Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia....................................25,34
Hidráulica..................................................................25
Acessórios para limpeza...............................9,11,13,15
Impermeabilização...........................................25,30,32
Acessórios para piscina.............................................13
Impressão.................................................................24
Acessórios poliesportivos..................................3ª capa
Jardinagem................................................................22
Acolchoados para elevador................................9,11,15
Lavadora automática de piso...........................11,13,15
Apoio de pé...............................................................13
Lavadora de alta pressão.................................11,13,15
Armário multi-uso.................................................13,15
Limpeza de fachada..............................................30,32
Aspirador ............................................................11,15
Lixeira..........................................................9,11,13,15
Bebedouro.................................................................11
Manutenção de bombas e máquinas..........................25
Bicicletário.........................................................9,11,15
Manutenção de brinquedos........................................32
Brinquedos......................................................32,33,34
Manutenção equipamentos de academia....................34
Bombas.....................................................................25
Material para piscina..................................................13
Cadeira para portaria....................................9,11,13,15
Máquina desentupidora..............................................19
Caixas de correio....................................................9,15
Máquinas para limpeza....................................11,13,15
Câmera de segurança................................................19
Mesa de pebolim.......................................................33
Capacho.......................................................9,11,13,15
Paisagismo................................................................22
Carrinho de compras....................................9,11,13,15
Persianas...................................................................33
Carro Funcional............................................9,11,13,15
Pintura predial.......................................................30,32
Carro Coletor................................................9,11,13,15
Piso de borracha.........................................33, 4ª capa
Cartão condomínio...................................................4,5
Piso esportivo...................................................3ª capa
Casinha de boneca ..............................................32,33
Piso Paviflex..............................................................24
Circuito fechado de TV...............................................19
Piso: restauração.......................................................31
Claviculário...........................................................11,24
Placas de identificação.........................................11,15
Cobertura.............................................................17,19
Placas de sinalização............................................11,15
Cobertura em policarbonato/vidros ......................17,19
Playground em madeira.............................................32
Coletor de bituca...........................................9,11,13,15
Playground em plástico........................................32,33
Construtora.....................................................30,31,32
Playground em tronco de eucalipto............................32
Copiadora..................................................................24
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Cortinas....................................................................33
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Desentupidora......................................................19,25
Protetor de parede.............................................2ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.....11,13,15
Protepiso...................................................................11
Dispenser para sabonete líquido...........................13,15
Protetor de porta...............................................2ª capa
Elevador...............................................................23,24
Quadro de aviso.........................................................11
Elevador: equipamentos........................................23,24
Reforma de brinquedos..............................................32
Elevador: manutenção..........................................23,24
Reparos de bombas e máquinas................................25
Enceradeira.....................................................11,13,15
Restauração de fachadas.................................30,31,32
Engenharia......................................................30,31,32
Restauração de pisos................................................30
Equipamentos para academia...............................25,34
Revestimento............................................................32
Escada.................................................................11,15
Sinalização........................................................9,11,15
Espelho convexo..........................................9,11,13,15
Sistema de segurança: locação e projeto...................19
Estacionamento.................................................2ª capa
Tapete personalizado....................................9,11,13,15
Extintores..................................................................13
Tenis de Mesa...........................................................33
Filtro..........................................................................11
Toldos.......................................................................17
Fitness.................................................................25,34
Tratamento de piso....................................................30
Geradores de energia.................................................25
Varredora...................................................................11
Grama sintética.........................................................34
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Condomínio
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Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Áreas comuns, mas de uso comum? Quais as regras para utilização dos espaços de lazer disponíveis em condomínios por meio dos visitantes
