Revista
Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia....................................15,17
Impermeabilização...........................................30,31,32
Acessórios para limpeza....................................9,11,15
Impressão.................................................................34
Acessórios para piscina.............................................27
Jardinagem................................................................22
Acessórios poliesportivos..................................4ª capa
Lavadora automática de piso.............................9,11,13
Acolchoados para elevador................................9,13,15
Lavadora de alta pressão...................................9,11,13
Apoio de pé...............................................................34
Limpeza de fachada.........................................30,31,32
Armário multi-uso.................................................13,34
Lixeira...........................................................9,11,13,15
Aspirador................................................................9,13
Locação de lavadoras................................................11
Bebedouro..............................................................9,34
Manutenção de bombas e máquinas..........................27
Bicicletário..............................................................9,13
Manutenção de brinquedos........................................33
Brinquedos...........................................................32,33
Manutenção equipamentos de academia...............15,17
Bombas.....................................................................27
Material para piscina..................................................27
Cadeira para portaria.........................................9,13,34
Máquina desentupidora..............................................26
Caixas de correio....................................................9,13
Máquinas para limpeza......................................9,11,13
Câmera de segurança................................................15
Mesa de pebolim.......................................................33
Capacho.......................................................9,11,13,15
Paisagismo................................................................22
Capas para Piscinas..................................................19
Persianas..................................................................32
Carrinho de compras....................................9,11,13,15
Pintura predial..................................................30,31,32
Carro Funcional............................................9,11,13,15
Piso de borracha...............................................2ª capa
Carro Coletor.....................................................9,11,13
Piso esportivo...................................................4ª capa
Casinha de boneca....................................................33
Piso Paviflex.........................................................32,34
Circuito fechado de TV...............................................15
Piso: restauração..................................................30,31
Claviculário.............................................................9,33
Placas de identificação...........................................9,13
Cobertura.............................................................17,19
Placas de sinalização..............................................9,13
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em madeira.............................................33
Coletor de bituca.....................................................9,11
Playground em plástico...................................32,33,34
Construtora.....................................................30,31,32
Playground em tronco de eucalipto............................33
Copiadora..................................................................34
Protetor de coluna p/ garagem...........................3ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque....................................3ª capa
Desentupidora......................................................26,32
Protetor de parede.............................................3ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha..........11,13
Protepiso...................................................................15
Dispenser para sabonete líquido...........................11,13
Protetor de porta...............................................3ª capa
Elevador..........................................................4,5,23,26
Purificador de água...................................................34
Elevador: equipamentos..................................4,5,23,26
Quadro de aviso......................................................9,33
Elevador: manutenção....................................4,5,23,26
Reforma de brinquedos..............................................33
Enceradeira.......................................................9,11,13
Reparos de bombas e máquinas................................27
Engenharia......................................................30,31,32
Restauração de fachadas.................................30,31,32
Equipamentos para academia...............................15,17
Restauração de pisos......................................30,31,32
Escada...................................................................9,13
Revestimento........................................................30,31
Espelho convexo................................................9,11,13
Sinalização.............................................................9,13
Estacionamento.........................................................26
Sistema de segurança: locação e projeto...................15
Extintores..................................................................27
Tapete personalizado....................................9,11,13,15
Filtro..........................................................................34
Tenis de Mesa...........................................................33
Fitness.................................................................15,17
Toldos..................................................................17,19
Geradores de energia.................................................27
Tratamento de piso..........................................15,30,31
Hidráulica..................................................................32
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/06
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Condomínio EMPHASIS
INFORME PUBLICITÁRIO
SOBE E DESCE HIGH TECH A visão futurista do desenho ‘Os Jetsons’, de Hanna Barbera, que retrata a vida de uma família cercada por invenções fantásticas, já não está tão distante da realidade. Os moradores de condomínios, por exemplo, já têm à disposição uma tecnologia aplicada aos elevadores que lembra as cenas do desenho. Aliado da segurança, o sistema de biometria só libera o acesso aos andares ao identificar as pessoas que moram, trabalham ou visitam o condomínio por meio da leitura ótica das impressões digitais. Similar à tecnologia utilizada para a identificação digital em passaportes, o sistema é rápido e eficiente. Em um segundo e meio, compara a imagem recebida com os dados cadastrados com 100% de segurança. O sistema de biometria digital é uma das inovações tecnológicas aplicadas aos elevadores, mas não a única. É possível também otimizar o tempo de espera e de viagem antecipando as informações sobre o destino dos passageiros, por meio de terminais onde as pessoas registram o andar que desejam ir, antes de entrarem no elevador. O método convencional de primeiro ‘chamar’ o elevador e só depois informar seu destino é invertido. Sabendo previamente para onde o passageiro quer ir, o sistema consegue agrupar no mesmo elevador pessoas que vão para o mesmo andar ou próximos. Na prática, os elevadores realizam viagens mais rápidas, pois não param em andares intermediários, resultando na redução do tempo de espera pelo elevador. Denominado “Antecipação de Chamada e Destino”, a
tecnologia é uma tendência em prédios comerciais onde a circulação pelos elevadores é intensa. Outra tecnologia presente em empreendimentos corporativos é o sistema regenerativo de energia. Com ele, o prédio pode utilizar parte da energia devolvida pelo elevador durante seu funcionamento em dois momentos: quando sobe com a cabina abaixo da metade da sua capacidade ou quando desce com a capacidade acima de 50%. A energia devolvida tanto pode ser usada para o sistema de elevadores (um consome a energia devolvida pelo outro), ou para a utilização do prédio como um todo (quando todos os elevadores estiverem devolvendo energia ao mesmo tempo). Neste caso, o medidor de energia do prédio vai registrar um menor consumo de energia. A evolução também chegou às máquinas dos elevadores que hoje são mais compactas e sem engrenagem. Além de não poluir o meio ambiente, a Gearless gasta menos energia, apresenta baixo índice de ruído e de vibração, ampliando o conforto do passageiro. Em versões mais compactas pode ser acoplada à própria caixa de corrida do elevador, dispensando a tradicional casa de máquinas - espaço destinado para o maquinário que movimenta o elevador. Para quem já ficou impressionado com tanta inovação é bom se preparar, pois há espaço para muito mais. Dois elevadores funcionando na mesma caixa de corrida, por exemplo, não é coisa de cinema e já existe!
