Revista
Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para limpeza...............................07,9,11,15
Lavadora automática de piso.............................9,11,15
Acessórios poliesportivos.....................................30,31
Lavadora de alta pressão...................................9,11,15
Acolchoados para elevador..................................7,9,15
Limpeza de fachada..............................................28,29
Apoio de pé...............................................................11
Limpeza, produtos...............................................7,9,15
Armário multi-uso.................................................11,15
Lixeira..................................................................7,9,15
Aspirador...........................................................9,11,15
Manutenção de bombas e máquinas..........................14
Bebedouro...........................................................7,9,14
Máquina desentupidora..............................................23
Bicicletário...........................................................7,9,15
Máquinas para limpeza......................................9,11,15
Bombas....................................................................14
Multifuncional............................................................33
Brinquedos......................................................32,33,34
Paisagismo................................................................24
Cadeira para portaria......................................7,9,11,15
Pára Raio...............................................................9,30
Caixas de correio............................................7,9,11,15
Persianas...................................................................32
Calhas.......................................................................14
Pintura predial..................................................28,29,31
Capacho............................................................9,11,15
Piso de borracha......................................32,33,4ªcapa
Carrinho de compras...........................................7,9,15
Piso esportivo............................................28,29,31,33
Carro Coletor..................................................7,9,11,15
Piso: restauração..................................................28,29
Carro Funcional..............................................7,9,11,15
Piso Vinílico..........................................................32,33
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placas de identificação...........................................9,15
Cobertura.............................................................19,23
Placas de sinalização..............................................9,15
Cobertura em policarbonato/vidros.......................19,23
Playground em madeira.............................................34
Coletor de bituca.................................................7,9,15
Playground em plástico...................................32,33,34
Construtora...............................................................29
Playground em tronco de eucalipto............................34
Controle de pragas.....................................................24
Protepiso.....................................................................9
Copiadora..................................................................33
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Desentupidora......................................................23,24
Protetor de parede.............................................2ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,15
Protetor de porta...............................................2ª capa
Dispenser para sabonete líquido..........................7,9,15
Radiocomunicação....................................................11
Elevador.......................................................25,3ª capa
Redes de Proteção.....................................................33
Elevador: equipamentos................................25,3ª capa
Reparos de bombas e máquinas................................14
Elevador: manutenção.................................25, 3ª capa
Restauração de fachadas.................................28,29,31
Enceradeira .......................................................9,11,15
Restauração de pisos......................................28,29,31
Engenharia...........................................................29,30
Sensores de Presença............................................9,25
Escada...................................................................9,15
Sinalização.............................................................9,15
Espelho convexo..................................................7,9,15
Síndico profissional...................................................24
Extintores..................................................................24
Tapete personalizado.........................................9,11,15
Grama Sintética.........................................................33
Terceirização de Serviços..........................................25
Iluminação de Emergência...........................................9
Toldos..................................................................19,23
Impermeabilização................................................28,29
Tratamento de piso..............................................28, 29
Impressão.................................................................33
Varais........................................................................30
Instalações Elétricas...............................................9,30
Varredora...........................................................9,11,15
Jardinagem................................................................24
Ventilador...................................................................14
Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Visitantes?
Como síndicos e administradores de condomínio podem criar regras para visitantes de temporada e garantir a segurança de moradores O dito popular afirma: visita que fica mais de três dias, já não são mais visitas e as férias de janeiro acabam por potencializar o surgimento de uma figura comum nos condomínios, os parentes ou amigos que visitam moradores e prolongam a estadia por semanas. Porém, eles não se encaixam no perfil de condômino tão pouco no perfil de visitantes. As regras de convivência e utilização do condomínio estão definidas na convenção e regimento interno de acordo com a vontade da maioria dos condôminos. Basicamente, os dizeres desses instrumentos é que podem afirmar o que esses visitantes poderão ou não poderão fazer. Em um condomínio, as áreas comuns não são de propriedade de nenhum condômino, portanto, essas regras comuns tem grande validade. De acordo com Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial sempre que os condomínios estiverem diante de um visitante que ficará alguns
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dias no local é fundamental que o proprietário do imóvel comunique ao síndico, zelador e/ ou administradora que receberá visita e, em sendo necessário, que faça o preenchimento dos cadastros necessários e principalmente oriente o visitante sobre as regras condominiais e de segurança. “É perceptível, portanto, que até mesmo pela impossibilidade de existir uma legislação que trate do assunto, ante a própria individualidade que cada nicho condominial possui, o bom senso deve imperar e é preciso a colaboração de todos os condôminos no cumprimento das regras exigidas.”, diz. O diretor da Promar Administração de Condomínio, Tiago Marsaioli, explica que essas pessoas sigam as mesmas regras de visitantes esporádicos. “Em tese sim, pois as normas e leis condominiais são aplicadas a todos. A diferença é que o visitante esporádico passa um período muito curto dentro das
dependências do condomínio, não estando enquadrado em contratos de locações ou autorizações de proprietários, sendo apenas tratados como visitantes que não residem, sem permanência prolongada no prédio. Daí a importância da massa condominial se reunir e criar regras para esta modalidade de visitante caso elas ainda não existam na convenção.”. Alexandre Berthe Pinto relata que visitantes que irão passar temporadas mais longas podem ter livre acesso ao condomínio, dependendo das regras condominiais. “Normalmente os visitantes são cadastrados para facilitar o controle de acesso. Porém, quanto ao uso das áreas comuns, especialmente piscina, quadras e outras áreas de lazer, pode existir, pois tais espaços na maioria das vezes são restritos aos moradores ou são oferecidos ao condômino para fazer uso do espaço acompanhado de um número limitado de visitas.”, completa.
