DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

ÍNDICE CAPITULO 1....................................................................................................3 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................3 1. Significado de la publicidad....................................................................4 1.1 La propiedad como institución de orígenes inciertos...........4 1.2 El Registro como instrumento de certeza de la propiedad y ordenación del crédito...........................................................8 1.3 El Registro de la propiedad como instrumento de la acción administrativa y desarrollo económico...................................11 1.4 El registro como herramienta de un nuevo concepto jurídico propiedad......................................................................15 2. Los límites ontológicos a la publicidad y la resolución de los problemas técnicos de la publicidad: sistemas registrales..................16 2.1. Limites estructurales a la eficacia del Registro.......................16 2.2. Límites técnicos a la eficacia del registro.................................18 2.3 Los sistemas registrales como compromisos ante la imposibilidad de ordenar la publicidad como absoluto en el registro................................................................................21 3. Evolución histórica y principales sistemas registrales en el Derecho comparado. Los registros de títulos.......................................................24 3.1 El registro u oficio de hipotecas, censos y tributos................24 3.2. Las contadurías de hipotecas y su organización por la pragmática de Carlos III de 5 de febrero de 1768..................27 3.3. Los registros de títulos: el sistema francés..............................30 3.4. Registro de títulos: sistemas americanos.................................35 4. Evolución histórica y principales sistemas registrales en el Derecho comparado. Los registros de fincas........................................................39 4.1. Los registros de fincas: el sistema Torrens...............................39

4.2 La reforma del derecho registral inmobiliario ingles............ 43 4.3. Los registros de fincas: el sistema alemán...............................46 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO 1:............................................49 CAPITULO II...................................................................................................54 FORMULACIÓN Y EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL..........................................................................................................54 1. Precedentes históricos de la reforma hipotecaria de 8 de febrero de 1861 ......................................................................................................55 1.1. Reforma hipotecaria y Reforma Tributaria.............................55 1.2 La novedosa contribución de hipotecas introducida en 1845.........................................................................................58 1.3 El derecho real de hipoteca y los primeros proyectos de reforma del Registro de la propiedad.......................................59 1.4 Reforma hipotecaria y ordenación del crédito.......................60 2. La ley hipotecaria de 1861......................................................................61 2.1. Elaboración.................................................................................61 2.2 Principales innovaciones respecto del sistema de contaduría de hipotecas.................................................................................63 2.3. Los orígenes de la Anotación preventiva.................................66 3. La reforma hipotecaria de 21 de diciembre de 1869...........................67 3.1 La restricción a la desmedida eficacia de la publicidad.........67 3.2 Mejoras en la gestión del registro.............................................68 3.3. La primera formulación de la legitimación registral.............70 3.4 Juicio crítico................................................................................70 4. La reforma hipotecaria de 1909 y su fracaso........................................72 5. La legislación hipotecaria vigente..........................................................75 6. Comentarlos generales al sistema registral e hipotecario vigente.....79 6.1. Perfección técnica e importancia del registro en el desarrollo económico español..................................................................... 79 6.2. El insuficiente control de la realidad física de la finca y primera inscripción que accede al registro. Adelantos técnicos........................................................................................80 6.3. El conflicto entre posesión y título registral. La realidad extrarregistra............................................................................... 88 6.4. La voluntariedad de la inscripción y su justificación............. 90 6.5. La publicidad registral como sistema de expropiación sin indemnización. Problemas constitucionales del registro......93 6.6. El modelo de eficiencia del registro. El registro y la definición de propiedad................................................................................95

