Promjene u načinu rada, života i kupnje

Tradicionalnog radnog mjesta više nema. Tijekom pandemije COVID-19 posjećenost ureda naglo je pala, a model hibridnog rada preuzeo je uzde.

Efekti valova bili su znatni: val kućanstava napustio je urbane jezgre gradova superzvijezda, a potrošači su radikalno promijenili način na koji su kupovali.

Novo izvješće Globalnog instituta McKinsey pokazuje u kojoj bi mjeri nekretnine u gradovima superzvijezda mogle i dalje trpjeti.

Gradovi superzvijezde suočavaju se s novom stvarnošću u kojoj hibridni rad pogoršava stope slobodnih radnih mjesta, ugrožava živost četvrti i tako čini urbane jezgre manje privlačnima poslodavcima, zaposlenicima i stanovnicima. Kako bi se prilagodili toj novoj stvarnosti, urbani dionici mogli bi sami razmotriti usvajanje više hibridnih pristupa. Na razini susjedstva i zgrada, pa čak i u dizajnu podova zgrada, odabir razno - likosti, prilagodljivosti i fleksibilnosti umjesto homogenosti može pomoći gradovima da napreduju.

Veliki izazovi za urbane nekretnine

Ono što je sigurno jest da se urbane nekretnine u gradovima superzvijezda diljem svijeta suočavaju s velikim izazovima. A ti bi izazovi mogli ugroziti fiskalno zdravlje gradova, od kojih se mnogi već naprežu rješavati probleme beskuć- ništva, tranzitnih potreba i drugih hitnih problema. Ali izazovi također pružaju priliku za poticanje povijesne transformacije urbanih prostora. Postajući fleksibilniji i prilagodljiviji u svemu, od sastava četvrti do dizajna zgrada - u biti, postajući i sami „hibridniji“ - gradovi superzvijezde mogu se ne samo prilagoditi, već i napredovati.

Ovo izvješće govori o nekretninama u gradovima superzvijezda — grubo rečeno, gradovima s nerazmjernim udjelom u svjetskom ur- banom BDP-u i rastu BDP-a. Najvažnije pitanje koje se s tim u svezi postavlja je u kojoj bi mjeri nekretnine u gradovima superzvijezda mogle i dalje trpjeti? U ovom je istraživanju McKinsey Global Institute modelirao buduću potražnju za uredskim, stambenim i maloprodajnim prostorom u nekoliko scenarija. U tim je scenarijima potražnja za uredskim i maloprodajnim prostorom općenito manja 2030. nego što je bila 2019., iako su očekivana smanjenja u ovom umjerenom scenariju manja od onih koje predviđaju mnogi drugi istraživači. Analiza MGI također pokazuje da će učinci valova biti složeni - na primjer, da će određene vrste gradova i četvrti biti jače pogođene od drugih. Pri istraživanju je uzet u obzir širok raspon čimbenika, uključujući dugoročne populacijske trendove; trendove zapošljavanja; tekući učinci automatizacije; obrasci posjećenosti ureda po djelatnostima; koordinacija zaposlenika, definirana kao maksimalan udio radnika u uredu u određenom trenutku; godine i primanja radnika; udio gradskog stanovništva koje putuje na posao s drugih mjesta; razlike u cijenama stanova među susjedstvima; i trendove kupnje, kao što je stalni porast kupnje putem interneta. Uz mnoge sekundarne izvore, modeliranje uključuje informacije iz velikog globalnog istraživanja kako bi se razumjelo promjene u ponašanju uzrokovane pandemijom. Ovo je istraživanje provedeno u vrijeme iznimne makroekonomske nesigurnosti. Inflacija i kamatne stope su visoke; strahovi od recesije rastu; stres u financijskom sustavu dospijeva na naslovnice. Stvarni ishodi, naravno, ovisit će o tome kako će se te i druge varijable ponašati. često dijeli takvo metropolitansko područje na dva dijela: urbanu jezgru, koja se odnosi na najgušći dio područja i predgrađa, koja se odnose na sve izvan urbane jezgre. Najviše se fokusiramo na devet gradova superzvijezda: Peking, Houston, London, New York City, Pariz, München, San Francisco, Šangaj i Tokio. Međutim, u anketi koja je temelj velikog dijela ovog izvješća, prikupili smo podatke iz većeg skupa od 17 gradova superzvijezda u šest zemalja kako bismo bolje razumjeli ponašanje. U jednom trenutku našeg istraživanja uspjeli smo proširiti našu analizu na još veći skup od 24 grada superzvijezda kako bismo lakše identificirali obrasce u suburbanizaciji. Zaposlenici još uvijek provode puno manje vremena radeći u uredu nego prije pandemije, pokazalo je istraživanje. Početkom 2020. godine, kada su usvojili rad na daljinu i hibridni rad kao odgovor na karantene i zdravstvene probleme, posjećenost ureda u gradskim područjima koja smo proučavali pala je do 90 posto. Od tada se značajno oporavila, ali je i dalje u prosjeku smanjena za oko 30 posto. Od listopada 2022. uredski radnici posjećivali su ured oko 3,5 dana tjedno. Taj je broj varirao među gradovima, od 3,1 dana u Londonu do 3,9 dana u Pekingu.

