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Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Acessórios para limpeza........................7,9,11, 2ª capa
Jardinagem...............................................................25
Acessórios poliesportivos..........................................31
Lavadora automática de piso.......................09, 2ª capa
Acolchoados para elevador....................7,9,11, 2ª capa
Lavadora de alta pressão ............................09, 2ª capa
Armário multi-uso.........................................19,2ª capa
Limpeza de fachada.........................................28,29,30
Aspirador...............................................7,9,11, 2ª capa
Limpeza, produtos....................................................7,9
Bebedouro............................................................11,33
Lixeira..................................................7, 9, 11,2ª capa
Bicicletário............................................7,9,11, 2ª capa
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Bombas.....................................................................11
Máquina desentupidora..............................................19
Brinquedos......................................................32,33,34
Máquinas para limpeza.........................7,9, 11, 2ª capa
Cadeira para portaria............................7, 9, 11,2ª capa
Multifuncional............................................................33
Caixas de correio...................................7, 9,11 2ª capa
Paisagismo................................................................25
Calhas.......................................................................11
Pára Raio.............................................................23,31
Capacho..................................................9, 11, 2ª capa
Persianas.............................................................32,33
Carrinho de compras.............................7,9,11, 2ª capa
Pintura predial................................................28,29, 30
Carro Coletor.........................................7,9,11, 2ª capa
Piso de borracha....................................4ª capa, 32,33
Carro Funcional.....................................7,9,11, 2ª capa
Piso esportivo......................................................31,32
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso: restauração.................................................28,29
Cobertura.............................................................14,15
Piso Vinílico.........................................................32,33
Cobertura em policarbonato/vidros.......................14,15
Placas de identificação..............................................11
Coletor de bituca...................................7,9,11, 2ª capa
Placas de sinalização.................................................11
Construtora....................................................28, 29,30
Playground em madeira.............................................34
Controle de pragas....................................................19
Playground em plástico.....................32,33,34, 4ª capa
Copiadora..................................................................33
Playground em tronco de eucalipto............................34
Cortinas...............................................................32,33
Protetor de coluna p/ garagem...........................3ª capa
Desentupidora...........................................................19
Protetor de pára-choque....................................3ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha...............7,
Protetor de parede.............................................3ª capa
9, 2ª capa.....................................................................
Protetor de porta...............................................3ª capa
Dispenser para sabonete líquido................7, 9, 2ª capa
Radiocomunicação....................................................31
Elevador................................................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de pisos.....................................28,29, 30
Enceradeira.........................................7, 9, 11, 2ª capa
Sensores de Presença..........................................23,31
Engenharia................................................28, 29,30,31
Sinalização................................................................11
Escada......................................................................11
Síndico profissional...................................................15
Espelho convexo...................................7,9,11, 2ª capa
Tapete personalizado................................9,11, 2ª capa
Ginastica: equipamentos............................................23
Terceirização de Serviços..........................................30
Grama Sintética....................................................32,33
Toldos..................................................................14,15
Iluminação de Emergência....................................19,23
Tratamento de piso..............................................28, 29
Impermeabilização........................................28, 29, 30
Varais........................................................................30
Impressão.................................................................33
Varredora..............................................7,9,11, 2ª capa
Instalações Elétricas.............................................23,31
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Lugar de lixo é no lixo!
Especialistas explicam como síndicos e administradoras devem lidar com os resíduos gerados diariamente A Lei nº 12.528/2007 regulamenta a obrigatoriedade na coleta seletiva de lixo no Estado de São Paulo. A legislação torna a coleta seletiva obrigatória em condomínios residenciais ou comerciais com mais de 50 unidades. A multa para quem desrespeitar a regra é de 500 Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), que corresponde a R$ 6.965,00. Em relação ao lixo comum, não existe uma legislação específica para condomínios. Devem ser seguidas as orientações das Políticas de Gestão de Resíduos Sólidos a nível federal, estadual e municipal. Síndicos e administradoras de condomínio têm a responsabilidade em criar opções de descarte correto do lixo, fazendo com que os moradores não precisem recorrer a alternativas como supermercados e cooperativas de catadores. “Se o
