OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE 77) 2013 L e s t ra n s a c t i o n s i m m o b i l i è r e s e n S e i n e et-Marne L’e s s e n t i e l d e s t ra n s a c t i o n s par catégories La répartition par secteurs g é o g ra p h i q u e s
S
eine-et-Marne Développement a le plaisir de vous présenter les chiffres de l’Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne. Soucieux de vous apporter les informations les plus pertinentes possibles dans l’exercice de vos métiers, nous avons réuni depuis 3 ans les principaux acteurs de l’immobilier au sein d’un observatoire (OBIE 77). Grâce à leur concours, nous avons analysé plus de 373 transactions en 2013.
CONSEIL GÉNÉRAL DE SEINE ET MARNE
Ces chiffres nous ont permis de dégager les tendances du marché seine-et-marnais de l’année 2013 et vont nous permettre d’anticiper avec vous les mouvements pour développer, ensemble, notre territoire.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 2013
R ÉPARTITION DES TRANSACT IO NS PAR ACT IF (EN NO MBRE) POUR L’ANNÉE 2 01 3
Locaux logistique 6%
R É PA RT I T I ON DES T RA N SAC T I ON S PA R SUR FACE COM M E RC I A L I S É E ( E N m ² )
Locaux d’activités 55%
Bureaux 39% Un très légère hausse dans le volume de m² commercialisés grâce au second semestre et à la logistique. Le marché des locaux d’activités, principal marché porteur de l’année 2013. R ÉPARTITION DES TRANSACT IO NS DANS L’ANNÉE 2 013
ÉVOLU T I ON DE L A R É PA RT I T I ON DES AC TI FS DE PUI S 2 0 1 0 ( E N m ² COM M E RC I A L I S ÉS )
700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 Forte prédominance du marché des locaux d’activités tout au long de l’année, suivi par les bureaux dont le marché s’est nettement amélioré au second semestre. Pour les locaux logistique, la demande placée est en très net recul.
200 000 100 000 0
ÉVO LUTION DE L A RÉ PART IT IO N D ES ACT IFS D EPU I S 2 010 (EN NOMB RE DE T RANSACT I O NS )
2010 Bureaux
2011
Locaux d’activités
2012
2013
Locaux logistique
100% 90%
Le nombre de m² commercialisé est en baisse, 12 % en moins par rapport à 2012. Deux des trois actifs étudiés sont impactés par cette baisse plus ou moins fortement (-25 % pour les bureaux, -11 % pour les locaux d’activités) mais +12 % pour les locaux logistique.
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bureaux
2010 2011 Locaux d’activités
2012 Locaux logistique
2013
En 2013, les locaux d’activités ont repris leur place de leader sur la demande placée en Seine-et-Marne, ils représentaient 47 % du total des transactions et 50 % en 2010 et 2011. Les bureaux qui représentaient 47 % des transactions l’année dernière, atteignent à peine les 40 % cette année. Les locaux logistique ont légèrement progressé en 2013, passant de 5 % à 6 % des transactions sans atteindre le taux de 8 % de 2010. S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
Immeuble de bureau. ARTÉA Architecte M. Hargam
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 2013
VENT ILATION DE L A D EMAND E PLACÉE D EPUI S 2 0 1 0 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE EN TRANSACTIONS
LOCALISATION DES TRANSACTIONS
100%
800 700
80% 600 60%
500 400
40% 300 20%
200 100
0% 2010
2011
2012
2013
Une année 2013 qui se rapproche des résultats de 2010 et 2011, avec une répartition très majoritaire (77 %) à la location, contre 23 % à l’achat. Seule l’année 2012 avait une augmentation significative de la part des ventes dans les transactions avec 26 %.
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Location
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Vente
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0
2010
2011
100% 80% 60% 40% 20% 0%
Neuf
2011
2012
2013
Second marché
Un marché concentré essentiellement sur le second marché qui représente 77 % des parts des transactions.
Immeuble Croix du Sud DR –San de Sénart
S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
2013
Comme l’année 2012, ce sont les deux marchés moteurs que sont Marne-la-Vallée/Chelles et Sénart/Melun qui concentrent 80 % des transactions.
