NAW#48 oktober 2013

oktober 2013 #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Anders denken over processen en projecten Bloemendalerpolder: samenwerking optima forma Ontslakken: de kunst van het loslaten

inhoud

Voorwoord

oktober 2013 – naw #48

Rubriek: Inspiratie

fotografie: Maurits Giesen

Anders

ruimte: Het Eiland in Meppel 6onderzoek: bloemkoolwijken 7nieuw project: geluidswal als extra ruimte 8mijn moment: Sharon Oldenkotte van Bouwfonds Cultuurfonds 10 kunst: getekend Meerssen 12kort nieuws met o.a.: chic wonen in Lyon, Stef Blok in Nieuw Kortenoord en Bouwfonds geeft kopers zekerheid 13nieuwbouw met historie: Mariastichting, Haarlem 14detail: zien wat je aan de zon verdient 4

Anders denken, anders kijken. Wanneer doe je dat? Hoe doe je dat? Als blijkt dat je niet meer verder kunt op de ingeslagen weg. Als je denkt dat het beter kan. Of als in een tijd van crisis extra scherp aan het licht komt hoe hinderlijk allerlei ingesleten gewoontes, procedures en werkwijzen eigenlijk zijn. Dan is een andere manier van denken en doen vereist.

Thema: Anders denken

Wonderlijk

16

22

28

Hoe willen we straks wonen?

Andere rollen in Het nieuwe samenwerken verleiden

In een zonnehuis, in een sobere villa, of misschien op een camping. Een blik op de toekomst van het wonen.

Rond de Noord-Hollandse Bloemendalerpolder werken overheid en markt anders samen. Vier hoofdrolspelers vertellen.

Gluren bij de buren, placemaking, crowdsourcing en andere manieren om woningbouwprojecten te promoten.

32 Oud leeft voort in nieuw

38 Ontslakken is leuk!

42 Leven op…

Katendrecht

Een scholenterrein, een haven, een ziekenhuis. Hoe maak je daarvan een levendige woonbuurt?

Hoe het verminderen van regels ruimte creëert voor nieuwe ideeën. Met enkele voorbeelden ter inspiratie.

De Maas, de brug, de Euromast.

Rotterdamser dan hier kun je nauwelijks wonen.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

Bouwfonds & ik: Giel van der Vlies 46 particulier opdrachtgeverschap: in Groningen 48 bijzondere architectuur: Indian summer in ParkHagen 50column: Henriëtte Prast over studenten als aanjagers van de woningmarkt 52binnenkijken: de Kasteeltuin in Poortugaal 45

‘ Veranderingen op kleine schaal en dichtbij huis zijn heel waardevol’

Ook in ons vak is het soms goed om door een andere bril naar bestaande processen of ­specifieke ontwikkelingsvraagstukken te kijken. Daarmee streef ik niet zozeer naar nieuwe gedachten die resulteren in abstracte vergezichten of baanbrekende innovaties, maar juist naar praktische veranderingen, vaak op kleine schaal en dichtbij huis. Houd het simpel, is mijn devies. Zo kunnen er, weliswaar soms kleine, maar waardevolle ­stappen worden gezet in gebiedsontwikkelingen. Zijn al die bouw- en milieunormen, regels en procedures bijvoorbeeld allemaal wel écht nodig? Weet iemand eigenlijk nog waarom ze ooit bedacht zijn? Is het niet wonderlijk dat er door al die (soms zelfs onderling tegenstrijdige) regels niet of pas na lange tijd kan worden gebouwd, terwijl mensen juist zo graag in de stad willen wonen en woningen nu eigenlijk betaalbaarder zijn dan vijf jaar geleden?

Wendbaarder

Veelzeggend vind ik het dat het Actieteam Ontslakken Gebiedsontwikkeling, dat dit ‘regeltjesprobleem’ aanpakt, veel weerklank heeft gevonden bij gemeenten én ont­ wikkelaars. Blijkbaar komt het optreden van dit team tegemoet aan een breed gevoelde behoefte: we willen sneller, goedkoper en beter werken. Overigens wijst het ontslakkingsteam daarbij terecht niet alleen naar de gemeenten, die vaak het verwijt krijgen dat ze overdreven regelzucht tonen. Ontwikkelaars kunnen ook ontslakken. Bouwfonds trekt zich dit onderwerp dan ook zelf aan. Bijvoorbeeld door veel energie te steken in verbetering van onze efficiency en het terugdringen van onze kosten. Zo willen we wendbaarder worden en dichter op de markt opereren, met scherp oog voor wat de klant van ons vraagt. Daar is alle reden toe, want er is grote behoefte aan goede, betaalbare woningen in een prettige woonomgeving, ook nu. Maar woningkopers komen moeilijker in ­beweging dan vroeger. Net even een andere manier van denken is dus ook hier nodig: via creatieve marketing- en verkoopmethoden brengen we onder de aandacht wat we te bieden hebben.

Onrust

Anders denken is niet altijd goed. Als je er te lang mee doorgaat, kan het contraproductief worden. Ik denk met name aan de vele veranderingen die het rijksbeleid voor de ­woningmarkt de laatste tijd heeft laten zien. De voortdurende aanpassingen in het ­hervormingsprogramma – vastgelegd in het Woonakkoord – en de permanente onrust rond het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek blijven zorgen voor onduidelijkheid.

Het Financiële Bolwerk – ik doel op de toezichthouders en andere financiële zeden­ meesters – heeft goed werk gedaan, maar nu er zeer prille tekenen zijn van herstel op de woningmarkt, zit dat werk erop. Aan nog meer ‘anders denken’ op dit gebied is geen behoefte meer. Het is nu tijd om de veranderingen te laten indalen, zodat we weten waar we aan toe zijn en iedereen er de vruchten van kan plukken.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Het Eiland, Berggierslanden, Meppel Wonen op een eiland, wie wil dat niet? Het kan straks aan de rand van nieuwbouwwijk Berggiers­ landen in Meppel. Daar wordt ‘Het Eiland’ ontwikkeld: 11 vrijstaande villa’s, omringd door water, met vrij uitzicht over het Drentse landschap. Niet voor niets wordt ‘Het Eiland’ ook wel de parel van Berggierslanden genoemd.

Kopers van een Eiland-villa hebben onder begeleid opdrachtgeverschap invloed op de i­ndeling en bouw van hun woning. Het aanvragen van vergunningen en benodigde papieren wordt voor hen geregeld door woningadviseurs. En ook fijn: zodra een woning is verkocht, start de bouw. Zo kunnen kopers al gauw zien hoe hun wensen voor de Eiland-villa worden vervuld. Voor de een is dat bijvoor­ beeld een afwijkende plaats voor de keuken, voor de ander een grotere badkamer. Of misschien een erker voor extra lichtinval en een nog mooier uitzicht? Alles kan. www.berggierslanden-meppel.nl

tekst: Annemarie de Haas

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie onderzoek

tekst: Annemarie de Haas

Bloemkoolwijk als voorbeeld

Inspiratie nieuw project

tekst: Annemarie de Haas

Van de wal een deugd gemaakt Zijaanzicht

Bovenaanzicht

De bloemkoolwijk, wat is dat ook alweer en wat vinden we er eigenlijk van? Hoe ­functioneren de ‘bloemkool­wijken’ in ons land? En wat kunnen we ­daarvan leren voor nieuw te ­ontwikkelen gebieden?

Bloemkoolwijken zijn gebouwd tussen 1965 en 1985. De woningen in die wijken maken 20 pro­ cent van de huidige Nederlandse woningvoor­ raad uit. Het zijn wijken met veel aandacht voor ‘het gemeenschappelijke’, vaak met het woonerf als ‘kloppend hart’. Qua plattegrond ziet zo’n wijk eruit als een bloemkoolstronk met een smalle toegangsweg en veel vertak­ kingen. Wonen mensen daar prettig? Wat vindt de vakwereld van dit type wijk? Bouwfonds deed samen met TU Delft onderzoek. Tien bloemkoolwijken, verschillend van opzet en samenstelling, vormden de basis hiervoor.

Best practices Bouwfonds was vooral benieuwd naar de toe­ passing van diverse ruimtelijke inrichtingen van en de waardering voor deze wijken, legt Han Joosten, hoofd Marktonderzoek bij Bouwfonds, uit. “Je kunt van bestaande geslaagde woongebieden leren en er ‘best practices’ uit destilleren voor gebieds- en ­­projectontwikkeling.” Voor het onderzoek werden 300 professionals uit de vakwereld ondervraagd. Zij tonen zich sterk verdeeld in hun waardering van de bloemkoolwijk. Zo’n 24% van de ondervraagden is positief over de stedenbouwkundige opzet en ruimtelijke structuur van de wijken, 44% oordeelt nega­ tief. Opvallend is dat veel van de professionals hun oordeel baseren op ‘van horen zeggen’ in plaats van op eigen analyses. Hun mening

lijkt vaak gebaseerd op slechts een of enkele bij hen bekende voorbeelden. En dat terwijl – zo blijkt ook uit het onderzoek – bloemkool­ wijken veel verschillende verschijnings­­vormen hebben.

woning, bijvoorbeeld een appartement, niet wordt a ­ angeboden in de wijk. Ook noemen de ­bewoners enkele praktische problemen: het parkeren, bijvoorbeeld, en – in een aantal wijken – overlast en beheer.

Tevreden bewoners Naast professionals werden ook 1400 bewoners van bloemkoolwijken – een brede groep wat betreft leeftijd, type huishouden en inkomen en met een grote variatie in woningwaardes – gevraagd naar hun mening. Zij blijken

Goede investering Een aantal ruimtelijke concepten blijkt onder bewoners extra goed te scoren. Zo is de ‘cul de sac’-ontsluiting – afgebakende (woon)pleintjes, waar de ontsluitingsroute eindigt – duidelijk geliefd. Ook de verhouding tussen openbaar groen en privégroen vinden bewoners van belang. Naar de relatie tussen dit soort ruim­ telijke kenmerken en bewonerswaardering zou nader onderzoek moeten worden gedaan, ­volgens Han Joosten. “De resultaten kunnen worden gebruikt bij nieuwe gebiedsplannen.”

Interessant is verder de WOZ-waardeontwik­ keling van de onderzochte wijken. Deze is ­vergelijkbaar met die van Vinex-wijken. ­Joosten: “Daarin is de hoge tevredenheid van bewoners terug te zien. Het zijn wijken met een goede investeringswaarde. Bepaalde ty­perende kenmerken en principes mogen dus best gekopieerd worden. Graag zelfs. Maar dan wél met meer parkeerplaatsen, een breder aanbod van woningtypes en de juiste ruimte­ lijke structuur.”

‘ Ook uit de WOZwaarde blijkt de waardering van de bewoners’ ­ ensluidender in hun oordeel. De meerder­ e heid van de bewoners zegt tevreden te zijn over de wijk. Men wil er graag blijven wonen.

Vooral de ruimtelijke structuur en de hofjes worden goed gewaardeerd. Als men al wil verhuizen, is het omdat het gewenste type

Op www.bouwfonds.nl is een samenvatting van het onderzoeksrapport te lezen.

7

wUrck architectuur stedenbouw landschap, Rotterdam.

6

Bij de ontwikkeling van Blixembosch Buiten, een wijk in het noordoosten van Eind­hoven, wordt op een bijzondere manier gebruikgemaakt van een bestaande en nieuwe geluidswal.

Blixembosch Buiten sluit aan op de bestaande populaire Eindhovense woonwijk Blixembosch.

Na een marktconsultatie onder 14 verschillende partijen bleven Bouwfonds Ontwikkeling en Hurks Vastgoedontwikkeling over als ontwik­ kelaars van de wijk. Tijdens brainstormsessies met de gemeente over de invulling van het gebied ontstond het idee om het landschap zo optimaal mogelijk te gebruiken. Sander Hofs, locatiemanager bij ­Bouwfonds: “Wij hebben vooral naar de identiteit van de plek gekeken.

Wat meteen opviel, zijn de bestaande geluids­ wal en de nieuwe geluidswal die er moet komen om hinder van de verlegde weg tegen te gaan.

Die bijzondere elementen zijn een feit, dus von­ den we dat we ze moesten opnemen in het plan.

Laten we die hoogteverschillen ‘omarmen’ en ze een bijzonder kenmerk van het plan maken.

Dan creëer je een nieuw landschap.”

Limburgs landschap De woningen worden op verschillende hoogtes tegen de wal gerealiseerd. Hofs: “Blixembosch Buiten doet denken aan het landschap in het zuiden van Limburg, met zijn groene hellingen.

A50

Nieuwe geluidswal De Terrassen Bestaande geluidswal De Velden

A58

Het nieuwe gebied Blixembosch Buiten kwam vrij door het verleggen van snelwegknooppunt A58-A50.

Hoe hoger je komt, hoe mooier het uitzicht over Eindhoven.”

Bijkomend voordeel van de gekozen opzet is dat de kavels ruimer zijn, door de extra vierkante meters die de wal oplevert. Ook bieden de ­wallen diverse mogelijkheden voor recreatie.

Dat geldt nu al voor de bestaande geluidswal, die grenst aan de woningen van de eerste fase (de Velden). De grondgebonden woningen tegen de nieuwe wal (de Terrassen) worden pas in de laatste fasen gerealiseerd. De gemeente is nu bezig met het aanleggen van die nieuwe wal.

Een flink project: er is 750.000 kuub grond voor nodig, wat neerkomt op ruim 37.000 vracht­

wagens. De eerste kopers van fase 1 krijgen hun nieuwe woning eind 2014 opgeleverd. Blixem­ bosch Buiten als geheel zal naar verwachting in 2021 klaar zijn.