Com o aumento de movimento com visitantes no verão, o uso de áreas de lazer dos condomínios podem gerar polêmica e atritos entre moradores e administradores. A presença de visitantes e a consequente utilização de locais como piscinas saunas e churrasqueiras precisam de regras pré-estabelecidas para evitar conflitos e facilitar a manutenção de equipamentos e do patrimônio. As áreas externas do condomínio são de livre acesso para os moradores. Nestes ambientes, os colaboradores da limpeza e manutenção podem entrar para fazer a limpeza e manutenção do local. Em caso de parentes e visitantes, depende muito do regimento interno. Há condomínios que optam por não dar o espaço e há condomínios que aceitam a entrada de “estranhos”. O ideal é que seja exclusivo dos moradores e caso haja a liberação, que ela seja feita acompanhada com o condômino. Para o Professor Gilberto Maístro Jr, especialista em Direito Imobiliário, da Direito São Bernardo é necessário considerar o seguinte ao enfrentar as questões propostas: é lícito ao condomínio restringir
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Supra Condomínio
o uso dos equipamentos e áreas comuns a determinadas pessoas, segundo a vontade da maioria dos condôminos expostas na Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio. “Para saber quem pode utilizar as áreas comuns dos condomínios, e de que forma, mostra-se indispensável a consulta à Convenção e ao Regulamento Interno. Por isso, será no texto da Convenção e do dito Regulamento que estará a disciplina acerca de que espaços podem ser utilizados por visitantes, por hóspedes e até por empregados dos condôminos que residam na unidade, com seus empregadores, o que alcança a questão da utilização da piscina e da sauna, também. Logo, visitantes podem ser impedidos de utilizar a piscina e a sauna, sim (por exemplo), se esta for a decisão soberana dos condôminos, na forma acima referida.”, completa. Amilton Saraiva, diretor comercial da GS Terceirização afirma que a principal regra para uma utilização harmoniosa dos espaços é que todos se preocupem em deixar o ambiente da mesma forma em que encontrou. “Como são áreas de
compartilhamento e convivência, é importante que elas sejam bem cuidadas e administradas por todos os envolvidos. Se um morador perceber algum problema, deve alertar ao síndico e zelador. As regras mais comuns tratam de horários. Por exemplo, a área da piscina geralmente é utilizada até às 21 horas. As quadras funcionam até às 20 horas, assim como os salões de festa. No caso da sauna, o ideal é que elas não sejam frequentadas por crianças e que o ambiente seja liberado para uso pelo zelador. A temperatura desejada deve ser escolhida com cautela, para que os usuários não passem mal dentro do ambiente - na maioria das vezes reservado.”, detalha. O diretor ainda reforça que o ideal é que as áreas comuns sejam de uso exclusivo dos condôminos, pois o cuidado de preservar pode ser maior. “Caso o condomínio libere a entrada de visitantes, é bom que ele esteja acompanhado de um morador e seja orientado a manter o ambiente limpo e organizado. Assim, haverá o controle maior do que está sendo feito na área. Se houverem danos, o responsável pelo visitante será advertido e cobrado.” e complementa “Caso o condomínio não tenha esta organização pode haver conflitos entre os moradores. Áreas de churrasqueiras costumam receber bastante gente e a festas, na maioria dos casos, duram horas. É bom ter a organização de quem entra e quem sai, porque irão circular na área interna do condomínio, e o horário do evento. Também é importante que haja um quadro exposto, para os demais moradores acompanharem as datas e tudo mais. Tudo gira em torno do regimento interno.”. Os horários de utilização precisam ser respeitados, sejam por moradores sozinhos ou acompanhados por visitantes. “Há variações conforme a convenção de cada condomínio. Eventualmente, será permitida a permanência de parentes, empregados ou babás
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para o cuidado às crianças.” reforça Leandro Santos, sócio fundador da SR4X. Ele ainda explica sobre a utilização de churrasqueiras e quadras. “Geralmente é realizada a reserva de vagas no início de cada mês, sendo sorteados os dias nos quais dois ou mais condôminos optem pela mesma data.”. Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios atenta para a diferença entre a utilização dos espaços entre proprietários e locatários. “Todos podem utilizar os espaços desde que permitido no regimento interno. (Entenda regimento ou regulamento interno como conjunto de normas que completam as regras disciplinares e normas de convivência no condomínio e prevê a utilização das coisas comuns com mais riqueza de detalhes, bem como as penalidades aplicáveis). E também podem frequentar moradores não proprietários, cujo procedimento, no caso específico de unidades locadas, exclui o direito do proprietário de uso. Poucos regimentos permitem que uma vez o apartamento locado, os espaços comuns possam ser utilizados por locador e locatário geralmente, somente o locatário.” e destaca regras diferenciadas para condomínios chamados de Home Club’s. “Alguns condomínios, principalmente Home Club´s, permitem que a quadra seja utilizada junto com o salão que será utilizado
para promover uma festa infantil. No caso dos condomínios administrados pela BRCondos, o morador efetua a reserva obedecendo a regra do condomínio, a qual já está “parametrizada” no sistema em conformidade ao Regimento e demais Assembleias, sendo que toda parte de software efetua os ajustes de forma automática.”. O professor Gilberto Maístro Jr reforça essa necessidade de organização do uso dos espaços, de modo igual e justo. “Ela se dá através do estabelecimento de regras no Regimento Interno (ou, por vezes, em regulamento redigido e aprovado especificamente para disciplinar o uso desses equipamentos - sempre atento à Convenção e ao Regimento
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Interno). Nesse procedimento de organização do uso da coisa comum, o quadro de reservas ou quadro de utilização emerge como um importante instrumento de controle por todos os condôminos, inclusive para fim de dar transparência e evitar favorecimentos injustificáveis, perseguições descabidas e, enfim, conflitos desnecessários.”, finaliza. É importante que os moradores tenham em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos os condôminos. Elas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível, para que todos possam ter acesso .
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Sobrou? Poupe!
