OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE 77) 2012 L e s t ra n s a c t i o n s i m m o b i l i è r e s en Seine-et-Marne L’e s s e n t i e l d e s t ra n s a c t i o n s par catégories La répartition par secteurs g é o g ra p h i q u e s L’a v i s d e s e x p e r t s
P
our la deuxième année consécutive, Seine-et-Marne Développement est fier de vous présenter les chiffres de l’Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne. Soucieux de vous apporter les informations les plus pertinentes possibles dans l’exercice de vos métiers, nous avons réuni les principaux acteurs de l’immobilier du département au sein d’un observatoire (OBIE 77). Grâce à leur concours, nous avons analysé plus de 429 transactions réalisées par nos partenaires. Ces chiffres nous permettent de dégager les tendances du marché pour l’année 2012 et d’anticiper avec vous les mouvements pour développer, ensemble, notre territoire.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES 2012 UN MARCHÉ PORTÉ PAR LES TRANSACTIONS DES BUREAUX ET DES LOCAUX D’ACTIVITÉS RÉ PART I TI O N D ES ACTI FS (EN N O MB R E)
ÉVOLU T I ON D E L A RÉ PA RT I T I ON D ES ACT I FS D E P U I S 20 1 0 ( E N NOM BRE )
450
Locaux logistiques 5%
Autres destinations 2%
400 350 300 250 200 150 100 50
Bureaux 46% Locaux d’activités 47%
Cette année, un nouvel actif a été créé : «autres destinations», il s’agit de bâtiments dédiés aux services à la personne, salles de fitness et autres activités de loisirs ou encore des lieux d’accueil pour personnes en difficulté.
0
2010
2011
Bureaux Locaux d’activités Autres destinations
2012
Locaux logistiques
Les transactions de bureaux sont stables (-1,18 %). Les transactions des locaux d’activités ont accusé un recul significatif avec -14,7 %. Entre 2011 et 2012, ce sont les transactions des locaux logistiques qui ont été les plus affectées : -36%.
ÉVOLU T I ON D E L A RÉ PA RT I T I ON D ES ACT I FS DEP U I S 20 1 0 ( E N m ² COM M E RCI A L I SÉS)
RÉ PART I TI O N D ES TRA NSAC TI O NS AU CO URS DE L’ANN É E 20 1 2 700 000 m2 600 000 m2 500 000 m2 400 000 m2 300 000 m2 200 000 m2 100 000 m2 0 m2
2010
Bureaux Locaux d’activités Autres destinations Le marché de l’année 2012 a été fortement porté par les transactions du 1er semestre qui représentent 68 % du total des transactions. Au premier semestre, ont eu lieu : • 74 % des transactions pour les bureaux • 61 % pour les locaux d’activités • 79 % pour la logistique.
S E I N E & M A R N E D EVE LO P P E M E N T - O BS E RVATO I R E I M M O B I L I E R D ES EN TREPRISES
2011
2012
Locaux logistiques
Entre 2011 et 2012, le volume de m2 commercialisé est en baisse : -12 %. Ce sont les locaux logistiques et d'activités qui enregistrent les plus fortes baisses, respectivement -18 % et -13 %. Quant aux bureaux, le volume commercialisé a progressé de +13 %.
ACCROISSEMENT DES VENTES EN 2012
VENTILATION DE LA DE M A N D E PL AC É E D E PU IS 2 01 0 ( LOCAT ION/VENTE) EN N O M BR E
V E N T I L AT I O N D E L A D E M A N D E (N AT UR E DE LA T RA N SAC T I O N ) P L AC É E E N N O M B R E
100%
Vente 25%
80%
Location 75%
60% La part des ventes s’est légèrement accrue en 2012 par rapport à 2011 (+ 4 %). C’est surtout au 1er semestre que les ventes ont eu lieu, elles représentent 80 % des ventes de l’année.
