Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia.........................................24
Impressão.................................................................25
Acessórios para limpeza......................................7,9,11
Interfone....................................................................25
Acessórios poliesportivos..........................................28
Lavadora automática de piso...............................7,9,11
Acolchoados para elevador..................................7,9,11
Lavadora de alta pressão.....................................7,9,11
Arquitetura e Urbanismo.......................................13,25
Limpeza de fachada..............................................28,29
Armário multiúso..................................................11,32
Limpeza, produtos...............................................7,9,11
Aspirador................................................................7,11
Lixeira..................................................................7,9,11
Assessoria Contábil...................................................17
Manutenção de bombas e máquinas..........................19
Bebedouro.................................................................19
Máquinas para limpeza........................................7,9,11
Bicicletário..............................................................7,11
Multifuncional............................................................25
Bombas.....................................................................19
Paisagismo ...............................................................24
Brinquedos......................................................32,33,34
Persianas...................................................................29
Cadeira para portaria.........................................7,11,32
Pintura predial.......................................................28,29
Caixas de correio..................................................11,32
Piso de borracha..........................................4ª capa,30
Capacho..............................................................7,9,11
Piso esportivo......................................................28,30
Carrinho de compras...........................................7,9,11
Piso Vinílico..........................................................29,30
Carro Coletor.......................................................7,9,11
Piso: restauração.......................................................28
Carro Funcional...................................................7,9,11
Placas de identificação................................................7
Casinha de boneca .........................................32,33,34
Placas de sinalização...................................................7
CFTV.........................................................................25
Playground em madeira.............................................33
Cobertura..................................................................21
Playground em plástico ...................................32,33,34
Cobertura em policarbonato/vidros ...........................21
Playground em tronco de eucalipto............................33
Coletor de bituca..................................................7,9,11
Portaria Virtual...........................................................13
Construtora ..........................................................28,29
Protetor de coluna p/ garagem.............2ª capa, 3ª capa
Copiadora..................................................................25
Protetor de pára-choque.......................2ª capa, 3ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,11
Protetor de parede................................2ª capa, 3ª capa
Dispenser para sabonete líquido..........................7,9,11
Protetor de porta..................................2ª capa, 3ª capa
Doação de brinquedos...............................................31
Purificador de água...................................................19
Elevador.....................................................................21
Reparos de bombas e máquinas................................19
Elevador: equipamentos.............................................21
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: manutenção...............................................21
Restauração de pisos...........................................28,29
Enceradeira .........................................................7,9,11
Sensores de Presença..........................................24,25
Engenharia...........................................................28,29
Sinalização..........................................................7,9,11
Escada........................................................................7
Tapete personalizado...........................................7,9,11
Espelho convexo.....................................................7,11
Toldos.......................................................................21
Exterminador de mosquito.........................................32
Tratamento de piso....................................................29
Feira para condomínios..............................................17
Trava de carrinho.......................................................13
Ginastica: equipamentos............................................24
Trava Eletrônica de carrinho.......................................13
Grama Sintética....................................................30,33
Varredora.............................................................7,9,11
Iluminação de Emergência.........................................24
Ventilador...................................................................19
Impermeabilização................................................28,29
Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Segurança em instalações de gás Entenda quais são as responsabilidades das distribuidoras de gás, condomínios e moradores
Moradores de condomínios que utilizam o abastecimento por centrais de GLP devem estar atentos às questões de segurança. O condomínio que deseja contratar o serviço de abastecimento GLP recebe uma visita técnica de consultores da área granel, sem custo, para avaliar o local indicado e as condições para a instalação da central de GLP. O técnico identifica se as condições e o espaço disponível para a instalação atendem às normas de segurança ou se é necessário fazer algum tipo de intervenção ou adequação. Para levar o gás até os apartamentos (ou casas, no caso de condomínios horizontais), a central de gás – de responsabilidade da distribuidora – é conectada à rede de distribuição do próprio condomínio – a chamada prumada, que é a tubulação que faz o transporte do GLP até cada unidade. A responsabilidade pela prumada é do condomínio, que deve contratar mão de obra especializada para sua instalação, liberação e manutenção. Aos moradores, cabe a responsabilidade sobre os equipamentos que se encontram
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dentro dos apartamentos, como é o caso de fogões e aquecedores de água. É importante que cada imóvel realize o acompanhamento das condições de funcionamento destes equipamentos por meio de manutenção periódica, que deve ser feita por empresas especializadas. A inspeção técnica do sistema de gás do condomínio é obrigatória apenas quando o local está renovando o seu Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Nesse momento, o Corpo de Bombeiros pede um laudo explicitando que as instalações estão de acordo com a NBR 15.526/2012, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Em alguns Estados, a corporação também solicita o laudo técnico de cumprimento da NBR 13.523/2008 da ABNT. A Liquigás, uma empresa do Sistema Petrobras, é uma das maiores distribuidoras de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) do Brasil, possui soluções para tornar ainda melhor o abastecimento de GLP nos condomínios, como é o caso da Medição Individualizada. Esse sistema assegura ao cliente o pagamento