O que síndicos e administradores devem fazer quando o valor calculado para os gastos foi menor que o imaginado? Marcos Nascimento é sindico há três anos e depois de muitas negociações com moradores em assembleias, conseguiu aprovar os valores que seriam gastos com a mudança dos portões e da fachada do prédio. Porém, a surpresa ao final foi que o valor calculado não foi totalmente gasto e ele passou para uma nova negociação: o que fazer com o dinheiro que “sobrou”? “Passamos por mais alguns encontros até decidir o que seria feito com as sobras, pensamos em novas melhorias, poupar, investir em segurança e no final, decidimos investir na troca dos brinquedos dos parquinhos, adiantando as obras que seriam feitas no ano que vem.”, explica o engenheiro aposentado. De acordo com Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios, a destinação do fundo de Reserva pode ser alterada diante de um superávit que dê tranquilidade ao condomínio. “Quando isso acontece,
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Supra Condomínio
os condomínios são orientados a discorrer o assunto em assembleia, provisionando o montante existente em conta específica. Para isso, 2/3 dos votantes são necessários para aprovação da destinação no caso de não comparecimento desse número, sugere-se uma assembleia em aberto. Apropria-se ao fundo de reserva com base em parecer decisório de assembleia, ou, caso a mesma assembleia decida, divide-se pelo número de unidades autônomas o valor existente e “aplica-se” a regra de ressarcimento, haja vista tratar-se de despesa extraordinária.”, detalha. Para o educador financeiro da DSOP, Silvio Bianchi o ideal é unir planejamento e educação financeira. “Quando uma obra de melhoria é finalizada e sobrou dinheiro, parece que esse sobrante gera coceira no extrato bancário e a melhor forma de resolver isto é gastando-o. Esta é uma realidade que vai além da gestão dos condomínios. Muitas vezes não se precisa ser muito criativo, a realidade manda! Uma infiltração de
humidade, um reparo solicitado por condóminos há bastante tempo, uma melhoria estética e já que sobrou dinheiro, por que não fazer isso já?”, sugere. Ele ainda lembra que a gestão de um condomínio não se diferencia muito da administração de uma empresa. Somente em relação ao lucro, a diferença entre as receitas e as despesas, que em lugar de ser distribuído entre os sócios e acionistas, fica como reserva para outras despesas. Pensar em um curso de educação financeira para esse síndico é uma excelente opção que pode ajudar a solucionar problemas emergenciais como o do Marcos. “A Educação Financeira dos condóminos e da comissão de administração é uma saída. Ao se educarem financeiramente, começarão a enxergar a realidade financeira pessoal e a do condomínio de forma diferente. Facilitará muito fazer planos com prazos maiores e sair dessa mentalidade de curto prazo “vamos resolver o que temos para amanhã e quando aparecer o próximo problema veremos como resolvê-lo”, justifica o educador financeiro. “Nós pensamos muito antes de optar por reformar a área de lazer das crianças. Mas nosso fundo de reserva estava com 100% e como um dos moradores disse ‘já íamos gastar esse dinheiro mesmo’, então escolhemos uma nova melhoria. Mas acredito que se nosso fundo estivesse vazio, os condôminos teriam votado por poupar. Eu fiz um curso de educação financeira e nele aprendi a porcentagem correta do que precisa estar ‘em caixa’ e o que está no uso diário. Se os descontos que recebemos das empresas não tivesse gerado essa sobra, teríamos seguido o plano de poupar mais um ano e em seguida embarcar em mais uma obra.”, explica o síndico Marcos.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/11
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
É hora de mudar!
Quais as regras na hora do transporte de mudanças em apartamentos Quando chega a hora de planejar uma mudança, muitas coisas precisam ser levadas em consideração: quantas caixas serão necessárias, qual empresa do ramo é mais indicada, se os móveis e utensílios caberão no novo lar, entre outros detalhes. Porém, uma dessas preocupações precisa ser bem entendida, podendo evitar transtornos e facilitar o translado, são eles os horários permitidos e as especificações necessárias para o trânsito e a realização de mudanças nos prédios. O primeiro passo é ler e entender o que está estabelecido nos regulamentos do condomínio e dar início ao planejamento. O diretor operacional da GS Terceirização, Jorge Margueiro, atenta para o que está determinado quanto à movimentação de objetos. “Essas regras são préestabelecidas no Regimento Interno. Cabe sua administração divulgar seu conteúdo aos atuais e futuros moradores, nesta deve-se contemplar itens de importância como o agendamento junto ao zelador, a fim de serem coletadas todas as informações relevantes para que não haja danos ao patrimônio e a segurança. Essa ação evita desgastes no relacionamento, que surgem por
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falha de planejamento.”. É necessário que o morador tenha em mãos algumas informações antes de dar início ao processo, como detalhes sobre a empresa que executará a mudança, as datas, os nomes e horários pré-definidos e compartilhados antecipadamente com a portaria e a segurança, caso eles tenham orientações rígidas no controle de acesso. No controle do portão deve ficar um funcionário treinado enquanto durar o evento, o elevador deve ser protegido e os danos causados devem ser ressarcidos ao condomínio. “A fiscalização deve ser compartilhada entre os funcionários do condomínio (Portaria / Segurança) que são conhecedores das regras. Eles devem orientar o morador. Porém, é prudente que em casos de resistência ao cumprimento das regras que o Gerente ou Zelador seja acionado. É comum o morador não aceitar determinações vindas de funcionários terceirizados.”, complementa o diretor Jorge Margueiro. Odilanir Macedo, síndico profissional e franqueado BRCondos Joinville, administradora de condomínios, explica que a empresa possui um sistema que prevê essas ações previamente agendadas, e com ele
é possível o planejamento para a instalação de proteções, controles de acesso, etc. “O sistema da BRCondos prevê comunicação antecipada com base no regimento aprovado e regras em relação ao processo de mudanças. Uma vez efetuada proteção do elevador e demais controles necessários, apenas o acompanhamento por parte da área de zeladoria ou, quando exigido, representante legal do morador que está realizando o evento.”. No caso da necessidade de transporte de grandes objetos pelo elevador, ou de maior peso, os regimentos possuem clausulas que explicam que eles são sempre como passíveis de consulta ao fabricante ou empresa que efetua a manutenção de forma antecipada, visando parecer quanto a real possibilidade de transporte. No caso de “proibição” pelo engenheiro responsável da empresa de elevadores, o transporte deverá ser efetuado pelas escadarias e no caso de grandes volumes (um piano por exemplo) em alguns casos é necessário transporte externo via sistema de guincho / altura. Em todos os casos, sem exceção, deverá haver apresentação prévia de ART dos responsáveis técnicos.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
A fachada está boa?
