Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/02
Acessórios para limpeza....................07,10, 11,3ª capa
Jardinagem................................................................30
Acessórios poliesportivos..........................................33
Lavadora automática de piso...........10, 11, 15, 3ª capa
Acolchoados para elevador..................7,10,11, 3ª capa
Lavadora de alta pressão.................10, 11, 15, 3ª capa
Apoio de pé...............................................................15
Limpeza de fachada..............................................28,29
Armário multi-uso........................................15, 3ª capa
Limpeza, produtos.............................................7,10,11
Aspirador................................................10,15, 3ª capa
Lixeira..........................................7, 10, 11, 15,3ª capa
Bebedouro.........................................................7,10,31
Manutenção de bombas e máquinas..........................15
Bicicletário........................................7, 10, 11, 3ª capa
Máquina desentupidora..............................................23
Bombas.....................................................................15
Máquinas para limpeza..........................10, 15, 3ª capa
Brinquedos......................................................32,33,34
Multifuncional............................................................31
Cadeira para portaria.........................7, 10, 11, 3ª capa
Paisagismo...............................................................30
Caixas de correio...............................7, 10, 11, 3ª capa
Pára Raio............................................................10, 23
Calhas.......................................................................11
Persianas...................................................................32
Capacho................................................10, 11, 3ª capa
Pintura predial.......................................................28,29
Carrinho de compras.........................7, 10, 11, 3ª capa
Piso de borracha....................................2ª capa, 32,33
Carro Coletor......................................7, 10, 11,3ª capa
Piso esportivo...........................................................33
Carro Funcional...............................10, 11, 15, 3ª capa
Piso: restauração......................................................28
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso Vinílico..........................................................32,33
Cesta Básica..............................................................11
Placas de identificação..........................10, 25, 3ª capa
Cobertura.............................................................17,19
Placas de sinalização.............................10, 25, 3ª capa
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em madeira.............................................34
Coletor de bituca..................................7,10,11,3ª capa
Playground em plástico...................................32,33,34
Construtora...............................................................29
Playground em tronco de eucalipto............................34
Controle de pragas....................................................23
Protepiso...................................................................11
Copiadora..................................................................31
Protetor de coluna p/ garagem...........................4ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque....................................4ª capa
Crachás para Veículos...............................................17
Protetor de parede.............................................4ª capa
Desentupidora...........................................................23
Protetor de porta...............................................4ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha..........7, 10,
Radiocomunicação....................................................15
11, 3ª capa...................................................................
Redes de Proteção.....................................................33
Dispenser para sabonete líquido.........7, 10, 11, 3ª capa
Reparos de bombas e máquinas................................15
Elevador................................................................24,25
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção..........................................24,25
Sensores de Presença.........................................10, 30
Enceradeira......................................10, 11, 15 3ª capa
Sinalização............................................10, 25, 3ª capa
Engenharia..........................................................23, 29
Síndico profissional...................................................23
Escada........................................................10, 3ª capa
Tapete personalizado.............................10, 11, 3ª capa
Espelho convexo...............................7, 10, 11, 3ª capa
Terceirização de Serviços..........................................30
Extintores..................................................................31
Toldos..................................................................17,19
Grama Sintética.........................................................33
Tratamento de piso....................................................28
Iluminação de Emergência.........................................10
Varais........................................................................31
Impermeabilização.....................................................28
Varredora..............................................10, 15, 3ª capa
Impressão.................................................................31
Ventilador............................................................11, 31
Instalações Elétricas............................................10, 23
Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
2016 no azul
Como evitar que o condomínio comece o ano com as contas no vermelho 2015 foi um ano difícil de acordo com os economistas. As taxas de inadimplência aumentaram e muitos brasileiros não têm conseguido arcar com o pagamento de suas contas em dia. Algumas pessoas têm deficiência no orçamento familiar. Ainda mais com a crise financeira no Brasil, a chance de se ter inadimplência é maior e isso não pode ser uma surpresa para o síndico. Os condomínios sofrem, diretamente, com a queda do poder financeiro dos moradores e como um efeito cascata, ao deixar de receber dos condôminos, ficam impedidos de realizar o pagamento de alguns fornecedores. E como vencer isso e começar o novo ano no azul? A dica é simples: planejamento. O planejamento do ano é algo que deve ser feito meses antes do próximo ano. Assim será feita a media de gastos e possíveis gastos e cortes, além de aumento ou não de taxa ordinária. “Assim, evitamos reuniões de emergência e possíveis gastos desnecessários. Vale, por exemplo, a troca de luzes normais por LED, conscientizar e buscar campanhas para uso racional de água. É preciso
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também fazer um choque de gestão: avaliando o custo benefício de cada empresa e funcionários prestadores de serviços. Existem varias empresas no ramo, e cabe ao sindico analisar propostas e negociar descontos.”, relata Murilo Carvalho, síndico pela terceira vez do ED. Paraty, em Brasília. O educador financeiro, Pedro Braggio, explica que eventualmente o descontrole nas contas pode acontecer, mas não pode virar costume. “Se o condomínio não teve condições de se manter durante um ano, alguns problemas podem ter ocorrido, como os exemplos abaixo”: • Falta ou ineficiência no planejamento financeiro; • Decisões financeiras tomadas de forma errada; • Ineficientes cobranças de inadimplentes; • Monitoramento ineficiente ou não realizado. Ele explica que algumas medidas podem ser adotadas para ajudar síndicos e administradores para evitar começar o ano no vermelho. E reforça que o importante é conseguir pagar todas as despesas é administrar
e planejar bem o caixa. “O síndico e os moradores devem sempre ter uma visão no futuro, em logo prazo. Imprevistos sempre acontecem, por isso, o síndico precisa criar uma reserva financeira para as despesas extras. Férias e décimo terceiros dos funcionários precisam estar contidos no orçamento e a melhor forma de garantir essa despesa para o momento oportuno é provisionar um valor mensal, um bom exemplo, é a poupança. Afinal, se os síndicos sabem que esse custo existe, não deveria ser um fator de preocupação no final de ano. É muito importante que o síndico, já no começo do ano, cheque com a administração do prédio quais foram os aumentos reais dos custos. O segundo passo é conscientizar os moradores para que eles reconheçam a importância do pagamento e do cumprimento dos prazos para a saúde financeira do condomínio.”, detalha. Ele separou algumas dicas importantes: • Fazer um planejamento financeiro com base nos últimos 12 meses levando em conta e acrescentando os devidos reajustes;
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para a estrutura do condomínio • Planejar: pesquisar o mercado, levantar orçamentos, pagar contas em dia, otimizar mão de obra • Reduzir custos: Reduzir custos sem reduzir a qualidade de vida dos moradores é o maior desafio dos condomínios. Ter um bom comprador é fundamental nesse processo. “A dica que eu dou é contratar um profissional de negociação capaz de reduzir os custos sem cobrar na contratação e ganhando apenas mediante resultado. O pessoal da Personal Pechincha é quem executa esse trabalho e são os únicos no mercado, por isso os indico fortemente.”, diz.
