Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia......................................9,11
Grama sintética..........................................................33
Acessórios para limpeza...............................9,11,13,15
Hidráulica..................................................................34
Acessórios para piscina.............................................23
Impermeabilização......................................30,31,32,34
Acessórios poliesportivos..................................2ª capa
Impressão.................................................................26
Acolchoados para elevador...........................9,11,13,15
Jardinagem...............................................................22
Apoio de pé...............................................................13
Lavadora automática de piso...........................11,13,15
Armário multi-uso.................................................13,15
Lavadora de alta pressão.................................11,13,15
Aspirador .......................................................11,13,15
Limpeza de fachada.........................................30,31,32
Bebedouro.................................................................11
Lixeira..........................................................9,11,13,15
Bicicletário.........................................................9,11,15
Manutenção de bombas e máquinas..........................26
Brinquedos......................................................32,33,34
Manutenção de brinquedos........................................32
Bombas.....................................................................26
Manutenção equipamentos de academia.................9,11
Cadeira para portaria....................................9,11,13,15
Material para piscina..................................................23
Caixas de correio....................................................9,15
Máquina desentupidora..............................................19
Câmera de segurança................................................34
Máquinas para limpeza.................................9,11,13,15
Capacho.......................................................9,11,13,15
Mesa de pebolim.......................................................33
Capas para Piscinas..................................................19
Paisagismo...............................................................22
Carrinho de compras....................................9,11,13,15
Persianas..................................................................32
Carro Funcional............................................9,11,13,15
Pintura predial.................................................30,31,32
Carro Coletor................................................9,11,13,15
Piso de borracha.........................................33, 3ª capa
Cartão condomínio...................................................4,5
Piso esportivo...................................................2ª capa
Casinha de boneca...............................................32,33
Piso Paviflex.........................................................32,34
Circuito fechado de TV...............................................34
Piso: restauração.......................................................31
Claviculário...........................................................11,30
Placas de identificação.................................9,11,13,15
Cobertura.............................................................17,19
Placas de sinalização....................................9,11,13,15
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em madeira........................................32,33
Coletor de bituca...........................................9,11,13,15
Playground em plástico...................................32,33,34
Construtora.....................................................30,31,32
Playground em tronco de eucalipto.......................32,33
Copiadora..................................................................26
Protetor de coluna p/ garagem...........................4ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque....................................4ª capa
Desentupidora......................................................19,34
Protetor de parede.............................................4ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.......9,13,15
Protepiso.....................................................................9
Dispenser para sabonete líquido........................9,13,15
Protetor de porta...............................................4ª capa
Elevador.....................................................24,25,26,27
Quadro de aviso...................................................11,30
Elevador: equipamentos..............................24,25,26,27
Reforma de brinquedos.............................................32
Elevador: manutenção................................24,25,26,27
Reparos de bombas e máquinas................................26
Enceradeira..................................................9,11,13,15
Restauração de fachadas.................................30,31,32
Engenharia......................................................30,31,32
Restauração de pisos......................................30,31,32
Equipamentos para academia.................................9,11
Revestimento.............................................................32
Escada.................................................................11,15
Sinalização......................................................11,13,15
Espelho convexo...........................................9,11,13,15
Sistema de segurança: locação e projeto...................34
Estacionamento.........................................................23
Tapete personalizado....................................9,11,13,15
Extintores..................................................................26
Tenis de Mesa...........................................................33
Filtro..........................................................................11
Toldos..................................................................17,19
Fitness....................................................................9,11
Tratamento de piso...............................................30,31
Geradores de energia.................................................23
Varredora...................................................................11
Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
A solução vem do céu?