Quando a reforma na área externa dos edifícios é necessária, o que síndicos e administradores precisam fazer? De acordo com especialistas, a melhor época para realizar trabalhos externos como telhado, para-raios, pintura e restauração de fachadas são os meses de Abril e Agosto. Época de estiagem em que os profissionais podem realizar os serviços com maior eficiência e num prazo mais curto, pois, no geral os prazos de execução são contatos em dias secos, ou seja, em dias sem chuva. Então, nada melhor do que planejamento! Síndicos e administradoras que diagnosticaram a necessidade de reformas externas precisam se planejar e dar início ainda no final do ano anterior, ou seja, agora! Afinal, a rotina dos moradores será alterada, os gastos precisam ser aprovados em assembleia, os prestadores de serviços precisam ser contratados e cada passo precisa ser pensado. “Para realizar pinturas, lavagem e reformas na fachada o melhor período para esses trabalhos são em épocas secas. Considera-se que o regime de chuvas seja menos intenso de maio a novembro, desta forma sempre oriento os síndicos a se programarem para execução dessas obras já no inicio de novembro. Desta forma terão tempo
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suficiente de abrir licitação, fazer analise e negociação das propostas, além de planejar toda a operação do condomínio nesse período de obras.”, reforça Wellington Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional. Uma dica comum para todas as situações é privilegiar uma comunicação eficiente que englobe todos os interessados e envolvidos. Ela é a principal medida para evitar contratempo, todos os condôminos devem ter ciência do passo a passo da obra. O síndico deve montar um plano de ação para operacionalizar a entrada de prestadores e materiais de forma que minimize todos os transtornos que tais obras causam, por exemplo. “Obras dessa magnitude devem ser informadas em assembleia e formalizar a comunicação com o envio da ata para ciência de todos os condôminos. Aconselhável enviar circular com cronograma da obra, prazo de inicio e termino e sempre atualizar os moradores com novos comunicados.”, completa Wellington. Tatiana Corovtchenco, uma das proprietárias da empresa Dona Síndica, especializada em análise em pastas
de prestação de contas e consultoria em condomínios alerta para que essa comunicação exponha a possibilidade de imprevistos durante a execução, mesmo com planejamento prévio. “É importante todos estarem cientes, principalmente os moradores, que transtornos vão acontecer mesmo que todas as prevenções sejam feitas. Quem realiza o trabalho são pessoas e existe um limite de controle sobre o que elas fazem. Como qualquer contrato de prestação de serviços, eles devem ser analisados por um advogado de confiança e que essa análise seja entregue por escrito ao síndico ou à comissão eleita pela assembleia para tratar desse assunto específico. Importante atenção ao cumprimento de prazos de entrega e responsabilidade da empresa em caso de danos no condomínio, como cair tinta em carros.”. No caso de pintura da área externa, por exemplo, além da aprovação do valor, forma de pagamento (se haverá rateio extra ou não), cor e textura, é importante que conste em ata todas as orientações dadas pela empresa escolhida que realizará os trabalhos e a data prevista para o início das obras. “Para ratificar as informações, além de enviar a cópia da ata, enviar também uma correspondência a todos o moradores individualmente com protocolo de entrega por volta de 10 dias antes do início dos trabalhos. Voltar a informar o início dos trabalhos de forma resumida em um breve comunicado pelos elevadores e corredores com quatro dias de antecedência. Importante sempre checar se a empresa possui processos em seu nome, qual tipo de processo e se isso deixa o condomínio vulnerável. Entrar em contato com outros clientes e visitar o resultado e também aqueles que ainda estão em andamento, para que seja verificado como é a forma de trabalhar dos funcionários: bagunça, limpeza, uso de EPIs, etc.”, exemplifica Tatiana.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/08
Revista
Supra Condomínio
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Condomínio
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Revista Supra Condomínio RECURSOS HUMANOS Por Natália Mancio
Troca de gestão sem traumas! Como administradores precisam lidar com o delicado momento de transição entre os mandatos e contratos na administração dos condomínios
No geral as pessoas tendem a não gostar de mudanças. E todo processo transitório pode chegar a ser traumático para algumas pessoas, atrapalhando e colocando em risco o futuro, no caso dos condomínios, a gestão de um síndico sucessor ou administradoras substitutas. Normalmente são necessários 30 dias de aviso prévio, onde é feita a entrega de toda a documentação, e mais um período de dez ou quinze dias para a última pasta de prestação de contas. Neste período, a administradora contratada já inicia as atividades de integração dos dados na sua base, bem como o processo de transição de documentos para início. De acordo com Niusa Araújo, Gerente Comercial da empresa Habitacional, a antiga administradora precisa prestar contas para a nova contratada, passando todas as informações necessárias para a continuidade da nova gestão, assim como eventuais ações em andamento, como cobrança de contas em atraso e pendências trabalhistas. “Além das informações,