da conta com valor correspondente ao que foi consumido na própria residência, sem que tenha que arcar com custos de outros condôminos que consomem mais gás ou mesmo inadimplentes. Isso possibilita que o cliente que consome pouco gás pague o preço justo pelo serviço. O sistema também tem como diferencial a emissão da conta de gás individual da unidade no ato da leitura do consumo. Arquiteto e diretor da Master House Manutenções e Reformas de Santo André, Renato Carneiro explica que como o gás é um produto considerado inflamável, deve ser manuseado e instalado com todo o cuidado e, para isso, foram criadas as normas da ABNT (NBR 15526 para instalação residencial; NBR 15358 para instalação em empresas e comércios) que devem ser seguidas na hora de sua instalação. A forma como a instalação do gás é realizada pode diminuir ou aumentar os riscos de vazamentos e acidentes domésticos. A principal função das normas para instalação de gás é justamente tentar diminuir o risco de acidentes e vazamento de gás e, consequentemente, evitar acidentes
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mais graves como, por exemplo, inalações que podem provocar sérios danos à saúde, chegando até a explosões. “Os dois sistemas utilizados atualmente para uso de gás em condomínios são o Gás Natural (GN) e o GLP. No primeiro caso, a principal característica desse sistema está no fato de não precisar de botijões ou cilindros para armazenamento do produto, já que o fornecimento de gás é contínuo. Se um condomínio, por exemplo, optar por Gás Natural, é preciso providenciar a retirada de botijões ou cilindros que estejam armazenados em apartamentos ou áreas comuns e, em seguida, providenciar a instalação de portas ventiladas nos abrigos de medidores e regulador.”, complementa. Se a escolha for por GLP, será preciso instalar cilindros de gás no térreo da edificação. Ao contrário do primeiro sistema, o abastecimento de GLP O é periódico, sendo feito por caminhões das concessionárias responsáveis pela distribuição. Em ambos os casos, a distribuição até os apartamentos deverá ser por encanamento, que poderá ser instalado de forma embutida ou aparente, sendo que o caminho da tubulação vai depender da distância entre o abrigo do medidor de gás e o ponto de consumo - fogão e/ou aquecedor. Os dois sistemas de instalação são seguros, mas podem trazer riscos se não seguirem as recomendações da ABNT. Dr. Marcelo Figueiredo do Figueiredo e Bergamo Sociedade de Advogados esclarece que a fornecedora de Gás (Comgás em São Paulo, por exemplo) é responsável pela tubulação de Gás do
medidor para dentro do condomínio, sendo certo que qualquer ocorrência de problemas na tubulação de gás do medidor para o logradouro público, até mesmo possíveis vazamentos, devem ser resolvidos por ela, não devendo ser cobrado nada ao condomínio por este serviço. “Tratando-se de tubulação de coluna e não de ramificação interna de gás cabe ao Condomínio a responsabilidade por sua conservação. A responsabilidade do condômino se restringe a tubulação interna, a que atende diretamente à sua unidade habitacional.”. O gerente geral da ItaBrasil, Eduardo Soares alerta que a preocupação com as instalações de gás são grandes por conta das consequências que se pode ter por conta de um vazamento. Diferente de um problema de água que os prejuízos são financeiros,
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no caso do gás os riscos podem até mesmo envolver vítimas. Por isso, ao menor índice de suspeita de vazamento (e a forma mais comum de identificação é pelo cheiro) a companhia de abastecimento deve ser acionada (se for gás de rua) e ainda os responsáveis pela gestão operacional do condomínio (zelador, gestor predial, Síndico, etc.) para fechar o registro geral ou da unidade. “ A legislação em vigor não permite já há algum tempo o gás de botijão dentro dos apartamentos. Os edifícios que ainda estão nessa condição precisam se adaptar às exigências legais. Atualmente os edifícios são projetados com um sistema central que distribui o gás pelas tubulações até as unidades e os cilindros são instalados no térreo, em local apropriado onde possua ventilação permanente. Isso diminui as consequências em eventuais ocorrências.”. Outros empreendimentos já são abastecidos pela concessionária da região e o gás é todo através da tubulação, sem a existência dos cilindros, num sistema semelhante ao do abastecimento de água. As instalações passam por uma vistoria de aprovação no momento da instalação atestando sua estanqueidade. O condomínio também tem de permitir o adequado trabalho da distribuidora. Nas visitas de manutenção, é primordial que se permita o acesso dos funcionários da Companhia, ou seu representante técnico. Isso vale sobretudo, em casos de manutenção corretiva que, a depender da situação emergencial,
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pode ocorrer em horários pouco adequados (como finais de semana ou no período noturno). Caso a distribuidora seja impedida de acessar a central de gás e haja suspeita de algum risco à segurança, a empresa pode buscar auxílio junto aos órgãos competentes de atuação (como o Corpo de Bombeiros) para permitir sua entrada de maneira legal, já que se trata de uma importante questão de resguardo. A coordenadora da Doutor Resolve de São José do Rio Preto (SP), Caroline Gonçalves, também destaca que a explosão é o maior risco, para evitá-la devemos realizar alguns procedimentos como: fechar o registro de gás ao sair de casa, não tentar eliminar vazamentos de forma improvisada (se está com vazamento chame um técnico responsável), não colocar cortinas, panos ou até mesmo produtos inflamáveis próximo ao fogão e botijão, não deixar o botijão em compartimentos fechados sem ventilação, nunca instalar o botijão próximo a grelhas ou ralos de escoamento de água (por ser mais pesado que o ar, o gás pode infiltrar em seu interior e explodir) e, por último e não menos importante, ao comprar o regulador de pressão e a mangueira, verificar se eles tem gravada a identificação do INMETRO. “A principal medida para prevenção é
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a segurança. Contrate uma empresa especializada no assunto que seja credenciada a órgãos competentes e que siga as normas técnicas para a execução do serviço.”, finaliza. Confira dicas para moradores e funcionários do condomínio enviadas pela equipe da Liquigás: • Não instalar o fogão onde há corrente de ar que possa apagar a chama e causar vazamento de gás. • Fazer o teste de verificação de vazamento quando forem instalados equipamentos na rede de gás. • Não mexer no regulador de gás localizado na central de gás (com o objetivo, por exemplo, de melhorar a vazão na tubulação de distribuição). • Não utilizar o espaço da central de gás para armazenamento de outros objetos que não os equipamentos da central de gás. • Não fazer modificações da rede de distribuição do gás sem consultar a distribuidora. • Se surgirem bolhas, repita a operação de instalação. Se o vazamento continuar, feche a válvula de entrada do gás, desconecte a mangueira e solicite a ajuda de um profissional qualificado para sistemas de gás, pois pode haver a necessidade de troca de algum componente. • Acenda sempre primeiro a ignição (fósforo, se for o caso) e somente depois libere o GLP no bocal ou forno.
