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Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/01
Acessórios para academia.........................................23
Hidráulica..................................................................31
Acessórios para limpeza...............................9,11,13,15
Impermeabilização...........................................30,31,32
Acessórios para piscina........................................11,23
Impressão.................................................................34
Acessórios poliesportivos..................................3ª capa
Jardinagem...............................................................22
Acolchoados para elevador................................9,11,13
Lavadora automática de piso...................9,11,13,15,32
Apoio de pé...............................................................32
Lavadora de alta pressão.........................9,11,13,15,32
Armário multi-uso............................................11,13,32
Limpeza de fachada.........................................30,31,32
Aspirador................................................................9,13
Lixeira................................................................9,11,13
Bebedouro..............................................................9,23
Locação de lavadoras.............................................9,32
Bicicletário.........................................................9,11,13
Manutenção de bombas e máquinas..........................26
Brinquedos................................................................33
Manutenção equipamentos de academia....................23
Bombas.....................................................................26
Material para piscina..................................................23
Cadeira para portaria....................................9,11,13,32
Máquina desentupidora..............................................32
Caixas de correio....................................................9,13
Máquinas para limpeza............................9,11,13,15,32
Câmera de segurança................................................15
Mesa de pebolim.......................................................33
Capacho............................................................9,11,13
Paisagismo...............................................................22
Capas para Piscinas.............................................11,19
Persianas..................................................................33
Carrinho de compras....................................9,11,13,15
Pintura predial.................................................30,31,32
Carro Funcional............................................9,11,13,15
Piso de borracha...............................................4ª capa
Carro Coletor................................................9,11,13,15
Piso esportivo...................................................3ª capa
Casinha de boneca...............................................32,33
Piso Paviflex.........................................................33,34
Circuito fechado de TV...............................................15
Piso: restauração.............................................30,31,32
Claviculário........................................................9,11,34
Placas de identificação......................................9,11,13
Climatizador...............................................................23
Placas de sinalização.........................................9,11,13
Cobertura.............................................................17,19
Playground em madeira.............................................32
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em plástico........................................33,34
Coletor de bituca...........................................9,11,13,15
Playground em tronco de eucalipto............................32
Construtora.....................................................30,31,32
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Copiadora..................................................................34
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Cortinas....................................................................33
Protetor de parede.............................................2ª capa
Desentupidora...........................................................32
Protepiso...................................................................11
Dispenser para papel higiênico/papel toalha....9,11,13,15
Protetor de porta...............................................2ª capa
Dispenser para sabonete líquido...................9,11,13,15
Purificador de água...................................................23
Elevador..........................................................4,5,26,27
Quadro de aviso.................................................9,11,34
Elevador: equipamentos..................................4,5,26,27
Reparos de bombas e máquinas................................26
Elevador: manutenção....................................4,5,26,27
Restauração de fachadas......................................30,31
Embalador de guarda-chuva......................................11
Restauração de pisos.................................30,31,32,34
Enceradeira.......................................................9,13,15
Revestimento..............................................30,31,32,33
Engenharia............................................................31,32
Sinalização........................................................9,11,13
Equipamentos para academia....................................23
Sistema de segurança: locação e projeto...................15
Escada...................................................................9,13
Tapete personalizado.........................................9,11,13
Espelho convexo................................................9,11,13
Tenis de Mesa...........................................................33
Exaustor.....................................................................23
Toldos..................................................................17,19
Extintores..................................................................15
Tratamento de piso...............................................11,31
Filtro..........................................................................23
Varredeira..........................................................9,11,15
Fitness.......................................................................23
Ventilador..................................................................23
Geradores de energia.................................................26
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/13
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Supra Condomínio
Condomínio
Revista
Supra
Condomínio EMPHASIS
INFORME PUBLICITÁRIO
SOBE E DESCE HIGH TECH A visão futurista do desenho ‘Os Jetsons’, de Hanna Barbera, que retrata a vida de uma família cercada por invenções fantásticas, já não está tão distante da realidade. Os moradores de condomínios, por exemplo, já têm à disposição uma tecnologia aplicada aos elevadores que lembra as cenas do desenho. Aliado da segurança, o sistema de biometria só libera o acesso aos andares ao identificar as pessoas que moram, trabalham ou visitam o condomínio por meio da leitura ótica das impressões digitais. Similar à tecnologia utilizada para a identificação digital em passaportes, o sistema é rápido e eficiente. Em um segundo e meio, compara a imagem recebida com os dados cadastrados com 100% de segurança. O sistema de biometria digital é uma das inovações tecnológicas aplicadas aos elevadores, mas não a única. É possível também otimizar o tempo de espera e de viagem antecipando as informações sobre o destino dos passageiros, por meio de terminais onde as pessoas registram o andar que desejam ir, antes de entrarem no elevador. O método convencional de primeiro ‘chamar’ o elevador e só depois informar seu destino é invertido. Sabendo previamente para onde o passageiro quer ir, o sistema consegue agrupar no mesmo elevador pessoas que vão para o mesmo andar ou próximos. Na prática, os elevadores realizam viagens mais rápidas, pois não param em andares intermediários, resultando na redução do tempo de espera pelo elevador. Denominado “Antecipação de Chamada e Destino”, a
tecnologia é uma tendência em prédios comerciais onde a circulação pelos elevadores é intensa. Outra tecnologia presente em empreendimentos corporativos é o sistema regenerativo de energia. Com ele, o prédio pode utilizar parte da energia devolvida pelo elevador durante seu funcionamento em dois momentos: quando sobe com a cabina abaixo da metade da sua capacidade ou quando desce com a capacidade acima de 50%. A energia devolvida tanto pode ser usada para o sistema de elevadores (um consome a energia devolvida pelo outro), ou para a utilização do prédio como um todo (quando todos os elevadores estiverem devolvendo energia ao mesmo tempo). Neste caso, o medidor de energia do prédio vai registrar um menor consumo de energia. A evolução também chegou às máquinas dos elevadores que hoje são mais compactas e sem engrenagem. Além de não poluir o meio ambiente, a Gearless gasta menos energia, apresenta baixo índice de ruído e de vibração, ampliando o conforto do passageiro. Em versões mais compactas pode ser acoplada à própria caixa de corrida do elevador, dispensando a tradicional casa de máquinas - espaço destinado para o maquinário que movimenta o elevador. Para quem já ficou impressionado com tanta inovação é bom se preparar, pois há espaço para muito mais. Dois elevadores funcionando na mesma caixa de corrida, por exemplo, não é coisa de cinema e já existe!