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volume gerado é pequeno, a coleta é feita pelo poder público ou seus concessionários. E a obrigação do contribuinte é acondicionar o resíduo corretamente e entregálo ao responsável pela coleta. Os condomínios residenciais tipicamente se enquadram nessa categoria. Quando há grandes volumes, geralmente em condomínios comerciais, é obrigatória a contratação de empresa autorizada para a retirada e destinação destes resíduos. E Quando existem outros tipos de resíduos (infectantes, perigoso, contaminados, entulho de obra e etc.) o gerador deve contratar o transporte e descarte específicos.”, explica Marcos Casado, diretor técnico da Sustentech. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa alerta que a
separação do lixo é responsabilidade tanto dos condôminos quanto dos condomínios. No entanto, algumas empresas estão encontrando dificuldade para aplicar o sistema de recolhimento do lixo separado nas regiões onde atendem. “O síndico pode sugerir a criação de uma comissão entre os moradores e a implementação da coleta seletiva, ambas aprovadas em assembleia. Dessa forma, os moradores interessados que integrarão a comissão poderão decidir detalhes da separação, sistema interno de coleta e acondicionamento do lixo. Existem também empresas que podem prestar consultoria para programas internos de reciclagem, com material de divulgação e apoio à implementação durante certo período determinado.”, completa. A separação de lixo reciclável (papel, metal e vidro) não é obrigatória. As cidades que dispõem de coleta seletiva fornecem as instruções em relação ao tipo de resíduo recebido, sua separação e horários de coleta. Em algumas cidades existem ecopontos que recebem lixo reciclável previamente separado, que deve ser levado pelo próprio usuário. Cabe ao síndico, separar um espaço de dimensões adequadas à quantidade de lixo acumulado entre uma coleta e outra. Essa área deve ser de fácil limpeza, com acesso controlado e o lixo deve estar acondicionado de forma a evitar a proliferação de pragas urbanas. Além disso, deve haver orientação aos usuários sobre a coleta seletiva e correto manuseio dos resíduos. Coleta seletiva, lixeiras diferenciadas por cor para separação de lixo reciclável do lixo orgânico, composteiras,
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orientações em assembleias sobre a importância da separação e reciclagem, divulgação de informes, impressos e por e-mail, palestras com profissionais nos condomínios e principalmente orientar as colaboradoras – empregadas domésticas – sobre como separar o lixo e a importância dessa ação, são algumas das ações que podem ser realizadas dentro dos condomínios sem a necessidade da demanda de grandes custos e tempo. O morador poderá contribuir separando o lixo da sua residência, colocando, por exemplo, em sacos separados de lixo orgânico e reciclável. E é interessante também que o síndico sugira um programa de conscientização e instrução de funcionários para coleta e acondicionamento do lixo. Vale alertar que a legislação determina que a coleta seletiva do lixo de suas dependências deve ocorrer separando papéis, plásticos, metais, vidros, materiais orgânicos e resíduos não recicláveis. A comunicação é ferramenta primordial para o sucesso da coleta seletiva do lixo em um condomínio. A comunicação é uma ferramenta primordial para o sucesso da implantação da coleta seletiva do lixo em um condomínio. No Condomínio Morada do Vale, em Juiz de Fora, a coleta seletiva vem sendo realizada por iniciativa dos moradores, mesmo a legislação do estado mineiro não
contemplar a obrigatoriedade. O síndico Fernando Duque conta que os próprios condôminos solicitaram a implantação do sistema durante uma reunião da assembleia. “Alguns moradores já separavam o lixo por iniciativa própria e acabaram preparando uma proposta que contemplava o prédio todo. Então decidimos em conjunto que eles fariam parte de uma comissão que foi a responsável por entrar em contato com a cooperativa de catadores,
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providenciar a compra dos latões para diferenciar papel, metal, vidro e orgânico. Além de junto comigo pensar na comunicação que seria enviada para todos os moradores, já que nem todos estavam presentes na assembleia. Hoje nós conseguimos destinar todo nosso lixo para o local correto, reciclando o que é possível e descartando somente o orgânico para o caminhão da prefeitura. O sonho agora é tentar criar uma composteira. Quem sabe?”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Novo Código de Processo Civil
Entenda como ficam as regras após as alterações no CPC O Código de Processo Civil atual está em vigor no Brasil desde 1973 e acaba de passar por reformas que pretender dar vigor e mais agilidade em alguns procedimentos abordados. O novo CPC passou a valer a partir do dia 18 de março de 2016 e tem como uma das principais alterações, mudanças que pretendem trazer mais rapidez na cobrança de condôminos atrasados. O especialista em cobranças Diego Barbosa, explica que o que muda é o caminho processual e a efetividade da ação de cobrança. “Antes, o formato jurídico para ações de cobrança tinham um prazo muito longo para resolução. Agora, o caminho poderá ser pelas ações de execuções, que tem prazo de resolução menor. Em resumo, a alteração é em relação ao tempo processual e a penhora, em que ambos serão mais rápidos. Quem estiver com a taxa do condomínio atrasada terá de quitar a dívida em até três dias. Se isso não acontecer, a pessoa pode ter o imóvel penhorado ou os recursos em banco confiscados online na conta.”, relata. A mudança não é prejudicial, pois veio para equilibrar as relações. Muitos condôminos inadimplentes usavam deliberadamente o tempo de cobrança da dívida em seu favor. “A minha orientação é que o síndico e os demais envolvidos na administração de um condomínio analisem cada caso e, se preciso, contratem empresas especializadas na área de cobrança para que isso seja feito de forma adequada.”, complementa Diego. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa explica que a cota de condomínio se respaldada por documentações como convenções, atas de assembleias que informem o valor da cota aprovada, etc. e poderá configurar um título executivo extrajudicial. O condomínio poderá fazer uma ação
