O BS E RVATO I R E I M M O B I L I E R D ES E N T R E P R I S ES (O B I E 7 7 ) 2014 L e s t ra n s a c t i o n s i m m o b i l i è r e s en Seine-et-Marne L’e s s e n t i e l d e s t ra n s a c t i o n s par catégories La répartition par secteurs g é o g ra p h i q u e s
S
e i n e - e t - M a r n e D éve l o p p e m e n t a l e p l a i s i r d e vo u s p ré s e n te r l e s c h i f f re s d e l ’O B s e r va to i re I m m o b i l i e r d e s Entreprises de Seine-et-Marne. S o u c i e u x d e vo u s a p p o r te r l e s i n fo r m a t i o n s l e s p l u s p e r t i n e n te s p o ss i b l e s d a n s l ’exe rc i ce d e vo s m é t i e rs , n o u s a vo n s ré u n i d e p u i s 5 a n s , l e s p r i n c i p a u x a c te u rs d e l’immobilier au sein d’un observatoire (OBIE 77). G r â ce à l e u r co n co u rs , n o u s a vo n s 420 transactions pour l’année 2014.
a n a l ys é
plus
de
Ce s c h i f f re s n o u s o n t p e r m i s d e d é g a g e r l e s te n d a n ce s d u m a rc h é s e i n e - e t - m a r n a i s d e l ’a n n é e é co u l é e, e t vo n t n o u s p e r m e t t re d ’a n t i c i p e r a ve c vo u s l e s m o u ve m e n ts p o u r développer, ensemble, notre territoire.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ANNÉE 2014
R ÉPARTITION DES TRANSACTO NS PAR ACT IF (EN NO MBRE DE TRANSACT I O NS )
Locaux logistique 9%
R É PA RT I T I ON DES T RA N SAC T I ON S PA R m 2 COM M E RC I A L I S ÉS
Bureaux 40%
Locaux d’activités 51% ÉVOLU T I ON E N m ² COM M E RC I A L I S ÉS DES T RA N SAC T I ON S DE P U I S 2 0 1 0 Sont considérés comme locaux d’activités : les locaux TPE/PME généralement équipés d'un ou plusieurs accès de plain-pied, d'une hauteur d’au moins 3,5 m et de bureaux d’accompagnement, les ateliers et petits entrepôts ainsi que les laboratoires. R ÉPARTITION DES TRANSACT IO NS EN NO MBRE D E TRA N SACTIONS
700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2010 Bureaux
Le travail mené par les membres de l’OBIE 77 porte ses fruits et permet d’obtenir de plus en plus de transactions et ainsi une meilleure analyse du marché immobilier.
Locaux d’activités
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Bureaux
2011 Locaux d’activités
2012
2013
Locaux logistique
2014 Total général
Les locaux d’activités ont été confortés à leur place de leader sur la demande placée en Seine-et-Marne avec 51 %. Les bureaux représentent 40 % du total des transactions, comme l’année dernière. Les locaux logistique continuent leur progression, passant de 6 % pour l’année 2013 à 9 % des transactions. S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
2012 Locaux logistique
2013
2014
Total général
Un peu plus de 600 000 m² commercialisés grâce aux résultats du 1er semestre 2014 qui affichait, à son terme, 467 297 m² commercialisés, soit 77 % du total de l’année écoulée.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D ES T RANSACT I O NS D EP U I S 2 010
2010
2011
© Disney – Arcas – Kreaction
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ANNÉE 2014
VENT ILATION DE LA DEMAND E PLACÉE D EPUIS 2 0 1 0 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2010 Vente
2011
2012
2013
2014
Location
Une constante : 75 % des transactions à la location, 25 % à la vente.
VENT ILATION DE LA DEMAND E PLACÉE D EPUIS 2 0 1 0 (ETAT DES LOCAUX NEUF/SECOND MARCHÉ) EN NO MBRE DE TRANSAC T IO NS
LOCALISATION DES TRANSACTIONS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 2010
Neuf
© Atelier d'architecture Emmanuel Gutel et Thomas Deschamps
2011
2012
2013
2014
Second marché
Un marché concentré essentiellement sur le second marché qui représente 75 % des parts des transactions.
