NAW Magazine No 50

juli 2014 #50

MU E L I JUB ITIE ED

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Lang zullen we leven

2

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Jubileum Vijftig enzo

Colofon NAW magazine is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling.

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine en NAW dossier gaan over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt samen met NAW dossier drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties van Bouwfonds bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement: een abonnement op NAW is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan op www.naw.nl.

Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Esther de Jong, Harm Janssen, Jeanine Rademakers, Carlo Verhart (MAB Development), Jessie Wagenaar, Eric van Winsen, Friso de Zeeuw.

Contact Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23 www.naw.nl Concept, eindredactie en productie Proof Reputation | consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving potatoPixels Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bouwfonds.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Nederland telt 43.651 woningen en appartementen met huisnummer .

Gebruik van

50 50

bodemenergie levert % reductie van CO2-emissies op.

Een van de regiodirecteuren van Bouwfonds is 50 jaar oud.

In Nederland is 37% van de bevolking . ouder dan

50

In de jaren ’50 Nieuwbouw met EPC 0,4 in woonden er iets 2015 gebruikt 50% minder meer dan 10 miljoen energie dan in mensen in Nederland. 2007.

Vooral kleinschalige nieuwbouwprojecten van minder dan 50 woningen zijn erg gewild onder nieuwbouwfans.

In 1968 leverde Tussen 2000 en 2010 Bouwfonds de zijn in Nederland 50-duizendste 50 duizend nieuwwoning op. bouwwoningen Bouwfonds bestaat in gerealiseerd.

1996 50 jaar en richt het Stimuleringsfonds Gouda is met Volkshuisvesting 70.923 inwoners Nederlandse Gemeenten op. nummer 50 op de In stedelijk lijst van grootste gebied mag je gemeenten in maximaal 50 Nederland. km/uur rijden.

3

inhoud

Voorwoord

juli 2014 – naw #50

Rubriek: Inspiratie

Vijftig is het nieuwe veertig

ruimte: de Handelskade in Nijmegen 8 onderzoek: de smaak van Middenbeemster 9 nieuw project: de anders-dan-anders aanpak van Panta Rhei 10mijn moment: regiodirecteur Patrick Joosen 12rapport: woningmarkten in perspectief 2014 14 kort nieuws met o.a.: het verkoopsucces van Hei en Jij, meedenkende tienermeiden en vette Vathorster haringen 16kunst: ode aan het rijtjeshuis 6

Thema: Lang zullen we leven

40

32

20

Lang zullen we leven

Vijftig en fantastisch Het geheim van ‘golden oldie’ Poelwijk in Monnickendam.

42 Rust, reinheid Over vraag naar Wat betekent de stijgende levensverwachting voor de inrichting van Nederland? en regels vakmanschap in Over de ideale woonomgeving en veiligheids- en gezondheidsregels. onzekere tijden 36 Met het Bouwfonds-directeuren Walter de Boer oog op later 46 Wonen en Friso de Zeeuw blikken terug en Inspirerende innovaties over ouder worden. kijken vooruit. op 50 m2 26 5x nr. 50 38 Van de wieg Klein wonen is trendy.

Vijf portretten van zomaar vijf tot het graf?

50 Woongeluk bewoners van huisnummer 50 in een Bouwfonds-wijk.

Rubriek: Bijzonder

Onderzoekers ontkrachten de mythe van de levensloopbestendige wijk

Nieuwe kennis over stadse woonwensen.

momentum: eerste Koningsdag in Carolus 56 architectuur: echo van Oegstgeest 58 leven: in Loovelden in Huissen 62column: de eeuwige jeugd van Pim Christiaans 63projecten: pareltjes uit de portefeuille 64binnenkijken: op de Vlijtsekade in Apeldoorn 54

fotografie: Maurits Giesen

‘De baby’s van nu worden met gemak honderd jaar. Wat betekent dat voor de manier waarop we wonen en leven?’

Extra dik, feestelijk, goed gevuld: voor u ligt de jubileumuitgave van NAW. Sinds 2001 hebben we vijftig nummers samengesteld. Er zijn weinig andere bladen in onze branche die het zo lang volhouden. Vaak hebben die tijdschriften ook een iets ander karakter. Ze laten voornamelijk eigen werk zien: geslaagde projecten, behaalde resultaten. In NAW hebben we vanaf het begin iets anders geprobeerd. Natuurlijk brengen ook wij graag onder de aandacht dat we erin slagen goede woningen te ontwikkelen in een goede woonomgeving, in Nederland en het buitenland. Wat NAW anders maakt, is dat we ruimte bieden aan verschillende meningen en discussies. We stellen thema’s aan de orde, we organiseren debat en we laten anderen aan het woord – en dan liefst niet de usual suspects.

Het is steeds zoeken naar een balans tussen die twee elementen van NAW: eigen prestaties, andermans meningen. En nog zo’n dilemma: we willen een blad met diepgang, maar het moet ook weer niet te zwaar en te technisch worden. Per aflevering is het zoeken naar het evenwicht. Slagen we daarin? U vindt van wel, zo bleek uit het meest recente lezersonderzoek. Een deskundige vakjury vond het ook. NAW werd in 2009 bekroond als beste business-to-business magazine van Nederland. Overigens gaf u ons ook een aantal handreikingen voor verdere verbetering, waarvoor dank.

We gaan ermee aan de slag.

NAW is tevens een platform voor onderzoeksuitkomsten en analyes over de Nederlandse, Duitse en Franse woningmarkten. Zojuist is ons internationale onderzoeksrapport Woningmarkten in perspectief 2014 verschenen waarin we u informeren over de nieuwste ontwikkelingen en meest opmerkelijke resultaten. Op pagina 12 en 13 geven we een voorproefje van het rapport.

In dit nummer besteden we ook aandacht aan andere actuele thema’s. Hoe oud ben je tegenwoordig als je vijftig wordt? Vroeger was je dan oud, nu niet meer. Vijftig is het nieuwe veertig. De levensverwachting in de Westerse wereld stijgt snel. Baby’s van nu halen met gemak hun honderdste verjaardag. Wat betekent dat voor de manier waarop we wonen en leven? Welke impact heeft het op gebiedsontwikkeling? U leest het in deze NAW. Daarin komt u ook elders het getal 50 overal tegen. We laten de vijftig omslagen zien, we tonen vijf portretten van bewoners van huisnummer 50 in een Bouwfonds-wijk. Onder de titel ‘Fifty and fabulous’ gaan we terug naar een oude nieuwbouwwijk waar het nog steeds prettig wonen is. En samen met Friso de Zeeuw, die mede aan de wieg stond van dit blad, sta ikzelf stil bij wat er sinds nummer 1 in de wereld van de gebiedsontwikkeling is gebeurd.

Op deze plek is een woord van dank op zijn plaats. Velen van onze stakeholders hebben in alle afgelopen edities meegewerkt aan interviews en artikelen. Wij stellen het op prijs om samen met u de dialoog over ons vak te voeren en die hier te laten zien.

Bladerend door de vijftig afleveringen zie ik dat NAW alle relevante ontwikkelingen in het vak aan de orde stelt. Dat was ook precies onze bedoeling en dat motiveert ons om ermee door te gaan.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Handelskade Nijmegen

tekst: Ron Elkerbout

Ingeklemd tussen de oever van de Waal en het historische centrum van Nijmegen ligt het Waalfront, waar Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Nijmegen de komende jaren ruim tweeduizend woningen met voorzieningen realiseren.

Het is een van de grootste binnenstedelijke nieuwbouwprojecten van Nederland van de afgelopen jaren. In maart startte de realisatie van het eerste deel, de Handelskade. In negen gebouwen is plaats voor 366 huur- en 168 koopwoningen, plus 2.800 m2 commerciële ruimten. Onder het complex bevindt zich een dubbellaagse parkeergarage. De industriële historie van het gebied is leidraad geweest bij de ontwikkeling van de Handelskade. Dat zie je terug in de architectuur, maar ook in de combinatie van wonen met bedrijvigheid. Op de rivier uiteraard, maar ook op straatniveau met winkels, kleine bedrijfjes en horeca. Oplevering van het totale complex staat gepland voor 2018.

Penthouse-waardig De penthouses hebben spectaculair uitzicht op niet alleen de Handelskade zelf, maar ook op de oude stad, de rivier, de brug naar Lent en (nu nog) de oude Honigfabriek, die mede dankzij een financiële bijdrage van Bouwfonds Cultuurfonds transformeert in een smeltkroes van bedrijvigheid, creatieve, ambachtelijke en sportieve activiteiten.

Route: Waalkade De brug voor langzaam verkeer verlengt de route langs de Waalkade.

Wandelaars, hardlopers en fietsers steken hier de haven over om hun tocht langs de oevers van de Waal te vervolgen.

Havenkranen De gevels van drie gebouwen hebben de vorm van oude havenkranen die oorspronkelijk schepen laadden en losten aan de Handelskade. Een van de kranen staat nog op het schiereiland aan de overkant van het water.

Ruimte voor de rivier De haven wordt gebruikt door Rijkswaterstaat, brandweer, politie en andere overheidsdiensten. Voor binnenvaartschippers is het een wachtplek waar ze tijdelijk aanmeren. De haven maakt bovendien deel uit van de bufferzone ‘Ruimte voor de rivier’. Bij hoog water verdwijnt de lage wandelkade onder de waterspiegel.

Levendige sfeer De ‘plint’ van de gebouwen zorgt voor een levendige sfeer, met horeca, winkels en kleine bedrijfjes. Ook aan de achterkant van de gebouwen vergroten werkateliers die dynamiek. Rust vinden bewoners in de groene binnentuin, die op deze afbeelding niet zichtbaar is.

Interessante links: www.waalfrontnijmegen.nl www.handelskade.nu www.honigcomplex.nl

8

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie onderzoek

tekst: Annemarie de Haas

De smaak van Middenbeemster

Beelden zeggen soms meer dan

Inspiratie nieuw project

De anders-dan-anders aanpak van Panta Rhei Een woonbuurtje van goede kwaliteit met betaalbare huizen voor de starters van Boxtel. Op een plek waar zij graag willen wonen, vlakbij het gezellige centrum én in de buurt van scholen en het station. Dat was de wens van de gemeente Boxtel. Die plek werd gevonden aan de Molenstraat, een van de oudste straten van Boxtel, parallel aan het riviertje de Dommel.

woorden, zeker in een smaaktest

Welk type architectuur is favoriet onder de toekomstige bewoners en omwonenden van het plangebied De Keyser in Middenbeemster? En welke woonomgeving heeft hun voorkeur? Bouwfonds inventariseerde de wensen via een uitgebreide smaaktest en kreeg bruikbare antwoorden.

De nieuwe woonwijk De Keyser bestaat straks uit 480 woningen, die over tien jaar tijd in fasen zullen worden ontwikkeld. Om de woonwijk zo goed mogelijk te laten voldoen aan de wensen van toekomstige bewoners en omwonenden, besloot de Beemster Compagnie, een samenwerking van Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Beemster, tot het houden van een smaaktest.

Zo’n 4.200 huishoudens kregen het verzoek een online test in te vullen. Het betrof de mensen die zich hadden ingeschreven als geïnteresseerden in het woningproject, plus alle huishoudens in de gemeente Beemster.

“Ook zij hebben hun zegje kunnen doen. Het gaat ook over een deel van hun dorp”, aldus Sander Klaver, marktanalist bij Bouwfonds.

De betrokkenheid bij de nieuwe woonwijk blijkt hoog: maar liefst 550 mensen vulden de smaaktest in, een respons van ruim 13%.

Beeld zegt meer dan woorden In de smaaktest kwam een veelheid van onderwerpen aan bod. De ondervraagden konden aan de hand van foto’s niet alleen

architectuurstijlen beoordelen, maar ook de kleur van de gevelsteen, het dakmateriaal, het soort dakpan en de kapvorm. Daarnaast werden detailfoto’s van verschillende inrichtingen van de openbare ruimte voorgelegd, zoals parkeeroplossingen en soorten groen. Juist die foto’s maken deze smaaktest zo bijzonder, aldus Klaver, die de test in overleg met de Beemster Compagnie opstelde. “Iedereen heeft een andere beleving bij bijvoorbeeld de woorden ‘ruimte’ en ‘groen’. Met een foto zie je direct wat er wordt bedoeld.”

Voorkeuren De test legde een grote voorkeur bloot voor jaren ’30 architectuur. Bij de daken bleek een zadeldak, schilddak of mansardedak favoriet. En als dakpan: de golfdakpan.

Daarnaast heeft parkeren op aangewezen plaatsen buiten de straat, om ‘het blik’ uit het straatbeeld te houden, de voorkeur boven parkeren voor de woning. En bleek een groene inrichting van de openbare ruimte, met gras of struiken en bomen,

populairder dan een ‘versteende’ inrichting.

Gezinnen kozen, niet heel verrassend, vooral voor een inrichting met speeltoestellen. Een groot aantal van de respondenten gaf daarnaast nog aanvullende persoonlijke feedback, variërend van ‘leuk dat naar onze mening is gevraagd’, ‘gauw starten!’, ‘bied ook starters- en seniorenwoningen aan’ tot ‘behoud wel het karakter van de Beemster’.

Mooie tool Ontwikkelingsmanager Martijn Hemmer van Bouwfonds vindt de smaaktest ‘een mooie tool om de wensen van consumenten te peilen’. “De smaaktest sluit uitstekend aan bij onze klant- en marktgerichte manier van werken. En de testresultaten zijn een zeer waardevolle bijdrage aan de planvorming van De Keyser”, vertelt hij.

De uitkomsten van de test zijn, samen met andere uitgangspunten, gedeeld met de drie bouwpartners uit wier voorstellen een keuze voor de opstal wordt gemaakt. Bedoeling is dat na de zomer de eerste fase (42 woningen) in de verkoop gaat. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met het feit dat de Beemsterpolder vanwege de nog zichtbare structuur van het droogmakerijlandschap op de UNESCO Werelderfgoedlijst staat. Dat speelt onder meer bij de verkaveling in het plan.

Meer informatie over de smaaktest is op te vragen bij Sander Klaver via s.klaver@bouwfonds.nl.

tekst: Annemie de Vries

Voor de totstandkoming van het plan is intensief overleg geweest tussen Bouwfonds en de gemeente, vertelt Marc Rijs, locatiemanager bij Bouwfonds. “De gemeente vond het belangrijk dat de buurt een hoogwaardige kwaliteit kreeg, maar ze wilde ook een optimale grondwaarde realiseren. Dus hebben we samen gezocht naar een goede balans. Bouwfonds heeft de verkaveling en de beeldkwaliteit bepaald en die met de gemeente afgestemd. Voor de beeldreferenties hebben we goed gekeken naar de historie van deze omgeving. De Molenstraat had van oudsher lintbebouwing, die altijd nogal divers is.

Vandaar dat we daar de bouwblokken verspringend hebben gesitueerd en een gevarieerde detaillering wilden hebben. Aan de andere kant grenst het buurtje aan de meer identieke woningen uit de jaren ’80 en ’90. Daar hebben we dus gekozen voor meer eenheid in het uiterlijk van de woningen.”

Aannemersexpertise In plaats van zelf een architect in te schakelen voor het ontwerp van de woningen, vroeg Bouwfonds verschillende aannemers met een ontwerp te komen, gebaseerd op de verkavelingsopzet en beeldreferenties die Bouwfonds meegaf. “Dat heeft heel goed gewerkt”, vertelt Marc. “We hebben de aannemers gevraagd om goed de details te laten zien van beeldbepalende zaken, zoals plinten en raamdorpels.

Voor de aannemers was dit een uitdaging: ze wilden zo mooi mogelijke ontwerpen laten zien, maar moesten zelf de grenzen bepalen, om niet te duur te worden. Wij konden zo goed beoordelen of de ontwerpen aan onze eisen voldeden. En we maakten optimaal gebruik van de expertise van de aannemer, die soms misschien met goedkopere oplossingen kan komen dan wij zouden hebben bedacht.” Uiteindelijk koos Bouwfonds voor het ontwerp van Bouwbedrijf Van Grunsven.

Enquête: geen wit!

Met het ontwerp in de hand organiseerde Bouwfonds een informatieavond voor mogelijke bewoners. Marc: “De belangstelling was meteen al groot, vooral van mensen uit Boxtel.

Die zijn erg enthousiast over deze plek, zo dicht bij het centrum en allerlei voorzieningen. En ook de woningen zelf vielen in de smaak.” Na afloop konden belangstellenden hun voorkeuren aangeven via een enquête. “Daarin vroegen we onder andere of mensen graag hun auto op hun eigen grond wilden parkeren. Het bleek dat ze liever een grotere tuin wilden, al moest de auto dan op straat staan. Voor het gedeelte aan de Molenstraat vroegen we naar kleurvoorkeuren. Wat blijkt: mensen kiezen niet voor meer wit. Een wit huis vinden ze wel leuk om te zien, maar de meeste geënquêteerden hebben het zelf liever niet. Goed om te weten!”

Naam: Panta Rhei (naar de school die vroeger op deze locatie stond) In: Boxtel Aantal woningen: 30 hoek- en tussenwoningen, de meeste met tuin.

Prijzen tussen L 179.000 en 249.500 v.o.n.

