Só Aqui Condomínios #14 by Condomeeting

Índice

Prefeitura de BC começa a exigir "Declaração de Regularidade Sanitária” dos Condomínios. — Danusa Soares da Silva

Responsabilidades do síndico perante o Corpo de Bombeiros Militar/SC. — Rafael Giosa Sanino

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A Importância do manual do proprietário e das áreas comuns. — Ronaldo Sá Oliveira Imposição de multa ao morador antissocial. — Dra. Morgana Schoenau Os benefícios da auditoria condominial. — Vinicius França Alves

Condomínio pode ser responsabilizado pela não entrega de correspondências aos moradores. — Marcio Spimpolo

O disfarce mais utilizado para enganar os porteiros nos condomínios: o de morador. — Wlauder Robson foto da capa: priscila americano

Expediente AGÊNCIA ECO PUBLICIDADES Comercial e Redação Telefone: (47) 3361.8042 | 99602.2022 | 99719.2579 E-mail: soaquicondominios@gmail.com Facebook e Instagram: soaquicondominios Endereço: Rua 3030, nº123. Balneário Camboriú – SC

Editorial Começamos contando sobre a capa, uma síndica profissional pioneira que traz dicas relevantes sobre os principais conhecimentos que um síndico necessita ter e os desafios atuais da profissão. Sustentabilidade e Tecnologia são os assuntos mais abordados nesta edição, pois estão cada vez mais presentes no dia-a-dia dos síndicos. Se tratando de tecnologia, a novidade é www. redesindicos.com.br – que é uma plataforma digital, com uma equipe de facilities preparada para auxiliar os síndicos a encontrarem os melhores fornecedores. Acompanhe o nosso Quadro na Record News - Só Condomínios na TV, assim como alguns eventos que continuarão acontecendo durante todo o ano, como as palestras de conscientização para separação dos resíduos sólidos nos condomínios e as palestras da Escola do Síndico, que acontecem todas as últimas quintas-feiras do mês. E para o segundo semestre, estamos preparando dois grandes eventos: O Workshop Segurança para Condomínios, uma parceria da Revista com o SIESE/SC e o 3º Condomeeting – O Maior Evento Condominial do Vale do Itajaí – Acompanhe nas redes sociais e no site www.condomeeting.com.br. Participe dos nossos eventos e tenha uma boa leitura! Marcia Rodrigues

Mirian Rodrigues

Jornalista Responsável DRT-PR 015154

Arquiteta e Apresentadora CAU-A-46037-0 4

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Giovanna Menegatti

Uma Carreira Consolidada

ntrevista com a 1ª Síndica Profissional de Balneário Camboriú. Formada em Direito e Sociologia; Diretora Executiva do Secovi e Síndica Destaque por Excelência em Vários Condomínios que atua. Como começou a sua carreira de síndica profissional? Em 2005 iniciei como síndica do meu edifício e logo depois a contabilidade me convidou para assumir a gestão de outros condomínios, já que nas assembleias participavam um pequeno número de condôminos e ninguém queria assumir essa responsabilidade. Fiz na época um curso profissionalizante em Porto Alegre e em 2008 quando o Secovi de Balneário Camboriú em parceria com o de Florianópolis começou a dar o curso para gestores condominiais, fiz a especialização. Agora com 14 anos de experiência busco atualizações em cursos, palestras e congressos. Quais foram os desafios no começo de sua carreira e nos dias de hoje? O maior desafio quando comecei foi conscientizar os condôminos sobre as vantagens de um síndico externo. Hoje meu maior desafio é harmonizar os conflitos entre os moradores que dividem espaços comuns e devem obedecer regras e ter limites. Quais as vantagens de contratar um síndico profissional?

O síndico profissional se dedica exclusivamente para os condomínios. Tem disponibilidade de tempo e energia para trabalhar em prol dos interesses dos condôminos buscando a conservação e valorização do patrimônio. Ele se prepara para esta função, estuda e se capacita buscando sempre conhecer novas soluções condominiais. É imparcial em gerenciar conflitos e tem um relacionamento mais profissional com os moradores. Devido a

qualificação, está mais preparado para otimizar as arrecadações, utilizando os recursos da melhor forma possível. Quais são os procedimentos que você adota quando assume um condomínio? O primeiro passo é conhecer toda a estrutura da edificação, conferindo as instalações e necessidades. Depois faço um planejamento das manutenções preventivas e corretivas. Elaboro um relatório com fotos do antes e depois, faço o inventario patrimonial. Faço a reunião com a administradora para verificarmos tudo sobre a contabilidade do condomínio. É importante trabalhar com o conselho nos auxiliando e discutir o planejamento com eles. Os condôminos precisam de informações por isso procuro sempre colocar comunicados nos elevadores ou mural do condomínio, além de utilizar os aplicativos também para estas informações. Os funcionários devem ter suas tarefas definidas e estarem uniformizados. Quais os conhecimentos básicos que o síndico precisa saber? O síndico precisa ter conhecimento em várias áreas como de engenharia, pois em caso de obras e manutenções precisa estar acompanhando os serviços dos prestadores na execução dos trabalhos. Um pouco de decoração porque vai estar trabalhando para deixar o ambiente mais agradável e harmonioso. Na área de direito porque vai trabalhar com leis, normas, convenções e assembleias.

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Hoje meu maior desafio é harmonizar os conflitos entre os moradores que dividem espaços comuns e devem obedecer regras e ter limites.

Na área financeira porque vai lidar diariamente com orçamentos, pagamentos e cobranças. E por fim na área de psicologia que envolve a inteligência emocional, os conflitos e relacionamento com condôminos ou funcionários. Como manter a segurança nos condomínios? É fundamental a conscientização dos condôminos e funcionários pois não adianta ter bons equipamentos se não for adotado procedimentos básicos de segurança como por exemplo receber suas encomendas na portaria, aguardar o fechamento do portão ou porta de entrada, não passar senhas para pessoas que não são moradores e manter em dia o funcionamento dos equipamentos. O que o sindico deve observar quanto a legislação? O síndico deve se basear na Constituição, no Código Civil, na Convenção e Regimento Interno do condomínio e estar atento as novas leis e normas estaduais e municipais. Leis e normas que devemos observar: A Lei Municipal 2.805/2008 que torna obrigatória a realização de vistorias periódicas nas edificações. O cumprimento desta lei ajuda o síndico a identificar problemas estruturais nos prédios, através de inspeções periódicas feita por engenheiro ou arquiteto, com isso preservamos a vida útil do imóvel. A Lei Municipal 2.350/2004 exigência de sinalização podotátil

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para acessibilidade para deficientes visuais. A Lei Estadual nº 16.157/2013 a vistoria dos bombeiros na parte preventiva de incêndio e também a observação nas área de piscina para ver se o condomínio está apto para receber o alvará de funcionamento. A NBR 16.280/2014 norma regulamentadora das obras e reformas dentro dos apartamentos sendo obrigatório a ART ou RRT. A Lei Municipal nº 4.262/2019 obrigação de ligação da rede de esgoto doméstico ao sistema de coleta e tratamento de esgoto. O eSocial que regulariza a área trabalhista. Qual o conselho que você dá para quem está iniciando na profissão? Primeiro buscar conhecimento através de cursos e estudos na área condominial. Ter paciência, saber ouvir, fazer planejamento, trabalhar sempre em parceria com os conselheiros, com as administradoras e os condôminos, ser o mais transparente possível, ter um bom relacionamento com os funcionários e prestadores de serviço.

Renovação no Conceito de

Manutenção de Elevadores

m dos maiores problemas dos síndicos em sua gestão diz respeito a contratação de uma boa empresa de manutenção de elevadores. Pensando nisso muitos condomínios já estão sendo atendidos por empresas especializadas na manutenção de máquinas de diversos fabricantes. Uma das empresas é a A4 Elevadores de Balneário Camboriú, referência no atendimento personalizado e com uma proposta diferenciada de manutenção preventiva que visa reduzir custos e diminuir as ocorrências frequentes que acabam com o sossego de síndicos e moradores. A qualidade do atendimento da A4 se deve também a experiência dos proprietários de mais de 18 anos de atuação em multinacionais. Segundo Leandro Lima da Silva, um dos diretores da empresa A4 Elevadores, “nosso atendimento é personalizado de acordo com as necessidades de cada condomínio, prezamos pela rapidez no atendimento com a chegada do técnico em até 30 minutos, pela redução de custos e aumento da vida útil dos equipamentos”. A empresa também presta consultoria independente sem custo ao condomínio. Trata-se de uma vistoria que atesta o estado de fadiga das peças, se devem ser trocadas e com que periodicidade, e riscos de segurança aos usuários. “O síndico precisa ter uma relação de confiança com a empresa contratada, conhecer um pouco como funciona o sistema dos elevadores e sempre pedir que lhe seja entregue a peça trocada por uma nova”, destacou Leandro. Para o síndico do Condomínio Matrix, Euclides Colombo, “precisamos estar sempre atentos a manutenção destes importantes equipamentos para evitar inconvenientes e até acidentes. Neste sentido, com a A4 Elevadores a manutenção de nossos elevadores deixou de ser uma “dor de cabeça”, com uma equipe técnica altamente qualificada, pronto atendimento e as e orientações adequadas”. Outra experiência positiva foi a do Síndico Marcos Antônio Perroni do Condomínio Ilha de Mont´Serrat que estava cansado

de conviver com as paradas diárias nos dois elevadores do condomínio. “A A4 Elevadores resolveu falhas que nem mesmo a própria fabricante conseguiu. Eles desmontaram as máquinas e solucionaram os problemas. Estamos satisfeitos com a qualidade no atendimento e sem ocorrências há mais de um ano”. No Condomínio Nina Schurmann na Avenida Atlântica, a A4 Elevadores além de solucionar os problemas frequentes de manutenção realizou a modernização do sistema eletrônico do elevador social. “Estamos há duas temporadas satisfeitos com os serviços dos técnicos da A4, com uma manutenção de qualidade e atendimento rápido”, lembrou o síndico Vilmar Girardi. Com esse novo sistema, em caso de pane elétrica os moradores não ficam presos, mas o elevador desce até o térreo para que saiam em segurança. Novas Tecnologias e Sistemas para Elevadores A empresa A4 elevadores também tem como parceiros empresas líderes no mercado como a Schmersal - referência mundial no fornecimento de componentes e a Neomot (Edifícios Inteligentes). Dentre as novidades que a A4 está trazendo para seus clientes através da parceria com a Schmersal está o Resgate Automático para Elevador e o Sistema Regenerativo de Energia. E com a Neomot a parceria já acontece em Joinville no Ágora Tech Park, onde a empresa A4 realiza a manutenção do elevador inteligente controlado por um sistema próprio de geração, armazenamento e regeneração de energia através de um cubo.

