Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia.........................................31
Instalações Elétricas....................................................9
Acessórios para limpeza....................07,09, 11,3ª capa
Jardinagem................................................................30
Acessórios para piscina.............................................23
Lavadora automática de piso.....................7,11,3ª capa
Acessórios poliesportivos..........................................33
Lavadora de alta pressão.......................7,9,11, 3ª capa
Acolchoados para elevador.............................7,3ª capa
Limpeza, produtos..................................................7,11
Apoio de pé...............................................................15
Limpeza de fachada..............................................28,29
Armário multi-uso........................................15, 3ª capa
Lixeira............................................................7,3ª capa
Aspirador...............................................7, 9,11,3ª capa
Manutenção de bombas e máquinas............................9
Bebedouro..............................................................7,31
Material para piscina..................................................23
Bicicletário.....................................................7,3ª capa
Máquina desentupidora..............................................23
Brinquedos......................................................32,33,34
Máquinas para limpeza..............................7,11,3ª capa
Bombas.......................................................................9
Pára Raio....................................................................9
Cadeira para portaria.................................7,15 3ª capa
Paisagismo................................................................30
Caixas de correio.......................................7,15,3ª capa
Persianas...................................................................32
Calhas.......................................................................11
Pintura predial.......................................................28,29
Capacho......................................................7,9,3ª capa
Piso de borracha...............................................4ª capa
Carrinho de compras......................................7,3ª capa
Piso esportivo...........................................................33
Carro Funcional.........................................7,11,3ª capa
Piso: restauração.......................................................29
Carro Coletor.............................................7,11,3ª capa
Placas de identificação..............................7,24,3ª capa
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placas de sinalização.................................7,24,3ª capa
Cesta Básica...............................................................7
Playground em madeira.............................................34
Cobertura.............................................................17,19
Playground em plástico........................................32,33
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em tronco de eucalipto............................34
Coletor de bituca............................................7,3ª capa
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Controle de pragas.....................................................23
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Construtora..........................................................28,29
Protetor de parede.............................................2ª capa
Cortinas....................................................................32
Protepiso.....................................................................7
Crachás para Veículos...............................................19
Protetor de porta...............................................2ª capa
Desentupidora...........................................................23
Radiocomunicação....................................................15
Dispenser para papel higiênico/papel toalha....7,3ª capa
Redes de Proteção.....................................................32
Dispenser para sabonete líquido......................7,3ª capa
Reparos de bombas e máquinas..................................9
Elevador................................................................24,25
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção..........................................24,25
Sensores de Presença............................................9,15
Enceradeira...............................................7,11,3ª capa
Sinalização................................................7,24,3ª capa
Engenharia........................................................9,28,29
Síndico profissional...................................................23
Escada..........................................................7, 3ª capa
Tapete personalizado...................................7,9,3ª capa
Espelho convexo............................................7,3ª capa
Terceirização de Serviços..........................................15
Extintores..................................................................30
Toldos..................................................................17,19
Grama Sintética.........................................................33
Tratamento de piso....................................................29
Impermeabilização.....................................................29
Varredora..................................................7,11,3ª capa
Iluminação de Emergência...........................................9
Varais........................................................................31
Impressão.................................................................32
Ventilador................................................................7,31
Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Aprender a compartilhar
Proximidade do verão faz procura pela utilização das áreas comuns dos condomínios crescer Vem chegando o verão... A música relata uma temporada de sol, muito calor e felicidade. Dias de piscina, churrasco e sauna. E o melhor, sem sair da segurança de seus lares. Os condomínios estão cada vez maiores, com inúmeras unidades e um grande número de pessoas convivendo e compartilhando o uso das áreas comuns. Porém, esses momentos de descontração podem se transformar em conflitos entre condôminos. E como evitar isso? Boa administração e bom senso de todos. Entende-se por área comum, aquela que serve a todos os condôminos, ou seja, de direito de utilização de todos, obedecendo às restrições impostas pela lei e pelas normas internas, regulamentadas nas convenções e nos regimentos internos. O primeiro ponto a ser considerado é que nenhum condômino pode ter acesso exclusivo às áreas comuns, como está detalhado no Código Civil Brasileiro*. Salvo casos em que é solicitado previamente e exista cláusula que preveja essa exceção.