Posjećenost ureda također se razlikuje ovisno o industriji i susjedstvu. U velikim tvrtkama u gospodarstvu temeljenom na znanjukoje definiramo kao industrije profesionalnih usluga, informacija i financija - zaposlenici imaju tendenciju da idu u ured manje dana tjedno. Karakteristike područja s nižom posjećenošću ureda uključuju skupo stanovanje, veći omjer dolaznih putnika u odnosu na stanovnike i mali udio maloprodaje, prema istraživanju u američkim okruzima. Lokalna kultura također igra ulogu.

Postoji nekoliko razloga za vjerovanje da bi se trenutna stopa posjećenosti ureda mogla održati. Prvo, stopa je ostala prilično stabilna od sredine 2022. Drugo, tri ključna broja: broj dana u tjednu kada ispitanici u anketi odlaze u ured (3,5), broj dana koje očekuju da će ići u ured nakon završetka pandemije (3,7) i njihov željeni broj (3,2), nisu daleko jedno od drugog. Treće, 10 posto ljudi koje smo anketirali reklo je da bi vjerojatno dali otkaz ako bi svaki dan morali raditi u uredu i da bi bili spremni znatno smanjiti plaću ako bi im to omogućili da rade od kuće kada žele. Ta skupina uključuje mnoge starije zaposlenike s visokim primanjima, što sugerira da bi oni mogli utjecati na odluke tvrtki. Una -

Ispitani gradovi – superzvijezde Pod gradom obično mislimo na veliko gradsko područje. Naša analiza toč tome, nije sigurno da će se zadržati trenutna stopa posjećenosti ureda; moglo bi se promijeniti, na primjer, ako se dinamika tržišta rada promijeni ili ako istraživanje uvjerljivo pokaže ili negativan ili pozitivan odnos između hibridnog rada i produktivnosti.

Stanovnici napuštaju urbana središta

Tijekom pandemije, val kućanstava napustio je urbane jezgre gradova superzvijezda, a manje se kućanstava doselilo. Na primjer, urbana jezgra New Yorka izgubila je 5 posto stanovništva od sredine 2020. do sredine 2022., San Francisco je izgubio 6 posto tijekom istog razdoblja, a London je izgubio 7 posto od sredine 2020. do sredine 2021. Glavni razlog bio je iseljavanje. Nasuprot tome, u predgrađima je populacija rasla, ili se smanjivala manje dramatično nego populacija u urbanim jezgrama. U Sjedinjenim Državama suburbanizacija se već događala prije pandemije, a šok je ubrzao postojeći trend; nasuprot tome, u većini europskih i japanskih gradova koje se proučavalo urbanizacija je ustupila mjesto suburbanizaciji.

Urbane jezgre u kojima je rast stanovništva bio najmanji u odnosu na njihova predgrađa uglavnom su bile one sa skupim domovima, velikom gustoćom ureda, visokim udjelom radnika u gospodarstvu znanja i ograničenom maloprodajnom prisutnošću – neke od istih karakteristika koje su obli - kovale posjećenost ureda. Najviše su pogođeni London, Dallas, New York, San Francisco i Boston. Općenito, američke urbane jezgre bile su više pogođene od europskih i japanskih, koje imaju tendenciju više mješovite namjene, u kojoj uredski, stambeni i maloprodajni prostor postoje jedan uz drugi. Migracijski trendovi u Pekingu prvenstveno su oblikovani predpandemijskim naporima da se kontrolira veličina populacije u urbanim jezgrama poticanjem iseljavanja, naporima koji su zaustavljeni tijekom pandemije.