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Administração: interna ou externa? Entenda as diferenças e as vantagens entre os tipos de administração de condomínios
Entre as diversas atividades que precisam ser cuidadas dentro de um condomínio, a escolha de uma administração é uma das mais essenciais. Escolher a administradora correta ou optar por uma equipe coordenada internamente exige atenção. Afinal o cuidado com assuntos burocráticos como finanças, recursos humanos e assessoria ao síndico sobre leis condominiais requerem competência e confiança. Primeiro é preciso entender quais as diferenças entre as funções que exercidas. O síndico é o representante legal pelo condomínio, nos termos do Art. 1347 sendo permitida sua reeleição. O síndico tem papel fundamental na administração do condomínio e suas atribuições são conferidas por lei no Art. 1348 do Código Civil, entre elas: convocar assembleia, prestar contas aos condôminos dos recursos do condomínio, contratar seguro da edificação e representar ativa e passivamente o condomínio. Sobre ele também
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recai a responsabilidade civil e criminal sobre a administração do condomínio. Ele que toma as decisões em nome da coletividade, sua função é deliberativa. Já a administradora é executiva, prestando consultoria e faz toda a parte burocrática desta administração, funcionando como “braço” da gestão condomínio. É seu papel: emitir boletos dos rateios do condomínio, emitir circulares, efetuar os pagamentos das contas, fazer a gestão dos recursos financeiros do condomínio e publicar mensalmente os balanços, prestar apoio jurídico, recrutamento e seleção de profissionais, gestão de folha de pagamento, encargos e benefícios, atendimento ao síndicos, condôminos e fornecedores. De acordo com o diretor da Qualiti Imóveis, Wilson Neaime, o segundo passo é reunir os condôminos para discussão, em uma reunião de condomínio, e expor os aspectos que julgam necessários para a prestação de serviço, feito isso, basta iniciar a pesquisa no mercado. “Quando todos aderem à reunião
é mais fácil atender e entender as necessidades do condomínio e o perfil ideal da empresa que deverá prestar o serviço”, afirma. Para essa avaliação da administradora é necessário analisar a empresa como um todo, começando por saber sua reputação no mercado, além de outras informações. “Conversar com condomínios que já trabalham com a empresa, averiguar se essa possui registro do SECOVI (Sindicato da Habitação), AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios) da sua cidade ou estado, se está em conformidade com a legislação brasileira, além da maneira como presta serviços são indicativos para avaliar e fazer uma boa escolha”, explica Neaime. Marcio Bagnato, diretor de condomínios da Habitacional, mostra que as taxas para a contratação de uma administradora são compatíveis com os serviços que são oferecidos. Comparando uma administração profissional com um serviço de gestão interna no condomínio percebe-se que em
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alguns casos os valores envolvidos são semelhantes, pois o custo operacional pode em alguns casos, ser equivalente à uma contratação terceirizada. “Por exemplo, na autogestão o condomínio precisa no mínimo de um contador (emitir os rateios e fechar as contas), espaço físico mobiliado para administração e arquivo, equipamentos e respectivas manutenções, telefonia e banda larga para prestar atendimento e eventualmente um funcionário. Somados todos os custos, na maioria dos casos compensa a contratação de uma empresa que conta com todos os recursos além do apoio profissional com qualificação técnica.”, completa. Síndico Profissional
Uma opção disponível para os condomínios é a contratação de um síndico profissional. De acordo com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, especializada em condomínios, no geral vem estabelecido na convenção, porém, nada impede que uma assembleia geral destinada a este fim possa fazer. A coautora do livro ‘Administrando Condomínios’ lista algumas vantagens de um síndico que seja morador do prédio. “Ele conhece as necessidades do condomínio e o perfil de cada morador. Ele conhece os funcionários e a forma que o condomínio funciona, facilitando a
execução de seus trabalhos.”. Muitos condôminos acabam optando pela opção a princípio mais barata, porém, Ricardo Karpat, diretor da Gábor Rh argumenta que a contratação de um síndico profissional não deve ser considerada um custo adicional e sim investimento. Uma vez que este além de trazer benefícios operacionais, em médio prazo, trará redução de gastos. Então, é preciso colocar no papel todos os custos e acrescentando que a contratação de um especialista, não elimina a necessidade de uma administradora. “Hoje a média de custo da contratação de uma administradora é de 5% da arrecadação ordinária. Já o síndico profissional tem seu custo variável dependendo do perfil de prestação do serviço, uma vez que esse pode dar plantões de atendimento mais longos ou mais curtos. Dando uma resposta objetiva, um condomínio de uma torre com plantões duas vezes por semana, 2 horas por dia, este profissional cobra em média R$ 2.500,00. Já para um condomínio clube, com plantões de 3 vezes por semana, 3 horas por dia, o valor fica em torno de R$ 6.500,00.”, explica, completando ainda que é preciso levar em consideração a profissionalização do trabalho, já que o condomínio deixará de ser liderado por um voluntario que o faz em seu tempo livre e será
