BAU(ERN)LAND IN BAUERNHAND Eigentum und Wohnen kombinieren
Bau(ern)land in Bauernhand In Salzburg werden fast zwei Drittel aller bäuerlichen Familienbetriebe im Nebenerwerb geführt. Viele Bauernfamilien haben daher mehrere Standbeine. Ein solches könnte künftig auch die Schaffung von Wohnraum sein, ohne dabei den eigenen Grund zu verkaufen. Bisher war es meist so, dass Bauland – sofern vorhanden – verkauft wurde und damit Einmaleffekte erzielt werden konnten. Vereinzelt wurde an Stelle des Flächenverkaufs ein Baurecht vergeben. In diesem Fall hat der Grundbesitzer auf einen Zeitraum von zwei Generationen keinen Zugriff mehr auf die Immobilie und erhält erst nach Ablauf einer Zeit von ca. 50 Jahren das Bauwerk zurück.
meinnützige, gewerbliche Bauträger, Baumeister,…). Gemeinsam wird dann über weitere Partner wie Architekten und/oder Planer entschieden, die für eine Baubewilligung notwendig sind, und man wählt sich Firmen für den Bau des Objekts aus. Der Abwicklungspartner stellt das Objekt schlüsselfertig zur Verfügung (mit oder ohne Finanzierung durch
EIGENINVESTITION ALS INNOVATIVER ANSATZ Ein Expertenteam der Landwirtschaftskammer Salzburg und aus dem Bereich der Bauträger hat nun ein neues Produkt entwickelt: die Eigeninvestition! Dabei wird die Immobilie weder verkauft noch mit einem Baurecht belastet. Für welche Liegenschaften kommt eine „Eigeninvestition“ infrage? Die neue Idee kann für eine ganze Reihe von Liegenschaften umgesetzt werden. Etwa für Grundstücke, die bereits als Bauland gewidmet sind, für solche, die im derzeitigen REK der Gemeinde als mögliches Bauland gekennzeichnet sind, für Grundstücke, die direkt an gewidmetes Bauland angrenzen oder für Bestandsobjekte (z. B. Gewerbeobjekte), die neu genutzt werden sollen. Wie bei Nahversorgern können ebenso auch Parkplätze überbaut werden.
DIE IDEE IN UMSETZUNG BRINGEN Die Idee ist bereits in Salzburg umgesetzt und verwirklicht worden, daher gibt es auch schon gute Erfahrungen, wie dieses Modell angegangen werden und verstärkt zum Tragen kommen kann. Grundbesitzer bzw. Immobilienbesitzer können sich für die Abwicklung einen Partner suchen (z. B. Ge-
DI Dr. Nikolaus Lienbacher MBA Kammeramtsdirektor Landwirtschaftskammer Sbg. Bauland ist in Salzburg gefragter denn je. Die Gemeinden sind gefordert, hier Wohnraum bereitzustellen. Mit dem neuen Modell „Bau(ern)land in Bauernhand“ will die Landwirtschaftskammer gemeinsam mit professionellen Wohnbauträgern und den Landwirten eine neue Einkommensschiene aufbauen. Eigeninvestition ist hier das Stichwort. Es verschafft den Salzburger Bauernfamilien dort, wo die raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, ein zusätzliches Standbein, welches zur Absicherung der Betriebe dienen soll.
Mittel der Wohnbauförderung). Die Grundbesitzer und Abwicklungspartner erstellen einen Vertrag zur Vermietung der Wohnungen, zum Mieterwechsel sowie zum Inkasso der Miete und der Betriebskosten. Wie schaut die Finanzierung aus und mit welchem Ertrag kann gerechnet werden? Die Finanzierung erfolgt so, dass durch die Vermietung der Wohnungen im Laufe von 25 - 30 Jahren die Errichtungskosten ausfinanziert sind und damit das Objekt sozusagen „schuldenfrei“ ist. In den ersten 25 - 30 Jahren bekommt der Grundbesitzer den Anteil der Miete Monat für Monat überwiesen, der für die Bereitstellung des Grundstücks in der Miete vorgesehen ist. Danach und unter der Voraussetzung, dass die Errichtungskosten ausfinanziert sind, bekommt der Grundbesitzer die gesamte Miete als Ertrag. Für interessierte Grundbesitzer wird eine Modellrechnung erstellt, welche Bestandteil des Vertrages mit dem Abwicklungspartner ist.
