Análisis del crecimiento de viviendas en cinco conjuntos de hábitat popular en la CABA.

UNIVERSIDAD DE BUENOS AIRES FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEÑO Y URBANISMO Secretaría de Investigaciones

Proyecto de Investigación

Análisis del crecimiento de viviendas en cinco conjuntos de hábitat popular en la CABA.

Alumna Cecilia Mara Crescenzi Director Juan Manuel Borthagaray Codirectora Alicia Silvia Gerscovich

Análisis del crecimiento de viviendas en cinco conjuntos de hábitat popular - CABA.

Índice

Introducción e Hipótesis

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Objetivos

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Concepto de Hábitat

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Concepto de Densidad

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Casos de Estudio Locales

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> Barrio Nazca > Barrio Alvear I > Barrio Presidente Illia > Barrio Ramón Carrillo > Barrio Lugano Presentación de variables Análisis Comparativo

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Conclusión

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Bibliografía

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Cecilia Mara Crescenzi | FADU, UBA | 2010

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Análisis del crecimiento de viviendas en cinco conjuntos de hábitat popular - CABA.

Introducción El presente trabajo propone estudiar la problemática de generar Densidad con Vivienda Social Individual a partir del estudio y análisis de conjuntos construidos en la Ciudad de Buenos Aires.

Se considera que parte del material construido en el siglo XX constituye un muestrario elocuente para analizar con que recursos arquitectónicos conjuntos de vivienda individual han logrado densidad. Así mismo parte del estudio de estos casos son tomados en cuenta como ejemplos de políticas de acción deficientes.

El recorte espacial en la elección de los conjuntos en la CABA obedece a que el suelo urbano con infraestructura es un bien “finito” en esta ciudad. Por lo tanto las acciones sobre el mismo deben tender a maximizar su uso sin disminuir las condiciones de acceso al hábitat y a la ciudad.

Se establecen comparaciones y paralelismos entre el proyecto ejecutado en su origen y la situación actual del mismo a través de diferentes variables.

La posibilidad de crecimiento autoconstruido por los propios habitantes y la flexibilidad de proyecto de estas viviendas, son ejes centrales en la presente investigación.

Se estudia dentro del marco teórico, el concepto de vivienda a partir de la tipología urbanoarquitectónica de barrio de vivienda individual sobre lote propio o en propiedad horizontal y su relación con la estructura de la ciudad, la dinámica de la misma y la necesidad de inclusión e interacción como acciones fundamentales para la producción de hábitat popular.

Hipótesis Es posible proyectar y construir conjuntos de hábitat popular de densidad media con viviendas individuales incorporándolos a la trama urbana, generando tejido y ciudad, racionalizando la infraestructura, con apropiación de los habitantes.

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Objetivos generales > Mejorar la calidad de vida de la población. > Incorporar los conjuntos de hábitat popular a la trama urbana. > Impulsar la revisión de los proyectos del municipio y del AMBA. > Preservar la identidad barrial con la incorporación de nuevos conjuntos. > Propender al equilibrio social a través de la eficacia económica y social. > Estimular el desarrollo de nuevos emprendimientos. > Proveer al habitante de las áreas objeto de los programas de un sentimiento de ciudadanía y urbanidad a través de la inclusión social.

Objetivos Particulares > Mejorar la calidad del diseño urbano y arquitectónico en conjuntos de hábitat popular. > Incorporar acciones de planificación estratégica participativa. > Generar proyectos que creen sentido de pertenencia, revalorización y uso de los espacios públicos, otros. > Generar modelos replicables para nuevos proyectos.

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Concepto de Hábitat Para comenzar a desarrollar el marco teórico de la presente investigación fue necesario determinar y precisar los conceptos de vivienda y ciudad que se corresponden al análisis aquí expuesto.

Se considera como apropiado el trabajo desarrollado por Oscar Yujnovsky (1), donde expone que la vivienda es una “configuración de servicios habitacionales que deben dar satisfacción a necesidades humanas primordiales” (2). Es decir, las necesidades variarán según un momento histórico, una sociedad y un grupo social dentro de esta y la vivienda debe comenzar a ser estudiada como un conjunto de relaciones que pone en juego diferentes estructuras: Ciudad – Barrio, Trama – Borde, Sociedad - Empresa – Estado, etc.