6.7. La deshipotecarizacion del derecho inmobiliario registral...98 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO II.............................................100 CAPITULO III..................................................................................................103 ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA.............................................................................................................103 1. Competencia estatal e idioma oficial.....................................................104 1.1. Competencia estatal exclusiva en la ordenación de los registros e instrumentos públicos.............................................104 1.2. La competencia en el nombramiento de registradores..........108 1.3. El idioma en el Registro.............................................................108 2. Carácter jurisdiccional del registro.......................................................111 2.1. El registro de la propiedad pertenece al orden jurisdiccional porque declara sumariamente la propiedad............................111 2.2. El Registro como institución al servicio de la coherencia del proceso y como preconstitución fehaciente de instrumentos de prueba privilegiados en el proceso y preferentes en el proceso.........................................................................................114 2.3. La autonomía de la calificación registral, como participe de una función jurisdiccional........................................................115 2.4. La función jurisdiccional como inspiradora de la organización del registro y del régimen de los recursos contra la calificación..................................................................116 2.5 Aspectos administrativos de la función registral...................119 3. La oficina del registro de la propiedad..................................................120 3.1 Los libros registrales...................................................................120 3.2 El personal del registro..............................................................124 4. El conocimiento de los libros del registro.............................................128 4.1. La exigencia de interés legitimo en la consulta del registro.. 128 4.2. La consulta del contenido del Registro....................................131 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO III:..........................................134 CAPITULO IV.................................................................................................137 ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................137 1. Visión general del procedimiento registral..........................................138 2. La titulación pública como presupuesto del procedimiento registra.......................................................................................................142 2.1 La exigencia de que el acto inscribible este formalizado en

documento público....................................................................142 2.2 Contenido de la garantía registral de las formas extrínsecas del documento público..............................................................144 2.3 El documento público debe contener íntegramente el acto inscribible y acreditar el pago del impuesto............................147 2.4 En el documento inscribible debe constar la causa del acto inscribible....................................................................................149 3. Presentación del título; petición de inscripción y asiento de presentación..............................................................................................150 3.1. Prioridad registral y asiento de presentación.........................150 3.2 La prioridad entre documentos incompatibles presentados a la vez..........................................................................................153 3.3 La solicitud de inscripción como requisito de la presentación de los documentos en el registro..............................................158 3.4. Personas legitimadas para presentar el titulo en el registro.. 159 3.5. La presentación de títulos por correo o telefax......................162 3.6 El desistimiento del procedimiento.........................................164 4. La calificación del registrador................................................................165 4.1. Concepto y naturaleza...............................................................165 4.2. La calificación de los documentos notariales.........................168 4.3 La calificación de los actos administrativos............................170 4.4. La calificación de los actos y mandamientos judiciales.........173 4.5. Medios de calificación................................................................178 4.6. El tiempo y el retraso en la calificación...................................180 4.7. La calificación como resultado: faltas subsanables e insubsanables..............................................................................181 4.8. Calificación negativa..................................................................183 4.9. Solicitud de calificación por el registrador sustituto..............185 5. El recurso contra la calificación del registrador...................................186 5.1. El doble procedimiento sumario contra la calificación negativa........................................................................................186 5.2 Tramitación de los procedimientos sumarios........................189 5.3. El recurso por el procedimiento ordinario declarativo.........193 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO IV: .........................................194 CAPITULO V...................................................................................................198 LA FINCA INMOBILIARIA Y LA INMATRICULACION EN EL REGISTRO........................................................................................................198 1. La ordenación del registro por fincas....................................................199 2. Los problemas que plantea la identidad física y jurídica de la

finca en la primera inscripción..............................................................203 2.1 La identificación de la finca en la primera inscripción: naturaleza , superficie y linderos...............................................................................203 2.2. Problemas que plantea la identificación de las fincas por los títulos aportados al registro. La exigencia de identificación cartográfica.....207 2.3 Naturaleza de la validación gráfica de la finca por el registrador......209 2.5 La falta de garantías de la propiedad en la primera inscripción .......215 3. Finca material y finca registral...............................................................219 3.1. Concepto de finca en sentido registral..................................................219 3.2. Agrupación, división, agregación y segregación de finca registral....220 3.3 Las fincas discontinuas............................................................................225 3.4. La finca material y finca registral. Fincas registrales que no son fincas materiales..................................................................................................226 4. Dominio publico, patrimonio del Estado y publicidad registral.......229 5. Procedimientos Inmatriculadores ........................................................234 5.1. Concepto y clases.....................................................................................234 5.2. El expediente de dominio como procedimiento de inmatriculación........................................................................................236 5.3. El título público de adquisición.............................................................239 5.4. Las certificaciones de dominio...............................................................243 6. El exceso de cabida y la obra nueva.......................................................245 6.1 El exceso de cabida..................................................................................245 6.2. La obra nueva...........................................................................................248 7. La doble Inmatriculación........................................................................251 7.1. Antecedentes.............................................................................................251 7.2. La diferencia entre doble inmatriculación y descripción inexacta de una finca...............................................................................252 7.3. El Art. 313 Rh y la constancia registral de la doble inmatriculación por nota marginal....................................................................................256 7.4. Soluciones propuestas al problema de la doble inmatriculación.......259 7.5. La publicidad de la inscripción en los supuestos de doble inmatriculación .......................................................................................61 8. La presentación de títulos sobre fincas no inmatriculadas.................265 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO V: ...........................................267 CAPITULO VI.................................................................................................270 LA INSCRIPCIÓN...........................................................................................270 1. Concepto de Inscripción.........................................................................271 1.1. El asiento de inscripción............................................................271