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“O uso das áreas de recreação devem ser claramente definidas em Regulamento Interno, em seus itens específicos, visando evitar discussões e confrontações entre os Moradores e/ou com o Corpo Diretivo e Administração. Casos omissos da regulamentação interna devem ser avaliados e discutidos em reunião de Condôminos, visando que não voltem a ocorrer sem a definição dos procedimentos que o Condomínio deva tomar.”, detalha Marco Aurélio Ribeiro Spiandorim, gerente de condomínios da Habitacional. Na temporada de verão, que coincide com as férias escolares das crianças, os espaços como piscinas, saunas e churrasqueiras acabam sendo mais “disputadas”. Para o advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, não existe uma divisão das áreas comuns, os condôminos devem utilizá-las em igualdade de condições. “Algumas áreas, mediante
normatização constante no Regimento Interno, podem regular alguns usos, como por exemplo: o período para utilização de quadra de tênis, quando houver espera, ou a possibilidade ou não de uso de personal trainner na academia.”. E completa que não existe uma fórmula a ser seguida para a administração dessas situações. “Assim como em um clube quem chegar primeiro fica com os melhores lugares, e as pessoas acabam sabendo os horários de maior movimento e se adequam ao que melhor lhes atender, quem quiser nadar, por exemplo: terá que ir cedo ou fim do dia, limitar a alimentação na piscina, mediante inserção da regra no RI, entre outros. e assim por diante. Ao sindico caberá disciplinar o uso, por exemplo: não autorizar aulas de natação nos períodos de pico, caso se tenha assessoria esportiva, regulamentar mediante aprovação em Assembleia e inclusão no Regimento Interno limitação do uso do espaço a visitantes, ou
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permitir certo número somente, se necessário. Ainda caberá ao sindico ordenar as manutenções do espaço, aquisição de guarda sol, cadeiras, limpeza.”. De acordo com o advogado, fica de responsabilidade dos condôminos se adequarem a utilização saudável do espaço e não infringirem as normas do Regimento Interno. Caso contrário, deverão ser punidos nos termos da Convenção e Regulamento Interno, que poderá imputar desde uma simples notificação a multas pecuniárias que poderão variar conforme Regimento. A fiscalização, distribuição das normas especificas nesses períodos ajudam a evitar transtornos. “Em nosso condomínio foi necessária uma intervenção mais direta. Por ser um condomínio próximo a faculdades, temos um grande número do que eles chamam de república estudantil. Tivemos constantes reclamações de outros condôminos em relação ao uso da área da churrasqueira por esses moradores. Por mais que o horário de utilização seja regulamentado e restrito em dias de semana, eles insistiram em não respeitar. Então, precisei acionar o conselho do condomínio e enviamos uma notificação formal aos que estavam desrespeitando as regras, inclusive, prevendo multa caso os combinados não fossem respeitados.”, conta Jussara Viera, síndica de um condomínio composto por 32 apartamentos. Para ela, o bom senso é o ingrediente principal para que as brigas e conflitos sejam evitados. “A partir do momento que os moradores entendem que
o espaço é COMUM e que por mais que estejam ‘em casa’, não estão nas dependências de sua unidade. A área externa, os espaços que temos para serem utilizados por todos precisam ser respeitados e cuidados por todos. Eu costumo brincar nas assembleias ‘Você joga lixo no chão da sua casa? Deixa a torneira aberta? Faz xixi na banheira? Então trate com carinho nossos cantinhos.’ E isso funciona. Quando eles se colocam no lugar do outro e passam a querer cuidar desse espaço como seu e do próximo, as ocorrências negativas diminuem.”. Como já foi dito anteriormente, é importante reforçar que é necessário que os moradores tenham em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos os condôminos. Elas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do
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que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível, para que todos possam ter acesso e que o patrimônio seja preservado.
*Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
O “boom” da inadimplência
Crise política e financeira no Brasil afeta e faz subir as taxas de inadimplência em condomínios ingresso da ação.”, finaliza.
Condomínios recém-lançados também sofrem com inadimplência
Diariamente os jornais noticiam novos dados em relação à crise econômica e política que acomete o Brasil. Seja no aumento da moeda americana, queda na confiança do mercado financeiro no investimento em empresas brasileiras ou, muito comumente, o crescimento das taxas de inadimplência em diversos setores da economia. Os dados mais recentes levantados pelo Secovi-SP comprovam que o número de ações judiciais por falta de pagamento apresentou ligeira alta na cidade de São Paulo. Entre os meses de agosto e setembro o aumento foi de 4,1% e se compararmos a setembro de 2014, o crescimento é de 1,5%. No acumulado anual, a alta foi mais acentuada. Do início do ano ao mês relatado, o Tribunal protocolou 8.420 ações, 27,9% a mais que as 6.583 ações ajuizadas no mesmo período. Síndicos e administradores precisam pensar em medidas que ao menos amenizem o impacto da crise nas contas dos condomínios. O advogado Arnon Velmovitsky explica que o conselho poderá convocar assembleia para deliberar que o atraso reiterado da cota condominial implicará na multa de até o quíntuplo da cota condominial. O quórum deverá ser de ¾ dos condôminos. Mas ele alerta para
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o cuidado com as medidas tomadas. “O síndico deverá de imediato determinar a cobrança judicial do débito, tão logo o período supere dois meses de inadimplência. Não é possível impedir que o condômino inadimplente utilize as áreas comuns. Tal prática pode acarretar aforamento de ação pelo inadimplente na qual busque o ressarcimento de danos morais.”. Para Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados a melhor forma de diminuição da inadimplência é ter controle do que está ocorrendo e tomar as providências de ingresso com as medidas, seja extrajudicial com telefonemas, envio de correspondência, protesto, negativação ou as judicias com o ingresso da ação, de forma rápida. “Assim que o condômino ficar inadimplente, já devem começar os procedimentos de cobrança que vão desde ligações ao devedor ao envio de e-mails informando que o boleto não foi pago. Muitas vezes pode se tratar de esquecimento. Após, 30 dias, já fora do prazo bancário o condomínio deve enviar novamente uma carta de cobrança, que pode acompanhar novo boleto. Após, 60/90 dias, dependendo do condomínio, não existe prazo para o ingresso da ação, o prédio deve enviar o caso ao departamento jurídico para
