Handboek

HANDBOEK DUURZAAM WONEN IN LEIDSCHENDAM-VOORBURG

COLOFON Hogeschool Rotterdam G.J. de Jonghweg 4-6 3015 GG, Rotterdam Instituut voor de Gebouwde Omgeving Ruimtelijke Ordening en Planologie

Gemeente Leidschendam-Voorburg Raadhuisplein 1 2264 BP, Leidschendam Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Ruimte

Afstudeerbegeleiding Cees van der Graaf Hogeschooldocent, Stedenbouwkundige

Stagebegeleiding Nancy Buitenweg Beleidsmedewerker energie/duurzaam bouwen en duurzaamheidsagenda

Mark Wissing Hogeschooldocent Afstuderen 2015 ropafs40 ROP 14-41 Tom van Dam - 0850656 Patrick den Heijer - 0851903

II

Handboek voor Duurzaam Wonen

Definitief 16 juni 2015

“WE HEBBEN DE AARDE NIET GEËRFD VAN ONZE VOOROUDERS MAAR WE LENEN HAAR VAN ONZE KINDEREN!” - SANDER AALPOL (KALLISTE)

Handboek voor Duurzaam Wonen

III

Handboek voor Duurzaam Wonen

SAMENVATTING In dit handboek is er een aanbeveling gedaan aan de Gemeente Leidschendam-Voorburg op basis van de resultaten uit het analyserapport.

In het analyserapport is er gekeken naar de invloed van de Gemeente Leidschendam-Voorburg op nieuwbouw projecten bij het waarmaken van haar ambitie. Hiervoor zijn drie methoden toegepast namelijk het bureauonderzoek, benchmarkonderzoek en de marktconsultatie. Vanuit deze invalshoeken is er gekeken naar duurzame gebiedsontwikkeling.

Uit de resultaten van het bureauonderzoek is gebleken dat de mate van milieubewustzijn en het verantwoordelijkheidsgevoel voor de natuur onder de mensheid voortdurend toe neemt. Ook bleek dat de bestuurslagen duurzaamheid in het beleid steeds verder aanscherpen. Ongeacht of de grond in eigendom is van de gemeente of niet is een sturende rol van de gemeente noodzakelijk. Duurzaamheidscertificaten als BREEAM-NL en GPR Stedenbouw dienen als waarborging van gemeentelijke ambities, ook na realisatie van het project.

Uit de resultaten van het benchmarkonderzoek is gebleken dat sociale cohesie een belangrijke succesfactor is in een prettige leefomgeving van een woonwijk.

Gemakkelijk aanpasbare woningen of een diversiteit in woningtypen binnen een wijk houden haar bewoners vast. Dit komt weer ten goede aan de sociale cohesie. Verder is er geconcludeerd dat uitbundig groen in de openbare ruimte bijdraagt aan een leefbare woonwijk. Zo is er ruimte voor ontmoetingen en gezamenlijk onderhoud, dit verbindt de bewoners. Ook dient de openbare ruimte duurzaam te worden ingericht.

Uit de resultaten van de marktconsultatie bleek dat ontwikkelaars voornamelijk de focus hebben gelegd op de duurzame woning en haar technische installaties. Ook is aangetoond dat een energie neutrale woning technisch al mogelijk is! Verder kwam naar voren dat de openbare ruimte en het sociale aspect van een woonwijk niet wordt meegenomen door een ontwikkelaar. Bij de marktverkenning is gebleken dat er grote verschillen zijn in de gedachtegang van ontwikkelaars wat betreft duurzaamheid.

om de huidige woningvoorraad te verduurzamen. Dit kan met de stroomversneller koopwoningen en subsidies etc. Vergeet als gemeente niet om dan ook de openbare ruimte duurzamer in te richten en te investeren in de sociale cohesie. Verder moet de gemeente voor de nieuwbouwwoningen sturen op duurzaamheid bij ontwikkelaars door middel van anterieure overeenkomsten. En dienen zij de eindgebruikers te informeren over de voordelen van duurzaam wonen, en stimuleren hier voor te kiezen zodat de ontwikkelaar naar een steeds groter wordende duurzame vraag gaat bouwen.

Onder nieuwbouw vallen de varianten traditionele bouw, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Mede Opdrachtgeverschap (MO). Bij CPO bevelen wij de Gemeente Leidschendam-Voorburg aan om haar kennis wat betreft duurzaam wonen te delen met de participanten van het collectief en hen te sturen bij de ontwikkeling van een duurzame woonwijk. Bij MO moet de gemeente de eindgebruikers informeren over de voordelen van duurzaam wonen en stimuleren hier voor te kiezen. Deze eindgebruikers hebben meer zeggenschap over het proces doordat ze nauw samenwerken met de ontwikkelaar.

In de openbare ruimte moet de gemeente het goede voorbeeld geven aan de burgers door deze duurzaam in te richten. Dit kan bijvoorbeeld met helofytenfilters, duurzame straatverlichting beperkte verharding, etc. Dit is goed haalbaar doordat de openbare ruimte in eigendom is van de gemeente. Daarnaast versterkt de openbare ruimte ook het sociale aspect doordat stadstuinen, zitgelegenheden en uitbundig groen in de wijk de bewoners uitnodigen om elkaar te ontmoeten.

De rol van de Gemeente Leidschendam-Voorburg moet veranderen. Zij moet zich focussen op woningen, openbare ruimte en het sociale aspect. Door zich in te zetten op alle drie de aspecten zal de duurzame gebiedsontwikkeling sneller ontwikkelen en de ambitie van de gemeente eerder realiteit worden.

De voornaamste conclusies zijn dat duurzame gebiedsontwikkeling een balans is tussen woningen, openbare ruimte en het sociale aspect. Een duurzame woonomgeving zorgt voor een financieel aantrekkelijke, gezonde en milieuvriendelijke woonwijk. Verder bieden een sterk groenblauw netwerk en sociale samenhang de wijk een waarborging voor een duurzame toekomst.

Op het gebied van woningen bevelen wij de Gemeente Leidschendam-Voorburg aan Handboek voor Duurzaam Wonen

V

VI

Handboek voor Duurzaam Wonen

VOORWOORD Voor u ligt het handboek over duurzaam wonen in Leidschendam-Voorburg. Dit vloeit voort uit het bijbehorende analyserapport. Wij zijn Patrick den Heijer en Tom van Dam en hebben dit onderzoek uitgevoerd in het kader van onze afstudeeropdracht voor de bachelor opleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie aan de Hogeschool Rotterdam.

Het onderwerp duurzame gebiedsontwikkeling kwam al ter sprake bij ons eerste gesprek met de Gemeente Leidschendam-Voorburg. Zelf zijn we zeer geïnteresseerd in het onderwerp duurzaamheid omdat dit nu erg actueel, en volop in ontwikkeling is. Duurzame gebiedsontwikkeling past ook in het kader van de nieuwe ambitie die de Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft opgesteld in februari 2015. Vanuit onze opleiding is er in de afgelopen vier jaar steeds meer aandacht besteed aan duurzaamheid en met dit onderzoek hebben wij ons gespecialiseerd in één van de meest actuele onderwerpen op het gebied van stedenbouw.

Tijdens het onderzoek hebben we gemerkt dat het begrip duurzaamheid op veel verschillende manieren aangevlogen kan worden. De term is een soort handelsmerk geworden waarmee zowel private als publieke partijen haar producten willen promoten.

Het was een flinke zoektocht om de, in onze ogen, juiste definitie te achterhalen. Met de onderzoeksresultaten hebben wij geleerd dat duurzame gebiedsontwikkeling een nieuwe fundering moet zijn voor de totale samenleving. Elke stap moet gebaseerd zijn op duurzaamheid. Gelukkig wordt dit steeds gebruikelijker; gemeenten hebben een duurzaamheidsagenda, bedrijven ondernemen maatschappelijk verantwoord, producten met een Cradle to Cradle certificaat, openbare ruimte met duurzaamheidstoepassingen, etc.

Onze dank gaat uit naar Nancy Buitenweg voor haar begeleiding vanuit de Gemeente Leidschendam-Voorburg. Verder willen we Erik Tissingh en Sander Westerhout bedanken, zij hebben ons geadviseerd in het proces en de ruimtelijke aspecten binnen de gebiedsontwikkeling. Tevens dank voor Cees van der Graaf, begeleider vanuit de Hogeschool Rotterdam voor zijn adviserende en sturende rol durende het gehele proces. Ook dank voor zijn college over duurzaamheid dat ons heeft geprikkeld en mede daardoor ons enthousiasme voor duurzaamheid heeft vergroot.

Wij wensen u veel plezier met het lezen van ons handboek en hopen dat we uw kennis van duurzaamheid mogen aanvullen!

Tom van Dam & Patrick den Heijer Leidschendam-Voorburg 16 juni 2015 Handboek voor Duurzaam Wonen in Leidschendam-Voorburg

Handboek voor Duurzaam Wonen

VII

Samenvatting Voorwoord

V VII

INLEIDING; HANDREIKING 1. ANALYSE 1.1 Bureauonderzoek 18 1.1.1 Duurzaamheid 18 1.1.2 Beleid 18 1.1.3 TheorieĂŤn 20 1.2 Referentieonderzoek 22 1.3 Marktconsultatie 23 1.4 Conclusie 24

1.4.1 Duurzame gebiedsontwikkeling 24 1.4.2 Gezond wonen 25

1.4.3 Huidige rol van de gemeente 26

2. GEBIEDSONTWIKKELING 2.1 Bestaande voorraad 28 2.2 Nieuwbouw 29

2.1.1 Traditionele bouw 30

2.2.2 Collectief particulier 30

opdrachtegeverschap

2.2.3 Mede opdrachtgeverschap 31

3. INRICHTING 3.1 Openbare ruimte 34 3.2 Sociaal 37 3.3 Woning 38 8

Handboek voor Duurzaam Wonen

4. CONCLUSIE; AANBEVELINGEN 4.1 Nieuwe rol van de gemeente 46 4.2 Aanbeveling Leidschendam-Voorburg 47

4.2.1 Traditionele bouw 48 4.2.2 CPO/MO 50 4.3 Aanbeveling Klein Plaspoelpolder 52

LITERATUURLIJST Bronnenlijst 57 Afbeeldingen 58

Handboek voor Duurzaam Wonen

9

HANDBOEK VOOR DUURZAAM BOUWEN AMBITIE GEMEENTE

INLEIDING; HANDREIKING

Dit onderzoek vloeit voort uit de nieuwe ambitie van de Gemeente Leidschendam-Voorburg die is opgesteld in het coalitieakkoord van februari 2015. (Coalitie Leidschendam-Voorburg, februari 2015) Aan ons is gevraagd onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden om externe partijen te stimuleren om duurzame gebiedsontwikkeling ten behoeve van woningbouw toe te passen. Dit handboek dient als advies waarbij het analyserapport als onderbouwing en informatievoorziening gebruikt kan worden.

Handboek voor Duurzaam Wonen

11

Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen.

(Verenigde Naties, 1987)

De bovenstaande definitie is afkomstig uit het rapport “Our Common Future” van de Verenigde Naties uit 1987. Dit is één van de eerst benoemde definities over duurzame ontwikkelingen die nog steeds van toepassing is in de huidige tijd. Deze definitie wordt als grondlegger gebruikt in dit rapport en dient als referentiepunt voor de definitie duurzaamheid.

Aanleiding

In februari dit jaar is het nieuwe coalitieakkoord 2015-2018 ‘Ondernemend, sociaal, duurzaam en dichtbij’ van de partijen GBLV, D66, PvdA en GroenLinks gesloten.

Een nieuwe coalitie met nieuwe ideeën en andere keuzes. In dit akkoord is de wens vastgelegd om duurzame woningbouw te laten integreren binnen toekomstige woningbouwprojecten door derden. Tot op heden is het ingewikkeld als gemeente te verlangen van de ontwikkelaar/grondeigenaar om duurzame woningbouw te realiseren.

Doordat niet alle grond in het bezit is van de gemeente en externe partijen hun eigen belangen en wensen hebben.

