Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia....................................15,32
Impermeabilização................................................30,31
Acessórios para limpeza.........................................9,24
Impressão.................................................................33
Acessórios para piscina.............................................25
Jardinagem................................................................20
Acessórios poliesportivos..........................................27
Lavadora automática de piso..................................9,24
Acolchoados para elevador.....................................9,24
Lavadora de alta pressão........................................9,24
Apoio de pé...............................................................26
Limpeza de fachada..............................................30,31
Armário multi-uso.................................................24,26
Lixeira.....................................................................9,24
Aspirador ..............................................................9,24
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Bicicletário..................................................................9
Manutenção equipamentos de academia....................15
Brinquedos......................................................32,33,34
Material para piscina..................................................25
Bombas.....................................................................11
Máquina desentupidora..............................................11
Cadeira para portaria.........................................9,24,26
Máquinas para limpeza...........................................9,24
Caixas de correio.......................................................24
Paisagismo................................................................20
Capacho.................................................................9,24
Persianas...................................................................33
Carrinho de compras..............................................9,24
Pintura predial.......................................................30,31
Carro Funcional...........................................................9
Piso de borracha.................................7,32,33, 4ª capa
Carro Coletor..........................................................9,24
Piso esportivo........................................................7,27
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Piso: restauração.......................................................31
Circuito fechado de TV.................................................7
Placas de identificação...........................................9,24
Cobertura.............................................................15,17
Placas de sinalização..............................................9,24
Cobertura em policarbonato/vidros.......................15,17
Playground em madeira.............................................34
Coletor de bituca.....................................................9,24
Playground em plástico...................................32,33,34
Construtora...............................................................30
Playground em tronco de eucalipto............................34
Copiadora..................................................................33
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Cortinas....................................................................33
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Crachás para Veículos..........................................17,26
Protetor de parede.............................................2ª capa
Desentupidora......................................................11,13
Protepiso.....................................................................9
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.......9,21,24
Protetor de porta...............................................2ª capa
Dispenser para sabonete líquido........................9,21,24
Radiocomunicação....................................................11
Elevador......................................................21, 3ª capa
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: equipamentos.............................................21
Restauração de fachadas......................................30,31
Elevador: manutenção...............................................21
Restauração de pisos...........................................30,31
Enceradeira............................................................9,24
Sensores de Presença...............................................11
Engenharia............................................................30,31
Sinalização.............................................................9,24
Equipamentos para academia...............................15,32
Síndico Profissional...................................................25
Escada...................................................................9,24
Tapete personalizado..............................................9,24
Espelho convexo....................................................9,24
Terceirização de Serviços............................................7
Fitness..................................................................15,32
Toldos..................................................................15,17
Grama Sintética.........................................................32
Tratamento de piso...............................................30,31
Geradores de energia.................................................26
Varredora...............................................................9,24
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
E se...
Quais opções de cobertura de seguros são obrigatórias para condomínios?
Imprevistos acontecem. Princípios de incêndio, janelas quebradas, vazamentos. Se antevir a esses incidentes e contratar um seguro que cubra a maior parte dessas adversidades, pode evitar maiores dores de cabeça. Comerciais ou residenciais, os prejuízos que condomínios podem ter em função de estragos provocados por outras intempéries como chuvas de granizo, explosões, raios, desabamentos, vendavais. Por esse motivo, a existência de um seguro é obrigatória para os condomínios e os síndicos são os responsáveis por sua contratação, que deve ser feita anualmente, conforme previsto pelo Código Civil Brasileiro. Além de garantir a contratação do seguro, o síndico também deve se atentar às cláusulas da apólice, pois, quanto maior a cobertura, maior a segurança. Luciano Cardoso, superintendente regional da AD Corretora de Seguros, ressalta a necessidade da contratação de seguros. “Além de ser exigência legal, a contratação do seguro protege o bem comum dos proprietários e a Responsabilidade Civil do síndico e do próprio condomínio.”. E explica ainda que ao serem contratados, passam a ser de responsabilidade dos contratantes e não dos moradores. E quando
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Supra Condomínio
necessários, são na maioria dos casos, acionados pelos próprios síndicos. “Por lei, os administradores precisam garantir a proteção do patrimônio comum dos proprietários por meio da contratação de apólices contra danos ou prejuízos às edificações.”, completa. De acordo com os Artigos 1346 e 1348, IX, do Código Civil e artigo. 13, parágrafo único da Lei 4591/64 do Código Civil Brasileiro, a contratação de seguros se constitui numa despesa ordinária, sendo qualificada como despesa de manutenção do prédio, podendo inclusive o Poder Público Municipal cobrar multa dos condomínios que não o contratarem a partir de 120 dias do ‘habite-se’. É obrigatória a contratação de seguros de todas as edificações, comerciais ou residenciais, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Entendendo por obrigatório, apenas aquele para a reconstrução do prédio em caso de destruição total ou parcial. Assim, a cobertura básica que a legislação é aquela que contempla raios, explosões, danos elétricos, desabamentos, vendavais, inundação, impacto de veículos, queda de aeronaves, etc. “Em regra, a análise da legislação nos permite apontar que
existe um seguro obrigatório que deverá abranger toda a edificação, tanto as áreas comuns como as partes autônomas, e visa garantir eventual sinistro que cause incêndio ou destruição do todo ou parte da edificação.”, explica o advogado especialista em seguro e resseguro Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores. “Vale lembrar que não basta cumprir a lei, mas esse cumprimento deve ser feito de maneira real. Portanto, o seguro obrigatório deve ser feito em relação ao valor de mercado do condomínio, ou pelo menos em relação ao valor do IPTU que aparece nos carnês respectivos emitidos pelo Poder Público. Assim, esse seguro cobre o condomínio somente de forma geral.”, complementa. Rodrigo Karpat, advogado imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados esclarece que o seguro é sempre para as áreas comuns, no caso de reconstrução do prédio por incêndio ou ruína. “A unidade será indenizada pela estrutura, pelo valor da reconstrução conforme fração ideal de cada unidade. Os danos pessoais, ou de objetos internos, não são cobertos pelo seguro do prédio. Nem no caso do seguro obrigatório, nem no caso do seguro completo. Salvo se o dano interno tenha sido causado pelo condomínio. O condomínio não deve fazer o seguro para cada unidade em relação aos bens internos e danos oriundos da utilização da unidade. Esta é uma responsabilidade de seus moradores ou proprietários.”, completa. Os Síndicos BRCondos, Odilanir Macedo e Salomão Oliveira reforçam que o seguro deve ter sempre como base o poder da “reconstrução” ou seja, os proprietários devem receber o valor exato para refazer o que foi danificado. “O seguro cobre o condomínio, ou seja, eventos em áreas comuns e/ou que iniciando delas atinja um apartamento. Mas, se o evento ocorrer dentro de um apartamento, esse não terá cobertura.
