NAW#49 maart 2014

NAW magazine - maart 2014 #49 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Binnenkijken

uitzicht over de natuurlijke omgeving, is haar domein. Ze beoefent daar haar hobby als reiki-master.

Ze weet niet of ze nu naar binnen of Ze zijn echte Goôlsen, zegt Roy. Gebonaar buiten wil. Kat Jilzz is net zo ren en getogen. En echte geluksvoonrustig als haar baasje Roy Franken. gels. Want dit huis is veel meer het Hij heeft een dag vrij van zijn werk als huis van hun dromen dan het huis dat chef-kok bij eetcafé Mozes, maar dat ze eerst wilden kopen, het huis van wil niet zeggen dat er niet van alles Daniëlles oma. Maar daarvan kregen geregeld moet worden. Echtgenote ze de financiering niet rond. Dankzij Daniëlle zit juist heerlijk te relaxen op het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting de bank. Ze komt net uit haar reikiNederlandse gemeenten (SVn) lukte kamer, waar ze rust vindt. Die kamer op de koop van dit huis wél. Ze konden de eerste verdieping, met een geweldig veertigduizend euro extra lenen en

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De leefbare stad

Zomaar een Hollands huis Maandagavond 17.48 uur in Surfplas in Goirle.

maart 2014 #49

dat ook nog drie jaar rente- en aflossingsvrij, omdat het hun eerste woning is en ze uit de gemeente komen.

Opeens werd hun droomhuis werkelijkheid. Sinds juni van het afgelopen jaar geniet Daniëlle van de rust van het buitenleven, de ondergaande zon die weerspiegelt in het surfmeer waar de wijk aan ligt en haar spirituele ruimte. “Dit is de basis voor onze toekomst”, zegt Daniëlle. Waarop Roy aanvult: “Huisje, boompje, beestje!

Voor het eerst in mijn leven heb ik het gevoel dat ik echt thuiskom.”

Welke (f)actoren zijn bepalend?

Van probleemwijk tot hotspot: lessons learned bij herontwikkeling De beste steden ter wereld

inhoud

Voorwoord

maart 2014 – naw #49

fotografie: Maurits Giesen

Rubriek: Inspiratie 4

ruimte: Hoef en Haag in Vianen 6onderzoek: dit vindt u van NAW 7nieuw project: bijzonder stadseiland met industrieel verleden 8mijn moment: manager Bouwkwaliteit Peter Hup 10kunst: 25 jaar Bouwfonds Cultuurfonds 12kort nieuws met o.a.: kruip in de huid van de (potentiële) koper 13nieuwbouw met historie: spelen als Caesar in Waldijk 14 detail: gierzwaluwstenen in Meppelse gevels

Magisch Russell Shorto, journalist bij The New York Times, werd zo verliefd op onze hoofdstad dat hij die vorig jaar de liefde verklaarde met een boek: Amsterdam, A History of the World’s Most Liberal City. Hij is niet de enige die bijzondere gevoelens heeft voor deze stad.

Omgekeerd zijn veel mensen gek op New York. Ook Berlijn, Parijs, Barcelona en Rotterdam hebben hun hartstochtelijke liefhebbers.

Thema: De leefbare stad

33 Metropolis Inspirerende (burger)initiatieven om stedelijke leefbaarheid en woongenot te verbeteren.

16

24

Leefbaarheid ontleed

(Ge)zin in de stad

36 Van probleemwijk tot hotspot

Welke (f)actoren maken een stad (on)aangenaam om in te leven en te wonen?

Een verkenning met zes experts.

De stad uit zodra er kinderen komen?

Welnee! Deze stedelijke gezinnen kozen bewust om te blijven. ‘Alles is in de buurt.’

Op zoek naar de succes- en faalfactoren van herontwikkeling aan de hand van vier getransformeerde Bouwfonds-projecten.

22 Beste steden ter wereld

28 Lijst leefbaar

42 Leven… in Le Polychrome

Internationale leefbaarheidslijstjes naast elkaar gezet: in deze wereldsteden is het goed toeven.

In aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen: zes stedelijke wethouders en hun visie op de leefbare stad.

Een van de blikvangers van de wijk ‘Le Bois Habité’, het bewoonde bos, in Lille.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang 45

Bouwfonds & ik: John van Spronsen 46 particulier opdrachtgeverschap: privacy en comfort voor zes 48 bijzondere architectuur: Florapark in Zoetermeer 50column: over Hollandse appels en Griekse peren 52binnenkijken: Surfplas in Goirle

‘Het realiseren van wijken in de stad met goede én betaalbare woningen is een interessante uitdaging voor ontwikkelaars’

De stad heeft iets magisch. Je kunt er verliefd op worden. Steden zijn broeinesten van creativiteit en levendigheid. Met hun combinatie van functies – wonen, werken, recreëren, ontmoeten – spelen ze in op een diepe behoefte van de mens. Stadslucht maakt vrij.

Maar in de stad, aldus politicoloog en schrijver Benjamin Barber, moet ook gewoon het vuil worden opgehaald, de bus rijden en kinderen goed onderwijs krijgen. De stad is dus, net als een organisatie, vooral gebaat bij pragmatisme.

Terwijl de technologie ons vrijer heeft gemaakt dan ooit, om ons – waar dan ook – te vestigen, blijven we elkaar toch opzoeken. Het is the urban paradox: al kunnen we via wifi zaken doen vanaf de hei of in de polder, we trekken toch naar de stad. Ontwikkelaars merken dat. Jonge gezinnen gingen vroeger de stad uit, tegenwoordig willen ze er steeds vaker blijven. Niet voor niets zien we de eerste tekenen van een aantrekkende woningmarkt nu vooral in de stedelijke gebieden van Nederland, Amsterdam voorop.

Daaruit trekken sommigen de conclusie dat we deze gezinnen het beste kunnen bedienen door de bestaande stad te verdichten. Soms is verdichten inderdaad goed, maar zeker niet overal. Ook in de stad blijken gezinnen te zoeken naar een grondgebonden woning, in een omgeving die schoon en veilig is, met zicht op de spelende kinderen, liefst met de auto dichtbij geparkeerd. Soms is zelfs verdunning nodig (een park) om de aantrekkelijkheid en leefbaarheid – het thema van deze NAW – te verbeteren. En niet alleen jonge gezinnen, alle stadsbewoners blijken dat te waarderen. Ontwikkelaars zullen zich van deze wensen goed rekenschap moeten geven, en die moeten vertalen in een interessant product in een passende omgeving.

Dat product, die woning, moet ook nog eens betaalbaar zijn, zeker in deze tijd. Niet iedereen zal in een populaire stad op de beste plekken kunnen wonen; dat gaat tegen de economische wetten in. Maar de stad moet wel bereikbaar blijven voor de middeninkomens. Nu de woningcorporaties voor grote bezuinigingen staan, ligt hier een interessante uitdaging voor woningontwikkelaars: hoe realiseren we wijken met goede én betaalbare koopwoningen in de stad? In dit zo goed als subsidieloze tijdperk vergt ook dát veel vakmanschap, uithoudingsvermogen en de moed om keuzes te maken. Waarbij we moeten bedenken dat stadsbewoners een zekere mate van ongerief ook accepteren. We kunnen zorgen voor schoon en veilig, maar de typisch stadse menging van functies zal altijd leiden tot overlast. Stadslucht maakt vrij, maar ook een beetje vies.

De piepende tram hoort erbij, net als SAIL, de Rotterdam Marathon of een jazzfestival.

Die ruimte moet er zijn; normen om geluids- en andere hinder te beperken, mogen ontwikkelaars zelf niet hinderen.

Tot slot een groot dankwoord aan u als lezers van NAW. Ruim 700 abonnees namen de moeite de vragenlijst in te vullen van het lezersonderzoek. We kunnen NAW zo nog beter aan uw wensen en verwachtingen laten voldoen. De eerste aanpassingen ziet u al in deze editie.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Hoef en Haag, Vianen

De polder bij Vianen. Een fraai Hollands rivierenlandschap met kenmerkende lintdorpen en historische vestingstadjes.

Daar maak je niet zomaar een ontwikkelingsplan voor. AM, Bouwfonds en woonstichting Lekstede zijn gezamenlijk de uitdaging aangegaan om daar met respect voor het gebied iets bijzonders te realiseren. Zij ontwikkelen er nu samen ‘Hoef en Haag’, een nieuw dorp van in totaal 1800 woningen dat tussen 2015 en 2030 zal worden verwezenlijkt. Om recht te doen aan het landschap wordt een nieuwe watergeul aangelegd met dynamische waterstanden, die als een soort vertakking van de Lek door het dorp zal kronkelen.

Binnen die meander komt het dorpshart van Hoef en Haag, met een relatief compacte bebouwing die ook de omliggende vestingstadjes kenmerkt. Op de oeverwal wordt juist een dorpslint met een lagere woondichtheid gebouwd, wat mooi aansluit bij de lintdorpen rond Vianen. Zo heeft elk deel van Hoef en Haag een eigen identiteit en sfeer, geïnspireerd op de omgeving. www.hoefenhaag.nl

tekst: Annemarie de Haas

6

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie onderzoek

tekst: Marieke Enter

Dit vindt u van NAW

rapportcijfer

7,6 Ruim 700 lezers van NAW magazine en dossier namen de moeite hun mening te geven over het blad, in een lezersonderzoek dat eind vorig jaar werd gehouden.

Dat levert bruikbare inzichten op.

Onderzoek naar de waardering van NAW helpt de redactie te achterhalen of het inmiddels 13-jarige magazine bijstelling behoeft en zo ja, hoe. Bij het novembernummer was daarom een vragenlijst gevoegd, die ook digitaal in te vullen was. De reacties van de meer dan 700 lezers leverden nuttige inzichten op over het leesgedrag en de wensen en verwachtingen ten opzichte van NAW. Drijfveren Natuurlijk is de redactie blij met de 7,6 die NAW kreeg als gemiddeld rapportcijfer van de lezers.

Maar nog blijer zijn we met de aanknopingspunten uit het onderzoek om van die 7,6 een 10 te maken. Het onderzoek maakt duidelijk dat onze lezers NAW vooral lezen uit interesse in het vakgebied en om op de hoogte te blijven van ontwikkelingen in alle disciplines binnen gebiedsontwikkeling. Daarnaast blijkt NAW

een functie te hebben om te komen tot nieuwe ideeën of inzichten voor uw eigen werkzaamheden en om geïnformeerd te blijven over de visie en activiteiten van Bouwfonds.

Diversiteit en diepgang Veel lezers prijzen de diversiteit van NAW magazine. Voor hen vormt het blad een relevante informatiebron voor een veelheid van onderwerpen. Vooral artikelen over marktontwikkelingen, innovaties, herbestemming, architectuur, processen, duurzaamheid en eindgebruikers worden hoog gewaardeerd.

Een enkeling geeft aan meer te willen lezen over fi nanciering. De geprezen diversiteit aan onderwerpen neemt niet weg dat diepgang wel op prijs gesteld wordt, wat volgens veel lezers niet per se in een separaat dossier hoeft. Daarnaast zou NAW nog wat meer mogen inspireren, aldus het onderzoek. Die inspiratie hoeft overigens niet gerelateerd te zijn aan Bouwfonds zelf: ‘Soms te veel reclame voor Bouwfonds, mag iets objectiever’, aldus enkele respondenten.

Prettig rustpunt De verschijningsvorm van NAW is eveneens onderzocht. Ondanks (of misschien wel

dankzij) de oprukkende digitalisering hebben de meeste respondenten een grote voorkeur voor de huidige, gedrukte versie van NAW magazine. Dit werd mooi verwoord door een van de respondenten: ‘Ik vind de huidige vorm een prettig rustpunt tussen al het andere digitale dat ik ontvang.’ Een deel van de respondenten staat weliswaar open voor digitale uitingen, maar dan alleen ter aanvulling op de gedrukte editie (25%) of ter vervanging van een deel van de gedrukte editie (13%). Aan de (aanvullende) inzet van social media bestaat niet of nauwelijks behoefte.

Hoe nu verder?

Het onderzoek biedt de redactie voldoende aanknopingspunten om NAW magazine nog meer af te stemmen op uw wensen. Bij de productie van dit nummer is al ingespeeld op de (toen nog) voorlopige uitkomsten van het onderzoek – zie bijvoorbeeld de themasectie over ‘de leefbare stad’, waarin we proberen meer ‘inspiratie’ te bieden. Het separate NAW dossier is komen te vervallen. In de loop van het jaar wordt NAW nog verder aangescherpt. Met dank aan de uiterst nuttige feedback van vele lezers!

Inspiratie nieuw project

tekst: Annemarie de Haas

Bijzonder stadseiland Op het Schermereiland bij Alkmaar ontwikkelt Bouwfonds het project Veneetse Kade, met in totaal 231 woningen. De realisatie vergde een flinke voorinvestering. Maar dat was het waard.

Het Schermereiland ligt aan het Noordhollands Kanaal en heeft een prachtig uitzicht op de nabijgelegen binnenstad van Alkmaar.

Een voetveer brengt wandelaars en fietsers in enkele minuten naar de stad. De ontwikkeling van dit gebied maakt deel uit van de kanaaloevervisie. Hierin zet de gemeente Alkmaar in op een representatieve entree van de stad, vanaf het water. Voor Veneetse Kade betekent dit: een stedelijke uitstraling, aansluitend op reeds bestaande bebouwing. “Het bijzondere is dat het hier op het Schermereiland heel gemêleerd is”, vertelt Bouwfondsontwikkelingsmanager Peter van Oeveren.

Van oudsher was het industrieel gebied. Een deel is nog steeds in gebruik door industrie en er ligt een oude arbeiderswoonwijk (het Rooie Dorp) die enkele jaren geleden is geherstruc-

tureerd. “In Veneetse Kade koop je dus niet alleen maar een fraaie woning op een mooie locatie aan het water; je hebt ook het centrum dichtbij én direct een levendige woonomgeving. Dat maakt het aantrekkelijk.”

Volop zon Veneetse Kade kent een gevarieerd woningaanbod: appartementen, penthouses en maisonnettes, met in de luwte daarvan eengezinswoningen. Een van de pluspunten is dat de woningen aan de noordkant van het kanaal zijn gesitueerd. De balkons op het zuiden bieden volop zon. De warmte voor de woningen komt bij de verderop gelegen huisvuilcentrale vandaan. Een duurzame oplossing. Ernst Balk, locatiemanager bij Bouwfonds: “Dat is restwarmte die anders verloren zou gaan.”

In de architectuur is onder meer gekozen voor verschillende kleuren baksteen, prefab betonnen gevelelementen en veel glas aan de kanaalzijde. Ernst Balk: “Aanvankelijk wilde de gemeente een strakke opzet: balkons binnen de gevel en donkere bakstenen. Maar wij adviseerden voor deze locatie om warmere kleuren te gebruiken, met natuurlijke materialen en grote buitenruimtes: gemiddeld 10

vierkante meter. Gelukkig zijn we daar in overleg ook op uitgekomen.”

