Almere benoordenhout masterplan 1 strategie by Rogier Van den Berg

strategie voor een wijk die je je eigen kan maken

inhoudsopgave

inleiding 4

4. het grid 52 de straat

1. het wijkschap 14

het grid

organisatie

het blok

ontwikkelingsfase

parkeren

beheerfase

een netwerk van pleinen

statuten inkomsten

5. de grote tuin en de living machine 74 grote tuin voor kleine initiatieven

2. het bivak 22

living machine structuur

3. groeistrategie 28

groei

waarom een strategie fase nu: bivak maken

6. klassiekers 86

fase 1: vaart maken

bikkels

fase 2: doorgroeien

binken

groei en de grondexploitatie

herenhuizen

groeien langs lijnen

duurzaamheid

verbinden met plek en context openbaar vervoer

7. bouwhulp 96

groen, water en recreatie randen

colofon 100

inleiding

de Vinkweg

Voor u ligt de strategie voor de groei van Almere Benoordenhout. De strategie is de kern van het antwoord van Vestia op de vraag van de gemeente Almere. Het is het plan voor de ontwikkeling, het beheer, duurzaamheid en samenwerking in een wijk die plek biedt aan circa 12.000 bewoners, 2.500 banen en meer dan 4.200 woningen en bijbehorende voorzieningen, in sterke samenhang met 85 hectare detailhandel en bedrijventerrein.

Dit boek over de Strategie is de essentie van ons Masterplan Plus. In

Het boek Verbeelding bevat onze kwalitatieve analyse van de iden-

het eerstvolgende hoofdstuk concretiseren we het Wijkschap, de be-

titeit van de plek uitgedrukt in beelden. Het document kijkt naar het

langrijkste en meest strategische interventie in ons voorstel. Daarna

verleden, het heden en de toekomst. De dragers van de collectieve

beschrijven we het Bivak, de groeistrategie voor Almere Benoorden-

waarde en de groei van de plek zijn in dit document verbeeld.

hout en de overige strategische interventies waaruit de groeistrategie bestaat. De Plankaart, Profielen Kaart en Tourist Map dienen als

Het boek Financiële verantwoording geeft inzicht in de resultaten

bijlage.

van het onderzoek naar de financiële haalbaarheid van de gronden opstalontwikkeling. Dit volume biedt de verantwoording van de

Naast de Strategie hebben we ons Essay bijgevoegd; omdat het als

grondexploitatie voor de totale ontwikkeling.

grondslag voor onze planvorming dient. Al deze onderdelen vormen samen het Masterplan Plus zoals de geBijgevoegd zijn eveneens de statuten van het Wijkschap.

meente Almere dat heeft uitgevraagd. Wij hebben er met veel plezier aan gewerkt en wensen u veel lees- en kijkplezier toe!

Ook hebben we de Ideeëngids voor Almere Benoordenhout gemaakt. De Ideeëngids bevat de resultaten van het inhoudelijke haalbaarheidonderzoek, en geeft een indruk van de manier waarop het Wijkschap de collectieve waarde kan creëren. Daarmee is niet gezegd dat alle ideeën top-down worden uitgerold over de wijk, in tegendeel. Het is aan alle eindgebruikers om zelf een bijdrage te verzinnen en te leveren. Het Wijkschap speelt bij voorkeur enkel een stimulerende rol. In tegenstelling tot de ideeën in deze gids, zijn alleen de strategische interventies zoals uitgewerkt in het voorliggende Strategieboek uitgesproken planmatig van aard.

collectieve waarde almere benoordenhout 1. Sociale waarde – Een wijk die je je eigen kan maken Spelen en leren • Inspanning en ontspanning. • Ontwikkeling van persoonlijke vaardigheden, netwerken en kennis. • Gezamenlijke kennis en ervaringen hebben en delen met anderen. Sterke netwerken • Ontwikkeling van peergroups. • Ontmoetingen tussen mensen, peergroups en netwerken van verschillende aard en schaal. Bewuste betrokkenheid. • Verantwoordelijkheidsbesef voor het eigen handelen: Empowerment. • Zorg voor wie zorg nodig heeft. • Open houding richting collectieve en maatschappelijke opgaven. 2. Technisch ecologische waarde – Leven in een landschappelijke omgeving met stedelijke mogelijkheden De wijk is een aanvulling op-, sluit aan open is herkenbaar binnen: • Almere Hout • Almere Oost • natuurgebied Oostvaardersplassen • het meerkernig stedelijk veld van Almere • de Randstad. De wijk anticipeert specifiek op een aantal trends: • Energietransitie • Hoogdynamische ruimtevraag • Klimaatverandering en afnemende soortenrijkdom 3. Economische waarde – It’s the economy, … • De wijk is continu een concurrerend product met bijbehorende waarde. • Voor de ontwikkeling van de wijk is altijd investeringsvermogen beschikbaar. • Collectieve waardeontwikkeling wordt behouden voor de wijk

We richten ons bij het beantwoorden van de vraag van de gemeente

We vatten de term ‘eindgebruiker’ breed op, en beschouwen alle

Almere op het vervullen van de wensen van de eindgebruikers van

partijen met een lokaal belang als zodanig. Denk aan bewoners,

Almere Benoordenhout. We stellen hierbij dat alle eindgebruikers

lokale ondernemers, zorginstellingen, verenigingen en scholen. Maar

gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor en invloed hebben op het

ook bezoekers, bouwers, (nuts)-leveranciers, de gemeente Almere en

vervullen van hun wensen.

Vestia zijn eindgebruiker.

Onze aandacht gaat nadrukkelijk niet uit naar álle wensen. Onze fo-

In ons Essay van juni, dat de basis vormt van ons gedachtengoed,

cus ligt bij die wensen waarbij de eindgebruikers van Almere Benoor-

hebben we ‘Spelen en leren’, ‘Sterke netwerken’ en ‘Bewuste betrok-

denhout elkaar nodig hebben om ze te vervullen.

kenheid’ als de drie kernwaarden van een sociaal duurzaam Almere Benoordenhout benoemd. In de uitwerking van het essay, tot het

almere benoordenhout principes 1. Groei! • Start eenvoudig. Laat ruimte voor het ontstaan van patronen in occupatie. • Stel het ambitieniveau vast en laat de richting zien. • Plan de groei in detail tot zover je de behoefte kunt voorspellen. 2. Streef naar vrijheid van de gebruiker • Ga uit van veranderlijke individuele wensen van de gebruiker. • Leg de invloed op de oplossing dicht bij de gebruiker. • Maak overzichtelijke en begrijpelijke oplossingen. Zorg voor directe feedback over effecten. 3. Benut wat er is (en dus ook wat er groeit) • Wees kwistig met je doelstellingen en zuinig met je inspanning. Vervul gelijkertijd in sociale, technisch-ecologische en economische wensen. • Gebruik hernieuwbare bronnen en herstel deze. • Wees zuinig op uitputtelijke bronnen. 4. Creëer zekerheid • Maak robuuste open structuren en spreidt afhankelijkheid. Zorg dat sterk variërende wensen op veel verschillende manieren (kunnen) worden opgelost. • Maak klassiekers. Maak bewezen, archetypische, vormvaste oplossingen. • Concentreer sterk dynamische wensen. 5. Focus op de toekomstwaarde van materiaal • Gebruik veilige materialen voor mens, plant en dier. • Maak hergebruik eenvoudig. Pas ‘pure’ materialen toe, en maak deze gemakkelijk en afzonderlijk terug te winnen, met behoud van kwaliteit. • Gebruik robuuste materialen voor robuuste open structuren.

gevraagde ‘Masterplan Plus’ zoals dit nu voor u ligt, maken we een

Beschouw het creëren van de collectieve waarde door de eindge-

verdiepingsslag.

bruikers zelf als de missie van ons plan. Naast de genoemde waarden hebben we uitgangspunten benoemd die dienen als spelregels bij

Naast de sociale waarde hebben we ook de technisch-ecologische

het ontwerp en de groei van de wijk.

en economische waarde aangewezen. Samen vormen de sociale, technisch-ecologische en economische waarden de collectieve waar-

Deze uitgangspunten zijn een operationalisering van de Almere

de van Almere Benoordenhout. We verwachten dat deze voor lange

Principles en People Planet Profit op schaalniveau van de wijk. In de

tijd houdbaar zijn. Ons voorstel laat echter ruimte voor verandering

strategische interventies, in de groeistrategie in alle aspecten van het

van inzicht.

plan komen de uitgangspunten terug. Zie het als de ‘Almere Benoordenhout Principes’. 9

Almere Hout Noord wordt Benoordenhout...

...een wijk, gemaakt voor en door een Wijkschap van bewoners en andere gebruikers.

Het plan is gebaseerd op een simpel grid...

...dat bestaat uit levendige, gemengde straten.

Een Grote Tuin midden in de wijk, is niet alleen

..maar er staat ook een Living Machine: een duurzame

volkstuin en centraal park...

attractie en waterzuivering.

Benoordenhout is een wijk met een adaptieve structuur

... en een wijk die ruimte laat voor allerlei

en klassieke gebouwen...

vormen van particulier opdrachtgeverschap.

Almere Stad van Water en Groen

Almere Polderstad

Almere Waterstad

Benoordenhout is voor haar ontwikkeling echter afhankelijk van nog te maken keuzes met betrekking tot de Schaalsprong Almere en de keuzes van toekomstige bewoners. Daarom kiezen we voor een flexibele groeistrategie.

Bus

BIVAK

We beginnen met het realiseren van het bivak,

...die vervolgens als onderlegger dient voor de

het oprichten van het wijkschap en het planten van de

eerste fase van de ontwikkeling van de wijk:

hoofdgroenstructuur...

de Fase â&#x20AC;&#x2DC;Vaart makenâ&#x20AC;&#x2122;.

CommerciĂŤle voorzieningen Zelfstandige bedrijfsunits

Tram

Trein

Bus

5 ha.

Voorzieningen

11 ha.

Bedrijven in het woongebied

28 ha.

Gemengd bedrijventerrein

32 ha.

Detailhandel

67 ha.

Woningen

A6 Park

De uiteindelijke ontwikkeling van de wijk in latere fasen is

Benoordenhout is meer dan een woonwijk: er is ook een fors

aan te passen aan nieuwe eisen en wensen.

werkprogramma...

...dat waar mogelijk met woningbouw wordt gemengd.

Langs de Herenstraat komt het centrum van de wijk met diverse bestemmingen...

Oostvaarderswold

Almeerderhout

...en langs de Vinkweg en in de woonblokken is ruimte voor binnenstedelijke bedrijvigheid.

Benoordenhout ligt aan het groene hart van Almere.

...temidden van bossen en doorsneden door natuur.

In Benoordenhout woon je dan ook in het groen...

Almere Buiten

MAXX

Tram

Almere Centrum

Benoordenhout wordt aangetakt op stedelijk openbaar vervoer...

...zodat de wijk door bus en sneltram of trein aan de bestaande stad wordt gekoppeld. A6

A6 Tussenring Strip

Waterlandseweg Herenstraat Vogelweg

Mantellaan

A27

Waterlandseweg Watersnipweg

Benoordenhout ligt gunstig aan uitvalswegen van Almere...

...waarop de wijk via Strip, Herenstraat en Watersnipweg wordt aangesloten.

1 het wijkschap

de zuidelijke bosrand

Het Wijkschap is de samenwerkingsvorm voor de ontwikkeling, realisatie en het beheer van Almere Benoordenhout. Het Wijkschap prikkelt het eigen initiatief en samenwerking van de eindgebruikers van Almere Benoordenhout, met als doel een goede wijk te maken. Een goede wijk, is een wijk waarin de collectieve waarde voor de eindgebruikers is gerealiseerd conform de uitgangspunten van de Almere Benoordenhout Principes. Het is belangrijk om ons bewust te zijn van de collectieve opgave, maar alles valt of staat met het vermogen om met elkaar een fantastische plek te maken. Nu al, en niet pas over tien of twintig jaar. Het Wijkschap en de groeistrategie vormen daartoe samen het stevige frame voor de collectieve waardecreatie van Almere Benoordenhout. Deze twee factoren bieden de eindgebruikers van de wijk het platform om hun eigen wensen te vervullen.