Con este criterio, la vivienda deja de considerarse como un objeto mercancía individual que desmerece su valor social dentro de la vida en conjunto y se asocia al concepto de acceso al hábitat inseparable de cuestiones urbano-ambientales, grado de desarrollo social y económico.

El razonamiento presentado y propuesto genera un correlato con la interacción y el derecho a la ciudad. Dentro de la dinámica de la misma aparecen diversos actores y variables que generan relaciones. Es así que la ciudad se especializa a partir de la acción de diferentes funciones y se organiza a través de sistemas de poder y servicios. Necesita vías de comunicación para conectar espacios públicos y privados los cuales se asocian y disocian por componentes morfológicos y elementos tangibles e intangibles, concretos y simbólicos.

El conjunto de vivienda social, consideramos, pertenece y debe formar parte de esta dinámica así como físicamente de la estructura de la ciudad y se debe dejar de considerar a la misma como un estigma en el contexto donde se implanta, para ser parte del patrimonio edilicio de la ciudad.

(1)

Yujnovsky, Oscar, “Claves políticas del problema habitacional argentino. 1955-1981.”, Grupo Editor Latinoamericano, 1984, Buenos Aires.

(2)

Ídem (1), Cap. 1, Pág. 14.

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Concepto de Densidad Se define la densidad como la relación entre la cantidad de habitantes y la superficie del terreno.

Densidad Baja: menos de 300 habitantes por hectárea (hab. /ha) Densidad Media: 300 a 600 habitantes por hectárea (hab. /ha) Densidad Alta: más de 600 habitantes por hectárea (hab. /ha) “La vivienda era a fines del siglo XIX uno de los aspectos mas desfavorables de la vida social, en particular en el área urbana. Un estudio del Dr. Guillermo Rawson afirmaba que en 1883 existían en la Ciudad de Buenos Aires 1.868 conventillos, los cuales constaban de 25.645 piezas. En ellos habitaban 64.158 personas, entre ellas 22.049 niños. El promedio de habitantes por pieza era 2,5 personas. Las condiciones deplorables y la falta total de higiene imperante en ellos daban como resultado que la tasa de mortandad fuera del 30 por mil. Hacia 1919, la población en los conventillos se había duplicado (alrededor de 150 mil familias). En la mayoría de los casos se alojaban mas de cinco personas por pieza, y el alquiler representaba la cuarta parte o más de los recursos con que contaba el grupo familiar (Carracero, 1980).

Las alternativas planteadas como respuesta a éste grave problema- vivienda individual o colectiva- marcaron el eje central del debate de aquellos primeros años, tanto en los ámbitos políticos como en los técnicos. Dos tipologías urbano-arquitectónicas, los barrios de vivienda individual y las casas colectivas fueron la concreción espacial de este debate.” (3) El hacinamiento ha sido desde principios de siglo uno de los factores que más ha afectado la vida en la ciudad y más aún en los conjuntos de vivienda social. El crecimiento demográfico y la necesidad de acceder a una vivienda han gestado un debate que pone en eje de discusión dos tipologías urbanas arquitectónicas que den respuesta a las necesidades de generar densidad media.

Los resultados con los que se cuenta para poder tomar una posición respecto del tipo de arquitectura que satisfaga esta necesidad surgen del estudio de lo construido hasta el momento. La inserción del barrio de vivienda social dentro de la trama y el tejido de la ciudad en diálogo e interacción con lo previamente existente se ha dado en aquellos conjuntos de vivienda individual no así en los grandes complejos habitacionales.

“Las resoluciones en altura, producto de densificaciones máximas, sin la posibilidad económica de su mantenimiento por parte de los habitantes, generó el abandono actual en que se encuentran, condenándolos a su estigmatización” (4) El Concepto de Densidad que relaciona cantidad de habitantes y superficie responde a hechos históricos, sociales, culturales, políticos y económicos. Tal es así que, la ecuación que a simple vista permite numéricamente determinar la densidad de un barrio, se complejiza cuando la correspondencia con el Concepto de Hábitat se incorpora en la problemática aquí tratada.

Resulta inseparable pensar en la eficacia del barrio y la satisfacción de sus habitantes si el conjunto no se corresponde al uso del espacio público. La ciudad debe responder haciendo uso del suelo urbano, a través de infraestructuras y equipamiento, a dar respuesta a las diferentes necesidades humanas en conjunto. A partir de aquí, una superposición de variables se ven afectadas simultánea y paralelamente entre niveles macro y micro de análisis y ejecuciones.

