Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Acessórios para academia.........................................23
Impressão.................................................................19
Acessórios para limpeza.............................7,9, 2ª capa
Instalações Elétricas..................................................23
Acessórios poliesportivos..........................................30
Lavadora automática de piso...................07,11,2ª capa
Acolchoados para elevador.........................7,9, 2ª capa
Lavadora de alta pressão.........................07,11,2ª capa
Armário multi-uso.........................................19,2ª capa
Limpeza de fachada........................................28,29,30
Aspirador ......................................................7,2ª capa
Limpeza, produtos....................................................7,9
Bebedouro...........................................................7,9,14
Lixeira.........................................................7,9,2ª capa
Bicicletário.....................................................7,2ª capa
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Bombas.....................................................................11
Máquina desentupidora.............................................19
Brinquedos......................................................32,33,34
Máquinas para limpeza..............................7,11,2ª capa
Cadeira para portaria..............................7,9,19,2ª capa
Multifuncional............................................................19
Caixas de correio..........................................19,2ª capa
Papel de Parede.........................................................32
Calhas.......................................................................11
Pára Raio..................................................................23
Capacho.................................................7,9,11,2ª capa
Persianas.............................................................32,33
Carrinho de compras...................................7,9,2ª capa
Pintura predial.................................................28,29,30
Carro Coletor...............................................7,9,2ª capa
Piso de borracha.....................................32,33,4ª capa
Carro Funcional..............................................7,2ª capa
Piso esportivo......................................................30,33
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso Vinílico.....................................................07,32,33
Cobertura.............................................................14,15
Piso: restauração.................................................29,30
Cobertura em policarbonato/vidros.......................14,15
Placas de identificação................................................7
Coletor de bituca.........................................7,9,2ª capa
Placas de sinalização...................................................7
Construtora.....................................................28,29,30
Playground em madeira.............................................34
Controle de pragas....................................................19
Playground em plástico...................................32,33,34
Copiadora..................................................................19
Playground em tronco de eucalipto............................34
Cortinas...............................................................32,33
Protetor de coluna p/ garagem...................................31
Dedetização...............................................................19
Protetor de pára-choque............................................31
Desentupidora...........................................................19
Protetor de parede.....................................................31
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.............7,9,
Protetor de porta.......................................................31
2ª capa.........................................................................
Radiocomunicação....................................................25
Dispenser para sabonete líquido.................7, 9, 2ª capa
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador................................................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de pisos......................................28,29,30
Elevador: manutenção..........................................24,25
Sensores de Presença..........................................15,23
Enceradeira...............................................7,11,2ª capa
Sinalização..................................................................7
Engenharia.....................................................28, 29,30
Síndico profissional...................................................19
Escada........................................................................7
Tapete personalizado.................................7,11,2ª capa
Espelho convexo.........................................7,9,2ª capa
Terceirização de serviços...........................................25
Exterminador de mosquito.........................................23
Toldos..................................................................14,15
Ginastica: equipamentos............................................23
Tratamento de piso...............................................28,30
Grama Sintética.........................................................33
Trava Eletrônica de carrinho...............................3ª capa
Iluminação de Emergência.........................................23
Varredora.......................................................7,2ª capa
Impermeabilização......................................28,29,30,33
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Quebra-quebra na porta ao lado Quais as regras para evitar que reformas gerem conflitos entre moradores