Het Wijkschap heeft daarnaast vooral aan het begin van de ontwik-

leden van voornoemde coöperatie uitgesloten van aansprakelijkheid.

keling van Almere Benoordenhout een belangrijke rol bij het aange-

In deze tekst houden we het ten behoeve van de leesbaarheid op

ven van de ambitie en richting van de ontwikkeling. Enerzijds door

‘Het Wijkschap’.

met voorinvesteringen de maat voor kwaliteit aan te geven. Ander-

Kenmerk van een coöperatie is dat zij voorziet in de economische

zijds door eindgebruikers direct in het zadel te helpen om zelf actie

behoeften van haar leden. Het statutaire doel van het Wijkschap is

te ondernemen en hun eigen wijk aantrekkelijk te laten maken.

‘het behartigen van de belangen van haar leden ondermeer door het verrichten van werkzaamheden en diensten die doorslaggevend zijn

Het is nadrukkelijk niet aan het Wijkschap om continu alle benodigde

in de collectieve waarde (ontwikkeling) van de wijk Almere Benoor-

middelen voor een goede wijk aanbieden. Het Wijkschap moet soms

denhout’.

het goede voorbeeld geven, initiatief nemen en ondersteunen, maar vooral de eigen bijdrage van de eindgebruikers op de proef stellen

Als bedrijfsactiviteiten kunnen onder andere worden gezien het

door in te spelen op de individuele belangen.

beheer, het onderhoud en de exploitatie van de collectieve openbare ruimte en de gemeenschappelijke voorzieningen. Maar ook het inko-

De mate waarin het Wijkschap er in slaagt om de individuele belan-

pen van goederen en diensten zoals voorzieningen voor vuilwater, af-

gen te koppelen aan het collectieve belang, bepaalt het succes.

val, beveiliging en onderhoud. En alles ten behoeve van de wijk, haar

organisatie

bewoners, ondernemers en andere gebruikers. Ook het deelnemen in andere bedrijven, zoals in het op te richten Energiebedrijf, hoort tot

De invloed van eindgebruikers van Almere Benoordenhout moet in

de mogelijke bedrijfsactiviteiten. Bij gemeenschappelijke voorzienin-

de ontwikkelings-, realisatie- en beheerfase groot zijn. Daadwerkelijk

gen kan onder meer gedacht worden aan het beheren en exploiteren

risico dragen door middel van een aandeelhouderschap in een NV

van de Grote Tuin en de Living Machine.

dan wel BV stuit op juridische bezwaren. Onder andere vanwege ‘conflicts of interest’. Participatie, meebeslissen en actief beheren is

Het Wijkschap is een bedrijf met een sociaal, technisch-ecologisch

wel mogelijk in een ‘Coöperatieve Vereniging’. We noemen dit mo-

en economisch winstoogmerk, waarbij de eventuele winst ten goede

dern de ‘Coöperatie Het Wijkschap Benoordenhout’, een bedrijf voor

komt aan de leden. De leden kunnen deze winst vervolgens weer

en door mensen uit de wijk.

aanwenden ten behoeve van de wijk. Dat is wat nieuwe bewoners, ondernemers en gebruikers van de wijk bindt en boeit. Dat maakt de

De coöperatie is een rechtsvorm die nauw aan de vereniging is

wijk aantrekkelijk om in te wonen en te werken.

verwant. De coöperatie kent leden en een bestuur en wordt opgericht door middel van een notariële akte, waarin de statuten worden

De belangrijkste uitdaging van het Wijkschap is dat bewoners, on-

vastgesteld en het eerste bestuur wordt benoemd. Veel van de wet-

dernemers en gebruikers zich mede-eigenaar voelen van de wijk, dit

telijke bepalingen die voor de vereniging gelden, gelden ook voor de

mede door hun recht om mee te beslissen over de wijk Benoorden-

coöperatie.

hout. Niet alleen omvat dit recht enige zeggenschap. Ook bevat dit

In tegenstelling tot de vereniging mag de coöperatie winst maken en

recht het recht te participeren in de planvorming en de besluitvor-

deze winst uitkeren aan haar leden, dan wel bestemmen voor nieuwe

ming over de inrichting van de wijk, de openbare ruimte en de woon-

activiteiten en/of voorzieningen ten behoeve van de leden.

omgeving. Het is zeker geen lichte vorm van inspraak of invloed. Op basis van de statuten van het Wijkschap kunnen de leden, direct dan

Het Wijkschap heet formeel ‘Coöperatie Wijkschap Almere Benoor-

wel indirect, via de Ledenraad meebeslissen over de inrichting en

denhout UA’. Door de toevoeging UA aan de bedrijfsnaam zijn de

toekomst van de wijk.

ontwikkelingsfase Direct bij de start van de ontwikkeling van de wijk wordt het Wijkschap door Vestia en de gemeente Almere opgericht. Op deze manier staan de wensen van de eindgebruikers vanaf het prille begin centraal en wordt direct ingespeeld op maatschappelijke behoeften en trends, op nieuwe woonmilieus op basis van wat mensen boeit en bindt. Gemeente en Vestia verstrekken het Wijkschap een startkapi-

uitwerkingsplannen opstelt. • Het Wijkschap heeft een contractueel adviesrecht bij • het opstellen en vaststellen van het ontwikkelplan, het daaruit voortvloeiende bestemmingsplan en uitwerkingsplannen; • de inrichting van de openbare ruimte/de woonomgeving en de bouw van de (gemeenschappelijke) voorzieningen; • structurele planwijzigingen tijdens de realisatiefase.

taal via een geldlening, afhankelijk van de omvang van de benodigde investering in activiteiten.

Hiermee heeft het Wijkschap de rol van een adviesraad, vergelijkbaar met een MR (Medezeggenschapraad) in een non-profit organisatie

Wanneer de gemeente Almere in april kiest voor het Wijkschap als organisatievorm voor de ontwikkeling van Almere Hout Noord is de

danwel een OR (Ondernemingsraad) in een commercieel bedrijf.

eerste stap de formele oprichting van het Wijkschap conform de

beheerfase

statuten en het benoemen van het eerste bestuur.

Het Wijkschap wordt in de beheerfase de wijkonderneming van de wijk. Bewoners, ondernemers en andere gebruikers worden via het

Dit bestuur bestaat uit 5 personen, waarvan één wordt aangewezen

Wijkschap eigenaar van de wijk Almere Benoordenhout. Het Wijk-

door de gemeente Almere en één door Vestia. Wij stellen voor, een

schap heeft een bestuur en kent leden. Voor het dagelijkse bestuur

afvaardiging uit het college van Burgemeester en Wethouders en de

wordt een directie aangesteld met een professioneel werkapparaat.

Algemeen Directeur van Vestia. De drie andere bestuursleden worden in eerste instantie gezamenlijk

Het Wijkschap voert concrete activiteiten uit die doorslaggevend zijn

door gemeente Almere en Vestia benoemd. Deze drie bestuursleden

voor de collectieve waarde (ontwikkeling) van de wijk. Het Wijkschap

vertegenwoordigen de toekomstige wijk Almere Benoordenhout. Wij

kan daarnaast eigenaar en beheerder zijn van ondernemingen en

denken aan een lid van de Beoordelings Commissie van deze selec-

voorzieningen die de collectieve waarde vergroten. In de Ideeëngids

tie, een directeur van een school en een directeur van een zorginstel-

is hiervoor veel inspiratie te vinden. Het is belangrijk om hierbij te

ling.

vermelden dat het Wijkschap absoluut niet alle ideeën top-down

De drie laatstgenoemde bestuursleden zijn de representanten van de

uitrolt over de wijk, in tegendeel. Het is aan alle eindgebruikers om

nieuwe toekomstige bewoners en ondernemers. Als de wijk in de be-

zelf een bijdrage te verzinnen en te leveren. Het Wijkschap speelt bij

heerfase komt treden deze bestuursleden terug en worden vervan-

voorkeur enkel een stimulerende rol. In die rol kan zij er voor kiezen

gen door nieuwe bestuursleden, die door de leden van het Wijkschap

om het voortouw te nemen. Bijvoorbeeld door het uitrollen van de in

worden gekozen zoals aangegeven in de statuten.

dit boek genoemde strategische interventies. Dit alles met als doel om profijt te creëren voor de leden van het

Vervolgens wordt door de gemeente Almere, het Wijkschap en

Wijkschap!

Vestia een samenwerkingsovereenkomst opgesteld en bekrachtigd waarin wordt afgesproken dat:

Een specifieke opmerking ten aanzien van de buitenruimte. Het

• De gemeente conform haar wensen in de uitvraag van Hout

eigendom van de openbare infrastructuur, de openbare weg in de

Noord verantwoordelijk is voor de grondexploitatie, en opdracht-

zin van de Wegenwet, wordt aan de gemeente Almere gelaten. Dit

gever is voor het bouw en woonrijp maken.

vanwege bijvoorbeeld risicoaansprakelijkheid, het onderhoud aan de

• De gemeente het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende

wegen, veiligheid en handhaving van de openbare orde.

De verantwoordelijkheid van beheer en onderhoud is wel overdraag-

In de statuten van het Wijkschap kan worden opgenomen dat voor

baar aan het Wijkschap.

bepaalde besluiten zowel gemeente als Vestia een statutair instemmingsrecht dan wel een vetorecht hebben zoals bij voorstellen met

Het Wijkschap wordt echter geen aparte deelgemeente. De ge-

betrekking tot wijzigingen in de hoofdinfrastructuur, zoals bv. de

meenteraad van Almere blijft in publiekrechtelijke zin het bevoegde

Herenstraat of de Pionierslaan en de Grote Tuin.

orgaan. Het vaststellen of wijzigen van het bestemmingsplan blijft ook een verantwoordelijkheid van de gemeente, waarbij vanzelfspre-

In de statuten wordt geregeld hoe de benoeming en het ontslag

kend rekening zal worden gehouden met de besluiten, die genomen

van de bestuurders plaatsvindt. Het voorstel is om de bestuurders

worden in het Wijkschap.

voor een periode van telkens 4 jaar te benoemen. In de statuten is

statuten

geregeld dat de verkiezing van leden van het bestuur plaatsvindt, op getrapte wijze, via de leden van de Ledenraad.

Vooruitlopend op de start van het Wijkschap zijn door notarissen van het kantoor Stibbe te Amsterdam statuten opgesteld. Deze zijn

De statuten maken het mogelijk om in de wijk meerdere deelraden

als separate bijlage aan dit Masterplan Plus zijn toegevoegd. In de

op te richten op basis van doelgroepen en belangen. Zoals een

statuten wordt ondermeer geregeld:

bewonersraad, een ondernemersraad en een raad voor maatschap-

• de rechten van leden (stemrecht)

pelijke organisaties. Iedere deelraad, ook wel Kring genoemd, heeft

• de verplichtingen van leden

een apart bestuur dat door de leden van de Kring wordt benoemd.

• de wijze van bijeenroepen van de Algemene Ledenvergadering

De verkiezingen van de deelraden vindt eveneens om de vier jaar

(ALV) c.q. de Ledenraad

plaats via een internetstemming, bij meerderheid van stemmen. De

• de wijze van benoeming en ontslag van het bestuur

bestuursleden van de deelraden wijzen leden van de Ledenraad van

• de bestemming van een batig saldo

het Wijkschap aan.

• de toe- en uittreding van leden (lidmaatschap) • de maatstaf voor de aansprakelijkheid van leden

Het bestuur van het Wijkschap is verantwoordelijk voor het te voeren

• het doorvoeren van een statutenwijziging

beleid. In de statuten is opgenomen dat bepaalde beleidsbeslis-

• de mogelijkheid tot het vaststellen van een huishoudelijk regle-

singen, zoals bijvoorbeeld investeringen in de collectieve openbare

ment.

ruimte ter goedkeuring dienen te worden voorgelegd aan de Ledenraad.

Alle eigenaars-bewoners, vastgoedbeleggers, huurders van woningen en bedrijfsruimten in de wijk Almere Benoordenhout zijn verplicht lid van het Wijkschap. Andere gebruikers, personen, instellingen, stichtingen en verenigingen die in de wijk actief zijn, kunnen vrijwillig lid worden van het Wijkschap. Het bestuur bestaat uit tenminste 5 leden, waarvan 2 te benoemen door gemeente en Vestia en 3 door de leden uit de wijk. Op die wijze blijft de binding bestaan tussen de publieke en private belangen. Om een goed evenwicht tussen deze belangen te waarborgen zijn in de statuten bijzondere bepalingen opgenomen.