• No orçamento financeiro do condomínio precisamos já deixar lançados os valores periódicos como manutenções (limpeza, recarga dos extintores de incêndio, elevador etc.); • Sempre subestimar as receitas e superestimar as despesas. Exemplo: Orçar 10 por cento a mais para as inadimplências (média dos últimos doze meses); • Realize reuniões frequentes para que os condôminos aprovem as previsões orçamentárias e saibam tudo o que está sendo gasto e feito dentro do local; • Se existem pessoas inadimplentes no prédio, converse com cada uma delas para saber o que está acontecendo e como podem resolver a questão para que as finanças do condomínio não sejam prejudicadas. Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros explica que é necessário fetuar uma cuidadosa previsão orçamentária, verificando efetivamente as receitas e despesas do condomínio, a fim de evitar déficit. Para que no final do ano não exista uma sobrecarga de contas, fazendo com que a administração consiga arcar com todas as dívidas adquiridas o síndico pode, por exemplo, convocar uma reunião geral para aumentar a cota
condominial, caso seja necessário. O aumento da cota condominial só pode ser autorizado através de assembleia geral, especialmente convocada com esta finalidade. “O síndico deve convocar assembleia para ratear o saldo devedor e aumentar a cota condominial, de acordo com as despesas existentes e previsões de aumentos das contas do condomínio.”, completa. A jornalista Nathalia Arcuri é educadora financeira e responsável pelo blog Me Poupe, explica que necessário entender e administrar em um condomínio como se fosse uma empresa, por isso o planejamento dessas contas deve ser minucioso e muito semelhante a um planejamento corporativo. Planilhas, softwares de gestão podem ser uma ferramenta incrível e extremamente valiosa. Ela também reforça que, em caso de contas no vermelho, os síndicos devem avisar aos moradores a situação. “E mais do que isso, é preciso apresentar os motivos que levaram à conta negativa e uma proposta de equilíbrio financeiro.”, completa. Nathalia preparou ainda outras dicas para dar suporte para síndicos e administradores que estão nessa situação. “Priorizar, planejar e reduzir custos de maneira inteligente. Esses são os três pontos principais”: • Priorizar: O que realmente é importante para os moradores e
Imprevistos sempre acontecem, por isso, o síndico precisa criar uma reserva financeira para as despesas extras. Férias e décimo terceiros dos funcionários precisam estar contidos no orçamento e a melhor forma de garantir essa despesa para o momento oportuno é provisionar um valor mensal, um bom exemplo, é a poupança. Afinal, se os síndicos sabem que esse custo existe, não deveria ser um fator de preocupação no final de ano. É muito importante que o síndico, já no começo do ano, cheque com a administração do prédio quais foram os aumentos reais dos custos. O segundo passo é conscientizar os moradores para que eles reconheçam a importância do pagamento e do cumprimento dos prazos para a saúde financeira do condomínio. Assim como Nathalia, Pedro Braggio afirma que os condomínios devem ser geridos como uma empresa. E toda empresa precisa ter um fundo de reserva para reparos e serviços de emergência. “O fundo de reserva tem como objetivo arrecadar verbas para garantir o funcionamento do condomínio, além da utilização para despesas emergenciais, o que não deveria ser assim, pois essas emergências já deveriam estar no planejamento financeiro. Mas como isso pode acontecer, vale lembrar que o montante retirado deverá ser restituído o mais rápido possível. Utilizar esse dinheiro para obras maiores como pinturas, manutenções diversas é também um dos objetivos dessa verba.”, finaliza. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Mais comunicação, menos conflito Síndicos e administradoras precisam pensar em maneiras de evitar ou amenizar atritos
Em qualquer atividade realizada diariamente a comunicação está presente e quanto mais clara e precisa, menos chance de gerar dúvidas ou atritos entre os envolvidos. No dia a dia de um condomínio não é diferente. Seja na comunicação entre moradores, funcionários, prestadores de serviços, síndicos, administradoras ou zeladores. Para profissionais envolvidos nesse mercado, toda e qualquer comunicação é importante. Tanto para mediar conflitos, quanto para deixar moradores e funcionários alinhados com a administração. “Existe uma grande necessidade de dialogo e comunicação em todo o mundo, e conseguiremos resolver tal demanda, sobretudo nos lugares onde moramos. Porém, é preciso entender a diferença entre comunicação constante com comunicação em excesso: a pontualidade e objetividade nos assuntos certamente ajuda a condôminos e funcionários não olharem o mural com indiferença.”, explica Murilo Carvalho, síndico pela terceira vez do Edifício Paraty, em Guará (DF). Uma comunicação realizada de maneira eficiente e clara, não só previne como contorna conflitos. É indispensável, por exemplo, a sinalização
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Supra Condomínio