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Exemplo: Se houver um pequeno curto circuito em um apartamento e este danifique apenas o apartamento o seguro não será acionado. Isso só acontecerá se o incidente atingir uma área comum, nesse caso ela estará garantida. Entretanto, se o problema iniciar em uma área comum e atingir um apartamento ambos estarão cobertos pelo seguro. Para a unidade assegurada, o condômino deve fazer um seguro particular.”, exemplificam. A vantagem de uma cobertura completa reside exatamente no fato de que tanto o Síndico quanto os demais condôminos não terão “dor de cabeça” ou prejuízos específicos caso exista algum dano ou prejuízo ao condomínio, sugerindo uma administração muito mais tranquila ao Síndico e aos membros das Comissões. Fabricio Sicchierolli esclarece que a obrigatoriedade do seguro (imposta pela lei) tem o objetivo de obter recursos para a reconstrução da edificação em caso de sinistro. “Se uns condôminos contratam seguro pelo valor real e outros por um valor vil, poderá haver dificuldade para reconstrução do prédio se todos não disporem de recursos para enfrentar de imediato o custo normal da reconstrução. A irresponsabilidade dos condôminos que contratam seguro num valor vil e não dispõem de meios para suportar os custos de reconstrução afetará o patrimônio dos que convencionaram o seguro na forma da lei, e, como já vimos, é de responsabilidade única do
síndico. Assim, em regra, não existe nenhuma interferência na contratação de um seguro individual em relação ao seguro obrigatório por lei. Todavia, seria interessante ao síndico que ao fazer um seguro obrigatório ao seu condomínio, já solicitasse também os “pacotes” das companhias para aqueles que pretendam fazer um seguro individual por unidade condominial e um “pacote”, relacionado as coberturas opcionais.”. Segundo Luciano Cardoso, da AD Corretora de Seguros, podem ser contratados os seguros patrimoniais, com o objetivo de proteger o patrimônio comum, ou seja, garantir proteção contra danos ou prejuízos às edificações do condomínio. Dentro dessa apólice estarão agregadas as coberturas de Responsabilidade Civil Síndico e Condomínio. “O Seguro Condomínio oferece coberturas para proteger o condomínio, seu condôminos, funcionários e síndicos. Simples de contratar, este produto é desenvolvido para condomínios verticais, residenciais, comerciais, mistos, flat e apart-hotéis, bem como condomínios residenciais horizontais. Além das coberturas tradicionais, também é possível optar, em casos de emergência, por serviço de Assistência 24 horas, como chaveiro, segurança e vigilante, eletricista e limpeza de caixa d’água, de acordo com as condições de cada seguradora. Atualmente, o Seguro Condomínio opera com duas modalidades: simples e condomínio amplo.”, finaliza.
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Coberturas adicionais que podem ser contratadas: • Acidentes Pessoais Funcionários (Morte Acidental e IPA); • Auxílio Funeral; • Despesas fixas; • Lucros Cessantes; •Responsabilidade Civil – Condomínio; •Responsabilidade Civil – Danos Morais; •Responsabilidade Civil – Empregador; • Responsabilidade Civil – Guarda de Veículos de Terceiros – Compreensiva; • Responsabilidade Civil – Guarda de Veículos de Terceiros – Parcial; • Responsabilidade Civil – Portões Automáticos; • Responsabilidade Civil – Síndico; • Roubo e/ou Furto Qualificado de Valores do Condomínio em Mãos de Portadores; • Roubo e/ou Furto Qualificado de Valores do Condomínio no Interior do Estabelecimento; • Vida em Grupo – Funcionários do Condomínio (Morte e IPA); • Vida em Grupo – Funcionários do Condomínio (Morte, IPA e IPDF); • Perda/Pagamento de Aluguel para Condôminos; • Responsabilidade Civil para Condôminos; • Roubo e/ou Furto Qualificado para os Bens de Condôminos. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Ultrapassando obstáculos Como os condomínios podem facilitar o acesso aos idosos e portadores de necessidades especiais
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possível, dentro do limite de alterações nas edificações, para se adequar. Se preciso, podem contratar um arquiteto ou engenheiro com conhecimento pertinente a essa área para auxiliar na readequação. Geralmente em prédios novos não se encontra esse problema, mas em prédios antigos é preciso ficar atento.”, resume. Rodrigo Karpat é advogado imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados e alerta que sempre que realizar reformas, os administradores precisam se adequar as exigências da ABNT 9050:2004 nos moldes do artigo 18*, além de ficar atentos a possíveis penalidades no caso de não cumprimento da Lei. “O Decreto de lei nº 5296 menciona no Artigo 3 que ‘Serão aplicadas sanções administrativas, cíveis e penais cabíveis, previstas em lei, quando não forem observadas as normas deste Decreto’. E ainda no artigo 13 ‘as atividades de fiscalização e a imposição de sanções, incluindo a vigilância sanitária e ambiental’. E como são exigências construtivas, a própria prefeitura irá fiscalizar a adequação do projeto antes de aprovar a construção ou reforma e realizará a fiscalização no caso de não cumprimento. As sanções são administrativas e vão desde multas
Manual para Acessibilidade aos prédios residênciais da cidade do RJ
A Organização Mundial da Saúde estima que 10% da população dos países em desenvolvimento sejam portadores de alguma deficiência. Cadeirantes, pessoas que precisam de apoios para movimentar-se, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo e pessoas com mobilidade reduzida são alguns exemplos de moradores que podem apresentar dificuldade para entrar e sair de apartamentos. A Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004 regulamenta a necessidade de adequação das edificações às normas contidas na ABNT NBR 9050:2004, sendo assim, além de se preocuparem como cidadãos, síndicos e administradores de condomínios precisam se estar cientes das regras que facilitem o acesso às dependências dos prédios. Síndico da BRCondos, Salomão Oliveira explica que eles são os responsáveis por se fazer cumprir a lei. “A regulamentação não obriga o condomínio que não possui acessibilidade a executar uma obra para adaptação. No caso de fiscalização por situação específica, é sempre concedido prazo para adequação, mesmo porque existe necessidade de arrecadação prévia para obras dessa natureza. Eles precisam conhecer as leis e as normas pertinentes e fazer todo o