Het overnemen van publieke taken door het Wijkschap kan in de

heeft staan voor het reguliere beheer en onderhoud van de openbare

toekomst verder worden uitgebouwd. Dat zal afhangen van de be-

ruimte. De zogenaamde areaal budgetten. Daaraan kunnen zonodig

hoefte van het Wijkschap en het gemeentebestuur van de gemeente

worden gekoppeld de middelen die de gemeente ter beschikking

Almere, als terugtredende overheid.

heeft voor het beheer en onderhoud van de openbare infrastructuur

inkomsten

zoals wegen, trottoirs en pleinen, als deze eveneens in beheer aan het Wijkschap worden overgedragen.

Alle eigenaars en huurders zijn, zoals hiervoor beschreven, verplicht om lid te worden van het Wijkschap. In de statuten van het Wijk-

Omdat het Wijkschap mogelijk nog andere publieke taken van de

schap zijn de rechten en plichten vastgelegd. Het betalen van contri-

gemeente overneemt, zoals het wijkbeheer, draagt de gemeente

butie is een verplichting die hoort bij het lid zijn van het Wijkschap.

substantieel bij. Bijvoorbeeld de toekenning van investeringsmid-

De hoogte van de contributie wordt jaarlijks vastgesteld door het

delen voor specifieke gebiedsgerichte taken. Denk aan de WMO,

bestuur, met goedkeuring van de Ledenraad. In de jaarvergadering

AWBZ, subsidies voor arbeidsintegratie, leefbaarheid en veiligheid,

legt het bestuur verantwoording af over het gevoerde beleid en over

de onderhoudsbudgetten voor onderwijs- en sportgebouwen en de

de inkomsten en uitgaven van het Wijkschap.

budgetten voor riolering en afval. De overdracht van al deze taken en middelen zullen in goed overleg met de Gemeente tot stand worden

Een belangrijk onderdeel is ook de bijdrageplicht aan het beheer

gebracht. De Gemeente is immers partij in het Wijkschap.

en onderhoud van de collectieve openbare ruimte en de collectieve voorzieningen. Deze specifieke bijdrage wordt juridisch gekoppeld

Extra inkomsten kan het Wijkschap ten slotte ook nog genereren uit

aan grondeigendom. Bij de levering van een eigendomsrecht van

haar eigen bedrijfsactiviteiten en deelnemingen in andere bedrijven,

grond, woning of bedrijfsgebouw, wordt aan de nieuwe eigenaar een

zoals het Energiebedrijf. Ook deze inkomsten kunnen weer worden

kwalitatieve verplichting opgelegd om aan het Wijkschap een jaarlijk-

ingezet voor de wijk. In het Wijkschap wordt tevens een reserve

se bijdrage te leveren aan het beheer en onderhoud van de openbare

opgebouwd, dat als een revolving fund kan dienen. Daarmee kunnen

ruimte en voorzieningen. Deze bijdrageplicht lijkt op het model van

nieuwe wijkinitiatieven en nieuwe voorzieningen, worden ontwik-

de ‘Home Owners Association’ in de Verenigde Staten.

keld en gesteund. Het fonds kan onder andere worden gebruikt om ondernemerschap in de wijk te stimuleren.

Het voorstel is om deze bijdrageplicht bij de grondverkoop voor 30

Overname van deze ‘publieke’ taken door het Wijkschap heeft een

jaar af te kopen door middel van een beperkte verhoging van de

positieve uitstraling op het woon- en leefklimaat in Almere Benoor-

koopsom. De hoogte van de bijdrage wordt voor de eerste keer door

denhout. Het leidt tot een hoger en beter niveau van de buitenruimte

de gemeente en Vestia vastgesteld. In de beheerfase wordt deze

en de leefomgeving, en tot een grotere waardeontwikkeling van het

bijdrage bepaald door het bestuur van het Wijkschap. De hoogte

vastgoed. Voor de gemeente Almere zal dit op termijn leiden tot

van de bijdrage is mede afhankelijk van de grondoppervlakte van

hogere inkomsten uit de Onroerend Zaak-Belasting (OZB).

de eigendomsrechten. Grondeigenaren en beleggers zijn bevoegd om de bijdrage aan het beheer en onderhoud aan huurders door te

De gemeente zorgt dat die hogere extra inkomsten uit de OZB, ten-

berekenen en op te nemen in de servicekosten, behorende bij de

gevolge van het collectieve private beheer en onderhoud, terugvloei-

huurovereenkomst.

en naar de wijk. Via het Wijkschap kunnen deze gelden weer worden ingezet voor nieuwe bewonersinitiatieven in de wijk. Dat geeft een

Naast deze inkomsten kan het Wijkschap de beschikking krijgen over

prikkel en extra betrokkenheid en staat daarmee garant voor een

de financiële middelen, die de gemeente Almere op de begroting

sociaal duurzame wijk Almere Benoordenhout.

2 het bivak

de Strip

Vooruitlopend op de formele oprichting, is de eerste activiteit van

De doelstellingen van het Bivak zijn tweeledig. Ten eerste is het Bivak

het Wijkschap al op 2 januari 2009 gestart met het

de kans voor de eerste kennismaking van Vestia met Almere en de

‘Bivak Benoordenhout’. Het Bivak is het begin van het ‘place making’.

Almeerders. Dit doen we door in Almere te zijn, interactie op te zoe-

Nadenken over en schrijven en tekenen aan sociale duurzaamheid is

ken met de Almeerders en de kwaliteiten van de stad te ervaren.

leuk, maar het experiment aangaan is waardevoller. De creatie van

Ten tweede biedt het Bivak inspiratie voor de planvorming. We

de collectieve waarde begint niet pas wanneer de wijk gebouwd is.

gaan in gesprek met Almeerders over wat zij zien als waardevol of

Sociale duurzaamheid begint nu en begint door te doen!

wenselijk aan hun leefomgeving. Ook vragen we wat de Almeerders (kunnen) bijdragen om hun eigen omgeving aantrekkelijk te maken. En als zij dat niet alleen aankunnen, welke hulp zij daarbij graag gebruiken.

Veel Almeerders geven blijk van grote waardering voor de ruimte,

Een grote groep Almeerders geeft aan zich actief in te zetten in hun

rust en het groene karakter van hun stad. De afzonderlijke stadsdelen

straat, buurt of wijk. De rust en groene ruimte, gecombineerd met de

worden veelal ervaren als plekken met een gewaardeerde â&#x20AC;&#x2DC;eigen-

betaalbaarheid van de woningen en de nabijheid van Amsterdam en

heidâ&#x20AC;&#x2122; en qua karakter duidelijk verschillend ten opzichte van andere

Utrecht, maakt dat een tweede groep vooral kiest voor Almere als

stadsdelen. De beleving en waardering van de bewoners van Almere

woonplaats. We vinden het interessant om met Almere Benoorden-

Haven is hiervan een goed voorbeeld. Wij ervaren het als opmerkelijk

hout een smaakje aan dit palet toe te voegen.

dat in een jonge stad als Almere in korte tijd toch zoveel cultureel onderscheid ontstaat.

Ook zijn de eerste lessen voor het Wijkschap al geleerd. Zo hebben

In het vervolg van het Bivak, dat onderdeel is van de eerste fase:

we ervaren dat het stellen van â&#x20AC;&#x2DC;de vraagâ&#x20AC;&#x2122; deelmaakt van de essentie

Fase Nu, gaan we de dialoog verder aan met de Almeerders.

van het Wijkschap : Wat maakt jouw wijk aantrekkelijk, en wat draag

We zetten Almere Benoordenhout stevig op de mentale kaart van de

je daar zelf aan bij?

Almeerders, organiseren evementen, discussie en rondleidingen. We

Zie de website www.bivakbenoordenhout.nl. Daar zijn alle reacties,

maken ook het fysieke Bivak, de eerste echte occupatie van Almere

filmpjes en andere bijdragen terug te vinden.

Benoordenhout.

In het Bivak werken we in Wijkschap verband aan de uitwerking van de planvorming en de benodigde kennisontwikkeling voor de duurzaamheid. Ook worden de eerste activiteiten en deelnemingen van het Wijkschap hier verder ontworpen en vanuit het Bivak uitgerold. De nadruk zal bij deze activiteiten liggen op het prikkelen van het eigen initiatief van de eindgebruikers van Almere Benoordenhout.

3 groeistrategie

de Grote Tuin

IJmeerstad

Almere 2.0 waarom een strategie?

De uiteindelijke keuze hangt nauw samen met enerzijds de ontwikke-

Op dit moment telt Almere 180.000 inwoners. Er wordt voorzien in

ling van een nieuwe openbaar vervoer verbinding tussen Amsterdam

een verdere groei tot een stad van 300.000 inwoners. Dat betekent

en Almere door het IJmeer. Anderzijds hangt de keuze samen met

dat tot 2030 65.000 woningen worden gebouwd en er zo’n 100.000

de ecologische schaalsprong, waarbij natuurontwikkeling van het

extra arbeidsplaatsen bij moeten komen. De ontwikkelingsrichting

IJmeer wordt gecombineerd met stedelijke ontwikkeling.

van de stad is nog onderwerp van discussie in de Schaalsprong Almere. Er zijn op dit moment nog meerdere alternatieven voorstel-

IJmeerstad, Almere 2.0 en ‘t Nieuwe Gooi zijn drie varianten van

baar, al gaat de voorkeur uit naar een stedelijke ontwikkeling van

stedelijke ontwikkeling. IJmeerstad richt zich op de ontwikkeling van

Almere in westelijke richting.

een dubbelstad met Amsterdam. Almere 2.0 gaat uit van de ontwikkeling van de oostkant van de stad. ‘t Nieuwe Gooi is een meer

‘t Nieuwe Gooi

Waarschijnlijke groei

gespreide ontwikkeling van de stad. Het beeld ‘waarschijnlijke groei’

Op korte termijn zal de concurrentie tussen Almere Benoordenhout

is een interpretatie van de meest voor de hand liggende keuzes.

en de plannen voor de kustzone bij Almere Poort in elk geval snel

Almere Hout Noord is het meest noordelijk gelegen deel van het

voelbaar worden. Ons voorstel voor Almere Benoordenhout antici-

nieuwe stadsdeel Almere Hout. Hoe de rest van het stadsdeel zich

peert hierop. Almere Benoordenhout positioneert zich ten opzichte

zal ontwikkelen, is zoals geschetst afhankelijk van de keuzes in de

van Almere Poort en de bestaande stad als een plek met een grote

Schaalsprong. En dat heeft op zijn beurt weer gevolgen voor het

vrijheidsgraad. En mocht de treinverbinding naar Utrecht er niet ko-

woonmilieu, de voorzieningen en de bereikbaarheid van Almere

men, dan is in een ‘light’ variant van Almere Hout een lightrailverbin-

Benoordenhout. De aanleg van een spoorlijn naar Utrecht langs de

ding door Almere Benoordenhout inpasbaar en noodzakelijk. In de

Verlengde Tussenring is bijvoorbeeld alleen rendabel bij scenario

latere fases van de ontwikkeling van de wijk is ruimte voor aanpas-

Almere 2.0, dat uitgaat van een stedelijke nieuwe kern Almere Hout.

sing van de samenstelling van het woon- en werkprogramma. 31

Fase Nu Ontsluiting via de Vinkweg

Fiets- en ruiterpaden aanleggen

Bomen planten en cunetten aanleggen

De Bivak realiseren

BIVAK

We willen alle eindgebruikers, waaronder onszelf en de Gemeente,

voorbereiding vanuit het Bivak, volgt Fase 1 waarin we ‘Vaart maken’.

de tijd geven om in Almere Benoordenhout aandachtsvol aan de cre-

In deze fase wordt de ambitie voor het kwaliteitsniveau van Almere

atie van de collectieve waarde te werken. Voor de ontwikkeling van

Benoordenhout fysiek vormgegeven. In twee jaar tijd wordt een wijk

Almere Benoordenhout hebben we gekozen voor een groeimodel

van zo’n 1.100 huishoudens gevormd. Daarna volgt Fase 2 en daarin

waarbij in het begin planmatig de waardebepalende structuur wordt

groeit de wijk verder. In deze fase krijgt de wijk de kans om verder in

aangelegd en waarna organische invulling mogelijk is.

haar eigen tempo volwassen te worden.