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de cobrança, como as atuais ou fazer uma nova execução. “A execução tem a desvantagem de, em tese, limitar o período em cobrança. A execução é de um valor fixado e as vincendas não ingressam no processo. Já a ação de cobrança tem a desvantagem do tempo mais longo.”. O gerente alerta que um dos pontos de mais dúvida, a penhora dos imóveis, precisa ser interpretada ma maneira correta. “Se o condomínio promover a execução de cotas condominiais, o condômino é citado para pagar o débito em três dias ou nomear bens a penhora. Não o fazendo, poderá sofrer a penhora de bens (não necessariamente o imóvel, pode ser dinheiro em conta e outros). É claro que isto tudo não leva três dias. Estamos falando de
meses na prática. O nosso jurídico irá passar sempre os prós e contra da nova forma de cobrança e aí o Síndico decidirá qual a melhor forma de ajuizar a ação se por cobrança normal ou ainda por execução de título.”, explica. Outros pontos merecem destaque no novo Código Civil, como o uso da mediação e arbitragem e a cronologia dos processos. Antes, um juiz podia escolher quais processos irá julgar, de acordo com sua vontade e agenda. Agora as varas deverão julgar as ações em ordem cronológica, evitando que processos extremamente complexos fiquem esquecidos, enquanto os mais simples são julgados com maior rapidez.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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Revista Supra Condomínio FINANÇAS Por Natália Mancio
IPTU: cobrança gera dúvida no setor Entenda mais sobre o imposto que gera dúvidas entre síndicos, moradores e administradoras
Após a implantação de um Condomínio, muitas são as dúvidas que surgem nos responsáveis por sua administração. E esses questionamentos acabam por transitar entre síndicos, moradores e administradoras. Um questionamento muito frequente é baseado na cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A principal diferença está no fato de que durante a construção de um prédio, por exemplo, o imposto é único e pago pela totalidade do terreno e após a adoção do Habite-se - ato administrativo que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação, é preciso solicitar à Prefeitura o desmembramento do IPTU, para que cada unidade receba o seu lançamento fiscal e, consequentemente, tenha que pagar o tributo de acordo com a fração ideal correspondente. Em recente artigo, Jackson Kawakami advogado da Habitacional, administradora de condomínios, relata que nem sempre este procedimento é automático ou rápido, fazendo com que, após a realização da Assembleia Geral de Instalação, o condomínio e os condôminos tenham que lidar com este problema, cabendo ao Síndico/ Administradora gerenciarem tal situação, pois uma vez emitido o “Habite-se”, o empreendimento passa a ser obrigado a pagar o imposto relativo à área construída e não mais só pelo terreno. “Até que seja deferido o desdobro fiscal, por haver apenas um só contribuinte no cadastro municipal, o condomínio é quem tem que assumir o encargo de providenciar o rateio para o pagamento do imposto. mesmo que o pedido de desdobro fiscal seja realizado imediatamente após a obtenção do “Habite-se”, a análise e deferimento (que se dá através de Processo Administrativo) leva tempo e o que é pior, uma vez autorizado o desmembramento, o número do contribuinte originário é cancelado gerando novos lotes, para os quais a Prefeitura lança o tributo de forma
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retroativa, a partir da data da entrada do processo.” complementa. Então, é preciso deixar claro que depois de receber o informe de lançamento individual de IPTU pela Prefeitura, o condômino deve quitar o imposto, ainda que já tenha pago o rateio feito pelo condomínio. Tomando cuidado de garantir que o boleto recebido não é falso, bastando conferir o seu número de cadastro do imóvel e consultar no site da Prefeitura. O valor do IPTU cobrado do condomínio é rateado entre todos os condôminos respeitando a forma de divisão da taxa condominial, que na maioria dos condomínios leva em consideração o tamanho da unidade. “Vale salientar que o IPTU do condomínio é diverso do IPTU da unidade condominial, inclusive, em alguns casos, até mesmo em decorrência do tamanho da unidade autônoma, a mesma poderá ser isenta do IPTU, mas o IPTU do condomínio existe.”, explica Alexandre Berthe Pinto, advogado especialista em condomínios. Giovani Oliveira, gerente de locações e Compra & Venda da Apsa alerta ainda
que a metragem de cada unidade, já contempla o rateio das áreas comuns, tendo o condômino que pagar apenas esta taxa que lhe é cobrada e que não existe a possibilidade de uma cobrança única e coletiva. Quando o morador não é o proprietário e apenas aluga uma unidade, o valor do IPTU do condomínio, por estar incluído na taxa condominial. O pagamento por parte do inquilino dependerá do ajuste que o Locador e Locatário fizeram no contrato de locação, porém, como não é considerado uma despesa extraordinária, deixar o encargo com o inquilino está contemplado na lei. “Na pratica, os contratos de locação colocam como sendo de obrigação do locatário o pagamento da taxa condominial, consequentemente pagará o IPTU do condomínio. Já, quando existente, o valor do IPTU da unidade autônoma, também poderá ser pago pelo inquilino, mas, tudo realmente dependerá do contrato de locação existente, pois também dependerá do ajuste contratual que as partes
fizeram.” finaliza Alexandre.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Ambiente gelado e sem sujeira Especialistas apontam a importância da manutenção dos aparelhos de ar condicionado
As temperaturas no verão têm batido recordes mais uma vez e um item tem se tornado item indispensável nos apartamentos e locais de grande circulação: o ar condicionado. É cada vez mais comum a presença dos aparelhos nas áreas de circulação comum dentro de condomínios. Porém, uma questão precisa ser levantada: quem se responsabiliza pela compra, instalação e manutenção? Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial esclarece que se a utilização for comum aos condôminos a manutenção é uma despesa ordinária e deve ser arcada por todos. Porém, alerta que este tipo de despesa não é comum, ocorre mais em condomínios comerciais, flats, shopping e centros comerciais. E que quando acontecem em espaços residenciais, quem decide pela instalação são os condôminos. “Quando o condomínio já tem infraestrutura e previsão na Convenção é algo que pode ser discutido em uma Assembleia sem quórum específico. Quando não, o assunto deve ser analisado com base na Lei, Convenção do Condomínio, valor do investimento e enquadrar juridicamente a decisão do assunto se é Obra Útil ou Voluptuárias, identificando assim a necessidade de quórum específico”, completa. Em ambos os casos, seja o condomínio residencial ou comercial, os administradores e responsáveis precisam se atentar aos intervalos de manutenção preventiva, realizada de maneira correta por um profissional. “O intervalo mínimo de manutenção preventiva deve ser sempre definido pelo responsável técnico (pelo PMOC), que avaliará as características de cada instalação, considerando a preocupação com a saúde, o bem-estar, o conforto, a produtividade e o absenteísmo ao trabalho, dos ocupantes dos ambientes climatizados e a sua inter-relação com a variável qualidade de vida. De forma objetiva, na maioria das instalações existentes para conforto humano o intervalo adotado é de 30 dias para
