Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
1
Acessórios para academia.........................................23
Impressão.................................................................33
Acessórios para limpeza.............................7,9, 3ª capa
Instalações Elétricas..................................................23
Acessórios poliesportivos..........................................30
Jardinagem................................................................24
Acolchoados para elevador.........................7,9, 3ª capa
Lavadora automática de piso..................07,09, 3ª capa
Armário multi-uso.........................................19,3ª capa
Lavadora de alta pressão........................07,09, 3ª capa
Aspirador....................................................7,9, 3ª capa
Limpeza de fachada.........................................28,29,30
Bebedouro..............................................................9,33
Limpeza, produtos....................................................7,9
Bicicletário....................................................9, 3ª capa
Lixeira.........................................................7,9,3ª capa
Bombas.....................................................................11
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Brinquedos......................................................32,33,34
Máquina desentupidora..............................................19
Cadeira para portaria................................9,19, 3ª capa
Máquinas para limpeza................................7,9,3ª capa
Caixas de correio......................................9,19, 3ª capa
Multifuncional............................................................33
Calhas.......................................................................11
Paisagismo................................................................24
Capacho..............................................7,9, 11, 3ª capa
Pára Raio..................................................................23
Carrinho de compras.....................................9, 3ª capa
Persianas..............................................................32,33
Carro Coletor.............................................7, 9, 3ª capa
Pintura predial................................................28,29, 30
Carro Funcional..........................................7,9, 3ª capa
Piso de borracha....................................4ª capa, 32,33
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso esportivo.................................................30,31,32
Cobertura.............................................................14,15
Piso: restauração................................................29, 30
Cobertura em policarbonato/vidros.......................14,15
Piso Vinílico.....................................................07,32,33
Coletor de bituca...........................................9, 3ª capa
Placas de identificação................................................7
Construtora....................................................28, 29,30
Placas de sinalização...................................................7
Controle de pragas....................................................19
Playground em madeira........................................33,34
Copiadora..................................................................33
Playground em plástico...................................32,33,34
Cortinas...............................................................32,33
Playground em tronco de eucalipto.......................33,34
Dedetização...............................................................19
Protetor de coluna p/ garagem...................................31
Desentupidora...........................................................19
Protetor de pára-choque............................................31
Dispenser para papel higiênico/papel toalha...9, 3ª capa
Protetor de parede.....................................................31
Dispenser para sabonete líquido.....................9, 3ª capa
Protetor de porta.......................................................31
Elevador................................................................24,25
Radiocomunicação....................................................19
Elevador: equipamentos........................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Enceradeira...............................................7, 9, 3ª capa
Restauração de pisos.....................................28,29, 30
Engenharia.....................................................28, 29,30
Sensores de Presença..........................................14,23
Escada........................................................................9
Sinalização..................................................................7
Espelho convexo...........................................9, 3ª capa
Síndico profissional...................................................19
Exterminador de mosquitos.......................................23
Tapete personalizado.............................7,9,11, 3ª capa
Ginastica: equipamentos............................................23
Toldos..................................................................14,15
Grama Sintética....................................................32,33
Tratamento de piso..............................................29, 30
Iluminação de Emergência...................................14, 23
Trava Eletrônica de carrinho...............................2ª capa
Impermeabilização........................................28, 29, 30
Varredora...................................................7,9, 3ª capa
Revista Supra Condomínio TECNOLOGIA Por Natália Mancio
Soluções tecnológicas
Tecnologia alia economia, segurança e modernização nos condomínios Diariamente as demandas geradas pelos grandes condomínios dificultam a vida de síndicos, zeladores e administradoras especializadas, afinal, necessitam de mão de obra cada vez mais qualificada, custos reduzidos e maior atenção para garantir a disponibilidade e segurança dos recursos existentes nos fundos de reserva. Investir em tecnologia pode ser um gasto, inicialmente, não planejado, mas que pode fazer a diferença em médio e longo prazo. As tecnologias existentes para automação predial, segurança e manutenção possibilitam facilitar esta gestão, através de inteligência e organização. Além disso, as vantagens da adoção de tecnologias de automação predial ficam mais evidentes quando da análise de relatórios emitidos pelo sistema onde podem ser avaliados aspectos como a redução nos custos de manutenção das instalações, economia de energia, detecção rápida de avarias, maior
4
Supra Condomínio
conforto ambiental, maior eficiência na resposta a alarmes, entre outro. Cristiano Felicissimo, diretor de pré-vendas da Seal Telecom explica que os condomínios podem se beneficiar efetuando comparativos de consumo atual (por hora, por exemplo) com históricos baseados em períodos específicos. Por exemplo, qual a média de consumo de água nos finais de semana do mês de abril de 2015 com o consumo de água de 2016, isto cruzando informações de clima e temperatura, podendo assim verificar se o aumento ou não do consumo está relacionado diretamente ao cliente, ao aumento de moradores, ao descuido dos mesmos, a vazamentos ou rotinas diferentes do condomínio como jardinagem ou limpeza. “A tecnologia permitirá ao condomínio o controle de todos os pontos interconectados ao sistema de automação e gerar relatórios analíticos, tanto de uso, como de consumo, de manutenção, de desgaste e efetuar assim um