Pre-sale gestart: 21 maart 2014 Start bouw: eind 2014 www.pantarheiboxtel.nl

9

10

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

‘Projecten wil ik niet alleen van papier kennen’

tekst: Annemarie de Haas fotografie: Edwin Walvisch/Hans van den Heuvel

Regiodirecteur Patrick Joosen maakte dit voorjaar de overstap van regio Midden naar regio Zuid-West, met de twee belangrijke steden Den Haag en Rotterdam. ‘De organisatie ken ik natuurlijk, maar alle projecten en mensen zijn nieuw. Dat is ook het mooie van zo’n switch: het geeft veel nieuwe zin en energie!’

Moment: kennismaking met project Waar: Vroondaal, Den Haag

Moment: vennotenvergadering Waar: Wateringse Veld, Den Haag

“Ik ben in Vroondaal, vlakbij Kijkduin. Je ruikt er bijna de zilte lucht van de kust. Dat had ik in regio Midden niet. Dat maakt zo’n locatie wel extra aantrekkelijk. Omdat het plan voor mij nieuw is, heb ik me vooral goed laten informeren door directeur Wiljan Uilen van de Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij en Bouwfonds ontwikkelingsmanager Wicher Mol. Ik wil projecten niet alleen van papier kennen, maar ik wil ze ook met eigen ogen gezien hebben en de betrokkenen hebben gesproken. Als regiodirecteur kun je natuurlijk het nodige inbrengen. Maar omdat ik hier net begin, stel ik nu vooral vragen en luister ik veel.”

“Vandaag komen we bijeen met de vennoten van Wateringse Veld, een van de grootste uitbreidingswijken in onze regio, aan de zuidzijde van Den Haag. Aanwezig zijn John Hendriks, statutair directeur van de Ontwikkelings Combinatie Wateringse Veld, en Caroline Waremans, directeur namens de gemeente Den Haag. Het gaat om de ontwikkeling van de laatste fase in dit gebied en aansluitend de Erasmuszone.

Dat is een bijzonder duurzame wijk, waarvan de gebiedsontwikkeling nog dit jaar een vervolg krijgt. Mijn collega Ries Jelier is er voor het laatst bij. Hij gaat met pensioen en draagt de fakkel nu over aan mij.

Vandaar het gebak.”

Moment: werklunch Waar: gemeentehuis Den Haag

Moment: informatie & ideeën verzamelen Waar: Wilhelminapier, Rotterdam

“Als regiodirecteur ondersteun je ontwikkelings- en locatiemanagers in hun dagelijks werk. Ook leid je de organisatie, in mijn geval samen met Wim de Haas. Daarnaast kijk je waar je als Bouwfonds heen wilt in die regio. We zijn steeds meer initiatiefnemer in gebiedsontwikkeling en aan die transformatie wil ik als regiodirecteur verder vormgeven.

Daarvoor is dit soort bijeenkomsten heel belangrijk. Buiten de vergadering om praat ik bij met Henk Harms. Hij is directeur ontwikkeling en realisatie bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag, aandeelhouder in de projecten Vroondaal en Wateringse Veld. We bespreken onder meer wat we gezamenlijk kunnen doen om Den Haag als woonstad te promoten.”

“Nog een locatie die ik graag wilde zien: de Wilhelminapier in Rotterdam. Een mooi aspect van deze regio vind ik het internationale karakter, dat je op zo’n plek aan de Maas duidelijk proeft. In september start hier de bouw van Boston en Seattle, twee woontorens van 23 verdiepingen. Het gaat om de eerste fase, met koop-en huurappartementen in het dure en middeldure segment. Van ontwikkelingsmanager Paul Becht wilde ik vooral weten hoe we de verkoopcampagne gaan aanpakken. We zijn ook bij het imposante gebouw ‘De Rotterdam’ langsgegaan, om te verkennen hoe particuliere kopers benaderd worden. Zo’n bezoek aan een locatie levert altijd veel ideeën op.

Gelukkig is hoogbouw in Rotterdam een geliefd product.”

11

12

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie rapport

Woningmarkten in perspectief 2014 Bouwfonds Property Development doet tweejaarlijks uitgebreid marktonderzoek in haar drie ‘thuislanden’: Nederland, Frankrijk en Duitsland. De resultaten zijn terug te lezen in het onlangs verschenen rapport ‘Woningmarkten in perspectief 2014’. Ruim vijftig regio’s zijn gedetailleerd doorgelicht op grond van economie, demografie, woningmarkt en wensen van de woonconsument.

Resultaat; een ruim honderdpagina’s tellend rapport.

Uit onderzoek blijkt dat het gemiddelde prijsniveau van woningen in economisch sterke regio's in Nederland ver onder het prijsniveau in vergelijkbare regio's in Frankrijk en Duitsland is gekomen.

Bijvoorbeeld in de aan Nederland grenzende deelstaat Noordrijn-Westfalen liggen de verkoopprijzen voor nieuwbouwappartementen gemiddeld 30 à 35 procent hoger dan appartementen in vergelijkbare regio’s in ons land. Zie ook de grafiek hiernaast.

Woningmarkten zijn continu in beweging. Voor Bouwfonds Property Development reden om een nieuw model te ontwikkelen waarmee toekomstige kansrijke regio’s in kaart gebracht kunnen worden. Uit de analyse kwamen circa 50 topregio’s in de EU naar voren.

Vergeleken met de royale huurmarkten in Duitsland en Frankrijk staat de particuliere huurmarkt in Nederland nog in de kinderschoenen. De interesse in de particuliere huurwoning neemt toe bij consumenten, overheden en marktpartijen.

De gemiddelde verkoopprijs per m2 van nieuwbouwappartementen in de economisch krachtige regio's in Nederland ligt ver onder het prijsniveau in vergelijkbare regio's in Frankrijk en Duitsland.

Het rapport bestaat uit vijf hoofdstukken verdeeld in de thema’s: Demografie en economie, Structuur van woningmarkt en woningvoorraad, De consumenten aan het woord, Kansrijke regio’s en Scandinavië. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met overzichtelijke conclusies.

Nu e is t grat llen e best

Benieuwd naar het complete rapport?

Vraag het gratis woningmarktrapport nu aan via naw@bouwfonds.nl. Vermeld uw naam, adres, woonplaats en de organisatie waar u werkzaam bent.

13

14

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Verkoopsucces ‘Hei en Jij’

De verkoop van plan ‘Hei en Jij’ in Zeist is uiterst succesvol van start gegaan. 121 geïnteresseerden hebben zich eind april aangemeld voor de twaalf woningen van fase 1. De inschrijvingstermijn is inmiddels gesloten; de bouw van de woningen start naar verwachting eind dit jaar. Gezien het grote aantal inschrijvingen voor fase 1, wordt de bouw van de volgende fase (veertien woningen) op korte termijn gestart.

‘Hei en Jij’ ligt midden in de natuur. De rijwo-

ningen hebben allemaal een veranda met uitzicht op het bos en de hei, en er wordt gebruikgemaakt van natuurlijke bouwmaterialen. De woningen worden opgeleverd met complete keuken, badkamer en wand- en vloerafwerking. Bewoners kunnen zelf kiezen waar ze de keuken of woonkamer willen situeren. Het totale plan betreft 800 tot 1.000 woningen in verschillende prijsklassen en types. Het project is een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch. Zie ook: www.heienjij.nl

Mooi wonen met uitzicht op Amsterdam en het Groene Hart Aan de Amsterdamse Zuidas realiseert Royaal Zuid, een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling, Eigen Haard en ERA Contour, een 80 meter hoge woontoren, bestaande uit 40 vrije sector woningen en 135 koopappartementen van 45 tot 250 m2.

De start bouw van dit project staat gepland in oktober 2014. De eyecatcher van dit project is het penthouse op de 23e verdieping. Deze woning is 165 m2 groot én heeft een dakterras van maar liefst 300 m2. Omdat het terras zich bevindt op een hoogte van 80 meter, moet het een echt fantastisch uitzicht bieden op Amsterdam en het Groene Hart. In dit project krijgen de kopers de mogelijkheid om samen met een tweetal interieurarchitecten de gekochte woning te transformeren naar hun eigen wensen. Meer informatie: http://nieuwbouw.bouwfonds.nl

tekst: Annemarie de Haas

20k

Cijfer

Detail

Zuiderzee leeft voort

NEPROM-leden melden al enige tijd dat de verkoop van nieuwe woningen aantrekt. De cijfers van de Monitor Nieuwe Woningen (MNW) over het vierde kwartaal van 2013 tonen de stijging voor het eerst ook echt aan.

Nieuwbouwwijk De Laak in Vathorst ligt ten noorden van Amersfoort, dichtbij het IJsselmeer en de randmeren. Kanaal De Laak verbindt de wijk met de randmeren. De centrale rol van het water inspireerde stedenbouwkundigen van ontwerpbureau West 8 bij de invulling van het gebied. De Laak is ontworpen als moderne Zuiderzeestad, met strakke straten, wooneilanden, individuele grachtenpanden, kades en bruggen. Daarbij keek West 8 naar bouwstijlen en detailleringen van IJsselmeerplaatsjes zoals Enkhuizen of Hoorn. Ook de haring, die zo hoort bij ons waterverleden, komt terug in De Laak: in de bruggen. Er zijn gietaluminium balustrades gemaakt, waarmee de vis 3D en dus goed ‘vet’ – zoals het bij haring hoort – te zien is. In totaal komen er in dit deel van Vathorst 4.300 woningen, die onder meer door Bouwfonds worden ontwikkeld. De Laak 2a, de tweede fase, is in voorbereiding.

Niet alleen het aantal verkopen groeide, ook stegen de verkoopquotes in het vierde kwartaal en leken de prijzen te stabiliseren. Hoewel het nog erg vroeg is voor conclusies, spreekt de NEPROM voorzichtig de verwachting uit dat bij ongewijzigde omstandigheden het aantal nieuwbouwwoningen in 2014 uitkomt op 20.000. Dat is fors hoger dan in 2012 en 2013, maar nog steeds op ongeveer 50% van het niveau dat voor de crisis gebruikelijk was. Meer weten? Vraag de MNW op bij de NEPROM, via m.schepman@neprom.nl of (070) 387 9104. Bron: Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, Bulletin nr. 9 – mei 2014.

Tienermeiden denken mee

Een kijkje in de praktische wereld van project- en gebiedsontwikkeling voor meisjes van 13 tot 15 jaar oud. Dat boden de kantoren van Bouwfonds in Amersfoort, Haarlem en Zwolle tijdens de jaarlijkse Girlsday op 24 april.

Hoe zorg je dat een gebied prettig is om te wonen? Dat werd de meisjes (havo en vwo) gevraagd. Op die manier mochten ze zelf aan de slag met gebiedsontwikkeling. Zo konden de tieners zien wat er bij het werken in de vastgoedsector komt kijken en al doende ontdekken wat er zo leuk aan is. Doel van Girlsday is de participatie van meisjes en vrouwen in bèta, techniek en ICT te vergroten, omdat vrouwelijk talent in deze richtingen hard nodig is. In totaal namen 305 technische bedrijven, science centers en (hogeronderwijs)instellingendeel aan Girlsday. Het landelijke expertisebureau voor meisjes/vrouwen in bèta/techniek (VHTO) organiseerde de dag voor de vijfde keer.

25 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

Ruimte voor kunst en cultuur Tijdens het symposium ontving dagvoorzitter Elco Brinkman diverse sprekers die hun licht lieten schijnen over de betekenis van kunst en cultuur voor de kwaliteit van de ruimtelijke ordening en leefomgeving. Dat waren onder meer minister Stef Blok van Wonen, Carolien Gehrels (demissionair wethouder Economische Zaken en Kunst en Cultuur van Amsterdam), Arno Brok (voorzitter Bouwfonds Cultuurfonds en burgemeester van Dordrecht) en Gerard Marlet (directeur ruimtelijk-economisch onderzoeksbureau Atlas voor Gemeenten).

Kunst en cultuur spelen een belangrijke rol in het woon- en leefgenot van velen en dragen aantoonbaar bij aan de aantrekkelijkheid van een stad of gebied. Dat was de uitkomst van het symposium ‘Ruimte voor Kunst & Cultuur’, dat ter ere van het 25-jarig bestaan van Bouwfonds Cultuurfonds in kunstencentrum DordtYart in Dordrecht plaatsvond.

Voorzitter Arno Brok: “Ik ben er trots op dat we al 25 jaar fantastische initiatieven in de stedelijke omgeving, gebiedsontwikkeling en de openbare ruimte ondersteunen en realiseren. Dit symposium heeft duidelijk gemaakt dat kunst en cultuur in toenemende mate een toegevoegde waarde bieden aan ruimtelijke ontwikkeling en daarmee

aan het leef- en woongenot.” Minister Blok prees de rol hierin van het Cultuurfonds. “Als het fonds nog eens 25 jaar verder is en het 50-jarig bestaan viert, maakt het wat mij betreft aanspraak op een standbeeld.”

Het fonds, dat donaties krijgt van Bouwfonds Ontwikkeling, maar onafhankelijk werkt, ondersteunt ruim 1.100 kunst- en cultuurprojecten in Nederland die bijdragen aan de kwaliteit en de beleving van de openbare ruimte.

In het verlengde van het jubileumsymposium verschijnt in december nummer 101 van de Boekman, die geheel gewijd is aan het thema cultureel vastgoed en gebiedstransformatie. Het is een uitgave van de Boekmanstichting, het studiecentrum voor kunst, cultuur en beleid.

Kijk voor meer informatie op: www.bouwfondscultuurfonds.nl.

15

16

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst en cultuur

tekst: Annemarie de Haas

Ode aan het rijtjeshuis

Nergens ter wereld zijn rijtjeshuizen zo wijdverbreid als in Nederland. Ze lijken zo gewoon, maar kennen in werkelijkheid een rijke historie en grote variëteit. Hoog tijd voor het allereerste boek over dit oerHollandse fenomeen. Bouwfonds Cultuurfonds leverde een financiële bijdrage aan de totstandkoming van het prachtige boek Het rijtjeshuis, dat lezers van NAW magazine met korting kunnen aanschaffen.

Vier miljoen van de zeven miljoen huizen in ons land zijn rijtjeshuizen. Naast elkaar gezet hebben ze een lengte van 16.000 kilometer: van Amsterdam naar Beijing en terug. Ze kennen bovendien een rijke historie en grote variëteit: van hofjes tot grachtenhuizen en kazernewoningen, van arbeidershuizen en naoorlogse doorzonwoningen tot meer recente hofjes in Vinex-wijken.

Rijke historie In het boek Het rijtjeshuis beschrijft architectuurcriticus Bernard Hulsman de historie van dit bij uitstek Nederlandse huistype. Rijtjeshuizen braken vrij recent door als massawoning, toen de verzorgingsstaat in Nederland in de jaren ’70 op zijn hoogtepunt was, maar hebben een rijke geschiedenis. In vijf bondige hoofdstukken gaat Hulsman daar

dieper op in, beginnend bij de identieke hofjeswoningen die vanaf eind 15e eeuw vanuit een filantropische gedachte werden gebouwd. Door volkshuisvesters, architecten en (ex-)rijtjeshuisbewoners aan het woord te laten schetst Hulsman een bijzonder beeld van het Nederlandse rijtjeshuis.

LANG ZULLEN WE LEVEN

NAW magazine viert z’n vijftigste nummer. Met een thema dat zowel slaat op dit jubileum als op een maatschappelijke trend waar het boeiende vak van gebiedsontwikkeling de komende jaren beslist veel mee te maken krijgt: de stijgende levensverwachting.

Eigen schoonheid Ook de fotografie in Het rijtjeshuis is bijzonder.

Fotograaf Luuk Kramer heeft al die oude en nieuwe typen rijtjeshuizen, door heel Nederland heen, zo ‘gewoon’ mogelijk gefotografeerd. Frontaal en bij echt Hollands (bewolkt) weer. Elk huis is weer anders en heeft zo zijn eigen schoonheid. Met ruim zestig foto’s brengt Luuk Kramer de ontwikkeling van het rijtjeshuis prachtig in beeld.

Buitengewoon gewoon Voor cabaretiers is het rijtjeshuis vaak een dankbaar onderwerp, stelt Hulsman in zijn voorwoord. Ze zetten het maar al te graag neer als uiting van Nederlandse benepenheid. Maar juist de gewoonheid maakt deze huizen bijzonder, vindt hij. Het rijtjeshuis heeft de meerderheid van Nederland betaalbaar en plezierig laten wonen in een huis met eigen tuin. Miljoenen mensen in ons land hebben dankzij deze ‘benepen huizen’ een jeugd met veel buiten spelen gehad. Daarmee is het rijtjeshuis, op zijn Hollands gezegd, helemaal zo gek nog niet.

Thema

Lezersaanbieding Lezers van NAW magazine kunnen dit boek met korting aanschaffen.

Met deze kortingscoupon krijgt u in elke boekwinkel in Nederland 3 4,00 korting op de winkelprijs van 3 19,95. Deze aanbieding is geldig t/m 4 oktober 2014.

Het rijtjeshuis van Bernhard Hulsman.

Foto’s Luuk Kramer. Uitgeverij Nieuw Amsterdam.

