Douglas Madeira, especialista em
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Supra Condomínio
Direito Imobiliário e Contratos, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados localizado em Campinas/SP explica que a periodicidade também é importante, pois todos temos, por natureza, a tendência a nos acostumarmos com um determinado padrão de convivência, ou da forma de fazermos as coisas, que nos seja mais confortável. Com isso, acabamos por, sem perceber, abrirmos margem para flexibilização de cuidados, responsabilidades, providências etc. Lembretes frequentes nos ajudam a não deixar isso acontecer. “Nesse sentido, a retomada gradual da utilização das áreas comuns deve acontecer sob a existência desse padrão de comunicação com os moradores. Diante disso se pode manter a todos conscientes dos protocolos de segurança e saúde adotados, das regras que deverão ser observadas por todos, e das consequências existentes
àqueles que não se comportarem adequadamente.”, detalha. Uma abordagem sugerida da massa condominial é aquela que pauta toda decisão, comunicação e orientação no pilar da simplicidade: não é pedir demais para ninguém, ao participar da vida condominial na utilização das áreas e bens comuns, que mantenha um mínimo de distanciamento social, use máscara facial, higienize periodicamente as mãos e faça ou permita ser feita a sanitização dos ambientes. Aos síndicos e administradoras, nessa retomada gradua se orienta que haja preocupações quanto à segurança jurídica, os protocolos de limpeza, a situação da saúde dos moradores e funcionários e que se ouça atentamente as preocupações, pedidos e anseios da massa condominial. Os condomínios começam, aos poucos, a reabrir algumas áreas comuns, seguindo todos os
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
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Supra Condomínio
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protocolos sanitários estabelecidos pelas autoridades de saúde. A Cipa elaborou uma cartilha com orientações, seguindo o cronograma da Prefeitura do Rio. A empresa ressaltou a necessidade de aprimorar, ainda mais, a comunicação entre síndicos, moradores e funcionários durante todo esse período. “Informar os funcionários sobre as etapas de reabertura é tão ou mais importante que avisar aos moradores. Dar autonomia a equipe para que ela oriente e cobre responsabilidade de todos pode trazer um diferencial decisivo nesta hora.”, avalia o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia. Uma forma de facilitar esta comunicação é a utilização de aplicativos pelas administradoras. A Cipa, por exemplo, conta com o App Cida Condomínios, onde há, entre outras, a funcionalidade Mural de Avisos, onde o síndico pode publicar informações a qualquer momento para todos no condomínio. As formas tradicionais de comunicação, no entanto, não devem ser descartadas. Avisos nos elevadores, quadro com informes, aplicativos de mensagens e e-mails ainda se mostram meios eficiente de manter todos bem informados. “Cada espaço comum deve contar com uma informação específica, com instruções de uso e explicando cada fase estabelecida pelo poder público.”, lembra Gouveia. A comunicação de reabertura das
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áreas comuns deve ser amplamente divulgada a todos os moradores, por meio de um manual de reabertura e comunicados com orientações, devendo o condomínio envia esse material aos moradores (via e-mail e impresso), disponibilizando no site do condomínio (se tiver), em grupos de aplicativo e também nas áreas comuns. “A reabertura das áreas comuns deve seguir um protocolo elaborado de acordo com a realidade de cada condomínio, sempre em respeito às leis aplicáveis, com indicação expressa das regras de uso das áreas, tais como, limitação do número
de pessoas em cada ambiente, distanciamento obrigatório, uso de equipamentos de proteção, higienização das mãos e outras.