controle “fino” e mais assertivo de seus recursos.”, completa. De acordo com Cristiano, o conceito de condomínios clubes possuem deficiências grandes na gestão e monitoramento de seus custos e manutenções, em todo o ciclo, ou seja, desde o processo de planejamento adequado de uma manutenção preventiva, corretiva e preditiva, os recursos necessários, como técnicos, equipamentos, ferramentas e periodicidade de execução. Alguns dos objetivos do investimento em tecnologia nesse cenário podem ser: - Monitorar e comandar iluminação e bombas; - Medir a água, gás e energia; - Controlar temperatura de piscina; - Monitorar todos os poços de drenagem, limpeza, esgoto; - Programação de horários para ativar dispositivos de iluminação ou hidráulica; - Gerar relatórios de gastos,
Revista
Supra
Condomínio
podendo ter o controle do que está sendo desperdiçado ou não e apontar o que deve ser corrigido para se obter maior economia; - Monitoramento por equipe remota da situação de todos os recursos/equipamentos do condomínio, permitindo uma ação mais rápida, eficaz e econômica dos especialistas e gerando assim maior satisfação dos condomínios. O diretor da Seal Telecom relata ainda que a economia gerada por um investimento deste pode variar muito, ficando entre 10 a 30% dos custos operacionais anuais, porém, o principal ganho está na garantia da alta disponibilidade dos recursos, satisfação e segurança dos moradores e principalmente na redução de quebras não controladas de equipamentos que podem custar muito caro para serem reparados. O custo com a mão de obra é, geralmente, o maior item do orçamento de um condomínio. Por outro lado a desejada sensação de segurança vem constantemente sendo ameaçada pelos frequentes assaltos e arrastões divulgados na mídia. E, para completar o difícil cenário para os gestores de condomínios, a crise econômica tem contribuído para o crescimento da inadimplência. Uma nova tecnologia desenvolvida pelo Grupo Pro Security, por exemplo, eleva a qualidade na prestação do serviço de portaria e controle de acesso, reduz drasticamente custos com mão de obra e automatiza o empreendimento contribuindo para a valorização dos imóveis. Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security ressalta que “com a automação do empreendimento implementada com o Intelligent Service é possível ampliar o nível de segurança do condomínio uma vez que, tanto o sindico quanto o morador recebem informações de acesso online. Além disso, o fato do condomínio estar sendo monitorado remotamente e não existir um porteiro que pode ser coagido pelos marginais, aumenta a segurança para todos. Tudo isso com uma redução de custos para o condomínio que pode chegar a 60%.”, descreve. A economia de água é alvo de campanhas encabeçadas por
instituições governamentais e privadas, sendo a sua falta, um problema que vem atingindo toda população. Então, o investimento em tecnologias que possam colaborar com o aproveitamento ou redução de uso desse precioso recurso é essencial. Wagner Cunha Caralho, especialista em eficiência hídrica e energética e diretor de negócios da W-Energy, empresa especializada em tecnologias para economia de água e energia explica que não existe gerenciamento sem informação. Para o condomínio estar sempre um passo a frente, se faz necessário um bom sistema e uma boa equipe lhe assessorando com inteligência apresentando soluções, oportunidades e realizando uma boa manutenção preventiva e corretiva. “A principal equação da sustentabilidade a ser superada, chama-se investimento. Em função
da baixa escala de produção e procuram, as tecnologias verdes tem seu preço elevado. Haja vista carros híbridos como exemplo. A W Energy há mais uma década, percebeu esta necessidade e alterou seu modelo de consultoria para um modelo de investimentos em sustentabilidade, onde assumimos todas as despesas, elaboramos e implantamos projetos, gerenciamos todas as etapas e realizamos a manutenção preventiva em troca de uma pequena parte da economia, durante um determinado período. Nossas tecnologias contribuem ativamente para redução do custo da conta de água e energia. No caso da água, possuímos equipamentos que convertem todos os pontos de consumo em econômicos e ecológicos, gerando uma redução média de 40% através da inteligência e ganho de eficiência.”, detalha. Supra Condomínio
5
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Uma reforma em comum
Alterações na área compartilhada dos condomínios geram dúvidas entre moradores e síndicos Quando o condomínio é entregue ele possui um determinado padrão estético, arquitetônico e de funcionalidade, porém, ao longo dos anos em decorrência do desgaste natural e, eventualmente, do anseio de modificações por parte dos condôminos, investimentos são necessários para manter as áreas comuns. Normalmente os condomínios formam um conselho e eles deliberam as ações que deverão ser apresentadas aos Condôminos para aprovação. Na área comum a responsabilidade é do síndico, conselheiros e empresas que realizarão os trabalhos. Já na área privativa a responsabilidade é do proprietário, síndico e empresa responsável para execução do serviço, explica a engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP. “A alteração do projeto original de um edifício dependerá do tipo de intervenção desejada, algumas podem ser realizadas, outras não. Cada caso deverá ser analisado isoladamente.”, complementa.
Tipo de obra
Necessárias (Art. 1.341)
Úteis (art. 1.342) – aumentem ou facilitam o uso da coisa
Voluntuárias – constitui embelezamento ou recreio
6
Supra Condomínio
Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial explica que em decorrência dos tipos de obras, e visando melhor forma de planejamento por parte do nicho condominial, o Código Civil em seus artigos 1.341, 1.342 e 1.343 diferenciou os tipos de obras e determinou o quórum necessário para sua aprovação. “Vale destacar que, não raramente ações judiciais são interpostas, questionando o tipo de obra aprovado e o quórum existente, pois, em alguns casos, as características da obra pode fazer com que seu tipo seja alterado e caberá ao Poder Judiciário decidir a questão.”, explica. O valor será rachado entre os moradores, proprietários ou sairá de um fundo de reserva Dependo do que for deliberado na assembleia geral convocada com essa finalidade. O advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos advogados Brasileiros) explica que é necessária aprovação de assembleia geral, devidamente convocada com essa
Atos realizados
finalidade. “Dependendo do tipo de obra o quórum para sua realização deverá ser atendido. Se as obras forem voluntuárias é necessário atingir o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.341, I, do Código Civil. A realização de obras úteis necessita da aprovação da maioria dos condôminos e por outro lado a realização de obras necessárias, porém com despesa excessiva exige o quórum da maioria dos votos dos presentes.”.