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as devidas manutenções preventivas, podendo em alguns casos ocorrer com intervalo ainda menor (15 dias) - em instalações sujeitas a um alto grau de agentes contaminantes”, detalha Renato Rinaldi, do departamento de engenharia da Veman, empresa de Manutenção e Gestão de Ativos do Grupo Verzani & Sandrini. De acordo com Esotero Custodio da Silva Filho, diretor executivo da Thermocamp Refrigeração e Ar Condicionado, é preciso ficar atento à vida útil dos aparelhos de acordo com o desgaste das peças. “Devido ao número de horas trabalhadas, isso se dá um tempo estimado de cinco anos. Dependendo da marca e qualidade do equipamento”. E por fim, é preciso deixar claro que é de fundamental importância que todo condicionador de ar esteja sempre limpo, pois todos possuem um sistema de filtragem que retêm sujeiras e substâncias nocivas à saúde inclusive bactérias. “Caso a limpeza dos filtros não seja executada toda essa sujeira acumulada acaba obstruindo o filtro impregnando a serpentina da evaporadora forçando o compressor a trabalhar mais e consecutivamente elevando o consumo de energia, além
disso, com os filtros impregnados toda sujeira que ele não conseguir absorver, acabará retornando para o ambiente podendo eventualmente causar desconforto aos usuários” reforça Eulogio Ramaciotti, gerente comercial da STR Ar Condicionados. Informações adicionais:
A PORTARIA nº 3.523, do Ministério da Saúde, estabeleceu em 28 de agosto de 1998 que todos os proprietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização com capacidade térmica superior a 5TR (60.000BTU) devem possuir um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) implantado por um responsável técnico habilitado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Este Plano deve conter a identificação do estabelecimento que possui ambientes climatizados, a descrição das atividades a serem desenvolvidas, a periodicidade e as recomendações a serem adotadas em situações de falha do equipamento e de emergência, para garantia de segurança do sistema de climatização e outros de interesse alinhadas sempre com as Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Todo dia é dia de festa?
Moradores festeiros causam tumulto em condomínios e podem sofrer as consequências devido ao comportamento desrespeitoso 23h30. A música alta que começou às 19h ainda não diminui de volume. Conversa alta. Móveis sendo arrastados. A movimentação no apartamento do vizinho começa a passar do limite e a paciência já se foi às 22h. O morador imediatamente entra em contato com o síndico solicitando uma solução. O “barulheiro” é alertado, porém, essa cena se repete semanalmente. Como os administradores devem agir nesse tipo de situação? De acordo com o Artigo 1.277 do Código Civil Brasileiro, o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. E o artigo 1.336 esclarece que o condômino não pode usar
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suas dependências de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. E cabe aos administradores cuidar para que essa situação se resolva de maneira simples e sem brigas, apelando sempre para o bom senso dos moradores e evitando medidas extremas. Porém, quando não for possível, multas e punições precisarão ser aplicadas. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager relata que quanto mais heterogêneos os condôminos de um empreendimento, mais difícil tratar o assunto barulho, seja em festas ou reuniões de amigos. “Enganase aqueles que acham que este assunto está restrito apenas aos jovens, afinal qualquer reunião de amigos do futebol do condomínio, trabalho, igreja, faculdade, etc., pode ser considerada uma festa e pode ser
um ponto de conflito. Vale ressaltar que é muito bom reunir amigos, afinal, somos seres relacionais e esses são imprescindíveis na nossa vida. Viver é relacionar-se e quanto mais nos relacionarmos mais felizes seremos. Isso também se aplica ao condomínio, quanto mais os condôminos forem relacionais, menor será o conflito seja ele qual for.”, explica. Sempre que existir no condomínio um condômino que tenha por habito extrapolar no barulho, é fundamental que o síndico ou a administradora façam cumprir as regras condominiais, advertindo e posteriormente aplicando as sanções que, normalmente, são as multas. “Se o barulho for elevado, a aplicação da multa independerá do horário da sua ocorrência, ainda que exista nas regras condominiais menção que entre 07 e 22 horas é
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aceitável a realização de barulhos. Isso porque, a regra pressupõe um ruído aceitável, ou seja, ainda que entre 07 e 22horas se o barulho causado for acima do aceitável em uma vida condominial é possível aplicar as sanções, pois o ruído excessivo pode ser encaixado na perturbação do sossego art. 1277 do Código Civil.”, relata Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial. Uma boa conversa, muitas vezes é o suficiente. Jean Carvalho, gerente geral de condomínios da Apsa, reforça que os síndicos devem lidar com moradores que constantemente atrapalham os condôminos com festas, som alto e barulho em excesso. “É importante tentar conversar amigavelmente com o vizinho antes de tomar qualquer atitude. O síndico deve procurar o morador, conversar e apresentar as punições previstas no Regimento Interno/Convenção Condominial. Caso o problema não melhore após a advertência, ele pode recorrer às multas. Em casos extremos, o condomínio pode ainda entrar com uma ação judicial contra a unidade infratora. Já o condômino que se sentir incomodado pode protocolar sua reclamação no livro de ocorrências do condomínio e avisar ao síndico.”, complementa. Jean alerta para o fato de que, mesmo dentro do horário, existe um limite para a altura do barulho.