@SeuElevador SeuElevador /ThyssenKruppElevadores www.thyssenkruppelevadores.com.br/blog Unidade São Paulo Av. Francisco Matarazzo, 1055 Tel.: (11) 2147.3100
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
O fim das torneiras secas?
Poço artesiano pode ser alternativa segura para administradores e síndicos enfrentarem o cenário de racionamento de água em condomínios A falta de chuvas e os baixos volumes dos reservatórios das represas dos sistemas que abastecem a grande São Paulo, têm feito com que a população se mobilize para economia e busca de soluções para enfrentar a temporada de racionamento. Os condomínios acabam por aparecer como vilões de consumo de água, por isso, buscar alternativas para reduzir o consumo está no topo das pautas dos gestores e, para alcançar o objetivo, além da conscientização dos moradores, a saída pode passar por captação de água por poços artesianos ou minas de água. Abastecer o condomínio com água proveniente de um lençol subterrâneo tem sido uma solução adotada por muitos edifícios. “A principal vantagem dos poços é a segurança do fornecimento.
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Supra Condomínio
Além disto, o custo de operação e manutenção de um poço é bem menor que a tarifa aplicada pela Concessionária, principalmente aos condomínios comerciais, pois estes possuem uma tarifa até cinco vezes maior que um condomínio residencial. Os poços são rápidos de executar e de fácil manutenção anual”, explica Otavio Santoro, diretor geral da IndEco e membro da Associação Brasileira das Empresas de Serviços de Conservação de Energia (ABESCO). Para adotar um poço, além da perfuração, o condomínio precisa de uma estrutura com reservatórios, filtros e tanques, de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), autorização para a perfuração e de licença de uso. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager
Administração de Condomínios, declara que há mais de 20 anos oferecem aos seus clientes a possibilidade de abastecimento de água por poço artesiano ou mina de água, já que permite autonomia e economia significativa na planilha de gastos do condomínio. “Oferecemos o estudo de viabilidade aos condomínios e, após identificar a disponibilidade de captação de água apropriada para consumo, o tempo de execução das obras é de, aproximadamente, 20 dias”, completa. Mesmo com a vantagem da “independência” em relação ao fornecimento de água, é preciso levar em conta, antes de optar por essa solução, a complexidade das obras para a construção dos poços. Primeiramente é preciso fazer um estudo do local que seja escolhido
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devem ser realizados por empresas especializadas e registradas nos devidos órgãos de classe. O processo de perfuração pode levar de dois a cinco dias, devendo seguir as normas da ABNT, a NBR 588 e a NBR 1290.”.
o mais adequado e conseguir uma licença ambiental para perfuração com o Departamento de Águas e Energia Elétrica (DAEE). José Carlos de Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional, explica que não existem garantias de potabilidade da água, pois existem vários elementos no solo que podem ter contaminado, tornando-a imprópria para o consumo. Podendo ainda em muitos casos, conter elementos químicos que precisam passar por um sistema de tratamento e filtros que irão permitir a sua potabilidade, o que muitas vezes um investimento de custo elevado. Depois de perfurado o poço é necessário a retirada da outorga para a vazão, que no Estado de São Paulo, o órgão responsável é o DAEE e passar pelo controle da vigilância sanitária. “Certamente a construção de poços artesianos costuma gerar economia para os condomínios, pois permite uma exploração de aproximadamente 40 anos. O investimento retorna em pouco tempo, apesar de ter custo alto. O empreendimento que conta com um poço artesiano certamente não estará sujeito aos impactos dos racionamentos da Sabesp”, completa. José Carlos ainda reforça que é importante saber mais e pesquisar antes de contratar uma empresa, ela deve possuir especialistas para uma avaliação correta do solo para definir o melhor local de perfuração. Ela deve ser cadastrada no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia – CREA. Diretor de Condomínios da Qualiti Imóveis, Rodrigo Neiame, também reforça o cuidado com os custos e as inúmeras vantagens da escolha. “A opção de ter poços artesianos em condomínios vale a pena pela garantia de abastecimento, além de economia no fornecimento de água e cuidados com a natureza. Os custos da perfuração de um poço artesiano não são baixos, mas compensam quando o condomínio consegue obter água da sua própria fonte. Deve ser levado em conta se o investimento vai valer a pena nos custos do condomínio em longo prazo, por exemplo.”. A minimização dos custos, pagamentos somente de taxas de esgoto, a crise do sistema hídrico. Os argumentos são inúmeros. Síndicos, conselheiros e administradores precisam estar atentos e entendidos das questões antes de levar o assunto a votações em assembleias. Roberta Baptista Rodrigues, professora de Engenharia Ambiental e Sanitária e de Engenharia Civil da Universidade Anhembi Morumbi explica que os custos, modelo e a execução dos projetos vão depender da região e de algumas características como: condições geológicas, profundidade de perfuração, vazão de captação, tipo de tratamento e sistemática de monitoramento. “O sistema está apoiado nos processos de perfuração, bombeamento, tratamento e monitoramento, que
Somente o primeiro passo A escolha por novas fontes de fornecimento de água é apenas o primeiro passo de uma longa caminhada para enfrentar a falta e o esgotamento de recursos hídricos. Ela é um bem precioso e esgotável é importante que as campanhas de conscientização e economia sejam permanentes e estar dentro das políticas de ações implantadas pelos condomínios que o trabalho de conscientização seja permanente. “A redução do custo para o condômino com poços artesianos é uma realidade, mas não significa um sinal verde para o desperdício”, alerta Mahtuk. Nos condomínios administrados pela Manager a economia do consumo de água também passa por algumas medidas de readequação dos serviços nas áreas comuns, além da conscientização dos moradores. Entre as medidas estão: maior controle de vazamentos, apenas varrição das áreas comuns, troca de água da piscina na limpeza de filtro e mudança no horário e redução do número de vezes da rega das áreas verdes. Otavio Santoro, diretor geral da IndEco, explica que os poços são uma fonte de abastecimento de menor custo que as concessionárias, por outro lado, não atuam na redução do consumo dos ocupantes do Condomínio, seja residencial ou comercial. “Para economia de água utilizamos outros dispositivos que atuam diretamente na redução do consumo, como os redutores de vazão nas torneiras, chuveiros e bacias sanitárias. Atualmente, já temos à disposição modernos projetos de captação de água de chuva e de reuso. A água de chuva ainda é uma opção bem pouco explorada e que proporciona ótimos resultados a médio e longo prazo com baixo investimento. Já o reaproveitamento das chamadas ‘águas cinzas’, por exemplo, possui um custo mais alto e tecnologia aplicada que onera a rentabilidade e payback do projeto.”. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio recursos Humanos Por Natália Mancio
