Mona Olshed
Hyresjuridik för
2. Juridiska rättskällor och fortlöpande ändringar
Rättskällor – juridikens käll- och arbetsmaterial
3. Ingå avtal om hyresrätt respektive bostadsrätt samt förbudet mot diskriminering
3.1 Hyresrätt – hyreslägenhet
3.2 Bostadsrätt – bostadsrättslägenhet
4. Avtalstid, uppsägning, delgivning, avflyttning
Uppsägning – allmänt
4.3
5. Lägenhetens skick, hyresgästinflytande samt
5.1 Förstörd hyreslägenhet och förtur till nytt hyresavtal
5.2
5.3
5.4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete
5.5
6.
6.1
7.
7.1
7.4
och bostadsrättsföreningens
8.1
9. Uppsägning på grund av förverkande 125
9.1 Förverkande av en hyresrättslägenhet 128
9.2 Förverkande av nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet 139
9.3 Särskilt om försäljning av och avflyttning från en bostadsrättslägenhet 145
10. Besittningsskyddet för hyresgäst i hyresrättslägenhet 147
10.1 Ej förlängning på grund av förverkande av hyresrätten 149
10.2 Ej förlängning på grund av åsidosatta förpliktelser 151
10.3 Upphörandet får inte strida mot god sed i hyresförhållanden 154
10.4 Förlängning för medhyresgäst respektive make eller sambo 156
10.5 Beslut om verkställighet före laga kraft 158
10.6 Generell förlängningsrätt saknas helt 158
11. Handel med hyreskontrakt, olagliga andrahandshyror och annat missbruk av hyresrätter 161
11.1 Handel med hyreskontrakt 162
11.2 Missbruk av bytesrätten 163
11.3 Otillåten andrahandsuthyrning och för hög andrahandshyra 164
11.4 Överhyra för inneboende 165
12. Förfarandet i tvister 167
12.1 Hyresnämnd 167
12.2 Kronofogden 170
12.3 Tingsrätt 172
13.1 Rättsligt underlag för en vräkning – exekutionstitel
13.2 Ansökan, tidsfrister samt anstånd och uppskov
13.3 Socialnämndens handläggning
13.4 Vräkningsförfarandet
2. Juridiska rättskällor och fortlöpande
ändringar
Lagar och andra rättsregler är till viss del färskvara. Då och då görs ändringar och det måste den som tillämpar rättsreglerna vara medveten om. För att vara säker på vad som gäller vid en viss tidpunkt är det därför viktigt att uppmärksamma när förändringar sker i rättens innehåll. Detta är särskilt viktigt för den som företräder en myndighet, t.ex. en socialnämnd.
Alla juridiska presentationer och framställningar härrör från rättskällorna, dvs. de ursprungliga rättsliga dokument som presenterar rättens innehåll. Så också denna text. För att förstå detta system av rättskällor och dess föränderlighet behövs kunskaper om rättssystemets uppbyggnad och särskilt om hur förändringar sker och hur de motiveras. Denna kunskap är också nödvändig för att kunna tolka och tillämpa särskilt nyare rättsregler. För den som har en viss juridisk skolning är detta självklarheter, men för andra kan det tyckas vara ett mysterium. Om man ger sig lite tid kan man uppnå ett mer medvetet och professionellt förhållningssätt till lagar, förordningar och andra rättsliga bestämmelser av olika slag. Till detta kommer att klientarbetet blir säkrare, och den som handlar på en myndighets vägnar utan att vara insatt i reglerna riskerar dessutom kritik från Justitieombudsmannen (JO) eller andra tillsynsmyndigheter.
Hela systemet med rättsregler får sitt innehåll från de olika delar som kallas rättskällor. För att få hjälp att bli förtrogen med detta
system ges nedan en kort översikt över hur rättsliga relationer i vårt samhälle och mellan människor får sitt rättsliga innehåll och hur det kan förändras, särskilt hur man kan tillägna sig de ändringar och förtydliganden i rättsreglerna som görs fortlöpande. Det handlar framför allt om att förstå och att snabbt och säkert kunna hitta rätt tolkning och tillämpning av en rättsregel.
Detta kapitel har olika infallsvinklar. Den första är en presentation av det juridiska källmaterialets olika delar – rättskällorna – i det hierarkiska system som rätten består av.
Den andra infallsvinkeln utgörs av förtydliganden av hur olika rättskällor blir användbara vid de redogörelser som görs i bokens följande kapitel. De delar av rättssystemet som innehåller övergripande regleringar inom hyresjuridiken behandlas direkt i detta kapitel. Dessa rättsregler kan sägas utgöra en ram och har mindre inverkan på den direkta relationen mellan enskilda. Det handlar om rättsreglerna inom EU och om de kollektiva förhandlingarna mellan parterna på den svenska hyresmarknaden.
Den tredje infallsvinkeln handlar om de fortlöpande förändringarna av rättens innehåll och vikten av att förstå hur rättskällorna kommer till användning i detta avseende. Rättskällorna är nämligen inte bara något som finns i ett hierarkiskt statiskt system som en gång för alla har ett fastställt innehåll, utan de är i högsta grad levande och dynamiska och genomgår kontinuerliga förändringar.
2.1 Rättskällor – juridikens käll- och arbetsmaterial
Rättens innehåll finns huvudsakligen i författningstexter, dvs. i lagar och förordningar. Men utöver lagar och förordningar finns rättsregler i andra rättsliga dokument, och varje sådan del utgör en rättskälla.
I Sverige utgörs det rättsliga textmaterial som räknas som rättskällor av
• författningstexter, dvs. EU-rätten, grundlagar, lagar, förordningar och myndighetsföreskrifter
• förarbeten, främst propositioner och (utskotts-)betänkanden
• rättspraxis, dvs. de högsta instansernas prejudikat
• sedvanerätt
• kollektiva överenskommelser
• rättsvetenskapliga arbeten.
De olika rättskällorna är hierarkiskt rangordnade, vilket innebär att författningstexter, främst lagar och förordningar, utgör det betydelsefullaste tolkningsmaterialet när det ska fastställas vad som utgör – enligt den juridiska benämningen – gällande rätt.
2.1.1 Författningstexter
Författningstexterna inom rättssystemet utgörs av författningar från EU, de svenska grundlagarna samt lagar, förordningar och myndighetsföreskrifter. Vardagligt benämns dessa ibland som lagstiftningen eller enbart lagar och förordningar.
eu-rätten är överordnad den nationella rätten, och rättsreglerna inom Europeiska unionen (EU) – unionsrätten – är tillämpliga i alla EU:s medlemsstater. EU:s rättsordning omfattar dock inte samtliga rättsområden. Meningen är att rättsregler inom EU enbart ska införas om det bedöms vara effektivare med EU-bestämmelser än nationella bestämmelser. Detta kallas subsidiaritetsprincipen.
