NAW 52 april 2015

nr. 52 april 2015

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

Community Development

Gebiedsontwikkeling: de centrale sturing voorbij

Cover_rug.indd 1

10-04-15 10:26

2 En plein public Het Benthemplein in Rotterdam is het grootste waterplein ter wereld.

Bij mooi weer een groene plek voor sport en spel, bij regen een bassin voor opvang van het regenwater.

In dit nummer

Column

Stadsontwikkelaar Hans-Hugo Smit over de verbindende kracht van champagneborrels.

15 Colofon

NAW magazine is een uitgave van BPD. NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties van BPD bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

binnenwerk NAW #52 final.indd 2

De centrale sturing voorbij

Nieuwe tijd, nieuwe aanpak. Drie experts delen hun inzichten over gebiedsontwikkeling na de crisis.

8

6

De nieuwe oude luister van Coevorden Met de transformatie van bedrijventerrein Holwert-Zuid is Coevorden weer op de kaart gezet. Van verpauperd gebied tot stadspoort.

16

Abonnement Een abonnement op NAW magazine is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www. bpd.nl/naw.

Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Esther de Jong-Gerressen, Harm Janssen, Anne-Marit Helmink, Theo van der Plas, Jessie Wagenaar, Eric van Winsen, Friso de Zeeuw Hoofdredactie en contact Anne-Marit Helmink naw@bpd.nl www.bpd.nl/naw

De spagaat van Berlijn

De enorme groei van de stad vraagt om nieuwe maatregelen waarmee woningen betaalbaar blijven.

20

Concept, eindredactie en productie Head Office NL, Hilversum Artdirection en vormgeving Van Lennep, Amsterdam BPD Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bpd.nl Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. KopiĂŤren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

10-04-15 10:29

NAW Rotterdam: City of the Year

Rotterdam is City of the Year 2015.

Wethouder Ronald Schneider licht toe waarom zijn stad deze titel kreeg.

26

Dossier: Community Development

41

Vanuit de lucht

Luxe aan het water.

De highlights van Het Spaarne in Haarlem.

32

41 Community Development

Het ontwikkelen van communities bezien vanuit breed perspectief.

46 Visie van vier experts

Wethouder Frits Rorink, stedenbouwkundige Marina Khoury, BPD-regiodirecteur Frans Holleman en stadssocioloog Rinke Oostra over het realiseren van optimale leefomgevingen.

48 Uit de praktijk

Hoe storytelling bijdraagt aan de transformatie van bedrijventerrein Oud-IJmuiden naar een aantrekkelijke woonbuurt en community.

3 Ontwikkel op basis van woonwensen

Sociaal geograaf Gideon Bolt duidt de uitkomsten van het BPD-onderzoek naar de woonwensen van niet-westerse allochtonen.

34

En ook 4 Volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer, directievoorzitter van BPD.

25/39/40 In het kort

Over de transformatie van de oude Honigfabriek, wonen zonder energierekening en nog meer‌

52 De kracht van het ambacht Met architect Oscar Niemeyer.

nr. 52 april 2015

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

Community Development

Gebiedsontwikkeling: de centrale sturing voorbij

Credits coverbeeld: Arnoud Molenaar

binnenwerk NAW #52 final.indd 3

10-04-15 10:29

4

Volgens Walter

Goed nieuws?!

→ Vertrouwd, maar vernieuwd. Zo laat de eerste NAW van 2015 zich het beste typeren. Mede op basis van ons eerdere lezersonderzoek, hebben we ons magazine op diverse plaatsen grondig onder handen genomen. Een eigentijdse cover, vernieuwde vormgeving, verbeterde content. Wat wel herkenbaar en onveranderd is gebleven, is de bedoeling van NAW: drie keer per jaar brengen we de trends en ontwikkelingen binnen de wereld van de gebiedsontwikkeling in kaart. Met volop ruimte voor uiteenlopende meningen en invalshoeken. Met inzichten van binnen en buiten ons bedrijf. We laten zien wat er gebeurt en verandert. Altijd tegen de achtergrond van de continuïteit die zo typerend is voor ruimtelijke processen.

Op dit moment beheerst vooral de dynamiek op de woningmarkt de gemoederen. De markt herstelt zich. Wij merken dat goed. Net als vorig jaar was ook in het eerste kwartaal van 2015 onze productie fors, en dan vooral in Nederland en Duitsland. In ons land is soms zelfs weer sprake van overtekening op onze projecten. Dat verbaast me niet. De afgelopen jaren is een structureel tekort aan passend aanbod ontstaan, met als onvermijdelijke consequentie: de inhaalvraag komt los. Die natuurlijk wordt geholpen door lage financieringskosten en hersteld consumentenvertrouwen.

Je zou denken: goed nieuws! Toch plaats ik een paar kanttekeningen.

Ja, het is mooi dat het aantal bouwvergunningen weer stijgt. Maar op de middellange termijn, zeg 2017-2020, zie ik een tekort aan nieuwe nieuwbouwlocaties ontstaan. Momenteel gebeurt er op dat gebied (te) weinig. Deels omdat niet iedereen nog overtuigd is van de voorspelde groei van het aantal huishoudens. Deels omdat de kaarten worden gezet op binnenstedelijk bouwen, dat echter nooit de verwachte groei zal kunnen opvangen. De druk op beschikbare locaties zal alleen maar oplopen. Wij zien dat nu al in onze grondexploitaties.

Door de jaren van crisis en stagnatie lijken we te zijn vergeten dat het lang duurt voordat je een nieuwe nieuwbouwlocatie, transformatie of uitbreiding in productie kunt nemen. Je kunt niet vroeg genoeg met de voorbereidingen beginnen. In het huidige politieke

binnenwerk NAW #52 final.indd 4

klimaat is dat echter niet eenvoudig. De politieke agenda richt zich op de korte termijn. Complexe ruimtelijke ordeningsprocedures vragen een lange aanloop. Daar komt bij dat we nu door reorganisaties en bezuinigingen een gebrek aan organiserend vermogen en een tekort aan professionals zien aankomen, zowel aan de publieke als private kant.

Overigens, er is geen reden tot paniek: in veel interviews in deze NAW zie ik een bemoedigend beeld. De publieke sector stelt zich duidelijk anders op dan vroeger. Alert en flexibel, minder formeel en afwachtend; zonder grote eindbeelden, nuchter, in het besef dat vele kleine plannen samen ook een groot plan vormen. De komende jaren worden mooi. De samenwerkingscompetenties van overheden en van ontwikkelaars zullen sterk worden aangesproken.

Wij hebben hier een grote traditie in opgebouwd. Als ontwikkelaar hebben wij daarbij onze klanten echt iets te bieden. Wij hebben een scherp beeld van hun wensen en verwachtingen. We kunnen daaraan voldoen én er iets wezenlijks aan toevoegen. Wij geven betekenis aan hun ruimte. •

“De druk op beschikbare locaties zal alleen maar oplopen” Walter de Boer is CEO van BPD

10-04-15 10:29

NAW

binnenwerk NAW #52 final.indd 5

5

10-04-15 10:30

6

binnenwerk NAW #52 final.indd 6

en plein public

10-04-15 10:30

NAW

7

tekst: Yvonne Dudok

beeld: Dirk Verwoerd

Waterproof → Het klimaat verandert – het regent vaker én het regent harder. Vooral in een dicht bebouwd gebied levert dat veel wateroverlast op; door bestrating kan het water niet wegzakken in de grond en raakt de riolering overbelast.

Het eerste grootschalige waterplein ter wereld, het Benthemplein in Rotterdam-Noord, biedt daar een oplossing voor. Dit innovatieve plein heeft een unieke dubbelfunctie: bij mooi weer is het een groene recreatieplek in de stad, bij hevige neerslag dient het als wateropslag. Op het plein bevinden zich drie bassins die regenwater verzamelen. Zodra het hard regent, loopt het water via grote glimmende goten naar de twee ondiepe bassins. Het derde bassin, een verdiept sportgedeelte, functioneert als extra bufferruimte en loopt pas bij extreme neerslag onder water. Is het droog, dan loopt het water langzaam weg via de bodem naar de Noordsingel.

Het plein verandert dan weer in een avontuurlijke buitenruimte waar mensen voetballen, basketballen, skaten, volleyballen of gewoon even kunnen gaan zitten. •

binnenwerk NAW #52 final.indd 7

10-04-15 10:30

8

binnenwerk NAW #52 final.indd 8

10-04-15 10:30

NAW

9

Gebiedsontwikkeling:

de centrale sturing voorbij tekst: Edwin Lucas

binnenwerk NAW #52 final.indd 9

beeld: Archiview, Jeroen Hofman

10-04-15 10:30

10

De Nederlandse economie komt weer op stoom en ook de woningmarkt trekt aan. Dat is goed nieuws na een periode van economische crisis en vele, vaak snelle veranderingen. Maar: hoe gaan we verder? Op de oude voet? Of zijn de inzichten van de afgelopen jaren verworden tot onze tweede natuur ?

→ De crisis heeft de wereld op - en wakker - geschud.

Voor het eerst in lange tijd waren in de afgelopen jaren niet de aanbieders de dominante partij op de woningmarkt, maar de vragers. Meer dan voorheen moesten ontwikkelaars zich richten op de wensen en behoeften van de eindgebruiker. Ook werden met het wegvallen van de vraag bouwplannen aangepast, ingekrompen of geschrapt. Waarbij met name de traditioneel dichtgetimmerde masterplannen vaak een knellend keurslijf bleken. De opgave voor ontwikkelaars en overheden was duidelijk: sneller, goedkoper en flexibeler werken. De vraag is nu: hoe leerzaam is de crisis echt gebleken? En hoe uit zich dat in de dagelijkse praktijk?

Flexibel denken in een nieuwe tijd Tilburg 210.000 inwoners. Trekt de aandacht met binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in de Spoorzone en de Piushaven.

In Tilburg wordt het industriële Piushavengebied sinds 2003 herontwikkeld tot een centrumstedelijk woonmilieu, met nieuwe woningen, bedrijvigheid, horeca en groen. Het project geniet enige faam omdat de woningverkoop tijdens de recessie gewoon doorging. Negen ontwikkelaars – waaronder BPD – zijn hier nog tot 2020 aan de slag, in zestien deelplannen.

Volgens Thérèse Mol, sinds 2006 gemeentelijk projectmanager, is de aanpak net op tijd veranderd. “Toen ik hier kwam, lag er een regiedocument. Die naam zegt al genoeg. Alsof je met één dichtgetimmerde stedenbouwkundige visie de werkelijkheid van een gebiedsontwikkeling kunt sturen. Dat werkte dus niet. Ook niet

binnenwerk NAW #52 final.indd 10

omdat omwonenden protest aantekenden tegen de tekentafelplannen.” De gebiedsontwikkeling, eind vorige eeuw nog ingestoken als een PPS, werd opgeknipt. In plaats van het regiedocument kwamen er een flexibele stedenbouwkundige visie en kleinere

“De gemeente moet meedenken over hoe iets wél kan, in plaats van afwachten” Thérèse Mol

deelplannen, plus een raamovereenkomst met de ontwikkelaars, met financiële en procedurele afspraken. Voor elk deelplan werd een planteam gevormd, met sterke inbreng van omwonenden en ondernemers. Een kwaliteitsteam – onder leiding van Riek Bakker

→

10-04-15 10:30

NAW

11

Thérèse Mol

binnenwerk NAW #52 final.indd 11

10-04-15 10:30

12

→

– bewaakt dat het geheel wel meer wordt dan de som der delen.

Mol: “We besloten om elke twee jaar opnieuw en fris naar die visie te kijken. De deelplannen moesten goed op elkaar reageren.” Een staaltje flexibel denken waarvan we nu zeggen dat het helemaal van deze tijd is. Toch is de recessie wel gevoeld. Het programma werd verkleind en aangepast: meer eengezinswoningen, minder appartementen. Mol: “We bouwen geen tweeduizend woningen meer, maar vijftienhonderd, gefaseerd, met meer keuzemogelijkheden voor kopers. Tweehonderd woningen in één keer bouwen op een parkeerbak – dat kan niet meer.” Ook niet als de markt aantrekt? “Nee.”

Passend beleid, op het goede moment

De gemeentelijke overheid moet wendbaar zijn, zegt Mol. Dat uitgangspunt bleek prettig crisisproof, maar is ook in betere tijden belangrijk: “Wij moeten meebewegen. Meedenken hoe iets wél kan, in plaats van afwachten.” Een gemeente die iets van de grond wil krijgen, zal anno 2015 dat type organisatiekracht moeten opbrengen: “Collega’s op het stadskantoor moeten op het goede moment met passend beleid komen. Ik spreek ze daarop ook aan. Parkeerbeleid, economisch beleid? Prima, maar het mag niet zo zijn dat in de Piushaven iets niet kan of moet wachten, alleen maar omdat het juiste beleid er nog niet is.”