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Grande parte dos condomínios pesquisados restringe o acesso às áreas comuns, dependendo do que está afirmado no regimento interno. Marcelo Freire, gerente regional de condomínios da Apsa, conta que alguns síndicos distribuem aos condôminos números limitados de pulseiras coloridas que permitem o acesso durante determinado dia ou em um período pré-determinado, principalmente em horários de pico. Essa ideia pode ser interessante nessas épocas do ano. “Imagine, por exemplo, um condomínio de 300 apartamentos recebendo dois convidados e todos eles acessando a piscina ao mesmo tempo. Tanta gente pode acabar dificultando a manutenção da segurança. Nesses casos, geralmente as áreas não são liberadas ou o acesso é controlado. No entanto, tudo deve estar expresso na Convenção Condominial ou no Regimento Interno.”, completa. No geral as visitas de curto ou longo período são cadastradas na entrada do condomínio pela equipe de segurança. Porém, é dever do condômino fazer a sua parte e zelar por sua segurança e a de outros moradores. “Sempre pedimos que eles avisem com antecedência quem acessará ou não o condomínio e o período que ficará. Tanto quando iniciarem a estada ou forem empregados quanto quando saírem ou forem dispensados.”, exemplifica. Fabricio Sicchierolli Posocco, do Posocco & Associados Advogados e
Consultores afirma que partindo da premissa que visitantes, são pessoas que fazem parte do convívio dos moradores do edifício como parentes, amigos e conhecidos íntimos, a confecção de uma listagem/ cadastro é sempre importante para a questão da segurança de todos. “Nesses termos, sugerimos que os moradores encaminhem ao síndico, obrigatoriamente a cada 60 dias, uma relação atualizada das pessoas residentes e funcionários permanentes e eventuais (domésticas, diaristas, babás, motoristas) em sua unidade, para a confecção de cadastro populacional do condomínio. Nesse caso, a título de residente, poderia ser incluído esse visitante que se encontra hospedado na casa do morador por mais tempo, ainda que o período dele seja menor.”, relata. Ele sugere ainda para que essa movimentação não atrapalhe e/ou coloque em risco a segurança dos condôminos, todo o questionamento passará sobre as definições existentes na Convenção/ Regulamento do condomínio. “Sugerimos que a administração informe aos moradores que somente será permitido o acesso de visitantes depois de autorizado pelo morador ou de pessoa por ele delegada, sendo certa que o porteiro deverá comunicar ao morador a identificação da visita sendo que esta aguardará a autorização para adentrar. Assim, qualquer que seja a visita, habitual ou eventual,
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o porteiro deverá comunicar ao morador para obter ou não a autorização. Nos casos de dúvida sobre a identidade da visita, o morador deverá dirigir-se à portaria para reconhecimento pessoal ou ainda – no condomínio que possui esse requisito - pelo sistema das câmaras de CFTV (circuito fechado de televisão) instaladas na portaria. É preciso também que o representante legal do Condomínio saiba qual a natureza desta “temporada mais longa”, isto é, se é caso de Locação de Temporada, cessão do imóvel provisória ou simplesmente uma visita de amigas de duração estendida. “Se for caso de Locação de Temporada, por exemplo, o inquilino assume durante aquele período os mesmos direitos do Condômino (a menos que o contrato entre as partes diga diferentemente) e, justamente por isto, o Síndico tem o direito de requerer cópia deste instrumento ao proprietário para poder se posicionar. O ideal é que para que os visitantes estejam inseridos na massa condominial e, portanto, terem os mesmos direitos e deveres (incluindo aí acesso ao condomínio), exista algum dispositivo que regule sua permanência temporária (mesmo que mais duradoura) no condomínio. Caso a Convenção seja silente a respeito, uma Assembleia Geral Extraordinária específica para atribuir este regramento pode ser uma ótima e prática solução para a lacuna.”, finaliza Tiago Marsaioli.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Força tarefa contra o Aedes
Condomínios entram na batalha contra o mosquito transmissor da Dengue, Zika Vírus e Febre Chikungunya
A combinação aumento das chuvas e temperaturas mais elevadas, fazem com que o verão seja a época ideal para a reprodução do mosquito Aedes Aegypti. O Ministério da Saúde ainda não terminou de reunir todos os casos de dengue registrados em 2015 no Brasil, mas a contagem realizada até o final do mês de novembro, o número de vítimas do vírus chegou a 1,59 milhão. Mas o que os condomínios estão fazendo para se defender dos mosquitos causadores do Zika vírus, da Dengue e da Febre Chikungunya? E afinal, o que são essas três doenças que têm assustado e deixado o sistema de saúde brasileiro em alerta constantes. A infectologista do Hospital Leforte, Dra. Daniela Lamas, explica que são três tipos de vírus diferentes, que causam doenças diferentes, embora exista similaridade clínica e todos são transmitidos pelo mesmo mosquito: Aedes aegypti. • A Dengue caracteriza-se pela maior gravidade, risco de hemorragia e óbito; • O Chikungunya acomete principalmente as articulações. O risco de hemorragia e gravidade é menor;
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• O Zika causa um quadro mais leve, com mínimo risco de óbito. No entanto, estudos mostram a possibilidade de causar microcefalia em fetos de gestantes infectadas. E os principais sintomas, sistematicamente, são:
• Dengue: febre alta súbita, muita mialgia, dores de cabeça, dor nos olhos, muito cansaço. Pode apresentar vômitos, desidratação, dor abdominal e sangramentos; • Chikungunya: febre, ombros, joelhos; dores de cabeça; erupção na pele; • Zika: febre baixa, pouca dor no corpo, pouca dor de cabeça, vermelhidão nos olhos (semelhante à conjuntivite, mas sem dor, secreção e coceira), risco mínimo de sangramento e evolução grave. Os prédios, novos ou antigos, podem ser um local atraente para a reprodução do mosquito. Afinal, áreas que possuem circulação menos regular como playgrounds e jardins, podem abrigar coletores de águas da chuva, que muitas vezes passam despercebidos. O diretor da Promar, Administração de Condomínio, Tiago Marsaioli, alerta