Bestämmelser från EU inom de rättsområden som denna bok omfattar kan bli aktuella i samband med olika statliga subventioner eller i samband med inskränkningar i konkurrensen, och då måste de nationella reglerna utformas i linje med EU-rätten. När det gäller hyresmarknaden får t.ex. de kommunala fastighetsbolagen inte konkurrera med privata fastighetsägare på ett sätt som strider mot unionsrättens statsstöds- och konkurrensregler. När det däremot handlar om den direkta relationen mellan hyresvärd och hyresgäst eller mellan bostadsrättsförening och bostadsrättshavare är det tills vidare enbart den nationella rätten som är tillämplig.
grundlagar antas av riksdagen genom två likalydande riksdagsbeslut med mellanliggande allmänt riksdagsval, bland annat för att
riksdagen inte ska kunna fatta förhastade beslut som inskränker människors fri- och rättigheter. Regeringsformen (RF) är en av grundlagarna, och den intar en central ställning i vårt konstitutionella system. Ofta talar man om den så kallade grundlagen i bestämd form singularis, och då är det regeringsformen som åsyftas. RF innehåller de fundamentala reglerna om statsskicket och här finns regler om de grundläggande fri- och rättigheterna (2 kap.), där det anges att var och en gentemot det allmänna är tillförsäkrad yttrandefrihet, informationsfrihet, mötesfrihet, demonstrationsfrihet, föreningsfrihet och religionsfrihet.
När det handlar om boendeförhållanden anges i regeringsformen (RF), som nämnts ovan, att den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd är grundläggande mål för den offentliga verksamheten, och att det särskilt åligger det allmänna att trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet och för en god levnadsmiljö (1 kap. 2 § RF).
lagar, förordningar och myndighetsföreskrifter är underordnade grundlagarna, och lagar är överordnade förordningar, som i sin tur är överordnade myndighetsföreskrifter. Dessa regleringsformer kan sägas vara ett resultat av en statsrättslig uppdelning av befogenheten att införa rättsregler. Alla dessa författningstexter har samma rättsliga valör för envar. Vilken beteckning rättsreglerna har spelar ingen roll för tillämpningen – de är alla lika bindande. Lagar stiftas av riksdagen, förordningar utfärdas av regeringen och föreskrifter meddelas av myndigheter. I lagarna ges vanligen regler med mer allmänt innehåll, medan preciseringar kan göras i förordningar. Därutöver kan detaljerade normer utfärdas som föreskrifter.
lagar. Begreppet lag är terminologiskt egentligen reserverat för bindande regler som beslutas av riksdagen, och som har termen lag som benämning i sin rubrik. I dagligt tal används ofta uttrycket lag för att beteckna alla regler som tillkommit auktoritativt, dvs. en rättslig regel över huvud taget. Ibland används uttrycket lagstiftning för att beteckna skrivna rättsregler utan att reglerna har formell karaktär av lag.
Den officiella publiceringen av lagar görs i Svensk författningssamling, SFS, i kronologisk följd med årtal och nummer, t.ex. SFS 1970:994, som är den officiella beteckningen för jordabalken, där tolfte kapitlet har rubriken Hyra och brukar kallas hyreslagen (HL). Lagar och förordningar – men inte alla – finns också i tryckt form i lagböcker som ges ut av olika bokförlag. Lagböcker trycks i början av varje år och är då uppdaterade till det angivna årets ingång. Den äldsta varianten är
Sveriges Rikes Lag – den blå – som utkommit årligen i ny utgåva sedan mer än ett sekel och som är avsedd att tillgodose de allmänna domstolarnas behov. En betydligt yngre variant med modernare systematik är
Sveriges Lagar – den svarta. Och den lagbok som i stort sett sägs vara anpassad för studier vid universitet och högskolor är Svensk Lag – den gröna. Flera andra lagsamlingar finns på marknaden. Eftersom lagar och förordningar kontinuerligt förändras behöver kompletteringar göras, vilka kan ske via internet (riksdagen.se). Att använda sig av tryckta lagtexter ur kurslitteratur eller annan litteratur som skrivits för flera år sedan är inte att rekommendera, såvida inte äldre lagtext behövs, och en kontroll av giltigheten är att förorda.
Lagregler om boende finns dels vad gäller hyresrätt, dels vad gäller bostadsrätt:
• Hyresrätt: Hyreslagen (HL); det mesta av lagreglerna för hyresrätter finns här.
• Bostadsrätt: Bostadsrättslagen (BRL); rättigheter och skyldigheter vad avser bostadsrättshavare, snarlika hyreslagens.
Lagreglerna om boende i hyresrätt har således i huvudsak placerats i 12 kap. jordabalken (JB); kapitlet har fått benämningen Hyra och kallas hyreslagen. Kapitlet är omfattande och många av reglerna är komplicerade. Där förekommer också en hel del vaga och mångtydiga eller mer specifika termer och begrepp. Som exempel kan nämnas att närstående – vid bedömning av rätten att under vissa omständigheter överta ett hyreskontrakt (34 § HL) – omfattar, förutom make, sambo, föräldrar, barn, syskon och andra släktingar, också andra personer som på grund av särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen
nära. Vidare finns begreppet gott skick inom fastigheten (25 § HL), som för sin tillämpning förutsätter att särskilda bestämmelser eller ordningsföreskrifter intas i själva hyresavtalet. I hyreslagen finns också en generalklausul, dvs. en mycket allmänt hållen lagregel, som ger domstolar och myndigheter stor frihet vid bedömningen av enskilda fall. Denna generella bestämmelse anger att ett beslut om upphörande av ett hyresavtal inte får strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt mot hyresgästen (46 § första stycket 10 HL). Dessa speciella begrepp, termer och generalklausuler gör att andra rättskällor, såsom lagmotiv och rättspraxis (se nedan), blir särskilt viktiga när innehållet i en lagregel – i synnerhet en nyligen införd lagregel – ska tolkas och tillämpas.
Lagreglerna om boende i en lägenhet som innehas med bostadsrätt finns i bostadsrättslagen (1991:614), där rättigheter och skyldigheter, särskilt en del av lagreglerna om förverkande, har utformats med hyreslagens regler som förebild.
Andra lagar som innehåller bestämmelser som rör boende (SFSnummer framgår av förkortningslistan i början av denna bok):
• Lagen om uthyrning av egen bostad (UEB); privatpersons uthyrning av egen bostadsrättslägenhet eller uthyrning av annat ägt boende.
• Äktenskapsbalken (ÄktB); vem som bäst behöver bostaden vid äktenskapsskillnad.
• Sambolagen (SamboL); vem som bäst behöver bostaden vid separation.
• Miljöbalken (MB); skydd för människors hälsa mot skada eller olägenhet.
• Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
• Hyresförhandlingslagen (HFL); kollektiva förhandlingar angående hyresrätter om hyran och underhåll.
• Lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
• Delgivningslagen; hur skriftlig handling ska tillställas berörd person.
• Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder (LAH); medling och tvistlösning.
• Rättegångsbalken (RB); tvistlösning vid förverkande.
• Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL); underlag för vräkning.