Serviço especializado Cursos voltados para a capacitação de zeladores ganham cada vez mais espaço no mercado
Atualmente o mercado tem absorvido cada vez mais profissionais especializados em zeladoria, que unem experiência e capacitação complementar. A cada dia, mais instituições investem em oficinas, cursos de especialização e palestras voltadas para esse nicho e percebem que esse diferencial pesa na hora da contratação de um profissional. Durante esses treinamentos são apresentadas, por exemplo, as características profissionais de um zelador e equipe, legislação sobre condomínios e as atribuições e responsabilidades no exercício diário da função. Em casos mais específicos, os participantes também são orientados com relação a brigadas de incêndios e novas tecnologias, além de conteúdos sobre segurança em condomínios. É possível encontrar opções no mercado como o SENAC – Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial, com um curso livre focado em zeladoria que tem como objetivo contribuir para o desenvolvimento e alinhamento das competências necessárias ao perfil do profissional que atua na área e administração de
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Supra Condomínio
condomínios. Outra opção é o Secovi - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, com inúmeros eventos, palestras, oficinas e especializações voltados para esse público, como o ‘Aperfeiçoamento em Técnicas de Zeladoria’, que tem como ementas: trabalhar habilidades comportamentais no exercício da função de zelador, características profissionais do profissional e sua equipe, conhecimento em legislação sobre condomínio, atribuições e responsabilidades no exercício diário das funções, segurança, exemplos de “situações de rotina” (cases). E módulos específico que tratam a atenção diferenciada com o idoso condômino ou visitante e para crianças e jovens que moram e visitam. “Alguns cursos na AABIC e no Secovi podem aprimorar o conhecimento destes profissionais preparando-os para os desafios da modernização. Conhecer a importância da manutenção preventiva, para evitar a corretiva, a parada de equipamentos que certamente podem gerar insatisfação no empreendimento.
Da importância de gerir pessoas, de ter uma boa relação com os moradores, de dar e receber feedback aos condôminos e fazer os ajustes quando necessário, são perfis de profissionais destacados no mercado.”, explica José Carlos de Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional, tradicional empresa de administração imobiliária do Brasil. Marlene Almeida, síndica de um conjunto de apartamentos de seis andares e um total de 18 moradias, explica a necessidade de uma capacitação profissional, que em sua visão, vai além da experiência do dia a dia. “Muitas vezes o profissional está a muitos anos exercendo aquela função, mas o mercado e, em especial, as legislações mudaram bastante. Então, eu vejo esses cursos como uma reciclagem para os antigos funcionários e como uma possibilidade de um emprego para quem busca uma colocação no mercado.”. De acordo com José Carlos de Oliveira, o condomínio pode ainda investir nesse tipo de especialização, com o valor rateado entre os moradores. “Cada vez mais constroem empreendimentos sofisticados, sustentáveis e que precisam de profissionais preparados para fazer a gestão operacional.”.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/11
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Contas equilibradas
Como síndicos e administradores de condomínios podem buscar soluções simples e bem planejadas para diminuir as taxas condominiais Controlar o valor e os aumentos das cobranças nos condomínios é uma tarefa árdua para síndicos e administradoras. Porém, cada vez mais, eles tem buscado opções inovadoras e simples para reduzir os custos e ir contra a corrente de aumento exponencial dessas taxas. Alguns gastos são fixos e precisam ser previstos pelo administrador do prédio, porém, serviços e novas práticas podem reduzir em até 50% alguns valores, impactando diretamente no que é pago pelos moradores. E em qualquer orçamento, desde que se tenha um bom planejamento financeiro, é possível conseguir reduções de até 30%. Síndico há três anos, o cientista político Murilo Carvalho, entendeu essa necessidade e soube administrar o que precisaria ser pago no futuro com ações simples. “Percebi que pequenas ações podem contribuir e muito para um orçamento sadio. Meu condomínio, por exemplo, não possui individualização de registros de água. Ou seja, a conta é rateada por todos os moradores. Sendo assim, é
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importante alertar sobre a economia de água, enviando comunicados e em reuniões; e utilizando a questão da sustentabilidade também. Quer dizer: economizar água para diminuir custos e também impactos na natureza. Além disso, o fato de trocar lâmpadas comuns por aquelas econômicas fazem também reduzir a conta de energia, e é um bom custo benefício. E por fim, neste último mês resolvi implantar um cano (a famosa “bica”) para colher a água da chuva em um balde e assim, utilizála para a limpeza das escadas, por exemplo.”. Manter um planejamento é o que sugere o diretor de Administradoras da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Marco Gubeissi. “Primeiro, o síndico deve considerar os aumentos futuros, principalmente, de mão de obra. Por exemplo, se o condomínio possui mão de obra terceirizada, no orçamento deve ser prevista uma estimativa de aumento para janeiro no custo de mão de obra, pois esse mês é o da data base da categoria.