De groeistrategie van Benoordenhout is gebaseerd op drie fasen. We bevinden ons in Fase Nu. Deze fase is begonnen op 2 januari en gericht op het ‘Bivak maken’. Na twee jaar van planvorming en 32

BIVAK

Fase Nu : Bivak maken

In deze fase leggen we de cunetten voor de Pionierslanen, Heren-

Bivak maken betekent letterlijk het maken van de plek.

straat en de Vinkweg aan. We leggen voet-, fiets- en ruiterpaden

In juli 2009 richten we het Wijkschap op. Rond diezelfde tijd reali-

aan zodat aansluiting op de omgeving gemaakt wordt. We richten

seren we het Bivak. Dit wordt een paviljoen aan de noordkant van

een Boomkwekerij in en planten de bomen in het ontstane Grid. Zo

de Vinkweg. Het Bivak dient als ontmoetingsplaats en plek voor de

benutten we de tijd tot de eerste bewoning om de dragende groen-

plan- en kennisontwikkeling. Het Bivak is de basis voor het Wijkschap

structuur op waarde te laten komen. Tot slot zaaien we het park in

tijdens de start van de ontwikkeling van de wijk. Het Bivak biedt

met inheemse soorten om ook deze structuur al aan te geven.

tevens ruimte voor minimale voorzieningen als de bouw begint. Denk aan een gelegenheid om iets te eten en mogelijk een winkeltje om te voorzien in de dagelijkse basis behoeften. 33

Fase 1 Ontsluiting via de Herenstraat (zonder het A6 park)

Ontsluiting via de Strip en Herenstraat (mét het A6 park)

Aanleggen van de busbaan

Fiets- en ruiterpaden aanleggen

Groen en waterstructuur ontwikkelen

Realiseren van ca. 1050 woningen

Fase 1 : vaart maken

woningen. De Bikkels kunnen ook omgevormd worden tot kleine

Vanaf 2011 wordt daadwerkelijk gebouwd aan de nieuwe wijk. In deze

kantoren. Langs de Herenstraat worden meer dan 100 Herenhuizen

fase stellen we de ambitie en maken we gang. We zetten de toon

gebouwd. De plint van de Herenhuizen kan worden ingevuld met

voor de verdere groei. Het woonprogramma met circa 1.100 wonin-

bedrijvigheid, detailhandel en kleine kantoren.

gen, bijbehorende voorzieningen en 20% van de gevraagde bedrij-

Rond de Grote Tuin en de Herenstraat worden 3 Binken gebouwd.

vigheid wordt gerealiseerd. Vestia neemt het voortouw door het

Binken zijn grote adaptieve gebouwen. Eén Bink biedt ruimte aan

maken van de eerste tranche Klassiekers. Klassiekers zijn gebouwen

een VO Montessorischool en ‘één school op bezoek’. In een Bink aan

die bepalend zijn voor het beeld en de adaptiviteit van de wijk.

de Herenstraat worden twee beginnende basisscholen gehuisvest.

Langs de Pionierslanen worden ruim 60 Bikkels gebouwd. Bikkels

Daarnaast komt er aan de Grote Tuin een Bink voor zorg, kleinscha-

zijn gebouwen die onder één dak ruimte bieden aan een handvol

lige bedrijven en een permanent onderkomen voor het Wijkschap.

De rest van het woonprogramma wordt vrij ingevuld door Particulier

Een (vrije) busverbinding wordt gerealiseerd vanuit Almere Stad,

Opdrachtgeverschap of afgeleide vormen daarvan in diverse woning-

over de Herenstraat en terug, of liever nog richting Hilversum en

types en categoriĂŤn. De Bouwhulp van het Wijkschap ondersteunt

Utrecht.

de particulieren hierbij. Daarnaast wordt circa 21.000 m2 aan kavels

Het Wijkschap richt het Energiebedrijf op. Een bioWKK installatie

uitgegeven ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten. In kavels van

wordt gebouwd die biogas verbrandt en warmte en electrische

500 tot 2.000 m2 vooral langs de noordkant van de Vinkweg, de

energie levert aan de woningen. Alle gebouwen in Almere Benoor-

Pionierslanen en de Herenstraat. Aan de Herenstraat, tussen de Grote

denhout worden voorzien van PV-cellen op het dak. De wijk voorziet

Tuin en de Kievitstocht, wordt plek gereserveerd voor de verdere

zo volledig in haar eigen energiebehoefte.

groei van het winkelprogramma.

De Grote Tuin kan geoccupeerd worden door de eerste mensen in de wijk. 35

Fase 2 Ontsluiting via de Strip en Herenstraat

Busbaan Herenstraat + Strip. Aanleggen van een tramlijn of evt. een railverbinding

Groen en waterstructuur verder ontwikkelen

Realiseren van 4200 woningen

Fase 2 : doorgroeien

gebouwen in het duurdere huursegment. Vestia ontwikkelt 2 Binken

Wanneer 25% van het beoogde programma is gerealiseerd, laten we

rond de Grote Tuin. In beginsel om de groei van brede scholen te be-

de wijk in zijn eigen tempo doorgroeien. Deze groei is afhankelijk van

geleiden. Later kunnen de Binken dan verschieten naar bijvoorbeeld

de markt en de totstandkoming van de gewenste sociale duurzaam-

kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

heid. Het totale gevraagde programma beschouwen we als richtpunt

Een hoogwaardige railverbining wordt gerealiseerd vanuit Almere

voor de maximale omvang van de wijk. Ook zijn interventies van het

Stad. Als tram loopt deze verbinding over één van de Pioniersla-

Wijkschap niet gefixeerd, enkele daargelaten.

nen. Als trein loopt deze parallel aan de verlengde Tussenring naar

We gaan door met de bouw van Bikkels met daarin kleine sociale

Hilversum en Utrecht. Het Wijkschap realiseert de Living Machine ten

huur- en koopwoningen. Ook ontwikkelt Vestia grondgebonden

behoeve van de waterzuivering in de wijk.

kleine eengezinswoningen in de koop en huur, én appartementen36

Het tempo van de groei in deze fase wordt bepaald door de opna-

worden het opnamevermogen van de markt en de opbrengsten van

mecapaciteit van de (koop)woningmarkt. Tegen elke 60 woningen

het vastgoed nader beschouwd.

in de vrije sector, realiseert Vestia 40 sociale woningen. Ook de ontwikkeling van bedrijvenkavels in de wijk moet redelijk in verhouding

Voor het realiseren van een sociaal duurzame wijk met een ziel is

blijven tot de woningbouw.

tijd nodig. Dit Masterplan Plus heeft voldoende adaptief vermogen

groei en de grondexploitatie

om ontwikkelingen in de tijd op te nemen. De overmaat in het plan staat zelfs meer programma toe dan gevraagd. De pijlers van dit plan

Het opnamevermogen van de woningmarkt is sterk bepalend voor

vormen dan ook de basis voor het uiteindelijk verkrijgen van een slui-

het ontstaan en groeien van Almere Benoordenhout. Hiertoe is een

tende grondexploitatie. In de FinanciĂŤle verantwoording is dit nader

woningmarktanalyse uitgevoerd. In de FinanciĂŤle verantwoording

uitgewerkt. 37

groeien langs lijnen Commerciële voorzieningen Zelfstandige bedrijfsunits

5 ha.

Voorzieningen

11 ha.

Bedrijven in het woongebied

28 ha.

Gemengd bedrijventerrein

32 ha.

Detailhandel

A6 Park

Strip Vinkweg

A6 Park Herenstraat

67 ha.

Woningen

Netto grondoppervlak programma

Small

Medium

Almere Benoordenhout is meer dan een suburb. De wijk en het

Mengen in de wijk

Large

Xlarge

• In de omgeving van de Herenstraat bieden hoge, ruime gebou-

A6-park samen zullen ruimte bieden aan 5.600 arbeidsplaatsen. Wij

wen, de zogenaamde Herenhuizen, ruimte aan kleinschalig onder-

streven naar een zo groot mogelijke menging van wonen en werken.

nemerschap zoals detailhandel, vakmanschap, werken aan huis of kleine kantoren.

Niet alle bedrijvigheid laat zich echter even goed met wonen men-

• De Vinkweg biedt ruimte aan kleine binnenstedelijke bedrijvigheid

gen. Daarom is werkgelegenheid gesorteerd naar drie zones in het

op eigen kavels tussen vrijstaande woningen. Dit milieu is geba-

gebied:

seerd op het principe van de aloude gemengde polderlinten. • Langs de Strip aan de noordzijde van het plangebied vestigt zich grootschalige detailhandel en gemengde bedrijvigheid die gebaat is bij directe ligging aan hoofdinfrastructuur.

Herenstraat

Fietsbrug

Waterfront

Herenhuizen

Grote Tuin

Herenhuizen Winkelgebied

Kievitstocht

Herenhuizen

Verlengde Tussenring

De Herenstraat is het levendige hart van de wijk. De straat loopt

gewoond. Soms is het Herenhuis ĂŠĂŠn woonhuis of kantoor, soms is

dwars door het plangebied en is een logische bestemming voor lo-

het opgedeeld in appartementen.

kaal verkeer, fietsers en winkelende bewoners. Langs de Herenstraat bieden Herenhuizen een aantrekkelijke vestigingslocatie voor winkels

Tesamen vormen de Herenhuizen een levendige en duurzame gevel

en commerciĂŤle voorzieningen.

die bijdraagt aan het dorpse karakter van de Herenstraat.

De Herenhuizen hebben een vrij in- en verdeelbare begane grond met een extra hoge benedenverdieping. De indeling is later eenvoudig te veranderen. Het zijn statige huizen die letterlijk ruimte bieden aan detailhandel en kantoren aan huis. Op de verdiepingen wordt 39

Strip

Sport & Recreatie

Bos

Gemengde bedrijven

Mall

Retail L

Retail XL

Waterlandse weg

Retail L

Retail XL

50 m

De Strip vormt een nieuwe verbinding tussen de Waterlandse Weg

De realisatie van de Strip is afhankelijk van het A6-park. De verbin-

en de Tussenring, parallel aan de A6. De Strip biedt ruimte aan een

ding tussen Tussenring en Waterlandseweg zal worden aangelegd op

scala grootschalige detailhandel en bedrijvigheid. De straat heeft een

het moment dat het eerste deel van het bedrijventerrein zal worden

profiel met overmaat dat moeiteloos een fors publieks- en transport-

ontwikkeld.

programma kan dragen. De oostzijde, die het dichtst bij de afslag van de A6 ligt, biedt ruimte

Tot het moment dat de Strip is gerealiseerd, dienen Kievitsweg en

aan een nieuw retailconcept met een nationale uitstraling. Het zwaar-

Watersnipweg als de belangrijkste stadsontsluitingen van Almere

tepunt van dit programma ligt ten noorden van de Grote Tuin, waar

Benoordenhout. In fase 2 moet de Strip zijn gerealiseerd.

ruimte is voor een mall. De westzijde van de Strip is op gemengde bedrijvigheid gericht. 40

Vinkweg

Hoge Vaart

Vinkweg

Brede Vinkweg

Verlengde Tussenring

Mengen op het kavel

Vinkweg

Brede Vinkweg

50 m

De bestaande Vinkweg vormt het hart van de overgangszone tus-

De kavels langs Vinkweg zijn tussen de 500 en 1000 m2. De parkeer-

sen de grootschalige bedrijven in het A6-park en het woongedeelte

behoefte van de bedrijven wordt op het kavel opgelost.

van Almere Benoordenhout. Langs een brede singel wordt een mix gerealiseerd van wonen op eigen kavel en binnenstedelijke bedrijvig-

De wegen aan weerszijden van de singel hebben alleen een ontslui-

heid. Wonen aan het bedrijf is mogelijk, maar apart wonen of werken

tende functie voor de woonhuizen. Het naastgelegen fietspad is een

op een kavel ook.

onderdeel van een aantrekkelijke doorgaande recreatieve route. De

De Vinkweg is een moderne interpretatie van het dorpslint. Het

ontsluiting van de bedrijven komt op termijn aan de achterzijde van

lint heeft zich allang bewezen als een aantrekkelijk woonmilieu dat

de bedrijfskavels.

voldoende ruimte biedt voor kleinschalige bedrijvigheid. Wonen en werken in ĂŠĂŠn profiel is aantrekkelijk. 41

Kievitstocht

Vinkweg

Verbinden met plek en context

De plek zoals die er nu ligt, wordt gekenmerkt door lanen van vol-

De waarde die we aantreffen op de plek en in de context van Almere

groeide esdoorns, populieren en iepen. Tot bepalende landschap-

Benoordenhout koesteren en ontwikkelen we verder.

pelijke kwaliteiten behoren ook watergangen als de Kievitstocht, Hoge Vaart en de watergang in het Overvaartbos. Daarnaast zijn de

Almere Benoordenhout wordt geen ge誰soleerde wijk. Ondanks de

contrasten tussen het Overvaartbos en de orthogonale structuur van

begrenzing van het plangebied door de Hoge Vaart en de A6, kop-

het weidse polderlandschap kenmerkend voor de plek.

pelen langzaamverkeersroutes, wegen en openbaar vervoer Almere Benoordenhout aan aan recreatiegebied Almeerderhout, het Centrum, Parkwijk en Almere Buiten.