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Declaração de Regularidade Sanitária

A Obrigatoriedade da

em Face ao Impacto Ambiental

stá em vigor a Lei N° 4.260/2019 que institui a obrigatoriedade da de que seu condomínio não contribua com este cenário de degradação apresentação da "Declaração de Regularidade Sanitária" à Empresa ambiental. O teste de fumaça entre outros testes nas tubulações das Municipal de Água e Saneamento - EMASA, de todos os imóveis edificações, são excelentes métodos de diagnóstico, e havendo a localizados em áreas contempladas com rede de coleta de esgoto. A constatação de ligação irregular é necessário a imediata intervenção legislação trouxe a responsabilidade para os proprietários, responsáveis para corrigir o problema. ou gestores das edificações, os quais deverão entregar a declaração de Vai aqui um alerta sobre a importância de fazer o teste, uma vez que regularidade sanitária acompanhada de documentos que comprovem a é proibido ligar tubulações de pias e vasos na rede de drenagem pluvial, sua legitimidade. bem como lançar água de chuva Balneário Camboriú do telhado na rede de esgoto. atualmente enfrenta uma Ainda no quesito O prazo para apresentação da declaração de problemática ambiental com o degradação ambiental, ressaltaregularidade sanitária é de 180 dias também despejo de esgoto irregular em se que algumas edificações, sob pena de multa. seus mananciais, especialmente especialmente as que se no Rio Marambaia. O popular encontram em áreas da União, canal atualmente serve para sofreram Ação Civil Pública depurar o esgoto das edificações, e com as fortes chuvas passou a motivadas pela falta do licenciamento ambiental e despejo de esgoto verter o esgoto para o estuário formando grandes manchas escuras de forma irregular. É bastante comum nas perícias ministeriais a no mar. É importante salientar que o lançamento de esgoto de forma execução destes testes para averiguar a situação da saída correta do irregular constitui crime ambiental e que são previstas sanções penais esgoto até a rede coletora. e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio Recomenda-se que os proprietários, responsáveis ou gestores ambiente através da Lei 9.605/1998. das edificações, que não tem certeza da regularidade sanitária da A EMASA, através do Programa Se Liga na Rede edificação, executem o teste antes de emitir a vem há algum tempo fiscalizando e notificando todas as declaração de regularidade. regiões da cidade, por meio de execução de testes na A LDD Engenharia Arquitetura rede de esgoto, afim de diagnosticar os prováveis imóveis e Consultoria, está consolidada na Cidade de que estão inadequados. Com a regulamentação da Lei Balneário Camboriú e desenvolve Projetos N° 4.260/2019, a EMASA poderá aplicar penalidades de Engenharia e Arquitetura de edificações, bem mais rígidas quando houver divergências entre as e presta serviços na área do Saneamento e informações declaradas pelo representante legal do Licenciamento Ambiental de edificações. imóvel e as constatadas pela concessionária. O prazo para apresentação da declaração de regularidade sanitária é de Danusa Soares da Silva 180 dias também sob pena de multa. Engenheira Civil. Neste sentido é importante que os proprietários, CREA-SC 110213-7 responsáveis ou gestores das edificações, certifiquem-se

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Rachaduras, Trincas e Fissuras Afetam a Segurança dos Condôminos Quando

m ano depois do aparecimento de rachaduras no Edifício Morada do Sol do Bairro São Vicente em Itajaí, que resultaram na interdição e desocupação dos apartamentos, voltamos lá para conversar com a síndica profissional Joice Honório. Joice, como começaram as rachaduras no edifício? Alguns meses antes apareceram rachaduras em um dos lados do prédio, mas a Construtora resolveu o problema. E no dia 30 de maio de 2018, surgiram novas rachaduras, desta vez em outro lado, e que em questão de 4 horas abriram muito e começaram a estourar os tijolos dentro do apartamento. Daí optei em chamar além dos engenheiros da Construtora, a Defesa Civil e um Engenheiro Perito particular, para que pudesse estar nos auxiliando, sobre a melhor forma de agir. Foi constatado que houve um problema no preenchimento do concreto no bloco estrutural, como se tivesse formado uma bolha de ar. E como foi resolvido de imediato os problemas das rachaduras? O engenheiro que contratamos, por ser especialista em recuperação predial e ter muita experiência em casos como este, solicitou à construtora que arrumasse alguns homens para fazer o escoramento começando pelos primeiros andares, até o sexto andar. Mas acima do sexto andar os moradores também tiveram que desocupar seus imóveis de imediato para que as obras pudessem ocorrer com segurança. Com a interdição do prédio como ficou a situação dos Moradores e como conseguiu lidar com a situação? No momento tínhamos 67 moradores. Foi difícil pois não sabemos a maneira que cada um vai agir diante de

uma situação de pânico como esta. É preciso ter paciência e pulso firme, pensando primeiro em sanar o problema. Tínhamos moradores acamados, gestantes, e muitos recém tinham se mudado. Estavam mobiliando seus apartamentos, pois o prédio tinha sido entregue há 8 meses. Os moradores foram transferidos para um hotel, e depois de 10 dias de obras os do 6º andar para cima foram liberados para reocupação. Já os moradores dos primeiros andares tiveram que esperar até 40 dias. Apenas os moradores do apartamento que teve a estrutura comprometida não retornaram. Qual foi o trabalho da construtora que comprovou que a edificação está segura? Os pilares principais não foram afetados. Mas a construtora realizou várias obras como o fortalecimento estrutural do 1º ao 6º andar do lado onde surgiram as rachaduras, e foi feito um apoio nas paredes laterais do edifício como reforço. Também instalaram no solo do prédio um equipamento que detecta qualquer movimentação mínima da estrutura. Com isso foi entregue um laudo de cada andar que comprovou que a edificação está segura. Joice Honório Síndica profissional.

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Responsabilidades do Síndico Perante o

Corpo de Bombeiros Militar/SC

ma das grandes preocupações dos síndicos em nosso Estado só então solicitar a vistoria de habite-se. A vistoria de habite-se é uma sempre foi a regularização da edificação junto ao Corpo de inspeção mais detalhada, pois é o momento em que o CBMSC atesta Bombeiros Militar de Santa Catarina (CBMSC), seja pelos transtornos que a edificação está oficialmente pronta para ser ocupada com de uma fiscalização malsucedida, como também pelo receio de ser segurança. responsabilizado pelas irregularidades da edificação no caso de uma Ainda, se a edificação já possui PPCI aprovado e habite-se, mas não grande catástrofe. possui atestado de funcionamento válido, basta que o síndico solicite a Pensando nisso, a presente matéria tem como objetivo levantar vistoria de funcionamento. Esta solicitação pode ser feita pela internet, alguns pontos importantes a serem conferidos pelos síndicos das no site oficial do CBMSC, e não necessita de prévia vistoria. Ou seja, o edificações no intuito de norteá-los a respeito da regularização das síndico apenas certifica que os sistemas preventivos previstos em PPCI edificações que gerenciam. estão instalados e funcionando, e o sistema já emitirá o Atestado de De uma forma geral, Funcionamento da edificação. pode-se dizer que uma Tal procedimento visa dar O síndico é o principal responsável pela edificação só estará regular agilidade ao processo de emissão junto ao CBMSC quando de atestados, entretanto, traz a edificação perante o CBMSC, sendo a ele possuir três documentos responsabilidade pela veracidade atribuída a responsabilidade pelas irregularidades importantes, são eles: (1) das informações preenchidas constatadas na edificação. Atestado de aprovação de pelo síndico no momento da Projeto Preventivo Contra solicitação de renovação do Incêndio e Pânico (PPCI); funcionamento. (2) Atestado de Habite-se; e (3) Atestado de Funcionamento válido. Por fim, vale lembrar que o síndico é o principal Portanto, se o síndico tiver dúvida sobre a regularização da edificação responsável pela edificação perante o CBMSC, sendo a ele atribuída a qual administra, deverá então comparecer ao Setor de Atividades a responsabilidade pelas irregularidades constatadas na edificação. Técnicas (SAT) no quartel de sua cidade para certificar-se sobre os No entanto, ao demonstrar interesse pela regularização da documentos que o imóvel já possui. edificação, o síndico sempre contará com prazos para a execução Se, ao realizar a conferência, o síndico verificar que a edificação ou manutenção dos sistemas preventivos se enquadra no primeiro caso, ou seja, ainda não possui PPCI deficientes, podendo, inclusive, solicitar aprovado, deverá contratar um profissional habilitado para elaborar atestado provisório durante o período em o projeto e apresentá-lo para a aprovação. Vale dizer que o PPCI é o que necessitar, ficando assim amparado pela documento que informa quais sistemas preventivos estão previstos legislação nos casos de sinistro na edificação. para a edificação e onde estão eles instalados; Rafael Giosa Sanino Por outro lado, se a edificação possuir PPCI aprovado, mas 1º Tenente do Corpo de Bombeiros Militar/SC; não tiver habite-se, o síndico deverá verificar, com o auxílio de um Chefe da Seção de Atividades Técnicas de Balneário responsável técnico, se os sistemas de segurança contra incêndio Camboriú. e pânico previstos em PPCI estão instalados e funcionando, para

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Manutenção Corretiva

uando se trata de manutenção corretiva em um condomínio, eu sempre digo, se você tiver um bom plano de manutenção preventiva, as manutenções corretivas serão minimizadas. A manutenção corretiva é iniciada quando um problema adicional é descoberto seja através de um pequeno defeito no equipamento, durante uma manutenção preventiva ou até mesmo durante uma inspeção de rotina, quando um técnico identifica outro problema que precisa ser corrigido antes que ocorram outros problemas. Ao descobrir um problema adicional, a manutenção corretiva é planejada ou executada imediatamente, onde o ativo é reparado, restaurado ou substituído. Eu considero a manutenção corretiva como algo que é apanhado a tempo. Vou dar um exemplo, se você perceber que as bombas de recalque estão apresentando ruídos fora do normal, mesmo que ainda estão enchendo as caixas, você as alcançou a tempo. É hora de agir e programar uma boa revisão para evitar uma manutenção emergencial, e resultar em prevenção de falta de água, evitando moradores enfurecidos e clientes insatisfeitos. Quando a manutenção corretiva é realizada “na hora certa”, o principal benefício é reduzir os chamados de manutenção de emergência, bem como aumentar a segurança dos funcionários. A manutenção corretiva, aliada a boa manutenção preventiva, ajuda o condomínio a prolongar a vida útil de seus equipamentos, reduzir o prejuízo com chamados técnicos fora de hora e otimizar o planejamento de recursos. As ordens de serviço de manutenção corretiva são geralmente menos dispendiosas de implementar do que as ordens de serviço de manutenção de

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emergência, e podem precisar ser concluídas durante as horas extras. Uma dica para maximizar a eficiência da manutenção corretiva é fornecer treinamento e capacitação aos técnicos e funcionários, sobre os tipos de itens que devem se atentar enquanto estão prestando serviços de manutenção preventiva ou de emergência. Além disso, crie uma lista de verificação de manutenção de componentes que os técnicos possam verificar visualmente rapidamente. É importante que sua equipe de manutenção capture o máximo de problemas possíveis. Isso gerará mais pedidos de manutenção corretiva e ajudará a manter suas instalações funcionando sem problemas. Algumas estruturas podem precisar de um exame muito precoce de seus problemas de deterioração, enquanto outras podem se manter muito bem por muitos anos, dependendo da qualidade, do equipamento e finalidade do mesmo. Para isso, a tecnologia pode ser uma grande aliada. Softwares e aplicativos podem ser utilizados com o objetivo de catalogar equipamentos, programar procedimentos de manutenção, desenvolver históricos e criar padrões de falhas. Assim, eles podem ajudar o síndico a ganhar mais confiança no bom funcionamento das máquinas, a tomar decisões baseadas em dados e a analisar os custos de cada tipo de manutenção. Portanto, tanto a equipe de manutenção quanto as demais áreas têm muito a ganhar com a implementação de uma solução de planejamento e controle de manutenção. Vale lembrar que a manutenção corretiva deve ficar restrita a frequências mínimas. As situações emergenciais sempre vão existir, mas elas podem ser reduzidas com uma gestão ativa de manutenção e um programa de monitoramento e prevenção de falhas. Quando isso é feito, o condomínio tem muito a ganhar em termos de redução de custos, confiabilidade e produtividade. Fernando Cordeiro Gestor Condominial.

