Ciudad Chemuyil 2013 Riviera Maya

Nuevo CHEMUYIL Ecological Community Proyecto Turístico – Residencial 48.5 Hectareas.

Elaborado por : J Arturo Paniagua H. Mayo 2013

11 de Febrero 2010

Antecedentes El Caribe Mexicano es un área de par@cular atrac@vo para inversionistas y desarrolladores nacionales y extranjeros. la constante construcción de nuevos proyectos en este ramo, han provocado un acelerado incremento en el número de cuartos de hotel y una importante ac@vidad inmobiliaria principalmente a lo largo de la línea costera del estado de Quintana Roo. Como resultado de ello, los inversionistas buscan la adquisición de terrenos para el desarrollo de proyectos residenciales que, debido a la fuerte competencia, se hace de manera apresurada y poco cautelosa.

Las decisiones de los inversionistas en la compra de terrenos y en el diseño de sus desarrollos no siempre son acertadas debido a la falta de conocimiento sobre las caracterís@cas y condiciones naturales del si@o, y de los aspectos urbanos, ambientales y norma@vos que existen en la región.

Es común que existan proyectos detenidos por falta de planeación detallada, producto del desconocimiento de la norma@vidad, así como de las tendencias de oferta y demanda del mercado inmobiliario en una zona turís@ca con una importante afluencia anual de visitantes.

A 25 km de Aeropuerto Riviera Maya; prox. ( 25minutos )

A 10 Km de Akumal (10 minutos ) A 2 Km de Campo de golf ( 5 minutos )

A 20 km de Tulum Zona Arqueologica ( 20 minutos )

A 3 .5 Km de Xelha ( 10 minutos )

A 15 Km de Puerto Aventurasl Golf y Marina (20 minutos )

Chemuyil. Cuadro de distancias

48.5 Has

con vista panoramica a Xcacel, Santuario de la Tortuga.

Tulúm

ancún – C

a r e t e Carr

Area Natural Protejida Por decreto en el diario Oficial

Chemuyil. > Santuario Natural de la Riviera Maya <

362 Has de Conservación con mas de 2 Km de playa virgen.

Introducción El conjunto de atrac@vos naturales, marí@mos, climá@cos, arqueológicos y culturales de la Riviera Maya, hacen de esta región un polo turís@co de importancia mundial con una proyección de crecimiento por encima de la media del país.

Debido a que territorio, habitantes y economía guardan una estrecha relación de interdependencia con el turismo, la sustentabilidad representa un elemento crucial que debe servir como principio rector para que en el futuro tanto inversionistas como desarrolladores incluyan es sus nuevos proyectos inmobiliarios este @po de criterios El presente documento, @ene como obje@vo orientar a los inversionistas en los aspectos fundamentales que deben considerarse respecto del entorno natural y su norma@vidad, con el propósito de es@mular las prác@cas sustentables y convenientes para la creación de un nuevo proyecto en el predio de su propiedad en Chemuyil, municipio de Tulúm en el estado de Quintana Roo. De este modo, se busca generar certeza en la seguridad de la inversión económica y poder integrar un modelo de negocios capaz de atraer recursos para su desarrollo

Marco de Referencía

Chemuyil poblado

48.5 Has

Carretera Cancun ‐ Tulum

Comunidad Canadiense

ANP Santuario de la Tortuga, Xcacel A 2 Km de la Playa

Plan de Desarrollo Urbano y Zona de influencia, Chemuyil

El enfoque se concentra en seis aspectos : 1. Orientar y explicar al inversionista o promotor de desarrollos inmobiliarios sobre los procedimientos que debe seguir para planear, financiar, diseñar y construir su proyecto, tomando en cuenta las caracterís@cas del territorio y del si@o, así como los aspectos de legislación y norma@vidad aplicables 2. Proporcionar herramientas para la toma de decisiones en el ramo inmobiliario, para conocer con an@cipación la fac@bilidad para desarrollar un proyecto específico, incluyendo las caracterís@cas de la demanda real del mercado presente y futura 3. Describir los procedimientos disponibles que garan@cen la legalidad de las operaciones inmobiliarias y de las ap@tudes jsicas de la propiedad.