17

18

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Tijdsbeeld SAAI WAS GEBIEDSONTWIKKELING AL NOOIT, MAAR IS ER OOIT EEN TIJD GEWEEST WAARIN DE VERANDERINGEN ELKAAR ZO SNEL OPVOLGDEN ALS DE LAATSTE JAREN? VIJFTIG NUMMERS VAN NAW MAGAZINE GEVEN EEN AARDIG INKIJKJE IN DE DYNAMIEK VAN HET VAK GEBIEDSONTWIKKELING. MET EEN THEMATIEK DIE ONDANKS DE GROTE VERANDERINGEN VAAK NOG VERRASSEND ACTUEEL IS.

‘Architecten, ontwikkelaars en stedenbouwkundigen moeten leren met oprechte interesse naar ‘de straat’ te luisteren’ (NAW #32, juni 2009)

‘Een stad moet niet alleen functioneel goed zijn, maar ook emotioneel’

december 2011)

‘We lopen voor op de planning. En dat is uniek in Nederland’

‘Het waardevolle van de toekomst moet nu worden bedacht’ (NAW#20, voorjaar 2006)

‘De tijd is rijp voor groene projectontwikkeling’

(NAW #9, zomer 2003)

(NAW #6, najaar 2002)

(NAW #1, juli 2001)

‘Het is een misverstand dat een lagere dichtheid per definitie tot minder opbrengsten leidt (NAW#42,

(NAW #49, maart 2014)

‘Sleutelwoord is kwaliteit: van de woningen, openbare ruimte en materiaal’

19

‘Als je echt samenwerkt, bereik je in een half jaar wat je normaal in twee jaar doet’ (NAW#36, juni 2010)

‘In deze omstandigheden goed presteren vraagt om diplomatie én het vermogen het hoofd koel te houden’ (NAW#45, oktober 2012)

20

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Edwin Lucas

fotografie: Maurits Giessen

‘Het is een onzekere tijd. Dan komt het aan op vakmanschap’

Walter de Boer, directievoorzitter Bouwfonds Property Development

21

22

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Er is veel gebeurd sinds in 2001 het eerste NAW magazine verscheen. Met Walter de Boer (directievoorzitter van Bouwfonds Property Development) en Friso de Zeeuw (directeur Nieuwe Markten) kijken we terug en vooruit. Wat is veranderd, wat is hetzelfde gebleven? En wat staat ons de komende jaren te wachten? Een gesprek over de lessen van de crisis, de kansen voor de toekomst, en over hoe je als ontwikkelaar omgaat met maatschappelijke veranderingen.

Z

e hebben alle edities van NAW magazine erbij gepakt.

Van het eerste nummer, juli 2001 (thema: ‘Persoonlijk Wonen’) tot het meest recente nummer, maart 2014 (thema: ‘De leefbare stad’). De bonte verzameling ligt op tafel. Al bladerend stuit Walter de Boer prompt op een portretfoto van zichzelf in een NAW van tien jaar geleden. “Ja ja, ik ben ouder geworden. Maar de schade valt me nog mee.”

wat relativeren. Wij voegen jaarlijks slechts 0,5% tot 0,8% aan de bestaande voorraad toe.”

Wat valt jullie op als je door die vijftig edities bladert?

De Zeeuw: “Natuurlijk. De technologische ontwikkelingen gaan snel. Daar moeten we op inspelen en dat doen we ook. De crisis heeft er diep ingehakt. Maar is dat wézenlijk? Waar de verandering voor mij in zit, en dus ook de vernieuwing, dat is de methodiek. Van onze klantbenadering bijvoorbeeld, die gaat nu veel meer uit van interactie, onder meer via social media en zogenoemde e-platforms. We brengen de vragen en wensen van bewoners beter in beeld, op woning- en gebiedsniveau. Of neem de methodiek van het bouwproces. Na vijftien jaar hoogconjunctuur en bijbehorende opstapeling van eisen en kwaliteiten gaan we nu eindelijk naar standaardisering én industrieel bouwen: snel, efficiënt, met de voorbereiding, productie, logistiek en montage optimaal op elkaar afgestemd. Maar voor de klant die een woning zoekt, verandert er niet wezenlijk iets. En de betaalbaarheid blijft in het komende decennium centraal staan.”

Walter de Boer: “In één zin: snelle mensen, langzame stenen.

Sommige artikelen zou je integraal kunnen herplaatsen. Neem het thema van nummer 1, Persoonlijk Wonen. Daarmee zijn we nu ook bezig, alleen noemen we het Klant Centraal. In wezen was Bouwfonds er in de jaren zeventig óók al mee aan het werk.

Zo is er meer.”

Friso de Zeeuw pakt het NAW dossier van december 2001: “Terug naar de stad! Dat speelt nu ook.” (Hij ziet een NAW uit 2003:) “Betaalbare woningen! Ook weer actueel. Al die thema’s komen steeds terug, soms met een iets andere invulling. Als je scherp kijkt, zie je weinig fundamentele verandering. Maar wel een aantal waardevolle niche-ontwikkelingen.”

Hoe is dat te verklaren?

De Zeeuw: “Het heeft te maken met de kern van ons vak. Ruimtelijke processen nemen veel tijd in beslag. Er is een grote continuïteit in het vak, en dus in ons bedrijf. Zeker, er zijn wisselingen van de wacht, zowel bij het openbaar bestuur als elders, maar daaronder liggen langdurige ruimtelijke en maatschappelijke processen.”

De Boer: “De vraag is eigenlijk altijd: wat sluit aan bij wat kopers willen? Bij wat het openbaar bestuur wil? En bij ons vermogen om aantrekkelijke woongebieden te ontwikkelen en geld te verdienen? Kijk je daarnaar, dan veranderen de behoeften niet enorm, al wordt de laatste tijd gezegd van wel. En laten we ook

‘Als je scherp kijkt, zie je weinig fundamentele veranderingen. Voor de klant die een woning zoekt, verandert er niet wezenlijk iets’ Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten

Vergeleken met 2001 zijn consumenten een stuk veeleisender. Internet is veel belangrijker geworden.

En in 2008 kregen we te maken met een diepe crisis, met grote gevolgen voor de woningmarkt. Er is toch wel iets veranderd?

En de maatschappelijke veranderingen dan?

Nederland vergrijst. Er is krimp op het platteland.

Het klimaat verandert zelfs.

De Boer: “Dat is een punt. In 2001 waren die thema’s nog niet zo urgent. Nu wel. Krimp zie je vooral aan de periferie van ons land.

Vergelijk je het met delen van Frankrijk en met name Duitsland, dan valt het mee. Voor Zuid-Limburg gaat het bijvoorbeeld om een afname met zo’n 25.000 huishoudens tot 2030. Overigens is dat voor de lokale gemeenschappen daar natuurlijk wel lastig.”

Friso de Zeeuw over de wirwar ontrafelen “Aanpak en proces van gebiedsontwikkeling kan grote maatschappelijke veranderingen verwerken; het is vrij robuust. Neem bijvoorbeeld het masterplan, dat is er nog steeds, maar nu veel globaler en flexibeler, waarbinnen kleinschalige complete buurten gerealiseerd kunnen worden. Aan de andere kant is de neiging naar vergroting van de complexiteit onstuitbaar. Wij proberen juist te ontrafelen, het inzichtelijk en behapbaar te maken. Iets meer terug naar de eenvoud waar dat kan. Onze interdisciplinaire aanpak wil korte metten maken met onnodige ingewikkeldheid en verkokerd denken.”

23

24

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Wij verwelkomen onze oude vriend: het optimisme’ Walter de Boer De Zeeuw: “Natuurlijk hadden we krimp en vergrijzing ook toen kunnen zien aankomen. Maar de algemene welvaartsgroei benam het zicht op dat soort thema’s. Wat mij opvalt, is dat de onzekerheid zo enorm is toegenomen sinds 2008. Bij woningkopers, wethouders, andere partijen. Die onzekerheid vertaalt zich in een niet aflatende stroom noviteiten. In rusteloos zoeken naar nieuwe oplossingen, naar niches die voor de grote lijn worden aangezien, naar nieuwe verdienmodellen die er niet zijn. Je hoort bijvoorbeeld oproepen om te stoppen met nieuwbouw. Of om ‘alles op de stad te richten’. Alsof we intussen al niet stedelijke velden en polycentrische steden hebben zien ontstaan.”

Wat zou je tegen die zoekers in een onzekere tijd willen zeggen?

De Zeeuw: “Dat het nu, meer dan ooit, draait om vakmanschap en professionaliteit. Om scherp zicht op de toegevoegde waarde. Om het serviceniveau. En dus niet om nieuwigheden waarvan wij vanuit onze jarenlange ervaring de waarde betwijfelen. We moeten kritisch kijken naar het verleden, en ervan leren. Dus niet neersabelen wat we hebben bereikt, zoals we vaak in dit land doen. We mogen trots zijn op wat goed is. Laten we de succesnummers niet ontkennen. Neem nou de Vinex. Daar doen velen negatief over. Maar in de landen om ons heen die grote woningbouwopgaven hebben, kijken ze met veel belangstelling naar ons succesvolle planningsmodel. Wat telt is dat het eindresultaat toekomstbestendig moet blijven.”

Over het buitenland gesproken: Bouwfonds positioneert zich steeds meer als een Europese gebiedsontwikkelaar. Waarom?

Walter de Boer over de lange termijn “Vijftig nummers van NAW laten grote continuïteit zien. Neem Velsen-Noord in 2001. Hoograven/ Tolsteeg, Utrecht. De westelijke Tuinsteden, Amsterdam. Goede herstructureringsprojecten. Of zo’n botterwerf in Bunschoten-Spakenburg, waar het een levendig gebied is geworden. Kijk naar Céramique in Maastricht, Parkhaven in Utrecht, de Waalhaven in Nijmegen. En dan de Vinex-opgave die we afmaken, in Amersfoort Vathorst en Stadshagen Zwolle. Dit soort gebiedsontwikkelingen duwen we door de jaren heen rustig voort. Een enkele haalt de eindstreep niet, maar de meeste gaan gewoon door. Early adaptors zijn we misschien niet, maar we zijn wel stabiel.”

De Boer: “Onze strategie is gericht op diversificatie naar de andere grote markten in Europa, met name Frankrijk en Duitsland. Daar realiseren we een zeer goede productie en financiële resultaten.

We zijn marktleider in Nederland en Duitsland. In Duitsland hebben we een stevige groeistrategie. In Frankrijk staan we op positie 7/8. Als onafhankelijke ontwikkelaar zelfs op 3.”

Heeft dat Bouwfonds door de crisis geholpen?

De Boer: “Onder andere. Belangrijk is vooral dat we een sterke aandeelhouder hebben die voor ons een consistente strategie voert. Die Europese strategie heeft zeer goed uitgepakt, in combinatie met onze focus op Europese regio’s versus landen. Maar vergeet niet: we zijn in het Nederlandse bedrijf in omvang gehalveerd. En toch, als ik blader in die vijftig NAW’s, dan zie ik volop bekende gezichten. Veel mensen werken hier lang, met veel plezier. Da’s mooi. Het heeft ermee te maken dat we de verantwoordelijkheid laag op de werkvloer leggen. Ik zie een grote intrinsieke motivatie en vasthoudendheid. Kijk ik iets verder terug, dan zie ik hetzelfde. Er is grote continuïteit, hoewel Bouwfonds sinds 2001 drie eigenaren heeft gehad. En we kregen de vastgoedfraudezaak over ons heen, al wisten de directe beslissers bij de gemeenten gelukkig dat ons bedrijf daar los van staat. En wat ook hielp: een strakke bedrijfsvoering. Met ruimte voor ondernemerschap in de regiokantoren, op een goede manier gefaciliteerd door control- en

riskafdelingen. We hebben met zijn allen stug doorgewerkt en in Europa wel mooi 110.000 woningen ontwikkeld en verkocht! Uiteindelijk maken mensen nog steeds het verschil.”

Wat heeft Bouwfonds eigenlijk geleerd van de crisis?

De Boer: “De crisis heeft veranderingen mogelijk gemaakt die goed voor ons zijn. Onze bedrijfsvoering is strakker geworden. Het belangrijkste: van klassieke project- en opstalontwikkeling gaan we naar kennis- en kapitaalintensieve gebiedsontwikkeling. Activiteiten die we vroeger zelf deden, brengen we nu elders in de keten onder, bij bouwbedrijven bijvoorbeeld. We kijken dus scherper waar wij waarde kunnen toevoegen. We hebben nog meer aandacht voor de klant, door digitale marketing en e-commerce. Hierin investeren we veel.”

De Zeeuw: “Het zal ons vak, maar ook onze omgeving, flink veranderen. Onze organisatie is daarop aangepast, met behoud van onze regionale verankering. Verder zijn we als organisatie meer fluïde geworden, we kunnen nieuwe ontwikkelingen beter incorporeren. Zo zijn we funder van SIR-55 geworden, de club die seniorenwoningen ontwikkelt. Daardoor zijn we in staat om maatschappelijke ontwikkelingen op te vangen, zoals – heel actueel – het loskoppelen van vastgoed en zorg. Ook gaan we nu aan de slag met de opbouw van een eigen portefeuille beleggershuurwoningen.

Kleine initiatieven kunnen bij ons uitgroeien tot iets moois.”

Wat zou beter kunnen? Denken jullie niet wel eens, in de auto naar Hoevelaken: dit zou anders moeten?

De Boer (na enig nadenken:) “Bouwfonds is uiterst betrouwbaar en voorspelbaar. Wij sturen makkelijk op cijfers en feiten en minder op ‘zachte waarden’. Daarom willen gemeenten en anderen ook graag zaken met ons doen. Wij zijn marktleider. Maar met die betrouwbaarheid en voorspelbaarheid zijn creativiteit en opportuniteit niet altijd makkelijk te verenigen. We scoren nog te laag op empathie.

Dat moet beter, temeer omdat we een andere plek in de keten willen innemen. Wij willen de onderneming op klantwaarde sturen.”

De Zeeuw: “Het heeft ermee te maken dat wij graag nauw betrokken willen zijn bij de start van plannen. Voorwaartse integratie noemen wij dat. Dat betekent dat we anderen in beweging moeten krijgen. Tenslotte zitten vandaag de dag grote groepen belangstellenden bij je aan tafel. Die doen volop mee.”

De Boer: “Bouwfonds wordt een netwerkorganisatie, waarbij anderen aansluiten. Ook aannemers, architecten en stedenbouwkundigen zullen ons beter moeten kunnen vinden. Daarom moeten we ons versterken in procesmanagement. Zeker in een periode met een terugtrekkende overheid. Daar werken we ook aan, met veel in-company trainingen en masterclasses voor onze ontwikkelings- en locatiemanagers.”

Laten we vooruitkijken. Nederland lijkt uit de crisis te komen. De bouwproductie trekt aan. Hoe ziet de toekomst eruit?

De Zeeuw: “Kijk je naar Nederland, dan zal tot 2035 het aantal huishoudens groeien met 800.000, terwijl er tegelijk een forse vervangingsvraag ligt in de bestaande woningvoorraad. Al met

al kom je op een noodzakelijke woningbouwproductie van 70.000 tot 80.000 woningen per jaar, nieuwbouw en vervanging.”

De Boer: “Wij verwelkomen onze oude vriend: het optimisme! Ik zie een sterk herstel, de signalen zijn bemoedigend. Maar het beeld is nog divers. En het herstel zit vooral aan de onderkant van de markt, waar de marges laag zijn. Hoewel op de betere postcodes ook de markt tot 350.000 euro aantrekt. Onze eigen productie zal in 2014 50 tot 75 procent hoger liggen dan vorig jaar.”

Kan de markt die opgave aan?

De Boer: “Dat wordt de grote vraag. De bouwsector heeft een enorme klap gehad. Ook ontwikkelaars hebben een veer moeten laten. Velen zijn verdwenen of financieel ‘op’. De gemeenten moeten bezuinigen én krijgen er taken bij, onder andere op het gebied van zorg. Ruimtelijk beleid gaat daar wedijveren met andere prioriteiten. En dan heeft de huurmarkt nog zijn besognes: corporaties kunnen minder investeren in nieuwbouw. Overigens krijgen we een sterkere focus op renovatie en onderhoud, wat goed is. Er staat ons heel wat te wachten. De vraag is dan: wordt het beheerste groei of gaan we in galop?”

Wat zou het antwoord op die vraag kunnen zijn?

De Boer: “Het wordt geen gekkenhuis, dat verwacht ik niet. Hoe hard het gaat, staat of valt met een paar vragen. Bijvoorbeeld of de aantrekkende markt wel kan worden gefinancierd. Dan denk ik niet alleen aan financiering voor de particuliere kopers. Ik denk ook aan financiering voor woningcorporaties, voor samenwerking in gebiedsontwikkeling en met ontwikkelende bouwers.”

De Zeeuw: “Vervolgens is er de vraag of er voldoende organisatiecapaciteit is, publiek en privaat. Op een hoger abstractieniveau: is de ruimtelijke planning erop toegesneden als de groei loskomt?

We kunnen niet alles binnenstedelijk oplossen, zoals soms wordt beweerd. Dat willen ook niet alle woningkopers en -huurders. We zullen onze inzichten en onderzoeksresultaten uitdrukkelijker gaan delen met overheden. Het is onverstandig om locaties op slot te zetten en over drie jaar te kijken of ze nodig zijn of niet. De kans dat daardoor behoorlijke regionale woningtekorten ontstaan, is vrij groot. In de stedelijke regio’s van Amsterdam en Utrecht loopt de schatting voor 2018 op naar 5 tot 7 procent. Dat betekent dan weer forse prijsstijgingen.”

