Corporaties de oplossing voor de wooncrisis

Marieke Kolsteeg, Miriam Hoekstra-van der Deen, Hedy van den Berk, Dick Mol en Richard Sitton

“Corporaties de oplossing voor de wooncrisis"

De Rotterdamse corporaties leverden een belangrijke bijdrage aan de nieuwe gemeentelijke Woonvisie. Het eindresultaat en de praktijk stellen echter teleur. De corporaties zien meer en meer verantwoordelijkheden vanuit het Rijk op zich afkomen, zoals de middenhuur en grote sociale woningbouwambities. De Woonvisie sorteert daar niet op voor, zeggen de bestuurders van Woonstad, Havensteder, Woonbron, HEF Wonen en SOR in een rondetafelgesprek. Om de wooncrisis in de Maasstad op te lossen, spelen de corporaties graag een nog grotere rol. Zowel gemeente als Rijk dienen dan wel met wet- en regelgeving, geld én mensen over de brug te komen.

“Als je het hebt over de totstandkoming van de Woonvisie, is er een goede poging gedaan de opvatting van alle belanghebbenden mee te nemen”, bijt Miriam Hoekstra-van der Deen van Woonstad het spits af van een rondetafelgesprek over dit nieuwe beleidsstuk van de gemeente Rotterdam. “Zorgelijk is de doelstelling dat de voorraad sociale huur per saldo gelijk moet blijven. Dat betekent krimp in een groeiende stad. Slecht nieuws voor de woningzoekende. Als ik het positief bekijk: de wethouder verwacht dat het aantal particuliere sociale huurwoningen blijft dalen. Dan betekent dat: meer geld, gemeentelijke aandacht en locaties naar de corporaties om het verschil goed te maken.”

“Er zijn grotere aantallen woningen nodig dan wat erover in de Woonvisie terecht is gekomen, de realiteit haalt ons steeds in”, zegt Marieke Kolsteeg van HEF Wonen.

“Het goede nieuws is, dat het niet meer over minder sociale huur gaat zoals nog in de vorige Woonvisie het geval was.”

Hedy van den Berk van Havensteder: “Er zijn tekorten in alle woonsegmenten. Wat sociaal betreft, heeft Rotterdam al jaren de verdedigingslinie dat de stad er te veel van heeft. Voor nieuwbouwontwikkelingen is dertig procent sociaal de landelijke norm. In Rotterdam is het twintig procent en vanaf 2027 vijfentwintig procent. Het klopt inderdaad dat we hier relatief veel sociale huur hebben, maar dit is wel het woonsegment waar de vraag het grootst is.”

Dick Mol van SOR, de woningcorporatie voor senioren: “Het aantal 65-plussers verdubbelt de komende tien jaar. Daar moeten we wat mee. Vanuit de SOR doen we er alles aan om onze wachtlijsten te verkorten met wat wij noemen de Big Five: optoppen, ondertoppen, woningdelen, splitsen en nieuwbouw. Als je specifiek kijkt naar woningdelen, geeft zo’n twintig procent van onze bewoners aan daar wel wat voor te voelen. Alleen is dit momenteel nog ongunstig vanwege de kostendelersnorm voor AOW. De Woonvisie onderschrijft de wenselijkheid dat het Rijk de kostendelersnorm afschaft. Dat is positief en we hopen dat daar snel op gehandeld wordt. Want als tien procent van onze bewoners daadwerkelijk een woning gaat delen, spelen wij vijfhonderd woningen vrij.”

Richard Sitton van Woonbron: “Er is veel focus op wijken met een grote sociale voorraad. Daar moet het minder worden, is het idee. Of dat altijd een oplossing is, vraag ik me af. Want een grote voorraad sociale huur maakt een wijk niet per se slecht. We zien dat de mix van bewoners en woningen in sommige wijken ontbreekt. Door een bredere mix aan woningen in een wijk, bevorder je doorstroming en kunnen mensen in hun eigen wijk blijven wonen. En dan gaat het niet alleen om duurdere woningen toe te voegen aan wijken met veel sociale huurwoningen. Andersom is dit ook nodig. Heb het lef om deze beweging ook in te zetten in wijken met heel weinig sociale voorraad en daar aantallen aan toe te voegen.”

Dick Mol, Richard Sitton, Hedy van den Berk, Marieke Kolsteeg en Miriam Hoekstra-van der Deen,

Kracht van de wijk

Positief aan de Woonvisie vindt Kolsteeg de erkenning dat het behouden van de sociale structuur in wijken belangrijk is. “Mensen zijn de kracht van de wijk. Dat weten wij als corporaties al heel lang. Daarin onderscheiden wij ons van particuliere ontwikkelaars.”