Voorinvesteren Om van start te kunnen gaan, is het eiland vanwege het industriële verleden uitgebreid gesaneerd. Peter van Oeveren: “Wij hebben een grote voorinvestering moeten doen. Maar er was aanleiding genoeg om te starten. We zien nu hoe het gebied met onze inspanningen tot een aantrekkelijke woonwijk wordt getransformeerd. Dat is mooi.” Fase 1 is al eerder opgeleverd en van fase 2 werd in de eerste maanden al een derde van de woningen verkocht. Naar verwachting zullen de laatste appartementen voor oplevering (najaar 2014) verkocht zijn. “Dan zien mensen hoe de wijk eruit komt te zien, dat heeft weer een positieve invloed op de verkoop van de resterende eengezinswoningen.”

Najaar 2013 is de bouw van het derde en laatste appartementengebouw (Certoza) van start gegaan. Hierin komen 65 huur- en 19 koopappartementen. De huurappartementen worden afgenomen door woningbouwvereniging Kennemer Wonen.

Architect: Roy Gelders Architecten uit Amsterdam. www.veneetsekade.nl

7

8

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

tekst: Annemarie de Haas fotografie: Edwin Walvisch

Kwaliteit waarborgen staat voorop in het werk van Peter Hup, manager Bouwkwaliteit bij Bouwfonds in Amersfoort. Of hij nu meekijkt bij nog prille bouwplannen of net opgeleverde woningen inspecteert. “Dit werk is heel divers. Dat is het leuke ervan en maakt het uitdagend. Terwijl ik bij het ene project sta, kan ik gebeld worden over details van een ander project. Je moet snel kunnen schakelen.”

‘Juist de details zijn belangrijk’

Moment: monitoring lopend project Waar: Rhenen, project Vogelenzang

Moment: oplevering woning Waar: Wijk bij Duurstede, project De Geer II

“Eens in de twee weken ga ik langs bij deze nieuwe woonwijk. Een mooi project, met onder meer bijzondere woningen langs het water.

Omdat er veel tegelijkertijd gebeurt, is het ook een ingewikkeld project. Er loopt nog een stukje sanering, een deel wordt bouwrijp gemaakt, de aannemer is aan het bouwen en we hebben ook al overleg om het gebied woonrijp te maken: de eerste bewoners moeten veilig de wijk in en uit kunnen, terwijl het werkverkeer ook zonder overlast moet kunnen rijden. Al met al een heel dynamisch project, waarbij ik de werkzaamheden van verschillende partijen in de gaten moet houden. Daarnaast bewaak ik natuurlijk ook de kwaliteit van het geleverde werk aan de woningen.”

“Hier loop ik een woning na die deel uitmaakt van het project De Geer II in Wijk bij Duurstede. Het grootste deel van de woningen daar is al opgeleverd. Elke twee weken maak ik een rondje met de uitvoerder van de aannemer om te zien of het werk volgens afspraak is gerealiseerd en kwalitatief goed wordt opgeleverd. Ik kijk bijvoorbeeld of deuren en ramen goed sluiten en of details netjes zijn afgewerkt. En natuurlijk ook of de buitengevel er goed uitziet. Als de woning verkocht is, maak ik hetzelfde rondje met de koper. Maar dan zijn de rollen omgekeerd: de koper kijkt of alles in orde is. Dit huis zag er overigens keurig uit!”

Moment: intern overleg Waar: Amersfoort, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden

Moment: landelijke vergadering van alle managers Bouwkwaliteit Waar: Eindhoven, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid

“Als manager Bouwkwaliteit kijk ik ook kritisch mee met projecten die nog van start moeten gaan. Met projectmanagers René Steman en Arjen Kleijer overleg ik over een groot project aan de Handelskade in Nijmegen: Waalfront. Dat is volop in voorbereiding, we hopen binnenkort van start te kunnen gaan met de bouw van de 500 koop- en huurappartementen. Voorafgaand aan de bespreking heb ik de tekeningen en uitgangspunten al bekeken. Ik let er voornamelijk op of het getekende voldoet aan normen en eisen, of het praktisch en technisch uitvoerbaar is en of het kwalitatief verantwoord is. Samen nemen we mijn commentaar door, zodat al in het ontwerpstadium de juiste keuzes worden gemaakt.”

“Ik heb in Amersfoort één collega die ook manager Bouwkwaliteit is. Verder zijn er nog zes collega’s elders in het land: in Eindhoven, Delft en Haarlem. Onze werkpakketten wijken op sommige vlakken wat af, omdat de behoeften van klanten natuurlijk niet precies hetzelfde zijn.

Eens per zes weken komen we bij elkaar om door te nemen wat er speelt.

Elk van ons heeft in zijn eigen gebied natuurlijk volop overleg met collega’s en aannemers, maar het is toch anders als je met iemand praat die nagenoeg hetzelfde werk doet. We wisselen onderling ervaringen uit en bespreken vraagstukken waarmee we te maken hebben. Het is heel prettig om met elkaar vakinhoudelijke kennis te kunnen delen. De output van deze gesprekken delen we ook met de projectmanagers in ons bedrijf, als input voor nieuwe projecten.”

9

10

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst en cultuur

tekst: Annemarie de Haas

25 jaar Bouwfonds Cultuurfonds Bouwfonds Cultuurfonds bestaat 25 jaar. In die tijd heeft het meer dan duizend kunst- en cultuurprojecten ondersteund die bijdragen aan de kwaliteit en beleving van de openbare ruimte. Hier een bloemlezing: van bekende, grote projecten met internationale allure tot relatief onbekende en/of kleinere projecten.

Landschapskunst Een prachtig imposant kunstwerk aan ‘De Strekdam’ te Lelystad. Het bijna 26 meter hoge landschapskunstwerk ‘Exposure’ van kunstenaar Antony Gormley is een blikvanger aan de kust van het Markermeer en is bedoeld om de dynamiek tussen het (water)landschap en de stedelijke ontwikkeling van Lelystad te markeren.

www.bouwfondscultuurfonds.nl

Beemster-boek Ter gelegenheid

Spakenburgs erfgoed Een al wat

van het 400-jarig bestaan van

ouder project, uit 1997: de res-

de Beemster wilde de gemeente

tauratie van het unieke culturele

Beemster in 2012 een herdenkings-

erfgoed van de oude haven van

boek uitgeven over de wordings-

Spakenburg en de Botterwerf.

geschiedenis van deze unieke

Met de herbouw van het pand

droogmakerij, die sinds 1999 op de

Oude Schans 84 is het gebied in

werelderfgoedlijst van de UNESCO

architectonische zin afgerond.

staat. Mede dankzij een bijdrage van Bouwfonds Cultuurfonds kwam het boek er daadwerkelijk.

Transformatie tramremise Een recent

Walhalla Theater Walhalla is

project, dat nog werk in uitvoering is. De

een voorproefje op een groter

monumentale tramremise in Amsterdam

plan om het Rotterdamse Ka-

Stedelijk Museum Amsterdam

(Oud-)West krijg na jaren van verval een

tendrecht om te turnen tot een

‘De badkuip’, zo wordt het nieuwe

nieuwe sociale en culturele functie, met o.a.

bruisende en vitale plek. Bouw-

deel van het Stedelijk Museum in

ruimte voor horeca, kunst en cultuur.

fonds Cultuurfonds leverde in

Amsterdam inmiddels liefkozend

2010 een bijdrage.

genoemd. De renovatie duurde ruim acht jaar en ging niet zonder slag of stoot. Maar sinds de heropening in september 2012 heeft Amsterdam er een publiekstrekker bij en neemt het Stedelijk opnieuw (internationaal) krachtig positie in.

Sculpturen Ruud Kuijer Het sculpturen-

Cultuurfabriek

plan van de Utrechtse beeldhouwer Ruud

Een project uit 2006:

Kuijer vormde de laatste toevoeging aan

de herontwikkeling

de vormgeving van de Utrechtse stadswijk

van een voormalige

Parkhaven. Het plan telt in totaal dertien

ijzergieterij tot ‘dé

De Fundatie In 2011 droeg

architect Hubert-Jan Henket. Het

werken, waarvan Bouwfonds Ontwikke-

cultuurfabriek van de

Bouwfunds Cultuurfonds bij aan

is een tentoonstellingsruimte

ling er twee voor haar rekening nam en

Achterhoek’. Anno

de nieuwbouw van het Zwolse

van 1000 m², verdeeld over twee

Bouwfonds Cultuurfonds bijdroeg aan

nu is de DRU in Ulft

museum voor beeldende kunst

verdiepingen. Daarmee kreeg

een. Bij de kunstwerken staat de tegen-

weer een begrip in

De Fundatie. De zogenaamde

De Fundatie een internationale

stelling interieur-exterieur centraal.

Oost-Nederland.

Art Cloud is ontworpen door

architectonische behuizing.

11

12

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Psychologie van woningkopers

tekst: Annemarie de Haas

Wonen en werken aan het Waalfront

Medio januari ondertekenden Bouwfonds Ontwikkeling, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Standvast Wonen een overeenkomst voor de realisatie van 534 appartementen en circa 2800 m2 commerciële ruimte aan de Handelskade in Nijmegen.

‘De klant centraal’ is een slogan die tegenwoordig in de vastgoedsector voor op de lippen ligt. Maar Olaf Schoofs, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds, zag in de dagelijkse praktijk een sector die nog veel vanuit de techniek denkt en te weinig vanuit de klant. Voor zijn masterthesis aan de TiasNimbas Business School verdiepte hij zich in wat kopers werkelijk beweegt.

Schoofs dook in de consumentenpsychologie en nam diepte-interviews met kopers af. Hij identificeerde vier ‘motivationele strategieën’: manieren waarop mensen tot het besluit komen een huis te kopen.

Schoofs: “Bij de positionering en verkoop van nieuwbouwprojecten en -woningen wordt vaak nog uitgegaan van generieke doelgroepen en concepten. Maar er zijn grote verschillen tussen ‘optimisten’, ‘overleggers’, ‘dealmakers’ en ‘zekerheidszoekers’. Het heeft bijvoorbeeld geen zin om voor zekerheidszoekers sessies te organiseren waarbij ze kunnen meedenken over het woningconcept; daar zit dit type koper niet op te wachten.” Gewapend met die kennis pakt Bouwfonds het nu anders aan.

“Op basis van klantinterviews achterhalen we wat voor type beslissers aan tafel zitten. Daar passen we onze marketingstrategie op aan”, aldus Schoofs. Meer over het onderzoeksrapport ‘de Koope.ratio, de basis voor een nieuwe marketingstrategie’ is op te vragen via naw@bouwfonds.nl.

Hiermee is de start ingeluid van het project Waalfront, waar de komende jaren zo’n 2000 woningen, horeca en voorzieningen worden ontwikkeld aan de Nijmeegse Waalhaven.

Het deelproject Handelskade bestaat uit 9

gebouwen en is ontworpen door de architectenbureaus Vera Yanovshtchinsky architecten, Mulleners + Mulleners en Studioninedots. De overeenkomst betreft de afname van 366 appartementen door Syntrus Achmea (187) en Standvast Wonen (179) in Handelskade bestemd voor verhuur. De overige appartementen worden door Bouwfonds fasegewijs in verkoop gebracht, te beginnen dit najaar.

Naar verwachting start de bouw deze maand.

Meer informatie: www.handelskade.nu en www.waalfrontnijmegen.nl

Energiebewust starten

Je eerste schreden zetten op de woningmarkt en dan meteen een energieneutrale woning betrekken? In Kampen kan het: de nieuwe woonwijk Het Onderdijks krijgt zeven starterswoningen die zo goed als energieneutraal zijn.

Bouwfonds Ontwikkeling, Trebbe en Van der Sluis en de gemeente Kampen boden de kopers de mogelijkheid hun nog te bouwen woning te voorzien van een extra energie-

besparingspakket, met onder andere driedubbel glas en zonnepanelen. Daardoor vragen de verwarming en ventilatie van deze huizen nauwelijks energie – fijn voor het milieu én de startersportemonnee! – en voldoen ze nu al aan Europese wet- en regelgeving voor energieneutrale nieuwbouwwoningen die vanaf 2020 zal gelden. De kopers verdienen de investering in dit pakket binnen ongeveer zes jaar terug.

De zeven energieneutrale woningen zijn onderdeel van een wijkje van in totaal 26 woningen, die naar verwachting in de zomer worden opgeleverd. De overige negentien woningen zijn weliswaar niet energieneutraal, maar wel zeer energiezuinig: ze gebruiken de helft minder energie dan een gemiddelde bestaande woning in Nederland. www.onderdijkswonen.nl

Nieuwbouw met historie

Spelen als Caesar Water en groen bepalen het karakter van Waldijk, een nieuwe woonwijk in Uitgeest.

Maar er is meer. Dit gebied kent een rijk verleden. Tijdens de realisatie van de wijk werden resten uit de bronstijd en de Romeinse tijd ontdekt. En langs een oude dijk bleek een middeleeuws huis te hebben

gestaan. Besloten werd om deze dijk nieuw leven in te blazen. De Waldijk – waarmee meteen de naam voor de wijk geboren was – is nu duidelijker aanwezig en in gebruik als fiets- en wandelpad. Het pad verbindt Waldijk met het centrum van Uitgeest en het nabij gelegen buurtschap Assum. Ook is er een

bijzondere speeltuin gekomen, met speeltoestellen die zijn geïnspireerd op de archeologische vondsten. Elementen als een ton, een kano en een touwbrug verwijzen naar Waldijks lange historie. Waldijk telt in totaal 700 woningen, waarvan er nog 47 in verkoop gaan. www.woneninwaldijk.nl

Ich bin ein Berliner Eind vorig jaar opende Bouwfonds Property Development (BPD) in aanwezigheid van onder anderen Monique van Daalen, de Nederlandse ambassadeur in Duitsland, en Ephraim Gothe, de Duitse staatssecretaris Stedelijke Ontwikkeling en Milieu, een nieuwe vestiging in het centrum van West-Berlijn.

Bouwfonds Immobilienentwicklung, de Duitse dochteronderneming van BPD, zet met deze nieuwe vestiging het streven voort naar een landelijke dekking en daarmee de koers voor uitbreiding in kansrijke regio’s. Walter de Boer, directievoorzitter van BPD: “We hebben samen met onze Duitse collega’s de markt in en rondom Berlijn, Leipzig en

Dresden grondig geanalyseerd. De conclusie is dat we te maken hebben met een economisch sterke regio met een toenemende vraag naar woningen.”

Een belangrijke reden hiervoor is dat onze oosterburen in toenemende mate belangstelling hebben voor wonen in de stad. Daarnaast groeit de interesse van internationale private en institutionele beleggers om te investeren in stedelijke appartementen. “In Berlijn is de koopkracht de laatste vier jaar enorm gestegen, onder andere door een forse daling van de werkloosheid.

Ook is een populatiegroei van zo’n 30.000 inwoners per jaar zichtbaar.

Deze ontwikkelingen bieden prima kansen voor de nieuwe Berlijnse vestiging”, aldus De Boer.