com base no código de obras até paralização das obras e interdição.”, complementa. Rodrigo relata também que a aprovação dos custos para a realização dessas mudanças será feita em comum acordo entre administradores e condôminos. “A assembleia definirá de onde sairão os recursos rateio ou utilização de algum fundo. De qualquer forma, os valores deverão ser arcados pelos condôminos na proporção de suas frações ideais.”, finaliza. A publicação da Prefeitura do Rio de Janeiro intitulada “Manual para acessibilidade aos prédios residenciais da cidade do Rio de Janeiro” reúne dicas de adaptação e dados que podem esclarecer e tirar dúvidas para cidadãos sejam eles moradores ou síndicos. Como, por exemplo: • Os desníveis são resolvidos com rampas, de inclinação suave, sempre de acordo com a NBR 9050 da ABNT; • Pisos muito polidos podem causar quedas ou acidentes. O ideal é o uso de pisos antiderrapantes e que as superfícies sejam regulares, firmes, continuas e estáveis; • Todas as portas que integram um itinerário acessível devem ter vão livre com largura mínima de 80 cm, permitindo a passagem de cadeiras de rodas, andadores e carrinhos de bebê; • Para evitar quedas, tapetes e capachos embutidos e bem fixados ao piso, e grelhas e ralos nivelados e com espaçamentos bem estreitos para o escoamento das águas são providências importantes. *Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT. Parágrafo único. Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/10
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Tecnologia a favor da gestão Como softwares e ferramentas online têm auxiliado síndicos a administrar condomínios e evitar erros de gestão
Contas a pagar e receber, balancetes, remessas contábeis, geração de boletos bancários, além de todo monitoramento diário necessário para o bom funcionamento e gestão de um condomínio. E se a internet, facilitadora de tantas atividades do dia a dia, pudessem também colaborar com a administração de edifícios, simplificando a vida de síndicos e administradoras. Essa realidade já existe e está longe de se parecer com um seriado do futuro. Atualmente, diversas empresas vêm criando aplicativos, softwares e ferramentas online que vão além dos recursos básicos do passado, como gerar uma planilha de contas. Com ferramentas simples, intuitivas e rápidas, projetadas para ajudar os síndicos a fazer a autogestão dos condomínios, podendo ser utilizadas ainda por moradores, funcionários e até prestadores de serviços. Luciano Borborema, diretor da PRG Rich Business Systems, comenta que atualmente é praticamente impossível administrar edifícios sem o uso de um software. “Ele traz agilidade e praticidade, na gestão de informações condominiais, tanto na elaboração do rateio de despesas e na geração de boletos, assim como em consultas aos dados cadastrados, pagamentos de faturas, vencimentos dos serviços (caixa
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gordura/extintor), entre outros diversos controles.”. E segundo o empresário as principais demandas supridas por esses softwares são emissão de Balancetes ou Prestação de Contas, emissão de boletos, baixa automática de boletos recebidos, consulta rápida de inadimplentes, atualização dos valores em aberto (multa, juros e correção), controle financeiro com pagamentos eletrônicos, emissão de cheques e conciliação bancária. Uma das maiores empresas de administração imobiliária do Brasil, a Habitacional, foi ao encontro desse movimento e buscando trazer inovação e mais comodidade aos condomínios que administra, passou a disponibilizar uma ferramenta de gerenciamento via web, onde cada unidade terá seu próprio portal de serviços personalizado, que permite o relacionamento entre condôminos, síndico, portaria e administradora. Para Fernando Fornícola, Sócio-Diretor da Habitacional, a iniciativa tem contribuído para a segurança dos condomínios, já que facilita o cadastro de funcionários e prestadores de serviços, com a indicação de datas e horários que o serviço será realizado. No controle de acesso, todos os visitantes são fotografados e fica registrado na web. “Além da segurança, que é uma das maiores preocupações dos
moradores, o portal melhora a operação diária, controla os dados operacionais e organiza todas as atividades sem que o morador precise ir pessoalmente até a portaria, ou entre em contato com o zelador, trazendo conforto para os usuários”, resume Fornícola. Na ferramenta criada pela Habitacional, cada unidade terá acesso às informações como assembleias, reimpressão de boletos, reserva online do salão de festas, espaço gourmet, quadra de tênis ou informar sobre recebimento de mercadorias, agendamento de mudança ou presença de prestadores de serviços nos apartamentos, além de garantir conexão com a portaria 24 horas, todos os dias da semana. De acordo com Luciano, os custos de instalação e implantação são custeados em 90% dos casos pela Administradora, e nos outros casos pelo condomínio, quando se tratar de autogestão. “Pelo retorno que o software oferece, e por conta dos inúmeros benefícios, o custo é razoavelmente pequeno, efetuamos uma análise consultiva das necessidades, e assim chegamos ao valor mais justo conforme perfil de cada cliente. E as vantagens são poder ter um controle rápido, prático e seguro, da gestão condominial que envolve toda a parte de cadastros, inserção de lançamentos, e emissão de relatórios trazendo o resultado esperado.”, completa. O sistema criado pela Habitacional, por exemplo, permite contato direto e ágil com o morador, além de ter disponível todas as informações do condomínio 24 horas por dia, agendando mudança, cadastrando prestadores de serviço, reservando espaço, recebendo comunicados, tudo ao alcance de um computador ou smartphone. De acordo com Marcio Bagnato, diretor de condomínios da Habitacional as principais vantagens de sua instalação são: a agilidade no contato com o cliente; gestão integrada com administradora, síndico, portaria e moradores; administração dos espaços pelo sistema; acesso controlado de visitantes e prestadores de serviço; gestão das manutenções dos equipamentos e o registro de ocorrência pelo morador, gerando um protocolo de atendimento automático.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
Prestando contas!
