Whitepaper
All in Living Een nieuwe visie op renovatie
21 juli 2011 Auteurs: Joop Petit, Daisy Wagemans Onderzoeksafdeling SATIJNplus Architecten Ons Kenmerk: WD601-B RAP IN 20110721 DW Whitepaper ALL IN LIVING www.satijnplus.nl
Voorwoord De woningmarkt is in nood. Er worden geen woningen meer verkocht, er is geen doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen en de bouwproductie is nagenoeg tot stilstand gekomen. Een alarmerende situatie omdat bij een voorraad van circa 6,8 miljoen woningen de gemiddelde leeftijd van deze woningen in ras tempo de gemiddelde bevolkingsleeftijd zal inhalen! Nu zou dat nog niet zo’n ramp zijn als de woningvoorraad zou voorzien in de woningbehoefte, maar met name hier gaat het volledig scheef. Een groot deel van de voorraad is oud en voldoet met name op het gebied van ruimte, klimaat en comfort niet meer aan de eisen van deze tijd. Door het stilvallen van de woningproductie zal de gemiddelde kwaliteit met grote sprongen achteruit gaan. Er zit echter ook een interessante keerzijde aan deze situatie. Een deel van de oude voorraad heeft namelijk wel emotionele kwaliteit. Daarnaast is levensduur verlenging met een relatief korte horizon financieel veel aantrekkelijker dan vervanging! Onderhavige whitepaper richt zich op dat deel van de woningvoorraad dat naast emotionele kwaliteit voldoende potentie heeft om bij een aanvaardbare investering het heden ten dage gewenste functionele en fysieke kwaliteitsniveau te bereiken. Daarnaast wordt ingespeeld op het geschikt maken van deze woningvoorraad voor de oudere doelgroep, zodat levensloopbestendige woningen ontstaan. We hebben gewerkt aan een concept, waarbij gekeken is naar het veranderen van de standaard verticale oriëntatie in een horizontale oriëntatie van woningen door toevoeging van een All In unit. Hierdoor ontstaan levensloopbestendige woningen met emotionele kwaliteit. Joop Petit [architect | innovator]
2
Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave All In Living; Inspelen op marktontwikkelingen door flexibiliteit All In Living; Een nieuwe visie op renovatie All In Living; Een integraal concept All In Living; Tot slot
2 3 4 5 7 9
3
All In Living; Inspelen op marktontwikkelingen door flexibiliteit Onze samenleving wordt gekenmerkt door technische, economische en demografische ontwikkelingen die elkaar in snel tempo opvolgen. Vergrijzing en individualisering zijn belangrijke trends die deze ontwikkeling sterk beïnvloeden. Een van de trends, de vergrijzing van de samenleving, heeft haar piek in 2040. In 2040 is tevens de demografische druk, de verhouding tussen het aantal 65-plussers en 0 t/m 19-jarigen ten opzichte van de 20 t/m 64-jarigen, met 87,8% het hoogst. Door veroudering en individualisering veranderen de specifieke wensen en eisen van bewoners aan hun woonomgeving. Dit vraagt om een grotere mate van flexibiliteit van de woningvoorraad. De huidige woningvoorraad voldoet echter niet aan deze gevraagde flexibiliteit. Woningen zijn statisch van aard, waarbij het lastig is om bijvoorbeeld in te spelen op behoeftes die te maken hebben met minder validiteit. Een tweede ontwikkeling is het woningtekort door veroudering van de woningvoorraad. Een bekende uitspraak komt van een oud hoogleraar aan de TU Delft André Thomsen; ‘Nederland telt 6,8 miljoen woningen; jaarlijks komt daar in het huidige bouwtempo door de nieuwbouw minder dan één procent bij. Dit betekent dat als de huidige nieuwbouwproductie wordt ingezet om de bestaande voorraad te vervangen een woning gemiddeld langer dan 100 jaar mee moet. Het huidige idee dat een woning 50 jaar meegaat, moet dus losgelaten worden. Dit alles betekent dat de levensduur van woningen verlengd moet worden, wat leidt tot onderhoud en renovatie’. [Thomsen, A., (2006). “Levensloop van woningen”. Delft: Universiteit Delft] Beide ontwikkelingen, de vergrijzing en het woningtekort door veroudering van de woningvoorraad, vragen om gerichte oplossingen voor de huidige bouw.