Desentendimentos entre vizinhos são muito comuns e podem acontecer por razões diversas que vão de melhores vagas na garagem, gastos extras ou animais de estimação. Porém, uma reclamação recorrente e que pode ser uma grande dor de cabeça para síndicos ou administradores de condomínio são as reformas. Barulho em excesso, sujeira, interferência na estrutura vizinha, bloqueio de elevadores, etc. Para esses casos existem regras que controlam o que pode ou não ser feito em relação às obras nos apartamentos. O advogado especialista em direito civil e imobiliário do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores, Fabricio Sicchierolli Posocco, reforça as afirmações de que a realização de reformas nas unidades condominiais sempre gerou discussões, principalmente pelos transtornos de convivência que eventualmente podem ser
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Supra Condomínio
causados aos demais moradores. “Atualmente, se encontra em vigência a Norma Brasileira NBR 16.280/2014, da ABNT, que passou a regular a realização de obras nos edifícios. A principal mudança é a exigência de que os proprietários que pretendem executar qualquer tipo de obra em suas unidades, independente da complexidade ou proporção, tem o dever de apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico autorizar ou não a reforma. A proposta deve ser trazer as alterações internas das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, devendo possuir um responsável técnico e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).”, complementa. O especialista explica que ainda
que se discuta sobre a necessidade do cumprimento desta norma técnica ser ou não obrigatória (pela ausência de requisitos legais para classificá-la como uma norma legal já que não surgiu do devido processo legislativo), como o objetivo da norma é trazer segurança na execução de reformas no condomínio, preocupando-se com a integridade física dos proprietários e demais frequentadores, os Tribunais brasileiros tem entendido que a observância da mesma é prioritária para a realização dessas reformas. “Por fim, independentemente dessas normas, o síndico de condomínios já é o responsável pela edificação e cabe a ele fiscalizar qualquer obra, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. Assim, antes do início de qualquer obra, o síndico deve solicitar ao condômino a apresentação de documentos necessários para comprovar a regularidade da obra. Se ele for impedido de verificar o local acompanhado de engenheiro de sua confiança, poderá ainda solicitar a paralisação imediata da mesma.”, reforça Fabricio. Devem ser sempre levadas em consideração as regras internas previstas na Convenção/ Regulamento do condomínio, pois para cada Condomínio podemos ter uma realidade diferente. “A lei e muitas convenções trazem como referência a produção excessiva de barulho que possa trazer ‘incômodo’ aos demais. Deste modo, aquele que estiver reformando a sua unidade deve tomar as medidas possíveis e necessárias para minimizar os eventuais efeitos “colaterais” que a sua intervenção cause aos vizinhos, porém, da mesma forma, os demais devem compreender, aceitando eventuais desconfortos e principalmente transtornos que a obra possa trazer. O ideal, neste
Revista tipo de situação, é que estabeleça horários para os procedimentos mais “pesados” ou mesmo que os moradores, de comum acordo, cheguem a um consenso. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial alerta que o incômodo é muito subjetivo. Cada morador tem seu próprio limite. “Um pouco de barulho, durante o dia, até que é normal, agora, à noite, as pessoas já se incomodam mais facilmente. O importante é sempre procurar ter bom senso, e se a pessoa percebe que seu vizinho não está tendo, deve entrar em contato com o síndico e expor a situação, para que ele tente ajudar na solução do problema. Importante lembrar que o horário de silêncio está previsto no regulamento interno dos condomínios, mas normalmente é das 22h às 8h. Os limites de ruído são definidos pela Lei de Zoneamento. Nas zonas residenciais, das 22h às 7h, cai para 45 decibéis. Nas zonas mistas, das 22 às 7 horas, varia entre 45 e 55 decibéis. Nas zonas industriais, das 22 às 7 horas, entre 55 e 60. No entanto, novamente, temos que falar em bom senso, inclusive quanto à sujeira. O que cada um deve pensar é que não se pode fazer nada que interfira na segurança, sossego e salubridade do outro.”. Em regra, os barulhos não podem comprometer nem o sossego, nem a concentração das pessoas que estão em seu ambiente normal. O Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337, traz as medidas que devem ser tomadas pelo condomínio quando
houver condômino antissocial e as penalidades que possam ser a ele aplicadas. Entretanto, há que se colaborar também para a aceitação do barulho. Isso se refere àquele morador que não aceita de forma alguma as batidas ou marteladas provenientes de uma obra que esteja sendo feita por seu vizinho.
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Condomínio
Se a reforma, entendendo barulhos e outras movimentações, está dentro do horário normal e não está pondo em risco a segurança do outro, o vizinho supostamente prejudicado pelo barulho terá que ter bom senso diante do dano que porventura está lhe sendo causado. O direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito de o outro também usufruir em plenitude sua propriedade. Nessa hipótese, o bom senso vem regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia. “Qualquer reclamação deve ser feita no livro de ocorrências do Condomínio. A partir deste registro o Síndico vai avaliar a procedência e verificar se procede ou não. Lembrando que na Convenção ou regulamento interno estão os direitos e deveres dos condôminos. O proprietário deve reclamar daquilo que está previsto naquele regulamento.”, finaliza Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio SERVIÇOS Por Natália Mancio