que é preciso ficar alerta às condições de preservação das instalações e em caso de um morador apresentar comportamento de risco, por exemplo, ele pode ser multado ou advertido. “Apesar de não ser moléstia contagiosa, pode tornar-se uma epidemia, caso não seja utilizado nenhum método de prevenção, precaução e atenção. Se o condômino é leniente ou displicente com os cuidados de acumulo de água em sua unidade e isto for comprovado, certamente o síndico deverá tomar alguma atitude, tais como advertência e/ou multa.”, relata. Tiago lista uma série de ações que podem ser tomadas por condomínios e servir de alerta para síndicos que pretendem implantar uma campanha de prevenção e alerta: • Não deixar água acumulada sobre a laje e dependências do condomínio; • Não deixar a água parada nas calhas do condomínio. Remover folhas, galhos ou qualquer material que impeça a circulação da água; • A vasilha que fica abaixo dos vasos de plantas não pode ter água parada. Deixar estas vasilhas sempre secas ou cobri-las com areia; • Caixas de água devem ser limpas constantemente e mantidas sempre fechadas e bem vedadas. O mesmo vale para qualquer outro tipo de reservatório de água; • Vasilhas que servem para animais (gatos, cachorros) beber água não devem ficar mais do que um dia com a água sem trocar; • As bromélias costumam acumular água entre suas folhas. Para evitar a reprodução do mosquito, o ideal é regar esta planta com uma mistura de 1 litro de água e uma colher de água sanitária; • Sempre que observar alguma situação (que você não possa resolver), avisar imediatamente um agente público de saúde para que uma medida eficaz seja tomada.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
De olho nas saídas na hora do fogo Escadas de incêndio precisam de manutenção, fiscalização e regulamentação constante
O edifício Constantino possui instalações antigas, características marcantes da construção da década de 1980. Ao passar por uma inspeção, a aposentada e recém-nomeado síndico, Ronio Bastos, se assustou ao ser reprovada pelo bombeiro responsável, se vendo obrigada a buscar recursos no fundo de reservas para uma reforma de emergência. “Quando iniciei meu mandato, tentei colocar toda documentação do prédio em dia, mas não imaginava que as escadas de incêndio precisavam de tantas alterações. Foi necessário mudar os basculantes, comprar mais luzes de emergência, aplicar ante derrapantes no chão e entender as necessidades dos nossos moradores também.”, explica. O perigo de um incêndio e suas consequências são motivos de preocupação constante de síndicos, administradores de condomínios e condôminos. O Estado de São Paulo dispõe de uma das leis mais completas de prevenção e combate a incêndio, o Decreto 56.819/2011. Ele determina, entre outras resoluções, a obrigatoriedade de instituição de um Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio na Edificação, acompanhado pela formação de Brigadas de Incêndio
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Supra Condomínio
e a expedição de um Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Em prédios residenciais, o AVCB deve ser renovado a cada três anos, tornandose fundamental, para isso, a implantação de uma cultura de manutenção periódica dos equipamentos e sistemas do edifício. O AVCB solicitado pelo sistema Via Fácil Bombeiros* pode ser impresso pelo próprio solicitante, não sendo necessário comparecer às unidades do Corpo de Bombeiros para retirar o documento. Para tanto, clique na situação “aprovada com AVCB emitido”. A validade e autenticidade do AVCB podem ser consultadas por qualquer pessoa e órgãos públicos no site do Corpo de Bombeiros. Pensando na manutenção diária extintores, mangueiras e hidrantes, devem passar por manutenção preventiva anualmente. As escadas precisam estar sempre totalmente desobstruídas, inclusive sem a presença de latas de lixo ou outros itens que ainda não tenham local ideal para armazenamento. Os corrimãos devem ser contínuos, e sempre estar na altura adequada de acordo com orientação do corpo de bombeiros e o sistema de iluminação de deve estar com a manutenção em dia, com as lâmpadas
de emergência sempre carregadas e em bom funcionamento. Alguns prédios oferecem ainda equipamentos extras, como os edifícios residenciais com grande número de moradores idosos ou portadores de necessidades especiais, por exemplo. Uma opção interessante disponível no mercado é a cadeira de descida de escadas. Um conceito mundial trazido da Europa e que chega ao Brasil através da marca Lince, desenvolvida com know-how, matéria-prima e mão de obra nacional. O equipamento é indicado para pessoas com mobilidade reduzida, como cadeirantes, gestantes, desacordados, mal súbito, em situações em que não seja possível o uso do elevador, seja pela inexistência ou sua inoperância, como em caso de incêndios ou falta de energia. Diante deste cenário, um dos fatores complicadores é a remoção destas pessoas, que sem o uso do recurso adequado, ficam expostas a outros riscos que podem comprometer ainda mais seu quadro clínico. “A Cadeira Lince, associa segurança e conforto, sendo uma importante aliada na remoção de pessoas. Nosso maior desafio é sensibilizar as corporações sobre a importância da prevenção, e implementar esta cultura no país. ”, finaliza Thomas Fiedler, gerente comercial da empresa. * O Via Fácil Bombeiros é um sistema informatizado destinado a padronizar, aperfeiçoar a gestão e melhorar a qualidade do Serviço de Segurança contra Incêndio prestado pelo Corpo de Bombeiros. Com esse sistema o interessado pode solicitar pela internet a regularização da sua edificação, pagar os emolumentos, imprimir os relatórios de análise/vistoria e acompanhar o andamento dos serviços prestados pelo Corpo de Bombeiros, na área de segurança contra incêndio, direto de sua residência ou escritório. Para saber mais detalhes sobre o processo de regularização no Corpo de Bombeiros, com vistas à emissão do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), consulte o site e leia o manual do usuário do Via Fácil Bombeiros. (Fonte: Corpo de Bombeiros de São Paulo).