os documentos dos condomínios também devem ser apresentados, principalmente aqueles que estão relacionados à edificação, como AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e respectivo projeto, Auto de Conclusão ‘Habite-se’, apólice de seguro e plantas aprovadas na Prefeitura.”, completa. O advogado Rodrigo Karpat é especialista em Direito Imobiliário e consultor em condomínios e explica que antes de efetuar a troca de uma administradora o condomínio precisará verificar a vigência do contrato e prazo de aviso prévio. Não obstante a escolha da administradora seja uma prerrogativa do síndico conforme Art. 1.348 Parágrafo 2º do CC, é importante que a decisão seja tomada com a concordância do conselho. “Apesar da Legislação mencionar a necessidade de aprovação em assembleia, tem se tolerado a ratificação após escolha, uma vez que fica desagradável e não operacional pedir para a administradora atual convocar para aprovar a sua própria destituição.”, complementa Rodrigo, que é
também sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. A nova administradora poderá facilitar a transição para os moradores entendendo previamente a necessidade do prédio e situações que fujam do padrão, minimizando o desconforto que qualquer mudança possa trazer. É importante que neste processo a emissão do boleto ocorra dentro do prazo, que previamente os endereços de cadastro sejam checados e a forma de recebimento do condomínio para cada unidade. E para qualquer mudança no quadro de funcionários, o ideal é aguardar o prazo de adaptação antes de se propor qualquer mudança operacional, salvo se existir algum procedimento errado. Niusa explica a importância da presença dos novos gestores no início do processo de transição. “É muito importante para a nova administradora visitar o condomínio, conhecer todo Corpo Diretivo, entender suas particularidades e necessidades logo de início, facilitando o processo de adaptação de ambas as partes. A expectativa dos moradores é que a nova administradora faça um raio X daquele condomínio, propondo soluções e apresentando sugestões, não só do quadro de funcionários, bem como sobre a revisão geral dos custos, manutenções, benfeitorias e itens de ordem operacional administrativa.”, relata. Porém, tudo em seu tempo. Em casos de mudança, a principal dica é ter paciência e tolerância com a nova realidade. O que diz a Lei:
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Art. 1.348. Compete ao síndico: § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Reservar para não faltar
Condomínios buscam novas opções em reservatórios de água para enfrentar com mais tranquilidade a época de estiagem de chuvas Entre os meses de outubro e novembro a Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP) passou a segunda cota do chamado “volume morto” e continua a registrar queda vertiginosa nos níveis de abastecimento. E esse cenário vem sendo cada vez mais comum em outras regiões do país. Essa escassez tem ocasionado um aumento na procura por depósitos de maior capacidade. De acordo com o coordenador de produtos da linha de reservatórios da Fortlev, Helberth Coutinho, a procura tem sido crescente ao longo dos últimos anos, mas particularmente no último, devido a essa diminuição da oferta de água nas grandes cidades, os consumidores têm procurado aumentar a capacidade de armazenamento em suas residências e condomínios como forma de garantir a reserva adequada ao consumo e evitar contratempos. Síndica de um prédio de nove andares, na zona sul de São Paulo, a aposentada Clarice Noronha precisou de uma reforma para
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conseguir adaptar a nova caixa d’água que dobrou a capacidade de armazenamento do edifício. “Como somos um prédio antigo, nosso reservatório era feito de cimento e tinha espaço para dez mil litros de água. E sem planejamento ou uma interrupção brusca de água na rua, nem sempre todos os moradores tinham garantia de água durante um dia inteiro. Agora, temos um novo sistema com duas caixas maiores de 7.500 litros cada uma. Então, com essa época de estiagem e racionamento, caso aconteça de parar de chegar água na rua, temos garantia de abastecimento durante dois dias inteiros, no mínimo.”, explica. No momento da escolha da caixa d’água, muitos ainda têm dúvidas sobre como escolher o tamanho correto do reservatório. Basicamente, a definição da capacidade ideal de caixa d’água diz respeito à quantidade de água consumida na edificação, que dependerá do tipo de construção, de sua taxa de ocupação e da quantidade de dias de reserva, que corresponde ao período em que a
água armazenada no reservatório atenderá a residência em caso de falhas de abastecimento. Helberth Coutinho, explica que se baseando na referência mínima do consumo residencial de água no Brasil, por pessoa, que é de 150 litros por dia, para calcular qual a caixa d’água ideal basta multiplicar esse valor (150 litros/dia) pelo número de pessoas na residência e, em seguida, multiplicar pelo número de dias de reserva de água (dias sem abastecimento - 2 dias, por exemplo). O resultado final determinará o volume ideal do reservatório. Assim, como exemplo, o cálculo para definir a caixa d’água adequada para um apartamento em que habitam cinquenta pessoas, já considerando eventual falta de abastecimento, será: 150 litros/dia X 50 pessoas X 2 dias de reserva, que é igual a 15.000 litros. Ou seja, a caixa d’água ideal para esse edifício será de 15.000 litros. “Vale ressaltar, também, que nas regiões onde a falta de água é comum, ou constante, é interessante prever, ao invés de dois dias, até quatro ou cinco dias de reserva.” e a necessidade do acompanhamento de profissionais que possam dar respaldo para essas decisões de mudança e pesquisar os modelos existentes no mercado. A Fortlev, por exemplo, possui caixas d’água em fibra de vidro que vão de 4.000 a 25.000 litros de capacidade de armazenamento. Pensando ainda nesse cenário, a empresa maior produtora de soluções em armazenamento de água do país, lançou aos consumidores mais uma opção voltada para a reserva de água potável ou da chuva: a cisterna vertical de 2.500 litros. Econômica, de fácil instalação e podendo ser enterrada apenas com contenção. Possui todos os painéis, onde são feitos a instalação hidráulica, ficam no centro do produto e bem próximos à boca de inspeção, o que facilita o acesso e a manutenção.