Leandro Censi, da Censi Sistemas Hidrossanitários, que possui uma linha completa para instalação de aquecedores a gás envia outras dicas para garantir segurança quando se utiliza aquecedores à gás para chuveiros, por exemplo: - Instalação com cautela: só um técnico pode fazer a instalação de aquecedores a gás. Além disso, exija que o aparelho seja instalado usando produtos também de qualidade. Isso significa segurança para você e para a sua família. “Na Censi todos os produtos dessa linha são fabricados conforme a norma NBR 14177, que demonstra nossa preocupação com a segurança dos consumidores, até porque um produto de baixa qualidade e fora da norma gera riscos na instalação, afinal podem acontecer vazamentos”, frisa Leandro Censi. - Produto no local adequado: o aparelho precisa ser instalado de acordo com as normas de segurança e num local bem ventilado. O ideal é que o aquecedor não fique no banheiro, mas, sim, na área de serviço. - Manutenção é fundamental: uma vez por ano chame um técnico para fazer a manutenção do aquecedor a gás. A vistoria checa as condições de queima e de exaustão e evitam problemas como vazamento, que podem ter consequências graves.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Energia independente
Condomínios investem em serviços de geração de energia Atualmente, grande parte dos prédios, comerciais ou residenciais, mantém um gerador instalado para eventuais faltas de energia ou quedas de tensão. Estes geradores são alimentados por tanques de óleo diesel, instalados no térreo ou subsolo do prédio. A legislação de segurança do trabalho (Norma Regulamentadora nº 20) veda a instalação de tanques aéreos de inflamáveis no interior das edificações, com exceção daqueles que alimentam geradores. Porém, conforme a Orientação Jurisprudencial 385 (OJ 385) do Tribunal Superior do Trabalho (TST), que está em vigor desde 2010, os empregados que desenvolvam suas atividades em edifício onde estejam instalados quaisquer tanques para armazenamento de líquido inflamável devem receber um adicional de periculosidade, sendo 30% do salário. De acordo com o Dr. Antonio Carlos Vendrame, diretor da Vendrame Consultores, empresa referência nacional em consultoria e capacitação nas áreas de Saúde e Segurança do Trabalho, muitas corporações vêm sendo injustiçadas, respondendo por
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processos na justiça, em razão desta incompatibilidade no ordenamento jurídico. Isso porque a legislação libera o uso dos tanques para alimentação de geradores, enquanto que a OJ 385 atribui à empresa a responsabilidade em pagar o adicional por ter um equipamento que é, por lei, permitido, havendo aqui uma contradição de critério entre ambas. Diretor da Master House Manutenções e Reformas de Santana, Jefferson Bartalo explica que o local onde o gerador é instalado deve ser ventilado e de fácil acesso, de preferência fora das dependências do edifício. Em casos de emergência, por exemplo, o corpo de bombeiros não pode encontrar obstáculos para acesso ao gerador. Além disso, é importante adequar isolação acústica, minimizando o desconforto dos moradores e funcionários próximos. “Existem geradores de diversos tipos, sendo que os mais comuns são os solares e os com motores a explosão (normalmente à diesel). Em geral, os riscos são de mal dimensionamento ou planejamento do equipamento usado, uma vez que um gerador com
carga acima de sua capacidade terá sua vida útil diminuída, podendo provocar risco de aquecimento.”, explica Jefferson. A grande maioria dos geradores utilizados hoje é a diesel. Nos novos empreendimentos a própria construtora já o instala em um local pré-fixado na planta. Em outros casos a construtora não entrega o equipamento, mas deixa prevista a infraestrutura para sua instalação (local e tubulações para passagem dos cabos). O alerta é para quando não há essa previsão, pois em via de regra a infraestrutura e até mesmo a logística para instalação do equipamento acabam sendo mais dispendiosas que o custo do próprio equipamento. Os equipamentos geralmente são grandes, ocupando a área do tamanho de uma a duas vagas de veículos e dificilmente os edifícios possuem espaços livres na garagem. A capacidade do equipamento varia de acordo com o porte do empreendimento e normalmente servem para abastecer apenas os sistemas existentes na área comum, incluindo a iluminação do térreo e
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/08
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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garagens, e 1 dos elevadores (em geral o de serviço) durante o apagão. Segundo Marcelo Figueiredo, do Figueiredo e Bergamo Advogados Associados é aconselhável a contratação de uma empresa especializada, pois há uma série de regras, previstas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que a empresa deve seguir para a instalação de geradores com segurança para o local. Em São Paulo, há a lei 15.095, que, desde 2012 obriga geradores a usarem um oxicatalisador, entre outros itens. A peça ajuda a diminuir os resíduos da combustão gerada dentro do equipamento. “Como o investimento pode ser considerado alto em muitos condomínios, é necessário apresentar um projeto para aprovação assemblear. Ademais, por se tratar de uma obra útil ao condomínio, a aprovação necessária é de maioria de todos os condôminos: 50% mais um. É importante também que, no ato da convocação, já esteja detalhado que esse assunto será posto em pauta.”, detalha o advogado. Gerente geral da ItaBrasil, Eduardo Soares alerta que é preciso checar o nível de combustível, repondo periodicamente conforme sua utilização, sempre através de empresa ou técnico especializado. Junto com as rotinas de manutenção, é importante implantar a periodicidade de um teste do equipamento evitando dissabores quando da ocorrência de falta de energia. Em muitos casos, os condomínios buscando economizar cortam de seus orçamentos a previsão