‘De waarheid is dat nog veel meer Rotterdammers dolgraag in aanmerking zouden willen komen voor een sociale huurwoning.’

Hoekstra-van der Deen wijst erop dat het label ‘sociaal’ een beetje synoniem is geworden voor ‘minder’ wonen, maar je hebt het wel over kale huren tot 880 euro, alsof het niets is. “Een beginnend politieagent, docent, winkelmedewerker, schoonmaker, et cetera kun je niet tot de middeninkomens rekenen als je naar de cao’s kijkt. Voor deze mensen zijn zulke woonlasten ook hoog. En we hebben hen hard nodig in deze stad. Je wilt niet dat zij de stad verlaten aan het begin van hun carrière.”

Kolsteeg: “Bedenk even dat wij aan tweehonderdduizend Rotterdammers een woning verhuren. En dan wordt er soms over sociaal gepraat alsof het een vies woord is. De waarheid is dat nog veel meer Rotterdammers dolgraag in aanmerking zouden willen komen voor een sociale huurwoning.”

Het gat van het middensegment

“De brede volkshuisvesting is door weten regelgeving in het vorige decennium helaas afgebroken”, constateert Van den Berk. Met als gevolg dat de middengroepen, met onder meer agenten, onderwijzers en verpleegkundigen (in de Woonvisie ‘sleutelberoepen’ en ‘maatschappelijke beroepsgroepen’ genoemd) zich op de private woningmarkt moeten richten. Maar met name in de grote en middelgrote steden zijn de huur- en koopprijzen de pan uitgerezen. Nu wordt ook van de corporaties weer gevraagd om in de middenhuur, die zij nu in beperkte mate bouwen, voorrang te geven aan de sleutelberoepen. “Maar er is een fundamentelere oplossing nodig. Wij pleiten ervoor om het toewijzingssysteem op basis van inkomen, zoals dat geldt voor de sociale huur, uit te breiden naar de middenhuur. Dit in combinatie met een regulering op de huurprijs door de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel. Zoals het ook staat opgeschreven in de Wet Betaalbare huur. En dat het toewijzingssysteem voor middenhuur dan niet alleen geldt voor corporaties, maar evenzeer voor particuliere eigenaren binnen dit woonsegment.”

Geborgde leningen

Corporaties realiseren ook graag meer woningen in het middensegment. Daar is voor nodig dat dit segment – net als bij sociale huur – ook binnen de DAEB-regeling valt. Dus tegen lagere rentekosten door de borging bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of bij de gemeente. Van den Berk: “Daar bestaat nog veel koudwatervrees voor, want marktpartpartijen beginnen dan over het level-playing-field. Maar zij staan momenteel niet te trappelen om middenhuur te bouwen. We kunnen eventueel de afspraak maken dat als de conjunctuur weer aantrekt, wij weer met middenhuur stoppen. Het lijkt er overigens op dat Europa hiervoor wel degelijk ruimte gaat creëren, zodat corporaties ook weer in dit segment kunnen bouwen.”

Tot het uiterste gaan

De uitdagingen zijn enorm. De marktomstandigheden voor bouwen zijn ook voor de corporaties niet best, schetst Kolsteeg: “Hoge rente, hoge bouwkosten. En dan moeten wij tegelijk ook onze bestaande voorraad verduurzamen en werken aan klimaatadaptatie en zo meer. Dat betekent voor ons: tot het uiterste gaan.” Twaalfduizend corporatiewoningen dienen volgens de Woonvisie binnen vijf jaar van hun EFG-energielabel af te zijn. Hoekstra-van der Deen: “De balans tussen kosten en huuropbrengsten van de corporaties was in balans, maar nu leggen wij op de bouw van een sociale huurwoning nog meer geld toe.”

Van den Berk: “En toch zeggen we: Kom maar op, laat ons die woningen bouwen! Dat doen we omdat we de urgentie van de woningnood zien en voelen. Wachttijden lopen op naar gemiddeld vijf jaar en als je aan de beurt bent, krijg je niet per se de woning naar je zin. Jongeren zetten gedwongen hun leven op pauze omdat ze nog bij hun ouders wonen. Ex-partners wonen noodgedwongen nog bij elkaar in een huis. Voor deze onwenselijke woonsituaties zijn oplossingen nodig. Wij gaan daarom ook keuzes maken. Dat kan ten koste gaan van de energietransitie.”