• Utsökningsbalken (UB); vräkning, dvs. avhysning.
förordningar är beteckningen för regler som tillkommit genom regeringsbeslut och som oftast har myndigheter som adressat. Vad avser hyresrätt respektive bostadsrätt kan det också handla om föreskrifter för hyresvärdar och bostadsrättsföreningar. För hyresvärdar finns t.ex. förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken, som innehåller föreskrifter om meddelande till hyresgäst om rätt till återvinning av hyresrätten vid förverkande på grund av dröjsmål med betalning av hyran. Och för bostadsrättsföreningar finns motsvarande genom förordningen (2003:37) om vissa underrättelser och meddelanden enligt 7 kap. bostadsrättslagen (1991:614) (se vidare kapitel 9).
myndighetsföreskrifter är beteckningen för regler som beslutas av myndigheter som komplement eller förtydliganden till lagar och förordningar. Som exempel kan nämnas Folkhälsomyndigheten, som har en egen författningssamling (FoHMFS). Föreskrifterna i sådana författningar är lika bindande som om de angivits i en lag eller förordning. Vid sidan av de bindande föreskrifterna kan det också förekomma regler som inte är avsedda att vara bindande. De kallas allmänna råd och innehåller rekommendationer om hur en författning kan eller bör tillämpas. Några sådana allmänna råd som avser fastighetsägare, dvs. hyresvärdar och bostadsrättsföreningar, finns exempelvis från Folkhälsomyndigheten och avser temperatur inomhus (FoHMFS 2014:17) respektive buller inomhus (FoHMFS 2014:13).
Kommunerna utfärdar ibland riktlinjer som kan tillmätas vikt vid tolkning och tillämpning under förutsättning att de inte strider mot den gällande rätt som följer av överordnade rättskällor, såsom författningstexter, lagmotiv och prejudikat. Sådana riktlinjer kan exempelvis tydliggöra vad som avses med en hyresskuld, t.ex. huruvida innevarande månads förfallna hyra (vid hyresrätt) eller förfallen månads-
avgift (vid bostadsrätt) ska betraktas som en hyresskuld eller inte, eller om det i första hand ska göras försök att upprätta en avbetalningsplan med hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen innan det kan bli aktuellt med något ekonomiskt bistånd från kommunen.
2.1.2 Lagmotiv och andra förarbeten
Det sägs ibland att våra lagar inte är helt lätta att förstå. Formuleringarna är i många fall abstrakta och kortfattade. Texterna har ibland fått en generell utformning, och i vissa fall är orden vaga eller mångtydiga. Någon motivering eller förklaring till hur reglerna ska tillämpas ges vanligen inte i själva lagtexten. Därför kan det vara svårt att bilda sig en uppfattning om bestämmelsens tillämpning eller syfte, särskilt för den som ställs inför en helt obekant lagtext eller en helt ny lagregel. I en sådan situation kan man söka ledning i lagens förarbeten, dvs. utredningar, förtydliganden och kommentarer – de arbeten som utarbetats under lagstiftningsprocessen. Särskilt när helt eller delvis nya lagregler har införts behöver den som utreder och handlägger rättsliga frågor inom en myndighet stämma av vilket innehåll som har förändrats och hur det ska tolkas och tillämpas. Detta blir en särskilt viktig uppgift för den som har ett myndighetsansvar.
lagmotiv. Under lagstiftningsprocessen utarbetas således en hel del förarbeten. Bland förarbetena är särskilt regeringens proposition och riksdagsutskottets betänkande de mest centrala, eftersom de utgör direkta kommentarer till lagtexterna. Dessa förarbeten brukar benämnas lagmotiv. (Med ordet motiv i dessa sammanhang menas motiveringar, och själva begreppet har i dessa sammanhang kortats ner till motiv utan ändelsen -eringar; motiv är här således inte synonymt med syfte.)
I regeringens proposition brukar också anges hur yttranden från Lagrådet – dit lagförslag skickas som lagrådsremiss – påverkat utformningen av de slutliga lagförslagen, och dessa yttranden kan också användas som ledning vid tolkning och tillämning. Lagrådet, som består av ledamöter från Högsta domstolen (HD) och Högsta förvaltningsdomstolen (HFD), granskar lagförslaget ur rättsteknisk synvinkel
och tar bland annat ställning till om den föreslagna lagen är förenlig med konstitutionen (grundlagen), unionsrätten och rättsordningen i övrigt, är tillräckligt tydlig, går att tillämpa i praktiken och om de syften som regeringen avsett uppnås med lagen (lagradet.se).
När en ny lag antagits eller ändringar beslutats i en befintlig lag blir lagmotiven mycket viktiga; just då har rättstillämparna endast hjälp av dessa förarbeten när lagtexten ska tolkas och tillämpas. Motiveringarna i framför allt propositionen får ofta formen av ingående kommentarer med tanke på den framtida tillämpningen, och de utgör ibland direkta anvisningar som inte finns i själva lagtexten.
Noteras bör att det är just dessa kommentarer och förtydliganden – det som benämns lagmotiv – som används när beslut hos domstolar och myndigheter motiveras, och de som utarbetar dessa kommentarer (lagmotiven) räknar med att så sker. Lydelsen i dessa lagmotiv förs över ordagrant till besluten, och så bör också göras i andra sammanhang när en lagtext kommenteras. (För propositioner till lagstiftningen, se källförteckningen och regeringen.se; för betänkanden till lagstiftningen, se källförteckningen och riksdagen.se.)
övriga förarbeten. Förutom lagmotiven finns en del annat rättsligt material som utgör förarbeten. Dessa är de utredningar som görs på ett tidigt stadium i den rättsliga förändringsprocessen. Resultaten av dessa utredningar presenteras dels i Statens offentliga utredningar, SOU, dels i Departementsserien, Ds. Eftersom dessa redogörelser har tillkommit tidigt i lagstiftningsprocessen utgör de snarare bakgrundsmaterial till de rättsliga förändringarna än kommentarer till de lagregler som införs. (För SOU och Ds: se källförteckningen och regeringen.se.)
2.1.3 Rättspraxis
Det är inte alltid att frågor kan besvaras genom att studera lagar och lagmotiv. Då kan rättspraxis eventuellt ge vägledning. Rättspraxis utgörs av de rättsregler som de högsta instanserna formulerar när de dömer. Varje enskilt fall kallas prejudikat. Tillsammans benämns de rättspraxis och utgör domstolarnas prejudikatbildande verksamhet.
Att lagar och lagmotiv inte alltid är uttömmande kan bero på en önskan att inte exakt bestämma lagreglernas innehåll, utan i stället låta domstolarna medverka i den dynamiska rättsutvecklingen. Det innebär i sin tur att lagreglerna inte behöver ändras så ofta. En annan anledning till att lagreglerna ibland inte är uttömmande är att det inte är möjligt att reglera alla förhållanden som kan uppkomma i framtiden, eftersom det är svårt att förutspå hur framtiden kommer att gestalta sig. Dock kan man ur demokratisk synvinkel fråga sig om det är lämpligt att de folkvalda politikerna överlämnar tillämpningen av lagreglerna till domstolarna. Men det är oftast inte fråga om att reglera allt eller inget, utan snarare för politikerna att ta ställning till vad som ska regleras och hur.
När man studerar avgöranden från de högsta instanserna bör man ha i åtanke att domstolen har avgjort ett speciellt fall – varje fall är unikt – och att domens prejudikatvärde är begränsat till identiska fall, åtminstone vad gäller omständigheter som är rättsligt relevanta. En viss försiktighet bör således iakttas när man applicerar en annan situation på den rättsregel som har formulerats i ett prejudikat.
Däremot bör det noteras att även äldre prejudikat är användbara så länge den rättsregel som formulerats inte ändrats genom lagstiftning.