correta do uso das áreas comuns do condomínio, com a fixação dos horários de funcionamento, regulamento de uso, limitações em decorrência da idade. “A correta comunicação estabelece a previa notificação do usuário, no caso o condômino, em relação a tudo que diz respeito ao condomínio, não podendo alegar desconhecimento para infringir as normas estabelecidas. Com toda a certeza a boa comunicação abastece o condômino ou morador das informações indispensáveis para que tenha comportamento compatível com o que está devidamente regulamentado. Assim, os conflitos tendem a diminuir e os que venham a ocorrer terão outra motivação, cuja culpa não poderá ser atribuída a administração.”, alerta o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros. Através de uma comunicação clara e precisa é possível esclarecer uma situação mal resolvida, por exemplo, dando voz às partes envolvidas de forma equilibrada e com informações relevantes. Caso o conflito ganhe conhecimento público, a comunicação bem utilizada é de grande valia na
formação da opinião pública. De acordo com o advogado e síndico, Luiz Walter Coelho Filho, em comunicação, cada situação requer uma análise geral do cenário e dos interlocutores e do público-alvo para que sejam definidas estratégias específicas. Não existe nada pronto e definitivo. “As ferramentas são escolhidas de acordo com os ingredientes. Recentemente, tivemos uma situação em que comunicados semanais, enviados por e-mail e disponíveis na versão impressa em pontos estratégicos, foram fundamentais para diminuir dúvidas criadas por conflitos. Mas cada caso requer um plano específico de comunicação. Muitas vezes uma simples conversa pode ter bons resultados. O importante é entender necessidades e objetivos.”, completa. A divulgação frequente e transparente é sempre o melhor caminho. “As ferramentas a serem utilizadas são definidas de acordo com o cenário, mensagens e o público que se quer atingir. Não adianta pensar em cartazes se as pessoas não têm hábito de parar pra ler. A mensagem tem que ser apresentada em veículos adequados. Dessa forma, cada situação vai exigir um tipo de ação. O importante, e comum a todos os casos, é que seja uma comunicação transparente.”, diz. Antes de qualquer ação realizada, é preciso entender o cenário, conhecer os objetivos e principalmente, o público. Um plano de comunicação construído em conjunto, garantindo alinhamento estreito com as principais partes envolvidas. Pensando em novas ferramentas, aplicativos e serviços que facilitam e estreitam as relações. “Temos que usar a tecnologia ao nosso favor para aprimorar essa comunicação. Além de quero de avisos, porque não utilizar de grupos no Whatsapp, emails e prestação de contas via internet? Não tem custos e alcança bons resultados. Além de aproximar o síndico de moradores e funcionários. Diminuindo assim a distância entre gestor e funcionários e moradores.”, finaliza Murilo.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Férias seguras
Especialistas explicam como se proteger e não tornar os condomínios um alvo fácil nas férias Recessos de final de ano, férias escolares, dias de verão e feriados emendados como o carnaval, muitas vezes são sinônimos de casas e apartamentos. Por mais segurança que os condomínios possam oferecer, no período entre dezembro e fevereiro acabam apresentando números elevados relacionados a assaltos, furtos e pequenos delitos. Para tentar diminuir essa elevação, é preciso antes de tudo conscientização e comunicação entre moradores, síndicos, funcionários terceirizados e zeladores. Sem muito alarde, é possível, inicialmente, fazer com que os próprios vizinhos “monitorem” os apartamentos que ficarão vazios por muito tempo. Essa é somente uma das inúmeras possibilidades. O serviço de Bom Vizinho, por exemplo, foi criado a partir da necessidade dos clientes em não ter ou poder contar com alguém para realizar tarefas simples do dia a dia, mas fundamentais para a manutenção do lar durante o período de férias ou viagens. A novidade surgiu para atender essa demanda de clientes que, ao se ausentarem, passam a
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Supra Condomínio
contar com a confiança de uma empresa que fica responsável por aguar as plantas, recolher o jornal e as correspondências, apagar e acender as luzes, varrer o terraço e a calçada, ou seja, manter a circulação normal da casa ou apartamento a fim de espantar olhares curiosos e proporcionar um ambiente seguro. Após a verificação do imóvel, a funcionária da rede envia um SMS ao proprietário avisando que está tudo em ordem no local. Disponível em todas as cidades em que a Maria Brasileira atua, a contratação do serviço é diária sendo os períodos previamente combinados – O cliente pode escolher duas visitas no dia, de manhã e no final da tarde, por exemplo. As empresas de segurança podem dar suporte para condomínios com alto índice de ausência no período das férias elaborando um projeto de segurança específico para a realidade deste público. “Este planejamento deve estabelecer os sistemas de segurança necessários, integrando tecnologia preventiva com segurança patrimonial. Para completar, é preciso implantar treinamento