Afbeelding 1: Bevolkingsgroei in procenten
4
All In Living; Een nieuwe visie op renovatie Binnen de woningvoorraad bestaan diverse type woningen. Zo zijn er de rijtjeswoningen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen. Uit onderzoek blijkt dat rijwoningen het grootste aandeel van de woningvoorraad vormen. Als er tevens naar de bouwperiode wordt gekeken, stammen de meeste rijwoningen uit de vooroorlogse en vroeg naoorlogse periode. Een groot aantal woningen uit de periode tot 1966 verkeert echter in bouwtechnische slechte staat. Tevens voldoen de woningen vaak niet meer aan de huidige woonstandaard. Wel beschikken deze woningen vaak over karakteristieke kenmerken waardoor ze een hoge culturele en emotionele waarde hebben.
Afbeelding 2: Woningtypologie in % van totale woningvoorraad en percentage rijwoningen per periode
Voor een nieuw renovatiesysteem is de verdiepingshoogte zeer bepalend. Zonder voldoende hoogte is het niet mogelijk woningen te voorzien van een renovatiepakket. Uit onderzoek is gebleken dat de rijwoningen tot 1966 over voldoende verdiepingshoogte beschikken (afbeelding 2).
Afbeelding 3: Ontwikkeling verdiepingshoogte van verleden tot heden
5
Als er naar bestaande renovatiesystemen wordt gekeken, richten deze concepten zich vooral op één onderdeel van de woning. Het comfort+ systeem, gebaseerd op het CARE- principe en toegepast in het Boostenwijkje te Maastricht, richt zich bijvoorbeeld vooral op de inbouw en installaties. De gevel, constructie en ontsluiting komen maar weinig aan bod binnen het concept, waardoor de woning geen maximale score wat flexibiliteit betreft, behaald. Tevens zijn de woningen niet levensloopbestendig, omdat de ontsluiting niet wordt aangepakt. Naast het Boostenwijkje zijn tevens het Gypbox systeem, de Flexibele doorbraak, een renovatieproject in Voorburg en het concept Slimrenoveren bekeken. Het Gypbox systeem richt zich net als het Comfort+ systeem vooral op inbouw en installaties, de flexibele doorbraak richt zich vooral op de constructie, het renovatieproject in Voorburg richt zich vooral op de ontsluiting en Slimrenoveren tot slot richt zich vooral op de gebouwschil. Er kan daarom worden geconcludeerd dat er geen renovatieconcept bestaat waarbij een integrale aanpak van constructie, ontsluiting, gebouwschil, inbouw en installaties centraal staat. Het All In Living concept richt zich daarom op alle gebouwdelen, zodat een maximale flexibiliteit en levensloopbestendigheid van de woningen ontstaat.
Afbeelding 4: Mate van flexibiliteit renovatiesystemen t.o.v. bestaande woningvoorraad inzichtelijk gemaakt met de FunctieVrij Bouwen Scan [Wagemans, D.W.C. (2008). “Functieneutraal bouwen ‘onvoorspelbaarheid ingekaderd’”. Eindhoven: technische Universiteit Eindhoven].
6
All In Living; Een integraal concept Binnen het concept All In Living staat een integrale aanpak van de bouwdelen constructie, ontsluiting, gebouwschil, inbouw en installaties centraal. Maximale flexibiliteit ontstaat door het ontkoppelen van deze vijf gebouwdelen. Ook de ontsluiting vormt binnen het All In living concept een belangrijk onderdeel om de woningen levensloopbestendig te maken. Voor de levensloopbestendigheid van woningen is het belangrijk gelijkvloerse woningen te creĂŤren. Binnen het All In Living concept worden daarom minimaal twee rijwoningen horizontaal samengevoegd door het doorbreken van de woningscheidende wand.
Afbeelding 5: Horizontaal samenvoegen woningen binnen het All In Living concept
Om de woningen bereikbaar te maken is een speciaal All In Living unit ontwikkeld die aan de woningen gekoppeld kan worden. Binnen dit element worden tevens alle installaties verwerkt, zodat maximale indelingsvrijheid in de woningen ontstaat en de installaties eenvoudig te bereiken zijn. Het All In Living element is zo ontwikkeld dat het in totaliteit geprefabriceerd kan worden en tevens eenvoudig gemonteerd en gedemonteerd kan worden. Er is ĂŠĂŠn verbindingsstuk ontwikkeld, waarmee diverse liggers en kolommen van diverse materialen gekoppeld kunnen worden. Zo ontstaat tevens maximale ontwerpvrijheid.
