Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/16
Acessórios para academia.........................................23
Instalações Elétricas..................................................19
Acessórios para limpeza.........................7,9,11,3ª capa
Lavadora automática de piso...................07,11,3ª capa
Acessórios poliesportivos..........................................30
Lavadora de alta pressão.........................07,11,3ª capa
Acolchoados para elevador.....................7,9,11,2ª capa
Limpeza de fachada.........................................28,29,30
Armário multi-uso.........................................23,3ª capa
Limpeza, produtos....................................................7,9
Aspirador...................................................9,11,3ª capa
Lixeira...................................................7, 9,11,3ª capa
Bebedouro.........................................................9,11,15
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Bicicletário................................................9,11,3ª capa
Máquina desentupidora..............................................19
Bombas.....................................................................11
Máquinas para limpeza..............................7,11,3ª capa
Brinquedos......................................................32,33,34
Multifuncional............................................................23
Cadeira para portaria............................9,11,23 3ª capa
Papel de Parede.........................................................32
Caixas de correio...............................................3ª capa
Pára Raio..................................................................19
Calhas.......................................................................24
Persianas...................................................................32
Capacho....................................................7,11,3ª capa
Pintura predial.................................................28,29,30
Carrinho de compras..............................7,9,11,3ª capa
Piso de borracha.....................................32,33,4ª capa
Carro Coletor..........................................7,9,11,3ª capa
Piso esportivo......................................................30,32
Carro Funcional......................................7,9,11,3ª capa
Piso Vinílico..........................................................11,32
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso: restauração..................................................29,30
Cobertura.............................................................14,15
Placas de identificação..............................................11
Cobertura em policarbonato/vidros.......................14,15
Placas de sinalização.................................................11
Coletor de bituca.......................................9,11,3ª capa
Playground em madeira.............................................34
Construtora.....................................................28,29,30
Playground em plástico...................................32,33,34
Controle de pragas....................................................19
Playground em tronco de eucalipto............................34
Copiadora..................................................................23
Protetor de coluna p/ garagem...................................31
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque............................................31
Dedetização...............................................................19
Protetor de parede.....................................................31
Desentupidora...........................................................19
Protetor de porta.......................................................31
Dispenser para papel higiênico/papel toalha...7,9,3ª capa
Purificador de agua...................................................15
Dispenser para sabonete líquido.................7, 9, 3ª capa
Radiocomunicação....................................................23
Elevador................................................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de pisos......................................28,29,30
Enceradeira...............................................7,11,3ª capa
Sensores de Presença..........................................14,19
Engenharia.......................................................28,29,30
Sinalização................................................................11
Escada......................................................................11
Síndico profissional...................................................23
Espelho convexo..................................9,11,23,3ª capa
Tapete personalizado.................................7,11,3ª capa
Exterminador de mosquito.........................................33
Toldos..................................................................14,15
Ginastica: equipamentos............................................23
Tratamento de piso...............................................29,30
Grama Sintética....................................................32,33
Trava Eletrônica de carrinho...............................2ª capa
Iluminação de Emergência....................................14,19
Varredora..................................................7,11,3ª capa
Impermeabilização......................................24,28,29,30
Ventilador..................................................................15
Impressão.................................................................23
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Dúvidas na hora de perfurar
Ententa tudo sobre a perfuração de poços em condomínios e o crescimento da procura por esse serviço Os três principais reservatórios de água que abastecem São Paulo e região estão entre os níveis excelente e normal. O Cantareira, por exemplo, está de acordo com os últimos dados com 76,4% de sua capacidade de abastecimento e o Guarapiranga com 94,4%. Porém, isso não quer dizer que a preocupação com o fim de nossas reservas hídricas deve acabar. Especialistas explicam que o sistema que temos hoje de fornecimento de água acaba deixando a população à mercê da quantidade de chuvas, quando na verdade, o ideal é pensarmos em novas soluções de captação, fornecimento e distribuição. A captação da água de um lençol subterrâneo, por exemplo, é uma opção viável tanto economicamente quanto ecológica, para muitos condomínios. Um dos principais atrativos é a independência do fornecimento público de água, gerando uma economia considerável na conta ao final do mês. Tornando o investimento nesse tipo de contratação muito viável economicamente. Porém, por mais que as vantagens sejam