Programas de Ordenamiento Ecológico

4. Explicar las generalidades y caracterís@cas de la legislación y norma@vidad medioambiental y urbana que debe cumplirse, para que el diseño de los proyectos libre de complicaciones, expedita y amigable.

5. Brindar las herramientas necesarias para que un inversionista concluya que existe fac@bilidad financiera, técnica, legal y comercial para desarrollar el proyecto 6. Presentar recomendaciones de planeación de mercado, diseño y construcción que permitan que el proyecto sea compa@bles con el si@o y su entorno, generen condiciones y prác@cas de sustentabilidad y redunden en beneficios económicos por ahorro de recursos y seguridad de las inversiones.

Polo Turís@co: Riviera Maya

48.5 Has

Programas de desarrollo Urbano de Quintana Roo

JusNficación Urbana Uno de los obje@vos cruciales de este documento es orientar al inversionista y desarrollador sobre conceptos, disposiciones norma@vas y regulaciones, con el fin de ayudar a tomar las decisiones más apropiadas que promuevan la sustentabilidad en la planeación, el diseño y la construcción para la inversión en su proyecto inmobiliario.

En concordancia con lo anterior, los argumentos y criterios que se han considerado para la delimitación del área de influencia son lo que se mencionan a con@nuación: * El predio donde se desea llevará a cabo la construcción de un nuevo fraccionamiento en la localidad Chemuyil, se localiza dentro de la zona urbana de dicha ciudad, en la zona Nororiental del municipio de Tulúm, Quintana Roo. * De acuerdo al programa de Gobierno 2005‐2011, se plantea la necesidad de impulsar el desarrollo social de las poblaciones de la zona Norte del municipio y del resto del estado de Quintana Roo, lo cual se asocia a la mejora en la calidad de vida y servicios que se ofertan a los habitantes de la en@dad.

Ejes Rectores

* Que se requiere fomentar la inversión privada para dotación de infraestructura y urbanización para el desarrollo del fraccionamiento en una superficie 48.4 Has *

Superficie. 484,175.79 m2

Obje@vo Estratégico

JusNficación Urbana * En la zona existe un Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio y que ubica al si@o de referencia dentro del área en la que aplica una polí@ca de Aprovechamiento y un uso predominante propio para asentamientos humanos. * Que en la zona existe un Programa de Director de Fortalecimiento Urbano y que ubica al si@o de referencia dentro de un área en la que aplica un uso Mixto Central con una densidad media de 240 viv/Ha); un Área de prevención ecológica con Restricción (AP‐ RI); y, el Eje composi@vo Dentro de estos, el 100 % de la obra se ubicará en la zona de uso Mixto Central * Que el proyecto se ubica de manera estratégica con respecto a la carretera federal 307, por lo que no se requiere de la construcción de vías principales de acceso y comunicación. * Que el ambiente terrestre dentro de la zona donde se construirán la obra, comprende un área cubierta con vegetación de selva mediana con desarrollo secundario.

Ejes Rectores

Programa Director de Desarrollo Urbano Chemuyil 2002‐2027

Programa Director de Desarrollo Urbano Chemuyil 2002‐2027

Programa Director de Desarrollo Urbano Chemuyil 2002‐2027

Chemuyil Clasificación de áreas

Polígono de estudio

Panorámica Polígono.

