Revista shopping 98

HOPPING

Ano: XXVII - 2018 | JAN - MAR

Centros

Comerciais

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REPORTAGEM

Dolce Vita Tejo “Shopping Resort” ENTREVISTA

Mário Costa

Director-geral Immochan Portugal

opinião

Bureau Veritas “Technical Due Diligence”

Investimento Imobiliário Cresce o Interesse

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INVESTIMENTO GESTÃO DE CENTROS COMERCIAIS PLANEAMENTO URBANO

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PARTNER OF CHOICE O seu projeto é o nosso projeto. O seu sucesso é o nosso sucesso.

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editorial

António Sampaio de Mattos Presidente

editorial:

“

mais do que conter o crescimento do comércio electrónico num determinado momento, os centros comerciais irão, com maior ou menor esforço, fundir a ténue dicotomia digital/físico, em que a abertura de lojas por parte dos operadores de comércio electrónico tem sido um sinal muito relevante

N

o âmbito da conferência da APED “Retail Summit 2018”, ouvi um alto responsável de uma entidade gestora de uma rede de pagamentos, afirmar que o comércio electrónico em Portugal ainda não teve o crescimento esperado porque o mercado dos centros comerciais é extremamente profissional, criando formas e conveniências capazes de satisfazer a procura de bens, serviços e lazer dos portugueses.

Tentando não cair na tentação de subscrever totalmente este pensamento, que me pareceu evidente, por um momento pensei não fazer sentido imputar apenas aos centros comerciais a capacidade de “travar” o crescimento do comércio electrónico e conjecturei mais um pouco sobre o que poderá ser determinante para conter uma inevitabilidade.

Na minha opinião, ainda estão por ultrapassar questões de confiança, nomeadamente nas transacções digitais, no plano logístico da entrega das encomendas, ou na simples troca/devolução de encomendas. Parece-me igualmente acertado considerar que grande parte da população ainda não está familiarizada com o comércio electrónico, apesar dessas questões serem naturalmente resolvidas com o tempo.

Concordo por isso com o pensamento e vou mais longe, recordando que a indústria dos centros comerciais tem na sua génese a capacidade de se adaptar a todas as condições de mercado, de per si ser flexível, de ser sinónimo de inovação e um motor na criação de ofertas, assumindo modelos complementares de integração tecnológica quer nos centros, quer nas lojas.

Como referiu Paul do Forno - Managing Director Digital da Deloitte, líder mundial das questões relacionadas com e-commerce no seio da consultora e um dos oradores na Conferência da APED, “Não acredito que o e-commerce ultrapasse o físico”, emergindo o conceito de “phygital”, como a união das experiências físicas e digitais.

Ou seja, mais do que conter o crescimento do comércio electrónico num determinado momento, os centros comerciais irão, com maior ou menor esforço, fundir a ténue dicotomia digital/físico, em que a abertura de lojas por parte dos operadores de comércio electrónico tem sido um sinal muito relevante. Torna-se, porém, cada vez mais crítico que esta indústria não se resigne a um suposto conforto, mantendo o investimento contínuo na inovação e desenvolvimento de ambas as experiências.

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Índice

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entrevista Mário Costa Directorgeral Immochan Portugal

Investimento Recorde de Investimento

OPINIÃO A confiança da “Technical Due Diligence” nos investimentos O sector de centros comerciais tem estado Imobiliários

em capa

particularmente A Immochan dinâmico no que assume uma fase diz respeito a de rápida expansão investimento. e diversificação da Num contexto sua abordagem de maturidade ao mercado com do mercado, a a aquisição de movimentação unidades em plena financeira nesta operação. No indústria tem-se entanto isso não centrado nas significa deixar a sua transferências actividade enquanto de propriedade e promotores. estrutura accionista.

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Propriedade Associação Portuguesa de Centros Comerciais Av. Eng.º Duarte Pacheco Amoreiras Torre 2 - Piso 9 - Sala 2 1070-102 Lisboa - Portugal Tel.: 21 319 31 88 - Fax: 21 354 34 01 E-mail: geral@apcc.pt Direcção António Sampaio de Mattos Direcção Executiva Pedro Teixeira

INTERNACIONAL A indústria de centros comerciais na América Latina O Dolce Vita Tejo tem

Centros Comerciais em Revista

Bimestral • Ano XXVII - 2018 - Edição 98

Produção e Edição Mediapearl - Comunic. e Serv., Lda. Rua de Xabregas, 2, Piso 2, Sala 2.06 1900-440 Lisboa - Tel.: 21 602 47 13 mediapearl@mediapearl.pt Publicidade Lurdes Dias - Tel: 21 403 76 56 ldias@mediapearl.pt Elisabete Pais de Sousa Tel: 21 403 76 56 epaisdesousa@mediapearl.pt Ana Paula Campos - Tel: 21 868 02 77 apcampos@mediapearl.pt Estudo Gráfico Mediapearl Impressão RBM - Artes Gráficas Tiragem: 15 000 exemplares

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REPORTAGEM Convite à experiência

vindo a reformular o espaço no sentido de Portugal é sem proporcionar aos seus dúvida um país “convidados” uma que está moda. melhor experiência de shopping. O Impulsionado pelo projecto, iniciado crescimento do Turismo, saímos em 2015, concluiu de um período de recentemente uma crise acentuado e etapa decisiva, após atravessamos agora o redesign da área um ótimo momento de restauração, e para captação de promete a criação de investimento nacional um conceito inovador em Portugal. e internacional.

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Os primeiros centros comercias surgiram na América Latina no final dos anos 60 do século passado, tanto no Brasil como no México.

Distribuição Gratuita Depósito Legal n.º 54-808/92 Registo na Entidade Reguladora para a Comunicação Social - ERC n.º 117131 Estatuto Editorial

A Revista “SHOPPING - Centros Comerciais em Revista”, é uma publicação Associativa, propriedade da Associação Portuguesa de Centros Comerciais - APCC, de divulgação de informação e de opinião sobre a indústria dos Centros Comerciais aos níveis nacional e internacional, que tem por objectivos a promoção e dignificação destes empreendimentos de comércio integrado designados de “Centros Comerciais”, bem como das entidades suas Proprietárias, Promotoras e Gestoras.

A Revista “SHOPPING - Centros Comerciais em Revista” presta, para além da informação institucional relativa às actividades Associativas, informação sobre a actividade empresarial e operacional dos próprios Centros Comerciais em todas as suas vertentes, desde a promoção imobiliária, passando pela gestão de marketing e comercial, pela a gestão técnica de edifícios, segurança humana e electrónica, fiscalidade, arquitectura e projecto.

Por outro lado, a publicação assume-se ainda

como o meio de divulgação privilegiado, de informações relevantes provenientes dos Associados, dirigidas ao mercado em geral.

A Revista “SHOPPING - Centros Comerciais em Revista”, é impressa em papel e encontra-se disponível em formato digital, visando a divulgação, no estrito cumprimento dos Estatutos e do Regulamento Interno da APCC, dos conteúdos de cariz informativo e técnico deste sector de actividade económica e empresarial.

A Revista “SHOPPING - Centros Comerciais em Revista”, é dirigida a todos os profissionais do sector, a prestadores de serviços e consultores, academias e entidades públicas e privadas, e aos consumidores em geral.

Nota de Redacção: A redacção da “SHOPPING Centros Comerciais em Revista” segue as regras da anterior ortografia do Português Europeu.

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Entrevista

Mário Costa

Director-geral Immochan Portugal

Entrevista com:

Estas três aquisições permitem consolidar a nossa posição

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A Immochan assume uma fase de rápida expansão e diversificação da sua abordagem ao mercado, no entanto isso não significa deixar a sua actividade enquanto promotores.

Shopping - O sector dos Centros Comerciais, entre os produtos de retalho imobiliário existentes no mercado, tem estado particularmente dinâmico no plano do investimento. Na sua opinião, quais as principais razões deste dinamismo?

Mário Costa - A economia do país está em franco crescimento, com o fim da crise, o poder de compra aumentou, os indicadores económicos do imobiliário comercial estão todos muito positivos e continuam a crescer trimestre após trimestre, oferecendo um investimento algo seguro para todos os investidores nesta área.

Paralelamente, o residencial, a área de turismo ou o retalho de menores dimensões, são investimentos pulverizados por vários activos por comparação com os centros comerciais, cujo montante de investimento por activo é de maior volume permitindo uma maior concentração do capital investido, num mercado avaliado por indicadores e rácios perfeitamente claros.

Shopping - Forum Sintra, Sintra Retail Park e Forum Montijo. A aquisição destes três centros, além de ser uma das maiores operações financeiras do sector, também coloca a Immochan no TOP3 dos operadores em Portugal.

Quer comentar?

M.C. - Com estas três aquisições, a nossa posição no mercado está mais forte. Impulsionámos a nossa subida no ranking nacional das empresas proprietárias e gestoras de centros comerciais de média e grande dimensão, passando a ter a propriedade de 200 mil m2 de área de retalho locável.

Forum Sintra, Sintra Retail Park e Forum Montijo são 3 activos com ótimos indicadores, com um tráfego de cerca de 19,5 milhões de visitantes por ano, o que nos permitirá ultrapassar os 60 milhões de visitas anuais no total dos nossos espaços. Consequentemente, o nosso portefólio de insígnias vai aumentar para 700 lojas, com 114 marcas novas.