Nog meer manieren waarop de gemeente meebeweegt: “We kijken of we de financiële druk kunnen verlichten. We stemmen bijvoorbeeld in met concerngaranties in plaats van bankgaranties, met gefaseerde betalingen, koop-erfpachtconstructies.” Maar niet alles kan, zegt Mol. “Bij elk initiatief dat op ons afkomt, vragen we ons af: voegt dit iets toe aan de stad? Dat doen we sinds de crisis veel bewuster. En ook dat blijft zo.”

Ander blijvend leerpunt: “een gebied for the time being interessant maken. In Piushaven is dat gedaan met het ‘Levend Podium’. Voor deze gebiedspromotie met activiteiten en evenementen trokken de gemeente én ontwikkelaars samen geld uit, wat ook iets zegt over het onderling vertrouwen. Het heeft geleid tot een grote naamsbekendheid, belangstelling van kopers en acceptatie van omwonenden. En dat werkt – in slechte, maar ook in goede tijden.” aldus Mol.

“Het wordt niet meer als vroeger” Groningen. 200.000 inwoners. Een van de snelst groeiende steden van Nederland, met een volgens de NVM opvallend sterke lokale woningmarkt.

Esseline Schieven, gemeentelijk directeur Ruimtelijke Ontwikkeling, ziet oude tijden niet terugkomen. “Daarvoor is er te veel veranderd in de markt, de politiek en de samenleving. Vóór de crisis deden we veel in publiek-private samenwerking, en hadden woningcorporaties een flink aandeel in de nieuwbouw. Dat is over.

Toen de crisis uitbrak, vielen eerst de grote ontwikkelaars weg.

Corporaties namen het over, maar ook dat is voorbij. Initiatieven komen nu van allerlei, soms nieuwe, partijen. We leven in een participatiesamenleving, en wij moeten daarop inspelen.”

Organische stadsontwikkeling

Typerend voor de verandering zijn de gewijzigde plannen voor Gronings grote nieuwbouwlocatie Meerstad. De GEM met marktpartijen is ontmanteld, het bouwprogramma fors gereduceerd. De

binnenwerk NAW #52 final.indd 12

tijd van centrale sturing is voorbij. Schieven: “We bouwen geen honderden woningen meer tegelijk. Tegenwoordig vragen we ons af: wat dient zich aan? Hoe kunnen wij initiatieven zo goed mogelijk een plek geven? Stadsontwikkeling gaat nu meer organisch.”

Ze noemt een voorbeeld: het Infoversum, een 3D-bioscoop aan het Oosterhamrikkanaal vlak bij de binnenstad. Het is een idee van Edwin Valentijn, hoogleraar sterrenkunde aan Rijksuniversiteit Groningen. Dit theater voor wetenschap, cultuur en kunst, opgeleverd in 2014, gaat honderdduizenden bezoekers per jaar trekken.

Het kan een katalysator worden voor allerlei ontwikkelingen.

Valentijn regelde de projectfinanciering zelf: deels bij de bank, deels uit onderzoeksmiddelen, maar deels ook via de gemeente.

Dat laatste is kenmerkend, want de financiering van gebiedsontwikkeling is sinds de crisis ook veranderd. Banken zijn terughoudend geworden. Allerlei vormen van privaat kapitaal marcheren op, en sommige gemeenten duiken ook in het gat. Schieven: “We zien dat financiering tegenwoordig vaak een probleem is. Onze inzet kan dan het verschil maken. Dat zegt iets over onze nieuwe rol. En we zijn flexibel. Je moet je ideeën durven loslaten. Voor de plek waar het Infoversum staat, dachten wij namelijk aanvankelijk zelf aan een woonbestemming.”

Van grote plannen gaan we naar kleine plannen

Verderop aan de Oosterhamrikkade, op de plek van het voormalige distributiecentrum van het UMCG, heeft een ontwikkelaar in februari de eerste paal geslagen voor de bouw van 148 startersappartementen. De woningen komen in een binnenstedelijk bedrijvengebied dat geleidelijk verandert in een gemengde woonen werkbuurt. Dat gebeurt organisch, gedragen door particuliere en andere initiatieven. Schieven: “Ook hier dachten we aanvankelijk vooral aan wonen, maar het blijft toch gemengd. Eindbeelden laten we dus los. Van grote plannen gaan we naar kleine plannen, van enkele grote spelers naar vele kleinere.”

“We gaan van maakbaarheid naar haalbaarheid” Esseline Schieven

De gemeente Groningen wil dit soort ontwikkelingen haalbaar maken. Actief grondbeleid speelt geen grote rol meer, ook niet nu de stad snel groeit. Schieven vat het zo samen: “Van maakbaarheid gaan we naar haalbaarheid. Tegenwoordig gaat het om samenwerking en flexibiliteit. Dat zal zo blijven.” Het ambtelijk apparaat moet daaraan wennen, de gemeente moet ondernemend aan de slag. Dat vraagt om nieuwe competenties. Kan de gemeente die organisatiekracht ook opbrengen? Schieven: “Ja. Het moet ook wel.

Wij maken eigenlijk dezelfde verandering door als de ontwikke-

10-04-15 10:30

NAW

13

Esseline Schieven

laars. We moeten scherper en efficiënter worden. Wij moeten de stad heel goed kennen, zodat we precies weten waar het over gaat als iemand met een plan komt.”

“We tekenen geen kaartjes meer van Zuid-Holland in 2025” Zuid-Holland. Ruim 3,5 miljoen inwoners, zeer dichtbevolkt. Volgens het CBS staat de provincie de grootste bouwgolf sinds vier jaar te wachten. Het aantal afgegeven bouwvergunningen steeg in 2014 met 54,1 procent tot bijna 30.000.

Niet alleen gemeenten bezinnen zich op hun rol bij gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Steeds meer provincies doen dat ook, zeker nu ze door decentralisatie verantwoordelijk zijn voor een aanzienlijk deel van het ruimtelijk beleid. Daarbij verschuift de focus: van het klassieke ‘ordenen’ van de ruimte gaat het naar investeren in ruimtelijke kwaliteit. Zo ook Zuid-Holland. In juli 2014 stelden de Provinciale Staten de Visie Ruimte en Mobiliteit vast. Net als veel gemeenten, maar dan op een ander schaalniveau, kiest de provincie voor een andere sturingsfilosofie, zegt Gemma Smid, directeur Ruimte en Mobiliteit van de provincie: “Het gaat voortaan om ruimte bieden aan ontwikkelingen, aansluiten bij de maatschappelijke vraag, allianties met maatschappelijke partners, en tegelijk om het bewaren van de ruimtelijke kwaliteit van het landschap.”

Dat laatste is de aloude provinciale kerntaak. Opmerkelijk element in de visie: de bekende ‘rode contouren’ verdwijnen. Bouwen van

woningen en bedrijven buiten het bestaande stads- en dorpsgebied wordt mogelijk – maar alléén als binnen de bestaande bebouwing geen ruimte is, als de maatschappelijke behoefte is aangetoond, en als het bijdraagt aan behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Gemeenten moeten hun plannen afstemmen en tot regionaal aanvaarde woonvisies komen, die elke drie jaar door de provincie worden bekeken. Bouwplannen die er niet in passen, worden geschrapt.

Geen gelobby

Dat klinkt aardig restrictief, en precies daarom kwam het de provincie op forse kritiek van de NEPROM te staan. De belangenvereniging van ontwikkelaars vindt dat woningbouwlocaties in de provincie hierdoor in de lucht komen te hangen. Het is immers onzeker of bestaande, in ontwikkeling zijnde of geplande bestemmingsplannen (waarin vaak al fors geïnvesteerd is) zullen doorgaan. Maar volgens Gemma Smid speelt de visie juist in op de nieuwe werkelijkheid. “In de klassieke verhoudingen kocht een ontwikkelaar grond, bij voorkeur zonder woonbestemming.

Vervolgens ging hij lobbyen om die bestemming toch te krijgen.

Als dat lukte, werd er gebouwd en klopte het businessmodel.”

Dat gaat nu anders. Onderzoek wijst volgens Smid uit dat de vraag naar woningen vooral op het stedelijk gebied is gericht. De provincie moet helpen om ervoor te zorgen dat marktpartijen aan die vraag tegemoet komen, en kan zo tegelijk waarborgen dat het schaarse groen ook groen blijft. “Ik snap dat ontwikkelaars die een

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 13

10-04-15 10:30

14

Gemma Smid

→

ontwikkelportefeuille hebben opgebouwd, het hiermee moeilijk hebben. Maar wij willen uitsluitend duurzame toevoegingen aan de woningvoorraad. We willen ontwikkelingen mogelijk maken, maar niet alle.”

De consument blijft bepalen

Door de crisis is het businessmodel veranderd, zegt Smid. “Ontwikkelingen gaan trager, organisch, in kleine delen, soms ook met nieuwe partijen, met particuliere opdrachtgevers.” Dat blijft zo.

De Visie Ruimte en Mobiliteit stoelt op dat idee: “De crisis heeft een aantal fundamentele veranderingen die zich al langer aandienden, aan de oppervlakte gebracht. Al trekt de economie weer aan, de consumenten houden het voor het zeggen. Grootschalige ontwikkelingen zoals de Vinex zie ik niet terugkomen. Net zomin

“Het is een misverstand dat er vanaf nu buiten de stad niets meer mag” Gemma Smid

als het klassieke verdienmodel, waarin de gemeentelijke winst op de grondexploitatie het mogelijk maakte om openbare ruimte en groen te realiseren. Demografisch zit de groei bij een- en tweepersoonshuishoudens met een lager inkomen.” Maar is de provincie net zo flexibel als Tilburg en Groningen dat bijvoorbeeld willen zijn? Wendbaarheid hoort toch ook bij de nieuwe werkelijkheid?

Smid beklemtoont dat de visie niet in beton is gegoten. “We tekenen geen kaartjes meer van Zuid-Holland in 2025. Dat is óók voorbij. Die kaartjes klopten namelijk nooit. De visie staat, maar we maken regelmatig een update van het programma Ruimte. Want opvattingen veranderen: over een paar jaar kan stedelijk wonen uit zijn en suburbaan wonen weer in. Het is een misverstand dat er vanaf nu buiten de stad niets meer mag. Ook daar is vraag naar woningen en zullen ontwikkelingen mogelijk moeten zijn. Maar de crisis heeft ons dit geleerd: het moet gerelateerd zijn aan een onderbouwde vraag.” •

binnenwerk NAW #52 final.indd 14

Blijvers na de crisis 1. Initiatieven komen van veel meer (vaak kleinere) partijen, vaak ‘van onderop’ 2. Consumenten hebben en houden het voor het zeggen 3. Het aandeel van ontwikkelaars en corporaties is kleiner geworden 4. Van grote naar kleine plannen, zonder eindbeeld, met meer vrijheid 5. Van maakbaarheid naar haalbaarheid 6. Van centrale sturing naar samenwerking en flexibiliteit 7. De financiering is veranderd: er zijn meer financieringsbronnen 8. Alles verandert voortdurend; dat vergt nieuwe competenties 9. Placemaking en tijdelijke bestemmingen zijn en blijven belangrijk

10-04-15 10:31

15

column xxx NAW

15 15

De verbindende kracht van champagneborrels → Het waren gouden tijden, mijn eerste jaren in dienst van een projectontwikkelaar. Tijden van demografische groei, economische voorspoed en ruime beschikbaarheid van vreemd vermogen.

Tijden van torenhoge ambities, grootschalige top-down plannen, en veel, heel veel productie. Tijden ook van borrels met overvloedige champagne; op een succesvolle verkoop, op weer een eerste paal of op een mooie eindejaarsbonus.

Met het intreden van de crisis in 2008 bleek dat tijden kunnen veranderen. Banken draaiden de geldkraan dicht, woningverkoop stagneerde en de bouwproductie viel terug. De oude wereld van projectontwikkeling leek passé en er was een ‘nieuwe realiteit’. Minder geld, minder productie, minder banen. Maar ook: meer aandacht voor eindgebruikers, voor de beheerfase van een project en voor andere waarden dan enkel financiële.

Ik heb me altijd een beetje verbaasd over de absoluutheid waarmee de oude en de nieuwe wereld tegenover elkaar werden gesteld. Vanaf 2008 heb ik vaak en uit verschillende hoeken het einde van projectontwikkelaars horen bejubelen. “Eindelijk die grote, snelle vastgoedjongens van tafel! Ruim baan voor organische gebiedsontwikkeling, particulier opdrachtgeverschap en crowdfunding! Who needs projectontwikkelaars?” Omgekeerd werd alles wat organisch of anders was door sommige vertegenwoordigers van de oude garde wel erg gemakkelijk afgedaan als tijdelijk gefröbel in de marge van ‘het echte werk’, geleid door (geiten)wollige wereldverbeteraars en prutsende participatieverslaafden.