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Supra Condomínio
muito evidentes, muito se questiona em relação ao processo todo de perfuração, em especial durante as assembleias de condomínios em que muitos moradores podem questionar desde custos até eficiência do serviço. Para isso, é necessário que síndicos e administradores façam uma pesquisa detalhada tanto de empresas credenciadas quanto te possíveis dúvidas que possam surgir para facilitar a aprovação de orçamentos e andamento das obras. E é preciso sempre reforçar que a garantia de abastecimento e a economia são os principais benefícios quando se fala em poço artesiano. Todas as empresas selecionadas devem visitar o condomínio e realizar um estudo sobre a viabilidade do projeto. Isso e de extrema importância. Depois disso, a escolhida e a obra devem ser aprovadas em assembleia. De acordo com Tulio Fonseca, responsável técnico da Megapoços - Excelência em água, empresa especializada em perfuração de poços, a primeira etapa é procurar uma empresa com profissionais
qualificados. “Elas devem avaliar as condições do local a ser perfurado o poço, qual será o uso do recurso hídrico em questão, o planejamento de execução de obra e por fim dar a entrada junto aos órgãos competentes para o requerimento dos protocolos necessários para perfuração e posterior uso. ”, completa. No Estado de São Paulo, por exemplo, a exploração dos poços requer autorização do Departamento de Água e Energia Elétrica, vinculado ao Governo estadual e não isenta os condomínios de pagarem a taxa do esgoto recolhido e tratado pela concessionária do serviço público. Flávia Mayer, gerente comercial e técnica ambiental da empresa São Paulo Poços e Bombas explica que poços artesianos é a denominação de como todos conhecem, mas o DAEE denomina como poço tubular, poços quem atingem camadas de profundidade entre 40 e 50, até mesmo 400 m de profundidade, já os poços menores e de diâmetro largo são denominados como poço tipo cacimba/cisterna, conhecidos como poço caipira. “Precisa verificar se existe em um raio de 500 metros alguma área contaminada listada na relação de áreas contaminadas da Cetesb, em seguida, caso o local esteja em área contaminada, devese solicitar um parecer técnico, onde em sua conclusão, na maioria das vezes sugere-se que caso o DAEE conceda a licença de perfuração seja monitorada a qualidade da água quanto à parâmetros específicos, para assim descartar as chances que a contaminação possa ter atingido o aquífero explorado. ”, completa. A NBR 12244 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) regulamenta a execução desse tipo de serviço: Na construção de um poço para
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captação de água subterrânea, tornam-se indispensáveis os seguintes elementos: a) projeto executivo do poço (presente na NBR 12212): - locação; - perfil litoestratigráfico previsto, com indicação das características mecânicas das formações; - programa construtivo do poço; - método de perfuração; - especificações técnicas construtivas; - especificações dos materiais; - cronograma físico da obra; b) equipamento de perfuração; c) ferramentas de perfuração; d) ferramentas auxiliares; e) equipamentos auxiliares; f) responsável técnico habilitado; g) fiscalização; h) condições de recebimento do
poço. A área disponível, seja interna ou externa não tem limite de utilização, variando de acordo com o maquinário de cada empresa. “Nós, por exemplo, podemos executar a obra em um subsolo de garagem sem problemas, mas em geral quanto mais área livre, mais fácil e rápido se torna a execução do trabalho. Lembrando que não existe um limite de abastecimento. No entanto, um poço menos profundo não necessariamente produz menos, seu abastecimento pode variar. Existem poços que suprem pequenas necessidades e outros que produzem o suficiente para a manutenção de toda uma cidade. Tudo depende da vontade dos condomínios em buscar soluções diversas de abastecimento e ter claro que quantidade e qualidade da
Supra
Condomínio
água só poderão ser garantidas após a conclusão do projeto. ”, detalha Tulio Fonseca. Resumo do passo a passo:
• Escolha uma empresa de confiança e credibilidade no mercado. Elas devem contar com responsáveis técnicos, geólogos ou engenheiros de minas para a correta execução do projeto do poço, seguindo todas as normas da ABNT. • Processo de obtenção de licença. Com todos os estudos em mão, é necessário entrar com o pedido te outorga de perfuração nos órgãos regulamentadores de cada localidade. • Início da perfuração. A obra toda pode durar até 20 dias. Incluindo a instalação da bomba para retirada de água. • Análise da água do poço e liberação pela agência local para consumo – seja para beber ou não -, para que seja concedida a outorga de direito de uso do recuso hídrico. Caso isso não aconteça, o condomínio deve tratar a água até obter a licença. • Realizar o cadastro na Vigilância Sanitária e se for para consumo humano é necessário também providenciar o Cadastro do Sistema ou Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano. • A manutenção preventiva da bomba do poço deve ser feita anualmente, além de ser enviado uma amostra ao órgão responsável. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
Captação e reutilização de água Síndicos e administradoras buscam formas de uso racional e pesquisam sobre o aumento da produtividade e redução custos
O período de estiagem das chuvas chegou e novamente a cidade de São Paulo, em especial, se atenta para economia de água, mesmo com a estabilidade dos reservatórios. Afinal, como diria o ditado “quem poupa, sempre tem”. Sendo assim, cada vez mais, síndicos e empresas administradoras de condomínio buscam soluções inovadoras e práticas para evitar o desperdício e aumentar as chances de não faltar água para os moradores. Porém, quem “bate o martelo final” e decide que para economizar é necessário a adoção de medidas mais eficazes, que podem incluir obras e mudanças na estrutura dos edifícios? A decisão sobre quaisquer assuntos relativos ao condomínio compete ao coletivo. Os condôminos previamente convocados por meio de edital para deliberar sobre determinado assunto é que decidirão, geralmente através de uma “Assembleia Extraordinária”, obedecendo determinados quórum considerando a matéria em pauta. “A captação e reutilização de água em condomínios é considerada uma obra útil, cujo quórum mínimo para aprovação em Assembleia é da maioria dos presentes que representem pelo menos a metade das frações ideais, em
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Supra Condomínio