específico e monitoramento dos serviços, com supervisão 24 horas por dia. Montamos um plano de treinamento com cada equipe envolvida: segurança, porteiros, limpeza e zelador. O objetivo é instruí-las sobre os procedimentos de segurança do condomínio, como o a importância do controle total de acesso: ninguém entra sem a devida autorização, não é permitido dar informações de qualquer natureza sobre assuntos do condomínio ou de proprietários à terceiros, e é terminantemente proibido comentar se este ou aquele condômino está ausente, ou em viagem.”, explica Sergio Ehrlich, diretor de operações na Gocil Segurança e Serviços. Em entrevista para publicação, o advogado Arnon Velmovitsky, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros cita quatro dicas que podem ser adotadas para evitar que crimes aconteçam nessa época do ano: 1- avisar o síndico; 2- avisar o porteiro; 3- avisar o vizinho do lado 4- pedir a um amigo para passar
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periodicamente no imóvel Manoel Fonseca, diretor de operações do Grupo Pro Security orienta que é os síndicos devem instruir os funcionários da portaria para ficarem atentos à situações que fogem da rotina do condomínio tais como entregas para moradores que saíram de férias, visitas de supostos parentes, instalações ou manutenções em equipamentos de TV a cabo, ar condicionado, etc. Orientar ainda zeladores, equipe de manutenção e outros empregados do prédio, emitindo um comunicado interno aos moradores reforçando a necessidade do cumprimento das normas do condomínio e solicitando reforço para o quadro de segurança, caso necessário. “Sabendo que os moradores estão ausentes, os bandidos podem utilizar destes artifícios para entrar no condomínio e praticar o furto. Os moradores devem, no período em que estiverem de férias, cancelar entrega de jornais e revistas, não programem reformas ou manutenções mesmo que a empregada fique responsável por acompanhar os prestadores de serviços, pois ladrões podem aproveitar situações como essas.”, diz. O monitoramento e o investimento em segurança precisa ser contínuo e pensado para o dia a dia, e não só para um período específico, alerta Cezar Loureiro, gerente do SegurançAjato.com. O vídeo monitoramento é uma das formas de controle do que acontece nos
arredores do imóvel mesmo quando se está longe. Existem outras opções ainda como porteiro eletrônico, que liga para o telefone do morador quando alguém chama. E ao aliar a um sistema de automação, por exemplo, com as luzes da sala acendendo automaticamente à noite. Esse método de fazer parecer que há pessoas dentro da casa sendo uma forma de inibir invasões. “Condomínios podem investir em câmeras com infravermelho, para uma boa visão durante a noite, além de central de comunicação interligada entre as casas. Sempre se lembrando de verificar com regularidade a situação das casas e arredores.”, completa. Em alguns casos, existe um movimento inverso, condomínios, em geral em regiões litorâneas, recebem um grande fluxo no
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Condomínio
período das férias e do verão. Nessas situações, também é preciso ficar atento à segurança. “O reforço pode ser necessário, mas o ideal é que seja realizada a análise prévia do condomínio e a revisão de todo o processo de segurança, por conta do aumento da circulação de pessoas nessa época. Inclusive, é comum a presença de inquilinos temporários, desconhecidos dos colaboradores da segurança e portaria. Por isso, deve-se estabelecer obrigatoriedade no preenchimento de alguns documentos para o controle do condomínio, onde o proprietário assuma a responsabilidade pelos inquilinos, exigindo à identificação das pessoas e veículos de forma prévia. Em caso de alguma ocorrência ou sinistro, o proprietário deve ser imediatamente acionado e responsabilizado.”, finaliza Sergio.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Aprender a compartilhar
Proximidade do verão faz procura pela utilização das áreas comuns dos condomínios crescer Vem chegando o verão... A música relata uma temporada de sol, muito calor e felicidade. Dias de piscina, churrasco e sauna. E o melhor, sem sair da segurança de seus lares. Os condomínios estão cada vez maiores, com inúmeras unidades e um grande número de pessoas convivendo e compartilhando o uso das áreas comuns. Porém, esses momentos de descontração podem se transformar em conflitos entre condôminos. E como evitar isso? Boa administração e bom senso de todos. Entende-se por área comum, aquela que serve a todos os condôminos, ou seja, de direito de utilização de todos, obedecendo às restrições impostas pela lei e pelas normas internas, regulamentadas nas convenções e nos regimentos internos. O primeiro ponto a ser considerado é que nenhum condômino pode ter acesso exclusivo às áreas comuns, como está detalhado no Código Civil Brasileiro*. Salvo casos em que é solicitado previamente e exista cláusula que preveja essa exceção.