De Boer: “Er zijn dus onzekerheden. Maar overall ben ik optimistisch.

De rente is zeer laag, de werkgelegenheid zal stijgen, economisch gaat het best goed in Nederland. We komen er bovenop. Dat zul je terugzien in het vertrouwen en het sentiment op de woningmarkt.”

25

26

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

5x tekst: Raquel Mourik

fotografie: Anneke Hymmen

NUMMER 50

Dit 50e nummer van NAW magazine zet natuurlijk ook de spotlights op de mensen voor wie Bouwfonds Ontwikkeling het uiteindelijk allemaal doet: de bewoners. Vijf portretten van bewoners van huisnummer 50 in een Bouwfonds-wijk. Wie zijn ze, hoe leven ze, en vooral: hoe bevalt de wijk?

De Entree, Alkmaar

Waar: Geert Groteplein 50, Alkmaar Bewoners: Maarlau Postma (34) en Rodney Held (26)

‘Gesetteld voor de liefde van mijn leven’ Maarlau: “Rodney werkt in de horeca, ik in de jeugdzorg. Banen met onregelmatige werktijden. Als we vrij zijn, vinden we het heerlijk om in huis te rommelen. Toen ik dit appartement kocht, zei ik tegen mijn vriendinnen dat ik vast de liefde van mijn leven ging ontmoeten als ik gesetteld was.

Zo ging het ook. In oktober 2012 trok ik hier in, daarna ontmoette ik Rodney. Anderhalf jaar later kwam hij bij me wonen. Van maandag tot vrijdag woont zijn zoon bij ons. Mijn voormalige rommelkamer is een prachtige kinderkamer geworden.

Waar: Geert Groteplein, Alkmaar.

Wat: 67 vrije sector koopen huurappartementen, 37 zorgappartementen.

Karakter: een modern, luchtig complex met veel glas dat past in de open omgeving waar appartementen worden gecombineerd met grond ge bonden woningen.

Ik kocht mijn appartement van een plaatje. Tijdens de bouw begon ik te twijfelen. Het zag er allemaal zo klein uit!

Maar ik had me helemaal vergist. Mijn appartement is licht en meet 86 vierkante meter. Ik heb twee slaapkamers en een grote badkamer waar iedereen jaloers op is. Bovendien heb ik een balkon op het zuiden. De voorkant bestaat hoofdzakelijk uit glas, als de zon erop staat wordt het binnen snel warm.

Het Geert Groteplein hoort eigenlijk niet bij een wijk. Het ligt aan twee door-

Architecten: Arons en Gelauff Architecten.

Start ontwikkeling: 2007 Oplevering: 2012.

Partners: Stichting Woonwaard.

Bijzonderheden: in het complex zijn 13 bedrijfsruimtes ondergebracht, HOED (Huisartsen onder een Dak), een apotheek en diverse zorgfuncties.

Op loopafstand bevindt zich een winkelgebied.

gaande wegen, ik zit zó op de A9. En achter het complex ligt een park. Ik voel me hier vrij. Alles wat ik nodig heb, heb ik bij de hand. Het centrum is dichtbij en in tien minuten zit je op het strand. Aan de overkant zijn twee supermarkten en een paar winkels. En dan wonen er ook nog allemaal fijne mensen in dit gebouw. De jongeren zitten samen op een groeps-app en mijn oudere buurvrouw komt zo nu en dan langs voor een praatje. Of ik hier nog iets mis? Nou nee, mijn leven is aardig compleet op dit moment.”

27

28

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Oolderveste, Roermond

Waar: Vestesingel 50, Oolderveste, Herten-Roermond Bewoners: Kenneth Arentsen (34), Viviane Thewissen (34) en hun kinderen Nienke (bijna 2) en Floris (3)

‘De wijk is fantastisch voor onze kinderen’ Kenneth:“We waren eigenlijk op zoek naar een woning in Maastricht, maar daar konden we niets naar onze smaak vinden. Opeens zat Viviane met een brochure van Oolderveste op schoot. Op het plaatje zag het er goed uit. De riante jaren ’30 hoekwoning waar wij ons oog op lieten vallen, had een speelse gevel, met mooie details in het metselwerk. Dat sprak ons meteen aan. We kochten ‘op de groei’ de woning met vier slaapkamers, omdat we toen al wisten dat we graag kinderen wilden. Verder stond een tuin op onze wensenlijst en we wilden wonen

Waar: Oolderveste, Roermond.

Wat: in totaal 895 woningen in alle voorkomende typologieën, o.a. rijwoningen, hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen.

Karakter: gevarieerd, overwegend traditioneel maar ook modern.

Architecten: Lancee Architecten, Quant Architectuur, KERN Architecten, Wijnen&Co

in een leuke wijk.

Ruim vijf jaar geleden, januari 2009, verhuisden we naar Oolderveste. Deze wijk is niet te vergelijken met de gemiddelde nieuwbouwwijk, vanwege de opzet, de ruimte en de ligging. Vanuit ons huis kijken we uit over de Oolderplas. In minder dan tien minuten zitten we in het centrum van Roermond, in drie minuten op de snelweg. Als we ooit nog van baan willen veranderen, dan zitten we nu centraler dan in Maastricht.

Een nieuwbouwwoning kopen is natuurlijk altijd een gok. Je ziet wel het plaatje,

Architecten, A.H.Smink Architecten.

Start ontwikkeling: 2003.

Oplevering: 2018 (prognose).

Bijzonderheden: Oolderveste is gebouwd aan de rand van de fraaie Oolderplas. Het ligt op korte afstand van het centrum van Roermond en is uitstekend bereikbaar via de A73 en de A2. De voorzieningen van de kern Herten bevinden zich op een steenworp afstand.

maar je weet nooit precies hoe het gaat worden. Maar we zijn zeker niet teleurgesteld! In deze wijk zijn veel jonge gezinnen gaan wonen. Onze kinderen zijn bijna altijd buiten. Voor hen is het fantastisch, om de zoveel meter vind je een speelveldje. Over het verkeer maak ik me geen seconde druk, het is hier rustig en niemand rijdt te hard. We hebben veel contact met onze buren. De wijk is groen en er zijn voldoende ontmoetingsplaatsen. Daarom zijn we vaak samen buiten, maar we komen ook gewoon bij elkaar over de vloer.”

Werkerhoven, Zwolle Waar: Werkerhoven (Stadshagen, Zwolle).

Wat: 66 woningen, bestaande uit 39 rijwoningen, 24 tweekappers en 4 vrijstaande woningen.

Karakter wijk: jaren ’30 architectuur.

Architecten: Schippers Architecten uit Den Haag.

Start ontwikkeling: 2006.

Oplevering: 2008.

Bijzonderheden: Werkerhoven is een van de vier woonbuurten in Werkeren, de laatste grote uitbreidingslocatie van Stadshagen. Het woningaanbod is er gevarieerd. Alle 66 woningen waren snel verkocht en zijn ineens gebouwd.

Patricia: “Afgelopen januari vierden wij ons eigen jubileum: toen woonden wij vijf jaar in ons huis in Stadshagen. Oorspronkelijk komen we uit Zwolle, maar toen we deze tussenwoning vonden, woonden we in Dalfsen. We hadden een woonruimte boven het restaurant waar Peter Paul werkt. Dat was te krap voor twee personen en we hadden er weinig privacy. Toevallig kwam dit op ons pad. We kwamen net terug van vakantie. Binnen twee weken hadden we de koopovereenkomst getekend.

We hadden geen vastomlijnd beeld van hoe onze toekomstige woning eruit zou moeten

Waar: Oldenruitenborghstraat 50, Werkerhoven, Zwolle (Stadshagen) Bewoners: Peter Paul Boom (31), Patricia Klomp (32) en hun dochter Leyla (2)

‘We zitten net zo lief in onze eigen tuin’

zien, maar van Stadshagen werden we wel enthousiast. Het is een mooie wijk met veel verschillende woningtypen. In iedere straat vind je een ander soort bouw, maar wel steeds in dezelfde stijl. Wij vonden onze woning vooral mooi vanwege de ruimte en de gebruikte materialen. We hebben hem casco laten opleveren zodat we hem helemaal naar onze eigen smaak konden inrichten. Vanuit Stadshagen zit je zo in het centrum van Zwolle en in de wijk zelf is ook voldoende te doen. Je kunt er winkelen en wandelen, maar we zitten net zo lief gewoon in onze eigen tuin. Nadat Layla was geboren

hebben we ook ervaren hoe kindvriendelijk deze wijk is. Hij is ruim opgezet en er zijn veel speeltuinen. Dat is fijn, want er wonen hier zoveel kleine kinderen dat er inmiddels zelfs sprake is van een tekort aan kleuterklassen. Los van de scholen wordt er veel georganiseerd voor kinderen. De onderlinge samenhang is groot. In onze straat wordt bijvoorbeeld jaarlijks een barbecue georganiseerd. Omdat wij beiden in de horeca werken, is het voor ons moeilijk om daarbij aanwezig te zijn. Maar het is prettig om in de buurt te wonen van mensen die in dezelfde levensfase zitten.”

29

30

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wateringse Binnentuinen, Den Haag Waar: Wateringse Binnentuinen (Wateringse Veld), Den Haag.

Wat: ca. 700 woningen in Wateringse Binnentuinen.

Bouwfonds realiseert ongeveer de helft van het aantal woningen.

Karakter: lommerrijk, met singels en veel groen. Een exclusief karakter in jaren ‘30 architectuur.

Architecten: onder anderen VFO Architects,

Scala, Architectenbureau Rutten van de Weijden.

Start ontwikkeling: Vanaf 2007.

Oplevering: Prognose 2016.

Andere partners: Gemeente Den Haag (samen met Bouwfonds in Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld).

Bijzonderheden: In Wateringse Binnentuinen zijn ook een school en een park aanwezig.

Diana: “We zochten een ruimere woning met een grote tuin en een extra etage. We woonden op dat moment in een nieuwbouwwoning en dat wilden we nu weer – het liefst in dezelfde wijk. Toevallig liep ik langs de open avond van dit project. Ik viel meteen voor deze woning: jaren ’30 stijl, drie op een rij, geschakeld door de garage. Het is een ruim huis met een tuin op het noorden.”

Sander: “We waren op zoek naar ruimte en we wilden de hemel en de zon zien. Die ruimte om ons heen geeft ons ruimte in ons hoofd. Hier voelen we ons vrij. In 2010 werd

Schwester-Adolfa-Weg, Freiburg

Waar: Liemerssingel 50, Wateringse Binnentuinen, Den Haag (Wateringse Veld) Bewoners: Sander Korver (42), Diana Leibbrand (41) en hun zoon Thadeo (10)

‘De ruimte om ons heen geeft ruimte in ons hoofd’

het huis opgeleverd. Alles bij elkaar wonen we nu vijftien jaar in Wateringse Veld. Het voordeel ten opzichte van onze vorige woning is dat we hier een eigen inrit hebben. Wij kunnen nu altijd de auto kwijt.”

Diana: “In het openbaar gebied is veel groen.

Dat moet nog wel groeien. Qua voorzieningen is het hier super geregeld. Er zijn drie verschillende scholen en er zijn twee winkelcentra. Voor kleine kinderen is hier een grote speeltuin en een boerderij met dieren. Thadeo speelt graag op het schoolplein van zijn school, een zogenaamd Schoolplein 14: een

sportief schoolplein dat kinderen uitdaagt meer te sporten en te bewegen.”

Sander: “Voor volwassenen zijn er fitnessapparaten opgesteld in de wijk. En als je wat verder doorloopt kun je lekker hardlopen.”

Diana: “Wat ik fijn vind, is dat je kunt zien dat dit een wijk is waar mensen graag wonen. Het is sjiek, mooi gebouwd en mensen zorgen goed voor hun omgeving.

Hier ligt geen papiertje op straat en alle voortuinen zijn onkruidvrij. Als we bezoek hebben, zeggen ze ook altijd: ‘wat is dit toch een prachtige wijk’.”

Waar: Schwester-Adolfa-Weg 50, Haslach, Freiburg (D) Bewoners: Sarah (30) en Ferat (30) Zepf, hun kinderen Eliana (3) en Morena (8), Sarahs vader Peter en haar broers Rino (17) en Luano (9)

‘Plek genoeg voor ons patchwork-gezin’ Sarah: “Het is altijd onze droom geweest om een eigen woning te bezitten. We kochten dit huis in het jaar dat mijn moeder overleed.

We vonden het fijn als mijn vader en broers bij ons zouden komen wonen, dus we zijn nu een soort ‘patchwork-gezin’. Als mijn vader dat straks zou willen, kan hij ook weer ergens anders gaan wonen. Hetzelfde geldt voor mijn broers. Iedereen mag dat voor zichzelf bepalen. Ons huis is groot, met drie verdiepingen en een kelder. Door de goede inde-

Waar: SchwesterAdolfa-Weg, Haslach, Freiburg (D).

Wat: 14 rijwoningen.

Karakter: moderne architectuur in een bijzonder rustige wijk.

Architecten: Architekturbüro Müller uit Freiburg .

ling heeft elk ‘gezin’ zijn eigen verdieping.

Dat kan niet beter. Wij wonen helemaal boven met onze meiden. Ferat is heel handig, daarom hebben we het huis helemaal naar onze smaak kunnen inrichten. Op onze verdieping hebben we een extra badkamer.

Beneden hebben we een grote woonkeuken, waar we vaak met zijn allen te vinden zijn.

Op de eerste verdieping woont mijn vader met mijn broers. Ze hebben hun eigen badkamer en voor iedereen is er een slaapkamer.

Start ontwikkeling: 2010.

Oplevering: eind 2013.

Bijzonderheden: Veel aandacht voor duurzaamheid: de woningen zijn bijzonder energiezuinig en regenwater wordt niet opgevangen in het riool maar in een infiltratiebekken.

Wij gaan hier voorlopig niet weg. Wij hebben hier alles wat we nodig hebben. De school en kinderopvang zijn om de hoek, er zijn een heleboel winkels vlakbij en met de tram zit je zo in het centrum van Freiburg. En dan vergeet ik de ijssalon en die heerlijke pizzeria nog. We zijn niet alleen erg gelukkig met onze woning en de woonomgeving, we wonen ook graag in Freiburg. Ik ben er geboren en getogen; ik vind Freiburg een van de mooiste steden van Duitsland.”

31

32

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Lang zullen we leven I tekst: Bauke ter Braak

Onze levensverwachting stijgt in hoog tempo. Veel baby’s van vandaag halen volgens de voorspellingen met gemak hun honderdste verjaardag*. Ouderen vormen straks een enorme bevolkingsgroep. Wat betekent dat nu al voor de inrichting van Nederland? Vier experts aan het woord over wonen, zorg en robots.

(*Volgens berekeningen van

het Nederlands

Interdisciplinair Demografisch Instituut

bereikt de helft van de in 2013 geboren meisjes de leeftijd van 100. Bij jongens is dat een op de drie.)

n pakweg een generatie zijn we heel anders gaan denken over ouder worden”, constateert Annemieke Nijhof, lid van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur en bestuursvoorzitter van Tauw.

“Vroeger waren ouderen een kostenpost, nu zijn ze een belangrijke economische factor. Op hun vrije tijd draait een hele economie. Neem de horeca en vakanties.

Ook veel winkels zouden er zonder ouderen niet meer zijn.” Maar zo graag als ouderen er op uit gaan, zo honkvast zijn ze als het om wonen gaat. Ouderen verhuizen niet graag, zeker als ze een eigen huis hebben. Soms om praktische redenen. Nijhof: “Raak je huis maar eens kwijt als je in Delfzijl woont, met een krimpende bevolking en veel leegstand.” Maar ouderen zijn vooral honkvast omdat ze graag in hun sociale omgeving willen blijven.

Jongere ouderen en oudere ouderen

Generaliseren is gevaarlijk, bij zo’n grote bevolkingsgroep als ‘de ouderen’. Een eenduidig antwoord op de vraag welke impact de vergrijzing heeft op gebiedsontwikkeling, is dan ook niet zomaar te geven. Voor de grote groep ‘jongere ouderen’ hoef je weinig te doen, betoogt Friso de Zeeuw (directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling en hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft): “Dat regelt zich vanzelf. De gewenste zorg moet op korte afstand beschikbaar zijn, en zodanig dat het aantrekkelijk is om ervoor de deur uit te gaan. Maar er is ook een groep op zeer hoge leeftijd, die sterk hulpbehoevend is.

Die groep groeit flink. Dat is het effect van de dubbele vergrijzing: meer ouderen, en bovendien meer oude ouderen.”

Ook Desiree Hermans van Nanny4Granny merkt een

belangrijk generatieverschil. “Mensen die voor de oorlog geboren zijn, zeggen: wij hebben tientallen jaren betaald voor zorgvoorzieningen, dus we hebben recht op alle zorg. Dat er in die zorg van alles verandert, is moeilijk te verteren voor hen. Babyboomers denken er heel anders over. Zij zeggen: we hebben specifieke wensen en willen bepaalde voorzieningen, desnoods betalen we ervoor.

Daar kun je de bouw en de zorg op afstemmen.”