(3)

Juan Manuel Borthagaray, “Habitar Buenos Aires” Dunowicz, Boselli, “Habitar en la vivienda social de Bueno Aires, 1905-2002”, Pág. 3

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Juan Manuel Borthagaray, “Habitar Buenos Aires” Gerscovich, Tellechea, Legal, Obregón, “Viviendas de Interés social: ¿Casas para la gente?, Pág. 221

Casos de Estudio Locales Análisis de proyectos resueltos de vivienda individual en la ciudad de Bs. As.: Barrio Nazca, 1923 Ubicación: Barrio Santa Rita Barrio Alvear I, 1927 Ubicación: Parque Avellaneda Barrio Illia, 1988 Ubicación: Barrio Nueva Pompeya Barrio Carrillo, 1990 Ubicación: Villa Soldati Barrio Lugano, 1992 Ubicación: Villa Soldati Presentación de variables Se han determinado una serie de variables que actúen de común denominador en el estudio de cada uno de los ejemplos seleccionados. Con los resultados provenientes de un proceso disparador de información se obtienen características comparativas entre los mismos. Es de importancia estudiar con qué recursos han logrado densidad satisfactoria algunos de los prototipos estudiados y cómo mejorar la densidad de aquellos que son de interés como modelo replicable y actualizado.

Se comienza por el estudio del proyecto del barrio en su estado original, la relación con el entorno urbano inmediato y el agrupamiento de manzanas y lotes así como el diseño arquitectónico y el modo de repetición de la tipología edilicia.

Conjunto y Ubicación en la Ciudad Trama y tejido Inserción en el contexto urbano.

Tipología y Agrupamiento Tipología Arquitectónica y su repetición.

Agrupamiento y conformación de manzanas.

Porcentaje de superficie dedicada a loteo, circulación y áreas comunes.

Densidad del conjunto Proyecto Urbano y Ocupación del suelo Superficie ocupada de proyecto original en los lotes y manzanas. Esto permite a posterior comparar el planeamiento con la situación de ocupación actual.

Tipología constructiva del techo Permite estudiar la posibilidad de crecimiento en altura y el tipo de agrupación que tienen las viviendas.

Tipificación del crecimiento Superficie ocupada por proyecto y crecimiento en planta y en altura de la vivienda.

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Análisis comparativo Ver cuadro.pdf La posibilidad de organizar y sistematizar la información y formatearla para el armado de un cuadro de análisis comparativo permite durante el proceso y la conclusión alcanzar razonamientos asociados y disociados entre las diferentes variables de un mismo caso de estudio así como de una misma variable para diferentes Conjuntos de Viviendas.

A continuación, se enunciarán lecturas horizontales y verticales de dicho Cuadro de análisis con la incorporación de fichas que presenten los Conjuntos y midan los niveles de satisfacción de sus usuarios con respecto al Barrio.

Barrio Nazca

El trazado y la trama urbana del Barrio Nazca insertan inmediatamente al conjunto estudiado en la dinámica de la Ciudad. A través de las diferentes escalas de circulación (dentro del barrio, entre el barrio y su entorno inmediato y entre el barrio y la ciudad) cada ciudadano, sea o no perteneciente al conjunto, transita de un punto a otra de la urbe. Se trata de establecer conexiones entre lo existente y la nueva implantación y no estigmatizar otras alternativas de unidades.

El hecho urbano, no es aislado de la tipología de vivienda, su posibilidad de repetición y agrupamiento en manzanas. En el caso estudiado, las unidades se corresponden con las necesidades y formas de habitar de un siglo atrás. Si bien, actualmente, las mismas siguen teniendo altos niveles de satisfacción así como valor de mercado, han quedado obsoletas al respecto de la posibilidad de flexibilidad y crecimiento para las nuevas familias del siglo XXI. La tipificación del crecimiento incorporado en el cuadro corresponde principalmente a aleros, garajes semicubiertos, quinchos, etc. En el caso de ampliación de la vivienda, la misma se hace en el espacio mínimo e indispensable de aire, luz y ventilación. Situación desfavorable a la calidad de vida de sus habitantes.