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“O uso das áreas de recreação devem ser claramente definidas em Regulamento Interno, em seus itens específicos, visando evitar discussões e confrontações entre os Moradores e/ou com o Corpo Diretivo e Administração. Casos omissos da regulamentação interna devem ser avaliados e discutidos em reunião de Condôminos, visando que não voltem a ocorrer sem a definição dos procedimentos que o Condomínio deva tomar.”, detalha Marco Aurélio Ribeiro Spiandorim, gerente de condomínios da Habitacional. Na temporada de verão, que coincide com as férias escolares das crianças, os espaços como piscinas, saunas e churrasqueiras acabam sendo mais “disputadas”. Para o advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, não existe uma divisão das áreas comuns, os condôminos devem utilizá-las em igualdade de condições. “Algumas áreas, mediante
normatização constante no Regimento Interno, podem regular alguns usos, como por exemplo: o período para utilização de quadra de tênis, quando houver espera, ou a possibilidade ou não de uso de personal trainner na academia.”. E completa que não existe uma fórmula a ser seguida para a administração dessas situações. “Assim como em um clube quem chegar primeiro fica com os melhores lugares, e as pessoas acabam sabendo os horários de maior movimento e se adequam ao que melhor lhes atender, quem quiser nadar, por exemplo: terá que ir cedo ou fim do dia, limitar a alimentação na piscina, mediante inserção da regra no RI, entre outros. e assim por diante. Ao sindico caberá disciplinar o uso, por exemplo: não autorizar aulas de natação nos períodos de pico, caso se tenha assessoria esportiva, regulamentar mediante aprovação em Assembleia e inclusão no Regimento Interno limitação do uso do espaço a visitantes, ou
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permitir certo número somente, se necessário. Ainda caberá ao sindico ordenar as manutenções do espaço, aquisição de guarda sol, cadeiras, limpeza.”. De acordo com o advogado, fica de responsabilidade dos condôminos se adequarem a utilização saudável do espaço e não infringirem as normas do Regimento Interno. Caso contrário, deverão ser punidos nos termos da Convenção e Regulamento Interno, que poderá imputar desde uma simples notificação a multas pecuniárias que poderão variar conforme Regimento. A fiscalização, distribuição das normas especificas nesses períodos ajudam a evitar transtornos. “Em nosso condomínio foi necessária uma intervenção mais direta. Por ser um condomínio próximo a faculdades, temos um grande número do que eles chamam de república estudantil. Tivemos constantes reclamações de outros condôminos em relação ao uso da área da churrasqueira por esses moradores. Por mais que o horário de utilização seja regulamentado e restrito em dias de semana, eles insistiram em não respeitar. Então, precisei acionar o conselho do condomínio e enviamos uma notificação formal aos que estavam desrespeitando as regras, inclusive, prevendo multa caso os combinados não fossem respeitados.”, conta Jussara Viera, síndica de um condomínio composto por 32 apartamentos. Para ela, o bom senso é o ingrediente principal para que as brigas e conflitos sejam evitados. “A partir do momento que os moradores entendem que
o espaço é COMUM e que por mais que estejam ‘em casa’, não estão nas dependências de sua unidade. A área externa, os espaços que temos para serem utilizados por todos precisam ser respeitados e cuidados por todos. Eu costumo brincar nas assembleias ‘Você joga lixo no chão da sua casa? Deixa a torneira aberta? Faz xixi na banheira? Então trate com carinho nossos cantinhos.’ E isso funciona. Quando eles se colocam no lugar do outro e passam a querer cuidar desse espaço como seu e do próximo, as ocorrências negativas diminuem.”. Como já foi dito anteriormente, é importante reforçar que é necessário que os moradores tenham em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos os condôminos. Elas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do
Supra
Condomínio
que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível, para que todos possam ter acesso e que o patrimônio seja preservado.
*Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
O “boom” da inadimplência
Crise política e financeira no Brasil afeta e faz subir as taxas de inadimplência em condomínios ingresso da ação.”, finaliza.
Condomínios recém-lançados também sofrem com inadimplência
Diariamente os jornais noticiam novos dados em relação à crise econômica e política que acomete o Brasil. Seja no aumento da moeda americana, queda na confiança do mercado financeiro no investimento em empresas brasileiras ou, muito comumente, o crescimento das taxas de inadimplência em diversos setores da economia. Os dados mais recentes levantados pelo Secovi-SP comprovam que o número de ações judiciais por falta de pagamento apresentou ligeira alta na cidade de São Paulo. Entre os meses de agosto e setembro o aumento foi de 4,1% e se compararmos a setembro de 2014, o crescimento é de 1,5%. No acumulado anual, a alta foi mais acentuada. Do início do ano ao mês relatado, o Tribunal protocolou 8.420 ações, 27,9% a mais que as 6.583 ações ajuizadas no mesmo período. Síndicos e administradores precisam pensar em medidas que ao menos amenizem o impacto da crise nas contas dos condomínios. O advogado Arnon Velmovitsky explica que o conselho poderá convocar assembleia para deliberar que o atraso reiterado da cota condominial implicará na multa de até o quíntuplo da cota condominial. O quórum deverá ser de ¾ dos condôminos. Mas ele alerta para
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o cuidado com as medidas tomadas. “O síndico deverá de imediato determinar a cobrança judicial do débito, tão logo o período supere dois meses de inadimplência. Não é possível impedir que o condômino inadimplente utilize as áreas comuns. Tal prática pode acarretar aforamento de ação pelo inadimplente na qual busque o ressarcimento de danos morais.”. Para Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados a melhor forma de diminuição da inadimplência é ter controle do que está ocorrendo e tomar as providências de ingresso com as medidas, seja extrajudicial com telefonemas, envio de correspondência, protesto, negativação ou as judicias com o ingresso da ação, de forma rápida. “Assim que o condômino ficar inadimplente, já devem começar os procedimentos de cobrança que vão desde ligações ao devedor ao envio de e-mails informando que o boleto não foi pago. Muitas vezes pode se tratar de esquecimento. Após, 30 dias, já fora do prazo bancário o condomínio deve enviar novamente uma carta de cobrança, que pode acompanhar novo boleto. Após, 60/90 dias, dependendo do condomínio, não existe prazo para o ingresso da ação, o prédio deve enviar o caso ao departamento jurídico para