De moeilijke economische situatie heeft de gemeente er niet van weerhouden om de grondprijzen voor sociale huur met 150% op te hogen, kort voor de vaststelling van de Woonvisie.

‘Wil het Rijk voor volkshuisvesting staan en vijftigduizend sociale huurwoningen gebouwd hebben, dan is daar geld voor nodig.’

Gewoon subsidie

Sitton: “Als je al onze opgaven bij elkaar neemt, lopen we vast. Wil het Rijk voor volkshuisvesting staan en vijftigduizend sociale huurwoningen gebouwd hebben, dan is daar geld voor nodig. Stop daarom met het innen van de vennootschapsbelasting voor corporaties. Technisch gezegd: haal de corporaties uit de Europese ATAD-regeling. Daar is in Brussel best begrip voor. Peter Boelhouwer heeft voor NSC, de partij van Omtzigt, een stuk geschreven over de woningmarkt en hij pleit gewoon voor ouderwetse subsidie op elke nieuwe sociale huurwoning. Zodat je de onrendabele top eraf haalt. Volgens Boelhouwer heb je het dan over drie à vijf miljard euro per jaar. Dat is veel geld, maar de kosten gaan voor de baat uit.”

Mol: “De komende regeerperiode wordt cruciaal om nog enigszins tijdig een systeemwijziging door te voeren.”

Kolsteeg: “De gemeente en het Rijk moeten aan de bak. Wat gaat het ons anders maatschappelijk niet kosten? Overbewoning, jonge mensen die te laat aan een wooncarrière kunnen beginnen, te weinig onderwijs- en zorgpersoneel in de steden, noem maar op. De schade daarvan zal uiteindelijk veel groter blijken te zijn dat wat er nu aan gelden nodig is. Bij kortetermijnpolitiek bestaat daar helaas geen oog voor.”

Sitton: “We laten ons met elkaar gijzelen in een gebrekkig stelsel dat een minister tien jaar geleden heeft bedacht met het doel om het de woningcorporaties zo moeilijk mogelijk te maken. Terwijl de oude wijkgerichte volkshuisvesting ervoor heeft gezorgd dat we in Nederlandse steden geen no-go-areas hebben. Daarom hebben we nu ook het probleem met de moeilijk bereikbare middenhuur voor de middengroepen in de stad. Reguleer dat segment. Laat de corporaties daar ook mee aan de slag gaan.”

Hoekstra-van der Deen: “Als we het sociale en middensegment, koop en huur, in één hand hebben, kunnen we Rotterdammers een écht betaalbare woning bieden die bij ze past. Dat is goed voor de inwoners van deze stad en tegelijk werken we zo ook aan gemengde wijken.”

Escaleren

Van den Berk ziet mogelijkheden om met nieuwe bouwtechnieken en flexibilisering van regels en kwaliteitseisen de kosten van nieuwbouw te drukken. Zijn overal dure hardstenen stoepen en knipvoegen nodig? Ook is het wel eens lastig de afwijzende beslissingen van Welstand te plaatsen. ”We moeten nu per project een gevecht om de vergunning leveren. Meer standaardisering van wat wel en niet mag, is geen overbodige luxe.” Mol heeft de ervaring dat optoppen soms maar met één laag is toegestaan waar er drie zouden kunnen. “De parkeernorm of een Welstandseis is dan het obstakel, dus wees daar wat flexibeler mee.”

De gemeentelijke Woonvisie staat vol met ambities en maatregelen, die deels ook overeenstemmen met wat de Rotterdamse corporaties willen. Maar wat zien zij dan als de prioriteit van dit moment? Het antwoord van de vijf bestuurders is eenduidig: Geef de corporaties als kampioen van betaalbaar wonen letterlijk en figuurlijk de ruimte om daarin te kunnen investeren. Kolsteeg vult aan: “Niet vertragen! Door het capaciteitsgebrek bij de gemeentelijke diensten duren procedures te lang.” Van den Berk: “Honderd procent van de geplande investeringen realiseren en als dat niet dreigt te lukken: Escaleren naar de hoogste bestuurstafel en erop hameren dat mensen en middelen worden vrijgemaakt.”

De Rotterdamse corporaties zijn strijdbaar en stropen de mouwen op voor hun targets aan nieuwbouw en verduurzaming. Ondertussen blijven ze lobbyen voor bredere volkshuisvesting om een grotere groep Rotterdammers aan een plezierige en betaalbare woning te kunnen helpen.