La agrupación de las viviendas apareadas y la definición especial para aquellas que toman las esquinas permiten continuar con el tejido urbano a través de la conformación y disposición de sus manzanas así como la proporción ancho-largo de la misma.

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Barrio Alvear I

El conjunto Alvear I actúa como nexo estratégico entre las extensiones de áreas verdes y el centro de la urbe. Nuevamente, la posibilidad de ser intermediario y formar parte de la Ciudad es por el trazado urbano y la infraestructura creada necesaria para conexiones viales entre uno y otro punto. Dos avenidas principales cortan perpendicularmente y bordean al conjunto en sus dos direcciones.

Las tipologías de vivienda son unidades moduladas en tres partes a lo ancho y largo con núcleos de circulación y húmedos agrupados en uno de los tercios laterales. Si el sistema estructural es claro y no interrumpe el espacio interior a su vez que se disponen de los núcleos en función del módulo, la posibilidad de flexibilidad y crecimiento de la vivienda para nuevos requerimientos es viable. Esto es lo que actualmente sucede con el Barrio Alvear I y la creación de terrazas accesibles en el techo remplazando el sistema constructivo sin perjudicar el sistema estructural y la calidad de vida de sus usuarios.

La agrupación de las viviendas apareadas y la definición especial para aquellas que toman las esquinas permiten continuar con el tejido urbano a través de la conformación y disposición de sus manzanas así como la proporción ancho-largo de la misma.

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Barrio Illia

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El conjunto Illia representa un ejemplo interesante de repetición de unidades de vivienda, agrupación en manzanas y reagrupación en macro manzanas. La densidad de este conjunto duplica al Nazca y sextuplica al Alvear I, por lo que la resolución que tomó el proyecto para abordar el concepto de densidad resulta ejemplar. Las unidades de vivienda rotan y toman diferentes situaciones de esquinas de manzanas así como frentes de macro manzanas. Cada una de las tipologías está claramente conformada por núcleos húmedos y de circulación vertical. Su ubicación en el lote y la posibilidad de un patio de acceso y otro trasero permiten el ingreso de aire y luz en la unidad. Variables que mejoran la calidad de vida de sus habitantes.

La tipificación del crecimiento se hace así mismo presente en los patios anteriores y posteriores a la vivienda con la necesidad de ampliar la misma.

El crecimiento en altura resulta imposible por compartir todas las unidades de una misma manzana el mismo techo. Esto trae aparejado una serie de inconvenientes que no solo afectan la posibilidad de crecer sino también de manutención. Resulta notoria la necesidad de sistemas constructivos de cerramientos horizontales de techos independientes para cada vivienda.

Geográficamente está ubicado en una zona de la ciudad degradada y estigmatizada por la presencia así mismo de otros conjuntos de viviendas que no han sido mantenidos en el tiempo con la consiguiente desmejora.

Internamente, el Illia posee circulaciones internas y de borde así como de interacción con la ciudad. Los flujos de circulación que bordean al conjunto, se desvanecen con la presencia de asentamientos en donde los mismos toman su propia dinámica.

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Juan Manuel Borthagaray, “Habitar Buenos Aires” Gerscovich, Tellechea, Legal, Obregón, “Viviendas de Interés social: ¿Casas para la gente?, Pág. 234

Barrio Carrillo

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El Carrillo presenta una densidad igual a la estudiada en el Barrio Illia con setecientas unidades de vivienda. La diferencia entre ambos radica en la agrupación en manzanas y emplazamiento de las mismas dentro de la trama de la ciudad. En el conjunto aquí estudiado, se presentan discontinuidades entre la trama y tejido existentes producto de una organización interna de flujos de circulación que no se conectan con las del resto de la ciudad. En las planimetrías, el barrio aparece aislado completamente del centro de la ciudad y su implantación se cierra sobre si misma e imposibilita la comunicación centrífuga – centrípeta con lo que acontece en la urbe.

Las unidades de vivienda entregadas en 1990 corresponden a mínimas superficies rectangulares con un núcleo húmedo en uno de sus lados. La ubicación del mismo dentro del lote es con un retiro mínimo sobre la línea municipal y con unos nueve metros de fondo libres.