13

14

maart 2014 – naw #49

Inspiratie detail

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Annemarie Ann de Haas fotografie: Agnes Kappert

Thema

DE LEEFBARE STAD Gierzwaluwsteen

Zomergasten Ze arriveren elk jaar rond 30 april en blijven precies honderd dagen: gierzwaluwen. Deze beschermde trekvogels zijn razendsnel (ze halen vliegsnelheden tot 120 km/uur) en doen alles in de lucht. Zelfs paren! Alleen om te nestelen en hun jongen groot te brengen, moeten ze even op aarde komen. Vroeger deden ze dat vooral tussen verschoven dakpannen of in spleten en kieren van een woning. Maar met het moderne bouwen en het verbeterde onderhoud zijn er nog maar weinig van dit soort hoekjes en gaatjes over. Daarom zijn er slimme oplossingen bedacht zoals de gierzwaluwsteen. Bewoners van de wijk Berggierslanden in Meppel konden ze bij de bouw van hun woning laten inmetselen. De wijk won er destijds de eerste Stadsvogelprijs van Vogelbescherming Nederland mee. Wie goed kijkt, ziet de grijze steen net onder de dakgevel. Klein, maar een ideale nestelplaats voor deze insectenetende ministraaljagertjes.

Sinds kort woont meer dan de helft van de wereldbevolking in een stad. Rond 2050 is dat naar verwachting zelfs zo’n 65%. Leefbaarheid in de stad wordt dus een steeds belangrijker thema, zowel nationaal als internationaal.

15

16

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Bauke ter Braak

Leefbaarheid ontleed Met een groeiend aantal stadsbewoners wordt leefbaarheid in de stad een steeds belangrijker thema. Maar wat maakt een stad (on)aangenaam om in te wonen? Welke factoren en actoren spelen een rol? NAW magazine vroeg het zes experts. Een verkenning.

E

erst maar eens: wat is een stad en wat is leefbaarheid? In dit artikel gaan we uit van binnensteden met stadsdelen die daar direct op aansluiten. Dus niet de grote agglomeratie zoals de Randstad of een nog groter verstedelijkt gebied. Dan leefbaarheid. De Leefbaarometer (www.leefbaarometer.nl) van het ministerie van Binnenlandse Zaken defi nieert het als ‘de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden en behoeften die er door de mens aan worden gesteld.’ Daarbij gaat het om de inrichting van de publieke ruimte, het voorzieningenniveau, de samenstelling van de bevolking en woningvoorraad, de sociale samenhang en de veiligheid.

Geborgenheid versus spanning Bij elkaar heeft leefbaarheid te maken met geborgenheid, vindt Bas van de Griendt. “Het gaat erom dat je appelleert aan de emoties van mensen. Een stad moet niet alleen functioneel goed zijn, maar ook emotioneel. Mensen vinden houvast in oude structuren.

Daarom komt in Utrecht ook de Catharijnesingel weer terug. Waar je het verleden verloochent, daar gaat het mis. Waar je aan het verleden appelleert, kun je succes boeken. Neem bijvoorbeeld de Watertoren en Villa Augustus in Dordrecht, waar de geschiedenis nieuw leven is ingeblazen. Of refereer aan het verleden door historiserend te bouwen, zoals voor het eerst op grote schaal is gebeurd in Brandevoort bij Helmond.”

‘Als je de mensen meekrijgt, dan ontstaat er echte leefbaarheid’ André de Wilde

17

18

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Aan het woord Agnes Franzen: programmamanager praktijkleerstoel Gebieds ontwik keling TU Delft en hoofdredacteur van Gebieds ontwik keling.nu. Favoriete stad: Rotterdam. “De rafelranden van Berlijn, de ruimte voor ondernemerschap en de stedelijke aanblik van New York en de verbinding met de geschiedenis zoals Buenos Aires.”

Bas van de Griendt: manager MVO en Duurzaam Ontwikkelen bij Bouwfonds Ontwikkeling. Favoriete stad: “De drie Hanzesteden Zutphen, Deventer en Zwolle. Allemaal met een oude binnenstad én een overzichtelijke schaal, waar ruimte is voor een eigen tuintje. Met functies en voorzieningen op fiets- en vaak zelfs loopafstand.”

André de Wilde: directeur van Compositie 5 Stedenbouw. Favoriete stad: ’s-Hertogenbosch. ”Vanwege de mooie historische binnenstad én het natuurgebied Bossche Broek, dat doorloopt tot de stadswallen. De koeien grazen bijna onder de Sint Jan.”

Jeroen Beekmans: initiatiefnemer van Popupcity.net, blog over de stad van de toekomst.

Favoriete stad: Amsterdam. “De achtertuin van het supercommerciële Londen, maar vrijer – de vrijheid van Berlijn, met meer incentives om geld te verdienen.”

Patrick Joosen: directeur Bouwfonds Ontwikkeling Regio Midden. Favoriete stad: Vancouver. “Compact stadshart, de skyline in een overweldigende natuur met bergtoppen, de baai en een fraaie kustlijn: Vancouver heeft het allemaal en mooi in balans. Vooral het enorme Stanley Park, aan de baai, is geweldig.”

Wouter Vermeulen: programmaleider decentrale overheden bij het CPB en universitair docent ruimtelijke economie aan de VU. Favoriete stad: Barcelona. “Die stad heeft alles. Gewoon een heel leuke stad, lekker weer, aan zee, mooie architectuur en musea.”

Leefbaarheid heeft ook te maken met geborgenheid, met oude structuren die de stedelingen houvast geven. Utrecht brengt daarom de eens

Van krimp naar groei

gedempte Catharijnesingel weer terug (cu2030.nl).

Eind 2012 tikte Amsterdam voor het eerst sinds de jaren zeventig weer de grens van 800.000 inwoners aan. In 1985 woonden er nog maar zo’n 675.000 mensen. In veel andere wereldsteden was de ontwikkeling vergelijkbaar. De opzienbarende groei van de steden heeft vooral een economische motor, net zoals de neergang begon toen de economische motor haperde. Deze ontwikkeling, met de lessen voor de toekomst, staat centraal in de CPB-notitie ‘Wordt de wereld plat of is er toekomst voor de stad?’ van april 2013.

Detroit maakt pijnlijk duidelijk hoe leefbaarheid verweven is met economische activiteit: sinds de teloorgang van de auto-industrie dreigt de stad te verpauperen.

‘Een stad moet niet alleen functioneel goed zijn, maar ook emotioneel’ Bas van de Griendt Jeroen Beekmans plaatst een kanttekening: “Wenen scoort hoog in internationale leefbaarheidsonderzoeken. Maar voor jonge stedelingen is dat echt niet the place to be. Ik wil 24 uur per dag onbeperkt toegang tot alle stedelijke service, ik ben op zoek naar een zekere mate van spanning. Dat is óók leefbaarheid.

Wenen is misschien wel mooi, maar niet sexy.”

Behulpzame stad Leefbaarheid hangt ook sterk samen met gezonde economische activiteit. Als die ontbreekt, zijn de gevolgen vaak groot. Het bekendste en treurigste voorbeeld van die samenhang is Detroit. Dat is gedeeltelijk een spookstad geworden sinds de auto-industrie de poorten sloot. Die wezenlijke economische factor verandert snel. Wouter Vermeulen: “De economie verdienstelijkt; deze verschuift steeds meer van een productie- naar een kenniseconomie. De stad is daarbij behulpzaam: daar ontmoet je elkaar makkelijker dan buiten de stad. Mensen vinden die ontmoetingen

belangrijk, als aanvulling op hun online relaties.”

De veranderende economie is in principe in het voordeel van de stad: dienstverleners vestigen zich graag in een aantrekkelijke stad. Met zijn hoge voorzieningenniveau trekt die immers precies de mensen aan die het bedrijf nodig heeft. Die twee effecten versterken elkaar. Tegelijkertijd maakt het de stad kwetsbaarder: de diensteneconomie heeft in tegenstelling tot de op productie gebaseerde economie bijvoorbeeld geen haven nodig. De bedrijven zijn veel meer ‘footloose’ en kunnen ook weer gemakkelijk vertrekken.

Als dat te veel gebeurt, kan een stad in een neerwaartse spiraal terechtkomen.

Woondeskundigen Om steden leefbaar te houden of te maken, is een duidelijke visie nodig. Of, zoals Bas van de Griendt het uitdrukt: “Veel mooie dingen zijn tot stand gebracht door een visionair die iets wílde en de kans kreeg om dat te realiseren.” Maar Nederland heeft het polderen uitgevonden en inspraak tot kunst verheven. Hoe ga je daarmee om als je de leefbare stad van de toekomst wilt realiseren? Dat is waaraan Patrick Joosen in de praktijk bijna dagelijks werkt: “Het is een kwestie van goed luisteren, behoeften analyseren en op basis daarvan een visie tonen die mensen raakt, met verschillende scenario’s voor de ontwikkeling in de tijd. Een beperking is wel dat je praat met zittende bewoners en omwonenden. Zo kan het gebeuren dat je jarenlang een dialoog voert met mensen die er wel iets van vinden, maar er

uiteindelijk niet zelf gaan wonen.”

Toch moet je de direct betrokken niet onderschatten, zegt André de Wilde: “Je zou kunnen zeggen dat zij woondeskundigen zijn. Ook al vinden ze het lastig om te verwoorden of te verbeelden wat ze graag willen.

Maar als het lukt, als je de mensen meekrijgt, dan ontstaat er echte leefbaarheid. Bovendien: wanneer je zelf als bewoner nauw betrokken bent geweest bij de ontwikkeling, dan ben je trots dat je er woont. Dat helpt ook.”

Flexibel masterplan De tijd van de grote, overkoepelende en gedetailleerde plannen is voorbij. De veranderingen gaan te snel.

Plannen moeten robuust én flexibel zijn. André de Wilde: “Je hebt wel een masterplan nodig, maar dat moet de flexibiliteit hebben om het continu te kunnen bijstellen. En je moet aan het begin zeker weten dat je aan de hoofdstructuur kunt vasthouden. Want als een plan bijvoorbeeld uitgaat van een park of een NS-station en het komt er niet, dan heb je een serieus probleem, ook qua leefbaarheid.”

Patrick Joosen noemt Waalfront Nijmegen als voorbeeld van een masterplan nieuwe stijl: “Eerst was er een visie met een gedetailleerd bestemmingsplan. Dat bleek niet haalbaar en te rigide. Daar kwam een nieuwe strategie voor in de plaats, met een vlekkenplan waarvoor alleen de hoofdstructuur als basis vaststaat. Maar daar houden we wél aan vast.”

Jeroen Beekmans sluit zich daarbij aan: “Het hele

19

20

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Een historiserende

‘Het is een kwestie van goed luisteren en een visie tonen die mensen raakt’

bouwstijl, zoals hier in Brandevoort, zorgt dat bewoners toch de geborgenheid en houvast van oude structuren ervaren, ook al is de wijk splinternieuw.

Patrick Joosen

Flexibel, maar wel met regie op leefbaarheid: het masterplan voor het Waalfront in Nijmegen.

Een ander voorbeeld van flexibiliteit met behoud van kwaliteit: Vathorst in Amersfoort.

planningsdenken is failliet. De grootste uitdaging is om vast te houden aan de basisgedachte en je tegelijk voor te bereiden op een permanente staat van verandering. Je moet kaders scheppen waarbinnen mensen zich kunnen ontplooien.”

Agnes Franzen herkent die uitdaging. “Elke stap moet een afgerond geheel zijn, omdat je niet weet in welk tempo het geheel zich zal voltrekken. In Vathorst in Amersfoort bijvoorbeeld zie je nu dat de ambities van toen zijn vertaald naar de realiteit van vandaag. Flexibiliteit met behoud van kwaliteit.”

Woningen van de toekomst Dan resteert natuurlijk de vraag: welke woningen moeten er gebouwd worden in de leefbare stad van de toekomst? Die vraag legden we alle geïnterviewden voor. Patrick Joosen: “De plek voor het gezin in de stad verdient meer aandacht. Niet alleen als het gaat om het groen en de publieke ruimte, maar ook voor de functionaliteit van de woning zelf. Gezinnen zoeken ook in de stad geborgenheid, in ‘hun’ buurt. Een mooi voorbeeld is Parkhaven in Utrecht. Er is daar nauwelijks verloop, er staat weinig te koop.”

Jeroen Beekmans vindt de opkomst van de peer-topeer-economie heel boeiend. “Je huis is meteen ook je micro-onderneming. Een winkel, een taxibedrijf, een hotel, noem maar op, en die functies wisselen elkaar af. Het huis als vorm is daar niet op toegerust. Het lijkt me interessant om daarvoor oplossin-

gen te bedenken.”

Wouter Vermeulen constateert dat een gevarieerde bevolkingssamenstelling belangrijk blijft. “We hebben in Nederland een forse sociale sector, die ook in de bin-

Winnen: The PopUp City

‘Een zekere mate van spanning, dat is óók leefbaarheid’ Jeroen Beekmans nensteden goed vertegenwoordigd is. Dat stelt eisen aan de woningen, want je wilt voor een substantieel lagere prijs mensen toch toegang bieden tot dezelfde (culturele) wijkvoorzieningen als de woningeigenaren die het volle pond hebben betaald, hoewel ze er misschien niet evenveel baat bij hebben.”

André de Wilde voorziet tot slot dat Nederland gaat terugkomen van de levensloopbestendige woningen die de laatste jaren een opvallende opmars hebben beleefd: “Woningen werden daardoor alleen maar groter en daar haal je later, als je minder ruimte nodig hebt, niets meer van af. Als je wat ouder wordt, ga je gewoon opruimen en kleiner wonen, in een aantrekkelijke wijk, op een triple A-locatie: dicht bij Aldi of Albert Heijn, arts en apotheek.”

Gebaseerd op een blog die ze vijf jaar met groot enthousiasme bijhielden, maakten Jeroen Beekmans en Joop de Boer het boek The Pop-Up City. Het staat vol opvallende trends, inspirerende ideeën en tot de verbeelding sprekende concepten voor de stad van de toekomst. NAW verloot tien exemplaren onder de lezers die zich, onder vermelding van ‘The Pop-Up City’ met hun naam en adresgegevens, aanmelden bij naw@bouwfonds.nl.

21

22

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

23

Tekst: Marieke Enter

De beste steden Wat is de beste stad ter wereld om in te wonen en waarom? Het is een vraag die wereldwijd leeft, getuige de vele internationale rankings. Helaas zijn de makers ervan het niet erg met elkaar eens: iedereen hanteert zijn eigen criteria. Maar zet de uitkomsten naast elkaar en er ontstaat wel degelijk een beeld.

Mercer leefbaarheid

Criteria Leefbaarheid in de

Mercer infra

Criteria

1. Wenen 2. Zürich 3. Auckland 4. München 5. Vancouver 6. Düsseldorf 7. Frankfurt 8. Genève 9. Kopenhagen 10. Bern --12. Amsterdam

ogen van vreemden:

1. Singapore 2. Frankfurt 3. München 4. Kopenhagen 5. Düsseldorf 6. Hongkong 6. Londen 8. Sydney 9. Hamburg 9. Vancouver --23. Amsterdam

Stedelijke leefbaar-

expats. Op basis van 39 factoren die zij belangrijk vinden, van de aanwezigheid van geschikte woonruimte en internationale scholen tot criminaliteit en het risico op natuurrampen.

heid op basis van infrastructurele zaken zoals water- en elektriciteitsvoorziening, openbaar vervoer, verkeersdrukte en bereikbaarheid per vliegtuig.