Estas três aquisições permitem-nos consolidar a nossa posição no mercado, mas acima de tudo, dar resposta à Visão 2030 da Immochan, colocando em prática todo o nosso know-how e expertise para valorizar e inovar nestes activos, bem como entrar numa fase de diversificação em novos setores imobiliários. Os próximos passos da Immochan, em termos do investimento e da gestão destes activos, estão orientados no sentido de ir ao encontro das necessidades das pessoas e do território onde se encontram.

O aumento da nossa base de patrimonial, permitir-nos-á igualmente rentabilizar melhor todos os investimentos com foco no Cliente, nomeadamente, no que diz respeito à política de inovação e relação digital.

Shopping - Esta dinâmica de investimentos em Centros Comerciais já consolidados e em plena operação, tem sido política em outros mercados europeus/mundiais? ou esta situação reflete a oportunidade suscitada pela venda destes activos em Portugal?

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Entrevista

No caso de Portugal, apostamos na expansão a dois níveis: seja com parceiros, seja com base em aquisições, o que nos permite um crescimento acelerado

M.C. - Ao longo dos nossos 40 anos de história da Immochan, temos maioritariamente actuado na área de desenvolvimento de novos projectos, dos quais somos proprietários e gestores.

Na fase actual de expansão da empresa e diversificação do nosso negócio imobiliário para novos usos, consideramos que há aquisições e parcerias estratégicas – na maior parte dos países estas parcerias têm existido, nomeadamente, em França com o Wanda Group, líder mundial de mercado na área do entretenimento, na China com o Alibaba, devido ao know-how que detém na área do online e digital, e em outros países com parceiros locais com um perfil complementar ao nosso. De salientar igualmente o exemplo do Luxemburgo, onde temos um projecto de desenvolvimento de um novo quarteirão residencial da cidade com escritórios e centro comercial, em parceria com a Promobe. Na Roménia temos um projecto misto em Brasov, onde nos aliámos a um parceiro local para desenvolvimento da área residencial e do business park, aco8

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plado ao Coresi, centro comercial de propriedade e gestão da Immochan inaugurado em 2015.

No caso de Portugal, apostamos na expansão a dois níveis: seja com parceiros, seja com base em aquisições, o que nos permite um crescimento acelerado, com a integração de experiência e competências que nos complementam.

Shopping - Ou seja, poderemos observar aqui uma mudança de estratégia da Immochan, deixando de ser um promotor, e passando a focar a sua actividade como investidor de activos em plena operação?

M.C. - Como referi anteriormente, o desenvolvimento da nossa empresa tem sido marcado pela criação de projectos de raiz, no entanto, estamos numa fase de rápida expansão e diversificação da nossa abordagem ao mercado, o que não significa deixarmos de actuar enquanto promotores.

Shopping - O desenvolvimento do negócio imobiliário a partir da distribuição moderna tem vários precedentes ao nível global. Na opinião poderemos considerar mercados sinergéticos?

M.C. - A Immochan, enquanto sociedade de gestão de imóveis, surgiu em 1976 para reforçar a atractividade de cada um dos locais da Auchan Retail, pela diversificação comercial e como complemento à oferta do hipermercado.

Historicamente a âncora que era quase exclusivamente o hipermercado, passou nos últimos anos a ser complementada com outras âncoras, sejam elas actividades como o retailtainment, a restauração, o edutainment, os espaços de saúde e desporto ou similares, além das novas marcas que ganharam igual capacidade de atração no mix de um centro comercial. Assim, considerando as novas necessidades e novas respostas que

foram surgindo no mercado, hoje não podemos falar de um modelo que apenas dependa do hipermercado como foi no passado São mercados sinergéticos que vamos manter, na medida em que o centro comercial partilha uma parte considerável dos seus clientes com o Hipermercado / Supermercado, pelo que é do interesse de ambas as partes potenciar ao máximo o activo comum que é o cliente, tal como acontece com as outras âncoras que estão presentes no resto do centro.

Shopping - A Auchan continuará a ser, certamente, um retalhista preferencial para os centros detidos pelo grupo. Poderemos pensar no crescimento da marca da grande distribuição também nestes activos recentemente adquiridos?

M.C. - A nossa atenção está totalmente direcionada para a criação de valor dos nossos Centros Comerciais e em trabalhar para que a experiência do cliente seja a cada dia que passa, mais qualitativa, diversificada e surpreendente.

A nossa grande prioridade é a valorização de todos os activos, dotando-os da identidade e fatores distintivos Immochan, e por isso procuramos sempre as insígnias que melhor nos ajudam a alcançar este objetivo.

Só poderemos equacionar eventuais alterações de insígnia nos locais que são nossa propriedade, e ainda assim é prematuro falar de hipotéticas alterações das insígnias.

Shopping - E quanto ao branding? É pertinente equacionar que um dia os Fóruns passarão a fazer parte da “umbrella” Alegro?

M.C. - A Immochan possui o seu próprio ADN e fatores distintivos, pelo que vai trabalhar para fazer evoluir cada um dos Centros Comerciais recentemente adquiridos precisamente nesse sentido.

No entanto, a decisão de os colocar sob a marca Alegro está ainda em curso, mas terão, desde logo, alguns pontos em comum, uma vez que partilham de forma transversal a visão global da Immochan.

Shopping - Foi publicamente revelado que a Immochan tem em pipeline a criação de raiz de dois projectos para a Grande Lisboa nos próximos 5 anos. Podemos falar um pouco sobre o que vão ser estes projectos?

M.C. - Está efetivamente no nosso pipeline a construção de raiz de dois novos projectos imobiliários, nos próximos cinco anos, na área Grande Lisboa. Um deles prevê iniciar a sua construção ainda este ano. Brevemente poderemos dar mais detalhes, uma vez que por agora estamos em fase de planeamento e licenciamento.

Shopping - Por que razão escolheram a Grande Lisboa para o desenvolvimento destes dois projectos?

Vamos assistir a ofertas suficientemente diferenciadoras que justifiquem esta aposta?

M.C. -Tal como tive oportunidade de salientar, os indicadores económicos da região de Lisboa estão em crescimento mais acelerado que os do país e consequentemente as oportunidades de investimentos são superiores. A nova projeção de Portugal no mundo, tornou a capital num destino apetecível de investimento .

Os projectos que estamos a desenvolver são de uso misto, e é precisamente na área da Grande Lisboa que atualmente identificámos prioritariamente potencial para o seu desenvolvimento.

Shopping - E para o futuro? Além do desenvolvimento dos dois projectos, qual a visão estratégica da Immochan a muito longo prazo?

M.C. - Tal como definido na Visão 2030 da Immochan, queremos reforçar a nossa forma de trabalhar no imobiliário, em parceria com empresas com skills complementares aos nossos e com perfis semelhantes naquilo que são as atitudes da Immochan: o #Co, o #Care, ser “Committed e #Innovative.

Vamos dar prioridade ao nosso “software” como valor acrescentado que a Immochan aporta aos seus projectos, fomentando fluxos e conexões entre

...a decisão de os colocar sob a marca Alegro está ainda em curso, mas terão, desde logo, alguns pontos em comum, uma vez que partilham de forma transversal a visão global da Immochan eles, e continuando a responder ao intuito descrito na nossa visão através da missão “To brighten up everyday life”.

Como base da nossa estratégia para o futuro, está o desenvolvimento de projectos que sejam referentes para os habitantes dos territórios onde estamos presentes, com um valor acrescentado efetivo, e o reforço de todas as nossas políticas e ações de Corporate Social Responsibility.

Uma das medidas prova desta reorientação estratégica da Immochan, por via da sua nova Visão 2030, é a mudança este ano, do nome da nossa marca institucional, que vai reforçar o foco nos cidadãos, com uma assinatura que promete uma marca “With Citizens, For Citizens”. n

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Notícias

APCC e ICSC - estreitam laços com mais de 30 anos A Associação Portuguesa de Centros Comerciais assinou um acordo de colaboração com o International Council of Shopping Centers (ICSC), numa cerimónia realizada em Barcelona, no âmbito da Conferência Europeia do ICSC.

Á

frica do Sul, Alemanha, Áustria, Bélgica, Bielorrússia, Dinamarca; Espanha; Finlândia, França, Holanda, Islândia, Itália, Luxemburgo, Noruega, Polónia, Portugal, Suécia e Turquia são os países cujas associações nacionais e regionais se uniram ao ICSC para criar esta parceria que tem por fim garantir que a indústria do retalho imobiliário seja amplamente reconhecida pelo papel essencial que desempenha nos planos económico e social das comunidades locais em todo o mundo. Refira-se que, só na União Europeia, a indústria contribui com 27 milhões de empregos no retalho.

A colaboração que resulta deste acordo irá criar uma voz mais poderosa no sector, para além do desenvolvimento da plataforma de partilha de informação, de conhecimento e de boas práticas entre os membros das Associações Nacionais e o ICSC. Uma das principais áreas de foco será as relações públicas e divulgação, nomeadamente uma maior unidade no plano da intervenção institucional e comunicação do sector europeu do retalho imobiliário, reforçando a per10

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cepção e a compreensão do contributo prestado por esta indústria para a vitalidade das comunidades que serve.