Watersnipweg

We bouwen bewust voort op dit jonge cultuurland. De wijk wordt

De Kievitstocht wordt verbreed, verlengd en gekoppeld aan de

ingebed in het bestaande polderlandschap. In Fase Nu worden al

nieuwe watergang van de Vinkweg en een verbrede watergang in

bomen aangeplant die aanhaken op de structuren van de Vinkweg

het Overvaartbos. Het Overvaartbos aan de Hoge Vaart zal in een la-

en de Kievitstocht. Deze bomenlanen markeren toekomstige straten

tere fase van het plan plaatsmaken voor een waterfront aan de Hoge

en vormen othogonale â&#x20AC;&#x2DC;kamersâ&#x20AC;&#x2122; die in de tijd kunnen worden verste-

Vaart. De lanen met iepen in dit bos worden gespaard en begeleiden

delijkt.

een fiets- en voetpad. Deze 10 hectare bos die plaatsmaakt voor het waterfront wordt verdubbeld aangeplant in de Overvaartbosstrook ten zuiden van het plangebied. Met deze ingreep wordt de ecologische corridor naar het Oostvaarderswold verbreed.

Centrum Buiten

Vrijheidsdreef Verlengde Strip (optie)

Tussenring

A6 Park

Stadshart Almere

Verlengde Herenstraat (optie)

Benoordenhout Veluwedreef

Benoordenhout Zuid

Strip A6

Verlengde Tussenring

Verlengde Strip (optie)

A27 Watersnipweg

Almeerderhout

Vogelweg

Waterlandse Weg Centrum Haven

Snelwegennet ‘Binnenring’ Ontsluiting Benoordenhout

autoverkeer

Almere Benoordenhout wordt op alle niveaus met het hoofdwegen-

Het wegennet van Almere kent drie hoofdontsluitingsroutes. De

net verbonden. Een nieuwe verbinding tussen Tussenring en Wa-

autosnelwegen A6 en A27 koppelen Flevoland aan de Noordvleugel,

terlandse Weg creeërt een ‘Binnenring’ door het Groene Hart van

Utrecht en het noorden van het land. De stadsringen Hoge Ring,

Almere. Langs deze ‘Strip’, parallel aan de A6, wordt het grootschalig

Tussenring en Buitenring verbinden de stadsdelen. Routes als de

retailprogramma gevestigd.

Waterlandse weg koppelen Almere aan Zeewolde en de Zuidelijke Flevopolder.

Tussenring

Veluwedreef

Watersnipweg A6 richting Lelystad

A6 richting Amsterdam

De Strip

Vinkweg

Herenstraat

Mantellaan

Boslaan Waterlandseweg

Kievitsweg

Watersnipweg

Verlengde Tussenring

Nationaal wegennet (100/120 km/h) Regionaal wegennet (50/80 km/h) Strip (50 km/h Hoofdontsluiting Benoordenhout (30/50 km/h) Buurtstraten

Almere Benoordenhout is vanaf de doorgaande Strip te bereiken via

Aan de noordkant van het plangebied sluit de Tussenring op de be-

de Pionierslanen. Doorgaand verkeer in de straten van de wijk wordt

staande weg aan bij afslag Almere Buiten West. Het A6-park ligt hier

geweerd.

niet alleen in het zicht van de snelweg, maar ook direct verbonden met het snelwegennet.

De tweede toegang tot de wijk verloopt via de Herenstraat op de Verlengde Tussenring aan de oostkant van de wijk. Het precieze profiel van de Tussenring is afhankelijk van de verdere verstedelijking in Almere Hout.

NS Almere Buiten

NS Almere Centrum

NS Almere Parkwijk

A6 Park

Benoordenhout

Benoordenhout Zuid

Almeerderhout

NS naar Gooi, Utrecht LightRail Almere Hout

Almere Haven

MAXX - busnet Lightrail Spoorlijn Halte/station

openbaar vervoer

Al in een vroeg stadium wordt Almere Benoordenhout aangesloten

Hoogwaardig openbaar vervoer is structurerend voor de ontwikke-

op het stedelijk OV-net. Via de gereserveerde onderdoorgang onder

ling van Almere. Er is een systeem van vrije busbanen en de kernen

de A6 voert de bus over de Herenstraat, één van de Pionierslanen en

van Almere Stad en Buiten zijn georiënteerd op stations aan de

Strip weer terug naar Almere Stad. Bij een toename van het verkeer

Flevospoorlijn.

in de wijk kan de bus op een in het profiel in te passen vrije busbaan worden gebracht.

NS Almere Centrum

MAXX bus

Lightrail Almere Centrum

Retail Park Strip

Herenstraat Herenstraat

Benoordenhout Zuid

LightRail Almere Hout

NS naar Gooi, Utrecht

MAXX-bus Almere LightRail Almere Hout NS Almere-Utrecht

De te kiezen railverbinding voor Almere Hout is afhankelijk van de

Als alternatief kan gekozen worden voor een lightrailverbinding met

verstedelijkingsopgave. De NS-verbinding naar Utrecht is daardoor

Almere Stad, die onderdeel zou kunnen worden van een stedelijk

verre van zeker.

railsysteem. Het voordeel van zoâ&#x20AC;&#x2122;n lichte railverbinding is dat ze eenvoudig is in te passen in stedelijke straten van Almere Benoordenhout. En niet alleen de woonwijk, maar ook de grootschalige retail en andere bedrijven in het A6-park kunnen middels lightrailverbinding worden verbonden met de stad.

Oostvaardersplassen

Noorderplassen Lage Vaart

Centrum Buiten Doemere

A6 Park

Stadshart

Benoordenhout

Weerwater

Benoordenhout Zuid

Almeerderhout Golfclub

Kemphaan

Centrum Haven Hoge Vaart

Groene Kathedraal Fietsroutenetwerk Bos Recreatie Meer/plas/vaart

Gooimeer

groen, water en recreatie

Aan de oostkant van Almere Benoordenhout wordt in de toekomst

Het Almeerder Hout vormt het groene hart van Almere. Tussen de

het Oostvaarderswold aangelegd, dat een ecologische verbind-

stadsdelen ligt een enorm aaneengesloten stadsbos met natuurlijke

ing tussen Oostvaardersplassen en Veluwe zal vormen. Almere

en recreatieve waarde. Het gebied wordt druk gebruikt door be-

Benoordenhout ligt zo op een belangrijke corridor tussen Hout en

woners uit omliggende wijken. Stadsboerderij De Kemphaan is een

Wold. Deze verbinding wordt in het plan versterkt. De bestaande

begrip in heel Almere.

boszone wordt verbreed door extra bosaanplant aan de zuidzijde en het creĂŤeren van een zogenaamde mantel aan de noordzijde. De bestaande eco-corridor tussen Hoge en Lage Vaart blijft in het plan gehandhaafd en biedt bewoners natuur in de wijk.

Hoge Vaart

Sportvelden

Vinkweg

Ecologische corridor

Almeerderhout

Bosstrook

Kievitstocht Golfclub

Fietsroutenetwerk Groenstructuur Recreatie Watersysteem

De wateropgave in het plangebied wordt voor een deel aangelegd

De Grote Tuin is een aanvulling op het bestaande natuurlijke en

in de vorm van singels. Alleen gezuiverd water wordt via de Living

recreatieve programma in de Almeerderhout. Dit wijkpark wordt

Machine op het oppervlaktewater geloosd. Het singelsysteem staat

op de bestaande voetgangserspaden en fietsroutes in het gebied

in verbinding met de Lage Vaart.

aangesloten. Al vanaf de eerste aanleg van de wijk kunnen Almeerders hier ontspannen en leren over natuur en duurzame oplossingen voor leven en wonen.

30 m knooppunt Almere

Doorsnede over de noordzijde van het A6-park aan de snelweg

Doorsnede over de Vinkweg

Kievitstocht, de ecologische verbinding vormt de oostelijke rand in fase 1

Plangrens

De westzijde van het plangebied: Hoge Vaart en Watersnipweg

De oostelijke begrenzing aan de Verlengde Tussenring

De Mantellaan in fase 1

De Mantellaan in fase 2: bebouwing aan weerszijden

De uiteindelijke Noordelijke bosrand: wonen aan een bomenlaan

De Boslaan met de pockets in de zuidelijke boszone, aan de golfclub

randen

Tot die tijd vormt de Vinkweg de noordelijke rand van het plan. De

Het plan voorziet per fase in een aantal bewust geprononceerde

Vinkweg ontwikkelt zich als een lint met gemengde bebouwing en

overgangen tussen plan en omgeving.

een mix van wonen en werken aan weerszijden van het water. De

De meest noordelijke bedrijven van het A6-park staan aan de snel-

Vinkweg is in de toekomst van de wijk geen doorgaande route voor

weg. Deze bedrijven vormen tesamen in het eindbeeld de groene

autoverkeer, maar wel onderdeel van een regionale fietsroute.

gevel van het plan. De groene gevels stralen de ecologische ambitie van Benoordenhout uit en dragen bij aan de luchtkwaliteit direct

De Kievitstocht is de oostelijke rand van de wijk tot en met Fase

aan de snelweg. Met welk tempo het bedrijvenpark aan de A6 wordt

1 en wordt een stevige groenblauwe ader door de wijk als deze in

ontwikkeld is echter nog niet zeker.

Fase 2 verder groeit. De werkelijke oostrand van de wijk ligt langs de Verlengde Tussenring. Dit is de stadsontsluiting die Almere Benoor-

wonen in de zuidelijke bosrand

denhout in Fase 2 koppelt aan zijn omgeving. Tussen de Verlengde

een fietspad.

Tussenring en de rand van de bebouwing is een groenzone van 50

De Mantellaan vormt de zuidelijke rand van Fase 1. Hier sluit de wijk

meter breed voorzien. Deze wordt ingeplant met bomen met ruimte

aan op het bos. Er blijft een groene reservering tussen bebouwing

voor een reservering voor een spoor- of lightrailverbinding in de

en bos voor ontwikkeling in Fase 2. De Boslaan aan de zuidzijde van

toekomst aan de oostzijde van het plan.

het plan biedt toegang tot de â&#x20AC;&#x2DC;pocketsâ&#x20AC;&#x2122; in het bos. De Boslaan wordt

Ter plaatse van de Lange Wetering aan de Hoge Vaart kan hoger

begeleid door bomen aan de boszijde en aan de overzijde water. In

worden gebouwd. Vanuit de appartementen is uitzicht over de Lan-

Fase 2 wordt de reservering tussen woningen en bos verder inge-

ge Wetering en de Hoge Vaart. De appartementen aan de kade zijn 4

vuld.

tot 10 lagen hoog. Ze markeren de wijk aan het water ter plaatse van de fietsbrug. Langs de waterkant loopt een wandelpromenade en 51

4 het grid

de Herenstraat

Geen gescheiden netwerk

Geen doodlopende straten

De straat is van iedereen

Een grid als onderlegger

de straat

Het stratenplan is neutraal en orthogonaal, net als de orthogonale

Het maken van goede straten vormt de basis van ons stedebouw-

polderstructuur. De diversiteit van het plan zit hem niet in de vorm

kundige plan. De straat is geen toevallig restproduct van een kosten

van het stratenplan - een Grid -, maar in de mogelijke invulling van de

optimale verkaveling. De straat is van iedereen en speelt een hoofd-

straten zelf.

rol bij de dagelijkse ontmoeting, het wonen, spelen en werken in de wijk. Ook is de straat een belangrijk onderdeel van de natuurlijke structuur. De kwaliteit en adaptiviteit van de straat zijn bepalend voor de collectieve waarde van de wijk. Aandacht voor de materialisering, detaillering en veiligheid hebben grote prioriteit.