VENT ILATION DE LA DEMAND E PLACÉE D EPUIS 2 0 1 0 (ÉTAT DES LOCAUX NEUF/SECOND MARCHÉ) EN NO MBRE DE TRANSAC T IO NS
2010
2012
LES BUREAUX Un marché morose 2013 ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS D EPU I S 2 010 (EN NOMB RE )
DÉ TA I L DES T RA N SAC T I ON S S E LON L E N O MB R E DE m ² COM M E RC I A L I S ÉS DE P U I S 2 0 1 0
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2010 1er semestre
2011 2nd semestre
2012
2013
Les bons résultats du second semestre ont permis de réduire l’écart avec les autres années.
DÉTAIL DES TRANSACT I O NS D EPUIS 2 010 V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E DE PUI S 20 11 (LOCATION/VENTE) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Comme les années précédentes, les surfaces inférieures à 100 m² représentent plus de 50 % des transactions. 2013 confirme une tendance sur les transactions supérieures à 500 m² qui atteignent plus de 10 % des transactions.
2011 Location
2012
2013
Vente
La vente représente 18 % des transactions (17% en 2012 et 13 % en 2011). C’est surtout au 1er semestre qu’elle a été très présente avec 20 %, cette tendance s’est atténuée au second semestre.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E m² CO MMERCIALIS ÉS DEP UIS 2 010 LES PRIX : des valeurs locatives toujours en stagnation par rapport aux années précédentes et des mesures d’accompagnement toujours présentes.
50 000 40 000 30 000
Les deux plus importantes transactions : 2 200 m² de bureaux achetés par l’ICAM à Lieusaint (EPA Sénart) et 1 630 m² loués par Autopro à Lagny-sur-Marne (CBRE).
20 000 10 000 0 er
1 semestre
2010
2011
2012
2013
nd
2 semestre
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS Une place toujours prépondérante en Seine-et-Marne 2013 ÉVO LUTION DU NOMB RE D E T RANSACT I O NS D EPU I S 2 010 (EN NOMBRE )
DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DE m² COM M E RC I A L I S ÉS DE P U I S 2 0 1 0
250 200 150 100 50 0 2010 1er semestre
2011
2012
2013
2nd semestre
DÉTAIL DES TRANSACT I O NS D EPUIS 2 010
V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E DE PUI S 20 11 (LOCATION/VENTE)
Depuis 2010, la proportion des transactions inférieures à 500 m² est constante et représente 60 % des transactions. En 2013, les transactions situées entre 500 et 1000 m² enregistrent une progression et concentrent 23 % des transactions. ÉVO LUTION DU NOMBRE D E m² CO MMERCIALIS ÉS DEP UIS 2010 200 000 150 000
50 000 0 2010 1 semestre
Location
2011
2012
2013
Vente
La vente représente 27 % des transactions (35 % en 2012 et 21 % en 2011). C’est surtout au 1er semestre qu’elle a été très présente avec 30 %, cette tendance s’est atténuée au second semestre. 13 % des transactions ont eu lieu dans le neuf en 2013 contre 19 % en 2012 et 20 % en 2011. LES PRIX : des valeurs locatives sont en baisse par rapport aux années précédentes et des mesures d’accompagnement toujours présentes.
100 000
er
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011
2012
2013
nd
2 semestre
La forte proportion des transactions de petites surfaces impliquent une baisse du volume des m² commercialisés S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
Les deux plus importantes transactions : vente à deux utilisateurs finaux de 10 000 m² de locaux à la société Bati Formes à Brie-Comte-Robert (BNP Real Estate Transaction) et de 7 500 m² à SB GRAPHIC à Mitry-Compans (Artsana France).
LES LOCAUX LOGISTIQUE La Seine-et-Marne concentre les plus importantes transactions d’Ile-de-France
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E T RANSACT I O NS D EPU I S 2 010 (EN NOMB RE )
2013
DÉ TA I L DES T RA N SAC T I ON S S E LON L E N O MB R E DE m ² COM M E RC I A L I S ÉS DE P U I S 2 0 1 0
35 30 25 20 15 10 5 0 2010
2011
1er semestre
2012
2013
2nd semestre
2013 affiche de meilleurs résultats que 2012 mais reste inférieure aux années 2010 et 2011.