STEUERLICHE ASPEKTE IM AUGE HABEN Zu bedenken ist natürlich, dass die Vermietung von Wohnraum entsprechende Steuerzahlungen auslösen kann. Diese hängt von der Höhe der Einkommen aus Vermietung ab und wären im Einzelfall zu berechnen. Entscheidend ist das Gesamteinkommen, welches der jeweilige Landwirt erzielt (Vollerwerbslandwirt, Nebenerwerbslandwirt, Hälfteeigentümer mit seiner Frau, weitere Einkunftsarten usw.). Gegebenenfalls lassen sich auch Steuern durch Fruchtgenussrechte an bestimmten Mietobjekten für volljährige Kinder sparen. Bei Übergabe des Betriebes an den Hofnachfolger/die Hofnachfolgerin ist auch das Thema Grunderwerbssteuer von Bedeutung, wobei auch hier Möglichkeiten bestehen, Steuern zu sparen, etwa durch eine geteilte Übergabe an mehrere Erwerber. Diese Fragen sind am besten mit den Steuerexperten der Landwirtschaftskammer zu klären.
LANDWIRTSCHAFTSKAMMER SETZT AUF BAUERNSTOFFE Ziel ist es, dass solche Projekte auch eine ganz besondere Form und Gestaltung haben, um dem Prinzip der Nachhaltigkeit und der Schonung von Ressourcen zu entsprechen. Daher sollen diese „Bauernland-Immobilien“ folgende Kriterien erfüllen: Vorrangige Verwendung des Baustoffes Holz Versorgung des Objektes mit erneuerbaren Energieformen Möglichkeiten zur Nutzung von E-Mobilität Nachhaltige Gestaltung der Außenanlagen Daneben kann dieses Modell die Möglichkeit der Beschäftigung des Grundbesitzers oder seiner Familienmitglieder bei der Bewirtschaftung und Betreuung der Wohnungen bieten, wie etwa die Lieferung von Wärme aus einem Hackschnitzel-Heizwerk oder die Betreuung der Außenanlagen und der allgemeinen Teile des Hauses usw.
Dipl. Ing. (BA) Christian Struber MBA Geschäftsführer Salzburg Wohnbau GmbH Mit dem Projekt „Bau(ern)-land in Bauernhand“ wurde eine neue Möglichkeit entwickelt, die viele Notwendigkeiten „unter einen Hut“ bringt. Wichtig ist dabei, dass die Verfügung über Grund und Boden immer in der Hand der Bauernfamilie bleibt. Es ist eines der flexibelsten Modelle, wie einerseits benötigter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann, andererseits aber die Gestaltungs- und Mitwirkungsmöglichkeit der Grundbesitzer erhalten bleibt. Ein spannendes Projekt, das im ganzen Bundesland umgesetzt werden kann! Dieses neue Modell wird durch das neue Raumordnungsgesetz unterstützt, da bereits sehr viele Gemeinden begonnen haben, auf Basis der aktuellen Rechtslage ein neues räumliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Dabei wird festgelegt, wo in Zukunft gebaut werden kann und darf. Daher ist der Zeitpunkt günstig, solche Projekte anzugehen und die Voraussetzungen dafür in Abstimmung mit der Gemeinde zu schaffen. Das beschriebene Modell stellt für jene Betriebe, welche die Möglichkeit der Bebauung von Bauland haben, eine langfristige Absicherung des Betriebes durch ein zusätzliches Standbein dar. Der Vorteil liegt auch darin, dass in einem derartigen Wohnobjekt sowohl