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Mais comunicação, menos conflito Síndicos e administradoras precisam pensar em maneiras de evitar ou amenizar atritos
Em qualquer atividade realizada diariamente a comunicação está presente e quanto mais clara e precisa, menos chance de gerar dúvidas ou atritos entre os envolvidos. No dia a dia de um condomínio não é diferente. Seja na comunicação entre moradores, funcionários, prestadores de serviços, síndicos, administradoras ou zeladores. Para profissionais envolvidos nesse mercado, toda e qualquer comunicação é importante. Tanto para mediar conflitos, quanto para deixar moradores e funcionários alinhados com a administração. “Existe uma grande necessidade de dialogo e comunicação em todo o mundo, e conseguiremos resolver tal demanda, sobretudo nos lugares onde moramos. Porém, é preciso entender a diferença entre comunicação constante com comunicação em excesso: a pontualidade e objetividade nos assuntos certamente ajuda a condôminos e funcionários não olharem o mural com indiferença.”, explica Murilo Carvalho, síndico pela terceira vez do Edifício Paraty, em Guará (DF). Uma comunicação realizada de maneira eficiente e clara, não só previne como contorna conflitos. É indispensável, por exemplo, a sinalização
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correta do uso das áreas comuns do condomínio, com a fixação dos horários de funcionamento, regulamento de uso, limitações em decorrência da idade. “A correta comunicação estabelece a previa notificação do usuário, no caso o condômino, em relação a tudo que diz respeito ao condomínio, não podendo alegar desconhecimento para infringir as normas estabelecidas. Com toda a certeza a boa comunicação abastece o condômino ou morador das informações indispensáveis para que tenha comportamento compatível com o que está devidamente regulamentado. Assim, os conflitos tendem a diminuir e os que venham a ocorrer terão outra motivação, cuja culpa não poderá ser atribuída a administração.”, alerta o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros. Através de uma comunicação clara e precisa é possível esclarecer uma situação mal resolvida, por exemplo, dando voz às partes envolvidas de forma equilibrada e com informações relevantes. Caso o conflito ganhe conhecimento público, a comunicação bem utilizada é de grande valia na
formação da opinião pública. De acordo com o advogado e síndico, Luiz Walter Coelho Filho, em comunicação, cada situação requer uma análise geral do cenário e dos interlocutores e do público-alvo para que sejam definidas estratégias específicas. Não existe nada pronto e definitivo. “As ferramentas são escolhidas de acordo com os ingredientes. Recentemente, tivemos uma situação em que comunicados semanais, enviados por e-mail e disponíveis na versão impressa em pontos estratégicos, foram fundamentais para diminuir dúvidas criadas por conflitos. Mas cada caso requer um plano específico de comunicação. Muitas vezes uma simples conversa pode ter bons resultados. O importante é entender necessidades e objetivos.”, completa. A divulgação frequente e transparente é sempre o melhor caminho. “As ferramentas a serem utilizadas são definidas de acordo com o cenário, mensagens e o público que se quer atingir. Não adianta pensar em cartazes se as pessoas não têm hábito de parar pra ler. A mensagem tem que ser apresentada em veículos adequados. Dessa forma, cada situação vai exigir um tipo de ação. O importante, e comum a todos os casos, é que seja uma comunicação transparente.”, diz. Antes de qualquer ação realizada, é preciso entender o cenário, conhecer os objetivos e principalmente, o público. Um plano de comunicação construído em conjunto, garantindo alinhamento estreito com as principais partes envolvidas. Pensando em novas ferramentas, aplicativos e serviços que facilitam e estreitam as relações. “Temos que usar a tecnologia ao nosso favor para aprimorar essa comunicação. Além de quadro de avisos, porque não utilizar de grupos no Whatsapp, emails e prestação de contas via internet? Não tem custos e alcança bons resultados. Além de aproximar o síndico de moradores e funcionários. Diminuindo assim a distância entre gestor e funcionários e moradores.”, finaliza Murilo.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/09
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
2016 no azul
Como evitar que o condomínio comece o ano com as contas no vermelho 2015 foi um ano difícil de acordo com os economistas. As taxas de inadimplência aumentaram e muitos brasileiros não têm conseguido arcar com o pagamento de suas contas em dia. Algumas pessoas têm deficiência no orçamento familiar. Ainda mais com a crise financeira no Brasil, a chance de se ter inadimplência é maior e isso não pode ser uma surpresa para o síndico. Os condomínios sofrem, diretamente, com a queda do poder financeiro dos moradores e como um efeito cascata, ao deixar de receber dos condôminos, ficam impedidos de realizar o pagamento de alguns fornecedores. E como vencer isso e começar o novo ano no azul? A dica é simples: planejamento. O planejamento do ano é algo que deve ser feito meses antes do próximo ano. Assim será feita a media de gastos e possíveis gastos e cortes, além de aumento ou não de taxa ordinária. “Assim, evitamos reuniões de emergência e possíveis gastos desnecessários. Vale, por exemplo, a troca de luzes normais por LED, conscientizar e buscar campanhas para uso racional de água. É preciso
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também fazer um choque de gestão: avaliando o custo benefício de cada empresa e funcionários prestadores de serviços. Existem varias empresas no ramo, e cabe ao sindico analisar propostas e negociar descontos.”, relata Murilo Carvalho, síndico pela terceira vez do ED. Paraty, em Brasília. O educador financeiro, Pedro Braggio, explica que eventualmente o descontrole nas contas pode acontecer, mas não pode virar costume. “Se o condomínio não teve condições de se manter durante um ano, alguns problemas podem ter ocorrido, como os exemplos abaixo”: • Falta ou ineficiência no planejamento financeiro; • Decisões financeiras tomadas de forma errada; • Ineficientes cobranças de inadimplentes; • Monitoramento ineficiente ou não realizado. Ele explica que algumas medidas podem ser adotadas para ajudar síndicos e administradores para evitar começar o ano no vermelho. E reforça que o importante é conseguir pagar todas as despesas é administrar
e planejar bem o caixa. “O síndico e os moradores devem sempre ter uma visão no futuro, em logo prazo. Imprevistos sempre acontecem, por isso, o síndico precisa criar uma reserva financeira para as despesas extras. Férias e décimo terceiros dos funcionários precisam estar contidos no orçamento e a melhor forma de garantir essa despesa para o momento oportuno é provisionar um valor mensal, um bom exemplo, é a poupança. Afinal, se os síndicos sabem que esse custo existe, não deveria ser um fator de preocupação no final de ano. É muito importante que o síndico, já no começo do ano, cheque com a administração do prédio quais foram os aumentos reais dos custos. O segundo passo é conscientizar os moradores para que eles reconheçam a importância do pagamento e do cumprimento dos prazos para a saúde financeira do condomínio.”, detalha. Ele separou algumas dicas importantes: • Fazer um planejamento financeiro com base nos últimos 12 meses levando em conta e acrescentando os devidos reajustes;
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para a estrutura do condomínio • Planejar: pesquisar o mercado, levantar orçamentos, pagar contas em dia, otimizar mão de obra • Reduzir custos: Reduzir custos sem reduzir a qualidade de vida dos moradores é o maior desafio dos condomínios. Ter um bom comprador é fundamental nesse processo. “A dica que eu dou é contratar um profissional de negociação capaz de reduzir os custos sem cobrar na contratação e ganhando apenas mediante resultado. O pessoal da Personal Pechincha é quem executa esse trabalho e são os únicos no mercado, por isso os indico fortemente.”, diz.
