C O V E R S T O R Y
C O V E R S T O R Y
Toenemende onrust onder makelaars
BANG VOOR INSTORTENDE HUIZENMARKT OF TOCH DIE COWBOYCONCURRENT? Fors dalende huizenprijzen, een haast onbetaalbare hypotheek en huizen die we aan de straatstenen niet kwijt kunnen. Al maanden maken media ons bang met onheilspellende doemscenario’s over de Nederlandse huizenmarkt. Maar ook onder de makelaars onderling heerst onrust. Nadat in 2001 de markt voor makelaars vrijgegeven werd, is hun aantal explosief gestegen. Bovendien verrasten de nieuwkomers markt én gevestigde concurrentie met een andere benadering en veel lagere courtages. Maar wat gaat er gebeuren als de markt inderdaad instort of minstens stagneert? Is er dan nog wel genoeg voor iedereen? oén van de nieuwkomers, Jan Beije van De Wekker Makelaardij in de regio Noordwijk is er niet zo bang voor. “In Amerika kon praktisch iedereen die 18 werd een hypotheek krijgen, dat is in Nederland wel anders. Bovendien wordt er nog steeds meer gevraagd dan dat er gebouwd wordt, zeker in de Randstad.” Maar zo’n forse groei als de laatste jaren zit er volgens hem ook niet meer in. “Omdat de prijzen in deze regio al flink omhoog gedreven waren door de gevestigde makelaars. En daar zit nu toch wel een beetje een rem op. Het gekke is ervan af.Waar mensen vroeger direct moesten beslissen omdat het huis anders weg was, is het nu iets meer een kopersmarkt geworden.”
E
Dat ziet ook Paul de Bruin van De Bruin Makelaardij in Noordwijk. ““Nu de rente recentelijk gestegen is, zien we dat kopers minder snel geneigd zijn de vraagprijs te betalen.” Maar volgens hem is het onzin te zeggen dat de prijzen de laatste jaren omhoog gedreven zijn.“Het is nog altijd een kwestie van vraag en aanbod. Daar hebben wij als makelaar echt geen invloed op.”Wel is het volgens De Bruin zo dat Noordwijk een aantal jaar geleden de koploper was op de huizenmarkt wat huizenprijzen betreft. “Maar dat is omdat het zo’n gewilde plaats is.Terwijl je nu ziet dat het al iets stabieler wordt.” “Sommige makelaars denken dat ze door hogere machten zijn aangewezen om huizen te verkopen”
“ E E N H U I S I S G E E N PA K S U I K E R , DA A R KO M T W E L E V E N WAT MEER BIJ KIJKEN” Ook Paul van Leeuwen van Deerenberg & Van Leeuwen Makelaardij uit Alphen aan den Rijn merkt dat de markt meer naar de koperskant op beweegt. “Een lichte daling in het aantal verkopen en steeds meer kopers die ons inschakelen voor aankoopbegeleiding.” Maar noodweer in het makelaarswezen? In elk geval niet bij de al 80 jaar gevestigde makelaar. “Er zijn wel makelaarskantoren die niet goed draaien”, reageert Van Leeuwen, “en proberen met wat stuntwerk in de courtage nog te redden wat er te redden valt.” Maar of dit reëel is? De kosten voor personeel, huisvesting, automatisering enzovoort gaan niet mee naar beneden. Dus ergens komen die kantoren klem te zitten natuurlijk.” No cure no pay Toch zegt Beije van De Wekker Makelaardij boven verwachting te draaien. Al stunt zijn franchiseorganisatie wel met een fors lagere courtage dan gemiddeld én een werkwijze op basis van no cure no pay. “Ach, ze proberen ons inderdaad wel een beetje te downplayen”, weet hij dat sommige gevestigde makelaars hier ontevreden over zijn, “maar we doen precies hetzelfde. Alleen denken sommige makelaars dat ze door hogere machten zijn aangewezen om huizen te verkopen en dat is natuurlijk onzin. Maar ik doe alles zelf en werk vanuit huis waardoor mijn klanten niet betalen voor dure kantoren, secretaresses en leaseauto’s.”
8 R I J N S T R E E K
B U S I N E S S 9
C O V E R S T O R Y En van dit soort, anders dan anders werkende bedrijven zijn er meer. “Sinds de afschaffing van de beschermde makelaarstitel mag iedereen zich makelaar noemen en zijn er best veel kantoren bijgekomen”, aldus de Alphense makelaar Van Leeuwen. “Dat geeft meer concurrentie. Dat is niet erg. Maar het wekte laatst wel verbazing toen zo’n makelaar ons meldde dat ze eigenlijk niet wisten hoe ze de inhoud van de te verkopen woning moesten uitrekenen. Uiteindelijk hadden ze dat maar overgenomen van een woning die wij in dezelfde straat hebben verkocht.” De Bruin ziet dan ook zeker nog steeds het nut van het lidmaatschap van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). “Dat de courtages zijn vrijgegeven snap ik wel, dat is ook niet meer van deze tijd, maar dat de beëdiging is afgeschaft, vind ik een minder goed idee. Sinds dat niet meer hoeft, kan iedereen zich namelijk zomaar makelaar noemen.
