Panorama Económico Internacional
Panorama Económico Nacional
Construcción y actividad económica
¿Por qué es escaso el crédito hipotecario en argentina?
Salario y precio de la ¿Cómo evolucionó y qué puede vivienda: algunas esperarse del sector de la observaciones relevantes construcción en argentina?
ANALISIS REGIONAL Número 12 - Diciembre de 2011 - Tucumán - Argentina
AREA DE ECONOMIA
Articulación y conocimiento para el desarrollo regional La Fundación del Tucumán es una organización empresaria que nació en 1985, con el objetivo de contribuir al desarrollo económico, social y ambiental sostenible de Tucumán y de la región. La integran empresarios de distintos sectores económicos; y su staff está formado por investigadores, docentes y profesionales de diversas ramas. Todos ellos, en un marco de diálogo y trabajo en red, plasman la misión de la Fundación del Tucumán:
“Promover el desarrollo responsable de la comunidad de la región, con el fin de generar compromiso de participación ciudadana para fortalecer las instituciones republicanas que garanticen el ejercicio de la libertad, a través de la articulación de sectores públicos y privados, contribuyendo al desarrollo del capital humano, social y económico”
Presidente Jorge Malmierca Director Ejecutivo Juan Luis Perez Albert Consejeros Titulares Luquín, Oscar (Antonio Luquín S.A.) Sardi, Paolo (Arcor S.A.) Cambiano, Rafael (Quilmes) Lucci, Daniel (Citrusvil S.A.) Domínguez, Ricardo J. (C.C.C. S.A.) Hoffman, Gunther (Edet S.A.) Lenis, Román (Expreso Bisonte SRL) Lisiak, Jorge H. (Minera Alumbrera Ltd) Vismara, Hugo (Refinor S.A.) Björk, Peter (Scania Argentina S.A.) Di Bacco, Rodolfo (Tensolite S.A..)
Consejeros Suplentes Lucci, Pablo (Citrusvil S.A.) Mirande, Carlos (C.C.C.) García, Luis (Edet S.A.) Hernández, Elio (Gasnor S.A.) Laudani, Ricardo (Refinor S.A.) Chaves, Rodolfo (Scania Argentina S.A.) Assaf, Luis (Tensolite S.A.)
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PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL ¿Cae la eurozona? Opciones para la crisis
PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL Las perspectivas no son demasiado alentadoras. El contexto internacional condiciona.
INFORME CENTRAL: CONSTRUCCIÓN Y ACTIVIDAD ECONÓMICA: ¿Cómo es el comportamiento de la construcción y qué lugar ocupa en la economía?
¿POR QUÉ ES ESCASO EL CRÉDITO HIPOTECARIO EN ARGENTINA? Evolución del crédito hipotecario.
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Factores que explican el bajo nivel del crédito hipotecario SALARIO Y PRECIO DE LA VIVIENDA: ALGUNAS OBSERVACIONES RELEVANTES
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¿Cuál es el esfuerzo salarial para acceder a la vivienda? Análisis por jurisdicción. ¿CÓMO EVOLUCIONÓ Y QUÉ PUEDE ESPERARSE DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN ARGENTINA?
Staff: ANALISIS REGIONAL ------------------------------------------Director Área de Economía Lic. Eduardo Robinson eduardorobinson@fundtuc.org Lic. Víctor Funes vfunes@fundtuc.org Lic. Santiago Sosa santiagososa@fundtuc.org
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Proyecciones mediante los principales indices del sector.
25 de Mayo 1095 - (4000) San Miguel de Tucumán República Argentina Tel.: +54 (381) 422-2811 / 431-1712 Fax: +54 (381) 431-0612 ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 //
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PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL
La caída de la eurozona ocurrirá si no hay cambios significativos. Opciones para la crisis La economía europea se encamina a una recesión. Crece la incertidumbre y entre las opciones aparece la reducción de la zona euro La economía internacional termina 2011 con mayor elevado nivel de fragilidad. Los países de la eurozona no han podido encarrilar sus economías lo que hizo que el bloque económico se encamine a un proceso recesivo. Los países están al límite: Grecia continúa con serios problemas de solvencia fiscal que lo que hace que transite al borde de la cesación de pagos y de una salida deshonrosa de la unión monetaria. Italia y España, despiertan muchas dudas en los mercados que los castigan con tasas de interés muy elevados, e impide la colocación de deuda. Pero los problemas de la eurozona no se limitan a esas economías, se han transformado en problemas estructurales que afectan a otras economías: Irlanda, Portugal y Chipre. A esta altura de los acontecimientos, conviene