Segundo, provisionar um valor para manutenções eventuais, tais como gastos com peças, plantas para o jardim, entre outras. Quanto mais “velho” fica o condomínio, maior será o gasto com manutenção. Terceiro, é indicado fazer uma provisão de inadimplência, caso o condomínio tenha esse problema. Não adianta estipular um valor de rateio se não é este valor que o condomínio vai efetivamente receber.”, explica. Sendo assim, para manter o condomínio financeiramente equilibrado, tudo começa na previsão orçamentária. É a analise de tudo o que se gastou somado com a estimativa de inflação que mostrará quanto é necessário arrecadar para compor o orçamento anual. Reinaldo Domingos, educador e terapeuta financeiro, afirma que, para economizar, é preciso ver todos os gastos e chamar todos para auxiliar no processo de redução. Presidente da DSOP Educação Financeira, Abefin e Editora DSOP, Reinaldo comenta ainda que o síndico pode investir em orientação, promovendo palestras internas sobre educação financeira e colaborando com o coletivo. “Geralmente, as pessoas pensam em primeiro cortar os gastos pessoais, e isso é um erro. O primeiro passo deve ser uma conscientização da necessidade de redução de consumo. Exemplo: campanhas de economia de energia em áreas comuns, de água, uso consciente de produtos de limpezas e outros relacionados ao dia a dia. Ações preventivas de manutenção também são importantes, pois, quando se ocorre uma emergência, geralmente se tem que pagar mais para arrumar. Exemplo: é mais barato dar manutenção constante de um encanamento do que ter que chamar um encanador de última hora para ajustar uma bomba que estourou.”, afirma.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/08
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Chega de vela?
Quando a instalação de geradores de energia é necessária para suprir o consumo energético de prédios e auxiliar em casos de emergência? Apagões, racionamento, quedas de árvores danificando fios e transformadores, não importa por quais motivos, a falta de energia é sempre um desgaste para moradores, síndicos e administradores de condomínios. A interrupção desse serviço pode causar além da falta de luz e elevadores, afeta portões eletrônicos, dispositivos de segurança, câmeras e algumas vezes, os alarmes. Em momentos de emergência muitos chegam a questionar a presença de um item que muitas vezes pode ser visto como supérfluo, porém se mostra extremamente necessário: os geradores de energia. Rogério Mello, diretor da RCM Group explica que eles são instalados para manter a energia do prédio, que passa a ser gerada por combustível: diesel, gasolina e gás. “Quando temos quedas na rede elétrica com o gerador funcionando conseguimos manter os portões, alarmes, interfones, iluminação
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e cercas elétricas, todos em operação. Sem contar o conforto dos elevadores funcionando, bombas de água e energia elétrica para todos os apartamentos.”. De acordo com a legislação brasileira, os geradores particulares (condomínios, clubes, empresas, etc.) devem ser registrados ou autorizados pela Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL). Os proprietários são os responsáveis por manter o equipamento dentro de todas as normas técnicas e obrigações legais. E optar pela utilização desses equipamentos é pauta constante em reuniões de condomínio, o que vem gerando uma procura maior no mercado. José Carlos, gerente de condomínios na Habitacional destaca entre as vantagens de instalação a prevenção em casos de instabilidade ou queda de energia elétrica, tanto nas dependências internas quanto nas externas. “Os geradores trazem maior segurança no condomínio,
pois permitem manter a operação dos equipamentos essenciais e da segurança. Os condomínios novos na grande maioria já são entregues com estes equipamentos.”, explica. Em apartamentos que ainda não possuem esse recurso, a decisão da aquisição precisa passar pela assembleia e receber a aprovação de todos ou da grande maioria de proprietários. “A decisão para aquisição de um grupo de gerador para o condomínio cabe à assembleia, onde os condôminos reunidos aprovam e definem verba para sua aquisição. Não podendo o síndico fazer esta aquisição sem o consentimento de todos.” afirma Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de Condomínios. Essa opção deve ser escolhida de acordo com a necessidade de cada prédio. A Manager, por exemplo, apresenta para os clientes o custo financeiro para aquisição e manutenção do grupo de gerador e a quantidade de horas que o condomínio teve ausência de energia e com estas informações os condôminos têm melhor condição para avaliarem a necessidade e tomarem a decisão. “Se entenderem que a quantidade de horas é insignificante não justificando seu custo o condomínio pode direcionar os seus recursos para outras prioridades. Se a quantidade de horas é significativa eles devem optar pela aquisição.”, completa. “Os geradores mais utilizados tanto pelo valor, quanto pelo fluxo contínuo de energia são os movidos a diesel. Eles poupam cerca de 30% do valor total. Em longo prazo o custo e o consumo de diesel também não são tão altos, porque ele pode gerar mais energia e tem um preço inferior.”, complementa o diretor da RCM Group, Rogério Mello.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Ocupação indevida!