Maar een huis is geen pak suiker, daar komt wel even wat meer bij kijken. Daarom doet een NVM-makelaar nog steeds dezelfde test als voor de beëdiging verplicht was. Daarnaast moeten we onze kennis op peil houden door cursussen te volgen en op de hoogte te blijven van de wetgeving enzovoort. Als NVMmakelaar moet je gewoon aan een bepaald kennisniveau voldoen, anders kan je worden geroyeerd.” De Landelijke Vereniging voor Makelaars is dan ook onverbiddelijk in haar voorspelling. “Sinds makelaars vanaf 2001 niet meer beëdigd hoeven te worden, is hun aantal explosief gestegen.”, zegt directeur Ed van de Bijl. “Alleen al in 2007 kwamen er 110 nieuwe kantoren bij. Daar is gewoon geen markt voor.” De LVM-directeur verwacht dan ook dat minstens 1500 makelaars, vooral eenpitters, er dit jaar mee op zullen houden. “Zeker nu de huizenmarkt snel stokt en de courtages onder zware druk staan.”
M A K E L A A R S O N R U S T: ONZIN OF ONMIN? Opvallend is dat geen van de gesproken makelaars zich echt zorgen maakt over de regionale huizenmarkt. Amerikaanse toestanden waarbij mensen hun hypotheek niet kunnen betalen en op straat komen te staan, hoeven we hier niet te verwachten. Jong versus oud En de recessie? Natuurlijk zal de inflatie ons geld duurder maken maar ook daar komen we met wat geduld en tijd heus wel weer overheen.Verontrustender is de concurrentiestrijd die op dit moment tussen de onderlinge makelaars lijkt te spelen. Jong versus oud. Nieuwkomers tegen de gevestigde orde. Cowboys tegenover de klassieken. NVM tegen de rest.
TRANSACTIEGEGEGEVENS HUIZEN VERKOCHT DOOR NVM-MAKELAARS IN DE REGIO RIJNLAND Perioden
Gemeenten
Type woning
Aantal verkochte woningen
Transactieprijs
Transactieprijs
Looptijd
Mediaan (euro’s)
Verandering tov vorige periode
Mediaan
1e halfjaar 2007 1e halfjaar 2007 1e halfjaar 2007 1e halfjaar 2007 1e halfjaar 2007 1e halfjaar 2007
Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder éen kap Vrijstaand Appartement Totaal
1048 511 209 175 813 2756
249.850 278.500 419.333 571.500 188.810 270.433
2,37% -0,70% 4,18% -8,63% 1,45%
63 65 98 105 75
0,95%
72
2e halfjaar 2007 2e halfjaar 2007 2e halfjaar 2007 2e halfjaar 2007 2e halfjaar 2007 2e halfjaar 2007
Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder éen kap Vrijstaand Appartement Totaal
1042 488 232 191 825 2778
249.500 285.050 399.250 587.222 186.693 272.819
-0,14% 2,35% -4,79% 2,75% -1,73% -0,31%
66 68 94 138 67 73
1e halfjaar 2008* 1e halfjaar 2008* 1e halfjaar 2008* 1e halfjaar 2008* 1e halfjaar 2008* 1e halfjaar 2008*
Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal Rijnstreek totaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder éen kap Vrijstaand Appartement Totaal
1037 430 214 170 745 Totaal
257.194 294.850 423.350 616.750 188.393 280.930
3,08% 3,44% 6,04% 5,03% 0,96% 2,90%
61 74 75 142 70 72
*voorlopige cijfers
Conclusie Zoals uit bovenstaande tabel is af te leiden, stijgen de huizenprijzen nog steeds in deze regio. Na een stagnatie en daling in 2007 (1e half jaar een minimale groei van 0,95% en 2e half jaar een daling van 0,31%) is er nu een duidelijke stijging
van 2,9 % in de transactieprijzen waar te nemen. De periode dat huizen in de regio te koop stonden, is ongeveer gelijk gebleven. De transacties blijven wel achter in het eerste halfjaar van 2008, maar dat komt omdat het voorlopige cijfers
zijn. Naar verwachting zal het aantal in de halfjaren van 2007 nog wel gehaald worden. Dit zal echter op de prijzen en looptijden weinig invloed meer hebben, omdat de aantallen transacties redelijk hoog zijn. ■ B U S I N E S S 11