In Blixembosch Buiten komen 430 woningen, in diverse types en diverse prijsklassen. ­Ontwikkelcombinatie Bouwfonds Ontwikkeling en Hurks vastgoedontwikkeling realiseren in totaal circa 350 woningen. De gemeente verkoopt ongeveer 80 kavels waar kopers zelf of samen met anderen in ­­particulier opdrachtgeverschap kunnen ­bouwen. www.blixemboschbuiten.nl

8

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

‘ Kunst roept vaak sterke emoties op’ Als directeur van de afdeling Kunst & Cultuur bij Rabo ­Vastgoedgroep is Sharon Oldenkotte verantwoordelijk voor de bedrijfscollectie en adviseert ze de Groep onder andere over de realisatie en ­restauratie van kunstwerken.

Ook is Oldenkotte ­secretaris van ­Bouwfonds ­Cultuurfonds, dat kunst- en ­cultuurprojecten in de openbare ruimte ondersteunt.

Zo legt ze de verbinding tussen veel ­verschillende mensen en sferen.

tekst: Annemarie de Haas fotografie: Edwin Walvisch

Moment: filmopname voor jubileum Bouwfonds Cultuurfonds Waar: Kop van Lombok, een woonwijk in aanbouw, in Utrecht

Moment: op locatiebezoek Waar: Kop van Lombok, Utrecht

“In 2014 vieren we het 25-jarig bestaan van Bouwfonds Cultuurfonds.

Ter gelegenheid daarvan maken we een documentaire. We willen vooral laten zien welke impact culturele projecten op een gebied kunnen hebben. Zo vertellen betrokkenen onder meer wat er in een wijk is veranderd nadat er met steun van ons fonds een kunstwerk is geplaatst of een culturele voorziening is gerealiseerd, zoals een ­t heater. Zo’n toevoeging kan een gebied echt aantrekkelijker maken, het kan het woongenot flink vergroten. Daar kijken we als bestuur ook altijd naar. De documentaire wordt volgend jaar op de jubileum­ bijeenkomst vertoond.”

“Héctor Zamora is een gerenommeerd kunstenaar. Bouwfonds ­Cultuurfonds stelde samen met de gemeente en Bouwfonds Ontwik­ keling geld en advies beschikbaar voor een kunstwerk van zijn hand bij het plein op de Kop van Lombok. Daar komen woningen, winkels en een grote moskee. Héctors kunstwerk bestaat uit kleine borden die ­veranderen in de wind. Tijdens een picknick met omwonenden ver­ zamelde hij woorden voor op die borden. Ze zijn representatief voor de grote diversiteit aan stemmen die hier samenkomen. Het is een mooie manier om mensen te betrekken bij het publieke domein. Het liefst heb ik dat omwonenden uiteindelijk een kunstwerk ­‘omarmen’.

Dat gaat niet altijd vanzelf. Kunst roept vaak sterke emoties op. Het is dan interessant om met de bewoners in gesprek te gaan.”

Moment: terugblik met de voorzitter Waar: in het monumentale pand ‘Het Zeepaert’ in Dordrecht

Moment: overleg over samenwerking Waar: bij Bouwfonds in Hoevelaken

“Dit is een bijzondere plek in Dordrecht: het is een van de oudste bewaard gebleven huizen in Nederland. De vereniging Hendrick de Keyser verhuurt het aan de gemeente. Het is een mooie plek om met de voorzitter van het bestuur van Bouwfonds Cultuurfonds, burge­ meester van Dordrecht Arno Brok, terug te kijken op onze geschiedenis als fonds. Ons bestuur is onafhankelijk en bestaat in meerderheid uit burgemeesters. Ik bespreek met Arno wat we zoal hebben gerealiseerd en wat daarvan belangrijk is om te belichten bij ons jubileum. Hij vindt cultuur belangrijk voor een stad. Als burgemeester heeft hij de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in de culturele infrastructuur.”

“Met Ronald de Wilde, manager Marketing & Communicatie bij Rabobank Amsterdam, heb ik vandaag overleg over het Stedelijk Museum. Bouwfonds Cultuurfonds is als co-founder betrokken bij de renovatie en heropening van het museum. Rabobank Amsterdam is hoofdsponsor. Door elkaar te informeren over wat we doen, ­k unnen we kijken naar mogelijkheden voor verdere samenwerking.

Dat kunnen bijvoorbeeld gezamenlijke ontvangsten zijn of andere activiteiten. Zulk overleg heb ik voor het Cultuurfonds ook regel­ matig met andere lokale Rabobanken. We informeren elkaar over en weer over projecten waarbij we betrokken zijn. Je kunt altijd wel iets voor elkaar betekenen.”

9

10

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst in openbare ruimte

tekst: Annemarie de Haas fotografie: Agnes Kappert

Geschetste geschiedenis In het Zuid-Limburgse heuvellandschap ligt Meerssen. Een stadje met een kleurrijke geschiedenis. Dit is onder meer terug te zien in vele opvallende, oude gebouwen die je hier aantreft. Impressies van deze lokale architectuur zijn vertaald in tekeningen en verrijken nu de negen villa’s in de nieuwe wijk Damiaanberg, in het noordoosten van Meerssen.

basiliek: ze komen terug op de villa’s. Net als elementen van het gezellige marktplein, een lokaal beeldhouwwerk en het thee­ huisje dat in 1885 in het Proos­d ijpark werd gebouwd. De basiliek die zo prominent in Meerssen aanwezig is, is zowel op de eerste als op de laatste villa te zien. “Dat maakt het kunstwerk weer tot een geheel,” licht Dekkers toe.

Op een voormalig kloostercomplex aan de rand van het Geuldal zijn negen luxe villa’s gerealiseerd, elk op eigen hoogte. En op elke villa is een kunstwerk geplaatst: een tekening van de Lim­ burgse kunstenaar Toine Dekkers. Hij liet zich inspireren door opvallende gebouwen uit de omgeving. De toren van het kloos­ tercomplex, een detail van de markante synagoge of de bekende

Dekkers is onder meer bekend als beeldhouwer, tekenaar, ­schilder en cartoonist. Tekenen is voor hem iets ‘oers’. Geen dag gaat voorbij zonder schetsen. “Ik kwam al snel op het idee om voor deze villa’s tekeningen te gebruiken, omdat die mooi in de architectuur kunnen opgaan. Een fysiek beeldhouwwerk staat toch eerder los van een gebouw.”

De schetsen die Toine Dekkers maakte voor op de negen villa’s.

Alle negen villa’s van ­Damiaanberg zijn verkocht en opgeleverd. In een deel van het gebied worden nog appartementen ontwikkeld. www.damiaanberg.nl

11

12

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

tekst: Annemarie de Haas

Minister in Nieuw Kortenoord

Nieuwbouw met historie

Verhuurd!

Vorig jaar leverde Bouwfonds in het ­w inkelcentrum Velperbroek in Velp 31 koop­appartementen in het lagere prijs­ segment op. De marktomstandigheden maakten het lastig om alle appartementen te verkopen. Bouwfonds onderzocht daarom de mogelijkheid van verhuur. Met succes: achttien van de 31 appartementen zijn ­verhuurd. Zo werd leegstand voor­ komen en kon worden voldaan aan de huurvraag van bewoners in Velp. Van de overige 13 appartementen zijn er tien ver­ kocht. Er staan nog drie woningen te koop.

Mogelijk dat de verhuurde appartementen, inclusief de huurcontracten, worden ­verkocht aan een vastgoedbelegger. www.invelperbroek.nl/verhuur

In september bracht minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok een bezoek aan het nieuw­ bouwproject Nieuw Kortenoord in Wageningen. Dit voormalige universiteitsterrein is de eerste Nederlandse nieuwbouwwijk waar bewoners actief worden begeleid bij energiebesparing.

Met een oppervlakte van circa 56 hectare en 1.000 woningen wordt het dan ook een van de ­grotere ‘groene’ wijken van Nederland. ­M inister Blok kreeg uitleg over de innovatieve, duur­ zame mogelijkheden in de wijk. Zo biedt Bouwfonds huizenkopers energiebesparende maat­ regelen aan, die ­verder gaan dan wettelijke voorschriften. Ook zijn er financieel aantrekkelijke opties voor de installatie van zonnepanelen en begeleiding door een energiecoach.

De rondleiding, in aanwezigheid van onder anderen Bouwfonds-directievoorzitter Walter de Boer en projectdirecteur Tjakko Smit, werd afgesloten met een bezoek aan een van de studenten­ woningen in de wijk. Deze zijn zo gebouwd dat ze bij een lagere vraag naar studentenwoningen met een aantal kleine aanpassingen ook kunnen worden verhuurd of verkocht als eengezins­ woning. Minister Blok: ‘In Nieuw Kortenoord is het mooi en duurzaam wonen. Het is een wijk met veel groen waarbij de geschiedenis van de universiteit mooi is ingepast. Een aanwinst voor Wageningen!’ www.nieuwkortenoord.nl.

Luxe wonen in Lyon In juni van dit jaar legden vertegenwoordigers van de gemeente Lyon en Bouwfonds ­Marignan de eerste steen voor l’Adyssa, een luxe woongebouw met 31 appartementen en parkeerplaatsen in het bruisende 7e arrondis­ sement van Frankrijks tweede stad. L ’Adyssa krijgt een chique uitstraling, door het gebruik van mooie materialen als natuursteen en hout.

Het gebouw voldoet aan de hoogste duurzaam­ heidseisen, dankzij innovatieve technieken voor isolatie en verwarming. De appartemen­ ten krijgen elk een balkon. Een landschapstuin zorgt voor een mooie overgang tussen binnen en buiten. De verwachte oplevering is in het 4e kwartaal van 2014.

De Mariastichting verweven met Haarlem Het begon allemaal met de aankoop van één hectare grond in de Haarlemmerhout, nabij de rivier het Spaarne. In 1899 werd hier het Haarlemse ziekenhuis de Mariastichting gebouwd, oorspronkelijk alleen bedoeld voor vrouwen. Architect Bruning ontwierp het pand, dat bij de opening bestond uit een middenfront – het nog bestaande monumentale hoofdgebouw – en een oostvleugel. In de loop van de jaren werd het pand verder uitgebreid, voor rijkere patiënten of woonruimte voor verpleegsters. Schenkingen van particulieren en ook ­anonieme giften dienden daarbij vaak als financiering. In 1971 verrees het ‘beddenhuis’: een toren van 64 meter hoog, die bepalend werd voor de skyline van Haarlem. Na de verhuizing van het ziekenhuis is op

deze plaats een nieuwe, even hoge blikvanger gerealiseerd: een woontoren met appartementen.

Ook elders op het terrein, dat door Bouwfonds is herontwikkeld, is de geschiedenis na de verhuizing van het ziekenhuis niet uitgewist.

Gezichtsbepalende gebouwen zoals het hoofdgebouw en de kapel zijn in de heront­wikkeling mee­genomen. In het hoofdgebouw zijn luxe appartementen gerealiseerd. En de kapel biedt kantoorruimte, waarbij elementen als het altaar en de glas-in-loodramen bewaard zijn gebleven.

Op het Mariastichting-terrein zijn in totaal 370 appartementen en ­stadswoningen gerealiseerd. Er komt nog 8.000 vierkante meter hoogwaardige kantoorruimte. www.mariastichting.nl

Meer zekerheid voor nieuw­ bouwkopers Bouwfonds en Vereniging Eigen Huis (VEH) hebben in juni de handen ineengeslagen om kopers van een nieuwbouwwoning zoveel mogelijk te ontzorgen. Dit betekent dat Bouwfonds kopers van woningen in verschil­ lende nieuwbouwprojecten gratis een aantal diensten van VEH aanbiedt: lidmaatschap van VEH, controles tijdens de bouw, een ­opleveringskeuring en nazorg na de opleve­ ring. Zo kunnen kopers met een nog geruster hart de sleutel van hun nieuwe woning in ontvangst nemen. www.eigenhuis.nl/nieuwbouwpakket

Wonen in de Rietkraag

Eind augustus is Bouwfonds gestart met de bouw van veertien woningen in de Rietkraag, onderdeel van het stadsdeel Stadshagen in Zwolle. De Rietkraag grens aan het Rietpark, een brede en groene zone met veel water. De dertien rijwoningen en een torenwoning wor­ den naar verwachting medio volgend jaar opgeleverd. De architectuur van de woningen combineert de populaire jarendertigstijl met moderne elementen. Zo hebben de woningen Franse balkons, maar ogen de gevels modern dankzij strakke ­verticale raambelijningen.

Inmiddels zijn dertien van de veertien woningen verkocht. www.stadshagenwonen.nl

13

14

oktober 2013 – naw #48

Inspiratie detail

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Annemarie de Haas fotografie: Agnes Kappert

Thema

anders denken Nieuw Kortenoord, Wageningen

Zonnemeter Dat zonnepanelen lonend kunnen zijn, is bekend. Maar hoe lonend eigenlijk? Een snelle rekensom geeft inzicht: wie vijf of zes panelen (7,5 tot 10 m²) op zijn dak legt, wekt al snel 1.000 kWh groene stroom per jaar op. Dat is ongeveer een derde van het gemiddelde elektriciteits­

gebruik. Een besparing van zo’n 250 euro per jaar. Dat merken de bewoners van de reeds opgeleverde woningen in Nieuw Kortenoord, een duurzame wijk in Wageningen die Bouwfonds ontwikkelt op het voormalige universiteits­ terrein. Samen met de gemeente en de provincie is aan bewoners een zeer gunstig aanbod voor de aanschaf van zonnepanelen gedaan. Wie daarvan gebruik heeft gemaakt, kan nu met deze energiemeter zien hoeveel hij met die panelen precies aan de zon verdient.