Devido ao grande crescimento do setor imobiliário dos últimos anos, o volume de lançamentos e consequentemente unidades condominiais entregues pelas Incorporadoras aumentou de maneira significativa e, como se sabe, na maioria dos casos, grande parte do valor do imóvel é pago às empresas quando o prédio já está pronto, no chamado recebimento das chaves. “Neste momento, tem surgido um grande problema aos condomínios, pois, com o aumento do desemprego e do endividamento das famílias, além da própria dificuldade de acesso ao crédito que vem sendo praticado pelos bancos, tem subido assustadoramente o número de clientes que desistem da compra de imóveis adquiridos na planta, sendo certo que, segundo estimativa do mercado, este número cresceu cerca de 30% no último ano e se considerarmos o número de alterações cadastrais que fizemos nos condomínios que administramos por conta de rescisões assinadas, nos últimos três meses, se comparado ao mesmo período do ano passado, o aumento foi de mais de 80%.”, explica em recente artigo Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios. As negociações de distrato geralmente ocorrem no momento da entrega do imóvel, e quando existe conflito entre a construtora e o comprador, quase sempre, deixa-se de pagar a cota condominial. Enquanto a situação não é resolvida, o condomínio fica em aberto, agravando a situação da inadimplência em geral, que já é atingida pela dificuldade financeira dos condôminos. Isso reflete, por exemplo, na elaboração da previsão orçamentária. A administração deverá levar em conta, por exemplo, que além da inadimplência costumeira, determinado percentual não será arrecadado por conta do litígio judicial existente entre a incorporadora e os compradores.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Supra Condomínio
Supra
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Abertos 24h
Quando é necessário optar pela vigilância dia e noite em portarias de prédios comerciais ou residenciais? Excesso de segurança ou necessidade? Considerando que a Cidade de São Paulo, apresenta cada vez mais a sensação de aumento à periculosidade, o serviço de portaria 24 horas, além de oferecer aos condôminos a comodidade de atendimento e recepção de documentos, também denota e oferece uma segurança. Sendo assim, quando uma vigilância 24h em portarias de edifícios condominiais ou residenciais se faz necessária, quais passos e medidas síndicos e administradores precisam tomar? “A portaria 24 horas é mais do que uma medida de segurança em prédios, é uma questão cultural, condomínios de luxo em países como França, Estados unidos sequer tem porteiros. Mas em nosso país a portaria 24h é comum, inclusive influencia no valor da unidade, pois prédios com portaria 24hs tendem a ser mais valorizados que outros do mesmo nível sem portaria. É inegável que com o funcionamento de uma portaria, facilita a vida dos moradores, seja pelo recebimento de correspondências, entregas, recados, ou pela segurança que trás, uma vez que o porteiro que está lá poderá resolver problemas tais como acionar a assistência no caso de um morador preso no elevador, ligar as luzes ao escurecer, informar ao zelador se um suspeito estiver próximo, fizer o controle dos que ali ingressam, entre outros.”, relata advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Segundo o consultor jurídico da Maria Brasileira, Leonardo Lemos Queiroz, a principal vantagem está relacionada à segurança do condomínio, afinal, a todo o momento, do dia ou da noite, haverá um funcionário monitorando a e fiscalizando a entrada e saída de pessoas e veículos. “A desvantagem principal está relacionada ao custo, pois há um aumento no valor das
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Supra Condomínio
despesas do condomínio. No caso da portaria 24 horas, haveria a necessidade da contratação de pessoal e também alteração do regime de trabalho dos que já trabalham no local.”, completa. É necessário realizar uma análise completa antes de se decidir pelo serviço. Cada caso é um caso, e cada condomínio deve ser estudado individualmente. “Um edifício com um público mais idoso, com uma quantidade de 20 unidades no total, não irá necessitar, exclusivamente de uma portaria 24 horas, haja vista que a movimentação de condôminos durante a madrugada, é praticamente zero. O público jovem tende a necessitar mais de um serviço de portaria em tempo integral, pois atualmente é muito comum perceber que há uma jornada maior tanto de atividades profissionais, como também de atividades pessoais e familiares.”, analisa Jonatas Ferreira Passo, gerente de condomínios da Habitacional. E nada impede que uma administração que não previa o serviço, entendendo uma necessidade de mudança, passe a adotar o serviço 24h. “O condomínio pode sim alterar a
forma de trabalho da Portaria, porém em função do aumento dos custos com o serviço de portaria, recomendamos que seja aprovado em Assembleia, pois certamente o serviço a ser agregado, irá resultar, em aumento da cota de Condomínio do mês, principalmente porque o serviço noturno é aumentado em 20% (vinte por cento) para pagamento de adicional de horas noturnas.”, complementa Jonatas. Rodrigo Karpat explica que o quórum para aprovação desse tipo de alteração vai depender da convenção do empreendimento. “Se constar na Convenção que a portaria funcionará 8h somente, o ideal é que haja aprovação de dois terços dos condôminos, uma vez que se estará alterando a própria convenção. Caso não exista previsão na Convenção, o síndico deverá levar o assunto à assembleia, pois envolve custos e poderá aprovar por maioria simples. O ideal é que a alteração ocorra na assembleia ordinária juntamente com a previsão orçamentária, para que os condôminos visualizem as demais despesas e quanto irão pagar de condomínio a partir daquele momento.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