Muito além da pizza delivery
Cresce o número de empresas que oferecem serviços para condomínios O conforto de receber um serviço em casa, seja ele a comida favorita de um restaurante badalado, o gelo para a festa que acabou em cima da hora ou a lavagem de roupas. Muitas são as opções de delivery, porém, algumas empresas estão inovando e indo além. Atividades que antes exigiam que o morador saísse de sua residência para buscar atendimento em shoppings, lojas físicas ou supermercados. Os modelos de atendimento são diferenciados. Uma empresa de banho e tosa para cachorros, por exemplo, mudou de uma loja física para uma van adaptada em que vai até condomínios e lava os cachorros no “quintal” de seu dono. Outro modelo é um aplicativo de telefone que “leva” o salão de beleza até a casa dos clientes. E assim por diante. Esse modelo de negócio pode ser replicado para diversos serviços como academia de ginástica, lavagem e secagem de roupas, lavagem de carros, etc. “Hoje havendo demanda e espaços todas as necessidades podem ser oferecidas com conforto e segurança aos condôminos de uma grande cidade. Feiras com frutas, legumes e pastel, aulas de reforço escolar, personal trainer, lavagem de carros, restaurantes,
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cabeleireiro, limpeza nas unidades, manutenção residencial, etc. Em outras cidades com realidade diferente a oferta de serviço é muito diferente e de acordo com a necessidade da cidade. Montar guarda-sol e cadeiras na praia, veterinário para cavalos, jardineiros, serviço de vans, etc.”, complementa Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial. A Feira Delivery Condomínios, por exemplo, é um projeto que leva legumes, frutas e verduras selecionados e frescos até os condomínios de São Paulo, utilizando um ônibus com todo o conforto de um hortifrúti tradicional, porém exclusivo e bem perto de você. Ainda no ramo de feiras a Feiríssima apresenta uma proposta que une o moderno ao rústico, inspirada em pequenas lojas de bairro de frutas e legumes da Europa. Pensada nos mínimos detalhes, o display envolve os clientes em uma experiência nova, única e agradável do visual ao atendimento. De acordo com material disponibilizado pela empresa eles pré-selecionam todos os produtos antes de ir para o condomínio. Ou seja, não existe “fim de feira”, sempre com produtos frescos e ótimos para
consumo. Além disso, existe a facilidade de pagar com Cartão de Débito, Crédito ou em Dinheiro. “Primeiramente, marcamos uma reunião com o síndico e conselheiros. Nós apresentamos o projeto da Feiríssima e como é realizado. Se aprovado o projeto, a Feiríssima e o condomínio entram em acordo em relação ao melhor dia e horário para montar a banca, comercializando frutas, legumes, verduras, ovos, cogumelos, temperos verdes, pimentas e até produtos processados.”. Outro formato de serviço é oferecido pela Pão do Dia, que realiza entrega de produtos exclusivamente para condomínios, levando em consideração inclusive a segurança de ambas as partes. A empresa faz a entrega dos pães durante a madrugada, assim, os clientes têm o produto fresco na primeira hora do dia. “O Pão do Dia utiliza um sistema logístico de entregas inovador que pretende ser a base da prestação de um serviço de elevada eficiência aos seus clientes. Como tal, é essencial que o pessoal de entregas tenha sempre acesso ao local de colocação das encomendas, e que esse acesso seja imediato. Poderá haver argumentação dizendo que o prédio tem porteiro 24H, pelo que não será necessário fornecer uma chave. Nestes casos, desde que a portaria se comprometa a receber os funcionários do Pão do Dia, não haverá qualquer problema. Para os condomínios que não possuem portaria 24 horas, sugerimos que uma cópia da chave da porta ou portão de entrada, fique com a equipe de entrega, para que possamos fazer a entrega diariamente.”. Porém, é preciso deixar claro que todo serviço extra deve ser tratado como tal e não estará rateado entre os moradores a menos que sejam aprovados em assembleia e tenham utilização comum a todos. “Os serviços devem ser definidos de acordo com a necessidade de determinado Condomínio. Se tem muitos animais, o serviço de pet shop pode ser explorado através de parceria por exemplo. As convenções não entram neste mérito. Esse tipo de serviço tem que ser considerado como extra, tipo pay per use. ”, relata Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Padronização das fachadas Como devem ser tratadas as mudanças propostas na estrutura dos edifícios
Fachada é tudo que compõe a área externa visto das faces do imóvel. Estabelece a lei que para sua alteração é necessária a concordância de 100% dos condôminos esta é a regra. Este assunto é muito polêmico e muito antigo. Uma das primeiras ações que se tem conhecimento é de alteração de fachada, muito antes de haver leis que tratassem o assunto. Os edifícios são geridos em forma de condomínio (con-domínio: domínio partilhado) devem manter as mesmas características do Memorial Construtivo que faz parte da Convenção da Convenção de Condomínio. Nada disso se aplica às áreas privativas, somente nas áreas comuns. De acordo com o coordenador do curso de arquitetura e urbanismo do Centro Universitário Anhanguera de São Paulo – unidade Vila Mariana, Enrique Staschower, não existem padronizações para fachadas, elas são parte componente da edificação, que, esta sim, atende às normas e legislações de ocupação e uso do solo da prefeitura. Portanto, elementos, cores, materiais, etc. das fachadas são de livre criação. “As alterações de fachada, no caso o fechamento de varandas, poderão ser padronizadas através dos meios dispostos na Convenção de Condomínio, para assim garantir a integridade da edificação e homogeneidade dos seus elementos de fachada.”, complementa. Em São Paulo chega a ser rotineiro a realização de assembleias para padronização de fechamento das sacadas com vidros, por exemplo. Geralmente, é acordado amigavelmente em uma assembleia simples, sem a totalidade dos condôminos o fechamento da sacada dentro de um padrão: cor do vidro, esquadria, cor da cortina, etc. “Esse procedimento é aceito pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que entende que o fechamento com vidro das sacadas, desde que aprovado um padrão em assembleia, não é mais considerado alteração de fachada. ”, explica Marcelo Mahtuk,