Trend: het nieuwe wonen Samenwerken: in de Bloemendalerpolder gaat het anders Markt: hoe de koper wordt verleid Ontwikkelen: drie bijzondere herstructureringen Proces: tijd om te ontslakken!

Leven in: Katendrecht, Rotterdam

15

16

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het 3D Print Canal House is een project van DUS architects.

Een huis uit de 3D-printer?

De wondere wereld van het wonen

17

18

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

19

De toekomst v ­ oorspellen van woonstijlen en -gebieden is lastig, maar niet helemaal ­onmogelijk. NAW verdiepte zich in de verwachtingen van futurologen, dromen van visionairs en ­bevindingen van onderzoekers. Conclusie: we gaan in ieder geval naar groener, gevarieerder en meer op maat. En niemand hoeft zich te verbazen als woningen straks uit een 3D-printer rollen.

< Plan voor de futu­ ristische stad Masdar City in Abu Dhabi.

tekst: Joost Bijlsma

‘Z

e wonen in betonnen dozen. Met flink veel glas.

Dan kun je zien, hoe of het bankstel staat bij Mien.’ In ‘Het Dorp’ van Wim Sonneveld wordt de doorzonwoning met ironie bezongen als een teken van vooruitgang. Toch is dit type gelijk­ vormige huizen wel degelijk hét symbool geworden voor wonen in de ­t wintigste eeuw. Passend bij de opkomst van de middenklasse in een periode van groei.

Zou de 21e eeuw nu ook zijn eigen ‘doorzonwoning’ krijgen? Nee, dé opvolger van die eenheidswoning komt er waarschijnlijk niet.

De tijden zijn veranderd. Met de verzuiling is veel van de vroegere volgzaamheid verdwenen. En met de opkomst van ­single- en ‘grijze’ huishoudens neemt de dominantie van het gezin als hoeksteen af. Daar komt bij dat in de economie het accent van aanbod naar vraag is verschoven. En ook de factor technologie zorgt voor belangrijke veranderingen op het gebied van wonen.

Identiteitshoppen

De tijd van one size, fits all is voorbij, zegt futuroloog Andrea Wiegman. Zij verwacht een toekomst vol variatie. “We gaan naar een mash-up-cultuur. Alles loopt in de toekomst door elkaar: werk en privé, online en offline, filosofie en religie. De meeste mensen laten zich niet meer door één maatschappelijke stroming leiden.

We hebben verschillende inspiratoren en mengen genres van kunst en cultuur. Want we hebben via internet toegang tot informatie over van alles, van oosterse religies tot indianenverhalen.”

Wiegman denkt dat die mash-up-cultuur ook het wonen van de 21ste eeuw zal tekenen. “We shoppen onze identiteit bij elkaar.

Stijlen en invloeden worden naar believen gemengd.”

Groen moet

Dat wonen in de toekomst veel gevarieerder zal zijn, betekent niet dat er geen lijnen meer in te ontdekken zullen zijn. Denk aan duurzaamheid dat zich ontwikkelt tot een nieuwe rode draad.

Veel grote spelers in de wereld van gebiedsontwikkeling hebben het thema omarmd. De politiek stimuleert verduurzaming. En maatschappelijke partners maken afspraken over de te behalen doelen. Geen wonder. Na verschillende crises beseffen velen dat

Ontwerp voor een woonwijk in de duurzame stad PlanIT Valley in Portugal.

het huidige economische model de aarde uitput. Duurzaamheid evolueert tot een driver voor innovatie en een motor voor nieuwe werkgelegenheid (clean tech). Consument en politiek gaan steeds meer vragen om groen. Dit zal aan de ­woningen van de toekomst te merken zijn. Want juist in gebiedsontwikkeling is grote winst te halen: de gebouwde omgeving is goed voor ­ongeveer dertig procent van de CO2-uitstoot (bron: ­w ww.duurzaamvastgoed.com). < Ontwerp voor een wijk in de duurzame stad Songdo City in Zuid-Korea.

Woningen van wijnvaten of autobussen duiken op Een zichzelf respecterende ­ontwikkelaar of architect kan niet meer om groen heen. Er zijn daarom talloze ontwerpen voor roterende zonnehuizen, drijvende woningen, aardehuizen, groene wolkenkrabbers, bamboe ­parkeergarages en boomhutten. Ook woningen gemaakt van ­hergebruikte rioolbuizen, wijnvaten of zelfs autobussen duiken steeds vaker op in architectuurtijdschriften.

Duurzaam Masdar

Het is nog afwachten hoe duurzaamheid zich precies in de woonomgeving van het eind van de 21e eeuw vertaalt. We krijgen hier wellicht wat meer zicht op als duurzame steden zoals Songdo City in Zuid-Korea, PlanIT Valley in Portugal en Masdar City in Abu Dhabi verrijzen. Masdar is van die drie de enige stad die verder is dan de tekentafel. In 2008 is de bouw gestart en de eerste zes gebouwen zijn in 2010 opgeleverd en betrokken. De eerste fase van de stad moet in 2015 klaar zijn. En de ontwikkelaars verwachten dat tussen 2020 en 2025 de complete stad is opgeleverd.

Hier wordt geprobeerd om duurzaamheid in de complete context van een stad door te voeren. Zo gaat Masdar zijn eigen stroom opwekken, mede dankzij de grootste zonnecentrale van het

­ idden-Oosten. Verder gaat de duurzame stad naar ontwerp van M Norman Foster zelf water produceren, via een op zonne-energie aangedreven ontziltingsinstallatie. Naar verwachting zal de stad zo’n 60% minder water verbruiken dan normale steden, dankzij een geavanceerd systeem van hergebruik. En Masdar krijgt een smart grid (duurzaam elektriciteitsnetwerk). Auto’s die op ­fossiele brandstof rijden zullen er taboe zijn. Als alternatief ­d ienen elektrische tweepersoons chauffeurloze taxi’s van het Nederlandse bedrijf 2getthere. De 40.000 inwoners zullen leven in smart homes, huizen met allerlei slimme ICT-voorzieningen, en gaan in plaatselijke clean-tech-bedrijven werken.

‘Sobere villa’

Masdar is een miljardenverslindend experiment dat tot de verbeelding spreekt. Toch vertegenwoordigt het maar één richting van duurzaam: duur, hightech en stedelijk. Er zijn ook andere richtingen, bijvoorbeeld dicht bij de natuur, verplaatsbaar en sober.

Zoals de Britse prefab microwoningen ‘dwelle.ings’. Deze met gerecyclede kranten geïsoleerde huizen kunnen in praktisch elk landschap worden gebouwd door twee mensen zonder zwaar gereedschap. Sober wonen belast het milieu niet alleen minder, het kan ook bijdragen aan verdraagzaamheid, stelde kunstenaar

Sander Rood (1973-2009). Hij verbouwde drie bestaande ­voor­malige groepsschuilplaatsen van de Nieuwe Hollandse ­Waterlinie tot vijf kunstwerken: sobere villa’s van elf vierkante meter. “De sobere kleinschaligheid van de villa geeft u de ruimte om meer tijd voor uzelf vrij te maken.” Rood opperde dat sobere villa’s ­kunnen bijdragen aan onderling begrip en respect, omdat ze mensen uit de ratrace van almaar meer halen. ­Bewoners van ­simpele huizen houden meer tijd over voor ­immateriële zaken en hun medemens, zo was zijn gedachte ­achter dit kunstwerk.

Microappartementen

Of we in ons land daadwerkelijk soberder gaan wonen, is nog maar zeer de vraag. Je zou denken dat alle seinen daarvoor op groen staan. Niet alleen de duurzame trend wijst in die richting, ook de stand van de economie. Zo is het veel lastiger geworden om een hypotheek te krijgen. Toch blijkt de praktijk weer­ barstiger. Dat is te zien in onderzoeken van Bouwfonds naar de voorkeuren van starters en singles. Deze doelgroepen lopen nog steeds niet warm voor een verschijnsel als ‘microappartementen’ (appartementen van minder dan 50 vierkante meter). Ze zijn bereid om wat ruimte in te leveren voor extra wooncomfort,

20

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

maar er is een ondergrens, van gemiddeld zo’n 70 vierkante meter (singles). Als puntje bij paaltje komt, gaat de voorkeur uit naar een groter appartement of een maisonnette.

Huren wordt hip

Mensen hechten blijkbaar toch te veel aan comfort, ruimte en ­status. Met die typisch menselijke behoeften in het achterhoofd maakt de meegroeiwoning (rapport: Een goede start, Bouwfonds) meer kans. Zo’n woning begint met een basale 60 vierkante meter. De koper kan deze vervolgens stapsgewijs uitbreiden naar 160 vierkante meter. Starters in het eerder genoemde onderzoek

In een wereld die transparanter en harder wordt, willen mensen zich terugtrekken zien dit als het meest belovende concept. Zo’n concept sluit overigens ook aan bij de ontwikkeling die de Rabobank signaleert, ­beschreven in de woningmarktvisie ‘Anders wonen. Naar een werkende woningmarkt (juni 2013)’: “Mensen kopen een huis voor hun leven en stromen minder vaak door.” Volgens het onder-

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

zoek is een wooncarrière (steeds een grotere koopwoning) minder ­vanzelfsprekend aan het worden. En in behoeften verschuift het accent van koop- naar huurwoningen. Vooral starters zullen volgens het onderzoek eerder voor een huurwoning kiezen, maar ook in de andere groepen zal meer gehuurd gaan worden.

Stempel drukken

Concepten die ruimte laten voor eigen inbreng, zoals mee­ groeiwoningen, passen bij de tijdgeest, volgens Peter Pol. Hij is programmamanager van de studie Master City Developer van de Erasmus Universiteit, TU Delft en gemeente Rotterdam. Pol wijst op de populariteit van kluswoningen of van ‘cascowoningen’ die de koper zelf kan afbouwen. Dit zijn verwaarloosde panden die de gemeente Rotterdam tegen een gereduceerde prijs verkoopt, op voorwaarde dat ze worden opgeknapt. “Dat spreekt mensen niet alleen aan omdat het voordelig is. Ze willen ook graag hun eigen stempel drukken op hoe ze wonen.”

Pol verwacht dat burgers in de toekomst ook op wijkniveau meer zelf het heft in handen gaan nemen. “Dat kan op vele terreinen, bijvoorbeeld bij het beheer van groen of het gezamenlijk opwekken van duurzame energie. En wellicht gaan ze zelfs samen hun voedsel verbouwen. In Nantes is een mooi voorbeeld van het combineren van stadsontwikkeling met urban farming op grote schaal.” Pol zelf werkt mee aan een experiment waarbij een wijk in Rotterdam min of meer als een onderneming wordt gezien.

“De grondgedachte is om mensen zelf meer invloed te laten hebben op de kwaliteit van hun leefomgeving.” Een belangrijke kracht in het vergroten van de eigen inbreng van de burger is internet, aldus Pol: “Dat geeft de burger toegang tot informatie (hoe hij zijn huis afbouwt), maar fungeert ook als bindmiddel voor collectieve

‘The Landscape House’ van architect Janjaap Ruijssenaars ­ (Universe Architecture) heeft geen begin en geen einde en moet in 2014 uit de 3D-printer rollen.

initiatieven, zoals urban farming, eigen opwekking van energie of gezamenlijke constructies om energie te besparen.”

Behoeften

Dicht bij de natuur, verplaatsbaar en sober: ‘dwelle.ings’. Deze met gerecycled kranten­ papier geïsoleerde microwoningen kunnen in praktisch elk landschap worden gebouwd door twee mensen zonder zwaar gereedschap.

In het nieuwe wonen draait het om wat de woonconsument wil.

Gebiedsontwikkelaars zullen steeds meer op die nieuwe vraag gaan inspelen, stellen ook de schrijvers van de woningmarktvisie van de Rabobank (rapport: ‘Anders wonen’, juni 2013). Daarbij is het de kunst om de nieuwe demografische en economische ontwikkelingen te begrijpen en daar iets mee te doen. Een voorbeeld is de flexibilisering van arbeid (meer zelfstandigen en tijdelijke dienstverbanden). Dit veroorzaakt een groeiende behoefte aan mogelijkheden om zonder al te veel kosten van woning te ­w isselen. Maar de huidige minder dynamische koopmarkt staat dit even in de weg. Dit betekent dat er ruimte komt voor betaalbare (huur)woningen waarop men niet jarenlang hoeft te ­wachten. Of wellicht ontstaan er wijken die lijken op campings of jacht­havens. Waar je tijdelijk je duurzame (drijvende) woning kunt parkeren. En gezien de doorzettende vergrijzing zal wonen in de 21e eeuw ongetwijfeld veel meer inspelen op ouderen die langer zelfstandig (willen) blijven wonen. Met ‘levensloop­ woningen’, waarin robots en andere technologische snufjes het leven ­makkelijker maken.

Gaudí voor iedereen

Het is een mission impossible om te voorspellen hoezeer de ­technologie het wonen van de 21e eeuw nog zal veranderen.