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administrado por um profissional que tem neste o seu ramo principal de atividade. E lista cinco vantagens:
1. Impessoalidade: as decisões são tomadas com profissionalismo, sem levar em conta amizade ou possíveis constrangimentos entre vizinhos; 2. Diminuição do risco de problemas trabalhistas e fiscais; 3. Redução de Custos: o síndico profissional conseguirá diminuição de custos com compras mensais, manutenção predial e contratos vigentes; 4. Valorização do patrimônio: com as economias com gastos desnecessários, o condomínio terá condições financeiras de realizar melhorias; 5. Aumento da segurança. Marcio Bagnato também explana sobre as diferenças entre as duas frentes de atuação. “Avaliando as figuras do síndico profissional e síndico condômino, a opção mais “caseira” financeiramente pode ser a mais barata, por outro lado, o apoio de um profissional com maior tempo de dedicação ao condomínio e qualificação técnica para o exercício do cargo, pode, eventualmente equilibrar esta balança, principalmente nos grandes condomínios onde existe um maior número de unidades para dividir a conta.”. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Sem precisar ir à Justiça
Primeiro semestre de 2014 apresenta queda no número de ações judiciais por inadimplência em condomínios Dados apurados pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) no Tribunal de Justiça do Estado de SP, aponta que o número de ações judiciais devido à inadimplência das taxas condominiais caiu quase 20% no primeiro semestre. De acordo com o portal da Secovi, de janeiro a junho foram ajuizadas 3.953, contra 4.822 registradas no mesmo período do ano passado. Só no último mês, é possível perceber uma retração de 18,44%, com 732 casos em 2013, contra 689 em 2014. De acordo com especialistas, essa queda pode ser resultado de uma postura adotada por síndicos e administradores de condomínios, que tentam protelar ao máximo a necessidade de uma medida tão extrema e buscar acordos extrajudiciais. “Diversos fatores podem explicar essa queda, entre eles a cobrança mais efetiva em uma fase pré-judicial, com a contratação de escritórios de advocacia que notificam os inadimplentes e propõem acordos extrajudiciais para solução da pendência. Cobranças extrajudiciais, realizadas por advogados antes de ingressar com a ação judicial, é uma boa medida.”, explica Marcelo Tapai, advogado especialista em Direito imobiliário. Segundo ele, que é presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP é
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muito importante para o condomínio e o síndico manterem baixas as taxas de inadimplência, como uma forma de incentivar aqueles que preferem priorizar outras contas primeiro. E isso só é possível com uma atuação mais forte, não deixando que a falta de pagamentos se arraste por muito tempo. Segundo Jackson Kawakami, advogado especializado em direito imobiliário da Habitacional, a instabilidade econômica do país tem efeito direto nesse cenário. “O difícil momento econômico que vivemos, onde nos deparamos com uma clara instabilidade da atividade econômica, muitos administradores optam por esgotar, de todas as maneiras, as tratativas/tentativas de cobrança antes do ajuizamento da ação, que vem a ser a última medida, pois além de todos os demais transtornos, a distribuição do processo gera custos e despesas.”. A empresa, especializada na administração de condomínios, tem proporcionado aos seus clientes mecanismos diferentes que têm se mostrado eficientes na busca da redução da inadimplência.
Quando ações judiciais se fazem necessárias? No geral, os condomínios acionam a justiça após as devidas notificações e o condômino não dá sinais que vai realizar o pagamento. Em média, o ajuizamento de ação ocorre quando há de três a quatro cotas condominiais em atraso. “Quando a unidade está inadimplente, é sempre o condomínio conta o proprietário, pois não há relação jurídica com o inquilino. O proprietário é responsável perante o condomínio pelos pagamentos. Quando o proprietário quita essas taxas e não recebe do inquilino, é ele que deve ingressar com a ação, que pode ser cumulada com a ação de despejo da unidade por falta de pagamento.”, diz Marcelo Tapai. “Importante ressaltar que, quanto antes for realizada a cobrança, seja extrajudicial, ou por meio de ação, melhor e as chances de receber aumentam, pois quando a dívida fica muito grande, em muitos casos o devedor não tem condições de quitá-la e o recebimento é mais demorado e precisa em geral de muita negociação e paciência.”, completa.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Condomínio livre de pragas!