40%
20%
0% Vente
V E N T I L AT I O N D E L A D E M A N D E (E TAT D ES LO CAUX) P L AC É E E N N O M B R E 2010
2011
2012
Location
Neuf 31%
On note en 2012 une augmentation des ventes dans les trois catégories d’actifs étudiées : • Bureaux : + 5 % • Locaux d’activités : + 4 % • Locaux logistiques : + 10 %.
VENTILATION DE LA DE M A N D E PL AC É E D E PU IS 2 01 0 (ÉTAT DES LOCAUX-NEUF/2 N D E M A IN ) E N N O M BR E
Seconde main 69%
Au premier semestre 2012, la part des commercialisations en offres neuves a été plus importante que pendant l’année 2011. Cette tendance s’est confirmée au cours du 2nd semestre. 40 % des commercialisations dans le neuf ont concerné des ventes.
LO C A L I SAT I O N D ES T RA N SAC T I O N S
100%
Seul le secteur de Marne-la-Vallée affiche une évolution positive par rapport à 2011 (+ 30 transactions enregistrées), suivi par Sénart/Melun qui obtient un résultat en très léger fléchissement (-10 transactions).
80%
60%
500
40% 375 20%
0%
250 2010
Seconde main
2011
2012
Neuf 125
LES PRIX : BAISSE GÉ N É RA L ISÉ E D ES VA LE U RS FACIALES 0 Les prix à la location ou à la vente sont restés stables pour les petites surfaces (inférieures à 500 m²) mais ont connu une baisse sensible pour les grandes surfaces, certains propriétaires continuant même de faire preuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation de leurs biens.
SE I NE & M AR N E DEVE LOP P E MENT - O BSERVATO IRE IMMO B ILIER D ES E NTR E P R I SES
2010
Sud Sénart/Melun Francilienne Est
2011 Paris-CDG/Meaux
2012 Marne-la-Vallée/Chelles
LES BUREAUX Une consommation de surface de bureaux en hausse 2012 E n b r e f : L’a u g m e n t a t i o n d e s v e n t e s d a n s l e n e u f e s t e n p a r t i e d u e à u n e n o u ve l l e o f f r e à S é n a r t q u i a c o n n u u n f ra n c s u c c è s a u p r è s d e s u t i l i s a t e u r s . 2 / 3 d e s t ra n s a c t i o n s d e p l u s d e 1 0 0 0 m² ont concerné des actifs neufs et ont eu lieu a u 1 e r s e m e s t r e . L e s t r o i s p l u s g ra n d e s t ra n s a ctions : EDF, Direction P r o d u c t i o n N u c l é a i r e , l o c a t i o n à M a r n e - l a -Va l l é e , 1 2 8 0 6 m ² - B N P Pa r i b a s Re a l E s t a t e Tra n s a c t i o n P i c a r d S u r g e l é s , l o c a t i o n à Fo n t a i n e b l e a u , 2 7 0 0 m 2 - A R D , a c h a t à M a r n e - l a -Va l l é e , 1 2 5 1 m ² - Data Immo.
V E NT I L AT I ON SE LON L E NOM BRE D E T RA N SAC T I O N S PA R m ² D E P U I S 20 1 0
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
D É TAIL D ES TRA N SAC TI O N S DEP UI S 2 010
0%
2010
< 50 m2
2011
51 à 99 m2
500 à 999 m2
100 à 199 m2
2012 200 à 499 m2
> 1000 m2
F L ÉCHI SSE M E NT D U NOM BRE D E T RA NSAC T I O N S DE P E T I T ES SU RFACES E T L ÉG È RE AU G M E NTAT I O N DES P LU S G RA ND ES SU RFACES
Une augmentation des surfaces commercialisées constantes depuis 2010.
LES VAL E URS LO CATI VES CO N STATÉES (EN EU ROS/m ²/A N H T H C)
Valeur moyenne
Valeur prime
Neuf
167
215 à 230
Second marché
135
200 à 250
Source : GEMOFIS / SMD
S EI N E & M A R N E D EVE LO P P E M E N T - O BS E RVATO I R E I M M O B I L I E R D ES EN TREP RISES
Les 18 transactions supérieures à 500 m² représentent 63 % du volume de surface transactée. On constate une part croissante de prise à bail de surface entre 500 à 999 m² (2 ventes contre 9 locations pour cette tranche). Les très petites surfaces (< à 50 m²) représentent 26 % contre 31 % en 2011.