De Gemeente Leidschendam-Voorburg profileert zich als een aantrekkelijke groene woon-werkstad. In ons onderzoek is uitgebreid gekeken naar de mogelijkheden van duurzame woningbouw in de gemeente Leidschendam-Voorburg. De rol van de gemeente is hier erg van belang waarbij gekeken is hoe externe partijen gestimuleerd kunnen worden. Dit onderzoek is opgebouwd uit drie onderzoeksmethode; het bureauonderzoek, referentieonderzoek en de marktconsultatie. Hierin zijn het beleid, ruimtelijke kwaliteiten en het proces geanalyseerd waaruit een aanbeveling volgt voor de gemeente.

Doel

Er is een gebrek aan kennis naar de mogelijkheden van duurzame gebiedsontwikkeling ten behoeve van woningbouw. Dit handboek samen met het analyserapport dienen als informatievoorziening en advies naar de mogelijkheden hiervan.

Mensen denken bij duurzaamheid vaak aan dure gebruiksonvriendelijke producten die geen meerwaarde hebben. Maar door duurzaamheid toe te passen in de woningbouw kunnen er juist financiële voordelen behaald worden en kan dit de gezondheid bevorderen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de aarde en de toekomstige generaties.

Onze ambitie met betrekking tot duurzame gebiedsontwikkeling binnen de Gemeente Leidschendam-Voorburg is dat we met de te stellen voorwaarden en doelen alle belanghebbenden kunnen motiveren en enthousiasmeren te kiezen voor duurzaamheid.

Figuur 0.1 Verwerking onderzoeksresultaten.

Beleidsmatig Ruimtelijk Procesmatig

Bureauonderzoek Benchmark Marktconsultatie

Analyse voor Duurzaam Wonen 12

Handboek voor Duurzaam Wonen

Conclusie

Aanbeveling

Handboek voor Duurzaam Wonen

Onde r

an

nderzo ko

Beleid analyseren

van A

oe

kD

esultaten ve r s k r oe

Referentieprojecten analyseren

n

k pa

chmar en

m

Han

m u urzaa

rk

reau on Bu

eG

ron

e b ie d s o nt

a sta

tc o n s ul

w

i

ek vastste zo

o

tie

li n g tie

Du

g e lij k h e

Handboek voor Duurzaam Wonen

urza m e Ge

b

og

e lij k e d e n h

eling vo ev

D uurzaa

Wat wil de markt?

eling Aanbev usie & concl Mo

n

Kennis maken transformatie gebied KPP

Field resea rch

bouw voor Leid ing sch on e w e

- Introductie duurzaamheid - Mogelijkheden - Concretiseren

onder au- Analysez

kk e Bure

wat is d uur za m

wat v er

n rke e w

W

Ond erz

ek

s o n t i k k e li n w

Ma

nen

m

uw o b g n woni n we e

KPP or

ie d

rzoek de

Aanb

Figuur 0.2 Onderzoeksopzet.

B

Pla

id

llen

ni

g

Duu

rza D e fi ta

k oe

he

r? de rburg?

Voo ma nd m

de

db

13

Tabel 0.1 Hoofdvraag, onderzoeken, conclusies en aanbevelingen.

Hoofdvraag Welke voorwaarden, zowel ruimtelijk, procesmatig als beleidsmatig, zijn nodig in de Gemeente Leidschendam-Voorburg om het realiseren van duurzame woningbouw te vereenvoudigen voor externe partijen?

Bureauonderzoek

Referentieonderzoek

Marktconsultatie

Definitie duurzame ontwikkeling terug te brengen tot 1987.

Sociale cohesie waarborgt het succes van een woonwijk op de lange termijn.

Ontwikkelaars leggen focus met name op de duurzame woning en snelle realisatie.

Levensloopbestendige woningen houden mensen langer in de wijk.

Energie neutrale woning is technisch al mogelijk.

Gebiedsontwikkeling bestaat uit vier fasen.

Mate van milieubewustzijn onder de mensheid neemt voortdurend toe.

Bestuurslagen scherpen duurzaamheid in beleid steeds verder aan.

Ongeacht grondpositie eigenaren blijft sturende rol gemeente gewenst.

Certificaten dienen als waarborging van duurzaamheidsambities ook na realisatie van het project.

Onderhoudscontracten voor garantie duurzame energie en onderhoud.

Uitbundig groen in openbare ruimte zorgt voor plezierige en leefbare woonwijk.

Beperkte aandacht voor openbare ruimte en het sociale aspect.

Grote verschillen in de gedachtegang van ontwikkelaars wat betreft duurzaamheid.

Ontmoetingen en onderhoud in openbare ruimte verbindt bewoners.

Duurzaam wonen = Gezond wonen.

Openbare ruimte moet duurzaam worden ingericht; beperkte verharding, wateropvang, led verlichting etc.

Conclusie Overheden werken steeds meer toe naar energiezuinige woningen in wet- en regelgeving.

De initiatief- en voorbereidingsfase bieden de meeste ruimte voor verwerking van de duurzaamheidsambitie van de Gemeente Leidschendam-Voorburg.

Duurzame gebiedsontwikkeling is een balans tussen woningen, openbare ruimte en het sociale aspect.

Ontwikkelaars leggen de focus op duurzame woning en laten openbare ruimte en het sociale aspect buiten beschouwing.

Een duurzame woonomgeving zorgt voor een financieel aantrekkelijke, gezonde en milieuvriendelijke woonwijk.

Een sterk groenblauwnetwerk en sociale samenhang bieden de wijk waarborging voor een duurzame toekomst.

Bestaande voorraad woningen biedt de meeste mogelijkheden om duurzame ambitie te versterken.

Aanbeveling aan Gemeente Leidschendam-Voorburg Gemeente Leidschendam-Voorburg moet ontwikkelaars selecteren op basis van duurzaamheidscompetenties.

Bewoners informeren en adviseren op het gebruik van duurzame toepassingen voor een gezond leefklimaat.

Gemeente hoeft minder energie te steken in ontwikkeling duurzame woningvoorraad maar moet focus leggen op openbare ruimte en het sociale aspect.

14

Handboek voor Duurzaam Wonen

Met subsidies en initiatieven kan een stap naar duurzame woonwijk gestimuleerd worden.

Onderzoeksvraag

De hoofdvraag (tabel 0.1) is opgesteld vanuit het oogpunt van toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw binnen de Gemeente LeidschendamVoorburg. Deze hoofdvraag is onderverdeeld in verschillende deelvragen die de behandelde invalshoeken benaderd.en Welke voorwaarden, zowel ruimtelijk, procesmatig als beleidsmatig, zijn nodig in de gemeente Leidschendam-Voorburg om het realiseren van duurzame woningbouw te vereenvoudigen voor externe partijen?

Deelvragen: - Wat verstaan we onder duurzame woningbouw/ gebiedsontwikkeling?

- Welke wensen spreken het Rijk, Provincie en de Gemeente uit op het gebied van duurzame ontwikkeling?

- Wat is duurzame woningbouw voor Leidschendam-Voorburg?

- Is het huidige beleid geschikt voor duurzame woningbouw?

- Welke referentieprojecten in NL zijn een succes op het gebied van duurzame woningbouw?

- Waarom is dit een succes?

- Op welk vlak onderscheid dit project zich?

- Geeft dit een meerwaarde aan de locatie/eigenaar?

- Welke randvoorwaarden van de gemeente verwachten marktpartijen voor het ontwikkelen van duurzame woningbouw op een blanco gebied?

- Welke randvoorwaarden van de marktpartijen verwacht de gemeente voor het ontwikkelen van duurzame woningbouw op een blanco gebied?

- Welke voorwaarde zijn er nodig om duurzame woningbouw te stimuleren en vereenvoudigen?

- Wordt er met de gemaakte voorwaarden aan de definitie duurzame woningbouw voldaan?

- Wordt daarmee de huidige ambitie en visie nagestreefd?

- Hoe kan de gemeente “slim sturen” om andere partijen mee te krijgen en ambities te realiseren?

- Zijn deze voorwaarden toepasbaar op Klein-Plaspoelpolder?

- Zijn de duurzame voorwaarden haalbaar?

Afbakening

In figuur 0.2 is het proces weergeven van dit onderzoek die voor een groot deel verwerkt is in het analyserapport (Analyse voor Duurzaam Wonen in LeidschendamVoorburg, 2015). De resultaten en aanbevelingen die resulteren uit dit proces worden in dit handboek beschreven. Deze bevindingen dienen als advies voor de gemeente hoe zij duurzame gebiedsontwikkeling toegankelijker kunnen maken en daarbij hun ambitie kunnen versterken.

In het onderzoek is een afbakening gemaakt in duurzame gebiedsontwikkeling, het proces en de woningbouw. Op deze vlakken willen wij een concreet advies meegeven die dient als eerste stap richting duurzame gebiedsontwikkeling. De afbakening is verdeeld in het beleid, ruimtelijke ingerepen en proces. Dit is verbeeld in tabel 4.1 (blz.

43) en wordt gedurende dit handboek duidelijk gemaakt.

Leeswijzer

In het handboek worden de conclusies uit de analyses meegenomen die van toepassing zijn op onze bevindingen, en dient het analyserapport als naslagwerk voor aanvullende informatie en inspiratie voor duurzame gebiedsontwikkeling.

Om de toepassing van duurzame gebiedsontwikkeling inzichtelijk te maken hebben wij de huidige rol van de gemeente geanalyseerd en is de nieuwe rol toegelicht. Vanuit die rol is er in hoofdstuk 2 ingegaan op de woningvoorraad binnen de gemeente en de kansen die hierin benut kunnen worden. Deze bevindingen hebben wij geïnventariseerd in hoofdstuk 3 en is er in hoofdstuk 4 een aanbeveling gegeven voor de Gemeente Leidschendam-Voorburg en een mogelijke ontwikkellocatie (Klein Plaspoelpolder).

Handboek voor Duurzaam Wonen

15

DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING GEZOND WONEN

1. ANALYSE

Om erachter te komen wat duurzame gebiedsontwikkeling voor de gemeente kan inhouden hebben we de focus gelegd op drie, voor de gemeente belangrijke, aspecten, namelijk: - Bureauonderzoek - Referentieonderzoek - Marktconsultatie Deze aspecten komen voort uit de huidige positie die de gemeente nu heeft bij gebiedsontwikkeling.

Handboek voor Duurzaam Wonen

17

1.1 BUREAUONDERZOEK In het bureauonderzoek is de definitie duurzaamheid, het beleid en de theorieĂŤn achter dit onderwerp verkend.

1.1.1 Duurzaamheid

De drie P’s (People, Planet, Profit) zorgen voor harmonie waarbij de mens, natuur en winst een gezamenlijke balans moeten hebben. (Elkington, 1998) Veel instanties maken gebruik van dit principe waarbij er gezocht wordt naar een evenwichtig balans. Evenwicht in een wijk biedt kansen en waarborging voor een toekomstgerichte en duurzame wijk.

Stedenbouw speelt in op de fysieke kenmerken binnen een wijk. Deze kenmerken verschillen per project. De locatie en de tijd spelen altijd een belangrijke rol. De stedenbouw heeft altijd ingespeeld in de ontwikkeling/behoefte van die tijd (figuur 1.1). Slechte woonomstandigheden en de wederopbouw waren zulke vraagstukken.

(Stichting Beursloge Projecten, 2010, pp. 13-24) Op het moment is de innovatie en de bewustwording van duurzaamheid het huidige vraagstuk. Het milieubewustwording en verantwoordelijkheidsgevoel neemt continu toe waardoor duurzaam bouwen meer een begrip en standaard wordt (figuur 1.2). Het is dan ook van belang dat een nieuw te bouwen plan een langere levensduur moet hebben waardoor het gebruik van de locatie en functie geoptimaliseerd wordt, en daarbij rekening wordt gehouden met de toekomstige generaties.

Tabel 1.1 De vier fasen in Gebiedsontwikkeling.

1. Initiatieffase - Doelgroep - Gewenste opgave - Haalbaarheid - Alternatieven - Uitgangspunten in beeld - Globaal ruimtelijk programma Intentieovereenkomst

2. Voorbereidingsfase - Programma - Ontwerp - Voorbereiding

Anterieure overeenkomst

3. Realisatiefase - Uitvoeren

4. Gebruik/beheerfase - In stand houden - Onderhouden

Vergunningen en contracten

Bewonersvereniging, Gemeente stadsbeheer

18

Handboek voor Duurzaam Wonen

Een gebiedsontwikkeling is een proces die in te delen is in vier fasen (tabel 1.1), deze fasen geven het proces en behoud van de ontwikkeling van een nieuw te bouwen project weer. (Peek, 2006)

1.1.2 Beleid

Op beleidsniveau is gekeken naar de wetten en regels van verschillende bestuurslagen op het gebied van duurzame ontwikkelingen. Daaruit zijn het Bouwbesluit en de EPC Norm uitgelicht. De Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft een duurzaamheidsambitie geformuleerd die verder gaat dan de wet eist.