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Supra Condomínio
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Revista
Supra
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DIREITOS E DEVERES Por Rodrigo Karpat
Participação de inquilino nas assembleias de condomínios
Antes do advento do novo Código Civil (CC), era a Lei 4591/64 que estava vigente e disciplinava os condomínios, a qual foi derrogada, e não revogada. Ou seja, o que não contrariar o novo CC continua em vigência. O voto do inquilino nas questões ordinárias estava prevista no antigo diploma no artigo 24º, que dizia “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 1996). Porém, o novo Código Civil concede somente aos condôminos o direito a voto e participação em assembleia (1.335, III do CC). Os condôminos são aqueles titulares que constam da matrícula/ escritura do bem. Ou, quando forem tecnicamente proprietários, como no caso dos promitentes
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compradores, cessionários, promitentes cessionários. Desta forma, a relação do inquilino é com o proprietário do imóvel, e não diretamente com o condomínio no que se refere aos direitos de propriedade. O contrato de locação transfere ao inquilino a posse do bem e os direitos de fruição, como utilização de piscina, sauna e áreas comuns, conforme regulado em Convenção. A transferência da posse também impede que o proprietário usufrua das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, já que este tem a propriedade, mas não está na posse do bem. Já a obrigação do pagamento do condomínio perante o edifício é do proprietário. Caso o inquilino não pague o valor cobrado, e desde que ajustado entre as partes, o responsável pela quitação será o proprietário, que poderá ingressar com ação para cobrar os valores em aberto do
locatário. E, caso não tenha sido ajustado entre estes que o inquilino está obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade será exclusiva do proprietário. (Art. 25 da Lei 8.245/91) Assim, o novo diploma não prevê a participação de voto do locatário como previa a legislação anterior. Desta forma, fica revogado o item específico do antigo diploma, o qual permitia o voto do inquilino para questões ordinárias, uma vez que o novo prevê o voto exclusivo do proprietário ou equiparado a este. A participação do inquilino em assembleias fica restrita a concessão de procuração pelo titular do direito. *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cuidado para água não acabar! Como síndicos e administradores precisam continuar a lidar com a falta de água na hora da limpeza
Época de estiagem não deu trégua e perigo de falta de água ainda é eminente, sendo assim, os condomínios precisam continuar pensando em soluções de limpeza utilizando o mínimo possível desse recurso. A água se tornou um bem ainda mais valioso, principalmente com a crise hídrica que o nosso país está enfrentando nos últimos meses. Reduzir o consumo de água na limpeza se tornou um dever de todo cidadão. E constantemente os administradores dos condomínios precisam pensar em processos que possam garantir que o ambiente esteja sempre limpo de maneira consciente e econômica. Ao oferecer seus serviços para prédios residenciais ou conjuntos comerciais, a Gocil, que está no setor de serviços de limpeza desde 1994, estuda, de maneira especializada, o perfil de cada cliente e traça estratégias para oferecer um atendimento ágil, técnico e alinhado com o seu compromisso ambiental
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em torno de medidas sustentáveis. A empresa desenvolve um planejamento focado no aumento da produtividade e na otimização dos recursos operacionais. “Isso inclui substituição de equipamentos e processos, além de treinamento para a equipe operacional. Um exemplo são as práticas para reduzir o consumo de água, onde a empresa substitui a limpeza com hidrojateadoras, por máquinas automáticas. Além disso, o uso de Mop Água também foi trocado por um sistema de limpeza a seco. Com essas medidas, a empresa conseguiu reduzir o consumo de 12.045 litros por ano, para 365 litros por ano, na higienização de 10 apartamentos em um condomínio.”, detalha Maura Souza, gerente de operações e serviços da empresa. Pensando ainda em soluções apresentadas pelo mercado, o AutoProtection Titanium, da Ecotrend ficou famoso no mercado por limpar e cristalizar automóveis
sem gastar uma gota d’agua e sem riscos! Porém é famoso por limpar perfeitamente vidros, sem deixar marcas em vidros de aviões e helicópteros, e por tornar o vidro impermeável, pois o produto preenche os microporos do vidro, tornando a superfície blindada contra sujeiras. Pode ser utilizado em vidraças de condomínios, box de banheiro, janelas, sacadas e varandas. Como o produto é sem utilização de água, torna o processo ecologicamente correto, além de ser mais prático, pois o produto preenche os poros do vidro, tornando a totalmente cristalina e blindada contra a sujeira e proliferação de fungos e bactérias. O vidro na prática fica muito mais templo limpo, e mais fácil de limpar. De acordo Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização, economizar água durante a limpeza das áreas comuns de condomínios, não somente é possível, como deve ser adotada
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por qualquer empreendimento. “Da mesma forma que ocorrem em residências, existem diversas possibilidades de reaproveitar a água ou substituí-la, como por exemplo, ao invés de lavar a garagem ou áreas externas, basta varrer para tirar a sujeira e o pó.”. Segundo o especialista, quem mais tem contato com a água são os funcionários, portanto, é de suma importância que eles sejam instruídos. Ao invés de lavar a área externa e a calçada da empresa, basta apenas varrer. Para áreas internas, utilizar o aspirador de pó e pano úmido; ao invés de usar mangueira, utilizar o balde, e depois reaproveitamento da água do balde para dar descarga no vaso sanitário – instruções simples que podem rendar uma grande economia, são algumas das dicas apresentadas por ele. E o trabalho precisa ser replicado também dentro de casa, pois a economia é coletiva. “Nas residências dos condomínios, por exemplo, pode-se economizar água com alguns procedimentos básicos, como coletar a água que sai do chuveiro antes de aquecida em um balde e depois utilizá-la no vaso sanitário ou para lavar as sacadas. Pode também colocar uma garrafa de 600 ml cheia de água dentro da caixa acoplada para economizar água nas descargas. Em prédios as caixas d’água acopladas são os maiores vilões da economia – O ideal é colocar dois botões e duas válvulas, um aciona a quantidade certa de água para líquido e outra para sólidos, assim a caixa só vai liberar o suficiente para cada um.”,