repasar el origen de esta situación. ¿Qué sucedió para que desde hace un par de años Europa continúe tambaleándose? Durante la última década, los países del grupo conocido como PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia, Grecia y España) fungieron como principales consumidores de la eurozona, al gastar una cifra superior a sus ingresos y mantener un déficit de cuenta corriente cada vez mayor. Los del núcleo de la eurozona (Alemania, Holanda, Austria y Francia) fungieron como principales productores, con gastos inferiores a los ingresos y un superávit de cuenta corriente cada vez mayor. Estos desequilibrios se apoyaron en la fortaleza del euro desde 2002 y la divergencia de tipos de cambio reales y niveles de competitividad. En Alemania y otros países del núcleo, el costo laboral unitario se redujo, mientras que en los PIIGS (y Chipre) ocurrió lo contrario. En Irlanda y España, el ahorro privado se derrumbó y la presencia de burbujas inmobiliarias im-
pulsó el exceso de consumo, mientras en Grecia, Portugal, Chipre e Italia el factor que agravó los desequilibrios fue un déficit fiscal excesivo. La acumulación de deuda privada y pública en los países deficitarios se volvió inmanejable cuando estallaron las burbujas inmobiliarias y el déficit de cuenta corriente, el déficit fiscal o ambos se hicieron insostenibles. La pregunta pasa ahora por ¿cómo se recupera el bloque económico? Al respecto, sobresalen las siguientes posturas: a) Reflación simétrica: consiste en recuperar el crecimiento y la competitividad, mientras se emprenden medidas de austeridad y reformas estructurales necesarias, mediante una política monetaria expansiva del Banco Central Europeo, ayuda ilimitada a las economías con falta de liquidez, pero solventes, una rápida depreciación del euro y estímulo fiscal en los países del núcleo de la eurozona. b) Deflación recesiva: Alemania y el BCE se oponen a llevar adelante una política monetaria expansiva por temor a generar presiones inflacionarias. Pero esta opción traería muchos problemas. Si bien la austeridad es necesaria, implica una profundización de la recesión en el corto plazo. Lo mismo puede decirse de las reformas estructurales, porque obligarán a despedir trabajadores, cerrar empresas deficitarias y reubicar mano de obra y capital hacia industrias emergentes. El valor real de la deuda aumentaría y se agravaría la insolvencia de los Estados y de los deudores privados. c) Cesación de pagos y abandono de la eurozona: Si los países periféricos de Europa quedan atrapados en una proceso deflacionario, con elevado endeuda-
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miento, caída de la producción, pérdida de competitividad y déficit externo estructural, en algún momento se hará insostenible continuar con las reglas del eurozona. Podrían revitalizar el crecimiento económico y la competitividad con una depreciación de sus nuevas monedas nacionales. Sin embargo, esta tercera opción, implicaría una ruptura caótica de la eurozona y provocaría un cimbronazo similar al de la caída de Lehman Brothers en 2008, o tal vez peor. d) Periferia con bajo crecimiento y poca competitividad. Esta opción llevaría a aceptar quitas de deuda y a transferir dinero para impulsar los ingresos de la eurozona.Pero un mecanismo de transferencia fiscal permanente es políticamente imposible en la eurozona. Alemania y el BCE no tienen tanto poder como parecen creer. A menos que renuncien al ajuste asimétrico, que concentra todo el sufrimiento en la periferia, y busquen una solución más simétrica, el derrumbe inci-
piente de la unión monetaria se acelerará, conforme los países periféricos vayan cayendo en cesación de pagos y abandonen la moneda común. Los caóticos episodios ocurridos en Grecia y en Italia pueden ser el primer paso del proceso. La eurozona no puede seguir tirando para adelante. A menos que la región avance hacia una mayor integración económica, fiscal y política (siguiendo una hoja de ruta con recuperación a corto plazo del crecimiento, la competitividad y la capacidad de financiamiento), es indudable que la deflación recesiva conducirá a una ruptura caótica. Italia es demasiado grande para quebrar y demasiado grande para un rescate, y está cerca del punto sin retorno; el final de juego para la eurozona ha comenzado. El primer paso será una seguidilla de reestructuraciones de deuda obligadas y abandonos de la unión monetaria que llevarán a la desintegración de la eurozona.