Herenstraat zonder aparte busbaan

Herenstraat met aparte busbaan

Pionierslaan zonder tram

Pionierslaan met tram

Parkeerstraat

Speelstraat

Waterstraat

Kievitstocht

Vinkweg West

Vinkweg Oost

Er bestaat een duidelijke hiĂŤrarchie in ontsluitende wegen. Het Grid

De Vinkweg en het A6-park met de Strip daargelaten, heeft de He-

voor Almere Benoordenhout inclusief het A6-park bestaat uit drie

renstraat de grootste stedelijke mogelijkheden en daarna de Pionier-

belangrijke oost-west straten, te weten de Herenstraat, Vinkweg en

slanen. De Buurtstraten zijn als enige typologie vooral bedoeld als

de Strip. Deze drie straten hebben elk specifieke mogelijkheden in de

woonstraten. Het A6-park en het grote aantal banen in de wijk geven

groei van de wijk en de aansluiting op de omgeving.

de wijk stedelijke eigenschappen. Om goede condities te scheppen

Alle andere straten in het grid worden vanuit twee basistypologiĂŤn

voor bedrijvigheid en adaptiviteit voor de toekomst te waarborgen,

verschillend ingevuld: de Pionierslanen en Buurtstraten. Deze functi-

zijn doorgaande straten en aansluiting op lange lijnen in de omge-

oneren op het laagste schaalniveau van het Grid, respectievelijk dat

ving essentieel. Het orhogonale stratenpatroon van de wijk loopt

van de interne wijkontsluiting en de buurt.

nergens dood.

Overzicht van alle wegen

Parkrand

Boslaan

Bospad aan de zuidkant van de Mantellaan Mantellaan

Watersnipweg

Aansluiting verlengde tussenring

De Strip- Retail L

30 m

De Strip- Retail XL

DECATHLON

Met uitzondering van de zuidelijke bosrand, vind je nergens cul-desacs waarin straten en buurten zich isoleren van de wijk als geheel. In Almere Benoordenhout wordt slechts een deel van het parkeren in de straten opgelost. Het merendeel van de parkeerplaatsen wordt in het blok zelf opgelost. Hierdoor worden de straten van de wijk niet meer gedomineerd door de hoge parkeerdruk en blik op straat. De straat is in Almere Benoordenhout weer een verblijfsplek geworden.

Herenstraat Analyse v.d. Hoofdstraat/Hagelingerweg in Santpoort Dorpsrand Eengezinswoningen

Winkelstraat

Voorzieningen

Eengezinswoningen

Open velden

Sportvelden 2200m

Waterfront

Twee-onder-een-kap

Herenhuizen met plint

Eengezinswoningen

Bink

Grote Tuin

Montessorischool

Pionierslaan

Buurtstraat

Pionierslaan

Buurtstraat

School

Waterkelderplein

Fiets- en wandelpad

Watersnipweg

Fietsbrug

Hoge Vaart

Bus

Grote Tuin

De belangrijkste straat in Almere Benoordenhout kan je ook direct

De wijk kan in de toekomst een waterfront vormen aan de Hoge

herkennen als zodanig. Net als veel dorpen in Nederland heeft Al-

Vaart. De fietsbrug vanuit de boswachterij landt aan op de Heren-

mere Benoordenhout een Herenstraat. De Herenstraat is een belang-

straat. Direct aan het water is ruimte voor enkele hoogte-accenten.

rijke wijkontsluitingsweg die een variĂŤteit aan bebouwingsvormen en

De Herenstraat wordt vanaf het waterfront begeleid door statige

functies aaneen rijgt.

twee-onder-een-kap woningen tot aan de Rijnwaterkelder-cresent.

Van de Hoge Vaart tot aan de Verlengde Tussenring, van west naar

Ter plaatse van de Rijnwaterkelder draait de bus vanuit Almere Cen-

oost, verbindt de Herenstraat een aantal voor de wijk herkenbare

trum de wijk in. Hier ontstaat een levendige plek in de wijk, geken-

plekken met elkaar.

merkt door de volgroeide bomen in de zoom van de waterkelder. Rondom de waterkelder bevinden zich een school en het Waterkel-

Analyse v.d. Herenstraat in Voorhout Dorpsrand

Winkelstraat

Voorzieningen

Eengezinswoningen

VoorzieningenWoningen Dorpsrand 2400m

2000m Winkelstraat

Herenhuizen met plint

Ecostrip

Herenhuizen met plint

Twee-onder-een-kap

Ecostrip

Verlengde Tussenring

Reservering NS-station

Buurtstraat

Pionierslaan

School

Kievitstocht

Herenplein

Bus

Supermarkt

Tramlijn

Pionierslaan

Basisschool

Tram

derplein met een hoogte-accent. Aan de Herenstraat staan in een

In het hart van de wijk en het midden van de Herenstraat ligt de

flauwe boog Herenhuizen met in de plint winkels en bedrijfjes.

Grote Tuin. Een weids cultuurlandschap met aan de Herenstraat een groot plein voor markten en festiviteiten.

De Herenstraat wordt gekruist door de Pionierslanen. Dit zijn de belangrijkste noord-zuid verbindingen in het plan. Op de kruispunten van Herenstraat en Pionierslanen vind je altijd wel wat bedrijvigheid. Het zwaartepunt ligt ten oosten van de Grote Tuin. Aan weerszijden van de Herenstraat staan Herenhuizen met in de plint winkels, bedrijfjes en een supermarkt. Aan het Herenplein zit de horeca. Hier kruist in de toekomst de sneltram vanuit Almere de Herenstraat. 59

Profiel Herenstraat

7,5

B rede stoep

2,1

1,5

P arkeren F iets s trook

6,9

2 baans weg Auto en bus

1,6

2,1

F iets s trook P arkeren

7,5

B rede stoep

Materialisering

In de Herenstraat wordt het verkeer gebundeld. Zowel de fiets, de

De straat is het fundament van het plan en wordt duurzaam inge-

wandelaar, de bus als de auto krijgen een plek in het profiel, maar

richt. Er wordt geinvesteerd in een herkenbaar klassieke materiali-

niet op streng van elkaar gescheiden banen. Wel krijgt ieder de ruim-

sering. Klinkers bepalen het straatbeeld. Ter plaatse van de Heren-

te. De Herenstraat heeft stoepen van 7,5 meter breed met bomen op

huizen, daar waar gewinkeld wordt, is het trottoir geplaveid met

4,5 meter uit de gevel. De fietser heeft een eigen plek op de rijbaan

natuursteen.

die herkenbaar is gematerialiseerd.

30 m Herenstraat zonder gescheiden busbaan

Herenhuizen aan de Herenstraat

Herenstraat met gescheiden busbaan

Langs de Herenstraat staan herenhuizen. De herenhuizen hebben

De maat van de Herenstraat, van gevel tot gevel 29 meter, kan op

een hoge verdiepingshoogte op de begane grond. De Herenhuizen

verschillende wijzen worden ingericht. Vooralsnog gaat het plan uit

kunnen verschillende invullingen krijgen. Hier kunnen mensen wonen,

van een inrichting waar bus- en autoverkeer wordt gemengd. De

maar ook winkels en bedrijven zich vestigen.

maat van het profiel en met name de plaatsing van de bomen maakt het mogelijk om, als dat echt wenselijk is, de bus alsnog een eigen rijbaan te geven. De troittoirs worden dan smaller.

Pionierslanen

Profiel Pionierslanen 5.5

Voortuin

Stoep

1.2

Fietsstrook

3.2

1 baans weg Auto

10.2 dwars Parkeren

3.2

1 baans weg Auto

1.2

Fietsstrook

Stoep

5.5

Voortuin

Materialisering

De Pionierslanen kenmerken zich door een breed profiel en een mid-

Langs de Pionierslanen wordt gewoond en gewerkt. De voortuinen

denstrook. In het midden van de straat is ruimte voor haaksparkeren,

zijn diep genoeg, zodat er nog geparkeerd kan worden voor de deur.

maar de maat van het profiel en de middenstrook bieden voldoende

Dit is met name interessant voor kleine kantoren aan de laan.

ruimte voor aanpassingen in de toekomst. Bijvoorbeeld de inpassing van Hoogwaardig Openbaar Vervoer, zoals een tram. Drie rijen bomen geven de Pionierslanen een statige signatuur. De Pionierslanen lopen noord-zuid in het plan en vormen met de Herenstraat de belangrijkste wijkontsluiting.

30 m Pionierslaan met parkeren

Bikkels aan de Pionierslanen

Pionierslaan met tram

De voortuinen zijn in te richten als parkeerplaats of als tuin. De mid-

Aan de Pionierslanen staan de Bikkels. In deze duurzame Klassiekers

denstrook, waar geparkeerd wordt, wordt voorzien van grind. Er is

kan worden gewoond en gewerkt. Qua volume doen Bikkels aan als

voldoende ruimte voor de fietser. Het fietspad is niet apart gemar-

grote huizen. Deze geven de straat een zeker ritme en introduceren

keerd.

een voor de Pionierslanen herkenbare schaal. De Bikkels hebben alleen dragende buitenwanden, zodat het interieur naar behoeven kan worden ingedeeld of getransformeerd.

Buurtstraten

Profiel Speelstraat

5.1

4.5

19.5 13.5 Woningbouw

Voortuin

Speelstoep

Auto 1-richtings

Langsparkeren

Woningbouw

Voortuin

Materialisering

Parkeerstraat - Speelstoep

De Buurtstraat is de meest voorkomende straat in het plan en de

De inrichting van de Buurtstraat kent drie basisvarianten; de speel-

kleinschaligste straat van het grid. De Buurtstraat wordt gekenmerkt

straat, de parkeerstraat en de waterstraat. De basis van het profiel

door een maat van 19,5 meter van gevel tot gevel. Aan deze straten

is een straat voor ĂŠĂŠnrichtingverkeer met een hele brede stoep (de

wordt voornamelijk gewoond in woningen van twee lagen met een

speelstraat) of haaks parkeren (de parkeerstraat) of water (de water-

kap.

straat).

30 m Speelstraat

Parkeerstraat

Waterstraat

De speelstraten lopen van west naar oost in het plan en koppelen zo de brede stoepen aan de Grote Tuin. De waterstraten vind je noordzuid in het plan. Deze wateren af op de Vinkweg die op zijn beurt wordt afgevoerd op de Lage Vaart.

Grid

Geen opgelegde diversiteit....

Het gesloten bouwblok met een overmaat. (Rotterdam, Middelland)

Geen vormwil in het stratenplan....

Het gesloten bouwblok met een overmaat (Welheim, Bottrop)

Poldergrid

het grid

Voor de invulling van het Grid gelden regels. Dit om ervoor te zorgen

Het Grid is de ruimtelijke structuur van Almere Benoordenhout. Het

dat het geen invuloefening van patronen wordt. De vrije invulling van

stratenplan is orthogonaal, kent geen vormwil en biedt grote functi-

het blok moet bijdragen aan de geleding van de straten. Het geslo-

onele vrijheden. De kracht van het Grid is dat het een bewezen hou-

ten bouwblok keert terug in Almere Benoordenhout.

vast is voor groei. De velden kunnen in de loop van de tijd worden ingevuld, verdicht of getransformeerd. En de rol van de straten kan, mits adaptief vormgegeven, meeveranderen in de tijd.

Almere Benoordenhout

Hampstead, London

Welheim, Bottrop

IJburg, Amsterdam

200m

Hillegersberg, Rotterdam,

Middellandstraat, Rotterdam

Brandevoort, Helmond

Rรถmerstadt, Frankfurt

Afwijkende blokken

Superblok

Standaardblokken

Blok

principeregels zijn ook hier van toepassing

het blok

Wanneer het blok aan de randen wordt bebouwd met woningen

Ons Grid is gebaseerd op een blokmaat van 80*135 meter. Het blok

en tuinen, blijft er in het hart ruimte vrij. Deze ruimte kan worden

heeft daarmee een ruime overmaat ten opzichte van de hedendaag-

ingevuld met parkeren en gemeenschappelijke ruimte voor het blok.

se ‘marktconforme’ bouwproducten voor grondgebonden eenge-

Denk aan een speeltuin, gezamenlijke tuin of een andere invulling

zinswoningen. Hierdoor staat het blok open voor een meer diverse

door bewoners vanuit het Co-Housing concept.

typologie en programmering, ook in de loop van de tijd. Een vergelijking met bouwblokken uit andere plannen laat dit zien.