Als een plan aan het bouwbesluit voldoet mag deze worden uitgevoerd en gebouwd worden. Hierdoor is het voor een gemeente lastig als ze haar duurzame ambitie wil waarmaken maar geen grond in bezit heeft. Om tot overeenkomst te komen met de ontwikkelende partij moet er een intentieovereenkomst worden gesloten waarin op een aantal gemeenschappelijke doelen ingezet wordt. Deze overeenkomst wordt in de voortgang van het bouwproces omgezet in een anterieure overeenkomst waarin afspraken worden gemaakt voor gemeenschappelijke medewerking aan het plan. Hierin moet ook de duurzaamheidsambitie van de Gemeente Leidschendam-Voorburg worden vormgegeven.

Als de gemeente eigen grond heeft kan ze haar ambities betreft duurzame woningbouw omzetten in een Programma van Eisen bij de ontwikkelende partij of bouwer. De gemeente heeft volledige zeggenschap over het te bebouwen gebied en kan hier dus zelf bepalen wat er gebouwd mag worden. Uiteraard zit hier dan ook direct het risico van de verkoop aan verbonden waardoor veel gemeentes dit overlaten aan externe ontwikkelaars.

Stedenbouw door de jaren heen De stedenbouw is in de loop van de tijd steeds meer gevormd rondom de mens. Nu staat de natuur meer centraal.

1800 Industrialisatie deed zijn intrede. Mensen trokken naar de steden. Grote gezinnen in kleine woningen.

1884 Slechte leefomstandigheden door urbanisatie.

Ontstaan van Tuindorpen

1500-1800 Slechte woonomstandigheden

1901 Kinderwetje van Houten. Woningen moesten leefbaarder worden.

1950 Einde WOII. Wederopbouw van Nederland.

Woningnood.

1990 Platform Stadsecologie

1960 Modernisering. Mobiliteit neemt toe. Er wordt gebouwd naar menselijke maat. Bewoners krijgen meer inspraak.

Figuur 1.1 Stedenbouw door de jaren heen.

1970 Oliecrisis.

Club van Rome opgericht.

Duurzaam Bouwen (DuBo)

1980 Milieuthema’s in de stedenbouw, spelregels, maatlatten, materiaalgebruik.

2000 Ontwikkeling van alternatieve energiebronnen.

2010 Bewust van klimaatverandering.

Handboek voor Duurzaam Wonen

19

1.1.3 Theorieën

Op het gebied van duurzame woningbouw zijn er verschillende theorieën die de duurzaamheid van een woning of gebied kunnen meten en waarborgen. Wij hebben onderzoek gedaan naar de methodes van BREEAM-NL, Cradle to Cradle, GPR Stedenbouw en LEED. Cradle to Cradle legt de focus op een gesloten kringloop door hergebruik van alle materialen. Dit principe wordt veelvoudig toegepast in alledaagse producten en is nu in ontwikkelingen in het bedrijventerrein Park 2020 te Hoofddorp. (Braungart & MCDonough, 2007)

De tools LEED, GPR en BREEAM-NL zijn meetmiddelen om de duurzaamheid te meten. Deze middelen kunnen dienen als waarborging van de uitgesproken ambitie van verschillende partijen.

Een dergelijk certificaat geeft de garantie van een duurzaam gebouw/ gebied en dient ook als controle van het project in de gebruikersfase na oplevering.

Figuur 1.2 Mate van milieubewustzijn en verantwoordelijkheidsgevoel met de tijd.

Ontstaan van milieubewegingen eind 1800 - filosofie over 1893 - de Royal de intrinsieke waarde van Society for the de natuur Protection of Birds David Thoreau en John 1892 - de 1895 - de Muir Sierra Club National Trust

1880 20

1890 Handboek voor Duurzaam Wonen

1900

MATE VAN MILIEUBEW USTZ

1910

T EL IN O V E IDSG IJN EN VER ANTWOO RDELIJKHE

1920

1930

1940

IJD 1949 - The Land Ethic Aldo Leopold

19

950

LEGENDA TIJDSPERIODE

Documentaire film over klimaatverandering

Besef van intrinsieke waarde van de natuur

Gevolgen uitstoot broeikasgassen

Eerste Wereldoorlog 1914-1918 Economische Crisis 1929 Tweede Wereldoorlog 1939-1945

Boek over Triple Bottom Line

Gevaren en risico’s blootgelegd Mogelijke oplossingen en alternatieve levenswijze Nieuwe standaard; duurzame samenleving

Grote milieuramp Op de politieke agenda

Rapport over de uitputting van grondstoffen

Besef van effect milieuschade op kwaliteit van leven

Boek over massasterfte door overbevolking Boek over gevolgen van milieuschade

1972 Limits to 1968 - The 1962 Population Bomb Growth Club Silent Spring van Rome Rachel Carson Paul R. Ehrlich 1972 jaren ‘60 - radicale UN Conference on actiegroepen Human EnvironGreenpeace en ment Stockholm Friends of Earth

1960

1970

1987 - rapport ‘Our Common Future’ UN WCED

1997 2002 - World KyotoSummit of Sustainprotocol 1992 - Earth able Development Japan Summit 1986 - Chernobyl Rio de 1997 - 3 P’s Johannesburg explosie kerncentrale Janeiro Cannibals 2006 - An with Forks Inconvenient Truth 1989 - Exxon Valdez John Elkington Al Gore ramp olietanker

1980

1990

2000

2010 Handboek voor Duurzaam Wonen

2020 21

1.2 REFERENTIE ONDERZOEK Voor het referentieonderzoek zijn twaalf duurzame wijken ge誰nventariseerd en geanalyseerd (tabel 1.2). Aan vijf projecten is een bezoek gebracht om meer kennis op te doen wat betreft de duurzame toepassingen van iedere wijk. Per project is er gekeken naar wat deze wijk nu juist zo uniek maakt (figuur 1.3).

5

Tabel 1.2 Duurzame referentieprojecten.

UITLEGLOCATIES IN HET BUITENGEBIED 1

EVA-Lanxmeer Culemborg 2000

2

Park 2020 Hoofddorp 2020

3

Stad van de Zon Heerhugowaard 2015

4

Rijswijk-Buiten Rijswijk 2020

5

Vastra Hamnen Malmo, Zweden 2001

INBREIDINGSLOCATIES 6

De Kersentuin Utrecht 2005

7

GWL-Terrein Amsterdam 1997

8

Kanaaloevers Apeldoorn 2005

9

Oosterdokseiland Amsterdam 2014

10

Vauban Freiburg, Duitsland 2006

3

7 2

4

12

9 6

De Trip Utrecht 2016

12

Futura Zoetermeer 2014

Handboek voor Duurzaam Wonen

10 1

Inbreidingslocatie Appartementencomplex

Figuur 1.3 Locaties referentieprojecten.

22

8

Uitleglocaties in het Buitengebied

APPARTEMENTENCOMPLEXEN 11

11

1.3 MARKTCONSULTATIE Bij de projecten is specifiek gekeken naar de aanleiding, historie/hergebruik, bebouwing, groen, infrastructuur, duurzame energie, sociaal en voorzieningen. Daarbij is er dieper ingegaan op de duurzame energie en technische toepassingen. De samenhang van deze verschillende kenmerken duiden op een goed uitgevoerde stedenbouwkundige opzet waarbij duurzaamheid en de levensloop bestendigheid een belangrijke rol spelen. (van Dam & den Heijer, 2015, pp. 134-159) Uit het referentieonderzoek komt naar voren dat de ruimtelijke kwaliteit en de sociale samenhang grondleggers zijn van een duurzame wijk. Deze aspecten waarborgen de duurzaamheid tot diep in de wortels van een wijk waar de verandering van de woningbouw beperkte invloed op heeft.

De inrichting wordt éénmalig aangelegd en vervolgens voor een lange periode gebruikt.

Het is dan ook van belang dat bij het ontwerp rekening wordt gehouden met een lange gebruik periode. Uitbundig groen in de openbare ruimte verbindt het privégebied met de publieke ruimte en versterkt de sociale cohesie binnen de wijk. Wadi’s en helofytenfilters zorgen voor afvoer en zuivering van hemelwater en oppervlaktewater.

Stadstuinen brengen bewoners bij elkaar.

De sociale samenhang speelt een belangrijke rol binnen een wijk voor het behoud van de ambitie. Een gestelde ambitie in nieuwe of bestaande wijken kan verloren gaan als hier geen of beperkt draagvlak voor is. Door een sociale band binnen de gemeenschap te creëren zal deze ambitie versterkt worden en behouden blijven met de tijd.

Door dergelijke kwaliteiten te verankeren biedt dit mogelijkheden voor de lange termijn.

De woningen zullen in waarde stijgen en het leefklimaat zal verbeteren. Een balans moet hiervoor gevonden worden tussen de woningen, openbare ruimte en sociale samenhang om een duurzame woonwijk/gebiedsontwikkeling op gang te helpen.

Om een goed beeld te verkrijgen hoe de huidige markt tegen duurzame gebiedsontwikkeling aankijkt is er een vrijblijvende marktconsultatie gehouden. Tijdens de consultatie kregen vier partijen de mogelijkheid om hun visie op duurzaamheid te presenteren en daarbij een voorstel te doen voor een nog te ontwikkelingen nieuwbouwlocatie (Klein Plaspoelpolder).

Uit deze presentaties zijn verschillende conclusies opgedaan wat betreft de huidige positie van de markt en de ontwikkeling van duurzaamheid: - Ontwikkelaars leggen focus op duurzame woning.

- Energie neutrale woning is technisch al mogelijk.

- Beperkt aandacht voor openbare ruimte en het sociale aspect.

- Grote verschillen in de gedachtegang van ontwikkelaars wat betreft duurzaamheid.

- Duurzaam wonen = Gezond wonen.

Ontwikkelaars leggen vooral de focus op de duurzame woning en hebben daarbij weinig aandacht voor de openbare ruimte. Terwijl in ons benchmarkonderzoek juist is gebleken dat dit samen met de sociale samenhang een belangrijke grondlegger is voor een duurzame wijk.

Daarbij hebben de partijen laten blijken dat het technisch al mogelijk is om een energie neutrale woning te bouwen. De eindgebruiker moet overtuigd worden van de voordelen van een dergelijke woning en op de hoogte gesteld worden van de mogelijkheden.

Het doel van duurzaam wonen is om de toekomst te verbeteren en de gebruiker een gezondere leefomgeving te bieden. Hiermee kan ziekte en vermoeidheid teruggedrongen worden en zullen de prestaties verbeteren. Duurzaam wonen is hetzelfde als gezond wonen!

Handboek voor Duurzaam Wonen

23

1.4 CONCLUSIE Vanuit de drie onderzoeken is de essentie van duurzame gebiedsontwikkeling achterhaald (tabel 1.3).

1.4.1 Duurzame gebiedsontwikkeling

Woningen, openbare ruimte en het sociale aspect vormen een duurzame wijk met een draagvlak voor de toekomst. Uiteraard is het succes van duurzame gebiedsontwikkeling afhankelijk van meer dan deze drie factoren. Locatie, deelnemende partijen, omgeving en huidig gebruik zijn enkele voorbeelden van de andere factoren. Maar door de focus te leggen op de hoofdzaken in een wijk die voor de gemeente vatbaar zijn kan er de eerste stap gezet worden. Hiermee kan duurzame gebiedsontwikkeling op gang geholpen worden, en worden verdere ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Figuur 1.4 Woningen + Openbare Ruimte + Sociaal = Duurzame Gebiedsontwikkeling.

1.4.2 Gezond wonen

Het belangrijkste voor de inwoners is een gezond leefklimaat met een stabiele toekomst voor de volgende generaties, wat de basis is voor duurzame gebiedsontwikkeling.