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de contratação de uma empresa para manutenção preventiva dos geradores (cujo custo é relativamente baixo) e o equipamento acaba não funcionando numa necessidade por causa de pequenas avarias ou até por falta de combustível, situações essas que poderiam facilmente ser identificadas durante a manutenção. E alerta para as vantagens. “São tantos os equipamentos que dependem de energia elétrica no condomínio (motor dos portões, elevadores, sistemas de segurança, entre tantos outros) que ter uma segunda fonte de energia, mais que um conforto, é quase uma necessidade, em razão das constantes quedas de energias que ocorrem em determinadas regiões. Esse tipo de equipamento pode gerar energia por um período médio de 6 a 8 horas, dependendo da capacidade e sua autonomia. Como se trata de um equipamento de grande porte e tal quais outros sistemas existentes no condomínio exige uma manutenção preventiva mensal realizada por empresas especializadas.”, detalha. Rafael Xavier, coordenador comercial da Blue Sol Energia Solar, empresa pioneira e especializada no desenvolvimento de projetos, instalação de sistemas e capacitação de empreendedores e mão de obra para o setor explica que é necessário checar a compatibilidade do imóvel em receber um sistema gerador de energia, e principalmente, em tornálo efetivo. Hoje, aproximadamente 95% dos sistemas de microgeração distribuída (termo dado aos sistemas
de geração energia no próprio local de consumo) são sistemas de energia solar fotovoltaica, sistemas estes que geram energia para alimentação dos equipamentos elétricos nas residências, evitando que se consuma energia da distribuidora o que, por consequência, contribui para a redução da conta mensal de energia. No planejamento e dimensionamento do sistema fotovoltaico adequado para sua residência, alguns requisitos mínimos devem ser verificados para viabilizar a instalação, que são dois pontos básicos: local no telhado para instalar o sistema e acesso à rede elétrica da distribuidora. Porém, para garantir que o sistema de geração de energia funcionará de maneira plena, é necessário checar mais alguns detalhes, como:
- Um telhado com a água voltada para o norte, ou próximo disso; - Um telhado com inclinação média entre 15º e 20º; - Sem sombreamento no telhado; Atualmente, os principais motivadores dos clientes que adquirem o Sistema Fotovoltaico são: diminuição com os gastos mensais da conta de luz, previsibilidade de gastos mensais com energia, proteção contra a inflação energética e bandeiras tarifárias (amarela e vermelha) e exemplo socioambiental, através da contribuição para um mundo mais sustentável com avanço tecnológico. “Claro que um sistema fotovoltaico conseguirá funcionar sem atender todas estas premissas, porém quanto mais próximo delas, melhor será o desempenho do sistema. Nos locais que não possuem essas premissas, podemos adotar estruturas de correção da orientação e inclinação dos módulos, porém, isso gera maior impacto financeiro ao projeto.”, finaliza Rafael. Apesar de simples, é recomendado que a limpeza e manutenção preventiva seja realizada por uma empresa do ramo de energia solar fotovoltaica e que possua profissionais certificados para trabalho em altura e elétrica. As empresas especializadas na instalação e manutenção de sistemas fotovoltaicos devem possuir profissionais treinados, qualificados e certificados dentro da NR 10 e NR 35. Em caso de manutenção dentro do telhado (forro), o profissional deverá possuir, ainda, a certificação NR 33.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Comprar sem sair do prédio
Pequenos empreendedores devem ficar atentos às oportunidades de ofertas de produtos e serviços entre vizinhos A internet cresceu e vem fazendo maravilhas. Entre tantas vantagens, os condomínios viraram um ambiente propício ao comércio, onde os grupos de Whatsapp e Telegram são usados como “classificado” de quem vende bolo, pães à roupas e acessórios. De pequenos edifícios de poucos andares e moradores que se conhecem pelo primeiro nome aos grandes condomínios clube, com inúmeros torres e mais de 500 moradores, a oportunidade da troca está presente. E sendo assim, empreendedores tem aproveitado esse público para fazer negócio com os próprios vizinhos e ganhar uma renda extra sem sair de casa. Outro fator também relevante para esse aumento da troca de serviços, é a crise econômica que também contribuiu para que as pessoas buscassem empreender por necessidade, usando habilidades para ter uma nova fonte de renda. A principal vantagem dos negócios dentro dos condomínios é a comodidade. Como um resgate dos pequenos comércios de bairro. O quão interessante e cômodo é poder pedir uma caixa de cerveja e uma porção de batatas pelo celular e ir buscar no andar debaixo.
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Rapidez. Mais uma vantagem. Os negócios entre condôminos encurtam as distâncias. O bolo de aniversário do seu filho pode estar à um playground de distância. E os síndicos não devem ou precisam interferir. “É uma relação de prestação de serviço, o cliente está perto do vendedor, ele entrega na porta de casa, é possível trocar produtos com facilidade. Os dois são moradores, muitas vezes pessoas que chegam do trabalho no mesmo horário, tem hábitos parecidos, mas a instituição condomínio não precisa interferir na relação de compra e venda.”, ressalta Marília Silva, síndica do Edifício Monet, em São Paulo. O gerente geral da ItaBrasil, Eduardo Soares vê a situação como uma prática recente, ainda bastante tímida, organizado como um classificado em alguns condomínios. “A ideia é mais difundida em condomínios comerciais, sendo que cada usuário do edifício oferta seus serviços numa rede interna, normalmente através de um quadro de avisos, ou ainda pelo site da administradora ou um portal do condomínio na web. Por ser algo pouco comum, as restrições do que pode ser ofertado ou a regulamentação
para a prática depende muito de cada condomínio. Só administro um condomínio (comercial) que resolveu implantar essa prática, através do portal via web. Nesse caso, cada condômino insere sua oferta diretamente na rede de classificados que fica disponível para visualização de todos os condôminos.”, detalha. Segundo ele, a administração do condomínio não se envolve, não faz intermediação nem mesmo interfere, mas tem a autonomia para eventualmente vetar anúncio (ou textos) que não estiverem alinhados com as práticas de gestão estabelecidas e amparadas pela Convenção e pela legislação vigente. Para os que buscam uma forma de gerar uma renda extra, as oportunidades são muitas. E elas podem ser com a produção de alimentos como, bolos, tortas, salgadinhos, marmitas e até feira; serviços como cabelereiro, manicure, massagem; cursos e aulas particulares; venda de cosméticos e produtos de beleza; roupas e acessórios, reformas de roupas e pequenos reparos, lavagem, passadeiras e faxineiras. Não sabe por onde começar, que tal se oferecer como babá para aquela vizinha que vai sair?