Det är således inte i sig åldern på ett prejudikat som är relevant utan huruvida rättsregeln förändrats genom lagstiftning.
Det faktum att domstolar och myndigheter – som i sitt beslutsfattande utgår från rättskällorna – kan överpröva beslut av hyresvärdar och bostadsrättsföreningar samt socialtjänst talar för att socionomer och andra socialarbetare behöver kunna hantera ny rättspraxis och uppfatta de preciseringar som de högsta instanserna formulerar.
domstolsväsendet i Sverige består av två parallella domstolssystem – allmänna domstolar, som handlägger brottmål och tvistemål, och allmänna förvaltningsdomstolar, som handlägger förvaltningsmål, dvs. tvister mellan enskilda och myndigheter. (För sökning av rättspraxis, se ovan avsnitt 1.5.)
De allmänna domstolarna har tre instanser:
• tingsrätt
• hovrätt
• Högsta domstolen (HD).
Även de allmänna förvaltningsdomstolarna har tre instanser:
• förvaltningsrätt (namnbyte 2010 från länsrätt)
• kammarrätt
• Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) (namnbyte 2011 från Regeringsrätten).
Vid sidan av dessa domstolar finns nämnder, t.ex. hyresnämnd, som medlar och dömer i en del hyrestvister (se nedan). Därutöver finns specialdomstolar, t.ex. Arbetsdomstolen, Migrationsöverdomstolen samt Patent- och marknadsdomstolen m.fl.
Högsta domstolens viktigaste uppgift är att avgöra överklagade mål från hovrätten där domen får prejudicerande, dvs. styrande, verkan på framtida mål. När HD dömer formulerar den således en rättsregel som har samma dignitet som en lagregel. För att få sin sak prövad i HD efter en hovrättsdom krävs prövningstillstånd, som HD själv fattar beslut om. Till HD inkommer flera tusen ansökningar om prövningstillstånd per år, varav endast några enstaka procent går vidare till prövning.
Högsta förvaltningsdomstolen är inrättad för att öka rättssäkerheten för enskilda vid överprövning av myndighetsbeslut. För att få sin sak prövad efter en kammarrättsdom måste prövningstillstånd beviljas, och sådant tillstånd lämnas i princip enbart om HFD:s avgörande kan få betydelse som prejudikat.
I förvaltningsdomstolarna avgörs tvister mellan enskilda och ”det allmänna”, dvs. olika statliga eller kommunala myndigheter eller organ. När det gäller sociala frågor kan det röra sig om tvångsomhändertagande av barn eller missbrukare eller om socialt bistånd, såsom försörjningsstöd, eller någon socialförsäkringsförmån. Det kan också röra sig om andra så skilda intressen som trafiksäkerhet vid återkallande av körkort eller skattedebitering vid överklagande av allmän självdeklaration. Förvaltningsdomstolarna avgör också överklaganden av olika centrala myndigheters beslut.
5. Lägenhetens skick, hyresgästinflytande samt störande grannar
När det gäller hyreslägenheter är hyresvärden skyldig att hålla lägenheterna i sådant skick att de enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbara för det avsedda ändamålet (9 § HL). Bestämmelsen innebär ett krav på viss minimistandard och är tvingande. Ett avtalsvillkor om att lägenheten hyrs ut i så kallat befintligt skick är oskäligt, och hyresvärdar får inte tillämpa ett sådant villkor. Om hyresvärd och hyresgäst är överens kan de avtala om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard, i lagtexten benämnt tillval eller frånval (55 d § HL). Ett tillval förutsätter att hyresvärden tar på sig ett ökat ansvar för lägenhetens standard. Det kan t.ex. avse lägenhetens utrustning eller dess underhåll. En överenskommelse som inte går utöver de skyldigheter som hyresvärden har i hyreslagen i fråga om lägenheten (9 §) är inte ett tillval.
När det gäller bostadsrättslägenheter gäller att första gången en sådan lägenhet ska tillträdas efter en bostadsrättsupplåtelse (dvs. efter nybyggnation) stadgas motsvarande om att lägenheten ska vara fullt brukbar (7 kap. 1–2 §§ BRL). Därefter är bostadsrättsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren (7 kap. 4 och 12 §§ BRL). Vad avser detta ansvar kan kortfattat sägas att bostadsrättsföreningen
ansvarar för det så kallade yttre underhållet och bostadsrättshavaren för det så kallade inre underhållet. Vid en överlåtelse av en bostadsrätt är bostadsrättslägenhetens skick en fråga mellan parterna.
När ett hyreskontrakt för en hyreslägenhet innehåller en förhandlingsklausul, dvs. en klausul som hänvisar till förhandlingsöverenskommelser på hyresmarknaden, gäller innehållet i dessa överenskommelser i stället för lagreglerna om lägenhetens skick i hyreslagen (9 § HL).
Genom sådana förhandlingar kan det avtalas om sämre eller bättre skick än hyreslagens bestämmelser. När en förhandlingsklausul finns i hyreskontraktet måste det framgå av förhandlingsöverenskommelsen i vilken mån det bättre skicket ska påverka hyran.
När det gäller hyreslägenhetens skick finns bestämmelser i hyreslagen som handlar om förstörd lägenhet, om fel och brister, om vad hyresgästen i så fall har rätt att fordra och om påföljder för hyresvärden.
Det finns också särskilda bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten både vad gäller huset och lägenheterna med påföljande hyreshöjning. Dessa bestämmelser behandlas i detta kapitel.
5.1 Förstörd hyreslägenhet och förtur till nytt hyresavtal
Hyresavtalet förfaller, dvs. upphör utan uppsägning, om lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Detta gäller oavsett om den blivit förstörd före tillträdesdagen (10 § första stycket HL) eller under hyrestiden (16 § första stycket HL). Exempel på orsak till förstörelsen är brand.
Att hyresavtalet förfaller innebär att hyresförhållandet upphör utan att någon uppsägning behöver göras. För att minska risken för att en hyresgäst då blir bostadslös gäller numera (sedan 2022) att hyresgästen ska erbjudas ett nytt hyresavtal av hyresvärden (10 § tredje stycket HL), förutsatt att det är skäligt (se nedan). Erbjudandet gäller den förstörda lägenheten i återställt skick eller annan likvärdig lägenhet som är ledig för uthyrning (46 a § första stycket HL). En hyresgäst som begär en ny lägenhet eller att hyresvärden återställer lägenheten ska meddela detta
5. lägenhetens skick, hyresgästinflytande …
till hyresvärden inom tre månader från det att avtalet förföll (46 a § andra stycket HL).
Hyresvärdens skyldighet består således i att erbjuda ett hyresavtal för en likvärdig lägenhet. I lagmotiven klargörs att den förstörda lägenheten i återställt skick alltid ska anses som likvärdig, även om lägenheten efter återställandet fått högre standard (prop. 2020/21:201 s. 36). Av lagmotiven framgår vidare att det förutsätts att hyresvärdens erbjudande är så preciserat vad avser beskaffenhet och villkor att hyresgästen kan ta ställning till det. Om hyresvärden inte har någon sådan lägenhet, finns enligt förarbetena ingen skyldighet. Men hyresgästen ska blir erbjuden när en lägenhet blir ledig för uthyrning. Det kan, enligt lagmotiven, beskrivas som en form av förtur, och finns ett urvalssystem baserat på kötid är hyresvärden skyldig att placera den hyresgäst vars lägenhet förstörts först i kön (a. prop. s. 60).