We hebben de aarde niet geĂŤrfd van onze voorouders maar we lenen haar van onze kinderen! (Sander Aalpol, Kalliste) Een gezonde leefomgeving draagt bij aan een goede gezondheid en levert een bijdrage aan de sociale cohesie. Bewoners kunnen elkaar ontmoeten en zo de sociale contacten verbeteren. Ook wordt de sportiviteit van de bewoners bevorderd en neemt de kans op ziekte af. (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, 2015) Zo biedt duurzame gebiedsontwikkeling voordelen voor de inwoner, woning en de toekomst.

- Waardestijging van de woning, betere verkooppositie - Gezond en natuurlijk woonklimaat - Schonere toekomst voor de volgende generaties

Figuur 1.5 Financieel + Gezondheid + Milieuvriendelijk = Gezond Wonen.

De voordelen van een gezonde leefomgeving kunnen behaald worden in de bestaande en nieuw te bouwen woningen. Hierbij moet de focus gelegd worden op de ruimtelijke inrichting zodat dit een aandeel kan zijn in duurzame gebiedsontwikkeling, en voor de nieuwe of toekomstige bewoners een gezonde en energiezuinige wijk oplevert.

Tabel 1.3 Proces onderzoek.

Beleid/theorie Ruimtelijk Proces 24

Handboek voor Duurzaam Wonen

Bureauonderzoek Referentieonderzoek Marktconsultatie

Woningen Openbare ruimte Sociaal

Duurzame Gebiedsontwikkeling

1.4.3 Huidige rol van de gemeente

De ambitie van de Gemeente Leidschendam-Voorburg om zich als een groene woonen werkstad te profileren heeft als doel zich te onderscheiden en een aantrekkelijk woonklimaat te realiseren. (Coalitie Leidschendam-Voorburg, februari 2015) Met duurzame gebiedsontwikkeling speelt de Gemeente Leidschendam-Voorburg in op de toekomst. Deze duurzaamheid draagt ook bij aan een aantrekkelijk leefklimaat voor haar inwoners. De Gemeente Leidschendam-Voorburg staat voor nog meer in de maatschappij. De gemeente luistert en staat open voor initiatieven van inwoners, instellingen en bedrijven, durft kansen te pakken en bedenkt creatieve oplossingen voor maatschappelijke problemen. Dit past binnen de ontwikkeling naar een regiegemeente: dit is een kleine flexibele organisatie die gemakkelijker kan inspelen op ontwikkelingen in de maatschappij.

Of alle treden gebruikt kunnen worden ligt uiteraard aan de situatie. Maar het voornemen is er om inwoners zoveel mogelijk te betrekken bij de plannen, besluitvorming en uitvoering. (Gemeente Leidschendam-Voorburg, 2014) De gemeente houdt zich bij ontwikkelingen van woningbouw op gemeentegrond vooral bezig met de openbare ruimte. Daarnaast wordt er gekeken naar de woningbehoefte maar wordt er niet ingegaan op de technische aspecten. Met de huidige focus wordt er beperkt ingespeeld op duurzame gebiedsontwikkeling (openbare ruimte en beperkt op woningbouw), en zal hiermee ook niet de gewenste ambitie behaald worden. Hiervoor zal de gemeente een nieuwe weg moeten inslaan.

“Bij alle taken die de gemeente doet, bekijken we steeds beter wat onze rol daarin is: van faciliteren, stimuleren, samenwerken of het zelf uitvoeren. De ambtelijke organisatie heeft vanuit haar professionaliteit in haar dagelijkse werk oog voor het evenwicht tussen regels en maatwerk en neemt inwoners, instellingen en bedrijven van het begin tot het eind in het proces mee.“ (Coalitie Leidschendam-Voorburg, februari 2015, p. 8) Om de inwoners van Leidschendam-Voorburg zo veel mogelijk te betrekken bij onder andere gebiedsontwikkeling wordt er gebruikgemaakt van de participatieladder. (Coalitie Leidschendam-Voorburg, februari 2015, p. 6) De zes treden: - informeren (gemeente bepaalt de agenda en informeert de inwoners).

- raadplegen (gemeente luistert naar de inwoners in een open en vrijblijvend gesprek) - adviseren (gemeente vraagt advies en mobiliseert de inwoners om ideeĂŤn aangedragen te krijgen).

- coproduceren (gemeente en inwoners ontwikkelen samen een plan wat uitgevoerd wordt).

- meebeslissen (gemeente en inwoners zoeken samen naar oplossingen en beslissen samen).

- zelfbestuur (gemeente laat de agenda en besluitvorming over aan de inwoners. De ambtelijk diensten zijn voornamelijk ondersteunend).

Figuur 1.6 Huidige positie van de gemeente.

Handboek voor Duurzaam Wonen

25

BESTAANDE VOORRAAD NIEUWBOUW

2. GEBIEDSONTWIKKELING

Om de eerste stap te zetten richting een duurzame samenleving wordt er gefocust op de drie genoemde aspecten binnen duurzame gebiedsontwikkeling (zie 1.4).

- Woningen - Openbare ruimte - Sociaal Door (vroegtijdig) rekening te houden met deze aspecten bij gebiedsontwikkeling heeft de ambitie van de gemeente de meeste kans van slagen. De ambitie van de gemeente kan dan worden waargemaakt en de bewoners krijgen een gezonde en duurzame leefomgeving.

In Leidschendam-Voorburg zijn 35 868 woningen, waar er jaarlijks gemiddeld 35 nieuwe woningen worden bijgebouwd. (Rijksoverheid, 2015) De nieuwbouw is een klein percentage van de bestaande woningvoorraad waardoor er meer valt te winnen bij de bestaande woningen. In dit hoofdstuk gaan we hier verder op in.

- Bestaande woningen - Nieuwbouw

- Traditioneel bouwen

- Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

- Mede Opdrachtgeverschap Handboek voor Duurzaam Wonen

27

2.1 BESTAANDE WONINGVOORRAAD In de tabel 4.4 (blz. 44) is het schema weergeven waarin de fasen van gebiedsontwikkeling zijn vernoemd met de daarbij behorende woningtypologie. Per woningtype zijn er verschillende toepassingen aangegeven die duurzame woningbouw mogelijk maakt. De afbakening geeft aan op welke woningtype het onderzoek gefocust is.

Tabel 2.1 Woningvoorraad Gemeente Leidschendam-Voorburg (Rijksoverheid, 2015)

WONINGEN LEIDSCHENDAM-VOORBURG 2013 Aantal woningen 35 868 Koopwoningen 19 134 Huurwoningen 16 694 Aantal nieuwbouw woningen 2001-2011 1 892 Aantal nieuwbouw woningen 2011-2013 111

28

Handboek voor Duurzaam Wonen

Van 2011 tot 2013 zijn er 111 nieuwe woningen gebouwd in de Gemeente LeidschendamVoorburg (tabel 2.1). Dit is een klein percentage vergeleken met de bestaande voorraad.

Dit betekent dat er meer duurzame toepassingen getroffen kunnen worden bij de huidige voorraad woningen dan bij de nieuwbouw. Helaas heb je hier met veel verschillende eigenaren te maken met ieder haar eigen belangen.

Met verschillende nieuwe initiatieven zoals de stroomversneller koopwoningen en subsidies speelt de gemeente en het Rijk hier al op in. (Gemeente LeidschendamVoorburg, 2015) Het enkel aanpassen van de woning alleen leidt niet tot duurzame gebiedsontwikkeling, hiervoor moet zowel de openbare ruimte als het sociale aspect versterkt worden.

Voor de bestaande voorraad liggen in de toekomst genoeg mogelijkheden om deze te verduurzamen. Hier kan ingespeeld worden op de woningen de openbare ruimte en de sociale samenhang . De gemeente moet hier de eerste stap in zetten om ook bij deze doelgroep haar ambitie te waarborgen.

Figuur 2.1 Straat in Leidschendam.

2.2 NIEUWBOUW Wat is de rol van de gemeente bij de bouw van nieuwe woningen? De gemeente kan grondeigenaar zijn of niet. Zoals in het analyserapport is aangegeven heeft de gemeente meer zeggenschap bij een ontwikkeling op eigen gronden. Deze grond is in eigen bezit waardoor zij zelf kan bepalen hoe deze wordt ontwikkeld. Uiteraard is het van belang welke woningvraag er is en wat de eindgebruiker wil.

Bij eigen grond kan er in het verkoopcontract bepaalde ambities afgesproken worden voor de ontwikkeling van een gebied aan de ontwikkelaars. De gemeente kan ook zelf woningen ontwikkelen maar neemt daarbij het verkoop risico op zich. In de huidige tijd wordt de laatste optie minder uitgevoerd door gemeenten op enkele na zoals de Gemeente Rijswijk, met de nul-op-de-meter wijk Rijswijk-Buiten. (van Dam & den Heijer, 2015, pp. 78-81) In de nieuwbouw achten wij de woningen, openbare ruimte en sociale samenhang als grondlegger van een duurzame wijk. Met deze aspecten kan ingezet worden op de verschillende principes van de nieuwbouw: - Traditionele bouw (catalogus bouwen, bouwer bouwt naar de grote vraag).

- Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (Particulieren verenigen zich als vereniging en bouwen gezamenlijk woningen).

- Mede Opdrachtgeverschap (Particulieren gaan gezamenlijk met een ontwikkelaar (die grond bezit) bouwen).

Voor de nieuwbouw liggen er in de toekomst weer kansen aangezien de huidige woningmarkt aantrekt. Waar er In 2015 naar verwachting 40.000 nieuwe woningen worden gebouwd, zal dit aantal stijgen naar 47.000 in 2016 en 53.000 in 2017.

(Vastgoedmarkt, 2015) Dit biedt mogelijkheden in de toekomst voor nieuw te ontwikkelen duurzame wijken in Nederland.

Bij de nieuwbouw zijn de meeste kansen voor de gemeente te behalen in de openbare ruimte en de sociale samenhang. Hierop kan de gemeente sturen, adviseren en faciliteren.

Figuur 2.2 Nieuwbouw woning in Rijswijk-Buiten.

Handboek voor Duurzaam Wonen 29

2.2.1 Traditionele bouw

Bij een ontwikkellocatie van een externe marktpartij kan deze ontwikkeld worden naar de wensen van deze partij. Zolang het plan voldoet aan het huidige bouwbesluit en beleid moet de gemeente hier een vergunning voor afgeven. Om tot overeenstemming te komen van beide ambities kan er een intentieovereenkomst of anterieure overeenkomst gesloten worden. Hierin wordt een overeenstemming bereikt in de wensen en ambities van beide partijen.

De ontwikkelaar bouwt naar de woningbehoefte van de gemeente of naar de vraag die hij belangrijk acht. Hierbij ligt de focus vooral op de woningen en niet op de samenhang in de wijk. (van Dam & den Heijer, 2015, p. 108) Een bouwer of ontwikkelaar bouwt met een financieel oogpunt en is dan ook klaar als de woningen verkocht zijn. Er wordt beperkt gekeken naar de lange termijn waarbij er weinig aandacht gaat naar de openbare ruimte en sociale samenhang.

2.2.2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Als particulieren gezamenlijk bouwkavels aanschaffen met een woonfunctie, en hierop enkele woningen of zelfs een gehele wijk ontwikkelen dan is er sprake van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Deze ontwikkeling kan op initiatief van de particulieren zelf, of die van de gemeente plaats vinden. (Agentschap, 2012) In het referentieonderzoek is naar voren gekomen dat de wijken Kersentuin te Utrecht, GWL-Terrein te Amsterdam en EVA-Lanxmeer te Culemborg opgericht zijn vanuit een eigen initiatief. (van Dam & den Heijer, 2015) Een hiervoor opgerichte vereniging treedt op als ontwikkelaar zonder winstoogmerk. Zij hebben volledig zeggenschap over de te ontwikkelen grond en kiezen zelf de architect, stedenbouwer en aannemer. Met deze partijen kunnen ze binnen de mogelijkheden en ambitie van de gemeente het ontwerp bepalen en zo hun eigen wijk ontwerpen.

Op de openbare ruimte en sociale samenhang is er in deze vorm van bouwen het meest te behalen voor de gemeente. Hiermee kunnen ze de lange termijn ambitie vastleggen en inspelen op de duurzaamheid.

In een collectief wordt er gezamenlijk een wijk gebouwd waarin de nieuwe bewoners de initiatiefnemers zijn. Zij hebben bepaalde woonwensen en zijn een georganiseerde groep binnen een gemeente. Met hun specifieke woonwensen en sterke samenhang bieden zij een meerwaarde voor henzelf en de omgeving.