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
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Revista Supra Condomínio FINANÇAS Por Natália Mancio
Segundo semestre no azul
Síndicos e administradores precisam se organizar para organizar as finanças até o final do ano Folha de pagamento, manutenção, impostos, água, luz de áreas comuns, limpeza, seguros, fundo reserva, jardins... A lista de despesas de um condomínio é extensa e, raras exceções, reduzir o custo da taxa mensal do condomínio é cada vez mais difícil. O início do ano é sempre uma época de gastos excessivos nos condomínios. No geral, as taxas e impostos estão concentrados nos primeiros meses do ano. Porém, caso não fiquem de olho e se organizem, o segundo semestre pode ser também uma temporada de custos altos. Planejar o orçamento é a melhor forma para reduzir a taxa de condomínio, prevendo gastos entre agosto e dezembro. Julio Santos, consultor financeiro explica que existe uma série de enca¬rgos e tributos pagos pelos condomínios distribuídos regular¬mente por todo o ano. Dentre eles podemos citar os encargos trabalhistas (INSS, FGTS, PIS), além dis¬so considerar despes¬as com limpeza de
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ca¬ixas d’água que é sem¬estral, RIA (vistoria de elevadores), de¬sinsetização (semest¬ral), custos pontuais como PCMSO Progr¬ama de controle médi¬co de saúde ocupacio¬nal - para os casos de admissão, demissã¬o, promoção ou afast¬amento, seguro de vi¬da em grupo (podendo ser anual ou mensal¬), recarga anual de extintores, treiname¬nto para brigada de incêndio (anual). De acordo com o especialista, a melhor forma dos condomínios se organi¬zarem para os gastos mais pesados de fér¬ias e 13°, por exemplo, é diluir a projeção dessas duas despesas durante os 12 meses do ano. Desta forma a despesa fica diluída para o condômino e como o valor mensal é mais baixo, reduz-se o ri¬sco de inadimplência. “Dívidas são um péssi¬mo negócio para qual-quer pessoa, empresa ou condomínio. Divi¬das geram desgastes, pagamento de juros e descontrole no planejamento. O ideal é que o administrador evite contrair
dívi¬das, monitore a inadimplência, tenha uma provisão para os ma¬us pagadores e despe¬sas sazonais ou ines-peradas. Talvez nos primeiros anos seja mais difícil constru¬ir uma reserva finan¬ceira para essas sit¬uações mas com disci¬plina, organização e comunicação clara é possível ir constru¬indo esse modelo de gestão, bastante sau¬dável para todos env¬olvidos com o empree¬ndimento.”, alerta Julio. Quando a gestão do condomínio e condôminos estão dispostos a colaborar, com revisões em folhas de pagamentos, horas extras e medidas educativas para economia de energia, substituições de lâmpadas e redução do uso da água para manutenções, a taxa de condomínio pode ser reduzida em até 30%. O síndico precisa conhecer e entender qual o percentual regular de inadimplência e qual é a mora do edifício, que também é fator variante da cota condominial. É considerada mora o mero atraso no pagamento
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da cota condominial e quando não se acumula com outro mês, pois devendo mais que um mês passa a ser inadimplência. Tanto a mora como a inadimplência trazem dificuldades ao condomínio, pois embora a inadimplência seja mais nefasta às contas do condomínio, trazendolhe prejuízo, a mora também é fator que faz aumentar o valor da cota condominial, já que o condomínio deve arrecadar mais que o que seria necessário para poder ter dinheiro para arcar com suas contas até que o condômino em mora pague sua cota. Para provar que isso é possível, a Ollo Condomínios lançou a plataforma OBZ – Orçamento Base Zero, que é responsável por revisar todos os custos de um condomínio sem acessar o histórico de gastos. Dessa forma, são sugeridos ajustes que podem colaborar nessa redução. Um condomínio no Brooklin, São Paulo, por exemplo, é um dos beneficiados pela OBZ e já pôde sentir no bolso o que é pagar 14% menos. Fabiano Neaime, diretor da Ollo Condomínios e idealizador do OBZ, listou os 6 mandamentos que podem reduzir em até 30% os custos dos condomínios e segurar as contas no segundo semestre: 1) Horas extras Despesas com funcionários representam até 85% dos gastos totais de um condomínio. Planejar
as escalas corretamente é o primeiro passo para economizar, diminuindo os gastos com horas extras. “Um condomínio com seis funcionários pagava em torno de 130 horas extras/mês, o síndico não soube explicar por que faziam apenas 15 minutos de horário para refeição e recebiam 1 hora extra diariamente. Após a aplicação da OBZ, essas horas foram reduzidas para 42 horas/ mês”, explica Neaime. A contratação de funcionários fixos registrados pode ter um custo menor. Por outro lado, a terceirização protege o condomínio de eventuais passivos trabalhistas. 2) Tecnologia Outra forma de diminuir o custo folha é investir em tecnologia, como automação de portões, instalação de porteiro eletrônico, câmeras de vigilância. “Aconselhamos que seja feito por especialistas em tecnologia, juntamente com o RH. A diminuição das horas extras não precisa ser indenizada quando não são cortadas todas as horas feitas pelos funcionários”, afirma Neaime. 3) Inadimplência A inadimplência é outro principal fator no aumento da cota condominial. Por isso, é fundamental o papel da administradora fazer uma administração preventiva, conscientizando os condôminos sobre a importância que tem a falta de pagamento e também
