O BS E RVATO I R E I M M O B I L I E R D ES E N T R E P R I S ES (O B I E 7 7 ) 1 e r semestre 2015 L e s t ra n s a c t i o n s i m m o b i l i è r e s en Seine-et-Marne L’e s s e n t i e l d e s t ra n s a c t i o n s par catégories La répartition par secteurs g é o g ra p h i q u e s
S
e i n e - e t - M a r n e D éve l o p p e m e n t a l e p l a i s i r d e vo u s p ré s e n te r l e s c h i f f re s d e l ’O B s e r va to i re I m m o b i l i e r d e s Entreprises de Seine-et-Marne. S o u c i e u x d e vo u s a p p o r te r l e s i n fo r m a t i o n s l e s p l u s p e r t i n e n te s p o ss i b l e s d a n s l ’exe rc i ce d e vo s m é t i e rs , n o u s a vo n s ré u n i , d e p u i s 5 a n s , l e s p r i n c i p a u x a c te u rs d e l’immobilier au sein d’un observatoire (OBIE 77). G r â ce à l e u r co n co u rs , n o u s a vo n s a n a l ys é p r è s d e 2 0 0 transactions pour ce premier semestre 2015. Ce s c h i f f re s n o u s o n t p e r m i s d e d é g a g e r l e s te n d a n ce s d u m a rc h é s e i n e - e t - m a r n a i s d e l ’a n n é e é co u l é e, e t vo n t n o u s p e r m e t t re d ’a n t i c i p e r a ve c vo u s l e s m o u ve m e n ts p o u r développer, ensemble, notre territoire.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 1 ER semestre 2015
R ÉPARTITION DES TRANSACTO NS PAR ACT IF (EN NO MBRE DE TRANSACT I O NS )
ÉVOLU T I ON DU N OM B R E DE m ² COM M E RCI A L I SÉS
459 718 416 912
Locaux logistique 10%
402 052
Bureaux 46%
253 143
264 994 202 525
Locaux d’activités* 44%
91 177
1er sem. 2012 * Sont considérés comme locaux d’activités : les locaux TPE/PME généralement équipés d'un ou plusieurs accès de plain-pied, d'une hauteur d’au moins 3,5 m et de bureaux d’accompagnement, les ateliers et petits entrepôts ainsi que les laboratoires.
241 212
205
196
160 113
1er sem. 2nd sem. 2012 2012
1er sem. 2nd sem. 2013 2013
1er sem. 2nd sem. 1er sem. 2014 2014 2015
Le nombre de transactions récoltées est en deçà des semestres des années précédentes. Cette baisse se retrouve également dans les données régionales.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS PAR AC T IF
Bureaux
Locaux d’activités
1er sem. 2015
80 60 40 20 0 1er sem. 2nd sem. 1er sem. 2014 2014 2015
Locaux logistique
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
Locaux logistique
Exception faite des locaux logistique qui affichent une forte progression, les volumes commercialisés pour les bureaux, et plus encore pour les locaux d’activités, marquent un repli significatif.
100
Locaux d’activités
2nd sem. 2014
1er sem. 2nd sem. 1er sem. 2nd sem. 1er sem. 2nd sem. 1er sem. 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015
130
Bureaux
1er sem. 2014
450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
120
1er sem. 2nd sem. 2013 2013
2nd sem. 2013
Près de 460 000 m² commercialisés composés de 84 % de logistique.
140
1er sem. 2nd sem. 2012 2012
1er sem. 2013
R É PA RT I T I ON E N m ² COM M E RC I A L I S ÉS DES T RA N SAC T I ON S PA R AC T I F
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS
222
2nd sem. 2012
SNIE à Brie-Comte-Robert
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 1 ER semestre 2015
VENT ILATION DE LA DEMAND E PLACÉE (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011 Location
2012
2013
2014
1er sem. 2015
Vente
L’augmentation du pourcentage du total des ventes recensées est essentiellement due aux locaux d’activités (50 % des transactions l’ont été à l’achat). Le nombre de clés-en-main et la variété de l’offre sur le territoire proposant des biens à la vente, expliquent cette augmentation.