Figuur 2.3 Traditionele bouw = Grond + Bouwer + Ontwerp = Woning > Eindgebruiker, Gemeente moet voldoen aan bouwer/ontwikkelaar

Figuur 2.4 CPO = Eindgebruiker + Gemeente = Grond > Woningen, Ontwerp en bouwer moeten voldoen aan de gebruiker en gemeente.

30

Handboek voor Duurzaam Wonen

Een CPO wordt ontwikkeld voor het realiseren van een specifieke woonwens of om een kwaliteit aan de omgeving toe te voegen. Betaalbaarheid speelt ook een belangrijke rol, en samen een woning ontwikkelen maakt je eigen woonwensen eerder betaalbaar.

Zowel huur- als koopwoningen kunnen ontwikkeld worden, de grootte van een groep kan verschillen tussen de 6 en 100 woningen.

Tabel 2.2 Wie doet wat CPO? (Agentschap, 2012) ARCHITECT, ADVISEURS, AANEMER

CPO GROEP

GEMEENTE

ACHTERVANG

BEGELEIDING

Verenigt zich als rechtspersoon

Stelt voorwaarden rond locatie op

Staat garant voor x-aantal woningen

Ondersteunt CPO groep Werken in opdracht van om opdrachtgeversrol te CPO groep plannen uit kunnen spelen

Zorgt voor voldoende kandidaten

Initieert project met werving

Optie: Levert voorfinanciering

Komt tot besluiten

Ondersteunt groepsvorming tot aan oprichting rechtspersoon

Geeft opdrachten

Levert grond

2.2.3 Mede-Opdrachtgeverschap

Helaas zijn er nog veel struikelblokken voor particulieren om een CPO op te starten.

Het beperkt aantal kavels, de hoge grondprijzen, hinderende regelgeving, dwarsliggende ontwikkelaars en corporaties kunnen bijdragen aan een falende CPO. Daarbij spelen de belangen van iedere individu zwaar mee, dit kan tot onenigheid en verstoring van de onderlinge relatie leiden. Ontwikkelaars hebben ook veel grond in handen en willen de regie niet uit handen geven. Daarom is er met een mede-opdrachtgeverschap de mogelijkheid om gezamenlijk met de ontwikkelaar of bouwer een wijk op te zetten.

(Platform 31, 2010) De ontwikkelaar is in het bezit van bouwgrond en werft bewoners om gezamenlijk woningen te ontwikkelen. Op deze manier worden het risico en zeggenschap verdeeld tussen de ontwikkelaar en toekomstige bewoner. Hierdoor kunnen duidelijke afspraken gemaakt worden voor het ontwerp en proces van het plan waardoor er een groter draagvlak is.

Toetst vergunning, houdt toezicht

Figuur 2.5 MO = Eindgebruiker + Bouwer = Grond > Woningen, Ontwerp en gemeente moeten voldoen aan eisen bouwer en gebruiker.

De kern van een dergelijke samenwerking ligt bij de ontwikkelaar en eindgebruiker waardoor de gemeente een minder sterke rol heeft. Het vertrouwen en verwachtingsmanagement tussen de partijen spelen daarin een belangrijke rol. Als er door beide partijen transparante kaders worden opgesteld dan lijkt dit concept een succes te kunnen worden. (Plaform 31, 2011)

Handboek voor Duurzaam Wonen

31

DUURZAME TOEPASSINGEN MOGELIJKHEDEN

3. INRICHTING

De mogelijkheden om duurzame gebiedsontwikkelingen toe te passen in de openbare ruimte worden steeds groter. Door innovatie komen er steeds nieuwe mogelijkheden voor bedrijven om te blijven vernieuwen met nieuwe toepassingen. In dit hoofdstuk zijn de ingrepen die van toepassing zijn op duurzame gebiedsontwikkeling gegeven.

- Openbare ruimte - Sociaal - Woningen

Handboek voor Duurzaam Wonen

33

3.1 OPENBARE RUIMTE Doordat het beheer van de openbare ruimte wordt overgedragen aan de gemeente hebben zij veel invloed op dit aspect binnen de duurzame gebiedsontwikkeling.

Hierdoor kan de gemeente veel invloed uitoefenen op het ontwerp van de openbare ruimte. Sommige gemeenten richten de openbare ruimte zo in dat deze eenvoudig, snel en goedkoop te onderhouden is. Hier wordt dan ook niet altijd rekening gehouden met de dragende functie van de openbare ruimte. Door duurzame gebiedsontwikkeling mee te nemen in de openbare ruimte kan er een duurzame wijk ontstaan en is er draagvlak voor een sociale samenhang.

In de wijken uit het referentieonderzoek zijn we verschillende toepassingen op het gebied van duurzaamheid in de openbare ruimte naar voren gekomen. Hieronder staan een verscheidenheid aan voorbeelden die meegenomen kunnen worden in het ontwerp van de duurzame openbare ruimte. (van Dam & den Heijer, 2015, pp. 65-93) - Veel groen voor natuurlijke en gezonde leefomgeving - Gebruik maken van duurzame, hergebruikte materialen voor de inrichting - Duurzame verlichting (LED lampen) - Beperkte verharding voor infiltratie regenwater - Grastegels op de parkeervakken - Gescheiden rioolstelsel - Centrale wateropvang, wadi’s en helofytenfilters - Voorbereiding oplaadpunt auto - Koppeling tussen stroomverbruik in de wijk en de energieopwekking van woningen - Gezamenlijke energielevering - Autoluwe wijk, centrale parkeerplaats - Goed bereikbaar met het openbaar vervoer - Diervriendelijk (broedplaatsen, veilige oversteekplaatsen, ruimte om te nestelen)

34

Handboek voor Duurzaam Wonen

Figuur 3.1 Voorbeelden duurzaamheid in de openbare ruimte.

Handboek voor Duurzaam Wonen

35

36

Handboek voor Duurzaam Wonen

3.2 SOCIAAL De openbare ruimte kan gebruikt worden om elkaar te ontmoeten of te spelen. Door ruimtes te creĂŤren waar dit gedaan kan worden zal dit de sociale samenhang versterken in de wijk.

In de bezochte wijken zijn verschillende toepassingen gezien ter bevordering van de sociale samenhang. Ook waren er in de meeste gevallen verenigingen opgericht waarvoor ruimtes beschikbaar zijn gesteld. Hieronder zijn verschillende voorbeelden weergeven die zijn toegepast in de referentieprojecten. Door deze samen te brengen met de openbare ruimte zal de sociale samenhang versterkt worden. (van Dam & den Heijer, 2015, pp. 65-93) - Buurtvereniging - Buurthuis - Groen voor spelende kinderen - Semi-openbare ruimte voor gebruik bewoners - Stadstuin/boerderij - Zitgelegenheden in de wijk (picknicktafels) - Geen hoge erfscheiding tussen tuinen - Geen tot lage afscheiding tussen openbaar en semi-openbare ruimte - Horeca gelegenheid in de wijk - Speeltuinen

Figuur 3.2 Voorbeelden van duurzaamheid ter bevoordering van de sociale samenhang.

Handboek voor Duurzaam Wonen

37

3.3 WONINGEN Op de mate van duurzaamheid van de woningen is het lastiger te sturen door de gemeente omdat er wordt gebouwd door een ontwikkelaar/bouwer en de toekomstige bewoner de woning afneemt. Hierdoor moet er onderhandeld worden met de ontwikkelaar/bouwer en moet de toekomstige bewoner bewust worden gemaakt van de voordelen en mogelijkheden van een duurzame woning.

In de bezochte wijken was er een verscheidenheid aan woningtypologieën. Materialen, gebruiker, historie en leeftijd verschilden waardoor dit ook invloed had op de duurzaamheid hiervan. Hieronder zijn een aantal voorbeelden weergeven van duurzame maatregelen op woningniveau.

- Nul-op-de-meter-woning (verder gaan dan de EPC norm) - Flexibele woning (makkelijke aanpasbaar, uitbreid baar) - Voorbereiding om zonnepanelen te plaatsen - Geen gasaansluitingen - Hergebruik gebouwen/historie - Groene daken - Gebouwd uit hergebruikte/milieuvriendelijke materialen - Kaswoning - BREEAM of GPR gecertificeerd In de marktconsultatie is naar voren gekomen dat het bouwen van een energieloze woning technisch al mogelijk is. De bouwer en ontwikkelaar promoten dit en gaan zelfs verder dan een nul-op-de-meter woning. De toekomst ligt bij het zelf produceren van je energie en deze te delen met je buren en de openbare ruimte. Er wordt ook ingespeeld op hergebruikte materialen (Cradle to Cradle principe) of prefab woningen (woningen die in één dag gebouwd kunnen worden). (van Dam & den Heijer, 2015, p. 108) De marktpartijen bieden tegenwoordig ook onderhoudscontracten aan om te kunnen garanderen dat een nul-op-de-meter woning ook daadwerkelijk nul-op-de-meter is. De installaties (zonnepanelen, ketels, verwarming) die voor een energieloze woning zorgen worden onderhouden voor de afgesproken periode (meerjarig, 15 of 20 jaar). (van Dam & den Heijer, 2015, p. 92)

38

Handboek voor Duurzaam Wonen

Figuur 3.3 Voorbeelden van duurzaamheid op de woningen.

Handboek voor Duurzaam Wonen

39

GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG KLEIN PLASPOELPOLDER

4. CONCLUSIE; AANBEVELINGEN In het handboek zijn er conclusies gelegd op de verschillende aspecten binnen duurzame gebiedsontwikkeling. Hier is een aanbeveling uit voortgevloeid die de ontwikkeling van duurzame gebiedsontwikkeling ten behoeve van woningbouw mogelijk maakt. In dit hoofdstuk worden deze aspecten behandeld en is een aanbeveling gegeven.

- Duurzame gebiedsontwikkeling - Gezond wonen - Gewenste rol van de gemeente - Proces - Woningvoorraad - Rol van de gemeente

Handboek voor Duurzaam Wonen

41

Om duurzame gebiedsontwikkeling te stimuleren moet er ingespeeld worden op de essentie van de wijk. Dit zijn de woningen, openbare ruimte en de bewoners zelf (sociale cohesie). Deze drie aspecten kenmerken een wijk en gezamenlijk bieden zij draagvlak voor een duurzame wijk en samenleving.

Duurzame gebiedsontwikkeling - Woningen - Openbare Ruimte - Sociaal

Een gemeente moet zich focussen op zijn hoofdtaken en haar eigen bewoners binnen stad of dorp voorop stellen. Bij duurzame gebiedsontwikkeling ten behoeve van woningbouw speelt de gemeente in op de huidige trend en wil het een voorbeeld stellen voor haar inwoners. Door duurzaam te bouwen wordt er ingespeeld op de toekomst, zal dit ten goede komen voor de gezondheid van de bewoners en zijn er financiĂŤle voordelen te behalen op de lange termijn (lagere energie rekening, woning stijgt in waarde).

Duurzaam wonen = Gezond wonen

- Financieel aantrekkelijk op de lange termijn - Gezond en natuurlijk woonklimaat - Schone toekomst voor de volgende generaties

Figuur 4.1 Balans van Duurzame Gebiedsontwikkeling.

Figuur 4.2 Balans van Gezond Wonen.

42

Handboek voor Duurzaam Wonen

De gemeente moet duurzame gebiedsontwikkeling stimuleren en de eerste stap zetten richting een duurzame samenleving. Er moet hiervoor gefocust worden op de initiatiefen voorbereidingsfase. Door deze eerste stap te zetten zullen meerdere volgen, neemt de gemeente het goede voorbeeld en maakt het haar ambitie waar. In de volgende fases wordt het product uitgewerkt en onderhouden.

Proces

- Initiatieffase - Voorbereidingsfase - Uitvoeringsfase - Gebruikersfase

geĂŻnformeerd. Een inwoner is niet altijd op de hoogte van de laatste trends en wat voor hen voordelig/goed is op de lange termijn. Ook moet de gemeente partijen/ ontwikkelaars selecteren die bij haar ambitie past en hiernaar bouwt.