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La economía para 2012: un contexto con mayores amenazas La debilidad del contexto internacional y la falta de calidad en la política económica son los principales condicionantes de la economía que viene. En materia económica el 2011 termina con más preocupaciones que con las que empezó. Se trató de un año con fuerte contenido político, dado el proceso electoral, pero que no afectó sustancialmente a la economía. Sucede que el ciclo expansivo, por el que atraviesa la economía Argentina, no es tanto mérito de las políticas internas, sino que responde al contexto internacional, que pese a sus enormes turbulencias, todavía favorece a la Argentina. ¿Por qué?, porque el precio de los productos que exporta siguen siendo elevados en términos históricos, porque los principales socios comerciales de Argentina, Brasil y
China han mantenido sus importantes ritmos de crecimiento, porque las tasas de interés internacionales siguen muy bajas. En este contexto la economía nacional siguió expandiéndose motorizada por el consumo. Y el consumo crece alentado por la disponibilidad de crédito a ese sector y por la propia inflación que hace que las personas adelanten sus gastos en consumo. Pero los problemas hacia el final del año pasan por la implementación de controles cambiarios para preservar el deterioro de las reservas del Banco Central, controles en el comercio exterior, quitas de subsidios, contracción del crédito y cierta
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retracción en el consumo. Es decir, una economía que requiere mayores cuidados. El Gobierno reelecto continuará con los lineamientos económicos que le redituaron políticamente. Es decir, procurará incrementar el gasto público y mantener y mantener la demanda agregada. El modelo económico, basado en fuerte intervencionismo estatal, genera desconfianza, eso explica la fuerte salida de capitales, que se estima terminará el año 2011 en 20.000 millones de dólares. El incremento del gasto y la inflación elevada, han traído cierto atraso en el tipo de cambio, esto alentó expectativas de devaluación, y se acentuaron los problemas de abastecimiento de dólares. Asimismo, el incremento del gasto público cuyo financiamiento cuyo financiamiento se está tornando complicado, llevó al Gobierno a empezar a desmantelar el sistema de subsidios, lo que puede agravar los problemas inflacionarios y cambiarios, problemas que desde la óptica del gobierno parecen ser menores. ¿Cómo puede venir el 2012? En términos generales el 2012 se proyecta más complicado en materia económica, que 2011. El frente externo no luce muy alentador. La economía internacional no sólo no se recupera, sino que muestra señales de marcada desaceleración y recesión. Este factor debilita las economías de los principales socios comerciales. De hecho, en Brasil, la actividad económica se ha estancado en el último trimestre y afecta las exportaciones de Argentina. Además, los precios de los principales productos de exportación,
si bien aún están elevados en términos históricos, han mostrado una retracción importante en los últimos meses. Este es el principal canal de contagio que tiene la economía argentina y es una nítida luz amarilla. Si bien, como se ve, el panorama no es demasiado promisorio hay que tener en cuenta que la economía no tiene desequilibrios explosivos inminentes, si tiene debilidades y falta de diseños e implementación de políticas públicas orientadas al desarrollo. Se trabaja para el corto plazo, sin visión estratégica. Entre las debilidades o riesgos que presenta la economía argentina, está el aspecto fiscal. Argentina necesita recuperar solvencia fiscal para volver a que el Banco Central sea independiente del Poder Ejecutivo, para llevar adelante una política monetaria que preserve el valor de la moneda. Necesita bajar la inflación y mejorar la atracción de inversiones. Por ello la política de desmantelar subsidios, va en la dirección correcta, al fortalecer la situación fiscal. Pero no es la política adecuada en momentos de contracción económica. Pero, no hay lugar para llevar adelante políticas contracíclicas. En 2012, probablemente, se paguen los costos de esas medidas. Argentina, en los últimos años perdió una gran oportunidad para introducir un mayor nivel de solvencia macroeconómica, ganar mercados externos para sus productos, para generar mejores puestos de trabajo, para mejorar la situación social. No hay que poner el énfasis tanto en lo que se hizo, sino también, en lo que se dejó de hacer y en lo que no se pudo aprovechar.
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Construcción y actividad económica: ¿cómo es el comportamiento de la construcción y qué lugar ocupa en la economía? En la región NOA, la actividad Construcción se mueve a una mayor velocidad que el promedio país: relativamente, se crearon más empresas y mayor número puestos de trabajo registrados en la región. Falta de financiamiento y de oportunidades de inversión. La construcción es una actividad altamente correlacionada con el ciclo económico. Es decir, evoluciona en función del comportamiento de la economía. Muestra, además, una elevada sensibilidad a las variaciones del ciclo económico. Cuando la economía se expande, la construcción crece por encima del PBI, mientras que se contrae en mayor medida durante las recesiones. Tales afirmaciones se derivan del análisis del ciclo económico en relación con la evolución del sector de la construcción. Al considerar las recesiones de 1995, 2002 y en menor medida el 2009, se observa una mayor caída de la construcción. Algo similar ocurre en las fases expansivas, que el creci-
Fuente: elaboración en base a MECON
miento de la construcción supera al PBI. Al estimarse la sensibilidad del sector de la construcción a las variaciones del PBI, la misma arrojó un valor
de elasticidad respecto al producto de 1,42. Esto es, el sector de la construcción crece 1,42% cuando el PBI aumenta un punto porcentual.
El sector de la construcción se duplicó junto a la reactivación económica argentina. Tuvo un crecimiento real de 107% entre el año 2004 y 2011, lo cual lo convierte en el segundo sector productor de bienes con mayor crecimiento después de agricultura. El PBI del sector de la construcción, esto es, el valor agregado económico del sector representa el 6% del PBI de Argentina (en promedio entre los años 1993 y 2010), mientras que en el segundo trimestre de 2011 cayó al 5%. En este período, el PBI construcción registró un crecimiento de 8,3% en términos reales en relación a igual período de 2010, y un 32% en términos nominales, ubicándose en $ 97.800 millones1. La Inversión en construcción es aproximadamente 12% del PBI, y es el 53% de la Inversión Bruta Interna Fija (IBIF). Experimentó un crecimiento real del 9,7% en el segundo semestre de 2011 respecto a 2010.Así, la Inversión en construcción alcanzó los $ 251.000 millones. Empleo en el sector:la construcción también es un importante motor del empleo, ya sea en forma directa o indirecta. En Argentina, dado el elevado nivel de informalidad, resulta difícil lograr una aproximación sobre el total de empleados en el sector; estimaciones privadas indican que el número de trabajadores informales sería cercano al de los formales.