Eventos, Research e Programas Formação é outra das áreas de foco do acordo, tendo em vista o aperfeiçoamento da qualidade dos ambientes de retalho imobiliário decorrentes da partilha de case studies e perspectivas de mais de 10 mil membros em toda a Europa, e de uma network global com cerca de 70 mil profissionais.

Finalmente, uma terceira área de foco serão os benefícios aos membros, para mais e melhor apoio das estruturas nacionais por via da ligação ao ICSC, focada na cooperação e oferecendo uma clara proposta de valor a todos os membros.

António Sampaio de Mattos, Presidente da APCC, congratulou-se com a assinatura deste acordo, referindo “a importância da formalização de uma relação com mais de 30 anos que fortalecerá ainda mais os laços entre a APCC e o ICSC, além da confirmação de uma indústria coesa e próspera que na Europa terá de falar a uma só voz.”

Por sua vez, Bill Kistler, Vice-Presidente Executivo & Managing Director do ICSC – EMEA afirmou que “Os novos acordos são um gesto incrível para ajudar o sector a avançar num período de grande mudança. Juntos trazemos uma perspectiva comum e recursos valiosos aos nossos membros para os ajudar a gerir essa mesma mudança”.

Josip Kardun, Presidente do ICSC Europa, afirmou: “É um prazer ver as associações nacionais do retalho imobiliário em parceria com o ICSC. Trabalhando juntos somos capazes de dar à indústria uma voz mais forte e permitir que os membros nacionais tenham acesso ao conhecimento global à medida que desenvolvem os seus próprios mercados e criam novas oportunidades. n

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Notícias

ICSC anuncia vencedores 2018

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International Council of Shopping Centers anunciou, a 26 de Abril, em Barcelona, os vencedores dos seus prestigiados prémios anuais. Na próxima edição, a Revista Shopping irá apresentar uma reportagem mais alargada sobre o evento e os centros comerciais distinguidos, mas merece desde já referência o facto de haver uma companhia portuguesa nesta elite de 2018. A Sonae Sierra, através do Park Lake, um centro comercial com 72 mil m2 e mais de 200 lojas, localizado na Roménia, recebeu uma menção honrosa na categoria de novos centros comerciais de grande dimensão. Inaugurado em Setembro de 2016, representou um investimento de 180 milhões de euros e abrange uma área de influência de 1,4 milhões de habitantes. n

Sonae Sierra expande serviços à Argélia e Turquia

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APCC promove debate sobre O novo RGPD

A

APCC promoveu a 13 de abril uma reunião com os associados para avaliar o estado de implementação do novo RGPD (Regime Geral de Protecção de Dados) cuja entrada em vigor acontece no final de Maio.

Esta reunião, à qual assistiram grupos promotores e gestores de centros comerciais, contou com a orientação do Bureaux Veritas, parceiro desde o início

do processo, que se disponibilizou a prestar todo o apoio aos associados na aplicação do RGPD nas organizações.

No final do evento as partes concordaram na constante monitorização procedimental e por iniciativas futuras passíveis de responderem de um modo prático e consequente, às obrigações impostas por este novo regulamento. n

RECon Europe reuniu em Londres cerca de 500 profissionais

Sonae Sierra aumentou o portefólio de prestação de serviços de gestão e comercialização de centros comerciais, somando agora mais de 209.000 m2 de Área Bruta Locável sob gestão na Turquia e na Argélia. A expansão compreende serviços de gestão para um projecto multiusos que integra retalho, escritórios e zona residencial, assim como a gestão e comercialização de quatro centros comerciais naqueles países.

«O crescimento da prestação de serviços resulta do excelente desempenho dos centros comerciais do nosso portefólio global e da nossa capacidade para oferecer soluções personalizadas em função da localização dos Centros e em linha com a visão e necessidades dos nossos clientes», diz Alberto Bravo, Director de Gestão de Centros Comerciais da Sonae Sierra para a região EMEA. n 12

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Da esq. para dir: Craig Smith (BCSC - Belarus); Brigit Gerritse (NRW-Nederlands); Bill Kistler (ICSC); Amanda Stops (SACSC - South Africa); Rüdiger Pleus (GCSC - Germany); Marika Waern (NCSC - Nordic Countries SW-DK-NW-FL-IS); Pedro Teixeira (APCC); Edward Cooke (REVO-UK); Radoslaw Knap (PCSC - Poland);

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Business Design Centre em Londres recebeu a 6 de Março, cerca de 500 profissionais do sector dos Centros Comerciais, entre retalhistas, promotores e operadores, para a realização do encontro RECon Europe. O maior encontro do sector abordou o novo posicionamento

de muitos centros comerciais que estão a criar verdadeiros hubs comunitários e a proporcionar experiências únicas. No programa foram introduzidas pela primeira vez, temas como as viagens, o retailtainment e o lazer, cidades e ruas da moda, comidas e bebidas. n

Pálacio do Gelo Shopping celebra 10 anos

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Palácio do Gelo Shopping, centro comercial localizado em Viseu, celebrou dez anos de actividade numa festa que contou com a presença de diversas personalidades públicas, muita música e muita moda.

Ao longo de mais de duas horas, e ao ritmo das canções interpretadas por Pedro Abrunhosa & Comité Caviar, as actrizes Diana Chaves e Vanessa Martins, o modelo Gonçalo Teixeira e 18 manequins da Best Models Agency

apresentaram as tendências primavera-verão em roupa, acessórios e complementos de moda, cosmética, decoração para o lar e tecnologia, num “desfile” que envolveu a oferta das lojas que compõem o mix comercial do Palácio do Gelo.

Os lugares disponíveis foram totalmente preenchidos pelos convidados e clientes do shopping, numa festa de aniversário que, mais uma vez, contou com a apresentação de Catarina

Furtado. Destaque para um momento que emocionou a assistência, quando Pedro Abrunhosa interpretou uma versão da famosa música da autoria de Leornard Cohen, “Hallelujah” e na qual prestou homenagem às vítimas dos incêndios florestais que no último verão assolaram a Região Centro do país.

As celebrações prosseguiram até 30 de Abril, através da realização do concurso “10 anos em cheio”. Por cada compra de valor igual ou superior a 25 euros, os clientes tiveram direito a um cartão que continha sempre prémio, numa iniciativa que atribuiu cerca de 10 mil prémios, entre telemóveis, peças de ourivesaria e decoração, cheques-prenda e vales de descontos em lojas. n

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Beaugrenelle - Paris

INVESTIMENTO

Recorde de Investimento O sector de centros comerciais tem estado particularmente dinâmico no que diz respeito a investimento. Num contexto de maturidade ao nível da nova ABL, a movimentação financeira nesta indústria tem-se centrado nas alterações de propriedade e estrutura accionista. Fomos ao mercado falar com as principais consultoras imobiliárias e concluímos que a tendência abrange qualquer tipologia de activo e também diferentes estratégias de negócio.

D

esde 2015 que o mercado de retalho comercial tem vindo a registar um forte aceleramento na movimentação financeira entre operadores.

No caso do segmento retalho, seguramente impulsionado pela fase positiva no consumo e condições de financiamento, este apetite tem levado a diversas mudanças nos proprietários e também a diferentes modelos de investimento.

Se alguns operadores encaram esta fase como uma oportunidade para optimizar performances e gerar mais-valias num prazo relativamente curto, através da revenda, outros optam por negociar numa óptica mais operacional, integrando os activos no seu portefólio e desenhando, uma perspectiva de mais longo prazo.

Por outro lado, é também de referir que o fenómeno afecta qualquer tipologia de activo e até localização geográfica.

Ainda que os principais pólos urbanos sejam efectivamente as geografias mais 14

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sedutoras, a verdade é que foram transaccionados diversos shoppings em zonas com esferas de influência regional.

Nos últimos tempos foram transaccionados activos de grande dimensão, activos de índole regional e também diferentes conceitos. Em resumo, o sector

de retalho imobiliário parece despertar emoções junto dos diferentes perfis de investidor, abarca todas as zonas geográficas – desde Viana do Castelo ao Algarve – e abrange os vários conceitos, desde centros comerciais a retail parks.

Cenário favorável A explicação para a actual ambiência de investimento reside seguramente na fase económica positiva, impulsionada pelo consumo, que são decisivas para o sector de retalho, mas também em macro-indicadores que promovem a dinâmica de investimento, como é exemplo as historicamente baixas taxas de juro no plano económico global.

A saída do Procedimento por Défice Excessivo, anunciada pela Comissão Europeia há sensivelmente um ano, e

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CONFIANÇA FEITA DE CERTEZAS.

INVESTIMENTO

Considerando essa experiência ibérica, como compara ambos os mercados ao nível do interesse por parte dos investidores?

Tradicionalmente, um investidor institucional tem Espanha como um investimento core e Portugal fica um pouco na fronteira. Mas os investidores não confundem Portugal e Espanha.