Como funcionam e quando se fazem necessárias auditorias nas contas dos condomínios? De acordo com o artigo 1.348, VIII do Código Civil, a prestação de contas condominial é uma obrigação legal do síndico precisa acontecer ao menos uma vez por ano, por intermédio de Assembleia Ordinária, convocada respeitando os prazos previstos nas regras condominiais. E quando os gastos não são aprovados, é a hora de contratar uma auditoria. Auditoria nada mais é que uma revisão das demonstrações financeiras, registros, transações e operações de uma empresa ou instituição, feita por contadores, para assegurar a fidelidade dos registros, dando credibilidade às demonstrações financeiras e outros relatórios do setor administrativo. Ela pode ainda identificar falhas no sistema financeiro e sugerir mudanças para melhora desse controle interno. Por gerar gastos extras, a empresa que irá realizar a auditoria deve ser realizada mediante aprovação em assembleia e os custos serão suportados pelos condôminos na proporção das suas frações ideais. Odilanir Macedo, síndico e franqueado da BRCondos Joinville explica que empresas especializadas no ramo, como alguns escritórios contábeis e profissionais da área de Controladoria e Direito realizam esse serviço e que ela é necessária quando há dúvidas de moradores ou Conselho Consultivo/ Fiscal sobre a prestação de contas ou, em relação a própria “ausência” delas. “Fatos comprobatórios, como depoimento de prestadores que receberam pedidos de benefícios financeiros, também implicam em grande parte dos casos, na destituição de Síndicos e consequente abertura de processo para auditagem.”, completa. No caso de não aprovação das contas o próprio sindico pode, e deve requerer a contratação de uma auditoria, evitando assim discussões sobre sua gestão. Pois, em alguns casos, o que há não são desvios de valores, mas sim, uma confusão no balanço entre as nomenclaturas das despesas, receitas, etc. “As pastas mensais de prestação de contas do condomínio são verificadas pelos responsáveis (tudo depende da convenção) e uma vez por ano há a assembleia de aprovação de contas, se na assembleia existir alguma divergência pode ocorrer uma votação.”, explica Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial.
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Em certas situações, quando um morador chega a desconfiar das contas, ele pode solicitar uma auditoria em assembleia e, se o plenário concordar, mediante votação, deverá ser convocada uma assembleia específica para aprovar a contratação ou se for caso de urgência, contrata-se e posteriormente ratificase a contratação em assembleia. Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados explica que em casos como esse ou mais gerais a auditoria normalmente é contratada para verificar mês a mês todas as contas do prédio, e emitir parecer mensal. “E ao final de cada exercício anual emite-se um relatório final que norteará a aprovação de contas pelos condôminos. Nada impede que sejam auditadas contas pretéritas, mas antes se deve avaliar a finalidade da solicitação e qual o objetivo prático da medida.”, completa. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X relata que muitos condomínios optam pela obrigatoriedade da contratação de uma empresa para auditar as contas, buscando a transparência e reforça que sempre é importante priorizar a auditoria, garantindo a clareza das transações e mostra quais são os diferentes tipos. “A auditoria deve partir do consenso geral e conselho. Existe a auditoria punitiva, onde é gerado um laudo do período analisado, mesmo anterior. Há também a auditoria preventiva, que atua num momento presente, evitando
erros. Todas as contas que envolvem o condomínio podem ser auditadas.”. Toda perícia realizada pelas auditorias irá gerar custos. O custo médio é de R$ 1000,00 por mês/pasta auditado e deve ser paga por quem solicitar. “Se a atual administração de um condomínio desconfia das prestações do mandato anterior, deverá convocar uma assembleia para deliberar sobre a contratação de empresa de auditoria e, neste caso, o custo será dividido por todos os Condôminos.”, finaliza Melina Gontijo coelho, advogada da GW Administração de Condomínios. Odilanir Macedo conta que a empresa BRCondos oferece aos moradores dos condomínios que gerenciam uma solução que pode prevenir e evitar a solicitação de uma empresa auditora. “Os moradores têm acesso a toda a movimentação fiscal e financeira do condomínio sem precisar pedir ou solicitar em assembleia, embora ele tenha esse direito garantido também. O que ocorre é que além dos conselhos acompanharem o condômino também acompanha pela internet ou solicita na Central de Atendimento, consegue ter acesso a gestão e entender os investimentos e gastos do condomínio. A privacidade de cada morador neste caso é respeitada, mas as contas do prédio ficam ao acesso de todos para averiguação, garantindo mais transparência nos serviços prestados pelo Síndico e Administradora e trazendo mais segurança e tranquilidade para todos.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Esporte em prol da união!