primeira convocação e pela maioria dos presentes, em segunda convocação. A única hipótese do morador se negar a ratear os valores seria se houvesse alguma falha na convocação para a reunião, como prevê o artigo 1.354 do Código Civil.”, detalha o advogado Jansen Oliveira, sócio do escritório Santos & Oliveira Advogados Associados. Ele explica ainda que esse tipo de solução pode trazer vantagens em relação à economia e sustentabilidade. “De acordo com informações da ONU em 2015, a escassez de água afetará dois terços da população mundial em 2050. Significa que o empenho e a união de todos será fundamental para garantir água potável e segurança alimentar para todos. Dentre várias medidas para atenuar esse problema, destacamos a questão do gasto individual de água. Ou seja, além de prestar um serviço relevante para o mundo, o condomínio sentirá de imediata os benefícios dessa medida em seu bolso.”. Quando buscamos entender sobre reaproveitamento ou reúso de água e aproveitamento de água de chuva, por exemplo, existem algumas diferenças e cada tipo irá atender uma necessidade diferente do condomínio, além de necessitar de um modelo diferente de
tratamento. De acordo com informações da Sabesp, água de reúso Perguntas é a obtida através do tratamento avançado dos esgotos gerados pelos imóveis conectados à rede coletora de esgotos. Podendo ser utilizada em processos que não requerem água que seja potável, mas sanitariamente segura, gerando a redução de custos e garantindo o uso racional da água. Podem ser usadas, por exemplo, na limpeza da área externa, irrigação de plantas e descargas sanitárias. Enquanto as águas residuais, de acordo com a Companhia de Tecnologia e Saneamento Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) são as oriundas de banheiros, cozinhas, lavagens de pavimentos domésticos. O tema é tão relevante que foi destaque do 12º Seminário Tecnologia de Sistemas Prediais. Durante o evento foram discutidas a necessidade de os responsáveis pelos empreendimentos estarem mais atentos às etapas do projeto para obtenção do aumento da produtividade e também para a industrialização da construção civil. O diretor da InPrediais, Humberto Farina, que foi um dos palestrantes do painel “Projeto de Sistemas Prediais: realidade atual e necessidades para o desempenho, produtividade e custos, chamou atenção para o uso do BIM. “As etapas de projetos devem ser valorizadas para que as obras tirem maior proveito do BIM. ” ressaltou. Dentro das responsabilidades civis na cobertura de danos decorrentes de projeto, o diretor da AD Corretora de Seguros, André Dabus, lembrou que não existe apenas um mecanismo que garanta risco zero a um empreendimento, mas, segundo ele, é preciso saber o tamanho dos riscos de cada obra. “Eu não posso contratar um seguro sem que eu saiba para quem eu quero transferir as consequências financeiras dos riscos que estou correndo. O corretor de seguros tem que entrar antes de o projeto ser elaborado. Assim, as chances de haver erros são menores. ”, indicou Dabus, que também chamou a atenção para a necessidade de a contratação de seguros passar a ter maior relevância.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Condomínios PET Friendly
A boa convivência com os donos e animais de estimação é preocupação de empresas e síndicos Primeiro foram as academias, lan houses e espaços gourmet. Varandas gourmets e brinquedotecas para agradarem moradores que buscavam um conceito diferenciado quando o assunto é moradia. E agora, alguns anos após o crescente aumento de pessoas adotando ou adquirindo um animal de estimação, o mercado PET ganha mais um espaço: os condomínios. De acordo com levantamentos recentes, estimasse que mais da metade da Classe A tenha hoje um ou mais bichos de estimação, fazendo com que o número de empresas que buscam entender o melhor formato para atender esse público cresça de maneira exponencial. “Nos últimos anos é perceptível o aumento da quantidade de pessoas que estão adquirindo animais, sendo certo que, especialmente os cães e gatos, recebem tratamentos de primeira categoria, mas há inúmeras outras espécies que também estão sendo adquiridas como: aranhas, peixes, cobras, repteis etc., de tal sorte que é possível afirmar que em muitas famílias o animal de estimação é considerado como um membro. Porém, até em razão desse cenário atual, muitos condomínios estão enfrentando disputas judiciais e/ou sofrendo alterações em suas convenções e regimentos objetivando a adequação de suas regras ao anseio atual da sociedade. Isso porque, se revivermos situações ocorridas há cerca de 15 ou 20 anos atrás, alguns nichos condominiais proibiam a permanência de animais nas unidades autônomas ou quando permitido existia uma forte restrição ao deslocamento desses animas no condomínio. ”, detalha Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial. Os espaços PET Friendly podem ser externos e internos. Os ambientes ao ar livre, por exemplo, são compostos por playgrounds para os cães desenhados sob medida, levando em consideração as necessidades dos bichinhos de estimação e agradando, e muito, aos donos. Os espaços internos podem incluir salas equipadas para banho e tosa. Em todos, une-se o design e à preocupação em relação à utilização de materiais de fácil limpeza, antiderrapantes e que reduzam riscos para os pets. “Assim, grande parte dos condomínios visando
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Supra Condomínio
permitir uma saudável convivência entre animais e pessoas estão criando “cachorródromos” ou os denominados espaços Pet, que nada mais são do que espaços em que os animais frequentam, fazem suas necessidades e o dono será o responsável pelo recolhimento dos dejetos, situação que é regulamentada pelo Regimento Interno. Vale ressaltar que, o condomínio poderá exigir apresentação de carteira de vacinação e/ou atestado veterinário declarando que determinado animal está pronto para conviver sem transmitir doenças.”, complementa o advogado Alexandre. De acordo com Renato Camargo Bueno, consultor comportamental da 100% PET, os cachorros que vivem em apartamento costumam sentir mais o estresse de confinamento que cães que vivem em residências com acesso a áreas externas, se somarmos a isto o fato de o cachorro passar longas horas sozinho no apartamento esta situação pode se tornar bastante inadequada para o cachorro levando-o a alterações em seus comportamentos que dificultarão sua convivência com seus tutores (comportamentos destrutivos) e com seus vizinhos (excesso de latidos). Sendo assim, espaços dedicados exclusivamente para animais em condomínios podem ajudar da adaptação dos pets em apartamentos.