Gewenste rol van de gemeente - Adviseren - Faciliteren - Informeren - Samenbrengen - Sturen

De woningvoorraad bestaat uit de bestaande en nog te bouwen woningen. De bestaande voorraad herbergt de grootste duurzaamheidswinst maar heeft met veel verschillende eigenaren en belangen te maken. Dit is een lastige opgave wat vooral op de lange termijn winst kan bieden. Op de korte termijn moet er gekeken worden naar de nieuwbouw waarbij het CPO en MO concept een belangrijke rol spelen. Aan de nieuw te bouwen woningen en omgeving kunnen aanpassingen gemaakt worden om deze te verduurzamen wat leidt tot duurzame gebiedsontwikkeling. Zo wordt er een gezonde en milieuvriendelijke leefomgeving gecreĂŤerd voor de eindgebruikers.

Woningvoorraad

- Bestaande woningen - Nieuwbouw

- Traditioneel bouwen

- Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

- Mede Opdrachtgeverschap De gemeente moet een innoverende en meer vooruitstrevende rol op zich nemen.

Als de ambitie van de gemeente hoog staat moet deze ook waar gemaakt worden.

Dit kan het beste door hen zelf gedaan worden in plaats van af te wachten totdat andere partijen dit oppakken. Ook het stimuleren van externe partijen verloopt traag en kan veel tegenstand verwachten. Om op de korte termijn vooruitgang te boeken en in te spelen op de huidige ambitie moet de gemeente hier direct op in spelen. Zij moeten haar inwoners informeren en adviseren waarmee ze naar de voordelen worden

Figuur 4.3 Nieuwe positie van de gemeente.

Handboek voor Duurzaam Wonen

43

Met de gestelde hoofdvraag is een antwoord gegeven op de voorwaarden zowel ruimtelijk, procesmatig als beleidsmatig om duurzame gebiedsontwikkeling te vereenvoudigen. De focus is hier gelegd op de externe marktpartijen terwijl de grootste winst juist behaald kan worden binnen de gemeente zelf.

Ook speelt de openbare ruimte en de sociale samenhang hier een grote rol. Hier kan de gemeente het meeste invloed op uitoefenen en zo duurzame gebiedsontwikkeling stimuleren.

In tabel 4.1 is de afbakening (gouden kader) weergegeven van het advies voor de gemeente Leidschendam-Voorburg. De focus is gelegd op de eerste twee fasen van gebiedsontwikkeling en op de nieuwbouwwoningen.

Ruimtelijk

- Openbare ruimte aanpassen aan duurzaamheid (hoofdtuk 3.1) - Sociale samenhang in wijk versterken of creĂŤren (hoofdstuk 3.2) - Nieuwbouwwoningen sturen naar hoogst mogelijke duurzaamheidsscore - Bestaande woningvoorraad verduurzamen en openbare ruimte hierop aanpassen

Proces

- Initiatieffase (initiatief nemen, bewoners betrekken) - Voorbereidingsfase (overeenkomsten sluiten, ambitie met partijen vastleggen) - Uitvoeringsfase (controleren, toetsen op duurzaamheid) - Gebruiks/beheerfase (bewoners rol laten spelen in gebruik/beheer)

Beleid

- Partijen selecteren die passen bij haar ambitie - Onderhandelen met huidige partijen voor waarmaken ambitie - Met intentie- en anterieure overeenkomst ambities vastleggen - BREEAM of GPR gebruiken als waarborging voor duurzaamheid

44

Handboek voor Duurzaam Wonen

Figuur 4.4 Damcentrum in Leidschendam.

Tabel 4.1 Afbakening Duurzame Gebiedsontwikkeling.

Duurzame Gebiedsontwikkeling Initiatieffase

Ontwikkelingen Ontwikkelaars

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Mede Opdrachtgeverschap

- Stroomversneller koopwoningen - Interesse verkennen - Aantal participanten zoeken binnen gemeente

-

Vrijkomen projectlocatie Woningmarkt verkennen Schetsontwerpen maken In gesprek met gemeente Bestemmingsplan wijzigen

-

Voorbereidingsfase

- Collectieve inkoop energie zuinige installaties - Bepalen mate van duurzaamheidstoepassingen - Gemeente past OR aan

-

Ontwerpen naar vraag Duurzaamheid toepassen Projectplan uitwerken Afstemmen met gemeente Gemeente haakt in op OR

- Samen met gemeente conceptplan maken - Ontwerp openbare ruimte - Kennis van gemeente delen met de bewoners

- Samen met ontwikkelaar conceptplan maken - Openbare ruimte vormen - Afstemmen met gemeente - ...

Uitvoeringsfase

- Isolatie aanbrengen - Zonnepanelen plaatsen - Contract met installateurs

- Woonwijk realiseren - Onderhoudscontracten afsluiten met leveranciers

- Aanbesteden door een ‘groene’ aannemer - Woonwijk realiseren

- Woonwijk realiseren - Onderhoudscontracten afsluiten met leveranciers

Gebruikersfase

- Gebruikers behouden kwaliteit woning zelfstandig - Vereniging van Eigenaren is daadkrachtiger dan individu

- Gemeente Stadsbeheer - Onderhoudscontracten - Bewonersvereniging

- Bewoners onderhouden de openbare ruimte samen - Onderhoudscontract - Bewonersvereniging

- Bewoners onderhouden de openbare ruimte samen - Gemeente Stadsbeheer - Bewonersvereniging

-

Haalbaarheid Gewenste opgave Alternatieven Uitgangspunten in beeld Globaal ruimtelijk programma

-

Programma Ontwerp Voorbereiding Anterieure overeenkomst

- Uitvoeren - Vergunningen en contracten

-

Bestaande Woningvoorraad

In stand houden Onderhouden Bewonersvereniging Gemeente Stadsbeheer

Specifieke woonwens Projectlocatie zoeken Vereniging oprichten ...

-

Specifieke woonwens Projectlocatie zoeken Ontwikkelaar benaderen ...

Handboek voor Duurzaam Wonen

45

4.1 NIEUWE ROL GEMEENTE Particuliere huizenbezitters vinden wooncomfort zeer belangrijk. Maar of het wooncomfort op de traditionele manier wordt bereikt of dat dit gerealiseerd wordt met duurzame middelen is voor de meeste huizenbezitters minder van belang. Vaak wordt er dan gekeken naar de kosten en de makkelijkste manier waarbij snel wordt gekozen voor energie uit fossiele brandstoffen, goedkopere, niet milieuvriendelijke verf etc. De Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft hierin een rol om haar inwoners bewust te maken van de meerwaarde en noodzaak van het gebruik van duurzame middelen die dezelfde comfort kunnen waarborgen en hiermee gelijktijdig bijdragen aan een gezondere leefomgeving. Ze kan huizenbezitters objectief informeren voor de mogelijkheden van duurzame toepassingen in en om de woning en de voordelen hiervan.

ingespeeld gaat worden.

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft de eerste stap genomen door het gemeentehuis aan te passen naar haar ambitie (BREEAM-NL gecertificeerd). Maar de beleidmedewerkers moeten hier ook van op de hoogte gebracht worden. Daarnaast gaan de ontwikkelingen snel op het gebied van duurzaamheid, waardoor het erg van belang is dat de gemeente meegaat in deze ontwikkeling.

Omdat de gemeente haar duurzame ambitie hoog heeft staan moeten zij dit doorvoeren bij nieuwe ontwikkelingen. Hiervoor moeten zij een ontwikkelaar uitzoeken die dezelfde ambitie of gedachte nastreeft of onderhandelen met de huidige partners en haar duurzame agenda uitdragen. Door in zee te gaan met een duurzame ontwikkelaar zal er gestuurd worden op duurzame gebiedsontwikkeling.

In de huidige rol houdt de gemeente zich vooral bezig met de openbare ruimte. Om duurzame gebiedsontwikkeling uit te voeren moet de gemeente zich ook focussen op de andere aspecten (woningen, sociaal) binnen deze ontwikkeling. Door zich in te zetten op alle aspecten en als gemeente een nieuwe rol op zich te nemen zal deze ontwikkeling sneller vorderen.

- Inwoners informeren en adviseren naar het gebruik van duurzame toepassingen (adviseren en informeren).

- Huidige en toekomstige inwoners bijeen brengen (samenbrengen).

- Ontwikkelaars selecteren die passen bij huidige ambitie (sturen).

- Huidige ontwikkelaars stimuleren om duurzaam te bouwen (sturen).

- Vooral richten op Openbare Ruimte en het Sociale aspect (faciliteren).

- Met subsidies en initiatieven duurzame woningbouw stimuleren (sturen).

In de nieuwe rol van de gemeente gaat het er niet alleen om de gebruiker te informeren en adviseren op het gebied van duurzaamheid. Maar moet de gemeente hier zelf ook op inspelen. Door zijn medewerkers kennis bij te dragen naar de mogelijkheden van duurzaamheid en door zelf het voorbeeld te nemen is de kans groter dat hierop 46

Handboek voor Duurzaam Wonen

Figuur 4.5 Nieuwe positie van de gemeente.

4.2 AANBEVELING LEIDSCHENDAM-VOORBURG Marktpartijen zijn lastig te motiveren om duurzaam te bouwen als zij in het bezit zijn van grond of als zij hun eigen ambitie hoog hebben staan. Via een intentie- en anterieure overeenkomst moet er ingespeeld worden op beide belangen en compromissen gesloten worden. Daarnaast kunnen de tools BREEAM en GPR de duurzame ambitie waarborgen voor een nog te ontwikkelen gebouw of gebied. Door vooraf af te stemmen dat er gebruik gemaakt wordt van deze tool wordt de beloofde duurzame ambitie waargemaakt. Daarbij geeft dit erkenning aan het plan en aanzien voor de bouwende partij.

Doordat de gemeente het onderhoud van de openbare ruimte op zich neemt na de bouw van een wijk kunnen zij hierop sturen. Door duurzaamheid toe te passen in de openbare ruimte en deze ruimtes toegankelijk te maken speelt dit ook in op het sociale aspect binnen de woonwijk (hoofdtuk 3).

De gemeente heeft het meeste invloed op de openbare ruimte en sociale samenhang binnen duurzame gebiedsontwikkeling. Ongeacht of de grond van de gemeente is of van een externe partij. Door op deze aspecten te sturen kan de gemeente partijen stimuleren om ook duurzaam te bouwen. Een woning wordt immers meer waard als deze in een groene natuurlijke omgeving staat.

Eisen of verplichtingen opstellen voor externe partijen heeft vaak een negatieve invloed.

Door actief mee te doen en in te spelen op duurzaamheid overtuigt de gemeente deze partijen van haar ambitie en valt er samen winst te behalen.

Figuur 4.6 Nieuwe focus van gemeente op de openbare ruimte en sociale samenhang voor duurzame gebiedsontwikkeling.

Figuur 4.7 Leidschendam.

Handboek voor Duurzaam Wonen 47

4.2.1 Traditionele bouw

Helaas is er veel grond binnen de gemeente van externe partijen waardoor CPO niet altijd mogelijk is. Uiteraard kan de gemeente sturen binnen deze ontwikkeling van woningbouw op duurzame gebiedsontwikkeling.

Rol van de gemeente traditionele bouw: - Toekomstige bewoners voorlichten op het gebied van duurzaamheid - Richten op de openbare ruimte en sociale samenhang - Afspraken maken omtrent onderhoud en gebruik openbare ruimte - Faciliteiten en subsidies bieden voor toekomstige vereniging

Woningen

Woningen innoveren en vernieuwen snel en worden meer energiezuiniger. Doordat de eisen en wetten verder worden aangescherpt moet de bouwer steeds duurzamere woningen bouwen. In 2020 staat de EPC norm op 0,0 waardoor woningen energie neutraal zijn. (Rijksdienst voor ondernemend Nederland, 2015) Door de innovatie wordt de nieuwe woningvoorraad steeds duurzamer en levert dit een gezondere leefomgeving op. Daarbij speelt een levensloopbestendige/flexibele woning in op het behoud van de bewoner, levensduur van een woning en het optimale gebruik van de ruimte. Waarom zou je als gemeente een dergelijke ontwikkelaar met veel inspanningen overtuigen om nog duurzamer te gaan bouwen als er de komende jaren steeds duurzamer gebouwd moet gaan worden. Uiteraard moeten de ambities altijd worden nagestreefd en op de toekomst worden afgestemd in anterieure overeenkomsten. Een woning kenmerkt een gebied en is onderdeel van de duurzame gebiedsontwikkeling, maar er moet ook gekeken worden naar de duurzame aspecten waar de gemeente meer invloed op heeft zoals de openbare ruimte en het sociale aspect.