Ferienwohnungen, Austragswohnungen, Wohnraum für weichende Kinder oder für Kinder während eines Studiums als auch geförderter Wohnraum für Gemeindebürger geschaffen werden können. „Aus der Region – für die Region“ heißt das Motto. Um dieses Modell in die Breite zu bringen, ist die Landwirtschaftskammer bereits konkrete Partnerschaften mit der Salzburg Wohnbau, dem Maschinenring, dem Raiffeisenverband, der Organisation pro-Holz und dem Gemeindeverband eingegangen, wobei es jedem Eigentümer freisteht, mit wem er das Modell umsetzt. Im Ergebnis geht es darum, Wohnraum für die heimische Bevölkerung bereitzustellen, auf die Umwelt und das Klima zu achten und dem Grundeigentümer ein weiteres Standbein zu eröffnen, damit eine flächendeckende Landwirtschaft aufrechterhalten werden kann. Interessierte Landwirte können sich jederzeit an die Besitzfestigungsgenossenschaft bei der Landwirtschaftskammer Salzburg wenden: Landwirtschaftskammer Salzburg Dr. Nikolaus Lienbacher, Tel: 0662 870571 205 e-mail: nikolaus.lienbacher@lk-salzburg.at
VERGLEICH DER WOHNBAUMODELLE VERKAUF DES GRÜNDSTÜCKS
BAURECHT
EIGENINVESTITION
Finanzieller Ertrag
Einmaliger Erlös aus Grundverkauf
Jährliche Zinszahlung 0,55 €/m2
Mieteinnahmen (am Beispiel von Anif) 1,80 €/m² Wohnnutzfläche und Monat
Konsequenz
Grundstück steht nicht mehr zur Verfügung
Geringer Baurechtszins (am Beispiel Großraum Salzburg o,55 €/m² Grundstücksfläche und Monat)
Mieteinnahme aus der Grundbereitstellung sofort ab Bezug, Miete nach Ausfinanzierung zur Gänze für den Grundbesitzer
Projektentwicklung
Kein Einfluss
Kein Einfluss, Entscheidung des Bauträgers
Starker Einfluss, kompetente Partner für Begleitung und Bewirtschaftung
Varianten der Errichtung
Kein Einfluss
Entscheidung des Bauträgers
Starker Einfluss; Bandbreite an Möglichkeiten (Miet-, Ferien- oder DN-Wohnungen, gewerbliche Nutzung)
Nutzung
Keine Nutzung mehr nach Verkauf
Keine Nutzung während Baurechtsdauer, danach Übergabe des gesamten Objekts (mit einer Ablösezahlung durch den Grundbesitzer) an den Grundbesitzer
Eigene Nutzung in Planung einbeziehen und bereits nach Fertigstellung möglich
Vertragsabwicklung
Einmalig bei Grundverkauf
Aufwendige Vertragsabwicklung (nach Ablauf Baurechtsvertrag erneute Vertragsabwicklung)
Vertrag mit Partner (Projektentwickler) und finanzierender Bank
WIR BERATEN SIE GERNE! DI Dr. Nikolaus Lienbacher, MBA Kammeramtsdirektor LK Sbg. Tel. 0662 | 870571-205 nikolaus.lienbacher@lk-salzburg.at
Landwirtschaftskammer Salzburg Schwarzstraße 19, 5020 Salzburg www.sbg.lko.at
Johannes Rothenwänder, LLM.oec. Bereichsleiter-Stv. Projektentwicklung Tel. 0662 | 2066-251 j.rothenwaender@salzburg-wohnbau.at
Salzburg Wohnbau GmbH Bruno-Oberläuter-Platz 1, 5033 Salzburg www.salzburg-wohnbau.at
Rudolf Huber MAS, MIM Geschäftsführer Tel. 0662 | 2066-315 r.huber@salzburg-wohnbau.at
Kommunalservice Salzburg GmbH Bruno-Oberläuter-Platz 1, 5033 Salzburg www.salzburg-wohnbau.at