“Estes espaços são excelentes para o alívio do estresse de confinamento, além de auxiliar muito na sociabilização dos cães. É um ótimo local para o cachorro associar a exercícios mais dinâmicos facilitando para o cachorro entender que é ali o lugar onde ele pode extravasar sua energia e não no apartamento.”, completa. Renato lista ainda uma séria de dicas que podem auxiliar essa adaptação e “facilitar” a vida de moradores, síndicos e claro, dos bichinhos: • Criar e organizar espaços específicos para animais; • Promover palestras com profissionais especializados para orientar os condôminos tutores de animais de como manter um animal em apartamento de forma saudável, afim de evitar problemas de comportamento antecipando-se ao surgimento de problemas entre os moradores; • Criar um regulamento para a presença de animais que incluam os animais nas áreas de convívio social e não os segreguem, quanto mais sociáveis forem os animais do condomínio menos problemas causarão; • Esclarecer aos condôminos tutores que os regulamentos são a chave para uma boa convivência entre todos os moradores, assim como a respeito da legislação que trata do assunto.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio SERVIÇOS Por Natália Mancio
Muito além da pizza delivery
Cresce o número de empresas que oferecem serviços para condomínios O conforto de receber um serviço em casa, seja ele a comida favorita de um restaurante badalado, o gelo para a festa que acabou em cima da hora ou a lavagem de roupas. Muitas são as opções de delivery, porém, algumas empresas estão inovando e indo além. Atividades que antes exigiam que o morador saísse de sua residência para buscar atendimento em shoppings, lojas físicas ou supermercados. Os modelos de atendimento são diferenciados. Uma empresa de banho e tosa para cachorros, por exemplo, mudou de uma loja física para uma van adaptada em que vai até condomínios e lava os cachorros no “quintal” de seu dono. Outro modelo é um aplicativo de telefone que “leva” o salão de beleza até a casa dos clientes. E assim por diante. Esse modelo de negócio pode ser replicado para diversos serviços como academia de ginástica, lavagem e secagem de roupas, lavagem de carros, etc. “Hoje havendo demanda e espaços todas as necessidades podem ser oferecidas com conforto e segurança aos condôminos de uma grande cidade. Feiras com frutas, legumes e pastel, aulas de reforço escolar, personal trainer, lavagem de carros, restaurantes,
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cabeleireiro, limpeza nas unidades, manutenção residencial, etc. Em outras cidades com realidade diferente a oferta de serviço é muito diferente e de acordo com a necessidade da cidade. Montar guarda-sol e cadeiras na praia, veterinário para cavalos, jardineiros, serviço de vans, etc.”, complementa Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial. A Feira Delivery Condomínios, por exemplo, é um projeto que leva legumes, frutas e verduras selecionados e frescos até os condomínios de São Paulo, utilizando um ônibus com todo o conforto de um hortifrúti tradicional, porém exclusivo e bem perto de você. Ainda no ramo de feiras a Feiríssima apresenta uma proposta que une o moderno ao rústico, inspirada em pequenas lojas de bairro de frutas e legumes da Europa. Pensada nos mínimos detalhes, o display envolve os clientes em uma experiência nova, única e agradável do visual ao atendimento. De acordo com material disponibilizado pela empresa eles pré-selecionam todos os produtos antes de ir para o condomínio. Ou seja, não existe “fim de feira”, sempre com produtos frescos e ótimos para
consumo. Além disso, existe a facilidade de pagar com Cartão de Débito, Crédito ou em Dinheiro. “Primeiramente, marcamos uma reunião com o síndico e conselheiros. Nós apresentamos o projeto da Feiríssima e como é realizado. Se aprovado o projeto, a Feiríssima e o condomínio entram em acordo em relação ao melhor dia e horário para montar a banca, comercializando frutas, legumes, verduras, ovos, cogumelos, temperos verdes, pimentas e até produtos processados.”. Outro formato de serviço é oferecido pela Pão do Dia, que realiza entrega de produtos exclusivamente para condomínios, levando em consideração inclusive a segurança de ambas as partes. A empresa faz a entrega dos pães durante a madrugada, assim, os clientes têm o produto fresco na primeira hora do dia. “O Pão do Dia utiliza um sistema logístico de entregas inovador que pretende ser a base da prestação de um serviço de elevada eficiência aos seus clientes. Como tal, é essencial que o pessoal de entregas tenha sempre acesso ao local de colocação das encomendas, e que esse acesso seja imediato. Poderá haver argumentação dizendo que o prédio tem porteiro 24H, pelo que não será necessário fornecer uma chave. Nestes casos, desde que a portaria se comprometa a receber os funcionários do Pão do Dia, não haverá qualquer problema. Para os condomínios que não possuem portaria 24 horas, sugerimos que uma cópia da chave da porta ou portão de entrada, fique com a equipe de entrega, para que possamos fazer a entrega diariamente.”. Porém, é preciso deixar claro que todo serviço extra deve ser tratado como tal e não estará rateado entre os moradores a menos que sejam aprovados em assembleia e tenham utilização comum a todos. “Os serviços devem ser definidos de acordo com a necessidade de determinado Condomínio. Se tem muitos animais, o serviço de pet shop pode ser explorado através de parceria por exemplo. As convenções não entram neste mérito. Esse tipo de serviço tem que ser considerado como extra, tipo pay per use. ”, relata Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Quebra-quebra na porta ao lado Quais as regras para evitar que reformas gerem conflitos entre moradores
Desentendimentos entre vizinhos são muito comuns e podem acontecer por razões diversas que vão de melhores vagas na garagem, gastos extras ou animais de estimação. Porém, uma reclamação recorrente e que pode ser uma grande dor de cabeça para síndicos ou administradores de condomínio são as reformas. Barulho em excesso, sujeira, interferência na estrutura vizinha, bloqueio de elevadores, etc. Para esses casos existem regras que controlam o que pode ou não ser feito em relação às obras nos apartamentos. O advogado especialista em direito civil e imobiliário do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores, Fabricio Sicchierolli Posocco, reforça as afirmações de que a realização de reformas nas unidades condominiais sempre gerou discussões, principalmente pelos transtornos de convivência que eventualmente podem ser