complementa. Gerente nacional de operações da Maria Brasileira, João Pedro F. Lucio também reforça que é possível utilizar vários métodos de economia. “Um método que usamos em nossa operação é a escala de rodizio de limpeza, mapeando o condomínio em zonas que são classificadas em críticas (que são limpas todos os dias) e não criticas (que podem ser limpas de uma a duas vezes na semana). A água é um bem preciso e, se não for usada de modo consciente, ela pode acabar.”, alerta. Portal dos produtos de limpeza Veja, listou algumas dicas que podemos aproveitar para os condomínios: • Reutilizar é a palavra chave. Reaproveite a água da chuva, da
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máquina de lavar e do banho para a limpeza de pisos. Se for armazenar água não se esqueça de deixar os recipientes bem tampados para não atrair o mosquito da dengue. • Ao invés de usar esponja com água e detergente para limpeza utilize produtos desengordurantes que eliminam as gorduras. • Para limpeza de vidros, espelhos e acrílicos evite o uso de água e dê preferência aos produtos que garantem brilho e limpeza sem precisar de enxague. • Em vez de usar mangueira para lavar a calçada crie o hábito de varrer apenas com a vassoura. Os condomínios que possuem poço artesiano ou sistema de reuso também devem se preocupar com a economia na hora da limpeza, independendo do sistema que utilizam. “A economia de água sempre deve ser feita, pois é um problema que atingirá a todos, mais cedo ou mais tarde, portanto, cada um deve fazer a sua parte. Os condomínios também podem adotar alguma medida de captação de água da chuva ou reaproveitamento da água já utilizada. O condomínio já possui um reservatório que capta a água da chuva, no entanto, é preciso fazer uma análise desta água, do ponto de vista bacteriológico, para verificar a possibilidade de utilização desta água. Depois é só providenciar uma bomba para bombear esta água e utilizá-la para lavar e regar as áreas comuns.”, finaliza Amilton Saraiva.
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Porteiro: o guardião do prédio? Presença do profissional pode ser a diferença no sistema de segurança de condomínios
O porteiro é o cartão de visitas do estabelecimento, a postura, a demonstração do conhecimento das normas e processos, cordialidade, educação e respeito com que o porteiro interpela os transeuntes, causa a primeira impressão a quem chega. Além do mais, ele é peça fundamental para a segurança do local. De acordo com André Martha, especialista em segurança do Grupo GR, o porteiro é a primeira “barreira” ao acesso indevido por uma portaria, é dele a responsabilidade de executar os procedimentos de liberação ou não do acesso ao interior do condomínio. Ele explica que em hipótese alguma deve ser somente dele a responsabilidade de controlar a entrada e a saída de visitantes e condôminos. “Quando falamos em responsabilidades, esta é dividida em quatro partes: primeiro, do porteiro, em executar os procedimentos sugeridos pela empresa de segurança e préacordados com o conselho diretivo do condomínio; segundo, da empresa de segurança, que criou os procedimentos; terceiro, gestores do condomínio, que validaram os procedimentos e difundiram estes aos moradores; e quarto moradores, é deles a responsabilidade de conhecer e executar a parte dos procedimentos que lhes cabe, bem como de orientar seus visitantes e prestadores, sendo inclusive responsável pelas ações destes.”. Quando o condomínio opta por um sistema automatizado de entrada e saída, como sensores biométricos, a figura do porteiro se mantém necessária. Por mais automatizado que um condomínio seja não se descarta a figura humana, os programas executam funções para as quais foi programado, mas qualquer situação adversa que possa ocorrer na portaria é de responsabilidade do porteiro
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resolver. “O profissional da portaria é o principal integrante do sistema de segurança de um condomínio. É ele que recepciona moradores e visitantes, controla o acesso de prestadores de serviço e zela pela linha de frente do condomínio, que é a portaria.”, explica gerente nacional de operações da Maria Brasileira, João Pedro F. Lucio. A tecnologia vem somar na qualidade da gestão de acessos, contribuindo de sobremaneira a redução de falhas no procedimento e oferecendo mais agilidade no processo, mas não substitui em 100% a figura do porteiro afinal a tecnologia propicia a triagem de quem desejar acessar o local, mas não identifica que mais de uma pessoa acessou o local ao mesmo tempo. Segurança em condomínio depende também dos moradores Um dos principais benefícios desejados por quem mora em condomínio fechado de casas ou apartamentos é a segurança, porém o que a maioria das pessoas não sabe é que alguém mal intencionado pode avaliar rapidamente e a
distância o quanto um condomínio é seguro ou não. Manoel Wilson da Fonseca, diretor de operações da Pro Security, afirma que “a visualização de sistemas eletrônicos tais como câmeras, portões automatizados e com clausura tanto para pedestres como para veículos e posicionamento e postura da equipe de segurança são fatores essenciais para passar a primeira impressão de condomínio seguro.”. Essa impressão deve ser corroborada por homens de segurança treinados e reciclados constantemente, guarita blindada como célula de segurança, circuito interno de televisão, sistema de controle de acesso de pessoas e veículos, amparado por um conjunto de normas e procedimentos definidos e cumpridos com rigor, inclusive, pelos moradores. Manoel ressalta que “em condomínios amparados com todos esses sistemas, geralmente, o meliante passa a observar a conduta dos moradores para, através de uma falha de segurança deles, acessar o condomínio. Razão pela qual o cumprimento dos moradores às normas é fundamental.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/09
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
Revista Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Quarto ou UTI?