V E NT I L AT I ON D E L A D E M A ND E P L ACÉ E – M OT I F DE L A T RA NSACT I ON
Vente 17%
Location 83%
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS Une place prépondérante en Seine-et-Marne 2012 En bref : Malgré une baisse sensible du nombre de t ra n s a c t i o n s , l e s l o c a u x d ’a c t i v i t é s c o n f i r m e n t l e u r place dans le département avec un nombre important d e t ra n s a c t i o n s m a i s s u r t o u t u n v o l u m e c o m m e r c i a lisé soutenu. L a p l u s i m p o r t a n t e t ra n s a c t i o n c o n c e r n e A é r e c o q u i fa i t c o n s t r u i r e u n b â t i m e n t d ’a c t i v i t é s à Co l l é g i e n ( M a r n e - l a -Va l l é e ) d e 1 7 7 0 0 m ² .
L ES VA L E U RS LOCAT I V ES CONSTAT É ES ( E N E U ROS/m ²/A N HT HC)
Mixtes
D É TAIL D ES TRA N SAC TI O N S DEP UI S 2 010
Activités
Neuf
109
91
Second marché
90
73
Source : GEMOFIS / SMD
V E NT I L AT I ON D E L A D E M A ND E P L ACÉ E ( ÉTAT DES LOCAUX – M OT I F D E L A T RA NSACT I ON)
100% 75% 50% 25%
Les locaux d’activités sont composés des bâtiments dits « unités de production » et « locaux mixtes ».
0%
Vente
Neuf
Seconde main 2011
Location
V E NT IL ATI O N S E LO N LE NO MB RE DE TRANSAC TI O NS EN 2 0 12
>10 000 m2 5 000 - 9 999 m2 4 000 - 4 999 m2 3 000 - 3 999 m2 2 000 - 2 999 m2 1 500 - 1 999 m2 1 000 - 1 499 m2 500 - 999 m2 200 - 499 m2 < 199 m2
0
15
30
45
60
75
S EI N E & M A R N E D EVE LO P P E M E N T - O BS E RVATO I R E I M M O B I L I E R D ES EN TREPRISES
Parc d'activités à Bussy-Saint-Georges. © Spirit
Neuf
Seconde main 2012
LES LOCAUX LOGISTIQUES La Seine-et-Marne : 1er département d’Ile-de-France dans le volume placé 2012 E n b r e f : U n f o r t ra l e n t i s s e m e n t d u n o m b r e d e t ra n s a c t i o n s : 1 6 t ra n s a c t i o n s s u r 1 9 o n t e u l i e u a u 1 er s e m e s t r e . U n e c o m m e r c i a l i s a t i o n e n n o m b r e d e t ra n s a c t i o n s e n b e r n e ( - 8 1 % ) m a i s u n vo l u m e e n m ² c o m m e r c i a l i s é e n m o i n d r e r e p l i ( -1 7,7 % ) . Ce s o n t l e s t ra n s a c t i o n s d e p l u s d e 1 0 0 0 0 m ² q u i o n t é t é l e moteur de la demande placée.
LES VA LEU RS LO C ATIV ES CO N STATÉES ( E N EU ROS/m² /A N H T H C )
Valeur moyenne
DÉTA IL D ES T RANSAC TI ONS DEP UI S 2 0 10
Neuf
52
Second marché
48
Source : GEMOFIS / SMD Pour les produits neufs, les loyers sont restés stables. Pour les autres produits, des baisses de loyers ou des avantages commerciaux ont été observés.