Devido ao grande crescimento do setor imobiliário dos últimos anos, o volume de lançamentos e consequentemente unidades condominiais entregues pelas Incorporadoras aumentou de maneira significativa e, como se sabe, na maioria dos casos, grande parte do valor do imóvel é pago às empresas quando o prédio já está pronto, no chamado recebimento das chaves. “Neste momento, tem surgido um grande problema aos condomínios, pois, com o aumento do desemprego e do endividamento das famílias, além da própria dificuldade de acesso ao crédito que vem sendo praticado pelos bancos, tem subido assustadoramente o número de clientes que desistem da compra de imóveis adquiridos na planta, sendo certo que, segundo estimativa do mercado, este número cresceu cerca de 30% no último ano e se considerarmos o número de alterações cadastrais que fizemos nos condomínios que administramos por conta de rescisões assinadas, nos últimos três meses, se comparado ao mesmo período do ano passado, o aumento foi de mais de 80%.”, explica em recente artigo Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios. As negociações de distrato geralmente ocorrem no momento da entrega do imóvel, e quando existe conflito entre a construtora e o comprador, quase sempre, deixa-se de pagar a cota condominial. Enquanto a situação não é resolvida, o condomínio fica em aberto, agravando a situação da inadimplência em geral, que já é atingida pela dificuldade financeira dos condôminos. Isso reflete, por exemplo, na elaboração da previsão orçamentária. A administração deverá levar em conta, por exemplo, que além da inadimplência costumeira, determinado percentual não será arrecadado por conta do litígio judicial existente entre a incorporadora e os compradores.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/09
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Abertos 24h
Quando é necessário optar pela vigilância dia e noite em portarias de prédios comerciais ou residenciais? Excesso de segurança ou necessidade? Considerando que a Cidade de São Paulo, apresenta cada vez mais a sensação de aumento à periculosidade, o serviço de portaria 24 horas, além de oferecer aos condôminos a comodidade de atendimento e recepção de documentos, também denota e oferece uma segurança. Sendo assim, quando uma vigilância 24h em portarias de edifícios condominiais ou residenciais se faz necessária, quais passos e medidas síndicos e administradores precisam tomar? “A portaria 24 horas é mais do que uma medida de segurança em prédios, é uma questão cultural, condomínios de luxo em países como França, Estados unidos sequer tem porteiros. Mas em nosso país a portaria 24h é comum, inclusive influencia no valor da unidade, pois prédios com portaria 24hs tendem a ser mais valorizados que outros do mesmo nível sem portaria. É inegável que com o funcionamento de uma portaria, facilita a vida dos moradores, seja pelo recebimento de correspondências, entregas, recados, ou pela segurança que trás, uma vez que o porteiro que está lá poderá resolver problemas tais como acionar a assistência no caso de um morador preso no elevador, ligar as luzes ao escurecer, informar ao zelador se um suspeito estiver próximo, fizer o controle dos que ali ingressam, entre outros.”, relata advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Segundo o consultor jurídico da Maria Brasileira, Leonardo Lemos Queiroz, a principal vantagem está relacionada à segurança do condomínio, afinal, a todo o momento, do dia ou da noite, haverá um funcionário monitorando a e fiscalizando a entrada e saída de pessoas e veículos. “A desvantagem principal está relacionada ao custo, pois há um aumento no valor das
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despesas do condomínio. No caso da portaria 24 horas, haveria a necessidade da contratação de pessoal e também alteração do regime de trabalho dos que já trabalham no local.”, completa. É necessário realizar uma análise completa antes de se decidir pelo serviço. Cada caso é um caso, e cada condomínio deve ser estudado individualmente. “Um edifício com um público mais idoso, com uma quantidade de 20 unidades no total, não irá necessitar, exclusivamente de uma portaria 24 horas, haja vista que a movimentação de condôminos durante a madrugada, é praticamente zero. O público jovem tende a necessitar mais de um serviço de portaria em tempo integral, pois atualmente é muito comum perceber que há uma jornada maior tanto de atividades profissionais, como também de atividades pessoais e familiares.”, analisa Jonatas Ferreira Passo, gerente de condomínios da Habitacional. E nada impede que uma administração que não previa o serviço, entendendo uma necessidade de mudança, passe a adotar o serviço 24h. “O condomínio pode sim alterar a
forma de trabalho da Portaria, porém em função do aumento dos custos com o serviço de portaria, recomendamos que seja aprovado em Assembleia, pois certamente o serviço a ser agregado, irá resultar, em aumento da cota de Condomínio do mês, principalmente porque o serviço noturno é aumentado em 20% (vinte por cento) para pagamento de adicional de horas noturnas.”, complementa Jonatas. Rodrigo Karpat explica que o quórum para aprovação desse tipo de alteração vai depender da convenção do empreendimento. “Se constar na Convenção que a portaria funcionará 8h somente, o ideal é que haja aprovação de dois terços dos condôminos, uma vez que se estará alterando a própria convenção. Caso não exista previsão na Convenção, o síndico deverá levar o assunto à assembleia, pois envolve custos e poderá aprovar por maioria simples. O ideal é que a alteração ocorra na assembleia ordinária juntamente com a previsão orçamentária, para que os condôminos visualizem as demais despesas e quanto irão pagar de condomínio a partir daquele momento.”, finaliza.
