Impact Woningwet Consequentie & maatwerk
Op 1 juli 2015 gaat de nieuwe Woningwet (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, BTIV) in werking. Dat betekent niet dat u op 1 juli 2015 alles geregeld moet hebben voor de implementatie. Maar er wordt wel verwacht dat u nu al stappen zet om uw organisatie op tijd ‘Woningwet-proof’ te maken. Een aantal maatregelen is verplicht, maar er is ook ruimte om eigen beleid te maken. Die zijn afhankelijk van uw woningmarktregio en uw (financiële) positie. Welke mogelijkheden zijn er om exploitatietekorten terug te dringen en om opbrengsten te vergroten?
Zoals ook de routeplanner van Aedes laat zien, laat de Woningwet een breed palet aan thema’s, onderwerpen en regels zien. De samenhang tussen de onderdelen van dit palet is minstens zo belangrijk. Atrivé vliegt de implementatie van de Woningwet aan vanuit de volgende samenhangende bouwstenen:
‘Interacterende’ bouwstenen voor de implementatie nieuwe Woningwet KLANT & VASTGOED • • • • • • • •
Huurbeleid (differentiatie, labelen) Passend toewijzen (match vraagaanbod), registratie Maatschappelijke investeringen Benodigde DAEB-portefeuille voor doelgroep Vastgoed & splitsing DAEB/nietDAEB (Externe) financiering Maatschappelijk vastgoed Wooncoörporatie Participatiestructuur (huurders, Overlegwet)
Woonbeleid & prestatie afspraken • • • • • •
Regionalisering Aansluiting op gemeentelijk woonbeleid Prestatieafspraken Betrokkenheid huurders Markttoets niet-DAEB-activiteiten Leefbaarheidsinvesteringen (max. 125 € per woning)
ORGANISATIE & GOVERNANCE • • • • • • • • • • •
Governancestructuur Zittingsduur Fit & propertest Visitatie Zelfevaluatie Besluitvorming & verslaglegging Statuten & reglementen Betrokkenheid huurders/ stakeholders Sober en doelmatig Verbindingen/deelneming Treasury, AO /IC
Voor meer informatie over de implementatie van de nieuwe Woningwet kunt u contact opnemen met: Gerrit van Vegchel (06 52670112) / g.van.vegchel@atrive.nl
Robert van Bendegem (06 25051850) / r.van.bendegem@atrive.nl
Implementatie woningwet Met de nieuwe Woningwet komt het bestaande BBSH te vervallen. Het speelveld van de corporaties wordt ingeperkt en aangescherpt. Dit betekent onder andere:
Corporaties huren ons onder andere in omdat we: •
Expertise hebben op het terrein van klant en markt (vastgoedsturing en huurbeleid); woonvisies en prestatieafspraken; governance en organisatieontwikkeling.
•
Ondersteuning bieden aan het bestuur en commissarissen om de impact van de Woningwet in kaart brengen en de implementatie vanuit inhoud én proces samen met de organisatie oppakken. Dat kan ook door de rol van bestuurssecretaris tijdelijk in te vullen.
•
Een draaiboek aanbieden zodat u niets vergeet en die als marsroute fungeert om te komen tot een succesvolle implementatie.
•
Kritisch stilstaan bij de consequenties die de Woningwet heeft op uw beleid(skeuzes), om u hierin goed te adviseren.
•
De betrokkenheid van uw commissarissen kunnen borgen door ze mee te nemen in een incompanytraining of een workshop over hun vernieuwde rol. Daarvoor kunnen wij PEpunten toekennen.
•
•
Uw huurders(organisatie) in een kort traject wegwijs kunnen maken in de nieuwe participatie-uitdagingen die de nieuwe Woningwet bieden. Langs de meetlat van de nieuwe Woningwet uw ondernemingsplan en/of vastgoedstrategie kunnen herijken, inclusief de bijhorende strategische en operationele vraagstukken.
•
focus op huishoudens met een laag inkomen (mede gelet op de passendheidstoets)
•
meer ondersteunend ten opzichte van het gemeentelijk beleid
•
toenemende invloed van belanghouders als huurders.
Ook voor uw organisatie heeft de Woningwet consequenties. Maatregelen als de wijze van (financiële) verantwoording, de kwaliteitsregels ten aanzien van het toezicht en de verslaglegging (PDCA) dienen goed te worden doorgevoerd. Over de strategische impact van de nieuwe Woningwet is al veel geschreven. Echter de impact van de Woningwet is vooral afhankelijk van uw positionering. Keuzes ten aanzien van beleid (zoals het huurbeleid), de inzet van uw vastgoedportefeuille (waaronder DAEB/niet-DAEB), de toewijzing en de gemeentelijke en/of regionale samenwerking hebben consequenties. Naast de te regelen juridisch-financiële zaken, is de Woningwet dan ook vooral een strategisch vraagstuk. Naar gelang de keuzes die u maakt, is de impact verschillend en daarmee de implementatie maatwerk.