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exercer cobrança ativa e imediata, procurando não deixar acumular meses em atraso. “É muito importante que a administradora exerça a função de interatividade entre o síndico e os condôminos, isso facilita o diálogo para quando houver a necessidade de acordos nos atrasos”, comenta Neaime. 4) Revisões e Manutenções Outras formas de reduzir as despesas e consequentemente a taxa condominial é o investimento em tecnologia, como substituição de lâmpadas modernas, manutenções preventivas nas redes de água e energia, motores elétricos, bombas, gerador, etc. A manutenção de limpeza de caixa d agua, jardins, hidrantes, extintores e para raios deve ser feita, pelo menos, a cada seis meses. 5) Luz e água Instalação de sensores de presença a troca de lâmpadas fluorescentes e comuns por LED, modernização de geradores, elevadores, captação de água de reuso etc. Essas são algumas medidas básicas que podem colaborar na redução de custos. 6) Orçamento O planejamento orçamentário é a melhor forma para reduzir a taxa de condomínio, prevendo gastos do próximo ano. Nesse caso é fundamental a contratação de empresas especializadas como as administradoras de condomínios. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
A administradora de condomínios Atividade está relacionada à conveniência, comodidade e bem-estar
Com a crescente urbanização do Brasil, viver em condomínios horizontais e verticais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que fazem parte da sua rotina diária. De acordo com dados do SEBRAE, a terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contábil e fiscal, o que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade. Para uma parcela importante da população, o imóvel se constitui no patrimônio de maior valor. E tudo o que o condomínio fizer terá reflexo, direta ou indiretamente, na valorização ou não deste patrimônio. Geralmente, na administração de condomínio há um contrato entre as partes (condomínio e administradora), seja ele verbal ou escrito, onde se estabelecem quais atividades serão delegadas à administradora, portanto, por ser ato bilateral, exclui-se de plano a figura de gestor de negócios (art. 861, CC) (3). Em termos gerais, a atividade de uma administradora está regulamentada pelo Código Civil, principalmente pelos artigos 653 e seguintes, uma vez que no Brasil ainda não há lei específica para o setor, que exerce suas atividades como mandatária do representante legal do
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condomínio. Embora se tenha notícia que algumas entidades de classe como a AABIC (4) (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), a ABADI (5) (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), bem como o SECOVI (6) (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) estejam envidando esforços para a regulamentação ou auto-regulamentação do setor, com normas específicas, requisitos mínimos de funcionamento e regulamentação da atividade, isso ainda está em fase de gestação, e ainda um pouco distante de ser uma realidade no setor, restando ao síndicos e condomínios tomarem cuidados mínimos na contratação de administradores, como se verá no decorrer dessa obra. Aliás, uma administradora especializada em condomínios pode ir além, auxiliando e orientando as construtoras em projetos de empreendimentos novos (visando facilitar a vida cotidiana desses condomínios e baratear os custos de sua manutenção); orientando e intermediando a relação entre o condomínio e síndicos profissionais, entre outros. Resumidamente, administradora de condomínios exerce diversas funções, sendo a principal delas, dar suporte ao síndico na realização das atividades diárias do condomínio. Listamos
as dez principais funções de uma administradora de condomínios: Ela é responsável por:
- Gerenciar todos os arquivos documentais do condomínio, - Controle do cadastro atualizado de proprietários e moradores, - Atendimento de condôminos com fornecimento de informações, soluções de problemas, - Emissão e distribuição de cartas, circulares, editais de convocação e atas das assembleias, - Coleta de orçamentos de obras e serviços que se fizerem necessários e posterior atendimento a fornecedores de materiais e serviços, - Elaboração de folha de pagamento, - Contabilização das despesas e receitas do prédio, - Pagamento das cotas do condomínio, - Orientar sobre a Convenção do Condomínio. Lembrando também que o condomínio deve contar com o respaldo de um advogado e um contador para que o administrador evite quaisquer problemas em relação ao setor jurídico quando for representar o prédio. Do mesmo modo, a assistência jurídica é fundamental para recolher, de forma justa, os encargos sociais como INSS, FGTS, PIS e contribuição sindical. Também auxiliam na prestação das guias do CAGED e RAIS para a Receita Federal e Ministério do Trabalho.