Dedetização regular é o segredo para manter prédios livres de insetos, baratas, ratos e outros vetores urbanos O inverno é a época ideal para o início da prevenção das chamadas “pragas urbanas” que costumam se proliferar na primavera. Então, síndicos e administradoras de condomínios precisam se antecipar e evitar transtornos como infestações ou surtos com ratos, baratas e outros insetos, aproveitando esse período para a contratação ou renovação de serviços de empresas especializadas em dedetização. Para o biólogo, especialista em Entomologia Urbana e vicepresidente da APRAG – Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, o ideal é que o controle de pragas seja realizado de forma periódica durante o ano todo. Ele explica que devido ao aumento de temperatura e umidade, os insetos acabam tendo um aumento populacional principalmente no período de primavera / verão, mas isto não significa que eles não estão presentes nos demais períodos. “Roedores, por exemplo, não possuem tanta alteração no que dizem respeito a mudanças climáticas (temperatura), eles são vistos durante todo o ano. Mesmo para as pragas que sofrem
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forte influência nos meses mais quentes, o ideal é que o controle seja executado durante todo ano. No caso de empresas a contratação do serviço de controle de vetores e pragas deve ser feito através de um contrato de manutenção em que a controladora de pragas irá atender o contratante de forma minimamente mensal, com ações de monitoramento e quando necessário à utilização de produtos químicos destinados a esse controle.”, explica. Lucy Figueiredo, diretora Executiva da ABCVP – Associação Brasileiras de Controles e Pragas, conta que em condomínios é mais comum a ocorrência de baratas e roedores, em seguida, as formigas em residências. “Pombos podem surgir dependendo da localização, e se há uma fonte de alimento. Esses animais não devem ser alimentados pela população, pois estimula sua reprodução. E ainda, se próximo a áreas de despejo de lixo, moscas são comuns.”, explica. No inverno a infestação é menor e ação pode ser preventiva, já no verão, a população de insetos é maior e a desinsetização tem um caráter curativo. O diretor técnico do Grupo Astral,
Rogério Catharino Fernandez, afirma que a realização de controle de pragas deve ser contínua, promovendo uma ação sempre preventiva e compara a sua contratação a seguros de veículos renovados anualmente ou exames médicos realizados periodicamente, onde a sazonalidade não é importante e sim a continuidade destes eventos. “O controle de pragas é igual, não é necessário ter a praga instalada para realizar uma ação, ela deve ser realizada periodicamente evitando os transtornos que essas pragas trazem para o convívio humano.”. Nos condomínios, a contratação de uma empresa especializada é de extrema importância. Os pesticidas utilizados na dedetização devem estar registrados no Ministério da Saúde e a empresa deve possuir: Licença de Funcionamento expedida pela Vigilância Sanitária, um responsável técnico e todos os requisitos legais, sejam eles de âmbito Federal, Municipal e Estadual, conta Cristiano de Almeida, químico responsável da empresa Roma Controle de Pragas. “Os controles devem ser feitos mensalmente, para determinar com exatidão a infestação, assim como as questões estruturais da edificação que podem interferir no acesso e abrigo das pragas.”. Segundo ele, as desinsetizações em condomínios podem ser realizadas em intervalos de seis meses, para baratas. Já para aranhas e escorpiões, essa média diminui para três meses. E completa ainda que outros fatores podem alterar esse período. “Periodicidade na limpeza, área a ser tratada, finalidade comercial e infestação do local. Estabelecimentos comerciais, geralmente precisam ser desinsetizados com mais frequência do que uma residência. Hoje, os melhores pesticidas do mercado ficam ativos por até seis meses.”.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/11
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Cobertura dos sonhos? Alterações em terraços, mesmo que de uso privado, precisam de regulamentação?
Abertas, fechadas, com piscina ou churrasqueira. O sonho de ter uma cobertura exclusiva e do jeito que se imagina pode ser, em alguns condomínios, vetadas devido à constituição do prédio ou exigências de manutenção da fachada, por exemplo. Em paralelo a isso, as novas normas da ABNT (Associação brasileira de Normas Técnicas) publicadas em abril desse ano, regulamentando o que se diz respeito a reparos e a obrigatoriedade de um laudo assinado por um engenheiro ou arquiteto – até mesmo no caso de pequenas obras, como pintura. “Esta nova decisão trará benefícios a todos. Tanto às empresas especializadas, que contam com a instrução necessária para a execução de reformas e oferecem garantias, quanto aos condomínios e moradores, que poderão ficar mais tranquilos sabendo que estão sendo assessorados por profissionais.”, explica René Conter, engenheiro civil e diretor da Rei da Reforma. Os moradores (proprietários) de apartamentos residenciais que queiram realizar algum tipo de alteração em seus terraços precisam ter a aprovação do síndico do condomínio para poder realizar a
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obra (com aprovação unânime dos condôminos). Tanto para uma simples troca de piso, quanto no fechamento dos terraços ou demais alterações na área. Existem algumas limitações, que precisam ser analisadas por especialistas, antes mesmo de o projeto ser enviado à assembleias internas. “O ideal é a contratação de um engenheiro civil ou arquiteto que avalie os impactos causados pela reforma, pois além de verificar o será alterado na fachada é necessário que tudo fique em harmonia com suas características arquitetônicas e as partes estruturais. Em resumo, tudo deve ser respeitado.”, explica René. Casos em que o dono da cobertura pretende “subir” mais um andar, construindo um anexo ou cômodo acima do pavimento padrão, é preciso levar em consideração não só a aprovação da alteração estética, como também a mudança da fração ideal, que é valor pago pelos condôminos da razão entre a área construída e a área total do imóvel. Quando um morador altera a área líquida construída de seu terraço, sendo ele de uso exclusivo e privativo, consequentemente sua fração ideal aumenta e a dos demais moradores diminui. No geral,
esses valores são insignificantes, mas precisam ser levados em consideração. “Aqui no prédio temos uma moradora que construiu um cômodo a mais na área dela, o que mudou inclusive a altura do prédio. Não tivemos oposição dos outros moradores, porém, ela paga no IPTU, por exemplo, um valor diferente dos moradores das outras coberturas.”, conta Júlio Mendonça, síndico do edifício Paineiras, na zona sul de Belo Horizonte. A moradora teve alteração no valor de seu IPTU, pois ele é cobrado em cima do valor venal do imóvel. Ele é calculado considerando o preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda simples. A função da área da edificação, as características do imóvel (idade, posição, tipologia), sua utilização (residencial ou não) e seu respectivo valor unitário padrão. “Quando um morador tem alguma dúvida, eu mostro toda a documentação anexa nos regulamentos do condomínio. Lá eles explicam inclusive o cálculo do IPTU, dizendo que ele é calculado em relação à área que o imóvel ocupa no terreno e a área construída.”, completa Júlio.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
O condomínio não para de subir? Após recentes reajustes, síndicos e administradores precisam se desdobrar para evitar alta nas taxas condominiais.