Têm é muito maior facilidade em investir no país vizinho. Acontece, de facto, alguns investidores terem plataformas ibéricas e as equipas de investimento podem ser comuns. Mas cada país é visto individualmente. Por exemplo: apesar do maior interesse por Espanha, quando os investidores olham para as performances dos centros comerciais em Portugal, percebem que são bastante superiores.

n Nuno Nunes

Director de Investimento na CBRE

A que se deve toda a dinâmica que Portugal tem registado?

O maior número e transacções de shoppings deve-se a toda uma dinâmica crescente no imobiliário comercial, que tem vindo a apresentar recordes sobre recordes em termos de investimento. Dito isto, o sector dos centros comerciais até nem tem sido dos segmentos com melhor performance.

Em alguns mercados até houve decréscimos, mas em Portugal ocorreu exactamente o contrário e o fenómeno ocorre em diferentes tipos de centros comerciais e localizações, pois até nas ilhas há negócios a serem desenvolvidos.

No momento actual, onde estão as melhores oportunidades de negócio?

Nesta fase, faz sentido investir em dois tipos de centros comerciais: os muito grandes e que têm capacidade de se transformar e reinventar, por exemplo para um conceito que reforce o lazer, ou centros comerciais de centro de cidade, que funcionam como complemento do próprio conceito de high street.

Que papel desempenham as consultoras nestes processos?

O trabalho das consultoras é feito activo a activo.

O mercado de centros comerciais é um pouco diferente dos restantes sectores de imobiliário comercial, pois é um sector muito especializado.

Um centro comercial é um ecossistema. Ou se entende o negócio ou pode correr muito mal. E portanto não acho que haja muitas consultoras que possam prestar o serviço tanto do lado da venda como da compra, pois é bastante complexo. Quando se vende um centro comercial está-se a vender um plano de negócios. Há toda uma engenharia financeira e operacional que pouca gente pode fazer.

3.000

Como prevê que vá fechar o exercício de 2018 e quais as perspectivas para o próximo ano?

O ano de 2018 vai ser claramente um ano de recordes e a nossa perspectiva é que 2019 será também um bom ano, mas obviamente há operações de grande dimensão que estão a ocorrer em 2018 e que não se irão repetir no próximo ano. Mas consideramos que vão continuar a haver várias transacções. Estamos seguros que na área de centros comerciais continuarão a existir operações. n

Volume de Inves�mento em Imobiliário Comercial

Milhões €

2.500 2.000 1.500

2.600

1.000 1.401

500 0

1.311

946 384

2007 2008 2009

Fonte: CBRE Research

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2.150

2.100

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710

2010

Previsão

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105

2011 2012

305

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Volume

2014 2015

2016 2017 2018 (f)

Média 10 anos

a melhoria dos ratings atribuídos ao país por algumas das agências de referência são outros factores que contribuíram para uma fase mais optimista. O próprio FMI tem vindo a elogiar a evolução registada.

As expectativas para 2018 apontam para a manutenção dos indicadores positivos, consolidando a percepção de risco do país em níveis reduzidos. A economia deverá manter a trajectória ascendente, ainda que a ritmos mais lentos face a 2017, o consumo beneficiará da existência de mais dinheiro disponível nos orçamentos familiares. Permanecem incertezas face à dívida, mas os restantes indicadores têm permitido colocar o País no radar dos investidores.

No que diz respeito a taxas de juro, sempre fundamentais na panorâmica do investimento, o BCE já anunciou a revisão das referências mas espera-se que o processo seja gradual e comedido.

Parece consensual que os juros irão subir não se prevendo, porém, oscilações radicais.

Recorde em 2018 Com este pano de fundo, a área imobiliária comercial, ou seja, sem a vertente residencial, tem vindo a reflectir o contexto. Em 2017, registou-se um incremento de 64% no investimento por comparação com o ano anterior, atingindo-se valores na casa dos 2,2 mil

Em 2017, e perante este valor total, a área de retalho terá sido responsável por 35% dos montantes aplicados

milhões de euros, um recorde que, à partida, será novamente batido em 2018.

Os analistas prevêem que o volume de investimento possa atingir um intervalo entre os 2,6 e os três mil milhões de euros no corrente exercício.

Em 2017, e perante este valor total, a área de retalho terá sido responsável por 35% dos montantes aplicados, competindo com os escritórios, com níveis muito idênticos. A área de logística terá contribuído com 16% e o restante investimento surge de outra s tipologia de operações.

A maioria dos investimentos provém da Europa – 45% do total – mas é de assinalar o reforço de operadores domésticos, que se mostraram bastante mais activos em 2017 e lograram atingir uma quota de 22% dos totais investidos, cerca de 2,5 vezes mais do que no ano anterior. Por outro lado, o País tem vindo a desper-

n Paulo Sarmento

Director de investimento na Cushman & Wakefield

Como explica o crescente interesse pelo imobiliário comercial que se regista em Portugal desde 2015?

Diria que há duas grandes razões: as disponibilidades de liquidez dos investidores internacionais cresceram, o que se reflectiu logo nos países mais seguros e em mercados core como Reino Unido, Alemanha e França. Depois começaram a migrar para mercados um pouco mais periféricos, como Espanha e Itália. A tendência chegou a Portugal um pouco mais tarde devido à percepção de risco do País, mas estamos agora numa fase muito dinâmica. A juntar a isto, a recuperação económica registada no país e a alteração das notações de risco de algumas agências acabaram por alterar a percepção de investidores, em especial para aqueles para quem este critério formal tem muita importância.

Qual a origem dos investidores?

Não necessariamente ao nível da concretização, mas pelo menos em termos de interesse, notamos uma forte diversificação das fontes de capital. Durante muitos anos, Portugal recebeu investimento com origem sobretudo na Europa, mas agora temos investidores com base na América do Norte, Médio Oriente ou Ásia, que também olham com interesse para o país. E essa diversificação também é notória ao nível do apetite de risco. Tradicionalmente, Portugal tinha investidores interessados em produtos mais clássicos de rendimento e quando o mercado começou a abrir, em finais de 2014 início de 2015, verificámos que começaram a surgir

tar interesse junto de capital oriundo de zonas mais “exóticas” do Globo, nomeadamente Médio Oriente e Ásia.

Com dois anos em alta, é provável que em 2019 já não se perspective novo recorde, na medida em que muitos

investidores mais oportunistas, centrados em negócios de maior risco e que tiraram partido de uma fase com preços ainda moderados.

Actualmente, esses investidores já encontram um cenário mais difícil e nesta fase estão a regressar os investidores com estratégias mais estáveis de rendimento operacional e com baixo risco associado.

Que localizações são mais procuradas?

A procura abrange todas as áreas, desde retalho muito consolidado até shoppings muito diferentes na sua tipologia, dimensão, ocupação e até nível de risco. Há de facto uma diversidade muito grande. Isso tem igualmente reflexo nas geografias procuradas, pois há interesse em activos mais estáveis e de maior dimensão, geralmente associados a Lisboa e Porto, e depois temos investidores com expectativas de retorno diferentes e que estão dispostos a incorporar níveis de risco mais elevados, o que alarga a amplitude geográfica.

Como antecipa o futuro?

Este ciclo de expansão e liquidez já vai longo, especialmente se pensarmos a nível europeu, e seria natural que já tivesse começado a inverter. Mas na verdade, olhando para as condições que poderiam antecipar o fim de ciclo, nenhuma delas está presente. Continua a haver muita liquidez da parte dos investidores, as taxas de juro continuam baixas, as taxas de rendimento de activos alternativos, nomeadamente nos mercados accionistas, até podem ser elevadas mas o nível de volatilidade é enorme e o mercado obrigacionista tem rentabilidades zero ou negativas. As taxas de rentabilidade no retalho, em teoria baixas em termos absolutos, estão mais altas do que alguma vez estiveram por comparação com outras classes de activos. Por tudo isto, não é evidente que o fim do ciclo esteja à vista e esperamos uma continuação do cenário presente no futuro imediato. n

dos activos agora transaccionados passarão pela fase de optimização de performance, seja numa lógica de renegociação a breve trecho (o horizonte situa-se entre três a cinco anos), seja numa perspectiva mais operacional e de longo prazo, onde os planos passam por HOPPING 17

INVESTIMENTO

nómico, preparam-se para uma mudança nos hábitos de consumo.

n Fernando Ferreira

Director de Investimento na Jones Lang LaSalle

Como o analisa o actual cenário de investimento em Portugal?

Ao contrário do que sentíamos até 2014, em que o interesse em adquirir centros comerciais em Portugal estava centrado nos chamados investidores oportunistas, que procuravam comprar por baixos valores, verifica-se agora, com a melhoria da situação económica, um interesse de investidores core e também de investidores que procuram activos para serem reposicionados. Desde 2014/2015 sentimos uma mudança do paradigma e verificamos que temos vindo a atingir níveis de investimento muito superiores aos que se verificavam antes de 2007.

Uma tendência, diria, transversal a todos os formatos. As economias estão em boa forma e estamos ainda a operar num cenário de juros baixos. E portanto o apetite por parte de investidores está muito presente em todos os mercados.

Que condições têm de estar reunidas para existir interesse dos investidores na área de retalho imobiliário?

Tem de haver consumo. E isso resulta de um conjunto de situações, entre elas a condição económica do país. O Consumo acaba por ser a força maior de um centro comercial.