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Vem chegando o verão...
E com ele o aumento do uso das piscinas e dos cuidados tomados por síndicos e administradores para manutenção desses locais Mesmo com o racionamento de água eminente em algumas regiões do país, com o verão, piscinas e áreas comuns dos prédios passam a ser mais utilizadas. E com a manutenção correta, é possível manter o espaço, sem desperdício e segurança para moradores e frequentadores. “Nessa época, a limpeza das piscinas deve ser mais frequente não só para manter a piscina transparente, mas principalmente, a fim de se evitar a transmissão de doenças entre os banhistas. Isso se deve ao grande aumento no número de banhistas, às altas temperaturas e à grande incidência de radiação solar que somadas, aumentam, e muito, o consumo de cloro, o desenvolvimento de algas, bactérias e fungos nas piscinas.”, explica Allan Comploier, engenheiro e diretor da Master House Manutenções e Reformas. Ele comenta ainda que essa manutenção deve ser realizada para controle da qualidade da água com o intuito de se evitar a transmissão de doenças entre seus banhistas e ter um responsável técnico que responda por isso. “É necessário
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realizar mensalmente análises físico-químicas e bacteriológicas, é imprescindível que constantemente seja realizada uma verificação do cloro residual, do pH, da limpidez da água, se não há matérias flutuantes e espumas estranhas na superfície da piscina, ou resíduos no fundo do tanque.” e completa que “é exigência da Vigilância Sanitária que toda piscina instalada em condomínio, para uso coletivo, possua um Responsável Técnico devidamente registrado no Conselho Regional de Química – CRQ, não necessitando de uma pessoa especializada, podendo ela ser executada pelo próprio zelador do condomínio, caso ele possua os equipamentos, conhecimentos técnicos necessários e um registro no CRQ.”. A utilização do espaço, regulamentos e manutenção devem estar no regulamento interno do condomínio e deve disciplinar a utilização deste espaço coibindo práticas indevidas, argumenta José Carlos, gerente de condomínios da Habitacional. “Deve ser definida no regulamento interno estabelecendo a periodicidade da manutenção,
adotando um dia da semana, por exemplo, toda segunda feira, será interditada para esse fim.”. E em épocas de estiagem e racionamento é importante lembrar a necessidade de se economizar água nas piscinas. Allan diz que é importante realizar revisões periódicas na bomba e filtro da piscina, pois produtos fora das normas ou com o funcionamento comprometido acabam por aumentar o gasto de água. “Outro ponto importante é analisar se existem vazamentos, pois aumentam o desperdício e comprometem a estabilidade estrutural da piscina. Toda água perdida com vazamentos, precisará ser reposta e não implica somente o gasto de água, mas também de energia elétrica para realizar o bombeamento. Outra forma de perda de água é através da evaporação, que pode ser reduzida através de uma capa que evita este processo em até 90%. Além disto, esta cobertura evita também a poluição de folhas, galhos, sujeiras que dificultam o processo de limpeza da água.”, tudo para garantir um verão refrescante!
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/10
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Detalhes que fazem a diferença
Pequenas ações podem transformar a relação entre síndicos, moradores e administradoras e tornar o dia a dia mais agradável nos condomínios O ser humano é único e conviver com as diferenças faz parte da vida em sociedade. Para harmonizar uma relação é preciso ampliar a tolerância e a paciência, uma convivência harmônica é consequência do respeito, da amizade e da consideração por si próprio e pelo outro. Em se tratando do convívio em condomínios, as relações podem ser complicadas devido aos pequenos atritos causados pela rotina diária e conflitos de interesses. E como síndicos podem trabalhar para amenizar esse ambiente? De acordo com o gerente de condomínios da empresa Habitacional, a gestão predial deve estar sempre atenta para pequenos detalhes que possam ajudar e fazer a diferença. Por exemplo, decorar o hall social com arranjos de flores é uma prática que deixa o ambiente mais agradável, bonito e custa pouco. “Disciplinar as vagas de visitantes, o prédio que possui esta facilidade precisa disciplinar e permitir que as vagas sejam de fato utilizadas pelos visitantes dos moradores. Isto é uma comodidade, pois a visita não precisaria ficar rodando a região em busca de uma vaga para estacionar seu
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veículo.”, exemplifica. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X, comenta sobre outras ações que podem atenuar problemas e criar um ambiente mais tranquilo. “De modo geral, é sempre importante utilizar a conversa pessoal no lugar do comunicado escrito. Se o sindico trouxer pequenas divergências para uma conciliação, provavelmente aumentará a probabilidade da harmonia coletiva. A conversa sempre foi a melhor solução. Há casos, também, onde o condomínio atua numa medida preventiva, organizando mensalmente encontros entre condôminos, gerando a aproximação e o maior respeito entre os mesmos. São bem significativas as ações facilitadoras, até pelo fato da busca da melhoria da qualidade de vida.”. O especialista em condomínios da GS Terceirização, Amilton Saraiva, afirma que limpeza e manutenção do espaço também são muito importantes para a qualidade de vida. A sujeira, além de nos causar mal estar, acarreta vários problema a saúde e atrai insetos indesejados. “Quando o condomínio
