Rijnboutt magazine #7

Nieuw optimisme

Rijnboutt Magazine

2

Inhoud P.03 Voorwoord Binnensteden ---------------------------P.04 Het succes van de openbare ruimte heeft een keerzijde Esther Agricola (gemeente Amsterdam) en Astrid Sanson (gemeente Rotterdam) P.10 Je moet het met elkaar doen Carolien Gehrels (Arcadis) P.13 Nieuwsgierigheid is de sleutel voor sterke positionering Pim van den Berg (straat-o-loog) P.16 Gezocht: een visie op de binnenstad Paul Bremmer (Kroonenberg Groep)

Nieuw optimisme P.19 Binnen en buiten gaan hand in hand Anneke de Vries (Ahold) P.22 Projecten Rijnboutt Dossier Amsterdam ---------------------------P.26 Cultuurhistorie als onderbouwing van het ontwerp.

Case study: Rokin P.36 Op het juiste moment durven toeslaan Alphons Spaninks (AXA Real Estate) P.39 Authenticiteit geeft de doorslag Frans van der Kraan (Emmes Group) P.42 De kracht van de herhaling werkt Henk Philip (World of Delights)

P.45 Altijd op zoek naar plekken voor experiment Marloes Krijnen (Foam) P.48 Een voorbeeld van gastvrijheid en tolerantie Frans van der Avert (Amsterdam Marketing) P.51 Daadwerkelijk waarde toevoegen Maurice Rijntjes (Redevco Nederland) P.54 Projecten Rijnboutt Amsterdam

Kleine en middelgrote steden in Nederland, in het bijzonder de centrale winkelgebieden, hebben de laatste zeven jaar behoorlijk last gehad van de economische omstandigheden. Het goede nieuws is dat er ruimte is voor optimisme nu er een kanteling is waar te nemen in het denken van vastgoedeigenaren, retailers en gemeenten. Er wordt nadrukkelijker samengewerkt om binnensteden nieuw elan te geven.

Van het beheer van leegstand naar de ontwikkeling van ‘kans-locaties’. Dit is in een notedop de omslag in het denken. De landelijke overheid en de detailhandelsector hebben de gezamenlijke ambitie om in 2015 een nationaal reddingsplan te formuleren. Minister Henk Kamp van Economische Zaken gaat samen met het MKB, gemeenten en partijen een omvangrijke retailagenda opzetten, die ervoor moet zorgen dat leegstand in de sector wordt teruggedrongen. De concrete plannen worden begin 2015 gepresenteerd.

In de Miljoenennota 2015 heeft het kabinet gesteld dat steden de economische groeifabrieken zijn van het land. Deze kwalificatie is een reactie op initiatieven van de twintig grote steden met 100.000 en meer inwoners. Deze initiatieven kenmerken zich door een integrale aanpak, een nauwe samenwerking tussen belanghebbenden en een ambitie om te experimenteren. Deze trend leidt in de grote steden tot het met elkaar verbinden van publiekstrekkers, waaronder populaire winkelketens, horecazaken, hotels en musea. De resultaten zijn bemoedigend: meer bezoekers, meer kwalitatieve attracties en meer ruimte voor (burger-) initiatieven en nieuwe concepten. Het ziet er naar uit dat het overgangsjaar 2014 gevolgd wordt door een periode waarin binnensteden met voldoende maat definitief de weg omhoog in kunnen slaan.

Dit “nieuwe optimisme” voor met name de binnensteden vormt de inspiratie om deze positieve trend nader te verkennen met een aantal experts, beleidsmakers, professionals en ondernemers.

Hoe verhouden Amsterdam en Rotterdam zich tot elkaar, rekening houdend met beider unieke identiteit? In het openingsverhaal vertellen Esther Agricola en Astrid Sanson meer over de binnenstedelijke ontwikkeling van de twee grootste steden van Nederland. Vastgoedprofessionals Paul

Bremmer (Kroonenberg Groep), Alphons Spaninks (AXA Real Estate) en Maurice Rijntjes (Redevco Nederland) spreken over de randvoorwaarden voor een aantrekkelijke binnenstad. Caroline Gehrels (Arcadis) laat zien hoe ze haar kennis en netwerk nu toepast in andere wereldsteden dan Amsterdam.

Frans van der Avert (Amsterdam Marketing) praat over het succes van het merk ‘I amsterdam’. Anneke de Vries (Ahold) en Henk Philip (World of Delights) bezien de binnenstad vanuit het retail-perspectief.

Straat-o-loog Pim van den Berg en retailer Frans van der Kraan (Emmes Group) gebruiken de kracht van verbeelding om kansen en nieuwe kans-locaties te exploreren. Marloes Krijnen (FOAM) gebruikt de binnenstad als podium voor tijdelijke evenementen.

In dit nummer is er extra aandacht voor de positieve ontwikkelingen in het centrum van Amsterdam.

Het hart van de hoofdstad heeft de afgelopen 10 jaar een enorme kwaliteitsslag doorgemaakt en heeft ook sterk geprofiteerd van het groeiend aantal bezoekers. Dit succes heeft een keerzijde; een stad die bij miljoenen toeristen aan populariteit wint, kan zomaar aan zijn eigen succes ten onder gaan.

Het is een kwestie van regie, luisteren, goed kijken, leren van elkaar, keuzes maken en programmeren.

Rijnboutt geeft met dit magazine een aanzet tot het voeren van de noodzakelijke discussie over hoe stakeholders met vereende krachten bezig zijn om de Nederlandse stad toekomstbestendig te maken.

Amsterdam, december 2014

4

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

5

Rijnboutt Magazine

Binnensteden

‘Het succes van de openbare ruimte heeft een keerzijde’ Hoe vullen de binnensteden van Rotterdam en Amsterdam elkaar aan? Om die vraag te beantwoorden zijn twee invloedrijke beleidsmakers van beide wereldsteden uitgenodigd hun verhaal te vertellen en zich aan elkaar te spiegelen. Esther Agricola, waarnemend directeur van Dienst Ruimtelijke Ordening bij 020 en Astrid Sanson, directeur Stedelijke Kwaliteit en Binnenstad bij 010.

De mise-en-scène is het restaurant iDock bij het nieuwe eiland IJdock. Het gezelschap zit bij het raam met uitzicht op de jachthaven en aan de overzijde van de weg de 21ste eeuwse woonwijk Westerdok, het dichtstbevolkte deel van Amsterdam. Deze stedelijke omgeving zou niet misstaan in Rotterdam. Tot een aantal jaren geleden was deze “nieuwe” wijk een mistroostige rafelrand van het centrum, nu heeft dit gebied een aangename verblijfskwaliteit met uitzicht op het IJ. Astrid Sanson legt een motie op tafel. ‘Ik wil dit gesprek niet laten uitmonden in een strijd tussen Amsterdam en Rotterdam, want daar gaat het helemaal niet om. Het zijn allebei steden met een eigen karakter, kwaliteit en identiteit.’ Daar is Esther Agricola het uiteraard mee eens. ‘Hoe vullen Rotterdam en Amsterdam elkaar aan? Dat is de vraag.’

Astrid Sanson (links) en Esther Agricola

Een binnenstad als imago Agricola is jarenlang bij de gemeente Amsterdam verantwoordelijk geweest voor Bureau Monumenten & Archeologie. Ze is tijdelijk baas van de Dienst Ruimtelijke Ordening, die vanaf 1 januari 2015 Ruimte en Duurzaamheid gaat heten, waarvan zij directeur wordt. ‘Ik denk dat het succes van Amsterdam in economische en maatschappelijke zin voor een groot deel is te danken aan de kwaliteit van de binnenstad, waar we 25 jaar lang keihard aan hebben gewerkt. De huidige economische trends passen goed in het type binnenstad dat Amsterdam heeft. Die is kleinschalig, divers

6

Binnensteden

en met veel cultureel erfgoed. Het biedt veel gelegenheid voor ontmoetingen, passend bij de diensteneconomie en de creatieve industrie.’

Wat is de definitie van succes?

Agricola: ‘Dat wordt bepaald door de omstandigheden in de binnenstad: betaalbare woningen, een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en een goed publiek domein dat er mooi bij ligt en, niet in de laatste plaats, een mix aan functies. Met andere woorden: diversiteit, heterogeniteit en een menselijke schaal. Gelukkig hebben we dat overeind weten te houden, ondanks allerlei bedreigingen. Dat helpt ons nu in economisch en sociaal opzicht, vooral om jonge, getalenteerde mensen de binnenstad in te krijgen.’

Astrid Sanson knikt instemmend. ‘Een toerist gaat niet naar een of ander fantastisch project in Delfshaven, dus de binnenstad is essentieel als entree. Helaas heeft de Rotterdamse binnenstad altijd een verkeerd imago gehad door de leegstand vanwege het bombardement op de stad in de Tweede Wereldoorlog.’

Is Rotterdam de verblijfskwaliteit aan het versterken?

Sanson: ‘Mensen willen ergens prettig verblijven.

Veel werkenden willen terug naar de stad omdat ze ook willen werken op dat terras of in dat café.

Sterker nog, ze zitten net als ik met mijn iPad een groot deel van hun tijd buiten kantoor in de binnenstad. Diverse doelgroepen maken vaak op dezelfde momenten gebruik van dezelfde functies.

Je moet dus een prettig verblijfsklimaat creëren.

Dat is waar we in Rotterdam zeven jaar geleden mee zijn gestart. Dat noemen we City Lounge. Het gaat over de kwaliteit van de buitenruimte en het programma in de gebouwen.

Een verschil met Amsterdam is dat de gebouwen stevig zijn, “stoer” zeggen ze in Rotterdam. Maar ik zeg altijd tegen mijn collega’s: “je wilt niet wonen in stoer, je wilt niet werken in stoer”. Je wilt ook dat het “zacht” is. Dus we zijn bezig stoer en zacht de hele tijd te verbinden. Veel groen, veel bankjes, gezellige terrasjes. We hebben de tijd mee, dat zegt Esther ook. Van huis ben ik Amsterdammer. Als je echt naar de identiteit van de stad kijkt, zie je dat de oude binnenstad van Amsterdam waanzinnig veel kwaliteiten heeft met nieuwe wijken en nieuwe randen. In Rotterdam is het bijna omgekeerd, een nieuwe kern met oude randen erom heen. Die identiteit zoeken, en daar ook weer iets mee doen, dan kom je in de kracht van je stad. Met beide steden zijn we behoorlijk goed bezig.’

Verblijfskwaliteit telt Het lijkt alsof Rotterdam er met al die nieuwe gebouwen in een keer is geslaagd een explosie van vitaliteit te creëren die samenvalt met het gevoel voor een nieuw optimisme.

Sanson: ‘Iemand vroeg laatst aan mij over al die nieuwe iconen die Rotterdam kent. Een icoon alleen doet op zich niks voor de lange termijn voor de stad.

Rijnboutt Magazine

Het gaat om een goed gebouw dat geplaatst wordt in een aantrekkelijke omgeving.

Het Centraal Station van Rotterdam kan schitteren omdat de hele omgeving kwalitatief mooi is geworden. Dat is onze “Rode Loper”, die is letterlijk rood. Maar het gaat dus niet om mooi of lelijk, het gaat om sfeer, aantrekkelijkheid, kan ik ergens zitten? Nu zie je mensen daar weer zitten, dat is verblijfskwaliteit.

De Markthal bij de Laurenskerk is de plek waar de stad ooit ontstaan is en waar de markten zijn begonnen. Kijk naar de diversiteit van bouwstijlen met de kubuswoningen, het “Potlood” en de bibliotheek. Het is de kracht van Rotterdam dat we dingen doen waar anderen van zeggen, wat doen ze nu? In januari 2015 starten we met het opknappen van de nabijgelegen Binnenrotte. Op die plek vind je straks veel meer groen en komen er allerlei verblijfsmogelijkheden.

Het Laurenskwartier is ons slentergebied.

De kwaliteitsverbetering van de Meent is natuurlijk fantastisch. Dat is de bijdrage van een belegger, die uitzendbureaus verving door goede kledingwinkels. De gemeente heeft de buitenruimte opgeknapt. Verder zien we het Laurenskwartier graag veranderen in een studentenkwartier.

Daarom zijn we heel erg blij met de komst van het opleidingsinstituut University College van het Erasmus MC. Meerdere stakeholders dragen dus bij aan de ontwikkeling van het gebied. Zo gaat het Laurenskwartier uiteindelijk in de lift.

Er is kwaliteit, en vervolgens is iedereen er trots op. Wat ik zo leuk vind aan Rotterdam is dat het onderscheidend is ten opzichte van veel steden.

We ontmoeten Chinezen die Amsterdam heel mooi vinden, maar in Rotterdam voelen ze de toekomst.’

Astrid Sanson: ‘De oude binnenstad van Amsterdam heeft waanzinnig veel kwaliteiten met daarom heen nieuwe wijken en nieuwe randen’

De rol van stedelijkheid Het huidige kabinet erkent eindelijk het belang van steden voor de nationale economie, merkt Agricola op. ‘Ik vind de Miljoenennota 2015 wel historisch.

Het kabinet zei letterlijk: “Steden ontwikkelen zich steeds meer als de fabrieken van de 21e eeuw.

Die verdienen dus de ruimte.” Het is voor het economisch belang van Nederland essentieel om aantrekkelijke en eigentijdse leef- en werkmilieus

7

Binnensteden

te scheppen. Burgemeester Rob van Gijzel van Eindhoven heeft in het tv-programma Tegenlicht een warm pleidooi gehouden voor de driehoek Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven, als het gaat om de triple helix: kenniswerkers, de creatieve industrie en de overheid. Ik geloof in dat pleidooi en dat je elkaar kunt aanvullen als steden. Ik vind het van essentieel belang om vanuit ruimtelijk perspectief na te denken over het economisch belang van steden. Dan heb ik het over de relatie tussen economie en planologie. Het gaat over het creëren van stedelijkheid waarin het goed toeven is en geen tweedeling moet plaatsvinden. Het moet betaalbaar blijven.

Een andere pijler is hoe je een economisch vitale stad kunt combineren met duurzaamheid.

Dat is een gigantische opgave, maar juist in de stedelijke dynamiek kunnen ook oplossingen worden gevonden. Ik denk dat we in Amsterdam ambitieuzer moeten zijn en dat de urgentie nog duidelijker moet worden neergezet. Ik heb nog helemaal niet het idee dat het automatisch gaat.

We hebben niet voor niets voor het eerst een wethouder Duurzaamheid. Er worden allerlei CO2 normen gesteld, maar we halen ze stelselmatig niet. Hoe kunnen we beter samenwerken en een schaalsprong maken? Welke rol speelt de overheid hierin, zonder met het opgeheven vingertje te wijzen? Astrid, hoe gaat Rotterdam eigenlijk om met duurzaamheid?’

Sanson: ‘We doen er enorm veel aan. We zeggen altijd dat we de duurzaamste stad van het land zijn.’

Druk op het publieke domein Duurzaamheid heeft een directe relatie met de toegenomen drukte in de binnenstad, stelt Agricola.

‘Het is in hartje Amsterdam vol. Het economisch succes heeft een keerzijde. Er staat een grote druk op het publieke domein. Op het gebied van geluidshinder is het een kwestie, maar vergeet de luchtkwaliteit niet, het verkeer, vervoer en afvalbeheer. Hoe ga je dat organiseren? Dankzij al die toeristen uit binnen- en buitenland leven veel bedrijven in de binnenstad met name van hun bestedingen. Maar dat mag niet omslaan naar een te grote last voor de bewoners. Je moet een balans zien te vinden tussen schaarste en overvloed.’

Astrid Sanson: ‘In Rotterdam hebben we het vaak over de technische duurzaamheid, aspecten van water, lucht, licht, verkeer & vervoer die we met steeds meer creatieve oplossingen proberen aan te pakken. Een voorbeeld daarvan is het Benthemplein, het eerste grootschalige waterplein in de wereld. We hebben gebieden zoals het Central District bij het station waar alle bedrijven met elkaar duurzaamheid aanpakken. Dat betekent warmteen koudeopslag, zonnepanelen en vegetatie op de daken en het verminderen van autoverkeer.

Met Erasmus MC, de grootste werkgever in de stad, zijn we aan het kijken of er niet meer van hun mensen in de stad willen wonen. Als mensen

Rijnboutt Magazine

in de stad wonen is het duurzamer in plaats van dat ze elke dag met de auto de stad in rijden. We willen eigenlijk van 33.000 naar 80.000 inwoners in de binnenstad, net zoveel als in het centrum van Amsterdam. Maar een verdubbeling is ook al goed. Een bijkomend voordeel is dat de binnenstad economisch krachtiger wordt als er meer mensen wonen. Er komen simpelweg meer klanten bij de winkels. Het wordt gezelliger.’

Agricola: ‘Hoge dichtheden realiseren is een belangrijke voorwaarde voor duurzaamheid. Je hebt minder verkeersbewegingen, de afstanden zijn korter en je kunt allerlei zaken efficiënter organiseren. In de binnenstad hoeven we niet noodzakelijk meer inwoners te hebben, maar er is altijd ruimte om te verdichten. Het Westerdok tegenover dit restaurant kent een grotere dichtheid dan de Pijp. Het is een stedelijk milieu en niet onleefbaar. Als je de stad economisch gezond wil laten zijn, moet er ruimte zijn om te wonen. Door de crisis heeft sinds 2008 de planvoorraad stil gelegen, ondanks dat de woningnood hoog is. Amsterdam groeit met 10.000 inwoners per jaar. Het College heeft gezegd dat er 5.000 woningen per jaar bij moeten komen. Hoe gaan we dat organiseren, dat zit onder andere in mijn nieuwe portefeuille. Het is niet zomaar een kwantitatieve opgave maar het gaat om kwaliteit. Voor wie creëren we stedelijke milieus en wat willen deze bewoners eigenlijk?

Op hoofdlijnen sturen Astrid Sanson: ‘De vraag is of je niet op een andere manier moet gaan bouwen, waardoor nieuwe bewoners meer invloed hebben op hoe hun woning eruit gaat zien. Dan hoef je minder van tevoren de vraag te bedenken. We hebben geëxperimenteerd met klushuizen. Uiteindelijk hebben 500 Rotterdammers een oud pand van de gemeente gekocht. Het zijn kleine initiatieven waar ik wel vrolijk van word.

Voor mij is het elke keer de vraag in hoeverre je als overheid aan de touwtjes trekt of alleen op hoofdlijnen stuurt, en de rest overlaat aan de markt.

Wij hebben als stad op dit moment geen streefgetal voor nieuwbouw. We bouwen waar het kan. De afgelopen vier jaar hebben we wel ruim vijf procent meer inwoners in de binnenstad gekregen.’

Esther Agricola: ‘We hebben een paar dingen van de crisisjaren geleerd. Er is ongekend veel energie en initiatief in de stad. Zelfbouw bijvoorbeeld is een ongekend succes. Tegelijkertijd hebben we een enorme leegstand van panden, dus alleen al vanuit duurzaamheidsperpectief ligt er een uitdaging. Deze transformatieopgave zou plaats kunnen bieden aan 150.000 wooneenheden. Maar dat is vrij ingewikkeld, dus die tover je niet zomaar tevoorschijn. Het hele gebied rondom de A10 zit vol met milieuwetgeving met betrekking tot transformatie van leegstaande kantoren, terwijl het uitstekende verbindingen kent en er genoeg groen

8

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

9

Binnensteden

mensen van de Wilhelminapier gebruiken de brug om naar restaurants, winkels en theater Walhalla op Katendrecht te gaan. Het is de kracht van de mensen zelf dat zo’n gebied op de kaart is gezet.

We hebben nu in de binnenstad sinds kort een gebied Maritiem District gedoopt. In oktober 2014 heeft een week plaatsgevonden waar ondernemers, ontwikkelaars, bewoners en bedrijven bij elkaar kwamen om visies met elkaar te delen en schetsen te maken voor het gebied. Aan het eind van de week lag er een visie voor het gebied waar iedereen zijn steentje aan heeft bijgedragen.

Alle stakeholders praten met elkaar en luisteren naar elkaar. Je ziet steeds meer de kracht van ondernemers en bewoners in de stad. Ze nemen zelf initiatieven en voelen zich verantwoordelijk.’

Agricola: ‘Voor Amsterdam geldt een vergelijkbare manier van werken. Dat is de grote omwenteling geweest in de ruimtelijke ordening. We zitten wel vast in reflexen en de hele investeringsmachine is daarop gebaseerd. We moeten ontdekken dat er heel andere partijen zijn dan de gebruikelijke beleggers en investeerders met wie je misschien plannen kunt ontwikkelen.’

Astrid Sanson (links) en Esther Agricola bij IJdock in Amsterdam

is. Daar ligt dus een grote kans om de binnenstad aan de buitenstad te verbinden, er ligt een kans om te verdichten, voor zelfbouw, voor herontwikkeling en voor werkgelegenheid. Dat is een hele andere manier om te kijken voor de woningopgave. Ook als je kijkt naar maatschappelijk vastgoed.

We zijn er nog niet helemaal uit of we in de binnenstad specifieke doelgroepen willen aantrekken, maar er zijn veel senioren die in de binnenstad willen blijven wonen mits er goede zorgvoorzieningen zijn. Je zou daar met de transformatie van kantoren of maatschappelijk vastgoed iets mee kunnen doen.’

Sanson: ‘De binnenstad van Rotterdam loopt tot de Kop van Zuid. Maar de binnenstad gaat tegenwoordig verder tot Katendrecht. Toen we begonnen met musea op de Kop van Zuid, dacht ik bij mezelf waar beginnen we aan? Laten we het concentreren in de binnenstad, dat is al ver genoeg.

Je ziet dat door de druk op de stad de binnenstad groter is geworden. Maar we hebben bij lange na niet de problemen die Amsterdam heeft.’

Agricola: ‘De binnenstad moet groter worden.

We moeten in Amsterdam zorgen dat de binnenstad mentaal niet bij de Singelgracht ophoudt. Wanneer is het een barrière en wanneer is het een brug? De stad kan er nog veel meer aan doen om gastvrijer te zijn, om zaken te stroomlijnen.’

Sanson: ‘We hebben bij het schrijven van de stadsvisie een aantal gebieden gemarkeerd die maatschappelijk en economisch gezien de meeste potentie hebben voor de stad. Wanneer je deze gebieden als integrale gebiedsontwikkeling beter in hun kracht zet, versterken ze vervolgens de omringende gebieden. In de binnenstad zijn vijf van deze sterke gebieden: het Central District, het Laurenskwartier, Hoboken, het Lijnbaankwartier en de Kop van Zuid. Je ziet dat het laatste gebied nu pas opkomt, meer dan 20 jaar na de opening van Hotel New York. Met het plaatsen van een brug van de Wilhelminapier naar Katendrecht, had ik bedacht dat mensen uit Katendrecht snel de stad in konden komen. Wat blijkt nu? Heel veel

Aandachtspunten Bij de koffie wordt aan beide vrouwen gevraagd hoe ze aankijken tegen de stad waar ze niet voor werken. Wat bewonderen ze bij de ander en wat is voor verbetering vatbaar?