O paradigma em termos de consumo está a mudar, por força do impacto do e-commerce.

Muitos proprietários e gestores, mais do que estarem a preparar para um novo ciclo eco-

uma estabilidade pensada normalmente a dez anos.

Perfil de investidor Num contexto francamente favorável, a entrada de novos operadores internacionais no mercado português seria inevitável. O perfil é bastante variado, 18

HOPPING

Ou seja, há um grande investimento a fazer que é a adaptação a novas lógicas de consumo…

Ao nível operacional, nos próximos tempos teremos expansões em centros cuja performance já justifica margem para construir mais ABL e alguma alteração do conceitos para trazer mais tráfego, o que pode até significar menos ABL mas mais espaço de lazer e uma relevância cada vez maior do food court.

Há preferências de procura em termos geográficos?

Temos visto aquisições de centros comerciais por todo o país. Contrariamente ao formato escritórios, cuja actividade está concentrada em Lisboa, o formato de centro comercial acaba por gerar interesse a nível nacional. Depende muito da área de influência dos centros e da sua performance, mas o interesse existe em função de activos que gerem a rentabilidade exigida pelos investidores. A tipologia do centro comercial tem muito a ver com a estratégia do investidor.

O que espera para os próximos tempos?

Em 2018 vamos atingir o maior volume de investimento de sempre em centros comerciais em Portugal. E vamos atingir um volume que eu admito ser difícil superar no futuro. Não pela falta de interesse por parte dos investidores, nem por anteciparmos qualquer alteração no ciclo económico no curto prazo, mas porque o nosso mercado é efectivamente pequeno e há transacções com perspectiva de médio e longo prazo. Portanto, será difícil que alguns dos activos que estão agora a ser transaccionados o possam vir novamente a ser nos próximos cinco a dez anos. Não havendo um stock, será difícil replicar os volumes de investimento. n

assim como as estratégias. Os denominados investidores tácitos, com uma lógica de rápida optimização dos activos e venda, terão sido responsáveis por cerca de 10% dos valores de investimento. A maioria dos investidores, todavia, terá um perfil assente em lógicas de maior prazo, sendo de registar a entrada de

alguns operadores que, já actuando na área imobiliária, ainda não se tinham centrado no retalho.

As expectativas apontam, portanto, para a manutenção dos ritmos de interesse e consequente surgimento de novos operadores no mercado português. Até porque no universo dos centros comerciais os desempenhos têm sido particularmente satisfatórios, especialmente no que diz respeito ao volume de vendas. Se os fluxos de tráfego se mantêm relativamente estáveis, a componente vendas acelerou para variações muito favoráveis em 2017.

Os centros comerciais de referência estão todos a registar desempenhos interessantes, mas o fenómeno atinge igualmente secundários, ainda que em menor escala. Contudo, o mercado está em plena fase de maturidade em termos de densidade de ABL, razão pela qual não são de prever inaugurações num futuro próximo. Com a entrada do Mar Shopping Algarve, do Évora Plaza e do Designer Outlet Algarve, que em 2017 juntaram mais 94 mil m2 de ABL ao parque de retalho, poucas serão as iniciativas de construção a breve prazo, apesar de serem conhecidos alguns projectos “em carteira”.

O sector estará assim concentrado em reformulações e expansões. Tal tendência, aliás europeia, tem constituído a realidade desta indústria, em particular no que diz respeito à modernização das praças de restauração e à integração de áreas de lazer. Renovação e inovação são, portanto, as palavras de ordem.

Apesar da contracção dos níveis de rentabilidade - menos 25 pontos-base na prime yeld no caso dos centros comerciais (último trimestre de 2017 face a igual período do ano anterior) - o cenário aponta para que o interesse dos investidores se mantenha centrado em activos existentes, que possam acrescentar valor ao portfólio da empresa ou que possam ser optimizados de modo a gerarem mais-valias em nova transacção. n

Opinião

A confiança da “Technical Due Diligence” nos investimentos Imobiliários

Margarida Proença Diretora do Departamento de Construção

E

m 2017 o mercado estrangeiro adquiriu um quinto das casas compradas em Portugal, com principal destaque para os Franceses e Brasileiros.

Esta crescente procura faz com que os investidores sejam cada vez mais exigentes, o que leva à procura de serviços de auditoria, tipicamente designados por Technical Due Diligence, que garantam que as suas aquisições imobiliárias, sejam elas residenciais, comerciais ou industriais, se encontram em bom estado e cumprem com a legislação em vigor.

A Technical Due Diligence tem como finalidade facilitar as operações imobiliárias, garantindo que os edifícios se encontram em bom estado e cumprem com as normas locais aplicáveis 20

HOPPING

Portugal é sem dúvida um país que está moda.

Impulsionado pelo crescimento do Turismo, o nosso país está a sair de um período de crise acentuado e atravessa agora um ótimo momento para captação de investimento nacional e internacional. aos imóveis, nos vários momentos, quer seja num processo de compra ou venda, numa recepção da obra, numa passagem interna da área dos activos para a área da exploração, ou ainda em qualquer altura da exploração e manutenção do edifício. Existe uma necessidade latente em conhecer os riscos envolvidos, pois conhecendo-os o cliente pode mitigá-los e gerí-los de uma forma optimizada.

E para conhecer estes riscos é preciso obter uma Imagem Técnica Actualizada do edifício e das suas instalações, dando a conhecer anomalias, defeitos ou patologias, demonstrando o estado atual do imóvel ou de um ou mais dos seus elementos. O edificado não passa da assemblagem de um conjunto de sistemas de complexidade variável cujo

bom funcionamento, desempenho e conformidade legal é crucial para a determinação do seu estado e/ou valor e de eventuais custos associados de operação/manutenção ou reabilitação.

O conhecimento e a confiança oferecem segurança na altura de definir estratégias, na gestão de risco, na monitorização da qualidade, na melhoria do desempenho e no retorno do investimento.

No caso específico de Espaços Comerciais, a “Technical Due Diligence” avalia qualquer área pretendida, desde a estrutura aos acabamentos, passando pelas instalações (eléctricas, mecânicas, telecomunicações, segurança contra intrusão, incêndios), verificando aspectos legais e normativos, licenças, loca-

lizações, acessibilidades, utilizações, operações e manutenções, inspecções periódicas, etc. São revelados aspectos técnicos, recomendações, estimativas de custos em intervenções de reabilitação a curto, médio, longo prazo, ou outros, de acordo com o solicitado pelo cliente.

O Bureau Veritas estabeleceu uma metodologia para a realização destes trabalhos, que se desenvolvem em 4 fases, sempre adaptadas à realidade do edíficio.

No caso específico de Espaços Comerciais, a “Technical Due Diligence” avalia qualquer área pretendida, desde a estrutura aos acabamentos

O processo inicia-se com a Análise da documentação, onde é feita a revisão da documentação técnica, administrativa, assim como a gerada durante o uso e manutenção do edifício.

Na segunda fase,é feita a Inspecção do imóvel, recorrendo a inspecção visual, que tem como objectivo determinar o estado do edifício, detectando as anomalias visíveis, assim como o estado das suas instalações.

Posteriormente é apresentada uma Estimativa de custos aproximados dos trabalhos de reparação (reabilitação e melhorias para restaurar a conformidade) que se podem estimar para os cinco anos seguintes, mediante três graus: trabalhos a realizar de forma imediata, nos dois anos seguintes e trabalhos a realizar nos cinco anos seguintes.

Por fim, e para que o cliente tenha a informação necessária, é elaborado o Relatório, onde são apresentadas recomendações, trabalhos de repara-

ção com identificação do grau de urgência e estabelecimento do período de tempo para a reparação, ilustrado com fotografias sempre que possível.

Em suma, este serviço permite acesso a uma assessoria tecnica especializada, avaliação independente do estado do imóvel e evita custos inesperados futuros.

Disponibilizamos aos nossos clientes serviços de controlo técnico, passando pelos serviços de inspecção técnica, auditorias, peritagens, certificação, formação e mesmo de fiscalização ou de coordenação de segurança, indo de encontro às suas necessidades.

A multidisciplinaridade da intervenção, a experiência necessária, o reconhecimento, a liderança mundial na prestação de serviços nestas áreas, faz do Bureau Veritas o parceiro de confiança, a entidade idónea para o ajudar na hora em que precisa de garantias. n HOPPING 21

reportagem

Convite à experiência O Dolce Vita Tejo tem vindo a reformular o espaço no sentido de proporcionar aos seus “convidados” uma melhor experiência de shopping. O projecto, iniciado em 2015, concluiu recentemente uma etapa decisiva, após o redesign da área de restauração, e promete a criação de um conceito inovador em Portugal.

O

objectivo é criar o primeiro shopping resort do país, ou seja, um centro que se assume como um local de experiência e lazer por excelência.

O conceito exige a implementação de uma oferta verdadeiramente diferenciadora, apenas possível num centro de grande dimensão, premissa que inclusivamente esteve na génese do próprio Dolce Vita Tejo, inaugurado em Maio de 2009 com um mix que se distinguia claramente no panorama dos centros comerciais em Portugal. O caso mais paradigmático será a Kidzania, ainda hoje um dos principais drivers de footfall àquele espaço.