Revitalização de Edifícios

alneário Camboriú já foi intitulada a “Dubai Brasileira” devido que é possível criar melhorias que aliam eficiência e baixo custo. à suntuosidade de muitos empreendimentos que vem sendo Profissionais de arquitetura e engenheira podem contribuir muito em lançados ao longo dos anos, ao redor de uma orla espetacular. Mas, apresentar soluções inovadoras e que estejam funcionando em outros não só a orla desfruta de empreendimentos de alto padrão. Devido à edifícios. Revitalizações que, rateadas, representam baixo investimento escassez de espaços, há edifícios com infraestrutura completa, com individual, podem trazer retornos acima do planejado, com valorização toques de requinte e alto valor agregado sendo lançados distante da que pode chegar a 40% no valor do imóvel. E agora, a dica de ouro: quadra mar. Não deixe acumular! Se Essa expansão é constantemente o condomínio importante para elevar o padrão São tantas as possibilidades que surgem a conserta o que estraga, faz socioeconômico da cidade, cada dia na construção, que é possível criar manutenções preventivas e fazendo de Balneário Camboriú melhorias que aliam eficiência e baixo custo. está sempre trabalhando nas umas das melhores cidades do melhorias, o custo é muito Brasil para se morar e não apenas menor do que ações corretivas um destino de veraneio. ou com muitos itens acumulados. Cair na ilusão de abaixar muito Nesse contexto, fica um alerta para os prédios antigos ou o valor da taxa condomínio pode ser um retrocesso. É importante desprovidos de valor agregado: a necessidade de se atualizarem e se manterem competitivos. Afinal, quando pensamos em imóveis na nossa que a taxa condominial esteja alinhada com as manutenções que o condomínio precisa fazer. Quem tem imóvel para locação ou venda cidade, nos vêm em mente a alta rentabilidade que esses podem gerar em face de outras opções de investimento. Mesmo quem tem o imóvel deve se conscientizar disso, pois toda melhoria impacta diretamente em seus negócios. É muito comum vermos apartamentos à venda para moradia e não com a finalidade de gerar renda, ao monetizar a ou para locação em edifícios que não possuem atrativos além de propriedade, todos querem que seu bem valorize e não o contrário, além do desejo de morar num local cada vez mais seguro, confortável e sua localização, com valores mais elevados do que em prédios com infraestrutura completa. Se fosse com opções de lazer. você do outro lado da negociação, Embora, devido à crise, a palavra de ordem dos últimos anos tenha qual apartamento escolheria? sido “cortar” - cortar custos, cortar pessoal, cortar investimentos Então, vamos implantar a - o momento atual parece trazer um ânimo novo e as pessoas estão cultura de que revitalização e retomando seus projetos engavetados. Vejo o quão importante é os ações de melhoria, que deixam o síndicos verificarem em quais aspectos seus edifícios estão deficitários prédio mais bonito e atualizado, e propor sem medo investimentos que agreguem valor ao condomínio não são gastos, mas investimento. e por consequência aos imóveis. Revitalização de fachadas, do hall de entrada, da área de lazer, implantação de tecnologias eficientes para Cristina Oliveira melhorar a segurança e acessibilidade das pessoas são itens que devem Krieger Assessoria Contábil e ser analisados. Porém, não precisa apresentar propostas faraônicas. Condominial. São tantas as possibilidades que surgem a cada dia na construção,

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O Que Mudou com a Nova

Norma de SPDA?

Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA), A terceira parte, traz o SPDA em si, com detalhes técnicos de ou popularmente conhecido como ”para raios”, é um assunto construção, malha de aterramento, descidas para terra, etc. Nesse item que nem sempre é comentado ou lembrado nos edifícios. Esse também se definiu que os sistemas precisam de manutenção periódica item de extrema importância, tanto para proteção da vida humana e laudo de engenheiro eletricista, atestando o bom funcionamento do como de equipamentos, vem ganhando novos olhares ao longo do mesmo. Para regiões litorâneas esse período de validade do laudo é de tempo. Tanto que em 2015 a ABNT (Associação Brasileira de Normas um ano ou sempre que o sistema sofrer uma descarga. Técnicas) revisou e publicou A quarta parte, também nova, fala do o novo texto da ABNT NBR MPS (Medidas de Proteção contra Surtos). Esse item de extrema importância, 5419, norma especifica para Esse item, também novo, traz as novas tanto para proteção da vida humana esse assunto. tecnologias e os equipamentos que precisam Qual o motivo de se ser instalados internamente nas edificações como de equipamentos, vem ganhando preocupar tanto com esse para aumentar a proteção e garantir a novos olhares ao longo do tempo. item? Somos um dos países segurança. Exemplo disso é o DPS (Dispositivo com maior incidência de de Proteção contra Surtos) que é instalado descargas atmosféricas do mundo, com uma média anual de 50 diretamente no quadro elétrico e consegue dissipar uma carga que milhões de raios. Como comparativo, no Brasil cai por ano, um raio possa cair na rede elétrica. para cada quatro brasileiros e as perdas devido a esses itens são muito Ainda, a falta de conhecimento e de boas práticas em construção grandes. Em se tratando de vidas humanas foram registradas entre e manutenção, muitas vezes aumenta o risco de forma exponencial em 2000 e 2012, 1.601 mortes por descargas atmosféricas. condomínios. O SPDA deve sempre ser o ponto mais alto do edifício, Foi pensando nesses números que se resolveu alterar o texto garantindo que o contato mais próximo do raio serão os captores. Mas da referida Norma e com muita eloquência; a Norma praticamente não é raro encontrar antenas e equipamentos em cima dos telhados, quadruplicou de tamanho, com mais de 400 páginas sobre o assunto, que não se encontram aterrados e muito menos conectados a malha tanto que para facilitar o entendimento foi dividida em quatro partes. de descida dos para raios. Dessa forma esses equipamentos passam Vou explanar um pouco sobre cada parte. a se tornar captores que vão dissipar suas descargas nos cabos de Na primeira parte, são tratados os princípios gerais, com antena, na estrutura do telhado, etc. especificação de equipamentos, documentações, definições e Raios são uma das formas de energia mais termos entre outros; é uma parte introdutória. violentas que conhecemos e prevenir é sem A segunda parte, essa totalmente nova, trata da análise de dúvida a melhor solução. Verifique seu sistema riscos de uma estrutura, a partir desse novo texto, a definição de para raios e garanta que seu condomínio do tipo de equipamento ou da isenção, parte de uma análise esteja seguro. detalhada e minuciosa sobre os riscos específicos a cada estrutura, Gilmar Rafael Otto não partindo mais de uma tabela pré-definida. Cada caso deve ser Engenheiro Eletricista. analisado individualmente para definir categoria de risco, que pode CREA 128433-5 variar de I a IV para então dimensionar a proteção.

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Importância do

Manual do Proprietário e das Áreas Comuns

documento é regido pela norma técnica a ABNT NBR 14037, a qual baliza as diretrizes da elaboração do documento, assim como informações pertinentes para treinamento quanto a utilização dos sistemas, sendo imprescindível que o responsável legal da edificação, implante o programa de manutenção proposto pela construtora/incorporadora, em conformidade com a ABNT NBR 5674, monitorando sua equipe de manutenção local, assim como empresas contratadas para que não alterem as características dos sistemas sem acompanhamento por profissional habilitado, quando necessário. Apesar da enorme relevância na gestão do empreendimento este documento, nem sempre é usado de forma adequada por incorporadores, síndicos ou moradores, gerando passivos, comprometimento das garantias e erros no uso dos empreendimentos, em muitas vezes ocasionando gastos e desvalorização de patrimônio. Síndicos atentos as regras, direitos e garantias As regras para entrega de empreendimento, passaram por grandes mudanças nos últimos anos e os manuais ganham mais importância, pois neles estão descritas inter-relações dos incorporadores e condomínios, e as regras para se ter direito a garantias. Se por um lado observamos negligência por alguns incorporadores, que continuam duplicando os manuais de outros empreendimentos, ou remetendo a pessoas sem conhecimento para elaboração, como sendo uma economia, sem perceber os passivos que poderiam evitar com bons manuais. Do outro lado muitos síndicos não observam o conteúdo e tentam buscar garantias aonde já as perdeu, por não ter seguido o documento. Os manuais, para quem não os conhece contém as exigências normativas e de legislações, tendo sua relevância aumentada nos últimos anos pois determina as diretrizes para que

o empreendimento e seus sistemas atinjam sua vida útil, e durante o período legal se mantenha as garantias, sua leitura, interpretação e implementação do plano de manutenção que o documento referendo. A RSO ASSESSORIA, é referencia na elaboração de manuais, pois seu diretor é coordenador técnico dos principais manuais setoriais, SECOVI/SINDUSCON/CBIC com as regras para o tema, o mesmo também ministra cursos para síndicos e é notório que aproximadamente 90% dos síndicos desconhecem o conteúdo ou implementam as regras exigidas, gerando problemas e lembrando dos manuais, somente na hora de tentar pleitear garantias, muitas vezes sem sucesso, por não ter atendido ao documento. Programa de Manutenção Nos últimos anos, elaborado dezenas de manuais, e atuamos com cursos a síndicos sobre assuntos de engenharia, em grande maioria, é notório o desconhecimento do conteúdo e dos riscos do não atendimento, comprometendo todas as garantias ou gerando riscos à segurança e saúde dos ocupantes por erros na operação dos empreendimentos. Muitos nem sabem que a Construtora/Incorporador poderá solicitar evidências da implementação do Programa de Manutenção, entre elas os contratos de manutenção, treinamentos dos funcionários, etc. Se você é incorporador ou construtor, se atente em desenvolver um documento completo e alinhado as normas e leis, e para você síndico, cabe receber o documento, ler, entender e implementar de forma eficiente os planos de manutenções que o documento apresenta, para que os empreendimentos tenham suas vidas úteis atingidas e não hajam riscos a saúde, segurança nem desvalorização de patrimônio dos proprietários.