Como síndicos devem lidar com as pichações nas paredes e muros externos Crime sujeito à detenção de três a um ano e multa, pichar ou grafitar prédios sem autorização prévia é um ato comum nas grandes cidades e que causam grande prejuízo aos condomínios, que precisam arcar com os custos de reformas ou novas pinturas a cada nova pichação. Em geral, regiões centrais costumam sofrer mais com esses atos, com ocorrências sendo registradas diariamente, independente da altura dos edifícios. Sidney Carvalho é síndico a menos de dois anos e passou parte do início do seu mandato lidando de maneira inesperada com esse problema. “Como nosso prédio fica em um bairro residencial, não imaginei que iríamos sofrer tanto com esses pichadores. Nas assembleias isso foi discutido diversas vezes, pois das duas vezes que pintamos a fachada, em menos de um mês estava sujo novamente.”, conta o engenheiro aposentado, que precisou buscar soluções drásticas para resolver a situação. “Mesmo sendo residencial, nossa rua tem um fluxo muito grande de pessoas, o que dificultava identificar os motivos e os grupos que estavam fazendo isso. Então,
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decidimos nas reuniões que seria colocado um arame para dificultar o acesso aos andares inferiores, que acabavam sofrendo mais e também optamos por um muro com uma planta chamada Hera, que se prende às paredes e evita a ação dessas pessoas, além de deixar o prédio mais bonito.”, completa. Segundo José Carlos, gerente de condomínios da Habitacional, inicialmente recomenda-se investigar quem são os autores das pichações, em especial quando a suspeita cai sobre os próprios condôminos. “Se são causadas por filhos de condôminos a melhor maneira de evitar a recorrência é manter uma linha de diálogo e participação dos adolescentes em atividades, que permita construir vínculos e incentivar a ter cuidado e respeito com o local de convivência. Se a criança gosta do local em que vive nunca irá destruir o patrimônio”, explica. Quando essas suspeitas se concretizam, é preciso investir no diálogo e na participação dos adolescentes em atividades educativas e esportivas. “Envolver as crianças e adolescentes em projetos e ações no condomínio podem
produzir bons resultados. A rebeldia pode ser entendida como um grito de pedido de ajuda.”, completa. Os síndicos precisam ficar atentos e propor soluções em relação a esse problema, pois os “prejuízos” com reformas e pinturas novas serão, a menos que identificados os responsáveis, sempre rateadas por todos e acrescentados nas taxas condominiais. Então, saber quais leis os resguarda, instalação de câmeras para identificação, grades e arames de proteção, utilização de tintas laváveis, plantas ornamentais, cercas vivas e trepadeiras, são algumas das opções para ajudar a combater ou amenizar os efeitos das pichações.
Art. 65 da Lei de Crimes Ambientais - Lei 9605/98 Lei nº 9.605 de 12 de Fevereiro de 1998 Dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e dá outras providências. Art. 65. Pichar ou por outro meio conspurcar edificação ou monumento urbano: (Redação dada pela Lei nº 12.408, de 2011) Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, e multa.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Sem precisar ir à Justiça
Primeiro semestre de 2014 apresenta queda no número de ações judiciais por inadimplência em condomínios Dados apurados pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) no Tribunal de Justiça do Estado de SP, aponta que o número de ações judiciais devido à inadimplência das taxas condominiais caiu quase 20% no primeiro semestre. De acordo com o portal da Secovi, de janeiro a junho foram ajuizadas 3.953, contra 4.822 registradas no mesmo período do ano passado. Só no último mês, é possível perceber uma retração de 18,44%, com 732 casos em 2013, contra 689 em 2014. De acordo com especialistas, essa queda pode ser resultado de uma postura adotada por síndicos e administradores de condomínios, que tentam protelar ao máximo a necessidade de uma medida tão extrema e buscar acordos extrajudiciais. “Diversos fatores podem explicar essa queda, entre eles a cobrança mais efetiva em uma fase pré-judicial, com a contratação de escritórios de advocacia que notificam os inadimplentes e propõem acordos extrajudiciais para solução da pendência. Cobranças extrajudiciais, realizadas por advogados antes de ingressar com a ação judicial, é uma boa medida.”, explica Marcelo Tapai, advogado especialista em Direito imobiliário. Segundo ele, que é presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP é
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muito importante para o condomínio e o síndico manterem baixas as taxas de inadimplência, como uma forma de incentivar aqueles que preferem priorizar outras contas primeiro. E isso só é possível com uma atuação mais forte, não deixando que a falta de pagamentos se arraste por muito tempo. Segundo Jackson Kawakami, advogado especializado em direito imobiliário da Habitacional, a instabilidade econômica do país tem efeito direto nesse cenário. “O difícil momento econômico que vivemos, onde nos deparamos com uma clara instabilidade da atividade econômica, muitos administradores optam por esgotar, de todas as maneiras, as tratativas/tentativas de cobrança antes do ajuizamento da ação, que vem a ser a última medida, pois além de todos os demais transtornos, a distribuição do processo gera custos e despesas.”. A empresa, especializada na administração de condomínios, tem proporcionado aos seus clientes mecanismos diferentes que têm se mostrado eficientes na busca da redução da inadimplência.