22

HOPPING

O objectivo do Eurofund, grupo que após a venda do activo à AXA, no início do ano, se mantém responsável pelo desenvolvimento do conceito, é precisamente aproveitar esta dimensão para propor uma oferta única e exclusiva. Desde 2015 têm sido aplicadas pequenas peças do puzzle, mas a promessa final passa por uma reestruturação ambiciosa que tem vindo a criar um espaço de eleição para as famílias, suficientemente único para catapultar os níveis de afluência.

Estrategicamente, a ideia é que o Dolce Vita Tejo seja muito mais do que um local para compras. O Centro, aliás, assume esse propósito quando fala dos seus visitantes como “convidados” e tem vindo

a implementar diversas nuances que promovem a permanência dos visitantes. São disso exemplo a reformulação das áreas de descanso, o espaço de co-working designado de work hub com acesso gratuito à internet, zonas destinadas às famílias ou a disponibilização também gratuita da imprensa diária para os visitantes.

Destaque ainda para o Draqui, um divertido tobogã que permite às crianças descerem de um piso para o outro, e para a instalação da primeira Lego Fun Factory do país. Ambas as situações são propostas aos “convidados” sem qualquer custo.

Roberto Xavier, Director do Dolce Vita Tejo, recorda que o grupo Eurofund já implementou este conceito com elevados níveis de sucesso em Saragoça, no Puerto Venecia – projecto galardoado a nível internacional como Melhor Centro Comercial e de Lazer na edição 2013 do MAPIC – e resume a proposta da seguinte forma: «Trata-se de um conceito fundamentado em experiências únicas,

transformando o Centro Comercial num destino de lazer e entretenimento, onde também se fazem compras. Pretende-se reinventar toda a experiência de visita através da criação de espaços cada vez mais acolhedores, mas também de um conjunto de actividades culturais, desportivas e de lazer para as famílias. Actualmente, a experiência é incontornável no sector do retalho».

Diferentes atmosferas na restauração A área de restauração, sendo reconhecidamente um dos elementos mais importantes e estratégicos de um centro comercial, foi precisamente remodelada no sentido de cumprir os objectivos acima referidos. O projecto, inaugurado a 7 de Abril, teve por objectivo criar zonas distintas que configuram diferentes moods e uma experiência inovadora.

No total são cerca 5000m2 e 1500 lugares que agora se apresentam com maior variedade de opções e atmosferas, direccionadas para diferentes perfis de visita. Em acrescento, o Dolce Vita Tejo fez também uma revisão das condições de conforto para os seus visitantes. Entre outros aspectos, foi feito

um investimento na instalação de portas automáticas na transição entre os espaços interiores e exteriores, melhorando assim consideravelmente os fluxos de circulação.

Outra das preocupações centrais neste reposicionamento do Dolce Vita Tejo passa por criar cada vez mais conveniência para os visitantes. Na área de restauração, por exemplo, foi desenvolvido um projecto no qual as pessoas podem realizar os seus pedidos de refeições sem terem de se deslocar ao restaurante.

Através de uma parceria com a Levoo, foram instalados ao longo do food court alguns quiosques com uma interface tecnológica que possibilita a encomenda das refeições e o pagamento imediato, via multibanco ou MB Way. As vantagens ao nível da conveniência têm sido reconhecidas pelos clientes, mas também pelos próprios operadores, que olham para o sistema como uma mais-valia para melhorar o seu serviço ao cliente, ao ponto de alguns já disporem de equipamentos em exclusivo para a sua unidade. Este sistema está igualmente disponível via app para smartphones Android e IOS.

Roberto Xavier - Director do Dolce Vita Tejo

Desenvolvimento arquitectónicos Pela sua dimensão e multiplicidade da oferta, o Dolce Vita Tejo é um centro comercial capaz de seduzir um leque muito alargado de visitantes. Desta forma, consegue responder a diferentes targets e apresentar uma diversidade de soluções apenas possível de implementar em espaços de grande amplitude. Afinal, são 80 mil m2 de ABL e 274 operadores instalados.

Em termos arquitectónicos, têm sido introduzidas várias melhorias, como por exemplo um tecto suspenso em folhas de papel na área de restauração, criando um ambiente mais atraente e acolhedor.

Outro pormenor foi a reformulação do paisagismo interior de todo o Centro, através da introdução de plantas e árvores ao longo das áreas comuns, gerando uma maior integração dos espaços e uma sensação acrescida de conforto.

A área de restauração integra agora diferentes moods e uma experiência inovadora

Adicionalmente, foi ainda introduzido o conceito de fachadas pop up. Algumas das lojas âncora reformularam as fachadas para se estenderem a toda a altura do Centro, ocupando por inteiro o pé-direito e criando assim um impacto visual que reforça o branding das insígnias ao mesmo tempo que contribui para HOPPING 23

reportagem

3 perguntas a: Banús Arquitectura – atelier escolhido para o projecto na área de restauração Quais as linhas conceptuais desta reformulação?

Marta Banús - Tivemos sempre em mente a necessidade de criação de um ambiente de qualidade, confortável e bonito, onde os clientes se sintam bem e possam usufruir de uma boa experiência gastronómica.

Uma das apostas mais fortes foi a implementação de um tecto de folhas de papel suspensas que, para além de filtrar a luz, confere ao espaço uma escala mais próxima e cria uma atmosfera quase mágica, sinuosa e envolvente Como chegaram às soluções finais?

M.B. - Na medida em que o espaço está dividido em 5 estilos diferentes, cada estilo é inspirado por um movimento ou tendência particular. Por exemplo, a área a que chamamos de “família”, destinada a famílias com crianças, é inspirada num estilo nórdico com cores suaves, madeira clara e vegetação. Por outro lado, a área para jovens tem um estilo mais industrial, onde predominam o ferro, a madeira escura ou o couro, e é composta por cores fortes.

De todas as intervenções, o que destacaria?

M. B. - Sem dúvida que o tecto suspenso de folhas de papel e todos os móveis que foram desenhados à medida para o espaço.

Entre outros detalhes que poderia também referir, destaque para a criação de um ambiente muito atraente e acolhedor, com o uso de luzes LED, o condicionamento climático e a melhoria acústica.

um design mais imponente em geral.

«Esta renovação paisagística do interior enquadra-se plenamente na perspectiva de sugerir uma visita mais prolongada que promova a experiência de shopping em todas as suas vertentes», comenta Roberto Xavier.

O Dolce Vita Tejo, recorde-se, apresenta uma área de influência na ordem dos 2,5 milhões de pessoas a apenas 30 minutos e está sensivelmente a 10 minutos do centro da cidade de Lisboa, acessível através dos principais eixos rodoviários de Lisboa (2ª Circular, IC17 e IC16). De 24

HOPPING

As novas propostas não vão esquecer os mais pequenos

realçar ainda que estão disponíveis 9000 lugares de estacionamento gratuito, que o torna um dos maiores parques cobertos do País.

Aproveitar a Praça Central A Praça Central é sem dúvida um dos ex-libris do Dolce Vita Tejo e uma âncora fundamental para o conceito de Shopping Resort. São cerca de 7000 m2 de área coberta que já são aproveitados para a realização de diversas iniciativas e que beneficiam ainda da instalação de um ecrã LED com 130 m2 com tecnologia de última geração.

Mas a ideia é também reformular este espaço de acordo com o conceito que tem vindo a ser implementado, como explica Roberto Xavier: «Pretende-se transformar o Dolce Vita Tejo numa nova centralidade, com um novo espaço, aberto e de acesso livre a todos, que seja um pólo de lazer e de entretenimento, o que passa necessariamente por potenciar a Praça Central. Este espaço já é utilizado regularmente para eventos das mais diversas naturezas, mas queremos aproveitar as condições excepcionais da Praça para implementar um ambicioso projecto de lazer em Portugal. É dos poucos centros comerciais na Europa que tem uma praça desta dimensão totalmente coberta e que permite criar um espaço multidisciplinar».

Sem entrar em pormenores, devido a estarem ainda a decorrer negociações, Roberto Xavier confirma que serão soluções verdadeiramente inovadoras e diferenciadoras e que passam por um projecto integrado: o entretenimento e diversão, a criação de espaços comuns e elementos paisagísticos onde as pessoas podem conviver e ainda a dinamização da componente retalho.

Certa é a introdução de tecnologia neste conjunto de sugestões. Com o projecto

Zero Latency o Dolce Vita Tejo já provou a sua capacidade diferenciadora, neste caso ao nível da realidade virtual. As novas propostas passarão inevitavelmente pelo recurso às novas tecnologias ligadas ao desporto e ao gaming, sem esquecer diversas actividades para os mais pequenos.

Top of Mind O objectivo de toda esta reformulação é obviamente gerar resultados. Roberto Xavier é muito claro neste particular: «O Dolce Vita Tejo, principalmente nos últimos três anos, tem tido crescimentos muito interessantes. Deve-se ao bom momento que estamos a viver em Portugal mas também ao conceito que temos vindo a implementar. Todos os estudos indicam que o projecto terá uma aceitação muito grande. Temos batido recordes tanto de tráfego como de vendas, mas obviamente a ideia é que esses números sejam ainda mais reforçados com a conclusão do projecto».