Forbes meest innovatief 1. Eindhoven 2. San Diego 3. San Francisco 4. Malmö 5. Grenoble 6. Stuttgart 7. Boston 8. Stockholm 9. Minneapolis 10. München

Tokio: Een hippe, maar dure stad – de

4

5 9 3

duurste ter wereld zelfs. Een brood kost Vancouver: Scoort SSccoo oo a oort all

Calgary

jarenlang hoog in allerlei leefbaarheidsoverzich-

Hongkong Amsterdam: Relaxte

Eindhoven: Met 22,6

fietspaden, aldus life-

patenten per 10.000

stylemagazine Monocle.

tuur, milieu, onderwijs

San Francisco

en infrastructuur.

2 San Diego

inwoners is Eindhoven

Boston: Een van d de oudste steden van de

1

verreweg de innovatiefste stad ter wereld. De

Verenigde Staten, maar mede dankzij Harvard

Singapore

High Tech Campus met o.a. Philips en ASML

en MIT en een duize-

Kopenhagen

werpt vruchten af.

Stockholm

9

Hamburg

9

1

Londen

4

Sydney Malmö

1

7 8

6

start-ups toch bijzonder

criminaliteit, een mild

innovatief.

natuurschoon. Scoort

10 10 3

12 23 23 22

lingwekkend aantal

en onderwijs, weinig kilmaat, indrukwekkend

9 7

4

Auckland: Prima zorg

3 8

ook hoog in onderzoeken naar beste vakantiebestemming en beste studentenstad.

Helsinki

9

6 5

Düsseldorf

Perth Frankfurt

Stuttgart

7

3

gezondheidszorg, cul-

veel groen en eindeloze

9 Minneapolis

ten vanwege zijn prima

6

sfeer, indrukwekkend

Toronto

5

4

er zo’n 3 6,50.

7 2

2 1

Adelaide

6 2

6 10

Zürich Bern

6

8 Genève

5 Grenoble

5 2 1 8 10 3 4 München

Wenen Melbourne: Alle Australische steden scoren goed: wel de voordelen van de stad (voorzieningen), niet de nadelen (criminaliteit, files). Melbourne is koploper.

The Economist

Criteria

Monocle

Criteria

1. Melbourne 2. Wenen 3. Vancouver 4. Toronto 5. Calgary 6. Adelaide 7. Sydney 8. Helsinki 9. Perth 10. Auckland

Leefbaarheidsbeoor-

1. Kopenhagen 2. Melbourne 3. Helsinki 4. Tokio 5. Wenen 6. Zürich 7. Stockholm 8. München 9. Sydney 10. Auckland --22. Amsterdam

Subjectieve lijst van

deling door stadbewoners zelf, afgemeten aan 30 criteria die zij belangrijk vinden. Van de kwaliteit van de woonomgeving en infrastructuur tot toegang tot educatie.

het hippe, internationale lifestyle-magazine Monocle over ‘die ongrijpbare chemie’ waardoor sommige steden geweldig zijn om in te wonen. Met ook veel zachte, maar niet onbelangrijke factoren zoals sfeer en bouwkundig schoon.

Criteria ‘s Werelds meest innovatieve steden volgens zakenblad Forbes, afgemeten aan het aantal patenten in verhouding tot de bevolkingsomvang.

24

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

(Ge)zin in de stad tekst: Raquel Mourik

fotografie: Anneke Hymmen

Vroeger was het bijna de norm: mensen verlaten de stad zodra ze kinderen krijgen. Meer ruimte, meer rust, minder verkeer. Maar er zijn steeds meer gezinnen die bewust voor de stad kiezen. En dat is goed nieuws, want gezinnen worden vaak gezien als ‘lijm van de stad’: ze zorgen voor sociale cohesie en zijn belangrijk voor de stedelijke economie. NAW sprak met drie van die stadsgezinnen.

Oostpoort, Amsterdam Olivier Stulp (34) en Charissa Wierdsma (32) wonen met hun dochters Isa (2) en Cleo (7 maanden) in Oostpoort 3 in Amsterdam.

‘Op negenhoog heb je geen last van muggen’ Charissa: “We groeiden allebei op in een stad: Olivier in Leiden, ik in Den Haag. We wilden graag in Amsterdam wonen, ook al dachten we vroeger dat het misschien niet zo’n goede plek zou zijn om kinderen groot te brengen. Maar nu, zeven jaar later, willen we hier niet meer weg.”

Olivier: “We vinden het fijn om alles in de buurt te hebben. Dat er winkels om de hoek zijn, dat alles open is, dat er bioscopen en theaters zijn. Wel wilden we Isa en Cleo een eigen kamer geven. Daarom zijn we onlangs verhuisd uit de Czaar Peterbuurt – we konden daar geen passende woning vinden.”

Charissa: “Op mijn verlanglijstje stond dat ik op de fiets naar de HEMA moest kunnen. Hier in Oostpoort kan ik er bij wijze van spreken kruípend naartoe. Alle winkels zitten nu letterlijk onder ons. Ik vind het fijn dat ik niet naar het centrum hoef te gaan als ik iets nodig heb.”

Olivier: “We zijn van 90 vierkante meter met twee slaapkamers gegaan naar 150

vierkante meter met drie slaapkamers, in een penthouse op de negende verdieping.

Nee, we hebben geen tuin – voor ons was dat geen halszaak. We hebben een balkon van drie bij drie en er is een gigantische gemeenschappelijke binnentuin die alleen voor bewoners toegankelijk is.”

Charissa: “De rust van het buitenleven mis ik niet. In mijn eigen huis vind ik rust.

Vanuit onze woning hebben we een fantastisch uitzicht over de hele stad, dat vind ik rustgevend. En het is een kinderrijke buurt met voorzieningen zoals scholen, een kinderboerderij en sportvelden. We kunnen lopend naar het zwembad.”

Olivier: “De stad biedt voldoende uitdaging en leuke spelletjes voor kinderen. Je vindt er ook meer cultuur. Ik wandel graag door de stad. Als er dan een evenement als de Uitmarkt is, hangen we de draagzak om en gaan we met de kinderen op pad. Trouwens, nog een ander voordeel van de stad: op negenhoog heb je ook geen last van muggen!”

Wat: circa 800 woningen (koop en sociale huur), een groot winkelcentrum, een ondergrondse parkeergarage, bedrijfsruimten, gecombineerde woon-werkwoningen, horecavoorzieningen, een brede school en andere maatschappelijke voorzieningen.

Locatie: Oostpoort bevindt zich op de plek van de voormalige Oostergasfabriek. Tussen de Linnaeusstraat, de Ringvaart en de Polderweg zit je vrijwel midden in het stadsleven. Na een paar minuten fietsen ben je in het Oosterpark en in twintig minuten zit je in het centrum van Amsterdam.

Ontwikkeling door: stadsdeel Oost en de ontwikkelingscombinatie OCP (Stadgenoot, Ymere, Bouwfonds Ontwikkeling) Architect Oostpoort 3: Soeters Van Eldonk Start ontwikkeling: 2005 Start bouw: juni 2013 Oplevering: januari 2014

25

26

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De Wolweverij, Den Haag Wat: 58 eengezinswoningen: 9 vierlaagse stadswoningen met terras en 49 woningen met tuin.

Locatie: In de wijk Vrederust, Den Haag-Zuidwest. Groen vind je in de natuurgebieden De Uithof en Madestein en het Zuiderpark.

Het centrum van Den Haag ligt op tien minuten rijden met de auto.

Ontwikkeling door: Schouten & De Jong Projectontwikkeling en Bouwfonds Ontwikkeling Architect: Galis Architektenburo BNA Start ontwikkeling: 2008 Oplevering: najaar 2013

Nelli (34) en Michael (33) Halfi nger wonen met Marvin (8) en James (6) in een appartementencomplex in Stuttgart, in de wijk Vaihingen.

‘Ik ben gewoon blijer in de stad’ Nelli: “Acht jaar geleden verhuisden we vanuit een klein Duits stadje naar Stuttgart. De omgeving reageerde wisselend op onze keuze. Mensen vragen me weleens waarom ik met kinderen in de stad wil wonen. Ik ben gewoon blijer in de stad. En Michael en ik weten niet beter – we groeiden zelf op in grote steden in Rusland en Slowakije.

Eerst woonden we in een rijtjeshuis van 120 vierkante meter – best ruim, al hadden we geen tuin voor onszelf. Eigenlijk waren we niet op zoek naar een nieuw huis. Ik heb Michael echt moeten overhalen om hier te gaan kijken. Dit huis sprak ons direct aan. Alle ruimtes bevinden zich op één verdieping en het is er heel licht. Ik kreeg er meteen een penthousegevoel bij.

De kers op de taart is het dakterras van 50 vierkante meter. Ik zag de feestjes al voor me. In mei 2012 zijn we verhuisd.

In ons complex woont een mengelmoes

van mensen: gezinnen, bejaarden en studenten. Zelfstandig of in woongroepen.

Dat vind ik leuk. Afgezien daarvan is Stuttgart, en Vaihingen in het bijzonder, heel familievriendelijk. Er is een superruim aanbod voor kinderen. In het weekend is het vaak moeilijk kiezen omdat er zoveel is: kindertheater, de avontuurspeelplaats, klimmen, zwemmen – er is genoeg te doen. De vriendjes van onze kinderen wonen ook nog eens in de buurt.”

Alles wat we nodig hebben, vinden we in onze directe omgeving. Als we echt willen winkelen, moeten we wel met de auto, maar dat vind ik geen probleem. Wat mij ook aanspreekt aan de stad, is dat je er betrekkelijk anoniem kunt leven. Een keer per jaar wordt er een barbecue georganiseerd in onze buurt. Veel mensen die in onze omgeving wonen, zien en spreken we alleen daar. Dat vind ik prima.”

Stuttgart Vaihingen Wat: 29 woningen in twee gebouwen met een parkeergarage voor 37 auto’s.

Locatie: Winkels en uitgaansgelegenheden bevinden zich in het centrum van de stad. In de directe omgeving vind je talrijke kleinere winkels. Vanuit de voordeur loop je zo de natuur in.

Ontwikkeling door: Bouwfonds Immobilienentwicklung, de Duitse zustermaatschappij van Bouwfonds Ontwikkeling Architect: Zeeb Architekten, Stuttgart Start ontwikkeling: 2008 Oplevering: 2012

Ebru en Kazim Arslan (beiden 31) wonen met hun dochter Sara (6 maanden) in een tussenwoning in De Wolweverij in Den Haag.

‘Binnen een paar minuten fietsen ben ik in de natuur’ Ebru: “We huurden al een paar jaar particulier toen we besloten te gaan kopen.

Sara was toen nog niet op komst. We wilden een betaalbare eengezinswoning, in de buurt van winkels en met voldoende parkeergelegenheid. Een woning midden in de stad was geen optie: ik heb geen zin in gedoe met parkeren.

Hier in De Wolweverij is het heerlijk wonen. Het huis is precies naar m’n zin en alles wat ik nodig heb, is in de buurt. Ik kan te voet naar de winkel, ben met de auto in tien minuten in het centrum van Den Haag en zit binnen een paar minuten op de snelweg. En De Wolweverij is ook groen, je vindt er rust en met de fiets zit je binnen een paar minuten in de natuur.

We hebben een goede band met de buren. De meeste mensen die hier wonen zijn jong en hebben ook kinderen. In het begin was iedereen bezig met verhuizen en het inrichten

van zijn woning. De afgelopen maanden zijn er echt vriendschappen ontstaan. Nu pak ik regelmatig samen met een van de buren de kinderwagen en wandelen we samen naar de supermarkt. Dat is heel gezellig.

Het is hier trouwens helemaal niet druk met verkeer. Daar hoef ik me ook geen zorgen over te maken als Sara straks buiten gaat spelen, ook al duurt dat nog wel even.

De komende jaren kan ze goed uit de voeten in het speeltuintje bij ons voor de deur. We hebben er van tevoren niet naar gekeken, maar inmiddels weet ik dat er ook goede scholen in de buurt zijn.

We waren niet op zoek naar een kinderrijke wijk, maar nu ik tussen andere gezinnen woon, merk ik dat ik dat erg prettig vind. Onze wijk is een beetje dorps, maar tegelijkertijd zit je wel zo in de dynamiek van de stad. Ik vind het fijn om alles bij de hand te hebben.”

27

28

maart m maa r 2014 – naw #49 – leefbare stad rt

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Ron Elkerbout

GEMEENTERAADSVERKIEZINGEN 2014

H A M IT KARAKUS ROTTERDA M

GERRIT JAN VELDHOEN KAMPEN

BEREND D E V RI E S TILBURG

PIM VAN DEN BERG RSFOORT AMER

A RN SPEKSCHO O BRONCKHO OR RST

Lijst Leefbaar Leefbaarheid heeft vele gezichten. Zwembaden, verkeersdrempels, complete nieuwbouwwijken en een schone stoep. Dagelijkse kost voor wethouders ruimtelijke ordening en wonen. In aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen vroeg NAW vijf van hen naar hun visie op dit onderwerp.

29

30

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

‘Ruimtelijke ordening bekijken we altijd samen met sociale en economische aspecten’

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Berend de Vries Tilburg Partij: D66 Wethouder sinds: 2010 Leeftijd: 36 Portefeuilles: o.a. Grondzaken, Milieu, Wonen, Bestuurlijke Vernieuwing Inwoners gemeente: 210.000

‘We moeten af van de gedachte dat we vanachter een bureau bepalen wat leefbaarheid is’

Hamit Karakus Rotterdam

Gerrit Jan Veldhoen Kampen

Partij: PvdA Wethouder sinds: 2006 Leeftijd: 49 Portefeuilles: Wonen, Ruimtelijke Ordening, Vastgoed en Stedelijke Economie Inwoners gemeente: 616.000

Partij: ChristenUnie Wethouder sinds: 1999 in Oldebroek, in Kampen sinds 2011 Leeftijd: 57 Portefeuilles: Ruimtelijke Ordening, Grondbedrijf, Waterveiligheid Inwoners gemeente: 52.000

‘Eigenheid is aantrekkelijk en duurzaam, maar we moeten segregatie voorkomen’

Leefbaarheid verhogen, wat betekent dat in Rotterdam?

D66 streeft naar duurzaam veranderen in Tilburg. Hoe?

“We hebben ervoor gekozen de stad te verdichten en beter te organiseren; een belangrijke omslag ten opzichte van uitbreiden en aanspreken van groene locaties. De woningvoorraad is te klein en eenzijdig. Als je dat niet wegneemt, verlies je veel mensen die wel graag in de stad blijven wonen.

Wie een gezin sticht, wil vaak een eengezinswoning, de juiste scholen in de buurt en buitenruimte. Herstructureren is lastiger dan nieuwbouw, maar het heeft enorm veel effect. Als de stad groeit en er blijven meer kapitaalkrachtige Rotterdammers, versterkt dat de ondernemers. En dat betekent weer werkgelegenheid. Ruimtelijke ordening bekijken we daarom altijd samen met sociale en economische aspecten.”

“In Tilburg werken we sinds kort met een methode waarbij we kijken naar leefstijlen van onze burgers. Bij een inrichting naar leefstijl kiezen we voor buurten met eigenheid. Niet het inkomen, maar hoe mensen in het leven staan bepaalt de inrichting en bouw van de wijk. Dat geeft een sterkere buurt die toekomstbestendig is. Met minder kans dat mensen er over een tijdje niet meer willen wonen.