Contra esta entrega de “prototipos de vivienda” se produjo un crecimiento desmedido de las mismas, a lo alto y a lo ancho, con altos niveles de inseguridad edilicia y de salud. Hoy por hoy, el conjunto es un conglomerado con falta de mantenimiento y sin regulación. Las esquinas que anteriormente, por proyecto, estaban vacantes, hoy son parte de este crecimiento masivo.

La necesidad de crecer y proveer flexibilidad en los proyectos implica así mismo máximas restricciones así como guías para que esto suceda con algún tipo de regulación. En el caso estudiado, la propuesta se desvincula totalmente de esta posibilidad.

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Juan Manuel Borthagaray, “Habitar Buenos Aires” Gerscovich, Tellechea, Legal, Obregón, “Viviendas de Interés social: ¿Casas para la gente?, Pág. 235

Barrio Lugano

El barrio Lugano corresponde a dos manzanas con viviendas apareadas que ocupan los cuatro lados de cada una de ellas. La implantación del conjunto, por ser de menor escala, se integra a la trama de la ciudad por tres calles que bordean uno y otro lado de la manzana.

El problema aquí, son las unidades de vivienda de planta baja y planta alta, ubicadas con un retiro mínimo sobre la línea municipal y con un fondo libre de cuatro metros. Las mismas poseen un núcleo vertical en el medio de la unidad con la posibilidad de cerrar los espacios interiores. Lo sucedido nuevamente, es el crecimiento vertical y horizontal de las unidades ocupando incluso la totalidad de los pulmones de manzana. En la tipificación del crecimiento, se observan nulos los espacios vacíos con la consecuencia edilicia, de salud y hábitat que esto genera.

Se observa, a partir de la década del noventa la entrega de conjuntos de vivienda individual caracterizados por la libertad de proyecto que proveen las tipologías. Como se observa en los dos últimos casos, la desregulación del mismo y la falta de diseño de conceptos frente a nuevas necesidades hacen de estos barrios un conglomerado de acceso restringido y de independencias de difícil control y mejora.

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Conclusión En cada uno de los cinco ejemplos de vivienda individual estudiados se presentaron múltiples variaciones en la ocupación del suelo frente a la necesidad de más espacio.

Con esto se evidencia la insuficiencia de los prototipos arquitectónicos y urbanos para dar respuesta al crecimiento de las familias.

Hoy en día, el grupo familiar, que desde hace ya bastante tiempo dejó de ser familia tipo, se ve afectado por la entrada y salida de nuevos integrantes en la casa, así como también la necesidad de generar trabajo en ellas. De aquí la obligación de preveer y proveer herramientas para estas variables y sus relaciones.

Naturalmente, han surgido diferencias entre los casos de estudio y las respuestas que arrojaron sobre lo efectuado. El Barrio Lugano (1992) y el Ramón Carrillo (1990), que frente a una propuesta vaga e indefinida de proveer como modelo de vivienda un prototipo básico de núcleo húmedo y espacio libre, con la posibilidad de completamiento y autoconstrucción desregularizado presenta en la actualidad alta densidad con infraestructura en deterioro y un crecimiento desmedido en planta y en altura. Según las imágenes actualizadas tomadas de Google Earth se observa un crecimiento que supera los dos y tres pisos de alto.

En los barrios Nazca (1923), Alvear (1927) e Illia (1988), si bien se observan crecimientos en los vacíos de proyecto, el orden y esencia del mismo continúan vigentes dando lugar a un tipo de crecimiento regulado.

El tipo de techo con el que fueron construidas las viviendas posibilita o restringe el crecimiento en altura. Por ejemplo, en el caso del barrio Illia, al poseer un techo inclinado corrido que toma una tira entera de viviendas, dificulta la posibilidad de crecimiento dado que el hecho de operar sobre el techo existente debe ser autorizado y aceptado por los vecinos. En otros casos, como el Nazca o Alvear, cuyo sistema constructivo de techo era con estructura independiente de madera a dos aguas, con el tiempo pudo ser reemplazado por losa estructural accesible, posibilitando así el aumento de un nivel.

La relación del conjunto con la ciudad inmediata, la continuidad del trazado y la posibilidad de ser parte de él aportan al envejecimiento satisfactorio del mismo. Aquellos conjuntos de difícil acceso dadas las condiciones de emplazamiento y la falta de propuesta urbana intrínseca de proyecto dieron resultados nulos en cuanto al aporte de soluciones de hábitat popular.