Usos de Suelo

CUADRO DE AREAS

SUPERFICIE EN M2

%

PREDIO

484,175.79

100

VIALIDADES

99,696.07

20.59

AREA NETA

384,479.72

100

VENDIBLE

331,309.65

86.17 %

DONACION

53,170.07

13.83

Resumen de Areas

ÁREA NETA DE LOTES

LOTES

AREAS EN M2 384,479.7190

% 100.00

ESPACIOS VERDES DONACION

6

32,446.3960

8.44

AREAS PREVENCION DONACION

4

12,738.1630

3.31

ÁREA DONACION PARQUES

1

1,594.4380

0.41

PREDIOS DONADOS

7

6,391.0690

1.66

18

53,170.0660

13.83

8

49,176.0930

12.79

MIXTO CENTRAL MC

53

103,284.3360

26.86

MIXTO BARRIAL MB4

13

12,236.5320

3.18

HABITACIONAL H2

45

48,099.4650

12.51

HABITACIONAL H3

89

79,930.8850

20.79

HABITACIONAL H4

49

38,582.3420

10.03

257

331,309.6530

86.171

SUPERFICIE DE DONACION

EQUIAPAMIENTO ESPECIAL

SUPERFICIE VENDIBLE

LOTES TOTALES HABITACIONALES LOTES TOTALES MIXTOS LOTES TOTALES SERVICIOS

183 66 8

TOTAL DE LOTES DEL PREDIO

257

Resumen de Lotes

Chemuyíl, Agua Potable.

Red drenaje sanitario

Nueva Planta de tratamiento

Chemuyíl, Vialidades y Transporte

48.5 HAS

Avances del proyecto Junio 2013

48.5 Has

Aeropuerto y Libramiento

Chemuyíl, escala Humana y Naturaleza

Imagen proyecto HOLISTIKA Tulum: hup://holis@katulum.com/

Ecóurbanismo

Ecรณurbanismoโ ฉ

Imagen proyecto HOLISTIKA Tulum: hup://holis@katulum.com/

Integración cuerpo de agua.

Vivéro y Huerto orgánico.

Imagen proyecto HOLISTIKA Tulum: hup://holis@katulum.com/

Jardín Botánico y Cul@vos Orgánicos

Imagen proyecto HOLISTIKA Tulum: hup://holis@katulum.com/

Vialidades y áreas jardinadas

En líneas generales, las prác@cas sostenibles aplicables a un desarrollo inmobiliario, deberían ir encaminadas hacia: • Ahorro y calidad del agua.

• Eficiencia energéNca. • Minimización y reciclaje de residuos.

• Control de efluentes y emisiones.

• Reducción de impactos ambientales.

• Integración ecológica de los establecimientos.

• Respeto y cumplimiento riguroso de la reglamentación ambiental vigente y la relaNva al patrimonio cultural.

• Servicios turísNcos, culturales y deporNvos compaNbles y responsables.

Criterios Sostenibilidad

Ecotecnologías

48.5 Has

Atrac@vos Naturales y Biodiversidad

Aeropuerto y Libramiento

362 Has, Área Natural Protegida: Xcacel ‐ Xcacelito

48.5 HAS

Xcacel – Xcacelito : Ac@vidades Turís@cas

Mas de 15 Cenotes

48.5 HAS CENOTE XUNAN‐HA hup://www.na@onalgeographic.com/explorers/projects/quintana‐roo‐meacham‐project/

dentro de las 48.5 Has

48.5 HAS

Poblado Chemuyil

CENOTE XUNAN‐HA dentro de las 48.5 Has

hdp://www.aztecanoNcias.com.mx/capitulos/mexico/28447/sacactun‐un‐paraiso‐acuaNco‐bajo‐Nerra

Buceo de Cavernas en parque naturales.

Chemuyil Fortalezas. a) Ubicación geográfica cercana a Tulúm y las zonas arqueológicas de Tankah y Cobá. b) Punto en zona de influencia de un significa@vo numero de cuartos hoteleros. c) Vecindad con el Santuario Natural Xcacel, Xcacelito y el parque Xel‐ha. d) Selva, flora y fauna. e) Cenotes y cavernas. f) Demanda turís@ca en aumento en la región. g) Fuerte demanda de vivienda y servicios en el área. h) Propicia para espacios a escala humana. i) Zona cosmopolita en cuanto a los visitantes del área. j) Acuíferos importantes. k) Potencial promotor de ingresos de divisas. l) Punto de apoyo para atracción de inversiones turís@cas a la zona. m) Potencial punto de servicios complementarios a la industria y al comercio. n) Posibilidad de conver@rse en punto turís@co por si mismo, debido a sus propios valores y su cercanía con otros puntos afines de interés complementario.