V EN TILATIO N D E LA D EMA N D E PLAC ÉE ( ÉTAT D ES LO C AUX – MOTIF D E LA TRA N SAC T I O N ) *
100% * L’année 2011 comprend la transaction ITM à Vert-Saint-Denis. V ENTIL AT I O N S E LO N L E NOM BRE DE TRANSACTI ON S DEPUIS 2 010
75%
50% 100% 25%
90% 80%
0%
70% Vente
60%
Neuf
Seconde main 2011
Neuf
Seconde main 2012
Location
50% 40% 30% 20%
0%
2010
<999 m2 10 000 - 49 999 m2
2011 1 000 - 4 999 m2
2012 5 000 - 9 999 m2
> 50 000 m2
SEINE & M ARNE DEVELOP P EMEN T - O BSERVATOIRE IMMO BILIER DES ENTREPRISES
© SMD/yannpiriou.com
10%
FOCUS SUR LES TERRITOIRES Extrait de l’étude 2012 L e s t ra n s a c t i o n s i m m o b i l i è re s p a r s e c t e u rs g é o g ra p h i q u e s s o n t t r è s d i f fé re n c i é e s . L e s s e c t e u rs d e M a r n e - l a -Va l l é e e t d e S é n a r t co n ce n t re n t l e s t ra n s a c t i o n s d e b u re a u x . L e s t ra n s a c t i o n s re ce n s é e s d u s e c t e u r E s t co n ce r n e n t e s s e n t i e l l e m e n t d e s l o c a u x d ’a c t i v i t é s e t o n t fa i t l ’o b j e t d e 1 0 0 % d e ve n t e . L e s e c t e u r S u d q u a n t à l u i s e d i v i s e e n t re b u re a u x e t l o c a u x d ’a c t i v i t é s , 83 % d e s t ra n s a c t i o n s s o n t d e s l o c a t i o n s e t p r i n c i p a l e m e n t d a n s d e s a c t i fs d e s e co n d e m a i n . E n f i n , l e s s e c t e u rs d e l a Fra n c i l i e n n e e t Pa r i s - C D G / M e a u x s o n t t o u j o u rs p o r t é s p a r l e s t ra n s a c t i o n s d e l o c a u x d ’a c t i v i t é s . RÉPARTITION DES TRANSACTIONS (NOMBRE ET VOLUME) DEPUIS 2010
100% Le département a été découpé en 6 secteurs :
80%
Sénart/Melun Sud Est Francilienne
Paris CDG/Meaux
Marne-la-Vallée/Chelles
60% LES COMMUNES AYANT LE PLUS DE TRANSACTIONS 40%
20%
0%
Nbre
Vol m2 2010
Sénart/Melun Sud Est Francilienne
Nbre
Vol m2 2011
Paris CDG/Meaux
Nbre
2012
Vol m2
Marne-la-Vallée/Chelles
RÉPARTITION DES ACTIFS (EN VOLUME - m²)
RÉPARTITION DES ACTIFS (EN NOMBRE)
Bureaux
100
Locaux d’activités
90
Locaux logistiques
80
Autres destinations
70 60
140 000
Bureaux
120 000
Locaux logistiques
Locaux d’activités
Autres destinations
100 000 80 000
50
60 000
40
40 000
30 20
20 000
10
Marne-la-Vallée capte : > 52 % du nombre de transactions > 49 % du volume de transactions SEINE & MARNE DEVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES
Es t
Su d
Sé M nart elu n
-la -V Ch allé ell e es Pa ris M CDG ea ux
M ar
ne
ien cil Fra n
Es t
Su d
Sé M nart elu n
Pa ris M CDG ea ux
-la -V Ch allé ell e es
M ar
ne
ne ien cil Fra n
ne
0
0
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) 2012
L’avis des experts PAT RIC IA V EVAU D
T H O M AS V I L L ETTE
GEMOFIS Directrice département Etudes & Analyses
CBRE Consultant Immobilier
À la demande de Seine-et-Marne Développement, GEMOFIS a réalisé une étude du marché de l’offre en immobilier d’entreprise dans le département. Il se caractérise par un développement relativement récent. L’offre disponible se situe principalement sur les 2 agglomérations « nouvelles » de Marne-la-Vallée et Sénart, ainsi que le long des principaux axes de circulation pour les entrepôts. On décompte une disponibilité de 180 000 m² de bureaux, 500 000 m² de locaux d’activités et 964 000 m² d’entrepôts. Comme pour l’ensemble du marché francilien, on observe un marché sous offreur en termes d’offres à la vente et une faible proportion d’offres neuves. Cependant l’offre future ouvre des opportunités avec des projets qualitatifs, à l’instar du BELLINI à Serris proposant 23 000 m² de bureaux à la location (210 €/m²), et du CASTELLUM à Moissy-Cramayel proposant 3 556 m² d’activités divisibles à la vente (1 330 €/m²). Sur ce marché les valeurs locatives sont relativement attrayantes, notamment pour les bureaux.