48

Handboek voor Duurzaam Wonen

Openbare ruimte

De gemeente kan in overleg met de ontwikkelende partij de nieuwe openbare ruimte ontwerpen met daarin verschillende duurzame aspecten die de duurzame ambitie van de wijk versterken. In het referentieonderzoek van het analyserapport zijn verschillende aspecten naar voren gekomen die worden behandeld in 3.1.

Door deze aspecten mee te nemen in de anterieure overeenkomst en op te nemen in het ruimtelijk kader voor een nieuwbouw wijk zal dit een duurzaam geheel creĂŤren. De openbare ruimte zal voor langere tijd in de wijk aanwezig zijn en moet dus bestendig zijn voor eventuele toekomstige veranderingen. Ook moet dit ervoor zorgen dat de bewoners zich veilig, gezond en welkom voelen in de wijk.

Het groenblauwe raamwerk zal als onderlegger in een plangebied dienen waaraan toekomstige veranderingen toegevoegd kunnen worden. Het raamwerk zal toekomstbestendig zijn en een lange levensduur hebben. Hierdoor kunnen de snelle veranderingen in de woningbouw inspelen op, en profiteren van de groene en blauwe kwaliteiten.

Sociaal

Sociale samenhang in een wijk verbindt de mens en biedt zekerheid voor een duurzaam draagvlak. Alleen de woning met de openbare ruimte kunnen geen duurzame gebiedsontwikkeling garanderen.

Er moet ook een sociale band binnen de wijk ontstaan waardoor bewoners elkaar ontmoeten en de wijk onderhouden. Alleen dan is duurzame gebiedsontwikkeling ook op de lange termijn een succes. (van Dam & den Heijer, 2015, p. 89) De gemeente kan hiervoor bewoners bijeen brengen of speciale bijeenkomsten organiseren om een dergelijke organisatie op te richten. Door een bewonersvereniging in een wijk te vormen worden bewoners gemotiveerd om mee te doen. Daarnaast is het ook belangrijk dat er voordelen zijn voor de bewoner. Als een bewoner de meerwaarde ziet van sociale samenhang zal ze hier meer aandacht en tijd in steken.

Door een faciliterende rol op zich te nemen kan de gemeente de eerste stap zetten richting een nieuwe bewonersvereniging. Door de bewoners te betrekken bij de inrichting, het onderhoud en de toekomstplannen van de wijk zal ze zich meer betrokken en verantwoordelijk voelen voor haar omgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud van de openbare ruimte in de wijk. Door een overeenkomst te sluiten tussen de bewonersvereniging en de gemeente kan er ingespeeld worden op de vraag van de invulling van de openbare ruimte en het onderhoud door de gebruikers.

Proces

In het proces van de traditionele bouw heeft de gemeente weinig invloed. De bouw en ontwikkeling wordt uitgevoerd door een externe partij waarbij de gemeente vergunningen en contracten levert. Door in samenspraak te gaan met de te ontwikkelen partij en de focus te leggen op de bewoners en openbare ruimte kan er alsnog ingespeeld worden op duurzame gebiedsontwikkeling.

Initiatieffase

Door samen met de te ontwikkelen partij de toekomstige bewoners in beeld brengt of door onderzoek te doen naar de huidige woonvraag kan er ingespeeld worden op de woningbehoefte. Door in het begin afspraken te maken op het gebied van duurzaamheid en deze vast te leggen in een intentieovereenkomst wordt de ambitie waargemaakt.

Deze toepassing kunnen worden ingevoegd in de woningen en/of openbare ruimte.

Voorbereidingsfase

In de voorbereidingsfase zijn de daadwerkelijke eindgebruikers van de te ontwikkelen woning bekend en zal er een ontwerp en programma opgesteld worden. Door invloed uit te oefenen op de openbare ruimte kan er ingespeeld worden op duurzaamheid in de wijk. De gemeente kan in een anterieure overeenkomst zijn ambities verder vastleggen en inspelen op de sociale samenhang in de toekomstige wijk.

Figuur 4.8 Leidschendam.

Handboek voor Duurzaam Wonen 49

4.2.2 CPO/MO

Een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap of Mede Opdrachtgeverschap biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van duurzame gebiedsontwikkeling ten behoeve van woningbouw. Door eindgebruikers met specifieke woonwensen bijeen te brengen is er een doelgroep en afnemer van duurzame woningen.

Bij een CPO staat de ontwikkelaar en bouwer buitenspel die niet wil voldoen aan de ambities van de gemeente. De toekomstige bewoners kunnen gezamenlijk de wijk ontwerpen en inspelen op de ambitie. Door hen te informeren en adviseren op de duurzame mogelijkheden kan er voor beide partijen winst behaald worden, en wordt de drempel verlaagd om een CPO te starten.

Bij een MO kan er gezamenlijk met de ontwikkelaar en bouwer gebouwd worden naar de vraag van de eindgebruiker. Zij hebben inspraak in het ontwerp en kunnen hierdoor duurzame toepassing door laten voeren. Voor de gemeente is het ook hier van belang om hen te informeren en adviseren op de duurzame mogelijkheden.

Het is daarom van belang dat de gemeente beschikt over de informatie om een CPO en MO te kunnen begeleiden en adviseren.

Rol van de gemeente CPO/MO - Toekomstige bewoners voorlichten op het gebied van duurzaamheid - Ontwikkelaars selecteren die passen bij huidige ambitie - Toekomstbestendige woningen stimuleren (subsidies en initiatieven) - Afspraken maken omtrent onderhoud en gebruik openbare ruimte - Faciliteiten en subsidies bieden voor toekomstige vereniging

Woningen

De woningen in de wijk worden gebouwd naar de wens van de toekomstige gebruiker.

Meerdere eigenaren spreken hun wensen uit over hun woning waardoor er ingespeeld kan worden op de woonwens van ĂŠĂŠn of meerdere bewoners. Doordat er gezamenlijk ontwikkeld wordt kunnen er afspraken gemaakt worden met de bouwer voor de aanleg van een gezamenlijke of meerdere duurzame toepassingen aan de woningen. Financieel kan dit aantrekkelijk gemaakt worden op de korte en lange termijn (energierekening, hogere waarde woning).

Figuur 4.9 Nieuwbouw woningen in Rijswijk-Buiten 50 Handboek voor Duurzaam Wonen

Openbare ruimte

De openbare ruimte kan in overleg met de gemeente ingericht worden. Hier speelt het onderhoud van deze ruimte een belangrijke rol. Als de bewoners een deel van dit onderhoud op zich willen nemen kan de openbare ruimte ingericht worden naar hun smaak en veranderen in een semi-openbare ruimte. De gemeente kan daardoor een deel van het onderhoud overdragen aan de bewonersvereniging waardoor de bewoners meer zeggenschap hebben over de inrichting en vormgeving van de openbare ruimte.

Als het onderhoud door de gemeente zelf uitgevoerd moet worden kan dit de duurzaamheids ambitie versterken en de toepassingen in hoofdstuk 3.1 gebruikt worden.

Deze toepassingen kunnen waarde toevoegen aan de wijk en daardoor van meerwaarde zijn voor de woning.

Het is van belang te benadrukken bij de toekomstige bewoners dat hun woning meer waard kan worden bij een duurzame en groene omgeving.

Sociaal

De bewoners zijn vanaf het eerste uur betrokken bij de ontwikkeling van de wijk waardoor er een sociale band opgebouwd wordt binnen het collectief van de woonwijk. Deze vereniging zal als rechtspersoon fungeren binnen de wijk voor het behoud van de ambitie en het samenbrengen van de bewoners. De gestelde wensen worden nageleefd en nieuwe bewoners worden ge誰nformeerd naar de ambitie van de wijk. Ook biedt dit een toekomstig draagvlak voor sociale en nieuwe ontwikkelingen in de wijk.

Proces

Om CPO en MO te stimuleren kan de gemeente met haar kennis de betrokkenen advies en sturing geven in het proces. Zo kunnen beleidsmedewerkers en stedenbouwkundigen binnen de gemeente samen met de toekomstige bewoners om de tafel zitten om het project vorm te geven. Hierin kan de gemeente haar duurzaamheidsambities meegeven en de bewoners overtuigen van de voordelen hiervan.

Initiatieffase

Een CPO kan tot stand komen vanuit een groep initiatiefnemers of als de gemeente een stuk grond beschikbaar stelt voor CPO ontwikkelingen. Als er bekend is wie de eindgebruiker in het project is kan er een vereniging worden opgericht die de toekomstige wijk vertegenwoordigt.

Bij de projecten zoals Kersentuin en EVA-Lanxmeer waren de initiatiefnemers naar de gemeente gegaan om hun eigen wijk te ontwikkelen. De kans dat dit gebeurt bij een gemeente die dergelijke ontwikkelingen graag ondersteund is klein. Een gemeente moet dan ook geen afwachtende houding hebben ten opzichte van een dergelijke ontwikkeling, en zelf het initiatief nemen. Door op zoek te gaan naar een geschikte doelgroep is er aan de voorkant al bekend welke wensen de daadwerkelijke eindgebruikers hebben en kan er gebouwd worden naar de vraag.

Bij een nieuw te ontwikkelen stuk grond binnen de gemeente kan de gemeente een platform oprichten om ge誰nteresseerden aan te trekken. Hierbij kan gedacht worden aan een site of loket waarbij sociale media en de plaatselijke krant gebruikt kan worden als marketing. Ook kan er onderzoek gedaan worden naar de woningzoekenden binnen de gemeente om te peilen of zij interesse hebben in een eventuele CPO. Bij een MO wordt er gebruik gemaakt van de grond van ontwikkelaars waar zij gezamenlijk woningen gaan realiseren. De ontwikkelaar of gemeente kunnen opzoek gaan naar deze bewoners. Als de gemeente initiatief wil tonen gaan zij opzoek naar geschikte kandidaten voor de mogelijke ontwikkellocaties binnen haar gemeentegrenzen.

Voorbereidingsfase

In de voorbereiding van het CPO of MO project kan de gemeente het programma vastleggen. Bij een CPO kunnen zij bijdrage aan het ontwerp van de wijk en woning.

Daarbij worden er vergunningen verleend en de kavel bouwrijp gemaakt.

Bij een MO kan de ontwikkelaar garant staan voor het ontwerp van de wijk en woning.

Dit wordt gedaan in samenspraak met de bewoner en gemeente. De gemeente verleend de vergunning en de ontwikkelaar maakt de kavel bouwrijp.

Handboek voor Duurzaam Wonen

51

4.3 AANBEVELING KLEIN PLASPOELPOLDER De locatie Klein Plaspoelpolder is ruim vijftig jaar geleden tot ontwikkeling gekomen.

Zowel de toenmalige gemeente Leidschendam als de gemeente Voorburg zagen dit gebied als de ideale locatie voor haar grootschalige kantoorfuncties. Destijds aan de rand van elke gemeente afzonderlijk, nu centraal gelegen in de gefuseerde gemeente.

Braakliggende terreinen, verlaten parkeerplaatsen en leegstand zijn stille getuigen van de oorspronkelijke dynamiek van het gebied. De nog aanwezige kantoor- en bedrijfspanden hebben een gedateerde uitstraling (figuur 4.8).

1

5

2

6

3

7

4

8

2 2.

1 1.

5

8

1. Libanontribunaal

3.

3 6

7

4 N 2. Pompstation

Diversiteit aan functies en bouwhoogtes Kantoren

Betoncentrale

Wonen hoogbouw

Benzinepomp

Wonen middelhoog

Groen

Grondgebonden wonen

Water

Gemeentewerf

Figuur 4.7 Functies in Klein Plaspoelpolder.22 52

Handboek voor Duurzaam Wonen

3. Naar wonen getransformeerd kantoorgebouw

Figuur 4.8 Gebouwen in Klein Plaspoelpolder.

r

De Klein Plaspoelpolder is met het vertrek van deze werkfuncties zowel zijn uitstraling als betekenis kwijtgeraakt. Hierdoor is de kans ontstaan om het gebied te transformeren naar een woongebied. Een centraal gelegen verblijfsgebied dat als schakel kan functioneren tussen de kernen van Leidschendam en Voorburg en direct gelegen is aan de uitnodigende Vliet. (van Dam & den Heijer, 2015, p. 95)

Transformatie

Op het moment staan de deelgebieden 1, 2 en 3 (zie figuur 4.9) voor een transformatie in Klein Plaspoelpolder. In deze deelgebieden zijn verschillende eigenaren met verschillenden belangen vertegenwoordigd. De gemeente is gezamenlijk met deze eigenaren bezig (initiatieffase) om vorm te gegeven aan toekomstige ontwikkelingen om het gebied een nieuw leven in te blazen. Door een verkenning naar het gebied te doen en een ontwikkelvisie voor het gebied op te stellen wil de gemeente grip krijgen op toekomstige ontwikkelingen. De Gemeente Leidschendam-Voorburg is zelf ook grondeigenaar in dit gebied waardoor de mogelijkheid aanwezig is om meer af te dwingen op het gebied van wooneisen, duurzaamheid, etc.