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Supra Condomínio
diretor executivo da Manager Gestão Condominial. A engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP o condômino não pode realizar a modificação de uma de suas janelas, a não ser que tenha tido permissão em algum momento para fazê-la. “Quanto a instalação de grades, por exemplo, não existe penalidades a não ser que tenha sido aprovado em assembleia ou esteja na convenção a especificação de um tipo de proteção. A aplicação ou não de multa quando da substituição de uma janela diferente da existente na fachada é uma determinação do condomínio que deve estar explicita na convenção e/ou aprovada em assembleia, porém é importante salientar que a esquadria é um dos elementos da fachada e, portanto, não pode ser alterada sem a devida autorização. ”, completa. É uma obrigação do síndico zelar e fazer cumprir e respeitar a convenção do condomínio, e como esta mesma norma está prevista na convenção, ele deve notificar caso um condômino infrator tenha realizado alguma mudança não aprovada para que seja restabelecida a condição anterior da fachada. “Caso não haja manifestação do morador, o sindico pode ajuizar uma ação de obrigação de
fazer, uma vez que o próprio juiz irá determinar a readequação da fachada alterada, podendo inclusive estabelecer multa diária pelo descumprimento da determinação. As penalidades normalmente são previstas no regimento interno do condomínio. A aplicação de qualquer multa requer antecipadamente uma notificação prévia ao infrator comunicando oficialmente a infração cometida, em seguida a abertura de prazo para defesa deste condômino e em último caso de descumprimento a aplicação da multa prevista no regimento interno. ”, detalha Aldo Junior, especialista em administração condominial conhecido como Dr. Condomínio. Fernando Fornícola, presidente da Habitacional, explica que se imaginando o seguinte cenário hipotético: meu síndico quer trocar as janelas do prédio e eu não quero arcar com o custo, esse valor para troca de todas as janelas pode ser retirado do fundo de reserva. A afirmativa é verdadeira, desde que aprovado em assembleia. “O fechamento das varandas, por exemplo, deve ser aprovado e padronizado por decisão de assembleia, especificamente convocada, observando-se eventuais restrições que possa existir na convenção.”, finaliza.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/00
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Uma reforma em comum
Alterações na área compartilhada dos condomínios geram dúvidas entre moradores e síndicos Quando o condomínio é entregue ele possui um determinado padrão estético, arquitetônico e de funcionalidade, porém, ao longo dos anos em decorrência do desgaste natural e, eventualmente, do anseio de modificações por parte dos condôminos, investimentos são necessários para manter as áreas comuns. Normalmente os condomínios formam um conselho e eles deliberam as ações que deverão ser apresentadas aos Condôminos para aprovação. Na área comum a responsabilidade é do síndico, conselheiros e empresas que realizarão os trabalhos. Já na área privativa a responsabilidade é do proprietário, síndico e empresa responsável para execução do serviço, explica a engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP. “A alteração do projeto original de um edifício dependerá do tipo de intervenção desejada, algumas podem ser realizadas, outras não. Cada caso deverá ser analisado isoladamente.”, complementa.
Tipo de obra
Necessárias (Art. 1.341)
Úteis (art. 1.342) – aumentem ou facilitam o uso da coisa
Voluntuárias – constitui embelezamento ou recreio
10 Supra Condomínio
Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial explica que em decorrência dos tipos de obras, e visando melhor forma de planejamento por parte do nicho condominial, o Código Civil em seus artigos 1.341, 1.342 e 1.343 diferenciou os tipos de obras e determinou o quórum necessário para sua aprovação. “Vale destacar que, não raramente ações judiciais são interpostas, questionando o tipo de obra aprovado e o quórum existente, pois, em alguns casos, as características da obra pode fazer com que seu tipo seja alterado e caberá ao Poder Judiciário decidir a questão.”, explica. O valor será rachado entre os moradores, proprietários ou sairá de um fundo de reserva Dependo do que for deliberado na assembleia geral convocada com essa finalidade. O advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos advogados Brasileiros) explica que é necessária aprovação de assembleia geral, devidamente convocada com essa
Atos realizados
finalidade. “Dependendo do tipo de obra o quórum para sua realização deverá ser atendido. Se as obras forem voluntuárias é necessário atingir o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.341, I, do Código Civil. A realização de obras úteis necessita da aprovação da maioria dos condôminos e por outro lado a realização de obras necessárias, porém com despesa excessiva exige o quórum da maioria dos votos dos presentes.”.
Votação
Pintura fachada (sem troca de cor), impermeabilização, troca de pararaios, reparos elétricos e hidráulicos, manutenção de câmeras, adequação de elevador e outras áreas para legislação vigente entre outas.
Quando urgentes, e as despesas não forem exorbitantes, desnecessária aprovação*.
Pintura fachada com cor diferente, reforma do salão para deixar espaço mais bonito, além da manutenção, ampliação de espaços, novas decorações de áreas comuns entre outros.