Quando ações judiciais se fazem necessárias? No geral, os condomínios acionam a justiça após as devidas notificações e o condômino não dá sinais que vai realizar o pagamento. Em média, o ajuizamento de ação ocorre quando há de três a quatro cotas condominiais em atraso. “Quando a unidade está inadimplente, é sempre o condomínio conta o proprietário, pois não há relação jurídica com o inquilino. O proprietário é responsável perante o condomínio pelos pagamentos. Quando o proprietário quita essas taxas e não recebe do inquilino, é ele que deve ingressar com a ação, que pode ser cumulada com a ação de despejo da unidade por falta de pagamento.”, diz Marcelo Tapai. “Importante ressaltar que, quanto antes for realizada a cobrança, seja extrajudicial, ou por meio de ação, melhor e as chances de receber aumentam, pois quando a dívida fica muito grande, em muitos casos o devedor não tem condições de quitá-la e o recebimento é mais demorado e precisa em geral de muita negociação e paciência.”, completa.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/07
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/13
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Condomínio livre de pragas!
Dedetização regular é o segredo para manter prédios livres de insetos, baratas, ratos e outros vetores urbanos O inverno é a época ideal para o início da prevenção das chamadas “pragas urbanas” que costumam se proliferar na primavera. Então, síndicos e administradoras de condomínios precisam se antecipar e evitar transtornos como infestações ou surtos com ratos, baratas e outros insetos, aproveitando esse período para a contratação ou renovação de serviços de empresas especializadas em dedetização. Para o biólogo, especialista em Entomologia Urbana e vicepresidente da APRAG – Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas, Sérgio Bocalini, o ideal é que o controle de pragas seja realizado de forma periódica durante o ano todo. Ele explica que devido ao aumento de temperatura e umidade, os insetos acabam tendo um aumento populacional principalmente no período de primavera / verão, mas isto não significa que eles não estão presentes nos demais períodos. “Roedores, por exemplo, não possuem tanta alteração no que dizem respeito a mudanças climáticas (temperatura), eles são vistos durante todo o ano. Mesmo para as pragas que sofrem
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forte influência nos meses mais quentes, o ideal é que o controle seja executado durante todo ano. No caso de empresas a contratação do serviço de controle de vetores e pragas deve ser feito através de um contrato de manutenção em que a controladora de pragas irá atender o contratante de forma minimamente mensal, com ações de monitoramento e quando necessário à utilização de produtos químicos destinados a esse controle.”, explica. Lucy Figueiredo, diretora Executiva da ABCVP – Associação Brasileiras de Controles e Pragas, conta que em condomínios é mais comum a ocorrência de baratas e roedores, em seguida, as formigas em residências. “Pombos podem surgir dependendo da localização, e se há uma fonte de alimento. Esses animais não devem ser alimentados pela população, pois estimula sua reprodução. E ainda, se próximo a áreas de despejo de lixo, moscas são comuns.”, explica. No inverno a infestação é menor e ação pode ser preventiva, já no verão, a população de insetos é maior e a desinsetização tem um caráter curativo. O diretor técnico do Grupo Astral,
Rogério Catharino Fernandez, afirma que a realização de controle de pragas deve ser contínua, promovendo uma ação sempre preventiva e compara a sua contratação a seguros de veículos renovados anualmente ou exames médicos realizados periodicamente, onde a sazonalidade não é importante e sim a continuidade destes eventos. “O controle de pragas é igual, não é necessário ter a praga instalada para realizar uma ação, ela deve ser realizada periodicamente evitando os transtornos que essas pragas trazem para o convívio humano.”. Nos condomínios, a contratação de uma empresa especializada é de extrema importância. Os pesticidas utilizados na dedetização devem estar registrados no Ministério da Saúde e a empresa deve possuir: Licença de Funcionamento expedida pela Vigilância Sanitária, um responsável técnico e todos os requisitos legais, sejam eles de âmbito Federal, Municipal e Estadual, conta Cristiano de Almeida, químico responsável da empresa Roma Controle de Pragas. “Os controles devem ser feitos mensalmente, para determinar com exatidão a infestação, assim como as questões estruturais da edificação que podem interferir no acesso e abrigo das pragas.”. Segundo ele, as desinsetizações em condomínios podem ser realizadas em intervalos de seis meses, para baratas. Já para aranhas e escorpiões, essa média diminui para três meses. E completa ainda que outros fatores podem alterar esse período. “Periodicidade na limpeza, área a ser tratada, finalidade comercial e infestação do local. Estabelecimentos comerciais, geralmente precisam ser desinsetizados com mais frequência do que uma residência. Hoje, os melhores pesticidas do mercado ficam ativos por até seis meses.”.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Como proteger seu condomínio? Conheça e entenda as opções de seguros que podem proteger prédios e oferecer mais proteção aos síndicos e condôminos
A contratação de um seguro condomínio é obrigatória por lei para todo tipo de condomínio (verticais ou horizontais, sejam de unidades residenciais, comerciais, mistas, consultórios e shopping centers). Tanto a Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelecem a obrigatoriedade de contratação de seguro que cubra toda a edificação. Há dois tipos de coberturas obrigatórias por lei: a cobertura básica simples dá cobertura ao condomínio em caso de incêndio, queda de raio dentro do terreno onde está localizado o imóvel segurado e explosão de qualquer natureza. E há também as coberturas adicionais de indenização de danos a veículos causados por portões automáticos e queda de objetos (responsabilidade civil garagista); indenização de responsabilidade civil danos morais (decorrentes de sinistro amparado