40% 30% 20% 10% 0%
2013
Sénart/Melun Sud Est Francilienne
2014 Paris-CDG/Meaux
Marne-la-Vallée/Chelles
Les deux marchés moteurs que sont Marne-la-Vallée/Chelles (23 communes concernées par des transactions) et Sénart/Melun (13 communes concernées par des transactions) concentrent 83 % des transactions.
S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
LES BUREAUX Un marché porté par Marne-la-Vallée ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS D EPU I S 2 010 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2010
1er semestre
2011
2012
2013
DÉ TA I L DES T RA N SAC T I ON S S E LON L E N O MB R E DE m ² COM M E RC I A L I S ÉS DE P U I S 2 0 1 0
2014
2nd semestre
Grâce au résultat du second semestre 2014, qui représente 53 % du nombre de transactions de l’année, le nombre de transactions de bureaux affiche un rebond de plus 17 % par rapport à l’année 2013.
V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E DE PUI S 20 10 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
DÉTAIL DES TRANSACT I O NS D EPUIS 2 010 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011
Location Les surfaces inférieures à 100 m² représentent 51 % des transactions, proportion similaire à l’année 2013. Au regard des années précédentes, les transactions supérieures à 1000 m² sont en nette progression, passant de 5 % à 7 % du total des transactions.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E m² CO MMERCIALIS ÉS DEP UIS 2 010 70 000
2012
2013
2014
Vente
La vente représente 12 % des transactions, soit le niveau le plus bas enregistré par rapport aux années précédentes (18 % en 2013, 17 % en 2012 et 13 % en 2011).
LES PRIX : Après analyse de 51 % des transactions renseignées, nous observons des valeurs locatives toujours en stagnation par rapport aux années précédentes et des mesures d’accompagnement toujours présentes.
60 000 50 000
Les deux plus importantes transactions sont sur Marne-laVallée : 14 000 m² de bureaux achetés par la CASDEN à Champs-sur-Marne et 8000 m² loués par Euro Disney Associés – Disneyland Paris SCA à Serris.
40 000 30 000 20 000 10 000 0
2010
1er semestre
2011
2012
2013
2014
2nd semestre
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS Une bonne année 2014 ÉVO LUTION DU NOMB RE D E T RANSACT I O NS D EPU I S 2 010
DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 2010 EN m² COMMERCIALISÉS
250 200 150 100 50 0
2010
1er semestre
2011
2012
2013
2014
2nd semestre
Les deux semestres de l’année 2014 ont été soutenus et ont permis à cet actif d’afficher, en nombre de transactions, un résultat supérieur aux années précédentes. DÉTAIL DES TRANSACT I O NS D EPUIS 2 010 EN NO MBRE DE TRANSAC T IO NS V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E DE PUI S 20 10 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
Depuis 2010, la proportion des transactions inférieures à 500 m² est constante et représente 58 % des transactions. Les transactions entre 2 000 m² et 4 000 m² représentent 10 % des transactions, ce qui est un record par rapport aux années précédentes qui se concentraient autour de 7 %. ÉVO LUTION DU NOMBRE D E m² CO MMERCIALIS ÉS DEP UIS 2010
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Location
2011
2012
2013
2014
Vente
La vente représente 35 % des transactions (27 % en 2013). 14 % des transactions ont eu lieu dans le neuf, contre 13 % en 2013 et 19 % en 2012.
250 000 LES PRIX : après analyse des 50,1 % des transactions renseignées, les locaux de seconde main affichent des valeurs locatives stagnantes par rapport aux années précédentes.
200 000 150 000
Les deux plus importantes transactions : acquisitions par APTARGROUP SAS de 9 600 m² de locaux à Poincy et par ISO DUMONT de 6 150 m² à Pontault-Combault.