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DIREITOS E DEVERES Por Rodrigo Karpat
Participação de inquilino nas assembleias de condomínios
Antes do advento do novo Código Civil (CC), era a Lei 4591/64 que estava vigente e disciplinava os condomínios, a qual foi derrogada, e não revogada. Ou seja, o que não contrariar o novo CC continua em vigência. O voto do inquilino nas questões ordinárias estava prevista no antigo diploma no artigo 24º, que dizia “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 1996). Porém, o novo Código Civil concede somente aos condôminos o direito a voto e participação em assembleia (1.335, III do CC). Os condôminos são aqueles titulares que constam da matrícula/ escritura do bem. Ou, quando forem tecnicamente proprietários, como no caso dos promitentes
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compradores, cessionários, promitentes cessionários. Desta forma, a relação do inquilino é com o proprietário do imóvel, e não diretamente com o condomínio no que se refere aos direitos de propriedade. O contrato de locação transfere ao inquilino a posse do bem e os direitos de fruição, como utilização de piscina, sauna e áreas comuns, conforme regulado em Convenção. A transferência da posse também impede que o proprietário usufrua das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, já que este tem a propriedade, mas não está na posse do bem. Já a obrigação do pagamento do condomínio perante o edifício é do proprietário. Caso o inquilino não pague o valor cobrado, e desde que ajustado entre as partes, o responsável pela quitação será o proprietário, que poderá ingressar com ação para cobrar os valores em aberto do
locatário. E, caso não tenha sido ajustado entre estes que o inquilino está obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade será exclusiva do proprietário. (Art. 25 da Lei 8.245/91) Assim, o novo diploma não prevê a participação de voto do locatário como previa a legislação anterior. Desta forma, fica revogado o item específico do antigo diploma, o qual permitia o voto do inquilino para questões ordinárias, uma vez que o novo prevê o voto exclusivo do proprietário ou equiparado a este. A participação do inquilino em assembleias fica restrita a concessão de procuração pelo titular do direito.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cuidado para água não acabar! Como síndicos e administradores precisam continuar a lidar com a falta de água na hora da limpeza
Época de estiagem não deu trégua e perigo de falta de água ainda é eminente, sendo assim, os condomínios precisam continuar pensando em soluções de limpeza utilizando o mínimo possível desse recurso. A água se tornou um bem ainda mais valioso, principalmente com a crise hídrica que o nosso país está enfrentando nos últimos meses. Reduzir o consumo de água na limpeza se tornou um dever de todo cidadão. E constantemente os administradores dos condomínios precisam pensar em processos que possam garantir que o ambiente esteja sempre limpo de maneira consciente e econômica. Ao oferecer seus serviços para prédios residenciais ou conjuntos comerciais, a Gocil, que está no setor de serviços de limpeza desde 1994, estuda, de maneira especializada, o perfil de cada cliente e traça estratégias para oferecer um atendimento ágil, técnico e alinhado com o seu compromisso ambiental
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em torno de medidas sustentáveis. A empresa desenvolve um planejamento focado no aumento da produtividade e na otimização dos recursos operacionais. “Isso inclui substituição de equipamentos e processos, além de treinamento para a equipe operacional. Um exemplo são as práticas para reduzir o consumo de água, onde a empresa substitui a limpeza com hidrojateadoras, por máquinas automáticas. Além disso, o uso de Mop Água também foi trocado por um sistema de limpeza a seco. Com essas medidas, a empresa conseguiu reduzir o consumo de 12.045 litros por ano, para 365 litros por ano, na higienização de 10 apartamentos em um condomínio.”, detalha Maura Souza, gerente de operações e serviços da empresa. Pensando ainda em soluções apresentadas pelo mercado, o AutoProtection Titanium, da Ecotrend ficou famoso no mercado por limpar e cristalizar automóveis
sem gastar uma gota d’agua e sem riscos! Porém é famoso por limpar perfeitamente vidros, sem deixar marcas em vidros de aviões e helicópteros, e por tornar o vidro impermeável, pois o produto preenche os microporos do vidro, tornando a superfície blindada contra sujeiras. Pode ser utilizado em vidraças de condomínios, box de banheiro, janelas, sacadas e varandas. Como o produto é sem utilização de água, torna o processo ecologicamente correto, além de ser mais prático, pois o produto preenche os poros do vidro, tornando a totalmente cristalina e blindada contra a sujeira e proliferação de fungos e bactérias. O vidro na prática fica muito mais templo limpo, e mais fácil de limpar. De acordo Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização, economizar água durante a limpeza das áreas comuns de condomínios, não somente é possível, como deve ser adotada
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por qualquer empreendimento. “Da mesma forma que ocorrem em residências, existem diversas possibilidades de reaproveitar a água ou substituí-la, como por exemplo, ao invés de lavar a garagem ou áreas externas, basta varrer para tirar a sujeira e o pó.”. Segundo o especialista, quem mais tem contato com a água são os funcionários, portanto, é de suma importância que eles sejam instruídos. Ao invés de lavar a área externa e a calçada da empresa, basta apenas varrer. Para áreas internas, utilizar o aspirador de pó e pano úmido; ao invés de usar mangueira, utilizar o balde, e depois reaproveitamento da água do balde para dar descarga no vaso sanitário – instruções simples que podem rendar uma grande economia, são algumas das dicas apresentadas por ele. E o trabalho precisa ser replicado também dentro de casa, pois a economia é coletiva. “Nas residências dos condomínios, por exemplo, pode-se economizar água com alguns procedimentos básicos, como coletar a água que sai do chuveiro antes de aquecida em um balde e depois utilizá-la no vaso sanitário ou para lavar as sacadas. Pode também colocar uma garrafa de 600 ml cheia de água dentro da caixa acoplada para economizar água nas descargas. Em prédios as caixas d’água acopladas são os maiores vilões da economia – O ideal é colocar dois botões e duas válvulas, um aciona a quantidade certa de água para líquido e outra para sólidos, assim a caixa só vai liberar o suficiente para cada um.”,