Captação da água da chuva e reuso é agora uma realidade em condomínios de São Paulo ficam no centro do produto e bem próximos à boca de inspeção, o que facilita o acesso e a manutenção. O produto permite o armazenamento de água de chuva ou de água potável, e pode ser instalado em residências, estabelecimentos comerciais, sítios, fazendas ou outro local que necessite armazenar água à temperatura ambiente. O portal SindicoNet, especializado em soluções e dicas para administradores de condomínio lista alguns cuidados que devem ser tomados ao se optar por um sistema de captação de água:
Está cada vez mais difícil fugir do assunto ‘racionamento de água’. Escolas, residências, órgãos públicos e comércios têm trabalhado para pensar em soluções que além de economizar o recurso, possam suprir as necessidades de abastecimento. E como condomínios se encaixam nesse perfil? Com a possibilidade de corte de vários dias no abastecimento, eles têm buscado se precaver. A individualização dos hidrômetros e inspeção de vazamentos, apesar de serem medidas que geram grande economia, não será suficiente, e ela pode vir a faltar. Uma das soluções mais utilizadas por síndicos e administradores é a captação de água da chuva e reuso para a utilização e limpeza de áreas externas e locais que não necessitem de água potável. Uma boa forma de reservar água é fazer a captação de água da chuva e armazená-la em cisternas. O aproveitamento, nesse caso, é indicado para a rega de canteiros e jardins, limpeza de pisos, calçadas e playground e lavagem de carros (gastos que representam cerca de 50% do consumo de água nas cidades), além de descarga em
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Supra Condomínio
banheiros. Nesse caso, as opções mais procuradas, segundo a empresa Fortlev, são as cisternas verticais de 2.500 litros e 5.000 litros, que podem ser utilizadas como alternativa para o armazenamento de água de chuva ou de água potável. A Cisterna Vertical Fortlev é econômica, de fácil instalação e pode ser enterrada apenas com contenção. Todos os painéis, onde são feitos a instalação hidráulica,
• O telhado concentra grandes impurezas, principalmente quando há um longo período de escassez de chuva. Como opção, pode-se instalar um sistema de filtragem mecânica no reservatório; • O reservatório também pode ser um risco para a saúde dos moradores e funcionários, caso não adote uma manutenção periódica de limpeza e conservação; • A construção de um reservatório para a captação da água da chuva necessita de um sistema de recalque, deve ter um projeto de engenharia para que não desperte
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riscos de saúde e acidentes. Em outros cenários, o condomínio já conta com esse reservatório. Nesse caso, basta adaptar o espaço; • Além de gerar economia de água, o sistema também contribui para diminuir o problema das enchentes. Outros fatores deverão ser bem observados, como por exemplo: • Existem árvores com galhos acima dessa área, e se soltam muitas folhas, flores, frutos, etc.; • Qual a incidência de aves que pousam, rodeiam, constroem ninhos, etc. e se existem bichos (ratos, gatos, etc.) que circulam sobre essa área; • Análise da quantidade de poluição atmosférica; se o condomínio próximo a fábricas, rodovias, etc. Uma cisterna, por exemplo, deve armazenar o máximo de água da chuva possível, portanto é preciso calcular qual é esse máximo e decidir se compensa ou não o investimento. Para começar esse cálculo, é necessário ter uma média da quantidade de chuva que costuma cair na região, o que é possível conseguir em algum centro de pesquisa meteorológica. Exemplo: se o telhado tem 25m², então será possível coletar de 250 a 500 litros de água de chuva. Sendo assim, será necessário ter uma cisterna de no mínimo 500 litros. Para instalar um sistema de captação da água da chuva, é
possível utilizar qualquer superfície que tenha como condensar o escoamento da água para uma vertente. Como, por exemplo, os telhados dos apartamentos, lajes ou pátios construídos especialmente para esse fim, onde não existe tráfego de pessoas, animais ou automóveis. Tecnicamente a obra é relativamente simples. Em apartamentos que já realizam a captação da água escoada para a rua, a obra irá redirecionar o que é jogado na rua ou no esgoto e enviado para a cisterna. Ao invés de bombear a água coletada para fora do condomínio, a mesma é levada, através da bomba e de um novo encanamento, para os pontos onde será usada, como torneiras das áreas comuns onde se acoplam mangueiras - seja para limpeza ou para molhar as plantas, por exemplo. É importante ressaltar que qualquer alteração requer um consenso comum e votação em assembleia. Tanto do orçamento quanto do andamento das modificações. A economia estimada em um sistema desse tipo é de até 20% a 30% na água utilizada nas áreas comuns. Condomínios mais novos já demonstram preocupação com a captação da água pluvial e sistemas de reuso da água desde sua construção. Esses empreendimentos contam com encanamento separado para a água do chuveiro e da
Supra
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lavanderia, por exemplo, e muito contam com locais dedicados para reservatório apenas dessa água, que deve ser tratada antes de ser armazenada. “Caso o edifício tenha uma tubulação independente de água de lavadoras (normalmente existe uma tubulação única que desce passando por todas as lavanderias e encontra a tubulação de esgoto no subsolo/térreo), deve ser feita uma interrupção na tubulação e destinar a água para uma cisterna e assim realizar tratamento físico-químico em um ETAC (Estação de Tratamento de Água Cinza). Esta água pode ser utilizada para lavar áreas externas, máquinas de lavar, vasos sanitários das unidades e fins não nobres”, explica Daniel Batistucci, diretor da empresa Gmar (informações SindicoNet). O custo de implementar um sistema desse similar é de cerca de R$ 30 mil, por torre. E é preciso acrescentar o preço para tratar a água depende ainda de dois itens: de sua composição (se a água captada estiver muito suja ou com componentes de difícil remoção, por exemplo, é mais caro) e a que ela irá se destinar, se ela for para limpeza de áreas comuns e cuidado de plantas, o valor é menor. Se a intenção é que ela volte para dentro das unidades, para ser utilizada em banhos, descargas e máquina de lavar roupa, por exemplo, o custo se eleva proporcional a economia. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Segurança de alto luxo