Além do que está previsto no Regimento Interno e na Convenção Condominial, existe também a lei federal nº 3.688, que se refere à Paz Pública. Ela estabelece o horário de descanso entre 22h e 8h. No caso de obras, o horário padrão, segundo a Secretaria de Meio Ambiente, é de segunda a sábado, das 10h às 17h. “Sobre limites de decibéis, cada cidade ou estado estabelece a sua, mas a média geralmente é de 70 dB durante o dia e 50dB durante o período noturno.”. Porém, ainda que existam meios
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para punir o infrator é necessário sempre que exista por parte do síndico uma ponderação, pois se estivermos diante de um dia de aniversário ou data comemorativa é preciso ser maleável, até por não ser algo frequente. “Muitas vezes nas relações condominiais há inimizade entre os vizinhos, síndicos etc., vários condomínios utilizam do decibelímetro para constatar o nível do barulho e ter subsidio para comprovar que o barulho realmente estava excessivo.”, finaliza o advogado Alexandre.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/11
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Visitantes?
Como síndicos e administradores de condomínio podem criar regras para visitantes de temporada e garantir a segurança de moradores O dito popular afirma: visita que fica mais de três dias, já não são mais visitas e as férias de janeiro acabam por potencializar o surgimento de uma figura comum nos condomínios, os parentes ou amigos que visitam moradores e prolongam a estadia por semanas. Porém, eles não se encaixam no perfil de condômino tão pouco no perfil de visitantes. As regras de convivência e utilização do condomínio estão definidas na convenção e regimento interno de acordo com a vontade da maioria dos condôminos. Basicamente, os dizeres desses instrumentos é que podem afirmar o que esses visitantes poderão ou não poderão fazer. Em um condomínio, as áreas comuns não são de propriedade de nenhum condômino, portanto, essas regras comuns tem grande validade. De acordo com Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial sempre que os condomínios estiverem diante de um visitante que ficará alguns
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dias no local é fundamental que o proprietário do imóvel comunique ao síndico, zelador e/ ou administradora que receberá visita e, em sendo necessário, que faça o preenchimento dos cadastros necessários e principalmente oriente o visitante sobre as regras condominiais e de segurança. “É perceptível, portanto, que até mesmo pela impossibilidade de existir uma legislação que trate do assunto, ante a própria individualidade que cada nicho condominial possui, o bom senso deve imperar e é preciso a colaboração de todos os condôminos no cumprimento das regras exigidas.”, diz. O diretor da Promar Administração de Condomínio, Tiago Marsaioli, explica que essas pessoas sigam as mesmas regras de visitantes esporádicos. “Em tese sim, pois as normas e leis condominiais são aplicadas a todos. A diferença é que o visitante esporádico passa um período muito curto dentro das
dependências do condomínio, não estando enquadrado em contratos de locações ou autorizações de proprietários, sendo apenas tratados como visitantes que não residem, sem permanência prolongada no prédio. Daí a importância da massa condominial se reunir e criar regras para esta modalidade de visitante caso elas ainda não existam na convenção.”. Alexandre Berthe Pinto relata que visitantes que irão passar temporadas mais longas podem ter livre acesso ao condomínio, dependendo das regras condominiais. “Normalmente os visitantes são cadastrados para facilitar o controle de acesso. Porém, quanto ao uso das áreas comuns, especialmente piscina, quadras e outras áreas de lazer, pode existir, pois tais espaços na maioria das vezes são restritos aos moradores ou são oferecidos ao condômino para fazer uso do espaço acompanhado de um número limitado de visitas.”, completa.