En dat terwijl er zoveel mooie en succesvolle voorbeelden zijn van meer organische gebiedsontwikkeling. Neem het Glamourmanifest van Saskia Beer in Amsterdam-Zuidoost. Ze heeft met minimale middelen en maximaal uithoudingsvermogen een zieltogend en saai kantorengebied in Amsterdam-Zuidoost weten te transformeren.

Niet met een mooi ontwerp, een stedenbouwkundige blauwdruk of een grote zak met geld, maar door zich als het ware vast te bijten in het gebied en creatief op zoek te gaan naar lokaal aanwezige energie.

Het begon met gouden tuinkabouters die ze op een nacht verspreid in het gebied heeft achtergelaten. Toen die de volgende dag allemaal bleken te zijn verdwenen deed Saskia via social media een oproep: “Wie weet hoe het mijn kabouters vergaat?” Dat leverde een storm aan reacties op en foto’s van kantoorgebruikers en omwonenden die de kabouters hadden meegenomen. Het bleek het begin van het ontstaan van een hechte community, die gezamenlijk verdere initiatieven ontplooide om de leegstand te reduceren en het verblijfsklimaat te verbeteren. Dat ze daarin geslaagd zijn komt volgens Saskia overigens zeker ook door de regelmatige champagneborrels, die ze in de buurt organiseerde.

De ruimtelijke opgaven waar we in Nederland voor staan lossen we niet op met enkel particulier opdrachtgeverschap en crowdfunding of zonder projectontwikkelaars. Maar ook niet zonder oog voor organische krachten of met projectontwikkelaars, die – nu de markt weer wat aantrekt – blij verzuchten dat ze eindelijk weer het kopers-participatietraject kunnen overslaan.

De weg vooruit ligt in het succesvol verbinden van de kwaliteiten van beide systemen. En als het blijkbaar champagneborrels zijn wat die twee delen, dan moet het goed komen. •

Hans-Hugo Smit is stadsontwikkelaar, en sinds 1 april werkzaam als gebiedsmarketeer bij BPD. Hij werkte hiervoor als senior projectleider bij Platform31.

binnenwerk NAW #52 final.indd 15

10-04-15 10:31

16 16

Hier komt een bijschrift

binnenwerk NAW #52 final.indd 16

10-04-15 10:41

NAW

17

In 2004 ging de transformatie van bedrijventerrein Holwert-Zuid in Coevorden van start. Inmiddels is het eerste deel van deze gebiedsontwikkeling opgeleverd. tekst: Kees de Graaf

beeld: Khandekar / BPD

De nieuwe oude luister van Coevorden

Inspelen op de nieuwe tijd

Impressie van het planvoorstel voor de transformatie van het bedrijventerrein Holwert-Zuid.

→ De wereld zag er in 2001 anders uit dan nu. Weliswaar zouden zich in september van dat jaar twee vliegtuigen in het New Yorkse WTC storten, maar in economisch opzicht was de crisis nog ver weg.

Het was een tijd van optimisme en grote plannen. In het gemeentehuis van Coevorden werd druk gesproken over de vraag hoe de grensstad haar verloren terrein weer kon terugwinnen. In een roemrijk verleden was Coevorden namelijk een welvarende vestingstad, bestemming voor ambachtslieden, wetenschappers en kunstenaars. Aan het begin van het nieuwe millennium was daar echter weinig meer van over – letterlijk en figuurlijk. Van de oude vestingstructuur

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 17

10-04-15 10:41

18

Er is een recreatief wandelpad langs de vestingsrand gemaakt en het water is vanaf de Singel het Bogas-terrein binnengetrokken.

→

was niets meer te zien en in economisch opzicht had Emmen het stokje overgenomen als hét voorzieningencentrum voor de zuid-Drentse regio. Dat zat het gemeentebestuur niet lekker. Coevorden moest weer op de kaart gezet worden – en stevig ook. De gemeente zette daarom het project ‘Coevorden beweegt’ in met als doel de binnenstad ingrijpend te vernieuwen.

Van verpauperd gebied tot stadspoort Khandekar werkte het Wensbeeld uit in twintig potentiële ingrepen, variërend van kleine aanpassingen in de openbare ruimte en de bouw van een nieuw stadhuis tot een aantal grotere gebiedsontwikkelingen. Tot de laatste categorie behoort Holwert-Zuid: een bedrijventerrein aan de westkant van de

Herstel van de vestingstad Het was tijd voor een frisse blik. De gemeente schakelde stedenbouwkundige Shyam Khandekar – bekend van onder meer het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch – in om de ambitie voor de stad concreet vorm te geven. Bij zijn verkenning van Coevorden viel het Khandekar op dat de radialen van de oude vestingstad – ruwweg één bij één km groot – nog wel zichtbaar waren op de kaart, maar dat daar op straatniveau weinig van terug te zien was. Ook de overgangen tussen de gebieden binnen en buiten de vesting waren nagenoeg onzichtbaar geworden.

Karakteristieke waterlopen zoals de binnenen buitensingel bleken gedempt en latere ingrepen als de spoorlijn hakten stukken van het oude centrum van Coevorden af. De samenhang ontbrak. Khandekar ging aan de slag en produceerde – in nauw overleg met de bevolking – het ‘Wensbeeld voor de stad’.

Met het herstel van het DNA van Coevorden als stoere vestingstad als uitgangspunt. Het radiale stratenpatroon, de stadsgracht, de entrees, de bastions: ze moesten allemaal terugkomen om de oude vestingstructuur van de stad weer kracht en allure te geven. Niet op een retro-achtige manier door letterlijk de oude situatie te herstellen, maar eigentijds en karaktervol – met nieuwbouw van nu.

“In 2010 belandt de woningmarkt in compleet ander vaarwater”

binnenwerk NAW #52 final.indd 18

stad, gelegen in een van de punten van een bastion en omgeven door het kanaal Coevorden-Zwinderen. Hier bevindt zich een van de belangrijkste entrees van de stad: de Krimweg, die overgaat van provinciale weg N377 in een stadsboulevard, om uiteindelijk op de Markt van Coevorden uit te komen.

Holwert-Zuid is een gebied van 3,5 hectare groot en ligt aan de noordkant van de Krimweg. In de wederopbouwtijd vlot volgebouwd, maar in latere jaren verpauperd en inmiddels aan het einde van de levensduur.

In het Wensbeeld van Khandekar kreeg

het gebied een nieuwe invulling: grootschalige detailhandel waar in het centrum van de stad geen plaats voor is – maar die wel bezoekers naar Coevorden brengt – en stedelijke woningbouw. In programmatische termen: 6.000 m2 commerciële ruimte en circa 150 woningen, waarvan een groot deel uitgevoerd als appartementen. Met de Krimweg als aantrekkelijk heringerichte stadsstraat, royaal voorzien van bomen.

Totale investeringsvolume: circa elf miljoen euro. Een ambitie die tot de verbeelding sprak. Hier zou een nieuwe stadspoort voor Coevorden ontstaan.

De eerste hobbel: vuil in de grond De realisatie bleek echter minder eenvoudig.

Ontwikkelaar Esprit Projectontwikkeling uit Holten – gespecialiseerd in complexe binnenstedelijke projecten – kreeg van de gemeente Coevorden in 2003 de opdracht om de herontwikkeling handen en voeten te geven. Al snel werd duidelijk dat de vervuiling in de grond en de verwerving van de bedrijfspanden de grootste hobbels in het proces konden betekenen. Om die reden werd een partij met specialistische kennis en financiële slagkracht aangetrokken, om het project verder van de grond te trekken: BPD. Samen met de gemeente werd koers gezet richting ontwikkeling en uitvoering.

De provincie Drenthe werd benaderd om te helpen bij de aanpak van de sanering. Met name het gebied rond een oude zilverfabriek bleek zwaar en tot een diepte van maar liefst zeventig meter vervuild. Door toepassing van een innovatieve saneringstechniek bleek het mogelijk de vervuiling ter plekke af te breken. De andere hobbel – de grondverwerving – werd in overleg met de

10-04-15 10:31

NAW

19

Over de oude haven is een nieuwe brug geplaatst.

gemeente door BPD genomen. Het bezit van zo’n vijftien pandeigenaren werd aangekocht en de gronden werden ondergebracht in een gemeentelijke grondbank, waarna de weg vrij lag voor de verdere ontwikkeling van het plan.

En weer verandert de toekomst Inmiddels was de wereld – zeker na het begin van de kredietcrisis in 2008 aanzienlijk veranderd. We schrijven 2010 als de woningmarkt in compleet ander vaarwater is beland, net op het moment dat de plannen voor Holwert-Zuid in de markt gezet moeten worden.

De economische crisis oefent hier haar invloed uit, maar ook de demografie speelt een belangrijke rol. Coevorden staat op het punt om benoemd te worden tot ‘anticipeerregio’, het laatste stadium voordat (in de ogen van het Rijk althans) de status van officieel krimpgebied wordt bereikt. Anders gezegd: de bevolking van 36.000 inwoners gaat hier de komende jaren dalen. Het is een trend die voor heel zuidoost-Drenthe geldt en leidt tot een lagere woningbehoefte. Voor de gemeente Coevorden en de twee ontwikkelaars is het reden om het plan voor Holwert-Zuid tegen het licht te houden. De ruimtelijke uitgangspunten blijven grotendeels overeind: Holwert-Zuid moet nog steeds de kwalitatief hoogwaardige stadsentree worden. Ook het commerciële programma blijft staan en wordt zelfs nog iets groter, met 7.100 m2 verdeeld over twee gebouwen. In de ontwikkeling wordt dit deel naar voren geschoven, met succes. De commerciële ruimte wordt vlot verkocht en het eerste gebouw, met de drie supermarkten Lidl, Jumbo en Aldi, is inmiddels opgeleverd. De uitstraling is stoer: geen supermarktdozen, maar een stedelijke

binnenwerk NAW #52 final.indd 19

wand waarin subtiel de supermarktformules afleesbaar zijn. De Krimweg wordt hiermee op een aansprekende manier begeleid, als opmaat naar het centrum van Coevorden.

Minder woningen, nieuwe prijzen Het woonprogramma is het meest ingrijpend gewijzigd. Het aantal woningen is

“Koers houden waar nodig, laveren waar het kan – daar gaat het om” teruggebracht van circa 150 naar 78, onder meer door de appartementen te schrappen die in eerste instantie waren bedacht boven op het commerciële programma. Verder worden er minder grote woningen gebouwd en zijn de prijzen aangepast aan de nieuwe marktomstandigheden. In termen van woningtypologieën worden er relatief meer grondgebonden woningen gerealiseerd. Dat past in een bredere trend waarbij een groeiend aantal stedelijk georiënteerde gezinnen in de stad wil wonen, maar dan wel in een woning met tuin. Medio 2015 neemt BPD de

eerste gronden voor de woningbouw af van de gemeente en gaat de bouw op de inmiddels compleet gesaneerde grond van start.

De verbinding met de binnenstad van Coevorden krijgt op verschillende manieren verder vorm. De gemeente wil de barrière van het spoor graag slechten, met een fiets/voetgangerstunnel dan wel een voetgangersbrug. Ook komt een deel van het spoorwegemplacement ten noorden van de locatie vrij, waarmee de kans ontstaat om een verbinding te maken tussen het kanaal Coevorden-Zwinderen en de Buitengracht in het noordoosten van de historische kern.

Ook over het water worden Holwert-Zuid en het centrum zo beter met elkaar verbonden.