Condomínios de alto padrão investem cada vez mais em equipamentos e serviços especializados para garantir a paz de condôminos e evitar assaltos Com taxas administrativas que podem beirar 15 mil reais, os condomínios chamados “alto padrão / alto luxo” chegam a investir boa parte de sua receita em segurança especializada. Mesmo com o Sindicato de Habitação de São Paulo trabalhando em parceria com a polícia para evitar arrastões em condomínios, no estado roubos a residências representam 2,21%, o que não parece significativo se não considerarmos um número total de furtos de 516.189. Especialistas alertam ainda que os números referentes aos condomínios podem ser maiores, pois alguns moradores acabam não registrando o crime por medo de desvalorização do imóvel ou de retaliação dos bandidos. Alexandre C. Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security, aponta as principais diferenças relacionadas à segurança de acordo com o valor e tipo dos imóveis. “Condomínios de alto luxo, especialmente aqueles com poucas unidades, são alvo de quadrilhas especializadas, pois tem o atrativo financeiro e “operacional” já que é mais fácil para a quadrilha gerenciar condomínios com menos unidades. Outra diferença fundamental é
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Supra Condomínio
que em condomínios desse tipo existe o alvo patrimonial e também pessoal, no caso da quadrilha ser especializada em extorsão mediante sequestro.”. O projeto de segurança para condomínios de alto luxo deve ter preocupações adicionais no momento de sua elaboração. O Grupo Pro Security, por exemplo, se adapta de acordo com a necessidade de cada conjunto residencial. “Para cada cliente fazemos uma análise com a emissão do RASP – Relatório de Analise de Segurança Patrimonial, onde identificamos os pontos frágeis e as necessidades de segurança. A partir dele fazemos o projeto de segurança que contempla a parte tecnológica, física e humana.” Ele aponta ainda dois pontos fundamentais na segurança para esse perfil: Preocupação com a fiscalização ao acesso ao condomínio seja de pedestre ou veículos e feita por vigilantes patrimoniais; Monitoramento e controle da célula de segurança (portaria), onde remotamente, operadores especializados supervisionam e controlam o acesso e permanência na guarita, inviabilizando que uma quadrilha tome este posto;
O Grupo SR4X atende condomínios (residenciais e comerciais), indústrias, hospitais, redes de lojas, construtoras, facilities e empresas de diversos segmentos, seu fundador Leandro Santos acredita que esse tipo de condomínio investe proporcionalmente mais em segurança. “Um exemplo é um condomínio que implantamos em Moema, onde o morador, ao acessalo com veículo, passa por uma antena leitora via tag para acionar o primeiro portão, dentro de uma clausura é obrigado a inserir a digital por meio de um módulo biométrico e o segundo portão é liberado após o casamento das duas informações. Os condomínios menores atuam com sistemas mais simples, entretanto não vulneráveis quando se projeta corretamente.”, completa. Administradores e empresas relatam que a demanda surge dos próprios moradores, que ao optarem por esse tipo de moradia estão em busca de um atendimento diferenciado. “Normalmente a demanda vem dos próprios condôminos que já possuem um nível de segurança diferenciado nas suas empresas e no seu dia a dia, com veículos blindados, etc.”, afirma Alexandre.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/10
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Não precisa encanar!
Qual regra se aplica para apartamentos quando o assunto é a escolha por um botijão de gás ou um sistema de gás encanado Em 1987, o então prefeito de São Paulo, Jânio Quadros, implantou o Decreto 24.714, concedendo alvarás para novas edificações ou reformas em prédios que previam a instalação de infraestrutura para gás encanado; e proibindo a entrada de botijões em edificações que já possuam instalações internas para o sistema ou que sejam atendidos pela rede disponível na cidade. Após o decreto, todos os prédios novos da capital foram construídos com infraestrutura para o uso de gás natural canalizado (GN) ou espaço externo para armazenar cilindros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP). A medida proibiu o uso de botijões dentro dos apartamentos e impulsionou o desenvolvimento da infraestrutura de rede para distribuição de gás natural canalizado em São Paulo. Porém, nem todos os apartamentos possuem estrutura para gás canalizado. De acordo com a Comgás – maior distribuidora de gás natural canalizado do país e que possui a concessão para atuar na cidade de São Paulo – cerca de 60% dos prédios do município estão
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Supra Condomínio
conectados à rede de GN. A instalação deve seguir padrões estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e requer manutenção constante. A norma NBR 15.526 de 2007, estabelece requisitos mínimos para o projeto e execução de redes de distribuição interna para gases em residências ou comércios, abastecidos por canalização ou por uma central de gás. Quando o condomínio instala o sistema pela primeira vez, a concessionário faz uma vistoria e um teste da instalação. Para os condomínios localizados em regiões que já são atendidas pela rede de distribuição, “a Comgás disponibiliza um programa que visa facilitar a adesão ao gás natural. O condomínio interessado deve entrar em contato com a companhia, através do número 08000 110 197, para saber se a localidade já é atendida pela concessionária. Caso a resposta seja positiva, o passo seguinte é certificar-se que o prédio possui instalações adequadas para receber o gás.” Se não possuir, o condomínio precisará fazer reformas, que são acompanhadas por técnicos da
companhia. Devido a sua complexidade, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum, a manutenção dos canos de gás é de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos e rateadas, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção do Condomínio. É interessante que a decisão, se possível, seja tomada em comum acordo com os moradores. E para isso é importante que eles saibam os benefícios do gás natural: • Segurança Elevados padrões de segurança nas instalações; • Praticidade - O gás natural tem fornecimento contínuo, 24 horas por dia, 7 dias por semana; • Aproveitamento Total - Ao contrário do gás de botijão, que deixa resíduos que não podem ser utilizados; • Economia - O preço das contas varia de acordo com o cliente, mas, mensalmente, o consumidor paga o que consome.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/11
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Sobrou? Poupe!
