Fråga advokaten

Stämmer det att man inte kan bli av med hyresgäster under undantagstillståndet?

Vi har ett hus som vi hyr ut på långtid i Fuengirola. Vi var i färd med att sälja huset när undantagstillståndet infördes och hade skrivit ett handpenningavtal. Nu hörde vi något om att man inte kan bli av med hyresgäster under tiden som undantagstillståndet p g a coronaviruset gäller så köparen kanske hoppar av. Tacksam för lite information.

Hej och tack för frågan.

Förutom karantänreglerna så finns det åtskilliga bestämmelser som har införts i samband med det undantagstillstånd (”estado de alarma”) som tills vidare gäller i Spanien. Reglerna avser bl a arbetsrätt, hyresrätt, avtalsrätt, m m, syftar till att skydda typiskt sett svagare parter och är i många fall mycket långtgående.

Hyresgäster som påverkats ekonomiskt av effekterna av coronapandemin åtnjuter ett långtgående skydd under tiden som undantagstillståndet pågår och för en period om sex månader efter det att detta har upphört. Det kan därför vara svårt att avsluta ett hyresförhållande och vräka en hyresgäst under denna tid, i vart fall om inte hyresgästen har annat boende att flytta till. Det är dock hyresgästen som ska visa att kraven i den lag som reglerar dessa frågor under undantagstillståndet (”Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19”) är uppfyllda, bl a att inkomstförlusten ska vara av en viss storlek och att hyreskostnaden ska utgöra åtminstone en viss angiven andel av hushållets totala inkomster.

Utöver detta kan er försäljning tidsmässigt påverkas av att samtliga avtal, däribland reservations- och handpenningavtal, per automatik förlängs under undantagstillståndet. Givetvis kan er köpare fullfölja köpet under undantagstillståndet om ni kommer överens om det. Eftersom de flesta notarier enbart tar emot ärenden som är av ”nödvändig” karaktär kan det dock finnas ett praktiskt problem med detta. Om köparen avvaktar genomförandet och förlitar sig på den automatiska kontraktsförlängningen är det inte så mycket ni kan göra som läget är för närvarande. Ni får avvakta att undantagstillståndet upphör och – som det nu ser ut – en viss tid därefter. Handpenningavtalet gäller dock fortfarande – även om det har förlängts – och köparen är därför fortsatt bunden av detta.

I första hand föreslår jag att ni tar kontakt med såväl era hyresgäster som er köpare för att försöka komma överens om hur situationen ska hanteras. I den mån ni inte kan komma till en överenskommelse bör ni kontakta ett juridiskt ombud som är väl insatt i spansk rätt i allmänhet och de tillfälliga regler som gäller under undantagstillståndet i synnerhet. Det finns många rykten och felaktig information i omlopp angående vad som gäller och det är därför särskilt viktigt att söka professionellt biträde i dessa frågor. Om ni vill vända er till oss står vi till förfogande med våra svenska och spanska jurister.

ABOGADO LARS ISACSSON jur kand anna carlsson info@isacsson.es www.isacsson.es, +34 952 90 82 37