Maioria de todos os condôminos (total das unidades) (50%+1) 2/3 do todo
Instalação de câmeras, sistema de medição individualizada de água e gás, cobertura de estacionamento, aquisição de equipamentos novos para academia, instalação de gerador, implantação do sistema de biometria,
Urgentes, com gastos elevados, podem ser realizadas, mas é aconselhável ao Síndico convocar Assembleia, demonstrar o ocorrido e requerer sua aprovação. Não urgentes, maioria simples dos presentes na Assembleia (50%+1)
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
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Revista Supra Condomínio TECNOLOGIA Por Natália Mancio
Soluções tecnológicas
Tecnologia alia economia, segurança e modernização nos condomínios Diariamente as demandas geradas pelos grandes condomínios dificultam a vida de síndicos, zeladores e administradoras especializadas, afinal, necessitam de mão de obra cada vez mais qualificada, custos reduzidos e maior atenção para garantir a disponibilidade e segurança dos recursos existentes nos fundos de reserva. Investir em tecnologia pode ser um gasto, inicialmente, não planejado, mas que pode fazer a diferença em médio e longo prazo. As tecnologias existentes para automação predial, segurança e manutenção possibilitam facilitar esta gestão, através de inteligência e organização. Além disso, as vantagens da adoção de tecnologias de automação predial ficam mais evidentes quando da análise de relatórios emitidos pelo sistema onde podem ser avaliados aspectos como a redução nos custos de manutenção das instalações, economia de energia, detecção rápida de avarias, maior
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conforto ambiental, maior eficiência na resposta a alarmes, entre outro. Cristiano Felicissimo, diretor de pré-vendas da Seal Telecom explica que os condomínios podem se beneficiar efetuando comparativos de consumo atual (por hora, por exemplo) com históricos baseados em períodos específicos. Por exemplo, qual a média de consumo de água nos finais de semana do mês de abril de 2015 com o consumo de água de 2016, isto cruzando informações de clima e temperatura, podendo assim verificar se o aumento ou não do consumo está relacionado diretamente ao cliente, ao aumento de moradores, ao descuido dos mesmos, a vazamentos ou rotinas diferentes do condomínio como jardinagem ou limpeza. “A tecnologia permitirá ao condomínio o controle de todos os pontos interconectados ao sistema de automação e gerar relatórios analíticos, tanto de uso, como de consumo, de manutenção, de desgaste e efetuar assim um
controle “fino” e mais assertivo de seus recursos.”, completa. De acordo com Cristiano, o conceito de condomínios clubes possuem deficiências grandes na gestão e monitoramento de seus custos e manutenções, em todo o ciclo, ou seja, desde o processo de planejamento adequado de uma manutenção preventiva, corretiva e preditiva, os recursos necessários, como técnicos, equipamentos, ferramentas e periodicidade de execução. Alguns dos objetivos do investimento em tecnologia nesse cenário podem ser: - Monitorar e comandar iluminação e bombas; - Medir a água, gás e energia; - Controlar temperatura de piscina; - Monitorar todos os poços de drenagem, limpeza, esgoto; - Programação de horários para ativar dispositivos de iluminação ou hidráulica; - Gerar relatórios de gastos,
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Supra
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podendo ter o controle do que está sendo desperdiçado ou não e apontar o que deve ser corrigido para se obter maior economia; - Monitoramento por equipe remota da situação de todos os recursos/equipamentos do condomínio, permitindo uma ação mais rápida, eficaz e econômica dos especialistas e gerando assim maior satisfação dos condomínios.
O diretor da Seal Telecom relata ainda que a economia gerada por um investimento deste pode variar muito, ficando entre 10 a 30% dos custos operacionais anuais, porém, o principal ganho está na garantia da alta disponibilidade dos recursos, satisfação e segurança dos moradores e principalmente na redução de quebras não controladas de equipamentos que podem custar muito caro para serem reparados. O custo com a mão de obra é, geralmente, o maior item do orçamento de um condomínio. Por outro lado a desejada sensação de segurança vem constantemente sendo ameaçada pelos frequentes assaltos e arrastões divulgados na mídia. E, para completar o difícil cenário para os gestores de condomínios, a crise econômica tem contribuído para o crescimento da inadimplência. Uma nova tecnologia desenvolvida pelo Grupo Pro Security, por exemplo, eleva a qualidade na prestação do serviço de portaria e controle de acesso, reduz drasticamente custos com mão de obra e automatiza o empreendimento contribuindo para a valorização dos imóveis. Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security ressalta que “com a automação do empreendimento implementada com o Intelligent Service é possível ampliar o nível de segurança do condomínio uma vez que, tanto o sindico quanto o morador recebem informações de acesso online. Além disso, o fato do condomínio estar sendo monitorado remotamente e não existir um porteiro que pode ser coagido pelos marginais, aumenta a segurança para todos. Tudo isso com uma redução de custos para o condomínio que pode chegar a 60%.”, descreve. A economia de água é alvo de campanhas encabeçadas por
instituições governamentais e privadas, sendo a sua falta, um problema que vem atingindo toda população. Então, o investimento em tecnologias que possam colaborar com o aproveitamento ou redução de uso desse precioso recurso é essencial. Wagner Cunha Caralho, especialista em eficiência hídrica e energética e diretor de negócios da W-Energy, empresa especializada em tecnologias para economia de água e energia explica que não existe gerenciamento sem informação. Para o condomínio estar sempre um passo a frente, se faz necessário um bom sistema e uma boa equipe lhe assessorando com inteligência apresentando soluções, oportunidades e realizando uma boa manutenção preventiva e corretiva. “A principal equação da sustentabilidade a ser superada, chama-se investimento. Em função
da baixa escala de produção e procuram, as tecnologias verdes tem seu preço elevado. Haja vista carros híbridos como exemplo. A W Energy há mais uma década, percebeu esta necessidade e alterou seu modelo de consultoria para um modelo de investimentos em sustentabilidade, onde assumimos todas as despesas, elaboramos e implantamos projetos, gerenciamos todas as etapas e realizamos a manutenção preventiva em troca de uma pequena parte da economia, durante um determinado período. Nossas tecnologias contribuem ativamente para redução do custo da conta de água e energia. No caso da água, possuímos equipamentos que convertem todos os pontos de consumo em econômicos e ecológicos, gerando uma redução média de 40% através da inteligência e ganho de eficiência.”, detalha. Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/08
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Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
Revista Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Lugar de lixo é no lixo!