Grijs zorgt voor grijs

Doordat we langer gezond blijven, houden ouderen het in hun eigen vertrouwde huis, met wellicht wat hulp, heel lang vol. Maar in de loop der jaren wordt de zorgvraag intensiever. Wat doen we dan? Door de bezuinigingen in de zorg leun je in je aanleunwoning straks nergens meer

tegenaan. En naar bejaarden- of verzorgingstehuizen willen we niet – en kunnen of mogen we vaak ook niet. De sociale omgeving wordt dus steeds belangrijker. Nijhof: “Bij mantelzorg denk je heel klassiek aan kinderen die voor ouderen zorgen, maar er kunnen ook ouderen voor ouderen zorgen. Grijs zorgt voor grijs. Mijn opa van negentig bracht zelf maaltijden rond van thuisbezorgdienst Tafeltje-dek-je.” Hermans voegt toe: “Er zijn veel initiatieven waarbij mensen zelf het heft in handen nemen. Je kijkt dan bijvoorbeeld op wijkniveau wie er voor wie kan zorgen. Dat is sterk regionaal en cultureel georiënteerd: het zogenoemde ‘naoberschap’ (zie kader op p. 35) is in het oosten en het noorden sterker ontwikkeld.” Ook architect Paul Diederen voorziet dat groepen burgers zelf voorzieningen gaan inkopen. “Dat is dan helemaal niet landelijk of door

33

34

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Aan het woord Annemieke Nijhof, lid van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) en voorzitter van de raad van bestuur van Tauw. Als ik boven de tachtig ben: ‘Hoop ik net zo vitaal te zijn als mijn opa en oma en leef ik met de dag.’

Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling en hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Als ik boven de tachtig ben: ‘Start ik alsnog een geraniumkwekerij.’

Desiree Hermans, oprichter van Nanny4Granny, persoonlijke ondersteuning van ouderen in combinatie met comfortdiensten. Als ik boven de tachtig ben: ‘Hoop ik nog volgens de filosofie van Nanny4Granny te leven: actief leven doet leven.’

Paul Diederen, partner van diederendirrix architecten. Als ik boven de tachtig ben: ‘Is de samenleving duurzaam, de energie gratis en er zal vooral nog behoefte zijn aan creatieve energie, dus ik blijf nog lekker even doorwerken.’

‘De beweging naar meer zelfredzaamheid is op zich goed, maar het tempo van die omschakeling is onverantwoord hoog’ Annemieke Nijhof

komstmuziek. Maar dat gold een paar jaar geleden ook voor technologie die nu volledig ingeburgerd is. De Zeeuw: “Zoals de bekende sensor die alarm slaat als een hoogbejaarde na een val lang blijft liggen.”

Op technologisch gebied is er ontzettend veel mogelijk, vindt Nijhof. “Het is onvermijdelijk en zeer gewenst dat technologie dieper ons leven zal binnenkomen en zal vergemakkelijken.” Hermans: “Vergis je niet, de drempel wordt steeds lager, als we technologie maar heel makkelijk en toegankelijk maken, met een hoge ‘persoonlijke beloning’. Als je een oudere een iPad geeft en zegt: als je op deze knop drukt kun je skypen met je (klein)dochter, dan gaat dat vrij makkelijk. Je kunt ook denken aan digitale prikborden om berichten uit te wisselen, contact te leggen en van alles te regelen.”

Onverantwoord hoog tempo Nu de ‘officiële’ zorgvoorzieningen steeds kariger worden, neemt mantelzorg aan belang toe. Een kangoeroewoning kan dan een ideale oplossing zijn.

gemeenten gereguleerd, en je kunt het op verschillende kostenniveaus organiseren.” Zeker in de periferie, op het platteland, zouden regionale voorzieningencentra moeten ontstaan. Met een steunpunt van de gemeente, een postkantoor en een gezondheidscentrum. De Zeeuw: “Dat is te doen, maar dan wel met ontkokerde en onsectorale gebiedsontwikkeling. Het is niet bevorderlijk voor de voortgang en het eindresultaat wanneer ieder voor zijn eigen belangen of zijn eigen sector aan de slag gaat. De betrokkenen moeten het in zulke omstandigheden echt samen doen.”

Knuffelrobot

De tendens dat ouderen langer zelfstandig blijven wonen, wordt ondersteund door de snelle technologische ontwikkelingen. Een zorgrobot die van alles voor je doet en waaraan je misschien ook nog gehecht raakt, klinkt nu nog als toe-

Leefbaarheid- en infrastructuurexpert Nijhof vindt de beweging naar meer zelfredzaamheid en langer zelfstandig wonen op zich goed, maar noemt het tempo van die omschakeling ‘onverantwoord hoog’. “Lang niet iedereen is klaar om die stap te maken. Ik ben ervan geschrokken dat veel instellingen nog geen begin van een oplossing hebben gevonden. Corporaties hebben langjarige contracten met zorgaanbieders, maar die mogen vervolgens geen bewoners meer toelaten. Het risico bestaat dat veel zorgaanbieders failliet gaan en dat er daardoor capaciteit wegvalt op plekken waar die juist nog hard nodig is. Als je een plan kunt maken om de omschakeling zonder bloedverlies te laten verlopen en het kost meer tijd, dan kun je dat beter doen”, aldus Nijhof.

En er is nog een ander aspect. Het snijden in bejaardenen verzorgingshuizen betekent dat er veel leeg komen te staan. Sterker, zegt Nijhof: “We weten dat er nu nog verzorgingshuizen in aanbouw zijn – hippe gebouwen, een paar jaar geleden bedacht – waar soms nu al een streep door kan. Er is tijd en ruimte nodig om zulke gebouwen een andere bestemming te geven. Dat is het snelheidsverschil: enerzijds de politieke besluitvorming, anderzijds de ontwikkeltijd en de afschrijvingstermijnen.”

Mantelzorgboete

Er zijn veel voorbeelden van hoe politieke besluitvorming c.q. regelgeving onvoldoende is afgestemd op de

snelle demografische en sociale veranderingen, of gewenste ontwikkelingen zelfs frustreert. Hermans noemt de mantelzorgboete: “Als ouders bij hun kinderen intrekken, worden ze fors gekort op hun AOW. Staatssecretaris Jetta Klijnsma (PvdA) vindt dat rechtvaardig, omdat mensen in één huis allerlei kosten kunnen delen. Maar als ouders bij hun kinderen intrekken, dan zorgen die kinderen vaak voor hen, zonder enige vergoeding. Daardoor dalen de zorgkosten van de overheid juist, en dat is precies wat de staatssecretaris wil bereiken.” Ook het splitsen van woningen om er twee generaties te kunnen huisvesten, verloopt vaak erg stroef, zo bleek uit een steekproef van Netwerk Notarissen onder vijftig gemeenten.

Toekomstbestendig bouwen

Door de groei van het aantal ouderen zal het bouwen veranderen, voorziet Diederen. “Bijvoorbeeld in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap: groepen mensen die samen tot een leefvorm komen die bij ze past. Je zult ook zien dat er meer ‘van binnen naar buiten’ ontworpen zal worden, op basis van specifieke wensen. Woningen mogen tegelijk niet te klein zijn, er moet logeergelegenheid zijn voor kinderen of vrienden.

Het vraagt een andere houding van ontwikkelaars, architecten en bouwers. Minder standaard.”

Ook Nijhof verwacht een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit. “Het gaat niet meer alleen om groot en veel. We willen wonen in een goede wijk, waar je je veilig voelt, met goede voorzieningen. En met minder ramen om te lappen.”

En wat de aanpassingen betreft: het moet bij nieuw te bouwen woningen eenvoudig zijn om die aan te brengen. De Zeeuw over bestaande bouw: “De traplift is natuurlijk dé manier voor ouderen om ongelijkvloers te kunnen blijven wonen. Dat moet dus een veel gewoner product worden, dat je bij wijze van spreken bij IKEA kunt kopen. Het ontwikkelen van op de toekomst voorbereide woningen moet bovendien slim gebeuren.

Anders heb je te hoge initiële kosten, en dan begint de eerste koper er niet aan.” En lukken die levensloopbestendige woningen wel, dan constateert Friso de Zeeuw nog een nadeel: “Voor zo’n huis geldt: daar trek je in en daar ga je dood. Je woont er dus je leven lang. Maar er moet in dit land wel verhuisd blijven worden.”

Ook mobiliteit vergrijst De nieuwe generatie ouderen verplaatst zich vaker, langer en verder. De nieuwe ouderen hebben bijna allemaal een auto en gebruiken die tot op hoge leeftijd. Ouderen gebruiken de auto vooral voor vrijetijdsverkeer. Dat zorgt voor een meer gelijkmatige spreiding van het autoverkeer over de dag. En daardoor: minder files. Wel wordt gevreesd dat het aantal verkeersslachtoffers zal stijgen. Ouderen zijn namelijk relatief veel vaker slachtoffer van een verkeersongeval.

Naoberschap Van oudsher bekend in Drenthe, Twente en de Achterhoek. De term staat voor de gezamenlijke naobers (buren) in een kleine, overwegend agrarische gemeenschap. Binnen naoberschap geldt de naoberplicht, bijvoorbeeld om een zieke of hulpbehoevende naober te helpen door de dokter te halen of te helpen in het (agrarische) bedrijf. Doordat de voorzieningen op het platteland steeds minder worden, krijgt naoberschap de laatste jaren nieuwe betekenis. Zie ook modernnaoberschap.nl

35

36

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Met het oog op later tekst: Marieke Enter

De droom van elke designer: jouw ontwerp in de videoclip van een van de belangrijkste popiconen van deze tijd, zangeres Lady Gaga. Het overkwam Martijn van Strien.

Het feit dat we steeds langer leven is een bron van inspiratie voor ontwerpers en ontwikkelaars. Ter lering en vermaak selecteerde NAW zes ongewone innovaties die inspelen op onze stijgende levensverwachting.

Levensloop Voor even hoogbejaard Gezond bouwen

Grijs & groen New York mag dan een jong en snel imago hebben, er wonen ook steeds meer ouderen in the city that never sleeps. En die ouderen zijn nou eenmaal wat minder vlot ter been dan de jongere garde. Daarom staan sinds 2010 in vierhonderd straten de voetgangerslichten vier seconden langer op groen.

Op die manier hebben oudere voetgangers meer tijd om veilig over te steken.

(Bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Als we straks 100+ zijn, weten we dan nog hoe pakweg de N301 loopt? Of zijn de wegen van nu dan allang vergeten, omdat ze hebben plaatsgemaakt voor een snellere, meer efficiënte infrastructuur? Het afstudeerproject ‘Lost Roads’ van Wieke Alberts (Design Academy, richting ‘Man and Public Space’) geeft stof tot nadenken. De bestrating van ‘Lost Roads’ is gevormd naar fragmenten van oude, inmiddels verdwenen weggetjes. Al die fragmenten samen vormen een pad, een tastbaar monument voor die weggetjes van vroeger. Bijzondere bestrating wordt natuurlijk wel vaker toegepast in de openbare ruimte om bijzondere plekken of paden te markeren, maar zelden gebeurde het zo fraai en met zo veel liefde voor historie als hier.

Het vorige nummer van NAW schreef al over de ‘smogzuiger’ van Studio Roosegaarde, een ingenieus proces dat luchtvervuiling plaatselijk aanzienlijk moet kunnen verminderen. Ook de bouwbranche zoekt naar innovaties om onze leefomgeving gezonder te maken. Het Britse bedrijf Marshalls Paving ontwikkelde de ‘Noxer blocks’: bakstenen die stikstofoxiden en andere broeikasgassen binden en kunnen omzetten in wateroplosbare nitraten.

Hebben we op onze oude dag tenminste schone lucht. (Bron: Wired)

Apocalypsbestendig Een langer leven is niet per se een leven vol rozengeur en maneschijn. Wie net zoals de ‘preppers’ op Discovery Channel* vreest voor allerlei rampen tijdens onze steeds lengende levensdagen, is misschien blij met de back-to-basics kledingcollectie van Martijn van Strien, zijn afstudeerproject aan de Design Academy. Daarin overleef je zelfs de ergste natuurrampen en ruigste omstandigheden. Modieus is deze kleding van stevig zeildoek met gesealde naden ook nog. Tenminste, als je hetzelfde modegevoel hebt als Lady ‘vleesjurk’ Gaga: La Gaga droeg een stuk van Van Strien in de videoclip van het nummer ‘Guy’. (*Voor wie zelden Discovery Channel ziet: ‘preppers’, afgeleid van ‘prepare’, bereiden zich met kelders vol voedsel, doe-het-zelf waterzuiveringsinstallaties en allerlei survivaltrainingen voor op oorlogen, natuurgeweld of andere rampspoed.)

500 jaar garantie Als wij langer leven, zouden de spullen om ons heen dan ook niet een langere levensduur moeten hebben? Wel zo duurzaam, en je hoeft niet steeds te shoppen om weer iets nieuws aan te schaffen. Ontwerper Jorrim Kox maakte een statement tegen de weggooicultuur en bedacht deze Sustainable Stool: een onverwoestbare kruk van gerecycled aluminium, roestvrij staal en hardhout.

Kox geeft er 500 jaar garantie op.

Elke ontwikkelaar weet dat het z’n woningaanbod moet afstemmen op de snel toenemende vergrijzing. Maar hoe? NEPROM, de branchevereniging van ontwikkelaars, stelde dit voorjaar een aantal leden in de gelegenheid om voor even in de huid van een hoogbejaarde te kruipen door ze een ‘ouderdomspak’ aan te trekken. Het pak, een Duitse uitvinding, weegt twintig kilo en bestaat uit enkelverzwaarders, knieverstijvers, ellebooggewichten, een lichaamsvest, handschoenen die de bloedtoevoer naar de vingers afknellen, een troebele bril en een geluiddempende koptelefoon. Zo krijg je pas echt gevoel bij hoe ouderen zich door de woning en de openbare ruimte begeven. (Bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

37

38

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Van de wieg tot het graf?

Als veel bewoners uit hun buurt vertrekken, is dat slecht voor een wijk.

Dat is vaak de gedachte van gemeenten en woningcorporaties. Daarom ontwikkelen ze plannen om mensen van de wieg tot het graf in dezelfde buurt te houden: de levensloopbestendige wijk. Terecht? Twee onderzoeken van de Universiteit van Amsterdam wijzen een andere kant op.

A

l jaren doen gemeenten en woningcorporaties hun best om buurtbewoners ervan te weerhouden om te verhuizen.

Als veel mensen weg willen, wordt dat namelijk gezien als een teken aan de wand: blijkbaar is er iets mis met de buurt. Daar komt bij dat de vertrekkers meestal de mensen met de hogere inkomens zijn, en ook dat heeft impact: de buurt verarmt. Gemeenten en woningcorporaties concluderen dan dat het karakter van de buurt moet veranderen. Meer woningen voor mensen met hogere inkomens, minder voor instromers met lagere inkomens. En meer woningen voor verschillende doelgroepen, zodat wie toe is aan een ander huis gewoon in zijn oude buurtje kan blijven. Want dat is wat wij volgens de plannenmakers willen: blijven zitten waar we zitten.

De buurt als roltrap

Voor onderzoekster Annalies Teernstra van het Amsterdam Institute for Social Science Research, is het maar de vraag of ‘blijven zitten waar je zit’ wel zo positief is.

Zij deed onderzoek naar de inkomens in alle typen stadsbuurten. Ze ontdekte een aantal interessante wetmatigheden.

Ten eerste blijkt dat er het meest verhuisd wordt uit buurten waar het gemiddelde inkomen vóóruit gaat. Met andere woorden: juist uit de ‘groeibuurten’ gaan bewoners vaker weg.

Ten tweede blijkt de gedachte niet te kloppen dat verhuizers een hoger inkomen hebben dan het gemiddelde van de buurt waarnaar ze verhuizen. Het werkt zelfs precies andersom: instromers hebben een lager inkomen dan het buurtgemiddelde. Maar die achterstand halen ze binnen een paar jaar in. Nieuwe bewoners doen het dus goed in hun nieuwe omgeving. Dat patroon geldt voor alle typen buurten, en zowel onder lagere als onder hogere inkomens.

Ten derde blijkt dat degenen die uit een buurt vertrekken, inderdaad gemiddeld een hoger inkomen hebben dan de rest van

hun oude buurt. Maar of dat erg is? “Nee,” zegt Teernstra in haar artikel. “De vertrekkers maken juist ruimte voor nieuwe instromers met een lager inkomen.” Combineer dat met het inzicht van Teernstra dat instromers hun achterstand binnen een paar jaar inhalen, en het wordt duidelijk dat de verschillende buurten fungeren als ‘roltrap’ in de wooncarrière van hun bewoners. Heel gezond, aldus Teernstra.

Veranderende levensfases

Maar hoe zit het dan met het idee dat mensen het liefst in hun eigen buurtje blijven? Ook daar zijn vraagtekens bij te plaatsen. ‘There is a time to every purpose’ zong Pete Seeger al. Levensloopbestendige wijken? Nee, zeggen onderzoekers Wouter van Gent en Sako Musterd, van de Universiteit van Amsterdam.