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causados aos demais moradores. “Atualmente, se encontra em vigência a Norma Brasileira NBR 16.280/2014, da ABNT, que passou a regular a realização de obras nos edifícios. A principal mudança é a exigência de que os proprietários que pretendem executar qualquer tipo de obra em suas unidades, independente da complexidade ou proporção, tem o dever de apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico autorizar ou não a reforma. A proposta deve ser trazer as alterações internas das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, devendo possuir um responsável técnico e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).”, complementa. O especialista explica que ainda
que se discuta sobre a necessidade do cumprimento desta norma técnica ser ou não obrigatória (pela ausência de requisitos legais para classificá-la como uma norma legal já que não surgiu do devido processo legislativo), como o objetivo da norma é trazer segurança na execução de reformas no condomínio, preocupando-se com a integridade física dos proprietários e demais frequentadores, os Tribunais brasileiros tem entendido que a observância da mesma é prioritária para a realização dessas reformas. “Por fim, independentemente dessas normas, o síndico de condomínios já é o responsável pela edificação e cabe a ele fiscalizar qualquer obra, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. Assim, antes do início de qualquer obra, o síndico deve solicitar ao condômino a apresentação de documentos necessários para comprovar a regularidade da obra. Se ele for impedido de verificar o local acompanhado de engenheiro de sua confiança, poderá ainda solicitar a paralisação imediata da mesma.”, reforça Fabricio. Devem ser sempre levadas em consideração as regras internas previstas na Convenção/ Regulamento do condomínio, pois para cada Condomínio podemos ter uma realidade diferente. “A lei e muitas convenções trazem como referência a produção excessiva de barulho que possa trazer ‘incômodo’ aos demais. Deste modo, aquele que estiver reformando a sua unidade deve tomar as medidas possíveis e necessárias para minimizar os eventuais efeitos “colaterais” que a sua intervenção cause aos vizinhos, porém, da mesma forma, os demais devem compreender, aceitando eventuais desconfortos e principalmente transtornos que a obra possa trazer. O ideal, neste
Revista tipo de situação, é que estabeleça horários para os procedimentos mais “pesados” ou mesmo que os moradores, de comum acordo, cheguem a um consenso. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial alerta que o incômodo é muito subjetivo. Cada morador tem seu próprio limite. “Um pouco de barulho, durante o dia, até que é normal, agora, à noite, as pessoas já se incomodam mais facilmente. O importante é sempre procurar ter bom senso, e se a pessoa percebe que seu vizinho não está tendo, deve entrar em contato com o síndico e expor a situação, para que ele tente ajudar na solução do problema. Importante lembrar que o horário de silêncio está previsto no regulamento interno dos condomínios, mas normalmente é das 22h às 8h. Os limites de ruído são definidos pela Lei de Zoneamento. Nas zonas residenciais, das 22h às 7h, cai para 45 decibéis. Nas zonas mistas, das 22 às 7 horas, varia entre 45 e 55 decibéis. Nas zonas industriais, das 22 às 7 horas, entre 55 e 60. No entanto, novamente, temos que falar em bom senso, inclusive quanto à sujeira. O que cada um deve pensar é que não se pode fazer nada que interfira na segurança, sossego e salubridade do outro.”. Em regra, os barulhos não podem comprometer nem o sossego, nem a concentração das pessoas que estão em seu ambiente normal. O Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337, traz as medidas que devem ser tomadas pelo condomínio quando
houver condômino antissocial e as penalidades que possam ser a ele aplicadas. Entretanto, há que se colaborar também para a aceitação do barulho. Isso se refere àquele morador que não aceita de forma alguma as batidas ou marteladas provenientes de uma obra que esteja sendo feita por seu vizinho.
Supra
Condomínio
Se a reforma, entendendo barulhos e outras movimentações, está dentro do horário normal e não está pondo em risco a segurança do outro, o vizinho supostamente prejudicado pelo barulho terá que ter bom senso diante do dano que porventura está lhe sendo causado. O direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito de o outro também usufruir em plenitude sua propriedade. Nessa hipótese, o bom senso vem regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia. “Qualquer reclamação deve ser feita no livro de ocorrências do Condomínio. A partir deste registro o Síndico vai avaliar a procedência e verificar se procede ou não. Lembrando que na Convenção ou regulamento interno estão os direitos e deveres dos condôminos. O proprietário deve reclamar daquilo que está previsto naquele regulamento.”, finaliza Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa. Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/16
Revista
Supra
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Condomínio
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/08
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Revista
Supra Condomínio
Supra
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Revista Supra Condomínio TECNOLOGIA Por Natália Mancio
Soluções tecnológicas
Tecnologia alia economia, segurança e modernização nos condomínios Diariamente as demandas geradas pelos grandes condomínios dificultam a vida de síndicos, zeladores e administradoras especializadas, afinal, necessitam de mão de obra cada vez mais qualificada, custos reduzidos e maior atenção para garantir a disponibilidade e segurança dos recursos existentes nos fundos de reserva. Investir em tecnologia pode ser um gasto, inicialmente, não planejado, mas que pode fazer a diferença em médio e longo prazo. As tecnologias existentes para automação predial, segurança e manutenção possibilitam facilitar esta gestão, através de inteligência e organização. Além disso, as vantagens da adoção de tecnologias de automação predial ficam mais evidentes quando da análise de relatórios emitidos pelo sistema onde podem ser avaliados aspectos como a redução nos custos de manutenção das instalações, economia de energia, detecção rápida de avarias, maior