Votação
Pintura fachada (sem troca de cor), impermeabilização, troca de pararaios, reparos elétricos e hidráulicos, manutenção de câmeras, adequação de elevador e outras áreas para legislação vigente entre outas.
Quando urgentes, e as despesas não forem exorbitantes, desnecessária aprovação*.
Pintura fachada com cor diferente, reforma do salão para deixar espaço mais bonito, além da manutenção, ampliação de espaços, novas decorações de áreas comuns entre outros.
Maioria de todos os condôminos (total das unidades) (50%+1) 2/3 do todo
Instalação de câmeras, sistema de medição individualizada de água e gás, cobertura de estacionamento, aquisição de equipamentos novos para academia, instalação de gerador, implantação do sistema de biometria,
Urgentes, com gastos elevados, podem ser realizadas, mas é aconselhável ao Síndico convocar Assembleia, demonstrar o ocorrido e requerer sua aprovação. Não urgentes, maioria simples dos presentes na Assembleia (50%+1)
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
7
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Vazamento: inimigo silencioso
Como síndicos e administradores de condomínios devem lidar com esse problema frequente e, muitas vezes, difícil resolução Um mofo. Gotículas no teto. Paredes úmidas. Muitos são os indícios de que algo não está bem nos sistemas de encanamentos de um edifício. Considerando que nos condomínios é possível a existência de duas redes de encanamento: horizontal - um sistema que liga os encanamentos da unidade com o ramal da rede vertical; e vertical sistema central que envia água para todas as unidades e recebe o esgoto e faz a ligação com a rua. A rede horizontal é de responsabilidade do condômino / proprietário e a rede vertical que tem como responsável o condomínio. Sendo assim, para definir o responsável pelos custos do conserto do vazamento, por exemplo, é necessário verificar sua origem. De acordo com Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial, especialmente nos condomínios verticais, considerando o volume e pressão em que a rede está submetida, quando ocorre problema de vazamento/ entupimento, unidades autônomas podem ser afetadas drasticamente. “Por isso, além da manutenção constante na rede é fundamental que o condomínio tenha seguro prevendo tal situações, caso contrário os custos de tais reparos e indenizações serão rateados por todos os condôminos.”. Porém, é preciso pensar primeiro nas causas dos vazamentos, para evitar a resolução do problema quando ele já estiver fora de controle. De acordo com a engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP, explica que as principais causas estão na não manutenção preventiva, pois grande parte das instalações ainda é de ferro; na emenda de prumadas e/ ou ramais com materiais diferentes e na falha da execução de junções. As reformas mal feitas também podem ser uma causa que merece atenção.
8
Supra Condomínio
“Os principais erros que ocorrem no decorrer de uma reforma é na ‘emenda’ de tubulação com materiais distintos ou não uso de conexões adequadas, uso inadequado de uma prumada ou perfuração de uma tubulação já existente. Todas as situações retro descritas causarão provavelmente infiltrações em locais que anteriormente não apresentavam problemas.”, completa. O advogado Arnon Velmovitsky, especializado em direito imobiliário reforça que é necessário verificar a origem do vazamento para saber quem arcará com os custos da obra e da reposição do imóvel afetado, tal qual estava antes do problema. “É importante firmar documento pelo condomínio e a unidade, na qual fique acertado que após a identificação da origem, o responsável arcará com as despesas.”, alerta.