• No orçamento financeiro do condomínio precisamos já deixar lançados os valores periódicos como manutenções (limpeza, recarga dos extintores de incêndio, elevador etc.); • Sempre subestimar as receitas e superestimar as despesas. Exemplo: Orçar 10 por cento a mais para as inadimplências (média dos últimos doze meses); • Realize reuniões frequentes para que os condôminos aprovem as previsões orçamentárias e saibam tudo o que está sendo gasto e feito dentro do local; • Se existem pessoas inadimplentes no prédio, converse com cada uma delas para saber o que está acontecendo e como podem resolver a questão para que as finanças do condomínio não sejam prejudicadas. Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros explica que é necessário fetuar uma cuidadosa previsão orçamentária, verificando efetivamente as receitas e despesas do condomínio, a fim de evitar déficit. Para que no final do ano não exista uma sobrecarga de contas, fazendo com que a administração consiga arcar com todas as dívidas adquiridas o síndico pode, por exemplo, convocar uma reunião geral para aumentar a cota
condominial, caso seja necessário. O aumento da cota condominial só pode ser autorizado através de assembleia geral, especialmente convocada com esta finalidade. “O síndico deve convocar assembleia para ratear o saldo devedor e aumentar a cota condominial, de acordo com as despesas existentes e previsões de aumentos das contas do condomínio.”, completa. A jornalista Nathalia Arcuri é educadora financeira e responsável pelo blog Me Poupe, explica que é necessário entender e administrar em um condomínio como se fosse uma empresa, por isso o planejamento dessas contas deve ser minucioso e muito semelhante a um planejamento corporativo. Planilhas, softwares de gestão podem ser uma ferramenta incrível e extremamente valiosa. Ela também reforça que, em caso de contas no vermelho, os síndicos devem avisar aos moradores a situação. “E mais do que isso, é preciso apresentar os motivos que levaram à conta negativa e uma proposta de equilíbrio financeiro.”, completa. Nathalia preparou ainda outras dicas para dar suporte para síndicos e administradores que estão nessa situação. “Priorizar, planejar e reduzir custos de maneira inteligente. Esses são os três pontos principais”: • Priorizar: O que realmente é importante para os moradores e
Imprevistos sempre acontecem, por isso, o síndico precisa criar uma reserva financeira para as despesas extras. Férias e décimo terceiros dos funcionários precisam estar contidos no orçamento e a melhor forma de garantir essa despesa para o momento oportuno é provisionar um valor mensal, um bom exemplo, é a poupança. Afinal, se os síndicos sabem que esse custo existe, não deveria ser um fator de preocupação no final de ano. É muito importante que o síndico, já no começo do ano, cheque com a administração do prédio quais foram os aumentos reais dos custos. O segundo passo é conscientizar os moradores para que eles reconheçam a importância do pagamento e do cumprimento dos prazos para a saúde financeira do condomínio. Assim como Nathalia, Pedro Braggio afirma que os condomínios devem ser geridos como uma empresa. E toda empresa precisa ter um fundo de reserva para reparos e serviços de emergência. “O fundo de reserva tem como objetivo arrecadar verbas para garantir o funcionamento do condomínio, além da utilização para despesas emergenciais, o que não deveria ser assim, pois essas emergências já deveriam estar no planejamento financeiro. Mas como isso pode acontecer, vale lembrar que o montante retirado deverá ser restituído o mais rápido possível. Utilizar esse dinheiro para obras maiores como pinturas, manutenções diversas é também um dos objetivos dessa verba.”, finaliza. Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/08
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Férias seguras
Especialistas explicam como se proteger e não tornar os condomínios um alvo fácil nas férias Recessos de final de ano, férias escolares, dias de verão e feriados emendados como o carnaval, muitas vezes são sinônimos de casas e apartamentos. Por mais segurança que os condomínios possam oferecer, no período entre dezembro e fevereiro acabam apresentando números elevados relacionados a assaltos, furtos e pequenos delitos. Para tentar diminuir essa elevação, é preciso antes de tudo conscientização e comunicação entre moradores, síndicos, funcionários terceirizados e zeladores. Sem muito alarde, é possível, inicialmente, fazer com que os próprios vizinhos “monitorem” os apartamentos que ficarão vazios por muito tempo. Essa é somente uma das inúmeras possibilidades. O serviço de Bom Vizinho, por exemplo, foi criado a partir da necessidade dos clientes em não ter ou poder contar com alguém para realizar tarefas simples do dia a dia, mas fundamentais para a manutenção do lar durante o período de férias ou viagens. A novidade surgiu para atender essa demanda de clientes que, ao se ausentarem, passam a