We gaan met compleet nieuwe (duurzame) materialen bouwen en krijgen een revolutie in productiemethoden. Wat we nu al zien ontstaan, is de techniek van het driedimensionaal printen. Dit kan leiden tot de meest fantastische ontwerpen. Volgens het Amerikaanse tech magazine Wired vindt op dit moment een ‘race’ plaats met als inzet: het eerste volledig 3D-geprinte bouwwerk. Twee Nederlandse architectenbureaus, DUS architects en ­Universe Architecture, doen mee aan die race. DUS architects

probeert een grachtenpand uit te printen. En architect Janjaap Ruijssenaars (ook bekend van een zwevend bed en op het ­spelletje Tetris geïnspireerde appartementen) van Universe Architecture werkt aan The Landscape House. Net als het ­landschap heeft zijn huis geen begin of einde. De Escher-achtige constructie, die ­ongeveer 5 miljoen euro gaat kosten, moet in 2014 het licht zien. “We zullen oneindig kunnen variëren in het ontwerp van de woningen van de 21ste eeuw”, verwacht ­f uturoloog Andrea Wiegman. We gaan volgens haar de meest futuristische dingen zien. ­Bouwwerken met elementen die zijn geïnspireerd op walvissen of bomen. Gaudí wordt dus ­bereikbaar voor iedereen. En daarmee zijn we terug bij waar ­Wiegman het in het begin over had: de oneindige variatie die we tegemoet gaan.

Herwaardering

De futuroloog denkt wel dat tegenover dat futurisme een hang naar retro komt te staan. Ook oude elementen zullen in de gebouwde omgeving blijven terugkeren. De mens heeft nu ­eenmaal behoefte aan ankerpunten, waaraan hij zich kan ­vasthouden. Het zou Wiegman ook niet verbazen als we terug willen naar hechte buurten. Ze denkt dat die een duidelijke ­herwaardering krijgen in de globaliserende wereld. “Buurten met nieuwe gemeenschappelijke gebouwen waar mensen elkaar ontmoeten of samenwerken.”

Volgens Wiegman hebben we behoefte aan een tegenwicht tegen de eerder beschreven technologieën. We zoeken naar groen, de menselijke maat en schuilplekken. Ze verwacht daarom een introductie van ruimten en gebouwen die doen denken aan kloosters of sauna’s. Wiegman: “In een wereld die transparanter en harder wordt, willen mensen zich soms even terugtrekken, zonder dat ze zichtbaar of bereikbaar zijn.” In de veelheid aan woningen van de 21e eeuw kun je dus misschien niet altijd meer zien hoe of het bankstel staat bij Mien.

21

22

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Back to basics

‘ Iedereen doet waar hij goed in is’

In de Bloemendalerpolder werken publieke en marktpartijen anders samen dan gebruikelijk. Anders? Of eigenlijk: weer zoals vroeger?

NAW vroeg vier hoofdrol­ spelers in het project ­Bloemendalerpolder naar hun rol in die samenwerking. fotografie: Ivo van der Bent

W

uivend riet, een kronkelende rivier, hoge dijken en oude vestingstadjes.

De Bloemen­dalerpolder – gelegen tussen Weesp en Muiden – wordt gekenmerkt door een puur Hollands landschap. Een landschap om zuinig op te zijn, maar waarvan nog meer ­mensen kunnen genieten dan nu gebeurt. Hier gaat de komende jaren veel veranderen. Zo wordt de snelweg A1 een stukje verplaatst, waardoor hij verder van Muiden komt te ­l iggen. En om de zichtlijn over de Vecht te herstellen, komt er een nieuw aquaduct waar de A1 onderdoor gaat.

Tegelijkertijd zal tussen nu en 2024 een heel nieuwe woonwijk ontstaan. Er zijn 2.750 woningen gepland. Die komen niet alleen tegemoet aan de vraag uit Muiden en Weesp, maar ook aan die uit Amsterdam en het nabijgelegen Gooi. Ook blijft er veel behoefte aan natuur en recreatie. Vandaar dat het ontwikkelingsproject Bloemendalerpolder voor twee derde uit groen en water bestaat. “We gaan er weer een mooie polder van maken”, zoals wethouder Meerhof van Muiden zegt.

Met ‘we’ verwijst hij naar het samenwerkingsverband van de beide gemeenten en de provincie met de GEM van markt­ partijen, waaronder Bouwfonds Ontwikkeling. Na jaren van voorbereidingen, plannen en overleg zijn zij tot een overeenkomst gekomen, die in de kern hierop neerkomt: de overheden stellen de kaders vast en de marktpartijen ontwikkelen ­binnen die kaders voor eigen risico de woningen, de infrastructuur én het ‘groen en het blauw’.

23

24

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Tjeerd Talsma Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening van Noord-Holland

Jean van der Hoeven Wethouder Ruimtelijke Ordening van Weesp Wat is voor Weesp het belang van de Bloemendalerpolder?

“We hebben in onze gemeente grote behoefte aan verjonging van onze woningvoorraad. Daarmee zijn we al begonnen in andere delen van Weesp, rondom het ­stationsgebied, maar met de Bloemen­dalerpolder komt daar nog een flink aantal woningen bij. Het is voor ons belangrijk dat er verschillende typen woningen komen: deels sociale woningbouw, maar deels ook in de hogere prijsklassen.”

Wat is voor de provincie het belang van de Bloemendalerpolder?

“Woningbouw blijft nodig in Noord-­ Holland. De behoefte aan nieuwe ­woningen is tot 2040 groot. De Bloemendalerpolder kan daarvan een deel leveren.

En ook nog wel op zo’n mooie locatie, vlak bij belangrijke verkeersaders en dicht bij Schiphol. Heel erg goed bereikbaar dus.

De polder heeft trouwens ook een rol gespeeld in onderhandelingen over de ruimtelijke ontwikkeling rond Schiphol.

Met als resultaat dat er nu een betere afweging plaatsvindt wanneer meer woningen ‘onder de rook van’ de lucht­ haven mogen worden gerealiseerd.”

Waarom koos u voor deze samen­­werkingsvorm?

“Als gemeente moet je oplossingen ­v inden voor de toegenomen complexiteit van grote ontwikkelingsprojecten.

De omvang van een project als Bloemen­ dalerpolder vraagt om continuïteit in bemensing, directe betrokkenheid met de achterliggende partijen en verbindend leiderschap. Daarvoor kun je externe ­partijen inhuren, maar een innovatieve publiek-private samenwerking als deze is ook een prima oplossing. Als gemeente heb je op deze manier een meer onaf­ hankelijke positie en kun je daardoor beter je rol als ‘kadersteller’ en ‘bewaker’ ver­v ullen. Zo kan iedereen doen waarvoor hij ‘in de wieg is gelegd’.”

Welke rol speelt de provincie in deze samenwerking?

“Er speelt in deze drukke regio veel meer dan alleen gemeentelijke belangen.

Wij bepalen als provincie op hoofdlijnen de ruimtelijke ordening, dus waren we betrokken bij de plannen. En wij bepalen en bewaken de kaders voor de ontwikkeling van de natuur en de ruimtelijke ­k waliteit. De provincie zal straks ook het beheer en onderhoud van het groenblauwe gebied buiten het woongebied onder haar hoede krijgen.”

Smaakt deze samenwerkingsvorm naar meer?

“Zeker. Elke gebiedsontwikkeling is anders, maar het principe van deze vorm – iedereen doet waar hij goed in is en wat zijn taak is – kan ook van toepassing zijn op andere locaties in Noord-Holland. Nu wordt in besprekingen de ‘Bloemendalerpolder’ al vaak aangehaald als voorbeeld.

‘We moeten het doen zoals bij Bloemen­ dalerpolder’, wordt dan gezegd. Zo is ­‘Bloemendalerpolder’ al een soortnaam geworden.”

Waar kijkt u als gedeputeerde naar uit?

“Naar het in gebruik nemen van de eerste woningen en naar die bijna 100 hectare ingericht groengebied die we straks ­terugkrijgen, voor versterking van de ­ecologische hoofdstructuur, recreatie en agrarisch gebruik.”

Wat is uw rol in de samenwerking?

“De gemeenten Weesp en Muiden stellen samen het beeldkwaliteitsplan vast.

Dat proces houd ik, samen met Rob ­Meerhof (wethouder van Muiden), scherp in de gaten. Verder doen we wat we als gemeenten moeten doen: zorgen voor randvoorwaarden en vergunningen.”

Amsterdam

Almere Muiden

Schiphol

Weesp

Hilversum

Utrecht 14 Bloemendalerpolder onderdeel van een sterke regio

Wat komt er in de Bloemendalerpolder?

• 2.750 woningen.

• 1/3 wordt bebouwd, 2/3 bestaat uit groen en water.

• Woningen en groen worden gelijktijdig ontwikkeld.

• Het water wordt gedeeltelijk bevaarbaar voor boten met beperkte diepgang.

• Een sluis van de Vecht naar het water in Amersfoort de Bloemendalerpolder met horeca voor ­passanten.

• Voorzieningen op buurtniveau.

Wat is voor u als wethouder van Weesp essentieel?

“Wij hebben onze bewoners beloofd dat er een wijk van goede kwaliteit komt.

Oftewel: een wijk om trots op te zijn, met fraaie woningen van hoge kwaliteit en een goede openbare ruimte. Een wijk die er na tien, twintig jaar ook nog prima uitziet. Die kwaliteit blijft voor ons ­cruciaal.”

25

26

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Harm Janssen Directeur regio NoordWest bij Bouwfonds

Rob Meerhof Wethouder Ruimtelijke Ordening van Muiden Wat is voor Muiden het belang van de Bloemendalerpolder?

“Allereerst is het natuurlijk een mooie ­polder. En grotendeels is het ons grond­ gebied. Als dat volgebouwd wordt, wil je meebepalen hoe het gebeurt. Namelijk zo, dat er straks een mooie woonwijk terugkomt. Ik verwacht dat de nieuwe bewoners straks ook gebruik gaan maken van de voorzieningen hier in ­Muiden, zoals sportvoorzieningen, ­scholen en winkels. Daardoor kunnen we die voorzieningen in stand houden. En de raad vindt het belangrijk dat er in de polder naast duurdere woningen ook sociale woningbouw voor Muiden wordt ­gerealiseerd.”

Wat is de rol van Bouwfonds in dit samenwerkingsverband?

“Wij nemen voor eigen risico samen met vijf andere marktpartijen de ontwikkeling op ons. Een prima uitgangspunt, wat mij betreft. Want het is verstandig als de partij die het risico het best kan beheersen, dat risico ook neemt. Zo ­ontzorgen we ook publieke partijen.”

Wat is voor Bouwfonds dan het voordeel ervan?

“In traditionele publiek-private ontwikkelingen nemen ook publieke partijen risicodragend deel aan de ontwikkeling.

In de Bloemendalerpolder doen alleen de marktpartijen dat. Zo voorkom je lange discussies over details in de uitwerking.”

Wat ziet u in deze nieuwe samen­ werkingvorm?

“Grappig dat we die vorm nu nieuw vinden, terwijl het eigenlijk back to basics is.

Maar het is inderdaad een trendbreuk. In deze tijd, en zeker bij zo’n groot project als de Bloemendalerpolder, kun je als gemeente niet meer risicodragend deelnemen. Dus is het in mijn ogen prima om als gemeente terug te gaan naar onze oorspronkelijke taak: de kaders stellen en sturen op het eindresultaat.”

Hoe kunt u als wethouder de markt­ partijen controleren?

“Het blijft voor ons als overheden een zoektocht: wat laat je los en wat houd je bij je? Dit is ook technisch een ingewikkeld gebied: wij zullen blijven opletten of er geen risico’s worden genomen, om zo bijvoorbeeld grondverzakkingen te voorkomen. De marktpartijen hebben binnen de ‘paraplu’ van afspraken een grote mate van vrijheid. Zij bepalen in welke volgorde de plandelen worden gerealiseerd. Zij bepalen, binnen de gestelde kaders, het kwaliteitsniveau.

Maar ik heb het volste vertrouwen in de samenwerking. En ik ga ervan uit dat de marktpartijen de kwaliteit hoog zullen houden: dat is ook in hun eigen belang.”

Wat is voor Muiden essentieel in de ­toekomstige wijk?

“Het twee derde deel groen en water dat in de plannen is opgenomen. Zodat ­mensen hier straks ook kunnen genieten van het buiten zijn!”

Wordt het risico voor de marktpartijen zo niet erg groot?

“Jawel, daarom was flexibiliteit een belangrijke voorwaarde voor ons. De eerste woningen worden rond 2016 ­verkocht, de laatste zo’n tien jaar later.

In die tijd kan er veel gebeuren. Dan moet je flexibel kunnen zijn. Bij de ­Bloemendalerpolder is vastgelegd dat 10% van de woningen ‘bereikbaar’ moet zijn, dat wil zeggen dat ze aangeboden worden voor maximaal 1 265.000 v.o.n.

Daarboven is het de marktpartijen vrij om in te spelen op de markt.”

De marktpartijen De GEM Bloemendalerpolder CV bestaat uit Adriaan van Erk, AM, Ymere, Blauwhoed E ­ urowoningen, Van Wijnen Groep en Bouwfonds O ­ ntwikkeling. Voor de ontwikkeling van de ­Bloemendalerpolder werken zij nauw samen met de gemeente Weesp, de gemeente Muiden, de provincie NoordHolland, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht en het Rijks­ vastgoed en -ontwikkelingsbedrijf (RVOB).

Hoe kun je de ontwikkeling van groen en blauw financieren voordat er woningen zijn verkocht?

“De ontwikkeling van groen en blauw loopt gelijk op met de verkoop van woningen. Zo voorkomen we dat grote voorinvesteringen in de omgeving nodig zijn.

Wij geloven sterk in de markt­potentie van deze locatie. We hebben bovendien die vrijheid om het aanbod af te stemmen op de marktvraag. En zoals gezegd verwachten we door deze constructie efficiënter te kunnen werken. Natuurlijk heeft daarbij een goede inrichting van het buitengebied ook een positief effect op de kwaliteit van de woonomgeving en dus op de aan­trekkelijkheid van de woningen.”