Mensen hebben op verschillende momenten in hun levensloop behoefte aan verschillende dingen. En dus ook aan een verschillende omgeving. Verhuizingen naar een

andere buurt hebben dan ook vaak te maken met een verandering in levensfase en daarmee in levensstijl. De onderzoekers onderscheiden vijf typen buurten waar mensen bij een transitie in hun leven naartoe verhuizen: - Startbuurten zijn de buurten waar vooral jongeren belanden als ze het ouderlijk huis verlaten. Het zijn buurten waar ze nog voor een relatief lage prijs woonruimte kunnen bemachtigen (onder andere omdat er veel studentenwoningen zijn). Zijn ze de studentenstatus ontgroeid en hebben ze wat meer te besteden, dan trekken veel jonge alleenstaanden naar scharrelbuurten.

- Scharrelbuurten zijn buurten met kleine woningen, dichtbij bedrijvigheid, winkels, horeca. Hier worden relaties gevormd. En die nieuwe koppels gaan vervolgens naar de hokbuurten.

- In de hokbuurten is ook veel levendigheid, maar de woningen zijn groter en

mogen ook iets meer kosten. Komen er kinderen, dan verdwijnen die nieuwe gezinnen vrij vaak de stad uit, maar toch kiest een groeiende groep ervoor binnen de gemeente te blijven. Zij verhuizen dan liefst naar opvoedbuurten.

- De opvoedbuurten liggen wat verder van het centrum en bieden meer rust, groen en ruimere woningen. En omdat het in het leven nu eenmaal niet altijd rozengeur en maneschijn is, zijn er de vluchtbuurten, waar mensen een woning zoeken na een scheiding of andere tegenslag.

- In de vluchtbuurten moeten de woningen weer goedkoper zijn en snel toegankelijk, liefst in de buurt van scholen, want al zijn dit geen opvoedbuurten, er zijn vaak wél kinderen in het spel.

Over de buurten waar ouderen ten slotte heen trekken laten de onderzoekers zich in dit verband niet uit, want, zeggen ze, de categorie ‘empty-nesters’ is niet erg verhuisgeneigd –

dat de kinderen de deur uitgaan, wil niet zeggen dat de ouders dat ook doen.

Méér verhuizingen a.u.b.

Ook deze onderzoekers zeggen dat verhuizen bij het leven hoort. En dat veel verhuisbewegingen niet per definitie een slecht teken zijn. Integendeel, zeggen zij: “Bij bepaalde buurten moeten we ons afvragen waarom er niet méér verhuizingen plaatsvinden.” Te vaak blijven mensen noodgedwongen zitten op een plek die niet meer bij hun levensfase past, omdat ze geen woning kunnen vinden in het type omgeving waar ze nu behoefte aan hebben.

Het advies van de onderzoekers: kijk goed welke functie een buurt heeft, en bepaal dan welk woningtype er in die buurt bij moeten komen, zodat hij die functie ook kan vervullen. En dat kan veel winst opleveren: “In een stad als Amsterdam impliceert elk procentpunt extra doorstroming dat elk jaar 4.000 huishoudens extra aan een passende woning en een passende woonomgeving geholpen worden.”

Bron: Onderzoeksdossiers Tijdschrift voor Volkshuisvesting, nrs 02/04 2012 en 03/06 2012.

39

40

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vijftig en fantastisch

tekst: Annemarie de Haas

fotografie: Hans van den Heuvel

Nieuwbouwwijken van bijna vijftig jaar die nog steeds ongekend populair zijn, bestaan die? Nou en of. Aan de hand van de wijk Poelwijk in Monnickendam verkent NAW magazine het geheim van deze golden oldies.

W

oonerven, gebeitst hout, bielsen, boerderettes; Poelwijk is duidelijk een product van zijn tijd.

Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, kent de wijk als zijn broekzak. Hij woont er al sinds het prille begin en was destijds als wethouder betrokken bij een deel van de ontwikkeling. Hij woonde aanvankelijk in de deelwijk Ooster Ee, een ‘hardcore bloemkoolwijk’ zoals hij het zelf noemt. “Dit is het woonerf in volle glorie: rond hofjes

gebouwd, keukens aan de straatzijde en de auto die ‘te gast’ is op het woonerf. Zo opgezet dat je elkaar makkelijk kunt ontmoeten. Er zijn mensen die dat kneuterig vinden. Maar het wordt nog steeds zeer gewaardeerd, zo blijkt ook uit onderzoek dat wij vorig jaar hebben uitgevoerd. Ik vind het zelf ook prettig wonen. Het heeft charme. En er is wel een hoge bebouwingsdichtheid, maar toch is het er groen en rustig.”

Jaarringen

De stedenbouwkundige opzet van Poelwijk kwam tot stand met ‘inspraak’ van toekomstige bewoners, dat was populair in de jaren zeventig. Ook werkten Bouwfonds en de gemeente samen in een PPS-constructie. Allemaal elementen die we nu ook kennen. Net als de aanpak om in fasen te ontwikkelen, afgestemd op de vraag in de markt. In het masterplan voor Poelwijk lag de basis vast: de

wegontsluiting, waterlopen, hoofdgroenstructuur, de plek voor voorzieningen.

Maar elke deelwijk kwam flexibel tot stand, iets wat nu weer helemaal in is.

Daarin zijn de wensen van de bevolking, de economische situatie en trends in stedenbouw en architectuur terug te zien.

Zo is de deelwijk Binnengouw ontwikkeld tijdens de crisis van de jaren tachtig.

De opzet is dus ook sober van aard. “Maar net als de rest van Poelwijk wel heel herkenbaar”, vindt De Zeeuw. “Je ziet de ‘jaarringen’ terug in de wijk en daarmee ook de historie. En dat geeft de afzonderlijke buurten juist een eigen identiteit.”

Dat overzichtelijke en de menselijke schaal maken volgens hem dat wijken als Poelwijk zo tijdsresistent en blijvend populair zijn. “Al moet ik zeggen dat voor het succes van Poelwijk ook de gunstige ligging van Monnickendam, vlakbij Amsterdam in een prachtige groene omgeving, een belangrijke rol speelt.”

‘Er is wel een hoge bebouwingsdichtheid, maar toch is het er groen en rustig’ Historie

Van 1968 tot 1970 deed de gemeente nieuwe grondaankopen, onder andere van boer Poel. In totaal ontwikkelden Bouwfonds en de gemeente tussen 1970 en 1990 zo’n 1730 woningen in Poelwijk, met alle bijbehorende voorzieningen.

De ontwikkeling verliep in fases. Als eerste verrees Ringshemmen (694 woningen), vanaf midden jaren zeventig Ooster Ee (343) en in de jaren ’80 volgden Binnengouw (323) en Buitengouw (292). Gaandeweg kreeg ook het Spil gestalte, met belangrijke voorzieningen en 78 woningen. Sinds deze nieuwbouw heeft Monnickendam – ingeklemd door beschermde groene gebieden en water – geen uitbreiding meer gekend.

41

42

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Bauke ter Braak

Rust, reinheid en regels We worden steeds ouder, maar niet als we in onze woonomgeving aan te grote risico’s worden blootgesteld. Daarom moet die omgeving voldoen aan talloze veiligheids- en gezondheidsregels. Wonen en leven we hierdoor nu veiliger?

Plus: kan en moet het nóg veiliger en hebben we daar nóg meer regels voor nodig?

O

m te beginnen: zijn we in de afgelopen decennia opgeschoten met alle veiligheids- en gezondheidsregels? De drie gesprekspartners vinden van wel.

Duijvestein: “In het algemeen is het veiliger geworden, op milieugebied heeft wetgeving zeker geholpen.” En Bas van de Griendt: “Het milieubeleid is de afgelopen 25 jaar op veel terreinen zelfs succesvoller gebleken dan verwacht.

Onze leefomgeving is in het algemeen schoner en veiliger geworden.” We moeten echter ook niet alles op het conto van strenge regels schrijven, vindt Stadig: “De verbetering van de luchtkwaliteit hebben we vooral te danken aan de overstap van kolen op aardgas. En hoe oud je wordt, heeft niet zoveel met luchtveront-

43

44

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Aan het woord Kees Duijvestein, emeritus hoogleraar Duurzame Ontwikkeling in de Gebouwde Omgeving, TU Delft, voorzitter van het bestuur van het Haags Milieu Centrum en lid van het Kwaliteitsteam Vathorst. Veilig of onveilig: ‘Lago d’Orta in het noorden van Italië, tegen de Alpen aan: wij kanoën daar in schoon water in een prachtig landschap, ik voel me er gezond en veilig.’

Bas van de Griendt, manager MVO en Duurzaam Ontwikkelen bij Bouwfonds Ontwikkeling.

Promoveerde in 2007 op een onderzoek naar de beleving van milieurisico’s en de gevolgen daarvan voor de werking en uitkomsten van de woningmarkt. Veilig of onveilig: ‘Veiligheid is voor mij vooral “je veilig voelen”, en dat gevoel van geborgenheid heb ik thuis. Zoals wanneer je terugkomt van vakantie of een lange reis. “Veilig weer thuis”, zeggen we dan tegen elkaar.’

‘Wetgeving heeft geholpen onze woonomgeving veiliger te maken’ Kees Duijvestein

LPG en terrorisme Veiligheidsregels kunnen leiden tot ingewikkelde dilemma’s. Er is vastgelegd dat provincies een kaart online moeten zetten met alle gevaarlijke objecten, zoals lpg-stations. Zodat je als burger weet waar je aan toe bent en desnoods kunt verhuizen. Maar de Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid plaatste kanttekeningen bij zo’n kaart: ook heel handig voor terroristen. De vraag is dan: wat is beter voor de veiligheid van de omwonenden?

Duco Stadig, wethouder Ruimtelijke Ordening in Amsterdam van 1994 tot 2006 en nu onder meer voorzitter van de externe adviescommissie Wonen en Cultuur voor de Omgevingswet. Veilig of onveilig: ‘De Grand Couloir van de Mont Blanc. Je moest 50 meter oversteken waar stenen naar beneden komen suizen. Ik wist het van tevoren. Veilig was het niet, maar gelukkig kon de gids goed inschatten wanneer er niks aankwam...’

reiniging te maken. Je kans om eerder dood te gaan is bijvoorbeeld veel groter wanneer je te dik bent. Het grootste gevaar schuilt in je eigen slechte gewoonten.”

Wil je het risico nemen?

Het woud van regels heeft dus ook z’n beperkingen. Duijvestein: “Er is heel veel doodgeregeld. Je kunt in Maassluis aan de Nieuwe Waterweg gaan wonen, dan heb je een fantastisch uitzicht.

Natuurlijk vaart er wel eens iets voorbij dat gevaar zou kunnen opleveren. En het kan er soms ook stinken. Maar als je alles weg reguleert wordt het leven heel saai. Voorwaarde is dat potentiële bewoners de risico’s eerlijk en duidelijk krijgen uitgelegd. Dan beslissen ze vervolgens zelf of ze bereid zijn dat risico te nemen en er te gaan wonen.”

Zwemmen op eigen risico

Overheid trekt de grens

Iedereen zal snappen dat je mensen aan bepaalde fatale risico’s eenvoudig niet mag blootstellen. Het is de overheid die die grens trekt. Van de Griendt: “Je moet niet bouwen waar het te gevaarlijk is, ook al willen mensen het graag. Fijnstof is zeker nog een punt van aandacht.” Stadig beaamt dat: “In Rotterdam Overschie wonen de mensen langs de A13 zo ongeveer óp de snelweg. Dan is het vanwege het fijnstof natuurlijk goed om de snelheid terug te brengen naar 80 km/uur.” Duijvestein vult aan: ‘We hebben heel lang te maken gehad met monodisciplinair denkende specialisten uit technische hoek, die ook nog eens veel macht hebben.

Iedereen slaat zijn eigen piketpaaltjes. Het is goed om wat op te schuiven naar een meer integrale benadering.” Van de Griendt heeft daar nog iets aan toe te voegen: “De wetenschap levert de normen, deskundigen berekenen risico’s, maar voor de afweging moet het primaat in het lokale domein liggen. Regels worden soms zo rigide gehanteerd dat het moeilijk wordt om te ontwikkelen op interessante locaties waar mensen graag willen wonen, zoals havengebieden. Terwijl je niet kunt wachten met transformeren tot de hele haven leeg is.”

nemen.” Duijvestein onderkent dat het om lastige, complexe afwegingen gaat. “Maar je moet ook een beetje lef hebben. Je hebt een bevlogen wethouder nodig die je meeneemt in zijn enthousiasme en je tegelijk van goede informatie voorziet. Het is ongelooflijk belangrijk om bestuurders te hebben die niet op hun handen gaan zitten, maar iets durven.”

Van de Griendt wijst op een ander aspect: “De Stad & Milieubenadering die we al jaren hebben, is onvoldoende van de grond gekomen. En ook de Crisis- en herstelwet wordt wat dit betreft nog onvoldoende gebruikt.” De nieuwe Omgevingswet moet meer ruimte bieden voor een integrale afweging. Maar wie even googelt met ‘omgevingswet’ plus ‘veiligheid’ als zoektermen, krijgt meteen een serie hits waarin de brandweer zich zeer bezorgd toont. Stadig: “Er speelt zich nu een gevecht af met specialisten die hun primaat dreigen kwijt te raken aan een integrale afweging. De brandweer stapt dan naar Kamerleden, die in Kamervragen hun ernstige zorgen uitspreken. Met asbest kun je dan altijd scoren. In theorie kan de Omgevingswet bijdragen aan een meer geïntegreerde afweging. Maar we moeten het nog meemaken, ik weet niet of we de eindstreep halen.”

Bevlogen wethouder

Op de hellingen van de Vesuvius

Gezonde en veilige woningen realiseren is, met andere woorden, een kwestie van gezond verstand. Stadig: “Daar heeft het heel erg mee te maken. Ik ben er een groot voorstander van dat verstandige gemeentebesturen alles afwegen en dan een beslissing

Kees Duijvestein over regels en eigen verantwoordelijkheid: “In de Amersfoortse wijk Vathorst hebben we een fantastische waterplas aangelegd. Daar kon je in zwemmen, vlakbij je huis. Maar omdat de provincie niet kan garanderen dat het

altijd veilig water is, mag het niet. Ik zeg: laten we bij die plas gewoon een bordje neerzetten waarop staat ‘zwemmen op eigen risico’. Natuurlijk moet je wel controleren of er geen blauwalg in voorkomt, dan moet je het zwemmen verbieden. De overheid is ervoor om die lijn te trekken.”

Een ander punt is dat je normen en rekenmodellen kunt loslaten op veiligheid, maar dat je er dan nog niet bent. Er is namelijk ook nog zoiets als beleving: bezorgdheid loopt niet altijd parallel met de feiten. Van de Griendt: “Italianen die op de hellingen van de

Vesuvius wonen, vinden het doodeng dat wij onder de zeespiegel leven. De bottom line is: je hebt de manier waarop deskundigen risico’s berekenen en je hebt de manier waarop mensen risico’s ervaren. Je moet met nuchter verstand omgaan met afwijkingen van de normen. Daarbij spelen ook de beleving van de risico’s én de maatschappelijke kosten en baten een rol. Niemand schrijft ons voor om te voldoen aan het Politiekeurmerk, maar we doen het toch, want bewoners voelen zich daar prettig bij.”

Veilige openbare ruimte

Bij de veiligheid in en om het huis hoort ook de inrichting van de openbare ruimte, zonder criminaliteitsbevorderende donkere hoekjes. Bouwfonds denkt op dat gebied altijd actief met de gemeente mee, zodat er goede, betaalbare en goed te beheren oplossingen ontstaan. Van de Griendt: “Een openbare ruimte die uitnodigt tot spelen en bewegen is goed voor de gezondheid en de vitaliteit. Daarnaast vinden we het belangrijk om het langzame verkeer een veilige plek te geven, zonder dat we teruggaan naar de woonerven.”

Stadig voegt eraan toe: “In autovrije wijken leren kinderen niet hoe het is om aan het verkeer deel te nemen. Midden in Amsterdam leren ze dat wel.” En Duijvestein: “Er liggen rubber matten onder alle klimtoestellen. Staatsbosbeheer wil de natuur toegankelijker maken, met name voor kinderen, moeten zij dan ook onder alle bomen matten neerleggen? We wonen in een relatief volle omgeving. Heel veel van wat er nu staat, voldoet niet aan de wetten van vandaag. Maar dat breek je toch ook niet allemaal af?”

45

46

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wonen op

m

Kleiner wonen, veel mensen vinden het prima. Maar dan moet die kleinere woning wel aan hun specifieke eisen voldoen.

K

lein is het nieuwe zwart’ kopte NRC Handelsblad een tijdje geleden. Oftewel: klein wonen is allang niet meer alleen iets voor de arme student in een zolderkamertje. Wonen op minder dan vijftig vierkante meter is tegenwoordig een trend. Afgezien van die arme student zijn er meer groepen die zo’n kleine woning willen. Jonge starters bijvoorbeeld, klaar met hun opleiding – en met hun ouderlijk huis. Ook zijn er steeds meer ouderen, die bovendien steeds langer vitaal blijven en zelfstandig willen wonen. Zij willen vaak dichter bij de kinderen in de stad wonen, of vinden die grote tuin te veel werk, omdat ze toch vaak op reis zijn. Een andere doelgroep zijn de expats. Met de globalisering neemt dat aantal sterk toe. Zij zoeken een eigen plekje in hun tijdelijke nieuwe land. En dan is er nog de toenemende groep gescheiden ouders, die bij elkaar in de buurt willen blijven voor de kinderen. Kortom, er is een markt voor kleine woningen.