Especialistas explicam como síndicos e administradoras devem lidar com os resíduos gerados diariamente A Lei nº 12.528/2007 regulamenta a obrigatoriedade na coleta seletiva de lixo no Estado de São Paulo. A legislação torna a coleta seletiva obrigatória em condomínios residenciais ou comerciais com mais de 50 unidades. A multa para quem desrespeitar a regra é de 500 Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), que corresponde a R$ 6.965,00. Em relação ao lixo comum, não existe uma legislação específica para condomínios. Devem ser seguidas as orientações das Políticas de Gestão de Resíduos Sólidos a nível federal, estadual e municipal. Síndicos e administradoras de condomínio têm a responsabilidade em criar opções de descarte correto do lixo, fazendo com que os moradores não precisem recorrer a alternativas como supermercados e cooperativas de catadores. “Se o
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volume gerado é pequeno, a coleta é feita pelo poder público ou seus concessionários. E a obrigação do contribuinte é acondicionar o resíduo corretamente e entregálo ao responsável pela coleta. Os condomínios residenciais tipicamente se enquadram nessa categoria. Quando há grandes volumes, geralmente em condomínios comerciais, é obrigatória a contratação de empresa autorizada para a retirada e destinação destes resíduos. E Quando existem outros tipos de resíduos (infectantes, perigoso, contaminados, entulho de obra e etc.) o gerador deve contratar o transporte e descarte específicos.”, explica Marcos Casado, diretor técnico da Sustentech. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa alerta que a
separação do lixo é responsabilidade tanto dos condôminos quanto dos condomínios. No entanto, algumas empresas estão encontrando dificuldade para aplicar o sistema de recolhimento do lixo separado nas regiões onde atendem. “O síndico pode sugerir a criação de uma comissão entre os moradores e a implementação da coleta seletiva, ambas aprovadas em assembleia. Dessa forma, os moradores interessados que integrarão a comissão poderão decidir detalhes da separação, sistema interno de coleta e acondicionamento do lixo. Existem também empresas que podem prestar consultoria para programas internos de reciclagem, com material de divulgação e apoio à implementação durante certo período determinado.”, completa. A separação de lixo reciclável (papel, metal e vidro) não é obrigatória. As cidades que dispõem de coleta seletiva fornecem as instruções em relação ao tipo de resíduo recebido, sua separação e horários de coleta. Em algumas cidades existem ecopontos que recebem lixo reciclável previamente separado, que deve ser levado pelo próprio usuário. Cabe ao síndico, separar um espaço de dimensões adequadas à quantidade de lixo acumulado entre uma coleta e outra. Essa área deve ser de fácil limpeza, com acesso controlado e o lixo deve estar acondicionado de forma a evitar a proliferação de pragas urbanas. Além disso, deve haver orientação aos usuários sobre a coleta seletiva e correto manuseio dos resíduos. Coleta seletiva, lixeiras diferenciadas por cor para separação de lixo reciclável do lixo orgânico, composteiras,
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orientações em assembleias sobre a importância da separação e reciclagem, divulgação de informes, impressos e por e-mail, palestras com profissionais nos condomínios e principalmente orientar as colaboradoras – empregadas domésticas – sobre como separar o lixo e a importância dessa ação, são algumas das ações que podem ser realizadas dentro dos condomínios sem a necessidade da demanda de grandes custos e tempo. O morador poderá contribuir separando o lixo da sua residência, colocando, por exemplo, em sacos separados de lixo orgânico e reciclável. E é interessante também que o síndico sugira um programa de conscientização e instrução de funcionários para coleta e acondicionamento do lixo. Vale alertar que a legislação determina que a coleta seletiva do lixo de suas dependências deve ocorrer separando papéis, plásticos, metais, vidros, materiais orgânicos e resíduos não recicláveis. A comunicação é ferramenta primordial para o sucesso da coleta seletiva do lixo em um condomínio. A comunicação é uma ferramenta primordial para o sucesso da implantação da coleta seletiva do lixo em um condomínio. No Condomínio Morada do Vale, em Juiz de Fora, a coleta seletiva vem sendo realizada por iniciativa dos moradores, mesmo a legislação do estado mineiro não
contemplar a obrigatoriedade. O síndico Fernando Duque conta que os próprios condôminos solicitaram a implantação do sistema durante uma reunião da assembleia. “Alguns moradores já separavam o lixo por iniciativa própria e acabaram preparando uma proposta que contemplava o prédio todo. Então decidimos em conjunto que eles fariam parte de uma comissão que foi a responsável por entrar em contato com a cooperativa de catadores,
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providenciar a compra dos latões para diferenciar papel, metal, vidro e orgânico. Além de junto comigo pensar na comunicação que seria enviada para todos os moradores, já que nem todos estavam presentes na assembleia. Hoje nós conseguimos destinar todo nosso lixo para o local correto, reciclando o que é possível e descartando somente o orgânico para o caminhão da prefeitura. O sonho agora é tentar criar uma composteira. Quem sabe?”, finaliza.