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pela cobertura de responsabilidade civil e síndico); inclusão da cobertura de responsabilidade civil síndico nas coberturas básicas; indenização aos condôminos por vazamentos de colunas; cobertura para fachadas externas envidraçadas e vida dos funcionários. Independente do fato de ser obrigatória por lei, a contratação do seguro condomínio é essencial e pode fazer toda a diferença na gestão desse tipo de empreendimento, explica Leandro Poli, diretor técnico da área de seguros compreensivos da Yasuda Marítima Seguros. “Considere, por exemplo, a ocorrência de um curtocircuito seguido de um princípio de incêndio, que cause danos em uma área comum, como o hall de entrada ou uma sala de jogos, por exemplo. Apesar de serem danos parciais, os reparos decorrentes desse tipo de ocorrência,
geralmente, são onerosos. Sabemos do esforço de síndicos e administradores para gerir o caixa dos condomínios que já tem seus recursos comprometidos.”. Segundo ele, eles dão aos síndicos, administradores e também condôminos, a tranquilidade de estarem amparados caso uma eventualidade venha a acontecer. O advogado Daphnis Citti de Lauro, sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, explica que quem decide sobre a contratação dos seguros é o síndico, representante legal do condomínio. Porém, ele decide em comum acordo com os condôminos somente quais os tipos serão contratados, pois a contratação é obrigatória. “Não é uma necessidade, é uma obrigação. O artigo 1.348 do Código Civil, que relaciona a competência do síndico, diz, no inciso IX, “realizar o seguro da edificação” que é a cobertura básica
Revista simples. Mas é aconselhável incluir coberturas opcionais. O responsável pelo pagamento do seguro é o condomínio e o acionamento normalmente é feito pela administradora do condomínio.”. As coberturas para condomínios podem ser divididas em básica simples – as coberturas de risco de incêndio, raio e explosão; e a básica ampla – em que as seguradoras disponibilizam atualmente mais de 50 tipos diferentes de seguros. “Hoje os condomínios estão muito diversificados. Temos em nossa carteira de clientes condomínios simples de uma torre com poucas unidades até os condomínios mistos, compostos de residências, salas comerciais, lojas, edifícios garagens, casas e muitas áreas de lazer, nestes casos a complexidade exige muita habilidade técnica do corretor de seguros para elaborar uma proposta de seguro adequada.”, conta Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de condomínios. Os seguros contra incêndio, por exemplo, quando contratados para condomínios verticais: apartamentos residenciais, escritórios e consultórios, mistos (comerciais e residenciais), apart hotel e flats, etc., têm escopos semelhantes segundo informações obtidas com Willians Ferraz, Gerente na AD Corretora de Seguros. “O seguro vai garantir danos a todas as instalações/construções originais oriundas do projeto aprovado nos órgãos competentes. Cabe ressaltar que há obrigatoriedade deste tipo de seguro no caso dos condomínios verticais, ou seja, os donos de apartamentos não precisam contratar esta cobertura que já consta como despesa condominial.”. Podem ser contratados os seguros patrimoniais, com o objetivo de proteger o patrimônio comum, ou seja, os danos ou prejuízos às edificações do condomínio. Dentro dessa apólice são agregadas as coberturas de Responsabilidade Civil Síndico e Condomínio. “Além das coberturas tradicionais, você pode optar pelo serviço de Assistência 24 horas em casos de emergência, como chaveiro, segurança e vigilante, eletricista e limpeza de caixa d’água, de acordo com as condições de cada seguradora.”, complementa Luciano
Cardoso, superintendente regional da AD Corretora de Seguros. Ele ainda explica que em caso do sinistro, o próprio síndico entra em contato com a seguradora. “A contratação dos seguros pode ser de responsabilidade do síndico ou da administradora. Mas na maioria das vezes quem aciona é o próprio síndico.”. Leandro Poli reforça a importância do seguro condomínio e quão essencial ele pode ser na administração e saúde financeira do condomínio, junto com modalidades como seguro residencial (ou empresarial, para unidades instaladas em condomínios corporativos). “Vale ressaltar que, é importante conhecer todas as condições estabelecidas nas propostas (coberturas básicas e adicionais, condições para contratação, riscos excluídos, serviços de assistência, etc.) que podem influenciar na decisão sobre qual produto contratar. Outro ponto que merece destaque é que, em todo processo de contratação ou renovação, é imprescindível consultar um corretor de seguros, que é o profissional capacitado a prestar consultoria e orientar quanto aos produtos disponíveis no mercado que mais se adequam às necessidades do condomínio.”.
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Tipos de coberturas adicionais: • Acidentes Pessoais Funcionários • Auxílio Funeral • Despesas fixas • Lucros Cessantes • Responsabilidade Civil – Condomínio • Responsabilidade Civil – Danos Morais • Responsabilidade Civil – Empregador • Responsabilidade Civil – Guarda de Veículos de Terceiros – Compreensiva • Responsabilidade Civil – Guarda de Veículos de Terceiros – Parcial • Responsabilidade Civil – Portões Automáticos • Responsabilidade Civil – Síndico • Roubo e/ou Furto Qualificado de Valores do Condomínio em Mãos de Portadores • Roubo e/ou Furto Qualificado de Valores do Condomínio no Interior do Estabelecimento • Vida em Grupo – Funcionários do Condomínio (Morte e IPA) • Vida em Grupo – Funcionários do Condomínio (Morte, IPA e IPDF) • Perda/Pagamento de Aluguel para Condôminos • Responsabilidade Civil para Condôminos • Roubo e/ou Furto Qualificado para os Bens de Condôminos
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POR DÉBORA CARVALHO
PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.
>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.
>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.