Home Care possibilita atendimento em casa a pacientes de todas as complexidades e devem receber suporte da administração do condomínio
Popularmente chamado de Home Care, atendimento em casa está em fase crescente no Brasil. Segundo a Agência Nacional de Saúde (ANS), o volume de internações domiciliares saltou de 50 mil no 2º semestre de 2012 para mais de 270 mil no mesmo período de 2013. A explicação para o crescimento se dá pela junção de benefícios tanto para os pacientes como para quem paga pelos serviços. Pacientes de alta complexidade, como aqueles que dependem de respiração artificial, e casos mais simples, como curativos e medicações, podem ser atendidos na própria casa dos pacientes, na companhia de familiares e amigos. Porém, como síndicos e administradoras de condomínios devem lidar com essa questão? Facilitar o acesso e entender a necessidade dos condôminos é o mínimo esperado. De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, o morador pode adaptar a sua unidade para o atendimento de home care e não deve existir qualquer objeção. “Dentro da sua unidade, conforme aduz o artigo 1.335 do Código Civil Art. 1.335.
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São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, estando limitado a não utilizar a propriedade de forma lesiva ao demais, oferecer riscos a saúde, a segurança ou ao sossego dos que ali coabitam. Assim, dentro da unidade ele poderá, limitado apenas ao uso regular da unidade, realizar o home care, sem que o condomínio possa interferir.”, explica. De acordo com Dr. José Eduardo Ramão, médico e sócio-diretor da Home Doctor, empresa pioneira nesse mercado, que atende as principais operadoras de saúde e é referência em casos de alta complexidade e oferece estrutura compatível com uma UTI, o serviço de home care é uma tendência mundial com perspectivas de crescimento. O gasto para manter um paciente em casa é menor: uma internação domiciliar custa R$ 1.351,52 por dia, contra R$ 2.170,11 no caso dos hospitais, de acordo com dados da Pesquisa Nacional Unidas de 2014. De olho nesse cenário, os serviços de home care vêm se especializando e funcionam como uma alternativa capaz de garantir um
atendimento de qualidade sem que o paciente precise sair de casa, mesmo que apresentem quadro grave. Em relação à entrada e saída de equipamento ou facilidade de acesso por macas ou cadeiras de rodas, por exemplo, o decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, sendo que a partir de 2004 os condomínios seguir as normas descritas no respectivo decreto e ABNT NBR 9050:2004, quanto a toda edificação inclusive áreas comuns, salões de festas, piscinas, etc. Em relação aos custos, o condomínio deve seguir as normas de acessibilidade se edificados após 2004, caso contrário dependerá de aprovação em assembleia para a realização das respectivas obras de adaptação. A qual poderá optála em não fazê-las por não estarem obrigados, como relatado no Artigo 18 do Código Civil*.
*Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT. VI - edificações de uso público: aquelas administradas por entidades da administração pública, direta e indireta, ou por empresas prestadoras de serviços públicos e destinadas ao público em geral; VII - edificações de uso coletivo: aquelas destinadas às atividades de natureza comercial, hoteleira, cultural, esportiva, financeira, turística, recreativa, social, religiosa, educacional, industrial e de saúde, inclusive as edificações de prestação de serviços de atividades da mesma natureza; VIII - edificações de uso privado: aquelas destinadas à habitação, que podem ser classificadas como unifamiliar.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Mudança de gestão sem traumas Como síndicos e administradoras podem amenizar os efeitos das trocas de gestões de condomínios
É importante ocorrer o rodízio na gestão de qualquer condomínio. A longa continuidade de mandatos de um único síndico geralmente não apresenta resultados satisfatórios para o prédio. Essa afirmação pode parecer dura, mas é a realidade presente e talvez um pensamento que precise permear os processos de transição entre gestões em condomínios. Muitas vezes, a mudança se faz necessária e pode trazer muitos benefícios. A função de síndico é vista de maneiras divergentes em muitos condomínios. Em alguns casos é evitada a todo custo, nenhum morador quer ter esta responsabilidade. Porém, em outros o cargo é muito disputado, e exista quem almeje a função para uma renda extra, obter isenção de taxas ou até mesmo o status de ser síndico do condomínio. S endo assim, a “troca” de síndico quase sempre gera certa “dor de cabeça”, tanto para antiga quanto para a nova gestão. “Em regra o mandato do síndico é de dois anos, segundo art. 1347 do Código Civil, de modo que esse é o prazo máximo permitido para atuação do Síndico. Todavia, a lei admite a “reeleição” do Síndico, isto é, renovarse o mandato dele por quantas vezes for de vontade dos demais condôminos.