Om een beeld te geven: we zien blauwe, rode, gele en groene leefstijlen. Blauw is statusgevoelig, wil grandeur. Rood zijn hippe mensen die graag in een industrieel complex wonen.

Gele mensen zijn volks, gezellig, doen veel samen met de buurt. En groen houdt van een nette buurt met een aangeharkt tuintje.”

Welke dilemma’s komt u tegen?

Welke dilemma’s komt u tegen?

“Uiteindelijk behalen we veel winst met herstructurering, maar het duurt langer en het kost meer dan nieuwbouw. Probeer maar eens te kleine woningen met achterstallig onderhoud van huisjesmelkers om te bouwen naar gezinswoningen waar wel vraag naar is.

De eenzijdige voorraad goedkope woningen trekt bovendien nieuwe kansarmen aan. Soms moet je ervoor zorgen dat er geen instroom is van mensen met eenzelfde achtergrond. Werklozen help je niet door ze te huisvesten in een wijk waar de werkloosheid hoog is. En je helpt er ook de wijk niet mee.”

“Tilburg bouwt de komende tien jaar een kleine tienduizend woningen. Daarbij is indelen naar leefstijl een mooi houvast.

Maar op grote schaal blijft ook het oude wensbeeld bestaan van de ongedeelde stad, waar mensen met verschillende inkomens en leefstijlen elkaar kunnen ontmoeten. Eigenheid is aantrekkelijk en duurzaam. Maar we moeten voorkomen dat er segregatie ontstaat.”

Ziet u ook nieuwe trends?

“Ik zie Rotterdammers die in de avonduren de wijk inspecteren. Brandt de verlichting, is het schoon en veilig? In een andere wijk letten ze ook op sociale zaken. Zij zien de armoede en geven aan de gemeente door wie steun nodig heeft. Ik vind dat geweldig. Mensen zijn medeverantwoordelijk voor het welzijn van de buurt. Dat is altijd mijn wens geweest.”

“Het wegvallen van investeringsmogelijkheden van corporaties zal op langere termijn een thema worden. Met onze bouwproductie zijn we redelijk succesvol om alternatieven te organiseren. Dat doen we bijvoorbeeld met beleggers die ook in huurwoningen willen investeren.”

Partij: D66 Wethouder sinds: 2011 Leeftijd: 58 Portefeuilles: Ruimtelijke Ontwikkeling en Projecten, Cultureel Klimaat en Stadshart Inwoners gemeente: 150.000

‘Digitalisering heeft een grote impact op de binnenstad’

U kiest voor leefbaarheid boven regelgeving?

Hoe ontwikkelt leefbaarheid zich in Amersfoort?

“In Kampen kijken we hoe we de verbinding kunnen maken tussen drie nieuwe stadswijken en de oude binnenstad. We moeten af van de gedachte dat we als overheid vanachter een bureau bepalen wat de leefbaarheid van de wijk is. Als wij het exact uitwerken op de tekentafel, zie je vaak dat bewoners er andere ideeën over hebben. We zien dus liever dat bewoners dat onderling bepalen. De ontsluitingsweg voor de nieuwe Stationswijk bijvoorbeeld lag op tekening erg dicht langs de tuinen van de oude wijk ernaast. De bewoners daarvan hebben ervoor gezorgd dat we die weg nu iets verleggen.”

“Amersfoort is nog steeds een Vinex-stad, we moeten forse uitbreidingen doen. Aan de andere kant is er leegstand, van kantoren bijvoorbeeld. We merken dat bewoners veel ideeën hebben over vernieuwing en ook de energie om ermee aan de slag te gaan. Voorbeeld is een burgerinitiatief waarbij bewoners samen met een ontwikkelaar de herinrichting van een fabrieksgebouw aanpakken. Wonen, werken en winkelen krijgen daarin een plek. En burgers denken mee hoe de buitenruimte schoon, licht, veilig en duurzaam kan worden. Dat is redelijk nieuw voor Amersfoort.”

Welke dilemma’s komt u tegen?

“In Kampen dragen we het organisch ontwikkelen hoog in het vaandel. ‘Maak uw eigen wijk, kies zelf uw woningtype, wij faciliteren.’ Daarom hadden wij in ons bestemmingsplan alles globaal omschreven – zodat er heel veel kan.

Maar mensen die in de omgeving van die nieuwbouw wonen, waarderen dat minder. Die willen weten wat er gaat gebeuren. Van de Raad van State moesten we daarom beschrijven wat de gevolgen zijn als het slechtste scenario binnen het bestemmingsplan gerealiseerd zou worden.”

Welke nieuwe trends ziet u?

Ziet u nieuwe uitdagingen?

Pim van den Berg Amersfoort

“Toen ik veertien jaar geleden begon als wethouder, bepaalden wij als overheid alles. De burger had het maar te slikken. Nu is dat anders: bewoners hebben zelf een plan voor hun woning. Dat is voor gemeenten wel even wennen. In plaats van voorschrijven, moeten we nu kijken wat mensen willen en hoe we dat kunnen faciliteren. Het individu kan veel meer zelf de leefbaarheid in de wijk bepalen.”

Welke dilemma’s ziet u bij het verbeteren van de leefbaarheid?

“We zien in toenemende mate particulier initiatief, maar dat wordt belemmerd door regelgeving. We zetten fl ink het mes in die regels, ’ontbossen’ noem ik het. Daarnaast staat de leefbaarheid van de binnenstad onder druk. Er komen nog altijd veel bezoekers om van de historische binnenstad te genieten, maar door de opkomst van webwinkels gaan mensen minder in de stad winkelen. Het bezorgen en afhalen van online bestellingen heeft weer gevolgen voor het verkeer en parkeren in de gehele stad. De impact van digitalisering is groot. Aan de andere kant: met een appje vind je makkelijker een parkeerplaats en de juiste winkel.”

Ziet u nieuwe trends?

“Mensen zijn weer op zoek naar de menselijke maat. Er is behoefte om op de schaal van de buurt zaken te organiseren. In het Soesterkwartier heeft dat geleid tot zonnepanelen het dak van een school. Er is een energiecoöperatie opgericht, om samen energie op te wekken. Er ontstaan postzegelparkjes met speeltoestellen op braakliggende terreintjes. Of – ook op braakliggende grond – tijdelijke moestuinen en stadslandbouw waar de buurt groente wil kweken voor de voedselbank. Mensen zijn betrokken en willen elkaar toch opzoeken, ondanks social media en internet.”

31

32

maart m maa r 201 rt 2014 1 4 – naw #49 #4 49 – lleefbare eeff b ba bar are ar e stad stta tad ad

EMEENTERAADSERKIEZINGEN 2014

Magazine agaz azzziine a e ove o ov overr iintegrale ntte nte egra gra le gr gral le geb gebiedsontwikkeling

‘Deregulering is al langer het toverwoord.

Ik ben bezorgd dat het wat doorslaat’ Arno Spekschoor Bronckhorst Partij: CDA Wethouder sinds: 2011 Leeftijd: 47 Portefeuilles: o.a. Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, Financiën, Afval en Milieu, Facilitaire Zaken Inwoners: 157 (gemeente Bronckhorst: 37.800)

Metropolis* tekst: Marieke Enter

De initiatieven om de leefbaarheid en het woongenot in steden te verbeteren, schieten wereldwijd als paddenstoelen uit de grond.

Ter inspiratie (en een beetje vermaak): een aantal voorbeelden van hoe mensen werken aan hun ideale stad, hun Metropolis*. Van uiterst serieus tot hoogst experimenteel.

Het kleinste stadje van Nederland – welke leefbaarheidskwesties spelen daar?

“Het stadje Bronkhorst is sterk afhankelijk van horeca en toerisme. Dat willen we meer promoten. Maar mensen wonen daar ook voor rust en ruimte. Dat is een spanningsveld. Erg actueel is een burgerinitiatief dat pleit voor meer bewegingsruimte. ‘Een tuinkasje, een schuurtje, dat moet toch kunnen in deze tijd’, is het verweer op het plan van de gemeente om bouwwerken te verwijderen om het vrije zicht van buiten op het stadje te herstellen. Een lastige discussie, daar zijn we nog niet uit.”

Doe het samen

Wat is het dilemma?

“Mensen denken: pas het bestemmingsplan aan en klaar is Kees. Maar in Bronkhorst kijkt ook de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed mee om het stads/dorpsgezicht te beschermen. Deregulering is al langer het toverwoord, maar als wethouder ben ik bezorgd dat het soms wat doorslaat. Zo’n stadje heeft een enorm rijke cultuurhistorie die door de eeuwen heen is ontstaan. Hoe ga je om met het veiligstellen van waarden die er al honderden jaren zijn? Doe je dan concessies, laat je het los omdat nu de trend heerst van ‘het moet toch kunnen’?”

Sleutelwoord: ownership

Is loslaten niet altijd lastig?

“In het stadje Bronkhorst wel, omdat je daar veel waarde moet beschermen. Maar in de gemeente Bronckhorst werkt loslaten heel goed. Wij hadden nooit gedacht dat burgers in staat waren om vijf zwembaden, elf voetbalcomplexen en een dorpshuis over te nemen. Maar dat gebeurt wel! Om de burger meer aan zet te krijgen zijn we nog bezig met prullenbak- en speelplaatsadoptie. Dat slaat aan. Saamhorigheid, de participatiesamenleving, kennen we natuurlijk al langer. Naoberschap noemen we dat hier in de Achterhoek. We kunnen dus voortborduren op de samenhang die er al is.”

33

* Metropolis is een legendarische Duitse sciencefictionfilm uit 1927, die verhaalt over een futuristische stad in het jaar 2026. Rockgroep Queen gebruikte er fragmenten uit voor de videoclip van hun hit Radio Ga Ga.

Overheden of andere officiële instanties aankijken om vergeten stukjes stad nieuw leven in te blazen? De Brit Simon Myers laat op een inspirerende manier zien dat het ook anders kan. Hij maakt zich hard voor Cody Dock, een terrein in Londen van circa 2½ hectare dat ooit de thuisbasis vormde van een gascentrale.

Het was een niemandsland, zelfs onvindbaar op Google Maps. Maar Myers zag er een potentiële oase van natuur en cultuur in voor de locals. Dus mobiliseerde hij diezelfde locals. Via de

crowdfundingsite Spacehive.com zamelt hij fondsen in om deelprojecten van Cody Docks gefinancierd te krijgen. Verder richtte hij Gasworks Docks op, een social enterprise van lokale ondernemers die voorziet in educatieve en culturele faciliteiten en ook nog eens werkgelegenheid oplevert. Ownership is het sleutelwoord van deze ‘gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’, vindt Myers.

“Geef mensen zeggenschap over het gebied waarin ze wonen en werken.

Dan kan er veel moois tot stand komen.” www.gasworksdock.org.uk

34

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine Magazi ine e ov ove over v r integrale gebiedsontwik gebiedsontwikkeling

Smogzuiger De hele wereld kijkt vol spanning toe of het de designers annex technici van het Nederlandse Studio Roosengaarde zal lukken om de luchtkwaliteit van Peking plaatselijk te verbeteren. Het moet gebeuren met een ‘smogzuiger’, die met magnetisch geladen koperen spoelen vervuiling naar de grond trekt. Een prototype is al met succes getest in een ruimte van 24 m2. En ja, de burgemeester van Peking heeft interesse.

Dakmoestuin Daktuinieren, of hipper gezegd ‘rooftop gardening’, is ook sterk in opkomst. De grootste dakmoestuin van Europa (3000 m2) is te vinden op het dak van kantorencomplex Zuidpark, het herontwikkelde voormalige hoofdkantoor en distributiecentrum van V&D aan de A10. Er worden inmiddels meer dan vijftig soorten groenten, fruit en kruiden gekweekt. (foto: www.oneplanet.org)

Gewild groen

S(l)im city Klimaatzaken Houten hart

Ga toch fietsen Fit, veilig en virtuoos In Nederland al jaren gemeengoed, in andere wereldsteden sterk in opkomst als antivervuiling- en proleefbaarheidsinstrument. Parijs introduceerde 24.000 Velib-fietsen – een samentrekking van ‘vélo’ en ‘libre’ – en zag het aantal fietsbewegingen in tien jaar tijd verdubbelen. Ook in Londen is de fiets een doorslaand succes (+ 170%), mede dankzij de naar burgemeester Boris Johnson genoemde ‘Boris Bikes’. Veiligheid is echter een punt: 20% van de Londense verkeersongevallen is fietsgerelateerd, hoewel fietsers slechts 2% van alle afgelegde kilometers voor hun rekening nemen. Dat inspireerde een aantal architecten tot het plan voor de futuristische SkyCycle: een netwerk van 220 km aan fietspaden, hoog boven het andere verkeer. Toch blijft Nederland uniek: wij hebben de primeur van officiële zangfietspaden, sinds kort te vinden in de omgeving van het Amsterdamse Westerpark. Omdat 75% van de mensen graag zingt tijdens het fietsen.

In retraite Blije bijen

Meten is weten

Stadsbewoners grijpen steeds vaker naar groen om de leefbaarheid van hun stad te verbeteren. Zo herontwikkelden smart citizens in Manhattan een vervallen goederenspoorlijn – type ‘no-goarea’ – met hulp van de bekende Nederlandse groengoeroe Piet Oudolf tot het prestigieuze Highline Park. En in Amsterdam geeft de Stichting Stadsboeren tijdelijke invulling aan braakliggende binnenstedelijke bouwterreinen door er mobiele ecologische groente-, fruit- en bloementuinen aan te leggen.

Verder wordt guerilla gardening steeds populairder: burgers die ongebruikte stukjes grond opvrolijken door er ‘zaadbommen’ op te gooien.

De bijen varen er wel bij: die gedijen tegenwoordig zelfs beter in de stad dan op het platteland.

Het doet denken aan de populaire game Sim City: in opdracht van het stadsbestuur van het Zuid-Koreaanse New Songdo wordt allerlei big data uit de stad verzameld. Van de energie die gebouwen verbruiken tot de drukte op de wegen en de actuele locatie van alle bussen en metro’s.

Zelfs wie er wanneer hoeveel afval weggooit, wordt gemeten. Door al die data te combineren, te analyseren en er beleid op te baseren, moet het leven in de stad er efficiënter, prettiger, veiliger en duurzamer op worden. Maar is dat ook zo?

Tegenstanders wijzen erop dat de (nu nog) 65.000 bewoners weinig in te brengen hebben in wat er met ‘hun’ data gebeurt. En dat smart city’s ook té smart kunnen worden. Want woongenot is meer dan efficiency; het leven in de stad krijgt ook kleur van onvoorspelbaarheid en (lichte) chaos.

Weer in de stad Iedereen kent wel de beruchte ‘windgaten’: plekken in de stad waar je zelfs bij een bescheiden briesje al uit je jas waait.