Hyresvärdens skyldighet att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal gäller dock endast om det är skäligt (46 a § första stycket HL). Vid skälighetsbedömningen ska en helhetsbedömning göras. Hyresgästens behov av att få hjälp att hitta en hyreslägenhet har betydelse, och när det råder brist på hyreslägenheter får hyresgästens situation, enligt lagmotiven, anses väga tungt (a. prop. s. 63). Men om parterna inte kommer överens får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden vid vite att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal (46 b § första stycket HL).
5.2 Fel och brister
En hyreslägenhet kan ha fel och brister. Utöver brister i rent tekniska anordningar i lägenheten avses även brister i underhållet, t.ex. avseende tapeter och målning (NJA 1964 s. 434). Bestämmelserna omfattar även andra utrymmen såsom trappuppgång, ytterdörr och tvättstuga. När det gäller en bostadsrättslägenhet ansvarar föreningen för det så kallade yttre underhållet (7 kap. 12 § BRL).
Det som har kallats sanitär olägenhet benämns numera olägenhet för människors hälsa och definieras enligt miljöbalken (MB) som en störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka
hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig (1 kap. 3 § och 9 kap. 3 § MB). Det kan t.ex. avse buller eller inomhustemperatur. I sådana fall används riktlinjer som myndigheter utfärdat, där ansvaret läggs på fastighetsägaren, dvs. hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen. När det gäller t.ex. buller finns Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus (FoHMFS 2014:13) och om höga ljudnivåer (FoHMFS 2014:15), och när det gäller temperatur inomhus finns Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus (FoHMFS 2014:17). En rimlighetsavvägning ska dock göras mellan kostnaderna för åtgärder jämfört med nyttan (2 kap. 7 § MB).
Enligt en rimlighetsavvägning i enlighet med miljöbalkens bestämmelser får störande kyrkklockor fortsätta att slå även om de överskrider myndigheternas riktlinjer för buller inomhus, eftersom klockorna endast slår dagtid mellan klockan 9 och 21. (Miljödomstolen vid Nacka tingsrätt 2010-10-07 Mål nr M4248-10)
En hyresvärd förpliktades att betala skadestånd på grund av att temperaturen i en lägenhet varit för hög och därför utgjort olägenhet för människors hälsa. Temperaturen hade med tillförlitlig mätning varaktigt legat över +24 grader och vittnen uppgav att de upplevt värmen som ”olidlig”. (RH 1994:36)
En hyresvärd förpliktades att se till att temperaturen i en viss lägenhet uppgår till 18 grader som operativ temperatur och 16 grader vid golvet. (Miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätt 2010-10-21, M2112-10) (Operativ temperatur är ett sammanfattande mått på lufttemperatur och strålningstemperatur, FoHMFS 2014:17.)
Brist föreligger också om en hyresgäst hindras att tillträda hyreslägenheten, eftersom hyresgästen har rätt att tillträda lägenheten på avtalad dag. Om tidigare hyresgäst inte flyttat åligger det hyresvärden att se till att lägenheten blir utrymd så att den nya hyresgästen kan flytta in. Så länge den tillträdande hyresgästen inte kan flytta in har den nya hyresgästen rätt till hyresreducering (se kapitel 6). När det gäller tillträde till en bostadsrättslägenhet efter överlåtelse gäller parternas överlåtelseavtal. Efter en tvångsförsäljning av en bostadsrätt är bostadsrättshavaren skyldig att flytta, annars kan hen bli vräkt (se vidare kapitel 13).
5.3 Hyresvärdens åtgärdsskyldighet
Hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum måla, tapetsera och utföra andra sedvanliga reparationer med anledning av hyreslägenhetens försämring på grund av ålder och bruk (15 § andra stycket HL).
Någon definition på skäliga tidsmellanrum finns inte i lagtexten. Om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul kan det i en förhandlingsöverenskommelse ha bestämts att hyreslagens reparationsskyldighet inte ska gälla. Även om det där skulle finnas en tidsangivelse måste det ändå finnas ett behov. Huruvida det finns ett behov får parterna försöka komma överens om, men om de misslyckas med det kan denna förutsättning (dvs. behovet) – liksom andra tolknings- och tillämpningstvister i civilrätt – avgöras av den behöriga rättsliga instansen, om någon av parterna vänder sig dit. Om inte någon av parterna gör det kvarstår status quo (se även avsnitt 5.1).
Under den tid ett hyresförhållande pågår ska hyresvärden se till att lägenheten är fullt brukbar som bostad (15 § första stycket HL). Ett tillval förutsätter att hyresvärden i förhållande till dessa skyldigheter eller enligt det gällande hyresavtalet åtar sig att tillföra lägenheten något. Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet har en hyresgäst rätt att ansöka om åtgärdsföreläggande (16 § första stycket 2 HL).
Avvikelser som uppkommer då och då utgör inte en sådan brist i underhållsskyldighet som kan leda till ett åtgärdsföreläggande, utan bristande underhåll visar sig i stället i form av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgäster har rätt att förvänta sig. Enligt rättspraxis kan det vara svårt att precisera hur stora avvikelserna ska vara, särskilt när det gäller underhåll av golv (RH 2017:52). Skyldigheten att åtgärda reparationsbehov omfattar främst det normala slitage som uppstår med tiden. Skulle hyresvärden invända att bristen inte beror på normalt slitage utan på vanvård från hyresgästens sida skulle, enligt lagmotiven, reparation kunna påfordras om det finns behov av reparation och om så lång tid har förflutit sedan motsvarande arbeten utfördes att det är rimligt att lägenheten repareras på nytt (prop. 1974:150 s. 487).
Med hänsyn till reglerna om hyreslägenhetens skick och hyresvärdens reparationsskyldighet är det betydelsefullt för en hyresvärd
att dels konstatera lägenhetens skick genom besiktningar, dels kunna dokumentera när hyresvärden gjort olika reparationer. Lägenhetens skick fastställs i regel vid hyresgästens in- och avflyttning, och då bör parterna upprätta ett besiktningsprotokoll. Hyresgästföreningen bistår som regel med besiktningar för sina medlemmar.
Den som innehar en lägenhet med bostadsrätt ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick (7 kap. 12 § BRL).