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Portanto, a cada dois anos devem existir eleições para síndico. Expirado esse prazo, o Síndico deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, sendo que todos os seus atos são passíveis de anulação.”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores. Para o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros) é importante que o novo síndico eleito tenha o apoio daquele que encerra o mandato, com a passagem das rotinas do prédio, pendências jurídicas, anotações, problemas do dia a dia com funcionários, fornecedores, obras em andamento. “Os contratos em andamento bem como os de manutenção e conservação deverão ser passados ao novo síndico. O novo síndico deverá também promover uma auditoria de contas e do prédio para deixar registradas as pendências, para que no futuro não venha ser responsabilizado indevidamente em relação ao seu descumprimento.” completa. A forma de transição não é prescrita em lei, desta forma deve-se ter bom
senso, alerta o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. “A partir da eleição do novo representante legal cessam as obrigações futuras para o antigo representante, o que deve ser feito formalmente através da renovação da procuração no banco, perante a receita federal, renovação do e-CNPJ que é o dispositivo eletrônico em que o condomínio pode efetuar as obrigações legais de retenção de impostos, e demais obrigações fiscais, bem como obrigações trabalhistas, tais como FGTS. Os documentos físicos pertinentes ao prédio, contratos, atas, pastas de prestações de contas, devem imediatamente ser transferidas ao novo gestor.”. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios, acredita que todos os síndicos devam ter as mesmas habilidades, tais como: liderança, organização, pro-atividade, humildade, paciência, respeito com as diferenças, democracia e uma pessoa com bom ânimo. “Nossa sugestão, como primeira atitude é uma reunião com a presença daqueles que antes representavam o condomínio, síndico e conselho com os atuais eleitos e administradora. Nessa reunião tratar o que deu certo, o que não foi tão bom e o que ficou para ser feito. Dando conhecimento geral da gestão anterior, e repassar documentos caso tenham posse. Aqueles que até então representavam o condomínio devem se colocar sempre a disposição quando necessário e até para aconselhar, afinal eles tem experiências que devem ser consideradas.”, finaliza. Segundo o Código Civil qualquer pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais, por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. Existe também a possibilidade de abrir a vaga a uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa que ficará responsável pelo cargo e administrará o condomínio.
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Reforço tecnológico na segurança Cada vez mais condomínios investem em sistemas de segurança aliados a tecnologia
Se por um lado a segurança pública não dá demonstrações de melhoria, por outro o custo com serviços de segurança, cada vez mais, tem impacto nas contas do condomínio. Tem se observado uma grande mudança de postura dos últimos anos, destacando a busca pela substituição da mão de obra por sistemas eletrônicos de segurança. Substituir um vigilante por um sistema eficaz de controle de acesso é uma das alternativas que tem sido adotada. O item segurança chega a representar mais que 30% das despesas condominiais ordinárias. O sentimento dos condôminos nas grandes cidades é de insegurança, consequência das questões da nossa segurança pública. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios acredita que essa mudança de comportamento e investimento não acontece em todas as regiões do país. “A Manager administra condomínios em diversas cidades do Brasil. E observo que as mudanças são mais
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acentuadas nas cidades situadas na Grande São Paulo ou nas metrópoles. Nestas cidades a segurança em condomínios é um dos maiores apelos para convencer as famílias a residir em condomínios. Sendo assim os síndicos que representam a vontade dos condôminos juntamente com as administradoras acompanham este desejo dos condôminos em suas gestões. Essa mudança de comportamento gera preocupação e aumento nos investimentos em segurança patrimonial.”, completa. Para Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security, o investimento em segurança é fundamental para proteção da família e do patrimônio, não somente com relação a danos materiais, mas também em relação à valorização do imóvel. “O principal é determinar qual o objetivo do sistema, qual sua finalidade. Antes de orçar um sistema é preciso concebê-lo tecnicamente, ou seja, uma análise de que tecnologia deve ser empregada para que o
projeto traga o resultado desejado ou o retorno do investimento. Somente após determinar exatamente o que o condomínio necessita é que deve ser realizado o orçamento, sempre priorizando empresas com solidez e reconhecida capacidade técnica, com plantão operacional para atendimento de emergência, entre outros fatores.”, completa. Atualmente, a biometria - estudo estatístico das características físicas ou comportamentais dos seres vivos passou a ser usada para a identificação criminal ou para o Controle de Acesso. Os sistemas chamados biométricos podem basear o seu funcionamento em características de diversas partes do corpo humano, como a palma da mão, as digitais do dedo, a retina ou íris dos olhos. No caso da Leitora Biométrica Digital da VAULT, empresa especializada em Barreiras Físicas de Alta Segurança e Sistemas Integrados de Segurança, a comparação por impressão digital foi o primeiro recurso adotado para identificação de usuários. Extraindo os pontos característicos ou ponto de minúcias de uma impressão digital, a Leitora Biométrica Digital pode realizar o controle de acesso, identificando pessoas autorizadas a ter acesso a determinados locais. Já o reconhecimento biométrico através da face é feito a partir de pontos de medida do rosto, que faz uma ligação algorítmica de traços e tamanhos, como por exemplo, distância exata entre nariz e orelhas, tamanho do crânio, arcada dentária, entre outros detalhes. Cristiano Vargas, diretor comercial da empresa, complementa ainda que outras novidades em relação ao mercado são “sistemas integrados de gerenciamento com controle de acesso, alarme e vídeo em uma plataforma única.”. É preciso levar em consideração no momento de contratar um sistema