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contar com a confiança de uma empresa que fica responsável por aguar as plantas, recolher o jornal e as correspondências, apagar e acender as luzes, varrer o terraço e a calçada, ou seja, manter a circulação normal da casa ou apartamento a fim de espantar olhares curiosos e proporcionar um ambiente seguro. Após a verificação do imóvel, a funcionária da rede envia um SMS ao proprietário avisando que está tudo em ordem no local. Disponível em todas as cidades em que a Maria Brasileira atua, a contratação do serviço é diária sendo os períodos previamente combinados – O cliente pode escolher duas visitas no dia, de manhã e no final da tarde, por exemplo. As empresas de segurança podem dar suporte para condomínios com alto índice de ausência no período das férias elaborando um projeto de segurança específico para a realidade deste público. “Este planejamento deve estabelecer os sistemas de segurança necessários, integrando tecnologia preventiva com segurança patrimonial. Para completar, é preciso implantar treinamento
específico e monitoramento dos serviços, com supervisão 24 horas por dia. Montamos um plano de treinamento com cada equipe envolvida: segurança, porteiros, limpeza e zelador. O objetivo é instruí-las sobre os procedimentos de segurança do condomínio, como a importância do controle total de acesso: ninguém entra sem a devida autorização, não é permitido dar informações de qualquer natureza sobre assuntos do condomínio ou de proprietários à terceiros, e é terminantemente proibido comentar se este ou aquele condômino está ausente, ou em viagem.”, explica Sergio Ehrlich, diretor de operações na Gocil Segurança e Serviços. Em entrevista para publicação, o advogado Arnon Velmovitsky, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros cita quatro dicas que podem ser adotadas para evitar que crimes aconteçam nessa época do ano: 1- avisar o síndico; 2- avisar o porteiro; 3- avisar o vizinho do lado 4- pedir a um amigo para passar
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periodicamente no imóvel Manoel Fonseca, diretor de operações do Grupo Pro Security orienta que os síndicos devem instruir os funcionários da portaria para ficarem atentos à situações que fogem da rotina do condomínio tais como entregas para moradores que saíram de férias, visitas de supostos parentes, instalações ou manutenções em equipamentos de TV a cabo, ar condicionado, etc. Orientar ainda zeladores, equipe de manutenção e outros empregados do prédio, emitindo um comunicado interno aos moradores reforçando a necessidade do cumprimento das normas do condomínio e solicitando reforço para o quadro de segurança, caso necessário. “Sabendo que os moradores estão ausentes, os bandidos podem utilizar destes artifícios para entrar no condomínio e praticar o furto. Os moradores devem, no período em que estiverem de férias, cancelar entrega de jornais e revistas, não programem reformas ou manutenções mesmo que a empregada fique responsável por acompanhar os prestadores de serviços, pois ladrões podem aproveitar situações como essas.”, diz. O monitoramento e o investimento em segurança precisa ser contínuo e pensado para o dia a dia, e não só para um período específico, alerta Cezar Loureiro, gerente do SegurancAjato.com. O vídeo monitoramento é uma das formas de controle do que acontece nos
arredores do imóvel mesmo quando se está longe. Existem outras opções ainda como porteiro eletrônico, que liga para o telefone do morador quando alguém chama. E ao aliar a um sistema de automação, por exemplo, com as luzes da sala acendendo automaticamente à noite. Esse método de fazer parecer que há pessoas dentro da casa sendo uma forma de inibir invasões. “Condomínios podem investir em câmeras com infravermelho, para uma boa visão durante a noite, além de central de comunicação interligada entre as casas. Sempre se lembrando de verificar com regularidade a situação das casas e arredores.”, completa. Em alguns casos, existe um movimento inverso, condomínios, em geral em regiões litorâneas, recebem um grande fluxo no
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período das férias e do verão. Nessas situações, também é preciso ficar atento à segurança. “O reforço pode ser necessário, mas o ideal é que seja realizada a análise prévia do condomínio e a revisão de todo o processo de segurança, por conta do aumento da circulação de pessoas nessa época. Inclusive, é comum a presença de inquilinos temporários, desconhecidos dos colaboradores da segurança e portaria. Por isso, deve-se estabelecer obrigatoriedade no preenchimento de alguns documentos para o controle do condomínio, onde o proprietário assuma a responsabilidade pelos inquilinos, exigindo à identificação das pessoas e veículos de forma prévia. Em caso de alguma ocorrência ou sinistro, o proprietário deve ser imediatamente acionado e responsabilizado.”, finaliza Sergio.
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
O “boom” da inadimplência
Crise política e financeira no Brasil afeta e faz subir as taxas de inadimplência em condomínios ingresso da ação.”, finaliza.