16 Supra Condomínio
conforto ambiental, maior eficiência na resposta a alarmes, entre outro. Cristiano Felicissimo, diretor de pré-vendas da Seal Telecom explica que os condomínios podem se beneficiar efetuando comparativos de consumo atual (por hora, por exemplo) com históricos baseados em períodos específicos. Por exemplo, qual a média de consumo de água nos finais de semana do mês de abril de 2015 com o consumo de água de 2016, isto cruzando informações de clima e temperatura, podendo assim verificar se o aumento ou não do consumo está relacionado diretamente ao cliente, ao aumento de moradores, ao descuido dos mesmos, a vazamentos ou rotinas diferentes do condomínio como jardinagem ou limpeza. “A tecnologia permitirá ao condomínio o controle de todos os pontos interconectados ao sistema de automação e gerar relatórios analíticos, tanto de uso, como de consumo, de manutenção, de desgaste e efetuar assim um
controle “fino” e mais assertivo de seus recursos.”, completa. De acordo com Cristiano, o conceito de condomínios clubes possuem deficiências grandes na gestão e monitoramento de seus custos e manutenções, em todo o ciclo, ou seja, desde o processo de planejamento adequado de uma manutenção preventiva, corretiva e preditiva, os recursos necessários, como técnicos, equipamentos, ferramentas e periodicidade de execução. Alguns dos objetivos do investimento em tecnologia nesse cenário podem ser: - Monitorar e comandar iluminação e bombas; - Medir a água, gás e energia; - Controlar temperatura de piscina; - Monitorar todos os poços de drenagem, limpeza, esgoto; - Programação de horários para ativar dispositivos de iluminação ou hidráulica; - Gerar relatórios de gastos,
Revista
Supra
Condomínio
podendo ter o controle do que está sendo desperdiçado ou não e apontar o que deve ser corrigido para se obter maior economia; - Monitoramento por equipe remota da situação de todos os recursos/equipamentos do condomínio, permitindo uma ação mais rápida, eficaz e econômica dos especialistas e gerando assim maior satisfação dos condomínios.
O diretor da Seal Telecom relata ainda que a economia gerada por um investimento deste pode variar muito, ficando entre 10 a 30% dos custos operacionais anuais, porém, o principal ganho está na garantia da alta disponibilidade dos recursos, satisfação e segurança dos moradores e principalmente na redução de quebras não controladas de equipamentos que podem custar muito caro para serem reparados. O custo com a mão de obra é, geralmente, o maior item do orçamento de um condomínio. Por outro lado a desejada sensação de segurança vem constantemente sendo ameaçada pelos frequentes assaltos e arrastões divulgados na mídia. E, para completar o difícil cenário para os gestores de condomínios, a crise econômica tem contribuído para o crescimento da inadimplência. Uma nova tecnologia desenvolvida pelo Grupo Pro Security, por exemplo, eleva a qualidade na prestação do serviço de portaria e controle de acesso, reduz drasticamente custos com mão de obra e automatiza o empreendimento contribuindo para a valorização dos imóveis. Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security ressalta que “com a automação do empreendimento implementada com o Intelligent Service é possível ampliar o nível de segurança do condomínio uma vez que, tanto o sindico quanto o morador recebem informações de acesso online. Além disso, o fato do condomínio estar sendo monitorado remotamente e não existir um porteiro que pode ser coagido pelos marginais, aumenta a segurança para todos. Tudo isso com uma redução de custos para o condomínio que pode chegar a 60%.”, descreve. A economia de água é alvo de campanhas encabeçadas por
instituições governamentais e privadas, sendo a sua falta, um problema que vem atingindo toda população. Então, o investimento em tecnologias que possam colaborar com o aproveitamento ou redução de uso desse precioso recurso é essencial. Wagner Cunha Caralho, especialista em eficiência hídrica e energética e diretor de negócios da W-Energy, empresa especializada em tecnologias para economia de água e energia explica que não existe gerenciamento sem informação. Para o condomínio estar sempre um passo a frente, se faz necessário um bom sistema e uma boa equipe lhe assessorando com inteligência apresentando soluções, oportunidades e realizando uma boa manutenção preventiva e corretiva. “A principal equação da sustentabilidade a ser superada, chama-se investimento. Em função
da baixa escala de produção e procuram, as tecnologias verdes tem seu preço elevado. Haja vista carros híbridos como exemplo. A W Energy há mais uma década, percebeu esta necessidade e alterou seu modelo de consultoria para um modelo de investimentos em sustentabilidade, onde assumimos todas as despesas, elaboramos e implantamos projetos, gerenciamos todas as etapas e realizamos a manutenção preventiva em troca de uma pequena parte da economia, durante um determinado período. Nossas tecnologias contribuem ativamente para redução do custo da conta de água e energia. No caso da água, possuímos equipamentos que convertem todos os pontos de consumo em econômicos e ecológicos, gerando uma redução média de 40% através da inteligência e ganho de eficiência.”, detalha. Supra Condomínio
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Padronização das fachadas Como devem ser tratadas as mudanças propostas na estrutura dos edifícios