Het nut van een lange adem Dat Holwert-Zuid ondanks de hobbels nu toch succesvol in de markt gezet wordt, heeft voor een belangrijk deel met continuïteit te maken. Zo is stedenbouwkundige Khandekar al vanaf het begin van de ontwikkeling erbij betrokken. Zijn Wensbeeld is tussentijds geactualiseerd, maar de ambitie uit 2001 staat nog steeds overeind. Ook aan private kant laten partijen zien dat het helpt om een lange adem te hebben. De samenwerking tussen BPD en Esprit is bestendig, als basis voor het overleg met gemeente, winkeliers, en andere marktpartijen. Bovendien hebben ze samen de – vanaf het begin gezonde – projectexploitatie bewaakt die nu niet voor niets zwarte cijfers schrijft. Het zijn essentiële ingrediënten om van complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen als deze een succes te maken. •

10-04-15 10:31

20

essay

De spagaat

binnenwerk NAW #52 final.indd 20

10-04-15 10:31

NAW

21

Het is voor veel Nederlandse groeigemeenten een bekende worsteling: hoe hou je de zo broodnodige huur- en koophuizen betaalbaar? Sinds 2012 maakt Berlijn een enorme groei door en besloot het stadsbestuur bouwmaatregelen te nemen om woningen betaalbaar te houden.

tekst: Han Joosten

illustratie: Van Lennep

van Berlijn → Het kan niet op: jaarlijks komen 40.000 nieuwe inwoners naar het trendy Berlijn. De groei van de werkgelegenheid, vooral in de creatieve bedrijfstakken en de bouwsector, leidt tot zeer lage leegstandspercentages in de kantorensector. In het centrum is dat minder dan vijf procent, met huurprijzen die de € 20,- per m² per maand overschrijden. En ook de retailsector liet zich het afgelopen jaar van zijn beste kant zien: er werden twee nieuwe winkelcentra geopend: Bikini concept mall (17.000 m²) en de Megamall of Berlin (76.000 m²).

In het kielzog van alle nieuwe inwoners volgen ruim elf miljoen toeristen, goed voor 25 miljoen overnachtingen per jaar. Nu lukt het hen nog met passen en meten via het vijftig jaar oude vliegveld Tegel de stad te bereiken: de nieuwe luchthaven Berlin-Brandenburg is nog steeds niet open en zal, als alles meezit, pas in 2017 in gebruik genomen worden.

Ruim vier jaar te laat door gedoe met vergunningen, stijgende kosten en protesten

van omwonenden tegen geluidsoverlast.

Overigens is de capaciteit van de airport gebaseerd op 27 miljoen reizigers, het aantal dat nu al via Tegel afgehandeld wordt.

Dus bij de opening zal het nieuwe vliegveld al te klein zijn.

Arm, maar sexy Een dergelijke boom deed zich ook na de val van de Muur voor; iedereen wilde naar Berlijn. De groeiverwachtingen in de negentiger jaren leidden zelfs tot een prognose van een metropool met vijf miljoen inwoners in 2010. Op basis hiervan ontstond er een enorme bouwimpuls. De politiek reageerde met de aanwijzing van ontwikkelingsgebieden voor wonen en werken, zoals Wasserstadt Oberhavel en Rummelsburger Bucht. Projecten werden met honderden miljoenen D-Mark gesubsidieerd. Gemeentelijke woningbouwcorporaties realiseerden vooral zwaar gesubsidieerde woningbouw, in enorme aantallen. Gemiddeld 15.000

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 21

10-04-15 10:31

22

→

essay

woningen per jaar. De stad was daarvoor tijdens de ‘Muur-periode’ al tientallen jaren gewend aan financiële steun van de Bondsregering. De extra belastingafschrijvingen voor particuliere investeerders, geïnitieerd door de Bondsregering voor woningbouwinvesteringen in de voormalige DDR, gaven voeding aan de particuliere bouw-boom.

Aan deze politiek kwam eind vorige eeuw een abrupt einde. De constructie was onbetaalbaar geworden, de euforie over de groei van Berlijn zakte in. In plaats van vijf miljoen in 2010, zal de hoofdstad in 2020 niet meer dan 3,5 miljoen inwoners tellen.

De grote, door de gemeente aangestuurde, ontwikkelingsgebieden werden stilgelegd.

Ze waren slechts half afgebouwd met enorme verliezen op de grondexploitatie tot gevolg. Het betekende feitelijk het failliet van Berlijn, dat mede hierdoor de overheidsschuld tot zestig miljard euro zag oplopen. Maar de nieuw gekozen burgemeester, Klaus Wowereit, maakte van deze situatie een geslaagde marketingstrategie met de gevleugelde slogan: “Berlin ist arm, aber sexy!”

Een nieuw tijdperk met Müller Maar het drama rondom de nieuwe luchthaven en het afwijzen in het bevolkingsreferendum van de bouw van een nieuwe woonwijk met bibliotheek op het terrein van de voormalige luchthaven Tempelhof, voerden de druk op. En wel zodanig, dat Wowereit eind 2014 aankondigde op te stappen. De regerende SPD koos de toenmalige wethouder (Bausenator) Müller als opvolger. Hij mag de stad als burgemeester tot de volgende verkiezingen in 2016 leiden.

Müller profileert zich enerzijds sterk als beschermheer van de bewoners van Berlijn, die goedkoop willen blijven wonen, en anderzijds als partner van de ontwikkelaars. Deze spagaat heeft Müller intelligent opgelost. Voor de bestemmingsplannen en bouwvergunningen zijn de tien ‘Bezirken’ (zogenaamde deelgemeenten met soms wel 300.000 inwoners, red.) verantwoordelijk.

Zij kunnen de hoeveelheid werk echter niet aan, omdat in de laatste jaren door de forse bezuinigingen veel ontslagen zijn gevallen. Daarom heeft Müller een convenant met de Bezirken gesloten, waarbij extra personeel is beloofd in ruil voor snellere procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Als de ambtenaren

“Het kan niet op: jaarlijks komen 40.000 nieuwe inwoners naar het trendy Berlijn”

Han Joosten Hoofd Acquisitie, Projektontwikkeling en Marketing regio Berlijn

binnen zes maanden een bouwvergunning verstrekken, krijgt de deelgemeente zelfs € 500,- per goedgekeurde woning betaald.

Bestemmingsplannen moeten binnen 24 maanden worden vastgesteld – een proces dat nu meestal vier tot zeven jaar in beslag neemt. Als de deelgemeente te traag is en het bestemmingsplangebied meer dan tweehonderd woningen omvat, kan de centrale stad (de ‘Senat’) de verantwoordelijkheid bij de deelgemeente weghalen en zelf gaan uitvoeren.

Akkoord met ontwikkelaars Met de belangrijkste spelers in de stad sloot Müller een ‘Bundnis für Wohnen’, een belangrijk convenant tussen de gemeente Berlijn en de brancheverenigingen van ontwikkelaars en corporaties. De Senat van Berlijn heeft beloofd de procedures te versnellen, te vereenvoudigen en te standaardiseren, als de sector belooft 12.000 woningen per jaar te bouwen. Het belangrijkste juridische instrument vormt het zogenaamde ‘städtebaulichen Vertrag’,

een privaatrechtelijk contract tussen ontwikkelaar en gemeente over de financiële regeling voor nieuwe bestemmingsplangebieden met minstens honderd woningen. Voorheen kon elke deelgemeente dit contract met de ontwikkelaar zelf vormgeven. Dit leidde tot een wildgroei van wensenlijstjes, afhankelijk van de politieke verhoudingen in de deelgemeenteraad. In sommige linkse bolwerken als Kreuzberg kon een ontwikkelaar niet meer bouwen door onmogelijke eisen – zoals bijvoorbeeld een kunstmatige zee met zandstrand – door politieke partijen als de Piraten en de Linken.

Het ‘kooperative Baulandmodel’ Müller loste ook dit probleem op, door voor heel Berlijn één contractvorm en één kostencalculatie toe te laten. In dit zogenaamde ‘kooperative Baulandmodel’ zijn alle rechten en plichten vastgelegd, zelfs de eenheidsprijzen voor speeltuinen, openbaar groen en plankosten. De Excel sheet is via een website te downloaden,

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 22

10-04-15 10:31

NAW

binnenwerk NAW #52 final.indd 23

23

10-04-15 10:31

24

→

essay

heel transparant dus. De deelgemeenten hebben niets meer te onderhandelen. Wel heeft de SPD via Müller een ander groot probleem bij de private sector neergelegd: vast onderdeel van dit nieuwe contract is de verplichting in elk project tussen tien en dertig procent sociale huurwoningen te realiseren. Het exacte aandeel sociale woningbouw per project wordt berekend op basis van het begrip ‘Angemessenheit’ (wat kan redelijkerwijs van een projectontwikkelaar geëist worden, red.). Duitsers zijn gründlich, dus ook hiervoor is een methode ontwikkeld. Eerst worden alle kosten voor de noodzakelijke infrastructuur opgeteld (zie kader), dan de waarde van de gronden, die voor sociale en publieke functies ter beschikking worden gesteld, en vervolgens alle planning- en advieskosten. Deze totale som wordt vergeleken met de waardestijging van de grond door het nieuwe bestemmingsplan. De helft van de waardestijging moet worden gebruikt ter dekking van deze totale som en wat overblijft voor het aandeel sociale woningbouw.

De randvoorwaarden voor de bouw van sociale huurwoningen zijn streng: maximale prijs € 2.450,-/m² woonoppervlak en € 6,50/m² kale huur. Aangezien de bouwkosten in Berlijn al boven de € 2.000,- liggen, is het duidelijk dat deze prijs alleen via een dekking bij de private woningen gedragen kan worden. Of uit een verlaging van de grondprijs, en juist hier wringt de schoen.

Grondspeculatie en woningvraag De gemeente Berlijn heeft zelf vrijwel geen grondbezit en de grond die ze bezit, moet ze wettelijk aan de hoogstbiedende investeerder verkopen. De meeste onbebouwde gronden of voormalige grote industriecomplexen die herontwikkeld kunnen worden, zijn in privaatbezit. Vaak bij professionele internationale speculanten die zelf nooit woningen zullen bouwen.

Als de serieuze projectontwikkelaars deze gronden willen verwerven, moet de prijs met dertig tot veertig procent zakken om onder de nieuwe regels nog een haalbaar woningbouwproject te kunnen realiseren.

En daartoe zijn de meeste grondbezitters nog niet bereid. Velen denken dat er over twee jaar wel weer een andere politieke wind in Berlijn zal waaien. En daardoor komt de doelstelling van de stadsrege-

binnenwerk NAW #52 final.indd 24

ring, om 12.000 woningen per jaar te laten bouwen, in gevaar. Het gevolg is nu al zichtbaar. De huur- en verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad stijgen verder en het aanbod betaalbare woningen wordt steeds kleiner.

De overheid heeft sinds 2001 bijna geen sociale woningen gebouwd, Berlijn was failliet. Ook nu nog hebben de woningbouwcorporaties zeer beperkte middelen en personeel om zelf de gewenste productie van 3.000 woningen te bouwen.

De rekening wordt bij de private sector neergelegd.

De zeer gewenste transparantie in het beleid heeft dus ook een keerzijde: de vis, of hier eigenlijk beter gezegd de Berlijnse currywurst, wordt duur betaald. Over twee jaar zijn de nieuwe verkiezingen voor het stadsparlement en de burgemeester. Wordt na het vliegvelddrama het woningbeleid het hete hangijzer in Berlijn? We zullen het zien. •

De kengetallen calculatie Baulandmodel - Gemiddelde woninggrootte 75 m² 2 mensen/woning - Bruto/netto woonoppervlak 75% - Kinderspeelplaatsen 1 m²/inwoner (€ 100/m²) - Kinderdagverblijfplekken: 6% van alle inwoners (€ 25.000/plek) - Basisschoolplekken: 6% van alle inwoners (€ 37.000/plek) - Groenvoorzieningen: 6 m²/inwoner - Aanleg groen: € 60,-/m² - Aanleg straten: € 150,-/m² - Aanleg voetpaden: € 40,-/m² - Grondwaarde voor overdracht t.b.v. infrastructuur € 5,-/m² - Grondwaarde voor overdracht t.b.v. openbaar groen en speelplaats € 30,-/m² - Kostenbijdrage voor ontsluiting buiten het bestemmingsplangebied € 150,-/m²

10-04-15 10:31

in het kort

NAW

Virtuele wandeling door toekomstige buurt

25

Wonen op de Zuidas → De tijd dat de Zuidas bekend stond als hét zakencentrum van Amsterdam is voorbij. Het is inmiddels een gebied waar wonen, werken, ontmoeten, uitgaan, sporten en ontspannen vloeiend in elkaar overlopen. Er zijn inmiddels zo’n 650 woningen gebouwd en tot 2020 komen er circa 2000 bij. Een van de woningontwikkelingen is een schitterend appartementengebouw met 174 appartementen en penthouses: Intermezzo. Een icoon dat het hart van de Zuidas verrijkt met haar ranke, lichte en elegante verschijning. Het L-vormige gebouw met 23 woonlagen krijgt 3 entrees, waarvan 2 voor het hoofdgebouw en 1 voor de separate vleugel. De ontwerpers besteden speciale aandacht aan het ontwerp van de lobby’s.

Fijn thuiskomen is het credo en die stijlvolle ontvangst op de begane grond is nog maar het begin.