José Carlos de Oliveira, gestor de núcleo na empresa Habitacional alerta que existem vazamentos aparentes que podem ser identificados nas torneiras ou conexões e caixa acopladas e ainda válvulas hidra disparada e outros não são aparentes, porém o aparecimento de efeitos como mofo ou escoamento de água em teto e parede ou empossamento de água no chão podem indicar vazamentos ocultos. Muitas vezes uma ambiente que não apresentava vazamentos passa a pingar, por exemplo e o gestor explica que são decorrências das obras e reformas realizadas sem procedimento e desrespeito ao regimento do condomínio e normas existentes. “Acabam interferindo nas instalações comuns, fazendo interligações ou alterações que acabam prejudicando outras unidades.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
9
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Novo Código de Processo Civil
Entenda como ficam as regras após as alterações no CPC O Código de Processo Civil atual está em vigor no Brasil desde 1973 e acaba de passar por reformas que pretender dar vigor e mais agilidade em alguns procedimentos abordados. O novo CPC passou a valer a partir do dia 18 de março de 2016 e tem como uma das principais alterações, mudanças que pretendem trazer mais rapidez na cobrança de condôminos atrasados. O especialista em cobranças Diego Barbosa, explica que o que muda é o caminho processual e a efetividade da ação de cobrança. “Antes, o formato jurídico para ações de cobrança tinham um prazo muito longo para resolução. Agora, o caminho poderá ser pelas ações de execuções, que tem prazo de resolução menor. Em resumo, a alteração é em relação ao tempo processual e a penhora, em que ambos serão mais rápidos. Quem estiver com a taxa do condomínio atrasada terá de quitar a dívida em até três dias. Se isso não acontecer, a pessoa pode ter o imóvel penhorado ou os recursos em banco confiscados online na conta.”, relata. A mudança não é prejudicial, pois veio para equilibrar as relações. Muitos condôminos inadimplentes usavam deliberadamente o tempo de cobrança da dívida em seu favor. “A minha orientação é que o síndico e os demais envolvidos na administração de um condomínio analisem cada caso e, se preciso, contratem empresas especializadas na área de cobrança para que isso seja feito de forma adequada.”, complementa Diego. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa explica que a cota de condomínio se respaldada por documentações como convenções, atas de assembleias que informem o valor da cota aprovada, etc. e poderá configurar um título executivo extrajudicial. O condomínio poderá fazer uma ação
10 Supra Condomínio
de cobrança, como as atuais ou fazer uma nova execução. “A execução tem a desvantagem de, em tese, limitar o período em cobrança. A execução é de um valor fixado e as vincendas não ingressam no processo. Já a ação de cobrança tem a desvantagem do tempo mais longo.”. O gerente alerta que um dos pontos de mais dúvida, a penhora dos imóveis, precisa ser interpretada ma maneira correta. “Se o condomínio promover a execução de cotas condominiais, o condômino é citado para pagar o débito em três dias ou nomear bens a penhora. Não o fazendo, poderá sofrer a penhora de bens (não necessariamente o imóvel, pode ser dinheiro em conta e outros). É claro que isto tudo não leva três dias. Estamos falando de
meses na prática. O nosso jurídico irá passar sempre os prós e contra da nova forma de cobrança e aí o Síndico decidirá qual a melhor forma de ajuizar a ação se por cobrança normal ou ainda por execução de título.”, explica. Outros pontos merecem destaque no novo Código Civil, como o uso da mediação e arbitragem e a cronologia dos processos. Antes, um juiz podia escolher quais processos irá julgar, de acordo com sua vontade e agenda. Agora as varas deverão julgar as ações em ordem cronológica, evitando que processos extremamente complexos fiquem esquecidos, enquanto os mais simples são julgados com maior rapidez.
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
Revista
CONSERVADORA DE BOMBAS LTDA
CONTRATO DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE BOMBAS
Sede Própria
SEM ÁGUA? Fale conosco. Sistema de reaproveitamento de água PREVENTIVA E CORRETIVA Especializada em bombas de incêndio
Atendimento 24 HORAS 7723-0474 / 9 7139-6901
5565-5565
www.bombascbe.com.br cbe@bombascbe.com.br
Supra Condomínio
11
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Lugar de lixo é no lixo!
Especialistas explicam como síndicos e administradoras devem lidar com os resíduos gerados diariamente A Lei nº 12.528/2007 regulamenta a obrigatoriedade na coleta seletiva de lixo no Estado de São Paulo. A legislação torna a coleta seletiva obrigatória em condomínios residenciais ou comerciais com mais de 50 unidades. A multa para quem desrespeitar a regra é de 500 Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), que corresponde a R$ 6.965,00. Em relação ao lixo comum, não existe uma legislação específica para condomínios. Devem ser seguidas as orientações das Políticas de Gestão de Resíduos Sólidos a nível federal, estadual e municipal. Síndicos e administradoras de condomínio têm a responsabilidade em criar opções de descarte correto do lixo, fazendo com que os moradores não precisem recorrer a alternativas como supermercados e cooperativas de catadores. “Se o
12 Supra Condomínio
volume gerado é pequeno, a coleta é feita pelo poder público ou seus concessionários. E a obrigação do contribuinte é acondicionar o resíduo corretamente e entregálo ao responsável pela coleta. Os condomínios residenciais tipicamente se enquadram nessa categoria. Quando há grandes volumes, geralmente em condomínios comerciais, é obrigatória a contratação de empresa autorizada para a retirada e destinação destes resíduos. E Quando existem outros tipos de resíduos (infectantes, perigoso, contaminados, entulho de obra e etc.) o gerador deve contratar o transporte e descarte específicos.”, explica Marcos Casado, diretor técnico da Sustentech. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa alerta que a