Sugerimos a fixação de comunicados claros e objetivos sobre as regras de utilização daquele ambiente, presencialmente com ilustrações coloridas sobre as medidas de segurança obrigatórias, assim, o usuário compreenderá mais facilmente os protocolos de segurança implantados pelo condomínio.”, finaliza Fábio Jogo, advogado na F Jogo Advogados Associados.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Convivência na pandemia
Ocorrências relacionadas a brigas e desentendimentos aumentam durante isolamento social nos condomínios Com o isolamento social muitas famílias estão ficando em casa, em tempo integral, e o longo convívio tem provocado mais discussões, brigas e desentendimentos. Além disso, as pessoas estão buscando diversão em suas próprias casas, muitas vezes passando dos limites do horário, com barulhos que incomodam outros vizinhos, com festas regada a bebidas e gargalhadas altas. Diante desse problema que assola a maior parte dos condomínios do país, quais atitudes poderão ser tomadas? O síndico pode fazer alguma coisa? Houve alguma modificação no direito de vizinhança por conta da pandemia? A habilidade de saber conviver nunca se mostrou tão necessária dentro das nossas casas e comunidades. A maior convivência em determinados ambientes imposta de maneira surpreendente nestes tempos de pandemia
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escancarou diversas situações e problemas que, antes, pareciam de menor expressão. Um levantamento feito pela Abadi, Associação Brasileira de Administradores de Imóveis, estima que o número de reclamações entre vizinhos triplicou desde o mês de março, quando iniciamos o período do isolamento social. Isso porque, esses são locais de intensa convivência, que nos trazem grandes desafios. E há queixas de toda ordem, sendo uma das principais a relacionada aos barulhos provocados pelos moradores. Segundo a advogada Natália Lima, especializada em Direito Imobiliário e Sucessório, “O direito de vizinhança é um conjunto de regramentos que possuem, como principal objetivo, garantir a coexistência social, ou seja, trata-se de um conjunto de normas com a finalidade de estabelecer um limite de conduta, que permita a
boa convivência entre moradores de imóveis localizados próximos uns dos outros.”. Tecnicamente, fala-se que o direito de vizinhança constitui limitação ao direito de propriedade em prol do bem comum e da paz social. Tanto apartamentos vizinhos, quanto imóveis vizinhos, são amparados pelo direito de vizinhança. O critério é a proximidade e não a continuidade. Portanto, mesmo que aquele não seja vizinho de parede, pode ser prejudicado pelo mau uso da propriedade próxima. “O direito de vizinhança é um conjunto de normas amplas, com abrangência desde o direito de construir, até as ditas árvores limítrofes, mas esses são assuntos para um outro momento. Por agora, convém explanar os direitos de vizinhança por conta do mau uso da propriedade ou da posse do imóvel que provoque perturbação, retire o
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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sossego e coloque em risco a saúde e a segurança dos vizinhos, já que por conta da pandemia as famílias estão integralmente em suas casas, inclusive as crianças que estão afastadas das escolas.”, complementa a advogada Natália. De acordo com Fábio Jogo, advogado na F Jogo Advogados Associados, durante o período de pandemia foi registrado um aumento significativo nas reclamações e conflitos entre unidades. “No primeiro momento o síndico deve atuar como intermediador e conciliador entre as unidades em conflito, buscando a conscientização e solução do problema. Caso os ruídos de uma determinada unidade estejam incomodando diversos moradores de unidades diferentes, deve notificar a referida unidade e tomar as medidas necessárias para fazer cessar os barulhos.”. Douglas Madeira, especialista em Direito Imobiliário e Contratos, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados localizado em Campinas/SP explica que o período de isolamento alterou a rotina dos condomínios, o que trouxe o aumento de uma séria de conflitos que são próprios a esse meio de convivência social. “Em alguns condomínios cujas administradoras, imobiliárias e síndicos são clientes
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do escritório, notamos uma média de 3 vezes mais reclamações. Nesse momento os principais motivos para os conflitos têm sido som alto, moradores fazendo encontros sociais e promovendo aglomerações nas unidades autônomas, desrespeito à proibição de uso das áreas e bens comuns, como piscinas e churrasqueiras, ou da realização de obras estruturais que acabam gerando muito barulho e atrapalham aqueles que estão trabalhando em sistema de home office.”, completa o especialista Douglas Madeira. “Há até mesmo aqueles conflitos que se referem a moradores com coronavírus que não respeitam o isolamento e acabam colocando em risco os vizinhos e suas famílias. Ou, ainda, dos moradores que resistem, se recusam a usar máscaras nas áreas comuns e, mesmo errados, se exaltam ao serem questionados por outros moradores, por funcionários do condomínio ou pelo síndico.”, complementa. Quando surgem os conflitos, na maioria das vezes, a causa é a falta e ou falha de comunicação. E a primeira pessoa que pode assumir um papel importante na solução quando do surgimento do conflito nos condomínios é o síndico, já que ele pode abrir espaço de comunicação, dando a oportunidade para que as