Ronaldo Sá Oliveira Especialista em Normalização. Prestador de assessoramento técnico, laudos, pareceres a condomínios e gestão de reformas.

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Escola do Síndico Inicia Ciclo de Palestras Gratuitas para Síndicos em Balneário Camboriú

om o objetivo de tornar os síndicos moradores e profissionais referência na administração condominial, a Escola do Síndico iniciou em Balneário Camboriú, uma série de palestras mensais que acontecem nas últimas quintas-feiras do mês. O evento já acontece na Grande Florianópolis trazendo para os síndicos temas do cotidiano dos síndicos, com palestrantes e debatedores experientes da região. Segundo Elisete Pacheco coordenadora da Escola e síndica profissional, “os temas são escolhidos pelos próprios síndicos que interagem nos grupos de whatsapp e nas turmas dos cursos de síndicos profissionais”. As palestras são gratuitas e os síndicos participam de sorteio de brindes. O Evento conta com o patrocínio das empresas: Grupo Adservi; Constâncio Neto Cobrança Garantida, James & Motta Corretora de Seguros e SJB Extintores e Equipamentos. Em Balneário Camboriú a 1ª Palestra abordou o tema: Gestão Financeira e Inadimplência Condominial, proferido pela administradora e síndica, especialista em gestão financeira e condominial e proprietária da Administradora Condominium, Adriana Cestari dos Santos, com mais de 15 anos de experiência. Estiveram presentes síndicos, gestores, conselheiros, profissionais de administradoras e advogados de Florianópolis e do Vale do Itajaí. Na palestra Adriana destacou que “o Ciclo da gestão financeira no condomínio começa antes da Assembleia Geral Ordinária, fazendo a preparação da Previsão Orçamentária, a qual deve ser adequada para o exercício seguinte. Só termina na próxima Assembleia Geral Ordinária com a Prestação das Contas do referido exercício”. Ressaltou ainda que a Administradora pode ajudar o síndico a elaborar esta Previsão, mas é o síndico quem sabe das

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reais necessidades do condomínio e de quanto será gasto nos próximos 12 meses”. Na Assembleia algumas sugestões ajudam os síndicos como usar data show, cartazes, relatórios, disponibilizar as pastas contendo os balancetes, ou seja, quando mais transparente for a prestação de contas, maior serão as chances de aprovação. Sobre a saúde financeira do condomínio, que é um dos desafios do síndico, o conselho é evitar que a inadimplência cresça, sendo assíduo nas cobranças, quer seja por mensagens antes do vencimento, poucos dias depois, multas e juros, e até a contratação de uma garantidora de receita. Hoje existe até aplicativos para acessar a 2ª via de boleto, além do whatsapp e acordos. “O importante é evitar audiências de cobranças e mais despesas para o próprio condomínio”, destacou Adriana. O trabalho de prestação de contas deve ser realizado durante o decorrer de toda a gestão e não apenas na assembleia ordinária, facilitando o entendimento dos conselheiros e condôminos, e evitando assim, questionamentos desnecessários no ato da assembleia. “Os conselheiros são aliados dos síndicos na avaliação das contas e também apoiando no ato da assembleia”, disse Adriana.

Conceito de

Edifícios

Inteligentes Chega a Santa Catarina

ovas soluções tecnológicas estão sendo implementadas para transformar os edifícios em organismos que trabalham a favor dos seres humanos. Possibilitando assim um novo jeito de viver e trabalhar em condomínios, através de uma plataforma que integra equipamentos, software e serviços, utilizando fontes alternativas de energia e comunicação entre os sistemas. Eles são feitos para monitorar os sistemas de água, energia, elevador, acesso de pessoas e veículos. Além disso, notificam os moradores caso algo não esteja certo. O primeiro Condomínio Inteligente de Santa Catarina é o Ágora Tech Park localizado no Parque Industrial de Joinville. Lá a empresa Neomot de Caxias no Rio Grande do Sul, instalou o elevador inteligente, e conta com a manutenção da empresa catarinense A4 Elevadores. Segundo Jomil Lunnardi, cofundador da Neomot, “o elevador é controlado pela ANNA (inteligência do edifício) e possui um sistema próprio de geração, armazenamento e regeneração de energia através de um Cubo. Essa energia pode ser usada tanto para manter o elevador funcionando como para as áreas comuns do condomínio”. O elevador é como um veículo elétrico que ao frear produz energia. Não desperdiça energia mas aproveita para os próximos movimentos do elevador. “Através desse sistema também é possível fazer a medição do consumo mensal de energia e água usado nos apartamentos, e ainda avisar se está ocorrendo o uso em excesso”, destacou Jomil. Num prédio comercial onde existe maior fluxo de movimentação

Ágora Teck park

dos elevadores, a ANNA entende o perfil dos usuários e já direciona o elevador para onde a pessoa está, ou ainda, se ocorrer um problema na porta do elevador ela já aciona um técnico, antes mesmo do síndico saber do problema. O sistema ainda possui um aplicativo para chamar o elevador, tótem iluminado, botoeiras com mensagem de texto, envio automático de sms em caso de falhas e em caso do elevador parar a luz continua acesa, evitando o pânico dos usuários. Além do Ágora Teck Park em Joinville existem outros Edifícios Inteligentes como o: • Incorporate da Hendler em Canoas, • Sovrano da Borin em Passo Fundo, • Aqua Villa da Lumma em Imbituba e • Zenith da Imensa de Chapecó (a ser lançado).

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Um Novo Olhar para a

Arquitetura Condominial

ais unidos do que nunca! Assim tenho visto os profissionais da área de arquitetura, engenharia e sindicância. E não é por menos, além de estarem seguindo normas, com projetos e documentos em dia, o que resulta em segurança, o desafio atual é acompanhar o universo da Tecnologia e Sustentabilidade. Em 2002 fiz a minha primeira Reforma de Hall de Entrada na rua 1501 em Balneário Camboriú. Os gessos eram curvos, os tijolinhos de vidro e os mosaicos estavam em alta. Os materiais eram lançados praticamente de década em década e, hoje, as fábricas modernizaram-se tanto que os materiais estão mais bonitos e resistentes, sem contar a infinidade de opções lançadas diariamente. A melhor parte é que esses materiais podem ser aplicados e visualizados em imagens 3D, muito próximas da realidade, antes mesmo da execução. O que ajuda muito o síndico e o Conselho a aprovar estes em assembleia. Além de estudar as Normas Técnicas e conhecer bons e belos produtos, os síndicos, arquitetos e construtores precisam estar antenados na infinidade de soluções tecnológicas que estão surgindo no mercado, porém sem esquecer da sustentabilidade, como por exemplo o aplicativo que abre o portão da garagem, o radar via satélite para condomínios horizontais, a nano tecnologia para tratamento térmico e acústico, o papel de parede líquido que pode ser usado diversas vezes, etc.

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O que motiva? Muitas dessas tecnologias além de trazerem mais segurança estão se tornando mais acessíveis financeiramente valendo a pena o investimento que se paga rapidamente. As decisões na escolha de produtos e serviços, devem preferencialmente ser embasadas com relação a eficiência energética. Elementos arquitetônicos, como exemplo Jardim Vertical Natural e Brises Soleil trazem além de benefícios estéticos, conforto térmico e economia no uso de ar-condicionado. Pensando em promover a transformação do setor da construção, a Certificadora Internacional GBC – Green Building Council Brasil, desenvolveu a Certificação GBC Brasil Condomínio® com objetivos, como: • Redução de resíduos enviados para aterros sanitários • Conservação de energia e água • Redução de emissões de gases, entre outros. Vale a pena uma visita no site da www.gbcbrasil.org.br Conte com a nossa equipe para lhe auxiliar nessa missão! Mirian Rodrigues Arquiteta da MaisQ Projeto. Cau- A46037-0

Sabe Com

Quem Está Falando?

abe com quem está falando? É a famosa frase típica dita por alguém que pretende dar uma “carteirada”! Tal fenômeno, tão comum em nossa sociedade, ocorre quando alguém pretende auferir algum tipo de vantagem ou privilégio em razão de seu cargo, profissão, condição financeira ou posição social. Nos condomínios, a “carteirada” ganha contornos ainda mais imorais, pois todos os condôminos possuem exatamente os mesmos direitos e obrigações, não existindo qualquer tipo de hierarquia ou subordinação entre eles. Infelizmente a “carteirada” está se tornando uma prática cada vez mais comum nos condomínios, o que provoca acirramento dos ânimos e fragilização dos procedimentos de segurança. Vale citar as formas mais usuais de “carteirada” nos condomínios: “Eu que pago o seu salário” – Esta é a modalidade mais clássica quando o morador diz essa frase ao porteiro. Basta barrar um morador na portaria ou então proibir a entrada de um veículo sem identificação, para isso ocorrer. É o que chamamos tecnicamente de temor reverencial. E, cada vez que um morador assim age, ocorre a fragilização de todos os procedimentos de segurança, sem falar no constrangimento causado ao funcionário. “Mas você não apita nada aqui, pois é um mero inquilino e eu sou proprietário” – Esta é outra “carteirada” ou pérola clássica quando um proprietário julga ter mais direitos do que um inquilino.

Vale lembrar que os inquilinos são usuários do condomínio, pagam as despesas ordinárias tal qual os proprietários e obviamente não são moradores de segunda classe. Há também os moradores antigos, que julgam possuir direitos adquiridos no condomínio e logo falam aos novos moradores “você é novo aqui, não sabe como as coisas funcionam”. - Por fim, vale mencionar aquela revoltante situação em que os próprios gestores do condomínio (síndico, subsíndico e conselheiros) se aproveitam dos cargos para na base da “carteirada”, legislar em causa própria, privilegiam os amigos, punem vorazmente os opositores, utilizam os funcionários para assuntos particulares, dentre outras práticas abusivas. Para conter esses abusos é importante utilizar o livro de ocorrências do condomínio para noticiar e documentar irregularidades, para que a administradora tenha ferramentas para apurar o caso e penalizar o infrator.

Marcio Rachkorsky Advogado Especialista em Condomínios; Comentarista da Rádio CBN e Colunista do SíndicoNet.