Atividades esportivas podem evitar ou amenizar conflitos entre moradores
Academia, brinquedoteca, cinema, playground, salão de jogos e quadras de esportes. As opções de atividades em condomínios residenciais são muitas e podem ser uma excelente forma de integrar moradores e evitar possíveis conflitos. Fábio Silva foi síndico durante anos e percebeu que os moradores precisavam de mais atividades dentro das dependências do prédio, inclusive como forma de integrar a comunidade. “As ideias sugiram porque por mais que o síndico faça melhorias, alguns condôminos reclamavam que o condomínio não tinha nada pra fazer, lembrando que não tínhamos quadras, salão de jogos ou brinquedoteca. E eu percebi que a mudança nas relações entre os moradores foi imediata.”, conta. O síndico propôs para os moradores uma nova opção de laser e atividades físicas. São oferecidas aos moradores e aos parentes que queriam participar aulas de zumba, jiu-jitsu e muay thai. O síndico conta que com o aluguel do apartamento do zelador foi possível direcionar a verba para o pagamento de aulas de zumba para crianças todos os sábado, jiu- jitsu, muay thai e zumba para os adultos durante a semana, com cada morador pagando uma parte do valor da aula, o que facilita a manutenção da proposta. “Acredito que as atividades foram bem aceitas principalmente e acho que um dos principais motivos é o tempo que a pessoa não gasta para se deslocar até a academia por ser no próprio condomínio.”. O condomínio que possui 160 apartamento e oito torres tem uma
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adesão de aproximadamente 41 moradores. Entre eles, Kelly Monteiro Barros, frequentadora assídua das aulas de dança. A dona de casa acredita que as atividades foram uma excelente opção, mesmo que parecesse desafiadora no início da empreitada. “O síndico não teve medo desse desafio! Sem dúvida, colocar uma atividade física no meio da semana, com música alta e uma turma grande não seria fácil para agradar a todos. E ele precisou resolver essa questão com os que não têm a intenção de participar. Mas acho que no final foi positivo, pois já faz quatro meses que começaram as aulas e não tivemos nenhuma reclamação mais formal. Mas o restante dos moradores que eu converso compraram a ideia e estão
satisfeitos.”, explica. Kelly também acredita que a comodidade foi um dos pontos positivos da iniciativa. “Eu gostei muito porque eu tenho uma filha pequena, não trabalho fora, e para frequentar uma academia eu precisaria deixar ela com alguém já que ela não frequenta escola ainda. E aqui eu faço a atividade física com ela do lado. Então enquanto ela está na sala de jogos brincando, eu estou ali me exercitando. Era o que eu precisava, então eu recebi a proposta muito bem.”, comemora. Alexandre Berthe Pinto, advogado imobiliário e condominial vê de maneira positiva esse tipo de proposta, pois aproxima moradores e evitar conflitos. “Hoje em dia nos empreendimentos novos há o conceito de clube e com isso as pessoas tentem a usar mais o local da moradia e naturalmente o elo de amizade é criado, porém, especialmente em esportes de contato físico é prudente que as regras sejam claras, pois, às vezes, é natural algum contratempo. No mais toda e qualquer atividade relacionada ao lazer é sempre útil, desde que elaboradas com prudência.”, completa. “Eu passei a conhecer os moradores de verdade. Eu era próxima das minhas vizinhas, mas temos muitos apartamentos no condomínio, então antes eu conhecia poucas pessoas, e mesmo assim era mais um ‘oi’, então depois do contato nas aulas, eu estreitei as relações com vários condôminos.” finaliza Kelly, mostrando que a ideia pode ser um excelente exemplo para outros empreendimentos.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Reciclagem: necessidade e obrigação! Quais os deveres de síndicos e administradoras quando o assunto é a destinação correta do lixo produzido nos condomínios
A Lei nº 12.528/2007 aborda a obrigatoriedade na Coleta Seletiva de Lixo no Estado de São Paulo. A legislação a torna obrigatória em condomínios residenciais e comerciais com mais de 50 unidades. A multa para quem desrespeitar a regra é de 500 Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), que corresponde a R$ 6.965,00. Focados nisso, alguns síndicos e empresas administradoras de condomínios demonstram uma preocupação maior em dar uma destinação mais sustentável e correta ao lixo produzido pelos moradores. José Carlos Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional explica que em condomínios é possível fazer a coleta seletiva, ou seja, separar os materiais que são possíveis de serem reciclados, que são papéis, plásticos, vidro e metais. “Separar o lixo reciclável do orgânico, já representa muito, pois significa que estamos utilizando melhor os recursos da natureza, e caminhar muito em breve para um senário de um mundo mais limpo e desenvolvido. Isto significa desenvolvimento sustentável do planeta.”, complementa. Coleta seletiva, lixeiras diferenciadas por cor para separação de lixo reciclável do lixo orgânico, composteiras, orientações em assembleias sobre a importância da separação e reciclagem, divulgação de informes, impressos e por
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e-mail, palestras com profissionais nos condomínios e principalmente orientar as colaboradoras – empregadas domésticas – sobre como separar o lixo e a importância dessa ação, são algumas das ações que podem ser realizadas dentro dos condomínios sem a necessidade da demanda de grandes custos e tempo. Rodrigo Karpat, Especialista em Direito Imobiliário, Consultor em Condomínios e Sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados complementa que o síndico por criar um programa de conscientização e instrução de funcionários para coleta e acondicionamento do lixo. “O morador deverá contribuir separando o lixo da sua residência, incialmente colocando em sacos separados (lixo orgânico e o lixo reciclável). A legislação determina que a coleta seletiva do lixo de suas dependências deve ocorrer separando papéis, plásticos, metais, vidros, materiais orgânicos e resíduos não recicláveis.”. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X acredita que a conscientização é o principal fator para o sucesso da implantação da coleta seletiva ou reciclagem. “Reuniões periódicas
no intuito de direcionar as tarefas é sempre importante. As composteiras para material orgânico também são uma medida que pode se tornar inevitável, mas aos apartamentos é necessário se pensar na infraestrutura para implantação.”, completa. Síndico profissional e franqueado da BRCondos Joinville, Odilanir Macedo também acredita na utilização de composteiras. “É preciso ter conhecimento sobre a técnica e contar com o apoio dos moradores para manter o espaço limpo e organizado. Os sistemas de compostagem são dimensionados de acordo com as características específicas de cada local e existem empresas que prestam esse serviço de implantação e acompanhamento.” E ainda reforça que caso a fiscalização perceba que não há a separação de resíduos, poderá acarretar em multa e o síndico é quem responde legalmente e criminalmente pelo condomínio. “Se ele observar que a higiene das lixeiras está inadequada e que pode trazer riscos para a saúde dos moradores, pode tomar providências e implantar um sistema de separação do lixo reciclável.”.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
2015: o ano dos feriados prolongados
Mas e a segurança? Como evitar que condomínios fiquem vulneráveis à ação de bandidos O ano de 2015 terá ao menos 10 feriados prolongados e por mais que seja animador para as pessoas que gostam de viajar e aproveitar ao máximo o tempo fora da cidade, essas emendas acabam criando um alerta para os administradores de condomínios: a segurança. Com os apartamentos vazios e a queda do movimento, muitas quadrilhas ficam aguardando a oportunidade de agir nessas datas e pegar todos desprevenidos. Enquanto os moradores, além de todos os detalhes para organizar uma viagem em família, também tem a preocupação com a segurança do apartamento que ficará alguns dias vazio. Nunca relaxar, atenção máxima a todo o momento! Essa é uma das dicas de José Carlos Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional. “Acreditamos que no aspecto da segurança não se pode relaxar em nenhum momento. Investir na prevenção é a melhor saída, orientar, treinar a equipe constantemente. É fundamental que existe um procedimento de segurança que deve ser respeitado por todos, funcionários e moradores. E é importante que o morador ausente informe o gestor predial da sua ausência.”, completa. O Grupo GR lançou recentemente a 5ª edição do livro de dicas de segurança. Entre os pontos apontados, existem algumas sugestões importantes para as pessoas aproveitarem as viagens de final de ano com mais tranquilidade, como por exemplo: pedir a um vizinho ou parente para visitar diariamente o imóvel; não passar informações da viagem (local, data de saída e data de chegada) para estranhos. “Temos estratégias específicas para atuar, inclusive de acordo com o tipo de feriado, pois alguns trazem mais algazarra, como é o caso do carnaval e outros deixam a cidade mais vazia, como acontece na semana santa. O grupo leva em conta outras variáveis, como localização do condomínio, criminalidade da região em dias normais e em feriados, rotas de fuga, etc. Geralmente durante feriados e períodos de férias, os condomínios fechados costumam ficar vazio pelo número de moradores que viajam. E nesse período, o GRUPO GR reforça a segurança durante o dia e durante a noite.”, explica Fernando Belarmino, Superintendente de Negócios Coorporativos da empresa.