Astrid Sanson weet het direct: ‘Ik ben jaloers op de hoeveelheid culturele instellingen in Amsterdam.

Dat vind ik wel fantastisch. Ik vind gebouwde cultuur heel erg belangrijk in een stad. Ik weet dat we het in Rotterdam anders doen. We doen het minder in gebouwen, meer op straat en in leegstaande gebouwen.’

Sanson heeft ook kritiek op haar geboortestad: ‘Ik vind dat het openbaar gebied in de binnenstad van Amsterdam heel zwak is en veel sterker, aantrekkelijker en prettiger zou kunnen zijn. Het tweede punt dat ik wil maken is dat als je niet oppast de binnenstad van Amsterdam alleen voor de elite bereikbaar wordt. Het gevaar is dat de woningcorporaties, als ze toch moeten verkopen, hun woningen in de binnenstad gaan verkopen.

Voor je het weet moeten de studenten en de starters weg en hebben ze problemen om woningen te vinden. Ik heb de oplossing niet, maar het is wel een aandachtspunt.’

Agricola: ‘Ik zou het willen omdraaien: het is niet zo dat de openbare ruimte niet aantrekkelijk is.

Het is juist dat het succes ervan een keerzijde heeft, de druk op het publieke domein is enorm.

Daarom moeten we het centrumgebied vergroten en nadenken over spreiding. Publiek domein gaat over insluiting en niet over uitsluiting. Dat geldt ook voor de woningvoorraad: hoe blijft Amsterdam betaalbaar, een ongedeelde stad?’

De directeur van de Amsterdamse Dienst

Rijnboutt Magazine

Esther Agricola: ‘Ik vind het pioniersgevoel van Rotterdam fantastisch, zodat je snel initiatieven kan nemen en organiseren’

Ruimte & Ontwikkeling heeft een aantal jaren gewoond en gewerkt in Rotterdam. ‘Ik vind het pioniersgevoel fantastisch, de rauwheid en ruigheid die er is waarin je snel initiatieven kan nemen en organiseren. Het is een stad die heel veel eindjes open laat. Er zijn heel veel gebieden die nog kunnen worden ingevuld of niet. Dat is een heel groot goed voor een stedelijke samenleving. De grootste vijand van stedelijkheid is paternalisme en dat alles dichtgetimmerd is met regels. Het lijkt wel alsof in het Rotterdamse DNA dat niet het geval is. Dat is een heel groot goed want je kan de nieuwe stedelijkheid vorm geven. In Amsterdam is de historische binnenstad en de grote hoeveelheid geschiedenis een succesfactor, maar het mag niet belemmerend zijn.’

Agricola geeft ook advies: ‘Nu Rotterdam druk bezig is geschiedenis te schrijven, hoop ik dat ze niet haar eigen geschiedenis die er al is, vergeet.

Wat je als Europese stad hebt aan gelaagdheid en geworteldheid, zo belangrijk voor cultuur en economie, die humuslaag moet je koesteren.

Rotterdam heeft een wat minder historisch repertoire. En daarna wordt het een tijdje stil. Toch is het van een onschatbare waarde om het verhaal van de stad te vertellen. Dat heeft Rotterdam nodig voor zijn identiteit.’

Sanson: ‘Ik ben het er helemaal mee eens. Absoluut.

Het besef groeide, toen we in 2010 de brandgrens hebben aangelegd en lichtspotjes in de grond ervoor plaatsten, dat het ook gaat over de verhalen van de stad. We zijn met “Pipo-wagens” langs de brandgrens gaan staan en hebben iedereen opgeroepen er zijn verhaal over het bombardement te doen. Daar is een soort bewustzijn uit voortgekomen van we hebben een verleden. Het nieuwe college heeft gezegd dat cultuurhistorie heel erg belangrijk is en de raad heeft een motie aangenomen dat gebouwen niet zomaar gesloopt moeten worden.

Ik wil het graag nog een keer benadrukken: Een binnenstad is het imago van een stad. Het bepaalt of je naar een stad toe gaat of niet.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemers gesprek: Kees Rijnboutt en Bart van der Vossen Fotografie: Kees Hummel

10

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

11

Rijnboutt Magazine

Binnensteden

‘Wij zijn gesprekspartners van lokale beslissers, burgemeesters, wethouders, investeerders en directeuren Gehaast loopt een energieke vrouw ons tegemoet in de hal van de oranje ‘Symphony’ toren op het Gustav Mahlerplein. Carolien Gehrels had een vroege afspraak in de stad, waar ze woont. Ze is op de fiets gekomen naar de corporate head office van Arcadis. We tutoyeren gelijk over en weer, omdat het zo vanzelfsprekend aanvoelt.

De nieuwe directeur van het Big Urban Client programma (BUC) in Europa van Arcadis is een niet-alledaagse verschijning op de Amsterdamse Zuidas. Geen specialist, maar een generalist met een gigantisch netwerk. Tot juni 2014 was Gehrels als wethouder en locoburgemeester acht jaar lang verantwoordelijk voor de portefeuilles Economische Zaken, Kunst en Cultuur, Lokale Media, Waterbeheer, Monumenten, Bedrijven, Deelnemingen, Bedrijfsvoering en Inkoop. Als geen ander ziet ze verbanden en denkt ze na over mogelijkheden. Omhoog zoevend in de lift naar de 23ste etage vertelt ze enthousiast over hoezeer ze het naar haar zin heeft. In de hal genieten we even van het fenomenale uitzicht, terwijl ze voor haar gesprekspartners koffie tapt uit de automaat.

Carolien Gehrels, Big Urban Clients, Arcadis

Je moet het met elkaar doen Hoe kunnen steden wereldwijd van elkaar leren om het morgen beter te doen? Dat is in een notendop de uitdaging waar Carolien Gehrels voor staat bij het advies- en ingenieursbureau Arcadis. Met haar kennis van en ervaring met politieke verhoudingen, steden en citymarketing wordt gebouwd aan betere bruggen, betere stations of een mooier stationsgebied.

Steden beter maken Terug in de hectiek van het bedrijfsleven, werkt ze vanuit de regio Amsterdam-Rotterdam samen met stakeholders aan het versterken van de concurrentiepositie van steden. Dat doet Gehrels samen met twaalf directe collega’s van BUC in São Paulo, New York, Londen, Los Angeles, Chicago, Doha, Jeddah, Singapore, Kuala Lumpur, Hong Kong en Shanghai. Het doel is oplossingen aan te dragen op het gebied van transport, milieu, watervoorzieningen, stedelijke planning en het ontwerp van gebouwen. ‘Ik ben gefascineerd door steden en hoe mensen daar met elkaar leven en ook hoe ze tot nieuwe, spannende dingen komen. Het leven concentreert zich in steden. Mijn ambitie, en dat is de ambitie van Arcadis, is steden beter maken.

Het draait in ons programma om local leadership en global craftmanship. Wij zijn gesprekspartners van lokale beslissers, burgemeesters, wethouders, investeerders en directeuren. Als ik naar São Paolo reis, zit ik tussen mijn 3000 Arcadis collega’s, waarvan er 2900 gewoon Braziliaan zijn. De baas van Arcadis Brazilië is ook een huisvriend van de burgemeester van São Paolo. Het gaat in onze gesprekken altijd over drie dingen: de systemen van de stad, de macht en hoe die is verdeeld. Ik zeg altijd top down/bottom-up, publiek/privaat en

formeel/informeel. En het gaat over waarden. Wat voor een stad wil je zijn? Wij hebben hier dingen hoog in het vaandel staan als gelijkheid, goed onderwijs, goede gezondheidszorg en een vorm van gastvrijheid voor al die multinationals die hier zitten. Dat verschilt per stad enorm en daarvoor moet je kijken naar de verhalen van de stad en de geschiedenis van de stad.

Arcadis werkt al enkele jaren aan het project Grand Paris Metro, een nieuwe 155 km lange geautomatiseerde metrolijn die wordt gepland in Parijs. En dan wil je het beste wat er is op dit moment. Wij verzorgen het ontwerp en de bouw van een deel van de hogesnelheidslijn in de Amerikaanse staat Californië, en verbinden San Francisco en Los Angeles binnen 2,5 uur.’

Elkaars taal leren spreken ‘Het is leuk dat ik als voormalig lokaal leider steden kan helpen als gesprekspartner van beslissers om hun steden beter te maken in combinatie met het global craftmanship. Zo sprak ik in Amsterdam met Annise Parker, de burgemeester van Houston. Ik vertelde haar dat in elke stad het naar mijn idee gaat over systemen, over mobiliteit, over energie, over de gebouwde omgeving, afval en water. En als je wat verder kijkt gaat het vanzelfsprekend ook over onderwijs, zorg en natuur.

Ik vind eerlijk gezegd dat we het in Amsterdam heel erg goed geregeld hebben. Het mobiliteitssysteem in Amsterdam is fantastisch. Als het gaat om slim parkeren, hebben we hier delegaties van over de hele wereld op bezoek omdat het tegenwoordig bliep, bliep, bliep met scanauto’s gaat, terwijl twee jaar geleden nog twee parkeerwachten in uniform op straat boetes stonden uit te schrijven.

De technologie levert aan alle kanten veel op voor de stad. Dat zijn de dingen die ik de burgemeester van Houston vertel. En natuurlijk was ze ook geïnteresseerd in het citymarketingverhaal van Amsterdam, waarvan ik bij Berenschot in 2002 aan de basis hebt gestaan.

Maar elke stad is verschillend; je kunt steden niet kopiëren. Toen ik besloot na twee termijnen te stoppen als wethouder, heb ik gedacht over wat ik precies ga doen. Ga ik in mijn eentje all over the world leuke citymarketing verhalen zitten vertellen?

Dan mag je een keer langskomen, maar verder sla je geen deuk in een pakje boter. Ik ben juist naar Arcadis gegaan om met slimme mensen te werken die heel anders zijn opgeleid en andere dingen

12

Binnensteden

kunnen. Ik vind het leuk om elkaars taal te leren spreken. Als je dat lukt, maak je een betere brug, een beter station of een mooier stationsgebied.’

Over de definitie van een wereldstad hoeft ze niet lang na te denken. ‘Het gaat naar mijn idee niet over schaal. Je kunt ook zeggen dat Amsterdam 2,2 miljoen inwoners heeft, Almere, Haarlemmermeer, Schiphol en Zaanstad meegerekend. In een wereldstad is er sprake van vernieuwing. We zijn een klein land, met van oudsher de identiteit van de maverick. In Amsterdam zijn we gewend over disciplines heen te kijken, innovatie ontstaat op het grensvlak daarvan. En dan hebben we disciplines op topniveau die samen goed naar de stad kunnen kijken. Als de burgemeester gasten uitnodigt, komen de beste architecten, de beste culturele mensen, de beste ondernemers en de beste mobiliteitsdeskundigen bijeen. Ze zeggen wat ze vinden en praten elkaar niet naar de mond. Dan ben je naar mijn idee een wereldstad.

Laatst sprak ik een ingenieur van Arcadis. Hij zei: “Ik houd niet van politiek en ik houd niet van Amsterdam.” Nou, zei ik, dan zijn we mooi complementair aan elkaar.” Uiteindelijk was het een geweldig leuk gesprek. Dat is ook de manier waarop we elkaar in deze stad uitdagen. Het gaat ook om de balans. Vier jaar geleden zei men dat er te weinig mensen kwamen, nu is Amsterdam opeens een pretpark geworden. Dat zorgt ervoor dat je je voortdurend moet aanpassen. De stad is te belangrijk om het weg te laten zakken, want iedereen zit er bovenop.’

Ondernemend en internationaal Gehrels beaamt dat het profiel van Amsterdam internationaler wordt. ‘Volgens mij is nu 1 op de 5 Amsterdammers van een buitenlandse nationaliteit.

Ik zie het bij mijn zoon op school in de Pijp. Ik zeg altijd: 25 kinderen in de klas, 30 nationaliteiten.

Polen die met Surinamers getrouwd zijn en Chilenen die met Engelsen getrouwd zijn. Ze doen hun kind niet meer op de internationale school. Je ziet het ook op de Zuidas. Het is typisch Amsterdams, net zo ondernemend als 400 jaar geleden de grachtengordel dat was. Amsterdam is in de aard anarchistisch te noemen. In de Zeventiende Eeuw

Rijnboutt Magazine

liet iedereen zijn eigen grachtenpand bouwen. Nu maakt in het business district elk advocatenkantoor z’n eigen kolosje. Het is niet een overheid of een dominant privaat bedrijf wat hier de dienst uit maakt. Ik ben wel voor spreiding van de macht. Dat heeft te maken met de diep genetische openheid en inclusiviteit.’

Het gesprek kantelt van ondernemerschap naar kwaliteit en verduurzaming van de stad. Gehrels: ‘Het is heel duurzaam dat je al die mensen bij elkaar op een kluitje in de stad laat wonen. Hoe hoger de dichtheid, hoe duurzamer de stad. Het gaat om de balans tussen gebouwen en openbare ruimte.

New York bijvoorbeeld heeft 35 procent openbare ruimte. Dat vergeten mensen wel eens, die avenues zijn allemaal hartstikke breed. Het Central Park is heel goed bedacht. Het water in de binnenstad van Amsterdam geeft ruimte, rust en zicht.

We weten dus hoe het kan en hoe het werkt, daar zit ook mijn motivatie om steden beter te maken. Ik vind het heel interessant hoe politiek werkt. Ik had het met mijn collega’s over de hogesnelheidslijn die komt van Lyon naar Turijn. Er moet iets gebeuren met het station. Mijn eerste vraag was: “Wanneer wordt de burgemeester eigenlijk herkozen?” In 2016.

Goed, als Piero Fassino herkozen wil worden, moet hij aansluiting zoeken bij de voorbereidingen rond de Wereldtentoonstelling die vanaf 1 mei 2015 in Milaan wordt gehouden. Dat vonden mijn collega’s een relevante invalshoek. Dat is complementariteit.

Zij bedenken dingen die ik weer nooit kan verzinnen.

Met elkaar kan je meer, bereik je meer. Ik was in Chicago bij mijn collega van Big Urban Clients. Wij doen daar een station. Wat doen wij nou eigenlijk precies, vroeg ik hem? Nou, we doen de rails, de overkapping, het perron, de entree, en dat is het.

Ik zei: “Hier wordt voor miljoenen geïnvesteerd, en daar bij het station staat nog een bandenhandel en een theater leeg en er staan hele goedkope woningen terwijl de grond in dit deel van de stad hartstikke duur is. Hoe kan dat?” Dat is toch mooi?’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemers gesprek: Richard Koek en Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

‘De stad is te belangrijk om het weg te laten zakken, want iedereen zit er bovenop’

13

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

Nieuwsgierigheid is de sleutel voor sterke positionering De grote steden ontberen een centrale regisseur met een visie op de ontwikkeling van het stadshart.

Bovendien moeten er meer leegstaande panden en lege etages boven winkels beschikbaar worden gemaakt voor wonen. Hoog tijd voor een Marshallplan voor de Nederlandse binnenstad. Dat zegt Pim van den Berg, ‘blikverruimer’ van beroep en expert op het gebied van het DNA van een stad.

Pim van den Berg, straat-o-loog

14

Binnensteden

Gewapend met een fotocamera op zoek naar beelden en verhalen reist Pim van den Berg na een carrière in het bedrijfsleven al bijna 20 jaar alleen en met groepen naar steden over de hele wereld. Vooral de binnensteden en de mensen die er wonen en werken hebben zijn aandacht. Door steden met zijn ogen “op te eten”, ontleedt hij de DNA-structuur van winkelgebieden, woonwijken en stadscentra. Hij noemt zichzelf graag “straat-o-loog” omdat hij erin gelooft dat het op straat gebeurt en dat iedereen kan zien wat hij ziet. Van den Berg is auteur van de bestseller ‘Het leven is een straatfeest. Perspectief op de 21ste eeuw’.

‘De stad is een praathuis. In een stad is iedereen zijn eigen architect en zijn meerdere partijen betrokken bij het realiseren van een kloppend hart. Daarvoor moet je op reis gaan. Als je gebruik maakt van je verbeelding reis je hele wereld over, met marketing ga je alleen van punt A naar punt B. Ik mocht jaren geleden namens ING Vastgoed voor de Gemeente inventariseren wat een Rode Loper in Amsterdam zou kunnen zijn. Ik heb op plintniveau van het Damrak foto’s gemaakt, en vervolgens al die beelden aan elkaar geplakt. Met daarnaast een compilatie van alle beelden van de eerste etage.

De chaos op het Damrak was meteen zichtbaar.

Dat was confronterend, want niemand van de betrokken partijen had ooit omhoog gekeken. Mede naar aanleiding van die inventarisatie is er een onteigeningsprocedure gevoerd tegen de Israëlische vastgoedbaas Asaf Barazani die vier uitgewoonde panden had op het Damrak.

Een ander voorbeeld: Iedereen loopt langs de Beurs van Berlage, aan de verkeerde kant. Niemand kijkt naar het gebouw. Iedereen loopt met het hoofd naar beneden naar iets toe, waarvan ze niet weten waar ze terecht komen. Als je dat weet, is het toch raar dat er niemand vanuit een “straat-o-logisch” perspectief nadenkt over hoe je “stopkracht” realiseert in een stad. Hoe je bezoekers vanaf de uitgang van het CS bewust maakt wat voor pareltjes de stad in de directe omgeving te bieden heeft. In Londen is dat in de City prachtig opgelost met kwalitatief hoogwaardige informatieborden. ‘ Waarom lukt het daar wel en in Amsterdam niet?

‘Je mist een centrale regisseur met een open blik, die de rechterhand is van de burgervader.’

De functie van stadsregisseur bestaat in Amsterdam.

Deze functionaris kijkt onafhankelijk als overkoepelende coördinator hoe mensen zich efficiënt en veilig kunnen verplaatsen bij wegwerkzaamheden. Zijn er ook ‘regisseurs’ in Nederlandse binnensteden die kijken naar het totaalplaatje en niet alleen naar de logistiek?

‘Nee, dat noemen ze namelijk citymarketing en dan komt er een of andere mooi-maker van Unilever die zaken in een modelletje gaat stoppen. Ik vind dat vreselijk. Stadsregie is geen marketing! Je hebt mensen nodig die nadenken en creatief zijn, en in staat zijn verhalen op een duurzame manier te vertellen.’

Rijnboutt Magazine

Dichter bij het centrum Een nieuw optimisme voor de binnenstad, is dat terecht?

‘Ik was zaterdag met mijn vrouw in Amsterdam West op de Bos en Lommerweg en zat bij een Turkse zaak buiten op het terras een kop koffie te drinken. We keken naar de rijkheid aan kleuren, de differentiatie in de omgeving en de eigenheid van de ondernemers.

We hoorden van de nieuwe bewoners, jonge mensen met kinderen, dat ze vanuit VINEX-locaties naar de stad zijn getrokken. Waarom? Ze zijn zich ervan bewust dat je met alles in de buurt een leukere toekomst voor je gezin kunt uitzetten dan buiten de stad. De dynamiek van de stad boeit en bindt mensen.

Ik mocht laatst voor Bouwfonds 20 wijken bekijken in Nederland om te zien of mensen daar gelukkig zijn. Ik kwam er in gesprekken met huurders van een woningcorporatie achter dat mensen wel zeggen dat ze tevreden zijn; maar als je doorvraagt, geven ze allemaal aan dat ze liever dichter bij de rand van het centrum willen wonen.’

Veel mensen ervaren het als een kwaliteit dat ze op loopafstand van het stadscentrum wonen.

‘Mensen willen in de stad wonen omdat ze leven nodig hebben, zoals de contacten en sociale ontmoetingen. Het zijn niet alleen gezinnen, maar ook oudere mensen die in de stad willen wonen. Ik kijk naar mezelf als 64-jarige. Moet ik hier in Amstelveen in een groot huis met z’n tweetjes blijven wonen of ga ik naar een appartement op Oosterdokseiland?

Deze overweging speelt bij veel ouderen. In Chicago zie je grote woontorens voor ouderen, midden in het centrum. Er wordt in Amsterdam onvoldoende ingespeeld op deze tendens.’

Heeft dat te maken met een gebrek aan informatie?

‘Ik mis de wil bij stedenplanners en stedenbouwers om te ontdekken. Ze moeten vaker op reis om te zien welke mogelijkheden er zijn om vervolgens die vernieuwingen ook in delen van Amsterdam te organiseren. Ze denken nu allemaal vanuit hun eigen kaders in de binnensteden, binnen de projectteams met daarboven een wethouder die ook weer nieuw is en er ook weinig kaas van heeft gegeten.

Nieuwsgierigheid is de sleutel voor het realiseren van een sterke positionering. Je moet als stad je overtuiging laten zien op basis van gedegen zelfkennis door ervaringen te stapelen.’

Er zijn veel projecten waarbij nieuwe grote winkelgebieden vaak buiten de historische kern gerealiseerd worden, en waarvan vaak onvoldoende

‘Wat ik mis in de verbeelding van stedenplanners en bouwers is ervaring, nieuwsgierigheid en de wil om te ontdekken’

Rijnboutt Magazine

je nadenken over een ander leef- en woonmilieu in de binnenstad. Je moet wonen op de agenda zetten in plaats van alleen detailhandel. Mensen, jong en oud, willen heel graag in het centrum wonen. Door de vele eigendomsverhoudingen van panden in de binnenstad is het stadsbestuur zo gehandicapt dat ze niet durven realiseren wat ze graag zouden willen doen. Neem de Wallen en het Damrak. Aan de voorkant zit nog een hoop ruis. Het belang van de stad gaat voor het belang van een individuele vastgoedeigenaar die weigert te investeren in zijn panden. Je moet ervoor zorgen dat jouw visie leidt tot een kwaliteitsplan dat door iedereen wordt omarmd.’

‘Koop in een winkelstraat een pand op en maak daarvan een wooncomplex met een binnenhof’ wordt gemotiveerd of het nou een bijdrage levert aan de economie van het centrum of dat het in essentie de binnenstad verarmt. Neem de commotie in Breda rond het nieuwbouwproject ‘Achter de Lange Stallen’ waar de gemeente voorstander van is.

‘Je ziet bij de aanloopstraten richting Ginneken in Breda dat ondernemers moeite hebben om te overleven, laat staan als er nieuwbouw met een trekker buiten de ring wordt geplaatst.’

Houden steden wel rekening met hun eigen identiteit en afkomst?

‘Ik denk dat gemeenten te veel hun oren laten hangen naar ontwikkelaars, investeerders en architecten.

Beseffen we wel voldoende wat het betekent, een DNA? Je moet van een stad houden. Er wordt door ontwikkelaars en planologen van gemeenten zo weinig nagedacht over de kernbeelden en wat een entree betekent voor een stad. Pas als je weet wie je bent, maak je een programmering die bezoekers bij de entree laat zien wat er in de verschillende wijken gebeurt. Je moet mensen gidsen.’