DÉTAIL DES TRANSACT I O NS D EPUIS 2 010
V E N T I L AT I ON DE L A DE M A N DE P L AC É E DE PUI S 20 11 (LOCATION/VENTE)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Le marché reste polarisé sur le secteur de Sénart/Melun qui concentre à lui seul 11 transactions (50%) pour un total de 228 394 m² de demande placée.
ÉVO LUTION DU NOMBR E D E m² CO MMERCIALIS ÉS DEP UIS 2 010
450 000
Location
2011
2012
2013
Vente
La vente représente 23 % des transactions (47 % en 2012 et 33 % en 2011). 14 % des transactions ont eu lieu dans le neuf en 2013 contre 42 % en 2012 et 19 % en 2011.
LES PRIX : des valeurs locatives sont arrivées à un niveau plancher. De plus les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse pour faciliter les prises à bail et ou sécuriser une occupation de leurs locaux.
400 000 350 000 300 000 250 000
Les deux plus importantes transactions : location à Transalliance de 70 000 m² à Moissy-Cramayel (Prologis) et implantation du siège de Toys « R » Us qui comprend un entrepôt de 51 000 m² dont la livraison est prévue courant 2015 (CBRE Agency).
200 000 150 000 100 000 50 000 0 er
1 semestre
2010
2011
2012
2013
nd
2 semestre
S E IN E & M AR NE D EVELOPPEM E NT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
FOCUS SUR LES TERRITOIRES Extrait de l’étude 2013 V E N T I L AT I ON S E LON L E N OM B R E DE T RA NSACTI O NS PA R T E R R I TOI R ES DE P U I S 2 0 1 0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Le département a été découpé en 6 secteurs : Sénart/Melun Sud Est Francilienne
Sénart/Melun Sud Est Francilienne
Paris-CDG/Meaux
Paris-CDG/Meaux
2013
Marne-la-Vallée/Chelles
R É PA RT I T I ON DES AC T I FS ( E N N OM B R E ) PA R G RA N DS S EC T E U RS
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
Sénart/Melun Sud Est Francilienne
2012
Marne-la-Vallée/Chelles regroupe 51 % des transactions (vs 64 % au 1er semestre). Sénart/Melun représente 28 % des transactions (vs 22 % au 1er semestre).
100%
2010
2011
Marne-la-Vallée/Chelles
VENT ILATION SE LON L E VO LUME D E m² CO M MERCIAL ISÉS PAR T ERR ITO I R ES
0%
2010
2011
2012
Paris-CDG/Meaux
2013
Marne-la-Vallée/Chelles
Sénart/Melun représente 51 % du total de volume des transactions et le secteur de la Francilienne 27 %. S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) 2013
PATRICIA VEVAUD
Le stock de surfaces à la vente est élevé par rapport à la moyenne francilienne et représente 59 % des disponibilités.
GEMOFIS Directrice département Etudes & Analyses
L’offre future recensée s’élève à 79 000 m² dont près de la moitié sur le secteur de Marne-la-Vallée/Chelles. A noter que comme pour les bureaux, 75 % de cette offre sont à l’état de projets.
Depuis 2 ans, Seine-et-Marne Développement confie à GEMOFIS, la réalisation d’une étude sur le marché de l’offre en immobilier d’entreprise en Seine-et-Marne.