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“Preferencialmente, o condômino deve manter a máxima discrição quanto aos valores guardados em casa, existência de cofres, etc. Já para os responsáveis pela zeladoria, principalmente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, deve ser alertado periodicamente sobre os diferentes expedientes usados pelos delinquentes e devem estar capacitados para tomar providências quando necessário. A guarita, que é o primeiro alvo em caso de invasão, deve ser blindada, mantida fechada durante o maior tempo possível.”, complementa. Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados argumenta que um condomínio pode reforçar a segurança no momento em que achar mais oportuno, inclusive em férias, feriados ou festas, porém a despesa precisa estar prevista no orçamento do ano e ter a aprovação da assembleia. Nos feriados algumas dicas fazem a diferença, como, suspender o recebimento de jornais e revistas. “Apartamentos vazios são oportunidades perfeitas para meliantes agirem.” E ainda complementa com algumas medidas simples de segurança que podem ser tomadas para evitar imprevistos ou delitos: • • • • • •
Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício impede o acesso fácil de quem queira aproveitar para entrar sem ser anunciado; Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem abertura do portão; Proibir entregadores de subir aos andares, independente do serviço; Proibir informações sobre vendas e locações – grande atrativo para assaltantes; Realizar treinamento constante dos funcionários; Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns.
De acordo com Leandro Santos, sócio fundador da SR4X quando se trata de segurança, é sempre importante observar os procedimentos de entrada e saída dos imóveis. “A exposição gera a oportunidade ao criminoso. Portanto,
sempre se atentar a estranhos quando chega em casa, evitar o acesso direto à residência e deixar pessoas de confiança reparando o imóvel. Em sistemas de segurança, é interessante optar por instalar câmeras com acesso remoto, alarme de intrusão e gerenciamento de luz via celular, reduzindo a ação do criminoso por uma visão dissuasiva.” e ele sugere que nessas épocas específicas um condomínio pode reforçar a segurança, optando por aumentar um posto no período citado e alterando a programação dos sistemas de gravação para priorizar as zonas de sensibilidade em áreas mais desertas. A discussão desse reforço pode gerar custos adicionais aos condôminos, Odilanir Macedo, Síndico Profissional e franqueado da BRCondos Joinville, Administradora de Condomínios e Serviços, também reforça a importância de se discutir esses gastos em assembleia geral. “É importante que todo condomínio faça um planejamento de segurança conforme sua estrutura e necessidade, pois os pontos vulneráveis variam bastante, lixeiras e janelas para a rua, por exemplo, podem ser facilitadores de ladrões. Além dos sistemas comuns como câmeras de segurança, portaria 24 horas, eletrônica ou humana, mas tudo precisa ser feito de forma profissional e personalizada.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Zeladores x Porteiros
Entenda as principais diferenças entre essas duas funções essenciais para o bom andamento do dia a dia nos condomínios
Os cargos de zelador e porteiro são dos mais fundamentais para uma boa administração de condomínios residenciais e comerciais. Eles são geralmente os funcionários que têm mais contato com os condôminos e acabam por ter suas tarefas misturadas com o dia a dia dos moradores. Porém, suas atribuições precisam estar bem definidas e diferenciadas para que não ajam conflitos e sobrecargas desnecessárias. Primeiro, é preciso entender as definições de cada cargo. O zelador é ou chefe de portaria é o empregado que tem contato direto com a administração do condomínio, que seja o proprietário, o síndico, o cabecel ou seus representantes legais, auxiliando nos recebimentos e pagamentos a serem efetuados pelos mesmos a acatar e cumprir as determinações destes. Enquanto o porteiro é funcionário que executa os serviços de portaria, tais como: receber as correspondências dos moradores usuários do edifício, transmitir e cumprir ordens recebidas do zelador ou superiores hierárquicos, formalizar a entrada e saída das pessoas no prédio, e dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações e ocorrências que se verificarem no condomínio.