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desse estilo: o estudo do perímetro, da vizinhança e os riscos envolvidos. Para se planejar é recomendável a utilização de um profissional isento, um consultor com expertise em segurança eletrônica, para elaborar o projeto técnico de interesse do condomínio. Este profissional, não vende ou instala o sistema, somente executa a consultoria para sua concepção. Os equipamentos vêm cada vez mais apresentando inovações com o fim de proteger os condôminos e seus imóveis. Um dos que mais chamam a atenção é a portaria virtual, em que de forma remota o condomínio passa a ter um posto de portaria operante sem os funcionários no local, e com custo infinitamente menor. Neste caso, o porteiro visualiza o visitante, morador ou outros e aciona portões de garagem e abrem portas, tudo de forma remota, e no caso de faltar luz, existem geradores e conexão por telefones celulares, que mantêm a operação. “As portarias monitorados com imagem 24 horas em uma central, neste caso prédio continua com a estrutura, mas passa a ter um gerenciamento sobre ela. Por exemplo, a abertura da porta da guarita, aciona o alarme na central, que visualiza de forma imediata a imagem e se comunica com o porteiro. Também temos as empresas de segurança cada vez mais qualificadas. Os funcionários ao longo dos anos têm passado por severos treinamentos posturais, que envolvem até como identificar situações de risco e como proceder.”, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito
Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Ele ainda alerta para o fato de que o investimento em segurança, além de evitar qualquer sinistro no edifício, contribui indiretamente para a valorização do patrimônio, pois as pessoas buscam cada vez mais locais seguros. E quem paga essa conta? Afinal, mesmo que seja um investimento que evita prejuízos maiores no futuro, a contratação de um serviço
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de segurança completo pode sair caro. “Despesas com investimentos, os proprietários devem pagar e as despesas com manutenção, caso o imóvel esteja locado, o locatário. Este é um dos pontos interessantes, pois os empreendimentos não são projetados e não tem infraestrutura adequada para atender a equipamentos tecnológicos muito sensíveis a umidade, alteração de tensão ou queda de energia, dutos secos, etc., exigindo assim muito mais manutenção e, por consequência, elevando os custos ordinários.”, completa Marcelo Mahtuk. E outro ponto importante que ele destaca é o envolvimento dos funcionários. “Tudo que há de novo em segurança condominial, industrial e pessoal é oferecido aos condomínios. Não somente equipamentos como novidades com a infraestrutura. Como por exemplo: o aumento nos pontos monitorados por CFTV, Câmeras IPs e com gravação de áudio, integrações com smartphone, vídeos porteiros, biometria, muros com sensores de vibrações, tags para veículos, controle de acesso integrando acesso as áreas comuns, etc. Porém toda a tecnologia de ponta sem comunicação e procedimento envolvendo funcionários e condôminos terá pouca valia.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio COMUNICAÇÃO Por Natália Mancio
Muito além do mural
Tecnologia revolucionando as ações de comunicação interna nos condomínios Muito além de um mural e de um simples quadro de avisos rotineiros, a comunicação interna nos condomínios tem se modificado com o passar do tempo e avanços da tecnologia. De grupos em aplicativos de conversa e páginas em redes sociais que reúnem moradores a newsletter enviada por e-mail e claro, os tradicionais jornais internos. Os meios são muitos e sempre com um fim comum: aproximar condôminos e administradores para buscar soluções para questões do dia a dia e evitar conflitos. “Muitos podem ser os canais de comunicação em condomínios: circulares, boletos, avisos digitais (site, e-mail, smartphone), quadro de avisos, faixas, revistas internas, boletins informativos, reuniões informais, assembleias, Blog, Twitter, Facebook, WhatsApp e até o velho e eficaz contato telefônico ou uma simples conversa pessoal.”, lista Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios. A falta de informações pode comprometer a gestão, pois os condôminos podem ter a falsa impressão que as coisas não andam. O fato de não estarem informados de situações que seriam facilmente explicadas por meio de comunicados, como por exemplo, o desconforto com uma obra de reparo, a qual a primeira vista poderia parecer que algo está quebrado sem solução, e não que está sendo realizada uma obra de reparo, fato que poderia gerar conflito desnecessário. “A manutenção de um portal do condomínio colabora muito na comunicação interna, esses portais disponibilizam de chat a atas. Outro meio importante de comunicação é o envio periódico de comunicados oferecendo informações quanto aos procedimentos administrativos do prédio. Comunicados no elevador, envio da prestação de contas juntamente com o boleto de condomínio, também são posturas bem vindas.”, sugere o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em
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condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Problemas de comunicação podem prejudicar e muito a dinâmica de um condomínio. A pouca informação é a mais conhecida, afinal “quem não se comunica se trumbica” dizia Chacrinha. Não adianta gestão condominial muito eficiente, porém com informações restritas apenas ao síndico, conselho e administradora. “Observamos isso quase sempre no reflexo de uma reunião de condôminos ou assembleia. Nos últimos anos o exagero da informação desorganizada tem prejudicado mais que a pouca informação. A fonte da comunicação deve ser somente de um coordenador ou comissão. Quem comunica deve ter em mente a prioridade de sua comunicação, não deve ‘afogar’ os condôminos com o uso de todas as ferramentas sempre, não deve criar um romance para cada comunicado e a criatividade, às vezes, faz diferença para uma campanha. Nossa sugestão é de usar cada canal com um objetivo. Se for algo urgente e pessoal pode usar ferramentas mais pessoais como comunicações pelo smartphone.
Informar tudo sempre a todo instante com todas as ferramentas podem gerar um desinteresse e como resultado a falta de comunicação.”, relata Marcelo Mahtuk. Especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat sugere que os comunicados devem ser objetivos e com layout atrativo. Uma dica importante é usar o quadro de avisos para chamar a atenção sobre algum tema, e direcionar o morador para o site para ver a matéria completa. “O ideal é que sejam atualizados com frequência, para que chamem a atenção dos moradores. Caso as informações se mantenham por muito tempo, depois de um período existe a possibilidade do morador não olhar o aviso, com o pré-conceito de que este esteja desatualizado. Problemas de comunicação geram desconfiança sobre as ações do síndico e corpo diretivo, além de poder gerar desconfortos desnecessários, como por exemplo, uma falta de água programada, que pode gerar transtornos. Por último, a falta de informação pode aumentar a vulnerabilidade da segurança condominial.”, finaliza.
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