5.4 Hyresgästinflytande vid förbättringsoch ändringsarbete
I hyreslagen finns regler om hyresgästers inflytande vid förbättringsoch ändringsåtgärder (18 d–h §§ HL). Där anges att en fastighetsägare inte får utföra vissa arbeten i hyreslägenheterna eller i huset utan godkännande av berörda hyresgäster, eller, när det gäller de gemensamma delarna, av minst hälften av de berörda hyresgästerna. Om berörd hyresgäst inte godkänner åtgärden kan hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Detta inflytande för hyresgäster har funnits sedan flera decennier och har utökats efter hand. Den senaste lagändringen (2002) gjordes eftersom det ansågs att hyresgästerna enbart hade ett reellt inflytande över lyxåtgärder när hyresvärdarna i samband med stambyten regelmässigt fick tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning (prop. 2001/02:41 s. 23 f.). Syftet med förändringen var också att minska fokuseringen på modern nybyggnadsstandard (a. prop. s. 26). Men en del omfattande upprustningar har lett till kraftiga hyreshöjningar, som medfört att många hyresgäster inte haft råd att bo kvar (SOU 2017:33 s. 19). Möjligen är det så att hela områden i större städer håller på att gentrifieras, vilket kan leda till socioekonomisk segregation. Inflytandet för hyresgästerna har dock vissa gränser (prop. 1996/97:30 s. 62). Det kan enligt förarbetena inte komma i fråga att ge hyresgästerna vetorätt mot alla förbättringsåtgärder, utan hänsyn måste också tas till hyresvärdarnas berättigade intresse av att bedriva en rationell fastighetsförvaltning (a. prop. s. 64). Ett syfte med lagreglerna är att skydda hyresgästerna mot hyreshöjningar på grund
8. Överlåtelse och uthyrning
Det finns en hel del lagregler i hyreslagen om överlåtelse av en hyreslägenhet, men endast ett fåtal lagregler i bostadsrättslagen om överlåtelse av en bostadsrättslägenhet. Det rör sig om två helt olika regleringar. Även när det gäller uthyrning – det som juridiskt benämns upplåtelse – finns olika lagregler i de båda lagarna.
När det gäller överlåtelse och uthyrning blir det således fyra delvis olika lagregleringar: (1) överlåtelse av hyreslägenhet, (2) överlåtelse av bostadsrättslägenhet, (3) (andrahands-)uthyrning av hyreslägenhet och (4) (andrahands-)uthyrning av bostadsrättslägenhet. Vidare har en hyresgäst respektive en bostadsrättshavare möjlighet att hyra ut en del av bostaden till inneboende om det kan ske utan men för hyresvärden (41 § HL) respektive bostadsrättsföreningen eller någon annan medlem i föreningen (7 kap. 8 § BRL).
Därutöver kan kommuner hyra lägenheter av hyresvärdar och sedan hyra ut lägenheterna i andra hand utan något särskilt tillstånd av hyresvärd eller hyresnämnd (39 § tredje stycket HL). Och skulle kommunen vilja överlåta en hyreslägenhet till en andrahandshyresgäst kan det ske om hyresnämnden lämnar tillstånd till det (37 § HL). Om en bostadsrättslägenhet innehas av en kommun eller en region krävs inget tillstånd till uthyrning i andra hand (7 kap. 10 § 2 BRL).
I detta kapitel redogörs för de rättigheter som en hyresgäst respektive en bostadsrättshavare har när det gäller överlåtelse och uthyrning.
Om hyresgästen respektive bostadsrättshavaren inte följer rättsreglerna utan handlar i strid med dem, kan hyreslägenheten respektive
bostadsrättslägenheten förverkas, dvs. den boende kan förlora lägenheten (se vidare kapitel 9 och 10). Därutöver är en del av sådana handlingar kriminaliserade vad avser hyreslägenheter (se vidare kapitel 11).
8.1 Överlåtelse
Överlåtelse av en hyreslägenhet är strikt reglerad i hyreslagen med flera detaljerade lagregler (32–38 §§ HL). När det gäller överlåtelse av bostadsrätt kan överlåtelsen ske genom t.ex. köp på en marknad, och överlåtelsen kan också ske genom bodelning, arv, testamente eller gåva.
8.1.1 Överlåtelse av en hyreslägenhet
Det är förbjudet för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en hyreslägenhet utan hyresvärdens samtycke (32 § HL). Detta principiella förbud anses vara till fördel för hyresgäster i allmänhet och för en smidigt fungerande bostadsmarknad (prop. 1968:91 Bihang A s. 146 ff.). Från detta överlåtelseförbud finns ett antal undantag (33–37 §§ HL); det gäller överlåtelse till make eller sambo, överlåtelse till närstående och byte till en annan hyreslägenhet.
I hyreslagen finns således en särskild lagregel om överlåtelse till make eller sambo (33 § HL). När ett äktenskap upplöses eller när sambor separerar uppkommer ofta frågan vilken av makarna eller samborna som ska tillerkännas hyresrätten till den hyreslägenhet som makarna eller samborna eller endera av dem hyrt för att användas som gemensam bostad. Detta regleras i den äktenskapliga lagstiftningen (11 kap. 8 § ÄktB, 16 och 22 §§ SamboL). Reglerna i hyreslagen ansluter emellertid till den lagstiftningen, och den make eller sambo som tillagts, dvs. tilldelats, lägenheten har rätt att utan hyresvärdens tillstånd inträda som hyresgäst, dock under förutsättning att lägenheten uteslutande eller huvudsakligen använts som gemensam bostad för hyresgästen och dennes make eller sambo, och lägenheten vid bodelningen tillagts maken eller sambon. Det ska inte göras någon prövning av huruvida maken eller sambon är godtagbar som hyresgäst. Dessa regler gäller även när lägenheten hyrts av dem gemensamt (33 § HL).
8. överlåtelse och uthyrning
I hyreslagen finns även en särskild lagregel om överlåtelse till närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen, där förhållandet inte faller under lagreglerna i äktenskapsbalken eller sambolagen (34 § HL). Det kan t.ex. vara fråga om syskon eller andra släktingar som bor tillsammans, förälder och vuxet barn, eller sammanboende mellan två andra personer under sådana förhållanden att de betraktas som närstående. Med närstående menas – förutom make, sambo, föräldrar, barn, syskon och andra släktingar – också andra personer som på grund av särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära, men t.ex. inte två nära vänner sedan barndomen som vuxit upp på samma ort och därefter hållit kontakt med varandra (BD 490/1988).
Om hyresvärden vägrar en sådan överlåtelse kan hyresgästen begära tillstånd till överlåtelsen hos hyresnämnden. Hyresgästens ansökan ska bifallas under förutsättning att den som ska överta lägenheten är närstående och varaktigt sammanbott med hyresgästen, och hyresvärden dessutom skäligen kan nöja sig med förändringen, samt att hyresgästen i fråga är skötsam och godtagbar från ekonomisk synpunkt.
Denna överlåtelseregel gäller också om hyresgästen avlidit och dödsboet önskar överlåta lägenheten till någon närstående, som varaktigt sammanbott med hyresgästen.
I kravet på sammanboende ligger att den efterträdare som föreslås i allt väsentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten tillsammans med hyresgästen. I och med detta dras en gräns till inneboende (se även avsnitt 8.3). Det ställs höga krav på bevisning om en ung person påstås ha flyttat samman med en betydligt äldre person med mycket hög ålder. Sammanboendet och hushållsgemenskapen måste avse en permanentbostad och kan således inte gälla för en så kallad övernattningslägenhet.
Hovrätten fann att en hyresgästs kusin var en sådan närstående som omfattas av bestämmelsen och det förhållandet att kusinen bodde tillsammans med hyresgästen och dennes familj bedömdes vara en reell boendegemenskap som inte innebar att kusinen var inneboende. (RH 2018:40)
Det finns också ett krav på att sammanboendet ska ha varit varaktigt. Enligt rättspraxis ska sammanboendet ha pågått ungefär tre år. Om
sammanboendet avbrutits dessförinnan på grund av någon oförutsedd händelse, exempelvis dödsfall, krävs att avsikten med sammanboendet varit att det skulle ha varit bestående under en längre tid.