fica atento a esses cuidados, como recolhimento de lixo na hora combinada e manutenção de ambientes de uso coletivo, não há reclamações. Vale lembrar que, quando essas atitudes não ocorrem, o imóvel pode sofrer desvalorização no mercado o que afeta a vida de todos os moradores. Nós oferecemos ao mercado a terceirização de funcionários para limpeza, zeladoria e recepção de condomínios comerciais, residenciais e mistos. Sempre visamos pela qualidade do serviço e pelo conforto e tranquilidade de quem os contrata. Acredito que os nossos métodos interferem diretamente na rotina dos moradores.”. Algumas empresas oferecem serviços e produtos que podem facilitar o dia a dia dos moradores, e consequentemente, colaboram para essa harmonia no ambiente. A compra de carrinhos de compras, por exemplo. “Entendo que é um material facilitador para quem mora em condomínio e sabe a dificuldade de levar suas compras ao apartamento.”, conta Veralucia Barbosa de Lemos, da empresa Kuchar que
Revista iniciou suas atividades com o objetivo de oferecer serviços e atendimento diferenciados na área de prestação serviços, locação e vendas, que possui diversos condomínios como clientes. A cartela de produtos da empresa possui desde acolchoados para elevador e carrinho de compra até lavadoras de piso automáticas, mangueiras de jardim e alta pressão e aspiradores industriais. A síndica do Condomínio Garden Village, localizado no bairro Peri, Elaine Fátima Zanquetta de Oliveira, acredita que essas pequenas ações que facilitam o dia a dia. “Essas ações ajudam o condomínio a se manter organizado. Além disso, ao compartilhar pequenos serviços e objetos, as pessoas se sentem mais participativas e integrantes do grupo. Um exemplo está nos enfeites de Natal. A gente procura a opinião de todos os moradores antes de enfeitar o ambiente, para que todos participem. Temos que lembrar sempre que o condomínio é de todos. Pensando assim, o clima fica sempre agradável e harmonioso.”, relata. A Rhemacon oferece aos condomínios uma vasta gama de produtos, atendendo desde o processo de sinalização interna até o material de limpeza usado no dia a dia. “Dentro dessa diversidade o nosso principal produto são os tapetes 3M, personalizados, lisos e para retenção de umidade. Com o aumento do número de condomínios há sim uma procura crescente pelos produtos que oferecemos. Hoje nosso primeiro produto sem dúvidas é o tapete NOMAD NOBRE 3M PERSONALIZADO que
tem a função de retenção da sujidade, pois o capacho é a principal barreira de contenção na entrada do edifício e também tem a função de comunicação, deixando a entrada do edifício com uma bela apresentação.”, conta Cristiano Dumas, sócio da empresa, que também acredita que algumas facilidades e cuidados podem agradar. “Certamente, tudo que facilita a vida do morador faz com que ele fique mais contente com a administração predial. Os moradores querem facilidade, tranquilidade e a valorização do seu imóvel, e um síndico que se preocupa em buscar soluções para que seus condôminos estejam satisfeitos sempre terá aprovação da
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maioria.”. A Novo Espaço Tapetes é especializada na confecção de tapetes e capachos para empresas, condomínios e estabelecimentos comerciais. “Oferecemos tapetes personalizados para entrada do hall social ou para dentro de elevadores, lixeiras, acolchoados, cadeiras, mesas, quase todos os produtos que os condomínios utilizam, mas o nosso foco são tapetes, pois somos fabricantes. A demanda para a venda é grande já que eles retêm a sujeira, protegem o piso, além de decorar o ambiente.”, conta uma das representantes da empresa, Kelly Maria. Parcerias com serviços próximos como, lava rápidos, sacolões ou supermercados, farmácias e outros, também são importantes e principalmente divulgar através de um blog oficial do condomínio ou um quadro de avisos também pode ser interessante. Moradora do condomínio Vila Real, Marília Bastos conta que quando o seu condomínio sofreu com abastecimento de água, o síndico se preocupou em contatar algumas lavanderias da região para conseguir descontos na lavagem de roupas, até um restaurante que fez um preço diferenciado para quem comprovasse que morava no prédio. “Eu senti que o cuidado dele foi além de sua função. Nosso condomínio é bem cuidado, eles se preocupam com cada detalhe, desde os tapetes da entrada até a decoração do hall. E nessa situação extrema, ele se mostrou ainda mais competente.”, comemora a enfermeira aposentada. Supra Condomínio
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POR DÉBORA CARVALHO
PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.
>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.
>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.
>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 22 Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
O fim das torneiras secas?
Poço artesiano pode ser alternativa segura para administradores e síndicos enfrentarem o cenário de racionamento de água em condomínios A falta de chuvas e os baixos volumes dos reservatórios das represas dos sistemas que abastecem a grande São Paulo, têm feito com que a população se mobilize para economia e busca de soluções para enfrentar a temporada de racionamento. Os condomínios acabam por aparecer como vilões de consumo de água, por isso, buscar alternativas para reduzir o consumo está no topo das pautas dos gestores e, para alcançar o objetivo, além da conscientização dos moradores, a saída pode passar por captação de água por poços artesianos ou minas de água. Abastecer o condomínio com água proveniente de um lençol subterrâneo tem sido uma solução adotada por muitos edifícios. “A principal vantagem dos poços é a segurança do fornecimento.