Minder bekend is het urban canyoneffect: vervuilde lucht die niet weg kan doordat boomkruinen smalle straten afdekken. Met slimmere bebouwing en inrichting van openbare ruimte is daar veel aan te doen. Volgens landschapsarchitect en stedenbouwkundige Sandra Lenzholzer verdienen stedelijke microklimaten meer aandacht. Een paar van haar tips: Houd er bij het maken van gebiedsontwikkelingsplannen rekening mee dat stadsparken de omgeving ’s zomers tot wel 6 graden kunnen verkoelen. En dat de oppervlakte van pleinen beter niet groter kan zijn dan maximaal 3 x de hoogte van de omliggende bebouwing, om windgaten te voorkomen. Wie meer wil weten: Lenzholzer schreef er een boek over: ‘Het weer in de stad’.

Een brug slaan Een vernieuwende vorm van gebiedsontwikkeling die letterlijk een brug slaat tussen het fysieke en het sociale, tussen bewoners en ondernemers. Dat is de Rotterdamse Luchtsingel. Het idee is dat iedere bewoner en ondernemer een of meerdere planken kan kopen om samen een houten ‘luchtbrug’ aan te leggen die de verbinding herstelt tussen het stadscentrum en Rotterdam-Noord. Zo wordt het licht verpauperde, verloren gebied weer teruggeven aan de voetgangers. Deze creatieve aanpak van deze blinde vlek midden in de stad in tijden waarin voorlopig geen geld is voor ‘klassieke’ gebiedsontwikkeling bleek aan te slaan. Rotterdam won er een internationale architectuurprijs mee en hoopt de luchtbrug dit jaar te realiseren.

Sssst!

Heerlijk, die levendigheid van de stad.

Maar je kunt er ook doodmoe van worden. De Australiër Jason Sweeney bedacht daarom Stereopublic, een gratis app die de kleine stiltehavens van grote steden in kaart brengt. Voer in waar je bent, hoe ver je maximaal wilt lopen en de app leidt je naar een plek waar weldadige rust je ten deel zal vallen. Gebruikers van de app kunnen ook hun eigen stilteplekken toevoegen, inclusief een audio-opname van 30 seconden.

35

36

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De wijken Het Nieuwe Damplein, Leidschendam De transformatie van het oorspronkelijke centrum van Leidschendam, bestaande uit jarenzestiggalerijflats rond een ongezellig, leeg plein langs het water van de Vliet. Met daaromheen een vervallen woonwijk.

Besloten werd de hele wijk te herstructureren, te beginnen bij de sluis in de Vliet. De combinatie van de zes kleinschalige appartementencomplexen met kwaliteitswinkels en horeca maakt een echt stadscentrum van het autovrije Nieuwe Damplein.

Transformatie & leefbaarheid

Getransfor meerd tekst: Annemie de Vries

Vier stadswijken, met elk hun eigen kenmerken, maar met vergelijkbare problemen: verouderde woningen, grotendeels sociale huur, verwaarlozing, overlast, criminaliteit. Door herontwikkeling binnen de wijk werd geprobeerd de leefbaarheid een flinke impuls te geven.

Veel lukte, maar niet alles. Vier betrokken Bouwfondsontwikkelaars over de oplossingen en de lessons learned.

U

it alle ervaringen blijkt duidelijk: voorafgaand aan een herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied is grondig onderzoek nodig. Wat is het DNA van de buurt? Waar sluit je op aan? Wat verwachten bewoners? Hoe zijn de huidige problemen ontstaan – en hoe is herhaling daarvan te voorkomen? Vaak wordt daarbij gekeken naar het verleden. In oude industriële wijken, zoals het New Yorkse Meatpacking District, het Maastrichtse Sphinxkwartier of het Berghkwartier in Oss, zijn nog elementen uit dat verleden aanwezig: oude bedrijfsgebouwen die in een nieuwe functie eigenheid geven aan de wijk. In andere gevallen kan het DNA worden bepaald door de locatie die de wijk van oudsher een bepaalde functie geeft. Leidschendam bijvoorbeeld is ooit ontstaan rond de dam in het riviertje de Vliet. Dit natuurlijke centrum is in de jaren zestig van de vorige eeuw min of meer geïsoleerd geraakt en verworden tot een zielloze verzameling flats rond een wat onguur

Nieuwe Beeklaan, Den Haag Ooit een wijk met grandeur, het Regentessekwartier, maar verworden tot een achterstandswijk met veel overlast en (drugs)criminaliteit. Bouwfonds kreeg de opgave de ‘koppen’ van een aantal zijstraatjes te herstructureren. Het plan omvatte 90 appartementen en 14 stadswoningen. De zijstraatjes werden door een andere partij ontwikkeld, maar wel door dezelfde architect (Scala Architecten), waardoor eenheid in stijl behouden bleef.

37

38

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De wijken Belvedèrehof, Bergen Op Zoom

Karspelhof, Amsterdam-Zuidoost

Fort Zeekant is een typische volkswijk waar het ooit gezellig was, maar die was afgegleden naar een probleemwijk. In het hart van de wijk stonden onder meer noodwoningen uit de jaren vijftig die eigenlijk maar voor tien jaar bedoeld waren. Deze noodwoningen werden gesloopt; daarvoor in de plaats kwam ’t Fort Belvedère, een ontwikkeling van 256 huur- en koopwoningen. Onderdeel daarvan is Belvedèrehof: 75 woningen in vier afzonderlijke gebouwen – twee met huur- en twee met koopappartementen in verschillende types – rond een ommuurde, gemeenschappelijke binnentuin.

Ooit een typisch deel van de Bijlmer, met de beruchte honingraatflats en losstaande parkeergarages. En met de bekende problemen: onveiligheid, gebrek aan sociaal contact, criminaliteit. Die oude flatgebouwen in deze buurt werden gesloopt. Het totale plan Karspelhof omvat 450 woningen in verschillende woningtypes. In de eerste fase, Op Dreef, zijn 202 woningen gerealiseerd, waarvan 161 koopwoningen.

Er zijn diverse woningtypes zijn er te vinden, van appartementen tot luxe tweekappers.

het project Karspelhof in Amsterdam-Zuidoost werd die aantrekkingskracht voor een deel overschat. Men ging ervan uit dat de kwaliteit van het plan zelf die ‘buitenstaanders’ zou verleiden.

Edward Zevenbergen, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Noord-West: “Belangstelling uit de wijk zelf was er genoeg.

Mensen die al in Zuidoost wonen, maken hier ook hun wooncarrière. En zij zagen de kwaliteit en de aantrekkingskracht van het project. Maar voor hen is er een plafond qua prijs. De prijzen van de tweekappers die we hier hebben ontwikkeld, liggen dan gewoon te hoog. En kennelijk beseffen anderen uit de regio rond Amsterdam nog niet genoeg dat Zuidoost echt veranderd is.” plein. Bij de herstructurering kwam stedenbouwkundige Edzo Bindels van West 8 met het plan om die oude centrumfunctie te herstellen. Opnieuw zou de dam – die inmiddels een sluis is – als middelpunt fungeren van een levendige stadsbuurt. En al waren er geen oude gebouwen om op voort te borduren, het beeld van zo’n centrum bestond wél: “We hebben het gezellige Muiden aan de sluis als referentie genomen”, vertelt ontwikkelingsmanager Theo van de Plas van Bouwfonds regio Zuid-West enthousiast. “Met terrassen van waar je de bootjes in de sluis kunt gadeslaan, met aantrekkelijke winkels en met woongebouwen in de sfeer van een grachtengordel. Kleinschalig, maar toch niet dorps. En dat heeft gewerkt: de wijk als geheel is nog niet klaar, maar het centrumplein wél, en afgelopen zomer zaten de terrassen vol!”

Had minder gemogen Toch hoeft teruggrijpen op de geschiedenis niet altijd aan te sluiten bij het karakter van de wijk. Dat bleek in het Haagse project Nieuwe Beeklaan. Scala Architecten had in het ontwerp veel elementen gebruikt uit de stijl van dit ooit chique Regentessekwartier met zijn rijke ornamentering. Dat gaf een mooi beeld en de bewoners van de buurt waren dan ook zeer te spreken over het ontwerp van het appartementengebouw aan de Loosduinseweg, met zijn opvallende torentje. “Gaan jullie dat écht bouwen?” was de verbaasde reactie.

Niet helemaal onterecht misschien, die verbazing. Het project was inderdaad mooi, met zijn ruime appartementen en rijke afwerking.

Maar financieel gezien bleek het wat te ambitieus voor deze omgeving: het was moeilijk kopers te vinden op het gestelde prijsniveau.

Ontwikkelingsmanager Wicher Mol van Bouwfonds regio ZuidWest: “Het is altijd achteraf praten natuurlijk en inderdaad: het is mooi geworden aan de Nieuwe Beeklaan. Maar misschien had het allemaal wel wat minder gemogen – zelfs de achterkant van de par-

keergarage is nu prachtig! Met een iets minder royale stijl, en bijvoorbeeld ook een wat simpeler parkeeroplossing dan de inpandige garage die er nu in zit, hadden we meer financiële ruimte gekregen, zodat we misschien wat minder woningen hadden hoeven realiseren. Minder, maar wel bijvoorbeeld geschikt voor gezinnen. Want een wijk als deze heeft gezinnen nodig.”

Upgrading van de buurt Terug naar de Haagse Nieuwe Beeklaan. Dat de verkoop van de woningen daar moeizaam verliep, valt niet alleen toe te schrijven aan het prijsniveau. “Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de hele wijk aangepakt zou worden”, vertelt Mol. “Dus ook de overkant van de Beeklaan en de rest van de buurt. Maar door de crisis zag de gemeente daarvan af. Zo kwamen er dus geen nieuwe winkels en

Bewuste breuk In de wijk Fort Zeekant in Bergen op Zoom werd juist bewust gekozen voor een breuk met de geschiedenis. Een aantal noodwoningen dat hier al vijftig jaar stond, werd gesloopt. Bouwfonds kreeg de vraag om daarvoor een plan te maken voor nieuwbouw op die plaats. Locatiemanager Pauline de Jong van Bouwfonds regio Zuid: “Wij hebben heel goed gekeken naar de buurt: waar sluiten we op aan? Maar ook: wat is er nodig om mensen van buiten de wijk aan te trekken? We hebben daarom juist besloten om met het project ’t Fort Belvedère en de appartementen van Belvedèrehof níet aan te sluiten op de dorpse structuur van Fort Zeekant, maar om iets neer te zetten dat écht anders is: modern, groen, met lucht. Daardoor zien ook mensen van buiten dat de wijk veranderd is.” Zo ontstond ’t Fort Belvedère, een geheel van vier strakke witte blokken met ‘hofwoningen’ rond een gemeenschappelijke binnentuin. Een gedeelte is koop, een ander deel sociale huur. En het ontwerp van architect Fred Dekkers, van Hoenders Dekkers Zinsmeister Architecten, blijkt een succes: zowel de oorspronkelijke bewoners als mensen van buiten de wijk hebben ’t Fort Belvedère omarmd.

Buitenstaanders verleiden En ook dat hoort bij het DNA van een buurt: heeft hij genoeg aantrekkingskracht op mensen van buiten? Op mensen die, juist omdat ze nieuw zijn, een nieuwe impuls aan de wijk geven? Bij

‘Een stadscentrum opnieuw bouwen is het werk van een klokkenmaker’ Theo van der Plas voorzieningen en gaat de beoogde upgrading van deze buurt voorlopig niet door. Daardoor bleek het moeilijk om wat beter gesitueerde mensen van buiten de buurt voor wie ons project was bedoeld, aan te trekken. Maar goed, het is en blijft een mooi project en ooit zal het ongetwijfeld een vervolg krijgen.”

Dat werd ook duidelijk bij het project Karspelhof in AmsterdamZuidoost. Een mooi project, vindt Zevenbergen. “We hebben hier een prachtig park gerealiseerd en een eerste fase nieuwbouw met heel aantrekkelijke woningen in verschillende typen en prijsklassen. Al die bezwaren van de ‘oude Bijlmer’, zoals het onpersoonlijke van de lange flats en het onveilige gevoel van die losstaande parkeergarages, spelen hier absoluut niet. Er zitten wat mij betreft nog wel een aantal verbeterpuntjes in het plan, maar door de sterke regie die de gemeente op het plan had, hebben we daar

te weinig invloed op kunnen uitoefenen.”

In Bergen op Zoom werd juist wel gekozen voor een brede wijkaanpak. Niet alleen werden verouderde woningen gesloopt en, naast Belvedèrehof, ook andere nieuwe, gevarieerde woningen ontwikkeld. De gemeente zorgde daarnaast voor een kwaliteitsimpuls in de hele wijk door het openbare gebied en de infrastructuur te verbeteren. Er kwam meer lucht en licht in de wijk, onder andere door meer groen. De sociale problemen werden op initiatief van de woningcorporatie aangepakt, via het buurtopbouwproject Courage. Dat heeft veel gedaan om de overlast en criminaliteit terug te dringen. Daarnaast ontwikkelde de woningcorporatie een woonzorgvoorziening voor ouderen uit de wijk. “Al die inspanningen samen hebben ervoor gezorgd dat Fort Zeekant van een probleemwijk weer een gezellige volkswijk is geworden”, aldus locatiemanager De Jong.

Mix van huur en koop Voor de leefbaarheid in een woonwijk is het goed als er naast huurwoningen ook koopwoningen zijn, zeggen alle geïnterviewden voor dit artikel. “De koop voedt de huur op”, zo verwoordt Zevenbergen het kernachtig. “Eigenaren voelen zich over het algemeen toch net iets verantwoordelijker voor hun omgeving dan huurders.”

Bouwfonds ontwikkelde in de Karspelhof woningen van verschillende woningtypen in een mix tussen koop en huur. “Daarbij moet je goed naar de balans kijken”, zegt Zevenbergen. “Ik denk dat die hier geslaagd is: 161 koop- tegenover 41 huurwoningen.”

Ook in Belvedèrehof is heel bewust voor een mix gekozen. Sterker nog: de moderne koop- en huurwoningen hier delen dezelfde binnentuin. “Dat was nog wel even een zorg”, vertelt locatiemanager De Jong. “Kun je koop en huur op deze manier laten samengaan?

Hier in Belvedèrehof blijkt het prima te werken. Wel hebben we gezorgd voor een soort privézones per woning, zodat mensen niet direct langs je raam kunnen lopen als je daar woont. En we hebben voor die binnentuin een goed tuinplan neergelegd met diverse ontmoetingsplekken, het is niet zomaar een grasveld.”

Sfeer, samenhang en veiligheid “Een stadscentrum opnieuw bouwen is als het werk van een klokkenmaker”, vindt Theo van der Plas. Het tempo en de volgorde waarin de plannen worden uitgevoerd, luisteren nauw. “Als de hele wijk moet worden aangepakt, zoals hier in Leidschendam, is het best een lastige keuze: waar begin je? Een woonwijk is minder aantrekkelijk als er (nog) geen winkels zijn. Maar vind maar eens

39

40

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

In transformatie ‘Bewoners zitten er graag en dat is weer goed voor de sociale contacten’ Edward Zevenbergen

ondernemers die een zaak willen beginnen in een woonwijk die er nog niet is. In dit geval hebben we ervoor gekozen om in een zo vroeg mogelijk stadium levendigheid te creëren vanuit het centrumplein, met winkels, horeca en een paar flankerende woongebouwen. We hebben veel energie en geld geïnvesteerd in het vinden van geschikte ondernemers. Vanuit de grondexploitatie zijn de ondernemers die er al waren financieel ondersteund om ze door de moeilijke bouwperiode heen te helpen. Nieuwe ondernemers kregen een startsubsidie. Belangstellenden hebben we meegenomen naar andere, al wel ontwikkelde wijken om ze te laten zien wat er mogelijk was. Dit is echt mensenwerk, je bent afhankelijk van het enthousiasme van de ondernemers. Van mensen die iets extra’s willen doen: een slijterij die proeverijen organiseert, een Italiaans restaurant met een supergaaf terras aan de sluis. Zo trek je mensen en zorg je dat de loop erin komt. En dat biedt weer perspectief voor de omliggende blokken die we ontwikkelen. Daarvoor zijn vier verschillende architecten ingeschakeld, zodat de wijk gevarieerd blijft.