Wat al die doelgroepen gemeen hebben, is dat ze bereikbaarheid

2 Petitfours op de Zuidas

hoog in het vaandel hebben, al geven ze daar elk hun eigen invulling aan. Voor jonge starters zit ‘bereikbaarheid’ voor een groot deel in de prijs: die moet binnen hun bereik liggen. Maar zij kijken ook kritisch naar zaken als (openbaar) vervoer en de bereikbaarheid van winkels en uitgaansgelegenheden.

Ouderen hebben vaak meer te besteden en voor hen is vooral de nabijheid van (zorg)voorzieningen en winkels belangrijk, plus natuurlijk zaken als sociale veiligheid en openbaar vervoer. Een gescheiden ouder zoekt weer een goedkopere woning, maar wel in een kindvriendelijke buurt, waar ook scholen zijn. En expats kijken vooral naar de bereikbaarheid van werk, vervoer, restaurants, en dergelijke. Voor hen mag de prijs best aan de hogere kant zijn, als de omgeving maar bijzonder en levendig is, en de woning de nodige luxe biedt.

Het kan nog kleiner

En trouwens: wat is klein? Dat wordt voor een deel bepaald door de markt. Wat wij in Nederland een kleine woning vinden, ziet men in Parijs, Londen of Tokio als een balzaal. In Parijs bijvoorbeeld is een ‘klein appartement’ hooguit zo’n 27 vierkante meter.

En het kan nog kleiner: volgens het eerder genoemde artikel in NRC Handelsblad ontwikkelde de Britse architect Richard Horton een kubuswoning van 7 vierkante meter, waar werkelijk alles in zit! Geïnspireerd op ruimtes in vliegtuigen en jachten.

Op de volgende pagina’s enkele voorbeelden van door Bouwfonds ontwikkelde appartementen van maximaal 50 vierkante meter. Klein, maar zeer compleet en supergaaf, volgens de gelukkige eigenaren. Het nieuwe zwart, zeg maar…

Project: OPZUID Waar: Amsterdam Zuidas Wat: 12 studio’s van 50 m2 Prijs: v.a. c 179.000 Wonen in een ‘Petitfour’ - want zo heten deze studio’s – op een unieke plek in Amsterdam-Zuid. Dat veel mensen dat graag willen blijkt wel uit het feit dat alle twaalf studio’s in het project OPZUID al gedurende de bouw zijn verkocht, “zonder noemenswaardige marketing,” aldus locatiemanager Menno Ploeger van Bouwfonds Ontwikkeling. OPZUID is een gezamenlijk project van Bouwfonds Ontwikkeling en AM. De studio’s zijn ontworpen voor zeer diverse doelgroepen, van jonge starters tot mensen die een pied-à-terre in Amsterdam zoeken. Menno: ”Sommige studio’s zijn gekocht door mensen die ook een grotere woning in dit gebouw kochten. Die studio erbij is dan bedoeld als extra logeerruimte of als kantoor. Ook was er iemand die twee studio’s naast elkaar kocht en daar één appartement van maakte.

Zo zie je dat er veel mogelijk is. De plattegronden zijn vrij simpel en daardoor ook geschikt voor verschillend gebruik. Heel veel Amsterdammers en nietAmsterdammers willen graag in Zuid wonen. En dan is het natuurlijk fijn als je op deze plek een relatief betaalbaar appartement kunt vinden.”

47

48

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

De B van bereikbaar Project: Best B-West Waar: Baanhoek-West, Sliedrecht Wat: 42 lichte tweekamerappartementen vanaf ca. 50 m2 Prijs: vanaf c 129.500 v.o.n.

Extra: eigen parkeerplaats Bereikbaarheid is het sleutelwoord bij deze appartementen.

Het duurzame gebouw ligt op één minuut van het trein- en busstation en bij de afrit van de A15, dus je bent van hieruit zo in Dordrecht of in Rotterdam. En dat is precies wat de doelgroep – jonge starters die uit hun ouderlijk huis of een studentenwoning komen – graag wil. Bereikbaar is ook de prijs, zeker als je bedenkt dat de koper voor dat bedrag ook echt klaar is: ‘Elk appartement wordt opgeleverd met een complete keuken en badkamer, dus daarvoor hoeven de kopers geen kosten meer te maken,”vertelt Bouwfonds-projectmanager Louis van Loon. En 50 m2 blijkt een stuk ruimer dan je zou verwachten, dankzij de comfortabele vloerverwarming, waardoor geen radiatoren nodig zijn. Ook het weidse uitzicht geeft een gevoel van ruimte: je kunt de schepen op de Merwede voorbij zien varen. Helemaal luxe voor de starter met eigen auto: bij elk appartement hoort een eigen parkeerplaats op het terrein.

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Betaalbaar starten in Parijs Project: Argenteuil Waar: Parijs Wat: 60 appartementen, deels studio’s van 27 m2 en deels tweekamerappartementen van 39 m2 Vijftig vierkante meter? Dat kleiner ook heel goed kan, bewijzen de studio’s die deel uitmaken van een opvallend complex van Bouwfonds Marignan in Argenteuil, aan de noordwestkant van Parijs. De oppervlakte: welgeteld 27 vierkante meters. Niettemin zijn ze zeer gewild, net als de tweekamerappartementen van 39 vierkante meter en de wat grotere woningen. Het hele complex van 60 appartementen is op een enkele uitzondering na verkocht, terwijl de bouw nog maar net is afgerond. Ruwweg de helft ging naar particulieren, de andere helft naar investeerders, voor de verhuur.

Olivier Mercier, Directeur Territorial van Bouwfonds Marignan: “De studio’s zijn natuurlijk niet groot, maar wel slim ingedeeld en ideaal voor jonge mensen die bij de start van hun ‘woonloopbaan’ – op weg naar een mooi appartement of huis – weinig geld hebben voor een eerste eigen woning of niet te veel huur willen betalen. De locatie is heel aantrekkelijk. Het is tien minuten lopen naar het centrum en vier minuten naar het station, dus ideaal qua woon-werkverkeer. Je bent snel in het centrum van Argenteuil én snel in Parijs. De woningen zijn bovendien uitstekend geïsoleerd: weinig geluid van buiten en een laag energiegebruik.”

49

50

Woon geluk juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Nieuwbouw op de schop?

tekst: Ron Elkerbout

In een omvangrijk woonwensenonderzoek vroeg Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid bewoners van Eindhoven, Den Bosch, Breda en Tilburg wat ze belangrijk vinden als ze gaan verhuizen. Dat resulteerde in nieuwe kennis over ‘stadse’ woonwensen, die de nieuwbouw weleens ingrijpend kan veranderen. NAW sprak met drie hoofdrolspelers.

1. De marktonderzoeker Rink Drost

Hoe ziet, volgens het onderzoek, de ideale nieuwbouwwoning eruit?

“Het ideale nieuwbouwhuis staat in een bestaande buurt, aldus onze ondervraagden.

Veel mensen willen graag een nieuw gebouwd huis: onderhoudsarm, energiezuinig, alles lekker nieuw, helemaal zelf in te richten. Negatieve associaties bij nieuwbouw blijken vooral te gaan over de wijk: gebrek aan sfeer, te grootschalig, weinig voorzieningen, ik weet niet wie mijn buren worden. Deze uitkomsten geven aan dat we op kleinere schaal moeten werken, dat we nieuwbouwbuurtjes moeten bouwen met een eigen identiteit.”

De drijfveren achter verstedelijking hebben jullie ook onderzocht?

“Zeker. Beleidsmakers verwarren vaak de trek naar de stad met de wens om in woontorens van twintig verdiepingen te wonen.

We zien in het onderzoek inderdaad een groeiende vraag naar wonen in de stad, maar die is een stuk hoger dan de vraag naar hoogstedelijk wonen. Mensen willen naar de stad om betaalbaar te wonen, dichtbij voor-

zieningen. Niet omdat ze graag hoogstedelijk willen wonen. Daarmee bedoelen we wonen in hoge woontorens met winkels in de plint, in drukke straten en gemengde buurten.”

Waar zit de groei, in koop of huur?

“De huurmarkt wordt groter, met name bij huren boven de liberalisatiegrens (in 2014 c 699,48 per maand; red). Deels gedreven door mensen die niet kunnen kopen door strengere financieringseisen. En ook door mensen die er bewust voor kiezen om te huren. Huren geeft meer vrijheid, je kunt gemakkelijker verhuizen. We dachten dat iedereen een eigen huis wil kopen. Dat blijkt niet zo te zijn.”

Welke bewonersgroep groeit het sterkst?

“Alleen de groep alleenstaanden zal tot 2020 nog sterk groeien, en zeker niet door vergrijzing alleen. Nu al bestaat veertig procent van de huishoudens in de vier steden uit alleenstaanden, maar dat neemt dus verder toe. Het gekke is: in woonvisies van gemeenten worden ze wel genoemd, maar dat wordt nooit vertaald naar woningbehoeften. De vraag hoe alleenstaanden willen wonen in termen van woonmilieus, blijft vaak onbeantwoord.

Als Bouwfonds richten wij ons misschien ook te weinig op deze doelgroep. Dat moet dus veranderen.”

Met de vergrijzing neemt de vraag naar kleine huurappartementen vast toe?

“Dat zou je denken, maar de vergrijzing vergroot juist de vraag naar grote koopwoningen. Zestig procent van de koopwoningen boven c 355.000 is in handen van 65-plussers. Die verhuizen vaak niet meer en blijven langer zelfstandig wonen: van de ouderen van 85 jaar woont nog 78 procent zelfstandig. Een generatie daaronder kan lange tijd niet naar die grotere woningen toe.”

Zijn de uitkomsten van dit onderzoek in vier Brabantse steden ook waar voor andere steden in Nederland?

“Dat denk ik wel. We hebben al delen van het onderzoek in andere steden uitgevoerd.

Daar zijn de resultaten vergelijkbaar. Ook de uitkomsten van deze vier steden lijken erg op elkaar, terwijl het bourgondische Breda en Den Bosch toch heel anders zijn dan de industriesteden Eindhoven en Tilburg. Veel conclusies zijn dus waarschijnlijk voor veel meer steden waar.”

Meest gewilde architectuur in het stadscentrum: retro grachtenpand. Kleinschalige appartementencomplexen (max.

10 woningen) zijn ook zeer gewild.

2. De opdrachtgever Chantal Rademakers

Waarom gaf Rabobank Tilburg en omstreken opdracht voor dit onderzoek?

“Rabobank is niet alleen een hypotheekverstrekker, we zijn breed geïnteresseerd in de gehele context van de woningbouw. Dit onderzoek helpt ons in onze relatie met gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en makelaars. We verkopen hierdoor niet meer hypotheken, maar we vinden het belangrijk dat de woningmarkt zich goed ontwikkelt. Dat een stad als Tilburg aantrekkelijk blijft.”

Wordt die brede interesse ook gevoed door de crisis?

“Zeker. Daardoor is er meer noodzaak om te kijken wat er in de toekomst beter kan. Hoe kun je de regio qua wonen attractief houden? De komende jaren zal de klant zeker kritischer zijn.”

Welke onderzoeksresultaten vallen Rabobank Tilburg het meest op?

“Ik had niet gedacht dat de stad zo enorm in trek zou zijn. Mensen wilden jarenlang zo ruim mogelijk wonen. Nu ruilen ze dat in voor de stad met zijn voorzieningen. Ook de beweging naar huur valt op. Alleenstaanden hebben vaak net wat minder te besteden, en zoeken wel flexibiliteit. Ook dat verklaart de toenemende vraag naar huurwoningen.”

TOP 5 FACTOREN VOOR WOONGELUK: 1. JE OP JE GEMAK VOELEN/ THUIS VOELEN 2. JE ONTSPANNEN VOELEN/ WEINIG STRESS BELEVEN 3. JE VEILIG VOELEN 4. RUST BELEVEN 5. DE BUURT MOET AANSLUITEN BIJ JE HUIDIGE LEVENSWIJZE

Over het onderzoek Het onderzoek Brabantstad is uitgevoerd door Bouwfonds regio Zuid in samenwerking met TU Eindhoven, onder begeleiding van professor Theo Arentze (faculteit Bouwkunde, Urban Science and Systems). Opdrachtgevers zijn Rabobanken Eindhoven, Tilburg, Den Bosch en Breda en Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid.

51

52

juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven

TOP 5 FACTOREN VOOR WONING EN BUURT: 1. NABIJHEID VAN WINKELS 2. DE GROOTTE VAN DE WONING 3. NATUUR IN DE OMGEVING 4. BETAALBARE WONING 5. SOCIAAL VEILIGE BUURT

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Opmerkelijke onderzoeksresultaten - Tot 2020 groeit het aantal huishoudens van alleenstaanden spectaculair - Meest populaire vorm van wonen: rustig wonen rondom het centrum van de stad - Ideale woning: een nieuwbouwwoning in een bestaande buurt - Ideale buurt: een buurt met mensen met ongeveer dezelfde levenswijze, met een hoog thuisgevoel

Meest populaire woning buiten het stadscentrum: het huis met jaren ’30 architectuur en een voortuintje. Saillant: jongeren houden meer van deze traditionele woonvorm dan ouderen.

Ouderen waarderen ook moderne architectuur.

3. De gebiedsmarketeer Jessie Wagenaar

Wat wil Bouwfonds bereiken met het onderzoek?

“We willen graag weten hoe mensen willen wonen in de steden. Die kennis van klanten en hun woonwensen willen we delen met spelers in de woningmarkt: financiers, ontwikkelaars, bouwers, architecten.

Dat doen we met vier symposia, in elke stad één. Maar we gaan bijvoorbeeld ook in overleg met gemeenten die een woonvisie opstellen. Vaak behandelen woonvisies vooral de aantallen woningen die gebouwd moeten worden. Wij willen graag ook aandacht voor de kwalitatieve woonwensen.”

Is deze nieuwe kennis een opstap naar een andere aanpak?

“Zeker. Grootschalige wijken voor grote doelgroepen die ongeveer allemaal hetzelfde willen, daar moeten we vanaf. Er is een enorme diversiteit aan doelgroepen die graag bediend willen worden met hun specifieke wensen.”

Hoe ziet een nieuw Bouwfonds-project er in pakweg 2017 uit?

“Vooral kleinschaliger. Is het een groter project, dan zie je daarbinnen kleinere buurtjes met een herkenbare identiteit. Met meer aandacht voor zachtere waarden in de wijk. Is het gezellig, prettig, een veilige en rustige buurt? Want we zien dat mensen zoeken naar een thuisgevoel. En juist de inrichting van de openbare ruimte bepaalt of mensen zich thuis voelen. In de wijk, en daardoor ook in hun eigen woning.”

‘Juist de inrichting van de openbare ruimte bepaalt of mensen zich thuis voelen in een wijk’ Meer weten?

Het onderzoeksrapport ‘Wie vraagt, bepaalt’ is in vier edities verschenen, toegespitst op de woonwensen in respectievelijk ’s-Hertogenbosch en omstreken, Tilburg en Omstreken, Eindhoven-Veldhoven en Breda. In het rapport vindt u niet alleen de onderzoeksuitkomsten, ook de reflecties van een aantal experts erop. Een PDF van het rapport is op te vragen bij Jessie Wagenaar via j.wagenaar@bouwfonds.nl.

Vergeet s.v.p. niet te vermelden welke editie u graag ontvangt.

BIJZONDER

Van een onvergetelijke mijlpaal tot een zielsgelukkige particuliere opdrachtgever, van onderscheidende architectuur tot opmerkelijke projecten: deze sectie van NAW magazine belicht een aantal pareltjes uit ons vakgebied.

53

54

juli 2014 – naw #50

Bijzonder momentum

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Raquel Mourik fotografie: Edwin Walvisch

De kinderen waren als eerste aan de beurt op Koningsdag in de gloednieuwe buurt Carolus in Den Bosch. Ze mochten hun fiets versieren, ze konden geschminkt worden en er was een optocht door de wijk. Later waren er oud-Hollandse spelletjes en natuurlijk ontbrak het springkussen niet. De dag werd afgesloten met een barbecue. Nou ja, afgesloten… De huidige en aanstaande buurtbewoners hadden het zo gezellig dat ze nog een vreugdevuur maakten ook. Bewoner en medeorganisator Jochem Donkersloot zocht rond drie uur zijn bed op. “Ik heb bijna iedereen uit Carolus gesproken. Normaal kom je niet verder dan de mensen uit het rijtje waarin je woont. Vrijwel iedereen was er, in totaal zo’n honderd man. Zelfs de nonnen uit de woongemeenschap die aan de rand van de locatie staat, kwamen een drankje drinken. Volgend jaar gaan we dit zeker weer doen. Er is zelfs gesproken over het oprichten van een buurtvereniging. Iedereen heeft het idee enthousiast omarmd. We hebben veel spullen geleend en iedereen heeft actief meegedaan. Op zondagochtend hebben we samen alles weer opgeruimd.”

Eerste Koningsdag in Carolus

Over Carolus Op de voormalige ziekenhuislocatie Carolus, nabij het centrum van ’s-Hertogenbosch en grenzend aan natuurgebied De Heinis, verrijst een nieuwe woonbuurt, met klassieke grondgebonden woningen die qua architectuur refereren aan vroegere tijden. In juni 2012 startte de bouw van de eerste woningen; ruim een jaar later konden de eerste bewoners er hun intrek nemen. In totaal realiseert Bouwfonds circa 250 woningen in Carolus.