Van visie naar kwaliteitsplan De ontwikkelingen in de retail hebben hun impact op de veranderingen in Amsterdam. Wat retailers nu loswrikken met hun ambities voor grote panden is wat nu zorgt voor dynamiek. Er lijkt geen sociaal geëngageerde masterplanning te zijn. De stad maakt de komst van meer vierkante meters retail mogelijk omdat het bestemmingsplan het technisch faciliteert.

‘Het centrum van Amsterdam verstikt. Punt. Daarom is de vernieuwing van het Rokin zo belangrijk. Het is niets minder dan een by-pass operatie omdat de Kalverstraat de massa niet aankan. Tegelijkertijd moet

Waar moet dat kwaliteitsplan toe leiden?

‘Er staat veel ruimte leeg in onze steden. Op plintniveau vind je winkels en cafés en daarboven staan lege ruimten. Soms zijn ze als magazijn in gebruik. Wat een uitdaging om de binnenstad weer bewoonbaar te maken. Lampjes achter de ramen met leven op straat. En geen dode straten na sluitingstijd waar je een onveilig gevoel hebt. Voorbeelden van levendige binnensteden zijn in Stockholm, Kopenhagen en Berlijn te vinden. De kenmerkende structuur van binnenhoven in steden als Budapest, Wenen en Milaan is een lichtend voorbeeld voor onze binnensteden.

We moeten dus nadenken over hoe je de verschillende partijen die hier een belang bij hebben kan mobiliseren. Daarvoor heb je een eigentijds “Marshallplan” nodig voor het verbeteren van de Nederlandse binnenstad. Koop in winkelstraten een pand op en maak daar een centrale entree, compleet met een conciërge. Ontwikkel vervolgens deze “binnenhoven” tot binnenpleinen met een centrale tuin. Het gaat om de wisselwerking tussen de openbare ruimte en de inpandige ruimte. Het mag niet zo zijn dat al die loze ruimte in tijden van schaarste onbenut blijft.’

Er is een Chinese levenswijsheid die zegt dat je moet waarderen dat alles continue verandert. Dat wordt als kwaliteit gezien en gevoelsmatig volg ik dat heel sterk. Je hoeft met andere woorden het bestaande niet voortdurend te conserveren of te koesteren. Er ontstaat vanzelf tegendruk als er te veel gemorreld wordt aan het erfgoed naar de zin van belanghebbenden of bewoners van binnensteden.

‘Het is heel goed mogelijk dat de komende jaren een bewustzijn ontstaat dat we ook met kleinere ruimtes uit de voeten kunnen. Ik zie die behoeften aan de randen van het centrum, zoals bij de Kinkerstraat in Amsterdam. Grootschaligheid is gebaat bij een zodanige branchering dat er hele aantrekkelijke milieus ontstaan. Je moet een taakstellend plan van aanpak hebben dat er 20 tot 30 procent zelfstandige winkeliers en kleine creatieve ondernemers moeten zijn. Ik zou dat wel toejuichen.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemer gesprek: Bart van der Vossen Fotografie: Kees Hummel

16

Rijnboutt Magazine

Binnensteden

Gezocht: een visie op de binnenstad ‘Een A1 winkelgebied is net een harmonica. In slechte tijden is het een stuk kleiner en in goede tijden dijt het uit’ Paul Bremmer, Kroonenberg Groep, op de bouwplaats van het Gelderlandplein

17

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

Steden zouden zich in relatie tot het beheer van hun binnenstad meer moeten opstellen als eigenaar van een winkelcentrum. En de invulling overlaten aan de markt.

Dat stelt Paul Bremmer, hoofd commercieel beheer vastgoed van Kroonenberg Groep. Eigenaar van onder meer de Barones in Breda, Hilvertshof in Hilversum en Gelderlandplein in Amsterdam Zuid.

De afspraak met Paul Bremmer is op het Gelderlandplein. Passend bij de identiteit van het bedrijf is de gespreksruimte in de kantoortoren strak en modern ingericht. Niets is aan het toeval overgelaten. Alles straalt oog voor kwaliteit uit en een aandacht voor details. Naast een lange vergadertafel en high end espressoapparaat, is er een hoek gecreëerd met bioscoopstoelen en een scherm. Hier krijgen(potentiële) huurders en beleidsmakers uitleg over de toekomst van het winkelcentrum.

De vernieuwing van Winkelcentrum Gelderlandplein begon anderhalf jaar geleden met de realisatie van een geheel nieuwe winkelpassage, de verhuizing van een aantal winkels naar een andere locatie en de komst van nieuwe ondernemers. Nu wordt op het plein naast de woontoren 7.000 vierkante meter extra winkelruimte gecreëerd. Er is ook nagedacht over de openbare ruimte, vertelt Bremmer, niet zonder trots.

‘Doordat wij in Amsterdam een goede relatie onderhouden met de gemeentelijke instanties, hebben wij overeenstemming kunnen bereiken dat de gelden die uit de uitgifte van erfpacht richting de gemeente vloeien, deels worden aangewend voor investeringen in de openbare ruimte, waaronder nieuwe bestrating tussen het winkelcentrum en de rijbanen.’

Kijk naar de loopzones Paul Bremmer grijpt het gesprek aan om een punt te maken. ‘Ik vind dat een stadsbestuur met zijn winkelgebieden zou moeten omgaan op de wijze waarop wij als eigenaar kijken naar winkelcentra.

Hoe ziet het winkelcentrum eruit? Wat zijn de goede en de zwakke plekken? Breng dit in kaart en ga vervolgens uitwerken hoe je de zwakke plekken kan ombuigen naar goede plekken. Het doel is altijd om het winkelcentrum gereed te maken voor de lange termijn, zonder iets te doen wat de situatie slechter maakt dan het nu is. Even gechargeerd gezegd, een stadsbestuur redeneert vaak als volgt: “Er is in onze stad vraag naar meer winkels. We hebben in de stad nog een parkeerplaats over, of een oud gebouw dat niet meer in gebruik is. Daar zetten we de uitbreiding neer.” Negen van de tien keer is de gekozen locatie niet de beste plek om iets te doen. Er van uitgaande dat er “spanning op de markt” zit.’

Hoe moet het dan volgens jou?

‘Een binnenstad, in het bijzonder een winkelgebied, moet gerund worden alsof de gemeente de eigenaar is en aan de knoppen draait. Uiteindelijk is de gemeente de enige partij die kan bepalen wat er gebeurt in de binnenstad. Door het opstellen van een structuurplan en een bestemmingsplan wordt een eindbeeld gefaciliteerd. Ik denk niet dat de gemeente actief moet deelnemen in de uiteindelijke realisatie van de plannen, maar de ontwikkeling moet overlaten aan marktpartijen die goed aanvoelen wat wel en niet kan.

Een stadsbestuur moet in beeld brengen wat de zwakke straten zijn in het centrum of welke plekken in aanmerking komen voor uitbreiding. Mijn advies is om te onderzoeken wat belangrijk is in het centrum en hoe de loopzones eruit zien. Presenteer vervolgens een helikopterview met de hoofdassen en de aanloopstraten. Als de stad besluit het winkelgebied uit te breiden, zal je zien dat de kop van de aanloopstraat ook een hoofdstraat wordt. Daar moet je op anticiperen door daar je posities te markeren en plaats te reserveren zodat marktpartijen kunnen uitbreiden. Vervolgens moet je flexibel kunnen zijn in de handhaving van regels, die vaak een beperkende werking hebben. Soms staat een teveel aan aandacht voor monumenten een nieuwe ontwikkeling in de weg. Als je nu in de Kalverstraat twee panden wilt samenvoegen heb je al gezeur. Terwijl dat bij uitstek de straat is waar mensen “grote winkelbakken” zoeken.’

Wie regelt dat vanuit de stad?

‘Laat de markt z’n werk maar doen. Pak het bestemmingsplan erbij en anticipeer op de toekomstige groei van het winkelcentrum.

Neem nou Breda, dat is voor ons een hot topic.

De gemeente heeft aangegeven dat er in de binnenstad een vraag is naar grotere winkels. Het antwoord hierop van de gemeente is het geplande winkelcentrum Achter de Lange Stallen.’

Dit project omvat de bouw van ruim twintig grote winkels met een totaaloppervlak van 19.000 m2 op en rond de Mols-parking. Terwijl Kroonenberg Groep plannen heeft om winkelcentrum De Barones een ingrijpende facelift te geven.

‘Ik denk dat je juist heel zuinig moet zijn op het winkelcircuit wat nu in het stadshart van Breda

18

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

19

Realiteitszin gevraagd De meeste steden hebben een visie vastgesteld over de binnenstad of de ontwikkeling ervan. Dat hebben ze in een structuurplan vertaald en dan komt er een initiatiefnemer met een plan, dat wordt getoetst aan die documenten. Daar hebben ze een opvatting over en die bespreken ze met hun gemeenteraad. Dat is in essentie wat er bij Achter de Lange Stallen ook is gebeurd.

‘Ja, maar het ging in Breda dus mis bij het structuurplan. Je moet toch als gemeente een eindbeeld hebben bij je binnenstad? En je moet ook wel wat realiteitszin hebben in de huidige economische situatie. Gaat de binnenstad groeien of krimpen, en waar ligt dan het kerngebied wat je wilt aanpakken? Het is gewoon een kwestie van logisch nadenken.’

Is er een stad die voorsorteert? Die zegt: “Interessant jullie investeringsplan, wij hebben dit bestemmingsplan en hoe verhouden die twee zich tot elkaar?”

‘Den Helder heeft echt een visie op de ontwikkeling van haar binnenstad. De gemeente is samen met Zeestad en de plaatselijke woningstichting panden aan het opkopen om het winkelgebied te saneren met als doel een mooi kerngebied over te houden.

Ook Rotterdam heeft een heel duidelijke visie. Het stadsbestuur blijft wel binnen de contouren van het centrum. De Markthal aan de rand verhoudt zich tot de rest van het winkelcircuit. Rotterdam is een stad met maat waar het makkelijker is om nieuwe projecten of uitbreidingsplannen te organiseren.’

Rijnboutt Magazine

Binnen en buiten gaan hand in hand

‘Ik denk dat gemeenten erover moeten nadenken of hun binnenstad iets heeft wat aansprekend genoeg is ten opzichte van andere steden’ ligt. Je moet kritisch kijken waar het ontbreekt aan “trekkracht” op de uiterste hoeken van het stadscentrum. En hoe de flow, die nu al in het centrum is te vinden, de trekkracht kan optimaliseren zodat mensen daadwerkelijk door het hele stadscentrum getrokken worden. Allicht komt de gemeente tot de conclusie dat het juist trekkers wil hebben op de hoek van een straat waar twee of drie kleine pandjes zitten. Ik vind dat je zo flexibel moet zijn dat je in het bestemmingsplan opneemt dat mag worden uitgebreid naar laten we zeggen 2.000 m2 in de zone waar ruimte is. Door een geheel nieuw gebied te creëren loop je het risico dat zowel de binnenstad als het nieuwe gebied beide net niet goed genoeg zijn.’

Binnensteden

‘Als je de binnenkant van een winkel aanpakt, moet je ook de buitenkant onder handen nemen.

Dat vind ik echt mijn ding’

Speelt het DNA van een stad een rol?

‘Ik denk dat gemeenten erover moeten nadenken of hun binnenstad iets heeft wat aansprekend genoeg is ten opzichte van andere steden.

Een goed voorbeeld is Zaanstad, dat met het centrumplan Inverdan bewust heeft gekozen voor de doorvoering van de karakteristieke Zaanse huisjes en het uitgraven van de stadgracht. Ik hoor veel positieve berichten van retailers in het centrum dat ze een goede omzet draaien. Zaanstad is het bewijs dat een kwakkelende binnenstad toch levensvatbaarheid heeft. Het draait erom dat je keuzes maakt die heel dicht bij je zelf of bij de identiteit van de regio liggen. Wat kan een stad hebben en hoeveel vierkante meters moet je überhaupt uitbreiden? De vraag is of gemeenten over voldoende kennis beschikken om te kunnen beslissen wat er in een binnenstad moet gebeuren.

Die langetermijnvisie moet niet afhankelijk zijn van de uitkomst van verkiezingen elke vier jaar.’

Zijn er voorbeelden van kwetsbare binnensteden?

‘In Enschede is het hele winkelcircuit omgeklapt naar de Klanderij aan het Van Heekplein [het vernieuwde winkelcentrum telt ruim 50 winkels waaronder een Primark, red.]. En zo zijn er veel voorbeelden van nieuwbouwontwikkelingen die min of meer toevallig op een bepaalde locatie zijn geland. Dat kan funest zijn voor de verhoudingen in een kernwinkelgebied.’

Ben je optimistisch over de winkelgebieden in binnensteden?

‘Ik denk dat een goede locatie altijd een goede locatie is, ook in slechte tijden. Een A1 winkelgebied is net een harmonica. In slechte tijden is het een stuk kleiner en in goede tijden dijt het uit. Nu zijn retailers heel kritisch over de locaties die ze willen aanhuren. Dat heeft te maken met het consumentenvertrouwen. De berichten zijn dat dit consumentenvertrouwen toeneemt. Laten we hopen dat het nu wat beter wordt en mensen bereid zijn minder te sparen en meer uit te geven.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemers gesprek: Bart van der Vossen en Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

Anneke de Vries, Ahold Real Estate & Construction

20

Binnensteden

Rijnboutt Magazine

Rijnboutt Magazine

De verblijfskwaliteit van binnensteden hangt niet alleen af van de gebouwen, maar betreft ook zaken als luchtkwaliteit, maatschappelijke verantwoordelijkheid en bereikbaarheid.

Daarin hebben bedrijven een verantwoordelijkheid, stelt Anneke de Vries, senior vice-president van Ahold Real Estate & Construction.

Enthousiast ontvangt Anneke de Vries het gezelschap op het hoofdkantoor in Zaandam.

Ze stuurt 100 mensen aan op het gebied van strategie, planning, acquisitie, relocatie, bouw van exterieurs en interieurs, faciliteren van de winkels en exploitatie van het vastgoed. Haar team is met al deze facetten medeverantwoordelijk voor het commerciële resultaat van Albert Heijn, Gall & Gall, Etos, AH to go en de Albert Heijn Pick Up Points.

Voortdurend experimenteren Wat is makkelijker, in een nieuwe markt beginnen of bestaand beter maken?

‘Het klinkt een beetje gek, maar voor mij is vanaf nul beginnen moeilijker dan de keuze om bestaande winkels in Nederland te verbeteren. In België zijn we bezig met het verwerven van panden. Dus ben je heel veel tijd kwijt met het leren kennen van het land, de markt, de gebruiken, het zoeken van de echt goede plek en vervolgens het regelen van een vergunning. Bouwen is daar makkelijker omdat onze panden in de Belgische markt veelal behoren tot de zogenaamde Baan-locaties, waarbij welstand minder aanwezig is.’

Waar zijn jullie in Nederland elke dag mee bezig?

‘Als divisie gaan we niet alleen over de stenen van de 2.200 winkels. We zijn ook verantwoordelijk voor alles wat er aan inrichting in de winkels zit. Albert Heijn is veel met nieuwe concepten bezig. We kijken voortdurend hoe we deze concepten beter en slimmer naar de winkels kunnen brengen. De Ahold filosofie is dat als je geld bespaart, je dat geld kunt investeren in nieuwe initiatieven. Een mentaliteit die mij erg aanspreekt. Ik vind het zoeken naar creatieve oplossingen het meest fascinerend.

Als er bijvoorbeeld nieuwe assortimenten in de winkels komen, moet er meestal wel wat gebeuren aan de meubels in de winkel, de opstellingen, de koelingen, wat dan ook. Daar zorgen wij voor.

En dan moet het ook nog snel en goedkoop. We verbouwen een winkel in vijf volle dagen, waarna de artikelen door het winkelpersoneel in de schappen kunnen worden gelegd. Die verbouwing wordt vanuit Zaandam gecoördineerd. De klant zal er zo min mogelijk van merken, dat is voor ons het allerbelangrijkst.

We experimenteren bijvoorbeeld in een aantal winkels met een lichtplan met LED. Dat is niet alleen duurzaam, maar dat betekent ook dat je je producten op een andere manier uitlicht en dat het

licht anders reflecteert, meer op de vloer. We zijn nu met hoogtes bezig. Dat betekent niet alleen iets voor de sfeer, maar ook voor de luchtcirculatie in de winkel, voor hoe koud of warm je het in de winkel hebt en voor het energieverbruik. Bij ons is het nooit alleen mooi of esthetisch. Het luistert heel nauw.

Ik denk dat je winkels nog maar één keer in de 20 jaar gaat ombouwen, maar je blijft ieder jaar investeren en nieuwe dingen introduceren. Dat is wat ik bedoel met die snelheid. Je speelt iedere dag in op wat de klant wil en niet alleen met de introductie van zes soorten glutenvrij brood.’

Totale gedrevenheid Hoort dit nou bij optimistisch naar de toekomst kijken? Hoort dit nou bij welvaart?

‘Wat wij faciliteren is dat in de winkels producten kunnen worden gepresenteerd. En wij zorgen ervoor dat de productenrange in de winkel gemakkelijk aanpasbaar is. Je hebt niet één soort Albert Heijn, je hebt verschillende soorten formats verspreid over Nederland, en weer verschillende soorten modules, dus differentiatie in de formats.

In het ene deel van Nederland heb je 10 meter superfood-producten nodig, vlakbij Duitsland 10 meter koffie, in de stad meer kattenvoer en in sommige buurten halal-producten.

Daarnaast hebben wij de verantwoordelijkheid dat eind 2014 in alle winkels afgedekte koelingen komen te staan, zowel met deuren als met nachtafdekking. Dat heeft een enorme invloed op je energieverbruik en CO2 uitstoot. In de koelingen zit geïntegreerd LED verlichting. Als je koelt, genereer je warmte en dat circuleert door de winkels, waardoor we in heel veel winkels geen gasaansluiting meer hebben. We hebben een nieuw soort gas ontwikkeld met Dupont, dat eind september in bestaande koelingen wordt ingebracht zodat het meer milieubelastende gas niet meer in de koelingen zit. Deze keuze heeft niets te maken met kostenbesparingen, daar zit een totale gedrevenheid van het bedrijf achter. Je moet wel eerst investeren. Er wordt mij op dit vlak veel meer gevraagd hoeveel we naar beneden gaan in verbruik dan wat het aan financiën oplevert.’

Wat heeft een dergelijke maatregel met verblijfskwaliteit te maken in binnensteden?

‘Alles. Veel mensen denken dat milieubesparende maatregelen alleen slaan op gebouwen, maar het heeft bijvoorbeeld ook te maken met luchtkwaliteit.

De ruimte tussen de gebouwen is essentieel. Het heeft te maken met de sfeer van veiligheid die om het gebouw heen hangt, maar ook of het gemakkelijk is te bereiken. Het is belangrijk dat je in een binnenstad overal moet kunnen komen met je fiets, met je wandelwagen, met je rollator, met je auto.

Je moet ook winkels goed kunnen bevoorraden. Dat hele gedoe erom heen bepaalt of jij het fijn vindt om er te wonen. Je kunt maar een bepaalde hoeveelheid druk hebben op een stad, daarom moet je met elkaar kijken hoe je er mee omgaat.’

‘Ik denk dat je winkels nog maar één keer in de 20 jaar gaat ombouwen, maar je blijft ieder jaar investeren en nieuwe dingen introduceren’ Hoeveel winkels zijn er tegelijkertijd in de verbouw of anders gezegd: hoe lang duurt het voordat je een winkel moet vernieuwen?

‘Het ligt gemiddeld tussen de 7 en 14 jaar.

Tussentijds heb je heel veel commerciële aanpassingen die in omvang toenemen. In eerste instantie investeer je om klanten te houden, maar ook om mensen meer te laten besteden en om nieuwe klanten te trekken. Dat laatste is in krimpgebieden heel anders dan in steden. Wat je niet moet onderschatten is dat boodschappen doen veel te maken heeft met gewoonte. We hebben steeds meer winkels met koffietafels en afhaalbalies, die een centrale functie vervullen voor de buurt.’

Een goede buur Zit er verschil in de wijze waarop jij de stad als consument ervaart en als professional?

‘Ik woon in Watergraafsmeer in Park De Meer, op 10 minuten van alle voorzieningen. Ik merk

als bewoner dat Amsterdam steeds drukker en populairder wordt. Het mooie daarvan is dat door de druk op de binnenstad mensen ook de andere wijken ontdekken. Wat je ziet gebeuren in heel veel steden, is dat je echt verschillen gaat ontdekken als een buurt kiest voor een eigen identiteit. Dan kun je als bewoner kiezen daar te wonen waar je je thuis voelt. Een vestiging in zo’n buurt kan op die ‘lokale eigenheid’ inspelen in het assortiment en aan het exterieur. Ons beleid is dat een winkelpui goed moet passen in het stedelijk weefsel en de reclameuitingen er op worden aangepast. Voor ons is het belangrijk dat we een goede buur zijn.

Dan heb ik het over geluidsarme vloeren, overdekt bevoorraden, zoveel mogelijk transparantie, goed stallen van fietsen, al dat soort dingen. In het Albert Heijn huis wordt er veel gedaan als er iets in de buurt wordt georganiseerd. Een mooi voorbeeld voor Amsterdam is dat er huiswerkbegeleiding wordt gegeven achter in de winkel in de personeelskantine. Studenten, maar ook mensen die hier werken wordt gevraagd om daar vrijwillig aan bij te dragen. Wij doen dat gewoon zelf in Amsterdam West en Amsterdam Oost voor onze mensen die de schappen vullen. Voor ons is essentieel dat ze hun school afmaken. Er is niets vervelender dat deze winkelmedewerkers steeds meer willen werken, maar niet hun school afmaken.

Wat ik ook mooi vind aan Amsterdam is dat het ook voor mensen met een kleiner inkomen makkelijk is om op koopjesjacht te gaan in de buurt waar ze wonen. In de binnenstad heb je veel meer de eye catchers, veel toeristen en expats. Van de Amsterdammers komt 15% van buiten Europa en 35% is niet-Westers. Dat is een interessante ontwikkeling, waardoor je andere klantengroepen krijgt. In je winkelvoorzieningenstructuur zie je dat terug, je ziet ook steeds meer mensen die bewuster leven.

Eind oktober is de Albert Heijn vestiging aan het Buikslotermeerplein in Amsterdam Noord na een langdurige herontwikkeling heropend. Je weet niet wat je ziet. We hebben enorm geïnvesteerd om daar een mooi en transparant gebouw van te maken. We noemen dit de supermarktplaats-gedachte. Het gaat niet alleen om de supermarkt, maar om de sfeer, het totale aanbod van voorzieningen. Vanuit de fysieke voorzieningenstructuur kan je veel doen voor een wijk. Wat je wel merkt is dat bewoners in Noord voor de deur willen parkeren, het liefst gratis. In de Pijp willen de mensen hun fiets voor de winkel plaatsen.