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Vazamento: inimigo silencioso
Como síndicos e administradores de condomínios devem lidar com esse problema frequente e, muitas vezes, difícil resolução Um mofo. Gotículas no teto. Paredes úmidas. Muitos são os indícios de que algo não está bem nos sistemas de encanamentos de um edifício. Considerando que nos condomínios é possível a existência de duas redes de encanamento: horizontal - um sistema que liga os encanamentos da unidade com o ramal da rede vertical; e vertical sistema central que envia água para todas as unidades e recebe o esgoto e faz a ligação com a rua. A rede horizontal é de responsabilidade do condômino / proprietário e a rede vertical que tem como responsável o condomínio. Sendo assim, para definir o responsável pelos custos do conserto do vazamento, por exemplo, é necessário verificar sua origem. De acordo com Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial, especialmente nos condomínios verticais, considerando o volume e pressão em que a rede está submetida, quando ocorre problema de vazamento/ entupimento, unidades autônomas podem ser afetadas drasticamente. “Por isso, além da manutenção constante na rede é fundamental que o condomínio tenha seguro prevendo tal situações, caso contrário os custos de tais reparos e indenizações serão rateados por todos os condôminos.”. Porém, é preciso pensar primeiro nas causas dos vazamentos, para evitar a resolução do problema quando ele já estiver fora de controle. De acordo com a engenheira Rejane Saute Berezovsky, diretora de relações institucionais do IBAPE/SP, explica que as principais causas estão na não manutenção preventiva, pois grande parte das instalações ainda é de ferro; na emenda de prumadas e/ ou ramais com materiais diferentes e na falha da execução de junções. As reformas mal feitas também podem ser uma causa que merece atenção.
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“Os principais erros que ocorrem no decorrer de uma reforma é na ‘emenda’ de tubulação com materiais distintos ou não uso de conexões adequadas, uso inadequado de uma prumada ou perfuração de uma tubulação já existente. Todas as situações retro descritas causarão provavelmente infiltrações em locais que anteriormente não apresentavam problemas.”, completa. O advogado Arnon Velmovitsky, especializado em direito imobiliário reforça que é necessário verificar a origem do vazamento para saber quem arcará com os custos da obra e da reposição do imóvel afetado, tal qual estava antes do problema. “É importante firmar documento pelo condomínio e a unidade, na qual fique acertado que após a identificação da origem, o responsável arcará com as despesas.”, alerta.
José Carlos de Oliveira, gestor de núcleo na empresa Habitacional alerta que existem vazamentos aparentes que podem ser identificados nas torneiras ou conexões e caixa acopladas e ainda válvulas hidra disparada e outros não são aparentes, porém o aparecimento de efeitos como mofo ou escoamento de água em teto e parede ou empossamento de água no chão podem indicar vazamentos ocultos. Muitas vezes uma ambiente que não apresentava vazamentos passa a pingar, por exemplo e o gestor explica que são decorrências das obras e reformas realizadas sem procedimento e desrespeito ao regimento do condomínio e normas existentes. “Acabam interferindo nas instalações comuns, fazendo interligações ou alterações que acabam prejudicando outras unidades.”, finaliza.
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Todo dia é dia de festa?
Moradores festeiros causam tumulto em condomínios e podem sofrer as consequências devido ao comportamento desrespeitoso 23h30. A música alta que começou às 19h ainda não diminui de volume. Conversa alta. Móveis sendo arrastados. A movimentação no apartamento do vizinho começa a passar do limite e a paciência já se foi às 22h. O morador imediatamente entra em contato com o síndico solicitando uma solução. O “barulheiro” é alertado, porém, essa cena se repete semanalmente. Como os administradores devem agir nesse tipo de situação? De acordo com o Artigo 1.277 do Código Civil Brasileiro, o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. E o artigo 1.336 esclarece que o condômino não pode usar
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suas dependências de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. E cabe aos administradores cuidar para que essa situação se resolva de maneira simples e sem brigas, apelando sempre para o bom senso dos moradores e evitando medidas extremas. Porém, quando não for possível, multas e punições precisarão ser aplicadas. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager relata que quanto mais heterogêneos os condôminos de um empreendimento, mais difícil tratar o assunto barulho, seja em festas ou reuniões de amigos. “Enganase aqueles que acham que este assunto está restrito apenas aos jovens, afinal qualquer reunião de amigos do futebol do condomínio, trabalho, igreja, faculdade, etc., pode ser considerada uma festa e pode ser
um ponto de conflito. Vale ressaltar que é muito bom reunir amigos, afinal, somos seres relacionais e esses são imprescindíveis na nossa vida. Viver é relacionar-se e quanto mais nos relacionarmos mais felizes seremos. Isso também se aplica ao condomínio, quanto mais os condôminos forem relacionais, menor será o conflito seja ele qual for.”, explica. Sempre que existir no condomínio um condômino que tenha por habito extrapolar no barulho, é fundamental que o síndico ou a administradora façam cumprir as regras condominiais, advertindo e posteriormente aplicando as sanções que, normalmente, são as multas. “Se o barulho for elevado, a aplicação da multa independerá do horário da sua ocorrência, ainda que exista nas regras condominiais menção que entre 07 e 22 horas é
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aceitável a realização de barulhos. Isso porque, a regra pressupõe um ruído aceitável, ou seja, ainda que entre 07 e 22horas se o barulho causado for acima do aceitável em uma vida condominial é possível aplicar as sanções, pois o ruído excessivo pode ser encaixado na perturbação do sossego art. 1277 do Código Civil.”, relata Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial. Uma boa conversa, muitas vezes é o suficiente. Jean Carvalho, gerente geral de condomínios da Apsa, reforça que os síndicos devem lidar com moradores que constantemente atrapalham os condôminos com festas, som alto e barulho em excesso. “É importante tentar conversar amigavelmente com o vizinho antes de tomar qualquer atitude. O síndico deve procurar o morador, conversar e apresentar as punições previstas no Regimento Interno/Convenção Condominial. Caso o problema não melhore após a advertência, ele pode recorrer às multas. Em casos extremos, o condomínio pode ainda entrar com uma ação judicial contra a unidade infratora. Já o condômino que se sentir incomodado pode protocolar sua reclamação no livro de ocorrências do condomínio e avisar ao síndico.”, complementa. Jean alerta para o fato de que, mesmo dentro do horário, existe um limite para a altura do barulho.