pessoas digam o que as preocupa, quais são suas vontades, interesses e qual o impacto que os conflitos estão gerando em suas vidas. O síndico pode ter condições de entender as questões e, sem deixar de observar as regras dispostas em convenção, ajudar na busca de opções de solução. Ocorre que esse papel nem sempre é fácil de desempenhar, pois às vezes os condôminos simplesmente não estão abertos, no primeiro momento, para a comunicação e nem dispostos a buscarem opções de solução. “A mediação é, em suma, é uma negociação facilitada por um terceiro neutro, imparcial, que utiliza técnicas específicas para ajudar as pessoas a colocarem na mesa a situação que as levou até lá e criarem e avaliarem opções de solução. Um dos principais desafios do mediador é a identificação das questões a serem resolvidas. O que pode parecer simples em um primeiro momento, se torna algo bastante complexo na medida em que o mediador não identifica apenas as questões externas ou externalizadas, e sim o que está implícito, buscando que uma parte compreenda o ponto de vista da outra parte.”, explica Maria Antonieta de Morais Prado, sócia, administradora e mediadora da CAMES Brasil com certificação internacional ICFML.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Reuniões virtuais
Durante pandemia, assembleias on-line em condomínios crescem e ganham força O distanciamento social exigido para conter a propagação do vírus, revelou uma falha grande na realidade dos condomínios. Reuniões e aglomerações não puderam acontecer e atrasaram decisões importantes, como as eleições de síndico. Então como prosseguir? Para a realização de assembleias virtuais em condomínios, é fundamental que esta ação esteja descrita na Convenção do Condomínio, em consonância com os artigos do Código Civil. Sem o devido registro, a realização pode gerar a invalidade de decisões tomadas no decorrer da reunião, o que gera, insegurança jurídica para o condomínio. Outro ponto a se observar é a disponibilidade de recursos tecnológicos para a sua realização. Caso algum condômino alegue que não participou por este motivo, poderá o condomínio enfrentar problemas judiciais. “Na realização de assembleias virtuais é necessária a utilização da plataforma
correta, pois será por meio desta ferramenta que a segurança das decisões tomadas durante a reunião será validada. Para isso, a plataforma deverá garantir a segurança digital e jurídica na identificação dos condôminos habilitados a participar e votar durante a assembleia. É fundamental disponibilizar logins e senhas aos condôminos previamente, a fim de que se possa analisar questões como eventual inadimplência, validade das procurações. As mesmas regras já estabelecidas no Regimento Interno. Ainda, em caso de assembleias hibridas, ou seja, presencial e virtual no mesmo ato, o regulamento deve prever, que aqueles condôminos que preferirem comparecer fisicamente, respeitando todas as regras de segurança, a viabilização de lista de presença, que será anexa à lista de presença digital. Neste caso, o presidente da assembleia e o coordenador digital deverão estar presentes fisicamente no
local, mitigando a nulidade do ato.”, explica o consultor em gestão de condomínios, André Aragão. Em resumo, o condomínio deverá atualizar a convenção condominial para a realização de uma Assembleia Virtual, e neste momento, importante optar por uma Assembleia Hibrida. Nos encontros virtuais, escolha uma plataforma prática e que garanta a segurança, principalmente na identificação dos condôminos. Na organização e transparência, conte com o presidente de mesa, secretário e coordenado digital. E não menos importante, garanta acessibilidade de todos, orientando as pessoas que tem pouca ou nenhuma familiaridade com a tecnologia. O advogado Douglas Moreira explica que de uma forma geral, as regras são praticamente as mesmas que aquelas adotadas para as assembleias presenciais. “O que difere é a forma de ingressar na reunião, de apresentação de documentos, contas, colheita de