VENT ILATION DE LA DEMAND E PLACÉE (ÉTAT DES LOCAUX NEUFS/SECOND MARCHÉ) EN NO MBRE DE TRANSAC T IO NS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011 Neuf
2012
2013
2014
1er sem. 2015
Second marché
L’augmentation des clés en main (locaux logistique et d’activités) a accru la part des transactions dans le neuf, qui est passée de 25 % des transactions recensées en 2014 à 33 % ce premier semestre.
Ce 1er semestre 2015, Un marché morose pour les locaux d’activités (baisse significative du nombre et des volumes transactés). Mais une bonne dynamique affichée pour les locaux logistique : les six plus importantes transactions d’Île-de-France l’ont été en Seineet-Marne. Le marché du bureau n’enregistre pas de transaction supérieure à 2 000 m². Une forte progression des clés en main pour les locaux d’activités et logistique.
S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
Locaux d’activités à Meaux
LES BUREAUX 1er semestre 2015 ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS
DÉ TA I L DES T RA N SAC T I ON S
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2011
1er semestre
2012
2013
2014
1er sem. 2015
2nd semestre
Les 90 transactions recensées permettent un redressement par rapport aux périodes précédentes mais restent bien en retrait des années 2011 et 2012. DÉTAIL DES TRANSACT I O NS V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E (LOCATION/VENTE)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011
Location Ce 1er semestre fait la part belle aux transactions de la tranche 100 à 199 m² qui représentent un quart du total. La tranche inférieure aux transactions de moins de 50 m² reste largement en tête avec 31 %.
2012
2013
2014
2015
Vente
La vente se repositionne aux alentours de 19 % ce qui, à l’exception de l’année 2014 (avec 12 %), est un résultat constant ces dernières années.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E m² CO MMERCIALIS ES Les valeurs locatives : peu de visibilité, 42 % des transactions renseignées ; des valeurs locatives toujours en stagnation par rapport aux années précédentes, voire en baisse sur certains secteurs et des mesures d’accompagnement toujours présentes.
70 000 60 000 50 000 40 000
Les deux plus importantes transactions sont sur Sénart à Lieusaint : un clés-en-main pour 1 700 m² de bureaux acheté par BALLESTERO et 1 600 m² loués par l’UPEC ESPE.
30 000 20 000 10 000 0 2011 1er semestre
2012 2nd semestre
2013
2014
1er sem. 2015
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS 1er semestre 2015 ÉVO LUTION DU NOMB RE D E T RANSACT I O NS
DÉ TA I L DES T RA N SAC T I ON S
250 200 150 100 50 0
2011
1er semestre
2012
2013
2014
2015
2nd semestre
Les deux semestres de l’année 2014 ont été soutenus et ont permis à cet actif d’afficher, en nombre de transactions, un résultat supérieur aux années précédentes. DÉTAIL DES TRANSACT I O NS
V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ce 1er semestre, 86 % des transactions ont concerné des biens inférieurs à 1 000 m² (contre 75 % en 2014). C’est la tranche des 200 à 500 m² qui concerne le plus de transactions (44 %). Aucune transaction supérieure à 5 000 m² n’a été recensée. EVO LUTION DU NOMB RE D E m² CO MMERCIALIS ES
2011
Location
2012
2013
2014
1er sem. 2015
Vente
La vente représente 50 % des transactions (35 % en 2014) ; cette augmentation est due essentiellement à deux phénomènes, l’existence d’une offre à la vente -neuve et de seconde main- sur le territoire, et la prise en compte des clés-en-main. 27 % des transactions ont eu lieu dans les actifs neufs contre 14 % en 2014.
250 000 Les valeurs locatives : avec peu de visibilité, 33 % des transactions renseignées, on assiste à une très légère augmentation des valeurs locatives moyennes en raison de transactions dans des actifs neufs essentiellement.
200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011 1er semestre
2012 2nd semestre
2013
2014
2015
C’est le plus petit volume de m² transacté qui s’explique par l’absence de grandes transactions. S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
Les deux plus importantes transactions recensées sont : un clés-en-main pour 4 000 m² de locaux pour la société GACHES CHIMIE SPECIALITES à Meaux et l’achat de 3 960 m² par la société IMER France WORMS à Collégien.