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1.2. Especialidad de la inscripciรณn de los derechos: Especialidad y rango.........................................................................................273 El derecho real como objeto de la inscripciรณn.....................................274 2.1. La inscripciรณn de los derechos reales y de la configuraciรณn del derecho real ................................................................................274 2.2. La exclusiรณn de los derechos personales del registro.............275 El titulo y la causa de la inscripciรณn......................................................281 El carรกcter voluntario de la inscripciรณn y sus excepciones.................284 4.1. Principio general........................................................................284 4.2. El carรกcter constitutivo de la inscripciรณn de hipoteca...........285 4.3. Inscripciones obligatorias: carรกcter de la inscripciรณn del derecho de superficie y del aprovechamiento por turno.......288 4.4. Inmatriculaciรณn obligatoria de la finca para la inscripciรณn de gravรกmenes particulares sobre la finca...............................289 Inscripciรณn y tradiciรณn............................................................................290 El tracto sucesivo como presupuesto de la inscripciรณn.......................292 6.1. Concepto y justificaciรณn............................................................292 6.2. La alegaciรณn en la presentaciรณn del tรญtulo de ser causaha biente del titular registral...........................................................295 6.3 El tracto abreviado.....................................................................296 6.4. La suplencia del tracto en el proceso ......................................300 6.5. El tracto sucesivo en la anotaciรณn preventiva.........................306 La reanudaciรณn del tracto perdido .......................................................309 7.1 La reanudaciรณn del tracto por expediente de dominio.........309 7.2. La reanudaciรณn del tracto por acta de notoriedad.................318 La menciรณn de derechos y su eficacia....................................................320

BIBLIOGRAFร A SUMARIA A CAPITULO VI:..........................................323 CAPITULO VII................................................................................................326 LA ANOTACIร N PREVENTIVA.................................................................326 1. Concepto...................................................................................................327 2. La anotaciรณn preventiva y la ordenaciรณn del proceso.........................330 2.1. Anotaciรณn preventiva y publicidad del proceso.....................330 2.2 La anotaciรณn preventiva y la ejecuciรณn singular de los crรฉditos ........................................................................................331 2.3. Anotaciรณn preventiva de demanda de propiedad..................334 2.4. Anotaciรณn preventiva de demandas restrictivas de la capacidad de obrar (Art. 42, 5, LH)....................................................337 2.5. Anotaciรณn preventiva de prohibiciรณn de disponer que tengan su origen en resoluciones judiciales o administrativas