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Além disto, o custo de operação e manutenção de um poço é bem menor que a tarifa aplicada pela Concessionária, principalmente aos condomínios comerciais, pois estes possuem uma tarifa até cinco vezes maior que um condomínio residencial. Os poços são rápidos de executar e de fácil manutenção anual”, explica Otavio Santoro, diretor geral da IndEco e membro da Associação Brasileira das Empresas de Serviços de Conservação de Energia (ABESCO). Para adotar um poço, além da perfuração, o condomínio precisa de uma estrutura com reservatórios, filtros e tanques, de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), autorização para a perfuração e de licença de uso. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager
Administração de Condomínios, declara que há mais de 20 anos oferecem aos seus clientes a possibilidade de abastecimento de água por poço artesiano ou mina de água, já que permite autonomia e economia significativa na planilha de gastos do condomínio. “Oferecemos o estudo de viabilidade aos condomínios e, após identificar a disponibilidade de captação de água apropriada para consumo, o tempo de execução das obras é de, aproximadamente, 20 dias”, completa. Mesmo com a vantagem da “independência” em relação ao fornecimento de água, é preciso levar em conta, antes de optar por essa solução, a complexidade das obras para a construção dos poços. Primeiramente é preciso fazer um estudo do local que seja escolhido
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devem ser realizados por empresas especializadas e registradas nos devidos órgãos de classe. O processo de perfuração pode levar de dois a cinco dias, devendo seguir as normas da ABNT, a NBR 588 e a NBR 1290.”.
o mais adequado e conseguir uma licença ambiental para perfuração com o Departamento de Águas e Energia Elétrica (DAEE). José Carlos de Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional, explica que não existem garantias de potabilidade da água, pois existem vários elementos no solo que podem ter contaminado, tornando-a imprópria para o consumo. Podendo ainda em muitos casos, conter elementos químicos que precisam passar por um sistema de tratamento e filtros que irão permitir a sua potabilidade, o que muitas vezes um investimento de custo elevado. Depois de perfurado o poço é necessário a retirada da outorga para a vazão, que no Estado de São Paulo, o órgão responsável é o DAEE e passar pelo controle da vigilância sanitária. “Certamente a construção de poços artesianos costuma gerar economia para os condomínios, pois permite uma exploração de aproximadamente 40 anos. O investimento retorna em pouco tempo, apesar de ter custo alto. O empreendimento que conta com um poço artesiano certamente não estará sujeito aos impactos dos racionamentos da Sabesp”, completa. José Carlos ainda reforça que é importante saber mais e pesquisar antes de contratar uma empresa, ela deve possuir especialistas para uma avaliação correta do solo para definir o melhor local de perfuração. Ela deve ser cadastrada no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia – CREA. Diretor de Condomínios da Qualiti Imóveis, Rodrigo Neiame, também reforça o cuidado com os custos e as inúmeras vantagens da escolha. “A opção de ter poços artesianos em condomínios vale a pena pela garantia de abastecimento, além de economia no fornecimento de água e cuidados com a natureza. Os custos da perfuração de um poço artesiano não são baixos, mas compensam quando o condomínio consegue obter água da sua própria fonte. Deve ser levado em conta se o investimento vai valer a pena nos custos do condomínio em longo prazo, por exemplo.”. A minimização dos custos, pagamentos somente de taxas de esgoto, a crise do sistema hídrico. Os argumentos são inúmeros. Síndicos, conselheiros e administradores precisam estar atentos e entendidos das questões antes de levar o assunto a votações em assembleias. Roberta Baptista Rodrigues, professora de Engenharia Ambiental e Sanitária e de Engenharia Civil da Universidade Anhembi Morumbi explica que os custos, modelo e a execução dos projetos vão depender da região e de algumas características como: condições geológicas, profundidade de perfuração, vazão de captação, tipo de tratamento e sistemática de monitoramento. “O sistema está apoiado nos processos de perfuração, bombeamento, tratamento e monitoramento, que
Somente o primeiro passo A escolha por novas fontes de fornecimento de água é apenas o primeiro passo de uma longa caminhada para enfrentar a falta e o esgotamento de recursos hídricos. Ela é um bem precioso e esgotável é importante que as campanhas de conscientização e economia sejam permanentes e estar dentro das políticas de ações implantadas pelos condomínios que o trabalho de conscientização seja permanente. “A redução do custo para o condômino com poços artesianos é uma realidade, mas não significa um sinal verde para o desperdício”, alerta Mahtuk. Nos condomínios administrados pela Manager a economia do consumo de água também passa por algumas medidas de readequação dos serviços nas áreas comuns, além da conscientização dos moradores. Entre as medidas estão: maior controle de vazamentos, apenas varrição das áreas comuns, troca de água da piscina na limpeza de filtro e mudança no horário e redução do número de vezes da rega das áreas verdes. Otavio Santoro, diretor geral da IndEco, explica que os poços são uma fonte de abastecimento de menor custo que as concessionárias, por outro lado, não atuam na redução do consumo dos ocupantes do Condomínio, seja residencial ou comercial. “Para economia de água utilizamos outros dispositivos que atuam diretamente na redução do consumo, como os redutores de vazão nas torneiras, chuveiros e bacias sanitárias. Atualmente, já temos à disposição modernos projetos de captação de água de chuva e de reuso. A água de chuva ainda é uma opção bem pouco explorada e que proporciona ótimos resultados a médio e longo prazo com baixo investimento. Já o reaproveitamento das chamadas ‘águas cinzas’, por exemplo, possui um custo mais alto e tecnologia aplicada que onera a rentabilidade e payback do projeto.”. Supra Condomínio
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