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Imposição de Multa ao Condômino Antissocial Requer Possibilidade de Defesa

art. 1337 do Código Civil prevê a aplicação de sanção onerosa (p. único - até dez vezes o valor da taxa condominial) ao condômino que possui reiterado comportamento antissocial, isto é, aquele que prejudica a vida na sociedade condominial, retira dos demais vizinhos o sossego, a saúde e a segurança, logo, mantém um ambiente conflituoso com os demais condôminos, violando os deveres de convivência previstos em lei. A imposição da multa leva em conta dois fatores: a persistência e a gravidade da conduta ilícita do condômino. Pela lei cabe a assembleia definir e aplicar a multa ao condômino infrator reincidente, e não há menção acerca de qualquer outro procedimento. Contudo, com base nos princípios que norteiam o direito, a imposição de multa deve ser precedida de possibilidade de defesa pelo condômino infrator. O STJ vem consolidando sua jurisprudência, a fim de garantir o exercício pleno da ampla defesa e do contraditório ao condômino antissocial, sob pena de nulidade da multa. No entendimento da Corte Superior, "o condômino acusado dos atos antissociais deve ser notificado pelo síndico - que cumpre a deliberação da assembleia nesse sentido - para que conheça a acusação e cesse a prática dos mencionados atos. Da notificação deve constar expressamente menção ao CC 1337 como sendo a normal legal que fundamenta o ato do síndico e

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eventual providência posterior da assembleia, devendo, ainda, ser mencionado expressamente qual ato ou atos que estão sendo a ele imputados como antissociais, descrevendo-os. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. Desatendidos os termos da notificação e persistindo na prática dos atos antissociais, deve ser convocada assembleia para deliberar especificamente sobre a imposição das penalidades pecuniárias previstas no art. 1337. Como é de rigor, para todas as assembleias para deliberar sobre o assunto devem ser convocados todos os condôminos, inclusive o que está sendo acusado de atos antissociais. Sendo assim, o condomínio no intuito de dar efetividade à sanção imposta (ao condômino que possui reiterado comportamento antissocial), deve sempre se ater a necessidade de dar ciência ao condômino da infração cometida, do prazo para defenderse, e da iminente aplicação de multa legal pela assembleia, no caso de inércia ou não acolhimento da defesa.

Morgana Schoenau Advogada e Consultora Condominial OAB/SC 34.633

Auditoria em Condomínios

Rede de Esgoto

Regularização da Verifique Sua Rede com Vídeo Inspeção

uidar da natureza é um dever de todos! Para isso, devemos nos preocupar com os mínimos detalhes. Não jogar gordura na pia, não jogar papel no vaso sanitário, separar o lixo reciclado do orgânico, e dar o descarte certo para esses materiais, entre outros exemplos. No entanto, existe muito descuido com a natureza com aquilo que não vemos, não percebemos, e principalmente quando ninguém mais vê. Um exemplo disso são os descartes de nosso esgoto. Dar um destino correto para esse material é de suma importância. Descartá-los em redes de águas pluviais, córregos, rios, e no próprio solo afetam drasticamente o meio ambiente, e o próprio convívio da população com esses dejetos. Identificar essas irregularidades não é uma tarefa fácil, ainda mais quando não se sabe por onde passam as tubulações de esgoto, a localização de Fossa/Filtro e redes de descarte desse material. Para tanto, a Vazato Caça Vazamentos e Hidro Inspeções dispõe de equipamentos e técnicas diversas para identificar, verificar e inspecionar tubulações e redes de esgoto em residências, empresas, indústrias, e principalmente em condomínios (horizontais e verticais). Dispomos de uma Câmera de Vídeo Inspeção para literalmente “filmar” por dentro das tubulações, e com essas imagens analisar as redes de esgoto e constatar possíveis problemas, principalmente ligações clandestinas da rede de esgoto para as redes de águas pluviais. Acesse www.vazato.com.br e tire suas dúvidas. VAZATO – Quem procura com a gente, acha! Diogo Rodrigo da Cunha

Engº Analista de Instalações Hidráulicas.

o Brasil, infelizmente, temos uma cultura de remediação e não de prevenção. Isso acontece de forma generalizada no setor de condomínios, no qual o auditor só é lembrado quando ocorre algum desvio, as contas não são aprovadas ou existe alguma dúvida sobre a conduta do síndico ou administradora do condomínio. Em virtude das recentes investigações que vem fazendo parte do cotidiano de todos os brasileiros nos últimos anos, algumas convenções já obrigam a contratação do serviço preventivo de auditoria, que funciona como uma ferramenta de gestão operacional e administrativa nos condomínios. Preventivo: A auditoria é feita depois do fechamento mensal das contas. O auditor revisa a documentação e elabora o relatório de exceções, com todos os pontos divergentes identificados; Emergencial: O trabalho considera, usualmente, o período de dois ou três anos para averiguação das contas, normalmente quando há suspeita de má gestão, desvios financeiros e ações ilícitas praticadas pelos síndicos ou administradoras do condomínio. Sem sombra de dúvida, o maior benefício da auditoria é o condomínio e os condôminos obterem a opinião de um profissional capacitado e independente ao cotidiano do empreendimento imobiliário. Dessa forma, a assembleia para discussão das prestações de contas, que em geral é um momento tenso, tende a se tornar mais tranquilo por conta disso. Uma pessoa leiga no assunto pode achar que a auditoria condominial é muita cara, entretanto, diante dos benefícios já comentados acima, vale a pena fazer a cotação, o preço pode te surpreender de forma positiva.

Vinicius França Alves Auditor Condominial.

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O que é um

Síndico Profissional?

síndico é o personagem mais importante em um condomínio. Sem ele, é caos na certa. Ao contrário do que muitos pensam é fundamental o síndico estar suficientemente preparado para atuar na área ou interesse em assumir a responsabilidade. É aí que entra o síndico profissional. O síndico profissional é uma pessoa contratada pelo condomínio para exercer a função de síndico do local. Ao contrário do síndico morador, o vínculo desse trabalhador com o condomínio é focado na parte profissional. As obrigações de um síndico profissional são as mesmas de um síndico morador, ele responde civil e criminalmente igual a qualquer outro síndico. A prática é totalmente legal e começou a se popularizar após a chegada do Novo Código Civil, em 2002. Com isso, o Art. 1.347 (Lei Federal 10.406/02) permite a contratação de um síndico profissional. Como é o trabalho de um síndico profissional? O síndico profissional pode atuar em condomínios com várias torres e centenas de moradores, e também em condomínios pequenos, em que todos se tratam pelo primeiro nome. O síndico profissional também pode trabalhar tanto em condomínios residenciais, quanto em comerciais. Como trabalhador autônomo ou empresa, o profissional geralmente atua em mais de um condomínio ao mesmo tempo, revezando-se entre os empreendimentos.

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A contratação de um síndico profissional ocorre igual a de um síndico morador: através de reunião e votação da assembleia. Qual a importância do síndico profissional? O síndico profissional supre um problema que aflige milhares de condomínios Brasil à fora: moradores que não têm tempo, conhecimento ou até mesmo interesse de atuar como síndico. Pense na seguinte situação, quem você escolheria para cuidar de uma empresa: uma pessoa que aceitou a tarefa por obrigação e/ ou pressão dos colegas ou um profissional que estudou gestão, administração e liderança, e ainda traz consigo uma bagagem de experiências no setor? Quando um condomínio não tem moradores motivados e/ ou qualificados para atuar como síndico, vale mais a pena deixar a responsabilidade nas mãos de alguém treinado e de confiança. Por não ter vínculo de moradia ou propriedade com o condomínio, o síndico profissional será mais objetivo na hora de tomar decisões, dentre outras vantagens.

Weder Iglesias Sindico Profissional.

Procurações e Reconhecimento de Firma Condomínio:

comum o uso de procurações em assembleia, seja para atingir quóruns longínquos como 2/3 dos votos dos condôminos, ou até mesmo para que o procurador possa se municiar de maior poder de representação. Lembrando que é válida cláusula convencional que limite o número de procurações por pessoa e até mesmo cláusulas que impeçam a outorga da procuração a determinadas pessoas, tais como síndicos e presidente da mesa. As procurações podem ser outorgadas por pessoas capazes, nos termos do Código Civil, sem qualquer impedimento legal. O instrumento terá valor com a assinatura daquele que transfere poderes a outrem para o representar em seu nome. (Art. 654 do Código Civil). A procuração deve conter a cidade em que a pessoa realizou o instrumento, qualificação daquele que passou os poderes e de quem os recebe. Também a data e o fim ao qual se destina a procuração com a clareza dos poderes conferidos, como por exemplo; para representar na assembleia de determinada data (§ 1º do Art. 654 do CC). A procuração pode ser outorgada por prazo indeterminado, porém o indicado é que seja outorgada para cada assembleia, deixando claros os poderes conferidos, tais como votar, ser votado, aprovar contas etc. Também não é cabível exigir que procurações tragam a forma pública para a representação em assembleias, o que somente poderá ser exigido quando a lei assim determinar. Procurações emanadas no ato da assembleia, de forma verbal, tem valor legal. Para tanto é imperioso que seja realizada de forma verbal pelo outorgante, e que se faça constar em ata os poderes conferidos ao outorgado para fins de comprovação da validade dos atos. Se a convenção optou em não aceitar procuração verbal, tal situação deve estar prevista na convenção (Art. 656 e 657 do CC), não caberá à assembleia impedir. A possibilidade de emitir poderes verbalmente não significa que o outorgado possa passar procuração por mensagem de voz via WhatsApp, ou enviar o instrumento de forma eletrônica ao celular do amigo, pelo menos por enquanto estas não são formas aceitas de se fazer procurador.

Pessoas mal-intencionadas muitas vezes se valem de procurações revogadas e de pessoas falecidas, as utilizando de forma inadvertida, maculando o resultado de votações em condomínios. Usar tais documentos na forma descrita são tipificadas no crime de uso de documento falso Art. 304 do CP e de falsidade ideológica 299 do CP. Nestes casos é importante que se exija em assembleia que as procurações utilizadas façam parte constante da ata, pois aquele que as utiliza fraudulentamente, procura esconder o documento. E com a inserção na ata e consequente registro das procurações no CDT, fica fácil a verificação da sua validade e pedido de anulação do documento no âmbito administrativo e judicial, se necessário. O melhor caminho, quanto ao reconhecimento de firma, por tratar de uma possibilidade legal, é que o condomínio defina a exigência do reconhecimento de firma previamente no edital ou na convenção. Ou seja, a falta de reconhecimento de firma não é impeditiva para a votação no condomínio, salvo se a convenção ou se o edital assim o exigiu. A procuração pode ser eficiente ferramenta para a gestão condominial, mas seu uso irregular e inadvertido pode trazer problemas e prejuízos à massa condominial.

Dr. Rodrigo Karpat Advogado Especialista na Área Condominial e Palestrante. Karpat Sociedade de Advogados.