1 Se hace referencia a valor agregado de la construcción por que no está incluido el valor de que se genera en otras industrias (como el de los materiales), y que son utilizadas como “insumo” en la construcción. De aquí su diferencia con la inversión en construcción. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 //
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(*) Puestos registrados en la construcción en relación al total de puestos registrados en el sistema privado.
En Argentina, había 419.600 trabajadores de la construcción registrados a julio de 2011. En el NOA, la actividad de la construcción genera alrededor de 34.000 puestos de trabajo registrados, los cuales se estima podrían alcanzar los 60.000, si se consideran los trabajadores informales. Además, las estadísticas oficiales demuestran que la construcción genera mayor empleo en las provincias de la región en comparación al total nacional: en el NOA, 10% de los empleados registrados pertenecen al sector de la construcción, y a nivel nacional la relación alcanza el 7%.
Fuente: Elaboración propia en base a IERIC y MECON
Disminuye la cantidad de personal registrado en el sector de la construcción. De cada 100 trabajadores formales 10 pertenecen al sector de la construcción en el NOA, mientras que a nivel nacional la proporción es 7 de cada 100. Además, el empleo en la construcción presenta mayor dinamismo y sus ciclos son más amplios en comparación al empleo en la industria y el comercio. El indicador de empleo en el sector construcción alcanzó un crecimiento de 57% entrelos años 2003 y 2011, mientras que el indicador para la Industriay para Comercioy Servicios se registró un incremento de 37% en el mismo período. Sin embargo, desde inicios del 2008 el empleo en el sector se estancó. En la región viene dándose una tendencia decreciente en el número de trabajadores registrados del sector de la construcción (a excepción de Santiago del Estero, donde la obra pública es más intensa y creció sustancialmente en los últimos años). Si bien esto puede relacionarse con la desaceleración de la activi-
"Desde 2006 las empresas constructoras se multiplicaron por dos en Tucumán y Santiago del Estero. En Salta y Jujuy se registró un incremento de más del 50%. Ello es otra muestra que en el noroeste la actividad esta más pujante que en el resto del país".
dad durante 2008/09, también puede estar indicando un aumento en el grado de informalidad como consecuencia del incremento del costo de la mano de obra (ver Costo de la Construcción). El número de empresas constructoras. Es un indicador del dinamismo del sector, el cual demuestra que la actividad en la región desde el año 2006 crece por encima del registro a nivel país. Otra vez, Santiago del Estero y Tucumán demuestran ser las provincias del NOA donde la actividad tuvo mayor expansión. En término medio, 70% de las empresas son constructoras, 25% contratistas y 5% subcontratistas. En cuanto al tipo de sociedad, el cual puede dar un indicio del tamaño de la empresa, 57% son personas físicas, 37% son SRL y 7% SA.
Fuente: elaboración en base a IERIC
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Financiamiento: contrariamente a su significativa expansión, la actividad de la construcción recurre en menor medida al sistema financiero. Desde la década del 1990 existe una tendencia decreciente de los créditos dirigidos a la actividad, y desde el año 2003, el crédito a la construcción en relación al total de crédito al sector privado se mantiene en un promedio del 2,2%.Por lo tanto, el crédito al sector alcanzó un monto de $ 5.300 millones durante el segundo trimestre de 2011. Esto representa también 2,1% en términos de la Inversión en Construcción ($ 251.000 millones). El dato llamativo es que la construcción
mueve casi tanto dinero como el sistema financiero, teniendo en cuenta que el total de préstamos otorgados por entidades financieras al Sistema Privado noFinanciero fue de $ 225.000 millones. Por lo tanto, es claro que la alternativa de “invertir en ladrillo” está sobredimensionada en relación con el sistema bancario que moviliza una cantidad relativamente baja de capitales (relación Préstamos/PBG igual a 14%). Esto habla de una anomalía en el sistema financiero, en dondeel ahorro y la inversión no se canalizan adecuadamente mediante el sistema bancario y los mercados de capital.
En Argentina las inversiones en la construcción movilizan tanto dinero como los préstamos del sistema bancario, lo cual habla de una anomalía en el sistema financiero, así como de una sobredimensión de la “inversión en ladrillo”.
Declive y estancamiento
Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA
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¿Por qué es escaso el crédito hipotecario en Argentina? Las condiciones macroeconómicas y el financiamiento bancario aún no se conjugan para facilitar el acceso a la vivienda. Revisión histórica del crédito hipotecario.
Pese al continuo crecimiento de la construcción en Argentina, el crédito hipotecario no ha tenido durante la última década el mismo dinamismo. En la provincia de Buenos Aires, las operaciones de compra-venta realizadas con financiamiento hipotecario representan el 12% del total de operaciones en el año 2010. El máximo en la década fue durante el 2007, donde alcanzó el 20%. En Capital, el por-
centaje de hipotecas llega a 6,2%, la mitad en relación a los otorgados en provincia, ya que la política de los bancos estatales o mixtos es dirigir este tipo de créditos para vivienda única a familias del interior. Como se observa en el siguiente gráfico, la participación dista de los niveles alcanzados la década del 1990, donde se financiaba con hipotecas entre el 30% y el 50% de las propiedades.
Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario
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Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario
Desde el punto de vista económico, pueden identificarse dos implicancias relacionadas a la escasez de crédito hipotecario: 1) Limita el potencial de la demanda y, por ende, la trayectoria del sector construcciones, con todo lo que esto implica desde el punto de vista del efecto multi-
plicador y del empleo. El crédito hipotecario es el 1% del PBI. En otros países de la región como Brasil esta relación es del 3,5%; en Chile donde el crédito hipotecario esta más desarrollado alcanza el 7%. 2) Se abren brechas sociales entre aquellos que pueden ser propietarios y aquellos que aspiran a serlos (clase media).
Factores que explican el bajo nivel de Crédito Hipotecario INFLACIÓN ELEVADA
La pérdida de poder adquisitivo de la moneda nacional es un factor que perjudica en general el crédito a largo plazo, ya que se pierde la unidad de medida y se genera incertidumbre, que en la mayoría de las veces se incorpora en forma de expectativas, lo que realimenta el ciclo inflacionario. El disenso actual sobre el nivel de inflación genuino genera mayor incertidumbre.
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CRISIS RECURRENTES
Estudios indican que en la historia argentina se produjo en promedio, una crisis cada 6 años. Esta condición claramente socaba sobre la confianza del público para endeudarse y del sistema para prestar.
ELEVADAS TASAS DE INTERES
Los dos factores anteriores inciden en la determinación de las tasas reales que operan en el mercado y el incremento del riesgo país, y por lo cual las tasas para créditos hipotecarios son elevadas y variables.
DETERIORO EN LA CULTURA DEL AHORRO Y DEPÓSITOS A CORTO PLAZO
Las factores antes mencionados han causado un profundo impacto en la cultura del ahorro: el ahorrista argentino prefiere invertir en inmuebles o en dólares (en “el colchón”) antes que en el una alternativa de largo plazo como un plazo fijo (solo el 3% de los Depósitos a plazo fijo están colocados a más de 365 días).
EL ESFUERZO SALARIAL
El desfasaje entre entre salarios en pesos y el valor del metro cuadrado en dólares: si bien el ingreso de los sectores medios recuperó capacidad de compra real en los últimos años, aun se mantiene alejado de los valores inmobilidarios. A esto debe sumarse la dificultad para calificar para un crédito, de acuerdo a los requisitos bancarios. Para mayor detalle ver la sección siguiente.
Históricamente el auge del crédito hipotecario se dio en la década del 1950 y 1990. La recurrencia de episodios de inflación e incertidumbre elevada debilitaron el crédito de largo plazo.
Teniendo en cuenta estas causas, se observa que el período de mayor auge para el financiamiento hipotecario fue durante el gobierno peronista, donde cerca de 30% del crédito que otorgaba el sistema financiero privado se destinaba a operaciones de adquisición de viviendas. Esta etapa termina cuando sucede uno de los primeros episodios hiperinflacionarios en el año 1959, como consecuencia de la nacionalización de los depósitos bancarios2. Posteriormente entre 1973 y 1989, con la hiperinflación prácticamente desaparece el financiamiento de todo tipo. El crédito hipotecario recobra participación nuevamente durante la convertibilidad y vuelve a caer con la devaluación del peso.
2 El fenómeno comienza en 1946 con la nacionalización de los depósitos bancarios, la estatización del Banco Central y las consecuentes grandes emisiones de dinero requeridas para financiar los inmensos déficits fiscales que ocasionó el Primer Plan Quinquenal (1947-1951). ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 //
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Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA
En la evolución reciente, el crédito hipotecario había mantenido una buena recuperación desde finales del año 2005 y hasta la última parte del año 2008, donde su saldo se había duplicado desde $ 5.000 millones
a $ 10.000 millones. Luego, con el riesgo incremental por la crisis subprime y la consecuente suba de tasas, el crédito se estancó alrededor de los $ 11.000 millones.
Fuente: elaboración propia en base al BCRA ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 //
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Salario y precio de la vivienda: algunas observaciones relevantes Si bien hubo importantes mejoras de los salarios respecto al valor de la vivienda, la relación sigue siendo elevada. La capacidad para acceder a una vivienda puede cuantificarse mediante el esfuerzo salarial, es decir, la cantidad de sueldos que debería dedicar una persona para comprar la vivienda (lo que luego se traduce en el número de años necesarios para la compra, dedicando el 100% del salario). Este indicador demuestra la relación entre el valor medio de un departamento estándar de 60 m2 y el salarios medio del sector privado registrado. En el cuadro más adelante se compara entre 18 localidades argentinas los Valores de las Viviendas y los Salarios. Se observan los siguientes comportamientos: • Existe un patrón regional en los salarios: los ingresos más altos se registran en las localidades del sur, seguidas por las provincias del centro este, cuyo y finalmente NEA y NOA. • Este patrón no se observa para el valor del los inmuebles, donde el comportamiento es dispar: las propiedades más onerosas (entre $300 mil y $420 mil) se encuentran en CABA y Neuquén, seguidas por provincias donde la actividad turística es fuerte, como Mendoza, Córdoba y Salta. Resistencia figura en cuarto lugar en valores de vivienda, algo que llama la atención, aún teniendo en cuenta las importantes inversiones inmobiliarias privadas, y públicas en infraestructura. Las provincias del NOA registran valores inmobiliarios inferiores (entre $240 mil y $290 mil). • Se identifica una mayor desigualdad en los Salarios que en los Valores de las Viviendas entre las localidades3.