Wat je dus bij ons bedrijf ziet is dat binnen en buiten aan elkaar zijn gekoppeld. Dus als je de binnenkant van een winkel aanpakt, moet je ook de buitenkant onder handen nemen. Dat vind ik echt mijn ding. Het gaat winkeltje voor winkeltje.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemer gesprek: Kees Rijnboutt Fotografie: Kees Hummel

22

Projecten

De Savornin Lohmanplein Den Haag

Het multifunctionele De Savornin Lohmancomplex dateert uit 1968 en is ontworpen door architect Piet Zanstra (1905-2003) volgens de principes van de Moderne Beweging.

Op een plint van winkels staat een compositie van drie volumes: een schijf van acht lagen met woningen (de Treubflat), een kantoortoren van 16 lagen (de Thorbecketoren) en een restaurantpaviljoen. Bovenop de winkels wordt geparkeerd. De kantoortoren wordt getransformeerd in een woontoren en het winkelcentrum gerenoveerd en uitgebreid met circa 3500 m2 winkeloppervlak.

De huidige gevel van de Thorbecketoren wordt integraal vervangen. Aansluitend bij het originele ontwerp worden gelijksoortige materialen gebruikt: details en kozijnen in aluminium en borstweringen in keramisch beton of sierbeton. De belangrijkste toevoeging aan het volume van de toren zijn de balkons.

Die zijn zo vormgegeven dat de toren verticaal wordt geleed en slanker oogt.

De begane grond en de eerste twee etages van de toren zijn multifunctioneel (winkels, voorzieningen, kantoren, horeca). Vanaf de derde verdieping wordt er gewoond.

In totaal worden 116 woningen gerealiseerd. De winkelplint wordt uitgebreid en aan de Treublaan komt een nieuwe entree.

Opdracht: Urban Interest

de Bijenkorf La Vie Utrecht

Het LaVie winkel- en kantorencomplex op de hoek van de Lange Viestraat en de Jacobsstraat in Utrecht opende haar deuren in 1968. Kenmerkend is de verspringende rooilijn, overstekken en een uitgesproken materialisatie.

Voor de huidige winkelfunctie heeft het gebouw een aantal beperkingen en ondergaat dan ook een uitgebreide metamorfose. Door optimalisatie van de huidige winkelvloeren en het toevoegen van de tweede verdieping, zal het Utrechtse filiaal van De Bijenkorf uitgroeien tot een warenhuis van bijna 15.000 m2 winkeloppervlak. De groei past binnen de ‘premium experience’strategie van de Bijenkorf, waarin de filialen in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Eindhoven, Amstelveen en Maastricht versneld op het niveau van een ‘flagship store’ worden gebracht.

De gevels van het gebouw worden vernieuwd, met een structureel beglaasde vliesgevel met horizontale RVS stroken. Zodoende krijgt het gebouw een moderne, transparante uitstraling. Ook de brug naar het C&A gebouw wordt verwijderd. Samen met de toevoeging van een nieuw volume bij het expeditiegebied in de Jacobsstraat zal met deze ingreep de relatie met het centrumgebied worden verbeterd.

Rijnboutt Magazine

23

sculpturale versieringen en bevat een indrukwekkende centrale hal.

Er ligt een ontwerp voor een nieuwe bestemming. Daarin is plaats voor een hotel, horeca en winkels. Ook worden de mogelijkheden onderzocht om de openbare bibliotheek in het gebouw onder te brengen. In het ontwerp vormt de hal de centrale publieke ontmoetingsplaats, die functioneert als een overdekt stadsplein met ruimte voor evenementen en horeca.

op politieke instemming en financiering door marktpartijen.

Met een bouwvergunning op zak werd mede vanwege de financiële crisis nog ruim 2,5 jaar gewacht totdat door a.s.r. werd besloten het centrumplan uit te gaan voeren. Met Altera als belegger voor de centrumvoorzieningen en Woonpartners als afnemer van de helft van de woningen werd in 2011 opnieuw het vertrouwen in het plan uitgesproken.

Eind 2012 startte de bouw, en twee jaar later is het opgeleverd: 20.000 m2 winkels, horeca en centrumvoorzieningen, 260 woningen en een garage voor 1200 auto’s, een nieuw ingericht park, nieuwe straten en pleinen en vernieuwing van de hele omgeving van het project. Rijnboutt ontwierp daarbinnen alle onbebouwde ruimte: in dit geval de straten en pleinen, de watergang, de daktuinen en hofjes voor de woningen. Het Nieuwe Centrum Waddinxveen ligt aan de Dreef op de voormalige Be Fair voetbalvelden.

Opdracht: VOF Zijdebalen (Hurks en Van Wijnen) en gemeente Utrecht / Samen met: Mulleners + Mulleners architecten en Venster architecten

Opdracht: a.s.r. vastgoed ontwikkeling en gemeente Waddinxveen / Samen met: Soeters Van Eldonk architecten, RPHS, 01-10 architecten, Dittmar architecten, Het Facilitair Bureau

Aalmarkt Leiden

De huidige stille achterzijde van het postkantoor aan de Oudegracht ondergaat een metamorfose. In het ontwerp wordt het een levendige voorkant, met een transparante glazen gevel. Er komen winkels op de begane grond, op de tweede verdieping een brasserie met uitzicht op het water en mogelijk een auditorium voor 200 mensen. Het gebouw krijgt zo twee belangrijke zijden, zowel aan de Neude als aan de Oudegracht.

project de naam Zijdebalen, de ligging verleende het de aanknopingspunten voor de stedenbouwkundige opzet van stoere bouwblokken, straten, een plein en de vernieuwing van de Vechtkade.

Er was sprake van het vrijkomen van twee oude kantoren van de gemeente, die in de vernieuwing van het gebied konden worden opgenomen.

De financiële crisis zorgde echter voor jarenlange vertraging. Het streven is om begin 2015 te starten met de realisatie van de eerste fase.

Ontwikkelaar-aannemers Hurks en Van Wijnen en belegger Bouwinvest hebben het project sinds de overname begin 2014 zover ontwikkeld dat er een passend veelzijdig woonproduct in de stedenbouwkundige opzet zal komen.

De openbare ruimte wordt royaal en aantrekkelijk ingericht om voor de hoge dichtheid van 120 woningen/ha een fraaie contravorm te bieden.

Opdracht: a.s.r. vastgoed ontwikkeling

Het ­Nieuwe Centrum ­Waddinxveen

Eerste fase Zijdebalen

Postkantoor ­ Neude Utrecht Waddinxveen heeft bijna 40 jaar op een nieuw centrum gewacht. Na verschillende mislukte pogingen legde William Properties (later overgenomen door a.s.r. vastgoed ontwikkeling) tussen 2005 en 2008 een ambitieus en haalbaar plan op tafel dat kon rekenen

Twee winkelgebieden aan weerszijden van de Rijn worden met elkaar verbonden en er wordt 5.700 m2 aan winkelruimte toegevoegd met een aantal grote winkelunits. Voor de levendigheid en sociale veiligheid van het centrum is het van belang dat er boven de winkels ook wordt gewoond. Om dit mogelijk te maken, worden verdiepingen van de bestaande monumenten gebruikt waardoor in totaal 21 woonunits ontstaan.

Opdracht: a.s.r. vastgoed ontwikkeling

Eemplein Amersfoort

Zijdebalen Utrecht

Opdracht: MN

Het oude hoofdpostkantoor, gelegen in het hart van de stad tussen de Neude en de Oudegracht, is sinds 2011 gesloten. Het imposante gebouw werd tussen 1919 en 1924 gerealiseerd naar een ontwerp van Joseph Crouwel. Het gebouw, geliefd bij veel Utrechters, is een rijksmonument, kent vele

Rijnboutt Magazine

Projecten

Al in 2004 werd duidelijk dat het binnenstedelijke bedrijventerrein van houthandel Jongeneel in Utrecht zou vrijkomen voor herontwikkeling.

Net voorbij de Bemuurde Weerd, ten noordwesten van de Utrechtse binnenstad, is het terrein aan de Vecht een prima locatie voor wonen in een hoge dichtheid.

De geschiedenis van de locatie gaf het

De gemeente Leiden, a.s.r. vastgoed ontwikkeling en Rijnboutt hebben de handen ineen geslagen om de koopkrachtbinding van Leiden weer op peil te brengen. In de binnenstad wordt in het Aalmarktgebied met meer dan twintig gemeentelijke monumenten en rijksmonumenten, een nieuwe winkelstraat in het ‘gat van Van Nelle’ gerealiseerd, tussen de Aalmarkt en de Breestraat en V&D. De bestaande brug over de Stille Rijn wordt gedraaid en verbreed.

Nieuwe, modische en vrije tijdsformules kunnen door deze ingreep een plek krijgen in de binnenstad. Door het verleggen van de Waagbrug naar die nieuwe straat wordt een logisch circuit gecreëerd tussen de Haarlemmerstraat en de Breestraat.

Aan de rand van de Amersfoortse binnenstad is in 2012 het project Eemplein door Multi Vastgoed opgeleverd, een levendig stadsplein met voorzieningen die passen bij een groeiende stad. Rond het nieuwe plein bevinden zich een bioscoop, winkels en horeca. Naast winkelen en uitgaan wordt er ook gewoond aan het Eemplein. Op het plein – ontworpen door buro Sant en Co – is ruimte voor groen, ontspanning en ontmoeting.

Rijnboutt heeft het gebouw aan de kop van het Eemplein ontworpen, op de hoek van Amsterdamse Weg en de nieuwe Eemlaan. Dit gebouw heeft een Pathé-bioscoop met acht zalen op de verdieping en een begane grond met winkels. Aan de Eemlaanzijde is de entree van de parkeergarage in het gebouw opgenomen. Samen met het tegenoverliggende gebouw – een ontwerp van Mecanoo – vormt het gebouw de ‘toegangspoort’ tot het Eemplein. Tegenover de bioscoop opende begin 2014 het Eemhuis, een ontwerp van Neutelings Riedijk.

Opdracht: Multi Vastgoed

25

AaBe Tilburg In 1930 werd ten zuidoosten van de kern van Tilburg de dekenfabriek van AaBe gebouwd, op dat moment de modernste textielfabriek van het land. Eind 20e eeuw verdween het beroemde bedrijf, en stond het complex bij de Piushaven leeg.

Aan de vernieuwing van het complex met de status van rijksmonument ligt een bouwhistorische verkenning ten grondslag.

Het rijksmonument wordt het middelpunt van een nieuw retailpark op het gebied van wonen en interieur.

Het oudste deel wordt gerestaureerd en aangepast aan de nieuwe functie, en aangevuld met twee nieuwe winkelgebouwen en publieke ruimtes die de essentiële kwaliteiten van het complex versterken. Oude elementen, zoals de art deco-versieringen, het sheddak en de draagconstructie, worden in ere hersteld.

Tilburgers en andere bezoekers kunnen straks op een winkelvloeroppervlak van ruim 27.000 m2 terecht in allerlei soorten winkels, waaronder die van Lidl, Jumbo, Blokker, Xenos, Kruidvat, Beter Bed en Intertoys. Het buurtwinkelcentrum is eind 2014 gereed. De overige delen worden in 2015 en 2016 opgeleverd.

Opdracht: Bouwinvest; het project is in 2013 overgenomen door Rialto Vastgoedontwikkeling

De Barones Breda

De Barones is een overdekt winkelcentrum in het historisch centrum van Breda, en vormt het hart van het kernwinkelgebied. Al sinds de opening in 1997 heeft dit winkelcentrum een sterke marktpositie en grote aantrekkingskracht. Om deze positie te kunnen blijven behouden, is besloten tot een grondige revitalisatie.

Het maakt van het gesloten winkelcentrum een open, levendig onderdeel van de binnenstad, waarbij de aansluiting op de monumentale binnenstad een belangrijke inspiratie vormt. De drie entrees aan de Karrestraat, Lange Brugstraat en Nieuwstraat zullen lichter en meer uitnodigend worden gemaakt. Elke ingang krijgt een eigen karakter,

passend bij de straat.

Het winkelcentrum zal worden getransformeerd tot een ruimtelijke dubbelhoge passage met een dynamisch passagehart. De winkels zullen vooral vanaf de begane grond worden ontsloten en niet meer ook vanaf de tweede verdieping. Dit maakt de inpassing van grotere units mogelijk en vormt een belangrijke impuls voor de levendigheid in de passage.

stadhuiscomplex bood de kans om een tweede hoofdroute naast de Heuvelstraat te ontwikkelen waardoor het centrum zich kan vernieuwen en versterken.

Bestaande straten en pleintjes die tot voor kort onderbelicht waren, komen met de vorming van een ladderstructuur van de openbare ruimte tot leven. De omgeving van het bestaande stadhuis wordt onderdeel van de levendige binnenstad, met nieuwe ruimte voor winkels en horeca in de plint. De openbare ruimte van straten en pleintjes ontwikkelt zich mee tot een groter verblijfsgebied met verschillende karakters. Tegelijk blijft het vernieuwde stadhuis met de representatieve zijde aan het naoorlogse forumgebied aan de Stadhuisring liggen.

Het plan is gemaakt voor de komende 10-15 jaar, waarin snelle en trage ontwikkelingen binnen een overkoepelende visie realiteit kunnen worden. Particuliere initiatieven en investeringen van de overheid gaan hierbij hand-in-hand, om uiteindelijk een bij Tilburg – als centrale stad in Brabantstad – passend centrum op te leveren.

Opdracht: Kroonenberg Groep i.s.m. 3W New Development

Opdracht: gemeentebestuur Tilburg / Samen met: gemeentelijke diensten Tilburg, Multi Vastgoed, Syntrus Achmea, CAST

Kernwinkelgebied Tilburg

Hilvertshof ­Hilversum

Tilburg telt nu 210.000 inwoners en blijft groeien. De zesde gemeente van Nederland kent geen goed kernwinkelgebied waardoor mensen zich te weinig verbonden voelen met het centrum van de stad.

De vernieuwing van het

Rijnboutt Magazine

Projecten

Hilvertshof is een overdekt winkelcentrum aan de Groest in het centrum van Hilversum. Het werd geopend in 1973 en heeft een oppervlakte van circa 20.000 m2, met 85 winkels verspreid over drie verdiepingen. Eind 2009 is de revitalisatie van de gevels afgerond.

Onder de noemer ‘van transformatie naar metamorfose’ wordt gewerkt aan de toekomst van Hilvertshof.

De komende opwaardering behelst een volledige metamorfose van het interieur. Hierbij wordt het huidige stelsel van gangen vervangen door één duidelijke route. Deze route voegt een hoogte en een ruimtelijkheid toe die nieuw is voor Hilvertshof.

Bovendien krijgt het winkelcentrum een dubbelhoog centrumhart: een dynamisch plein over meerdere verdiepingen waar tevens de nieuwe verticale ontsluiting naar de bovengelegen parkeerdekken is gesitueerd. Eigenaar Kroonenberg Groep heeft aan de Kerkstraat twee panden gekocht om de entree aan die kant flink breder te kunnen maken.

Aan de Kerkstraat krijgt Hilvertshof zo een uitnodigend nieuw gezicht.

worden vernieuwd. De gebouwen vallen binnen het aandachtsgebied wederopbouw, het gevelontwerp grijpt terug op de architectuurtaal uit deze periode.

Opdracht: Kroonenberg Groep

Spuikwartier Den Haag

Opdracht: Kroonenberg Groep

Hoogstraat ­Rotterdam

De drie winkelpanden op de hoek van de Hoogstraat met de Vlasmarkt in Rotterdam worden getransformeerd.

Het project ‘Hoogstraat Rotterdam’ ligt op een steenworp afstand van de Markthal. Het is de bedoeling om in de panden van de gemengde bestemming waar nu sprake van is, te komen naar een invulling die volledig bestaat uit winkels, met de mogelijkheid voor het realiseren van één grote winkel.

Om het gebouw te laten voldoen aan de eisen van eigentijdse winkelformules worden twee belangrijke ingrepen gedaan. Allereerst wordt de inwendige betonconstructie van de panden 170 en 172 in zijn geheel vervangen door een staalskelet met staalplaat betonvloeren, waarin het ook mogelijk is roltrappen te plaatsen.

Daarnaast zal fasegewijs op diverse plaatsen de aangepaste plint van het complex met respect voor het verleden

Het Spuikwartier anno 2014

Er is 30 jaar gebouwd aan het Haagse Nieuw Centrum tussen het Centraal Station en het Spui. Het toen verkommerde gebied is met het stadhuis, de Resident en een aantal nieuwe ministeriegebouwen een druk bezocht stedelijk gebied geworden.

Het Spuikwartier wordt daarvan het slotakkoord, met een nieuw complex voor onderwijs, muziek en dans, voor ontmoeting en uitwisseling. Politiek gevoelig maar voor de stad van belang, duidelijk is dat met het Spuikwartier fors wordt geïnvesteerd in de stad en in de culturele infrastructuur.

Het project benadrukt het vertrouwen in de stad als vestigingsmilieu.

Nieuwe woningen en voorzieningen komen af op de concentratie van publiekvoorzieningen rond het Spuiplein. Het Spuikwartier verbindt het nieuwe centrum met het oude centrum en met de Rivierenbuurt. De ligging van het gebied als verbindende schakel tussen allerlei sferen van de binnenstad maakt de opgave extra delicaat.

Voor de aanbesteding van de gebiedsontwikkeling schreef Rijnboutt in opdracht van de gemeente het stedenbouwkundig beoordelingskader.

In de eerste helft van 2015 zullen drie marktpartijen tot een uitwerking voor het Spuikwartier komen.

Opdracht: gemeente Den Haag

26

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

27

Cultuurhistorie als onderbouwing van het ontwerp.

Case study: Rokin

De kloosters aan de landzijde van de Nes worden van de Oudezijds Voorburgwal gescheiden door een kade. De complexen aan het tweezijdige bebouwde dijklint tussen Nes en Rokin lopen van rooilijn tot rooilijn dan wel van rooilijn tot aan het water van het Rokin en worden niet onderbroken door andere functies.

Amsterdam rond 1220

1220

Periode 1 de Middeleeuwen ca. 1350 – 1578

Vanaf de veertiende eeuw, als Amsterdam al een eeuw gestaag uitgroeit tot een bescheiden handelsnederzetting, ontstaan aan de tot dan toe onbenutte Nes diverse kloosters en zorginstellingen waaronder het Sint Pieters Gasthuis.

Bouwen in een historische binnenstad is een complexe aangelegenheid.

Het ontwikkelingsproject Rokin District van Emmes Group voor het revitaliseren van het Rokin, is volgens velen een ‘schoolvoorbeeld’ van hoe het kan. Het oude Fortisgebouw tussen Nes en Rokin wordt gesloopt en ervoor in de plaats komen twee warenhuizen.

Wat daarbij opvalt is de geringe commotie in de buurt en daarbuiten over de plannen.

Dat heeft vooral te maken met het feit dat de plannenmakers om de tafel zijn gaan zitten met alle relevante partijen in de stad. Reeds in een vroeg stadium zijn gesprekken gevoerd met de Dienst Ruimtelijke Ordening, de Commissie voor Welstand en Monumenten, raadsleden, het stadsdeelbestuur van

Amsterdam Centrum, met winkeliers, horecaondernemers, hotels, culturele organisaties, met belangenverenigingen en bewoners. Deze belanghebbenden bij elkaar zorgen voor een enorme diversiteit en wijdsheid aan perspectieven. Het is de kunst om naar goed Hollands gebruik de consensus te orkestreren, zonder daarbij het gemeenschappelijk doel uit het oog te verliezen: een bruisend winkelgebied aan het Rokin. Het opereren in een gelaagd krachtenspel van commerciële en maatschappelijke belangen vraagt van de ontwerpende partij de nodige souplesse. In die rol beschouwt Rijnboutt het als een uitdaging het ontwerp in een dergelijk complex proces tot een goed einde te brengen.

Margareta Klooster (1406) en Pieterskapel (1419) op de plek van de latere vleeshallen

1406 Zoveel hoofden, zoveel zinnen Er zijn de retailers met hun vraag naar grote, vrij indeelbare winkelvloeren en aansprekende, transparante gevels.

De Emmes Group wil deze vraag faciliteren en heeft de ambitie om van dit deel van het Rokin het ‘nieuwste’ winkelgebied van Amsterdam te maken.

Het plan, door de ontwikkelaars Rokin

District genoemd, is afgestemd op de herontwikkeling van postcodegebied 1012. Het plan wordt een onderdeel van de Rode Loper, de nieuwe ‘entree’ van de stad langs het traject van de Noord/Zuidlijn. Het Rokin wordt daarin opgenomen als een ‘ontmoetingsplek’ met een plein (bankjes, bomen, fontein), metrostation en winkels.

Dan is er de Commissie voor Welstand en Monumenten die aandringt op de inpassing van de gebouwen in de gevelwand van Rokin en Nes, met aan de omgeving en de historische context ontleende voorschriften omtrent bouwvolume en goothoogte. De belangenvereniging Vrienden van de Amsterdamse Binnenstad beschouwt

28

Dossier Amsterdam

29

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

De Nes ontwikkelt zich tot een levendige straat waar diverse economische activiteiten plaatsvinden, waaronder vleeshallen (groothandel) in de kapellen, een marktplein op de voormalige begraafplaats, en suikerbroodfabrieken.

Nes 41-45 / Grote en Kleine Vleeshal met Vismarkt (gravure uit 1710)

Amsterdam 1544 - religieuze bebouwing geaccentueerd Amsterdam 1662 (uitsnede)

1544

1662

Periode 2 de Gouden Eeuw

1710 Sint Pieterspoort gezien vanaf het Rokin (gravure uit 1796)

tot de negentiende eeuw

(vroeg modern mercantilisme, de Beurs): 1578 – 1860

In het jaar 1578 worden de klooster-complexen door de stad onteigend en hergebruikt, dan wel gesloopt en herverkaveld.

De ontsluiting van het Sint Pieters Gasthuis aan de Nes ligt tegenover het Margaretaklooster met de bijbehorende Pieterskapel en de begraafplaats (die aan het gasthuis behoort en aan het later aangebouwde pesthuis).

Rond 1860 kondigt zich na jaren van economisch verval een periode van nieuw elan aan. Het terrein van het Sint Pieters Gasthuis en van het naburige Cellebroedersklooster wordt herverkaveld voor de bouw van woonhuizen. Wat blijft is de scheiding tussen de twee terreinen in de vorm van de Pieterspoort, een smalle straat, die aan de zijde van de Nes is overbouwd.

Beurs van Hendrick de Keyser (1609)

1609 Nes 41-45 (gravure uit 1774)

de vraag naar nieuwe gebouwen als een unieke kans om de locatie te herstellen conform de historische situatie van vóór het Fortisgebouw.