27

28

november 2013 – naw #48 – anders denken

Gluren bij de buren…

… en andere manieren om kopers te verleiden

Het gaat niet meer vanzelf. Om toekomstige kopers te vinden en te enthousiasmeren ­moeten ontwikkelaars, gemeenten, corporaties en makelaars creatiever zijn dan ooit. Voort­ durend zoeken ze nieuwe manieren om een gebied, een project of individuele woningen onder de aandacht te brengen. Enkele voor­ beelden ter inspiratie. tekst: Edwin Lucas

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inzet van social media

De optimale website

De koper ontzorgen

Facebook, Twitter, Pinterest, Google+, YouTube, ze vormen een vast onderdeel van elk communicatieplan. Logisch, want bijna tachtig procent van de Nederlanders maakt tegenwoordig actief gebruik van sociale media. Het is aan­nemelijk dat daar ook woning­ zoekenden tussen zitten. Steeds vaker worden zij via Facebook en Twitter betrokken bij projectontwikkelingen.

Er wordt geen woning meer verkocht ­zonder dat op internet is gekeken.

Waren de eerste websites over nieuwbouw­projecten nog veredelde ­folders, de ­huidige nieuwbouwwebsite is interactief en dynamisch: mensen keren er voort­durend terug, omdat er nieuwe filmpjes op staan of extra informatie te vinden is. Ook handig: een slimme 3D-woonconfigurator, waarmee mensen zelf hun woning kunnen samenstellen met de beschikbare opties. Daardoor krijgen ze direct inzicht in de kosten voor de gemaakte keuzes. Natuurlijk kunnen bezoekers zich inschrijven op een e-mailnieuwsbrief en zijn er verwijzingen naar sociale media. Een site wordt gelanceerd in combinatie met een Google Adwordscampagne: wie bijvoorbeeld ‘koop­ woning’ en de naam van de nieuwbouwlocatie in Google intikt, krijgt meteen een advertentie van het nieuwbouwgebied te zien. Uiteraard is de inhoud van de site geoptimaliseerd voor zoekmachines.

Kopers van een nieuwbouwwoning ­verlaten vaak een andere koopwoning.

In de onzekere woningmarkt van nu is dat ­lastig. Veel ontwikkelaars spelen daar al op in. Ze bieden een verkoop­ service voor de eigen woning of een over­bruggingsgarantie waarmee dubbele woonlasten tijdelijk worden gecompenseerd. Ook kunnen kopers hulp krijgen bij het inrichten van de nieuwe woning en ­krijgen ze advies over energie­besparing.

l Bouwfonds zette sociale media onder meer in bij Hollands Goed, een nieuwbouwproject in Rotterdam Nesselande. Potentiële kopers werden betrokken via Twitter en Facebook. Zo werd een community ­gecreëerd met loyale belangstellenden.

Die kregen binnen 24 uur antwoord op ­vragen, zagen suggesties verwerkt en ­konden nieuws lezen op de projectwebsite. ­Facebook zorgde voor interactie tussen Bouwfonds en belangstellenden en tussen belangstellenden onderling, onder meer via filmpjes vanaf de bouwplaats. Uiteindelijk waren er ruim 3.000 geïnteresseerden en 300 koopopties voor 47 woningen.

l Ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten in Vathorst (Amersfoort) bieden potentiële kopers een persoonlijke wooncoach aan.

Deze coach levert extra service om het veelomvattende proces van het kopen van een nieuwbouwwoning te vergemakkelijken. Bijvoorbeeld bij het regelen van financiering en tijdens het bouwproces. www.033nieuwwonen.nl/wooncoach

l In Amsterdam redde een combinatie van ontwikkelaars Bijlmerflat Kleiburg van de sloop door via sociale media kopers voor 500 kluswoningen te vinden. Op ­Facebook meldden zich maar liefst 100.000 ­vrienden. l Bij de gebiedsontwikkeling van Katen­ drecht in Rotterdam gebruikte Proper-Stok Facebook en Twitter om informatie te geven en mensen te verleiden tot een bezoek aan het schiereiland. De ontwikkelaar vond de Facebook-pagina zelfs belangrijker dan de website. De campagne had succes: veel jonge gezinnen vestigen zich in deze ooit beruchte wijk.

l Bij een aantal projecten biedt ­Bouwfonds het concept KoopZeker aan voor kopers van een nieuwbouwwoning.

De kern hiervan is dat ze hulp krijgen bij het verkopen van hun eigen woning. Bouwfonds betaalt ook de makelaarscourtage en biedt gratis advies van een woningstylist en nieuwe foto’s om de woning optimaal te ­presenteren.

l Eind augustus 2013 is het project Irishof in Eindhoven in verkoop gegaan: 53 nieuwbouwwoningen en enkele kleine bedrijfsruimten op loopafstand van het centrum.

De bijbehorende projectwebsite werd gelanceerd als onderdeel van de promotiecampagne. Op de projectsite is – naast alle informatie over het project – ook een ­virtuele rondleiding te zien, waardoor de nieuwe wijk tot leven komt. www.irishofeindhoven.nl l Op de website www.overhoeks.nl ­kunnen toekomstige bewoners van deze nieuwbouwwijk in Amsterdam-Noord al kennismaken met hun buren.

29

30

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bestaande bouw

De ‘wisdom of the crowds’

In de huidige woningmarkt staan vrij veel opgeleverde, maar onverkochte nieuwbouwwoningen. Dat heeft ook een voordeel: er stáát iets waar ­belang­stellenden naartoe kunnen.

Ze bezichtigen een bestaande woning.

Het is extra prettig voor de geïnteresseerden als deze nieuwbouwwoning door de ­ontwikkelaar is ingericht.

Zo hoeven kopers niet langer alleen vanaf ­tekening te kopen.

Consumenten weten veel. En ze worden steeds mondiger. Ontwikkelaars spelen daarop in. Ze doen vooraf ­onderzoek naar gewenste woning­typen en laten de koper meeont­werpen. Ze organi­ seren paneldiscussies, zetten gerichte enquêtes uit, laten mensen meedenken – ­bijvoorbeeld over de naam van de wijk. Dankzij crowdsourcing gaat een project­initiatief vaak plaatselijk en regionaal rondzoemen. Toekomstige bewoners worden pleitbezorgers en soms zelfs medeverkopers. l Het Balkon, een project van Bouwfonds in Maassluis, werd een verkoopsucces omdat de ontwikkelaars goed luisterden naar wat er leefde in de lokale gemeenschap. Via een enquête werden talloze mogelijke kopers opgespoord. Uit gesprekken met deze kandidaten vloeiden allerlei verbetervoorstellen voort die in het ­concept werden verwerkt. Bewoners van Maassluis gingen met elkaar in gesprek over het concept en de gekozen benadering. Daarmee was het verkoop­succes een feit. www.hetbalkonvanmaassluis.nl

l In nieuwbouwproject Assenrade van Bouwfonds in Hattem kunnen belang­ stellenden op bepaalde dagen op hun gemak even naar binnen kijken, onder het motto ‘gluren bij de (mogelijk toe­ komstige) buren’. Vier bewoners waren onlangs bereid hun deuren te openen en te vertellen hoe het is om hier te wonen. www.woneninassenrade.nl

l Kopers in Karspelhof – een ont­wikkeling van Bouwfonds en Rochdale Project­ ontwikkeling in Amsterdam Zuid-Oost – krijgen een uitnodiging om mee te zoeken naar kopers voor de nog leegstaande huizen in hun wijk. Onder het motto ‘beter een goede buur dan een verre vriend’ worden zij gestimuleerd om in hun eigen vrienden- en kennissen­netwerk naar een koper te zoeken voor de woning naast of tegenover hen. Wanneer zij een nieuwe koper aanbrengen, wordt dat beloond met een cadeaukaart ter waarde van u 500.

Kopers worden dus ­verkopers. www. opdreefwonen.nl l BUURbook is een onafhankelijk ­internetplatform waarmee bewoners en ondernemers via social media meer invloed krijgen op hun buurt. Op BUURbook kunnen partijen als ontwikkelaars, woningcorporaties en gemeenten in een vroeg stadium hun projectideeën kenbaar maken om te ontdekken wat bewoners ervan vinden. Zo kunnen ze gezamenlijk optrekken bij nieuwe plannen. www.buurbook.nl

Woonspiegelen Een andere trend is het gebruiken van een ‘woonspiegel’. Deze geeft de ­consument online inzicht in zijn woonwensen. Aan de hand van een invulschema ontdekt hij wat hij écht wil op woongebied – en welke mogelijkheden er zijn. Het helpt mensen bij het beantwoorden van vragen als: binnen nu en een jaar verhuizen? Kopen of huren?

Een tussenwoning of vrijstaand?

Met hoeveel kamers? En welke ­architectuurstijl?

l In juni 2013 is meppelwoont.nl ­gelanceerd. Deze site is gebaseerd op een – volgens de gemeente Meppel – unieke vorm van vastgoedmarketing: housing on demand, ontwikkeld voor nieuwbouwwijk Nieuwveense Landen. Vijftien ontwikkelaars en bouwers zijn hier inmiddels bezig met het ontwikkelen van plannen.

De belangstelling onder mogelijke kopers is enorm. Volgens Meppel omdat wordt gerealiseerd wat de consument écht wil.

Via de woonspiegel op de site stellen potentiële kopers hun woonprofiel samen.

Het resultaat is een visualisatie van hun woontoekomst, die ze kunnen delen via social media. Dat is een zeer waardevolle kennisbron voor de ontwikkelaars. www.meppelwoont.nl

Vroeg beginnen Nog vóór de eerste tekeningen van een woonwijk zijn gemaakt, kan een ontwikkelaar met gebiedsmarketing en -promotie een waarde en betekenis geven aan het gebied. l Tussen Broek op Langedijk en Heerhugowaard komt Broekhorn: een nieuwe woonwijk met 520 koopwoningen. Bouwfonds startte begin dit jaar – nog ver voor het moment dat de woningen in verkoop ­gingen – een brede campagne om de kwaliteiten van het gebied onder de aandacht te brengen. Bouwfonds hield in Heerhugowaard en Broek op Langedijk een smaaktest, waarbij potentiële kopers hun ­voorkeuren konden aangeven aan de hand van afbeeldingen van woningen. Die test zorgde voor naamsbekendheid en een ­positief gevoel: hier gaat het gebeuren. Die verwachting wordt zorgvuldig g ­ emanaged: met de plaatsing van een landmark, een eigen magazine (de ­Broekhorner Post), een actieve benadering van de pers, een gebiedswebsite en de inzet van social media. Via de site kunnen belangstellenden een interactieve kavelkaart bekijken, een virtuele rondleiding ­volgen en met een speciale tool ‘hun’ woning inrichten.

Het doel was om voor de start verkoop ­vijfhonderd belangstellenden te vinden.

Dat is gelukt. www.broekhorn.com www.facebook.com/Broekhorn

Placemaking Tijdelijk een grote publiekstrekker ­vestigen in het nieuwbouwgebied: het is en blijft een ijzersterk middel om kopers al in een vroeg stadium te ­interesseren. De plek gaat leven en gebruikers van de (tijdelijke) ruimte raken al vroeg actief betrokken bij de ontwikkeling van hun eigen, toekomstige leefomgeving.

Nog steeds goed Het bouwbord, de folder, het buurtkrantje – dat zijn toch middelen uit de oude doos? Ja, maar ze werken nog wel.

Net als de mond-tot-mondreclame, de advertentie in het huis-aan-huisblad, de briefjes in de brievenbus, etalages in lege bedrijfspanden, reclame op bus en tram, steigerdoeken of flyers aan ­geparkeerde fietsen. l Woningcorporatie Het Oosten (nu Stadgenoot) boekte bij de verkoop van goedkope appartementen voor starters in Amsterdam de beste resultaten met een eigen (papieren) verkoopkrantje. Het werd elke veertien dagen in een oplage van dertigduizend bij de Huizencourant gestoken. Ook werd een deel van de ­krantjes in bepaalde wijken huis aan huis verspreid. Na vier edities was het adressenbestand al gevuld met honderden namen van belangstellenden die zich hadden gemeld.

l Het klassieke voorbeeld is Blijburg, het stadsstrandje op IJburg. Daarmee was deze Vinex-locatie opeens geen verlaten zandvlakte meer, maar een hangplek voor hip Amsterdam. Werden er eerst slechts enkele huizen per maand verkocht, na de opening van Blijburg waren dat er maandelijks vele tientallen – ook in het dure segment. l Voor het nieuwbouwproject Waalfront in Nijmegen is Bouwfonds van plan een ­restaurant aan te trekken, om zo levendigheid en een positief gevoel bij het gebied te scheppen. De gemeente Nijmegen wil in het Waalfront een aantal kunstopdrachten ­realiseren en heeft professionele kunstenaars opgeroepen voorstellen te doen.

31

32

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

metamorfose De uitdaging: verander een in onbruik geraakt terrein in een levendige wijk, waar oud en nieuw hand in hand gaan.

Dat gebeurde op de volgende drie bijzondere plekken. tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Amsterdam, Meerpad Het was: een scholenterrein Het werd: een intiem woonwijkje De link: nog steeds zie je hier veel kinderen buiten spelen.

Bas Liesker, architect bij Heren 5 architecten:

‘ Een intiem buurtje.

Precies wat we wilden bereiken.’

“Ik ben opgegroeid in dit deel van Amsterdam-Noord. Dat was een van de redenen waarom ik gevraagd ben mee te denken over de herontwikkeling van Meerpad tot aantrekkelijk woongebied.

Vroeger was dit een scholen- en bedrijventerrein. Als thema voor het ‘nieuwe’ Meerpad bedachten we ‘Intimiteit achter de dijk’. Dit refereert aan de sfeer van vroeger, gevoed door de smalle stegen en straten die van de Nieuwendammerdijk naar beneden lopen.”