A lista é grande: folha de pagamento, inadimplência, manutenção de contratos, aumento das taxas das contas de consumo. Ano a ano, esses e outros imprevistos acabam gerando um grande impacto nas contas dos condomínios e os síndicos e administradores precisam mergulhar nos números para que os reajustes não afetem muito o bolso dos condôminos. Para que isso não ocorra, é preciso planejamento, com previsão de gastos anuais e prospecção de imprevistos. Porém, recentes reajustes surpreenderam e pedem um olhar atento e pulso firme para não deixar que os valores ultrapassem o orçamento planejado anteriormente. Nos próximos meses a população receberá reajustes nas tarifas de água e energia elétrica. Em outubro ocorrerá o reajuste dos funcionários contratados em regime CLT, o que interfere diretamente nas contas condominiais. Estima-se que o impacto de todos esses reajustes irá variar em média de 7% a 9% nos orçamentos dos condomínios. Além disso, muitos condomínios que contam com vigilantes, sofrem
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com o adicional de 30% no saláriobase destes funcionários, referente à periculosidade. Este valor representa em média uma elevação de 5% na taxa condominial. Para o diretor da empresa administradora Habitacional, Marcio Bagnato, o adicional de periculosidade de 30% sobre o salário-base vem de encontro com o aumento da violência nas grandes cidades, em especial na capital paulista. “O adicional de periculosidade + o aumento da categoria, representaram quase 20% do aumento, só neste item. O aumento da criminalidade e a escalada da violência em São Paulo refletem diretamente no custo dos condomínios, que estão investindo cada vez mais em mão de obra qualificada, aparatos tecnológicos que auxiliam neste processo. O maior impacto deste custo está alocado na mão de obra. Nos condomínios convencionais o custo da mão de obra representa em média 50% das despesas ordinárias. Já nos condomínio de padrão mais elevado
este percentual chega à 68% - 70%, pois a mão de obra empregada vai além de um serviço de portaria, pois contam com vigilância externa, ronda interna etc.”, explica. O desafio dos administradores é tentar que os aumentos externos, influenciem e prejudiquem os moradores, que acabam diretamente afetados por esses reajustes fora do planejamento. Nos condomínios convencionais os aumentos estão próximos dos indicadores de inflação, e nos de alto padrão, estes percentuais são mais elevados em função da alta participação deste custo de mão de obra nas despesas ordinárias, o que representa um aumento entre 15 e 18%. Uma estratégia para entender melhor a composição do custo do condomínio e saber quanto isso representa no final das contas é fracionar o rateio, ou seja, elaborar uma previsão orçamentária apenas com os custos de operação ordinária e, em paralelo, identificar dentro do boleto do condomínio outro rateio para o efetivo de segurança. Fazendo com que todos estejam cientes e possam se planejar no caso de eventuais altas. “Assim que o sindicato da categoria determinar os índices de aumento, automaticamente, as administradoras e síndicos irão negociar estes valores antes de repassá-los para os condôminos. Esta estratégia é semelhante ao consumo (água e gás) individual por unidade, que é cobrado à parte e o condômino sabe que a variável está relacionada ao consumo. No caso da segurança, o dissídio da categoria será o gatilho deste aumento. Isso ajuda os condomínios a manterem uma previsão equilibrada, com possibilidade de negociação na ocasião dos repasses dos aumentos.”, completa Marcio.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Abaixe o som!
Como entender e regulamentar os limites sonoros nos condomínios “O seu direito termina quando começa o do outro.”. Essa máxima vale para a maioria dos casos de conflitos pessoais, em especial entre vizinhos. Motivo recorrente entre os atritos entre condôminos, a poluição sonora é, muitas vezes, gatilho para discussões e em casos mais graves, brigas na justiça. Uma semana após sua mudança em dezembro do ano passado, a analista de mídias Juliana Fontes, se viu em meio a um verdadeiro “inferno sonoro”, graças a uma reforma que estava sendo realizada no apartamento ao lado do seu. “Eu trabalhava três dias por semana em casa, era impossível me concentrar com tanto barulho de quebraquebra, furadeira, marteladas, enfim. Precisei encontrar outro lugar para trabalhar e evitar um conflito maior, já que eu tinha acabado de me mudar e não queria me indispor logo na primeira semana.”, conta. Depois de dois meses, a reforma continuou e uma medida mais eficaz precisou ser tomada. “Eles não paravam nem nos feriados. Descansar nos dias que eu podia era impossível! Então, em uma das reuniões de condomínio coloquei o assunto em pauta e descobri que outros moradores também se incomodavam”. O síndico consultou o estatuto e fez valer as regras vigentes no condomínio, sobre dias, horários e intensidade do volume permitida.
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Baseado nas orientações passadas pela advogada Carolina Meirelles Ferreira se percebe que a atitude tomada foi a correta. “A Convenção de Condomínio, que é a norma interna por meio da qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos, pode e deve estabelecer os horários e limites das reformas a serem realizadas pelos condôminos. Ressalte-se que as limitações devem dar-se dentro dos limites do tolerável e do razoável, não adentrando em horários noturnos ou finais de semana.” e ressalta a importância de uma figura conciliadora para controlar os conflitos. “O síndico ou administrador do condomínio é o responsável por cumprir e fazer cumprir as regras estabelecidas na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno, conforme determina do inciso IV, do art. 1348 do Código Civil. Assim, ao tomar ciência de que algum condômino esteja infringindo as referidas normas, deve alertá-lo sobre as penalidades a que estará submetido, por reiteração a comportamentos antissociais e, conforme for, aplicar a penalidade a que estará submetido.”, completa. A advogada, sócia do escritório Meirelles Ferreira Advogados e especialista em Direito Imobiliário, explana ainda que toda reforma ou barulho, por menor que seja, causa algum tipo de importuno. Porém, o
excesso de sensibilidade ou exagero diante de situações consideradas “normais” pelos outros condôminos não devem ser levadas em consideração. “Caso o incômodo ultrapasse a barreira do tolerável e desrespeite as regras condominiais, deve o condômino incomodado reportar-se ao síndico, para que advirta o morador antissocial sobre a necessidade de respeito às regras condominiais, sob pena de aplicação de multa.”. Se por ventura o “problema” não seja resolvido, pode se usar a premissa de que o condômino ou possuidor que não cumpre com suas obrigações previstas no regimento interno estará sujeito ao pagamento de multa, que poderá atingir até 10 vezes do valor da taxa ordinária de condomínio, além de perdas e danos, como está presente nos termos dos artigos 1336 e 1337 do Código Civil. Em paralelo, existem regras e normas estabelecidas por lei que também dão suporte na hora de lidar com casos de poluição sonora, e que são de competência atribuída constitucionalmente aos Municípios, nos termos do art. 30, I e II da Constituição Federal, como demostra a advogada. “Cabe aos Municípios respeitar e cumprir as normas gerais emanadas pela União e Estado, regulamentando os assuntos de interesse específico. E existe ainda a NBR 10151/2000 da ABNT, que avalia o nível de ruído em áreas habitadas para o conforto da comunidade. A referida norma define como limite para a área urbana estritamente residencial 50 dB (A) durante o dia e 45 dB (A) durante a noite, e nas áreas mistas predominantemente residenciais sobe para 55 dB (A) durante o dia e 50 dB (A) durante a noite.”. Todas essas normas podem fazer com que síndicos e moradores tenham mais argumentos no momento de resolver situações como as de Juliana e seus vizinhos “barulhentos”.
