OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) ANNÉE 2011
conseil général de seine-et-marne
© PRD
© Yannpiriou.com
© Disney - DTACC
© Aéroports de Paris
/ Burlot
e arne Tourism © Seine-et-M
les tendances du marché immobilier en seine-et-marne (bureaux, locaux d’activités, logistique, commerces) tendance 2011
/ année 2010
429 transactions
k 413
601 068 m² commercialisés
k 595 872 m²
21 % de vente
k 20%
23 % dans le neuf
m 29%
méthodologie ici sont donnés des repères quant aux tendances du marché immobilier de l’année 2011. l’étude se fonde sur l’analyse de 429 transactions réalisées par nos principaux partenaires. ne sont comptabilisées que les transactions à des utilisateurs finaux. le département a été découpé en 6 secteurs :
est,
marquée par une conjoncture économique tendue et incertaine, l’année 2011 a montré en seine-et-marne un certain dynamisme. en logistique, sur les 13 transactions significatives franciliennes de 2011, 7 ont eu lieu en seine-et-marne (source : arthur loyd, bilan immobilier logistique). les locaux d’activités ont également connu une forte activité et cette bonne tenue du marché est importante pour les futurs investissements prévus. les actifs une répartition des actifs quasi stables entre 2010 et 2011. les locaux d’activités représentent la majorité en nombre de transactions (46 %), viennent ensuite les bureaux (39 % ) et loin derrière les entrepôts (7 % ) et les locaux commerciaux (8 %). > les bureaux Les petites surfaces (<200 m²) représentent 76% du nombre des transactions. Marne-la-Vallée continue de concentrer la grande majorité du marché avec 55 % du total. Les ventes concernent essentiellement des petites surfaces (<250 m²). La plus importante transaction a été réalisée par CBRE Investors avec la location par OCE France d’un bâtiment de bureaux de 8 000 m² à Montévrain. > les entrepôts 7 % en nombre de transactions recensées (idem 2010). 40 % des surfaces commercialisées faisaient plus de 10 000 m². La commercialisation des surfaces de moins de 1 000 m² s’est fortement réduite, passant de 22 % à 12 % des transactions. La vente n’a concerné que des entrepôts de seconde main et à 83 % des moyennes surfaces entre 1 000 et 5500 m². La plus importante transaction a été réalisée par Intermarché pour l’achat d’un entrepôt à Vert-Saint-Denis (Sénart) de 95 000 m². > les locaux d’activités Le créneau des surfaces inférieures à 500 m² représente 60 % du nombre de transactions (idem en 2010). 31 % des transactions ont concerné des actifs neufs. La plus importante transaction a concerné France Distribution Hubert à Ferrières-en-Brie avec la construction d’un bâtiment de 17 500 m².
Francilienne, marne-la-vallée, Paris-cdg/meaux, sénart/melun, sud.
SEINE & MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES
nous tenons à remercier particulièrement nos partenaires qui ont accepté de nous transmettre leurs transactions : Agence Orpi, CBRE, Century 21 Egérie, Arthur Loyd, EVOLIS, SCAMAC IMMO, DTZ, Entrepotonline, Evolis, Gemofis, GSA Immobilier, SERGIC entreprises, France Entreprise, Keops et nos partenaires territoriaux comme Epa Sénart, les Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, Pays Fertois, Pays de Nemours, les Communautés d’agglomération de Marne et Chantereine et de la Brie Francilienne.
CONSEIL GÉNÉRAL DE SEINE-ET-MARNE
LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRES ANNÉE 2011 réPartition des actiFs (en nombre) Logistique 7% Bureaux 39%
Locaux d’activités 46%
Les transactions ont concerné 601 068 m² (vente et location confondues) soit 1 % de plus qu’en 2010. Quant au nombre de transactions il est également en très légère augmentation passant de 413 implantations en 2010 à 429 en 2011 (+ 4 %).
réPartition des transactions en 2011 Locaux commerciaux 8%
Par rapport à 2010, ce sont les locaux d’activités et les bureaux qui, en nombre de transactions et en volume, ont dynamisé le marché de l’immobilier en 2011. Quant aux entrepôts, le volume commercialisé s’est quelque peu ralenti en 2011 par rapport à 2010 (-14 067m²) tout en conservant le même nombre de transactions.