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Primeiros Condomínios no Mundo? Quando Surgiram os

udo começou com os nossos ancestrais, onde sempre e idealizado pelo empreendedor Fábio Beal e executado por outro procurávamos estar com um líder e este líder lutava para nos empreender Alessandro D'Carli - eles não imaginavam o tamanho da defender e fazer com que ficássemos muito mais unidos. ruptura que estavam criando no mercado condominial do Brasil. No livro Histórias das Invenções, Trevor I. Williams conta um pouco O propósito da Portaria Remota é “mudar a maneira de como as da história dos primeiros condomínios no mundo, e explica que foram pessoas vivem dentro dos condomínios brasileiros". Sabemos que a Portaria remota é o início de os castelos medievais, sim isto uma nova era dentro dos condomínios e que irá mesmo, porque? O rei construía muralhas ao redor O rei construía muralhas do reino para proteger as pessoas e surfar na onda da indústria 4.0. Assim será visível a transformação nos condomínios do futuro. ao redor do reino para proteger elas pagavam por estar lá dentro. Acredito que você já tenha visto algum as pessoas e elas pagavam por filme de ficção, onde robôs fazem vários estar lá dentro. SERIA MERA serviços que hoje são feitos por nós. Isso não é uma realidade distante, os COINCIDÊNCIA com os dias de hoje? Sendo assim, hoje em dia, condomínios também contarão com uma forte presença da tecnologia. poderíamos chamar o Rei de Síndico, as pessoas que moravam dentro Vamos há alguns exemplos: do reino de condôminos e as taxas pagas, de taxa condominial. 1 - Teremos nos nossos condomínios um concierge Robô, ele Escrevendo este artigo acabo de lembrar de um outro livro que li, irá receber o visitante ou prestador de serviço e levá-lo até o local chamado O Dilema da Inovação, de Clayton M. Christensen. No livro de destino. Dessa forma, também teremos em arquivos a imagem e ele cita: o áudio da visita, saberemos exatamente por onde ela entrou e isso "Uma inovação de ruptura é aquela que transforma um produto que historicamente era tão caro e complexo que só uma pequena parte contribuirá muito para a segurança dos condôminos. 2 - Teremos drones fazendo ronda perimetral nos nossos da população podia ter e usar, em algo que é tão acessível e simples condomínios, totalmente autônomos, rondas programadas e que uma parcela bem maior da população agora pode ter e usar. Em por evento. Exemplo: a cerca elétrica disparou nos fundos do geral, isso cria um novo mercado. Ocasionalmente, o produto de condomínio, neste exato momento o drone sai da base dele e vai ruptura pode se enraizar na base de um mercado existente. Mas, em até os fundos do condomínio, neste momento gera um alerta no ambos os casos, a economia do produto e de mercado é tão pouco atraente que os líderes no setor são levados a se afastar da ruptura, em aplicativo dos condôminos e abri a imagem que o drone está capturando. vez de combatê-la." Teremos muitas mais novidades, mas Temos exemplos nos nossos condomínios? essas, ficam para uma próxima matéria, onde Sim. Vejam a portaria remota (ela tira o porteiro da área de risco falaremos sobre a Inteligência Artificial nos e o coloca em uma central de segurança, dentro de uma empresa nossos condomínios. especializada. Todo o atendimento e abertura das portas são feitos remotamente, com todos os registros de vídeo, áudio e eventos para Odirley Rocha possíveis conferências). Sócio Diretor da Kiper e Vice Presidente do SIESE SC Quando a portaria remota chegou no mercado - há pelo menos Palestrante Nacional 8 anos atrás com o primeiro condomínio sendo instalado em Cuiabá

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Entrega de Correspondências

Responsabilidade pela Não

aos Moradores

ecentemente, um morador de Samambaia, Cidade do Distrito Federal, entrou com um processo contra o seu condomínio e um dos porteiros, no 2º Juizado Especial Cível daquela cidade, alegando que não havia recebido uma intimação judicial para comparecer a uma audiência em outro processo em que ele era réu. Daí, por não ter comparecido à audiência, ele foi revel na ação e teve de pagar a quantia pedida pelos autores daquela ação no valor de R$ 2.410,63. No decorrer do processo em que o morador era autor contra o condomínio e o porteiro, ele conseguiu comprovar que o porteiro recebeu a intimação que era destinada a ele e não lhe repassou, dando causa, assim, ao seu não comparecimento e sua consequente condenação. O Juiz entendeu que o condomínio, bem como o seu porteiro, deram causa ao dano que o morador sofreu na outra ação, e os condenou a pagar não somente o prejuízo material (R$ 2.410,63), mas também pelo dano moral, verba esta que representou R$ 2.400,00. Embora o porteiro fosse funcionário de uma empresa terceirizada de serviços, tal fato não o livrou da condenação, posto que o ato fora praticado por ele próprio (art. 927, do Código Civil). Já o condomínio, conforme a regra do artigo 932, III, do Código Civil, é responsável pelos atos dos seus empregados e, mesmo nesse caso, não há dependência de vínculo empregatício entre o condomínio e o porteiro. E por que a condenação por Dano Moral? Entendeu o magistrado que o fato do desaparecimento da intimação extrapolou os limites do simples aborrecimento e configurou o dano a direitos da personalidade. Pontuou o juiz que “o autor foi colocado em situação de desobediente” à convocação judicial – no caso a intimação – impossibilitando-o de comparecer perante a lei e lá se defender do processo

no qual fora demandado. Desse modo, ter sido condenado com base na revelia causou-lhe dor e vexame, e, diante disso, necessária se fez a reparação pelo dano moral. Mas os condomínios podem receber correspondência desse tipo? O artigo 22 da Lei 6.538/78, diz que “os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros e os zeladores, são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.” E o Novo Código de Processo Civil (art. 248, §4º) ampliou as possibilidades de recebimento de correspondências quando assegurou que as determinações judiciais através de citação/intimação pelos correios tem plena validade quando entregue aos porteiros de condomínios. O mesmo artigo, no entanto, dispensa o recebimento se ele declarar que o morador está ausente. Outra novidade está inserida no artigo 252, § único, do CPC, onde o morador poderá ser citado na modalidade ‘hora certa’ pelo oficial de justiça através do funcionário da portaria. Vejam que a atribuição de responsabilidade ao condomínio e aos porteiros é muito grande. Por isso, síndico, é muito importante que haja uma boa triagem das correspondências e que se faça um controle rigoroso das entregas dessas correspondências, em especial das que vêm do Poder Judiciário, sob pena de responsabilização como a citada no início desse artigo.

Márcio L. Spimpolo Advogado especialista em Direito Condominial; Professor e Coordenador do Curso de Pós-Graduação de Direito e Gestão Condominial da FAAP; Colunista da Revista Portuguesa “Condomínios” e colunista de Direito Condominial no programa ADVJUS.NET

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Dois Síndicos

A União de e a Excelência no Atendimento

m Balneário Camboriú muitos síndicos profissionais estão fazendo a diferença no atendimento aos condomínios. Um exemplo que podemos destacar é a união dos síndicos Marcio Pessoa (síndico profissional desde 2013) e Felipe Centeno (desde 2015), que deixaram as administradoras que trabalhavam para criar o seu próprio negócio na área de sindicância condominial. A sociedade deu tão certo que uniu a expertise operacional com a experiência comercial. Segundo Márcio “ser síndico é um desafio diário e todos os dias temos que encarar com muita energia, dos pequenos detalhes às grandes obras, pois qualquer decisão equivocada pode afetar a vida de todos moradores”. Ele lembra que no trabalho em dupla existe um tipo de "regimento", onde cada um sabe de suas responsabilidades e seus pontos fortes”. Felipe enfatiza também que “estão sempre buscando se atualizar sobre as mudanças da legislação para evitar tomar atitudes equivocadas. Além de contar com uma equipe de quatro advogados especializados na área condominial para prestar assessoria jurídica”. Sobre a didática do trabalho a dupla de síndicos profissionais prioriza as determinações das assembleias para que os condôminos tenham fácil entendimento e percebam a continuidade do trabalho que está sendo executado. “Nossa gestão é compartilhada. Onde qualquer condômino a qualquer tempo tem acesso às informações do condomínio, o que foi feito, o que está sendo executado e o que está dentro da previsão. Assim geramos conforto e segurança para todos nossos clientes”, finalizaram Márcio e Felipe. Marcio Pessoa e Felipe Centeno

Valor Síndico Profissional de Balneário Camboriú.

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Assembleias Virtuais Afinal: Elas São Legais ou Não!?

certo que quase todo síndico já tentou obter algum quórum Como visto, apesar de toda a polêmica motivada pelo medo da especial para a realização de atividades como: Alteração de inovação, as assembleias virtuais são legais, mas alguns cuidados são fachada, modificação de convenção, execução de benfeitorias uteis necessários para evitar a ocorrência de problemas, como as nulidades e e/ou voluptuárias. as anulabilidades. Vamos a eles: Entretanto, como é de conhecimento geral, alcançar os quóruns 1. Promover a alteração na convenção de condomínio para especiais não é tarefa nada fácil, motivo pelo qual, é comum que alguns permitir a segura realização das assembleias virtuais; gestores condominiais utilizem-se de expedientes um tanto quanto 2. Na mesma alteração da convenção, prever o formato questionáveis e arriscados, tais como as famosas assembleias em aberto/ de realização das assembleias virtuais, para que sejam híbridas, em sessão permanente, sobre as quais falaremos mais profundamente contemplando uma parte online e a outra off line, nos moldes do noutra oportunidade. Diante de tanta que ocorre nas assembleias dificuldade, a discussão sobre a adoção das O segredo da mudança é focar toda das sociedades anônimas, assembleias virtuais sempre vem à tona. Mas a nossa energia não em lutar contra conforme autorizado pelo Ofício afinal de contas, elas são legais ou não!? 257/2008 da Comissão de Valores o antigo, mas sim em construir o novo.” Segundo Everett Rogers, em seu livro Lei Mobiliários (CVM), ratificado pelo da Difusão da Inovação, de 1962, toda inovação parágrafo único do artigo 121, deve, primeiro ultrapassar as barreiras de resistência do medo e do da Lei 6.404/1.976, transportado analógicamente para aplicação nos ceticismo, para, então, ganhar credibilidade e atingir o grande público. condomínios por força do artigo 4.º, da Lei de Introdução às Normas Logo, por se tratar de uma novidade junto aos condomínios, as do Direito Brasileiro; assembleias virtuais ainda enfrentam certa resistência, sendo polêmicas 3. Garantir que o ambiente virtual seja seguro, podendo ser apesar de não serem ilegais, posto que os condomínios estão inseridos utilizados métodos como a adoção de certificação digital; na esfera do direito privado, o qual, ao contrário do direito público, 4. Realizar o treinamento dos condôminos, a fim de que estes conforme estipulado pelo artigo 5.º, inciso II, da Constituição Federal, aproveitem ao máximo a ferramenta; assegura que “ninguém será obrigado a fazer ou a deixar de fazer 5. Providenciar a coleta antecipada dos respectivos documentos alguma coisa senão em virtude de lei.” de representação dos condôminos; Nesta linha de raciocínio, vale mencionar parte da redação do 6. Lavrar a ata fisicamente com vistas a possibilitar o registro; artigo 1.350 do Código Civil, que dispõe que o síndico “convocará 7. Evitar a realização das assembleias virtuais para assuntos anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma controversos. prevista em convenção [...]”, fato que nos leva a concluir pela Sócrates já advertia: “O segredo da mulegalidade das assembleias virtuais, desde que estejam previstas na dança é focar toda a nossa energia não em lutar convenção de condomínio. contra o antigo, mas sim em construir o novo.” Ora, não poderia ser diferente, pois as ferramentas virtuais já são Dr. Gustavo Camacho utilizadas em larga escala nos expedientes processuais dos tribunais Advogado especialista em Direito do Consumidor e Direito de justiça Brasil afora, nos leilões e nas assembleias das sociedades Condominial. anônimas, cujo formato mais se assemelha às assembleias condominiais.