55

56

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bijzonder architectuur

tekst: Raquel Mourik illustratie: Agnes Kappert

Rhijnwaeter, Oegstgeest aan de Rijn

Ovale ring

Echo van Oegstgeest

De topgevel springt naar voren en eindigt in een ‘hoorntje’ op het dak. De ovale ring is een moderne variant op de dakornamenten die je in de oude wijken van Oegstgeest vindt.

Spekband In veel historische gebouwen van Oegstgeest zijn geglazuurde stenen gemetseld tussen de ramen. De spekband van deze woning is een gewone zwarte metselsteen die ook weer terugkomt in de woning van architect De Zwarte Hond, die tussen de twee woningen van KOW is gebouwd.

In het Oegstgeester deelproject Rhijnwaeter staan deze bijzondere woningtypen van (voorheen) KOW Architecten, van de hand van Judith de Vlaming. Van afstand vormen ze een mooi harmonieus geheel, maar de details die pas opvallen als je dichterbij komt, zijn minstens zo bijzonder.

S

amen met de toenmalige wethouder trokken ze op de fiets door het oude Oegstgeest, de architecten van KOW, Architectenbureau van Manen en De Zwarte Hond. Op zoek naar inspiratie voor het toen nog te ontwikkelen Rhijnwaeter, een deelplan van Oegstgeest aan de Rijn. Want Rhijnwaeter moest een echo worden van het oorspronkelijke Oegstgeest. Judith de Vlaming, architect bij KOW, ontwierp een aantal van de woningen in Rhijnwaeter. “De kracht van het plan is dat iedereen Oegstgeest op zijn eigen manier heeft geïnterpreteerd.

Het was een leuke uitdaging om de verschillende stijlen zo met elkaar te mengen dat het maakbaar was en het ook in de tijd goed zou blijven.”

Stedenbouwkundig strooigoed

Rhijnwaeter, dat aan twee zijden de Binnenrijn raakt, bestaat in totaal uit circa vijftig woningen in de hogere prijsklasse.

Van de eerste veertig woningen is het gros inmiddels verkocht.

Het stedenbouwkundig plan van Rhijnwaeter is van Adriaan Geuze van West 8.

De architecten waren vrij in

hun herinterpretatie, maar moesten wel werken met een beeldkwaliteitsplan. Jacques van Paassen, architect van KOW, was architectonisch supervisor. “De samenwerking van architecten met een andere achtergrond is ten goede gekomen aan het gehele project”, vindt hij. “Gezamenlijk hebben we het kleurenpalet bepaald.

Stedenbouwkundig is bekeken waar een accent – een variant op het basismodel – moest komen, en waar een special – een op zichzelf staand ontwerp.

Als een soort strooigoed.”

Door steeds te variëren met vaste elementen is een sterk afwisselend beeld ontstaan. Zo is de woning van De Vlaming zowel in wit als in rode baksteen uitgevoerd. Veel aandacht was er voor de details. De Vlaming: “Ik wilde een woning maken die je op afstand als een geheel ziet, maar waarvan je steeds meer details en kleuren ziet naarmate je dichterbij komt. Het zijn subtiele details, zoals keramische raamdorpelstenen, spekbanden en dakornamenten. Ook de erfscheiding is betrokken in het ontwerp. Soms staat er een heg, soms een gemetselde muur.

Deze groene of stenen plint geeft een gelaagdheid naar de gevel.”

Dakterrassen Wat bij de ene woning een dakterras is, is bij de andere woning een plat dak. De dakterrassen zijn afgewerkt met ijzeren hekjes. Een knipoog naar de jugendstil, net zoals de vele andere decoratieve details.

Ronding De deuren zijn rond ommetseld. In de ene woning vind je de gemetselde cirkel op de begane grond, in de andere een verdieping hoger. Op afstand lijkt de cirkel te zijn opgevuld met stucwerk, maar wie dichterbij komt ziet dat er tegeltjes zijn gezet.

Raamdorpels Een klassiek detail zijn de geglazuurde raamdorpelstenen. Ze komen terug onder alle ramen en vormen een mooi contrast met de witte kozijnen. Deze witte kozijnen werden om verschillende redenen voorgeschreven. Wit sluit mooi aan bij de architectuur van Oegstgeest, bovendien wordt het metselwerk hierdoor goed benadrukt.

57

58

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bijzonder leven...

... in Loovelden, de groene en watterrijke wijk die de uitbreiding vormt van het Gelderse Huissen. Op mooie dagen is het ronduit gezellig in de straten en parken van deze kinderrijke wijk. Ook als buitenstaander voel je dat de bewoners zich sterk verbonden voelen met elkaar en met ‘hun’ wijk.

tekst: Marieke Enter fotografie: Thomas Schlijper

Combinatie van factoren Loovelden biedt ‘the best of both worlds’: de gemoedelijkheid, het groene karakter en het bloeiende verenigingsleven van een kleine gemeenschap, met het centrum van Huissen en de stedelijke geneugten van Arnhem vlak in de buurt.

Geen wonder dat Loovelden een geliefde locatie is, vooral voor gezinnen.

Familievriendelijk Voor kinderen is Loovelden een soort Walhalla. De waterrijke wijk is opgetrokken rond het centraal gelegen Loopark, herbergt verschillende sportvelden en – de absolute favoriet van de plaatselijke jeugd – een waterspeelgebied met een heus trekpontje. En omdat het leven niet alleen maar uit lol maken bestaat: Loovelden heeft ook een medisch centrum, een eigen Brede School en voldoende kinderopvang.

Geleidelijke groei Hoewel de wijk relatief jong is – de eerste woning werd zo’n zeven jaar geleden opgeleverd – oogt Loovelden toch al prettig ‘gesetteld’. Dat komt mede door de geleidelijke groei. Loovelden telt nu zo’n 750 woningen, waaronder vier appartementencomplexen (zie foto rechtsboven) en groeit de komende jaren rustig verder.

Uiteindelijk komen er zo’n 1200 woningen te staan.

59

60

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bijzonder droomhuis

tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen

Kantoor Vanuit het kantoor kijkt Harry uit op de volwassen bomen van de groenstrook langs de Bolhuissteeg.

Slaapkamer In de slaapkamer is standaard een plisséhorraam geïnstalleerd, voor een mugvrije nachtrust.

Trap Lekker luxe: de robuuste eikenhouten trap tussen de begane grond en de eerste verdieping.

De bewoners

‘Bij deze woning hadden we meteen een wow-gevoel’ Gea en Harry Graaf verhuisden onlangs voor de zestiende keer. Sinds vier weken wonen ze in deze vrijstaande villa in het Groningse Haren.

De ligging is perfect en de woning zit zó goed in elkaar dat er nauwelijks aanpassingen nodig waren op het standaardmodel om hun huis helemaal naar wens te krijgen.

Gea: “We zijn opgegroeid in Groningen en wilden graag weer terug naar de stad, maar we wilden er niet middenin wonen. Haren ligt ten zuidoosten van Groningen. In vijftien minuten fiets je naar het centrum en in dezelfde tijd wandel je naar hartje Haren.

Onze dochter en onze ouders wonen vlakbij.

De ligging van onze woning was doorslaggevend. Het perceel grenst aan de Bolhuissteeg, een zandpad met een volwassen groene strook. Bij deze woning hadden we meteen een wow-gevoel. De stijl sprak ons aan: jaren ’30 uitstraling, maar toch nieuw.

Gea (54) en Harry Graaf (57) zijn getrouwd en hebben een dochter (29) en zoon (27) die niet meer thuis wonen.

Hun woongeschiedenis: twaalf jaar geleden betrokken ze hun voorlaatste woning in De Punt. In de jaren ervoor verhuisde het gezin maar liefst zestien keer. Hun woningkeuze is bijzonder gevarieerd: ze lieten ooit een tweekapper bouwen, maar woonden ook in een meer dan honderd jaar oude woning midden in de stad.

We vielen voor de uitbouw en de vele raampartijen. Verder vonden we het Canadese hardhout aan de buitenzijde heel mooi. Het ziet er verzorgd uit en vraagt weinig onderhoud.

Het huis zit zó goed in elkaar.

Licht en ruimte vinden we belangrijk. In totaal hebben we bijna veertig ramen. We konden aanpassingen doen op het standaardmodel, maar dat vonden we niet nodig. Het enige wat we hebben veranderd, is de plek van de openslaande deuren naar het terras. We hebben ze dichter bij de keuken geplaatst omdat we dat praktischer vonden.

We hebben een heerlijk grote badkamer met ligbad. In onze slaapkamer hebben we ruimte voor een extra badkamer maar die hebben we ingericht als ‘dressing’, een walkin closet met raam.”

Indeling

Keuken Gea en Harry zijn allebei geen kookfanaten. Ze wilden een strakke keuken zonder bovenkastjes. In de diepe laden en de ‘pannenpinda’ kunnen ze al hun keukenspullen kwijt.

De woning Harry: “Ik vind het fijn dat je straks nog alle kanten op kan met dit huis. Op de zolder is voldoende ruimte voor drie slaapkamers. De inbouwgarage is geïsoleerd en kan – als wij later de trap niet meer op kunnen – als slaapkamer worden ingericht. Dat vind ik belangrijk. Wij kijken namelijk altijd niet alleen naar ons eigen woongenot, maar ook naar de mogelijkheid om straks weer door te verkopen. Maar voorlopig gaan we er eerst zelf van genieten.”

ligt in Harener Holt, een unieke nieuwe woonlocatie in Haren-Noord.

In 2011 stelde Elsevier dat Haren de beste gemeente was om te wonen.

Vanwege de uitstraling wordt het dorp ook wel het 'Wassenaar van het Noorden' genoemd. De vrijstaande villa is ontworpen door Brummelhuis.

Kopers kunnen zelf geheel invulling geven aan hun wensen, maar de familie Graaf was al zo gecharmeerd van het standaardontwerp dat aanpassingen nauwelijks nodig waren.

De woning heeft een U-vormige woonkamer. Op de eerste verdieping bevinden zich vier slaapkamers en er is een overloop met een Frans balkon. De zolder biedt mogelijkheden voor extra slaapkamers en is bereikbaar met een vaste trap.

Bijkeuken De was wordt gedaan in de bijkeuken. Ook is het de plek waar hond Lika bij afwezigheid van de baasjes keurig wacht tot ze weer terug zijn en hij het huis weer in mag.

61

62

juli 2014 – naw #50

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bijzonder column

Mijn eeuwige jeugd

Pim Christiaans (55) is schrijver en uitgever van boeken over gezondheid en anti-aging. Hij is auteur van onder andere ‘De houdbare man, praktische gids voor een eeuwige jeugd’ en ‘De houdbare vrouw, praktische gids voor een eeuwige jeugd’ (uitgeverij CocoBooks).

‘Ik neem mij voor te eindigen in een villawijk die alleen toegankelijk is voor wijze en rustige honderdplussers’

Bijzonder projecten

O

ver een paar dagen word ik vijfenvijftig. Voor veel mannen is deze leeftijd het startschot voor somber gemijmer: gemiste kansen, vervlogen dromen, stramme knieën en niet te vergeten verdwijnend – of verdwenen – haar. ‘Mijn toekomst is korter dan mijn verleden!’ Ha! Niet voor mij. Ik ga 120 worden. Minstens. En niet alleen dat, tot de laatste snik zal ik over de energie en de gezondheid beschikken om alles te doen wat ik nu graag doe: hard werken, veel sporten, lekker eten en drinken en volop genieten.

Mijn eeuwige jeugd stelt mij in staat naar hartelust dromen te blijven najagen en ambities uit te leven. Terwijl sommige leeftijdsgenoten al gas terugnemen, startte ik kort geleden een boekenuitgeverij. Ik droom van een studie geneeskunde vanaf mijn zeventigste; vanaf mijn tachtigste wil ik romans schrijven en zo rond mijn honderdste is het tijd om mijn geklieder als zondagsschilder naar een professioneel niveau te tillen. Qua woonambities heeft dit alles ook gevolgen, want ik neem mij voor elke twintig jaar beter en mooier te gaan wonen en te eindigen in een villawijk die alleen toegankelijk is voor wijze en rustige honderdplussers.

Mijn eeuwige jeugd begon in 1986, toen ik als journalist de eerste Nederlanders ging interviewen die aan life extension deden. Aanvankelijk vond ik ze mesjogge. Maar ja, ik werd aangestoken. Wat begon met een vitaminepil bij het avondeten, is ontaard in een dagelijks ritueel van slikken, smeren en spuiten.

Zestien vitaminepillen, vijf capsules met hormonen, een zalf met testosteron en een injectie met groeihormoon voor het slapengaan. Krankzinnig? Zeker, maar ik bevind mij in goed gezelschap. Het Amerikaanse computergenie Ray Kurzweil slikt bijvoorbeeld 150 pillen per dag. Goed, ondanks al die verjongende middelen, een strak sportregime en een losjes gehanteerd anti-age-dieet, lijk ik slechts tien minuten jonger dan 55.

Maar die grap maakte ik in 1986 ook over de veertigers en vijftigers die ik interviewde over hun manie. En al deze mannen, zeventigers en tachtigers nu, zijn nu nog steeds alive and kicking: gezond, actief en aan het werk.

Een van de allergrootste wetenschappers van de vorige eeuw, tweevoudig Nobelprijswinnaar (en mega-vitamineslikker!)

Linus Pauling schreef: ‘De mens is een zichzelf reparerende machine, in principe is hij onsterfelijk.’ De ontwikkelingen in de medische wetenschap gaan snel, wie weet wat er allemaal mogelijk is als ik over 65 jaar mijn 120e verjaardag vier? Volgens hoogleraar Ouderengeneeskunde Rudi Westendorp blijven we dankzij betere behandelmethoden steeds langer gezond en is er in principe geen maximumleeftijd voor de menselijke soort. De gemiddelde levensverwachting blijft maar stijgen en niemand weet waar dat eindigt. Maar plannen voor na mijn 120e maak ik voorlopig nog niet. Ik blijf wel reëel.

Pareltjes

uit de portefeuille

Doorsneeprojecten bestaan eigenlijk niet, vinden we bij Bouwfonds. Toch zijn er projecten die om uiteenlopende redenen net dat tikkeltje extra je ne sais quoi hebben en daarom een plekje verdienen in deze jubileumeditie van NAW magazine. Zoals deze.

1 2

3

4 1. Lyon, Lyon Islands: een van de meest ambitieuze stadsvernieuwingen van Europa 2. Meppel, Berggierslanden: riant wonen in een groene en waterrijke setting 3. Parijs, Canal Square: meatpacking district in Parijs 4. Amsterdam, Oostpoort: aantrekke-

5

6

lijke mix van wonen, winkels, werk, sport en cultuur 5. München, Zenettiplatz: voorheen kantoorgebouw, nu hoogwaardige woonruimte 6. Oss, Bergh Kwartier: stedelijk woongebied met rijk industrieel verleden

7

7. Cadzand, Noordzee Résidence Cadzand-Bad: vakantie vieren in deze woningen aan de Zeeuwse kust 8. Keulen, Stellwerk60: autovrij wonen in een bruisende stad 9. Rhenen, Vogelenzang: wonen aan de voet van de Grebbeberg en aan de oevers van het Vogelenzangmeer

8

9

63

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Maandagavond 18.00 uur op de Vlijtsekade in Apeldoorn

is het goed toeven. ’s Zomers staat de zon de hele avond in de achtertuin. En de autovrije kade aan de voorkant Wim Velgerswijk (50) besluit vandaag wordt dankzij de openslaande deuren wat eerder naar huis te gaan en valt zo een verlengde van het huis. “Echt midden in de voorbereidingen van zijn geweldig. We wonen hartje Apeleigen verjaardag. “Ik werk als ICT-con- doorn, maar het is een oase van rust”, sultant en ben meestal zo rond zeven aldus Wim. Elisah legt uit hoe ze in de uur thuis, maar vanwege het mooie zomervakantie zwemmen in het kanaal weer ben ik vandaag wat eerder en Mathijs vertelt enthousiast over zijn gestopt.” Dat was eigenlijk niet de rubberbootje. Voorheen woonde het bedoeling maar is wel zo gezellig, reagezin in een jaren ’30 woning in Apelgeert Harriët (47). Het is niet zo gek doorn. “We keken af en toe rond dat Wim op zo’n zomerse dag graag omdat we droomden van meer ruimte. wat vroeger thuis is. Op de Vlijtsekade Op een dag viel een projectbrochure in in Apeldoorn, waar het stel woont met de bus…” “En we waren direct verdochter Elisah (13) en zoon Mathijs (11), liefd”, vult Harriët hem aan. Wim: “We

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

schreven ons in en gingen op vakantie.

Toen we terugkwamen las ik een mail met het verzoek voor 1 augustus te reageren. Maar het was 1 augustus!

Dus moesten we in één avond besluiten welke woning onze voorkeur had.

Wilden we wel of niet direct aan het water? Hoe staan de huizen ten opzichte van de zon? Welk huis heeft de grootste tuin? We hielden een stuk of vijf woningen over, maar het was niet te doen om alles te overzien in één avond. Toen we uiteindelijk bouwnummer 9 toegewezen kregen, viel alles op zijn plek. Het is een gevoel dat alle redenatie te boven gaat. We gingen kijken en alles klopte gewoon.”