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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votos, contagem desses votos e registro das decisões, que passam a demandar uma plataforma que possibilite que isso tudo seja feito e fique registrado. Assim, a realização de uma assembleia virtual ou híbrida deve obrigatoriamente seguir os ritos de uma presencial. Deve-se avisar a todos os condôminos que haverá o ambiente virtual, a forma de acessá-lo de forma válida, qual será a pauta, como serão feitos os votos, e se informar o procedimento que será adotado para registro das decisões.”, detalha. Ele alerta ainda continuam sendo permitidos votos por procuração, e tudo o mais que tradicionalmente se tem nas assembleias presenciais, mas o cuidado nas orientações prévias, a fim de fazer com que todos fiquem cientes de todos os detalhes, exigências e forma de proceder são as máximas para que tudo corra bem e de forma válida. A assembleia condominial é a autoridade suprema de um condomínio, por isso suas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por nova assembleia. Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração. Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica. Quanto aos
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inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja adimplente. “A adesão de forma integral de assembleias virtuais deve ocorrer apenas em condomínios que possuam adesão unânime dos condôminos. Recomenda-se a realização da assembleia hibrida, que permite tanto a participação presencial quanto à distância do condômino, importante, sempre observar as formalidades legais para isso.”, detalha André Aragão. De acordo com Douglas Moreira, é possível que as assembleias
virtuais ou híbridas se tornem uma tendência mesmo após a pandemia, mas isso exige diversos cuidados. Em primeiro lugar, atualmente se faz possível a assembleia virtual por estar em vigência uma lei de caráter transitório, ou seja, depois da pandemia esse procedimento deixa de ter eficácia plena e passa a ter caráter precário. Em segundo lugar, haveria a necessidade de se fazer alterações nas convenções dos condomínios para que passem a prever a possibilidade e a forma de convocação e realização das assembleias virtuais, pois, em regra, isso não existe nas convenções que existem hoje. Depois disso, é necessário que o procedimento seja muito bem projetado para possibilitar que todos os condôminos participem das reuniões, pois, como sabemos, muitas vezes moradores podem apresentar dificuldades, como idosos, ou pessoas em situação de hipossuficiência e falta de acesso à internet ou aparelhos aptos à utilização das plataformas.“Outro ponto importante será a forma de materialização do registro das atas das assembleias. Isso deve ser muito bem discutido e aprovado pela assembleia, com o acompanhamento de advogados especialistas em direito imobiliário e condominial, pois nem todos os cartórios no Brasil recebem arquivos eletrônicos (nato-digitais) ara registro. Assim, se faria necessária a sua conversão em arquivo físico/impresso de maneira que preserve sua validade jurídica, para ser levado a registro.”, finaliza o advogado.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/98
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Revista Supra Condomínio CONTAS Por Natália Mancio
Inadimplência na pandemia
Apesar do Covid-19, mercado de locação encerra semestre em igual patamar de 2019 O mercado de locação de imóveis do Estado de São Paulo fechou o primeiro semestre com um índice de inadimplência em patamar bastante semelhante ao registrado no mesmo período do ano passado. O levantamento é realizado pela Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), principal entidade do segmento no Estado. Na avaliação da associação, o índice permanece sem grandes oscilações em consequência de negociações bem sucedidas entre inquilinos e proprietários para revisão de prazos e valores nos contratos durante o período da pandemia. A pesquisa do Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL), medido pela AABIC, registrou um percentual de 2,02% no primeiro semestre de 2020, ante índice de 2,01% apurado em igual período de 2019. A associação considera devedor inadimplente para cálculo do IPEMIL aqueles que atrasam o pagamento do aluguel por 90 dias
após a data do vencimento. Ou seja, para ser considerado inadimplente no final do mês de junho, o inquilino não pagou os boletos de abril, maio e junho. Os dados abrangem uma amostra de 19.264 imóveis comerciais e residenciais. Para a AABIC, o ambiente de livre negociação vem sendo o principal responsável para que o setor consiga absorver com naturalidade os efeitos da crise, mantendo índices de inadimplência abaixo de 3%, considerados baixos pelo mercado. “Desde o início da pandemia defendemos a tese de que uma interferência do poder público poderia ocasionar desequilíbrios na relação entre proprietário e inquilino, o que certamente levaria o índice a oscilar com mais intensidade.”, defende o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior, ao justificar a capacidade de autorregulação do setor. A AABIC registrou ainda uma leve alta no índice de inadimplência do segundo trimestre, que considera apenas