separação do lixo é responsabilidade tanto dos condôminos quanto dos condomínios. No entanto, algumas empresas estão encontrando dificuldade para aplicar o sistema de recolhimento do lixo separado nas regiões onde atendem. “O síndico pode sugerir a criação de uma comissão entre os moradores e a implementação da coleta seletiva, ambas aprovadas em assembleia. Dessa forma, os moradores interessados que integrarão a comissão poderão decidir detalhes da separação, sistema interno de coleta e acondicionamento do lixo. Existem também empresas que podem prestar consultoria para programas internos de reciclagem, com material de divulgação e apoio à implementação durante certo período determinado.”, completa. A separação de lixo reciclável (papel, metal e vidro) não é obrigatória. As cidades que dispõem de coleta seletiva fornecem as instruções em relação ao tipo de resíduo recebido, sua separação e horários de coleta. Em algumas cidades existem ecopontos que recebem lixo reciclável previamente separado, que deve ser levado pelo próprio usuário. Cabe ao síndico, separar um espaço de dimensões adequadas à quantidade de lixo acumulado entre uma coleta e outra. Essa área deve ser de fácil limpeza, com acesso controlado e o lixo deve estar acondicionado de forma a evitar a proliferação de pragas urbanas. Além disso, deve haver orientação aos usuários sobre a coleta seletiva e correto manuseio dos resíduos. Coleta seletiva, lixeiras diferenciadas por cor para separação de lixo reciclável do lixo orgânico, composteiras,
Revista
orientações em assembleias sobre a importância da separação e reciclagem, divulgação de informes, impressos e por e-mail, palestras com profissionais nos condomínios e principalmente orientar as colaboradoras – empregadas domésticas – sobre como separar o lixo e a importância dessa ação, são algumas das ações que podem ser realizadas dentro dos condomínios sem a necessidade da demanda de grandes custos e tempo. O morador poderá contribuir separando o lixo da sua residência, colocando, por exemplo, em sacos separados de lixo orgânico e reciclável. E é interessante também que o síndico sugira um programa de conscientização e instrução de funcionários para coleta e acondicionamento do lixo. Vale alertar que a legislação determina que a coleta seletiva do lixo de suas dependências deve ocorrer separando papéis, plásticos, metais, vidros, materiais orgânicos e resíduos não recicláveis. A comunicação é ferramenta primordial para o sucesso da coleta seletiva do lixo em um condomínio. A comunicação é uma ferramenta primordial para o sucesso da implantação da coleta seletiva do lixo em um condomínio. No Condomínio Morada do Vale, em Juiz de Fora, a coleta seletiva vem sendo realizada por iniciativa dos moradores, mesmo a legislação do estado mineiro não
contemplar a obrigatoriedade. O síndico Fernando Duque conta que os próprios condôminos solicitaram a implantação do sistema durante uma reunião da assembleia. “Alguns moradores já separavam o lixo por iniciativa própria e acabaram preparando uma proposta que contemplava o prédio todo. Então decidimos em conjunto que eles fariam parte de uma comissão que foi a responsável por entrar em contato com a cooperativa de catadores,
Supra
Condomínio
providenciar a compra dos latões para diferenciar papel, metal, vidro e orgânico. Além de junto comigo pensar na comunicação que seria enviada para todos os moradores, já que nem todos estavam presentes na assembleia. Hoje nós conseguimos destinar todo nosso lixo para o local correto, reciclando o que é possível e descartando somente o orgânico para o caminhão da prefeitura. O sonho agora é tentar criar uma composteira. Quem sabe?”, finaliza.
Supra Condomínio
13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/16
Revista
Supra
14 Supra
Condomínio
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
15
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Todo dia é dia de festa?
Moradores festeiros causam tumulto em condomínios e podem sofrer as consequências devido ao comportamento desrespeitoso 23h30. A música alta que começou às 19h ainda não diminui de volume. Conversa alta. Móveis sendo arrastados. A movimentação no apartamento do vizinho começa a passar do limite e a paciência já se foi às 22h. O morador imediatamente entra em contato com o síndico solicitando uma solução. O “barulheiro” é alertado, porém, essa cena se repete semanalmente. Como os administradores devem agir nesse tipo de situação? De acordo com o Artigo 1.277 do Código Civil Brasileiro, o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. E o artigo 1.336 esclarece que o condômino não pode usar
16 Supra Condomínio
suas dependências de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. E cabe aos administradores cuidar para que essa situação se resolva de maneira simples e sem brigas, apelando sempre para o bom senso dos moradores e evitando medidas extremas. Porém, quando não for possível, multas e punições precisarão ser aplicadas. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager relata que quanto mais heterogêneos os condôminos de um empreendimento, mais difícil tratar o assunto barulho, seja em festas ou reuniões de amigos. “Enganase aqueles que acham que este assunto está restrito apenas aos jovens, afinal qualquer reunião de amigos do futebol do condomínio, trabalho, igreja, faculdade, etc., pode ser considerada uma festa e pode ser
um ponto de conflito. Vale ressaltar que é muito bom reunir amigos, afinal, somos seres relacionais e esses são imprescindíveis na nossa vida. Viver é relacionar-se e quanto mais nos relacionarmos mais felizes seremos. Isso também se aplica ao condomínio, quanto mais os condôminos forem relacionais, menor será o conflito seja ele qual for.”, explica. Sempre que existir no condomínio um condômino que tenha por habito extrapolar no barulho, é fundamental que o síndico ou a administradora façam cumprir as regras condominiais, advertindo e posteriormente aplicando as sanções que, normalmente, são as multas. “Se o barulho for elevado, a aplicação da multa independerá do horário da sua ocorrência, ainda que exista nas regras condominiais menção que entre 07 e 22 horas é
Revista
aceitável a realização de barulhos. Isso porque, a regra pressupõe um ruído aceitável, ou seja, ainda que entre 07 e 22horas se o barulho causado for acima do aceitável em uma vida condominial é possível aplicar as sanções, pois o ruído excessivo pode ser encaixado na perturbação do sossego art. 1277 do Código Civil.”, relata Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial. Uma boa conversa, muitas vezes é o suficiente. Jean Carvalho, gerente geral de condomínios da Apsa, reforça que os síndicos devem lidar com moradores que constantemente atrapalham os condôminos com festas, som alto e barulho em excesso. “É importante tentar conversar amigavelmente com o vizinho antes de tomar qualquer atitude. O síndico deve procurar o morador, conversar e apresentar as punições previstas no Regimento Interno/Convenção Condominial. Caso o problema não melhore após a advertência, ele pode recorrer às multas. Em casos extremos, o condomínio pode ainda entrar com uma ação judicial contra a unidade infratora. Já o condômino que se sentir incomodado pode protocolar sua reclamação no livro de ocorrências do condomínio e avisar ao síndico.”, complementa. Jean alerta para o fato de que, mesmo dentro do horário, existe um limite para a altura do barulho.