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(Art. 26 LH, artículo 42, 4, LH)................................................339 2.6. Otros tipos de anotaciones preventivas de aseguramiento del proceso.........................................................................................339 La anotación preventiva y la ordenación del crédito...........................340 3.1 El folio registral como orden de las preferencias y como concurso virtual de los créditos......................................................340 3.2. Anotación preventiva de embargo...........................................341 3.2.1. La anotación de embargo como medida cautelar...........341 3.2.2. La preferencia del crédito anotado sobre los créditos, gravámenes o enajenaciones posteriores...........................343 3.2.3 La anotación de embargo y su eficacia derivada de la inoponibilidad de títulos no inscritos y limpieza de cargas: principio general...................................................................343 3.2.4. Régimen de los actos que acceden al registro con posterioridad a la anotación de embargo. Prioridad y preferencia en la anotación de embargo. Significado del mandamiento de cancelación..........................................................345 3.2.5 Anotación preventiva y delimitación del objeto de la ejecución.....................................................................................351 3.3. Anotación preventiva del crédito refaccionario (artículo 42, 8, LH).....................................................................352 3.4. Anotación preventiva y la eficacia ofensiva de los créditos anotados.......................................................................................354 Anotación preventiva en garantía de derechos sobre bienes hereditarios...............................................................................................355 4.1. Anotación preventiva del derecho hereditario (Art. 42, 6, LH; Art. 46 LH)..........................................................................355 4.1.1 Constancia registral de la sucesión hereditaria.....................355 4.1.2 La anotación del derecho hereditario. Concepto y supuestos......................................................................................357 4.1.3 Procedimiento para solicitar la constancia registral del derecho hereditario....................................................................359 4.2. Anotación preventiva de legado...............................................360 4.2.1 Anotación y aseguramiento de los derechos del legatario..................................................................................360 4.2.2 Anotación de legado de cosa determinada......................361 4.2.3 Anotación de legado de género o cantidad......................362 4.2.4 Anotación de legado de rentas o prestaciones periódicas...............................................................................362 Anotación preventiva de reserva de rango registral............................363 Caracteres de la anotación preventiva: la tipicidad y transitoriedad...........................................................................................366 6.1 Tipicidad de las anotaciones preventivas................................367 6.3 Transitoriedad de las anotaciones preventivas.......................367

6.4. Inconsistencia de la caducidad de la anotación preventiva de embargo.......................................................................................371 6.5 Tendencial perpetuidad de la anotación preventiva dictada en proceso judicial y prorrogada..............................................373 7. La nota marginal......................................................................................374 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO VII.........................................376 CAPITULO VIII...............................................................................................379 EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN (1):.........................................................379 LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL...............................................................379 1. Concepto...................................................................................................380 1.1 La inscripción como portadora de un contenido que se presume verdadero y legítimo.................................................380 1.2 Legitimación posesoria y legitimación registral.....................382 2. Historia......................................................................................................383 2.1 La falta de sentido de la legitimación registral en un registro de títulos......................................................................................383 2.2 La inspiración alemana de la legitimación registral en la legislación de 1909 y su inconsecuencia..................................384 2.3. La formulación del modelo de legitimación registral de un registro de títulos en la reforma de 1944/46...........................387 2.4 Legitimación registral y cancelación........................................388 3. La presunción de exactitud.....................................................................389 3.1 Formulación legislativa y límites de la presunción de exactitud......................................................................................389 3.2 Carácter iuris tantum de la presunción de exactitud.............390 4. La presunción de posesión......................................................................393 4.1 Formulación legislativa..............................................................393 4.2. El conflicto entre presunción de posesión y la posesión misma...........................................................................................394 5. La usucapión y el Registro......................................................................397 5.1 La usucapión como fenómeno extrarregistral........................397 5.2 La inscripción como justo título para la usucapión...............400 5.3 La usucapión y el tercero hipotecario......................................401 6. El deber de demandar al titular inscrito...............................................403 7. La acción real registral ............................................................................406 7.1. Naturaleza....................................................................................406 7.1.1 Carácter sumario de la acción real registral.....................406 7.1.2 Carácter interdictal o posesorio de la acción real registral .................................................................................407