comParaison des résultats Par actiFs 2011/2010 (en nombre)
Actif
Nombre
Volume (m²)
Bureaux
169
40 030
Locaux d’activités
197
184 043
Entrepôts
30
367 445
Locaux commerciaux
33
9 550
429
601 068
Total
250
comParaison des résultats Par actiFs 2011/2010 en volume (m²)
200 150 100
500 000
50
400 000 300 000
0 Bureaux
Locaux d'activités
Logistique
2010
159
183
30
100 000
2011
169
198
30
0
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200 000
Bureaux
Locaux d'activités
Logistique
2010
30 054
165 805
381 512
2011
40 030
184 043
367 445
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LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRES ANNÉE 2011 ventilation de la demande Placée (location/vente) en nombre 350
la Forte Part des locations constatée au 1er semestre 2011 s’est conFirmée au second semestre
2010 300 2011 250
Vente 21%
200 Location 79%
150 100 50 0 Location
Vente
ventilation de la demande Placée Bureaux
(état des locaux -neuF/2nde main/rénové-) en nombre
Location
88,17%
Vente
11,83%
350 2010 300 2011
En comparaison avec 2010, les ventes ont augmenté de 1 point. Les hypothèses avancées concernent essentiellement les prix de location qui sont restés stables, une offre de locaux à la vente qui serait absente du marché et la frilosité des banques pour accorder des prêts. Ce sont les bâtiments logistiques qui ont représenté le plus de vente en %, 37 % à la vente contre 63 % à l’achat.
250 200 150 100 50 0 Neuf
Locaux d'activités Location
72,22%
Vente
27,78%
Logistique Location
63,33%
Vente
36,67%
Seconde main
Bureaux
les Prix Les prix à la location ou à la vente sont restés stables en 2011. Certains propriétaires continuent de faire preuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation de leurs biens. On observe toutefois que pour des créateurs d’entreprise, les propriétaires sont plus exigeants quant aux garanties apportées par les porteurs de projets. les bureaux représentent 71 % des actifs neufs loués ou vendus ce 1er semestre. 80 % de ces bureaux font moins de 200 m². cette offre de surface récente et à la vente rencontre un vif succès. les prises de décision des preneurs sont également plus rapides que pour les grandes surfaces.
la variation de la demande placée
Neuf
31%
Au premier semestre 2011, 28 % du nombre total de m² commercialisés ont été placés dans le neuf, alors qu’en 2010 cette part était de 22 %. Les bureaux représentent 71 % des actifs neufs loués ou vendus ce 1er semestre. 80 % de ces bureaux font moins de 200 m². Cette offre de surface récente et à la vente rencontre un vif succès. Les prises de décision des preneurs sont également plus rapides que pour les grandes surfaces.
Seconde main
69%
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Locaux d'activités Neuf
20%
Seconde main
80%
Logistique Neuf
19%
Seconde main
81%
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LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRES ANNÉE 2011 les bureaux nombre de transactions
2010
surface cumulée (m²)
2010
< 50
52
41
1 669
1 288
51 à 99
36
29
2 468
1 989
100 à 199
37
30
4 857
3 828
200 à 499
31
23
9 018
6 916
500 à 999
7
4
4 599
2 554
dynamique des transactions de Petites surFaces
> 1000
6
4
17 420
13 377
169
131
40 031
29 953
On constate une augmentation du nombre de transactions de bureaux en Seine-et-Marne, il est passé de 131 transactions pour l’année 2010 à 169 (+38). C’est surtout au 1er semestre que le marché a été dynamique avec 78 % des transactions réalisées. A l’image de 2010 et dans la continuité du 1er semestre, les transactions inférieures à 200 m² ont représenté les ¾ des transactions. 31 % des transactions ont concerné des actifs neufs (-4 points par rapport au 1er semestre).
Total
© Disney
m²
ventilation selon le nombre de transactions Par m² une réPartition quasi identique en terme de surFace
100 90 80
ventilation de la demande Placée (location/vente) en nombre
70 60
100 50
< 50
40
51 à 99
30
100 à 199
20
200 à 499
10
500 à 999
0
> 1000
90 80 70 60 50 2010
40
2011
30
les valeurs moyennes locatives constatées (en euros/m²/an ht hc)
Secteur
(en euros/m²/an HT HC)
20 Seconde main
10
Neuf
0 Location
Francilienne
110 - 120
Marne-la-Vallée
120 - 180
Paris CDG/Meaux
130 - 160
Sénart/Melun
130 - 175
Sud
60 - 90 (hors Fontainebleau)
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Vente
5 des 6 transactions de plus de 1 000 m² ont concerné des actifs neufs. Les trois plus grandes transactions : SOGECA TELLOS achat à Marne-la-Vallée, de 2 350 m² - EOL EDF, location à Sénart de 2 612 m² - Paribas real estate OCE, location à Marne-la-Vallée de 8 000 m² - CBRE Agency
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LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRES ANNÉE 2011 nombre de transactions
2010
surface cumulée (m²)
2010
< 199
30
32
3 764
3 772
200 à 499
87
78
27 995
24 444
500 à 999
36
31
24 305
21 953
1000 à 1499
13
15
15 529
17 975
1500 à 1999
7
8
11 716
13 251
2 000 à 2 999
12
10
30 076
22 824
3 000 à 3 999
3
3
10 098
10 008
4 000 à 4 999
3
1
12 113
4 155
5 000 à 9 999
5
3
30 947
19 681
>10 000
1
2
17 500
26 205
197
183
184 043
164 268
m²
Total
© Laurent Descloux / EPA Sénart Communication
les locaux d’activités
un bon second semestre et une bonne Fin d’année Au regard des résultats du 1er semestre 2010, les résultats étaient mauvais : baisse des transactions et des volumes. Mais cette tendance a été compensée par un très bon second semestre qui permet de finir l’année avec une augmentation de 14 transactions et près de 20 000 m² commercialisés en plus par rapport à l’année 2010).