Fachada é tudo que compõe a área externa visto das faces do imóvel. Estabelece a lei que para sua alteração é necessária a concordância de 100% dos condôminos esta é a regra. Este assunto é muito polêmico e muito antigo. Uma das primeiras ações que se tem conhecimento é de alteração de fachada, muito antes de haver leis que tratassem o assunto. Os edifícios são geridos em forma de condomínio (con-domínio: domínio partilhado) devem manter as mesmas características do Memorial Construtivo que faz parte da Convenção da Convenção de Condomínio. Nada disso se aplica às áreas privativas, somente nas áreas comuns. De acordo com o coordenador do curso de arquitetura e urbanismo do Centro Universitário Anhanguera de São Paulo – unidade Vila Mariana, Enrique Staschower, não existem padronizações para fachadas, elas são parte componente da edificação, que, esta sim, atende às normas e legislações de ocupação e uso do solo da prefeitura. Portanto, elementos, cores, materiais, etc. das fachadas são de livre criação. “As alterações de fachada, no caso o fechamento de varandas, poderão ser padronizadas através dos meios dispostos na Convenção de Condomínio, para assim garantir a integridade da edificação e homogeneidade dos seus elementos de fachada.”, complementa. Em São Paulo chega a ser rotineiro a realização de assembleias para padronização de fechamento das sacadas com vidros, por exemplo. Geralmente, é acordado amigavelmente em uma assembleia simples, sem a totalidade dos condôminos o fechamento da sacada dentro de um padrão: cor do vidro, esquadria, cor da cortina, etc. “Esse procedimento é aceito pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que entende que o fechamento com vidro das sacadas, desde que aprovado um padrão em assembleia, não é mais considerado alteração de fachada. ”, explica Marcelo Mahtuk,
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diretor executivo da Manager Gestão Condominial. A engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP o condômino não pode realizar a modificação de uma de suas janelas, a não ser que tenha tido permissão em algum momento para fazê-la. “Quanto a instalação de grades, por exemplo, não existe penalidades a não ser que tenha sido aprovado em assembleia ou esteja na convenção a especificação de um tipo de proteção. A aplicação ou não de multa quando da substituição de uma janela diferente da existente na fachada é uma determinação do condomínio que deve estar explicita na convenção e/ou aprovada em assembleia, porém é importante salientar que a esquadria é um dos elementos da fachada e, portanto, não pode ser alterada sem a devida autorização. ”, completa. É uma obrigação do síndico zelar e fazer cumprir e respeitar a convenção do condomínio, e como esta mesma norma está prevista na convenção, ele deve notificar caso um condômino infrator tenha realizado alguma mudança não aprovada para que seja restabelecida a condição anterior da fachada. “Caso não haja manifestação do morador, o sindico pode ajuizar uma ação de obrigação de
fazer, uma vez que o próprio juiz irá determinar a readequação da fachada alterada, podendo inclusive estabelecer multa diária pelo descumprimento da determinação. As penalidades normalmente são previstas no regimento interno do condomínio. A aplicação de qualquer multa requer antecipadamente uma notificação prévia ao infrator comunicando oficialmente a infração cometida, em seguida a abertura de prazo para defesa deste condômino e em último caso de descumprimento a aplicação da multa prevista no regimento interno. ”, detalha Aldo Junior, especialista em administração condominial conhecido como Dr. Condomínio. Fernando Fornícola, presidente da Habitacional, explica que se imaginando o seguinte cenário hipotético: meu síndico quer trocar as janelas do prédio e eu não quero arcar com o custo, esse valor para troca de todas as janelas pode ser retirado do fundo de reserva. A afirmativa é verdadeira, desde que aprovado em assembleia. “O fechamento das varandas, por exemplo, deve ser aprovado e padronizado por decisão de assembleia, especificamente convocada, observando-se eventuais restrições que possa existir na convenção.”, finaliza.
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Lugar de lixo é no lixo!
Especialistas explicam como síndicos e administradoras devem lidar com os resíduos gerados diariamente A Lei nº 12.528/2007 regulamenta a obrigatoriedade na coleta seletiva de lixo no Estado de São Paulo. A legislação torna a coleta seletiva obrigatória em condomínios residenciais ou comerciais com mais de 50 unidades. A multa para quem desrespeitar a regra é de 500 Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), que corresponde a R$ 6.965,00. Em relação ao lixo comum, não existe uma legislação específica para condomínios. Devem ser seguidas as orientações das Políticas de Gestão de Resíduos Sólidos a nível federal, estadual e municipal. Síndicos e administradoras de condomínio têm a responsabilidade em criar opções de descarte correto do lixo, fazendo com que os moradores não precisem recorrer a alternativas como supermercados e cooperativas de catadores. “Se o
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volume gerado é pequeno, a coleta é feita pelo poder público ou seus concessionários. E a obrigação do contribuinte é acondicionar o resíduo corretamente e entregálo ao responsável pela coleta. Os condomínios residenciais tipicamente se enquadram nessa categoria. Quando há grandes volumes, geralmente em condomínios comerciais, é obrigatória a contratação de empresa autorizada para a retirada e destinação destes resíduos. E Quando existem outros tipos de resíduos (infectantes, perigoso, contaminados, entulho de obra e etc.) o gerador deve contratar o transporte e descarte específicos.”, explica Marcos Casado, diretor técnico da Sustentech. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa alerta que a
separação do lixo é responsabilidade tanto dos condôminos quanto dos condomínios. No entanto, algumas empresas estão encontrando dificuldade para aplicar o sistema de recolhimento do lixo separado nas regiões onde atendem. “O síndico pode sugerir a criação de uma comissão entre os moradores e a implementação da coleta seletiva, ambas aprovadas em assembleia. Dessa forma, os moradores interessados que integrarão a comissão poderão decidir detalhes da separação, sistema interno de coleta e acondicionamento do lixo. Existem também empresas que podem prestar consultoria para programas internos de reciclagem, com material de divulgação e apoio à implementação durante certo período determinado.”, completa. A separação de lixo reciclável (papel, metal e vidro) não é obrigatória. As cidades que dispõem de coleta seletiva fornecem as instruções em relação ao tipo de resíduo recebido, sua separação e horários de coleta. Em algumas cidades existem ecopontos que recebem lixo reciclável previamente separado, que deve ser levado pelo próprio usuário. Cabe ao síndico, separar um espaço de dimensões adequadas à quantidade de lixo acumulado entre uma coleta e outra. Essa área deve ser de fácil limpeza, com acesso controlado e o lixo deve estar acondicionado de forma a evitar a proliferação de pragas urbanas. Além disso, deve haver orientação aos usuários sobre a coleta seletiva e correto manuseio dos resíduos. Coleta seletiva, lixeiras diferenciadas por cor para separação de lixo reciclável do lixo orgânico, composteiras,