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Atenção aos extintores
Entenda a importância da manutenção e cuidados para prevenção e controle de incêndios Os extintores de incêndio tem uma longevidade diretamente relacionada à sua manutenção, e a sua correta utilização quando necessário. O item segurança é essencial e obrigatório para edifícios, e a vistoria periódica é a melhor maneira de otimizar o uso do aparelho, além de ser fundamental para a segurança de quem for utilizá-lo. Como todo cilindro que é submetido à pressão, os extintores estão sujeitos, por exemplo, a uma ruptura da carcaça, o que torna sua vistoria e manutenção necessárias. Recomenda-se maior frequência de inspeção aos extintores que estejam sujeitos a intempéries e/ou condições especialmente agressivas. O extintor de incêndio deve passar por exames periódicos, realizados por uma empresa registrada junto ao Inmetro. O procedimento não requer a desmontagem do extintor, podendo ser realizada nos
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condomínios. A finalidade é verificar se eles permanecem em condições de uso. Todos os extintores de incêndio devem ostentar o selo de identificação da conformidade do Inmetro. Para os extintores novos o selo é na cor vermelha, com as seguintes inscrições: a logomarca do Inmetro; o número de série do selo; a identificação do fabricante; o número de licença do fabricante. De acordo com a Instrução Técnica 21 do Corpo de Bombeiros, em conformidade com o Decreto Estadual 56.819/11, todos os edifícios devem possuir extintores e os demais equipamentos de combate a incêndio como hidrantes e mangueiras. É fundamental que os equipamentos e extintores estejam em pleno funcionamento, ou seja, carregados e com devida manutenção. De acordo com o item 5.3.1, os extintores devem estar lacrados, com a pressão adequada
e possuir selo de conformidade concedida por órgão credenciado pelo Sistema Brasileiro de Certificação (Inmetro). É obrigatório nas edificações a formação de um grupo de pessoas com treinamento de combate à princípio de incêndio. A Instrução Técnica 17 determina que além de outras ações, o grupo seja treinado para o correto manuseio dos extintores, respeitando as classes e a quais materiais aplicar. Em uma situação hipotética - um incêndio em um apartamento não consegue ser contido por conta da falta de manutenção dos extintores do prédio. Que tipo de penalidade o responsável pode receber? De acordo com Shirley Gonçalves, gerente de serviços na NORMAT – Normas e Obrigações Legais, em uma eventual falta do equipamento ou falha do mesmo, o condomínio pode ser penalizado tendo o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) caçado, e ainda não ter a cobertura do seguro, por não cumprir com o requisitos básicos de segurança. “É fundamental que todos os itens do sistema de combate a incêndio - os extintores, porta corta-fogo, hidrantes, mangueiras e demais equipamentos - devem passar por manutenção periódica, através de empresa ou profissional habilitado para esse fim.”, completa. É muito importante que os síndicos tenham a consciência da necessidade de se ter o AVCB em dia. Se o condomínio sofrer um sinistro, como um incêndio, além de colocar em risco todos os moradores, pode ter dificuldades para o recebimento do dinheiro do seguro por não estar com a documentação em dia. Algumas das principais correções e itens que o AVCB poderá pedir: - Presença e manutenção em dia de luzes de emergência - Presença de mangueira curta - Corrimão adaptado e em bom estado - Portas corta-fogo - Possíveis obstruções das rotas de fuga.
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Ética nos condomínios
Qual a verdadeira dimensão deste problema? Hoje em dia existe uma gama de profissionais especializados em sindicância condominial. Além de estarem preparados para esta atribuição, de tamanha responsabilidade, eles têm uma carreira pela frente, sendo assim, qualquer deslize pode significar o fim de uma profissão promissora. Vale a pena salientar que os casos confirmados de corrupção ativa em gestão condominial foram realizados por síndicos voluntários (moradores), que gozavam da confiança da coletividade. Existem casos em que o desfalque realizado por um síndico chega a proporcionar prejuízos financeiros de mais de 100 mil reais e o condomínio é obrigado a promover uma arrecadação extra significativa para honrar com seus compromissos. “Vale ressaltar que o síndico é apenas o representante legal do condomínio, sendo que todos os proprietários são igualmente donos do bem comum, por isso, todos arcam com os prejuízos proporcionados.”, explica Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos e possui experiência profissional de 15 anos no segmento de condomínios. O advogado, Arnon Velmovitsky, explica que o trabalho do conselho fiscal e de todos os condôminos é
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importante na fiscalização de gastos do condomínio, a fim de evitar não só desperdício como também eventuais fraudes e até mesmo corrupção de membros da administração do prédio. Checar os valores pagos das despesas como material de limpeza é importante para apurar se há algum desvio. Ele alerta ainda que o perigo de um síndico sem ética é grande. “Aumentar o gasto e por via de consequência a cota de condomínio, onerar a folha e pagamento, com consequências futuras em relação aos direitos dos funcionários e custos correntes e de rescisões.”. A assembleia especialmente convocada poderá destituir o síndico e eleger novo síndico. O artigo 1349, do Código Civil disciplina o assunto e estabelece o quorum necessário: Art. 1349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. O advogado Luiz Felipe de Mesquita Bergamo, do Figueiredo e Bergamo Advogados Associados, relata que na hora da votação da eleição do síndico,
eleger um conselho atuante e que fiscalize as atitudes do síndico. Além disso, participar das Assembleias e exigir a prestação de contas do mandato do síndico. “O perigo maior de um síndico sem ética é o superfaturamento de orçamentos, além de exigência de comissões para contratação de serviços em geral. Um Conselho atuante e que fiscalize o síndico sempre é a melhor solução para evitar esse problema.”, reforça. Rafael da Mota Mendonça é sócio fundador do escritório Antunes & Mota Mendonça Advogados, mestre e doutorando em Direito na Universidade do Estado do Rio de Janeiro e conta que constituir um Conselho Fiscal que seja atuante é uma das melhores formas de evitar a corrupção nos condomínios. “Os desvios na administração do condomínio geram responsabilidade do síndico no âmbito civil e penal. Os condôminos devem mover ação contra o síndico corrupto exigindo que o mesmo restitua todos os danos causados ao condomínio. Além disso, no âmbito penal, os condôminos devem denunciar o síndico por qualquer desvio de valores do condomínio.”, completa. Flavio Martins Filho, presidente do Conselho do Grupo FMG alerta que a falta de transparência nos condomínios fere princípios éticos e deixa margem para desconfiança. Explica ainda que uma boa gestão de condomínio representa um condomínio organizado com bons serviços prestados aos condôminos e a automatização de processos para acompanhamento do dia a dia de um condomínio pelos moradores auxilia. “A Ita Brasil, por exemplo, utiliza o sistema Live - Portal do Condomínio, que disponibiliza aos usuários todas as informações e documentos digitais do condomínio, além de reservas de áreas de lazer e serviços de facilities. Também tem que haver uma situação financeira saudável, assim como o asseio da edificação. A prestação de contas transparente é fundamental, porém, o tratamento aos funcionários não é menos importante.”, finaliza.