LES LOCAUX LOGISTIQUE 1er semestre 2015
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS
40 35 30 25 20 15 10 5 0
2011
2012
1er semestre
2013
2014
DÉ TA I L DES T RA N SAC T I ON S
1er sem. 2015
2nd semestre
Un 1er semestre 2015 dynamique, à l’image du 1er semestre 2014. * Pour le projet Action, à Moissy-Cramayel, seule la 1ère tranche a été retenue. DÉTAIL DES TRANSACT I O NS V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E ( NE UF/ S ECON DE M A I N ) E N N OM B R E DE T RA N SACTI O NS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ce 1er semestre 2015, la tranche supérieure à 10 000 m² représente 50 % des transactions contre 31 % pour l’année 2014.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E m² CO MMERCIALIS ÉS
4450 000
2011 Neuf
2012
2013
2014
2015
Seconde main
Pour les grandes surfaces, la part des clés-en-main atteint un niveau inégalé : en cause, la pénurie d’offres des segments supérieurs à 30 000 m².
Les valeurs locatives : elles s’établissent dans une fourchette allant de 40 à 53 € HT/m²/an. Aucune valeur locative pour les clés-en-main ne nous a été communiquée.
400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011 1er semestre
2012
2013
2014
1er sem. 2015
2nd semestre
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
100 % des transactions recensées supérieures à 20 000 m² concernent la grande distribution et l’e-commerce. Six sur huit sont des créations d’activités sur le territoire. Les deux plus importantes transactions pour l’Île-de-France sont en Seine-et-Marne : construction de deux clés-en-main par Prologis , l’un pour CARREFOUR SUPPLY CHAIN à Presles-en-Brie (49 415 m²) et l’autre pour Action à Moissy-Cramayel (1ère tranche de 48 000 m² pour 70 000 m² à terme) .
FOCUS SUR LES TERRITOIRES
Ne sont étudiés ici que les grands territoires où ont été recensés plus de cinq transactions, par les partenaires de l’Observatoire.
MARN E-L A-VAL LÉ E /CH ELLES : UNE S ECTO RISAT ION PLUS LARGE QUE LA V I LLE NO UVELLE D E MAR NEL A -VALLÉ E , COMPOSÉ D E 2 1 CO MMUNES CO NCERNÉES PAR DES TRANSACT I O NS.
PARIS CDG/MEAUX : 12 COMMUNES CONCERNÉES PA R DES T RA N SAC T I ON S
Les communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Meaux (5 transactions) et Moussy-le-Neuf (2 transactions). Les communes qui ont eu le plus de transactions : Lognes, Noisiel (19 transactions chacune) et Croissy-Beaubourg (16 transactions).
FRA N C I L I E N N E : 8 COM M U N ES CON C E R N ÉES PA R DES T RA N SAC T I ON S
SÉNART/ME LUN, CE SECT EUR CO MPT E 10 CO MMUN ES CO N C ERNÉ ES PAR DES T RANSACT I O NS
Les communes qui ont eu le plus de transactions: Brie-Comte-Robert (2 transactions) et Gretz-Armainvilliers (2 transactions). Les communes qui ont eu le plus de transactions : Lieusaint (26 transactions), Moissy-Cramayel (15 transactions) et Vaux-le-Pénil (6 transactions).