Strategische impact van de nieuwe woningwet Over de strategische impact van de nieuwe Woningwet is al veel geschreven. Daarover kan ook verschillend worden gedacht. Atrivé kiest voor een pragmatische insteek waarbij we de impact verbinden met de cirkel van invloed die u als corporatie heeft. Dit betekent dat we met u de energie zetten op kwesties die u zelf als corporatie moet oppakken. Concreet betekent dit dat we met u de volgende kwesties gaan bespreken en verdiepen:
1. Herijking van de klant en vastgoedstrategie Dit betreft de omvang en ontwikkeling van de doelgroep(en), passend toewijzen, omvang en differentiatie van de woningvoorraad, gewenste aanpassingen aan de voorraad, de investeringen, onderhoud en verduurzaming. Daarbij komt dat de nieuwe Woningwet nadrukkelijk vraagt om het organiseren van betrokkenheid van huurders bij de ontwikkeling en uitvoering van beleid. Dit aspect raakt het toezichtskader, het toetsingskader en ook de rol van de toezichthouder. Daarbij geldt het volgende tijdspad:
2. Actualisering van de governance Dit betreft het aanpassen van een aantal zaken in de aansturing, inrichting en verantwoording. Daarbij gaat het om procedures en documenten die aanpassing en verankering in de beleidscyclus vereisen. De impact hiervan is veel minder groot dan de herijking van de klant en vastgoedstrategie. Dat laat onverlet dat dit wel geregeld moet worden omdat het ILT (en de toekomstige Woonautoriteit) u hierop gaat toetsen en ook zal een aantal kwesties in het kader van de verplichte visitatie worden beoordeeld. Dit aspect raakt vooral het toetsingskader. Daarbij geldt het volgende tijdspad:
3. Herijking van de (regionale en lokale) volkshuisvestelijke opgave en de daarmee verbonden prestatieafspraken. Op dit terrein geldt wederkerigheid. Gemeenten hebben hier nadrukkelijk een taak en daarvan bent u deels afhankelijk. Dat laat onverlet dat u gezien uw belang hier sturend kunt optreden. Ook op dit terrein is de impact beperkter dan bij klant en vastgoed. Dit aspect raakt het toezichtskader, het toetsingskader en ook de rol van de toezichthouder. Daarbij geldt het volgende tijdspad:
Masterclass huurdersparticipatie: organiseren van betrokkenheid van huurders De nieuwe Woningwet geeft huurdersorganisaties op een aantal terreinen meer bevoegdheden. Zo krijgen zij het recht een bindende voordracht van twee commissarissen te doen, indien de raad van toezicht (RvT) uit vijf personen bestaat. Tevens heeft de RvT ook nadrukkelijk de taak het maatschappelijke belang en het belang van de huurders scherp in het oog te houden. De vergroting van invloed van huurders moet leiden tot meer betrokkenheid van huurders. Deze betrokkenheid komt niet vanzelf en de woningcorporaties hebben de taak om het organiseren van de betrokkenheid te stimuleren en te faciliteren. Het doel daarbij is om samen te komen tot een optimale dienstverlening, een gedragen beleid waarbij de huurders de beleidskeuzes kunnen accepteren en de corporatie haar continu誰teit kan borgen. Ook is de bedoeling dat met meer invloed van de huurders de kerntaak van de corporatie beter wordt verankerd in de governance van de organisatie.
Incompanytraining voor de raden van commissarissen De nieuwe Woningwet is ook een uitdaging voor de commissarissen. De taken en werkgebied van de woningcorporatie zijn scherper afgebakend, de rol van de gemeenten is uitgebreid en het toezicht wordt verstevigd. Van belang is dat commissarissen over actuele kennis van de veranderingen beschikken om hun rol als toezichthouder, als sparringpartner voor de bestuurder en als overlegpartner voor huurders en andere stakeholders te vervullen. Voor dit implementatietraject is het waardevol om de betrokkenheid van de commissarissen synchroon te laten lopen aan de aanpassingen die in het kader van de nieuwe Woningwet worden opgepakt. Daarnaast is het van belang dat commissarissen die toezichthouder zijn binnen hetzelfde woningmarktgebied, nader kennismaken met elkaar en hun visie op de volkshuisvestelijke opgave delen. Voor een dergelijke training kunnen wij de deelnemende commissarissen PE-punten geven.
Gerrit van Vegchel g.van.vegchel@atrive.nl www.atrive.nl M 06 52 67 01 12 T 030 693 60 00
Robert van Bendegem r.van.bendegem@atrive.nl www.atrive.nl M 06 25 05 18 50 T 030 693 60 00