8 minute read
Het is nu de tijd om onze pijplijn te vullen
Marco Praagman, Arne Went, Philip van der Ent en Freek Boeijen Gebundelde Kracht van Focus on Impact:
"Het is nu de tijd om onze pijplijn te vullen”
Bewezen vakmanschap in meerdere disciplines, brede kennis van de markt en substantieel beleggingskapitaal komen samen in de nieuwe vastgoedonderneming Focus on Impact. Rotterdamse no-nonsense en Eindhovense nuchterheid passen uitstekend bij elkaar. Niet hoog van de toren blazen maar laten zien wat je kunt. Samen sterker: klaar om nu kansen te grijpen in een uitdagendere vastgoedmarkt.
De vanuit Eindhoven opererende ontwikkelaar-belegger Focus Real Estate en de vanuit Rotterdam opererende ontwikkelaar Impact Vastgoed hebben in april 2023 de handen ineen geslagen. Door overname van de laatste door de eerste zijn ze samen verder gegaan als Focus on Impact en beschikken daarmee over nog meer mogelijkheden, skills, ervaring en kennis.
De ontwikkelaars Philip van der Ent en Marco Praagman, die in 2009 Impact oprichtten, Freek Boeijen, bestuurder en partner, en Arne Went, algemeen directeur, vertellen in een ontspannen sfeer over de nieuwgevormde vastgoedspeler en diens ambities. Het gesprek met dit managementteam van de ontwikkeltak van Focus on Impact vindt plaats op de vestiging in Rotterdam. De kantoorvloer op de negentiende verdieping aan de Westerlaan biedt aan alle kanten uitzicht over de stad en haar highlights. De voorgaande avond hebben de vier managers gezamenlijk op Woudestein de wedstrijd Excelsior-PSV (0-2) bijgewoond. De milde rivaliteit RotterdamEindhoven ebt tijdens het interview nog wat na met de nodige plaagstoten over en weer. “Lol hebben in je vak en met elkaar is belangrijk, maar het draait wel helemaal om de inhoud”, merkt Van der Ent op. Boeijen: “We kunnen goed met elkaar lachen, maar houden ervan de mouwen op te stropen.”
Nieuwe family
Aan de basis van Focus on Impact staat Frans Staals, die Focus Real Estate veertig jaar geleden oprichtte. Samen met zijn dochters Gerlyn en Ilse is hij de stuwende kracht achter het familiebedrijf en het eigen family office. Boeijen merkt op dat tussen Impact en Focus al verschillende kruisverbanden bestonden voordat de gesprekken over een overname begonnen. Bart Dura die in 2014 als investment director toetrad tot Impact en kapitaal inbracht, deed in een ander verband ook zaken met Focus. Dura blijft actief betrokken bij het management van Focus on Impact.
De disciplines waarin de twee vastgoedondernemingen elk actief waren, overlappen voor een belangrijk deel, maar ze brengen elk ook iets anders in: kantoren en zorgvastgoed. Het multidisciplinaire karakter wordt dus nog sterker. “Multidisciplinair zijn zie ik zonder meer als een groot voordeel”, zegt Praagman. “Het heeft ons altijd in evenwicht gehouden.”
Het nieuwgevormde vastgoedbedrijf is een bundeling van ontwikkelkracht, onderschrijven alle vier de MT-leden. “Het brengt ons op een volgend level”, aldus Van der Ent. “We vormen een groter en sterker team, dus we kunnen er een schep bovenop doen. In een keer zijn we een grote speler geworden.” De vestigingen Eindhoven en Rotterdam blijven beide bestaan. De MT-leden verdelen hun tijd over de twee kantoren. Boeijen: “We zetten samen een nieuwe family op.” Went, die als algemeen directeur de samenwerking stroomlijnt: “We organiseren het zo dat onze mensen op de twee vestigingen zo goed mogelijk worden ingezet op onze projecten.”
Bijzondere woningbouw
Focus on Impact maakt in Rotterdam onder meer naam met de herontwikkeling van het Zuiderziekenhuis. Het ziekenhuisgebouw is zorgvuldig gerenoveerd en verbouwd ten behoeve van het Zuider Gymnasium. De andere delen van het gebouwencomplex worden verbouwd tot woongebouw ZuideR Carré. Om het voormalige ziekenhuis heen komt een nieuwe wijk met grondgebonden woningen en appartementen: Het Zuiderhof. De derde fase hiervan is in uitvoering. Recent zijn zeventig woningen afgenomen in de geroemde, uiterst duurzame woonontwikkeling SAWA in het Lloydkwartier. Focus on Impact heeft in de ontwikkelaar (NICE Developers) van dit houten woongebouw een 50%-belang genomen. Houtbouw wordt waar mogelijk geïntegreerd in andere projecten.
‘Het is duidelijk dat we Rotterdam een warm hart toedragen.’
Op bedrijvenpark Rivium, dat een grote herontwikkeling naar wonen wacht, zijn grondposities ingenomen en ook in de herontwikkeling van Brainpark heeft Focus on Impact een grote positie.