• Esfuerzo salarial: a nivel comparativo, en el cuadro pueden distinguirse tres categorías de localidades de acuerdo al precio de las viviendas estándar y los salarios promedios: 1. Relación valor de la vivienda-salario: Alta (se requieren entre 85 y 95 salarios para la compra). Localidades con: • Valores altos en relación salarios bajos o medios: Resistencia, Salta Capital, Santiago del Estero. • Valores altos o medios en relación salarios medios: Mendoza y Posadas. • Valores bajos en relación a salarios bajos: La Rioja Capital. 2.Relación valor de la vivienda-salario: Media (se requieren entre 75 y 84 salarios para la compra). Localidades con: • Valores altos en relación salarios altos y medianos: CABA y Córdoba Capital. • Valores altos o medios en relación salarios medios: Corrientes y San Juan Capital. • Valores bajos en relación a salarios bajos: San Miguel de Tucumán y San Salv. de Jujuy. 3.Relación valor de la vivienda-salario: Baja (se requieren entre 32 y 70 salarios para la compra). Localidades con: • Valores altos pero medios en relación salarios muy altos: Neuquén. • Valores medios en relación salarios altos: San Luis Cap., Santa Fé Cap., Trelew. • Valores bajos en relación a salarios altos y medios: Rio Gallegos y San Fernando del Valle de Catamarca.
3 Para la muestra de localidades, el coeficiente de variación (CV) para los Valores de la vivienda es 0,13 y para los salarios es 0,39. Esto significa que la dispersión entre los salarios es mayor. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 //
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Fuente: Reporte Inmobiliario y MECON.
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• Al medir la evolución entre el año 2009 y 2011, en todas las localidades argentinas, los salarios crecieron más que el valor de los inmuebles (en promedio 62% los salarios frente a 35% el valor inmobiliario). • Esto significó una disminución del precio relativo de los inmuebles en relación al salario. Mientras que en 2009 se requerían 96 salarios para la compra de una propiedad estándar de 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 salarios de diferencia equivalen a más de un año de
ahorro. • En las provincias donde mejoró en mayor medida el indicado “Cantidad de salarios necesarios” (Resistencia, Posadas, Corrientes, San Miguel de Tucumán), aun continúa siendo alta la relación. • Aun con la mejora relativa de los salarios, el valor de la vivienda sigue siendo alto en relación a estos, teniendo en cuanta que 80 salarios representa seis años y medio para un trabajador promedio.
Mientras que en 2009 se requerían 96 salarios para la compra de una propiedad estándar de 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 salarios de diferencia equivalen a más de un año de ahorro.
Tomando una serie más larga de valores (año 2006 al segundo semestre de 2011), se observa que el esfuerzo salarial en Tucumán demuestra una clara tendencia
decreciente, el cual se redujo un 43% en 5 años. El precio promedio de una vivienda a estrenar incrementó un 67%, pero los salarios privados nominales lo hicieron 215%.
Fuente: elaboración propia en base a IERIC y MECON
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Fuente: elaboración propia en base a IERIC
Condiciones para acceder al crédito hipotecario (crédito Casa Propia del Bco. Nación a Agosto de 2011). Se compara el ingreso mínimo requerido para acceder al crédito con el salario promedio4. • Para el promedio de las localidades, el ingreso mínimo que solicitan los bancos equivale a más de 2 salarios, y en algunos casos a más de 3. El ingreso mínimo de una familia debe ser de $ 10.478 mensuales para que se le otorgue el 80% de un crédito para una vivienda de U$S 69.7245. • Ya que el salario medio es de $ 4.333, aun considerado una familia tipo del sector medio, donde dos integrantes tengan ese ingreso, no es suficiente para alcanzar el ingreso mínimo. Además, al existir una ele-
vada proporción de empleados informales, total o parcialmente, se dificulta más calificar para el financiamiento. • Solamente en las localidades del sur del país (Trelew, Rio Gallegos y Neuquén) la relación ingreso mínimo/salario es inferior a 2. • El alquiler de un departamento es menos de la mitad de la cuota de un crédito hipotecario por el 80 % de su valor de mercado. • En término medio, la cuota para la hipoteca de una vivienda estándar usada de 60 m2 equivale al 79% del Salario medio del sector privado en Argentina. • Estos son otros factores que explica el bajo acceso al crédito hipotecario.
4 El ingreso mínimo necesario es el nivel de ingreso al que debe acceder una persona/familia para afrontar las cuotas de una hipoteca, las cuales no deben superar el 30% de dicho ingreso. 5 Nos referimos a familia, entendiéndose por tal personas casadas, conyugues o solteras, dado que los bancos aceptan a cualquiera de estos grupos para otorgarle crédito.