os meses de abril, maio e junho. Nesse período, o índice marcou 2,73%, ante 2,02% no mesmo intervalo do ano passado. Apesar da oscilação, a associação avalia que a inadimplência se manteve em um patamar já esperado pelo mercado, mesmo considerando um período mais crítico da pandemia, anterior à retomada gradual das atividades comerciais. “O índice sob controle também é consequência da intervenção e conscientização das administradoras, que lideraram uma boa mediação entre proprietários e inquilinos, conseguindo assim estabilizar o preço em níveis ainda mais baixos que outros Estados.”, explica o presidente da AABIC. O consultor em gestão de condomínios, André Aragão alerta que o que já não estava bom antes da pandemia, agora está muito pior. “Estamos diante de um momento atípico, no qual ainda não conseguimos mensurar todos os impactos. A elevação da inadimplência aponta a
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
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dificuldade em conseguir honrar com os compromissos financeiros, uma consequência dos efeitos da paralisação das atividades econômicas e do aumento do desemprego. Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.”, explica e sugere ainda algumas dicas, afinal, para os síndicos e administradoras, é o momento de garantir o equilíbrio das contas, por um período mínimo de 6 meses, até que haja normalidade sanitária, social e econômica. Dentre medidas que podem ser tomadas, algumas mais simples: - Facilitar o pagamento da taxa condominial; - Estabelecer comunicação direta com os inadimplentes, criando um ambiente para regularização dos pagamentos; Utilizar, temporariamente, recursos do fundo de reserva para equilibrar as contas do condomínio, para isso é necessário um apoio do conselho e levado a posteriori em uma AGE para ratificação. O que não desobriga a recomposição do montante, assim que o cenário econômico permitir; - Reduzir todas as despesas e gastos ordinários, mesmo que isso signifique perda de conforto. O advogado Douglas Moreira acredita que os síndicos devem se organizar para não causar mal-estar entre os moradores, mas manter as
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contas do condomínio em dia. “O primeiro ponto a ser considerado é o que que o síndico tem o dever legal de fazer cumprir a convenção condominial e zelar pelas contas daquele ente, independentemente das situações externas que o influenciem. Isso é importante pelo fato de que se o síndico agir de qualquer for fora desse padrão de dever de zelar pelos interesses do condomínio como um todo, seja por uma ação direta ou por omissões, e pode e deve ser responsabilizado posteriormente. Tendo isso em mente, cabe ao síndico agir com muito bom senso no tratamento diário com os condôminos, e não perder de sua mente que, muito provavelmente, a maior parte daqueles condôminos que estão inadimplentes, se pudessem, não estariam, e que também estão passando por um momento difícil. Com isso o síndico busca o equilíbrio necessário em sua relação com os moradores, que não se restringe apenas a uma atuação técnica de representação e administração, mas também de contato e desenvolvimento de relações pessoais.”, relata Douglas. Manter o contato direto e constante entre os condôminos e a administradora é essencial, para que se busque entender o caso e as possibilidades de cada morador, equalizando parcelamentos e se afastando a frieza e automaticidade de cobranças que muitas vezes ocorre pela alta demanda das administradoras. Se o condômino, mesmo depois de todo um trabalho de renegociação e parcelamento,
ainda não conseguir arcar com seus débitos e não tiver uma projeção de resolução num certo espaço de tempo, deve-se a estudar até mesmo a possibilidade de entrega do imóvel, pois a falta do pagamento do condomínio poderá significar a perda do bem por meio de processo e leilão, e por um preço muito abaixo que o de mercado. Vacância atinge 24% dos imóveis em São Paulo
Mesmo com a inadimplência em um patamar similar, a crise causada pela pandemia do novo Coronavírus atingiu de forma expressiva a taxa de ocupação dos imóveis voltados para locação no Estado de São Paulo. A vacância chegou ao patamar de 24% na média dos imóveis comerciais e residenciais, conforme dados apurados até o dia 16 de julho pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado. A pesquisa da entidade abrange todos os perfis de imóveis disponíveis para locação tanto no segmento residencial, como na locação comercial, desde lajes corporativas e escritórios em edifícios a lojas de rua. Os dados apontam que antes da eclosão da pandemia, o total de imóveis vagos representava 18% da carteira das empresas associadas participantes da pesquisa. Do total desses imóveis, 30% são voltados à locação comercial, enquanto 70% correspondem aos residenciais.