Intermezzo is een ontwikkeling van Royaal Zuid vof, een samenwerkingsverband van BPD, ERA Contour en Eigen Haard. www.appartementzuidas.nl

Landelijk wonen in alle rust en ruimte, aan de rand van het bos in de Boswachterij

→ Tot voor kort kon je een nog te bouwen nieuwbouwwoning of leefomgeving alleen maar op papier of online bekijken. Maar tijden veranderen. Tegenwoordig worden potentiële bewoners steeds vaker in staat gesteld een virtueel bezoek te brengen aan hun toekomstige wijk of woning. Zo ook in het BPD-project De Boswachterij in Dorst (Noord-Brabant). Daar hebben belangstellenden bij de start van de verkoop de sfeer van de wijk levensecht kunnen ervaren. Met een speciale 3D-bril was voor hen te zien hoe de woningen, de begroeiing, ruimte en straten van de te bouwen wijk eruit zouden komen te zien. Met als doel de bezoekers zo goed mogelijk in staat te stellen een goede afweging te maken of De Boswachterij bij hen zou passen.

Het enthousiasme onder de potentiële kopers was groot.

“Het is een geweldige ervaring die echt iets toevoegt”, aldus een van hen. www.deboswachterij.nl

“Mensen kunnen levensecht de sfeer van een wijk meemaken”

binnenwerk NAW #52 final.indd 25

10-04-15 10:31

26

City of the Year: Rotterdam

“We creĂŤren een echte tekst: Mirjam Metzler

binnenwerk NAW #52 final.indd 26

beeld: De Beeldenfabriek

10-04-15 10:35

NAW

27

can do-mentaliteit�

binnenwerk NAW #52 final.indd 27

10-04-15 10:35

28

Rotterdam transformeert al jaren zijn centrum naar een vernieuwende en prettige woon- en werkomgeving en kreeg hiervoor de prijs City of the Year 2015 van de Academy of Urbanism. Wethouder Ronald Schneider licht toe waarom Rotterdam de prijs in de wacht sleepte.

overheid ook echt op stuurt, creëer je een prettige leefomgeving.”

Vernieuwing op wijkniveau

Ronald Schneider

Wonen, werken en recreëren “Stadsontwikkeling heeft alles te maken met hoe inwoners en bezoekers een stad ervaren. Welke rol je als overheid pakt om voor elkaar te krijgen dat mensen zich ook echt prettig voelen. Ik geloof in het combineren van wonen, werken en recreeren. Een mooi voorbeeld hiervan is de Markthal, waarbij kijken, proeven, koken, kopen en verkopen, en wonen allemaal onder de spectaculaire hoefijzerachtige boog mogelijk is. Maar ook op de pier op de Kop van Zuid zien we een prachtige combinatie van kwalitatief goed wonen in woontorens als New Orleans, werken in De Rotterdam en recreatie in Hotel New York en het nieuwe Luxor Theater. Als je die combinatie weet te maken en daar als

Een succesvol voorbeeld van typische Rotterdamse stadsontwikkeling is de herontwikkeling van de Kop van Zuid. Hier is op de Wilhelminapier een unieke mix van werken, wonen en recreëren ontstaan.

Veel grote internationale organisaties in verschillende sectoren weten deze plek al te vinden. Ze kiezen voor een sterk imago, uitstekende bereikbaarheid, hoogwaardige uitstraling en de beste grootstedelijke voorzieningen. Binnenkort verrijzen de 23 verdiepingen tellende gebouwen Boston en Seattle tussen het Luxor Theater en woontoren New Orleans. Ook de voormalige achterstandswijk Katendrecht onderging een ware gedaanteverwisseling tot aantrekkelijk woongebied. Ronald Schneider: “Voorheen was dit een wijk bewoond door louter lagere inkomensgroepen. Er zijn nu woonmilieus gecreëerd voor de midden- en hogere inkomens. De markt ziet deze verandering en haakt daarop aan. Katendrecht is op dit moment hip. Op straatniveau vind je levendige bedrijvigheid met restaurants, de Fenix Food Factory en circus Rotjeknor. De wijkvernieuwing op Katendrecht leidt ertoe dat mensen met verschillende culturen en interesses elkaar verrijken.”

Kunst en cultuur als spin-off

“Rotterdam is aantrekkelijk voor een breed publiek”, aldus de wethouder. “Grote bedrijven vestigen zich daar waar het prettig werken en wonen is. Dat vraagt om goede culturele voorzieningen op wijken stadsniveau.” En die zijn er. Theater Walhalla bijvoorbeeld is een kleinschalig theater dat gevestigd én nieuw talent een podium biedt. En het Verhalenhuis Belvédère verbindt verhalen van mensen en gemeenschappen in de hedendaagse stad. “Maar we willen ook aantrekkelijk zijn voor mensen buiten de stad. Voor hen heeft Rotterdam een aantal geweldige publiekstrekkers. Denk maar aan het Rotterdams Philharmonisch Orkest en het Filmfestival Rotterdam, het grote amusementstheater Luxor en het Nederlands Fotomuseum met een indrukwekkende collectie van meer dan 5 miljoen beelden.

Deze spin-off zorgt voor meer bestedingen in een gebied, wat meer economische slagkracht oplevert.”

Can do-mentaliteit

Rotterdam heeft een open mentaliteit.

Het moedigt nieuwe initiatieven aan.

Schneider: “Een goed idee ontvangen we met open armen, we luisteren en kijken naar de mogelijkheden. Zo creëer je een echte can do-mentaliteit. Het is goed

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 28

10-04-15 10:35

NAW

29

De Kop van Zuid met onder andere Hotel New York.

binnenwerk NAW #52 final.indd 29

10-04-15 10:35

30 De Markthal bij Blaak ontworpen door MVRDV Architecten.

binnenwerk NAW #52 final.indd 30

10-04-15 10:35

NAW

Het nieuwe Centraal Station.

Het nieuwe Luxor Theater aan de Kop van Zuid.

31

Het Internationaal Filmfestival vindt jaarlijks plaats in Rotterdam.

Rotterdam City of the Year

→

zakendoen hier, zegt men. Zo had de Markthal niet in een andere stad ontwikkeld kunnen worden, stelde ontwikkelaar Provast. Vooraf was men sceptisch, maar we zijn het toch gaan doen. En met succes.

De horeca rondom de Markt zit helemaal vol. Marktkooplui van de buitenmarkt zien hun omzet stijgen. Afgeleid effect: meer toeleveranciers, dus extra werkgelegenheid. De Rotterdamse mentaliteit van ‘niet lullen maar poetsen’ is uiteraard van oudsher verbonden met de haven van Rotterdam waar vele Rotterdammers werkten.”

Rotterdam zet in op duurzaam

Nieuwe ontwikkelingen en herstructureringen in Rotterdam bieden een goede gelegenheid om duurzaamheid concreet en tastbaar te maken. Stadshavens Rotterdam en Heijplaat, het gebied Rotterdam Central District rond het Centraal Station en Hart van Zuid zijn hiervoor aansprekende voorbeelden. Hier ontstaan kansen om meerwaarde te creëren voor de stad, het gebied, de Rotterdammers en partijen zoals ontwikkelaars, corporaties, bouwers en beleggers. Ronald Schneider: “Onze positie ten opzichte van de haven is een mooie voor de hand liggende manier om energie te besparen. We proberen elkaar te versterken en de haven naar de stad te

binnenwerk NAW #52 final.indd 31

halen, niet alleen als het gaat om werkgelegenheid, zeker ook op het gebied van energiebesparing. Zoals de uitbreiding van het warmtenet, waarbij restwarmte uit de haven gedistribueerd wordt naar stadsverwarming.”

Kluswoningen: klein gebaar, groots effect

“Grootse gebaren – woontorens, grote musea, theaters – wisselen we af met kleinere initiatieven. Die kunnen ervoor zorgen dat een wijk een positieve impuls krijgt.

De Rotterdamse kluswijken zijn een goed voorbeeld van ‘kleinere’ ideeën met grote gevolgen. In veel wijken is behoefte aan midden- en hogere inkomens. Daar bieden we grotere panden, woningen of schooltjes te koop tegen een heel aantrekkelijke prijs, maar waar nog veel aan moet gebeuren.

Inmiddels zijn er al heel wat van dit soort panden verkocht en gerenoveerd. De hogere inkomensgroepen trekken een hele wijk omhoog. Bewoners gaan elkaar meer aanspreken op gedrag en meer dingen samen ontplooien. Onbekend maakt op het eerste gezicht vaak onbemind. Als je het eenmaal ervaart, blijkt dat het een heel prettig gebied is om in te wonen. Ik geloof dan ook echt in kleinere ingrepen die het verschil maken waardoor zo’n wijk meer dynamiek krijgt.” •

De Academy of Urbanism – een club van 500 wetenschappers, politici en vakspecialisten op het gebied van stedelijke en regionale ontwikkeling – kende Rotterdam de prijs toe City of the Year 2015. De jury keek naar de wijze waarop de stad zich in de afgelopen twee decennia heeft ontwikkeld op economisch, sociaal en stedenbouwkundig gebied. De laatste maanden won Rotterdam de ene na de andere (inter)nationale prijs, ook voor het nieuwe Centraal Station en de Markthal.

Cultuur als aanjager voor gebiedsontwikkeling Sharon Oldenkotte-Vrolijk, directeur Kunst & Cultuur van Rabo Vastgoedgroep en verantwoordelijk voor Bouwfonds Cultuurfonds: “Bouwfonds Cultuurfonds ondersteunt projecten op het gebied van kunst en cultuur die een aanjager zijn voor de ontwikkeling van een gebied. Zo adviseerden wij BPD om gezamenlijk met de gemeente en culturele partijen het gebied op de Kop van Zuid bij de woontorens Boston en Seattle te promoten. Op die manier laten we mensen kennismaken met én langer blijven in het gebied.

Culturele instellingen als theaters, bioscopen en musea zijn hierin belangrijke publiekstrekkers. Daarom ondersteunde Bouwfonds Cultuurfonds het Nederlands Fotomuseum, het Nieuwe Luxor, Theater Walhalla en Verhalenhuis Belvédère. Ook het nabijgelegen Joods Kindermonument ontving subsidie, omdat het een belangrijk markeringspunt is van de stad, als aanknopingspunt naar het verleden.”

10-04-15 10:35

32

vanuit de lucht

4

3

1

2

5 5

binnenwerk NAW #52 final.indd 32

10-04-15 10:35

NAW

33

WĂĄt een luxe aan het water De royale appartementen aan de rivier Het Spaarne in Haarlem kijken uit op een prachtige omgeving.

1. Monumentaal Een ziekenhuis alleen voor vrouwen. Dat was in 1899 het doel van deze hectare in de Haarlemmerhout. Na de verhuizing van het ziekenhuis in 2004 kwam het terrein vrij voor nieuwe woonruimte. Het monumentale 19e-eeuwse hoofdgebouw werd samen met de historische kapel omgebouwd tot luxe appartementen en kantoorruimte, waarbij elementen als het altaar en de glas-in-loodramen bewaard zijn gebleven.

5

5

2. Kloostertuin In de zuidwesthoek van het gebied ligt de zogeheten Kloostertuin. Hier zijn eengezinswoningen met tuinen gebouwd.

3. Ligging De slanke woontoren van twintig verdiepingen is met recht een baken te noemen in de skyline van Haarlem.

Natuurliefhebbers halen hun hart op aan het nabijgelegen strand, de bossen en duinen. De winkels, restaurants en cafĂŠs van het gezellige centrum van Haarlem zijn binnen vijf minuten bereikbaar.

4. Bevrijdingsfestival Elk jaar op 5 mei vindt Bevrijdingspop plaats in het naastgelegen park.

5. Opgeleverd De aan het water gelegen Spaarne Appartementen zijn volledig opgeleverd en allemaal verkocht.

binnenwerk NAW #52 final.indd 33

10-04-15 10:35

34

Niet-westerse allochtonen zijn meer geneigd tot verhuizen, kiezen vaker voor een huurwoning en hebben een grotere voorkeur voor nieuwbouw. Het zijn slechts enkele resultaten uit het BPD-onderzoek naar woonwensen van Turkse, Marokkaanse en Surinaamse Nederlanders.

tekst: Ruud Slierings

beeld: Thomas Manneke

Sociaal geograaf Gideon Bolt over de uitkomsten van het BPD-onderzoek onder niet-westerse allochtonen:

“Bouw op basis van hun woonwensen� binnenwerk NAW #52 final.indd 34

10-04-15 10:35

NAW

binnenwerk NAW #52 final.indd 35

35

10-04-15 10:35

36

binnenwerk NAW #52 final.indd 36

10-04-15 10:35

NAW

→ Kun je dat eigenlijk wel doen, onderscheid maken op basis van etniciteit?

“In relatie tot woonwensen zeker.