7.1.3 Limitación del objeto del proceso real registral ..............409 7.2. Procedimiento.............................................................................412 7.2.1. Régimen legal y competencia............................................412 7.2.2. Escrito de iniciación...........................................................413 7.2.3 Demanda de contradicción ...............................................413 7.2.3 causas de oposición.............................................................414 7.2.4 La resolución del procedimiento y recurso......................418 8. Posesión y ejecución hipotecaria...........................................................418 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO VII:........................................422 CAPITULO IX..................................................................................................424 EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN (II):........................................................424 LA INOPONIBILIDAD DE TITULOS NO INSCRITOS Y LIMPIEZA DE CARGAS.....................................................................................................424 1. Inoponibilidad de títulos no inscritos y la limpieza de cargas, como efecto característico del registro de la propiedad en España..............425 1.1. Propiedad, título, rango y registro............................................425 1.2. Definición de inoponibilidad de títulos y limpieza de cargas ...........................................................................................427 2. Formulación legislativa y doctrinal de la inoponibilidad de títulos no inscritos, y limpieza de cargas................................................................428 2.1. Antecedentes...............................................................................428 2.2. La formulación del principio de inoponibilidad de títulos y limpieza de cargas en el Código civil y ley hipotecaria.........431 3. La doble venta...........................................................................................434 3.1. La doble venta como supuesto ordinario de inoponibilidad de títulos no inscritos.................................................................434 3.2. La distinción entre doble venta y venta de cosa ajena...........435 3.3 Crítica de la doctrina que niega la distinción entre doble venta y venta de cosa ajena........................................................438 4. Inscripción y anotación en el registro y la limpieza de cargas...........440 5. Algunas interpretaciones ampliadoras de la inoponibilidad de títulos no inscritos y su falta de fundamento.......................................443 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO IX:..........................................446 CAPITULO X ..................................................................................................449 EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN (III):......................................................449 LA CONDICIÓN DE TERCERO HIPOTECARIO....................................449

1. Concepto de publicidad registral...........................................................450 1.1 El principio registral de publicidad y su dificultad dogmática....................................................................................450 1.2 Dudas a los fundamentos técnicos de la llamada publicidad registral en España.....................................................................452 1.3 Significado y límites de la protección del tercero hipotecario.............................................................................454 2. Historia del principio de publicidad en España...................................459 3. Formulación legislativa y presupuestos de la protección registral del tercero hipotecario...................................................................................462 3.1 El Art. 34 Lh................................................................................462 3.2. Adquisición en virtud de un contrato válido de adquisición............................................................................................464 3.3. Adquisición a título oneroso.....................................................465 3.4. Adquisición de quien figura en el registro con facultades de disposición.............................................................................466 3.5. Tratarse de un adquirente de buena fe.....................................468 3.5.1. Definición de buena fe.......................................................469 3.5.2. La mala fe como plenitud de conocimiento de la falta de titularidad en el transmitente o como mera sospecha fundada de la falta de titularidad........................................471 3.5.3 La exigencia de diligencia en averiguar la realidad extrarregistral........................................................................472 3.5.4. La buena fe y la posesión contraria..................................473 3.5.5. Momento en el que se exige la Buena fe..........................478 3.6. Inscripción del título adquisitivo.............................................478 3.7. La restricción de la publicidad en los dos primeros años a partir de la inmatriculación o sucesión mortis causa............479 4. Limitaciones a la publicidad registral....................................................480 4.1. La publicidad registral no alcanza las circunstancias de hecho............................................................................................480 4.1.1 La publicidad y los problemas de identidad de la finca.. 480 4.1.2 La publicidad y los problemas de identificación precisa de la finca...............................................................................481 4.1.3. La publicidad de la finca y los problemas de delimitación de las fincas............................................................................483 4.1.4 La publicidad registral y las modificaciones patentes sobrevenidas de la realidad material de la finca...................485 4.2 La publicidad no se extiende a los signos indubitados y ostensibles de servidumbre, al dominio público o a los templos y bienes de culto religioso, a los retractos legales y en general a las limitaciones legales del dominio.........................................486 5. La condición de tercero hipotecario en la adquisición a non domino de la propiedad.........................................................................................488

5.1 La publicidad registral no se extiende a los créditos...........................489 5.2. La publicidad se refiere solo al derecho real publicado, no a las demás menciones o circunstancias personales que pueda contener el asiento....................................................................................................490 5.3. Efectiva toma de posesión del bien adquirido según el registro........491 6. La hipoteca constituida por un no propietario, y la condición de tercero hipotecario del acreedor hipotecario.......................................492 7. El rematante en procedimiento ejecutivo judicial o administrativo como tercero hipotecario........................................................................498 7.1 La doctrina clásica afirma la inexistencia de publicidad registral en el remate........................................................................................................498 7.2. La doctrina unificada de la STS de 5 de marzo de 2007 y su crítica.........................................................................................................501 BIBLIOGRAFÍA SUMARIA A CAPITULO X:............................................503