Otra de las variables a tener en cuenta es la toma del tejido urbano en las esquinas de manzana. Las mismas deben ser resultado de una decisión y no un espacio vacante y de nula resolución proyectual. Si esto sucede, como en el caso del Barrio Carrillo, acto seguido se ocupa ilegalmente con nuevas viviendas precarias, anexos de las existentes, basurales, etc.

Los Barrios Nazca y Alvear, pese a sus diferencias notables de proyecto arquitectónico, hoy se encuentran perfectamente insertos en la trama urbana que se verifica en su inclusión y valoración en el mercado inmobiliario así como el grado de satisfacción de sus habitantes.

En el caso del barrio Illia, el mismo propone continuidad con su entorno inmediato. La organización urbana propia del conjunto con su organización en pasajes, calles y tiras de viviendas evidencia una buena política de diseño y vivienda de fácil apropiación.

Resulta entonces posible generar densidad con barrios de vivienda individual que formen parte de la dinámica de la ciudad a través de la incorporación en la estructura barrial. Las posibilidades de crecimiento deben preveer la necesidad en planta baja de algún local destinado al trabajo en el hogar (taller, local comercial). Algún espacio semicubierto para vehículos y la posibilidad de crecer al menos un piso dentro del marco legal- administrativo de la zona y la construcción. La agrupación de las viviendas debe permitir la independencia de las mismas para su mantenimiento. Es de vital importancia la supervisión de estos barrios aún después de entregadas las viviendas para poder regular y asistir en la autoconstrucción.

Un estudio realizado en el año 2009 ha medido la valorización de algunos conjuntos de vivienda en función al grado de satisfacción de sus habitantes. Entre los estudiados, el Barrio Alvear ha superado su valorización inicial mientras que el Carrillo ha sido declarado en emergencia de infraestructura y ambiental, aún no solucionada. La desvalorización del Illia se debe por su relación de proximidad con la Villa 1-11-14 y por unidades física y funcional altamente degradadas. (7)

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Juan Manuel Borthagaray, “Habitar Buenos Aires”

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Gerscovich, Tellechea, Legal, Obregón, “Viviendas de Interés social: ¿Casas para la gente?, Pág. 226

El hecho de medir la valorización de una vivienda que forma parte de un barrio a partir del nivel de satisfacción de sus habitantes sostiene el concepto de vivienda y derecho a la ciudad que se ha desarrollado.

A continuación se enunciarán una serie de recomendaciones posibles para futuros aportes en la resolución de estas problemáticas: -

Elaborar un Manual de Crecimiento y Buen Uso frente a la entrega de Conjuntos de Vivienda Individual que prevean la posibilidad de ampliación de la misma.

Apoyo y seguimiento desde Organismos Públicos para interactuar y promover el buen uso en su conjunto así como evitar el crecimiento espontáneo.

Conformación de organizaciones por manzana o sector que permitan establecer participativamente condiciones para la apropiación y vida en comunidad de las familias.

Regularización administrativa – legal de las viviendas.

Adaptación de los proyectos de las viviendas a las nuevas necesidades de trabajo y familia.

Frente a Viviendas Nuevas, incluir la participación de los futuros ocupantes / poseedores de las viviendas en el proceso de producción para su adaptación.

En Viviendas Construidas crear “unidades” “consultorios” de trabajo, en cada barrio con participación de técnicos (arquitectos, sociólogos, etc.) que posibilite a los habitantes las consultas para la modificación de sus viviendas.

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Bibliografía Dunowicz, Reneé, “90 años de vivienda social en la ciudad de Buenos Aires”, Programa de mantenimiento habitacional, Fadu-UBA, 2000, Bs.As. Baliero, Bekinschtein, Gaite, Gigli, Leston, Rabich, Sarudiansky, Borthagaray, “Desarrollo urbano y vivienda. Introducción al estudio de la acción del Estado.”, Durruty, 1983, Buenos Aires Yujnovsky, Oscar, “Claves políticas del problema habitacional argentino. 1955-1981.”, Grupo Editor Latinoamericano, 1984, Buenos Aires.

Juan Manuel Borthagaray, “Habitar Buenos Aires”, Sociedad Central de Arquitectos, 2009, Buenos Aires.

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