Ongeveer halverwege die dijk ligt Meerpad. Bas Liesker maakte een analyse van het stedelijke weefsel in de omgeving en gebruikte dat voor zijn stedenbouwkundige opzet voor het nieuwe Meerpad. Zo kwam hij tot een opzet waarbij vier paden naar het water lopen en breder worden naar achteren.

“De zeventien woningen die hieraan zijn gerealiseerd, hebben allemaal zicht op dit water. De woningen zijn uitgevoerd in ­crèmekleurig hout en een gelige baksteen. De inspiratie daarvoor kwam van een aantal woningen uit de omgeving. We hebben ook elementen gebruikt van de doopsgezinde kerk die hier nog staat.

Die heeft een puntdak en ramen die als een dikomrande lijst in de gevel staan. De lichte dakpannen sluiten mooi aan bij het ­crèmekleurige palet. Omdat we huizen wilden maken met vlakke wanden en daken, hebben we veel energie gestoken in het wegwerken van dakgoten en andere uitsteeksels.”

Tweelaagse parkeerliften

Meerpad: 12 twee-onder-een-kapwoningen en 5 vrijstaande woningen Start ontwikkeling: 1999 Oplevering: 2009 Ontwikkeling door: Bouwfonds Ontwikkeling Regenpijpen zijn vernuftig weg­gewerkt in de muur.

“Op voorhand maakten de omwonenden zich over twee dingen veel zorgen: een tekort aan parkeerplekken en gebrek aan speelruimte in de wijk. Om die zorg weg te nemen, hebben we uiteindelijk minder woningen gebouwd en de ruimte die vrij kwam, ingericht als speelplek en als parkeerruimte. Ook hebben we in het plan tweelaagse parkeerliften gebruikt. Een gedurfde inves­ tering, maar wel een die aansluit bij de wens van de kopers. De ­parkeerliften worden goed gebruikt en de extra speelruimte die dit heeft opgeleverd, is populair bij de kinderen uit het wijkje.

Daardoor is het een levendige wijk geworden, waarin auto’s ­m inder dominant zijn en de aanwezigheid van kinderen de boventoon voert.”

33

34

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Utrecht, Parkhaven

Het was: een los- en veilinghaven voor groente en fruit Het werd: een woonwijk midden in de stad De link: nog steeds is er volop levendigheid rondom de haven

Parkhaven: 125 eengezinswoningen en 825 apparte­menten en verschillende voor­zieningen zoals horeca, een sportschool en een crèche Start ontwikkeling: 1996 Oplevering: eind 2014 Ontwikkeling door: Bouwfonds, gemeente Utrecht en BPF Bouwinvest

Bewoners Mark en Nelleke Wollenberg:

‘ Hier is genoeg te beleven, voor ons alle drie’

De voormalige zandtrechters zijn nu in gebruik als kantoor.

Het oude veiling­gebouw is herbestemd tot kinderdagverblijf.

“Er zijn verschillende dingen die ons erg aanspreken aan dit appartement. Het is een grote en lichte ruimte, het ligt dicht bij het centrum van Utrecht en vanuit onze huiskamer kijken we uit op de historische haven.

Ook de directe omgeving was voor ons een belangrijke reden om hier een woning te kopen. Het is een aantrekkelijke wijk. Binnen Parkhaven is een aantal oorspronkelijke elementen bewaard gebleven. Het oude ­veilinggebouw staat er nog – daar is nu een crèche gevestigd. In de haven liggen zo’n vijftien historische schepen en staan de zogenaamde U-trechters (oude zand- en grindtrechters) die zijn ingericht als ­kantoor.

Die elementen geven het gebied een eigen gezicht en karakter. In de directe omgeving vind je een paar restaurants en leuke terrasjes. Die trekken ook Utrechters uit andere wijken aan. Dat zorgt voor extra levendigheid.

Binnentuin

Toen wij hier kwamen wonen, hadden we nog geen kinderen. ­I nmiddels hebben we een dochter van twee. Parkhaven is een kindvriendelijke omgeving, ook al zit je hier midden in de stad tussen een paar vrij drukke wegen. Er zijn leuke speeltuintjes en er zijn veel ­leeftijdgenoten voor onze dochter. We zitten ook geregeld met haar in de gezamenlijke binnentuin, waar het rustig en groen is. Kortom: hier in Parkhaven heb je het gemak van de stad, maar het voelt niet als een stad.”

35

36

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Noordwijk, landgoed Sancta Maria Het was: een landgoed met een psychiatrisch ziekenhuis Het wordt: een landgoed met sfeervolle woningen De link: het landgoedgevoel, met stijlvolle panden en h ­ onderdjarige bomen

Het gebouw Paulus wordt als eerste herontwikkeld. Er komen 7 royale herenhuizen in, die eind oktober van dit jaar in de verkoop gaan.

Details in de gevels refereren aan de geschiedenis van deze locatie.

Theo van der Plas, senior ontwikkelingsmanager Bouwfonds:

‘ Technisch gezien is dit een uitdaging’

“Als je het terrein oprijdt, zie je meteen hoe mooi het is om hier te wonen. Tot 2006 deed Sancta Maria dienst als psychiatrisch ­ziekenhuis. Nu ontwikkelen we er een bijzonder woongebied. Het bestaande bos, met bomen van meer dan honderd jaar oud, blijft grotendeels behouden. Dat geldt ook voor de vijf bestaande paviljoens en de voormalige directeurswoning uit de jaren twintig, die volledig worden gerenoveerd. Het eeuwenoude groen en de bestaande panden zijn belangrijke dragers van het totale plan.”

Verticaal splitsen In ‘Liduina’ komen waarschijnlijk eensgezinswoningen of ­appartementen. Verwachte oplevering is in 2015/2016.

Sancta Maria: er komen 235 woningen, waaronder villa’s/landhuizen, apparte­ menten en herenhuizen Start ontwikkeling: 2007 Prognose oplevering: 2020-2022 Ontwikkeling door: Bouwfonds Ontwikkeling en VORM

De vroegere kapel geeft Sancta Maria een eigen sfeer.

“Direct na de entree aan de rechterkant ligt het gebouw Paulus. Dit hebben wij als eerste onder handen genomen. Officieel is dit geen monument, toch voelde iedereen de verantwoordelijkheid er ­respectvol mee om te gaan. In eerste instantie zouden er appartementen in komen, maar al snel bleek dat we het gebouw daarmee te veel zouden aantasten. Daarom besloten we het gebouw verticaal te splitsen in plaats van horizontaal. In gebouw Paulus worden nu zeven royale herenhuizen gebouwd. Technisch gezien is het een uitdaging. In de loop der jaren is het gebouw vaak aan­ gepast. Zo waren trappenhuizen ingezaagd en moesten wij weer voordeuren maken op plekken waar ramen waren.

Door de inpassing van de oudbouw spreken we een brede doelgroep aan die zich aangetrokken voelt tot wonen op een landgoed. Of dat nu is in een herenhuis in een bestaand gebouw, in een nieuw eigentijds appartement of in zelf gerealiseerde droomvilla met uitzicht op een van de bestaande panden.”

37

38

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Hoeveel wil je regelen?

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De gesprekspartners

Van bluswater tot paardenbak

tekst: Bauke ter Braak

Bij het maken van plannen voor gebiedsontwikkeling, ligt het gevaar van een kluwen van gemeentelijke nota’s en verordeningen op de loer. De regels kunnen de plannenmakerij verstikken. Zonde. Is ‘ontslakken’ de oplossing? Kan het sneller, flexibeler en goedkoper?

Drie leden van het Actieteam Ontslakken praten erover.

En geven tips.

Dennis Straat Wethouder van onder meer ­ruimtelijke ont ­wikkeling in Zaanstad

O

ntslakken draait eigenlijk om twee dingen: minder regels en regels anders toepassen. Maar hoe begin je daarmee, als gemeente?

Friso de Zeeuw: “Aan de ene kant heel praktisch: de aanvragen die je binnenkrijgt, de plannen die er al liggen, kijk daar op een andere manier naar. En aan de andere kant met een meer structurele aanpak: het maken van keuzes en het ­verlagen van de regeldruk. Voor burgers en bedrijven die initiatieven willen nemen, moet je de hoepel groter maken en lager houden.

In een proces van tientallen jaren hebben gemeenten hele kerst­ bomen vol regelingen opgetuigd. Dat kun je gemeenten niet verwijten; het reflecteerde de toenemende maatschappelijke wensen.

Maar wat is nu echt het publieke belang? Hebben we al die regelingen nodig? Moeten we wel zo nodig overal wat van vinden?”

Bregje Kerssemakers is het hier van harte mee eens: “We willen af van lokale regels die goede initiatieven belemmeren. Wij hebben met ons team in het ruimtelijke domein 130 door de raad bekrachtigde nota’s, visies en verordeningen verzameld, de bestemmingsplannen niet eens meegeteld. Daar zit van alles bij: van beleids­ regels voor bluswater en de kantorennota tot het reclamebeleid en de hondenpoepnota. In een tiental ‘proefgebieden’ gaan we nu experimenteren met minder regels, samen met bewoners, ­corporaties, ondernemers en ontwikkelaars. We willen zien wat het loslaten van regels oplevert. Het gaat om woongebieden én bedrijventerreinen, nieuwe en al langer lopende ontwikkelingen, grootschalig en heel kleinschalig.”

Een hele stapel regels, dat komt Dennis Straat zeer bekend voor: “Wij hebben als college in Zaanstad een inventarisatie gemaakt en daarbij kwamen ongeveer evenveel documenten op tafel als de 130 in Eindhoven die meewogen in ruimtelijke beslissingen.

Tot en met een paardenbakkenbeleid voor het buitengebied.

Maar hoe gedetailleerd moet je het regelen? We hebben het nu terug­gebracht tot 40 documenten, nog steeds best veel.”

Besparen en bezinnen

De ambitie om te ontslakken had in Zaanstad een duidelijk ­vertrekpunt. Straat: “Bij ons begon het bij de noodzaak om te bezuinigen. Maar we willen ons ook bezinnen op onze rol. Aan de basis staat de visie, de grote lijnen voor de toekomstige

Bregje Kerssemakers Verantwoordelijk voor het ruimtelijke beleid in Eindhoven

Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling

­ ntwikkeling van Zaanstad. Dat leidt ertoe dat je enerzijds de o regeldruk kunt verminderen, maar tegelijk ook flinke regie blijft voeren voor de gebieden die juist bescherming verdienen, zoals onze historische lintbebouwing.”

Meer risico

Om te ontslakken gaan Eindhoven en Zaanstad ook meer risico nemen in hun ruimtelijke ontwikkeling. Kerssemakers: “Welstand is zo’n onderwerp. Dat kun je proberen te objectiveren met allerlei algemene regels, maar het is de vraag of burgers daarmee ­geholpen zijn. Stel dat een dakkapel 1,20 meter hoog mag zijn en hij is 1,25 meter. Hoe erg is dat? Dus kun je zeggen: laat maar zitten,

‘ Maak de hoepel groter en houd hem lager’ Friso de Zeeuw

richt je aandacht op wat echt belangrijk is. De verhuizing van de avondschool (zie kader) is ook een heel sprekend voorbeeld. ­Iedereen vindt dat het een goed idee is, maar de regels houden het tegen. Nu is het toch doorgegaan en niemand heeft bezwaar ­ingediend. Dat zegt iets over die regels en over de manier waarop je ze kunt toepassen.”

Door naar de bouwmarkt

Ook Straat wil in Zaanstad zorgen voor kortere lijnen. Bijvoorbeeld in wijken uit de jaren zeventig en tachtig. “Daar willen we welstandsvrije gebieden instellen. Wie wil verbouwen krijgt een flitsvergunning, rekent af bij de balie en gaat meteen door naar de bouwmarkt. We hebben ook enkele gebieden die al tien jaar braak liggen omdat bouwplannen niet van de grond komen. We hebben zelf stedenbouwkundige oplossingen zitten bedenken, maar er gebeurt verder niets. Nu draaien we het om. We zeggen tegen de markt: maak een plan en als de buurt het ermee eens is, dan is het

39

40

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

goed. De ontwikkelende partij moet dan ook echt de dialoog aangaan met de buurt, daarin moeten ze hun creativiteit en ­energie steken. En voor ons als gemeente kan de consequentie zijn dat we er niets over te zeggen hebben.”

Vrijheid én grenzen

Democratie draait om het beschermen van de minderheid en het zwakkere belang. Hoe borg je dat als je tegelijk de teugels laat ­vieren? De Zeeuw: “Het is natuurlijk niet de bedoeling om kleinere belangen zonder pardon weg te bulldozeren. Het gaat erom dat we zijn doorgeschoten in de detaillering van regelgeving. En je moet kunnen kijken naar de specifieke situatie: de ene keer zijn strenge regels nodig, de andere keer niet. Dat moet je goed be­a rgumenteren. Dan hoef je ook niet bang te zijn voor precedent­ werking. En er blijven investeringsvoorstellen die gewoon echt niet passen. Het hoort ook bij ontslakken dat je dan meteen duidelijk nee zegt, dat je gesprekspartners niet aan het lijntje houdt.”

Kerssemakers vult aan: “Het spanningsveld is: hoe bescherm je

‘ Waarom zou de buurt een slecht plan accepteren?’

Dennis Straat

de belangen van degenen die dat echt nodig hebben zonder dat je de boel weer gaat dichtregelen en er niets meer tot stand komt?