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Grande parte dos condomínios pesquisados restringe o acesso às áreas comuns, dependendo do que está afirmado no regimento interno. Marcelo Freire, gerente regional de condomínios da Apsa, conta que alguns síndicos distribuem aos condôminos números limitados de pulseiras coloridas que permitem o acesso durante determinado dia ou em um período pré-determinado, principalmente em horários de pico. Essa ideia pode ser interessante nessas épocas do ano. “Imagine, por exemplo, um condomínio de 300 apartamentos recebendo dois convidados e todos eles acessando a piscina ao mesmo tempo. Tanta gente pode acabar dificultando a manutenção da segurança. Nesses casos, geralmente as áreas não são liberadas ou o acesso é controlado. No entanto, tudo deve estar expresso na Convenção Condominial ou no Regimento Interno.”, completa. No geral as visitas de curto ou longo período são cadastradas na entrada do condomínio pela equipe de segurança. Porém, é dever do condômino fazer a sua parte e zelar por sua segurança e a de outros moradores. “Sempre pedimos que eles avisem com antecedência quem acessará ou não o condomínio e o período que ficará. Tanto quando iniciarem a estada ou forem empregados quanto quando saírem ou forem dispensados.”, exemplifica. Fabricio Sicchierolli Posocco, do Posocco & Associados Advogados e
Consultores afirma que partindo da premissa que visitantes, são pessoas que fazem parte do convívio dos moradores do edifício como parentes, amigos e conhecidos íntimos, a confecção de uma listagem/ cadastro é sempre importante para a questão da segurança de todos. “Nesses termos, sugerimos que os moradores encaminhem ao síndico, obrigatoriamente a cada 60 dias, uma relação atualizada das pessoas residentes e funcionários permanentes e eventuais (domésticas, diaristas, babás, motoristas) em sua unidade, para a confecção de cadastro populacional do condomínio. Nesse caso, a título de residente, poderia ser incluído esse visitante que se encontra hospedado na casa do morador por mais tempo, ainda que o período dele seja menor.”, relata. Ele sugere ainda para que essa movimentação não atrapalhe e/ou coloque em risco a segurança dos condôminos, todo o questionamento passará sobre as definições existentes na Convenção/ Regulamento do condomínio. “Sugerimos que a administração informe aos moradores que somente será permitido o acesso de visitantes depois de autorizado pelo morador ou de pessoa por ele delegada, sendo certa que o porteiro deverá comunicar ao morador a identificação da visita sendo que esta aguardará a autorização para adentrar. Assim, qualquer que seja a visita, habitual ou eventual,
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o porteiro deverá comunicar ao morador para obter ou não a autorização. Nos casos de dúvida sobre a identidade da visita, o morador deverá dirigir-se à portaria para reconhecimento pessoal ou ainda – no condomínio que possui esse requisito - pelo sistema das câmaras de CFTV (circuito fechado de televisão) instaladas na portaria. É preciso também que o representante legal do Condomínio saiba qual a natureza desta “temporada mais longa”, isto é, se é caso de Locação de Temporada, cessão do imóvel provisória ou simplesmente uma visita de amigas de duração estendida. “Se for caso de Locação de Temporada, por exemplo, o inquilino assume durante aquele período os mesmos direitos do Condômino (a menos que o contrato entre as partes diga diferentemente) e, justamente por isto, o Síndico tem o direito de requerer cópia deste instrumento ao proprietário para poder se posicionar. O ideal é que para que os visitantes estejam inseridos na massa condominial e, portanto, terem os mesmos direitos e deveres (incluindo aí acesso ao condomínio), exista algum dispositivo que regule sua permanência temporária (mesmo que mais duradoura) no condomínio. Caso a Convenção seja silente a respeito, uma Assembleia Geral Extraordinária específica para atribuir este regramento pode ser uma ótima e prática solução para a lacuna.”, finaliza Tiago Marsaioli.
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Revista Supra Condomínio RECURSOS HUMANOS Por Natália Mancio
Fevereiro: mês do zelador
Figura clássica no quadro de funcionários, zeladores têm papel fundamental na estrutura dos condomínios Zelador: encarregado de vigiar ou fiscalizar algum serviço / líder, chefe de grupo ou administrador em certas confrarias ou congregações assistenciais, caritativas ou religiosas. Essa seria a definição mais clássica do que é ser um zelador, porém, com o tempo as funções foram sendo ampliadas e a importância de sua presença nos condomínios foi mudando, mas nunca, diminuindo. Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security, explica que, além de ser o elo entre os condôminos e o sindico/ administradora, o zelador tem a função de gerenciar todos os funcionários do condomínio e os prestadores de serviços. “É responsável pelo cumprimento da manutenção predial, elétrica, hidráulica e de todos os equipamentos de uso comum do condomínio. Deve exercer a fiscalização no cumprimento da convenção coletiva, regulamento interno e eventuais regulamentos específicos, como por exemplo, os que tratam da segurança patrimonial e dos condôminos e seus visitantes.”, completa. O diretor destaca ainda que o zelador precisa se tornar cada vez mais multidisciplinar, conhecer informática e sistemas eletrônicos, por exemplo. “Também existe a necessidade de aperfeiçoamento nas relações humanas, pois o ambiente de trabalho em condomínios também já é outro. Os condomínios de antigamente possuíam poucas áreas comuns, mas hoje os condomínios clube possuem salão gourmet, salão de beleza, sala de artesanato, academias, saunas, jacuzzis, etc.”, complementa. Além das funções do dia a dia, o zelador muitas vezes acaba por acumular funções, pois executa atividades além das previstas na convenção, como, por exemplo, a limpeza e tratamento de piscinas.
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Da mesma forma que, caso outro funcionário exerça funções características do zelador, ele deverá receber o acúmulo de função. “É função do zelador, fazer o controle e recarga dos extintores de incêndio, controlar a manutenção periódica de bombas e acionar a empresa especializada a qualquer anomalia, controlar a limpeza da caixa d´agua e solicitar rotineiramente sua higienização, etc.”, descreve Alexandre. O zelador é basicamente um gerente, ou seja, ele se antecipa aos problemas e tenta resolver da melhor forma possível. Alessandro Nadruz, diretor da Regional do Secovi em São José do Rio Preto, também destaca a questão do elo entre o síndico e os demais moradores e reforça ainda que esse funcionário precisa auxiliar na identificação de problemas, fazer o atendimento ao interessado, e colaborar para a manutenção do ambiente. “Hoje um bom zelador precisa exercer a função de gerente condominial, tendo conhecimento
de gestão financeira, corte de gastos, departamento pessoal e vasto conhecimento da convenção e do regimento interno.”, finaliza.