S U D : 8 COM M U N ES CON C E R N É ES PA R DES T RA N SAC T I ON S
La commune qui a eu le plus de transactions : Fontainebleau (3 transactions) Le département a été découpé en 6 secteurs :
Sud Francilienne Paris-CDG/Meaux Sénart/Melun Est Marne-la-Vallée/Chelles
Parc d’activités Les Prés d’Andy à Saint-Germain-Laxis- © Atelier d’architecture BW
S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) 2015 - ACTUALITÉS L A SEI NE- E T-M A R N E AVA N C E G RO U P É E Pour se démarquer de ses concurrents dans la valorisation de son offre immobilière d’entreprise, la Seine-et-Marne a, de longue date, opté pour la coopération de tous les acteurs du marché et la transparence des informations fournies. Ses outils sont le reflet de cette stratégie. À coup sûr, les visiteurs qui se presseront sur le stand “Seine-etMarne” au Salon de l’immobilier d’entreprise (SIMI) ne repartiront pas sans réponse. L’agence économique du Département a développé au fil des ans un savoir-faire certain dans l’accueil des porteurs de projets et des entreprises en quête de nouvelle implantation, toujours dans une démarche partenariale. Ainsi, sept territoires(1) et Aménagement 77 seront présents sur le stand qu’elle fédère. Marine Prat, chargée du développement économique à la Communauté de communes du Pays de Coulommiers, y voit “une belle opportunité de se positionner au coeur du réseau des donneurs d’ordres et des opérateurs qui les conseillent”
U N DES O U T IL S DE L’O BS E RVATOI R E , U NE BO U RS E IM M O B IL IÈ R E W E B 2 .0 Une zone géographique, un type de produit, une préférence pour la location ou l’achat… Il ne faut aux candidats à l’implantation en Seine-et-Marne que quelques clics pour renseigner leur requête, et BOUGI (Bourse de Gestion Immobilière) fait le reste. Une poignée de secondes lui suffit pour proposer une sélection de produits parmi les 1 000 offres publiées par les agences immobilières et les autres opérateurs du marché (aménageurs, promoteurs, collectivités locales). La fiabilité et la rapidité sont les deux mots-clés de la nouvelle version de la base de données interactive mise en ligne tout récemment par Seine-et-Marne Développement. L’offre seine-etmarnaise est ainsi totalement transparente et disponible à toute heure à partir d’un téléphone, d’une tablette ou d’un ordinateur.
Testez-la sur : www.seine-et-marne-invest.com/invest/simplanter/rechercher-un-bien
Le stand collectif « Seine-et-Marne » au SIMI
D ES OUT I LS PERFORMANTS Le savoir-faire de Seine-et-Marne Développement s’exprime également au travers d’outils d’autant plus fiables qu’ils sont, eux aussi, le fruit d’une coopération sans faille entre tous les opérateurs. En témoigne la toute dernière version de la Bourse de Gestion Immobilière (BOUGI), disponible à la veille du SIMI (voir encadré ci-contre). Ou l’OBservatoire Immobilier des Entreprises en Seine-et-Marne (OBIE 77), qui dresse deux fois par an l’inventaire de toutes les transactions intervenues sur le marché seine-et-marnais. Julien Aguin, chargé du développement économique à la Communauté de communes des Deux Fleuves, l’étudie toujours attentivement. “Actuellement, nous réfléchissons par exemple à un cluster Information Technologies s’appuyant sur le Campus Numérique de Montereau. OBIE 77 constitue un outil d’aide à la décision en nous renseignant sur les grandes tendances du marché et, donc, sur les attentes des entreprises”.
OBIE77 : l’OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier actifs sur le territoire : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Businessity, Century 21 Egérie, Cushman & Wakefield, Data Immo, DTZ, EOL, Euro Disney Associés S.C.A, JLL, Advenis RES, GSA Immobilier, Karea, BNP Paribas Real Estate, Keops, Evolis, Logicor, Nexity, Sergic et nos partenaires territoriaux comme les Communautés de Communes de Moret Seine et Loing, Marne et Gondoire, les Etablissements Publics d’Aménagement de Marne-la-Vallée et de Sénart, le SAN du Val d’Europe, les Communautés d'Agglomération de Marne-la-Vallée / Val Maubuée, de Melun Val de Seine et de Sénart. Un très grand merci à chacun pour sa contribution.
(1) Le SAN du Val d’Europe, les Communautés d’Agglomération du Val Maubuée, de Marne-etChantereine, du Pays de Meaux et de Sénart, les Communautés de Communes de la Brie Nangissienne et du Pays de Coulommiers. Retrouvez-les au SIMI sur le stand B64 (niveau 1).
Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne : http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77 Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : l.benko@smd77.com Photos : SMD/yannpiriou.com - Photo de couverture : SNIE à Brie-Comte-Robert Réalisé par thierrylamouche.com