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orientações em assembleias sobre a importância da separação e reciclagem, divulgação de informes, impressos e por e-mail, palestras com profissionais nos condomínios e principalmente orientar as colaboradoras – empregadas domésticas – sobre como separar o lixo e a importância dessa ação, são algumas das ações que podem ser realizadas dentro dos condomínios sem a necessidade da demanda de grandes custos e tempo. O morador poderá contribuir separando o lixo da sua residência, colocando, por exemplo, em sacos separados de lixo orgânico e reciclável. E é interessante também que o síndico sugira um programa de conscientização e instrução de funcionários para coleta e acondicionamento do lixo. Vale alertar que a legislação determina que a coleta seletiva do lixo de suas dependências deve ocorrer separando papéis, plásticos, metais, vidros, materiais orgânicos e resíduos não recicláveis. A comunicação é ferramenta primordial para o sucesso da coleta seletiva do lixo em um condomínio. A comunicação é uma ferramenta primordial para o sucesso da implantação da coleta seletiva do lixo em um condomínio. No Condomínio Morada do Vale, em Juiz de Fora, a coleta seletiva vem sendo realizada por iniciativa dos moradores, mesmo a legislação do estado mineiro não
contemplar a obrigatoriedade. O síndico Fernando Duque conta que os próprios condôminos solicitaram a implantação do sistema durante uma reunião da assembleia. “Alguns moradores já separavam o lixo por iniciativa própria e acabaram preparando uma proposta que contemplava o prédio todo. Então decidimos em conjunto que eles fariam parte de uma comissão que foi a responsável por entrar em contato com a cooperativa de catadores,
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providenciar a compra dos latões para diferenciar papel, metal, vidro e orgânico. Além de junto comigo pensar na comunicação que seria enviada para todos os moradores, já que nem todos estavam presentes na assembleia. Hoje nós conseguimos destinar todo nosso lixo para o local correto, reciclando o que é possível e descartando somente o orgânico para o caminhão da prefeitura. O sonho agora é tentar criar uma composteira. Quem sabe?”, finaliza.
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Uma reforma em comum
Alterações na área compartilhada dos condomínios geram dúvidas entre moradores e síndicos Quando o condomínio é entregue ele possui um determinado padrão estético, arquitetônico e de funcionalidade, porém, ao longo dos anos em decorrência do desgaste natural e, eventualmente, do anseio de modificações por parte dos condôminos, investimentos são necessários para manter as áreas comuns. Normalmente os condomínios formam um conselho e eles deliberam as ações que deverão ser apresentadas aos Condôminos para aprovação. Na área comum a responsabilidade é do síndico, conselheiros e empresas que realizarão os trabalhos. Já na área privativa a responsabilidade é do proprietário, síndico e empresa responsável para execução do serviço, explica a engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP. “A alteração do projeto original de um edifício dependerá do tipo de intervenção desejada, algumas podem ser realizadas, outras não. Cada caso deverá ser analisado isoladamente.”, complementa.
Tipo de obra
Necessárias (Art. 1.341)
Úteis (art. 1.342) – aumentem ou facilitam o uso da coisa
Voluntuárias – constitui embelezamento ou recreio
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Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial explica que em decorrência dos tipos de obras, e visando melhor forma de planejamento por parte do nicho condominial, o Código Civil em seus artigos 1.341, 1.342 e 1.343 diferenciou os tipos de obras e determinou o quórum necessário para sua aprovação. “Vale destacar que, não raramente ações judiciais são interpostas, questionando o tipo de obra aprovado e o quórum existente, pois, em alguns casos, as características da obra pode fazer com que seu tipo seja alterado e caberá ao Poder Judiciário decidir a questão.”, explica. O valor será rachado entre os moradores, proprietários ou sairá de um fundo de reserva Dependo do que for deliberado na assembleia geral convocada com essa finalidade. O advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos advogados Brasileiros) explica que é necessária aprovação de assembleia geral, devidamente convocada com essa
Atos realizados
finalidade. “Dependendo do tipo de obra o quórum para sua realização deverá ser atendido. Se as obras forem voluntuárias é necessário atingir o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.341, I, do Código Civil. A realização de obras úteis necessita da aprovação da maioria dos condôminos e por outro lado a realização de obras necessárias, porém com despesa excessiva exige o quórum da maioria dos votos dos presentes.”.
Votação
Pintura fachada (sem troca de cor), impermeabilização, troca de pararaios, reparos elétricos e hidráulicos, manutenção de câmeras, adequação de elevador e outras áreas para legislação vigente entre outas.
Quando urgentes, e as despesas não forem exorbitantes, desnecessária aprovação*.
Pintura fachada com cor diferente, reforma do salão para deixar espaço mais bonito, além da manutenção, ampliação de espaços, novas decorações de áreas comuns entre outros.
Maioria de todos os condôminos (total das unidades) (50%+1) 2/3 do todo
Instalação de câmeras, sistema de medição individualizada de água e gás, cobertura de estacionamento, aquisição de equipamentos novos para academia, instalação de gerador, implantação do sistema de biometria,
Urgentes, com gastos elevados, podem ser realizadas, mas é aconselhável ao Síndico convocar Assembleia, demonstrar o ocorrido e requerer sua aprovação. Não urgentes, maioria simples dos presentes na Assembleia (50%+1)
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/03
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