Sur cette typologie de locaux, le phénomène de concentration de l’offre est moindre, bien que celle-ci soit tout de même plutôt localisée à l’Ouest du département. Les valeurs locatives et vénales pour ce type de locaux sont bien souvent hétérogènes. Cette hétérogénéité est accentuée sur le marché seine-et-marnais par un phénomène de disparité géographique (département le plus grand d’IDF) :
LES BUREAUX En août 2013 (date de réalisation de l’étude), le stock disponible de bureaux s’élève à 145 000 m², en baisse de près de 20 % sur un an (- 22,5 % sur le neuf et - 19 % sur le second marché). Avec un taux de vacance s’élevant à 4,76 %, le département se situe bien en deçà de la moyenne francilienne, et les principales caractéristiques que l’on peut retenir sur ce marché sont : • une quasi absence d’offre supérieure à 5 000 m², • une concentration sur les agglomérations de Marne-la-Vallée et Sénart, • un marché encore «jeune» lié au développement des 2 agglomérations précitées : la totalité de l’offre disponible est postérieure à 1980, et 19 % ont moins de 5 ans. L’offre future, principalement concentrée, elle aussi, sur Marne-la-Vallée et Sénart, s’élève à 118 000 m² dont la quasi-totalité en attente de pré-commercialisation. A l’échelle du département, on observe une amplitude assez large de valeurs locatives, et l’on peut noter que peu d’offres sont proposées au-delà de 200 €/m² y compris pour les projets en attente de pré-commercialisation :
Location
Vente
Neuf
59 à 105 €/m²
539 à 2 068 €/m²
Second marché
40 à 150 €/m²
333 à 1 400 €/m²
Futur
80 à 150 €/m²
985 à 1 900 €/m²
LES LOCAUX LOGISTIQUE Ce marché enregistre également une légère baisse sur un an de son stock disponible (- 3,5 %) et s’élève à 930 000 m². La part de l’offre neuve est peu élevée : 10 % de l’offre globale. C’est un marché qui propose essentiellement une offre locative, seuls 21 % des disponibilités sont proposés à la vente. Enfin, ce stock disponible est majoritairement concentré sur le secteur de Sénart/Melun.
Neuf
120 à 230 €/m²
Second marché
80 à 205 €/m² (de 205 à 250 €/m² pour des très petites surfaces ou des centres villes)
L’offre future est constituée de projets en attente de pré-commercialisation : 13 programmes représentant 1 126 000 m² principalement localisés sur les secteurs Francilienne, Sénart/Melun et Paris CDG.
Futur
150 à 220 €/m² (> à 200 €/m² uniquement sur Marne-la-Vallée)
Les valeurs locatives sont assez homogènes, les valeurs vénales (uniquement sur du second marché) un peu moins :
Les valeurs vénales sont assez hétérogènes (pour mémoire seuls 22 % de l’offre sont proposés à la vente) : Neuf
2 083 à 2 920 €/m²
Second marché
690 à 2 402 €/m²
Futur
2 084 à 3 000 €/m²)
Location Neuf
46 à 58 €/m²
Second marché
40 à 60 €/m² (25 à 39 €/m² pour des bâtiments anciens ou hors des grands axes de communication)
Futur
45 à 58 €/m²
Vente
270 à 665 €/m²
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS On observe là aussi une baisse de l’offre disponible (- 3,5 %) qui s’établit à 372 000 m² dont 10 % de locaux mixtes. La part de l’offre neuve est faible (7 %) tout particulièrement sur le secteur de Marne-la-Vallée/Chelles. Comme pour les bureaux, l’intégralité de cette offre est postérieure à 1980.
Pour conclure, le marché seine-et-marnais est un marché encore en phase de développement offrant de réelles opportunités qualitatives quelle que soit la typologie des locaux et à des valeurs attractives. A l’instar du Bellini à Serris (Marne-la-Vallée) proposant 23 000 m² de bureaux livrables 24 mois après accord, ou du Kaiman à Lieusaint (Sénart) offrant 3 934 m² de locaux d’activités divisibles de 186 à 297 m² pour une livraison mai 2014.
OBIE 77 : L’OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier du département : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Egérie, Data Immo, EOL, Gemofis, GSA Immobilier, SERGIC entreprises, JLL, et nos partenaires territoriaux comme la Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, les communautés d’agglomération de la Brie Francilienne, de Marne et Chantereine, de Marne et Gondoire, et du Val d’Europe et l’Etablissement Public de Sénart. Un grand merci à chacun pour sa contribution.
Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne : http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77 Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : l.benko@smd77.com Photo de couverture : © SMD/yannpiriou.com