We proberen veel verschillende doelgroepen aan te trekken, met woningen van allerlei typen en in verschillende prijsklassen. Met de geschiedenis van verloedering in het achterhoofd letten we extra op goede looplijnen en zichtlijnen, om de veiligheid te waarborgen. En gaande het proces zorgen we dat ook locaties die nog niet ontwikkeld zijn, er netjes en veilig bij liggen. Zo houden we de sfeer goed, in alle opzichten.”

Straatbeeld verzachten Levendigheid, sociaal contact en een goede sfeer, dat waren ook belangrijke sleutelwoorden in het ontwerp voor het project Op Dreef in de Karspelhof. En dat is grotendeels gelukt, vindt Edward Zevenbergen. “Wat ik alleen jammer vind, is dat men in het stedenbouwkundig ontwerp dat er al lag, had gekozen voor grote ramen op straatniveau. Bedoeld om meer contact met de straat te bieden, wat goed is voor de sociale veiligheid. Maar in de praktijk zie je dat mensen die ramen dichtzetten: ze vinden het niet prettig als anderen te dicht langs hun raam lopen. Daarom hebben wij geadviseerd om bij de tweede fase te kiezen voor veranda’s aan de straatkant.

Daar heeft Bouwfonds in Leidsche Rijn goede ervaringen mee opgedaan: het straatbeeld wordt er zachter van. En het geeft net dat beetje extra afstand tot het trottoir dat het ‘privacygevoel’ vergroot. Mensen vinden het leuk om zo’n veranda op hun eigen manier in te richten; het geeft ze meer eigen ruimte, ze zitten er graag en dat is dan weer goed voor de sociale contacten... Zo zie je maar, van elk project leer je iets nieuws.”

De Nieuwe Feniks, Zwolle

Oud-IJmuiden

Kop van Lombok, Utrecht

Was: deel van de herstructureringswijk Kamperpoort.

Wordt: een levendig, divers en groen wijkje met nieuwbouw: eengezinswoningen en enkele kleine appartementen, binnen Kamperpoort.

Bijzonder: De veemarkthallen van Zwolle zijn prominent aanwezig in de wijk. Het vee loopt er niet meer, maar in 2013 vond bijvoorbeeld het VNG-congres er plaats.

Verder is de Rabobank IJsseldelta met zijn hoofdvestiging aan de rand van de wijk gehuisvest.

Proces: Bouwfonds Ontwikkeling gaat zich met de partners van het project De Feniks en de woningbouwcorporatie verdiepen in de gehele Kamperpoort. Een eerste verkenning heeft opgeleverd dat er niet gedacht moet worden in stenen maar in een sociale structuur, het DNA van de wijk.

Conclusie: Dit is van oorsprong typisch zo’n buurt die buiten de stadspoorten ontstond, een heel gewone wijk met bedrijvigheid, ambachtslieden. Ook al ligt de buurt nu vlak tegen het centrum aan, dat oude karakter bestaat nog. Daar moet je geen dure woningen willen realiseren, niet een wijk met een compleet ander karakter. En je moet zorgen dat je dat gevoel van bedrijvigheid, levendigheid er weer in krijgt. Vroeger stopte hier bij de Kamperpoort de postkoets – deze plek vraagt dan ook om een horecagelegenheid. Met deze analyse in het achterhoofd wordt De Nieuwe Feniks verder ontwikkeld.

Architect: Mulleners & Mulleners

Was: een verrommeld bedrijventerrein in het havengebied Wordt: Een levendig woongebied nabij de vissershaven, met gevarieerde bebouwing, een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte en smalle straatjes die uitkomen op het water: hier kun je zeeschepen voorbij zien komen en de ferry naar Newcastle zien vertrekken. Bouwfonds ontwikkelt er uiteindelijk 550 woningen, van appartementen tot eengezinswoningen, in een mix van huur en koop. In 2011 is gestart met de nieuwbouw. Inmiddels zijn circa 230 woningen opgeleverd.

Bijzonder: Midden op het bedrijventerrein stond het ruim honderd jaar oude Thalia Theater. Dat krijgt nu een prominente plek centraal in het gebied, aan het nieuwe Thaliaplein. Samen met het nabijgelegen hotel Augusta vormt dit een echte publiekstrekker en sfeermaker in de buurt.

Proces: De gemeente investeert flink in de leefbaarheid van de wijk. Ook de straten om het buurtje heen worden vernieuwd en er is een voetbalveld van kunstgras gekomen.

Daarnaast lopen de verbindingen met het openbaar vervoer nu door tot het gebied.

Architect: Hoofdarchitect is Just Architects

Was: Het ‘uiteinde’ van de wijk Lombok, een levendige wijk in ontwikkeling, met een mix van sferen en culturen. Steeds meer Utrechters, vooral hoogopgeleide jongeren, ontdekken deze wijk.

Wordt: een aantrekkelijk gebouw met winkels, horeca en 84 ruime, lichte appartementen, dat een brugfunctie vervult tussen Lombok en het centrum van Utrecht.

Bijzonder: De bewonersvereniging is in de loop der tijd steeds actiever geworden en bij veel zaken betrokken, van de inrichting van de openbare ruimte tot de plannen om de verkeersader die nu nog tussen Lombok en het centrum loopt, te ‘verdiepen’.

Proces: Voor de planvorming heeft Bouwfonds de karakteristieken van de wijk grondig geanalyseerd: wat was hier al?

Waar was nog behoefte aan? Ideeën en plannen werden aan de bewoners voorgelegd en dat zorgde voor een grote betrokkenheid binnen de wijk. Het complex moet iets toevoegen aan de wijk, zodat die ook voor andere Utrechters extra aantrekkelijk wordt. Daarom is o.a. veel aandacht besteed aan het type ondernemers dat zich hier vestigt: die moeten iets extra’s bieden, iets exclusiefs.

Architect: Marlies Rohmer

Stationskwartier, Weert Was: De rotte kies van Weert’: een vervallen gebied met veel dichtgetimmerde panden en een paar discounters Werd: De rode loper van Weert’: een mooie verbinding tussen

het station en het centrum met winkels, horeca en een gevarieerde woonbuurt in historiserende stijl. Bouwfonds ontwikkelde hier 30 koop- en 77 huurwoningen, deels grondgebonden en deels in een toren die midden in het plan staat. Er is een tweelaagse parkeergarage met daarop een daktuin.

Bijzonder: Ooit zat hier de studio van wijlen muzikant Johnny Hoes. De gemeente wilde van de toren een kunstwerk maken dat een eerbetoon was aan de liefhebber van het levenslied: de Johnny Hoes-toren. Uiteindelijk is het een plaquette geworden, die bij de opening van de toren is aangeboden.

Proces: Er is jarenlang over dit gebied gepraat, o.a. vanwege een ingewikkelde eigendomsverdeling. Het balletje ging rollen toen woningcorporatie Wonen Limburg toezegde 77 huurwoningen te zullen afnemen. Het voortraject van de herontwikkeling was ingewikkeld vanwege geluidseisen rond het spoor, doordat de locatie zwaar vervuild bleek en doordat er rekening moest worden gehouden met panden die bleven staan.

Architect: Sjoerd Soeters

41

42

maart 2014 – naw #49 – leefbare stad

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Leven… … in en om Le Polychrome in Lille.

Met z’n herkenbare groene accenten vormt het een van de blikvangers van de wijk die heel toepasselijk ‘Le Bois Habité’ heet, het bewoonde bos. tekst: Bauke ter Braak fotografie: Thomas Schlijper

Groen hart

Franse prijs

‘Le Bois Habité’ is min of meer het groene hart van Euralille 2 – de uitbreiding van Euralille. En dat is weer het inspirerende zakendistrict van Lille waarvan de befaamde architect Rem Koolhaas een van de medebedenkers is. In Le Bois Habité gaan architectuur, leefbaarheid en duurzaamheid hand in hand. Het telt – onder meer – 1900 inwoners, 600 woningen, 3500 banen, 33.000 vierkante meter winkelruimte, 87.000 vierkante meter kantoren plus 2 crèches. Ook zijn er honderden bomen aangeplant, vaak meteen van volwassen formaat. De bereikbaarheid is ideaal dankzij een randweg, brede boulevards, een metrolijn én fietspaden.

Le Polychrome munt uit in duurzaamheid, met bijvoorbeeld zonnecollectoren op de hoogste (onzichtbare) daken en beplanting op de lagere (wel zichtbare) daken, opvang van regenwater en toepassing van gerecycled hout op de gevels. Het werd onderscheiden met de Pyramide d’Argent, een belangrijke Franse prijs voor projecten die hoog scoren op het gebied van constructie, innovatie, esthetische kwaliteit en energiegebruik. Het gerenommeerde architectenbureau X-TU tekende voor het ontwerp, in opdracht van Bouwfonds Marignan.

Blikvanger Le Polychrome bestaat uit drie delen, waarvan het hoogste deel elf verdiepingen telt. Het biedt ruimte aan 107 appartementen (sociale woningbouw en vrije sector) en daarnaast aan winkels, restaurants en kantoren, waaronder het kantoor van Bouwfonds zelf.

Hoewel Euralille en Euralille 2 vele architectonische hoogstandjes tellen, is Le Polychrome beslist een van de blikvangers in de wijk.

43

44

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

tekst: Raquel Mourik fotografie: Anneke Hymmen

Veertig jaar geleden richtte John van Spronsen samen met zijn vrouw Van Spronsen Makelaars op. Hij werkt nu ruim 25 jaar samen met Bouwfonds.

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst.

Partner: John van Spronsen Particulier opdrachtgeverschap: woonvoorziening Loeanne Bijzondere architectuur: Florapark Henriëtte Prast: over Hollandse appels en Griekse peren Binnenkijken: in Surfplas in Goirle

Hoe het begon: “Onze samenwerking startte in 1989. Die begon met de verkoop van woningen in een deelproject van plan Krommeweg in Hendrik-Ido-Ambacht. Onze relatie is sindsdien bestendigd door de goede verkoopresultaten. Daarbij hebben we ook het geluk gehad dat Hendrik-Ido-Ambacht steeds verder werd uitgebreid met nieuwe woonwijken, waarbij ons kantoor, dat een goede naam heeft op het gebied van nieuwbouw, ook elke keer werd ingeschakeld.”

De samenwerking: “Het succes van onze samenwerking is mede te danken aan het feit dat we goed met elkaar communiceren en snel kunnen schakelen. Als er iets is, pak ik meteen de telefoon. Bouwfonds is weliswaar een grote organisatie, maar de lijnen zijn kort.

Dat zie je ook bij de verkoopbijeenkomsten die we op ons kantoor organiseren. Dat zijn aangename, goed bezochte sessies, waarbij de mensen van Bouwfonds ook rondlopen. Zo kunnen kopers zich uitstekend laten informeren. Ik vind sowieso dat Bouwfonds zich onderscheidt op het gebied van verkoopondersteuning aan makelaars. Zo ontvang ik onder meer fraaie brochures en etalagemateriaal, de projectsites zijn aantrekkelijk en het digitale klantsysteem Bouwfonds Connect helpt mij onze klant optimaal te bedienen. En omdat we al zo lang samenwerken, weet ik precies hoe ver ik kan gaan in de onderhandelingen met kopers.”

Een vooruitblik: “Sinds een jaar of twee ontwikkelt Bouwfonds steeds vraaggerichter. Ik denk dat we die weg moeten blijven volgen. In deze regio valt nog veel te realiseren. Op dit moment is er veel vraag van een jonge doelgroep naar betaalbare woningen. Voor hen heeft Bouwfonds een gebied in Volgerlanden ontwikkeld. De verkoop van de woningen loopt als een trein. Ik vind het prettig dat ons kantoor wordt betrokken bij nieuwe ontwikkelingen. Wij maakten bijvoorbeeld deel uit van de overleggroep rond Gateway, een samenwerkingsverband tussen makelaars en ontwikkelaars met als doel betere projectinformatie te bieden op de website van Funda. Er spreekt waardering uit dat wij daar, samen met drie andere makelaars, voor zijn uitgenodigd.”

‘Onze relatie is bestendigd door de verkoopresultaten’

45

46

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang particulier opdrachtgeverschap

De bewoners: Zorgondernemers Anne Lagerwey (58) en Loes Tomberg (57) zijn al dertig jaar samen. Anne werkt fulltime voor Loeanne, terwijl Loes nog twee dagen in de week elders werkt. Bewoners Daniëlle (23) , Chantal (26) en Wouter (18) zijn in afwachting van hun nieuwe medebewoner Steven (22).

tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen

De gouden deur

Badkamer

Vanuit de slaapkamer van Loes en Anne leidt een deur naar de overloop van de bewoners. De deur stond op de tekening, maar werd met het oog op de privacy toch dichtgemetseld. Nadat Rinus Holland wees op het gebruiksgemak werd de deur toch weer geïnstalleerd. Vanwege de functie en de extra gemaakte kosten hebben Loes en Anne deze doorgang omgedoopt tot ‘de gouden deur’.

De muur van de badkamer werd een stuk verplaatst, waardoor er tóch een ligbad in de badkamer van Loes en Anne past.

Kantoor Het kantoor is tussen de twee leefruimtes in gebouwd. In de vorige woning maakte het kantoor deel uit van de woonruimte. Dat maakte het moeilijk om afstand te nemen van het werk. Ook was er weinig privacy. De deur staat nu vrijwel altijd open, tenzij er een vertrouwelijk telefoongesprek wordt gevoerd.

Vroeger voerde Anne dat soort gesprekken in de garage.

Huiskamer

Privacy & comfort voor zes Anne Lagerwey en Loes Tomberg runnen samen Loeanne, een particuliere woonvoorziening voor vier jongvolwassenen met een verstandelijke beperking. Hun nieuwe woning moest niet alleen groot genoeg zijn voor zes volwassenen, maar ook veel privacy en woongemak bieden. Het huis is gerealiseerd door Brummelhuis, specialist in maatontwerp van ‘Alles-Kan-Villa’s’.

Anne: “In ons vorige huis hebben we duidelijk ervaren hoe we níet wilden wonen.

Onze woonruimte bevond zich letterlijk tussen die van de bewoners, waardoor we nauwelijks privacy hadden. In deze woning is het helder: de voorkant is voor de bewoners, de achterkant is voor ons.