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Portaria remota
Mais segurança e economia em condomínios? Muitas pessoas entendem que a portaria remota é uma maneira simples de substituir os porteiros de verdade, os quais seriam substituídos por sistemas eletrônicos que ficam de olho na entrada e saída do seu condomínio ou prédio por meio de câmeras e internet. Na verdade, é importante esclarecer, a presença do porteiro no condomínio é substituída por dispositivos eletroeletrônicos que permitiram remotamente a visualização, o contato via áudio, o tráfego de dados e o acionamento remoto para abertura de portas ou portões. A gestão de entrada e saída de moradores, visitantes e entregas dentro do condomínio será feita à distância. A portaria remota depende de câmeras para captação e banda larga para envio imagens à uma Central 24 horas. De lá, profissionais especializados em monitoramento acompanham a movimentação e tomam as providências necessárias. Já os moradores têm a entrada é autorizada por meio de identificação de proximidade ou biométrica. A portaria remota permite o controle
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de acessos de uma portaria à distância e tornou-se grande aliada dos condomínios. A tecnologia melhora a qualidade da segurança, minimizando falhas humanas e reduzindo custos. O sistema controla o prédio à distância 24 horas por dia, utilizando câmeras e as imagens gravadas são enviadas às centrais de monitoramento, onde profissionais especializados acompanham a movimentação do local. A ItaBrasil, empresa de gestão imobiliária especializada em soluções completas para condomínios, oferece um sistema recomendado para prédios com até 90 unidades. Totalmente automatizado, reduz aproximadamente 50% a 60% das despesas com mão de obra para segurança, afirma Audrey Ponzoni, diretor de operações da FMG, holding que controla as bandeiras ItaBrasil e HFlex. Fabricio Figueiredo, Diretor Comercial da Guarnieri Segurança, parceira especializada da ItaBrasil, revela que a portaria remota funciona através de uma linha de dados que conecta toda a guarita à Central
de Monitoramento. “Conseguimos operá-la remotamente da mesma maneira como um porteiro alocado no condomínio, porém, com muito mais segurança.”, diz. Os moradores são cadastrados com fotos, identificação biométrica e também recebem um controle remoto anticlonagem para acesso com veículos. Além disso, os registros de acesso com áudio e vídeo são cadastrados e arquivados em relatórios completos, o que permite que os condôminos monitorem seu prédio e seus filhos pela internet ou por aplicativos de celular, por exemplo. O monitoramento remoto é mais seguro e eficiente porque funciona através de câmeras que repassam o processo em tempo real e “elimina o risco de o funcionário ser rendido por marginais”, reitera Fabricio. Outro dado favorável à portaria remota é revelado por uma pesquisa da Guarnieri Segurança que aponta que cerca de 70% dos porteiros adormecem no turno da noite. “A Portaria Remota diminui também os riscos de ações trabalhistas”, completa Os profissionais trabalham em equipe evitando a sonolência durante
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as madrugadas. A portaria remota minimiza erros de procedimento como períodos de intervalo dos funcionários, quando a guarita é deixada vazia. Além disso, não há risco de fraudes, pois o sistema dificulta o repasse de informações sobre o condomínio aos bandidos, uma vez que não há um funcionário para ser rendido no assalto, acrescenta Ponzoni. Para as situações emergenciais, os moradores podem acionar o alarme de pânico, um botão que sinaliza o problema para a Central de Monitoramento. Imediatamente, os operadores entram em contato com o síndico, a polícia e as pessoas relacionadas na ficha cadastral do próprio condômino para solucionar a situação de modo rápido e eficiente. Marcelo Cunha, diretor de Tecnologia e Projetos do GRUPO GR explica que a portaria virtual entra como um investimento até um pouco alto de início, mas que permitirá uma grande economia no logo prazo. “Todos os moradores podem se sentir seguros, pois, um bom projeto de portaria remota deverá prever redundância de sistema de energia elétrica e tráfego de dados via banda larga e, se executado por uma empresa de segurança, contará ainda com a cobertura de serviços patrimonial em caso de emergência técnica nas operadoras de dados ou, aumento de fluxo de visitantes em caso de eventos. Isso pode parecer um detalhe mas, se a empresa instaladora não possuir essa infraestrutura para suprir o sistema com vigilantes em caso de emergência,
o projeto ficará comprometido.” Esse tipo de serviço é ideal para dois tipos de conjuntos: com poucos moradores, que desejam substituir o porteiro pelo sistema, ou aqueles grandes que têm duas ou três portarias e optam por manter somente uma portaria física. Antes de contratar a empresa, sugerimos que os clientes verifiquem quantos condomínios o porteiro virtual monitora. O ideal é que cada um cuide de, no máximo, quatro. Leia atentamente o contrato e verifique o que está incluído no serviço eveja se consta o pagamento de internet, por exemplo. O sistema opera, normalmente, com conexão da web. Se o serviço não estiver incluído,
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o condomínio terá de pagar à parte. O ideal é que conste no contrato o nome de duas operadoras de internet, para o caso de uma ter pane, a outra entrar em ação e, assim, o sistema poder operar com tranquilidade. Algumas empresas oferecem nobreak que pode garantir quatro horas de funcionamento, caso a energia caia. Se não estiver incluído no serviço, o condomínio terá de comprar. Verifique ainda se a empresa oferece suporte para o caso de quebra de um portão, por exemplo, e um funcionário para atuar como porteiro, no caso de o sistema der uma pane. “Os investimentos iniciais são altos, em torno de R$ 45.000 a R$ 60.000, considerando-se não apenas o investimento para adequação do condomínio a instalação dos equipamentos, bem como, das rescisões trabalhistas dos porteiros orgânicos. Mas, o investimento será amortizado no médio prazo.”, completa Cunha. O especialista em direito imobiliário, Dr. Rafael da Mota Mendonça explica que uma das vantagens é a Diminuição dos custos à longo prazo, atendimento 24 horas e aumento da segurança, uma vez que os moradores utilizam cartões de acesso ou a biometria para acessar o sistema de comunicação com a central. “Ocorre uma diminuição dos custos, uma vez que o condomínio celebra contrato com a empresa prestadora de serviço e não diretamente com o empregado.”, finaliza.
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A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 24 Supra Condomínio
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