Voor de bebouwing van het blok gelden een aantal simpele bouwregels. Deze doen uitspraak over de oriëntatie, dichtheid en het parkeren in het blok.

optie 01

optie 02

optie 03

Superblok

80m x 135m

80m x <135m

<80m x 135m

80 x 135m

4 x (80m x 135m)

voorgevels aan alle zijden van het blok

een voorgevel aan tenminste één korte zijde van het blok

een voorgevel aan tenminste één lange zijde van het blok

voorgevels aan alle zijden van het blok

oriëntatie

standaardblok

binnengebied

voorgevels langs de zijden die niet grenzen aan de andere blokken binnen het superblok

ten minste één ontsluiting van binnengebied van min. 5m breed

voortuin

ten minste 2 ontsluitingen van binnengebied van 5m breed per superblok

rondom bebouwing min. 3m afstand tot blokgrens en overige invulling blok

parkeernorm 1.0 in blok oplossen

rondom bebouwing min. 3m afstand tot blokgrens

langs zijden die niet grenzen aan de andere blokken van superblok, bebouwing min 3m afstand tot blokgrens

parkeren

rooilijn min. 3m uit de blokgrens

parkeernorm 1.0 in superblok oplossen

Invulling van het standaardblok met woningen, parkeren, parkeerboxen, tuinen en gemeenschappelijk groen.

Parkeren

Door een deel van het parkeren op te lossen in het blok, wordt de

Het parkeren wordt deels opgelost in het bouwblok en deels op

straat niet gedomineerd door geparkeerde autoâ&#x20AC;&#x2122;s. Er wordt gepar-

straat. In het bouwblok is ruimte voor 1 parkeerplaats per woning. Op

keerd op een gezamenlijke parkeerplaats in het blok of in parkeer-

straat wordt de overige 0.75 auto per woning gestald.

boxen op het kavel van het woonhuis. Dit laatste biedt een extra kwaliteit voor de bewoners.

Wanneer een bouwblok wordt bebouwd met rijtjeswoningen gaan er gemiddeld 55 woningen in. Dit betekent dat dan nog minstens 50% van de ruimte in het bouwblok gebruikt kan worden voor gemeenschappelijke bestemmingen zoals een speeltuin of een gemeenschappelijke tuin of voor de huisvesting van kleine bedrijven. 70

30 m

Invulling van het standaardblok met woningen, parkeren, parkeerboxen, tuinen,gemeenschappelijk groen en een bedrijfsruimte

De binnenkant van het blok biedt mogelijkheden voor het mengen van wonen met kleine bedrijven. In het plan voor Almere Benoordenhout krijgt daarmee een deel van de bedrijvigheid in de wijk een plek in het blok. Dit betreft bedrijvigheid in kleinere eenheden van ca. 500 tot 1000 vierkante meter. Te denken valt bijvoorbeeld aan schildersbedrijfjes, hoveniers of de grafische industrie.

Netwerk van pleinen

Blok met een pleintje aan de lange zijde

Blok met een pleintje aan de korte zijde

Een netwerk van pleinen

De speelplekken in het plan zijn gekoppeld aan de speelstraten die

Door de bebouwing in het grid ten opzichte van de straat terug te

van oost naar west lopen in het plan. Deze komen uiteindelijk alle-

nemen, ontstaat een klein plein. Deze ruimte aan de straat kan door

maal uit bij de Grote Tuin.

bewoners worden ingericht met verharding, groen of speelplek.

60 m Superblok bestaande uit vier standaardblokken

Plan Zuid, Amsterdam

Het superblok in het plan koppelt vier standaardblokken aan elkaar. Hiermee kunnen grotere openbare ruimtes in het blok worden gemaakt. In het voorbeeld hierboven omringt een dubbele rij woningen een binnenplein met toegangen naar de straten. Net als de klassieke voorbeelden in Plan Zuid van Berlage.

5 de grote tuin en de living machine

de Grote Tuin middenin de wijk

Grote Tuin

Grote Tuin voor kleine initiatieven.

Door de Grote Tuin kavel per kavel te ontginnen ontwikkelt het park

In het hart van het plan ligt de Grote Tuin. De grote tuin is een raam-

mee met de wijk. Delen die nog geen bestemming hebben worden

werk voor initiatieven uit de wijk. Initiatieven van bewoners, vereni-

ingeplant met inheemse soorten zoals de bosanemoon en het wil-

gingen, scholen en lokale ondernemers. Ze kunnen vorm krijgen op

genroosje.

de kavels waaruit de tuin is opgebouwd. De Grote Tuin is er om in te spelen om te leren, om te bewegen en te ontmoeten. Mogelijke invul-

De Grote Tuin biedt een horizon en een uitzicht dat eigen is aan de

lingen zijn bijvoorbeeld schoolpleinen, dierenweide â&#x20AC;&#x2DC;Schapenheulâ&#x20AC;&#x2122; en

polder. Met een maat van 185*700 meter geeft de tuin de woonwijk

een muziektent. Maar ook moestuinen, een pluktuin voor kruiden en

de weidsheid van de polder terug.

bloemen en vormen van Creatief Beheer.

Living Machine

Vijver

Vinkweg

Plein Herenstraat

Heuvel

Museumplein Amsterdam

Museumpark Rotterdam

In de Grote Tuin zijn vier belangrijke collectieve plekken: de Living

Aan de randen van het park staan woningen, bedrijven en drie Bin-

Machine, de Vijver, het Plein en de Heuvel. Deze plekken zijn verbon-

ken.

den met de structuur van de wijk. De Living Machine en de Vijver met het waternetwerk en de Heuvel met de zuidelijke boszone. Het

De Grote Tuin is groot voor een wijk als Almere Benoordenhout. De

Plein is verbonden met de Herenstraat. De bus en de auto door-

maat van het park is vergelijkbaar met het Museumpark in Rotterdam

kruisen hier het park. De materialisering van het Plein wordt verder

of het Museumplein in Amsterdam. Dit zijn stadsparken met daarin

doorgezet in een deel van de Herenstraat. De Grote Tuin wordt inte-

trekkers als het Rijksmuseum of de Kunsthal. De regionale trekker in

graal onderdeel van levendige sportroutes voor wandelaars, fietsers,

de Grote Tuin is de Living Machine.

ruiters en skaters van binnen en buiten Almere Benoordenhout.

Living Machine

â&#x20AC;&#x2DC;Zwartâ&#x20AC;&#x2122; water instroom

Opslagtank

Zuivering via bassins met natuurlijke vegetatie

Opslagtank schoon water

Hergebruik

Inside living machine + plaatje techniek en systeem in doorsnede Strip

Living Machine

Vijver

Living Machine

Het actieve slib dat een restproduct is van dit zuiveringsproces wordt

De Living Machine is een lokale waterzuiveringsinstallatie die het

gebruikt als brandstof (vergisting) voor de bio-wkk. Zo levert deze

zwarte water uit de wijk (van woningen en bedrijven) tot schoon wa-

biologische waterzuivering ook een bijdrage aan de energievoorzie-

ter zuivert. Dit water is geschikt om te lozen op het oppervlaktewater

ning in de wijk. De Living Machine wordt in Fase 2 gerealiseerd. De

of om te gebruiken in de wijk, bijvoorbeeld voor een milieuvriende-

capaciteit wordt geleidelijk aan opgevoerd in overeenstemming met

lijke wasstraat of het besproeien van de Grote Tuin. Een stelsel van

de hoeveelheid zwart water dat in de wijk wordt geproduceerd. In

filters zuivert het zwarte water in fasen. Het zuiveringsproces vindt

de toekomst zou de Living Machine indien gewenst met een relatief

gedeeltelijk plaats in bassins met waterplanten die in een afgesloten

eenvoudige uitbreiding het zwarte water tot drinkwaterniveau kun-

omgeving staan.

nen zuiveren.

Plein

Heuvel

De Living Machine heeft niet alleen een rol in de waterzuivering. Ook heeft de Living Machine een educatieve functie over duurzaamheid en is het een plek waar bewoners en ondernemers elkaar ontmoeten. In de toekomst sluit de Living Machine mogelijk aan op een shopping mall aan de noordkant van het park. Dit samen maakt de Living Machine tot een lokale en regionale attractie.

Living Machine, Vijver, Plein, Heuvel

Kavels voor kleine initiatieven

De Grote Tuin is opgebouwd uit vier lagen. De eerste laag is een netwerk van voet- en fietspaden opgebouwd rondom de vier collectieve plekken. De tweede laag zijn de kavels voor kleine initiatieven. Dit grid bestaat uit kavels van diverse maten, variĂŤrend van 400 m2 tot 1.200 m2. Deze laag wordt ingevuld door initiatieven uit de wijk. De derde laag bestaat uit losse objecten: speelplekken, paviljoens en uitkijkpunten. De vierde laag is een patroon van bomen waarvan een deel bestemd is als boomkweek voor de wijk.

Objecten

Bomen

Living Machine, Vijver, Plein, Heuvel

Kleine initiatieven

Objecten

Bomen

Fase Nu: Inzaaien met inheemse vegetatie Markeren van het grid BIVAK

Fase 1: Aanleggen Vijver, Plein, Heuvel Aanleggen voet-fietspad Eerst ontginning van het park bij de Binken Start kleine initiatieven

Groei In Fase Nu wordt de Grote Tuin ingezaaid met inheemse vegetatie, zoals de gele dovenetel, bosanemoon en het wilgenroosje. Hiermee wordt de Grote Tuin inclusief de toekomstige paden en het grid gemarkeerd. In Fase 1 worden de Living Machine, Vijver, Plein en Heuvel aangelegd, inclusief de verharding van het voet- en fietspad. De Binken aan het park eigenen zich al een deel van het park toe als schoolpleinen en kantoortuin. Vanaf dit moment zullen de ingezaaide bloemen langzaam plaats maken voor initiatieven uit de wijk.

Fase 2: Aanleggen Living Machine Doorontwikkeling kleine initiatieven en objecten

6 klassiekers

een Pionierslaan

Las Palmas, Rotterdam

Naast een adaptieve structuur van straten en blokken, is ook een

Goede voorbeelden zijn de Amsterdamse Herenhuizen, pakhuis Las

aantal gebouwen in Almere Benoordenhout gemaakt met extra oog

Palmas in Rotterdam of Bink 36 in Den Haag. Het zijn gebouwen die

op duurzaamheid. Duurzaam in de zin dat ze lang meegaan, maar

multifunctioneel zijn en in de tijd van functie kunnen verschieten. Dit

ook in de zin van gebouwd met duurzame materialen.

soort gebouwen willen we ook in Almere Benoordenhout realiseren en we noemen ze: Klassiekers.

Deze gebouwen zijn degelijk, hebben een stevige draagconstructie, een typologie waarbij eenvoudig meerdere ontsluitingspincipes mogelijk kunnen worden gemaakt, een tijdloze uitstraling en staan op belangrijke plekken in de wijk.

Herenhuizen met functies in de plint

We introduceren drie soorten Klassiekers: Binken, Bikkels en Heren-

Herenhuizen zijn twee- tot vierlaagse gebouwen met een extra hoge

huizen. Binken zijn groot, kennen een flexibele draagconstructie en

begane grond waarin in veel verschillende vormen kan worden ge-

worden in eerste instantie voor onderwijs, zorg of bedrijfsmatige ac-

woond en gewerkt.

tiviteiten gebouwd. Maar er kan, op termijn, ook in worden gewoond. Bikkels zijn twee laagse woongebouwen voor meerdere eengezinswoningen of beneden-boven woningen onder ĂŠĂŠn kap. Een Bikkel kan ook omgevormd worden tot kantoor.

Bikkel

Bink

Herenhuis

Bikkels Binken Herenhuizen

Klassiekers in Almere Benoordenhout

De Klassiekers van Almere Benoordenhout zijn Bikkels, Binken en He-

De Klassiekers spelen een belangrijke rol als â&#x20AC;&#x2DC;zekerhedenâ&#x20AC;&#x2122; in de wijk.

renhuizen. De Bikkels staan langs de Pionierslanen. De Binken staan

Deze gebouwen zijn bedoeld om veranderende wensen en functie-

aan de Grote Tuin en langs de Herenstraat. En de Herenhuizen staan

veranderingen in de wijk op te vangen. Dat betekent dat ze lang mee

in clusters verspreid langs de Herenstraat.

moeten gaan. We willen ons niet veroorloven dat ze binnen enkele

Elk van de Klassiekers voorziet in een zekere maatvoering waarin

jaren al functioneren en er uitzien als experimenten.

verschillende korrel en typen functies goed gedijen. Dit betekent dat de invulling van de Klassiekers gemakkelijk in de tijd kan wijzigen. Bij deze maat hoort een goed passend constructieprincipe en een idee van architectonische afwerking.