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Revista Supra Condomínio REFORMAS Por Natália Mancio
Mantendo a fachada
Saiba como moradores e síndicos precisam agir quando o assunto são reformas nas frentes das edificações Reformas realizadas no interior de apartamentos que afetam ou não as estruturas das edificações foram recentemente alvo de regulamentação, para que se tenha maior controle e segurança, garantindo assim o bom andamento dessas obras. Porém, quando o assunto são as fachadas dos apartamentos, as regras são diferentes; sejam eles comerciais ou residenciais. De acordo com Dailson Polverente, gerente de condomínios da Habitacional, a lei que regulamenta a alteração das fachadas em condomínio está é a 4591/64 Art. 10*. “O condômino que tenha essa intenção, deve encaminhar sua solicitação, formal, ao síndico/ administrador. E a Prefeitura do Município precisa ser informada se houver alteração do coeficiente de aproveitamento de área.”, explica. Existem fachadas de materiais diversos: pastilhado, cerâmica, textura, etc. e para cada material específico há uma Norma Regulamentadora Brasileira correspondente. “Ao realizar uma reforma é necessário se atentar as especificações da NBR para o uso eficiente do material, bem como os procedimentos de segurança de cada
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serviço realizado. Para alterações na fachada é necessária a autorização do síndico do condomínio. A NBR também pede a contratação de um profissional de engenharia ou arquitetura que acompanhe.”, explica o engenheiro civil René Conter. René é também diretor da Rei da Reforma e reforça a necessidade da presença de um profissional responsável pelas possíveis alterações. “Executar um serviço de construção civil sem o acompanhamento de um responsável técnico, além de ser uma infração fiscalizada pelo Conselho Regional dos profissionais da sua região, pode comprometer a segurança da mãode-obra empregada bem como dos moradores do edifício, uma vez que não existe a garantia do seguimento dos procedimentos de seguranças exigidos em Norma e sob supervisão de um especialista.”. Consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, Rodrigo Karpat atenta que a proibição nas alterações das fachadas por moradores está prevista no Código Civil**. E reforça que caso elas sejam propostas em reuniões de condomínio, em seguida precisam ser repassadas para a prefeitura, necessitando de autorização prévia
à execução. “A assembleia não pode aprovar alteração de fachada, salvo por quórum de unanimidade dos condôminos. O que pode ou deve ser feito sim, é a manutenção da mesma, substituição de algum item necessário por material análogo, ou padronizar, por exemplo, o fechamento da varanda, instalação de ar condicionado, etc.”, completa o advogado especialista em direito imobiliário. As obras precisam seguir todos os procedimentos legais, para que não sofram com embargos ou multas. Rodrigo Karpat reforça a importância de um profissional responsável e detalha quais passos precisam ser realizados. “Além do projeto, é preciso que este profissional assine o termo de responsabilidade técnica pela obra e preencha o requerimento para aprovação do projeto, o que habilitará a execução da reforma e certificará a conclusão e regularidade da obra perante a Municipalidade. O simples preenchimento do requerimento não autoriza a execução da obra. A não ser nos casos em que o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de “Comunique-se” ou “Despacho decisório favorável”.”, relata.