Além do que está previsto no Regimento Interno e na Convenção Condominial, existe também a lei federal nº 3.688, que se refere à Paz Pública. Ela estabelece o horário de descanso entre 22h e 8h. No caso de obras, o horário padrão, segundo a Secretaria de Meio Ambiente, é de segunda a sábado, das 10h às 17h. “Sobre limites de decibéis, cada cidade ou estado estabelece a sua, mas a média geralmente é de 70 dB durante o dia e 50dB durante o período noturno.”. Porém, ainda que existam meios
Supra
Condomínio
para punir o infrator é necessário sempre que exista por parte do síndico uma ponderação, pois se estivermos diante de um dia de aniversário ou data comemorativa é preciso ser maleável, até por não ser algo frequente. “Muitas vezes nas relações condominiais há inimizade entre os vizinhos, síndicos etc., vários condomínios utilizam do decibelímetro para constatar o nível do barulho e ter subsidio para comprovar que o barulho realmente estava excessivo.”, finaliza o advogado Alexandre.
Supra Condomínio
17
Revista Supra Condomínio FINANÇAS Por Natália Mancio
IPTU: cobrança gera dúvida no setor Entenda mais sobre o imposto que gera dúvidas entre síndicos, moradores e administradoras
Após a implantação de um Condomínio, muitas são as dúvidas que surgem nos responsáveis por sua administração. E esses questionamentos acabam por transitar entre síndicos, moradores e administradoras. Um questionamento muito frequente é baseado na cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A principal diferença está no fato de que durante a construção de um prédio, por exemplo, o imposto é único e pago pela totalidade do terreno e após a adoção do Habite-se - ato administrativo que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação, é preciso solicitar à Prefeitura o desmembramento do IPTU, para que cada unidade receba o seu lançamento fiscal e, consequentemente, tenha que pagar o tributo de acordo com a fração ideal correspondente. Em recente artigo, Jackson Kawakami advogado da Habitacional, administradora de condomínios, relata que nem sempre este procedimento é automático ou rápido, fazendo com que, após a realização da Assembleia Geral de Instalação, o condomínio e os condôminos tenham que lidar com este problema, cabendo ao Síndico/ Administradora gerenciarem tal situação, pois uma vez emitido o “Habite-se”, o empreendimento passa a ser obrigado a pagar o imposto relativo à área construída e não mais só pelo terreno. “Até que seja deferido o desdobro fiscal, por haver apenas um só contribuinte no cadastro municipal, o condomínio é quem tem que assumir o encargo de providenciar o rateio para o pagamento do imposto. mesmo que o pedido de desdobro fiscal seja realizado imediatamente após a obtenção do “Habite-se”, a análise e deferimento (que se dá através de Processo Administrativo) leva tempo e o que é pior, uma vez autorizado o desmembramento, o número do contribuinte originário é cancelado gerando novos lotes, para os quais a Prefeitura lança o tributo de forma
18 Supra Condomínio
retroativa, a partir da data da entrada do processo.” complementa. Então, é preciso deixar claro que depois de receber o informe de lançamento individual de IPTU pela Prefeitura, o condômino deve quitar o imposto, ainda que já tenha pago o rateio feito pelo condomínio. Tomando cuidado de garantir que o boleto recebido não é falso, bastando conferir o seu número de cadastro do imóvel e consultar no site da Prefeitura. O valor do IPTU cobrado do condomínio é rateado entre todos os condôminos respeitando a forma de divisão da taxa condominial, que na maioria dos condomínios leva em consideração o tamanho da unidade. “Vale salientar que o IPTU do condomínio é diverso do IPTU da unidade condominial, inclusive, em alguns casos, até mesmo em decorrência do tamanho da unidade autônoma, a mesma poderá ser isenta do IPTU, mas o IPTU do condomínio existe.”, explica Alexandre Berthe Pinto, advogado especialista em condomínios. Giovani Oliveira, gerente de locações e Compra & Venda da Apsa alerta ainda
que a metragem de cada unidade, já contempla o rateio das áreas comuns, tendo o condômino que pagar apenas esta taxa que lhe é cobrada e que não existe a possibilidade de uma cobrança única e coletiva. Quando o morador não é o proprietário e apenas aluga uma unidade, o valor do IPTU do condomínio, por estar incluído na taxa condominial. O pagamento por parte do inquilino dependerá do ajuste que o Locador e Locatário fizeram no contrato de locação, porém, como não é considerado uma despesa extraordinária, deixar o encargo com o inquilino está contemplado na lei. “Na pratica, os contratos de locação colocam como sendo de obrigação do locatário o pagamento da taxa condominial, consequentemente pagará o IPTU do condomínio. Já, quando existente, o valor do IPTU da unidade autônoma, também poderá ser pago pelo inquilino, mas, tudo realmente dependerá do contrato de locação existente, pois também dependerá do ajuste contratual que as partes
fizeram.” finaliza Alexandre.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
19
Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Visitantes?