De vier deelgebieden*1

. e n . d

1

2

g n h

Ontwikkeling

Doordat de gemeente zelf ook grond bezit in de deelgebieden (2 en 3) is er een mengeling mogelijk van CPO en MO ontwikkelingen. Door in dit gebied in te spelen op een mengvorm van deze concepten kan er een wijk gerealiseerd worden die is gebaseerd op de behoefte van de gebruikers. Hiermee kan de gemeente zijn duurzame ambitie naar voren schuiven en de openbare ruimte hiernaar vormgeven.

Figuur 4.10 Eindgebruikers + Gemeente + Ontwikkelaar/Bouwer = Grond > Woning, Ontwerp is mede bepaald door de wens van gebruiker en bouwer.

Klein Plaspoelpolder biedt mogelijkheden voor duurzame toepassingen in de openbare ruimte. Hier kan de gemeente haar duurzame ambitie op afstellen en inspelen op duurzame gebiedsontwikkeling. Er kunnen afspraken gemaakt worden dat op grondgebied van de gemeente duurzame toepassingen uitgevoerd worden waar de omliggende gebieden van kunnen profiteren. Hier kan gedacht worden aan een warmtekoude opslag, helofytenfilter, wateropvang, beperkte verharding etc.

4

3

Het groenblauwe raamwerk wat is vastgelegd in de ontwikkelvisie (Gemeente Leidschendam-Voorburg, 2014) kan gebruikt worden als grondlegger van de toekomstige wijk (figuur 4.11). De gemeente kan gezamenlijk met de toekomstige bewoners afspraken wat betreft onderhoud en gebruik maken, en kan daarmee inspelen op de vraag en de mogelijke relatie van de woning met de aangrenzende openbare ruimte versterken/ vergroten.

Klein Plaspoelpolder

t

Vlie

*1 Begrenzing deelgebieden is indicatief

“De te ontwikkelen deelgebieden dienen met voorkanten aan te sluiten op het groenblauwe raamwerk van openbare ruimte.� (Ontwikkelvisie KPP)

Figuur 4.9 Deelgebieden in Klein Plaspoelpolder. *2 Planning is indicatief

3. Locatie Zuid (Damsigt, Avalex, Mebin) 2016/2017

2015 en 2016

Handboek voor Duurzaam Wonen

53

Het is kenbaar gemaakt dat de huidige kantoorkolossen in het gebied niet getransformeerd kunnen worden naar woningen in verband met de slechte staat van de panden. Doordat er gesloopt dient te worden komt er ruimte vrij voor het bouwen van nieuwe woningen.

Als er gebouwd wordt in de vorm van een CPO of MO dan wordt er gekeken naar de behoefte van de toekomstige bewoners. Mocht dit niet het geval zijn dan wordt er gebouwd naar de actuele woningbehoefte in Leidschendam-Voorburg.

Voor de bouw van de woningen moeten er afspraken gemaakt worden omtrent de duurzaamheid hiervan. Met de bouwer moet de ambitie zo hoog mogelijk worden nagestreefd om een zo energiezuinige woning te bouwen. Uit het referentieonderzoek en de marktconsultatie is naar boven gekomen dat nul-op-de-meter woningen al technisch haalbaar zijn. Waarom zou dit in Klein Plaspoelpolder niet tot de mogelijkheden horen?

Groen- en waterstructuur

Cultuurhistorische structuur

Door de openbare ruimte in te richten naar de duurzaamheidseisen van de gemeente en door afspraken te maken om de woningen zo energiezuinig mogelijk te maken, wordt er in Klein Plaspoelpolder de eerste stap gezet richting duurzame gebiedsontwikkeling.

In de toekomstige wijk worden de mogelijkheden/faciliteiten verschaft om voor de toekomstige bewoners een vereniging op te richten. Door ruimte te bieden voor een dergelijke vereniging wordt het duurzame draagvlak alleen maar groter, en kan de duurzame ambitie voor de lange termijn worden vastgelegd.

Te handhaven woonfuncties

Figuur 4.11 Structuur in Klein Plaspoelpolder.

54

Handboek voor Duurzaam Wonen

Door duurzaam te ontwikkelen op Klein Plaspoelpolder kan dit als voorbeeld gesteld worden voor andere toekomstige projecten in de gemeente. Het is wellicht een klein percentage binnen de gehele woningvoorraad maar de eerste stap moet gezet worden.

Met een duurzame nieuwbouwlocatie maakt de gemeente haar ambitie waar en kan deze wijk als voorbeeld gesteld worden voor de rest van Leidschendam-Voorburg. Nieuwe woningen worden via hetzelde principe gebouwd en worden alsmaar duurzamer. Met dit handboek willen wij de gemeente informatie verschaffen en de eerste stap zetten richting duurzame gebiedsontwikkeling. Door duurzame toepassingen uit de eerder genoemde referentieprojecten in de openbare ruimte op te nemen kan de gemeente inspelen op duurzame gebiedsontwikkeling. Concreet noemen we; natuurvriendelijke oevers, veel uitbundig groen, mandelige gebieden, natuurlijke speelplaatsen, wadi’s, buurthuis voor vereniging, bewonersinitiatieven stimuleren, etc.

De bestaande woningvoorraad biedt de meeste kansen voor een duurzame en energieloze toekomst. Door hierop verder in te zetten kan de gemeente haar ambitie verder versterken. Het voorbeeld kan behaald worden door duurzaamheid als nieuwe standaard te waarborgen in de nieuw te bouwen wijken.

Figuur 4.12 Duurzame toepassingen voor Klein Plaspoelpolder.

Handboek voor Duurzaam Wonen

55

LITERATUURLIJST Agentschap. (2012). Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Den Haag: Agentschap NL. Braungart, M., & MCDonough, W. (2007). Cradle to Cradle, Afval = Voedsel.

Search Knowledge.

Coalitie Leidschendam-Voorburg. (2015, februari 03). Bestuur, beleid en organisatie. Opgeroepen op juni 03, 2015, van www.leidschendam-voorburg.nl: https://www.leidschendam-voorburg.nl/public/Actueel-INTERNET/2015/Coalitieakkoord%20Ldam-Vbg%20020215-3.pdf Coalitie Leidschendam-Voorburg. (februari 2015). Coalitieakkoord ‘Ondernemend, sociaal, duurzaam en dichtbij’. Leidschendam-Voorburg.

Elkington, J. (1998). Cannibals with Forks, The Triple Bottom Line of 21st Century Business. New Society Publishers, Ltd. Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2009). Klimaatplan 2009-2020, Uitwerking klimaatakkoord voor Leidschendam-Voorburg. Leidschendam-Voorburg.

Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2014, mei 1). Kengetallen gemeente Leidschendam-Voorburg. Opgehaald van Gemeente Leidschendam-Voorburg: http://leidschendamvoorburg.nl/Int/Leidschendam-Voorburg/Over-Leidschendam-Voorburg/De-Gemeente-Feiten-en-cijfers/Kengetallen-gemeente-Leidschendam-Voorburg.html Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2014). Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder “Ruimte voor Ideeën”. Leidschendam-Voorburg.

Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2014, juli 15). Raadflitsen . Opgeroepen op juni 03, 2015, van www.leidschendam-voorburg.nl: http://www.leidschendam-voorburg.nl/ public/griffie/docs/2014/raadsflits%2020140715.pdf Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2015). Plan van aanpak transformatie Klein Plaspoelpolder. Leidschendam-Voorburg.

Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2015, Juni 9). Subsidieregeling Duurzame Energie.

Opgehaald van Gemeente Leidschendam-Voorburg: http://www.leidschendam-voorburg.nl/Energie.html Peek, G. J. (2006). Locatiesynergie. Voorburg: TU Delft.

Plaform 31. (2011, december 8). Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de koopsector.

Opgehaald van Platform 31: http://kennisbank.platform31.nl/pages/24685/Documentatie/Evaluatie-mede-opdrachtgeverschap-in-de-koopsector.html Plaform 31. (2015, juni 8). Ontwikkelfasen. Opgehaald van Platform 31: http://kennisbank.platform31.nl/pages/28140/Ontwikkelfasen.html Platform 31. (2010, september 2). Hoe wordt particulier opdrachtgeverschap toegepast in de stedelijke vernieuwing? Opgehaald van Platform 31: http://kennisbank. platform31.nl/pages/26441/Vraag-en-antwoord/Hoe-wordt-particulier-opdrachtgeverschap-toegepast-in-de-stedelijke-vernieuwing.html Potz, H., & Bleuze, P. (2012). Groenblauwe netwerken, voor duurzame dynamische steden. De Vrije Uitgevers.

Rijksdienst voor ondernemend Nederland. (2015, Juni 09). Beleid overheid (bijna) energieneutraal bouwen. Opgehaald van Rijksdienst voor ondernemend Nederland: http:// www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/energieneutraal-bouwen/beleid-overheid Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. (2015, april 20). Leefomgeving en gezondheid. Opgehaald van Loketgezondleven.nl: http://www.loketgezondleven.nl/ gezonde-gemeente/gezondheidsbeleid-maken/leefomgeving-en-gezondheid/ Rijksoverheid. (2015, Juni 4). Opgehaald van Syswov Datawonen: http://syswov.datawonen.nl/ Rijkswaterstaat, Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2015, juni 5). Gebiedsontwikkeling. Opgehaald van Kenniscentrum InfoMil: http://www.infomil.nl/onderwerpen/ ruimte/gebiedsontwikkeling/introductie/ Handboek voor Duurzaam Wonen

57

AFBEELDINGEN Stichting Beursloge Projecten. (2010). Duurzame stedenbouw, The Next Step. Blauwdruk.

Alle foto’s op de beginpagina van ieder hoofdstuk, de figuren die niet in de bronnenlijst staan vermeld en die geen figuurnaam hebben komen uit eigen bestand.

van Dam, T., & den Heijer, P. (2015). Analyse voor Duurzaam wonen in Leidschendam-Voorburg. Leidschendam-Voorburg.

Hoofdstuk 2

Vastgoedmarkt. (2015, april 8). Dit jaar 40.000 nieuwe woningen. Opgehaald van Vastgoedmarkt: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/04/08/dit-jaar-40.000nieuwe-woningen Verenigde Naties. (1987). Our Common Future.

Vereniging Eigen Huis. (2015, juni 2). Huis bouwen, PO of CPO. Opgehaald van Vereniging Eigen Huis: https://www.eigenhuis.nl/nieuwbouw/huis-bouwen/PO-of-CPO/

Tabel 2.2 Wie doet wat CPO? Agentschap. (2012). Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Den Haag: Agentschap NL.

Hoofdstuk 4

Figuur 4.4 Damcentrum in Leidschendam.

Gemeente Leidschendam-Voorburg beeldenbank Figuur 4.7 Functies in Klein Plaspoelpolder.

Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2014). Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder “Ruimte voor Ideeën”. Leidschendam-Voorburg.

Figuur 4.9 Deelgebieden in Klein Plaspoelpolder.

Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2014). Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder “Ruimte voor Ideeën”. Leidschendam-Voorburg.

Figuur 4.11 Structuur in Klein Plaspoelpolder.

Gemeente Leidschendam-Voorburg. (2014). Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder “Ruimte voor Ideeën”. Leidschendam-Voorburg.

Figuur 4.12 Luchtfoto van Klein Plaspoelpolder in Leidschendam.

Gemeente Leidschendam-Voorburg beeldenbank

58

Handboek voor Duurzaam Wonen

Handboek voor Duurzaam Wonen

59

HANDBOEK DUURZAAM WONEN IN LEIDSCHENDAM-VOORBURG