Bikkels

Bikkels Binkie

Herenhuis Meervoudig gebruik

orientatie op straat

Aan drie zijden entree mogelijkheden

Dragende buitenwanden

Flexibele invulling

Flexibele invulling verdiepingsvloeren

dragende buiten muren

15m

10.5m

dragende buiten muren

22m

Flexibele invulling Extra diepte en royale verdiepingshoogte

Flexibel gebruik begane grond constructie van kolommen en extra hoge verdieping

Vrije indelingsmogelijkheden

Entrees aan de voorgevel en kopse kanten

9.5

Gevelstudies

9.5

5.0 4.5

2.5 3.5 4.0

Variabele verdiepingshoogte

Bikkels

De Bikkels hebben dragende buitenwanden en vrije vloeren, zodat

Een Bikkel biedt onder één kap ruimte aan 4 tot 6 grondgebonden

het interieur naar behoeven kan worden ingedeeld of getransfor-

eengezinswoningen of 8 tot 12 boven-benedenwoningen of maximaal

meerd. De eengezinswoningen zijn eenvoudig splitsbaar in een

1000 m2 kantoorruimte. In architectonische zin is een Bikkel één

boven- en een benedenwoningen. Een deel van de Bikkels wordt in

geheel in plaats van dat de woningen zich individueel uiten.

beginsel ook zo gebouwd.

Meervoudig gebruik Aan drie zijden entree mogelijkheden

kan Park too eerg

Binken

Meervoud

extra hoge v

Flexibele indeling van grote ruimten

constructie van vloeren en kolommen

Spo rt

hal

73m

Draagconstructie: Kolommen + vloervelden Gevel: ‘curtain wall’

Vloervelden voor indeling in appartementen, kantoren of scholen met mogelijk een auditorium of gymzaal in het hof

3.5 3.5 4.5

6.0

Verdiepingshoogten: Plint, standaardverdieping en auditorium of gymzaal

Binken Binken zijn grote gebouwen die geschikt zijn om naast elkaar en in de loop van de tijd veel verschillende functies te huisvesten. Denk aan scholen, kantoren, kleine bedrijfjes, ateliers en woningen. Een Bink is een stoer gebouw, lekker aan de maat, met een stevige draagconstructie waarbinnen je veel verschillende dingen kan doen.

Gevelstudies ‘curtain wall’

Herenhuizen Herenhuis orientatie op straat

Herenhuis

orientatie op straat

Draagconstructie: Dragende scheidende wanden op de verdieping. Kolommen op de begane grond.

Flexibele invulling verdiepingsvloeren dragende buiten muren

Flexibele invulling verdiepingsvloeren

15m

dragende buiten muren

Scheiden of doorkoppelen van de plint Mogelijkheden voor het doorkoppelen of het naar achteren uitbouwen vanFlexibel de plintgebruik begane grond constructie van kolommen en extra hoge verdieping

Flexibel gebruik begane grond constructie van kolommen en extra hoge verdieping

3.5 3.5 4.5

3.5

4.5

Verdiepingshoogten Gevelstudies

Herenhuizen De Herenhuizen zijn panden aan de Herenstraat. Deze panden zijn geschikt om geheel als woonhuis dienst te doen of als kantoor. Ze kunnen ook gesplitst worden in een begane grond verdieping voor bedrijfsruimte, winkel of atelier en appartementen daarboven. Herenhuizen zijn 6 meter breed en de begane grond heeft een extra hoge verdiepingshoogte en is 12 tot 15 meter. In de tijd is verdere uitbouw naar achter mogelijk. Ook is samenvoeging de plint van meerdere huizen naast elkaar eenvoudig.

duurzaamheid

Bouwmaterialen voor Klassiekers in de eerste fase van Almere

De klassiekers worden duurzaam gematerialiseerd volgens de prin-

Benoordenhout moeten daarom voldoen aan klasse 1, 2 of 3 van de

cipes van Cradle to Cradle. Zo moeten materialen toegepast worden

NIBE Milieuclassificaties, zoals gepubliceerd in het Basiswerk Milieu-

zonder toeslagen. Het moeten zo mogelijk â&#x20AC;&#x2DC;pureâ&#x20AC;&#x2122; grondstoffen zijn en

classificaties Bouwproducten (laatste uitgave).

geen composieten. Verbindingen moeten demontabel zijn. Dit moet ertoe leiden dat grondstoffen zonder waardeverlies eindeloos in de

In beginsel leggen we deze eisen alleen op aan de bouw van de Klas-

cyclus terug kunnen komen.

siekers in de eerste fase: meer dan 100 Herenhuizen, ruim 60 Bikkels

Ook de veiligheid en de milieubelasting zijn van groot belang. We

en 3 Binken. We houden de invloed hierdoor dicht bij ons zelf en

willen de verborgen milieukosten van de gebouwen minimaliseren.

gaan deze formidabele opgave graag aan. Maar aangezien de consequenties nog onoverzichtelijk zijn, willen we niet op voorhand eisen

Klassiekers langs de Herenstraat en de Pionierslaan

opleggen aan andere opdrachtgevers in de wijk. De lessen die uit deze fase volgen, worden toegepast op de rest van de ontwikkeling van de wijk waarin nog zoâ&#x20AC;&#x2122;n 150 herenhuizen, 40 Bikkels en 3 Binken realiseren. De Klassiekers worden zo een proeftuin voor duurzaam materiaalgebruik.

7 bouwhulp

een Pionierslaan

Grote invloed op de eigen woning en directe woonomgeving is doorslaggevend bij het eigen maken van de wijk. In Almere Benoordenhout wordt Particulier Opdrachtgeverschap (PO), en daarvan afgeleide vormen zoals Collectief Opdrachtgeverschap (CPO) en Mede-Opdrachtgeverschap (MO), makkelijk gemaakt door de Bouwhulp. Een groot aandeel Particulier Opdrachtgeverschap in de totale woningproductie draagt bij aan een meer diverse wijk en grotere betrokkenheid van bewoners bij hun leefomgeving. Vooral MO en CPO dragen in sterke mate direct bij aan sociale verbanden in de buurt, doordat mensen uit vrije keuze samen hun huis maken. Individueel Particulier Opdrachtgeverschap ligt voor de hand bij de vrije kavels in de wijk. CPO is meer geschikt voor koop in de betaalbare- en middenklasse. MO kan worden toegepast bij de realisering van (sociale) huurwoningen.

Bij het bouwproces ondervinden particuliere opdrachtgevers vaak

Co-Housing is het wonen van gelijkgestemden rondom een gedeelde

frustratie door onzekerheid en onduidelijkheid. Denk aan onderwer-

voorziening. In de blokken van Almere Benoordenhout is ruimte

pen als stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden,

voor een gezamenlijke voorziening op het binnenterrein. Co-Housing

de grondprijs, bouwkosten, de levering van bouwrijpe grond en het

communities zijn te beschouwen als de ‘next step’ na het Particulier

verlenen van bouwvergunningen.

Opdrachtgeverschap. Naast zeggenschap over de ontwikkeling en vormgeving van het eigen huis, hebben de deelnemers ook invloed

Het is voor deze opdrachtgevers belangrijk om vroeg in het proces

in voorzieningen die hun leefomgeving waardevol maken.

over dergelijke zaken helderheid te hebben. Daarnaast is het belangrijk dat het contact tussen particulier en Gemeente verloopt via zo

Nog een stap verder dan een gedeelde voorziening is het Privaat

weinig mogelijk kanalen. De gemeente Almere heeft hier invulling

Beheerde Woondomein (PBW). Op schaalniveau van een blok wordt

aan gegeven via De Kavelwinkel.

de collectieve openbare ruimte op de binnenterreinen overgedragen aan de eigenaren via mandelige eigendom. De eigenaren en be-

De Bouwhulp is een activiteit van het Wijkschap die al in Fase 1

woners vormen dan een Vereniging van Eigenaren die gezamenlijk

operationeel is. Samenwerking met de Kavelwinkel is wenselijk. De

besluiten nemen over hun woonomgeving.

Bouwhulp ondersteunt echter niet alleen met kennis over het zelf of samen ontwikkelen en bouwen, maar adviseert bijvoorbeeld ook over toepassing van duurzame materialen en catalogusbouw. Ook biedt de Bouwhulp indien gewenst projecten procesmanagement aan. Het Wijkschap kan daarnaast via de Bouwhulp bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap onzekerheden wegnemen door financieel te participeren. Door mee te financieren bij grondaankopen door een collectief, kan dit collectief meer zekerheid geboden worden bij de opstart van projecten. Dit neemt een drempel weg. Het Wijkschap speelt middels de Bouwhulp ook een rol ter bevordering van het Mede-Opdrachtgeverschap. MO is een tussenvorm tussen Particulier Opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen. De ontwikkelaar levert de toekomstige bewoner maatwerk door in opdracht van een groep bewoners een project te ontwikkelen. Op initiatief van het Wijkschap kan de Bouwhulp externe ontwikkelaars de mogelijkheid geven met een eerste idee geïnteresseerden te werven met wie vervolgens het plan wordt vormgegeven. Het risico voor de realisatie ligt in dit geval grotendeels of volledig bij de ontwikkelaar.

colofon

Wijkschap Benoordenhout is een project van Vestia. Aan dit project werkten mee: Opdrachtgever

Paul van der Wijk Management bv

Namens Vestia

Jozina Schijven

Vestia

Paul van der Wijk

Leen Mosselman

Patricia Serreti

Teus Rook

Karen Smits

Willem van Vliet

Kees van Staveren

Erik Staal Arie Moerman

PRC Bouwkostenmanagement

David Nagtegaal

Joep van der Meer

Waldo Noordam

AndrĂŠ Martens

Eric van der Vegt Verbeelding

Hans Visser

bransonguevara

Joop Ras Bart Schrijnen

Septool

Leendert Bikker

Fotografie op locatie

Stefan Wagenaar

Anne van der Kooi

Reinko Hallenga

Maarten van der Linde

Jessica van Irsen Projectsecretaris

Stibbe

Van Doorn.management for architecture

Niels Koeman

Nicole Carlier

Manon Cremers

Dion ten Heggeler

Alijd van Doorn

Marjolein Harreveld

Pauline Hoogweg

Maquette

Jan van Oosten

Robbert Huffenreuter

Made by Mistake

Frank Bentschop Knook

Jonathan Kuijs

Geert Coumans

Karin ter Laak

John Scheffer Bas Vahl

stedenbouw en architectuur Zandbelt&vandenBerg

Overige fotografie Imagestore

Rogier van den Berg

Tebodin Consultants & Engineers

Thomas Maas

Daan Zandbelt

Ronald Cozijn

Saimon Moore

Kaveh Dabiri

Paul Corneth

Aernout Peeters

Drukwerk

Heidi Klein

Natascha Schuttinga

Katrijn de Ronde

Holland Ridderkerk

Mijke Kromdijk

Stef Clevers

Thomas Sturkenboom

Reinout Holland

Bivakkers

Met dank aan: De heer van der Vegt, mevrouw Helfferich, de heer Kranenburg en de heer Martens van de Almeerse Scholen Groep; de heer Van Aken, mevrouw de Jonge en de heer Ram van het Flevoziekenhuis; de heer Lammers en de heer Vervoort van het JellinekCentrum; de heer Stiene van de Zorgroep Almere en Daan Oostinga.

Bauke van Gent

Bart Witteman Vitaal ZorgVast

Liesbeth Koen

Advies

Machteld Braunius

Twan van Lierop

Borgdorff makelaars BV

Geert Fiolet

Daniel Oliveira Prins Maarten Scheurwater

Jan Borgdorff Jos Borgdorff

VGG adviseurs

Winne Willems

Gerard Tollenaar Ecofys

Jan-Willem Sanders

Namens Vestia Tonne Broekman

Martin Mooij Klankbordgroep

Sander Colnot

Anke van Hal (Nyenrode Business Universiteit)

Greet van Dijk

Jan van der Kaai (Between Us)

Vanessa van Haaster

Michelle Provoost (Crimson)

Peter Huizinga

Nyenrode Business Universiteit

Alex Sievers (Inbo)

Karin van Heusden

Birgit Dulski

Ronald Tol (AM)

Gretha Jansen

Joost van Ettekoven

Wouter Vanstiphout (Crimson)

INBO Advies Arnoud Ashouwer Judith Lekkerkerker

Bijzondere dank gaat daarnaast uit naar alle Almeerse instellingen en personen voor hun enthousiaste bijdrage aan het Bivak Benoordenhout.

Rob van Eijkeren

100

het masterplan Almere Benoordenhout bestaat uit 4 delen: strategie verbeelding ideeëngids financiële verantwoording dit masterplan is digitaal beschikbaar via www.bivakbenoordenhout.nl © Vestia 2 februari 2009