En person sammanbodde med sin mor under två och ett halvt år innan modern flyttade till ett vårdboende. Modern var 88 år när sammanboendet inleddes och led av Alzheimers sjukdom. Hovrätten fann att ett sammanboende under två och ett halvt år inte uppfyller varaktighetsrekvisitet och att moderns flytt till vårdhemmet inte utgjorde en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetsrekvisitet var uppfyllt. (RH 2016:75)
En hyresgästs vuxna barn som inte själv är hyresgäst kan delta i ett lägenhetsbyte förutsatt att han eller hon har stark boendeanknytning till hyresgästens lägenhet. Styrker sökanden dessa omständigheter har hyresnämnden att pröva om övriga rekvisit i bytesregeln är uppfyllda.
(H5792-22, 2023-02-28)
En hyresgäst har också rätt att använda lägenheten för byte till annan hyreslägenhet (35 § HL). Om bytet sker i en kedja med flera bostäder förutsätts att samtliga bostäder i kedjan är hyreslägenheter. Rätten att byta en hyreslägenhet mot en bostadsrättslägenhet eller en villa är numera helt avskaffad med hänsyn till den risk som enligt lagmotiven finns att hyresrätter annars ges ett ekonomiskt värde (prop. 2018/19:107 s. 28).
Skulle hyresvärden vägra att godkänna hyresgästens begäran om ett byte kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (35 § första stycket HL).
Beaktansvärda skäl kan finnas om hyresgästen fått förändrade familjeförhållanden eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden. Andra exempel är om bytet innebär en möjlighet till en väsentligt förbättrad bostadsstandard eller nytt arbete eller studier på annan ort. För att ett byte ska kunna komma till stånd förutsätts också att det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Med detta menas att bytesparten, dvs. den som vill byta till sig lägenheten, ska kunna
8. överlåtelse och uthyrning
godtas som hyresgäst, och då tas hänsyn till den nya hyresgästens skötsamhet och förmåga att fullgöra sina ekonomiska skyldigheter. Hyresvärden ska ha tillgång till betryggande upplysningar om den föreslagna hyresgästen. Den hyresgäst som vill sätta en annan hyresgäst i sitt ställe ska införskaffa upplysningarna. Ett tillstånd kan bara lämnas när hyresnämnden får ett konkret bytesförslag att pröva. Hyresgästen måste alltså uppge inte bara vem hyresgästen önskar överlåta sin hyresrätt till, utan också till vilken hyreslägenhet han eller hon själv tänker flytta. Om hyresgästen inte lämnar någon sådan uppgift har hyresnämnden inte någon möjlighet att bedöma om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Om hyresgästen flyttar till en annan bostad än den som uppgetts, och således har agerat i strid med förutsättningarna för tillståndet, kan hyresrätten förverkas, dvs. hyresavtalet kan upphöra med omedelbar verkan (se vidare kapitel 9). Om hyresgästen lämnar hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet åsidosätter hyresgästen sina förpliktelser mot hyresvärden. Ett sådant åsidosättande kan också leda till förverkande. Och enligt rättspraxis kan vilseledande uppgifter i samband med byte leda till förlust av besittningsskydd både för inflyttande och för av flyttande hyresgäst (RH 2002:50, RBD 1983:6).
En bytesansökan som var oriktig på så sätt att tillstånd till byte begärdes för byte med en person som varken känt till något om bytet eller haft någon lägenhet att byta med, medförde att hyresavtalet upphörde. (RH 2005:32)
Vidare krävs numera att hyresgästen och den som hyreslägenheten ska överlåtas till har varit bosatta som förstahandshyresgäster i sina lägenheter minst ett år vid tidpunkten för ansökan, annars krävs synnerliga skäl för bytet (ÖH95-22, 2022-06-22). Om bosättningskravet inte är uppfyllt kan tillstånd ändå lämnas, om det således finns synnerliga skäl för bytet (35 § HL). Synnerliga skäl kan enligt lagmotiven föreligga om en hyresgäst på grund av en oförutsedd händelse, exempelvis dödsfall i familjen, har ett mycket stort behov av att omgående hyra en mindre lägenhet eller att flytta till en annan ort. Enligt lagmotiven
Hyresjuridik för socionomer
kan synnerliga skäl också vara att hyresgästen förlorat jobbet och inte har ekonomisk möjlighet att betala hyran för sitt nuvarande boende (prop. 2018/19:107 s. 65).
Tillstånd lämnas inte om det finns anledning att anta att någon, som är delaktig i att bytet kommer till stånd, har begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning för att överlåta hyresrätten till en hyreslägenhet (35 § första stycket HL); det som enligt lagmotiven kallas handel med hyreskontrakt (a. prop. s. 20). Dessutom gäller att den som köpt ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst eller som har försökt sälja ett kontrakt kan förlora hyresrätten med omedelbar verkan, dvs. hyresrätten kan förverkas (se vidare avsnitt 9.1.3). Dessutom är handlandet kriminaliserat (se vidare kapitel 11).
Om det är fråga om ett kedjebyte omfattar bestämmelsen hela byteskedjan, och även villkor om särskild ersättning som ställts upp av någon som inte själv är part i bytet, t.ex. en mäklare, omfattas om denne har varit delaktig i att bytet kommer till stånd (a. prop. s. 64).
En hyresvärd som åberopar att det förekommer otillåten ersättning i samband med bytet har enligt lagmotiven bevisbördan för det. Som beviskrav gäller att det är tillräckligt att det finns anledning att anta att så är fallet. Det innebär att tillstånd inte ska ges om omständigheterna är sådana att det på goda grunder kan misstänkas att en otillåten ersättning förekommer. Vid prövningen ska på sedvanligt sätt hänsyn tas till dels de omständigheter och den bevisning som hyresvärden lägger fram och som ger upphov till misstanke om otillåten ersättning, dels hyresgästens förklaring och eventuella motbevisning. Exempel på omständigheter som kan tyda på att det förekommer särskild ersättning: (1) att hyresgästen flera gånger tidigare under en begränsad tid har försökt byta lägenheten mot objekt som skiljer sig markant åt vad gä ller exempelvis läge, storlek och hyra, (2) att hyresgästen åberopat olika skä l för varje byte, (3) att hyresgästen eller någon annan i byteskedjan vill byta till en lägenhet som flera gå nger har anvä nts för byten, (4) att hyresgästen lämnat osanna uppgifter eller (5) att någon av bytesparterna nyligen har förvärvat en villa eller bostadsrättslägenhet och alltså inte tycks ha för avsikt att varaktigt bosätta sig i den lägenhet som bytet avser (a. prop. s. 65).
8. överlåtelse och uthyrning
De rättsliga följderna av att någon begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning är för det första att hyresgästerna kan förlora sina hyreskontrakt med omedelbar verkan, dvs. förverkande (42 § första stycket 5 HL) (se vidare kapitel 9). För det andra kan alla hyresgästerna dömas till böter eller fängelse (65 § och 65 b § HL) (se vidare kapitel 11). Och för det tredje är avtalsvillkor om särskild ersättning ogiltiga och mottagaren av den särskilda ersättningen är skyldig att betala tillbaka den (65 § tredje stycket HL). Återbetalningsskyldigheten gäller oavsett om någon lagförts för brott eller inte.