100 000 50 000 0
2010 1er semestre
2011 2nd semestre
2012
2013
2014
La part des transactions de moyennes surfaces implique une augmentation du volume des m² commercialisés, ce qui permet à 2014 d’afficher les meilleurs résultats depuis 2011. S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
LES LOCAUX LOGISTIQUE Une reprise encore fragile
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS D EPU I S 2 010
DE TA I L DES T RA N SAC T I ON S DE P U I S 2 0 1 0 E N m² COM M E RC I A L I S ES
40 35 30 25 20 15 10 5 0
2010
1er semestre
2011
2012
2013
2014
2nd semestre V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E DE PUI S 20 10 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS
C’est le 1er semestre qui a boosté l’année 2014.
DÉTAIL DES TRANSACT I O NS D EPUIS 2 010 EN NO MBRE DE TRANSACT I O NS
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E m² CO MMERCIALIS ÉS DEP UIS 2 010
2011
Location
2012
2013
2014
Vente
L’activité locative est très active, passant de 53 % en 2012 à 77 % en 2013, pour atteindre 81 % en 2014. La rareté, sinon l’absence d’offre neuve, explique ce chiffre.
4450 000 400 000 350 000 300 000
LES PRIX : après analyse des 42 % des transactions renseignées, les valeurs locatives indiquées restent à un niveau plancher. Les propriétaires continueraient de faire preuve de souplesse pour faciliter les prises à bail et/ou sécuriser une occupation de leurs locaux.
250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
2010
1er semestre
2011
2012
2013
2014
2nd semestre
Si le marché logistique avait terminé le 1er semestre 2014 sur une bonne performance, avec 262 189 m² commercialisés pour 22 transactions, le second semestre totalise 14 transactions pour 77 503 m² commercialisés.
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
Les deux plus importantes transactions : Auchan, construction d’une plateforme de distribution de 51 549 m2 et location par Carrefour Property France d’un entrepôt de 36 792 m² sur Moussy-le-Neuf.
FOCUS SUR LES TERRITOIRES
Ne sont étudiés ici que les grands territoires où ont été recensés, par les partenaires de l’Observatoire, plus de 20 transactions.
MARN E-L A-VAL LÉ E /CH ELLES : UNE S ECTO RISAT ION PLUS LARGE QUE LA V I LLE NO UVELLE D E MARN E-L A-VAL LÉ E , COMPOS ÉE D E 2 3 CO MMUNES CO N C ERNÉ ES PAR DES T RANSACT I O NS.
PARIS CDG/MEAUX : 12 COMMUNES CONCERNÉES PA R DES T RA N SAC T I ON S
Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Mitry-Mory, Meaux et Moussy-le-Neuf.
Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Serris, Bussy-Saint-Georges, Lognes et à égalité Saint-Thibault-des-Vignes.
SÉNART/ME LUN, CE SECT EUR CO MPT E 13 CO MMUN ES CO N C ERNÉ ES PAR DES T RANSACT I O NS
FRA N C I L I E N N E : 8 COM M U N ES CON C E R N É ES PA R DES T RA N SAC T I ON S
Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Lieusaint, Moissy-Cramayel et Savigny-le-Temple. Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Brie-Comte-Robert, Gretz Armainvilliers et Ozoir-la Ferrière.
Le département a été découpé en 6 secteurs :
Sud Francilienne Paris-CDG/Meaux Sénart/Melun Est Marne-la-Vallée/Chelles
S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) 2014 ZOO M SUR L’O F F RE DE G R EENPARK SUR LE PARC IN TE R NAT I ONA L D ’ ENTREP RISES A SE R RI S ( www.greenpark-valdeurope.com ) En cours de commercialisation (1ère tranche livrée en mars 2015, 2nde prévue pour fin 2015). Programme mixte de locaux d’activité, de stockage et de bureaux. Un ensemble de deux bâtiments ultra modulaires : surfaces d’activité de 133m2 à 600m2 et des surfaces de bureaux de 38m2 à 500m2 avec la particularité de pouvoir choisir les surfaces car les deux types de locaux peuvent être liés ou non. Chaque local d’activité est équipé d’une porte sectionnelle. Chaque lot est indépendant en électricité triphasée, eau et téléphonie. Les bureaux sont desservis par une entrée principale avec escalier et ascenseur et sont livrés prêts à emménager. Avec l’avantage de pouvoir profiter d’une coursive extérieure les jours de beau temps !