Condomínios recém-lançados também sofrem com inadimplência
Diariamente os jornais noticiam novos dados em relação à crise econômica e política que acomete o Brasil. Seja no aumento da moeda americana, queda na confiança do mercado financeiro no investimento em empresas brasileiras ou, muito comumente, o crescimento das taxas de inadimplência em diversos setores da economia. Os dados mais recentes levantados pelo Secovi-SP comprovam que o número de ações judiciais por falta de pagamento apresentou ligeira alta na cidade de São Paulo. Entre os meses de agosto e setembro o aumento foi de 4,1% e se compararmos a setembro de 2014, o crescimento é de 1,5%. No acumulado anual, a alta foi mais acentuada. Do início do ano ao mês relatado, o Tribunal protocolou 8.420 ações, 27,9% a mais que as 6.583 ações ajuizadas no mesmo período. Síndicos e administradores precisam pensar em medidas que ao menos amenizem o impacto da crise nas contas dos condomínios. O advogado Arnon Velmovitsky explica que o conselho poderá convocar assembleia para deliberar que o atraso reiterado da cota condominial implicará na multa de até o quíntuplo da cota condominial. O quórum deverá ser de ¾ dos condôminos. Mas ele alerta para
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o cuidado com as medidas tomadas. “O síndico deverá de imediato determinar a cobrança judicial do débito, tão logo o período supere dois meses de inadimplência. Não é possível impedir que o condômino inadimplente utilize as áreas comuns. Tal prática pode acarretar aforamento de ação pelo inadimplente na qual busque o ressarcimento de danos morais.”. Para Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados a melhor forma de diminuição da inadimplência é ter controle do que está ocorrendo e tomar as providências de ingresso com as medidas, seja extrajudicial com telefonemas, envio de correspondência, protesto, negativação ou as judicias com o ingresso da ação, de forma rápida. “Assim que o condômino ficar inadimplente, já devem começar os procedimentos de cobrança que vão desde ligações ao devedor ao envio de e-mails informando que o boleto não foi pago. Muitas vezes pode se tratar de esquecimento. Após, 30 dias, já fora do prazo bancário o condomínio deve enviar novamente uma carta de cobrança, que pode acompanhar novo boleto. Após, 60/90 dias, dependendo do condomínio, não existe prazo para o ingresso da ação, o prédio deve enviar o caso ao departamento jurídico para
Devido ao grande crescimento do setor imobiliário dos últimos anos, o volume de lançamentos e consequentemente unidades condominiais entregues pelas Incorporadoras aumentou de maneira significativa e, como se sabe, na maioria dos casos, grande parte do valor do imóvel é pago às empresas quando o prédio já está pronto, no chamado recebimento das chaves. “Neste momento, tem surgido um grande problema aos condomínios, pois, com o aumento do desemprego e do endividamento das famílias, além da própria dificuldade de acesso ao crédito que vem sendo praticado pelos bancos, tem subido assustadoramente o número de clientes que desistem da compra de imóveis adquiridos na planta, sendo certo que, segundo estimativa do mercado, este número cresceu cerca de 30% no último ano e se considerarmos o número de alterações cadastrais que fizemos nos condomínios que administramos por conta de rescisões assinadas, nos últimos três meses, se comparado ao mesmo período do ano passado, o aumento foi de mais de 80%.”, explica em recente artigo Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios. As negociações de distrato geralmente ocorrem no momento da entrega do imóvel, e quando existe conflito entre a construtora e o comprador, quase sempre, deixa-se de pagar a cota condominial. Enquanto a situação não é resolvida, o condomínio fica em aberto, agravando a situação da inadimplência em geral, que já é atingida pela dificuldade financeira dos condôminos. Isso reflete, por exemplo, na elaboração da previsão orçamentária. A administração deverá levar em conta, por exemplo, que além da inadimplência costumeira, determinado percentual não será arrecadado por conta do litígio judicial existente entre a incorporadora e os compradores.
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Aprender a compartilhar
Proximidade do verão faz procura pela utilização das áreas comuns dos condomínios crescer Vem chegando o verão... A música relata uma temporada de sol, muito calor e felicidade. Dias de piscina, churrasco e sauna. E o melhor, sem sair da segurança de seus lares. Os condomínios estão cada vez maiores, com inúmeras unidades e um grande número de pessoas convivendo e compartilhando o uso das áreas comuns. Porém, esses momentos de descontração podem se transformar em conflitos entre condôminos. E como evitar isso? Boa administração e bom senso de todos. Entende-se por área comum, aquela que serve a todos os condôminos, ou seja, de direito de utilização de todos, obedecendo às restrições impostas pela lei e pelas normas internas, regulamentadas nas convenções e nos regimentos internos. O primeiro ponto a ser considerado é que nenhum condômino pode ter acesso exclusivo às áreas comuns, como está detalhado no Código Civil Brasileiro*. Salvo casos em que é solicitado previamente e exista cláusula que preveja essa exceção.