L’immobilier tertiaire a bien résisté en 2012 malgré un contexte économique incertain. À l’échelle de l’Ile-de-France, la demande placée s’établit à près de 2,4 millions de m² et marque un recul de seulement 3% par rapport à l’année 2011. En Seine-et-Marne, la demande à l’acquisition a été présente et les valeurs se sont maintenues bien que les financements bancaires se soient durcis. En location, les utilisateurs ont privilégié la renégociation de leur bail à un déménagement. Les secteurs privé et public ont eu pour principal motivation la rationalisation et la maitrise de leurs coûts immobiliers. Pour aboutir à une location, les bailleurs ont dû accentuer les efforts commerciaux au profit des preneurs. La Seine-et-Marne connait aujourd’hui une pénurie d’offres de bureaux récents et de qualité. Les programmes de bureaux «VEGA» lancé par EIFFAGE Construction à Val d’Europe, «NEOS» lancé par GCI à Montevrain, ou encore PITCH Promotion à Sénart seront livrés début 2015. Ces immeubles neufs permettront de reconstituer un stock qualitatif sur les deux villes nouvelles du département.
LES VAL E URS LO CATI VES (EN EUROS/m 2 /AN H T H C ) 250 €
250
200 €
KAR I N E L AU R E N T HCenter Gérante
183 167
150 € 137
135
100 €
117
90
50 € 0€
129
129
91
92
53
49
73 48
Second marché* Bureaux
Neuf*
Locaux d’activités
59
Projet* Locaux mixtes
«Prime»* Entrepôts
OBIE 77 : L’observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-etMarne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier du département : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Egérie, Data Immo, DTZ, Entrepotonline, Evolis, Gemofis, GSA Immobilier, Keops, MMI Investissements, SERGIC entreprises, et nos partenaires territoriaux comme Epamarne, Epa Sénart, la Communauté de Communes de Moret-Seine et Loing, les communautés d’agglomération de la Brie Francilienne, de Marne et Chantereine et le San du Val Maubuée.
Le centre d’affaires HCENTER s’est orienté sur des prestations multiples et haut de gamme afin de séduire les entreprises dans une période de crise. Au cours du 2ème semestre 2012, nous avons pu constater une progression du taux d’occupation des bureaux mais aussi des espaces partagés, temporaires et salles de réunions. La principale demande en location reste toutefois centrée sur de la petite surface. Du fait de la flexibilité de notre offre en termes de location, d'un gain de temps notable sur les contraintes de gestion de locaux et de l'accueil, de la pertinence économique des services partagés à la carte, les entreprises ayant du mal à avoir une vision sur du long terme, s’orientent sur la possibilité de nous louer des surfaces à la carte sans bail 3/6/9 en se concentrant sur leur activité tout en bénéficiant de la prise en charge totale par nos services de la gestion du quotidien. En 2013, nous espérons la reprise économique progressive. Même modeste, elle favorisera les projets d’expansion des entreprises alimentant ainsi la demande adressée aux centres d’affaires. Disposer d’un bureau permanent sur son lieu de travail est de moins en moins pertinent avec le développement du télétravail, du nomadisme et de la visioconférence, ce qui bénéficie à l’activité de notre centre d’affaires qui est, de plus, proche de la gare et de Paris par le RER.
Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne : http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77 Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : l.benko@smd77.com Photo de couverture : Bâtiment Delta/Pierre LEMASSON, Brie-Comte-Robert. © SMD/yannpiriou.com