8.1.2 Överlåtelse av en bostadsrättslägenhet
Bestämmelserna om överlåtelse av bostadsrättslägenhet är annorlunda än hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrättslägenhet. En överlåtelse av bostadsrättslägenhet sker genom köp på en marknad eller genom bodelning, arv, testamente eller gåva. Lagreglerna, som finns i bostadsrättslagen, koncentreras till frågan om förvärvaren har rätt till medlemskap i föreningen (2 kap. 3–7 §§ BRL). En överlåtelse av en bostadsrättslägenhet blir nämligen inte definitiv förrän förvärvaren har antagits som medlem. Bostadsrättsföreningen får dock inte vägra inträde om föreningen skäligen bör godta förvärvaren som bostadsrättshavare. Meningen med bestämmelsen är att personer som är påtagligt misskötsamma eller insolventa, dvs. har mycket dålig ekonomi, kan vägras medlemskap. Är det däremot fråga om överlåtelse till make eller närstående, som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren, får inte resas några sådana invändningar (2 kap. 5 § BRL), och dessa lagregler om överlåtelse har sin motsvarighet vid överlåtelser enligt hyreslagen (33–34 §§ HL). Därutöver gäller förbuden mot diskriminering i diskrimineringslagen (se vidare kapitel 3). Om föreningen vägrar medlemskap kan tvisten prövas av hyresnämnden (2 kap. 10 § BRL) (se även avsnitt 3.2).
8.2 Andrahandsuthyrning
Lagreglerna om upplåtelse (uthyrning) av lägenheter – andrahandsuthyrning – är utformade delvis på olika sätt beroende på om lägenheten är en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet. När det gäller uthyrning av en hyreslägenhet finns lagreglerna i hyreslagen (39 § HL), och för uthyrning av bostadsrättslägenhet gäller dels bostadsrättslagen, dels lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEB) (också benämnd privatuthyrningslagen) och dels hyreslagen om inte något annat har föreskrivits i lagen om uthyrning av egen bostad (1 § andra stycket UEB).
8.2.1 Andrahandsuthyrning av en hyreslägenhet
I hyreslagen finns ett principiellt förbud för en hyresgäst, som inte är en kommun, att utan hyresvärdens tillstånd hyra ut lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande (39 § första stycket HL). Förbudet gäller även om förstahandshyresgästen inte tar ut någon hyra av den person som bor där, utan det räcker att förstahandshyresgästen låter personen bo i lägenheten. Avgörande för om arrangemanget kräver hyresvärdens samtycke eller inte är om personen har rätt att självständigt använda lägenheten. Att förstahandshyresgästen har undantagit ett eller flera rum eller på annat sätt förbehållit sig nyttjanderätten till en del av lägenheten är enligt lagmotiven inte tillräckligt för att arrangemanget ska kunna ske utan hyresvärdens samtycke, dvs. den som bor där är således (andrahands-)hyresgäst och inte inneboende (prop. 2008/09:27 s. 12 och 20).
Om det är fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska upplåtelsen av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande, dvs. uthyrd i andra hand, för att skilja förfarandet från uthyrning till inneboende (39 § andra stycket HL). I lagtexten anges numera uttryckligen denna gränsdragning mellan en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och en icke tillståndspliktig upplåtelse till inneboende.
Om hyresvärden inte skulle samtycka till andrahandsuthyrningen
8. överlåtelse och uthyrning
kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden (40 § HL). För att ett sådant tillstånd ska lämnas krävs att följande tre förutsättningar är uppfyllda: (1) att hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden, (2) att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och (3) att hyran inte överstiger det belopp som enligt hyreslagen utgör skälig hyra (55 § fjärde stycket HL).
Avgörande för om hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrning av en hyreslägenhet är om hyresgästen för det första har beaktansvärda skäl. Enligt lagmotiven behöver det inte vara fråga om någon tvångssituation, utan stadgandet omfattar även situationer som uppkommit genom beslut som grundas på mer eller mindre fritt val från hyresgästens sida (prop. 1997/98:46 s. 20). Tillstånd ska ges om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller liknande förhållanden har beaktansvärda skäl. Det krävs således att det föreligger sådana skäl som gör att hyresgästen inte kan använda lägenheten under en tid, och därutöver ska det finnas ett behov för hyresgästen av att behålla anknytningen till lägenheten. För den som på prov vill bo tillsammans med en sambo finns det möjlighet att hyra ut sin lägenhet. Samboende med kamrat eller släkting omfattas dock inte av den situation som avses. Det gör inte heller den situation när någon som redan bor ihop med en annan person vill hyra ut sin lägenhet. Regeln tar sikte på den som vill inleda ett samboförhållande.
För det andra krävs att hyresvärden saknar befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen, vilket innefattar att den föreslagna andrahandshyresgästen kan godtas som hyresgäst. En person som är känd för att vara störande behöver inte godkännas (prop. 1968:91 Bihang A s. 225). Däremot har förmågan att betala hyran inte någon betydelse för ett godkännande, eftersom det är förstahandshyresgästen som svarar för de ekonomiska förpliktelserna.
För det tredje gäller att tillstånd inte lämnas om hyran överstiger skälig hyra, dvs. överstiger den hyra som förstahandshyresgästen betalar med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter (55 §
Hyresjuridik för socionomer
Mona Olshed
FEMTE UPPLAGAN
Ett stabilt och tryggt boende är en förutsättning för att arbete, familjeliv och andra delar av livet ska fungera. Därför är boendefrågor centrala i det sociala arbetet. Socialarbetare möter till exempel personer som hotas av vräkning eller som inte lyckas ta sig in på bostadsmarknaden på grund av strukturella hinder eller diskriminering. För att kunna stödja dessa människor på rätt sätt är grundläggande kunskaper om rättsreglerna som rör boende särskilt viktiga.
Boken inleds med en kort genomgång av regelsystemet och det juridiska källmaterialet. Denna överblick behövs för att förstå och tillämpa de nya och förändrade rättsregler som kontinuerligt införs.
I denna upplaga ingår lagreglerna om hyresrättsligt skydd för våldsutsatta kvinnor, om uppsägning av hyresgäst som begår brott och om förtur till nytt hyresavtal vid förstörd lägenhet. Vidare ingår lagreglerna om kriminaliseringen av handel med hyreskontrakt, mot oskäliga andrahandsuthyrningar och inneboendeuthyrningar med överhyra samt inskränkningarna i bytesrätten. Dessutom ingår bestämmelserna om hyresgästinflytande vid renoveringar och risken för hyreshöjningar och gentrifiering liksom rättsreglerna om bostadsanpassning för personer med funktionsvariationer.
Boken riktar sig såväl till studerande på socionomprogrammet och yrkesverksamma socionomer som till alla som vill informera sig i ämnet. Den är även nyttig läsning
för dem som i sin yrkesutövning ska tillämpa regler om boenderätt och göra hyresjuridiska bedömningar.
Mona Olshed är juris kandidat och har varit verksam som universitetsadjunkt i juridik vid dåvarande Malmö högskola och vid andra lärosäten, genomfört juridiska kurser för olika organisationer, medverkat i Utbildningsradion och arbetat vid förvaltningsdomstol.