Niet-westerse allochtonen hebben andere woonwensen dan autochtonen. Niet spectaculair anders, maar afwijkend genoeg om een eigen aanpak te rechtvaardigen.

Bovendien ontwikkelt de wooncarrière zich anders: allochtonen wonen over het algemeen krapper, kunnen zich minder vaak een koopwoning permitteren, en ambiëren veelal een eengezinskoopwoning.

Wil je naar de woonsituatie en woonwensen kunnen acteren, dan moet je onderscheid maken.”

Hoe ziet de wooncarrière van de niet-westerse allochtoon eruit?

“Over het algemeen is de achterstand fors ten opzichte van autochtonen. Dat heeft te maken met inkomen, levensfase en gezinssituatie, maar ook met woonwensen die kennelijk niet goed gehonoreerd zijn in de woningmarkt. Een potentiële groeimarkt dus, zeker nu met name tweedegeneratieallochtonen, die vaak hoger opgeleid zijn en meer bestedingsruimte hebben, hun ouderlijk huis of hun eigen huurhuis verlaten en huizen gaan kopen.”

Wat zijn de meest in het oog springende verschillen op woningniveau?

“De meest basale woonwens – en daarin verschillen niet-westerse allochtonen amper van autochtonen – is ruimte. Een eengezinswoning is vaak het streven.

Maar dan wel bij voorkeur nieuwbouw.

Daarnaast is er een sterke voorkeur voor functionaliteit en ruimte. Ook in architectuur trouwens: niet-westerse allochtonen hebben liever strakke lijnen dan bijvoorbeeld retro jaren 30-woningen. Ook al omdat rechthoekige vormen meer ruimte bieden.”

37

“Niet-westerse allochtonen zien liever strakke lijnen dan retro jaren 30-woningen” Gideon Bolt

En in de woning, de indeling?

“In de woning zijn er meer specifieke wensen, vooral bij Turken en Marokkanen.

Omwille van geloofsredenen of hygiëne. Zo willen zij geen combinatie van toilet en badkamer. En meer scheiding van de ruimtes, kamers voor mannen en vrouwen zoals een gesloten keuken. Bovendien ligt de keuken bij voorkeur aan de straatkant zodat er meer privacy in de woonkamer is.”

Stimuleer je hiermee niet maatschappelijk ongewenst gedrag?

“Daar wordt altijd heel krampachtig over gedaan. Ik snap dat niet. Je bouwt voor een bepaalde doelgroep, waarom zou je die wensen dan niet honoreren? Het is logisch dat een marktpartij luistert naar klanten.

Bovendien: er zijn ook autochtonen die een gesloten keuken willen. Het is een rare gedachte dat je de vrouwenemancipatie zou kunnen bevorderen door wanden in huizen te slopen.”

Naast de woning is er de wijk, welke voorkeuren gelden daar?

“Niet-westerse allochtonen willen in een

gemengde buurt wonen. Niet in een geheel witte buurt, net zomin als in een buurt waarin de eigen groep domineert. Autochtonen willen dat meestal wel, wonen in een buurt waarin de eigen groep dominant is.”

Dat leidt tot meer segregatie, daar zal niet elke gemeente blij mee zijn.

“Jarenlang is er in het herstructureringsbeleid geprobeerd om bevolkingsgroepen, woningtypes en prijsklassen te mengen.

Met wisselend succes. De praktijk leert dat je daarmee de kleur van een wijk nauwelijks kunt beïnvloeden. Als je in een ‘gekleurde wijk’ dure twee-onder-een-kapwoningen neerzet, trekt dat eerder de allochtone middenklasse dan autochtonen.”

Maar kun je een wijk dan gevarieerd houden qua bevolkingssamenstelling?

“Autochtonen hebben een lagere tolerantiegrens dan allochtonen. Dat is misschien jammer, maar je kunt autochtonen echt niet dwingen om in een gekleurde wijk te gaan wonen. Een fundamentelere vraag is dan ook: moet je dat willen, geforceerd bevolkingsgroepen mengen? Waar het dan

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 37

10-04-15 10:35

38

→

wel is gelukt, zie je dat er toch nauwelijks contact is over en weer. Dan kun je beter zorgen voor diversiteit op een andere manier, bijvoorbeeld door woningen in zo’n wijk aan te bieden die voldoen aan de woonwensen van allochtonen.”

Zien politici en beleidsbepalers bij gemeenten dit ook zo?

“Het idee van mengen laat men steeds meer los. Voortschrijdend inzicht. Men ziet in dat je zo min mogelijk barrières moet opwerpen bij het realiseren van woonwensen. Als autochtonen een huis met een puntdak en grote kamers willen en Marokkanen een huis met een plat dak en veel kleine kamers, so what? Bovendien: de ‘wijk’ is in de beleving van mensen een kleine straal rondom de eigen woning. Kijk je op grotere schaal, dan is de bevolkingssamenstelling in wijken en steden behoorlijk gevarieerd.”

Wat betekenen de uitkomsten van het onderzoek voor stedenbouwkundigen en ontwikkelaars?

“Een belangrijke uitkomst is dat je geen buurten en woningen moet willen ontwikkelen met een architectuur op basis van etniciteit. En bouw vooral op basis van woonwensen, voor de markt in een specifieke buurt. Op die manier kun je stappen in de wooncarrière faciliteren. En ook: flexibiliteit bieden in de indeling, zodat kopers voor hun eigen manier van wonen kunnen kiezen, en dus ook voor een gesloten of open keuken. Hoe vraaggerichter je bouwt, hoe beter dat is voor iedereen. Voor de business van de aanbieder, voor het welbevinden van de koper of huurder, en uiteindelijk ook voor de wijk. Als mensen naar hun zin wonen, blijven ze langer, ontstaat er meer cohesie en meer gevoel van veiligheid. Dat lijkt me in alle opzichten winst.” •

binnenwerk NAW #52 final.indd 38

Het BPD-onderzoek in het kort Er wonen circa twee miljoen niet-westerse allochtonen in Nederland. De drie grootste groepen zijn Turken (400.000), Marokkanen (380.000) en Surinamers (350.000).

Van alle allochtonen behoort 45% tot de eerste generatie en 55% tot de tweede. BPD heeft een grootscheeps onderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van deze drie groepen in de Randstad: er is een uitgebreide literatuurstudie verricht, een analyse van het WoON (WoonOnderzoek Nederland) gemaakt, er zijn groepsdiscussies in vier focusgroepen gevoerd en er hebben interviews met deskundigen plaatsgevonden.

Dit zijn de opvallende conclusies: Woning: voorkeur voor functionaliteit met veel kamers en parkeergelegenheid op het eigen terrein; sterkere voorkeur voor nieuwbouw dan autochtonen; sterke voorkeur voor

een eengezinswoning onder verhuisgeneigden naar de koopsector.

Eigendomsvorm: nu vooral huur, maar een groeiende koopwens, vooral onder tweede generatieallochtonen.

Architectuur: functioneel; uiterlijk is van ondergeschikt belang, voorkeur voor strakke lijnen; bij voorkeur geen etnisch-specifieke architectuur.

Indeling: veel kamers, badkamer en toilet gescheiden, gesloten keuken.

Buurt: voorkeur voor een diverse en gemengde woonbuurt, geen dominantie van welke etnische groep dan ook.

Voorzieningen/omgeving: supermarkt en scholen in de buurt.

BPD wil de resultaten van het onderzoek toepassen op concrete locaties.

Voor meer informatie over het onderzoek van BPD kunt u terecht bij Senior Marktanalist Sander Klaver, tel. (033) 253 95 28 of s.klaver@bpd.nl.

10-04-15 10:36

in het kort

NAW

Wonen zonder energierekening, het kán

39

Proef met teelt olifantsgras in Zwolle Rabobank en BPD zijn een samenwerking aangegaan met social entrepreneur NNRGY Corps voor de teelt en het gebruik van olifantsgras. Olifantsgras is de ideale grondstof in de innovatieve productiecyclus. Het gewas dient als biomassa-grondstof voor de duurzame productie van energie en tal van materialen, zoals bioplastics, papier en bouwmaterialen. → Waar biomassa voorheen werd opgekocht, verhandeld en gebruikt door grote fabrieken, groeit de groene grondstof nu gewoon om de hoek. “BPD zoekt naar manieren om braakliggende gronden een functie te geven die aansluit bij de behoeften van nu. Dit is een van de mogelijkheden. Op de gronden die we hebben aangekocht voor nieuwbouw, groeit straks een gewas dat in de toekomst bijdraagt aan een duurzame realisatie hiervan. Een innovatieve oplossing”, zegt Frans Holleman van BPD.

→ Een aantal gezinnen in de Wageningse nieuwbouwwijk Nieuw Kortenoord ontvangt geen factuur meer voor energieverbruik. Sommige mensen krijgen zelfs geld terug van energieleveranciers; zij wekken met hun huis meer energie op dan ze verbruiken. De oorzaak ligt niet in een lagere temperatuur in huis of andere maatregelen die het wooncomfort doen afnemen. De campagne ‘Groen Licht’ stimuleerde het zelf opwekken van energie en zorgde voor energiebewustzijn. De provincie Gelderland regelde in het kader van de campagne een subsidie voor de aanschaf van zonnepanelen. Maar liefst een op de drie huishoudens maakte hier gebruik van en kocht panelen voor de helft van het geld. ‘Groen licht’ leverde de hele wijk een besparing van 60% op het energieverbruik op. Gemiddeld betaalt een huishouden in Nieuw Kortenoord € 60,- aan energiekosten per maand. www.nieuwkortenoord.nl/groen-licht

Op korte termijn zal een eerste gebied van 10 hectare worden beplant in de omgeving van Zwolle. Dit gebied is eigendom van BPD. Rabobank is ingestapt om samen met lokale ondernemers en bewoners de mogelijkheden van het product verder te ontwikkelen en lokaal te vermarkten.

Doel is om het gebied de komende jaren uit te breiden in lijn met de groei van het lokaal gebruik van producten.

“Sommige mensen krijgen zelfs geld terug van energieleveranciers” binnenwerk NAW #52 final.indd 39

10-04-15 10:36

40

in het kort

Oude Honigfabriek wordt een creatieve smeltkroes De voormalige Honigfabriek is de nieuwe hotspot in Nijmegen. Het Waalfront, het gebied aan de Waal waar BPD en de gemeente Nijmegen de komende jaren een woonwerkgebied ontwikkelen, profiteert van de positieve dynamiek rondom de oude fabriek.

De trek naar het complex heeft het hele gebied op de kaart gezet.

→ “De business case is rond, alle ruimten zijn verhuurd, er komt veel publiek en er zijn kopers voor de woningen,” vat kwartiermaker Arie Willem Bijl de laatste ontwikkelingen rond het Honigcomplex samen. Hiermee is de eerste taak volbracht: het dekken van de beheerkosten en investeringslasten voor het openhouden van de gebouwen. Het tweede streven, zorgen voor de gewenste mix van commerciële, creatieve en culturele functies is ook meer dan gehaald. Het karakteristieke complex is maar liefst 33.000 m2 groot en beschikbaar voor tijdelijk, creatief en innovatief ondernemerschap. Reeds 100 kleine bedrijven hebben zich gevestigd in het bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie.

De komst van woningcorporatie Talis is een mooie aanvulling.

“Mede dankzij de horeca is een positievere uitstraling ontstaan en is het Waalfront gaan leven”, verklaart Tjakko Smit van BPD en Ontwikkelingsbedrijf Waalfront. Dit heeft onder andere invloed op de verkoopmanifestatie van woningen in de Handelskade en Koningsdaal. “Van Koningsdaal zijn de eerste 45 woningen verkocht en de tweede tranche van 25 is volledig onder optie.

Daarnaast zijn in de Handelskade al meer dan 20 appartementen verkocht, terwijl de oplevering nog anderhalf jaar verder ligt.”

De Radboud Universiteit Nijmegen zal een onderzoek starten naar de financiële en maatschappelijke meerwaarde van het Honigcomplex. Eind zomer 2015 worden de eerste resultaten verwacht. Als de cijfers aantonen dat het Honigcomplex heeft bijgedragen aan een snellere gebiedsontwikkeling en hogere grondprijzen, kun je gemakkelijker investeerders vinden. www.honigcomplex.nl en www.waalfrontnijmegen.nl Bouwfonds Cultuurfonds heeft bijgedragen aan twee kunstprojecten in het Honigcomplex.

binnenwerk NAW #52 final.indd 40

10-04-15 10:36

NAW

41

DOSSIER

Community Development

binnenwerk NAW #52 final.indd 41

10-04-15 10:36

42

Tot een aantal jaar geleden was de ontwikkeling van communities met name gericht op stedenbouw en thematische concepten als woonvormen voor senioren.