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“O uso das áreas de recreação devem ser claramente definidas em Regulamento Interno, em seus itens específicos, visando evitar discussões e confrontações entre os Moradores e/ou com o Corpo Diretivo e Administração. Casos omissos da regulamentação interna devem ser avaliados e discutidos em reunião de Condôminos, visando que não voltem a ocorrer sem a definição dos procedimentos que o Condomínio deva tomar.”, detalha Marco Aurélio Ribeiro Spiandorim, gerente de condomínios da Habitacional. Na temporada de verão, que coincide com as férias escolares das crianças, os espaços como piscinas, saunas e churrasqueiras acabam sendo mais “disputadas”. Para o advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, não existe uma divisão das áreas comuns, os condôminos devem utilizá-las em igualdade de condições. “Algumas áreas, mediante
normatização constante no Regimento Interno, podem regular alguns usos, como por exemplo: o período para utilização de quadra de tênis, quando houver espera, ou a possibilidade ou não de uso de personal trainner na academia.”. E completa que não existe uma fórmula a ser seguida para a administração dessas situações. “Assim como em um clube quem chegar primeiro fica com os melhores lugares, e as pessoas acabam sabendo os horários de maior movimento e se adequam ao que melhor lhes atender, quem quiser nadar, por exemplo: terá que ir cedo ou fim do dia, limitar a alimentação na piscina, mediante inserção da regra no RI, entre outros. e assim por diante. Ao sindico caberá disciplinar o uso, por exemplo: não autorizar aulas de natação nos períodos de pico, caso se tenha assessoria esportiva, regulamentar mediante aprovação em Assembleia e inclusão no Regimento Interno limitação do uso do espaço a visitantes, ou
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permitir certo número somente, se necessário. Ainda caberá ao sindico ordenar as manutenções do espaço, aquisição de guarda sol, cadeiras, limpeza.”. De acordo com o advogado, fica de responsabilidade dos condôminos se adequarem a utilização saudável do espaço e não infringirem as normas do Regimento Interno. Caso contrário, deverão ser punidos nos termos da Convenção e Regulamento Interno, que poderá imputar desde uma simples notificação a multas pecuniárias que poderão variar conforme Regimento. A fiscalização, distribuição das normas especificas nesses períodos ajudam a evitar transtornos. “Em nosso condomínio foi necessária uma intervenção mais direta. Por ser um condomínio próximo a faculdades, temos um grande número do que eles chamam de república estudantil. Tivemos constantes reclamações de outros condôminos em relação ao uso da área da churrasqueira por esses moradores. Por mais que o horário de utilização seja regulamentado e restrito em dias de semana, eles insistiram em não respeitar. Então, precisei acionar o conselho do condomínio e enviamos uma notificação formal aos que estavam desrespeitando as regras, inclusive, prevendo multa caso os combinados não fossem respeitados.”, conta Jussara Viera, síndica de um condomínio composto por 32 apartamentos. Para ela, o bom senso é o ingrediente principal para que as brigas e conflitos sejam evitados. “A partir do momento que os moradores entendem que
o espaço é COMUM e que por mais que estejam ‘em casa’, não estão nas dependências de sua unidade. A área externa, os espaços que temos para serem utilizados por todos precisam ser respeitados e cuidados por todos. Eu costumo brincar nas assembleias ‘Você joga lixo no chão da sua casa? Deixa a torneira aberta? Faz xixi na banheira? Então trate com carinho nossos cantinhos.’ E isso funciona. Quando eles se colocam no lugar do outro e passam a querer cuidar desse espaço como seu e do próximo, as ocorrências negativas diminuem.”. Como já foi dito anteriormente, é importante reforçar que é necessário que os moradores tenham em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos os condôminos. Elas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do
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que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível, para que todos possam ter acesso e que o patrimônio seja preservado.
*Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Abertos 24h
Quando é necessário optar pela vigilância dia e noite em portarias de prédios comerciais ou residenciais? Excesso de segurança ou necessidade? Considerando que a Cidade de São Paulo, apresenta cada vez mais a sensação de aumento à periculosidade, o serviço de portaria 24 horas, além de oferecer aos condôminos a comodidade de atendimento e recepção de documentos, também denota e oferece uma segurança. Sendo assim, quando uma vigilância 24h em portarias de edifícios condominiais ou residenciais se faz necessária, quais passos e medidas síndicos e administradores precisam tomar? “A portaria 24 horas é mais do que uma medida de segurança em prédios, é uma questão cultural, condomínios de luxo em países como França, Estados unidos sequer tem porteiros. Mas em nosso país a portaria 24h é comum, inclusive influencia no valor da unidade, pois prédios com portaria 24hs tendem a ser mais valorizados que outros do mesmo nível sem portaria. É inegável que com o funcionamento de uma portaria, facilita a vida dos moradores, seja pelo recebimento de correspondências, entregas, recados, ou pela segurança que trás, uma vez que o porteiro que está lá poderá resolver problemas tais como acionar a assistência no caso de um morador preso no elevador, ligar as luzes ao escurecer, informar ao zelador se um suspeito estiver próximo, fizer o controle dos que ali ingressam, entre outros.”, relata advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Segundo o consultor jurídico da Maria Brasileira, Leonardo Lemos Queiroz, a principal vantagem está relacionada à segurança do condomínio, afinal, a todo o momento, do dia ou da noite, haverá um funcionário monitorando a e fiscalizando a entrada e saída de pessoas e veículos. “A desvantagem principal está relacionada ao custo, pois há um aumento no valor das
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despesas do condomínio. No caso da portaria 24 horas, haveria a necessidade da contratação de pessoal e também alteração do regime de trabalho dos que já trabalham no local.”, completa. É necessário realizar uma análise completa antes de se decidir pelo serviço. Cada caso é um caso, e cada condomínio deve ser estudado individualmente. “Um edifício com um público mais idoso, com uma quantidade de 20 unidades no total, não irá necessitar, exclusivamente de uma portaria 24 horas, haja vista que a movimentação de condôminos durante a madrugada, é praticamente zero. O público jovem tende a necessitar mais de um serviço de portaria em tempo integral, pois atualmente é muito comum perceber que há uma jornada maior tanto de atividades profissionais, como também de atividades pessoais e familiares.”, analisa Jonatas Ferreira Passo, gerente de condomínios da Habitacional. E nada impede que uma administração que não previa o serviço, entendendo uma necessidade de mudança, passe a adotar o serviço 24h. “O condomínio pode sim alterar a
forma de trabalho da Portaria, porém em função do aumento dos custos com o serviço de portaria, recomendamos que seja aprovado em Assembleia, pois certamente o serviço a ser agregado, irá resultar, em aumento da cota de Condomínio do mês, principalmente porque o serviço noturno é aumentado em 20% (vinte por cento) para pagamento de adicional de horas noturnas.”, complementa Jonatas. Rodrigo Karpat explica que o quórum para aprovação desse tipo de alteração vai depender da convenção do empreendimento. “Se constar na Convenção que a portaria funcionará 8h somente, o ideal é que haja aprovação de dois terços dos condôminos, uma vez que se estará alterando a própria convenção. Caso não exista previsão na Convenção, o síndico deverá levar o assunto à assembleia, pois envolve custos e poderá aprovar por maioria simples. O ideal é que a alteração ocorra na assembleia ordinária juntamente com a previsão orçamentária, para que os condôminos visualizem as demais despesas e quanto irão pagar de condomínio a partir daquele momento.”, finaliza.
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A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios.
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