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Fuente: Reporte Inmobiliario
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¿Cómo evolucionó y qué puede esperarse del sector de la construcción en Argentina? Mediante una serie de indicadores se tratará de observar y proyectar la actividad del sector construcción. 1. El Indicador Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC). En Argentina la actividad del sector construcción se mide a través, el cual es calculado por el INDEC mensualmente. El indicador refleja la evolución del sector en base al comportamiento de un conjunto de insumos que el INDEC considera representativos de la actividad del sector6. El consumo de insumos se agrupa según una serie de cinco tipologías de obra, las cuales se siguen en base a la entrega de los materiales que utilizan con mayor intensidad: En el gráfico a continuación se muestra la evolución de dicho estimador desde 1993 a la fecha:
Fuente: elaboración propia en base a INDEC
Los inmuebles: características, desde el punto de vista económico 1) Es un bien durable. Es decir, no se agota en su primer uso, sino que permanece durante varios períodos, como los vehículos o electrodomésticos. 2) Es un bien indivisible. Esto es, no puede separarse de sus elementos individuales, a menos que se incurra en elevados costos de reacondicionamiento (como ser la construcción de una habitación nueva) 3) Fijación espacial. No puede transportarse, por lo tanto, su valor depende de su ubicación y del nivel de servicios públicos que se presten en ella. 4) Elevados costos de transacción. En general, adquirir un inmueble exige recabar mucha información (ubicación, calidad de los materiales, formas de financiamiento, características de los vecinos, etc). 5) Asimetrías en la información. El constructor conoce más del inmueble que el comprador. Esto implica que el segundo no conoce todas las características de éste previas a su compra.
6 Cemento, hierro redondo para hormigón, revestimientos cerámicos, pinturas para construcción y uso doméstico, vidrio plano, ladrillos huecos, asfalto y tubos de acero sin costura. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 //
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Las áreas sombradas indican los períodos de contracción económica. La primera corresponde al llamado “Efecto Tequila” de 1994/95, la siguiente corresponde a la recesión 1999-2002 (donde se destaca la fuerte caída de 2001), mientras que la última corresponde a los efectos de la crisis in-
ternacional 2008/9. Asimismo, se advierte la elevada correlación entre el ISAC y el ciclo económico. Como se presentó más adelante, la construcción es una industria marcadamente procíclica (sus expansiones o contracciones dependen del ciclo económico)
Fuente: INDEC
El comportamiento de los diferentes rubros del ISAC es muy similar, con la única excepción de “Construcciones petroleras”, puesto que, a pesar del crecimiento tanto de la economía como de la construcción, no ha logrado una recuperación similar y, además, experimentó una caída mucho más fuerte que el resto durante la última recesión. Este comportamiento se
encuentra en sintonía con la desaceleración que el sector petrolero viene experimentando desde 2004, tal cual fuera puesto en evidencia en el número 10 de Análisis Regional. En función de la evolución que muestra el indicador, se realiza una estimación sobre su probable comportamiento para el periodo septiembre 2011- octubre 2012
Fuente: elaboración propia en base a INDEC
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El área sombreada representa el rango de meses para los cuales se pronostica la evolución del índice. De acuerdo con los datos, el ISAC tuvo una variación promedio anual del 11% en 2010 y terminará 2011 con un valor similar. Sin embargo, en el período pronosticado tendrá una variación que oscilará entre una crecimiento del 3% (escenario pesimista), similar a la variación experimentada durante 2009, y una suba del 15% (escenario optimista). 2. El despacho de cemento: dado que se trata de un
insumo fundamental para la actividad de la construcción, la dinámica que muestre la actividad cementera resulta clave para determinar la evolución del sector. Para el seguimiento de la actividad de la industria del cemento se utiliza un indicador que elabora la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). En este se detallan la cantidad de toneladas de cemento, tanto en bolsa como a granel, despachadas por provincia y por mes desde 2004.
Fuente: elaboración propia en base a AFCP
El gráfico anterior muestra la serie desestacionalizada de despachos de cemento portland en el total del país y su correspondiente serie tendencia/ciclo, la cual muestra su comportamiento en mediano plazo sin fluctuaciones de corto plazo. Se observan claramente tres períodos, primero la recuperación post- crisis desde 2004 a 2008, luego una leve caída entre 2008 y 2009 y, finalmente, una nueva expansión desde 2010 en adelante.
La elección de los despachos de cemento portland como indicador de la actividad del sector construcción obedece a que su comportamiento es similar al del Indicador Sintético de Actividad de la Construcción, pero con la ventaja que los despachos de cemento pueden discriminarse por provincia, lo que proporciona algún indicio de cómo evoluciona la actividad en las distintas jurisdicciones.
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La evolución de ambos indicadores es muy similar. Esto permite utilizar los datos desagregados para analizar el comportamiento de la construcción en las provincias del NOA. Se observa que la Provincia de Tucumán lidera a la región en el rubro construcción,
seguida por Salta y Santiago del Estero, la cual tuvo un crecimiento importante a partir de 2008; luego se ubican Jujuy y Catamarca, la cual tuvo un crecimiento exiguo en comparación con las demás provincias.