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O advogado especialista em direito imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados - Advogados e Consultores descara a importância de se realizar um contrato de trabalho identificando especificamente a função e os atos de cada um desde o início, para que posteriormente não exista discussão quanto à questão do “acúmulo de função” e necessidade de pagamento de valores adicionais de 20% sobre os ganhos. “Vale lembrar que a ‘substituição do porteiro nas funções de zelador’, gera inexoravelmente esse adicional. Existe a necessidade do condomínio ou administradora, listarem todas as funções que devem ser realizadas por ambos, principalmente para que uma função não acabe atrapalhando a outra e exista risco de equiparação salarial. Assim, estando todas as funções definidas por escrito, não existirá problemas de uma função atrapalhar a outra.”, detalha. A descrição de funções e salários vem devidamente descrita na Convenção Coletiva de Trabalho de cada categoria e no caso em questão não poderia ser diferente. Kelma Camargo explica que o tem como atividade principal a de ser o gestor do Síndico dentro do condomínio e cuidar de todos os assuntos ligados à
área comum, e relacionamento com os moradores, cuidando do cumprimento das regras de cada condomínio e se reportando diretamente ao Síndico sobre as atividades realizadas e as dificuldades encontradas e como foram solucionadas. “Com relação ao porteiro sua atividade se encontra ligada à portaria, ou seja, a ele compete o controle de entrada e saída de pessoas e veículos quando for o caso. Diante das atividades não é possível que uma atividade atrapalhe a outra, pois o porteiro não pode se ausentar da portaria (colocando em risco a segurança de todos) para atender situações na área comum.”, alerta a diretora da área de administração de condomínios do Secovi de Campinas. As funções são claras e distintas, mas infelizmente podem ocorrer interferências, como por exemplo, quando o zelador não cumpre as suas funções de forma correta e abre espaço para um porteiro tomar o seu lugar, ou quando existe desentendimentos entre profissionais, muitas vezes oriundos de escalas mal feitas, faltas de profissionais, o que sobrecarrega e abre espaço para conflitos, exemplifica Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. “Quando isso ocorrer é importante a interferência do síndico que é o responsável pela gestão do prédio. Este poderá pedir auxílio a administradora. O caminho inicial deverá ser o de identificar o problema e corrigi-lo. Quando o problema estiver especificamente em um profissional que causa conflitos, caso não seja possível ajustá-lo, treiná-lo, o caminho será dispensá-lo. Outras soluções deverão ser avaliadas caso a caso.”. O especialista Amilton Saraiva, da GS Terceirização explica que nos casos em que uma função acabar “atrapalhando” a outra a primeira coisa a se levar em consideração é que o zelador é hierarquicamente responsável pelo condomínio. “Ter um bom discernimento para verificar o problema e encontrar a melhor solução orientando ao porteiro se for o caso,
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mas em via de regras as soluções são tranquilas.”. Já Marcelo Faria, diretor financeiro da GW Administração de Condomínios acredita que com uma base de treinamentos e orientações de cada função a ser exercida, cumplicidade entre os colaboradores e entendimento do trabalho de cada um é possível fazer com que o trabalho de ambos seja harmônico e possam ser complementares no dia a dia. Leandro Santos, sócio fundador da empresa SR4X acredita que em casos como esse, de sobreposição de funções é importante reunir automaticamente zelador, gestor da empresa de serviços e síndico, a fim de certificar e delegar cada atividade. “Com uma reunião quinzenal de ajuste do ocorrido e planejamento do que deverá ocorrer, aumenta - se a probabilidade do bom relacionamento.”, completa. Em alguns condomínios é possível a contratação de somente um dos funcionários. Salomão Oliveira, síndico profissional pela empresa BRCondos explica que é possível optar pelos dois, por somente um ou por nenhum deles. “O que é estritamente necessário é que o condomínio tenha pelo menos um auxiliar de serviços gerais para a limpeza do condomínio. Só o serviço do zelador é eficaz quando há uma portaria eletrônica ou algum sistema eletrônico que localize o zelador, pois se ele estiver limpando os corredores ou escadarias de um bloco como receberá uma encomenda? Hoje não é tão comum vermos o serviço de portaria, exceto em condomínios de alto padrão, por ser um serviço mais caro, opta-se por ter segurança eletrônica com ou sem portaria eletrônica. Nesse
último, os visitantes ou terceirizados interfonam para a portaria eletrônica que automaticamente encaminha uma ligação para o telefone do zelador no horário comercial, e para atendimento remoto fora dele.”. Para que se tenha uma portaria funcionando 24 horas em um condomínio são necessários quatro porteiros, um para cada turno de 8 horas e um folguista. Já o zelador, tem a função de fiscalizar, e normalmente não fica fixo na portaria, ele auxilia e fiscaliza o dia a dia. O advogado Rodrigo Karpat explica que nadaimpede que o zelador possa acumular a função de portaria, o que seria em detrimento do exercício de funções de fiscalização e mediante pagamento de acúmulo de Convenção coletiva da categoria:
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função. “Me parece clara a distinção de funções e caberá ao prédio definir o formato que melhor lhe atender. E se a concepção do prédio, conforme poderá ser verificada em convenção, prevê uma portaria, ou um zelador, a sua mudança somente poderia ocorrer mediante aprovação assembleia e em alguns casos com quórum específico. Em prédio menores é possível alocar o zelador em um dos turnos, mediante pagamento de acúmulo de função. “Mas nos casos quando o turno de trabalho é de 8 horas e o turno da portaria também é de 8 horas, o zelador ficaria preso na portaria e não conseguiria se ausentar para cumprir com as demais funções, porém, é possível mediante o pagamento de acúmulo de função ao mesmo.”, finaliza.
Parágrafo Primeiro - Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.
Parágrafo Segundo - Porteiro ou Vigia (diurno e noturno) é o empregado que executa os serviços de portaria, tais como: a) Receber e distribuir a correspondência destinada aos condôminos ou inquilinos; b) Transmitir e cumprir as ordens do zelador; c) Fiscalizar a entrada e saída de pessoas; d) Zelar pela ordem e respeito entre os usuários e ocupantes de unidades autônomas; e) Dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações que ocorrerem. Supra Condomínio
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Supra PAISAGISMO
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POR DÉBORA CARVALHO
PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.
>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.
>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.
>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 20 Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Se livre dessas pragas!