Parágrafo Primeiro - Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores. Fonte - Estatuto Normativo (SP)
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
2016 no azul
Como evitar que o condomínio comece o ano com as contas no vermelho 2015 foi um ano difícil de acordo com os economistas. As taxas de inadimplência aumentaram e muitos brasileiros não têm conseguido arcar com o pagamento de suas contas em dia. Algumas pessoas têm deficiência no orçamento familiar. Ainda mais com a crise financeira no Brasil, a chance de se ter inadimplência é maior e isso não pode ser uma surpresa para o síndico. Os condomínios sofrem, diretamente, com a queda do poder financeiro dos moradores e como um efeito cascata, ao deixar de receber dos condôminos, ficam impedidos de realizar o pagamento de alguns fornecedores. E como vencer isso e começar o novo ano no azul? A dica é simples: planejamento. O planejamento do ano é algo que deve ser feito meses antes do próximo ano. Assim será feita a media de gastos e possíveis gastos e cortes, além de aumento ou não de taxa ordinária. “Assim, evitamos reuniões de emergência e possíveis gastos desnecessários. Vale, por exemplo, a troca de luzes normais por LED, conscientizar e buscar campanhas para uso racional de água. É preciso
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também fazer um choque de gestão: avaliando o custo benefício de cada empresa e funcionários prestadores de serviços. Existem varias empresas no ramo, e cabe ao sindico analisar propostas e negociar descontos.”, relata Murilo Carvalho, síndico pela terceira vez do ED. Paraty, em Brasília. O educador financeiro, Pedro Braggio, explica que eventualmente o descontrole nas contas pode acontecer, mas não pode virar costume. “Se o condomínio não teve condições de se manter durante um ano, alguns problemas podem ter ocorrido, como os exemplos abaixo”: • Falta ou ineficiência no planejamento financeiro; • Decisões financeiras tomadas de forma errada; • Ineficientes cobranças de inadimplentes; • Monitoramento ineficiente ou não realizado. Ele explica que algumas medidas podem ser adotadas para ajudar síndicos e administradores para evitar começar o ano no vermelho. E reforça que o importante é conseguir pagar todas as despesas é administrar
e planejar bem o caixa. “O síndico e os moradores devem sempre ter uma visão no futuro, em logo prazo. Imprevistos sempre acontecem, por isso, o síndico precisa criar uma reserva financeira para as despesas extras. Férias e décimo terceiros dos funcionários precisam estar contidos no orçamento e a melhor forma de garantir essa despesa para o momento oportuno é provisionar um valor mensal, um bom exemplo, é a poupança. Afinal, se os síndicos sabem que esse custo existe, não deveria ser um fator de preocupação no final de ano. É muito importante que o síndico, já no começo do ano, cheque com a administração do prédio quais foram os aumentos reais dos custos. O segundo passo é conscientizar os moradores para que eles reconheçam a importância do pagamento e do cumprimento dos prazos para a saúde financeira do condomínio.”, detalha. Ele separou algumas dicas importantes: • Fazer um planejamento financeiro com base nos últimos 12 meses levando em conta e acrescentando os devidos reajustes;
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para a estrutura do condomínio • Planejar: pesquisar o mercado, levantar orçamentos, pagar contas em dia, otimizar mão de obra • Reduzir custos: Reduzir custos sem reduzir a qualidade de vida dos moradores é o maior desafio dos condomínios. Ter um bom comprador é fundamental nesse processo. “A dica que eu dou é contratar um profissional de negociação capaz de reduzir os custos sem cobrar na contratação e ganhando apenas mediante resultado. O pessoal da Personal Pechincha é quem executa esse trabalho e são os únicos no mercado, por isso os indico fortemente.”, diz.
• No orçamento financeiro do condomínio precisamos já deixar lançados os valores periódicos como manutenções (limpeza, recarga dos extintores de incêndio, elevador etc.); • Sempre subestimar as receitas e superestimar as despesas. Exemplo: Orçar 10 por cento a mais para as inadimplências (média dos últimos doze meses); • Realize reuniões frequentes para que os condôminos aprovem as previsões orçamentárias e saibam tudo o que está sendo gasto e feito dentro do local; • Se existem pessoas inadimplentes no prédio, converse com cada uma delas para saber o que está acontecendo e como podem resolver a questão para que as finanças do condomínio não sejam prejudicadas. Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB – Instituto dos Advogados Brasileiros explica que é necessário fetuar uma cuidadosa previsão orçamentária, verificando efetivamente as receitas e despesas do condomínio, a fim de evitar déficit. Para que no final do ano não exista uma sobrecarga de contas, fazendo com que a administração consiga arcar com todas as dívidas adquiridas o síndico pode, por exemplo, convocar uma reunião geral para aumentar a cota
condominial, caso seja necessário. O aumento da cota condominial só pode ser autorizado através de assembleia geral, especialmente convocada com esta finalidade. “O síndico deve convocar assembleia para ratear o saldo devedor e aumentar a cota condominial, de acordo com as despesas existentes e previsões de aumentos das contas do condomínio.”, completa. A jornalista Nathalia Arcuri é educadora financeira e responsável pelo blog Me Poupe, explica que é necessário entender e administrar em um condomínio como se fosse uma empresa, por isso o planejamento dessas contas deve ser minucioso e muito semelhante a um planejamento corporativo. Planilhas, softwares de gestão podem ser uma ferramenta incrível e extremamente valiosa. Ela também reforça que, em caso de contas no vermelho, os síndicos devem avisar aos moradores a situação. “E mais do que isso, é preciso apresentar os motivos que levaram à conta negativa e uma proposta de equilíbrio financeiro.”, completa. Nathalia preparou ainda outras dicas para dar suporte para síndicos e administradores que estão nessa situação. “Priorizar, planejar e reduzir custos de maneira inteligente. Esses são os três pontos principais”: • Priorizar: O que realmente é importante para os moradores e