ventilation selon le nombre de transactions Par m² une réPartition quasi identique en terme de surFace
ventilation de la demande Placée (état des locaux -neuF/2nde main) en nombre
100 100
90
90
80
80
70 > 10 000
70
60 5 000 à 9 999
50
60
3 000 à 4 999
40
50
2 000 à 2 999
30 20
1000 à 1 999
10
500 à 999
0
< 499 2010
30 20 Seconde main
10
Neuf
0
2011
les valeurs moyennes locatives constatées
Secteur
40
(en euros/m²/an HT HC)
Francilienne
80
Marne-la-Vallée
81
Paris CDG/Meaux
82
Sénart/Melun
81
Sud
67
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Location
Vente
71 % des transactions ont concerné la location. 54 % des transactions à la vente ont concerné des actifs neufs. La plus importante transaction concerne France Distribution Hubert qui fait construire un bâtiment d’activités à Ferrières-en -Brie de 15 500 m².
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LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRES ANNÉE 2011 les entrepôts nombre de transactions
2010
surface cumulée (m²)
2010
< 999
4
7
2 449
2 935
1 000 à 4 999
11
6
27 899
14 859
5 000 à 9 999
3
7
17 303
47 102
10 000 à 49 999
11
8
224 794
201 616
> 50 000
1
2
95 000
115 000
30
30
367 445
381 512
m²
Total
un actiF qui se maintient grâce aux transactions du 1er semestre qui ont rePrésenté les 2/3 des transactions de l’année
ventilation selon le nombre de transactions Par m² Un nombre de transactions identique à l’année 2010 et un volume commercialisé inférieur, passant de 381 512 m² pour 2010 à 367 445 m² pour 2011 (- 14 067 m²).
100 90
19 % des transactions ont concerné des actifs neufs.
80 70
ventilation de la demande Placée
60
(état des locaux -neuF/2nde main) en nombre
50 >50 000
40
10 000 à 49 999
100
20
5 000 à 9 999
90
10
1 000 à 4 999
80
0
< 999
70
30
2010
2011
60 50 40
les loyers sont restés stables en 2011 et les valeurs sont comprises entre 43 € et 55 € ht hc/m²/an.
30 20
Le marché reste sous tension et il en résulte des négociations tendues et une forte pression sur les valeurs économiques.
Seconde main
10
Neuf
0 Location
Vente
Les 6 transactions de plus de 20 000 m² ont concerné 5 locations, 1 vente et pour moitié des actifs neufs. Les deux plus importantes transactions ont eu lieu à Sénart avec Intermarché pour l’achat d’un actif de seconde main de 95 000 m² et Ludendo, la Grande Récré (Kuehne & Nagel) pour la location d’un actif de 41 595 m².
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RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR GRANDS TERRITOIRES SEINE-ET-MARNAIS extrait de l’étude réPartition des transactions Par secteur géograPhique Sud 6% Est 3% Sénart / Melun 25%
Francilienne 14%
Paris CDG / Meaux 18%
les ¾ des transactions recensées Proviennent des secteurs de marne-la-vallée, sénart/melun et de Paris cdg/meaux.
Marne-la-Vallée 34%
180 160 140
Le secteur de Sénart/Melun a été sans conteste porté par la ville nouvelle de Sénart (75 % des transactions) qui a sur son territoire accueilli les plus importantes implantations logistiques, mais également et pour la première fois une des trois plus importantes implantations de bureaux cette année. Les secteurs Est et Sud du territoire ne représentent que 10 % du total des transactions contre 11 % en 2010.
120 100 80 60 40 20 0 Francilienne
Marne la Vallée
Paris CDG / Meaux
Sénart / Melun
2010
44
155
47
125
2011
56
151
75
112
réPartition des actiFs Par grands secteurs géograPhiques 200 180 160
Marne-la-Vallée est encore en 2011 le territoire où le nombre de transactions a été le plus important mais son poids dans le total est en baisse (34 % du total soit - 3 points / à 2010). Ce territoire reste le plus sûr au regard des investisseurs.