>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 22 Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Administração: interna ou externa? Entenda as diferenças e as vantagens entre os tipos de administração de condomínios
Entre as diversas atividades que precisam ser cuidadas dentro de um condomínio, a escolha de uma administração é uma das mais essenciais. Escolher a administradora correta ou optar por uma equipe coordenada internamente exige atenção. Afinal o cuidado com assuntos burocráticos como finanças, recursos humanos e assessoria ao síndico sobre leis condominiais requerem competência e confiança. Primeiro é preciso entender quais as diferenças entre as funções que exercidas. O síndico é o representante legal pelo condomínio, nos termos do Art. 1347 sendo permitida sua reeleição. O síndico tem papel fundamental na administração do condomínio e suas atribuições são conferidas por lei no Art. 1348 do Código Civil, entre elas: convocar assembleia, prestar contas aos condôminos dos recursos do condomínio, contratar seguro da edificação e representar ativa e passivamente o condomínio. Sobre ele também
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recai a responsabilidade civil e criminal sobre a administração do condomínio. Ele que toma as decisões em nome da coletividade, sua função é deliberativa. Já a administradora é executiva, prestando consultoria e faz toda a parte burocrática desta administração, funcionando como “braço” da gestão condomínio. É seu papel: emitir boletos dos rateios do condomínio, emitir circulares, efetuar os pagamentos das contas, fazer a gestão dos recursos financeiros do condomínio e publicar mensalmente os balanços, prestar apoio jurídico, recrutamento e seleção de profissionais, gestão de folha de pagamento, encargos e benefícios, atendimento ao síndicos, condôminos e fornecedores. De acordo com o diretor da Qualiti Imóveis, Wilson Neaime, o segundo passo é reunir os condôminos para discussão, em uma reunião de condomínio, e expor os aspectos que julgam necessários para a prestação de serviço, feito isso, basta iniciar a pesquisa no mercado. “Quando todos aderem à reunião
é mais fácil atender e entender as necessidades do condomínio e o perfil ideal da empresa que deverá prestar o serviço”, afirma. Para essa avaliação da administradora é necessário analisar a empresa como um todo, começando por saber sua reputação no mercado, além de outras informações. “Conversar com condomínios que já trabalham com a empresa, averiguar se essa possui registro do SECOVI (Sindicato da Habitação), AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios) da sua cidade ou estado, se está em conformidade com a legislação brasileira, além da maneira como presta serviços são indicativos para avaliar e fazer uma boa escolha”, explica Neaime. Marcio Bagnato, diretor de condomínios da Habitacional, mostra que as taxas para a contratação de uma administradora são compatíveis com os serviços que são oferecidos. Comparando uma administração profissional com um serviço de gestão interna no condomínio percebe-se que em
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alguns casos os valores envolvidos são semelhantes, pois o custo operacional pode em alguns casos, ser equivalente à uma contratação terceirizada. “Por exemplo, na autogestão o condomínio precisa no mínimo de um contador (emitir os rateios e fechar as contas), espaço físico mobiliado para administração e arquivo, equipamentos e respectivas manutenções, telefonia e banda larga para prestar atendimento e eventualmente um funcionário. Somados todos os custos, na maioria dos casos compensa a contratação de uma empresa que conta com todos os recursos além do apoio profissional com qualificação técnica.”, completa. Síndico Profissional
Uma opção disponível para os condomínios é a contratação de um síndico profissional. De acordo com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto, especializada em condomínios, no geral vem estabelecido na convenção, porém, nada impede que uma assembleia geral destinada a este fim possa fazer. A coautora do livro ‘Administrando Condomínios’ lista algumas vantagens de um síndico que seja morador do prédio. “Ele conhece as necessidades do condomínio e o perfil de cada morador. Ele conhece os funcionários e a forma que o condomínio funciona, facilitando a
execução de seus trabalhos.”. Muitos condôminos acabam optando pela opção a princípio mais barata, porém, Ricardo Karpat, diretor da Gábor Rh argumenta que a contratação de um síndico profissional não deve ser considerada um custo adicional e sim investimento. Uma vez que este além de trazer benefícios operacionais, em médio prazo, trará redução de gastos. Então, é preciso colocar no papel todos os custos e acrescentando que a contratação de um especialista, não elimina a necessidade de uma administradora. “Hoje a média de custo da contratação de uma administradora é de 5% da arrecadação ordinária. Já o síndico profissional tem seu custo variável dependendo do perfil de prestação do serviço, uma vez que esse pode dar plantões de atendimento mais longos ou mais curtos. Dando uma resposta objetiva, um condomínio de uma torre com plantões duas vezes por semana, 2 horas por dia, este profissional cobra em média R$ 2.500,00. Já para um condomínio clube, com plantões de 3 vezes por semana, 3 horas por dia, o valor fica em torno de R$ 6.500,00.”, explica, completando ainda que é preciso levar em consideração a profissionalização do trabalho, já que o condomínio deixará de ser liderado por um voluntario que o faz em seu tempo livre e será
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administrado por um profissional que tem neste o seu ramo principal de atividade. E lista cinco vantagens:
1. Impessoalidade: as decisões são tomadas com profissionalismo, sem levar em conta amizade ou possíveis constrangimentos entre vizinhos; 2. Diminuição do risco de problemas trabalhistas e fiscais; 3. Redução de Custos: o síndico profissional conseguirá diminuição de custos com compras mensais, manutenção predial e contratos vigentes; 4. Valorização do patrimônio: com as economias com gastos desnecessários, o condomínio terá condições financeiras de realizar melhorias; 5. Aumento da segurança. Marcio Bagnato também explana sobre as diferenças entre as duas frentes de atuação. “Avaliando as figuras do síndico profissional e síndico condômino, a opção mais “caseira” financeiramente pode ser a mais barata, por outro lado, o apoio de um profissional com maior tempo de dedicação ao condomínio e qualificação técnica para o exercício do cargo, pode, eventualmente equilibrar esta balança, principalmente nos grandes condomínios onde existe um maior número de unidades para dividir a conta.”. Supra Condomínio
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