Da dedetização ao cuidado com os encanamentos, saiba como eliminar e evitar a presença de pragas urbanas
Dias quentes e úmidos são altamente propícios para o surgimento das temidas pragas urbanas, como as baratas. Estas, que além de causarem asco na maioria das pessoas, são responsáveis pela proliferação de bactérias, fungos, protozoários, vermes e vírus por meio de suas patas e fezes, também causam algumas reações alérgicas. Logo, detê-las é a melhor alternativa para a segurança de todos que circulam nos ambientes infestados. A responsabilidade pela dedetização e eliminação dos animais indesejados nas áreas comuns é do condomínio, e nas áreas privativas dos moradores. Lembrando que o morador deve deixar a sua unidade de forma a não oferecer qualquer risco à saúde dos que ali coabitam. “Não existe uma regulamentação sobre a periodicidade da dedetização, porém, as empresas que realizam a limpeza das caixas d’agua (que deve ser realizada a cada 6 meses, conforme legislação), costumam oferecer a dedetização como cortesia. Neste período, é aconselhável que as áreas comuns sejam dedetizadas. Caso isso não ocorra, o sugerido é que a dedetização seja feita uma vez ao ano, em regiões/ condomínios
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em que não existam situações que justifiquem a realização em um período menor.”, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. O transtorno causado pelo surgimento dessas “pragas” pode trazer prejuízo financeiro para o condomínio ou proprietário do imóvel. “Uma infestação de cupins ou de pombos em uma área extensa
pode desvalorizar um prédio como um todo. Porém, não existe a possibilidade do condômino pedir qualquer desconto, ademais à taxa de condomínio tende a subir nestas condições, uma vez que haverá custo elevado para eliminar a praga que estiver assolando o prédio, e recuperar o edifício nas condições originárias.”, completa Rodrigo Karpat. No caso de comprovação da “culpa” do síndico por displicência ou outro tipo de descuido, por não ter tomado a providência no momento correto, ele poderá ser penalizado, uma vez que a este cabe diligenciar a conservação das áreas comuns (art. 1.348, parágrafo V do Código Civil) e isso irá acarretar prejuízo financeiro ao prédio, e o condomínio e os condôminos poderão ingressar em juízo requerendo a indenização dos prejuízos em função da má gestão do síndico. José Carlos Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional explica que no caso de reclamações dos moradores, quem deve arcar com as despesas de uma possível dedetização nas áreas comuns é o condomínio. Caso seja identificado o problema em uma unidade, o condômino precisa arcar com as despesas. “Se a origem for identificada na área
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comum o condomínio poderá ser responsabilizado, neste caso o condômino prejudicado poderá pleitear indenização dos prejuízos.”. De acordo com Fábio Castelo Branco, diretor da Astral Saúde Ambiental, não existe um período pré-definido para a realização das dedetizações, elas normalmente são feitas de acordo com o aparecimento dos primeiros indícios. “O controle vai de diário a mensal, dependendo da praga e da proporção da infestação. A duração dos produtos depende da forma que forem aplicados e de acordo com a espécie de praga a ser controlada, mas geralmente, o poder residual dos inseticidas pode durar cerca de dois anos para cupins, um mês para baratas e cinco horas para mosquitos adultos, dependendo do ambiente, da formulação e da forma de aplicação desses inseticidas.”, complementa.
De olho no encanamento Segundo Allan Comploier, diretor da rede de franquias de serviços Master House Manutenções e Reformas, as dedetizações são fundamentais para o combate emergencial, porém, é possível mantê-las afastadas por um longo período ao dar mais atenção aos encanamentos. “Há pessoas que gastam, periodicamente, com serviços de extermínio dessas pragas, porém nunca trocam ou avaliam como estão as tubulações. Em muitos casos, elas estão comprometidas, o que facilita a entrada das baratas, por exemplo. Logo, investir somente em dedetização pode não ser o suficiente”, explica.
A entrada desses animais pela rede de esgoto é comum, e é possível usar um recurso simples e barato para evitar. A manutenção de encanamentos ajuda prevenir a visita indesejada dessas pragas, seja no encanamento, nos ralos e em dedetizações frequentes. Essas pragas precisam de água, abrigo e alimento para de proliferar, e a rede de esgoto é um local que pode fornecer estes três elementos. A partir da tubulação eles podem atingir facilmente os edifícios, entrando pelo ramal de cada prédio conectado à rede. Estes animais têm a capacidade de subir pela tubulação e atingir até mesmo andares elevados. Uma solução simples e mais em conta é colocar uma válvula de retenção para esgoto no ponto onde a tubulação predial encontra a rede pública. Ela impede o refluxo de esgotos públicos, bem como o acesso de roedores, pois permite o fluxo apenas no sentido de dentro da edificação para fora da rede. “O fecho hidráulico que existe nos ralos e nas bacias sanitárias dificulta a entrada, mas não impede totalmente. É comum encontrar essas pragas que se ‘especializaram’ em entrar pelo vaso sanitário e ganham acesso a toda a edificação. Depois que alguns deles se instalam em uma habitação é difícil erradicálos, portanto é conveniente evitar este ‘acesso não permitido’.”, complementa Allan Comploier. Algumas vezes, somente a utilização de produtos químicos não é suficiente. Três indícios que podem indicar que a dedetização
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não surtirá um efeito duradouro: • Primeiros sinais: umidade em paredes, bolhas em pintura e pisos trincados indicam que o encanamento está comprometido. É por meio dele que elas circulam. • Higiene: além de manter o ambiente limpo e com os alimentos protegidos, é importante realizar a limpeza de tubos, calhas, caixas de passagem de esgoto e água para evitar o acúmulo de sujeira. • Prazo de validade: encanamentos antigos, feitos de ferro, por exemplo, duram aproximadamente 30 anos. Sua corrosão promove vazamentos que atraem as baratas. É preciso ficar atento ao prazo de validade dos encanamentos antigos, em especial aos feitos de ferro, por exemplo, que chegam a durar aproximadamente 30 anos. Sua corrosão promove vazamentos que atraem as baratas. Sob condições de exposição bastante favoráveis ao longo de toda a vida útil, estima-se os seguintes períodos econômicos para diferentes materiais de tubulações: • De 20 a 25 anos tubos de PVC (podendo chegar a 45 anos); • De 12 a 18 anos para tubos de aço galvanizado com conexões de ferro maleável galvanizado (porém atualmente apenas 8 a 10 anos em certas localidades); • Mais de 80 anos para os tubos de cobre com conexões de cobre/bronze, quando expostos a água não agressiva. Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/11 ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/09
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE nov/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/06
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/01
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/03
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/11
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
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