Analisis F.O.D.A

Chemuyil Debilidades a) Riesgos de deterioro ambiental. b) Tenencia de la @erra: mixta; ejidal, Fidecaribe y privada que puede degenerar en zonas de especulación inmobiliaria y de irregularidad en el desarrollo urbano. c) Opciones de vivienda deficientes en la actualidad. d) Falta de equipamiento de educación y cultura. e) Deficiencias en salud y asistencia social en la región. f) Deficiencias en áreas recrea@vas y depor@vas en el área. g) Falta de opciones y/o alterna@vas para arribo de turismo al Corredor Turís@co. h) Falta de infraestructura suficiente y adecuada. i) Deterioro de la escala humana y la calidad de vida en la Riviera Maya. j) Falta de consolidación de imagen turís@ca y de alterna@vas acorde a los nichos de mercado actuales del Corredor Turís@co Cancún‐Tulúm. k) Falta de incidencia preposi@va de las organizaciones civiles en el desarrollo municipal. l) Deterioro ambiental y ecológico en los centros de población de Solidaridad.

Analisis F.O.D.A

De acuerdo a lo anteriormente presentado, el proyecto de fraccionamiento a desarrollarse, deberá estar concebido para impulsar parte del crecimiento en infraestructura de la zona Nororiental del municipio de Tulum.

De esta manera, se habrá de apoyar a las polí@cas de desarrollo en las que se han incluido grandes proyectos que se están realizando en la región y la explotación del potencial turís@co de la Riviera Maya.

Además, por sus caracterís@cas de diseño, se considera que la infraestructura por establecer será completamente acorde con el paisaje y compa@ble con las acciones de conservación del ambiente que se enuncia en la norma@vidad ecológica que aplica en la zona y con las polí@cas y vocaciones de uso del suelo definidas en el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial del Corredor Cancún‐Tulum Es por ello que con el propósito de conservar el hábitat natural de la flora y la fauna existentes en la zona, se deberá contemplar al máximo su preservación y aprovechamiento con criterios urbanís@cos que incluyan eco‐ tecnologías de vanguardia basadas en los principios de permacultura para el desarrollo de comunidades auto‐ sustentables con alto potencial de atracción turís@ca e inmobiliaria De esta forma, el proyecto des@nado a desarrollarse, habrá de responder a la dinámica de la región y está planteado en estricto cumplimiento y congruencia con la norma@vidad ambiental y de uso de suelo, manejando una interacción adecuada entre la creación de infraestructura para el desarrollo social y las condiciones ambientales del si@o donde se asentará.

El objeNvo estratégico de este planeamiento esta dirigido a la integración e implementación de un proyecto inmobiliario cuya vocación sustentable marcara una diferencia y ventaja compeNNva en la oferta inmobiliaria turísNca y residencial de la Riviera Maya.

Conclusiones.

ESTUDIO DE MERCADO ‐ Chemuyil ‐

20 de Mayo 2013

Estudio de Mercado

$ 35.00 usd x m2

Estudio de Mercado

$ 55.00 usd x m2

Estudio de Mercado

$ 65.00 usd x m2

Estudio de Mercado

Estudio de Mercado

$ 85.00 usd x m2

Estudio de Mercado

Estudio de Mercado

$ 100.00 usd x m2

Estudio de Mercado

330 lotes Pré‐Venta Abril 2012 $ 100.00 usd x m2

220 lotes vendidos Mayo 2013 / 125 usd x m2

Estudio de Mercado

Precio de salida: > VALOR : $ 45 usd x m2  SUPERFICIE : 484,175.79 m2  MONTO TOTAL: $21,787,910.55 usd  M2 VENDIBLES: 331,309.65 m2  PRECIO DE MERCADO: $ 125 usd x m2  VOLUMEN DE VENTAS: $ 41,413,706.25 usd

EVALUACION DE PROYECTO INMOBILIARIO > EL ESTUDIO DE MERCADO * > EL ESTUDIO TÉCNICO * > ESTUDIO LEGAL ADMINISTRATIVO * > ESTUDIO ECONÓMICO * > ESTUDIO FINANCIERO > LA EVALUACIÓN DE LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN > EL ANÁLISIS DE RIESGO > EL ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD > LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS EN MARCHA