Tegenwoordig wordt het vanuit breder perspectief bezien. De, vooral jongere, consument is op zoek naar een gemeenschap. Hoe willen gelijkgestemden samen leven en in welke gebouwde vorm? tekst: Kees de Graaf

beeld: Jeroen Hofman

Gebiedsontwikkelaars aan zet

De kunst van het programmeren

Ilta van der Mast

→ Zo’n 15 jaar geleden nam in Nederland de belangstelling voor het New Urbanism toe: een integrale inrichting van woongebieden, gestoeld op de menselijke maat. Oorspronkelijk bedacht als protest tegen de anonimiteit van de eindeloze suburbs in de Verenigde Staten en gevoed door de klassieke stedenbouwkundige principes uit Europa. De Nederlandse vakwereld bleek op dat moment vooral geïnteresseerd in de ruimtelijke verschijningsvorm van deze communities, de ‘hardware’ zogezegd. De voorvechter van New Urbanism, Andrés Duany, liet op het NEPROM-congres ‘Zo Wil Ik Wonen’ in 2010 een groot publiek hiermee kennis-

maken. De tijd leek rijp voor een introductie van dit gedachtegoed in de Nederlandse context. Net op dat moment sloeg echter de periode van stagnatie op de woningmarkt toe, met als gevolg dat de ontwikkeling van communities naar de achtergrond verdween. Ten onrechte, omdat er nog steeds heel veel geleerd kan worden van de manier waarop in de VS woongebieden voor gelijkgestemden worden gecreëerd.

Sterker nog: de relevantie is de laatste jaren alleen maar toegenomen.

Heft in handen

De samenleving vraagt in toenemende mate om community development en

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 42

10-04-15 10:36

NAW

43

Creating living

environments

VERBINDING ONDERWIJS

LOCATIE

LEISURE ZORG OPENBARE RUIMTE

LEEFSTIJL DOELGROEP CULTUUR

WOONCONCEPT DOELGROEP

ARCHITECTUUR

software

ER

M

PR

R OG

AM

AM

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

VOORZIENINGEN

R

BEDRIJVIGHEID

OG

WINKELEN

PR

EN

WERK

M

ER

EN

hardware

Community development

Hardware

Software

Orgware

Een integraal ontwerp van een woonwijk waarin naast de woonfunctie ook de voorzieningen, de infrastructuur en de groenstructuur in samenhang in één plan worden ontworpen. De ‘hardware’, ‘software’ en ‘orgware’ zijn alle drie van even groot belang.

Een integraal concept van de locatie, het stedenbouwkundig plan, de architectuur, de voorzieningen en de openbare ruimte op wijk-, buurt- en projectniveau.

De wijze waarop potentiële bewoners worden betrokken bij de wijk door een sense of belonging te creëren met informatiebijeenkomsten over de wijk, kennismakingsbijeenkomsten en festiviteiten.

Ook een actieve inbreng van de bewoners speelt daarbij een rol.

Het proces van de integrale gebiedsontwikkeling met een centrale en ruime regierol voor de gebiedsontwikkelaar gedurende de totale ontwikkelperiode én het beheer erna. De orgware is het vertrekpunt om de hardware en de software in te vullen, aansluitend op het concept van de community en de behoeften van de beoogde doelgroep.

binnenwerk NAW #52 final.indd 43

10-04-15 10:36

44

→

gebiedsontwikkelaars zijn primair aan zet om dit concept te verwezenlijken. Dat is de visie van Ilta van der Mast, partner bij Twynstra Gudde en expert op het gebied van Community Development. Zij constateert dat Nederland in korte tijd fundamenteel is veranderd: “Op drie terreinen zien we ontwikkelingen. Wetten en regels zijn veranderd, waardoor consumenten minder geld kunnen lenen voor een huis en het speelveld van de woningcorporaties

worden. De zelfredzaamheid van mensen wordt een steeds belangrijker issue. Omdat de woningcorporaties die zich voorheen met het wonen bezighielden een forse stap terug doen, ontstaat er ook letterlijk en figuurlijk ruimte voor eigen inbreng.

Drie domeinen

Het ontwikkelen van een community in de Nederlandse situatie vergt een compleet nieuw vakmanschap aan opdrachtgevers-

“We gaan van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad” is ingeperkt. Ook heeft het Rijk een aantal taken uit het sociale domein overgeheveld naar gemeenten. We gaan van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad, al dan niet met een groeiend aandeel van lokale belastingen.” Een derde trendbreuk – misschien nog wel de meest relevante – is dat burgers steeds meer zelf het heft in handen nemen.

Ze zijn kritisch, steeds beter geïnformeerd en weten heel goed hoe ze willen wonen – en met wie. Ook denken consumenten beter na over hoe ze later oud willen

binnenwerk NAW #52 final.indd 44

zijde, legt Van der Mast uit. “In de VS zien we wat de succesfactoren zijn. Als gebiedsontwikkelaar moet je drie domeinen in de vingers hebben: de hardware, de software en het ontwikkelproces, wat je ook wel de ‘orgware’ zou kunnen noemen.” Bij de hardware gaat het om de fysieke aspecten van de gebiedsontwikkeling, zoals stedenbouw, architectuur, voorzieningen en openbare ruimte. De software is een stuk minder grijpbaar, maar niet minder belangrijk: het ontwikkelen van een ge-

meenschap die potentiële bewoners bindt en over de jaren heen waarde creëert.

Daarbij zijn evenementen en activiteiten die de bewoners bij elkaar brengen net zo belangrijk als de ‘stenen’. Van der Mast: “Het derde domein is het ontwikkelproces.

Dat proces laat ruimte voor invulling door de consument, maar schakelt tegelijkertijd de gehele bouwketen in.” Wie deze drie domeinen goed weet te verbinden, zorgt voor waardeontwikkeling en -behoud. Amerikanen zoeken naar waardevaste investeringen voor hun oudedagsvoorziening.

Onderzoek naar de Amerikaanse communities zoals het bekende Seaside die op basis van New Urbanism zijn vormgegeven, wijst uit dat deze gebieden in crisistijd hun value aanzienlijk beter hebben vastgehouden. Dit gaat tegenwoordig ook op voor de Nederlandse consument, die steeds ‘strategischer’ een woning koopt en veel meer let op de toekomstige verkoopbaarheid.

Lange adem

Bij community development gaat het om veel meer dan eendimensionale projectontwikkeling, die in korte tijd gestalte krijgt. Wie de kunst wil beheersen, moet als gebiedsontwikkelaar beschikken over een lange adem. Ook dat leren de ervaringen uit de VS. De ontwikkelaar koopt de grond, bouwt een kleine kern van woningen op loopafstand van voorzieningen en schakelt in het ontwikkelproces partijen in. Dat zijn onder meer stedenbouwers, architecten en bouwbedrijven die aantoon-

10-04-15 10:36

NAW

45

Hamershad (Verenigde Staten), een project dat is ontwikkeld volgens de principes van New Urbanism.

baar het gedachtegoed van de community onderschrijven en in staat zijn dit te realiseren. Terwijl de community groeit, is de ontwikkelaar verantwoordelijk voor het beheer en de voortdurende afstemming van soft- en hardware. Hij blijft dus pal staan voor de integrale kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Pas wanneer de laatste woningen zijn overgedragen aan de Home Owners Association (vergelijkbaar met een vereniging van wijkeigenaren die

vraag uit de markt achterhalen, om daar als ontwikkelaar met een goed plan een antwoord op te geven. Dat vergt een andere focus en andere competenties.”

Community development is in haar optiek dan ook compleet anders dan cocreatie of collectief particulier opdrachtgeverschap.

“De eigen visie van de gebiedsontwikkelaar is essentieel om hier een succes van te maken. Niet alleen over de realisatie, maar ook over het beheer. En met aan-

“De burgers nemen steeds meer zelf het heft in handen” ook verantwoordelijk is voor openbare ruimte), eindigt de betrokkenheid.

Een letterlijke kopie van deze manier van werken naar de Nederlandse situatie is volgens Van der Mast niet aan de orde: “Maar waar we wel veel van kunnen leren, is de kracht van het langjarig uitdragen van een doordacht concept en de invulling daarbij van goed opdrachtgeverschap. Het gaat hier om conceptgedreven gebiedsontwikkeling, die zowel vraaggedreven als aanbodgestuurd is. De crux is de latente

binnenwerk NAW #52 final.indd 45

dacht voor meer functies dan alleen het wonen.”

Brede acceptatie

Kijkend naar de ontwikkelopgave voor de komende jaren liggen er volop kansen om community development een volwaardig onderdeel van de nieuwbouwproductie te laten vormen. Waar het begin deze eeuw bij enkele ‘incidenten’ bleef, zoals de ontwikkeling van het Eiland 2 in de Hoofddorpse wijk Floriande, lijkt de tijd nu rijper voor een bre-

de acceptatie. Van der Mast hierover: “Ook in de bestaande stad kunnen gebiedsontwikkelaars hiermee aan de slag. Zo zie ik kansen voor combinaties met woningcorporaties, die woningen in de bestaande stad bezitten.

En denk aan zorg- en onderwijsinstellingen in de buurt die hun bijdrage in de software kunnen leveren. Maar ook aan werkgevers die erbij gebaat zijn dat hun personeel in de buurt kan wonen. Zo heb ik eerder onderzoek gedaan onder de 12.000 werknemers van het Erasmus Ziekenhuis in Rotterdam.

3.000 werknemers woonden al binnen de gemeentegrenzen; evenzoveel medewerkers met hun gezinnen wilden ook dichter bij hun werk wonen. Het probleem is echter dat er geen aanbod is. Met het oog op een krappere arbeidsmarkt in de toekomst reden te meer voor werkgevers om zich te verdiepen in de woonwensen van hun medewerkers.” Het is de uitdaging voor de gebiedsontwikkelaar om ook in zo’n context de verbinding tussen software en hardware te leggen. Het feitelijke programmeren doet de ontwikkelaar aan zowel de zijde van de hardware als de software. Wat overigens niet betekent dat de lokale overheid achterover kan leunen, sluit Van der Mast af: “De gemeente moet heel goed nadenken over hoe zij zichzelf sterker kan maken door samen te werken met partijen die daarbij helpen. In een tijd waarin de verschillen tussen regio’s groter worden, is dat van groot belang.” •

10-04-15 10:36

46

Sturen in community development Een community is vooral iets van bewoners. Hoe kun je de ontmoeting en verbinding van mensen stimuleren, welke voorzieningen kunnen die connectie verstevigen?

Vier deskundigen belichten de mogelijkheden om de ontwikkeling van gemeenschappen te faciliteren.

binnenwerk NAW #52 final.indd 46

“Publieke ruimte is bepalend”

Marina Khoury architect en stedenbouwkundige, partner bij DPZ Washington

“Vooral in de publieke ruimte krijgt de vitaliteit van een community vorm, want er bestaat een aantoonbare correlatie tussen menselijke interactie en geluksbeleving. De ideale community moet daarom een mix bieden van woonvormen, activiteiten en voorzieningen, op loopafstand van elkaar.

Die ideale mix vinden is dankzij allerlei nieuwe technieken steeds beter mogelijk.

Social media bijvoorbeeld bieden veel bruikbare informatie over hoe mensen willen wonen, hoe ze ruimte gebruiken, waar ze verbinding zoeken. Onmisbaar voor stedenbouwkundigen, ontwerpers en ontwikkelaars. Communities ontwikkelen was in de VS altijd het werk van private partijen. Nu gebeurt dat steeds vaker in samenwerking met overheden en toekomstige bewoners, waardoor je een beter uitgebalanceerd geheel krijgt. Veel communities hebben een Home Owners Association die verantwoordelijk is voor de gang van zaken. Vaak zijn er strenge gedragscodes om de leefbaarheid te waarborgen. Te veel loslaten betekent meestal chaos, zo leert de praktijk. Tegelijkertijd zie je dat met een beetje vrijheid en een sterke Home Owners Association er mooie dingen uit een community kunnen komen.”

10-04-15 10:36

NAW

“Hard en zacht verbinden”

47

“Geen dichtgetimmerde plannen” “Het komt uit de mensen”

Frans Holleman directeur BPD regio Noord-Oost

“De kunst is om de kwaliteit boven water te halen die een belangrijke waarde kan zijn in de vorming van een community.