A verdade é que todo o trabalho que tem vindo a ser desenvolvido nos últimos três anos apresenta efeitos concretos: «Historicamente, o Dolce Vita Tejo estava nos dez primeiros lugares em termos de top of mind de centros comerciais, mas nos últimos anos estamos no top 3», explica do Director do Centro, optimista quanto ao futuro e ao projecto que está a ser implementado.

Quanto a datas, não estão propriamente “fechadas”, na medida em que este é um projecto em curso desde 2015, através da introdução dos diversos elementos que foram descritos. A promessa, contudo, está bem definida: a criação de um espaço multidisciplinar e diferenciador, capaz de impactar e mudar a experiência de shopping de uma forma que os portugueses ainda não conhecem. n

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O RFID chegou e não deixou nada nem ninguém indiferentes. No retalho, especialmente, responsabiliza-se por uma transformação que permite otimizar processos internos das empresas e melhorar a experiência do cliente.

A

inovação tecnológica é valorizada nos dias de hoje pela aplicação prática que tem no dia-a-dia e, no caso do RFID, os benefícios para setores como o retalho são praticamente revolucionários na medida em que permitem identificar produtos isoladamente, saber a sua localização e dinamizar os processos de logística. Esta automatização permite uma redução dos custos laborais e um controlo de stocks mais eficaz, potenciando uma melhor gestão logística e consequente redução de tempo de operação e custos. O RFID permite também a utilização de aplicações de pagamento eletrónico instaladas em smartphones, evitando filas de pagamento nas caixas e melhorando a experiência do cliente.

de código de barras, mas apresenta diferenças tecnológicas que o tornam inovador. Utiliza as ondas rádio como forma de leitura de informações presentes em pequenos chips contidos dentro das etiquetas e quando a etiqueta de um produto se aproxima, recebe o sinal e envia feedback para que o equipamento identifique o produto e aceda a informações sobre o mesmo. Esses dados são depois processados de acordo com as necessidades da empresa.

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Além de custos apelativos, as plataformas de RFID apresentam claros

No que diz respeito a políticas de segurança, graças ao seu controlo de acesso como a proteção contra furtos, oferece soluções inovadoras de teto, chão ou túneis... para além das antenas. Os scanners darão alerta sempre que saia um artigo da loja antes de ser pago.

benefícios num setor onde a exigência e a constante necessidade de inovação são a base de um bom trabalho. A gestão de stock, disponibilidade de informação para análise e, de forma geral, maior segurança são aspetos que esta tecnologia vem solucionar.

Dispositivos equipados com esta tecnologia – note-se cartões inteligentes ou pulseiras, por exemplo - podem ser utilizados como chaves eletrónicas e conceder diferentes níveis de acesso a cada colaborador, consoante a vontade do retalhista. n

CONTEÚDO PATROCINADO

HOPPING 27

Internacional

A indústria de centros comerciais na América Latina na actualidade

L I Z A N RETAIL ADVISORS

Jorge Lizán

Director Executivo Lizan Retail Advisors (LRA) Nova Iorque, EUA

M

as existem regiões no mundo onde os centros comerciais têm ainda uma grande importância e onde desempenham um papel que vai mais além de serem locais onde as pessoas compram. Uma dessas regiões é a América Latina.

Na região, em geral, houve uma leve desaceleração na taxa de abertura de centros comerciais, mais por causa de factores internos, políticos e económicos de cada país do que como resultado de mudanças de hábitos ou do comércio electrónico.

A Amazon está a crescer rapidamente na região, assim como lojas online multimarcas e retalhistas específicos.

Mas a penetração da internet ainda é muito baixa em comparação com outras regiões. Definitivamente, o e-commerce ocupará um lugar mais relevante no futuro do retalho na América Latina, mas a curto prazo, não 28

HOPPING

Os desafios actuais que se colocam ao retalho imobiliário são complexos e requerem uma atenção muito focada em domínios muito diversos. A indústria dos Centros Comerciais está a passar por mudanças que não sentiu nos seus sessenta anos de existência. impactará o comércio físico, uma vez que mais do que em outras regiões do mundo, na América Latina os centros comerciais desempenham um papel mais importante porque, ao não existirem espaços públicos onde as pessoas possam passear, os centros tornaram-se nas novas “praças do povo”. Na América Latina, em 2017, cerca de 50 novos centros foram adicionados aos 1.850 existentes. O que adicionou apenas aproximadamente 3% à ABL existente.

Os primeiros centros comerciais surgiram na América Latina no final dos anos 60 do século passado, tanto no Brasil como no México, estando o primeiro Conjunto Nacional em Brasília, em 1966, e, durante os trinta anos seguintes, cada país da região foi integrando-se, pouco a pouco, no mapa da indústria. O último país da região onde se desenvolveu um moderno centro comercial pela primeira vez, foi a Bolívia, onde o Ventura Mall abriu em 2013 em Santa Cruz de la Sierra.

Actualmente, cada país da América Latina tem um nível diferente de desenvolvimento e formatos de projectos diferentes, bem como uma maneira diferente de os financiar.

México e Chile são, possivelmente, os países mais desenvolvidos no que diz respeito à sofisticação das suas empresas promotoras, aos formatos dos centros comerciais e ao mix comercial dos mesmos, além de ser a sede das principais department stores, que ainda desempenham um papel muito importante na indústria.

Destes dois países, o México não só é o país que tem mais centros comerciais, cerca de 650, como também é aquele onde existe uma maior variedade de formatos. Desde centros comerciais regionais que às vezes têm até quatro grandes lojas como âncoras, até strip centers, community centers, lifestyle centers, mas acima de tudo, centros de uso misto de diferentes formas e tamanhos. E o

facto é que o alto valor do terreno nas principais cidades do país forçou os promotores a maximizar o seu potencial construindo centros que integram hotéis, escritórios ou residências ao redor do componente comercial. A indústria sofreu uma mudança radical em 2010 com a aprovação da FIBRAS (REITS), que adicionou muitos milhares de milhões de dólares de financiamento de projectos imobiliários. O Fibra UNO é actualmente o maior promotor e proprietário de centros comerciais do país. Apesar de que todos os anos são desenvolvidos cerca de 40 projectos no país, o ritmo não é suficiente para cobrir a procura por espaço pelos retalhistas e a procura por mais retalho dos consumidores. Mesmo assim, é o país com o maior mercado de retalho de luxo da região, já que as marcas de luxo não só têm lojas na Cidade do México, mas também

numa dúzia de grandes cidades e em centros turísticos. Afinal, o México é um mercado muito importante devido a uma população de 120 milhões de pessoas e uma população bastante jovem. Centro Santa Fé na Cidade do México é o maior centro comercial e o mais completo da América Latina.

Tem quatro lojas âncora, um supermercado, Kidzania, uma infinidade de restaurantes e um mix comercial internacional.

Actualmente, cada país da América Latina tem um nível diferente de desenvolvimento e formatos de projectos diferentes, bem como uma maneira diferente de os financiar.

O México é de longe o país que tem mais desenvolvimento e onde os projectos são mais sofisticados. Este ano, vimos a abertura de algumas ampliações, como o Fashion Drive em Monterrey, projectos de uso misto, como Torre Manacar e Carso Palmas, na Cidade do México, e o masterplan como Arboleda, em Monterrey, entre muitos outros projectos. Não é esperada nenhuma mudança significativa em 2018, embora HOPPING 29

Internacional

Marcas internacionais têm sido bem sucedidas no Peru, ao contrário de outros países da região.

Além disso, a cultura culinária do país criou conceitos de restaurante que estão sendo exportados para todo o mundo, como os desenvolvidos por Gastón Acurio, incluindo Tanta y La Mar.

as eleições e a renegociação do NAFTA possam mudar isso.

O Chile é o maior exportador de talentos da indústria dos centros comerciais na América Latina, já que os promotores daquele país, como o Parque Arauco, Cencosud e Mall Plaza, e os de lojas de departamento como Falabella e Ripley, exploram há muitos anos os mercados internacionais. Além disso, é um 30

HOPPING

país onde o modelo de negócios dos centros comerciais foi aperfeiçoado e onde projectos bem sucedidos como o Costanera Center foram desenvolvidos.

Mas, apesar de tudo isso, a estabilidade do mercado e a sua pequena dimensão não o torna atraente para a entrada de players internacionais. Há cerca de 20 anos, alguns retailers globais como o Walmart, Home Depot, Sears e Carrefour entraram no mercado apenas para serem absorvidos ou comprados anos depois por empresas chilenas.

O Chile também teve uma desaceleração económica em 2017, o que impactou as vendas no retalho. Isso deve-se à política fiscal restritiva do actual governo. Mas com as recentes eleições e a vitória do Presidente Piñeira, espera-se um crescimento maior em 2018.

Um dos projectos inaugurados este ano a destacar é o Mall Plaza Los Dominicos.