Voor belangrijke zaken mogen ze natuurlijk altijd aankloppen. Met dit huis hebben we ons eigen leven weer een beetje teruggekregen.” ’s Avonds koken en eten Anne en Loes samen met de bewoners in de ‘bewonerskant’ van het huis. “Na het eten hebben we

vaak een gesprek en rond halfacht gaat iedereen naar zijn of haar kamer. Als je de hele dag in een groep leeft, is het fijn even op jezelf te kunnen zijn”, aldus Anne. Mede daarom lieten Anne en Loes twee extra badkamers inbouwen. “Dat vonden we heel belangrijk. Als onze bewoners op elkaar moeten wachten, geeft dat irritaties.”

Rinus Holland, verkoopadviseur bij Brummelhuis: “Dit was bepaald geen doorsneeopdracht, maar ik vond het niet moeilijk de wensen van Anne en Loes te vertalen naar een woning. Het is een kwestie van goed luisteren en je proberen in te leven. Ik heb ze geadviseerd over de mogelijkheden in inrichting en materialen, maar zij hebben uiteindelijk zelf de keuzes gemaakt. Als ik iets echt belangrijk vond, durfde ik wel te

Bewegingsmelders De bewegingsmelders zorgen ervoor dat het licht op de gang aanspringt. Na verloop van tijd gaat het vanzelf weer uit.

Anne verwacht dat de energierekening mede hierdoor een stuk lager zal uitvallen.

vragen of ze daarvoor wilden kiezen. Dat was het geval met de geprofi leerde kraallatten, boeien en zinken kraallijsten aan de dakrand en bij de gootaftimmeringen.

Nu zeggen Loes en Anne: ‘Je had gelijk, het ziet er zo veel mooier uit’.”

Anne vertelt dat ze energie kreeg van het mee-ontwerpen van hun toekomstige woning. “Ik heb overal over meegedacht: de stenen, de kozijnen, de voegen. Anderen vinden dat misschien belastend, ik vond dat juist leuk. Zo hebben we de hele woning naar onze hand kunnen zetten.”

Tuin Tuinieren vinden de bewoners een straf, terwijl Anne juist graag in de grond mag wroeten. Het leeuwendeel van de tuin is daarom voor Anne en Loes. De bewoners kunnen beschikken over een flink, onderhoudsvriendelijk terras.

Slaapkamer In plaats van twee kleine kamers werd een grote slaapkamer gebouwd. Door een ‘losse’ muur is er toch een aparte ruimte. Achter de muur is een inloopkast gerealiseerd.

De huiskamer aan de bewonerskant was oorspronkelijk andersom ingedeeld, met de keuken aan de tuinkant. Wie in de tuin wilde zitten, moest een aardige omweg maken. De oplossing bleek eenvoudig: wissel de keuken om met de zithoek. De openslaande deuren komen nu direct uit op het terras.

47

48

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzondere architectuur

tekst: Raquel Mourik illustratie: Agnes Kappert

Florapark, Zoetermeer

Naam: Florapark Locatie: Zoetermeer, voormalig Floriade-terrein Wat: vijf urban villa’s met elk drie luxe woningen en zeventien appartementen Architect: Frits van Dongen

Three of a kind De urban villa Florapark, op het voormalige Floriade-terrein in Zoetermeer, moest iets bijzonders worden. Met zeventien appartementen en drie luxe woningen die door het gebouw heen lijken te slingeren, is die missie geslaagd. Architect Frits van Dongen tekende voor het ontwerp.

T

oen architect Frits van Dongen werd gevraagd of hij een gebouw kon tekenen voor twintig appartementen met twee penthouses bovenin, begon het meteen te borrelen. “Ik vroeg me af: waarom moeten die penthouses bovenin? Zulke gebouwen zie je al in heel Nederland”, herinnert Van Dongen zich. “Ik wilde een moderne uitvoering maken van een bijzonder appartementengebouw. Zelf noem ik het trouwens liever een urban villa.”

net of er op willekeurige plekken een hap uit de hoek van het gebouw is genomen. Met de ramen is eveneens gespeeld. Die van de luxe woningen lopen van boven naar beneden, terwijl de ramen van de appartementen over de breedte lopen. Om de variatie nog groter te maken, is er ook nog eens gevarieerd met de positionering. De vijf urban villa’s van Van Dongen zijn identiek, maar ze zijn steeds een kwartslag gedraaid ten opzichte van het gebouw ervoor.

Frits-mix Architectonische diversiteit Het thema van Florapark is three of a kind. Het is gebouwd op een groot driehoekig terrein dat in 1992 de Floriade vormde en dat later onderdeel werd van de wijk Rokkeveen-West. Florapark behoort tot dezelfde familie als de eengezinswoningen en het appartementencomplex Cumulus die in dit deel van RokkeveenWest zijn gebouwd. En het thema drie van een soort komt ook weer terug in de urban villa zelf. In dit gebouw zijn, naast de zeventien appartementen, namelijk uiteindelijk geen twee traditionele penthouses gebouwd, maar drie luxe woningen, verspreid over twee verdiepingen. Deze woningen zijn als het ware in het gebouw getrokken en lijken er doorheen te slingeren. Maar in feite zijn ze uiterst nauwkeurig op de hoeken van het gebouw geplaatst. ”Het moest een gebouw worden met vier appartementen per verdieping, maar door deze architectonische karakteristiek werden dat er drieënhalf per verdieping. Zodoende krijg je een diversiteit aan typologieën. Dat is altijd mijn opzet. Als je binnen een project verschillende woonvormen kunt aanbieden, spreek je ook meerdere doelgroepen aan.

Variatie is ook wat het leven aantrekkelijk maakt”, aldus Van Dongen.

Speelse aanblik Ook van buiten oogt Florapark speels. Het terras van de drie luxe woningen loopt over twee etages. Het is

Frits van Dongen koos voor een kleurenmix van bakstenen en liet de buitenruimtes aftimmeren met notenhout. Florapark krijgt daardoor een chique uitstraling. Toch was chique niet het uitgangspunt. “Als je in je eigen buitenruimte zit, moet je je geborgen voelen. De terrassen en balkons zijn als een koof, waar het lekker warm is. Dat effect wordt versterkt door het hout. De mix van stenen had ik eerder ontwikkeld voor een groot project in de Rotterdamse haven, waar ik zocht naar warmte en leven in mijn materialen. Ik leerde daar dat je dat effect kunt bereiken met de timbres en tinten van die geleefde omgeving. Samen met een stenenfabrikant ben ik gaan experimenteren. Het resultaat was een mix van stenen in een schakering van tinten: van lichtoranje via diep rood tot donkerbruin. De fabrikant heeft dit later de Frits-mix genoemd. Je ziet deze mix tegenwoordig op veel plaatsen terug, ook in ontwerpen die niet van mij zijn.”

Sculpturaal “Tijdens de Floriade had deze locatie ‘internationale stijl’ als architectuurthema”, vertelt Marcel van der Werf, hoofd projectmanagement bij Bouwfonds regio Zuid-West. “Hier moest dus iets niet-alledaags komen.

En dat is gelukt. Het sculpturale karakter met de verspringende luxe woningen maakt het bijzonder. Door de gebruikte materialen staat het er bijna twintig jaar later nog steeds mooi bij. Het is een tijdloos ontwerp.”

Start ontwikkeling: 1994 Oplevering: 1997 Bijzonder: Bouwfonds verzorgde ook het groen tussen de gebouwen. Er werd gekozen voor volwassen bomen. Zo kwamen de bewoners van de urban villa’s direct in een mooie groene omgeving terecht.

49

50

maart 2014 – naw #49

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Profiel

Colofon NAW magazine is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling.

Hollandse appels en Griekse peren De leefbaarheid van een stad: hoe meet je die? Het lijkt eenvoudig: vraag het de mensen die er wonen. Laat ze hun stad een rapportcijfer geven. De antwoorden zeggen natuurlijk wel iets. Als honderd procent van de ondervraagden hun stad een nul geeft, dan heeft het stadsbestuur een probleem. Maar dat gebeurt nooit. Steden scoren doorgaans dichter bij de vijf tot zeven dan bij de een of de negen. Met de interpretatie van leefbaarheidsscores moet je dus voorzichtig zijn.

Scores zijn ook nog eens gemiddelden, en die kunnen misleidend zijn. Als mijn linkervoet in een bak met ijs staat en mijn rechter in bijna kokend water, dan is de gemiddelde temperatuur van mijn voeten heerlijk, maar voel ik me niet top. Als de ene helft van de bevolking de stad een twee geeft en de andere helft een tien, dan krijgt de stad een voldoende – terwijl de verschillen tussen bevolkingsgroepen weleens tot een explosieve situatie kunnen leiden.

Maar er zitten meer haken en ogen aan het maken van internationale vergelijkingen over leefbaarheid. Dat weten we uit geluksonderzoek. Als je Europeanen rechtstreeks vraagt hoe gelukkig ze zijn, dan scoren wij Nederlanders hoger dan de Grieken. Dat lijkt klip-en-klaar. We denken dan al gauw dat het ligt aan de leefomstandigheden van de Grieken in vergelijking met die in ons kikkerlandje. En we trekken de conclusie dat als de Grieken er net zo aan toe waren als wij, ze even gelukkig zouden zijn als wij. Maar daar klopt niks van.

van een denkbeeldig iemand – inkomen, woonsituatie, gezondheid, gezinssituatie – en je vraagt hoe gelukkig die persoon is, dan geven Grieken aan precies dezelfde leefsituatie een veel lager cijfer dan Nederlanders. Kortom, om even gelukkig te zijn moet een Griek een hoger inkomen, een groter huis, een betere gezondheid en een leefbaarder stad hebben dan een Nederlander.

‘Er zitten haken en ogen aan internationale vergelijkingen over leefbaarheid. Dat maakt het niet zinloos, maar juist interessanter’

Bouwfonds Ontwikkeling

NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woon-

Bouwfonds Property Development is een toonaangevende Europese gebiedsontwikkelaar en actief in Nederland, Frankrijk en Duitsland.

Vandaag wonen meer dan een miljoen Europeanen in woningen en woonwijken die door ons zijn gerealiseerd.

We geloven in het creëren van ‘living environments’, omgevingen die ook zelf leven. Die rust en ruimte bieden en tegelijkertijd activiteiten aanmoedigen op straat.

We maken ons sterk voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving waarbij we nauwgezet aandacht besteden aan alles wat het woonplezier beïnvloedt.

Van de inrichting van de openbare ruimtes tot en met de groenvoorzieningen. Van de architectonische afwisseling en harmonie tot en met de veiligheid en bereikbaarheid.

Onze naam is verbonden aan grote

uitbreidingswijken maar ook aan kleinschalige woonprojecten in dorpen en (binnen)steden. Onze werkterreinen zijn letterlijk heel groot én heel klein, we zijn gebieds- en projectontwikkelaar ineen.

plaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine en NAW dossier gaan over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt samen met NAW dossier drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties

Met meer dan 20 kantoren in economisch sterke regio’s staan we middenin de lokale huizenmarkten. We beschikken over een uitstekend zakelijk netwerk en met onze kennis van de consument kunnen we optimaal inspelen op plaatselijke woonwensen.

van Bouwfonds bij o.a. gemeenten, provincies,

Bouwfonds Property Development, opgericht in 1946, maakt deel uit van Rabo Vastgoedgroep, een volle dochter van Rabobank. In Nederland opereren we onder de naam Bouwfonds Ontwikkeling, in Duitsland als Bouwfonds Immobilienentwicklung en in Frankrijk als Bouwfonds Marignan Immobilier.

Redactieraad

architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement: een abonnement op NAW is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan op www.naw.nl.

Marcel Baas, Dick Boekhout, Esther de Jong, Harm Janssen, Jeanine Rademakers, Carlo Verhart (MAB Development), Jessie Wagenaar, Eric van Winsen, Friso de Zeeuw.

Contact Jeanine Rademakers naw@bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23 www.naw.nl Concept, eindredactie en productie

Daarmee is onderzoek naar leefbaarheid niet zinloos. Sterker nog, het wordt er juist interessanter door. Zolang we maar voorzichtig zijn in het trekken van conclusies.

Henriëtte Prast

Dat blijkt uit onderzoek met wat wetenschappers ‘vignetten’ noemen. Een vignet is een omschrijving van een situatie, met de vraag naar een oordeel over die situatie. Er is vignetonderzoek gedaan op veel gebieden, waaronder geluk en leefbaarheid. En wat blijkt daaruit? Als je Grieken en Nederlanders precies hetzelfde vignet geeft, dezelfde beschrijving dus van de leefsituatie

Proof Reputation |

Iets gemist?

Wellicht is het u opgevallen. Anders dan bij voorgaande edities van NAW magazine, ontbreekt het aparte dossier. U mag het beschouwen als een eerste zichtbare concrete uitvoering van het lezersonderzoek (zie pagina 6) dat wij onlangs uitvoerden. U waardeert de verdieping van het NAW dossier, maar geeft aan dit liever in het

consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving

magazine te lezen dan in een aparte ‘bijlage’. Wij zijn het met u eens en hebben daarom besloten het dossier te beëindigen. Dit is overigens slechts een van de aanpassingen die we doen.

In de komende maanden gaan we hard aan de slag om het NAW magazine nog beter en mooier te maken.

Mede dankzij u.

potatoPixels Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bouwfonds.nl

Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

inhoud is alleen toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

51

NAW magazine - maart 2014 #49 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Binnenkijken

uitzicht over de natuurlijke omgeving, is haar domein. Ze beoefent daar haar hobby als reiki-master.

Ze weet niet of ze nu naar binnen of Ze zijn echte Goôlsen, zegt Roy. Gebonaar buiten wil. Kat Jilzz is net zo ren en getogen. En echte geluksvoonrustig als haar baasje Roy Franken. gels. Want dit huis is veel meer het Hij heeft een dag vrij van zijn werk als huis van hun dromen dan het huis dat chef-kok bij eetcafé Mozes, maar dat ze eerst wilden kopen, het huis van wil niet zeggen dat er niet van alles Daniëlles oma. Maar daarvan kregen geregeld moet worden. Echtgenote ze de financiering niet rond. Dankzij Daniëlle zit juist heerlijk te relaxen op het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting de bank. Ze komt net uit haar reikiNederlandse gemeenten (SVn) lukte kamer, waar ze rust vindt. Die kamer op de koop van dit huis wél. Ze konden de eerste verdieping, met een geweldig veertigduizend euro extra lenen en

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

De leefbare stad

Zomaar een Hollands huis Maandagavond 17.48 uur in Surfplas in Goirle.

maart 2014 #49

dat ook nog drie jaar rente- en aflossingsvrij, omdat het hun eerste woning is en ze uit de gemeente komen.

Opeens werd hun droomhuis werkelijkheid. Sinds juni van het afgelopen jaar geniet Daniëlle van de rust van het buitenleven, de ondergaande zon die weerspiegelt in het surfmeer waar de wijk aan ligt en haar spirituele ruimte. “Dit is de basis voor onze toekomst”, zegt Daniëlle. Waarop Roy aanvult: “Huisje, boompje, beestje!

Voor het eerst in mijn leven heb ik het gevoel dat ik echt thuiskom.”

Welke (f)actoren zijn bepalend?

Van probleemwijk tot hotspot: lessons learned bij herontwikkeling De beste steden ter wereld