Wij kunnen daarin een belangrijke rol spelen. Voordat we een concept ontwikkelen, doen we veel onderzoek naar de locatie en de mogelijke doelgroep. We zoeken naar verbinding tussen het ‘harde’ grondexploitatie-denken en het ‘zachte’ denken vanuit het sociale DNA van een wijk. Dat zijn twee werelden die ver van elkaar staan, maar als je die weet te verbinden ontstaat er echt iets goeds. In de VS heb ik gezien dat initiatieven uit de communities zelf zo’n gemeenschap erg sterk kunnen maken. Er was een Home Owners Association die de exploitatie van een restaurant mede droeg door de eerste twee jaar geen huur te vragen. Zo creëerde de community een plek waar bewoners graag komen. In Nederland zouden we dat meer kunnen doen, de exploitatie van community-activiteiten in de beginfase ondersteunen. Dan help je de community echt in de opbouw.”

binnenwerk NAW #52 final.indd 47

Frits Rorink wethouder in Deventer (o.m. portefeuille vastgoed en openbare ruimte)

Rinke Oostra stadssocioloog en publicist

“Het ‘bouwproces’ van communities is niet te sturen. Het gemeenschapsgevoel moet vooral van de mensen komen. In nieuwbouw kun je voor demografisch of sociaal-economisch bepaalde bevolkingsgroepen bouwen, maar dan is het bevorderen van de gemeenschapszin meestal niet het primaire doel. Het is ook niet zo dat als dat gevoel er niet komt en er geen dikke vriendschappen ontstaan, het een mislukte buurt is. Het sociale netwerk dat door de tijd heen is ontstaan – familie, studie, werk, hobby – is nu eenmaal belangrijker voor veel mensen.

Die mensen hoeven niet naast elkaar te wonen om een hechte community te kunnen vormen. Toch kan er op een plek wel een community-gevoel ontstaan, zo blijkt uit mijn onderzoek naar de woonbeleving in Floriande, een Vinex-wijk in Hoofddorp. Bewoners van de ene buurt voelen zich sterker met elkaar verbonden dan bewoners van andere buurten.

Maar die spontaan ontstane community bestaat naast de andere, veelal sterkere, netwerken.”

“Een community verbetert de verbinding en de wisselwerking tussen mensen, en daarmee het leefklimaat. Voor bestuurders is het de kunst de vorming van communities te faciliteren. Wat wij in Deventer tegenwoordig daarom veel minder doen, is sturen op dichtgetimmerde bestemmingsplannen en beeld/kwaliteitsprogramma’s. Op die manier werken, is wennen voor ons. Het vergt een cultuurverandering: loslaten in plaats van bestemmingsplannen draaien. Het vergt ook meer samenwerking tussen overheden en marktpartijen zodat we samen de balans tussen vraag en aanbod kunnen vinden. Het is aan ons om ervoor te zorgen dat de vraagkant ons kan vinden en dat we hen in het proces goed begeleiden.

Als een groep mensen met een plan komt in het kader van collectief particulier opdrachtgeverschap, kijken we nu samen naar hoe we wensen bij elkaar kunnen brengen. We bouwen niet meer om het bouwen, maar om een kwaliteitsimpuls te geven aan de stad.”

10-04-15 10:36

48

De transformatie van Oud-IJmuiden is in volle gang.

Een bedrijventerrein wordt omgebouwd naar een aantrekkelijke woonbuurt. Oude en nieuwe bewoners ontmoeten elkaar straks hier in een andere setting.

Om de verhalen van vroeger door te geven is het initiatief BeLeef Oud-IJmuiden opgericht. Vraag blijft of het initiatief bijdraagt aan de nieuwe community die hier ontstaat. tekst: Kees de Graaf

beeld: Jouk Oosterhof

Beleef Oud-IJmuiden

Hoe storytelling een wijk vernieuwt

→ De aanhouder wint. Dat geldt zeker voor de herontwikkeling van tien hectare bedrijventerrein in IJmuiden, waar zeehaven, visserij, strand, de ferry naar Newcastle, het Noordzeekanaal en staalproducent Tata Steel elkaar ontmoeten. Dynamischer dan dit wordt een woonomgeving niet snel. Te midden

van dit alles ligt Oud-IJmuiden, voor de oorlog een intiem woonbuurtje met kleine straatjes en veel winkels, na de oorlog en de bombardementen gedeeltelijk ontwikkeld tot werkgebied. Inmiddels verovert het wonen weer terrein. BPD realiseert hier samen met de woningcorporaties Velison Wonen en Woningbedrijf Velsen

→

binnenwerk NAW #52 final.indd 48

10-04-15 10:36

NAW

“Het verleden moet je koesteren”

binnenwerk NAW #52 final.indd 49

49

De hotel- en theater-ondernemer John van Waveren kocht met zijn echtgenote Monique al in de jaren tachtig van de vorige eeuw Hotel Augusta en voegde daar later het Thalia Theater aan toe. Beide panden werden ingrijpend opgeknapt, voor hun deur wordt nu het Thaliaplein aangelegd: “Het wordt steeds mooier om ons heen. Het plein wordt straks echt een plek in IJmuiden waar je naartoe gaat, maar het is ook een ontmoetingsplek voor de buurt. Wat er over is van het verleden moet je koesteren, dat is ook onze insteek als ondernemers. In die zin sluit BeLeef Oud-IJmuiden daar heel goed op aan.”

10-04-15 10:36

50 Marlenne Schrijver en Agnes de Boer (foto Gwendelyn Luijk)

→

en de gemeente Velsen zo’n 550 woningen, in huur en koop. De oude, intieme stedenbouwkundige structuur wordt daarbij hersteld.

Met het verleden verweven

Het verleden speelt ook op een heel andere manier een rol in de ontwikkeling van het gebied, door het project ‘BeLeef Oud-IJmuiden’. Het is opgericht door Agnes de Boer en Marlenne Schrijver, samen met Daniella van Delft van Stichting Welzijn Velsen. Het verleden wordt tot leven gebracht door de verhalen van de mensen. De Boer legt uit: “Ik ben projectleider ruimtelijke ordening

is en dat tijdens Sail 2015 verschijnt. We organiseren sociale activiteiten, zoals het Verhalenvertelplein waarbij deelnemers verhalen uitwisselen. En we werken aan een vijf kilometer lange wandelroute langs 25 belangrijke erfgoedplekken in Oud-IJmuiden.” Het project valt nadrukkelijk in de categorie ‘pionieren’, aldus De Boer: “Storytelling in de wijkvernieuwing is nieuw. Daar is geen handboek voor, elk gebied vraagt een eigen aanpak. Bijzonder aan IJmuiden is dat het dorp relatief nieuw is. Het Noordzeekanaal is in 1876 gegraven, iedereen is van ‘erna’. Er was hier niets, alleen duin. Iedereen kwam van buiten, in een soort melting pot.” Met de

“Hier laten we het vertellen van verhalen bijdragen aan de wijkontwikkeling” bij de gemeente Velsen geweest, maar ik ben ook hartstochtelijk schrijver. Bij Oud-IJmuiden zag ik kansen om dat te combineren: het vertellen van verhalen laten bijdragen aan de wijkontwikkeling.

Toen kwam ik Marlenne tegen, zij woont in IJmuiden en heeft hier haar familiegeschiedenis. Een van haar voorouders is ‘op zee gebleven’. Daarnaast is zij sterk betrokken bij Oud-IJmuiden.” De klik leidde eind 2013 tot het idee om interviews te houden met mensen die het gebied goed kennen, om zo de geschiedenis door te kunnen geven. In het projectplan dat begin 2014 het licht zag, werden samenhang, verbinding, ontmoeten, (her)beleven en herinneren als doelen geformuleerd. “Inmiddels heeft het project drie sporen gekregen. We verzamelen de verhalen: voor de IJmuider Courant, voor de website en voor een boek dat bijna af

binnenwerk NAW #52 final.indd 50

herontwikkeling van het gebied doet dat verschijnsel zich nu – ten dele – opnieuw voor: “We proberen de verhalen en de waarden van het gebied door te geven aan de jonge, nieuwe mensen. Dat begint te groeien.”

“Bewoners raken met elkaar in gesprek”

“We merken dat mensen praten over BeLeef Oud-IJmuiden – met ons en met elkaar. Ze lezen de stukken in de krant, spreken ons erop aan en ze reageren via Facebook en onze website. Als er activiteiten zijn, komen mensen er samen op af.

Kinderen nemen hun ouders mee en andersom, vrienden komen samen. Mensen zijn benieuwd naar de volgende activiteiten en willen graag terugkoppeling. Samen praten en bij elkaar komen werkt het beste, hebben we gemerkt. Probeer mensen uit

hun tent te lokken en stimuleer de actieveren om de minder actieven mee te slepen.”

Theater op het plein

Een uitdaging ligt er nog naar de nieuwe huurders en kopers in de wijk. “Met hen willen we nog actiever contact leggen, samen met de corporaties en BPD.” Voor het ontstaan van zo’n community kunnen ook nieuwe plekken heel belangrijk zijn, zo legt De Boer uit: “Het nieuwe Thaliaplein krijgt een centrale plek in de buurt, letterlijk en figuurlijk. Er is veel behoefte bij de oudere bewoners om elkaar op straat te ontmoeten, dat kan daar straks uitstekend.

Er is ruimte voor een terras en wellicht een markt. Wij zien al voor ons dat we daar een theatervoorstelling organiseren waarin de verhalen uit de buurt een rol spelen. Dat kan een samenbindende plek worden.” •

Martijn Hemmer, ontwikkelingsmanager bij BPD, is trots op de voortgang die geboekt wordt. Hij noemt een aantal lessen vanuit de ontwikkeling Oud-IJmuiden: - IJmuidenaren ontmoeten elkaar graag op straat. Maak plekken in de openbare ruimte die daartoe uitnodigen.

- Geschiedenis van het gebied kan op verschillende manieren worden ‘hersteld’: fysiek, maar ook met verhalen.

- Initiatieven die ‘van onderop’ ontstaan krijgen een betekenis voor de gebiedsontwikkeling als geheel, wanneer partijen voor elkaar open staan.

Meer lezen www.beleefoudijmuiden.nl www.oudijmuiden.nl www.facebook.com/OudIJmuiden Het project BeLeef Oud-IJmuiden is mede tot stand gekomen met ondersteuning van Bouwfonds Cultuurfonds.

10-04-15 10:36

NAW

“Het is een plek met een eigen sfeer”

binnenwerk NAW #52 final.indd 51

51

Nieuwe bewoner Sharon Schreur kocht samen met haar vriend een woning in deelproject DOK 03 en heeft net de sleutels gekregen: “We zijn al volop aan het klussen. Het is een eengezinswoning van drie verdiepingen, met tuin. Ik kende het project al goed, door mijn werk bij makelaarskantoor Bon & Breed: wij verkopen hier alle koopwoningen, samen met een collega-makelaar. Elke woning uniek is en straalt een eigen sfeer uit. Het wordt nu echt een gezellige, eigentijdse buurt.

Het is een superleuke plek, met een eigen sfeer. Mijn vriend werkt in het havengebied van IJmuiden en kende Oud-IJmuiden al langer. BeLeef Oud-IJmuiden staat regelmatig in de krant: interessant om daarover te lezen. De medekopers van DOK 03 hebben wij al ontmoet tijdens het slaan van de eerste paal en de kijkmiddagen. Nu is het tijd om de andere buurtbewoners te leren kennen.”

10-04-15 10:36

De kracht van het ambacht

“It was the drawing that led me to architecture, the search for light and astonishing forms” Oscar Niemeyer

→ Verbeelding en functionaliteit, dat zijn de centrale waarden van de Braziliaanse architect Oscar Niemeyer (1907-2012), die vanaf de jaren veertig van de vorige eeuw als vernieuwer werkte met de toen innovatieve materialen staal en gewapend beton. Zijn collega-bouwmeesters Le Corbusier en Mies van der Rohe deden dat ook. Maar waar zij kozen voor rechtlijnigheid en geometrie, wordt het werk van Niemeyer gekenmerkt door

binnenwerk NAW #52 final.indd 52

organische vormen en voluptueuze lijnen. Bij de toekenning van de Pritzker Architecture Prize – zo’n beetje de Nobelprijs binnen de architectuur – prees de jury Niemeyer voor de manier waarop hij het karakter en de tijdgeest van zijn land in gebouwen wist te vangen met licht, kleur en sensualiteit. Niemeyer bouwde over de ganse wereld. In New York staat het hoofdkwartier van de Verenigde Naties, in Milaan uitgeverij Mondadori en in Algiers is er

zelfs een dierentuin van zijn hand. Zijn meest bekende creatie echter is hoofdstad Brasilia, die op de lijst van Unesco Werelderfgoed staat. Niemeyer ontwierp de futuristische metropool in de sixties, het tijdperk waarin het begrip sensualiteit een volstrekt nieuwe lading kreeg. Zoals Niemeyer het zelf verwoordt: “De essentie van mijn werk is niet form follows function, maar form follows beauty. Of beter nog: form follows the feminine.” •

10-04-15 10:36