En of sentiment nu de reden is of een angst voor een teveel aan moderniteit, niet iedereen vindt het naastgelegen gebouw van NRC Media passend voor

het Rokin. Van de oude Optiebeurs naast Fortis werd drie jaar geleden de gevel vervangen door een volledig verglaasde variant, wat reden was voor fel protest.

Dat het gebouw er toch is gekomen, maakt dat de nieuwe invulling op de plek van het Fortisgebouw door extra kritische blikken wordt gevolgd.

De hier geschetste pluriformiteit aan wensen, voorschriften en opinies, laat zich niet alleen aan de ontwerptafel bedienen. Parallel aan het zich ontwerpend eigenmaken van de vraag naar ‘het hedendaags winkelgebouw’ in functie, uitstraling en comfort, maakt Rijnboutt substantieel werk van het onderzoek naar de geschiedenis en

de cultuurhistorische achtergronden van de locatie. Niet alleen liggen in de cultuurhistorische context belangrijke aanwijzingen voor de onderbouwing van het ontwerp, het is tevens het gebied waarop veel van de wensen, voorschriften en opinies zijn terug te voeren.

Stadsvorming aan het Rokin Globaal zijn in de ontwikkelings­ geschiedenis van het Rokin drie periodes aan te wijzen: de Middeleeuwen, de Gouden Eeuw tot en met de negentiende eeuw, en de periode van de cityvorming [zie kader] met een uitloop tot in de huidige tijd. Van die drie periodes drukt de cityvorming de grootste

stempel op de huidige binnenstad. De cityvorming kan worden beschouwd als het product van een ruimtelijk proces van verdringing en selectie dat zijn aanvang krijgt met de bouw van het Centraal Station (1881-1889). Het vormt het begin van een schaalvergroting van de binnenstad, waarbij kantoren van banken en verzekeringsmaatschappijen,

30

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

31

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

De kantoren van de tabaksmakelaars bevinden zich tussen andere, meer grootschalige nieuwe kantoorgebouwen voor verzekeringen en banken, kenmerkend voor de “Tweede Gouden Eeuw”. Rond 1900 verschijnen op de terreinen van het gasthuis en het Cellebroedersklooster in twee fases de gebouwen van de Rotterdamsche Bank.

De Nes wordt het centrum van de tabakshandel, herkenbaar aan de grotere bouwwerken met de karakteristieke monsterzolders met sheddaken. Ook de tabaksveiling vindt plaats aan de Nes (Frascati).

De kantoren van de tabakshandelaren zijn overwegend aan het Rokin.

De komst van drukkerijen zorgt voor nieuwe economische activiteit. Vanaf het einde van de negentiende eeuw tot en met de jaren ’30 van de 20ste eeuw breiden de drukkers zich uit rond de Nes en het Rokin.

1916

Industria (1916)

Nes 12-32 / Drukkerij Blikman & Sartorius (1891)

1891

Rokin 31 / Sigarenfabriek Goulmij & Baar (1894)

Het Damrak met zicht richting Centraal Station (opname uit 1918)

1918

1894 Rokin 15-25 (opname uit 1904)

Periode 3 Cityvorming 1860 – Nu

Cityvorming Cityvorming is een proces waarbij in binnensteden de woonfunctie ondergeschikt wordt aan de economische functie. De cityvorming wordt veroorzaakt door de modernisering van de economie en veranderingen in de bedrijfsvoering en is een direct gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling op de schaal van de stadsregio. Commercie, dienstverlening en vermaaksfuncties worden in de binnensteden geconcentreerd, wat gepaard gaat aan de intensivering van het verkeerswegennet, het spoorverkeer en de informatievoorziening. Rond 1870 zijn de eerste sporen van cityvorming in de Amsterdamse binnenstad en grachtengordel waar te nemen. Bij de grote en snel groeiende banken, levensverzekeringsbedrijven en handelsondernemingen is er vraag naar kantoorruimte die voldoet aan de eisen van de toenmalige bedrijfsvoering en efficiency.

Die eisen kunnen dikwijls niet worden gerealiseerd in de voormalige woonhuizen langs de grachten. Er wordt tot sloop overgegaan, waarna vervangende nieuwbouw plaatsvindt. In het algemeen nemen de bouwhoogte en de perceelbreedte toe. Zijn de grachten het favoriete domein van banken, verzekeringsbedrijven en handelshuizen, de eigenlijke binnenstad, tussen Singel, Kloveniersburgwal en Geldersekade, is geliefd bij warenhuizen, kledingmagazijnen, hotels en amusementsbedrijven.

De vraag met welke visie de toekomst van de stad het meeste is gebaat, is tijdens de cityvorming actueler dan ooit. Ondanks het feit dat de modernisering van de economie en de komst van nieuwe functies de binnenstad niet ongemoeid laat, blijft het historische belang van de stad met de cityvorming behartigd.

Architecten als Berlage pleiten voor het verband tussen stadsschoon en ‘kunstzinnige stedenbouw’. Zij wijzen op de noodzakelijke zorgvuldigheid bij de inpassing van het modern programma van centrumfuncties binnen de historische context. In de woorden van de geschiedkundige Paul Meurs: ‘In de periode tot aan de Eerste Wereldoorlog verdween veel historische bebouwing. Ondanks dit verlies van oude gebouwen, stelde de cityvorming de historische dimensie van het stadsdeel, als centrum van het moderne Amsterdam, voor de toekomst veilig.’

Bronnen: Paul Meurs, ‘De moderne historische stad.

Ontwerpen voor vernieuwing en behoud, 1883-1940’ / kennisbank.platform31.nl / www.bronnenuitamsterdam.nl Historisch beeldmateriaal: Stadsarchief Amsterdam

Rokin vóór de bouw van Industria (opname uit 1904)

Rokin vóór de demping (opname uit 1919)

1904

1919

grootwinkelbedrijven en vermaaksfuncties in rap tempo de plaats innemen van het wonen en de handel en goederenoverslag aan de kades. Het is in deze tijd dat het Damrak en het Rokin hun havenfunctie verliezen.

In wat van de geschiedenis van dit deel van het Rokin het meest relevant

is voor vandaag, beschouwt Rijnboutt de cityvorming als de belangrijkste periode, met in het achterhoofd een historische context die nog langer teruggaat. De cityvorming levert een stedenbouwkundige grond voor de korrelgrootte en positionering van de twee zelfstandige winkelpanden, alsook de uitgangspunten voor de

architectonische geleding en inpassing daarvan in de gevelwand-als-geheel aan Rokin en Nes. In lijn hiermee wordt de verbinding tussen Rokin en Nes herzien, bij het Fortisgebouw een onderdoorgang ter plaatse van het pleintje voor de Brakke Grond.

Deze verbinding, de Pieterspoort, van oorsprong een combinatie van steeg en

32

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

In dezelfde periode wordt de voormalige vleeshal, de middeleeuwse Pieterskapel, gesloopt voor het kantoor van de Gemeentegiro.

1889 Centraal Station

1890 Victoria Hotel

1894, 1901, 1905 De Algemeene Maatschappij van Levensverzekering en Lijfrente

1903 Beurs van Berlage

Amsterdam 1929 (uitsnede) / Het Rokin vóór de demping (1933, 1936)

Rokin 1-85 (opname uit 1930)

1929

1930

1915 de Bijenkorf 1865, 1879, 1883 Hotel Krasnapolsky

1917 Peek & Cloppenburg 1891 Hotel Polen

1916 Industria

1914 Instantia

1913, 1916, 1924 Rotterdamsche Bank

In 1936 wordt het Rokin ter hoogte van de Rotterdamsche Bank gedempt voor de aanleg van een parkeerterrein.

1924 Van Eesteren / Voorstel voor toren aan het Rokin op hoogte van Arti et Amicitiae

Rokin na de demping (opname uit 1936)

1936

1840, 1856 Arti et Amicitiae

1968 Broek en Bakema / Voorstel voor toren aan het Rokin op de plek van de optiebeurs (nu NRC)

1968 1924 Van Eesteren / Voorstel voor Rokin (fotomontage)

1924

Cityvorming aan Damrak en Rokin eind negentiende begin twintigste eeuw

poort, wordt verplaatst om op de locatie twee volumes van dezelfde grootte mogelijk te maken. Met het opdelen van het Fortisgebouw wordt een (nieuwe) steeg geïntroduceerd, waarvan het profiel is ontleend aan gelijksoortige straatjes in de Amsterdamse binnenstad. Een bajonetaansluiting verbindt de nieuwe steeg met de Sint

Pieterspoortsteeg, die de Nes verbindt met de Oudezijds Voorburgwal.

Draagvlak Los van de inhoudelijke argumentatie die het cultuurhistorisch onderzoek aan het ontwerp levert, vat Rijnboutt het onderzoek op als een onmisbaar gereedschap voor het creëren van

draagvlak bij de betrokkenen. Of het nu gaat om workshops op het eigen bureau met opdrachtgevers, belangenverenigingen of bewoners, om een tussenpresentatie voor raadsleden of de Commissie voor Welstand en Monumenten, steeds vormt de presentatie van de geschiedenis en de cultuurhistorische achtergronden van

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

34

35

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

De huidige situatie is nog in grote trekken het resultaat van de ontwikkelingen tijdens de periode van de cityvorming. De gebouwen van de Rotterdamsche Bank zijn gesloopt en in 1989 vervangen door het nog grotere bankgebouw van Pierson, Heldring en Pierson, het laatst in gebruik als hoofdkantoor van de Fortis Bank. Binnen de nieuwbouw is de Pieterspoort als onderdoorgang gehandhaafd.

1908

1913 Rotterdamsche Bank

1913 Bouw Rotterdamsche Bank: Sint Pieterspoort wordt onderdoorgang

1925 Rokin 19-25

1916, 1924 Uitbreidingen Rotterdamsche Bank

2015 Rijnboutt / Rokin 21 en 49

1925

2015

Ontwikkelingen eind 20ste eeuw en bestaande situatie 1989 Pierson, Heldring en Pierson / Fortis Bank Nederland

1987 Optiebeurs

1989

2012 NRC

2012

2015 Emmes Group

2015 CONCEPT introductie steeg (Nieuwe Sint Pieterspoort)

2015 Emmes Group

Voor de locatie van het Fortisgebouw levert de cityvorming een stedenbouwkundige grond voor de korrelgrootte en positionering van de twee zelfstandige winkelpanden, alsook de uitgangspunten voor de architectonische geleding en inpassing daarvan in de gevelwand-als-geheel aan Rokin en Nes. In lijn hiermee wordt de verbinding tussen Rokin en Nes herzien, bij het Fortisgebouw een onderdoorgang ter plaatse van het pleintje voor de Brakke Grond. Deze verbinding, de Pieterspoort, van oorsprong een combinatie van steeg en poort, wordt verplaatst om op de locatie twee volumes van dezelfde grootte mogelijk te maken. Met het opdelen van het Fortisgebouw wordt een (nieuwe) steeg geĂŻntroduceerd, waarvan het profiel is ontleend aan gelijksoortige straatjes in de Amsterdamse binnenstad.

In 1987 wordt de historische kleinschalige bebouwing naast de bank vervangen door de grootschalige optiebeurs, die onlangs is getransformeerd tot het hoofdkantoor van NRC.

Rokin tijdens de aanleg van de metro (opname uit 2003)

2003

de plek het kader waarbinnen over het ontwerp wordt gesproken.

Dat heeft behalve een inhoudelijk ook een procesmatig voordeel. Door op voorhand allerhande zienswijzen bespreekbaar te maken en daar zo mogelijk aan tegemoet te komen, kan het ontwerpresultaat relatief snel door de betrokkenen worden herkend

en omarmd. De procedure die moet worden doorlopen voor het verkrijgen van de vergunningen, ondervindt dan weinig vertraging door bezwaren van partijen die (nog) niet gehoord zijn.

Door te investeren in de voorkant van het proces, wordt veel tijd gewonnen gaandeweg de rit.

Communicatie biedt behalve gelegenheid om anderen te informeren, ook de mogelijkheid om geĂŻnformeerd te worden. In de werkwijze van Rijnboutt dient het cultuurhistorisch onderzoek niet alleen de nadere onderbouwing van het ontwerp, het levert in dialoog met de betrokkenen ook de gemeenschappelijke basis voor het punt van vertrek.

36

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

37

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

Alphons Spaninks, AXA Real Estate, in NH Grand Hotel Krasnapolsky

‘Het moment is nu nog te vroeg voor een winkelcentrum in Krasnapolsky’

Op het juiste moment durven toeslaan Rond de Dam wordt met man en macht gewerkt aan het verbeteren van de Amsterdamse binnenstad.

Ook het NH Grand Hotel Krasnapolsky wordt onder handen genomen. Alphons Spaninks heeft namens AXA Real Estate de supervisie over het project.

Alphons Spaninks, sinds 2005 verantwoordelijk voor de divisie Nederland van AXA Real Estate, voelt er best voor om een pied-à-terre in Amsterdam te hebben. Een liefdesverklaring volgt. ‘Ik werk nu sinds 2010 in Amsterdam en ben daarvoor altijd in de stad actief geweest. Ik merk wel dat ik de afgelopen vier, vijf jaar meer van Amsterdam ben gaan houden. Het is een erg leuke stad met een goede mix van business en leisure componenten.

De mix van culturen die hier woont en het grote aantal internationale mensen dat hier werkt, maken Amsterdam een geweldige levendige stad zonder dat het grootschalig is. Amsterdam staat sinds de heropening van het Rijksmuseum in 2013 weer op de kaart. In die zin is de hoofdstad voor ons een uitermate aantrekkelijke hotelmarkt.

Ik vraag altijd aan buitenlandse collega’s van AXA Real Estate die naar Krasnapolsky komen kijken, om eerst de trein te pakken naar de Zuidas. Dat is een wereld op zich, een habitat van financiële dienstverleners en advocaten. Dat microklimaat is heel apart, maar ik voel me er op mijn gemak.

Vervolgens pakken we de tram en gaan de stad in.

“Houdt het ooit wel op met winkels, want je hebt hier werkelijk overal retailers zitten!” Een dergelijke reactie hoor ik telkens van collega’s die mee gaan.

Voor mij is het een normaal gegeven, maar vooral buitenlanders vinden een stad vol winkels toch heel bijzonder. Je denkt dat de winkels beginnen bij het Centraal Station. Eerst heb je de Nieuwendijk, de Dam en vervolgens de Kalverstraat tot de Kalvertoren waar het lijkt op te houden. Maar dat is niet zo. Het shoppen gaat door op de Leidsestraat en het Leidseplein met de Apple store. Het verschiet wel van kleur, maar de retail loopt door.’

Het kan Spaninks niet druk genoeg zijn in de binnenstad. ‘Amsterdam wordt geen Venetië, daar geloof ik niet in. Het centrum is te vitaal voor de 80.000 mensen die er wonen en werken.

De afsluiting van de Kalverstraat in verband met de massale toeloop van publiek met de kerst van 2013, is in mijn optiek het gevolg van een weeffout. We hebben de smalste straat van de

stad laten uitgroeien tot de hoofdwinkelstraat van Amsterdam. En niet het Damrak en Rokin die zich als brede boulevards daar veel meer voor lenen.’

Het upgraden van een oude dame NH Grand Hotel Krasnapolsky, ‘Kras’ voor intimi, is één van de meest gezichtsbepalende en grootste hotels in de Amsterdamse binnenstad.

Het heeft 468 kamers, 2.300 m2 aan conferentieen kantoorruimtes. In totaal gaat het om 40.000 m2 nuttig vloeroppervlak inclusief de fameuze Wintertuin. NH heeft het eigendom overgedragen aan AXA Real Estate om de noodzakelijke verbouwing te laten uitvoeren.

‘Ik ben na de aankoop geïnterviewd door BNR Nieuwsradio en die noemde ons plan “het upgraden van een oude dame”. Dat is in essentie wat we doen. Als gast voel je de grandeur van weleer in de Wintertuin en restaurant Reflet, maar als belegger beleef je het hotel toch anders. De vloerbedekking ligt er al zeker sinds de jaren 80 van de vorige eeuw.

Toen ik daar begin 2013 binnenstapte als potentiële belegger en de verschillende kamers ging bekijken, vielen de schellen wel van mijn ogen. Dus wat betreft onderhoud is er het nodige te doen.

We zijn erg blij met een grootschalig vijf sterren hotel met een belangrijk zakelijk component. En die mix gaat leiden tot goede resultaten wanneer de verbouwing in 2016 gerealiseerd is. We zijn het afgelopen jaar begonnen met de verbouwing van ongeveer 50 kamers en die reken je dus niet mee.

We zien dat de bezettingsgraad desondanks nog altijd hoog is.’

Een misverstand wil de belegger uit de wereld helpen. ‘We gaan het hotel upgraden, maar niet luxer maken dan nodig is. We gaan Krasnapolsky niet matchen met upscale luxury brands als The Grand, Waldorf Astoria en het Conservatorium Hotel, waar volgens marktgeruchten per kamer gemiddeld een miljoen euro is geïnvesteerd.

Hotelgasten structureel 600 euro of meer per kamer per nacht te laten betalen, forget it. Die markt is te klein in Amsterdam. Wij richten ons op luxury plus.

38

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

‘Amsterdam wordt geen Venetië.

Het centrum is te vitaal met 80.000 mensen die er wonen en werken’ Een kwalitatief goed product tegen een goede prijs met de charme van een binnenstedelijke locatie.

Dat laten we turn-key ontwikkelen door NH. Binnen AXA Real Estate hebben we een zeer ervaren team samengesteld met een hotel expert uit London en een ontwikkelmanager uit Parijs om de renovatie te monitoren en te corrigeren indien nodig. Het proces is opgeknipt in fases en sommige onderdelen zitten nog in de ontwerpfase. Maar de bar en de lobby gaan we wezenlijk anders doen.

Als dit een succesvol project is, wat ik absoluut verwacht, zou dat tot meer projecten kunnen leiden.

De afgelopen zeven jaar stond alles in het teken van verkoop van onze kantoorportefeuille en continu corrigeren in een dalende markt in Nederland. Het Kras is sinds 2008 onze eerste grote aankoop in Nederland. We hebben een sweet spot gevonden in een markt die omlaag ging met een verkoper die investeerders zocht. Op dat moment moet je kopen.

Rendement voor onze klanten staat bovenaan, maar wel met goede verantwoordelijkheid naar de samenleving. Duurzaamheid is voor ons belangrijk, in de zin dat we toegevoegde waarde in de stedelijke context willen bieden.’

geweest. Het Damrak en het Rokin worden totaal anders gepositioneerd. Ik weet nog dat een collega tegen mij zei: “Alphons forget it. Amsterdam will never be posh.” Waarom zegt hij dat, vroeg ik me af.

Amsterdam blijft altijd een rommelstad. Dat is wel iets wat Amsterdam internationaal karakteriseert.

We hebben in die tijd ook gekeken naar andere investeringsmogelijkheden in de buurt, waaronder het Rokin met het voormalige Fortis kantoor. Dat is vanwege het metrostation Dam Square voor de deur een aantrekkelijke locatie. Die overweging heeft wel geholpen dat je besluit om het Kras te kopen.

Er zit wel een stuk overredingskracht bij met onderbuikgevoel. Lokale kennis is voor ons zeer belangrijk, vandaar dat we binnen AXA Real Estate global expertise hebben met een local footprint. Anders ga je in Amsterdam niet grootschalig investeren. We kijken naar Amsterdam als een stad waar 750.000 mensen wonen. Dat is internationaal gezien peanuts. Je maakt een rendementsberekening met een internal rate on return over een periode van 10 jaar. Dat match ik met wat er in de markt gebeurt. Ik weet dat er een appetite is voor 4 en 5 sterrenhotels.’

Van rafelrand naar verblijfskwaliteit Hoe komt een internationale belegger, die risicomijdend is, er nou toe om in het hart van een binnenstad te investeren in een tijd dat het nog een grote bouwput is? Spaninks omschrijft het als een combinatie van persoonlijke overtuigingskracht en geloof in het eindresultaat. ‘Voor ons was het enorm belangrijk om een hotel op eigen grond in het centrum van Amsterdam te verwerven voor onze cliënten. De Dam en omgeving wordt door mijn internationale collega’s nu als een rafelrandje ervaren. Want als je vanaf het station het Damrak oploopt, zie je veel shiskebab tenten en pizzeria’s.

We hebben voor onze achterban moeten kijken wat de Dam betekent voor de Amsterdammer en voor toeristen. Daar werd ik als lokale man over doorgezaagd. Ik vond het lastig om die vraag te beantwoorden. De Amsterdammer komt er met bijzondere evenementen, in die zin is het een belangrijk stadsplein. Maar als je aan de achterzijde van het hotel staat, kom je wel in een andere buurt, waar Amsterdam ook bekend om staat. Dat wordt wel als rommelig ervaren.

Ik vertelde mijn collega’s dat de gemeente bezig is met de Rode Loper en het 1012 project. Die ontwikkelingen zijn voor ons absoluut essentieel

Rijnboutt was in 2013 ingehuurd door een andere investeerder. Het plan was om 7.000 tot 10.000 m2 winkels in de plint van het hotel te realiseren.

Spaninks glimlacht: ‘Ik heb daar ook over nagedacht. Je betrekt het gebouw wel meer bij de binnenstad, absoluut. Maar wat zou je daar dan willen neerzetten? Van de Wintertuin kun je een fantastisch horecaplein maken. Je gaat qua retail op deze topplek op de Dam natuurlijk voor de eerste klas brand names, zoals Louis Vuitton. Die strijd ga je echter niet snel winnen van de Bijenkorf. Aan de achterkant van het hotel loop je tegen The Bulldog aan waar iedereen lekker zit te blowen. Dan loop je met je Louis Vuitton tasje door de rook heen. In de toekomst kan het altijd nog, maar het moment is nu nog te vroeg voor een winkelcentrum in Kras. Het NH Grand Hotel Krasnapolsky is een fantastische brand name met een geweldig potentieel. Wij zien de exploitatie als hotel nog altijd als de beste optie op deze plek. Met de huidige renovatie maken we dit potentieel zichtbaar voor de gasten en de bewoners van Amsterdam.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemer gesprek: Bart van der Vossen Fotografie: Kees Hummel

Frans van der Kraan, Emmes Group

Authenticiteit geeft de doorslag De laatste 10 jaar is er meer gebeurd in de Amsterdamse binnenstad, dan de 20 jaar daarvoor. De stad groeit in termen van aantallen toeristen, die hun geld graag willen uitgeven aan luxe. Retailer Frans van der Kraan werkt er hard aan om binnen twee jaar tijd het aanbod van luxe te vergroten.

40

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

41

Dossier Amsterdam

aan kan doen om dat te stimuleren. Als er in Zürich een feest is, dan start om negen uur ’s avonds de schoonmaak en om zes uur ‘s ochtends is de stad smetteloos schoon. Er ligt geen blikje, papiertje, niks meer. Als ik dan met iemand afspreek bij Krasnapolsky, zie ik pas om 8.00 uur ’s ochtends hoe die Dam schoongemaakt wordt. Dat is te laat en weinig effectief.’