Fuente: elaboración propia en base a AFCP
3. Permisos de edificación: otro indicador utilizado para seguir el comportamiento del sector de la construcción es el número de permisos de edificación, medidos en metros cuadrados. Esta serie muestra la superficie au-
torizada para edificación privada durante el transcurso del mes para un total de 42 municipios que incluyen a la totalidad de las provincias argentinas. El principal valor de esta variable es que anticipa la futura oferta inmobiliaria.
Fuente: elaboración propia en base a INDEC e IERIC
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En la región Noroeste, la mayor cantidad de metros cuadrados habilitados para edificar los posee la Ciudad de Salta, seguida por San Miguel de Tucumán y, más alejados, San Salvador de Jujuy, San Fernando del Valle de Catamarca y Santiago del Estero. 4. Costo de la construcción: el indicador que refleja el costo de la construcción es el Índice de Costo de la Construcción7, que mensualmente publica el INDEC. Mide las variaciones mensuales que experimenta el costo de la construcción privada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Buenos Aires y en 24 partidos del conurbano bonaerense.
Fuente: elaboración propia en base a INDEC
La evolución de este índice ha mostrado una tendencia creciente desde 2002, sin embargo, conviene observar que no todos sus componentes han crecido en la misma tasa.
Fuente: elaboración propia en base a INDEC
7 El índice se calcula en base a seis modelos de vivienda en base a los permisos de obra en Capital Federal y Gran Buenos Aires entre 1988 y 1992, de modo tal que incluyera a las obras con distintas características en función de su tamaño, destino y número de plantas. Posteriormente se utiliza la mencionada tipología para calcular sus necesidades de insumos y mano de obra, posteriormente dichos requerimientos se agrupan en tres capítulos: 1. Mano de obra: incluye a las remuneraciones, tanto como básicas como adicionales por convenio de los obreros, capataces, oficiales, etc. Incluye a los empleados de las constructoras y al personal subcontratado. 2. Materiales: incorpora los gastos en materiales de la construcción de cualquier tipo, éstos se seleccionan en función de su importancia en el costo total de la obra, de manera que incorpore al 95% de los costos de materiales. 3. Gastos generales: en este rubro se agrupan todos los demás elementos que no puedan clasificarse como mano de obra o materiales como ser, consumo de electricidad y agua, madera para tirantes, depreciación de equipos, remuneración del sereno, seguros de responsabilidad civil, etc.
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El crecimiento que experimentó el rubro “Mano de Obra” es el principal dato destacable, puesto que está muy relacionado con la caída en el empleo registrado en dicho sector durante 2010, ya que los ajustes salariales llevaron a que les empresas contraten una mayor cantidad de obreros sin registrarlos. Al comparar el comportamiento del ICC en relación al de otros índices de precios, el Índice de Precios al
Productor (IPP) y el índice de Precios al Consumidor (IPC) desde 2002 hasta la actualidad. Durante la década de 1990, los tres índices tuvieron un comportamiento muy similar, puesto que apenas fluctuaron alrededor de su valor promedio, sin embargo, esta situación cambió drásticamente en los años posteriores, donde se observó un constante crecimiento de los valores de los tres índices.
Fuente: elaboración propia en base a INDEC
Luego de la devaluación de 2002, el ÍPP fue el que tuvo el mayor crecimiento, debido a que dentro de su canasta de bienes se encuentra una gran cantidad de artículos importados. En el otro extremo se ubica el IPC, que tuvo una variación mucho menor, por el mismo motivo (menor participación de bienes importados) y fruto de los controles de precios de algunos artículos y, desde 2007 en adelante, por la interven-
ción del INDEC; mientras que, el ICC tuvo un comportamiento peculiar, puesto que pasó de comportarse de forma similar al IPC a hacerlo como el IPP. La razón radica en las variaciones de los precios de albañilería, que crecieron de forma significativa. Según datos de Reporte Inmobiliario, los márgenes de rentabilidad han disminuido en el último año debido, en gran parte, a que el aumento en dólares de
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los costos de construcción crecen a un ritmo más acelerado que los precios de venta de los inmuebles. Sin embargo, el costo de construir aún se encuentra por debajo del valor de venta de un inmueble. Si bien los costos de la construcción crecen a un ritmo del 14% anual en dólares (20% en pesos), si-
tuándose 27% por encima de los niveles previos a la devaluación del peso, los precios de los inmuebles casi duplican (en promedio) sus valores de 2001, dando cuenta del “colchón” de rentabilidad sectorial que aún subsiste.
El costo de la construcción de Tucumán: observaciones La Cámara Tucumana de la Construcción calcula, desde Junio de 2009, el índice de Costo de la Construcción de Tucumán, el cual utiliza una metodología similar al INDEC para calcular el ICC. Consiste en la valorización mensual de un barrio de 100 viviendas, las cuales responden a un determinado prototipo establecido por el Programa Federal de Construcción de Viviendas.
En el gráfico se observan las variaciones del ICC Tucumán y su contraparte de Gran Buenos Aires, el comportamiento de ambos es, como se espera, similar, sin embargo el ICCTucumán ha tenido niveles más bajos que el de GBA en casi todo el período, salvo durante los meses de Abril y, a partir de Julio de 2011, lo que lo llevó a superar la tasa de crecimiento de éste.
Fuente: elaboración propia en base a CCT e INDEC
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