Čini se da je iseljavanje iz urbanih jezgri gradova superzvijezda usporilo, ali je još uvijek iznad razine prije pandemije. Čini se, također, da je hibridni rad značajno pridonio iseljavanju. U anketi MGI, među ispitanicima koji su se preselili nakon ožujka 2020., 20 posto je reklo da je njihovo preseljenje bilo moguće samo zato što sada mogu češće raditi od kuće. U Ujedinjenom Kraljevstvu i Sjedinjenim Državama ljudi koji su se preselili iz urbanih jezgri u predgrađa i koji su rekli da je njihovo preseljenje moguće samo zato što sada mogu raditi od kuće, rekli su da su ih privukli uvjeti stanovanja: bolje susjedstvo, perspektiva vlasništva kuće i vanjskog prostora. U Japanu i Kini želja za vlastitim domom bila je daleko najjači faktor koji je motivirao ljude da se presele u predgrađa.

Od 2019. do 2021. neto iseljavanje iz američkih gradskih jezgri superzvijezda udvostručilo se; zatim je palo 2022., iako je ostalo iznad stopa iz 2019. Drugim riječima, ljudi koji su se iselili tijekom pandemije više se ne vraćaju, a drugi i dalje odlaze.

Kupovina ostaje depresivna, osobito u urbanim jezgrama

Dok su ljudi ostajali kod kuće tijekom pandemije, radikalno su promijenili način na koji su kupovali. Promet u blizini trgovina u gradovima koje smo proučavali naglo je pao, a udio potrošnje na internetu u potrošnji u maloprodaji naglo je porastao.

Nedavno je promet u blizini trgovina u gradskim područjima ponovno porastao, ali je još uvijek 10 do 20 posto manji nego što je bio prije pandemije. Glavni razlog za pad je taj što je online potrošnja kao udio potrošnje u maloprodaji, koja je doduše rasla sporije nakon početnog skoka, ipak ostala veća nego što je bila 2019.

Trgovci na malo u urbanim jezgrama suočavaju se s posebno akutnim izazovima u privlačenju kupaca. Od listopada 2022. pješački se promet znatno manje oporavio u blizini tih trgovina nego u blizini onih u predgrađu. U New Yorku je, primjerice, pješački promet u blizini trgovina u predgrađu bio 16 posto manji nego u siječnju 2020., ali je promet u blizini gradskih trgovina bio 36 posto manji. A susjedstva prepuna ureda u urbanim jezgrama suočavaju se s još većim izazovima. Čini se da je razlog tome što ljudi rjeđe dolaze u ured i razlog da rjeđe kupuju u blizini ureda. U našoj anketi, ispitanici u Sjedinjenim Državama koji su radili u uredu samo jedan dan tjedno izjavili su da rade mnogo manje od svoje ukupne potrošnje u maloprodaji u blizini ureda nego oni koji su radili u uredu dva do pet dana u tjednu.

Utjecaj na nekretnine

Promjene u ponašanju izazvane pandemijom – manja posjećenost ureda, ubrzano iseljavanje iz gradova i manje kupovine u četvrtima s velikim brojem ureda - smanjit će potražnju za nekretninama u većini gradova superzvijezda. Do 2030., u scenarijima koja su bila predmet istraživanja, potražnja za uredskim i maloprodajnim prostorom općenito je niža nego što je bila 2019. Stambeni prostor je manje pogođen, iako su razlike u cijenama između urbanih jezgri i predgrađa manje nego što su bile.