Imprevistos sempre acontecem, por isso, o síndico precisa criar uma reserva financeira para as despesas extras. Férias e décimo terceiros dos funcionários precisam estar contidos no orçamento e a melhor forma de garantir essa despesa para o momento oportuno é provisionar um valor mensal, um bom exemplo, é a poupança. Afinal, se os síndicos sabem que esse custo existe, não deveria ser um fator de preocupação no final de ano. É muito importante que o síndico, já no começo do ano, cheque com a administração do prédio quais foram os aumentos reais dos custos. O segundo passo é conscientizar os moradores para que eles reconheçam a importância do pagamento e do cumprimento dos prazos para a saúde financeira do condomínio. Assim como Nathalia, Pedro Braggio afirma que os condomínios devem ser geridos como uma empresa. E toda empresa precisa ter um fundo de reserva para reparos e serviços de emergência. “O fundo de reserva tem como objetivo arrecadar verbas para garantir o funcionamento do condomínio, além da utilização para despesas emergenciais, o que não deveria ser assim, pois essas emergências já deveriam estar no planejamento financeiro. Mas como isso pode acontecer, vale lembrar que o montante retirado deverá ser restituído o mais rápido possível. Utilizar esse dinheiro para obras maiores como pinturas, manutenções diversas é também um dos objetivos dessa verba.”, finaliza. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Força tarefa contra o Aedes
Condomínios entram na batalha contra o mosquito transmissor da Dengue, Zika Vírus e Febre Chikungunya
A combinação aumento das chuvas e temperaturas mais elevadas, fazem com que o verão seja a época ideal para a reprodução do mosquito Aedes Aegypti. O Ministério da Saúde ainda não terminou de reunir todos os casos de dengue registrados em 2015 no Brasil, mas a contagem realizada até o final do mês de novembro, o número de vítimas do vírus chegou a 1,59 milhão. Mas o que os condomínios estão fazendo para se defender dos mosquitos causadores do Zika vírus, da Dengue e da Febre Chikungunya? E afinal, o que são essas três doenças que têm assustado e deixado o sistema de saúde brasileiro em alerta constantes. A infectologista do Hospital Leforte, Dra. Daniela Lamas, explica que são três tipos de vírus diferentes, que causam doenças diferentes, embora exista similaridade clínica e todos são transmitidos pelo mesmo mosquito: Aedes aegypti. • A Dengue caracteriza-se pela maior gravidade, risco de hemorragia e óbito; • O Chikungunya acomete principalmente as articulações. O risco de hemorragia e gravidade é menor;
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• O Zika causa um quadro mais leve, com mínimo risco de óbito. No entanto, estudos mostram a possibilidade de causar microcefalia em fetos de gestantes infectadas. E os principais sintomas, sistematicamente, são:
• Dengue: febre alta súbita, muita mialgia, dores de cabeça, dor nos olhos, muito cansaço. Pode apresentar vômitos, desidratação, dor abdominal e sangramentos; • Chikungunya: febre, ombros, joelhos; dores de cabeça; erupção na pele; • Zika: febre baixa, pouca dor no corpo, pouca dor de cabeça, vermelhidão nos olhos (semelhante à conjuntivite, mas sem dor, secreção e coceira), risco mínimo de sangramento e evolução grave. Os prédios, novos ou antigos, podem ser um local atraente para a reprodução do mosquito. Afinal, áreas que possuem circulação menos regular como playgrounds e jardins, podem abrigar coletores de águas da chuva, que muitas vezes passam despercebidos. O diretor da Promar, Administração de Condomínio, Tiago Marsaioli, alerta
que é preciso ficar alerta às condições de preservação das instalações e em caso de um morador apresentar comportamento de risco, por exemplo, ele pode ser multado ou advertido. “Apesar de não ser moléstia contagiosa, pode tornar-se uma epidemia, caso não seja utilizado nenhum método de prevenção, precaução e atenção. Se o condômino é leniente ou displicente com os cuidados de acumulo de água em sua unidade e isto for comprovado, certamente o síndico deverá tomar alguma atitude, tais como advertência e/ou multa.”, relata. Tiago lista uma série de ações que podem ser tomadas por condomínios e servir de alerta para síndicos que pretendem implantar uma campanha de prevenção e alerta: • Não deixar água acumulada sobre a laje e dependências do condomínio; • Não deixar a água parada nas calhas do condomínio. Remover folhas, galhos ou qualquer material que impeça a circulação da água; • A vasilha que fica abaixo dos vasos de plantas não pode ter água parada. Deixar estas vasilhas sempre secas ou cobri-las com areia; • Caixas de água devem ser limpas constantemente e mantidas sempre fechadas e bem vedadas. O mesmo vale para qualquer outro tipo de reservatório de água; • Vasilhas que servem para animais (gatos, cachorros) beber água não devem ficar mais do que um dia com a água sem trocar; • As bromélias costumam acumular água entre suas folhas. Para evitar a reprodução do mosquito, o ideal é regar esta planta com uma mistura de 1 litro de água e uma colher de água sanitária; • Sempre que observar alguma situação (que você não possa resolver), avisar imediatamente um agente público de saúde para que uma medida eficaz seja tomada.
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