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Sinistros no Condomínio como Proceder?

Acidentes são comuns e ocorrem de forma súbita e inesperada nos condomínios. Além de estar atento quando ocorrer o sinistro, o síndico também deve agir rapidamente, visando diminuir os prejuízos. Condomínio com manutenção em dia dificilmente tem sinistro. Fazer o aviso de sinistro: O síndico deverá entrar em contato com o seu corretor de seguros, que lhe auxiliará com os procedimentos básicos. Importante saber local, data e hora da ocorrência, breve relato do ocorrido e bens atingidos. Evitar realizar os consertos antes de avisar a seguradora: Muitas vezes na pressa de resolver, ou até amenizar os danos, faz-se o reparo de instalações ou equipamentos sem anuência da seguradora. Isso pode gerar atrasos ou até perda do direito a indenização. É importante preservar o local sinistrado para que a seguradora faça a correta regulação e pagamento da indenização. Jeitinho brasileiro comum na contratação do seguro e acionamento: Será apurada a omissão ou alteração de informações no ato de contratação de seguros como por exemplo omitir sinistros ou bônus indevido visando desconto. Se constatado haverá dedução da indenização ou até perda de direito. É muito comum tentar enquadrar um sinistro sem cobertura para ter direito a indenização. Ambos são considerados fraude e no condomínio o síndico é que responde. Um erro comum ao utilizar o seguro do condomínio é achar que a seguradora é responsável por despesas de rotina inerentes, e que são de obrigação do condomínio. Em um sinistro a seguradora sempre irá avaliar o estado dos equipamentos e instalações. Falta de manutenção, defeitos ocasionados por mau uso ou fim da vida útil de equipamentos não tem amparo pelo contrato de seguro. Léia Costa Consultora em Seguros. Especialista em seguros de condomínios desde 1999.

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O Condomínio Residencial e seus

Desafios Diários! (Convivência)

ecentemente fui padrinho de casamento e na festa um amigo me Quórum é simples, ou seja, votação de 50% + 1 dos presentes. O relatou como estava difícil se acostumar a morar no apartamento síndico deve cumprir o que diz o artigo 1.348 do Código Cívil: recentemente adquirido, explicou que sempre morou em casa comum Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as desde a sua infância, e que em sua casa fazia o que bem entendia. determinações da assembleia; Então Srs. Síndicos fiquem de olho e deem a devida Como ele sabia que eu trabalho nesta área, me perguntou o que ele importância no item que está previsto no C.C. Não dá para contar poderia fazer para não se sentir preso com tantas regras, já novamente com o bom senso, agradar a todos, e nem ficar em cima do muro. comparando com sua situação anterior desde menino. Cumpra-se a Lei. Expliquei que o regramento se dá para que todos possam viver Lembrem-se que quando alguém descumpre uma regra, está em harmonia, já que nem todos têm a mesma cultura, desejos prejudicando a harmonia com os demais. E nós administradores e ou ideias, e com um regramento, o qual perguntei se ele já havia síndicos devemos mostrar e adquirido, tornaria (ou idealiza) para todos lembrar que em condomínio, as ou para a sua maioria um lugar melhor para Deve haver sempre um grupo regras são para serem cumpridas. se viver. Em 14 anos de profissão é notório Posso garantir que cumprindo que nos últimos 5 ou 6 anos, cada vez voltado para trabalhar o que o que determina a convenção e mais as áreas estão se tornando grandes está e o que não está funcionando no regulamento, o condomínio entra empreendimentos condominiais, e com isso regramento criado. num ciclo. as pessoas começam a ter que se acostumar Faça campanha de a dividir espaços as vezes com algumas conscientização para os dezenas de pessoas. moradores, coloque lembretes nos quadros de avisos, portal da Adm e E o R.I. – Regulamento Interno, precisa ser muito bem elaborado APP, assim as regras não caem no esquecimento, e sim, dá para fazer para que possa atender as necessidades de tranquilidade de todos que regras e viver em comunidade, sem se tornar algo chato. Pode-se naquele aglomerado de unidades estão a viver. As regras precisam ser criar eventos de convivência entre os moradores em datas específicas claras e pontuais, ou seja, devem servir para todos, qualquer que seja despertando o interesse dos moradores, fazendo integração dos a brecha deixada para questionamentos podem trazer transtornos as mesmos e assim, quando você conhece seu vezes caro aos cofres do condomínio. vizinho, algumas atitudes tornam-se toleráveis, Deve haver sempre um grupo voltado para trabalhar o que está diminuindo quase 80% das reclamações entre e o que não está funcionando no regramento criado. A Convenção vizinhos que vão desde crianças chorando do condomínio deve servir de base para se criar o R.I. Lembrando-se durante a noite, ou até mesmo aquela sempre que não poderá haver regras que infrinjam ou confrontem recepção em casa que as vezes entram com Convenção, Leis Municipais, Leis Estaduais e Leis Federais. Se madrugada adentro. possível conte sempre com a administradora e seu corpo jurídico para ajudar na elaboração. Wagner Medina Alonso O Regulamento Interno pode ser alterado a qualquer momento, Administrador de Condomínios. desde que convocada uma Assembleia Geral para tal finalidade, o

“

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Arrastão em Condomínio

prevenção nos condomínios residenciais, quando planejada, executada por funcionários treinados, pode desmotivar esta violência. O sucesso na ação criminosa, está na desatenção dos condôminos, funcionários destes, do condomínio ou terceiros. É prudente, uma Avaliação de Riscos do condomínio, para identificar as vulnerabilidades e as reais necessidades de investimentos, sempre considerando os indicadores de criminalidade da cidade. Prioridades na prevenção: • Controle de acesso preciso, com identificação da visita, consulta ao condômino, registro e liberação do acesso, mediante autorização do condômino, para pedestres e veículos. • Instalar clausura, controla o acesso de pedestres ou veículos. A catraca, libera o acesso individual de pessoa cadastrada e/ou autorizada, dentro da clausura. • Controle dos perímetros, obstáculos físicos para desmotivar a intrusão e tecnologias para detectar a intrusão. • Guarita blindada, com passador de objetos e documentos, com porta de segurança e abertura remota, atendendo os visitantes através do interfone, não expondo o porteiro ao risco de ser rendido e com tempo resposta, para acionamento da Polícia. • Porteiro qualificado, treinado e auditado nas atribuições rotineiras, em sintonia com a Convenção, Regimento Interno e normas do condomínio, aprovadas em Assembleia. • Monitoramento com câmeras CFTV, controlando os acessos, os perímetros, os elevadores, as áreas de circulação e comuns, proporciona efetivo controle do condomínio pelo porteiro. As imagens devem ser de boa qualidade nas 24 horas, com gravação em redundância, servidores em local seguro e pronto resgate das imagens. Fernando José Luiz Consultor de Segurança.

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Assaltantes Furtam Condomínios Na Socapa

significado do substantivo socapa é qualquer coisa usada como disfarce para esconder a aparência de alguém. O disfarce mais utilizado para enganar os porteiros nos condomínios é o de morador. Esta prática tem sido utilizada nos condomínios de todo o país. O assaltante que pratica esta modalidade de crime escolhe o condomínio que irá atuar avaliando as falhas, os impedimentos e os riscos que irá enfrentar e a vantagem que irá obter. O motivo do “sucesso” dos assaltantes nesta modalidade de crime está relacionado há vários fatores que somados facilitam o acesso à área interna do condomínio sem nenhum tipo de impedimento, como por exemplo: • A ausência de procedimento escrito; • A inexistência de treinamento do porteiro; • A falta de atenção por parte do porteiro; • O comportamento do morador e a ausência de tecnologia. Procedimento Escrito O procedimento escrito, contém o bom senso e as boas práticas, o que garante a padronização das ações de todas as pessoas que atuam na portaria e assegura que o serviço está livre de variações indesejáveis no controle de acesso. Facilita o trabalho de todos que utilizarão esse procedimento no dia a dia, proporcionando mais segurança aos funcionários e aos moradores. O procedimento escrito deve ser de fácil entendimento para que todos possam saber o que, como e quando fazer. Escreva: Toda a pessoa que acompanha um morador deve ser identificada (dizer quem é); Reconhecida (alguém que se conheceu anteriormente); E autorizada (ter a permissão) para entrar no condomínio. Treinamento do Porteiro A formação do porteiro não é padronizada. Muitos porteiros nunca foram treinados, ascendem a função por mérito e confiança, ou passam por simples cursos. Mas não podemos confundir treinamento com um curso. Treinar é, antes de mais nada, capacitar o porteiro para atingir um bom nível de desempenho. O treinamento envolve a modificação das habilidades, a transmissão de conhecimento e a mudança de atitudes. E é satisfatório

quando se nota a interferência no conhecimento anterior do porteiro, como trabalha e como irá se relacionar com os demais colaboradores e moradores do condomínio. A Falta de Atenção Normalmente, se diz que o porteiro atuou com falta de atenção, porém não se avalia a causa. Os fatores que geram a falta de atenção são inúmeros. Por isso é importante avaliar a capacidade psicológica do candidato à vaga, e sua capacidade de prestar atenção e de concentração. Aliado a isso ainda o uso de equipamentos que tiram a atenção do porteiro como televisão, rádio e o celular. O Comportamento do Morador O morador se recusa a cumprir os procedimentos de controle de acesso. Por exemplo, não quer ser identificado, quer que ao se aproximar do portão ele seja rapidamente aberto, ou não gosta que seu visitante se identifique ao porteiro. No condomínio em que os moradores tem esses hábitos e que o número de moradores é considerável, o porteiro não consegue reconhecer as pessoas. A Ausência de Tecnologia A ausência de tecnologia no controle de acesso diminui a capacidade do porteiro de identificar as pessoas, ou seja, o reconhecimento de quem é morador está restrito apenas a percepção do colaborador. Conclusão A correção preventiva das causas que permitem a ação delituosa implica em menor investimento em comparação aos danos que os moradores poderão vir a ter no caso do acesso de um assaltante. Wlauder Robson Gonçalves Especialista em Gestão de Segurança em Condomínios. Apresentador do programa Dicas de Segurança, no canal da COND TV – YouTube. Coronel da Polícia Militar do Estado de São Paulo.