complementa. Gerente nacional de operações da Maria Brasileira, João Pedro F. Lucio também reforça que é possível utilizar vários métodos de economia. “Um método que usamos em nossa operação é a escala de rodizio de limpeza, mapeando o condomínio em zonas que são classificadas em críticas (que são limpas todos os dias) e não criticas (que podem ser limpas de uma a duas vezes na semana). A água é um bem preciso e, se não for usada de modo consciente, ela pode acabar.”, alerta. Portal dos produtos de limpeza Veja, listou algumas dicas que podemos aproveitar para os condomínios: • Reutilizar é a palavra chave. Reaproveite a água da chuva, da
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máquina de lavar e do banho para a limpeza de pisos. Se for armazenar água não se esqueça de deixar os recipientes bem tampados para não atrair o mosquito da dengue. • Ao invés de usar esponja com água e detergente para limpeza utilize produtos desengordurantes que eliminam as gorduras. • Para limpeza de vidros, espelhos e acrílicos evite o uso de água e dê preferência aos produtos que garantem brilho e limpeza sem precisar de enxague. • Em vez de usar mangueira para lavar a calçada crie o hábito de varrer apenas com a vassoura. Os condomínios que possuem poço artesiano ou sistema de reuso também devem se preocupar com a economia na hora da limpeza, independendo do sistema que utilizam. “A economia de água sempre deve ser feita, pois é um problema que atingirá a todos, mais cedo ou mais tarde, portanto, cada um deve fazer a sua parte. Os condomínios também podem adotar alguma medida de captação de água da chuva ou reaproveitamento da água já utilizada. O condomínio já possui um reservatório que capta a água da chuva, no entanto, é preciso fazer uma análise desta água, do ponto de vista bacteriológico, para verificar a possibilidade de utilização desta água. Depois é só providenciar uma bomba para bombear esta água e utilizá-la para lavar e regar as áreas comuns.”, finaliza Amilton Saraiva.
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Porteiro: o guardião do prédio? Presença do profissional pode ser a diferença no sistema de segurança de condomínios
O porteiro é o cartão de visitas do estabelecimento, a postura, a demonstração do conhecimento das normas e processos, cordialidade, educação e respeito com que o porteiro interpela os transeuntes, causa a primeira impressão a quem chega. Além do mais, ele é peça fundamental para a segurança do local. De acordo com André Martha, especialista em segurança do Grupo GR, o porteiro é a primeira “barreira” ao acesso indevido por uma portaria, é dele a responsabilidade de executar os procedimentos de liberação ou não do acesso ao interior do condomínio. Ele explica que em hipótese alguma deve ser somente dele a responsabilidade de controlar a entrada e a saída de visitantes e condôminos. “Quando falamos em responsabilidades, esta é dividida em quatro partes: primeiro, do porteiro, em executar os procedimentos sugeridos pela empresa de segurança e préacordados com o conselho diretivo do condomínio; segundo, da empresa de segurança, que criou os procedimentos; terceiro, gestores do condomínio, que validaram os procedimentos e difundiram estes aos moradores; e quarto moradores, é deles a responsabilidade de conhecer e executar a parte dos procedimentos que lhes cabe, bem como de orientar seus visitantes e prestadores, sendo inclusive responsável pelas ações destes.”. Quando o condomínio opta por um sistema automatizado de entrada e saída, como sensores biométricos, a figura do porteiro se mantém necessária. Por mais automatizado que um condomínio seja não se descarta a figura humana, os programas executam funções para as quais foi programado, mas qualquer situação adversa que possa ocorrer na portaria é de responsabilidade do porteiro
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resolver. “O profissional da portaria é o principal integrante do sistema de segurança de um condomínio. É ele que recepciona moradores e visitantes, controla o acesso de prestadores de serviço e zela pela linha de frente do condomínio, que é a portaria.”, explica gerente nacional de operações da Maria Brasileira, João Pedro F. Lucio. A tecnologia vem somar na qualidade da gestão de acessos, contribuindo de sobremaneira a redução de falhas no procedimento e oferecendo mais agilidade no processo, mas não substitui em 100% a figura do porteiro afinal a tecnologia propicia a triagem de quem desejar acessar o local, mas não identifica que mais de uma pessoa acessou o local ao mesmo tempo. Segurança em condomínio depende também dos moradores Um dos principais benefícios desejados por quem mora em condomínio fechado de casas ou apartamentos é a segurança, porém o que a maioria das pessoas não sabe é que alguém mal intencionado pode avaliar rapidamente e a
distância o quanto um condomínio é seguro ou não. Manoel Wilson da Fonseca, diretor de operações da Pro Security, afirma que “a visualização de sistemas eletrônicos tais como câmeras, portões automatizados e com clausura tanto para pedestres como para veículos e posicionamento e postura da equipe de segurança são fatores essenciais para passar a primeira impressão de condomínio seguro.”. Essa impressão deve ser corroborada por homens de segurança treinados e reciclados constantemente, guarita blindada como célula de segurança, circuito interno de televisão, sistema de controle de acesso de pessoas e veículos, amparado por um conjunto de normas e procedimentos definidos e cumpridos com rigor, inclusive, pelos moradores. Manoel ressalta que “em condomínios amparados com todos esses sistemas, geralmente, o meliante passa a observar a conduta dos moradores para, através de uma falha de segurança deles, acessar o condomínio. Razão pela qual o cumprimento dos moradores às normas é fundamental.”, finaliza.
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