‘Als er volume voor luxe retail gecreëerd kan worden, dan is het Rokin de uitgelezen plek’

Frans van der Kraan heeft een lange staat van dienst in de retail. De laatste 15 jaar werkte hij achtereenvolgens op directiefuncties bij ABN AMRO, Oger Fashion en Grieder Stores, onderdeel van het Zwitserse familiebedrijf Brunschwig & cie in Zürich. Sinds mei is hij werkzaam voor Emmes Group met een verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van een luxe warenhuis in het vastgoedproject Rokin District, dat eind 2016 zal opengaan, pal naast het nieuw op te leveren pand van Marks & Spencer.

‘Ik vind geweldig dat de gemeente samen met investeerders, retailers en vastgoedeigenaren een kwalitatieve upswing aan het Rokin en het Damrak wil geven. Nu is het kwalitatief heftig onder de maat.’

Van der Kraan heeft een lange liefdesrelatie met de stad, waar hij na een afwezigheid van twee jaar weer zakelijk actief is. ‘Mijn eerste echte huis kocht ik 30 jaar geleden op de Egelantiersgracht, waar ik nu een aantal dagen per week werk op het kantoor van de Emmes Group. De cirkel is rond, haha! Ik was destijds verkoopleider van The Society Shop.

In die tijd was de Van Baerlestraat de modestraat van Amsterdam en in de PC Hooftstraat zat nog helemaal niks. Er was sowieso geen sprake van luxe retail in Amsterdam. Mijn toenmalige baas Oger Lusink bij The Society Shop heeft in 1989 zijn eerste eigen winkel geopend, Dressed for Success.

Zijn entree in de PC is het begin geweest van de omwenteling naar de prestigieuze winkelstraat wat het nu is. Iedere vierkante meter wordt benut om het in te vullen met luxe. Op horecagebied zit er in de PC echt niets, want die ondernemers kunnen de huren niet meer betalen.

Het succes is een direct gevolg van de wereldwijde opkomst van luxe merken. Die zochten locaties voor het openen van monobrand stores in combinatie met shop-in-shop in de warenhuizen. Deze bedrijven hebben zich ontwikkeld tot hele sterke merken, geholpen door internet maar ook door het gedrag van consumenten die er geld voor over hebben, ook als je niet direct tot de inkomensgroep behoort. Ze zitten het liefst dicht op elkaar.

Er is nu sprake van dat in 2015 een grootschalige renovatie plaats gaat vinden in de PC Hooftstraat.

Toen ik algemeen directeur was van Oger Fashion, heb ik me jarenlang kapot geërgerd aan de verloedering van de straat, de verkeerscirculatie, het straatmeubilair en het gebrekkige onderhoud

Onvoldoende aanbod Van der Kraan weet dat de gemiddelde besteding van bezoekers aan vier- en vijfsterren hotels en daarmee aan luxe restaurants, op het niveau van de grote steden in Europa ligt. ‘De besteding aan luxe goederen ligt heftig daaronder. Datzelfde geldt ook voor het huidige aantal vierkante meters aan luxe. Op dit moment zijn alleen de Bijenkorf en de PC twee concentraties van luxe in Amsterdam.

Dus het aanbod is gewoon niet beschikbaar. Als die er wel zou zijn, gaan die bestedingen aan luxe omhoog. Wonend in Bosch & Duin, ben ik echt de doelgroep. Ik ga echt Utrecht niet in, maar kies voor Amsterdam. Al jaren.’

van de omgeving. De gemeente gaat in 2015 eindelijk de straat revitaliseren, en biedt ondernemers in de PC eindelijk de mogelijkheid om ook op de eerste verdieping winkelruimte mogelijk te maken.’

Beleving en kwaliteit Van der Kraan is mateloos gefascineerd in hoe de Amsterdamse binnenstad gedurende de crisisjaren sinds 2008 in een enorme versnelling is gekomen. ‘De infrastructuur, kwaliteitsbeleving, de voorzieningen en een aantal belangrijke projecten voor de stad worden gelijktijdig voltooid. De NoordZuidlijn ligt er nu en in 2016 rijdt de metro. Kijk naar alles wat gebeurt rond het Rode Loperproject, het Museumplein en de musea zelf.

Ik vind het fantastisch dat ergernissen worden weggehaald bij consumenten en toeristen. Neem de nieuwe ingangspartij van het Van Gogh Museum die verlegd wordt naar het plein, zodat er een grotere opvang is van al die bezoekers die nu in een lange rij als arme zielige mensen met het parapluutje voor de ingang staan te wachten tot ze naar binnen mogen. Dan ben je echt bezig met de beleving en de kwaliteit van de stad.

Amsterdam begint zoetjes aan een super-stad te worden. Daarom zijn internationale partijen opeens geïnteresseerd. Het geval wil dat Amsterdam na Londen en Parijs de derde stad in Europa is qua bezoekersaantallen. We zijn dus Barcelona, Wenen en Milaan voorbij. Dat heeft te maken met het totale aanbod. Londen kende in 2013 een groei van 21% als het gaat om aantal bezoekers. Amsterdam is gegroeid met 19%.’

De lat hoog leggen Van der Kraan ziet nog een andere majeure ontwikkeling, die vooral de laatste 5 jaar heeft plaatsgevonden. ‘Hele grote delen van de wereld hebben zich snel ontwikkeld. Mensen uit Rusland, China, India en Brazilië gaan allemaal on the move. Ze hebben geld en ze willen reizen buiten hun continent. De Chinezen zetten Zwitserland, Amsterdam en Parijs op hun lijstje. Dat doen dus een paar honderd miljoen mensen wereldwijd.

En er is maar één Amsterdam in de wereld. En er is maar één grachtengordel in de wereld. Daar willen mensen naar toe. Ik denk dat de ambitie van Amsterdam hoog moet liggen. We hebben een unieke stad met een uniek aanbod.’

Van der Kraan is ervan overtuigd dat authenticiteit

Rijnboutt Magazine

de doorslaggevende reden is waarom mensen voor Amsterdam kiezen. ‘En wat zo aardig is – wij mogen daar als Nederlanders best trots op zijn – Nederlanders staan bekend als easy going. We zijn heel gastvrij en open en iedereen spreekt Engels.

Ik krijg niet de indruk dat je in België of Parijs, Londen of Frankfurt heel veel beter wordt geholpen.

Een andere positieve ontwikkeling is dat in de bevolkingssamenstelling van Amsterdam er een behoorlijke mix begint te ontstaan van mensen die in Amsterdam komen wonen en werken. Of ze nou uit Australië komen of uit Amerika. Vind jij het erg als je in een winkel in Amsterdam door een medewerker in het Engels wordt aangesproken?

Natuurlijk niet!

Het is leuk om te zien dat door al die nationaliteiten in de stad, de bedrijven zichzelf de tucht opleggen om meer kwaliteit en service te leveren. Ook omdat je de kansen ziet. Met het enorme aanbod van consumenten en euro’s kun je geld verdienen. Het heeft met de mentaliteit van mensen te maken.

Wij hebben het veel over bezoekers en toeristen.

Amsterdam is wel een stad voor Amsterdammers.

Je hebt daar mee te maken als je kijkt naar de mentaliteit. Dan kun je een vergelijking maken tussen de nonchalance van Nederlanders versus de enorme gedisciplineerdheid van de Zwitsers. In Zürich moet je niet als jochie van 15 in een tram je voeten op een stoel zetten. Daar word je meteen op aangesproken. Ik denk dat de gemeente daar iets

De winkelstraten voor luxe zijn beperkt, weet Van der Kraan. ‘Er is geen ruimte op de Kalverstraat of de Nieuwendijk voor luxe. In het stadscentrum is geen ruimte voor retail van enige omvang waardoor je echt dominantie krijgt. De PC is vol, de Van Baerlestraat is als verkeersader te wijds en niet knus, de Beethovenstraat ligt te excentrisch en heeft geen samenhang met de rest van de retail, en de Cornelis Schuytstraat is heel kleinschalig. Als er volume voor luxe gecreëerd kan worden, dan is het Rokin de uitgelezen plek.’

Over één ding maakt hij zich zorgen. En dat is historisch besef. ‘Ik heb in mijn V&D in de jaren ‘90 de discussies gevolgd over parkeervoorzieningen, bereikbaarheid en het autoluw maken van die stad.

Wat een gedoe is daar over geweest. Terwijl toen al bekend was dat slechts 15% van alle bezoekers naar Amsterdam met de auto komt. De hele discussie over bereikbaarheid van de stad moet je niet met een politieke bril zien maar vanuit het managen van een internationale stad. Dat is wat Amsterdam verdomd goed doet. Ik vond het bezoek van Obama briljant, wat een gouden zet. Dan ben je gewoon wereldnieuws. Dan ben je echt bezig met het managen van een stad!’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemer gesprek: Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

‘Amsterdam begint zoetjes aan een super-stad te worden’

42

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

43

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

‘We zijn gestopt met de oude filosofie van souvenirwinkels dat als er niks ligt, je het niet kunt verkopen’

Op het hoofdkantoor van World of Delights op een bedrijventerrein in Lijnden zijn behalve foto’s van de winkelformules ook spreuken te vinden. Boven de directiekamer is te lezen: ‘Where you should not fear’. Een intrigerende uitspraak die een sterk ontwikkeld gevoel voor relativeringsvermogen verraadt. Heel bewust werkt Henk Philip nooit mee aan interviews. Voor het eerst praat hij openlijk over zijn bedrijf en zijn plannen. Een primeur dus.

De kracht van de herhaling werkt

‘Ik ben Amsterdammer in hart en nieren. Zo voel ik het ook. Ik ben ook echt verknocht aan de stad.

Tot 25 jaar geleden snapte ik er helemaal niets van wat al die toeristen in Amsterdam deden.

Maar als je wat meer gaat reizen zie je eigenlijk hoe mooi Amsterdam is. Dat komt doordat je andere steden ziet die ook gekwalificeerd worden als “heel erg mooi”. Ja, Rome heeft hele mooie bezienswaardigheden en Kopenhagen heeft ook mooie attracties. Maar in zijn totaliteit kan het niet tippen aan wat Amsterdam heeft. Wij hebben niet twee of drie mooie panden, wij hebben gigantisch mooie stukken stad. Eigenlijk is die hele grachtengordel met alles erom heen een prachtig mooi stuk. Persoonlijk vind ik de Vijzelstraat en Wibautstraat niet passen in de stad. Het Rokin eigenlijk ook niet, maar dat wordt nu aangepakt.

Als je naar Amerikaanse steden kijkt, is er vooral aandacht voor zo veel mogelijk efficiëntie en massa om zoveel mogelijk rendement te maken. In Amsterdam kijken we meer naar de “schoonheid” die juist voor veel mensen de stad heel aantrekkelijk maakt om te bezoeken. Die “schoonheid” zit in de binnenstad. Met alle respect voor de Bijlmer en West, maar die gebieden zijn niet mooi.’

Praat ondernemer Henk Philip niet over de drukte.

‘De grootste problemen voor Amsterdam zijn luxe problemen maar laten dat nou de lekkerste problemen zijn om op te lossen.’ Als meerderheidsaandeelhouder van World of Delights en mede-eigenaar van Tours & Tickets vaart hij wel bij de miljoenen toeristen die Amsterdam jaarlijks weten te vinden.

Nederlandse iconen Philip werkt sinds 1999 bij World of Delights, het bedrijf waar zijn schoonvader in 2000 100% eigenaar van werd. Eind 2014 neemt Philip de meerderheid van de aandelen over. ‘Vijftien jaar geleden keken wij eigenlijk nog niet zo naar wat wij deden. Wij waren een pur sang delicatessenbedrijf. Met onze groothandelsactiviteiten in kaviaar waren wij de grootste in de Benelux. Mijn schoonvader en zijn voormalige partner waren ook echt van de delicatessen. Ik vind het veel mooier om

Henk Philip, World of Delights, op de trap van zijn hoofdkantoor in Lijnden

organisaties te bouwen en projecten neer te zetten.

Ik ben begonnen om het bedrijf te ontwikkelen naar een bedrijf dat in gifting zit. In de delicatessen zijn dat de producten waar Nederland om bekend staat. Stroopwafels, kaas, drop, haring, kroketten.

Die vullen we aan met internationale delicatessen zoals kaviaar en zalm. Door de bredere kijk vanuit gifting kwamen er in eerste instantie souvenirs bij. Vervolgens sport, speelgoed, Swarovski en die vliegtuigwinkel op Schiphol Plaza. Alles is gifting en veel wat we doen is gerelateerd aan Nederlandse iconen. In de sport is dat eigenlijk alles wat te maken heeft met het Nederlands elftal en Ajax, in het speelgoed is dat Nijntje, in de vliegtuigwinkel is dat KLM. Dan maken we ook gebruik van iconen als Heineken, I amsterdam en Van Gogh. In Kopenhagen werk ik op het vliegveld met Deense iconen, zoals Carlsberg, Little Mermaid en de Gebroeders Grimm.

Ik heb destijds onze designer en interieurarchitect Arthur de Froe ontmoet, de allerbeste man die je in mijn optiek in deze wereld kan treffen. Die heeft een aspect aan ons bedrijf toegevoegd, dat is scheppende creativiteit. Hij is samen met mij naar al onze concepten gaan kijken. Al die winkels op Schiphol waren eigenlijk hetzelfde. Arthur heeft daar verandering in gebracht. De consument van de toekomst is de Hennes & Mauritz en Zara gewend.

In een ouderwetse souvenirwinkel liggen op iedere vierkante meter spullen, met de filosofie dat als er niks ligt, je het niet kunt verkopen. Daar zijn wij mee gestopt. We hebben overzichtelijke winkels gemaakt waar je een mooi assortiment tegen een redelijke prijs op een mooie manier gepresenteerd krijgt. Dan heb ik het over mijn winkel SVNRS op de Dam naast de Industriële Groote Club. Maar mijn grootste voorbeelden zijn natuurlijk de winkels op Schiphol.’

Meegroeien met de locatie Met de participatie in Tours & Tickets heeft Philip inmiddels een groot aantal winkels in het centrum van Amsterdam. ‘De winkels zitten daar waar ons publiek zit. Winkels gericht op toeristen zitten vaak dicht bij elkaar. Tel alleen maar eens de vestigingen van Hennes & Mauritz in de Kalverstraat. Dat zijn er ook een stuk of vijf. Dat komt omdat ze al het

44

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

45

Met de opening in januari 2014 van Body Worlds en Red Light Secrets, Museum of Prostitution, exploiteert Philip ook tentoonstellingen. ‘We verwachten met Body Worlds in een jaar tijd 250.000 bezoekers te ontvangen. Als er volgend jaar opnieuw een kwart miljoen mensen komt, blijven we voor minstens 10 jaar open. Wij zien Body Worlds als het anatomiemuseum van Nederland. Ik vond het heel leuk dat de gemeente zo goed heeft meegewerkt met het mogelijk maken van deze expositie in het voormalige American Express gebouw op het Damrak. Je merkt dat dit project aansluit bij hun filosofie waardoor we snel zaken konden doen. Bij andere projecten stelt het stadsbestuur zich meer star op, laat ik het zo zeggen.’

De perceptie van drukte Philip voelt “heel veel” optimisme in de binnenstad.

‘Veel besluiten over de realisatie van grote projecten zijn acht jaar geleden genomen toen de economie op z’n hoogtepunt was. De vergunningen en verbouwingstrajecten duren vervolgens nog jaren, en je ziet nu nog de spin-off van de vorige hype die

we gehad hebben. In het toerisme heeft Amsterdam hele goede keuzes gemaakt. Tien jaar geleden verdronken we nog in de bachelor parties vanuit Engeland. Die gaan nu allemaal naar Praag omdat het bier daar goedkoper is. In het begin ben je blij met elke toerist, en gaandeweg ga je selecteren.

We willen nu de cruise passagier bedienen omdat die relatief veel besteedt. We willen ook graag de Russen en de Chinezen bedienen.

Mede door de groei in toerisme heeft het centrum de afgelopen jaren heel weinig te lijden gehad onder de economische neergang. En zelfs als er een neergang komt, duurt het langer voordat je dat gaat merken. Dat realiseren mensen zich te weinig.

De perceptie is dat het in de binnenstad drukker is geworden. Wat dat betreft zijn we kuddedieren.

Als twee of drie mensen dat gaan zeggen, zeggen mensen dat na en ontstaat er een kettingreactie.

Ik denk dat andere plekken in de wereld nog veel drukker zijn. Ondanks dat het heel slecht is voor mijn business, zou het mij goed bevallen als volgend jaar twee miljoen toeristen minder zouden komen.

Iedereen weet dan weer wat die toeristen brengen en dat we heel blij met ze moeten zijn. Want we zitten nu alleen te discussiëren over de overlast.

Er zijn in 2014 juist twee miljoen toeristen meer naar Amsterdam gekomen.

Het probleem van de binnenstad is dat de 80.000 bewoners wel de kiezers zijn van de politieke partijen. De ondernemers en toeristen die er komen, zijn een veelvoud van de mensen die er wonen.

Die balans is heel moeilijk. Als er teveel inwoners zijn, gaat het ten koste van andere groepen in de stad. Stel dat boven alle winkels in de Kalverstraat mensen gaan wonen, die vervolgens gaan klagen dat ze last hebben van de winkels en de bezoekers.

Dan gaat de gemeente allerlei restricties opleggen, gaan de winkels allemaal weg en wordt het een dooie straat. Het gaat om de balans, daar gaat het in het leven over.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemer gesprek: Kees Rijnboutt Fotografie: Kees Hummel

Rijnboutt Magazine

Altijd op zoek naar plekken voor experiment

‘Het zou mij goed bevallen als volgend jaar twee miljoen toeristen minder naar Amsterdam komen, ondanks dat het slecht is voor mijn business’

publiek wat daar loopt willen verleiden. En dat geldt ook voor Tours & Tickets. Als een toerist langs een vestiging loopt en ze zien vervolgens een tweede, dan denken ze: “Hé, dit is een goede keten en niet een klein rotwinkeltje.” Dat is de kracht van herhaling.’

Zijn vestiging van de SVNRS formule op de Dam krijgt er over twee jaar 75.000 potentiële klanten per dag extra bij, omdat ze op het Rokin uit de nieuwe metrohalte Dam Square komen en door het poortje naar het plein lopen. Een droomlocatie dus. Philip is er nuchter over: ‘Je groeit altijd mee met de ontwikkeling van een locatie, maar de ene ondernemer weet dat veel beter te kapitaliseren dan de ander. Net zoals de ene zich in een krimpende markt staande weet te houden, en de ander niet.

Ik ben altijd vrij voorzichtig om te beweren dat wij al heel lang een strategie volgen. We hebben de markt destijds goed ingeschat en zijn stap voor stap slagen vooruit gegaan. Met als doel meer klanten naar winkels te halen, attractiever te zijn en ook meer omzet te genereren. Ik zit natuurlijk met mijn winkelformules ook op de locaties Keukenhof en Schiphol die profiteren van additionele omzet. Er is druk vanuit die verhuurders om een goede prestatie neer te zetten.’

Dossier Amsterdam

‘Foam is een integraal deel van Amsterdam en de stad vindt dat zelf ook, zij steunen ons’ Marloes Krijnen, Foam

46

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

47

Dossier Amsterdam

in New York met tentoonstellingen, om werk te laten zien, en ook om daar in educatief opzicht iets aan te verbinden. Amsterdam en wat hier cultureel allemaal gebeurt, heeft de aandacht van het buitenland. En als je dan zegt dat je Foam bent en uit Amsterdam komt, dan opent dat toch deuren.

Foam, sinds 2002 het fotografiemuseum van Amsterdam aan de Keizersgracht, mag zich verheugen in stijgende bezoekersaantallen en een groeiende media-aandacht.

Werd Foam in het begin nog getypeerd als ‘te klein voor Amsterdam’, nu is het ‘te groot voor Nederland’ en lonkt het buitenland.

Het succes kent meerdere redenen. Eén daarvan is het ondernemerschap van Marloes Krijnen. In haar functie van directeur legt zij een niet aflatende interesse aan de dag in het leggen van nieuwe en soms onconventionele verbindingen tussen Foam en de wereld erbuiten.

Wij maken onze opwachting bij de balie van het museum. Na opgehaald te zijn door een medewerker, lopen we de trap op naar boven, door een tentoonstelling met werken van Noord-Amerikaanse fotografen, gaan achterlangs door een steeds smaller wordend gangenstelsel, en eindigen voor een deur.

Daarachter ligt de ruime en lichte werkkamer van Marloes Krijnen, met uitzicht op de gracht. De ontvangst is hartelijk en informeel. ‘Hebben jullie last van de zon?’

Ondernemerschap Wij hebben een beetje ons huiswerk gedaan, hier en daar wat gelezen en daaruit blijkt dat wanneer het gaat over het succes van Foam, het al gauw gaat over het ondernemerschap waarvoor jij wordt geprezen.

Over dat ondernemerschap zeg je zelf...

‘Ja, even horen, wat zeg ik zelf...?’ (lacht) “In de toekomst wordt het voor culturele organisaties onmogelijk om niet-cultureel te ondernemen. Dat ondernemen moet in het DNA van iedere medewerker zitten, en niet alleen als je geld nodig hebt.”

Vervolgens zeg je: “Culturele organisaties staan niet meer alleen in de maatschappij, ze zullen actief moeten verbinden en allianties aan moeten gaan.” Deze uitspraak is tweeledig. Aan de ene kant zegt het iets over “hoe financier ik mijn organisatie?”, daarnaast zegt het iets over een culturele mentaliteit, waarbij jij stelt dat een eigentijds museum ingebed moet zijn in de samenleving en de stad waarin het opereert.

In dat verband zijn wij nieuwsgierig naar hoe jij als ondernemer naar Amsterdam kijkt en naar de binnenstad in het bijzonder.

‘Allereerst ben ik in deze stad geboren, dus wat dat betreft ben ik wel heel erg van hier. Ik heb altijd enorm van Amsterdam en de binnenstad gehouden, in goede en slechte tijden, net zoals dat is wanneer je van ‘iemand’ houdt. Wat Amsterdam betreft, ik denk dat we op dit moment in een upswing zitten. Ik heb het gevoel dat het echt goed gaat met de stad.

Neem het Duintjer-gebouw, hier even verderop.

Daar was al jaren niets meer aan gedaan en nu komt daar zo’n interessant fenomeen als ‘Spaces’, wat voor mij staat voor wat Amsterdam op dit moment is. Namelijk: dat mensen hier willen werken, willen ondernemen, studeren, van allerlei dingen willen doen voor een langere of een kortere periode, maar wel in de verwachting dat de zaak, door je er gezamenlijk aan te verbinden, op een hoger plan wordt getild. Ook ik ben van het “wij”. (lacht) Ik vind het altijd vreselijk als mensen het over “ik” hebben. We moeten het wel met elkaar doen.