O que síndicos e administradores devem fazer quando o valor calculado para os gastos foi menor que o imaginado? Marcos Nascimento é sindico há três anos e depois de muitas negociações com moradores em assembleias, conseguiu aprovar os valores que seriam gastos com a mudança dos portões e da fachada do prédio. Porém, a surpresa ao final foi que o valor calculado não foi totalmente gasto e ele passou para uma nova negociação: o que fazer com o dinheiro que “sobrou”? “Passamos por mais alguns encontros até decidir o que seria feito com as sobras, pensamos em novas melhorias, poupar, investir em segurança e no final, decidimos investir na troca dos brinquedos dos parquinhos, adiantando as obras que seriam feitas no ano que vem.”, explica o engenheiro aposentado. De acordo com Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios, a destinação do fundo de Reserva pode ser alterada diante de um superávit que dê tranquilidade ao condomínio. “Quando isso acontece,
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os condomínios são orientados a discorrer o assunto em assembleia, provisionando o montante existente em conta específica. Para isso, 2/3 dos votantes são necessários para aprovação da destinação no caso de não comparecimento desse número, sugere-se uma assembleia em aberto. Apropria-se ao fundo de reserva com base em parecer decisório de assembleia, ou, caso a mesma assembleia decida, divide-se pelo número de unidades autônomas o valor existente e “aplica-se” a regra de ressarcimento, haja vista tratar-se de despesa extraordinária.”, detalha. Para o educador financeiro da DSOP, Silvio Bianchi o ideal é unir planejamento e educação financeira. “Quando uma obra de melhoria é finalizada e sobrou dinheiro, parece que esse sobrante gera coceira no extrato bancário e a melhor forma de resolver isto é gastando-o. Esta é uma realidade que vai além da gestão dos condomínios. Muitas vezes não se precisa ser muito criativo, a realidade manda! Uma infiltração de
humidade, um reparo solicitado por condóminos há bastante tempo, uma melhoria estética e já que sobrou dinheiro, por que não fazer isso já?”, sugere. Ele ainda lembra que a gestão de um condomínio não se diferencia muito da administração de uma empresa. Somente em relação ao lucro, a diferença entre as receitas e as despesas, que em lugar de ser distribuído entre os sócios e acionistas, fica como reserva para outras despesas. Pensar em um curso de educação financeira para esse síndico é uma excelente opção que pode ajudar a solucionar problemas emergenciais como o do Marcos. “A Educação Financeira dos condóminos e da comissão de administração é uma saída. Ao se educarem financeiramente, começarão a enxergar a realidade financeira pessoal e a do condomínio de forma diferente. Facilitará muito fazer planos com prazos maiores e sair dessa mentalidade de curto prazo “vamos resolver o que temos para amanhã e quando aparecer o próximo problema veremos como resolvê-lo”, justifica o educador financeiro. “Nós pensamos muito antes de optar por reformar a área de lazer das crianças. Mas nosso fundo de reserva estava com 100% e como um dos moradores disse ‘já íamos gastar esse dinheiro mesmo’, então escolhemos uma nova melhoria. Mas acredito que se nosso fundo estivesse vazio, os condôminos teriam votado por poupar. Eu fiz um curso de educação financeira e nele aprendi a porcentagem correta do que precisa estar ‘em caixa’ e o que está no uso diário. Se os descontos que recebemos das empresas não tivesse gerado essa sobra, teríamos seguido o plano de poupar mais um ano e em seguida embarcar em mais uma obra.”, explica o síndico Marcos.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/08
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/13
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Supra Condomínio
Supra
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
É hora de mudar!
Quais as regras na hora do transporte de mudanças em apartamentos Quando chega a hora de planejar uma mudança, muitas coisas precisam ser levadas em consideração: quantas caixas serão necessárias, qual empresa do ramo é mais indicada, se os móveis e utensílios caberão no novo lar, entre outros detalhes. Porém, uma dessas preocupações precisa ser bem entendida, podendo evitar transtornos e facilitar o translado, são eles os horários permitidos e as especificações necessárias para o trânsito e a realização de mudanças nos prédios. O primeiro passo é ler e entender o que está estabelecido nos regulamentos do condomínio e dar início ao planejamento. O diretor operacional da GS Terceirização, Jorge Margueiro, atenta para o que está determinado quanto à movimentação de objetos. “Essas regras são préestabelecidas no Regimento Interno. Cabe sua administração divulgar seu conteúdo aos atuais e futuros moradores, nesta deve-se contemplar itens de importância como o agendamento junto ao zelador, a fim de serem coletadas todas as informações relevantes para que não haja danos ao patrimônio e a segurança. Essa ação evita desgastes no relacionamento, que surgem por
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falha de planejamento.”. É necessário que o morador tenha em mãos algumas informações antes de dar início ao processo, como detalhes sobre a empresa que executará a mudança, as datas, os nomes e horários pré-definidos e compartilhados antecipadamente com a portaria e a segurança, caso eles tenham orientações rígidas no controle de acesso. No controle do portão deve ficar um funcionário treinado enquanto durar o evento, o elevador deve ser protegido e os danos causados devem ser ressarcidos ao condomínio. “A fiscalização deve ser compartilhada entre os funcionários do condomínio (Portaria / Segurança) que são conhecedores das regras. Eles devem orientar o morador. Porém, é prudente que em casos de resistência ao cumprimento das regras que o Gerente ou Zelador seja acionado. É comum o morador não aceitar determinações vindas de funcionários terceirizados.”, complementa o diretor Jorge Margueiro. Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios, explica que a empresa possui um sistema que prevê essas ações previamente agendadas, e com ele
é possível o planejamento para a instalação de proteções, controles de acesso, etc. “O sistema da BRCondos prevê comunicação antecipada com base no regimento aprovado e regras em relação ao processo de mudanças. Uma vez efetuada proteção do elevador e demais controles necessários, apenas o acompanhamento por parte da área de zeladoria ou, quando exigido, representante legal do morador que está realizando o evento.”. No caso da necessidade de transporte de grandes objetos pelo elevador, ou de maior peso, os regimentos possuem clausulas que explicam que eles são sempre como passíveis de consulta ao fabricante ou empresa que efetua a manutenção de forma antecipada, visando parecer quanto a real possibilidade de transporte. No caso de “proibição” pelo engenheiro responsável da empresa de elevadores, o transporte deverá ser efetuado pelas escadarias e no caso de grandes volumes (um piano por exemplo) em alguns casos é necessário transporte externo via sistema de guincho / altura. Em todos os casos, sem exceção, deverá haver apresentação prévia de ART dos responsáveis técnicos.