Je komt alleen verder als je de grenzen opzoekt, laat het maar een keer spannend worden. In de gemeenteraad gaan we bijvoorbeeld de discussie krijgen hoe we om moeten gaan met gemeentelijke monumenten. Moet je zo’n lijst wel hebben en welke eisen moet je er dan aan stellen?”

Niet bang zijn

Straat kent zo langzamerhand alle argumenten om niet te kunnen ontslakken wel: minder regels is fantastisch, maar niet in mijn achtertuin. Of: ik ben er wel voor, maar ik kan de regels nu eenmaal niet veranderen. “Er is altijd wel iets waardoor het niet kan. ­Terwijl je juist anders moet denken: hoe kan ik het zo organiseren dat het juist wél kan. Dat is ook een kwestie van cultuur en gedrag, dat kost tijd. Maar neem het voorbeeld van die drie braakliggende gebieden. Waarom zou de buurt een kwalitatief slecht plan accepteren of waarom zou de ontwikkelaar een slecht plan willen opstellen dat letterlijk en figuurlijk niet te verkopen is?

Je moet niet bang zijn om zo’n weg op te gaan.”

Er is breed draagvlak voor het gedachtegoed van ontslakken, maar de weg is niet zonder gevaren. Hoe zorg je ervoor dat het blijft draaien? De Zeeuw: “Je hebt allereerst een wethouder nodig die zich er sterk voor maakt. Zoals Dennis Straat. En vervolgens heb je binnen je gemeentelijke organisatie een stevige project­ leider nodig, type mannetjesputter m/v, die de vaart erin houdt

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

en snel kan schakelen met gemeentebestuur én ontwikkelaar.

Bregje Kerssemakers is daarvan een mooi voorbeeld, ze beheerst óók de kunst om niet als een olifant door de porseleinkast te stampen.” Kerssemakers voegt eraan toe: “Je moet ontslakken vooral ook samen doen met alle betrokken partijen, zorgen voor draagvlak. Al kun je het bijna nooit iedereen naar de zin maken.”

En dan kunnen mensen de hakken in het zand zetten en bijvoorbeeld naar de Raad van State stappen om alsnog hun gelijk te halen. “Ik zeg: laat dat dan maar gebeuren, dan weten we waar de grenzen liggen.” Ook Straat benadrukt dat alles niet van een leien dakje zal gaan. “Ik voorspel dat het een ingewikkelde discussie wordt. Het zal ons overkomen dat er achteraf wordt gezegd: hoe heeft dit kunnen gebeuren? Aan de andere kant: ook nu nemen we besluiten, ook nu kunnen we het niet altijd iedereen naar de zin maken. Ook nu stappen mensen naar de Raad van State.”

De kunst van het loslaten

Als je de teugels laat vieren, kan het gebeuren dat niet alles wordt zoals je het liefst zou willen. Straat: “Loslaten is misschien wel het meest ingewikkeld. We zijn als overheid gewoon gewend om heel sturend op te treden.” Het is dus wennen, ­realiseert ook Kerssemakers zich. “Wat je heel erg merkt: ­mensen vinden dit lastig, dat geldt ook voor mezelf, je voelt soms weerstand om iets los te laten. Maar wat je óók merkt: als je mensen de ruimte geeft om gewoon hun gezonde verstand en hun creativiteit te gebruiken, dan maakt dat het werk een stuk boeiender. Dat gebeurt niet meteen bij iedereen, wel om te beginnen bij een kopgroep. Die moet vervolgens de rest ­mee­nemen in hun enthousiasme over het ontslakken.”

Moeite met loslaten, daarin schuilt volgens Straat ook meteen het grootste gevaar: “Dat we, als de economie weer aantrekt, terugschieten in de oude stand. Dat mag niet gebeuren. De tijd is voorbij waarin we ons met van alles en nog wat kunnen bezighouden.”

De Zeeuw, tot slot: “De mindset was dat we overal iets van

‘ Loslaten is soms lastig, dat merk ik zelf ook’ Bregje Kerssemakers

­ oesten vinden. In de afgelopen pakweg honderd jaar gingen m we van een faciliterende naar een regisserende overheid die alles dichtregelde. In ons stelsel is het gewoon heel goed mogelijk om ten stadhuize voor van alles en nog wat nadere eisen te stellen.

Omdat het toch allemaal goed ging, kwam er weinig weerwerk.

Zo ontstond die opeenstapeling. Het is hoog tijd om weer terug te keren naar die faciliterende rol. Omdat we zien dat die regisseursrol veel tijd en geld kost en een beletsel vormt voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling.”

Ontslakken in …

Breda: vijftig pagina’s

Zwolle: inspirerend

Een plan voor 258 appartementen in Breda leidde tot vijftig pagina’s com­ mentaar. Gijsbert van Herk, directeur Ontwikkeling van de gemeente: “Toen hebben we besloten om te stoppen met de traditionele, tijdrovende onder­ handelingen tussen overheid en deze ontwikkelaar. We hebben de ontwikke­ laar gevraagd om aan te geven welke zaken voor hem essentieel waren. En wij hebben onszelf de vraag gesteld: wat gaat er mis als we al die wensen allemaal honoreren? Toen bleven er drie punten over: de prijs, de nabetaling en de geluidsontheffing. Daarmee konden we verder. We willen een faciliterende over­ heid zijn. Daar hoort bij dat je vanaf minuut één open en eerlijk met elkaar om tafel zit en je niet allemaal ver­ schanst in je eigen schuttersputje of blijft steken in actie-reactie.”

De ontwikkeling van deelplan Frankhuis van de uitleglocatie Stadshagen in Zwolle zat muurvast. Gemeente en Bouwfonds konden het financieel niet eens worden.

Frans Holleman, directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost: “In november vorig jaar kwam de omme­ zwaai. De gemeente heeft gezegd: we gaan van regisseren naar faciliteren. We zitten voortaan met een klein en slagvaar­ dig team aan tafel, dat een directe lijn met de wethouder heeft. Elk probleem kunnen ze meteen tackelen. Het heeft ons geïnspireerd om een nieuw integraal plan te maken. Daarvoor moesten wij als marktpartij ook goed ons ‘huiswerk’ doen, zodat we elkaar zekerheid konden bieden. Dat was best spannend. We heb­ ben samen het momentum benut. We zijn er nog niet, maar dat we nu zo ver zijn gekomen, geeft een heel goed gevoel.”

Eindhoven: betere locatie Zaanstad: afkopen In Eindhoven groeide een avondschool uit haar jasje. En er was een mooie nieuwe locatie: een leegstaand kantoor in de binnenstad. Bregje Kerssemakers: “Het mooie was: de nieuwe plek was in beide opzichten veel beter dan de oude. Een veel lagere geluidbelasting én meer parkeerruimte. Maar vanwege de onderwijsbestemming voor het kan­ toorgebouw zouden er zware lokale eisen worden gesteld aan geluidbelas­ ting en parkeren. En aan die normen voldeed de nieuwe locatie dan weer niet. Toen heeft in de besluitvorming het gezonde verstand gezegevierd en heeft het gemeentebestuur ingegre­ pen. Iedereen vond het een goed idee, er was gewoon niemand tegen. De ver­ huizing is inmiddels achter de rug.”

Een sloop-nieuwbouwproject in een vooroorlogse wijk van Zaanstad dreigde vast te lopen. De reden: het parkeer­ beleid. Wethouder Dennis Straat: ­“Volgens de regels moest de woning­ bouwcorporatie de eis van 60 parkeer­ plaatsen afkopen. Dat zou ruim een miljoen euro kosten. Dat geld had de corporatie eenvoudig niet en welbe­ schouwd was het ook geen realistisch bedrag. Met een noodprocedure heb­ ben we een hardheidsclausule in de parkeernota kunnen aanbrengen. Daar­ door kunnen we nu van geval tot geval bekijken hoe we met dat afkopen omgaan. En voor dit project zijn we toen uitgekomen op 100.000 euro. Dat maakte het verschil tussen verkrotting en redding.”

Tips voor beginners NAW vroeg Bregje Kerssemakers, Friso de Zeeuw en Dennis Straat naar tips voor beginnende ontslakkers.

Hun antwoord: • B epaal als gemeente waar je de rode loper wilt ­uitleggen, wat je ‘afblijflijst’ is en wat je vrijere gebieden zijn.

• K ijk naar de enorme stapeling van regelingen, houd jezelf de spiegel voor, alleen al de inventarisatie werkt louterend en je kunt heel snel een ­eerste slag maken.

• I nvesteer in cultuur en ­mentaliteit, laat de ­formele houding los.

• D urf risico te nemen, neem afscheid van het streven naar superzekerheid.

• D oe het open en samen met alle betrokkenen, ­binnen en buiten de gemeente.

• D oe het omdat je het wilt, met enthousiasme en ­overtuiging, niet omdat de rest van de wereld vindt dat het moet.

• R ealiseer je dat het niet ­vanzelf gaat, dat het tijd kost en dat je vooraf niet precies weet waar je ­uitkomt.

Het rapport ­‘Ontslakken van gebieds­ontwikkeling’ is te down­ loaden op www.bouwfonds.nl. ­Het ontslakken van gebieds­ ontwikkeling is een van de the­ ma’s op de in 2012 door bedrijven, kennisinstellingen en overheden opgestelde Actieagenda Bouw.

41

42

oktober 2013 – naw #48 – anders denken

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Leven …

… op Katendrecht. Waar vroeger schepen werden gelost en matrozen kwamen passagieren, wonen nu Rotterdammers, met het mooiste uitzicht van de stad. fotografie: Thomas Schlijper

Op en onder de patio Bouwfonds realiseerde in de 2e Katen­ drechtse Haven 244 woningen. Zo’n tachtig daarvan zijn appartementen in de twee torens, Neptunus en Poseidon.

Deze appartementen kijken allemaal uit over de Maas. De buitenruimtes zijn afsluitbaar met glazen schuifpanelen, zodat je hier zomer en winter van het ­uitzicht kunt genieten. Onder de torens liggen stadswoningen, elk met een ­terras dat aansluit op de groene boule­ vard aan de buitenkant van het plan of de patio binnenin. Onder die patio ligt een parkeergarage, erbovenop ont­ moeten de bewoners elkaar en hun mede-Katendrechters. Rondom de torens is veel groen, zodat ook de een­ gezinswoningen aan de buitenrand van het plan een ware stadsoase vormen.

Gedurfd Het was een gedurfd plan, aan het begin van deze eeuw, een ­vervallen havengebied ontwikkelen tot een woongebied dat ­aantrekkelijk moest zijn voor gezinnen. Met een ­mengeling aan woontypen: van ruime tot zeer ruime ­appartementen in de twee torens tot stadswoningen rond een levendige patio en grond­gebonden eengezinswoningen met een parkeerplek op eigen ­terrein. Maar het is gelukt: zelfs Rotterdammers die ooit de stad verlieten, komen graag terug naar de 2e Katen­ drechtse Haven. Waar ze ­kunnen barbecueën op het gras, wandelen langs het strand of gaan shoppen op de Kop van Zuid, even verderop.

43

44

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

tekst: Raquel Mourik fotografie: Anneke Hymmen

Als directeur van Ontwikkelings­ bedrijf Vathorst heeft Giel van der Vlies geregeld met Bouwfonds te maken.

“We hebben samen een s­ tandaard neergezet.”

Vormgeven aan vooruitgang Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst.

Partner: Giel van der Vlies Particulier opdrachtgeverschap: in Groningen Bijzondere architectuur: ParkHagen Henriëtte Prast: over studenten en de woningmarkt Binnenkijken: in de Kasteeltuin

De kennismaking: “Ik ken Bouwfonds al van lang geleden, omdat mijn vader er heeft gewerkt. Sinds 1999 werk ik zelf voor Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV), sinds 2011 als directeur. De af­ge­ lopen jaren heb ik Bouwfonds in verschillende hoedanigheden leren kennen: als aandeelhouder van OBV, als ontwikkelaar van woningen in Vathorst en als ontwikkelaar van het winkelcentrum in de wijk. Dat betekent ook dat ik met ­verschillende mensen van Bouwfonds samenwerk.”

De samenwerking: “Bouwfonds is een van de aandeelhouders van OBV. De gemeente heeft 50% van de aandelen en de andere helft is verdeeld over een consortium van Bouwfonds, Dura ­Vermeer, Heijmans, De Alliantie en AM. Binnen dit consortium speelt Bouwfonds op dit moment een voortrekkersrol op het gebied van marketing en de verkoop van woningen. Het is een vooruitstrevend bedrijf dat veel onderzoek doet naar klantbehoeftes en klanttevredenheid. De lijnen tussen OBV en Bouwfonds zijn kort en pragmatisch. Dat werkt prettig en leidt tot resultaat. Zowel voor Bouwfonds als voor mij staan de kwaliteit en woonbeleving voorop. Dat is goed voor de verkoop én voor de wijk. Op het moment verkopen we ­m inder woningen.

Vooral in moeilijke tijden merk je dat de belangen van de aandeelhouders niet altijd ­parallel lopen. Dat levert soms spanning op, maar dat is niet iets om meteen ­wakker van te liggen. We zijn allemaal wel zo ondernemend dat we er na wat ­‘polderen’ altijd uit komen. Ik ga trans­parant te werk. Het is voor mij belangrijk dat alle partijen vertrouwen in het ­ontwikkelingsbedrijf blijven houden.”

De toekomst: “We zijn zeker tot 2025 in Vathorst bezig. We hebben nog veel bouwgrond, waar we samen circa 2.700 woningen willen realiseren.”

‘ We zijn ondernemer genoeg om er altijd uit te komen’

45

46

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang particulier opdrachtgeverschap

tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen

Licht De zitkamer is extra licht dankzij een dakraam. Doordat de zon over het huis trekt, is de lichtinval steeds een beetje anders.