De manier waarop wij vanuit Foam onze activiteiten ondernemen sluit hierop aan. We hebben nu net in september met twee partners, Vandejong en Platform A, voor de derde keer Unseen georganiseerd, een internationale fotografiebeurs. Een onderdeel daarvan is, zoals we dat zelf noemen, een ‘fair with a festival flair’ op het Westergasterrein. Het is een combinatie van het stimuleren van jong talent en het bieden van de mogelijkheid aan galeries om jong talent te tonen. Behalve die beurs, is er dan ook die ‘festival flair’. Zelf ben ik nog nooit op een festival geweest, maar ik denk dat het gevoel van het met elkaar iets meemaken onder de vlag van cultuur, op dit moment erg belangrijk is.’

Was dat ook de belangrijkste achtergrond voor ‘Felix & Foam’, waarbij Foam en anderen van april tot en met september 2014 Felix Meritis bezette met tentoonstellingen, filmvertoningen, evenementen, installaties, winkels en een restaurant?

‘Ja, wij zijn altijd op zoek naar plekken waar we het experiment kunnen aangaan. Een tijdelijke invulling voor Felix Meritis bood, toen de gemeente hiervoor een beroep op ons deed, een unieke kans. Daarbij, ondanks het feit dat we maar een relatief klein bedrag van onze totale begroting van de gemeente krijgen, is het feit dat de gemeente ons ondersteunt van essentieel belang. Wij krijgen als Foam daarmee het stempel “hier is Amsterdam trots op”, en van daaruit kunnen wij partijen benaderen en zeggen “wij zijn een integraal deel van Amsterdam en de stad vindt dat zelf ook, zij steunen ons”.

Schaalvergroting Als we het over de binnenstad hebben, waar hebben we het dan over, volgens jou? Is die binnenstad groter geworden, moet die groter worden?

Rijnboutt Magazine

‘Ik heb het gevoel dat het echt goed gaat met de stad’ ‘De binnenstad wordt groter. Vorige week hebben we gegeten bij De Hallen en zijn er naar de film geweest.

De hele Kinkerbuurt wordt opeens onderdeel van de stad. Dat is toch fantastisch! Als wij zeggen, het centrum van Amsterdam is de grachtengordel, dan is dat echt te beperkt.’

Onder de naam “West Side Stories” heeft Foam in 2010 zijn intrek genomen in Amsterdam West, een initiatief dat in 2013 werd beëindigd. Wat was de reden om dit te gaan doen en waarom ben je ermee gestopt?

‘Wij vonden het belangrijk om mensen, ook van buiten de grachtengordel, hier naar toe te halen.

Voor bepaalde groepen in West zijn er weinig mogelijkheden om naar het centrum te komen, of überhaupt om met een museum in aanraking te komen. We hebben toen kinderen uit West als VIPgasten van het museum uitgenodigd. Die kinderen stonden hier in mijn kamer, en die hadden nog nooit een gracht gezien. Dat vond ik echt shocking. Maar het is gewoon zo. Dus toen dachten we, we moeten naar de mensen toe. En we hadden het geluk dat we in contact kwamen met twee woningcorporaties, en van hen kregen we een tijdelijke plek. Dat heeft heel goed gewerkt.

We konden niet blijven, de flat waar we gebruik van maakten, werd gerenoveerd. Ook zijn wij niet de organisatie die alle gaten in de stad opvult als dat nodig is. Maar op die momenten dat het passend is bij datgene wat wij willen uitstralen, dan doen we dat graag.

Foam is eerder een organisatie dan een museum.

Onze volgende stap is heel internationaal. We hebben net een tentoonstelling in Parijs geopend, we zijn eind oktober in China geweest, ik was kort daarvoor

In Brooklyn ben ik met Pioneer Works in gesprek, dat is een nieuwe plek in een oude staalfabriek, moet je even opzoeken, echt fantastisch. Kijk, wij hebben gezien dat er een verbinding is tussen het werk van een groep fotografen uit Noord-Amerika, en die groep hebben we hier naar toe gehaald. Met hen hebben we de tentoonstelling Under Construction, New positions in American Photography gemaakt die nu hier te zien is, en we hebben het nieuwe nummer van Foam Magazine als catalogus erbij gemaakt. Wij gaan vervolgens met die tentoonstelling naar New York.’

Kwalitatieve impuls Nu er meerdere locaties zijn die door Foam kunnen worden bespeeld, nu er meerdere invalshoeken denkbaar zijn, nu Foam ook internationaal haar vleugels spreidt, levert die schaalvergroting Foam een kwalitatieve impuls op?

‘Toen wij hier begonnen aan de Keizersgracht hebben we steeds gedacht, wat past hier – om dat vreselijke woord maar te gebruiken – nou “organisch” bij.

Op een gegeven moment hebben we gezegd: om onze financiering rond te krijgen moeten we met vriendengroepen gaan werken – we waren daar een stuk eerder mee dan de anderen. Toen zijn we het Foam Fund begonnen, een aandeelhoudersfonds met een knipoog, waar mensen een aandeel in Foam kunnen kopen. Het geld dat hiermee vrij kwam, hebben we gebruikt om Foam Editions te starten waar we werk van jonge fotografen verkopen. Dat is best een beetje elitair, al was het maar omdat niet iedereen het zich kan veroorloven om een werk van 500 euro of meer te kopen. Dus dachten we, eigenlijk zouden we mensen moeten leren hoe je moet verzamelen. En toen zijn we verzamelcursussen gaan geven. Toen de tijd rijp was voor een fotografiebeurs in Amsterdam, leidde dat met die verzamelcursus weer tot Unseen, et cetera.’

Om dat vervelende woord dan toch maar te gebruiken, het groeit “organisch” bij jou. Je hebt niet van tevoren een strategie bedacht, die vijf stappen vooruit denkt.

‘Ik moet je eerlijk zeggen, ik geloof daar ook niet zo heel erg in. (lacht) En ik kan dat ook helemaal niet.

Het gaat erom om aan de waarden die je als Foam hebt, steeds verschillende groepen te koppelen. En één van die waarden is: genieten van fotografie.’

Tekst en interview: Jan van Grunsven Deelnemer gesprek: Kees Rijnboutt Fotografie: Kees Hummel

48

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

Een voorbeeld van gastvrijheid en tolerantie ‘Bewoners zijn je ambassadeurs en zouden de fundering van bestemmingsbeleid moeten zijn’ Frans van der Avert, Amsterdam Marketing, bij de letters ‘I amsterdam’ op het Museumplein in Amsterdam

49

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

Amsterdam Marketing heeft in het najaar van 2014 van vakbroeders een internationale prijs gekregen voor de langlopende ‘I amsterdam’ campagne. De stad heeft zichzelf in 10 jaar tijd op de kaart gezet als een bekend, sterk en internationaal merk. Een pluim voor het team van Frans van der Avert dat sinds 2011 leiding geeft aan Amsterdam Marketing dat ook de citymarketing van de Metropool Amsterdam verzorgt.

Amsterdam staat in de top-10 van heel veel lijstjes die internationaal circuleren. Welke lijst houdt u nauwlettend in de gaten?

‘Natuurlijk benchmarken wij als Amsterdam Marketing onze metropool met andere hoofdsteden.

We hebben best een kleine binnenstad in verhouding tot het aantal bezoekers [11,3 miljoen bezoekers in 2013 met een besteding van 6,3 miljard euro, red.].

Wij zitten met Londen, Parijs, Barcelona en Wenen in de top-8 van Europa als toeristische bestemming.

Mijn concurrenten zijn Madrid en Berlijn.’

U woont sinds 1984 in Amsterdam. Is dat een voordeel als marketingbaas van Amsterdam?

‘Het interessante is dat je als bewoner je werk meeneemt en dat je in je werk je ervaringen als bewoner gebruikt. Dus ik kijk op straat en denk bij mezelf: “Ja, het is inderdaad drukker geworden.” De drukte waar mensen het over hebben speelt zich af in met name de oude middeleeuwse binnenstad en in de grachtengordel. Dat heeft voor de Wallen weer te maken met dat je daar blote vrouwen achter de ramen kunt zien. Als ik ’s avonds over de grachten naar huis fiets vind ik het altijd heel stil, dus dan denk ik: “Waar gaat het allemaal over?”. Ik heb als bewoner, los van het feit dat mijn vrienden denken dat ik in de stad overal voor verantwoordelijk ben, wel een scherp oog richting bestuurders. Je bent zelf consument. Wat we doen is agenderen. We doen onderzoek en onderbouwen met cijfers hoe de situatie is.’

73% van de Amsterdamse bewoners van Stadsdeel Centrum vindt het nog altijd ‘gezellig druk’ in de binnenstad, maar het draagvlak wordt niet groter: ‘de drukte’ staat bovenaan menig klachtenlijstje. Zo blijkt uit onderzoek van Amsterdam Marketing.

‘Niemand heeft ooit niet gelijk en de argumentatie vanuit de bewoners moet je buitengewoon goed begrijpen. Als we alleen maar boze bewoners zouden hebben in de stad, kunnen we wel ophouden. Bewoners zijn je ambassadeurs en zouden de fundering van bestemmingsbeleid moeten zijn. Wij proberen altijd de discussie niet richting te geven, maar wel een kader. Wij zeggen bijvoorbeeld dat 50% van de mensen die hier op straat lopen, Nederlandse bezoekers zijn. Dat zijn

ook de mensen die de drukte veroorzaken en de opstoppingen in de Kalverstraat. De dagjesmensen lopen vaak minder in groepen, dus ze zijn minder “lastig”.

Ten tweede: ik zeg altijd tegen bewoners dat de infrastructuur die we hier hebben op het gebied van musea, restaurants en winkels komt door die bezoekers. Het Concertgebouw en het Van Gogh Museum kunnen echt niet van de Amsterdammers leven. Dat is een te kleine groep, dus be very happy.

En wij zeggen ook altijd dat er allemaal mensen komen wanneer je als stad meer dan een miljard euro in cultuur investeert – met de Hermitage, het Scheepvaartmuseum, Eye, het Stedelijk Museum, het Rijksmuseum, het De La Mar Theater en de Openbare Bibliotheek.’

Goede smaak en beleving ‘Ik ben sowieso van het glas is halfvol, en ik denk dat je dingen moet verbeteren. Kijk naar hoe de stad zich naar het water heeft gericht, de restauratie van de monumenten in de binnenstad en de nieuwe musea. Als je hier 30 jaar geleden door de stad liep, was het gewoon een grote bende. Amsterdam was echt een sleazy town.’

De directeur van het Rijksmuseum stelt dat Amsterdam “vies, vuig en te vol” wordt. Wim Pijbes roept het stadsbestuur op om de hoofdstad snel weer ‘loveable’ voor bezoekers en ‘liveable’ voor bewoners te maken. De charme van Amsterdam is volgens hem “verbleekt”.

‘Wim Pijbes is niet tegen bezoekers, maar hij organiseert de drukte door zijn openingen. ‘Ik denk dat de drukte heel belangrijk is. Je doet een monument op de gracht geen plezier met al die bezoekers, maar voor je validering moet je er wel aandacht op vestigen. Daar zit een balans. We moeten wat strenger zijn, daar zijn we niet zo goed in. De ongevoeligheid voor autoriteit maakt het moeilijk. Op het moment dat je iets sterk wilt aanpakken ben je heel snel een trut. Als toeristen in de grachten staan te plassen, is dat omdat ze een Amsterdammer dat zien doen. Oh, local custom, ik ga er gewoon naast staan. Dat Amsterdam ook underground is en een randje heeft met krakers en hippies vind ik iets anders dan dat iedereen in de

50

Rijnboutt Magazine

Dossier Amsterdam

51

Dossier Amsterdam

Rijnboutt Magazine

‘Je moet als stad een masterplan hebben voor de openbare ruimte en het vervoer’

gracht staat te plassen. Als je dat verbiedt vind ik het geen vertrutting. Ik heb het meer over goede smaak en beschaving. Wij moeten het voorbeeld zijn van gastvrijheid en tolerantie. Welcome in “Our Amsterdam”.’ Ik ben heel blij dat Amsterdam een rafelrandje heeft, maar dat moet niet te groot worden. Ik ben heel erg tegen een aangeharkte museale openluchtstad.’

Amsterdam Marketing krijgt veel lof voor haar model van geïntegreerde territoriale marketing, herkenbare city-branding en de vernieuwende operationele aanpak om de drie kernwaarden creativiteit, innovatie en handelsgeest voortdurend onder de aandacht te brengen.

‘Wij zijn de etaleurs van Amsterdam. Je kunt een one dollar etalage gaan maken met daarin 150 producten waar iedereen heel hard aan voorbij loopt omdat het volslagen onduidelijk is. Of je kunt een Prada etalage gaan maken met twee uitgelichte tassen. Wij kiezen voor het laatste, om dingen te isoleren en keuzes te maken. Dat heeft niks met groot, dik en duur te maken. Dat geldt ook voor hedendaagse architectuur. We realiseren ons dat Amsterdam nooit de capital of contemporary architecture zal worden. Dat moet je ook helemaal niet willen, want dan zijn we weer een hoofdstad van iets. Toen het Eye aan de overkant open ging, hebben we wel journalisten uitgenodigd. Kijk, wij zijn niet alleen van de geveltjes. We richten ons met een cultureel aanbod op high quality toeristen. Denk in dat verband aan het Amsterdam Dance Event, het Rijksmuseum, Stedelijk Museum, Unseen.

Maar ook met merken als Rituals en G-Star die een kwalitatief gevoel van Amsterdam geven.

Masterplan Wat zou u willen verbeteren?

‘De stad wordt mooier, beter en geweldiger. Er wordt meer in geïnvesteerd. Maar ik denk wel dat je een soort masterplan moet hebben voor de openbare ruimte en het vervoer. Je hebt een probleem met 800.000 fietsen in de stad met gemiddeld 1,1 fiets per inwoner. En als je ziet wat er allemaal rondrijdt, paardenkoets, tuk tuk, bierfiets, Canta, scooter, Segway tot golfkarretjes. Hartstikke leuk maar het levert trammelant in een heel klein gebied.

Je kunt er daarnaast ook voor zorgen dat je het bezoek faciliteert met betere afspraken over touringcars en door meer wegen niet voor iedereen

toegankelijk te maken. Hoe houd je het leuk voor bezoekers en bewoners en kunnen bedrijven er nog laden en lossen? Kan je ’s nachts het vuil ophalen in Amsterdam of is het ingewikkeld? Ga er nou eerst voor zorgen dat je de stad klaar maakt voor al die bezoekers die nog gaan komen.’

De bezem er door dus, aanharken!

‘Ik denk dat een onderdeel van de druktebeleving in Amsterdam ook komt door de vele prikkels die je krijgt in Amsterdam. De Rode Loper bij het Damrak is een bouwput en dat wekt verwarring met heel veel visuele informatie en gedoe. Daardoor lijkt het allemaal nog drukker. De visuele vervuiling met heel veel gebods- en verbodsborden waar niemand naar kijkt, dragen daar ook aan bij.’

Wat zijn de plannen voor 2015?

‘We gaan volgend jaar nog veel meer de buurt profileren. De Plantagebuurt, de Pijp, De Hallen in West, Amsterdam-Noord. Of het iets oplevert weet ik niet, maar aan ons zal het niet liggen. Ik geloof heel sterk in het feit dat als een buurt zich ontwikkelt, het eerst gedragen moet worden door de bewoners zelf. Als een buurt het leuk heeft, komen daar meer Amsterdammers, en dan komt het in Het Parool of de Uitkrant en dan denken Nederlanders dat ze er ook heen moeten. En dat neemt ook weer af. Laatst zei iemand tegen mij: “Oh, de Negen Straatjes verdwijnen en worden overgenomen door de grote merken!” Ja, dat heb je. Volgend jaar ontstaan er weer ergens anders de Negen Straatjes. Dat is de dynamiek van een stad, je moet het niet kunstmatig in leven houden.’

Hoe blijft Amsterdam verrassend?

‘Wat vindt iedereen het leukst in het buitenland?

“Oh, ik zit hier en er is geen één andere toerist.”

“I am so local, ik heb het echt nu ontdekt!”

Zo redeneert een bewoner zelf ook. Mensen zoeken meer naar authenticiteit. Dat is een globale ontwikkeling in deze wereld van digitale holadiejeeh. We gaan in 2015 een grote campagne doen over ‘Made in Amsterdam’. Home grown products. Houd je van Kesbeke uitjes, kroketten van Van Dobbe, Tony Chocolonely, worst van Brandt & Levie, et cetera. Je kunt authenticiteit super in de markt zetten!’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemer gesprek: Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

Maurice Rijntjes, Redevco Nederland, in de Rembrandttoren aan het Amstelplein in Amsterdam

Daadwerkelijk waarde toevoegen De mate van aantrekkelijkheid van binnensteden stuurt de investeringskeuzes die Redevco maakt. Vooral de zachte factoren, waar retailers ook naar kijken, zijn steeds bepalend voor de vastgoedbelegger, stelt Maurice Rijntjes, portfolio directeur Redevco Nederland.

52

Dossier Amsterdam

Maurice Rijntjes belegt professioneel met het geld van anderen in winkelpanden. Hij weet van heel dichtbij hoe het ondernemersbloed kan kruipen.

‘Mijn vrouw heeft vroeger bij Maison de Bonneterie gewerkt. Nu heeft ze een winkel in kinderkleding onder ons huis op de Leliegracht. Serendipity. Het is ontzettend leuk en leerzaam om in het weekend af en toe een uurtje bij te springen.’

Bovenin de Rembrandttoren is het kantoor van Redevco Nederland gevestigd. Haast vanzelfsprekend werkt de vastgoedman, die sinds 2008 de portefeuille in Nederland aanstuurt, elke dag met het mooiste uitzicht denkbaar.

In de namiddagzon stroomt de brede Amstel onvoorstelbaar traag door de stad, de rivier trekt zich niets aan van wat er zich aan de wal afspeelt.

Hij kijkt naar buiten en ziet kansen te over.

‘Het nieuwe optimisme zie ik in relatie tot de snelheid van ontwikkelingen in de binnenstad van Amsterdam. Het lijkt wel of het in een sneltreinvaart gaat de laatste jaren in termen van veranderingen en investeringen. De verslechtering van de kantorenmarkt heeft geleid tot de transitie naar heel veel nieuwe hotels. De heropening van veel musea in Amsterdam is van een ongekende orde. Ook de horeca en voedingssector heeft echt een hele nieuwe vlucht genomen. Je ziet eigenlijk dat het toerisme een enorme motor is voor investeringen en voor de binnenstad.’

De behoefte aan nieuw is heel groot in Amsterdam.

Zijn jullie als Redevco in de stad een trekker van stedelijke vernieuwing?

‘Ik denk dat wij van nature een trekker zijn, er wordt veel naar ons gekeken. Een aantal jaren geleden hebben we sneller gereageerd dan vele anderen met ons besluit panden te verkopen.

Dat komt omdat wij een global view hebben op wat er gebeurt in de wereld en dat is breder dan alleen vastgoed. Naast het managen van de meer dan 2000 huurcontracten is Cofra ook actief in retail met C&A en via private equity wordt er geïnvesteerd in bedrijven. Binnen Redevco worden we tot laag in de organisatie gevoed met kennis door strategic leaders die vertellen wat de economische verwachtingen zijn in de wereld op de lange termijn. En dan moet je daar ook naar gaan handelen.

Als je kijkt naar de cultuur van de organisatie, is er een zekere vorm van conservatisme als het gaat om beleggen in vastgoed. Dat zie je terug in onze strategische keuze met een duidelijke focus op binnenstedelijke winkels in grote en aantrekkelijke steden. Desondanks geloven wij nog steeds goede rendementen te kunnen leveren aan onze aandeelhouders door de aanwezige dynamiek van aantrekkelijke steden.’

Welke vastgoedprojecten heeft Redevco nog in Amsterdam die herontwikkeld kunnen worden en welke positie kiezen jullie in relatie tot pand en locatie?

Rijnboutt Magazine

‘We hebben ons C&A pand op het Damrak in 2002 –helaas- verkocht. Vandaag de dag zouden we er anders over denken, maar destijds was het een wijze beslissing. De winkel van Bershka tegenover Zara op de Kalverstraat is nog wel van ons en dat al sinds 1900. Redevco is zonder meer geïnteresseerd om meer in Amsterdam te investeren, maar ondanks goede pogingen is het ons nog niet gelukt. Als bewoner vind ik het persoonlijk jammer dat we hier maar één pand bezitten en best frustrerend dat het me nog niet gelukt is om enkele winkelpanden er bij te kopen.

Op de snelle ontwikkelingen in het winkelvastgoed in Amsterdam wordt uitstekend gereageerd door een handjevol private ondernemers die veel van de grote panden bezitten. De investeringsmarkt voor winkels is op Europese schaal erg klein. Liquiditeit is van een hele andere orde in een metropool als Londen. Daar wordt jaarlijks 20-25 miljard euro geïnvesteerd, terwijl in Amsterdam slechts 200 tot 300 miljoen euro aan vastgoedinvesteringen worden gedaan.’

Is het niet een kenmerk van succesvolle steden dat de waarde van het vastgoed hoog is, maar dat het rendement heel laag is?

‘Ja, helemaal mee eens. Wij kijken naar de mogelijkheden van investeren in “super prime” winkelpanden door de top-20 steden in Europa te analyseren. Voor Nederland staat alleen Amsterdam in die ranglijst. Waar wij investeren in Europa, laten we mede afhangen van de uitkomsten van ons onderzoeksmodel naar de aantrekkelijkheid van binnensteden dat we drie jaar geleden hebben ontwikkeld. We doen het onderzoek in 750 steden van Europa en 1200 regio’s. Het is allemaal met elkaar te vergelijken. Londen en Parijs behoren tot de buitencategorie, want die scoren extreem hoog op aantrekkelijkheid.

Dan kom je in een categorie waarin Amsterdam hartstikke goed meedoet, alhoewel de laatste jaren ook een aantal Duitse steden goed scoren, zoals Hamburg, Keulen, Frankfurt en Berlijn. Berlijn is een stad die vooral door de zachte factoren uit ons model enorm in de lijst is gaan stijgen. Waar je een creatieve sector ziet, zijn vaak veel universiteiten.

En die trekken weer jonge mensen aan. En als je kijkt naar de binnensteden, is met name in de grote steden de meerderheid van de bewoners

‘Wij kunnen goede rendementen leveren door de aanwezige dynamiek van aantrekkelijke steden’

Rijnboutt Magazine

kwaliteit. Ik ben ook wel nieuwsgierig naar het viersterrenhotel dat boven Food Plaza van Albert Heijn komt in de voormalige PTT telefooncentrale.