Supra
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
A fachada está boa?
Quando a reforma na área externa dos edifícios é necessária, o que síndicos e administradores precisam fazer? De acordo com especialistas, a melhor época para realizar trabalhos externos como telhado, para-raios, pintura e restauração de fachadas são os meses de Abril e Agosto. Época de estiagem em que os profissionais podem realizar os serviços com maior eficiência e num prazo mais curto, pois, no geral os prazos de execução são contatos em dias secos, ou seja, em dias sem chuva. Então, nada melhor do que planejamento! Síndicos e administradoras que diagnosticaram a necessidade de reformas externas precisam se planejar e dar início ainda no final do ano anterior, ou seja, agora! Afinal, a rotina dos moradores será alterada, os gastos precisam ser aprovados em assembleia, os prestadores de serviços precisam ser contratados e cada passo precisa ser pensado. “Para realizar pinturas, lavagem e reformas na fachada o melhor período para esses trabalhos são em épocas secas. Considera-se que o regime de chuvas seja menos intenso de maio a novembro, desta forma sempre oriento os síndicos a se programarem para execução dessas obras já no inicio de novembro. Desta forma terão tempo
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suficiente de abrir licitação, fazer analise e negociação das propostas, além de planejar toda a operação do condomínio nesse período de obras.”, reforça Wellington Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional. Uma dica comum para todas as situações é privilegiar uma comunicação eficiente que englobe todos os interessados e envolvidos. Ela é a principal medida para evitar contratempo, todos os condôminos devem ter ciência do passo a passo da obra. O síndico deve montar um plano de ação para operacionalizar a entrada de prestadores e materiais de forma que minimize todos os transtornos que tais obras causam, por exemplo. “Obras dessa magnitude devem ser informadas em assembleia e formalizar a comunicação com o envio da ata para ciência de todos os condôminos. Aconselhável enviar circular com cronograma da obra, prazo de inicio e termino e sempre atualizar os moradores com novos comunicados.”, completa Wellington. Tatiana Corovtchenco, uma das proprietárias da empresa Dona Síndica, especializada em análise em pastas
de prestação de contas e consultoria em condomínios alerta para que essa comunicação exponha a possibilidade de imprevistos durante a execução, mesmo com planejamento prévio. “É importante todos estarem cientes, principalmente os moradores, que transtornos vão acontecer mesmo que todas as prevenções sejam feitas. Quem realiza o trabalho são pessoas e existe um limite de controle sobre o que elas fazem. Como qualquer contrato de prestação de serviços, eles devem ser analisados por um advogado de confiança e que essa análise seja entregue por escrito ao síndico ou à comissão eleita pela assembleia para tratar desse assunto específico. Importante atenção ao cumprimento de prazos de entrega e responsabilidade da empresa em caso de danos no condomínio, como cair tinta em carros.”. No caso de pintura da área externa, por exemplo, além da aprovação do valor, forma de pagamento (se haverá rateio extra ou não), cor e textura, é importante que conste em ata todas as orientações dadas pela empresa escolhida que realizará os trabalhos e a data prevista para o início das obras. “Para ratificar as informações, além de enviar a cópia da ata, enviar também uma correspondência a todos o moradores individualmente com protocolo de entrega por volta de 10 dias antes do início dos trabalhos. Voltar a informar o início dos trabalhos de forma resumida em um breve comunicado pelos elevadores e corredores com quatro dias de antecedência. Importante sempre checar se a empresa possui processos em seu nome, qual tipo de processo e se isso deixa o condomínio vulnerável. Entrar em contato com outros clientes e visitar o resultado e também aqueles que ainda estão em andamento, para que seja verificado como é a forma de trabalhar dos funcionários: bagunça, limpeza, uso de EPIs, etc.”, exemplifica Tatiana.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/07
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio RECURSOS HUMANOS Por Natália Mancio
Troca de gestão sem traumas! Como administradores precisam lidar com o delicado momento de transição entre os mandatos e contratos na administração dos condomínios
No geral as pessoas tendem a não gostar de mudanças. E todo processo transitório pode chegar a ser traumático para algumas pessoas, atrapalhando e colocando em risco o futuro, no caso dos condomínios, a gestão de um síndico sucessor ou administradoras substitutas. Normalmente são necessários 30 dias de aviso prévio, onde é feita a entrega de toda a documentação, e mais um período de dez ou quinze dias para a última pasta de prestação de contas. Neste período, a administradora contratada já inicia as atividades de integração dos dados na sua base, bem como o processo de transição de documentos para início. De acordo com Niusa Araújo, Gerente Comercial da empresa Habitacional, a antiga administradora precisa prestar contas para a nova contratada, passando todas as informações necessárias para a continuidade da nova gestão, assim como eventuais ações em andamento, como cobrança de contas em atraso e pendências trabalhistas. “Além das informações,