Como síndicos e administradores de condomínio podem criar regras para visitantes de temporada e garantir a segurança de moradores O dito popular afirma: visita que fica mais de três dias, já não são mais visitas e as férias de janeiro acabam por potencializar o surgimento de uma figura comum nos condomínios, os parentes ou amigos que visitam moradores e prolongam a estadia por semanas. Porém, eles não se encaixam no perfil de condômino tão pouco no perfil de visitantes. As regras de convivência e utilização do condomínio estão definidas na convenção e regimento interno de acordo com a vontade da maioria dos condôminos. Basicamente, os dizeres desses instrumentos é que podem afirmar o que esses visitantes poderão ou não poderão fazer. Em um condomínio, as áreas comuns não são de propriedade de nenhum condômino, portanto, essas regras comuns tem grande validade. De acordo com Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial sempre que os condomínios estiverem diante de um visitante que ficará alguns
20 Supra Condomínio
dias no local é fundamental que o proprietário do imóvel comunique ao síndico, zelador e/ ou administradora que receberá visita e, em sendo necessário, que faça o preenchimento dos cadastros necessários e principalmente oriente o visitante sobre as regras condominiais e de segurança. “É perceptível, portanto, que até mesmo pela impossibilidade de existir uma legislação que trate do assunto, ante a própria individualidade que cada nicho condominial possui, o bom senso deve imperar e é preciso a colaboração de todos os condôminos no cumprimento das regras exigidas.”, diz. O diretor da Promar Administração de Condomínio, Tiago Marsaioli, explica que essas pessoas sigam as mesmas regras de visitantes esporádicos. “Em tese sim, pois as normas e leis condominiais são aplicadas a todos. A diferença é que o visitante esporádico passa um período muito curto dentro das
dependências do condomínio, não estando enquadrado em contratos de locações ou autorizações de proprietários, sendo apenas tratados como visitantes que não residem, sem permanência prolongada no prédio. Daí a importância da massa condominial se reunir e criar regras para esta modalidade de visitante caso elas ainda não existam na convenção.”. Alexandre Berthe Pinto relata que visitantes que irão passar temporadas mais longas podem ter livre acesso ao condomínio, dependendo das regras condominiais. “Normalmente os visitantes são cadastrados para facilitar o controle de acesso. Porém, quanto ao uso das áreas comuns, especialmente piscina, quadras e outras áreas de lazer, pode existir, pois tais espaços na maioria das vezes são restritos aos moradores ou são oferecidos ao condômino para fazer uso do espaço acompanhado de um número limitado de visitas.”, completa.
Revista
Grande parte dos condomínios pesquisados restringe o acesso às áreas comuns, dependendo do que está afirmado no regimento interno. Marcelo Freire, gerente regional de condomínios da Apsa, conta que alguns síndicos distribuem aos condôminos números limitados de pulseiras coloridas que permitem o acesso durante determinado dia ou em um período pré-determinado, principalmente em horários de pico. Essa ideia pode ser interessante nessas épocas do ano. “Imagine, por exemplo, um condomínio de 300 apartamentos recebendo dois convidados e todos eles acessando a piscina ao mesmo tempo. Tanta gente pode acabar dificultando a manutenção da segurança. Nesses casos, geralmente as áreas não são liberadas ou o acesso é controlado. No entanto, tudo deve estar expresso na Convenção Condominial ou no Regimento Interno.”, completa. No geral as visitas de curto ou longo período são cadastradas na entrada do condomínio pela equipe de segurança. Porém, é dever do condômino fazer a sua parte e zelar por sua segurança e a de outros moradores. “Sempre pedimos que eles avisem com antecedência quem acessará ou não o condomínio e o período que ficará. Tanto quando iniciarem a estada ou forem empregados quanto quando saírem ou forem dispensados.”, exemplifica. Fabricio Sicchierolli Posocco, do Posocco & Associados Advogados e
Consultores afirma que partindo da premissa que visitantes, são pessoas que fazem parte do convívio dos moradores do edifício como parentes, amigos e conhecidos íntimos, a confecção de uma listagem/ cadastro é sempre importante para a questão da segurança de todos. “Nesses termos, sugerimos que os moradores encaminhem ao síndico, obrigatoriamente a cada 60 dias, uma relação atualizada das pessoas residentes e funcionários permanentes e eventuais (domésticas, diaristas, babás, motoristas) em sua unidade, para a confecção de cadastro populacional do condomínio. Nesse caso, a título de residente, poderia ser incluído esse visitante que se encontra hospedado na casa do morador por mais tempo, ainda que o período dele seja menor.”, relata. Ele sugere ainda para que essa movimentação não atrapalhe e/ou coloque em risco a segurança dos condôminos, todo o questionamento passará sobre as definições existentes na Convenção/ Regulamento do condomínio. “Sugerimos que a administração informe aos moradores que somente será permitido o acesso de visitantes depois de autorizado pelo morador ou de pessoa por ele delegada, sendo certa que o porteiro deverá comunicar ao morador a identificação da visita sendo que esta aguardará a autorização para adentrar. Assim, qualquer que seja a visita, habitual ou eventual,
Supra
Condomínio
o porteiro deverá comunicar ao morador para obter ou não a autorização. Nos casos de dúvida sobre a identidade da visita, o morador deverá dirigir-se à portaria para reconhecimento pessoal ou ainda – no condomínio que possui esse requisito - pelo sistema das câmaras de CFTV (circuito fechado de televisão) instaladas na portaria. É preciso também que o representante legal do Condomínio saiba qual a natureza desta “temporada mais longa”, isto é, se é caso de Locação de Temporada, cessão do imóvel provisória ou simplesmente uma visita de amigas de duração estendida. “Se for caso de Locação de Temporada, por exemplo, o inquilino assume durante aquele período os mesmos direitos do Condômino (a menos que o contrato entre as partes diga diferentemente) e, justamente por isto, o Síndico tem o direito de requerer cópia deste instrumento ao proprietário para poder se posicionar. O ideal é que para que os visitantes estejam inseridos na massa condominial e, portanto, terem os mesmos direitos e deveres (incluindo aí acesso ao condomínio), exista algum dispositivo que regule sua permanência temporária (mesmo que mais duradoura) no condomínio. Caso a Convenção seja silente a respeito, uma Assembleia Geral Extraordinária específica para atribuir este regramento pode ser uma ótima e prática solução para a lacuna.”, finaliza Tiago Marsaioli.