Afbeelding 6: All In Living ontsluiting en installatie unit
Ook de gebouwschil heeft binnen dit concept extra aandacht nodig. Omdat de woningen van een verticale naar een horizontale indeling worden omgevormd, dienen gevelopeningen toegevoegd en verwijderd te worden. Binnen dit concept is ervoor gekozen de invulling van de gevel tegengesteld aan de oude gebouwschil te maken, zodat duidelijk zichtbaar is wel element later toegevoegd is. Wat betreft gevelinvulling is gekozen voor een prefab kader, dat middels diverse gevelmaterialen kan worden ingevuld.
7
1 2 3 4 5 6
1. kader 2. houtskeletbouw 3. draagconstructie gevel 4. gevelbekleding 5. afdekelementen 6. ramen en deuren
Afbeelding 7: Opbouw gevelelement All In Living concept
De inbouw tot slot is gebaseerd op het comfort+ en gypbox systeem. Er wordt een demontabel inbouwpakket toegepast, zodat wijzigingen in de toekomst eenvoudig aangebracht kunnen worden. De verschillende renovatie onderdelen, het doorbreken van de wand, het toevoegen van een ontsluiting- en installatieunit het toevoegen van gevelelementen en het toevoegen van inbouw en installaties zorgen samen voor een integraal renovatiepakket om vooroologse- en vroegnaoorlogse woningen te renoveren. Het totaalpakket kan wat betreft uitstraling geheel worden aangepast aan het karakter en de uitstraling van de wijk. Modern, duurzaam, historisch, er zijn vele varianten mogelijk. Over het algemeen geldt echter wel dat de unit in het straatbeeld aanwezig is. De unit kan echter een bijdrage leveren aan de openbare ruimte wat betreft toevoegen van extra buitenruimte, creĂŤren van sociale plekken, ed.
Afbeelding 8: Flexibiliteit All In Living concept ten opzicht van andere renovatiesystemen 
8
All In Living; Tot slot Uit onderzoek is gebleken dat de bestaande woningmarkt vaak niet voldoet aan de huidige wensen en eisen van de gebruiker. Vooral als er gekeken wordt naar de sterke vergrijzing die Nederland de komende jaren zal ondergaan, is er nog een grote vertaalslag te maken. Van de bestaande woningmarkt maken rijwoningen een groot deel uit. Vooral de rijwoningen uit de periode voor 1966 zijn toe aan renovatie. Wat betreft hoogte voldoen deze woningen goed aan gestelde eisen. Wel beschikken de woningen vaak over te kleine ruimtes en zijn zij bouwtechnisch in slechte staat. De huidige renovatiepakketten, ontwikkeld om een groot aantal woningen te renoveren, benaderen echter vaak maar één onderdeel van het gebouw, of de constructie, of de ontsluiting, of de gebouwschil, of de installaties of de inbouw. Met dit onderzoek is er naar gestreefd om een integrale oplossing voor alle gebouwdelen te ontwikkelen. Met de benadering van het All In Living concept is een integrale aanpak ontwikkeld. Zo worden woningen met een verticale oriëntatie omgebouwd naar woningen met een horizontale oriëntatie. De trap verdwijnt hierdoor uit het bouwvolume, waardoor de woningen beter toegankelijk worden voor de steeds ouder wordende doelgroep. Er ontstaan zo ruime gelijkvloerse woningen, die toegankelijk zijn met een liftunit. Tevens worden de vaak akoestische en thermische problemen van oude woningen opgelost door het toepassen van een box-in-box inbouwpakket. Ook installaties zijn zoveel mogelijk losgehouden van het casco, zodat een maximale flexibiliteit ontstaat. De woningen beschikken daarom over een grote mate van flexibiliteit en zijn daarom in de toekomst eenvoudig aan te passen, waardoor zij levensloopbestendig worden. Woningen kunnen daardoor ook eenvoudig worden aangepast aan andere doelgroepen. Al met al vormt het All In Living concept daarom een integraal en flexibel renovatieconcept dat eenvoudig is toe te passen binnen renovatieprojecten.
SATIJNplus Architecten Kasteelhof 1, 6121 XK Born Postbus 210, 6120 BA Born T 046 420 55 55 info@satijnplus.nl
www.satijnplus.nl twitter.com/satijnplus facebook.com/satijnplus
9