os documentos dos condomínios também devem ser apresentados, principalmente aqueles que estão relacionados à edificação, como AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e respectivo projeto, Auto de Conclusão ‘Habite-se’, apólice de seguro e plantas aprovadas na Prefeitura.”, completa. O advogado Rodrigo Karpat é especialista em Direito Imobiliário e consultor em condomínios e explica que antes de efetuar a troca de uma administradora o condomínio precisará verificar a vigência do contrato e prazo de aviso prévio. Não obstante a escolha da administradora seja uma prerrogativa do síndico conforme Art. 1.348 Parágrafo 2º do CC, é importante que a decisão seja tomada com a concordância do conselho. “Apesar da Legislação mencionar a necessidade de aprovação em assembleia, tem se tolerado a ratificação após escolha, uma vez que fica desagradável e não operacional pedir para a administradora atual convocar para aprovar a sua própria destituição.”, complementa Rodrigo, que é
também sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. A nova administradora poderá facilitar a transição para os moradores entendendo previamente a necessidade do prédio e situações que fujam do padrão, minimizando o desconforto que qualquer mudança possa trazer. É importante que neste processo a emissão do boleto ocorra dentro do prazo, que previamente os endereços de cadastro sejam checados e a forma de recebimento do condomínio para cada unidade. E para qualquer mudança no quadro de funcionários, o ideal é aguardar o prazo de adaptação antes de se propor qualquer mudança operacional, salvo se existir algum procedimento errado. Niusa explica a importância da presença dos novos gestores no início do processo de transição. “É muito importante para a nova administradora visitar o condomínio, conhecer todo Corpo Diretivo, entender suas particularidades e necessidades logo de início, facilitando o processo de adaptação de ambas as partes. A expectativa dos moradores é que a nova administradora faça um raio X daquele condomínio, propondo soluções e apresentando sugestões, não só do quadro de funcionários, bem como sobre a revisão geral dos custos, manutenções, benfeitorias e itens de ordem operacional administrativa.”, relata. Porém, tudo em seu tempo. Em casos de mudança, a principal dica é ter paciência e tolerância com a nova realidade. O que diz a Lei:
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Art. 1.348. Compete ao síndico: § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
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Revista
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Áreas comuns, mas de uso comum? Quais as regras para utilização dos espaços de lazer disponíveis em condomínios por meio dos visitantes
Com o aumento de movimento com visitantes no verão, o uso de áreas de lazer dos condomínios podem gerar polêmica e atritos entre moradores e administradores. A presença de visitantes e a consequente utilização de locais como piscinas saunas e churrasqueiras precisam de regras pré-estabelecidas para evitar conflitos e facilitar a manutenção de equipamentos e do patrimônio. As áreas externas do condomínio são de livre acesso para os moradores. Nestes ambientes, os colaboradores da limpeza e manutenção podem entrar para fazer a limpeza e manutenção do local. Em caso de parentes e visitantes, depende muito do regimento interno. Há condomínios que optam por não dar o espaço e há condomínios que aceitam a entrada de “estranhos”. O ideal é que seja exclusivo dos moradores e caso haja a liberação, que ela seja feita acompanhada com o condômino. Para o Professor Gilberto Maístro Jr, especialista em Direito Imobiliário, da Direito São Bernardo é necessário considerar o seguinte ao enfrentar as questões propostas: é lícito ao condomínio restringir
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o uso dos equipamentos e áreas comuns a determinadas pessoas, segundo a vontade da maioria dos condôminos expostas na Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio. “Para saber quem pode utilizar as áreas comuns dos condomínios, e de que forma, mostra-se indispensável a consulta à Convenção e ao Regulamento Interno. Por isso, será no texto da Convenção e do dito Regulamento que estará a disciplina acerca de que espaços podem ser utilizados por visitantes, por hóspedes e até por empregados dos condôminos que residam na unidade, com seus empregadores, o que alcança a questão da utilização da piscina e da sauna, também. Logo, visitantes podem ser impedidos de utilizar a piscina e a sauna, sim (por exemplo), se esta for a decisão soberana dos condôminos, na forma acima referida.”, completa. Amilton Saraiva, diretor comercial da GS Terceirização afirma que a principal regra para uma utilização harmoniosa dos espaços é que todos se preocupem em deixar o ambiente da mesma forma em que encontrou. “Como são áreas de