Le site propose également une multitude de services pour ses salariés grâce au « Forum du parc » : restaurant inter-entreprise, salle de sport, crèche privée de 52 berceaux, agence de voyage, coiffeur, location de véhicules,… Il occupe 5 000 m². L’architecture des bureaux et des locaux d’activité que nous réalisons répond à des demandes techniques. Chaque programme est spécifique et nous permet de répondre de manière précise aux besoins des entreprises qui s’implantent sur le secteur. Chaque bureau et chaque local d’activité sont, dans la mesure du possible, « taillés » aux exigences de nos clients. Nous développons nos produits en partenariat étroit avec les services de l’EPA Marne, d’Euro Disney, des communes et du SAN. Nous arrivons à trouver le bon montage architectural à chaque fois. Nous faisons appel en priorité à des architectes qui se trouvent sur le secteur afin d’avoir une relation facile et rapide avec eux. Le développement du Val d’Europe prévoit de construire autant de m² de bureaux et d’activités que de logements. Cette ligne directrice permet d’atteindre un équilibre appréciable entre emploi et habitat. Cette vision séduit. La Chambre de Commerce et d’Industrie de Seine-et-Marne a décidé de s’implanter dans le parc il y a quelques années par exemple. Le site continuera également de bénéficier de sa facilité de communication. C’est vrai aujourd’hui grâce à sa connexion avec l’aéroport Paris CDG par le TGV. Ça le sera encore plus demain grâce à la fibre optique. Chaque entreprise du parc peut la faire venir facilement jusqu’à son bâtiment. La dimension environnementale ne sera pas en reste. Le site est déjà équipé d’un réseau de chaleur alimenté par l’activité d’un data center.» Jean-Louis Cloud (CJL Immobilier) et Gauthier Costentin (PDG GCI)
P O URQUOI AVOIR C H O ISI CETTE LOCALISATION ? « CJL Immobilier et GCI sont, à ce jour, les premiers promoteurs du territoire de Val d’Europe pour le développement des bureaux et des locaux d’activité. Nous travaillons sur le Val d’Europe depuis les premiers jours. Nous avons réalisé des produits adaptés aux demandes qui sont en pleine mutation. Nous proposons des solutions permettant d’accueillir des PME et des grands groupes. Le panel de surface va de 38 à 5 000 m². De plus, nous pouvons faire du clé-en-main. Le Val d’Europe, et notamment le parc international d’entreprises, offre une qualité d’environnement exceptionnel avec ses espaces verts, la qualité de ses aménagements (voiries, bordures…), sa sécurité, sa proximité des logements permettant aux salariés qui y travaillent d’habiter à proximité… De plus, le parc est multiproduit avec ses bureaux, ses locaux d’activité, ses showrooms... Et la fiscalité est attractive.
OBIE77 : l’Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier actifs sur le territoire : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Businessity, Century 21 Egérie, Cushman & Wakefield, Data Immo, DTZ, EOL, Euro Disney Associés S.C.A, JLL, Gemofis, GSA Immobilier, Karea, BNP Paribas, Keops, Evolis et nos partenaires territoriaux comme la Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, les communautés d’agglomération de Marne-et-Gondoire, Marne-et-Chantereine, Marne-la-Vallée/Val Maubuée, Sénart, le SAN du Val d’Europe, les Etablissements Publics Marne-la-Vallée et Sénart. Un très grand merci à chacun pour sa contribution.
Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne : http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77 Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : l.benko@smd77.com Photos : SMD/yannpiriou.com Réalisé par thierrylamouche.com