A Colômbia é proporcionalmente o país com maior potencial, mas que não permitiu que a indústria se modernizasse no formato de propriedade, já que a maioria dos centros comerciais do país são de propriedade horizontal (condomínios) nos quais os espaços são vendidos e não há propriedade centralizada. Essa situação não permitiu que a indústria de centros comerciais se modernizasse no país, embora

tenha mudado nos últimos tempos, especialmente graças à chegada de promotores de outros países: Chile, Portugal, Guatemala e El Salvador, e a disponibilidade de novas fontes de financiamento, especialmente de fundos de capital privado americanos e europeus. Também, no ano passado, apesar da chegada de algumas marcas globais, como a H & M, algumas marcas estrangeiras deixaram o país, o que criou um clima de incerteza que impede que novas marcas cheguem à Colômbia.

Na Colômbia, vale a pena destacar a aceleração do processo evolutivo do modelo de negócios dos centros comerciais, que passa gradualmente de um modelo de condomínio para um modelo de proprietário único com arrendamento. Alguns dos projectos inaugurados este ano com o novo modelo e talvez os primeiros desenvolvidos na Colômbia com padrões internacionais são o Parque La Colina e o Multiplaza La Felicidad, ambos em Bogotá. Em 2017, a economia colombiana sofreu uma desaceleração devido à reforma tributária e à assinatura da paz. Espera-se que em 2018 haja mais crescimento.

O Peru é o mais novo dos grandes mercados da indústria de centros comerciais. Primeiro shopping e actualmente o mais icónico, o Jockey Plaza foi desenvolvido em 1997. E a maior empresa, o Real Plaza, tem apenas 10 anos de história. Mas é um país onde se continuam a desenvolver centros comerciais de sucesso. Marcas internacionais têm sido bem sucedidas no Peru, ao contrário de outros países da região. Além disso, a cultura culinária do país criou conceitos de restaurante que estão sendo exportados para todo o mundo, como os desenvolvidos por Gastón Acurio, incluindo Tanta y La Mar. Outro país que merece destaque é o Panamá, que, apesar de pequeno, possui centros comerciais interessantes como o Multiplaza Pacific, o Albrook Mall e o Soho Mall. O Panamá, além

de ser o “Hub das Américas” para o setor aéreo da região, também o é para a indústria do retail. Muitos dos operadores de marcas internacionais na América Latina estão baseados no Panamá e os produtos são distribuídos por toda a região desde a zona franca de Colon.

Claro que não podemos deixar de mencionar o Brasil, o segundo país com mais centros comerciais na Amé-

na América Latina ainda há espaço para continuar a desenvolver centros comerciais.

rica Latina, com cerca de 600 e onde o primeiro foi desenvolvido em 1966.

Mas nos últimos cinco anos nenhum grande centro comercial foi desenvolvido devido à recessão económica e à instabilidade política do país. Mas o Brasil tem algumas das principais empresas que desenvolvem centros comerciais na América Latina, como Multiplan, Ancar, BR Malls, Aliansce e Iguatemi, só para citar apenas algumas. E alguns dos grandes centros comerciais da América Latina estão no Brasil, Iguatemi São Paulo, Morumbi Shopping, Barra Shopping, JK Iguatemi e Cidade Jardim, entre outros.

A Argentina nos anos 90 era o “benchmark” dos centros comerciais na América do Sul, e as pessoas iam a Buenos Aires para fazer compras e visitar Alto Palermo e Galerías Pacifico. Mas anos de problemas económicos e políticos fizeram com que a indústria naquele país perdesse dinamismo. De qualquer forma, uma das empresas promotoras mais profissionais da América Latina é argentina, a IRSA. Na América Central há também vários exemplos de centros comerciais inovadores e de muito sucesso, especialmente na Guatemala, onde podemos encontrar projectos como Miraflores e Oakland Mall. A empresa mais importante da região é o Grupo Roble de El Salvador, que possui centros comer-

ciais em todos os países da região sob a marca Multiplaza.

Devido à situação política e económica na Venezuela, os promotores desse país estão actualmente mais ocupados em desenvolver centros comerciais noutros países. Por exemplo, FVI e Sambil têm centros comerciais na República Dominicana, Curaçao, Saint Marteen e Espanha.

Por último, há outros países em que também verificamos alguma actividade no setor, como a Bolívia, onde o primeiro centro comercial moderno Ventura Mall, em Santa Cruz de la Sierra, foi inaugurado em dezembro de 2013 e onde há novos projectos. Paraguai, onde em 2015 foi inaugurado o Paseo La Galería em Assunção, um centro de uso misto que veio concorrer com os tradicionais centros comerciais desenvolvidos nos anos 90 e o Equador, onde a indústria continua a crescer e recentemente foi inaugurado o centro comercial, Mall del Pacifico em Manta, desenvolvido pela DK Management.

Como conclusão, na América Latina ainda há espaço para continuar a desenvolver centros comerciais. Os centros comerciais tornaram-se na nova praça da cidade e desempenham um papel cada vez mais importante no tecido social das nossas cidades. n HOPPING 31

INDICADORES

Índices APCC

Centros Comerciais melhoram performance

O

Tráfego observado no 1.º Trimestre de 2018 supera os indicadores de períodos anteriores, com uma taxa de variação homóloga de 5,7% e um acentuado acréscimo do fluxo de visitas registado no mês de Março, por efeito da época da Páscoa, beneficiando também e em grande escala de um período homólogo de fraco crescimento.

O desempenho das Vendas segue idêntica trajectória, com uma variação homóloga trimestral de 8,2%, tirando partido igualmente do fraco desempenho observado no 1º trimestre de 2017 e em particular beneficiando analogamente do efeito Páscoa no último mês do trimestre. n

Índice de Tráfego APCC BASE 2010=100 Variações Homólogas (%)

Índice de vendas APCC BASE 2010=100 Variações Homólogas (%)

2014/2013 1.º Trimestre

2.º Trimestre

2014/2013

3.º Trimestre

4.º Trimestre

-0,5% -0,6% -0,5% -2,3% -0,6% -1,4% -1,0%

1.º Trimestre

2.º Trimestre

2,0%

4,6%

0,2%

2.º Trimestre

4,0%

4.º Trimestre

1.º Trimestre

2.º Trimestre

5,0%

3,3%

1,3%

4.º Trimestre

-1,6% -2,2% -1,6% -0,2% -1,9% -1,1%

1.º Trimestre

2.º Trimestre

3,1%

-0,6%

2017/2016

3.º Trimestre

4.º Trimestre

1.º Trimestre

2.º Trimestre

-3.1%

3,6%

3,6%

-1,0%

2,6%

14,1%

1,3%

3.º Trimestre

3.º Trimestre 4.º Trimestre

9,8%

8,4%

7,4% 8,6%

1,4%

2018/2017 5,7%

2,5% 1,4%

1,4%

0,7%

HOPPING

0,2%

2.º Trimestre

2.º Trimestre

3.º Trimestre 4.º Trimestre

1,2%

1.º Trimestre

1.º Trimestre

4,2% 4,1%

4,0%

2017/2016

32

3,9%

2016/2015

3.º Trimestre

0,2%

3.º Trimestre 4.º Trimestre

4,1%

2016/2015 2.º Trimestre

3,3% 4,5%

2015/2014

3.º Trimestre

-1,9% 0,6% 0,3% -0,8% 0,5% -0,2%

1.º Trimestre

5,9%

3,4%

2015/2014 1.º Trimestre

3.º Trimestre 4.º Trimestre

2018/2017 4.º Trimestre

1.º Trimestre

8,2%

2.º Trimestre

3.º Trimestre 4.º Trimestre

Índice de Tráfego BASE 2010=100 Jan

Fev

Abr

Mar

Mai

Jun

Jul

Ago

Jan-2010 a Mar-2018 Set

Out

Nov

Dez

130,0

2010

125,0

2015

120,0

2016

115,0

2017

110,0 105,0 100,0

2018

95,0 90,0 85,0 80,0 75,0

2.º Trimestre

1.º Trimestre

3.º Trimestre

Índice de Vendas BASE 2010=100 Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

4.º Trimestre

Jan-2010 a Mar-2018 Out Dez Set Nov

180,0 170,0

2010

160,0

2015 2016

150,0

2017

140,0 130,0 120,0 110,0

2018

100,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0

1.º Trimestre

2.º Trimestre

3.º Trimestre

4.º Trimestre

*As variações dos indicadores (Índices por m2/ABL), estão sujeitas ao efeito de alterações ABL face a períodos homólogos

HOPPING 33

visita de estudo

Associação Russa de Centros Comerciais visita de estudo a Lisboa Associação Russa de Centros Comerciais e a APCC colaboraram para a realização da viagem de estudo a Lisboa que decorreu no final de Março. Dezoito profissionais de Centros Comerciais, entre gestores de centros, directores de leasing, marketing e operações, retalhistas e fornecedores de serviços, marcaram presença neste evento a fim de conhecerem alguns dos mais representativos activos da indústria portuguesa de retalho imobiliário.

N

estes três dias, o grupo organizado pela congénere Russa da APCC, efetuou oito visitas técnicas, conforme resumo do programa, entre centros comerciais 34

HOPPING

tradicionais de várias dimensões e localizações, um especializado da tipologia factory outlet, bem como a Avenida da Liberdade. Por último, a Associação Russa de Centros Comerciais não quis deixar de reconhecer

a excelente qualidade das unidades visitadas, bem como a hospitalidade com que todas as equipas residentes e estruturas centrais dos grupos gestores, acolheram os nossos colegas. n

Cempalavras

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