Além do que está previsto no Regimento Interno e na Convenção Condominial, existe também a lei federal nº 3.688, que se refere à Paz Pública. Ela estabelece o horário de descanso entre 22h e 8h. No caso de obras, o horário padrão, segundo a Secretaria de Meio Ambiente, é de segunda a sábado, das 10h às 17h. “Sobre limites de decibéis, cada cidade ou estado estabelece a sua, mas a média geralmente é de 70 dB durante o dia e 50dB durante o período noturno.”. Porém, ainda que existam meios
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para punir o infrator é necessário sempre que exista por parte do síndico uma ponderação, pois se estivermos diante de um dia de aniversário ou data comemorativa é preciso ser maleável, até por não ser algo frequente. “Muitas vezes nas relações condominiais há inimizade entre os vizinhos, síndicos etc., vários condomínios utilizam do decibelímetro para constatar o nível do barulho e ter subsidio para comprovar que o barulho realmente estava excessivo.”, finaliza o advogado Alexandre.
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Novo Código de Processo Civil
Entenda como ficam as regras após as alterações no CPC O Código de Processo Civil atual está em vigor no Brasil desde 1973 e acaba de passar por reformas que pretender dar vigor e mais agilidade em alguns procedimentos abordados. O novo CPC passou a valer a partir do dia 18 de março de 2016 e tem como uma das principais alterações, mudanças que pretendem trazer mais rapidez na cobrança de condôminos atrasados. O especialista em cobranças Diego Barbosa, explica que o que muda é o caminho processual e a efetividade da ação de cobrança. “Antes, o formato jurídico para ações de cobrança tinham um prazo muito longo para resolução. Agora, o caminho poderá ser pelas ações de execuções, que tem prazo de resolução menor. Em resumo, a alteração é em relação ao tempo processual e a penhora, em que ambos serão mais rápidos. Quem estiver com a taxa do condomínio atrasada terá de quitar a dívida em até três dias. Se isso não acontecer, a pessoa pode ter o imóvel penhorado ou os recursos em banco confiscados online na conta.”, relata. A mudança não é prejudicial, pois veio para equilibrar as relações. Muitos condôminos inadimplentes usavam deliberadamente o tempo de cobrança da dívida em seu favor. “A minha orientação é que o síndico e os demais envolvidos na administração de um condomínio analisem cada caso e, se preciso, contratem empresas especializadas na área de cobrança para que isso seja feito de forma adequada.”, complementa Diego. Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa explica que a cota de condomínio se respaldada por documentações como convenções, atas de assembleias que informem o valor da cota aprovada, etc. e poderá configurar um título executivo extrajudicial. O condomínio poderá fazer uma ação
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de cobrança, como as atuais ou fazer uma nova execução. “A execução tem a desvantagem de, em tese, limitar o período em cobrança. A execução é de um valor fixado e as vincendas não ingressam no processo. Já a ação de cobrança tem a desvantagem do tempo mais longo.”. O gerente alerta que um dos pontos de mais dúvida, a penhora dos imóveis, precisa ser interpretada ma maneira correta. “Se o condomínio promover a execução de cotas condominiais, o condômino é citado para pagar o débito em três dias ou nomear bens a penhora. Não o fazendo, poderá sofrer a penhora de bens (não necessariamente o imóvel, pode ser dinheiro em conta e outros). É claro que isto tudo não leva três dias. Estamos falando de
meses na prática. O nosso jurídico irá passar sempre os prós e contra da nova forma de cobrança e aí o Síndico decidirá qual a melhor forma de ajuizar a ação se por cobrança normal ou ainda por execução de título.”, explica. Outros pontos merecem destaque no novo Código Civil, como o uso da mediação e arbitragem e a cronologia dos processos. Antes, um juiz podia escolher quais processos irá julgar, de acordo com sua vontade e agenda. Agora as varas deverão julgar as ações em ordem cronológica, evitando que processos extremamente complexos fiquem esquecidos, enquanto os mais simples são julgados com maior rapidez.
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