Extra badkamer Janette en Geert kregen van vrienden en kennissen veel ­commentaar op hun plan voor een extra badkamer: veel te dicht bij de grotere badkamer naast hun slaapkamer. Ze deden het toch en voegden er meteen een inloopkast aan toe. Weer een stukje maatwerk, want in een basiswoning is deze ruimte ingericht als extra slaapkamer.

Bibliotheek Ze wilden graag een bibliotheek. Een van de boekenkasten valt keurig weg in de nis. De kamer is afsluitbaar met ensuite-deuren.

Een bijzonder huis Bij de realisatie van hun vorige nieuwbouwwoning hadden ze ­mee­gedacht over het ontwerp. Dat smaakte naar meer. Ook bij een nieuw huis zouden Janette Boer en Geert Roelevink zoveel mogelijk mee willen beslissen. Zes jaar later vonden ze een kavel in Groningen waarop ze hun droom ­hebben kunnen waar­ maken.

Janette: “We wilden een herenhuis in jaren 30-stijl, maar al gauw werd duidelijk dat we dat er niet door zouden krijgen bij de gemeente. Zij vonden dat het iets ‘bijzonderders’ moest worden. Toen wisten we even niet hoe we verder moesten.

We gingen op zoek naar een bedrijf dat ons kon helpen en kwamen bij Brummelhuis uit. Ik vind het prettig dat in hun concept de architect, bouwkundige en aannemer nauw samenwerken en wij ons alleen maar bezig hoeven te houden met hoe onze woning eruit moet komen te zien.”

Door de jaren heen hadden Geert en Janette plaatjes ­verzameld van woningen die ze mooi vonden. Met die in hun achterhoofd kozen ze bij Brummelhuis in ­eerste instantie voor een van de 100 ‘basiswoning­ typen’. Door de vele aanpassingen die ze vervolgens lieten doorvoeren, werd het toch een bijzondere woning. “De ­donkere kleur van het huis geeft het huis een buitengewone sfeer.

Met rode baksteen was het een totaal ander, meer standaard huis geweest”, ­vertelt Janette.

Janette: “We zijn heel actief bezig geweest met de indeling. We wilden bijvoorbeeld wel veel ruimte, maar geen balzalen. Geld was ook niet onbelangrijk. Omdat we de ‘basiswoning’ als uitgangspunt hadden genomen, konden we de kosten gelukkig

Vide Overkapping Door het doorgetrokken dak heeft het huis drie overkappingen.

Aan één zijde is er daardoor een overdekt terras ontstaan, aan de andere kant een carport. Geert: “Een ideetje van de architect. Het sloot prima aan bij de opdracht van de gemeente om hier iets bijzonders neer te zetten.”

goed onder controle houden. Maar we hebben lang getwijfeld over een open haard, vanwege de extra kosten: 25.000 euro. Toen zei iemand van ­Brummelhuis: ‘Waarom neem je geen gaskacheltje?’ Deze manier van net even anders denken heeft ons vaker geholpen tijdens het ­proces. Ook tijdens de bouw werd niet alles klakkeloos overgenomen.

Het is fijn dat mensen niet alleen de ­tekeningen ­u itvoeren, maar ook mee­ denken over het eindproduct.”

Badkamer De indeling van de badkamer keken Janette en Geert af van een Van der Valk-hotel. Janette: “Verbluffend eenvoudig en juist daardoor zo efficiënt. Je hebt er maximale bewegingsvrijheid.”

Janette wilde per se een vide.

Dankzij de open trap bereikt het zonlicht, dat binnenkomt door het dakraam op zolder, helemaal de entree.

47

48

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzondere architectuur

tekst: Raquel Mourik illustratie: Agnes Kappert

ParkHagen, Sint-Michielsgestel

Indian summer Onlangs werden in ParkHagen in Sint-Michiels­gestel de eerste halfvrijstaande villa’s opgeleverd. ­De woningen zijn zo ontworpen dat de ­bewoners van het vroege voorjaar tot in de late herfst van de boslucht kunnen genieten.

O

laf Schoofs, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds, blikt terug: “Voor we de plannen voor ParkHagen op papier zetten, hebben we goed rondgekeken in Sint-Michielsgestel. We zijn op zoek gegaan naar markante gebouwen in de omgeving en hebben inwoners van Sint-Michielsgestel gevraagd wat zij mooi vinden.

De opbrengst van die inventarisatie was ­prachtig: foto’s van gebouwen die halverwege de negentiende eeuw in deze omgeving zijn neergezet, zoals het Doveninstituut, Landgoed Zegenwerp en kleinseminarie ­Beekvliet. Blijkbaar is dat hoe bewoners ­Sint-Michielsgestel ­w illen zien. Dat werd dus ons startpunt.”

Van binnen naar buiten

Architect Arjen Weijer van LSWA architecten werd gevraagd de halfvrijstaande villa’s in het bosrijke ParkHagen te ontwerpen.

Hij vertelt: “Olaf Schoofs had vrij uitgesproken ideeën. Hij kwam met het Indian-summergevoel; in Nederland hebben we vaak een prima temperatuur, maar vanwege de regen zitten we toch vaak binnen. Vanuit die gedachte ontstond het idee voor een veranda: daarmee kun je vroeger in het voorjaar en later in het najaar buiten zitten, ook als het regent. En als het dan toch iets te koud wordt, pak je er een dekentje bij. Ik vond het belangrijk dat de bewoners de buitenruimte vooral van ­binnenuit konden ­beleven. Een overdekte veranda versterkt deze beleving. De veranda is zo’n

­ ijftig centimeter opgetild, zo kijk je over de omgeving uit, terwijl v je toch redelijk beschut zit. Olaf vroeg om hoge ­k waliteit en rijke detaillering. Hij heeft ons uitgedaagd woningen te ont­werpen die iets toevoegen aan Sint-Michielsgestel.”

Die rijke detaillering van de halfvrijstaande villa’s komt overeen met die van de prominente Gestelse bouw­ werken en komt terug in alle woningtypen van ­ParkHagen. Ook de ­stedenbouwkundige setting is aantrekkelijk. Elk huis is zó neergezet dat het zichtlijnen op ruimte heeft.

Verleid

Olaf Schoofs: “Zelfs in deze tijd geldt: als je een woning biedt waarmee iemand zijn woongenot kan laten toenemen, dan is hij wel degelijk bereid te verhuizen. Dan wordt hij verleid door de ­locatie, de prachtige openbare ruimte, de manier waarop de woning daarin is geplaatst, de aandacht voor de architectuur en de aandacht die hijzelf krijgt.

In ParkHagen is dat goed gelukt.”

ParkHagen, Sint-Michielsgestel Wat: 57 woningen: tussenwoningen, parkvilla’s, ­poortwoningen, halfvrijstaande villa’s en 7 vrije kavels Ontwikkeling: Bouwfonds Ontwikkeling Architect: LSWA architecten Landschapsarchitecten: Van Leuken en Garden, Parks & Estates Start ontwikkeling: 2008 Start bouw: 2012 Oplevering: 2013

49

50

oktober 2013 – naw #48

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Student als aanjager Op de woningmarkt zijn drie groepen aan te wijzen die in de knel zitten: huiseigenaren die met dubbele woonlasten kampen, omdat ze hun oude huis aan de straatstenen niet kwijtraken; huizenbezitters die eigenlijk een ander huis willen kopen, maar dat niet aandurven omdat ze bang zijn hun huidige woning niet te kunnen verkopen; en studenten, die te maken hebben met de structurele kamernood in studentensteden als Amsterdam, ­Groningen en Utrecht. Dat laatste wordt voor rijkeluiszoons en -dochters opgelost doordat hun ouders een appartementje voor ze kopen of zelfs een heel huis dat ze met ‘vrindjes’ delen. Hun minder gefortuneerde medestudenten hebben die mogelijkheid niet en zijn afhankelijk van geluk en kennissen, staan op een wachtlijst, nemen hun toevlucht tot een containerwoning of prijzen zich gelukkig dat ze voor 450 euro per maand twaalf vierkante meter ter beschikking hebben.

Kortom, in studentensteden bestaat aan de ene kant een ­overschot aan woningen van ‘reguliere huiseigenaren’ en aan de andere kant is er een tekort waardoor studenten financieel in nood raken. Zij moeten bijverdienen om woonlasten op te hoesten die te hoog zijn voor hun studiebeurs en voor de ­hoeveelheid en de kwaliteit van de vierkante meters die ze ervoor krijgen.

Markt en woningcorporaties lossen dit probleem niet op. Uit angst voor uitwonen, maar vooral voor de beschermde positie van huurders, bieden huizenbezitters hun overtollige woning niet aan studenten te huur aan en ook woningcorporaties weren studenten uit hun vrijesectorwoningen.

Wat te doen? Laat de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO), die de studiefinanciering regelt, de woningen die te koop staan, opkopen of huren. Studenten komen dan in aanmerking om er te wonen zolang ze voldoende studiepunten halen. ­Wanbetaling is geen issue, want DUO houdt het bedrag in op de studiebeurs. Wie afstudeert moet vertrekken, net zoals dat in dispuutshuizen gebeurt. De voordelen zijn legio. Studenten

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is ­Bouwfonds ­Ontwikkeling al ruim 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leef­omgeving.

kunnen prettig wonen en hebben een extra prikkel om voldoende studiepunten te halen. Wie er een puinhoop van maakt, wordt op straat gezet. Het hoeft de overheid niets te kosten, want het maakt niet uit of die nu meer beurs uitkeert of woonruimte ter beschikking stelt. Als DUO de woningen

‘ De woonmarkt in studentensteden kent een overschot aan de ene en een tekort aan de andere kant’

In ons doen en denken staat het ­creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal.

Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het ­initiatief. Voortdurend ­zoeken we ­partners en partijen om samenwerkings­verbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig ­stadium nieuwe kansen en een betere, ­geïntegreerde aanpak van projecten.

We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen ­bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandig­heden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Bouwfonds Ontwikkeling maakt ­beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebieds­ ontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de ­complexe ­u it­dagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Colofon NAW magazine is een uitgave van ­Bouwfonds Ontwikkeling.

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de ­vestigingsplek (adres) en het gebied (woon­ plaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikke­ ling. NAW magazine en NAW dossier gaan over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt samen met NAW dossier drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties van Bouwfonds bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement: een abonnement op NAW is g ­ ratis voor professionals in gebieds­ ontwikkeling. Abonneren kan op www.naw.nl.

Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Urbain van het Erve,

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel

Harm Janssen, Jeanine Rademakers,

van Rabo Vastgoedgroep.

Carlo Verhart (MAB Development), Jessie Wagenaar, Eric van Winsen, Friso de Zeeuw.

Contact Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl

koopt, tegen het huidige lage prijspeil, is er ook nog de mogelijkheid tot vermogenswinst. Het is een manier om de woonkloof tussen rijkeluis- en andere studenten te verkleinen.

De huizenmarkt wordt aangejaagd, dubbele lasten worden gereduceerd en woningbezitters die willen verhuizen maar dat nu niet aandurven, worden over de streep getrokken. Dat leidt tot meer bestedingen aan gordijnen, een verfje, aannemers en architecten,. Allemaal uitgaven die we in recessietijd zo goed kunnen gebruiken. Kortom, alleen maar winnaars.

Henriëtte Prast

Wat vindt en verwacht u van NAW?

Vul de bijgesloten enquête in. Of geef uw mening online op www.naw.nl / lezersonderzoek

tel. 033 253 98 23 www.naw.nl Concept, eindredactie en productie Proof Reputation | consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving Proof Studio | creative department Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bouwfonds.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

met Bouwfonds Ontwikkeling.

51

52

oktober 2013 – naw #48

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Woensdagavond 19.45 uur in de Kasteeltuin in Poortugaal.

Het is een vrolijke boel als we bij familie ’t Hart binnen komen. “We komen net thuis van een voetbalwedstrijd,” zegt Alex, om er met een trotse glimlach aan toe te voegen: “Met 2-1 gewonnen van S.V. Bolnes.” Alex is trainer van het voetbalelftal waar zoon Luuk in speelt.

Moeder en dochter zijn tijdens de wed­ strijd gaan shoppen. Het gezin heeft om kwart voor vijf al gegeten. “Op woensdag eten we altijd of heel vroeg of heel laat, vanwege het voetbal.”

Alex is ­projectleider infrastructuur bij een ingenieurs­bureau. Gabriëlle is teamleidster van een aantal poli­ klinieken in het IJsselland Ziekenhuis.

Gabriëlle en Alex zijn geboren en ­getogen Rhoonaars. Gabriëlle’s eerste woning lag in de wijk tegenover de Kasteeltuin, totdat ze ging samen­ wonen met Alex in de wijk ernaast, waarna ze uiteindelijk een huis in de Kasteeltuin kochten. De Kasteeltuin is gebouwd als een kasteel met opval­ lende luiken voor de ramen en muren die doen denken aan een echte oude kasteelmuur, compleet met ‘misbaksels’

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

als stenen. Ze wonen in een type huis waarvan er maar acht zijn in hun straat, met een deur in het midden en woon­ keuken aan de voorkant. Aan het einde van de dag komt het hele gezin samen op de fijnste plek in het huis: die woon­ keuken. Daar wordt niet alleen gegeten en gedronken, maar ook op laptops gewerkt, geknutseld, tv gekeken en naar buiten gegluurd. Sascha, die ­tijdens het gesprek stilletjes bleef teke­ nen, staat nu op, houdt haar tekening in de lucht en zegt “Voor papa!”

Weer zien we een trotse glimlach op het gezicht van Alex verschijnen.