Anticyclisch ingesteld
“Het is duidelijk dat we Rotterdam een warm hart toedragen en dat we in de stad en regio meer willen gaan doen”, zegt Van der Ent. “We zijn medeondertekenaar van het Doorbouwakkoord. En als Focus on Impact hebben we samen al laten zien dat we niet weglopen als de conjunctuur tegenzit. Bij het ZuideR Carré kon onze partner-ontwikkelaar alleen met de bouw starten bij tachtig procent voorverkoop. Dat haalden we niet. Toen de deadline verstreek, zouden we de kopers moeten melden: “We kunnen niet verder.” Onze reactie was: “Dat gaat niet gebeuren!” De andere partij is uitgekocht en we zijn gestart.” Went vult aan: “Op basis van onze analyse van de markt hebben we die stap durven zetten. En uiteindelijk kunnen we straks opleveren met volledige verkoop.”
“We zijn dus best een beetje anticyclisch ingesteld”, vervolgt Van der Ent. “En nu het op de vastgoedmarkt nog steeds niet van een leien dakje gaat, beschouw ik dat als een kans voor ons. Het is nu de tijd om onze pijplijn te vullen.” Praagman: “Er zijn momenteel genoeg partijen die grond of projecten afschuiven. Het aanbod neemt toe.”
In de portefeuille zitten ruim vijftig projecten, dat moeten er meer worden. Wat de actuele ontwikkelvoorraad aan woningen betreft: ruim 14.000. Op bedrijvenpark Fleetpark in Leidschendam bijvoorbeeld duizend stuks. Een bijzonder woningproject is de herontwikkeling van het stadion van Excelsior op Woudestein. In een nieuwe hoogbouwschil rondom het stadion zijn 600 woningen gedacht. Het consortium, bestaande uit de profclub, Stebru, Cordeel en Focus on Impact, heeft een voorovereenkomst met de gemeente gesloten en is bezig met de planuitwerking. Met een thuisbasis in Eindhoven is deze booming city begrijpelijkerwijs een druk werkgebied. Op het oude bedrijventerrein Sectie-C ontwikkelt Focus on Impact 1.500 woningen. In afwachting daarvan hebben zo’n driehonderd kunstenaars en creatieve bedrijven woon- en atelierruimte in de oude panden. Maar de scoop is landelijk en reikt zelfs enigermate voorbij de landsgrenzen (retail en leisure in Parndorf, Nancy en Antwerpen). In de actuele beleggingsen ontwikkelportefeuille zitten onder meer projecten in Amsterdam (Entrada: transformatie naar wonen), Den Haag (woontorens Hollands Spoor Kwartier). “We richten ons in Nederland grosso modo op de G20”, zegt Boeijen.
Efficiënte kantoormeters
Kantorenvastgoed is en blijft een belangrijk segment voor Focus on Impact. De herontwikkelde kantoren The Cloud in Amsterdam en Blaak 16 zijn paradepaardjes.
Aan de Marten Meesweg naast Station Alexander staat nieuwbouw van een modern kantoorpand op stapel op de plek van een te slopen gedateerd pand. “Het nieuwe gebouw wordt helemaal Paris Proof en er worden materialen uit de sloop hergebruikt”, tekent Went aan. Van der Ent: “Er blijft veel vraag naar kantoorruimte, maar dan wel efficiënte meters. Meer gedeelde voorzieningen: niet allemaal een eigen lunchroom of restaurant, maar met elkaar gedeeld.” In Rotterdam zijn gewilde locaties voor nieuwe of herontwikkelde kantoren Station Alexander en Brainpark en de AA-locaties Rotterdam CS en Blaak. Boeijen verwacht dat er vooral van overheidswege veel vraag naar moderne, duurzame kantoormeters aankomt: “De upgrading van de energielabels zet flink door, de overheid moet daar met haar eigen huisvesting in meebewegen.”
De ontwikkelaar heeft evenzeer zijn sporen verdiend in het logistieke vastgoed met enkele grote voedseldistributiecentra voor Picnic in de regio Rotterdam. Ook deze vastgoeddiscipline houdt de interesse van Focus on Impact. Aan de lijst zorgvastgoed wordt momenteel een nieuwe Bergman Kliniek langs de A20 in Capelle aan den IJssel toegevoegd.
Poetsen
In zijn algemeenheid vinden de vier gepokt en gemazelde ontwikkelaars dat procedures te langzaam verlopen. “Daardoor loop je onvermijdelijk altijd een beetje achter de actuele vraag aan”, signaleert Praagman. Boeijen stelt als een verbetering voor dat je bij meer dan vijfhonderd woningen een eigen accountmanager binnen de gemeente krijgt toegewezen voor alle vragen en problemen. “Snelle duidelijke communicatie en benaderbaarheid is van groot belang.” Met de gebundelde krachten is Focus on Impact klaar om grote stappen te zetten.
“Niet dat we ons op de borst willen slaan, dat past helemaal niet bij ons”, zegt Went. Van der Ent: “We zijn nu gewoon een grotere club, wel is de basis nog steeds dat we ons vak leuk vinden.” Praagman: “We zijn ook een beetje atypisch, omdat we zo breed ontwikkelen. Woningen, kantoren, winkels, distributiecentra en zorgvastgoed: we kunnen het allemaal.” Boeijen: “We zijn vooral ook een club die zich met projecten wil bewijzen, want ik sta toch het liefst in de krant met een gebouw dat gerealiseerd is, niet met lucht. Niet lullen maar poetsen –dat hebben Eindhoven en Rotterdam zeker gemeen.”