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Limpeza da Caixa D’água do Seu Condomínio?

Como Está a

anter a caixa d’água limpa é uma obrigação dos condomínios residenciais e comerciais e ação fundamental para garantir a saúde dos moradores. De acordo com as leis municipais 4.783/95 e 1893/91 e o decreto número 20.356/94 a higienização deve ser feita de 6 em 6 meses, e por empresa especializada com registro na Vigilância Sanitária e engenheiro químico responsável. E o síndico deve estar atento aos prazos para programar as próximas limpezas da caixa d’água e cisterna. Caso contrário pode responder judicialmente se for constatada a contaminação dos reservatórios. A Vigilância Sanitária também fiscaliza os condomínios que devem apresentar um laudo laboratorial comprovando a qualidade da água e os prazos em dia da higienização. Os moradores também devem ser avisados com antecedência para não serem pegos de surpresa. Mesmo que os órgãos públicos forneçam água tratada compatível com os padrões estabelecidos para o consumo humano, se não houver essa limpeza semestralmente pode surgir microorganismos causadores de doenças como: cólera, amebíase, febre tifóide, e hepatite A. Essas doenças são provenientes de agentes patogênicos presentes em fezes de animais e seres humanos. A falta da higienização dos reservatórios de água também pode ocasionar desde entupimentos decorrentes de sujeira acumulada no fundo das caixas e nas paredes, até o surgimento de algas ou larvas, que liberam toxinas e bactérias causadoras de vários problemas de saúde para quem consome ou usa essa água. As análises físico-químicas e microbiológicas das caixas d’água dos condomínios também devem ser feitas em prédios que possuem ponteiras e poços artesianos.

Claudia Lopes Dedetizadora Alexandre Lopes.

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Conferência dos Sistemas Preventivos em Condomínios

Dicas para

Extintores: Conferir se o extintor está pressurizado, com lacre, condições do recipiente, condições dos componentes (mangueira, difusor, alça de transporte, etc.), condições da etiqueta de instrução e validade do teste hidrostático (5 anos); Iluminação de emergência e placas indicativas de saída: Realizar o teste retirando-as das tomadas, aquelas que não acenderem deverão ser trocadas; Escada: Verificar se as portas corta-fogo estão fechando corretamente após serem abertas. No caso de edificações com escada pressurizada, acionar o alarme e verificar se a motobomba é acionada automaticamente, além disso, solicitar vistoria de um responsável técnico anualmente, com a emissão da respectiva ART e verificar se a edificação dispõe do livro de manutenção da escada pressurizada; Sistema Hidráulico: Verificar o correto funcionamento realizando teste no equipamento e verificar as condições dos abrigos de mangueira, certificando-se da presença de todos os seus componentes (chave de mangueira, mangueira, esguicho, hidrante e/ou mangotinho);

Gás: Exigir o laudo de estanqueidade da rede de GLP, emitido obrigatoriamente por profissional habilitado, a cada 5 anos ou em casos de suspeita de vazamento pelo CBMSC. Verificar condições dos botijões, armazenamento indevido de materiais no interior da central, funcionamento do registro de corte, e se o manômetro indica pressão da rede primária abaixo de 1.5 kgf/cm² (valor máximo considerado seguro); Alarme: Realizar o teste por meio do acionamento da botoeira do acionador manual e do detector de incêndio (quando houver), observando-se a sinalização correspondente na central de alarme, bem como a sinalização sonora e/ou visual (quando presente); Para-Raios: Solicitar vistoria de um responsável técnico a cada 5 anos, com a emissão da ART de inspeção e manutenção do SPDA e da ART de inspeção e manutenção do aterramento do SPDA. Itens de segurança nas piscinas como: Botão de Emergência instalado próxima a piscina, e que interrompe o processo de sucção da bomba, quando o sistema percebe que alguma coisa obstruiu o ralo do fundo da piscina; placas de sinalização; Barreira física (grade, cerca, gradil) para impedir a entrada de crianças desacompanhadas.

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Workshop Condomínio Consciente Ganha Continuidade

Projeto Lançado no

projeto CooperGreen, uma parceria entre o Instituto Green e a Coopermar – Cooperativa de Materiais Recicláveis de Balneário Camboriú – foi colocado em prática. Ele busca solucionar o problema das lixeiras nos condomínios, dando o destino correto para os resíduos sólidos recicláveis. O projeto está em fase experimental e inicialmente contará com a participação de três condomínios. Estes foram sorteados no Workshop Condomínio Consciente, que aconteceu no dia 11 de abril. A primeira visita aconteceu no Condomínio Edifício Matrix, na rua 906. Integrantes da Coopermar, do Instituto Green e a Síndica Profissional Jane Cremasco, fizeram a visitação para melhor entender o funcionamento do condomínio e a relação com a sua lixeira. Esse diagnóstico inicial é de suma importância, pois são observados diversos fatores como os hábitos dos moradores – se separam ou não dos resíduos, os quantitativos produzidos, os tipos de materiais, a quantidade dos mesmos, entre outros. Segundo Euclides Colombo, “no meu condomínio a mudança em relação a reciclagem do lixo começou pelas ações dos próprios moradores, que se conscientizaram e seguiram as orientações para a separação adequada dos materiais recicláveis”. No local, foi constatado que atualmente, um dos problemas da coleta seletiva que existe é a frequência com que ela é feita. Na maioria das ruas da cidade, ela é feita apenas uma vez por semana e assim, acumula um volume muito grande de resíduos. Outro problema é a temporada de verão, período em que há um número maior de pessoas transitando no condomínio. Estas não estão acostumadas com a rotina e com o procedimento de separação existente no prédio. Segundo Jane Cremasco, a idealizadora do Workshop Condomínio Consciente, “a conscientização acerca da importância da separação dos materiais sólidos é imprescindível. Além de contar com os serviços do projeto CooperGreen, é fundamental que os próprios moradores sejam melhor informados e assim conscientizados sobre a implicação da não separação do lixo”. Essa educação ambiental voltada aos moradores e zeladores faz com que o processo se torne muito mais simplificado ao longo das várias etapas.

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Hoje, sabemos que apenas uma pequena parte da enorme quantidade de resíduo produzido na nossa cidade é reciclado. Segundo o site Recicla BC – Programa de Reciclagem de Balneário Camboriú, dos 2 milhões de quilos de material que poderiam ser reciclados no município por mês, somente 150 mil quilos são reciclados de fato, ou seja, apenas 7,5%. Se reciclados, os materiais podem ser reaproveitados e utilizados como matéria prima novamente. Infelizmente os não reciclados são depositados em aterros sanitários, levando anos para se decomporem, além de poluírem o meio ambiente. Isso se deve, muitas vezes, à falta de informação da população. Por isso, o projeto busca não só conscientizar e informar mais as pessoas, mas colocar a mão na massa, literalmente. Mas, e se todos os condomínios contassem com um serviço prestado diariamente para ajudar a separar os resíduos de forma correta? E se ao mesmo tempo, esse material já tivesse um destino adequado? Tudo se tornaria muito mais prático e rápido, e o problema das lixeiras nos condomínios seria sanado. Este é o grande objetivo do projeto CooperGreen. Ao alcançar este objetivo, os condomínios não serão os únicos beneficiados. A Coopermar é a única cooperativa de reciclagem do município, e cerca de 23 famílias dependem desse trabalho de separação e coleta. Portanto o projeto não busca apenas contemplar o aspecto ambiental relativo a problemática dos resíduos sólidos, mas também o lado social.

Cuidados que se Deve Ter com

Recuperações Estruturais

s estruturas de concreto armado ao longo do tempo se deterioram, principalmente as mais antigas, que foram baseadas na antiga norma NB 1/1960 - cálculo e execução de obras em concreto armado, onde determinava que a camada de proteção das armaduras era menor do que as atuais, e não haviam separadores de armaduras das fôrmas de concretagem padronizados a venda no mercado para cada diâmetro e afastamento das citadas fôrmas como determina a norma atual NBR 6118. A antiga norma não previa também camadas de proteção maiores nas armaduras de estruturas, principalmente as que se encontram mergulhadas em meios altamente agressivos como é o meio de atmosferas marinhas. Ao longo do tempo, sais se infiltram no revestimento de reboco, e nas estruturas de concreto alcançando as ferragens. A oxidação das ferragens originam forças radiais de expansão no contorno das armaduras, provocando a quebra do concreto, o descolamento do revestimento de reboco seguido de possível queda. A importância do engenheiro no tratamento das patologias: O tratamento das armaduras corroídas de estruturas de concreto armado, não devem ser tratadas por leigos (mestres de obras, pedreiros, dentre outros), toda e qualquer estrutura que apresenta corrosão em suas armaduras devem ser tratadas por orientação de um engenheiro civil patologista, ou que tenha profundo conhecimento em tratamento de estruturas. Pois se as armaduras apresentarem deterioração acima de 10% do diâmetro original, é recomendável que tais armaduras sejam tratadas e reforçadas, tal reforço deve seguir o que determina a NBR 6118. A argamassa que deve ser utilizada para o conserto do concreto deve ser minuciosamente estudada e aplicada, visto que em diversas estruturas de concreto armado antigo (NB1) foram utilizados FCK 15MPA (A sigla FCK, do inglês, Feature Compression Know, foi traduzida para o português como Resistência Característica do Concreto à Compressão, um conceito imprescindível para calcular com exatidão a medida de material com relação à estrutura que será utilizada) e com inconveniente,

em muitas estruturas foi utilizado como agregado graúdo o seixo rolado com material deletério, por isso da necessidade e importância de fazer uma recuperação estrutural acompanhada por um profissional engenheiro civil experiente no tratamento de estruturas em concreto armado. Caso contrário (o de estar recuperando estruturas de maneira empírica) pode provocar o aceleramento da deterioração ao invés da recuperação. Vergalhões expostos e Concreto Rachado Outro agravante para a deterioração do concreto é a água que podem fazer com que o concreto se desprenda da ferragem, ameaçando áreas vulneráveis da estrutura. Isso causa um processo rápido de corrosão, que pode vir a causar, em casos mais extremos, até um desabamento, pois a água chega a atingir o aço do reforço estrutural. Outro problema fácil de detectar e bem visível são os vergalhões expostos. Quando a água entra em contato com o vergalhão, ele se corrói rapidamente e expande em até oito vezes o seu tamanho original.

Eng. Paulo Carelli Est. Julio Carelli.

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