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Revista Supra Condomínio COVID-19 Por Natália Mancio
Cuidados com a flexibilização
Quais os principais cuidados que devem ser tomados durante esse período de abertura gradual A flexibilização deve ser feita sem descuidar da higiene, distanciamento entre as pessoas e intensificação da limpeza. Agendamentos, limitação dos horários, rodízios e novas regras de uso dos espaços comuns são alguns exemplos, que devem ser adotados neste momento de reabertura gradual. Cada condomínio possui uma estrutura distinta e com isso o processo de flexibilização também se dará de modo distinto dos demais. Não há uma regra única para todos. “O síndico e as administradoras devem planejar em comum acordo com o Conselho, sendo possível, vale a pena marcar uma assembleia virtual para ouvir a demanda, sempre ressaltando que o síndico tem a obrigação de zelar pelo bem-estar coletivo. O mais importante neste momento é comunicar, comunicar e comunicar. Transparências nas ações é primordial sempre.”, explica o consultor em gestão de condomínios, André Aragão. E ele reforça ainda que é preciso estar atento sempre! “Diante da pandemia, diversos síndicos e
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administradoras, fecharam suas áreas comuns, baseando-se nos decretos e nas orientações das autoridades sanitárias para evitar a disseminação do vírus. Neste momento, o que está sendo feito segue o mesmo critério, mas isso não significa que “liberou geral “. É de suma importância lembrar que o vírus continua circulando. Com isso as medidas de proteção, não só devem ser mantidas, como intensificadas. Utilizar máscaras, distanciamento e maior frequência na higienização dos espaços é fundamental. Orientações dos órgãos de saúde servem de balizadores de todas as medidas a serem adotadas nos condomínios.”, detalha André. Os condomínios começam, aos poucos, a reabrir algumas áreas comuns, seguindo todos os protocolos sanitários estabelecidos pelas autoridades de saúde. A Cipa elaborou uma cartilha com orientações, seguindo o cronograma da Prefeitura do Rio. A empresa ressalta a necessidade de aprimorar, ainda mais, a comunicação entre síndicos, moradores e funcionários
durante todo esse período. “Informar os funcionários sobre as etapas de reabertura é tão ou mais importante que avisar aos moradores. Dar autonomia a equipe para que ela oriente e cobre responsabilidade de todos pode trazer um diferencial decisivo nesta hora.”, avalia o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia. As formas tradicionais de comunicação, no entanto, não devem ser descartadas. Avisos nos elevadores, quadro com informes, aplicativos de mensagens e e-mails ainda se mostram meios eficiente de manter todos bem informados. “Cada espaço comum deve contar com uma informação específica, com instruções de uso e explicando cada fase estabelecida pelo poder público.”, lembra Gouveia. O fechamento de áreas comuns levou ao remanejamento das equipes de limpeza. Agora, com a flexibilização estas áreas voltam a demandar uma frequência maior de limpeza. Tão importante quanto, será a observância dos EPI’s dos frequentadores dos espaços, para isso é importante a comunicação e alinhamento com uma supervisão continua. - Se necessário, contrate mais pessoas. Comunique as regras antecipadamente, faça campanhas de conscientização, é importante que todos estejam com o mesmo sentimento de responsabilidade e respeito ao próximo. - Como última alternativa, e cada caso é um caso, avalie com seu corpo jurídico penalidades para o desrespeito as novas regras. - E por último, caso a flexibilização leve ao aumento do número de contaminados no condomínio, considere voltar atrás. A Lello Condomínios lançou um Protocolo de Biossegurança Lello com orientações gerais de
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biossegurança e boas práticas para a vida comum nos condomínios em tempos de COVID-19. O material é resultante de parceria com o projeto InformaSUS, integrada pelos docentes e pesquisadores da área de medicina da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar) e reúne informações verificadas por especialistas, que vão auxiliar na tomada de decisão dos próximos passos com relação à flexibilização das medidas de isolamento. As medidas deverão servir como um conjunto de diretrizes aos 3 mil condomínios administrados pela empresa no estado de São Paulo (residenciais e comerciais), o que representa a circulação de informação segura para cerca de 1 milhão de pessoas. Por conta dos índices de contágio do novo coronavírus e retomada gradual das atividades em vários segmentos, cada qual com suas regras, o objetivo deste material é orientar síndicos, staff dos condomínios e moradores sobre como proceder, de forma a garantir a segurança e minimizando o risco de contágio. “Entendemos que as cidades estejam retomando alguns hábitos gradualmente, mas, enquanto especialistas em vida comum e diante da responsabilidade com tantas vidas, nos sentimos no dever de sair na frente com uma orientação mais clara e diretrizes bem embasadas para colaborar com estas comunidades nas
quais atuamos cotidianamente.” explica Angelica Arbex, gerente de relações com os clientes da Lello Condomínios. Esta ação se soma a outras iniciativas que a empresa vem desenvolvendo desde que a pandemia se estabeleceu, como o lançamento de e-books aos síndicos para orientação da abertura gradual das áreas comuns e o estabelecimento de assembleias digitais, entre outras. “Queremos aproveitar o nosso alcance e a possibilidade de falar com quase 1 milhão de pessoas para disseminar informações em uníssono. A parceria com a UFSCar nos embasa para contribuir também com
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todo setor além dos condomínios que administramos.”, completa Angelica. O documento apresenta orientações usuais, como o uso da máscara e utilização de álcool para a higienização das mãos, mas também detalha como deve ser tratada a restrição de visitantes, liberação de obras e uso de áreas comuns pelas crianças e como deve ser o uso de elevadores em condomínios residenciais, Para os comerciais, há indicações sobre como devem ser feitos os acessos desde a entrada dos prédios, orientações sobre redução de circulação e escalonamento de funcionários e redução nos fluxos de elevadores.
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