Ik vind de doorgang van de Spuistraat naar de Raadhuisstraat erg interessant. Fysiek zijn de markante gebouwen heel gesloten. Gelukkig wordt het monumentale pand van de KAS Bank momenteel verbouwd tot een luxe hotel. Het Paleis op de Dam zou een mooie retail-bestemming kunnen zijn. Ha, ha, ha! De Rozengracht is een heel leuk winkelgebied geworden, dat aansluiting heeft op het gebied rond de Negen Straatjes. Als je het hebt over nieuwe gebieden en gentrification, dat is daar het geval. In sterke mate is dat ook van toepassing op de Haarlemmerstraat. Daar heb je ondernemers die appelleren aan bewoners en aan toeristen.’

‘Omzetcijfers van retailers zijn waanzinnig interessante data om de aantrekkelijkheid van winkelstraten te meten’ jong. De komst van een derde universiteit in Amsterdam vinden wij goed. Er is sprake van een multiplier effect dat een positief effect heeft op de beleggingswaarde of het aanvangsrendement.’

Hoe werkt dat precies voor retailers?

‘Nu helpen we met onze kennis retailers met investeringskansen in steden. In ruil daarvoor krijgen we inzicht in hun expansiestrategie. We werken met een weging van 4 pijlers. Eén is demografisch, de tweede pijler is economisch van aard, de derde gaat over de mate van transparantie van de vastgoedmarkt. De vierde pijler is een zacht criterium, namelijk de attractiviteit. Op deze vier pijlers maken we een weging. Wat zie je dan gebeuren? Het zijn overwegend de fashionretailers die de zachte pijler veel zwaarder wegen in hun besluitvorming. In ons eerste onderzoek zagen we dat Maastricht op plaats 18 eindigde in onze ranking. Als je het een retailer vraagt, zal Maastricht waarschijnlijk hoger worden geplaatst dan Haarlem, Alkmaar of Amersfoort. Misschien zit Maastricht voor retailers wel in de top-6. Dat komt door die attractiviteit, daar zijn we nu wel achter gekomen. Een retailer kijkt gewoon naar zijn omzetcijfers. Omzetcijfers zijn dus waanzinnig interessante data om mede de aantrekkelijkheid van winkelstraten te meten. Helaas hebben wij nog niet genoeg vergelijkbare data om dit in ons onderzoek mee te nemen.’

Wat zijn voor Redevco aantrekkelijke winkelgebieden in Amsterdam?

‘Wij kijken naar winkelgebieden die een bestemming zijn of gaan krijgen. Dat kunnen de Negen Straatjes zijn, maar ook het Rokin heeft die

Kijken jullie ook wel eens naar de PC Hooftstraat?

‘We krijgen daar regelmatig panden aangeboden.

De PC is het meest dynamische deel van de stad als je kijkt naar huur- en investeringstransacties. Mede door de historie van onze organisatie is Redevco bij uitstek een mass market kenner, en PC Hooftstraat is natuurlijk het tegenovergestelde. Er lopen daar 10 keer minder mensen dan in de Kalverstraat. Maar de omzetten zijn veel hoger dan gemiddeld. Minder mensen geven meer geld uit. Dus daar gebeurt iets wat enorm spannend is, maar wat we beter moeten leren te begrijpen. Ik denk dat de dag komt dat je meer huur gaat betalen in de PC Hooftstraat dan in de Kalverstraat. De huur zal dan veel meer gerelateerd zijn aan de omzetten die retailers draaien. Maar de maatstaf die veelal nog wordt gehanteerd, is dat waar veel mensen lopen, je meer huur betaalt.’

Ze zeggen wel dat Amsterdam de stroom bezoekers niet meer aan kan. Heeft dat effect op de aantrekkelijkheid van de stad?

‘Natuurlijk zie ik als bewoner en als consument dat het in het centrum echt druk is geworden, maar als Redevco denken wij dat het nog drukker mag worden. Wij geloven niet dat een stad ten onder gaat aan zijn eigen succes. Ik geloof erin dat mensen er dan hun weg wel in vinden. Ik geloof ook dat er een groep mensen is die helemaal niet geïnteresseerd is in de Kalverstraat. Die komen nu helemaal niet naar de Dam en omgeving. Die zijn als de Noord-Zuid lijn opent, wellicht ook geïnteresseerd in het Rokin. Vanuit economisch of vastgoedperspectief zien we geen bedreigingen, als je ziet hoe krachtig Amsterdam zich tijdens de crisis heeft gehouden. De binnenstad is ongelofelijk veerkrachtig. Natuurlijk zijn er huurders die het moeilijk hebben gehad, maar dat biedt ook kansen voor anderen. Voor Redevco heeft de economische crisis van de laatste zeven jaar geleid tot een enorme focus op de beste steden en een verregaande verscherping van ons aankoopbeleid.’

Tekst en interview: Rupert Parker Brady Deelnemers gesprek: Bart van der Vossen en Frederik Vermeesch Fotografie: Kees Hummel

54

Rijnboutt Magazine

Projecten Amsterdam

Gelderlandplein Winkelcentrum Gelderlandplein wordt uitgebreid en krijgt een nieuw gezicht. Eigenaar Kroonenberg Groep en ontwikkelaar Multi Vastgoed moderniseren het succesvolle winkelgebied in de wijk Buitenveldert.

De inzet is het Gelderlandplein beter te laten aansluiten bij de internationale allure van de nabijgelegen Zuidas.

In 1968 werd het destijds nog niet overdekte winkelcentrum geopend.

In 1997 vond een eerste grote verbouwing plaats. Daarbij werden de binnengalerijen overdekt en kantoren en woningen toegevoegd. De huidige

verbouwing, die in 2015 wordt afgerond, markeert een volgende stap.

De marktpositie van het winkelcentrum was vanaf het begin af aan heel sterk, mede dank zij beeldbepalende luxe speciaalzaken en boetieks, en filialen van bekende winkelketens. Door deze aantrekkingskracht groeide de behoefte naar uitbreiding van het winkelaanbod. Na voltooiing van de verbouwing in 2015 heeft het winkelcentrum er circa 7.000 m2 bijgekregen.

Met de transformatie is meer gemoeid dan alleen het creëren van extra ruimte. Het winkelcentrum zal zich meer uitnodigend presenteren aan

het publiek. De architectonische ingrepen zijn erop gericht de heldere, maar introverte lay-out te verbeteren, wat de uitstraling van het geheel ten goede komt. In plaats van de huidige vijf entrees krijgt het winkelcentrum drie entreegebieden, gemarkeerd door majestueuze luifels.

Ook komt er nieuwe, hoogwaardige horeca aan de buitenzijde bij de Van Leijenberghlaan, de A.J. Ernststraat en de Willem van Weldammelaan. Dat zorgt voor levendigheid, ook buiten de normale openingstijden. Binnen zijn de gangen prettig en breed en op diverse plaatsen treedt daglicht binnen. Hierdoor ontstaat een sfeer van licht, ruimte en transparantie. Door de daken van de passages te voorzien van isolatieglas, wordt het comfort vergroot.

Met het gebruik van kwalitatief hoogwaardige materialen streeft het ontwerp naar meer rust en helderheid.

Natuursteen op de vloer en een terughoudend kleurenpalet scheppen een evenwichtig, sterk en stijlvol kader voor de winkels.

Opdracht: Kroonenberg Groep i.s.m. Multi Vastgoed

Nieuwendijk 196 en Gravenstraat 2-4 Aan de Nieuwendijk, met 395.000 passanten per week een van de drukste winkelstraten van Nederland, krijgt de stad er een opmerkelijk nieuw winkelpand bij, onderdeel van het project Nowadays. Op nummer 196, in het hart van de binnenstad, verrijst een transparant warenhuis met ca. 5.100 m2 winkeloppervlak, verdeeld over drie lagen. ZARA en JD Sports nemen er in 2015 hun intrek.

Het winkelgebouw krijgt een hoge, transparante gevel met veel glas, dat daglicht tot ver in de winkelruimten binnenlaat. De vrije hoogte op de begane grond is 5,10 meter, op de etages 4,80 meter. Het ontwerp past in de reeks van eerdere (winkel-) gebouwen op deze plek.

Het ontwerp is in opzet en uitvoering helemaal van deze tijd, maar refereert aan de ontwikkelingsgeschiedenis van de Nieuwendijk. Markant is de nieuwe gevel met een bijzondere geleding.

Het ontwerp houdt er rekening mee

hoe je het gebouw al wandelend ervaart. De Nieuwendijk is smal, de benadering is lateraal. De gevel bevat veel reliëf en vormt een referentie aan de negentiende-eeuwse winkelarchitectuur, met zijn rijk gedetailleerde etalages en uitkragende uitstalkasten.

De grote, vrij indeelbare winkeloppervlakten beantwoorden aan de hedendaagse wensen van internationale retailers. Zij zijn op

zoek naar grote winkelruimten, bij voorkeur op A1-locaties zoals deze, in of in de nabijheid van de historische binnenstad en met een goede bereikbaarheid voor het winkelpubliek.

Ook is er in het ontwerp veel aandacht voor duurzaamheid: het gebouw heeft een BREEAM-NL Nieuwbouw Ontwerpcertificaat “Very Good”.

Opdracht: Bouwinvest i.s.m. TOP Vastgoedontwikkeling en FiMek Estate

Rijnboutt Magazine

Fletcher Sports ­Hotel

Rokin District Op de plaats van het voormalige hoofdkantoor van Fortis verrijzen in opdracht van Emmes Group twee nieuwe ‘flagship stores’, waarvan één is bestemd voor Marks & Spencer. De sloop- en bouwwerkzaamheden zijn in volle gang. Het gehele project wordt voltooid in 2016.

De twee nieuwe gebouwen, elk met een winkeloppervlak van 6.000 m2, krijgen respectievelijk zes en zeven lagen die worden gebouwd op de bestaande fundering en kelder. De nieuwe plint is transparant, uitnodigend en aantrekkelijk voor het publiek. De stad zal op deze plek dan ook veel levendiger worden. Tussen de twee gebouwen in komt een nieuwe steeg, die aansluit op de Sint Pieterspoortsteeg. Het vormt een prettige, open doorgang naar de Nes en het plein bij de Brakke Grond.

De winkelgebouwen zijn aan het brede Rokin rijziger dan aan de smalle Nes. De gevels sluiten aan bij de omgeving. Kosmopolitisch, open en groots aan het Rokin; terughoudend, kleinschaliger en ‘stoerder’ aan de Nes. Gekozen is voor duurzame en traditionele materialen, zoals baksteen, natuursteen, leien, staal, zink en glas. Het ontwerp is geïnspireerd op de typische warenhuisarchitectuur.

In hun monumentale voorkomen en architectonische geleding grijpen de gebouwen terug op de glorieuze periode van de cityvorming van Amsterdam aan het eind van de negentiende, begin twintigste eeuw. Klassieke architectuurmiddelen zijn aangewend om twee moderne warenhuizen te realiseren, elk met een eigen karakter.

Dat laatste is cruciaal, want een ‘flagship store’ is veel meer dan een winkel. Het is de manier waarop winkelketens hun merk presenteren aan het publiek. Wereldwijd is er een trend naar steeds meer en grotere ‘flagship stores’ op bijzondere locaties.

De ontwikkeling aan het Rokin past daarbij. De nieuwe, ruime panden zijn onderdeel van een facelift voor het gehele Rokinkwartier, dat een mix van retail, horeca en woningen toevoegt aan de binnenstad. De openbare ruimte van het Rokin wordt hoogwaardig en met allure ingericht, als onderdeel van het project De Rode Loper van de gemeente Amsterdam. Pal voor de twee nieuwe gebouwen komen de ingangen van het station Rokin (Amsterdam Dam Square) van de Noord-Zuidlijn en een bijbehorende parkeergarage.

Opdracht: Emmes Group

De Vleeshal De geschiedenis van de Vleeshal in Amsterdam, gelegen aan het plein bij het Vlaamse cultuurhuis de Brakke Grond, gaat terug tot in de 14e eeuw.

Toen bevonden er zich in het gebied verschillende kloostergemeenschappen.

Op de plek van de Vleeshal stond oorspronkelijk de middeleeuwse kapel van het Sint Pietersklooster, gesitueerd aan de noordzijde van het huidige Nesplein. Het gebouw in zijn huidige

In opdracht van Urban Hotel Real Estate ontwerpt Rijnboutt een hotel aan de SportAs in Amsterdam.

Parallel aan de Schinkel verbindt de SportAs verschillende belangrijke sportaccommodaties in Amsterdam en Amstelveen: het Olympisch Stadion, het Frans Otten Stadion, Sporthallen Zuid, de Bosbaan en het Wegener Stadion. Op de SportAs is alles aanwezig om sporters van elk niveau hun talent te laten ontwikkelen: de beste trainings-en wedstrijdfaciliteiten, maar ook wetenschappelijke kennis en medische ondersteuning. Het gebied, in de periferie van de Zuidas, is volop in ontwikkeling teneinde in de toekomst grote internationale sportevenementen naar Amsterdam te halen.

Het zogeheten Fletcher Sports Hotel wordt een landmark aan de SportAs. Het hotel telt 280 kamers en biedt allerlei faciliteiten specifiek voor sporters. Het heeft de ambitie de ontmoetingsplek te worden waar sporters en sportliefhebbers elkaar buiten de arena kunnen ontmoeten.

De oplevering is voorzien in 2016.

Opdracht: Urban Hotel Real Estate

staat dateert uit 1930, werd ooit ontworpen als gemeentelijke girobank en is nu een rijksmonument. De gevel aan de Oudezijds Voorburgwal is uit 1780.

In opdracht van Emmes Group is een ontwerp voor de herontwikkeling van het rijksmonument gemaakt. De Vleeshal zal een retailfunctie krijgen en enkele bijzondere horeca- en foodconcepten huisvesten. Oplevering is voorzien in 2016.

Opdracht: Emmes Group

56

Projecten Amsterdam

Concert­gebouw­ plein 20 De kantoorvilla aan het Concertgebouwplein werd gebouwd in 1913-1914 voor de NederlandschIndische Maatschappij Linde TevisStokvis. Architect Everwijn Verschuyl (1871-1954) ontwierp het gebouw in de conservatieve bouwstijl van de Um 1800-beweging, een reactie op het rationalisme. De typische stijlkenmerken zijn te herkennen in de harmonieus gecomponeerde gevel met traveeën en pilasters, het fries onder het dak en het statige bordes bij de entree. Deze en andere invloeden verlenen het pand de uitstraling van een classicistische villa, oorspronkelijk met uitzicht op het Museumplein.

Het klassieke voorkomen ging overigens hand in hand met een

Damrak 70 Het voormalige C&A gebouw aan Damrak 70 (de Beurspassage), onderdeel van het project Nowadays, ondergaat een grondige verbouwing en is.

Ontwerpend architect van Damrak 70 is RAMSA (Robert A. M. Stern Architects). Coördinerend architect Rijnboutt transformeert in opdracht van eigenaar Bouwinvest en ontwikkelaar TOP vastgoed tot meer dan 19.000 m2 winkelruimte. Het gebouw moet gaan functioneren als een nieuwe hoogwaardige ontmoetingsplek in de binnenstad. De transformatie is, samen met de ontwikkeling van Nieuwendijk 196, een van de sleutelprojecten in het gemeentelijke project 1012 dat beoogt het unieke karakter van de binnenstad te versterken. De ontwikkeling neemt een prominente plaats in binnen het winkelhart van Amsterdam, mede gezien de wekelijkse stroom van 420.000

moderne constructie. Het gebouw heeft een betonskelet dat is gerealiseerd volgens het voor die tijd vooruitstrevende Hennebique-principe: een rationele, luchtige structuur van zorgvuldig vormgegeven betonnen balken en kolommen, in één keer gegoten. Het kenmerkende resultaat waren lichte en hoge verdiepingen.

Bij de verbouwing naar de moderne kantoorvilla die in september 2014 is opgeleverd, werd de originele structuur in ere hersteld. Nieuwe installaties zijn gebundeld in de ruggengraat van het gebouw. De verdieping in de grote kap kreeg een sheddak op het noorden. Het resultaat is een uiterst hoogwaardig kantoorgebouw

Rijnboutt Magazine

57

met vrij indeelbare, ruime vloeren.

In het centrale trappenhuis kan daglicht van boven vrijelijk tot diep in het gebouw doordringen.

Zorgvuldig ontworpen stalen kozijnen, glinsterende terrazzovloeren en een helder kleurenpalet laten het interieur weer stralen.

Voor de toekomstige huurders is 2.300 m2 beschikbaar, verdeeld over zes lagen, die afzonderlijk zijn te verhuren. Anders dan voorheen is nu elke verdieping een volwaardige verdieping. Om de ooit rommelige en donkere zolderverdieping ook die kwaliteit te geven, was de nodige inspanning nodig. In goed overleg met de Commissie voor Welstand en Monumenten zijn in de monumentale kap panoramische dakramen opgenomen.

Bij alle ingrepen ging het om één doel: de oorspronkelijke kracht van het gebouw – een combinatie van traditie en moderniteit – in ere te herstellen, en tegelijk de duurzaamheidsprestaties aanmerkelijk te verbeteren. Het gebouw heeft een WKO-installatie, zongestuurde zonwering, LEDverlichting en HR++-glas. De gevels en het dak zijn geïsoleerd. Met deze gecombineerde ingrepen kon het energielabel van G naar A worden teruggebracht.

passanten over het Damrak.

Met het ontwerp van RAMSA en Rijnboutt wordt het gebouw aangepast aan de eisen van retailers op wereldniveau en krijgt het gebouw een uitstraling die past binnen het beeld van de binnenstad. In het ontwerpproces is flink geïnvesteerd in overleg en inspraak met stakeholders: omwonenden, belangengroepen, ondernemers en winkeliers van Nieuwendijk en Damrak alsook de eigenaren van panden in de omgeving. Tijdens workshops zijn de plannen tegen het licht gehouden, voorzien van commentaar en vervolgens bijgesteld. In een parallel traject werd er met de ambtenaren van de stad (stedenbouwkundigen, de Commissie voor Welstand en Archeologie, het projectbureau 1012), raadsleden en het dagelijks bestuur open en transparant gecommuniceerd. Dit heeft ertoe geleid dat het bestemmingsplan soepel en snel kon worden gewijzigd en dat de verbouwing eind 2014 in volle gang is.

Onderdeel van de verbouwing is de transformatie en verplaatsing van de Beurspassage, een belangrijke verbinding tussen de Nieuwendijk en het Damrak. De passage wordt naar het noorden geschoven zodat deze goed aansluit op de Sint-Nicolaasstraat en er een betere Oost-West verbinding ontstaat in de binnenstad. De nieuwe passage wordt twee keer zo hoog en bevat een kunstwerk van Arno Coenen, Iris Roskam en Hans van Bentem, die internationale bekendheid genieten door hun grote fresco aan de binnenzijde van de Rotterdamse Markthal.

Opdracht: Kroonenberg Groep

Rijnboutt Magazine

Projecten Amsterdam

Opdracht: Bouwinvest i.s.m. TOP Vastgoedontwikkeling en FiMek Estate

Ravel

De ontwikkeling van Zuidas in Amsterdam zet gestaag door. Er is duidelijkheid over hoe de aanpassing van de ringweg en het spoor worden uitgevoerd. Het project Zuidasdok van Rijkswaterstaat, ProRail en de gemeente Amsterdam leidt onder meer tot het ondergronds brengen van de A10-zuid ter hoogte van het centrumgebied van Zuidas. Deze majeure ingreep creëert een helder omschreven stedelijke zone ten zuiden van het spoor, met de Gustav Mahlerlaan als drager van het gebied; een bijzonder vestigingsmilieu voor topbedrijven en hoogstedelijk wonen, met bijbehorende voorzieningen en horeca.

De ontwikkeling van het centrale deel nadert voltooiing. Hierna is het

Damrak 66 Body Worlds Vanaf 16 januari 2014 is de spraakmakende tentoonstelling van ‘Body Worlds’ permanent gehuisvest in het voormalige kantoor van American Express aan het Damrak 66 in Amsterdam.

Het gebouw is ontworpen en gebouwd in 1961 door architect Johan Hendrik Grolle (1902-1968).

American Express koos destijds bewust voor een moderne uitstraling en gaf haar Amsterdamse vestiging een aluminium vliesgevel, in die tijd ‘het nieuwste van het nieuwste’. Het

gebouw komt voor in de catalogus van panden uit de periode van wederopbouw 1940-1970.

Rijnboutt renoveerde het casco en begeleidde de verbouwing. Met het oog op de nieuwe functie van het

de beurt aan het deelgebied Ravel, gelegen ten zuidoosten van het centrum van Zuidas en ongeveer 10 hectare groot. Ravel combineert het hoogstedelijke woonmilieu met een nieuw sportveldencomplex voor voetbalclub AFC en een bijzondere kantoorlocatie aan de Beethovenstraat.

In opdracht van OVG Real Estate onderzocht Rijnboutt de mogelijkheden van deze locatie voor het realiseren van een gemengd programma. Met een bouwhoogte tot 100 meter kan hier het hoogste woongebouw van de Zuidas verrijzen, in een complex met kantoorruimte, hotel, parkeren en commerciële ruimte.

Opdracht: OVG Real Estate / Samen met: Dienst Zuidas, Dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam

gebouw is er een hoge entreepui gecreëerd met een ruime vide erachter. Karakteristieke elementen als de blank aluminium vliesgevel met kenmerkende verticale profilering, de zwarte uitzetramen, de aluminium shutters en de zwarte entreedeuren zijn teruggebracht. Arthur de Froe van Unit D Design in Projects maakte het ontwerp van het nieuwe interieur.

De tentoonstelling ‘Body Worlds’ is een ongekend succes. Voor het eind van 2014 zullen naar verwachting 250.000 bezoekers zijn afgekomen op de collectie van de Duitse anatoom Gunther van Hagens.

Opdracht: Netterdam Beheer

58

Colofon Tekst Rupert Parker Brady Jan van Grunsven Directie en medewerkers Rijnboutt Eindredactie Rupert Parker Brady Jan van Grunsven Fotografie Kees Hummel Vormgeving Thonik Oplage 2000 Copyright Rijnboutt bv, december 2014 Wij hebben alle moeite gedaan om de eigenaren van beeldrecht te achterhalen.

Eigenaren van beeldrecht die we niet hebben bereikt worden gevraagd zich in verbinding te stellen met Rijnboutt.

We have made every endeavour to trace copyright holders. Copyright holders who we were unable to contact are asked to please contact Rijnboutt.

Rijnboutt bv / Barentszplein 7, 1013 NJ Amsterdam / T +31(0)20 530 48 10 / info@rijnboutt.nl

Rijnboutt Magazine

60

Rijnboutt bv Barentszplein 7 1013 NJ, Amsterdam Postbus 59316 1040 KH Amsterdam T +31 (0)20 530 48 10 F +31 (0)20 530 48 20 info@rijnboutt.nl www.rijnboutt.nl

Rijnboutt Magazine