Supra Condomínio
21
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Ambiente gelado e sem sujeira Especialistas apontam a importância da manutenção dos aparelhos de ar condicionado
As temperaturas no verão têm batido recordes mais uma vez e um item tem se tornado item indispensável nos apartamentos e locais de grande circulação: o ar condicionado. É cada vez mais comum a presença dos aparelhos nas áreas de circulação comum dentro de condomínios. Porém, uma questão precisa ser levantada: quem se responsabiliza pela compra, instalação e manutenção? Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial esclarece que se a utilização for comum aos condôminos a manutenção é uma despesa ordinária e deve ser arcada por todos. Porém, alerta que este tipo de despesa não é comum, ocorre mais em condomínios comerciais, flats, shopping e centros comerciais. E que quando acontecem em espaços residenciais, quem decide pela instalação são os condôminos. “Quando o condomínio já tem infraestrutura e previsão na Convenção é algo que pode ser discutido em uma Assembleia sem quórum específico. Quando não, o assunto deve ser analisado com base na Lei, Convenção do Condomínio, valor do investimento e enquadrar juridicamente a decisão do assunto se é Obra Útil ou Voluptuárias, identificando assim a necessidade de quórum específico”, completa. Em ambos os casos, seja o condomínio residencial ou comercial, os administradores e responsáveis precisam se atentar aos intervalos de manutenção preventiva, realizada de maneira correta por um profissional. “O intervalo mínimo de manutenção preventiva deve ser sempre definido pelo responsável técnico (pelo PMOC), que avaliará as características de cada instalação, considerando a preocupação com a saúde, o bem-estar, o conforto, a produtividade e o absenteísmo ao trabalho, dos ocupantes dos ambientes climatizados e a sua inter-relação com a variável qualidade de vida. De forma objetiva, na maioria das instalações existentes para conforto humano o intervalo adotado é de 30 dias para
22 Supra Condomínio
as devidas manutenções preventivas, podendo em alguns casos ocorrer com intervalo ainda menor (15 dias) - em instalações sujeitas a um alto grau de agentes contaminantes”, detalha Renato Rinaldi, do departamento de engenharia da Veman, empresa de Manutenção e Gestão de Ativos do Grupo Verzani & Sandrini. De acordo com Esotero Custodio da Silva Filho, diretor executivo da Thermocamp Refrigeração e Ar Condicionado, é preciso ficar atento à vida útil dos aparelhos de acordo com o desgaste das peças. “Devido ao número de horas trabalhadas, isso se dá um tempo estimado de cinco anos. Dependendo da marca e qualidade do equipamento”. E por fim, é preciso deixar claro que é de fundamental importância que todo condicionador de ar esteja sempre limpo, pois todos possuem um sistema de filtragem que retêm sujeiras e substâncias nocivas à saúde inclusive bactérias. “Caso a limpeza dos filtros não seja executada toda essa sujeira acumulada acaba obstruindo o filtro impregnando a serpentina da evaporadora forçando o compressor a trabalhar mais e consecutivamente elevando o consumo de energia, além
disso, com os filtros impregnados toda sujeira que ele não conseguir absorver, acabará retornando para o ambiente podendo eventualmente causar desconforto aos usuários” reforça Eulogio Ramaciotti, gerente comercial da STR Ar Condicionados. Informações adicionais:
A PORTARIA nº 3.523, do Ministério da Saúde, estabeleceu em 28 de agosto de 1998 que todos os proprietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização com capacidade térmica superior a 5TR (60.000BTU) devem possuir um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) implantado por um responsável técnico habilitado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Este Plano deve conter a identificação do estabelecimento que possui ambientes climatizados, a descrição das atividades a serem desenvolvidas, a periodicidade e as recomendações a serem adotadas em situações de falha do equipamento e de emergência, para garantia de segurança do sistema de climatização e outros de interesse alinhadas sempre com as Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
23
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
Revista
G7 Gardens Paisagismo
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 24 Supra Condomínio
Tel.:(11)5511-6863
E-mail:g7@g7gardens.com.br Site:www.g7gardens.com.br
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/11
Revista
Supra Condomínio
25
Revista
Supra
26 Supra Condomínio
Condomínio
Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
27
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/14
28 Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/16
Revista Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/06
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
29
Supra
30 Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/16
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Revista
Supra Condomínio
31
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/04
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/15
Revista
Supra
32 Supra
Condomínio
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/08
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
33
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/01
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/03
Revista
Supra
34 Supra
Condomínio
Condomínio
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
Supra Condomínio
35
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/02
Revista
36 Supra Condomínio
Condomínio