compartilhamento e convivência, é importante que elas sejam bem cuidadas e administradas por todos os envolvidos. Se um morador perceber algum problema, deve alertar ao síndico e zelador. As regras mais comuns tratam de horários. Por exemplo, a área da piscina geralmente é utilizada até às 21 horas. As quadras funcionam até às 20 horas, assim como os salões de festa. No caso da sauna, o ideal é que elas não sejam frequentadas por crianças e que o ambiente seja liberado para uso pelo zelador. A temperatura desejada deve ser escolhida com cautela, para que os usuários não passem mal dentro do ambiente - na maioria das vezes reservado.”, detalha. O diretor ainda reforça que o ideal é que as áreas comuns sejam de uso exclusivo dos condôminos, pois o cuidado de preservar pode ser maior. “Caso o condomínio libere a entrada de visitantes, é bom que ele esteja acompanhado de um morador e seja orientado a manter o ambiente limpo e organizado. Assim, haverá o controle maior do que está sendo feito na área. Se houverem danos, o responsável pelo visitante será advertido e cobrado.” e complementa “Caso o condomínio não tenha esta organização pode haver conflitos entre os moradores. Áreas de churrasqueiras costumam receber bastante gente e a festas, na maioria dos casos, duram horas. É bom ter a organização de quem entra e quem sai, porque irão circular na área interna do condomínio, e o horário do evento. Também é importante que haja um quadro exposto, para os demais moradores acompanharem as datas e tudo mais. Tudo gira em torno do regimento interno.”. Os horários de utilização precisam ser respeitados, sejam por moradores sozinhos ou acompanhados por visitantes. “Há variações conforme a convenção de cada condomínio. Eventualmente, será permitida a permanência de parentes, empregados ou babás
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para o cuidado às crianças.” reforça Leandro Santos, sócio fundador da SR4X. Ele ainda explica sobre a utilização de churrasqueiras e quadras. “Geralmente é realizada a reserva de vagas no início de cada mês, sendo sorteados os dias nos quais dois ou mais condôminos optem pela mesma data.”. Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios atenta para a diferença entre a utilização dos espaços entre proprietários e locatários. “Todos podem utilizar os espaços desde que permitido no regimento interno. (Entenda regimento ou regulamento interno como conjunto de normas que completam as regras disciplinares e normas de convivência no condomínio e prevê a utilização das coisas comuns com mais riqueza de detalhes, bem como as penalidades aplicáveis). E também podem frequentar moradores não proprietários, cujo procedimento, no caso específico de unidades locadas, exclui o direito do proprietário de uso. Poucos regimentos permitem que uma vez o apartamento locado, os espaços comuns possam ser utilizados por locador e locatário geralmente, somente o locatário.” e destaca regras diferenciadas para condomínios chamados de Home Club’s. “Alguns condomínios, principalmente Home Club´s, permitem que a quadra seja utilizada junto com o salão que será utilizado
para promover uma festa infantil. No caso dos condomínios administrados pela BRCondos, o morador efetua a reserva obedecendo a regra do condomínio, a qual já está “parametrizada” no sistema em conformidade ao Regimento e demais Assembleias, sendo que toda parte de software efetua os ajustes de forma automática.”. O professor Gilberto Maístro Jr reforça essa necessidade de organização do uso dos espaços, de modo igual e justo. “Ela se dá através do estabelecimento de regras no Regimento Interno (ou, por vezes, em regulamento redigido e aprovado especificamente para disciplinar o uso desses equipamentos - sempre atento à Convenção e ao Regimento
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Interno). Nesse procedimento de organização do uso da coisa comum, o quadro de reservas ou quadro de utilização emerge como um importante instrumento de controle por todos os condôminos, inclusive para fim de dar transparência e evitar favorecimentos injustificáveis, perseguições descabidas e, enfim, conflitos desnecessários.”, finaliza. É importante que os moradores tenham em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos os condôminos. Elas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível, para que todos possam ter acesso .
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POR DÉBORA CARVALHO
PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.
>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.
>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.