Potražnja za uredskim prostorom već je opala, dijelom zbog porasta rada na daljinu, a dijelom zbog izazovnog makroekonomskog okruženja. Stope slobodnih radnih mjesta porasle su u svim gradovima koje se proučavalo. U američkim gradovima obujam transakcija (ukupna vrijednost svih prodaja u dolarima) pao je za 57 posto, prosječna prodajna cijena po kvadratnom metru pala je za 20 posto, a tražene najamnine pale su za gotovo 22 posto (sve u realnom iznosu) od 2019. do 2022. U San Franciscu, najteže pogođenom gradu u Sjedinjenim Državama, udio praznog uredskog prostora bio je deset postotnih bodova veći 2022. nego 2019., obujam transakcija bio je 79 posto manji, prodajne cijene po kvadratnom metru bile su 24 posto niže, a tražene najamnine bile su niže za 28 posto (također realno). Pad potražnje potaknuo je stanare –koji su bili oprezni u pogledu tre - nutnih makroekonomskih uvjeta, nesigurni koliko će njihovih radnika dolaziti u ured, a time i koliko će im prostora trebati – da pregovaraju s vlasnicima o kraćim najmovima. Kraći najmovi, zauzvrat, mogu otežati vlasnicima dobivanje financiranja ili mogu natjerati banke da prilagode modele vrednovanja, koji se dijelom oslanjaju na trajanje postojećih najmova.

U scenarijima koji su modelirani, količina uredskog prostora potrebna u većini gradova ne vraća se na razinu prije pandemije desetljećima. Do 2030. potražnja je čak 20 posto manja nego što je bila 2019., ovisno o gradu. Tu procjenu daje model MGI u umjerenom scenariju – onom u kojem je do 2025. posjećenost ureda veća nego sada ali još uvijek niža nego što je bila prije pandemije, a taj se djelomični oporavak nastavlja unedogled. U ozbiljnijem scenariju, u kojem će prisutnost svih uredskih radnika 2030. pasti na stopu već viđenu u velikim tvrtkama u gospodarstvu znanja, potražnja je čak 38 posto niža nego što je bila 2019., opet ovisno o gradu.

Pad potražnje smanjit će vrijednost. U devet gradova koji su proučavani, ukupno 800 milijardi dolara (u realnom iznosu) vrijednosti je u pitanju do 2030. u umjerenom scenariju. U prosjeku, ukupna vrijednost uredskog prostora pada za 26 posto od 2019. do 2030. u umjerenom scenariju i za 42 posto u teškom. Utjecaj na vrijednost mogao bi biti još jači ako ga rastuće kamatne stope dodatno pojačaju. Slično tome, učinak bi mogao biti jači ako problematične financijske institucije odluče brže smanjiti cijenu imovine koju financiraju ili posjeduju.

Pad potražnje također će rezultirati viškom uredskog prostora, osobito u nekvalitetnijim i starijim zgradama koje industrija nekretnina naziva klasom B i klasom C. Od 2020. do 2022. najamnine, potražnja, a ponekad i cijene općenito su rasle brže (ili manje naglo pala) za zgrade klase A nego za zgrade klase B u američkim gradovima superzvijezda. Na primjer, u New Yorku tijekom tog razdoblja prosječna prodajna cijena po kvadratnom metru porasla je za 3 posto za zgrade klase A, ali je pala za 8 posto za zgrade klase B. Postoje brojni razlozi za ovaj „bijeg u kvalitetu“. Jedan je da mnogi poslodavci vide visokokvalitetni prostor kao način da potaknu posjećivanje ureda među svojim zaposlenicima. Drugi je da uredski prostori klase B i klase C često nisu prikladni za hibridni rad; na primjer, može imati manje sofisticiranu audiovizualnu opremu. Također, sada kada je hibridni rad smanjio ukupnu količinu prostora koji poslodavci trebaju, oni mogu trošiti svoje proračune na manje količine prostora više kvalitete umjesto na veće količine prostora niže kvalitete.

Manja potražnja za maloprodajnim prostorom

Zbog smanjenog prometa u blizini gradskih trgovina tijekom pandemije, povećao se slobodni prostor u maloprodaji, a najamnine su pale, osobito na lokacijama s velikim brojem ureda. Kao i s uredskim i stambenim prostorom, stope slobodnih radnih mjesta porasle su od 2019. do 2022. u svim urbanim središtima velikih zvijezda koje smo proučavali, u rasponu od povećanja od 1,8 postotnih bodova u San Franciscu do povećanja od 6,2 postotnih bodova u Londonu. Od 2019. do 2022. tražene najamnine u maloprodaji pale su u prosjeku za 5,4 posto (realno) u gradovima koje smo proučavali. Najamnine koje su stvarno plaćene možda su još više pale. Ono što zabrinjava jest da je potražnja za maloprodajnim prostorom u urbanim jezgrama superzvijezda koje smo modelirali niža 2030. godine nego što je bila 2019., stvarajući pritisak na niže najamnine.