140 120 100 Est 80 Sud 60 Francilienne 40
Paris CDG/Meaux
20
Sénart/Melun Marne-la-Vallée
0 Bureaux
Logistique
Locaux d’activités
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LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRES ANNÉE 2011 Parole d’expert Frédérique guillaumot Consultant Immobilier, CBRE - Département Activité Ile-de-France Est
benoît saint martin MMI investissements Malgré un contexte de crise « affiché » le niveau d’occupation global de nos immeubles n’aura pas été impacté au cours de l’année 2011. Mieux encore, celuici se sera sensiblement accru tout au long de l’année.
La demande exprimée en 2011 est supérieure à l’année dernière malgré un ralentissement en milieu d’année. L’été ainsi que la dégradation de la conjoncture ont pesé sur le niveau des demandes. Les utilisateurs ont eu tendance à ralentir ou à annuler les projets. Mais un bon redémarrage s’est fait sentir dès le début de l’automne, et la fin de l’année a été plutôt riche en nouveaux projets qui se sont concrétisés ou pourraient se concrétiser courant 2012. Les produits à la vente sont toujours très sollicités, tout comme les petites et moyennes surfaces (< 2000 m²) mais la location n’est pas omise car nous notons un manque important d’offres de qualité disponibles à la vente.
Nous constatons certes que chacune des transactions réalisées ces derniers mois aura nécessité plusieurs semaines de discussion et parfois la concession d’aménagements financiers en faveur du locataire mais d’une manière générale nous constatons aussi que très rares sont les locaux qui restent durablement vacants dès lors que toutes les démarches sont faites afin qu’ils se trouvent adaptés aux attentes des utilisateurs (notamment en termes de loyer et de mesures d’accompagnement mais aussi en termes techniques de remise en état).
De plus, l’octroi de crédit s’est compliqué en cours d’année, favorisant le choix de la location plutôt que l’acquisition.
Pour cette année 2012 déjà bien entamée nous restons bien entendu prudents mais optimistes et les dossiers déjà signés ou engagés depuis le 1er janvier nous confortent clairement dans cet optimisme !
C’est pourquoi les principaux acteurs du marché ont pour projet la création de parcs d’activité PME/PMI (surfaces < 500 m²) à la vente dès 2012 sur les villes stratégiques de la Seine-et-Marne.
Reste une interrogation majeure pour 2012 (comme pour 2013 c’est à craindre) : celle de la difficulté avec laquelle les entreprises pourront avoir recours aux crédits bancaires…
Jean-Philippe meJsaK Président, CERBA
Pierre louis causse GSA IMMOBILIER
Depuis 35 ans CERBA a traversé les crises immobilières de ces dernières années avec une certaine sérénité : diversifiée et réactive, notre politique commerciale a toujours su s’adapter aux nouvelles demandes de construction, que ce soit en matière de construction de bâtiments industriels clé en main ou de réalisation d’opérations de promotion pour de grands bailleurs.
2011 a été meilleure qu’imaginée en immobilier d’entreprise sur les secteurs de Sénart et Melun où intervient GSA IMMOBILIER.
La pente ascendante des commandes durant le 1er semestre 2011 a été confirmée lors du 2ème semestre. Ainsi CERBA a pu dernièrement concrétiser plusieurs projets dont la première implantation sur la zone aéronautique de MELUN VILLAROCHE : JPB SYSTèME.
A Sénart, le marché a été actif grâce à des offres neuves de qualité : CARRE HAUSSMAN, révélateur de ce marché dynamique et OCTOPUS grâce à sa souplesse d’exploitation. L’offre en locaux d’activité est animée par les programmes INNOVESPACE, VILLA PARC et ANACONDA qui représentent l’essentiel des transactions.
Le développement économique de ce début d’année 2012 semble se confirmer sous des auspices à la fois régulières mais limitées. Ainsi, en Seine-et-Marne, pour la seule année 2012, CERBA projette, à ce jour, l’implantation de nouveaux bâtiments industriels pour environ 7000 m² et un projet de lycée de 8500 m² (sur plusieurs tranches).
Melun souffre d’une pénurie de bureaux et locaux d’activités qualitatifs et récents. Sa desserte en transport en commun doit inciter les investisseurs à étudier les développements tertiaires.
La gare TGV à Lieusaint sera un formidable atout pour les entreprises locales et sera le révélateur de l’existence de l’agglomération Sud Francilienne allant de Melun à Evry et sur laquelle GSA IMMOBILIER est un des acteurs locaux les plus présents.
Contact : Lydie BENKO - l.benko@smd77.com - Tél. 01 64 14 19 11
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