>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 22 Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Detalhes que fazem a diferença
Pequenas ações podem transformar a relação entre síndicos, moradores e administradoras e tornar o dia a dia mais agradável nos condomínios O ser humano é único e conviver com as diferenças faz parte da vida em sociedade. Para harmonizar uma relação é preciso ampliar a tolerância e a paciência, uma convivência harmônica é consequência do respeito, da amizade e da consideração por si próprio e pelo outro. Em se tratando do convívio em condomínios, as relações podem ser complicadas devido aos pequenos atritos causados pela rotina diária e conflitos de interesses. E como síndicos podem trabalhar para amenizar esse ambiente? De acordo com o gerente de condomínios da empresa Habitacional, a gestão predial deve estar sempre atenta para pequenos detalhes que possam ajudar e fazer a diferença. Por exemplo, decorar o hall social com arranjos de flores é uma prática que deixa o ambiente mais agradável, bonito e custa pouco. “Disciplinar as vagas de visitantes, o prédio que possui esta facilidade precisa disciplinar e permitir que as vagas sejam de fato utilizadas pelos visitantes dos moradores. Isto é uma comodidade, pois a visita não precisaria ficar rodando a região em busca de uma vaga para estacionar seu
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veículo.”, exemplifica. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X, comenta sobre outras ações que podem atenuar problemas e criar um ambiente mais tranquilo. “De modo geral, é sempre importante utilizar a conversa pessoal no lugar do comunicado escrito. Se o sindico trouxer pequenas divergências para uma conciliação, provavelmente aumentará a probabilidade da harmonia coletiva. A conversa sempre foi a melhor solução. Há casos, também, onde o condomínio atua numa medida preventiva, organizando mensalmente encontros entre condôminos, gerando a aproximação e o maior respeito entre os mesmos. São bem significativas as ações facilitadoras, até pelo fato da busca da melhoria da qualidade de vida.”. O especialista em condomínios da GS Terceirização, Amilton Saraiva, afirma que limpeza e manutenção do espaço também são muito importantes para a qualidade de vida. A sujeira, além de nos causar mal estar, acarreta vários problema a saúde e atrai insetos indesejados. “Quando o condomínio
fica atento a esses cuidados, como recolhimento de lixo na hora combinada e manutenção de ambientes de uso coletivo, não há reclamações. Vale lembrar que, quando essas atitudes não ocorrem, o imóvel pode sofrer desvalorização no mercado o que afeta a vida de todos os moradores. Nós oferecemos ao mercado a terceirização de funcionários para limpeza, zeladoria e recepção de condomínios comerciais, residenciais e mistos. Sempre visamos pela qualidade do serviço e pelo conforto e tranquilidade de quem os contrata. Acredito que os nossos métodos interferem diretamente na rotina dos moradores.”. Algumas empresas oferecem serviços e produtos que podem facilitar o dia a dia dos moradores, e consequentemente, colaboram para essa harmonia no ambiente. A compra de carrinhos de compras, por exemplo. “Entendo que é um material facilitador para quem mora em condomínio e sabe a dificuldade de levar suas compras ao apartamento.”, conta Veralucia Barbosa de Lemos, da empresa Kuchar que
Revista iniciou suas atividades com o objetivo de oferecer serviços e atendimento diferenciados na área de prestação serviços, locação e vendas, que possui diversos condomínios como clientes. A cartela de produtos da empresa possui desde acolchoados para elevador e carrinho de compra até lavadoras de piso automáticas, mangueiras de jardim e alta pressão e aspiradores industriais. A síndica do Condomínio Garden Village, localizado no bairro Peri, Elaine Fátima Zanquetta de Oliveira, acredita que essas pequenas ações que facilitam o dia a dia. “Essas ações ajudam o condomínio a se manter organizado. Além disso, ao compartilhar pequenos serviços e objetos, as pessoas se sentem mais participativas e integrantes do grupo. Um exemplo está nos enfeites de Natal. A gente procura a opinião de todos os moradores antes de enfeitar o ambiente, para que todos participem. Temos que lembrar sempre que o condomínio é de todos. Pensando assim, o clima fica sempre agradável e harmonioso.”, relata. A Rhemacon oferece aos condomínios uma vasta gama de produtos, atendendo desde o processo de sinalização interna até o material de limpeza usado no dia a dia. “Dentro dessa diversidade o nosso principal produto são os tapetes 3M, personalizados, lisos e para retenção de umidade. Com o aumento do número de condomínios há sim uma procura crescente pelos produtos que oferecemos. Hoje nosso primeiro produto sem dúvidas é o tapete NOMAD NOBRE 3M PERSONALIZADO que
tem a função de retenção da sujidade, pois o capacho é a principal barreira de contenção na entrada do edifício e também tem a função de comunicação, deixando a entrada do edifício com uma bela apresentação.”, conta Cristiano Dumas, sócio da empresa, que também acredita que algumas facilidades e cuidados podem agradar. “Certamente, tudo que facilita a vida do morador faz com que ele fique mais contente com a administração predial. Os moradores querem facilidade, tranquilidade e a valorização do seu imóvel, e um síndico que se preocupa em buscar soluções para que seus condôminos estejam satisfeitos sempre terá aprovação da
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maioria.”. A Novo Espaço Tapetes é especializada na confecção de tapetes e capachos para empresas, condomínios e estabelecimentos comerciais. “Oferecemos tapetes personalizados para entrada do hall social ou para dentro de elevadores, lixeiras, acolchoados, cadeiras, mesas, quase todos os produtos que os condomínios utilizam, mas o nosso foco são tapetes, pois somos fabricantes. A demanda para a venda é grande já que eles retêm a sujeira, protegem o piso, além de decorar o ambiente.”, conta uma das representantes da empresa, Kelly Maria. Parcerias com serviços próximos como, lava rápidos, sacolões ou supermercados, farmácias e outros, também são importantes e principalmente divulgar através de um blog oficial do condomínio ou um quadro de avisos também pode ser interessante. Moradora do condomínio Vila Real, Marília Bastos conta que quando o seu condomínio sofreu com abastecimento de água, o síndico se preocupou em contatar algumas lavanderias da região para conseguir descontos na lavagem de roupas, até um restaurante que fez um preço diferenciado para quem comprovasse que morava no prédio. “Eu senti que o cuidado dele foi além de sua função. Nosso condomínio é bem cuidado, eles se preocupam com cada detalhe, desde os tapetes da entrada até a decoração do hall. E nessa situação extrema, ele se mostrou ainda mais competente.”, comemora a enfermeira aposentada. Supra Condomínio
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