*Lei do Condomínio Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor. **Código Civil Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
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Revista Supra Condomínio LOCAÇÃO Por Natália Mancio
Prevenção aos atrasados
Quais as melhores opções quando o assunto é a prevenção de aluguéis atrasados e segurança para os locadores de imóveis Foi-se o tempo em que era preciso buscar um fiador sempre que se ia alugar ou adquirir um imóvel. Era necessário que uma pessoa de “confiança” se responsabilizasse pelo pagamento das prestações ou aluguéis caso o inquilino não pudesse arcar com as despesas. Com o passar do tempo, imobiliárias e seguradoras começaram a pensar em outras opções que pudessem contemplar os donos de imóveis e os que necessitavam alugar. As alternativas são inúmeras, entre elas, o seguro-fiança e a caução (conhecido também como depósitos ou cheque-caução). A primeira opção é uma das modalidades que pode resolver o problema do inquilino que não consegue encontrar um fiador para o seu contrato. “O seguro fiança é a garantia mais pratica, rápida e segura para ambas às partes. Não há envolvimento de terceiros, portanto os “favores” que tanto incomodam os locatários não são necessários e para o proprietário há a garantia da facilidade de acionar a seguradora quando existe inadimplência da locação.”, explica o diretor da Qualiti Imóveis, Fabiano Neaime. Ele funciona através da contratação
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de uma apólice de seguro, aonde o inquilino é garantido por uma ‘seguradora’ e o dono do imóvel é assegurado e único beneficiário da mesma. De acordo com Dr. Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário, o proprietário tem as garantias previstas na Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), artigo 37 (VIDE BOX) e poucos não optam por elas. “Até pode existir quem não faça essas escolhas, mas é uma imprudência. De qualquer forma, a lei permite que, no caso de inexistência de garantia, o aluguel pode ser cobrado mês a vencer ao invés de mês vencido e no caso de ação de despejo por falta de pagamento, o juiz pode conceder o despejo independentemente de citação do inquilino, liminarmente, com prazo de desocupação de 15 dias.”, completa. Marcelo Tapai, advogado sócio do escritório Tapai Advogados explica que as principais garantias locatícias são a caução (ou depósito como é conhecido) que pode ser de no máximo três aluguéis, a fiança e o seguro fiança, sendo a caução, a pior de todas, que além de mais
cara, não garante muita coisa a nenhum das partes. “Somente se tomarem providências quanto a atrasos no pagamento depois de passado certo período, que pode ser maior do que os três meses de depósito realizados. Ou seja, quando ocorre um atraso normalmente se aguarda alguns dias até se cobrar o locatário e normalmente se iniciam tratativas para saldar o débito e somente depois de esgotadas as tratativas amigáveis se decide por eventual ação judicial. Até que a ação seja proposta e o devedor despejado passam-se muitos meses, em alguns casos anos e o valor da caução não cobre todo o período de inadimplência.”, completa. O advogado, que também é presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP, acredita que a fiança traz mais segurança ao locador, porém também oferece riscos caso o fiador não seja localizado ou não tenha condições de pagar a dívida. “Em muitos casos se exige que o fiador tenha dois ou mais imóveis, mas se a garantia for fiança e não caução real (imóveis garantem a dívida) nada impede que referidos imóveis sejam vendidos, mesmo que referida venda seja restringida no contrato de locação. Na prática mesmo que o contrato de locação diga que o fiador não pode vender o imóvel não há óbice legal para que o faça, daí a garantia fica fragilizada.”. Assim como os outros especialistas, Marcelo também acredita na eficácia do seguro fiança. “Muitos não gostam por causa do custo, mas é sem dúvida o mais seguro para o locador. Em casos de falta de pagamento o dono do imóvel está seguro que receberá os valores da locação. É preciso ficar atento aos itens incluídos em cada seguro, que podem ser opcionais, como cobertura de danos ao imóvel, pagamento de tarifas, entre outros.”, completa. É importante que o proprietário do
Revista imóvel se resguarde nos contratos de locação tanto com a garantia como também com a forma que irá administrar o período que o imóvel estiver locado. “Uma vez que hoje o não pagamento do condomínio e do IPTU pode causar grande prejuízo e até a perda da unidade.”, explica Fabiano. Os seguros-fiança, por exemplo, abrangem muitas vezes, clausulas que vão além do não pagamento do aluguel. A gerente de vendas Jaqueline Moreira conta que ao procurar uma seguradora de São Paulo, ficou surpresa com a abrangência do contrato. “Eu imaginei que só iriam cobrir o valor do aluguel, mas não, eles colocaram desde seguro contra danos no imóvel (como incêndio e assalto) a outros benefícios como atendimento 24h de chaveiros e bombeiros hidráulicos. Então eu entendi que mesmo que fosse gastar um pouco mais do que imaginava, seria a melhor opção, pelo custo benefício.”. Outra vantagem encontrada pela gerente de vendas foi a independência. “Eu nunca tinha alugado nenhum imóvel antes, quando comecei a pesquisar, então fiquei bastante receosa em relação ao fiador, e acabei percebendo o mesmo receio, inclusive das imobiliárias. Achei ótima a opção de resolver tudo sozinha com a seguradora, sem precisar pedir
favores para amigos ou parentes. E eu percebi que 90% dos imóveis que pesquisei, não aceitavam chequecaução, por exemplo. Com o segurofiança, a responsabilidade é minha. E em caso de imprevistos, só eu terei algum tipo de transtorno, foi como uma compra com cartão de crédito.”. Para as imobiliárias as vantagens vão, desde a agilidade no processo de locação de imóveis, devido à diminuição do tempo gasto com a busca por fiadores; a terceirização dos casos de inadimplência e recebimento em dia das taxas administrativas cobradas junto com os alugueis. O sinistro, no caso do segurofiança, pode ser acionado, no geral, em três casos: decretação de despejo, abandono do imóvel e entrega das chaves. E a comunicação do mesmo precisa ser feita pelo corretor de seguro, responsável pela apólice vigente. O locador deve, após o 1º aluguel não pago pelo inquilino, avisar ao corretor a inadimplência e disponibilizar a documentação necessária para entrar com pedido de indenização. Ele tem um prazo de 90 dias, a partir desse atraso, para solicitar a ação de despejo, por exemplo. No caso do não pagamento do aluguel, a seguradora assume a dívida e o dono do imóvel recebe normalmente, não importando o motivo do não pagamento.
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Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), artigo 37 I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Fotos: Reproduções da internet e SXC.hu
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POR DÉBORA CARVALHO
PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.
>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.
>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.
>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Muito além do parquinho Criação de áreas de lazer dedicadas a crianças se ampliam e ultrapassam os limites dos antigos parquinhos
Escorregador, caixinhas de areia ou pula-pula. Foi-se o tempo em que as áreas dedicadas aos pequenos moradores dos condomínios se limitavam a pequenas caixas de areia com um ou dois brinquedos. Cada dia mais, as pessoas buscam diferenciais também nesse aspecto, quando vão escolher o local em que pretendem morar. Novos empreendimentos têm investido em espaços que vão desde bibliotecas a salas de cinema – para os dispostos a gastar um pouco mais. “No modelo atual é quase obrigatório nos novos lançamentos ter área de lazer. Hoje com a dificuldade de locomoção as pessoas preferem fazer seu lazer no próprio condomínio, como piscina, academia de ginástica, brinquedoteca, quadras etc. Uma área de lazer completa pode agregar valor ao imóvel, principalmente para famílias que têm crianças pequenas e podem deixar seus filhos na área de lazer com segurança.”, argumenta Wilson Neaime, diretor da Qualiti Imóveis. Para ele, uma área de lazer focada
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em crianças pode fazer diferença no valor do imóvel. “Se for a relação de despesas, não acrescenta nada, além da manutenção e o investimento inicial. Mas se for acréscimo no preço do imóvel, pode-se dizer que o valor seria de uns 5%.”, explica. Variando de acordo com o tamanho disponibilizado e quantidade de equipamentos alocados nesse local. Segundo Rodrigo Karpat, advogado especialista em Direito Imobiliário, esse acréscimo pode variar de acordo com o que cada local irá oferecer. “Um parquinho simples, com poucos brinquedos, será necessário apenas a manutenção dos mesmos, limpeza, não representará acréscimo substancial a cota condominial. Porém um se estivermos falando de uma área de lazer com piscina, quadras poliesportivas, salão de jogos, o custo aumenta, mas os condomínios que tem áreas de lazer maiores, normalmente eles tem mais moradores, assim o rateio das despesas é feita por mais unidades e o valor é diluído entre todas.”. Uma solução encontrada pelos
moradores de um condomínio na região do Jabaquara, zona sul de São Paulo, foi a criação coletiva de um espaço para os pequenos. O musicoterapeuta André Pereira se tornou síndico há poucos meses acredita em uma gestão compartilhada, mesmo que ele e o subsíndico assumam todas as responsabilidades burocráticas. Então, a ideia de um local criado por todos, parece natural e consequência do trabalho realizado por eles. “A gestão compartilhada, necessitada que todos sejam parte do edifício. O espaço é comunitário, é de todos, assim a melhor maneira de iniciar essa cultura de comportamento, é com as crianças. Estão mais abertas para receberem novas possibilidades de lidar com o coletivo, elas possuem uma resistência quase nula.”. Após reuniões e trocas sobre como essa área deveria ser, a ideia é conseguir montar tudo ou grande parte com doações dos próprios moradores, com brinquedos que estão parados em suas residências, ou de parentes. Partindo da
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“Um processo de reconstrução, aonde todos se tornam responsáveis pela manutenção. De forma voluntária aparecem os interessados, o que torna um prédio que visa de forma sustentável construir um espaço pertencente a todos.”.
simples lógica do que não é mais interessante aos seus olhos, é algo novo ao próximo, reciclando o que está parado e dando uma nova utilidade. “Pode ser doado de tudo. Estamos reconstruindo o parquinho, e a sala de jogos/ brinquedoteca, nós avaliamos o que está em bom estado e o que precisa ser reformado. Até o momento conseguimos dois escorregadores de Play Ground, e suas respectivas estruturas de interação, painéis de EVA, maletas lúdicas, uma gangorra infantil, vídeo game, e diversos brinquedos infantis, tudo isso vai sendo reformado, limpo, colocado a disposição.”, completa André. Em situações como essas, em que os moradores se mobilizam para a criação de algo novo para o prédio, de acordo com Rodrigo Karpat, é preciso estar atento caso não esteja previsto na concepção do prédio. “É preciso se tomar cuidado para que não seja edificado nada, o que seria considerado desvio de destinação de área. Mesmo uma área existente como, por exemplo, uma sauna que não é utilizada, não pode ser modificada, sob pena de desvio de destinação. Porém, nada impede que o salão de festas fique aberto para as crianças. Que no jardim seja colocado um brinquedo móvel, desde que não perturbe o sossego dos demais moradores, principalmente os que habitam nos andares mais baixos.”. Para André , todo esse processo coletivo, gera empoderamento e o principal, pertencimento ao espaço.
Atentos à manutenção Na contramão de alguns condomínios, é possível ainda encontrar locais com áreas de recreação desativadas, sendo além de desperdício de espaço, perda de receita para a utilização em outros locais e atividades. É de responsabilidade dos síndicos e administradoras a manutenção e o cuidado para que todas as áreas comuns aos moradores estejam em bom estado de utilização, incluindo parquinhos e brinquedotecas. Como explica Dailson Polverente, gerente de condomínios da Habitacional, “o síndico é responsável pela conservação de todos os equipamentos do condomínio, caso tais equipamentos não estejam em condições de uso o mesmo pode retirá-los, a fim de garantir a segurança de todos os condôminos. E a responsabilidade de supervisão desses espaços é do síndico e zelador.”. Porém, o dever quanto à vigilância de crianças durante a utilização desses locais é dos pais ou da pessoa que as guarda. Compete ao síndico diligenciar a
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conservação e a guarda das áreas comuns (art. 1.348, V do Código Civil), o fato do mesmo não prestar a manutenção e algum criança, por exemplo, se acidentar ele poderia responder por lesão corporal (art. 129 do Código Penal). “A omissão do síndico em não conservar o parquinho do condomínio é penalmente relevante, pois ele devia e podia evitar o resultado, já que, tem o síndico, por lei, a obrigação de cuidado, proteção ou vigilância, ele está na posição de garantidor (art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b”, do Código Penal).”, argumenta Rodrigo Karpat. Com orientação de administradoras, a supervisão dos espaços pode ser mais completa, garantindo segurança e qualidade dos equipamentos, além da conservação, que também deve ser uma responsabilidade de todos os prestadores e, também, moradores. E nada impede que ao perceber que um parquinho está inutilizado, os moradores se reúnam e levem uma proposta nas assembleias para que ele seja reformado ou até, removido. “Tudo sempre deverá ser decidido em assembleia geral, onde todos os condôminos devem votar pela melhor decisão, remover, fazer a manutenção adequada, substituir. É uma decisão coletiva, em que todos devem participar.”, explica Wilson Neaime.
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