Списание ГРАДЪТ, брой 3/2021 by ГРАДЪТ Медиа Груп

БРОЙ 3 | 2021 | ЦЕНА 15 ЛВ.

БИГЛА III НА 30 ГОДИНИ ПРОЕКТЪТ В73

NV TOWER: НОВАТА ЗНАКОВА СГРАДА НА СТОЛИЦАТА

РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ СТАРТИРА ФАЗА 3-В

МЕГАПАРК LIVING ROOM: В ОФИСА КАТО У ДОМА

2 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

БРОЙ 3 | 2021

Списание ГРАДЪТ излиза шест пъти в годината ISSN 2367-8054

ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП THE CITY MEDIA GROUP София 1612, България бул. „Акад. Ив. Ев. Гешов“ 104, ет.1, офис 1 Sofia 1612, Bulgaria 104 Acad. Iv. Ev. Geshov Bul., fl.1, office 1 тел. +359 2 958 88 55 / 33 www.thecitymedia.bg ИЗДАТЕЛ PUBLISHER БАЛПЕКС ЕООД BALPEX LTD management@thecitymedia.bg

КОРИЦА

B73, София

РЕДАКЦИЯ EDITORS editorial@thecitymedia.bg +359 898 617 162, +359 898 613 130, +359 897 846 284, +359 897 84 62 86

СЧЕТОВОДСТВО И ФИНАНСИ ACCOUNTING AND FINANCE finance@thecitymedia.bg +359 897 846 276 +359 897 846 282

МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА MARKETING AND ADVERTISING marketing@thecitymedia.bg +359 897 846 280, +359 897 846 271, +359 897 846 269, +359 897 846 273, +359 896 662 714, +359 898 617 160, +359 897 846 277

АБОНАМЕНТ SUBSCRIPTION subscription@thecitymedia.bg +359 2 958 88 55, +359 897 846 282 , +359 897 846 276

АНАЛИЗИ И ПРОУЧВАНИЯ RESEARCH AND ANALYSIS pds@thecitymedia.bg +359 897 846 272, +359 894 450 847

СЪДЪРЖАНИЕ

14 GRANARY ISLAND - HOLIDAY INN HOTEL ГДАНСК, ПОЛША

БАНКОВА СМЕТКА НА БАЛПЕКС ООД IBAN BALPEX LTD „Банка ОББ“ АД / UBB BG81 UBBS 8002 1005 2447 20 BIC UBBSBGSF

ГРА ДЪТ

СГРАДИ

THE PENTHOUSE@B73 CAST STUDIO ИЗКУСТВО, ФУНКЦИОНАЛНОСТ И ИНОВАЦИИ

АНАТОЛИ ПАВЛОВ РЕШЕНИЯТА НА REYNAERS ОСИГУРЯВАТ БЕЗПРЕЦЕДЕНТНИ ОГЪВКИ С ПРОМЕНЛИВ РАДИУС НА АЛУМИНИЕВИТЕ ПРОФИЛИ 46 NVTOWER НОВАТА ЗНАКОВА СГРАДА НА СОФИЯ ПРОФ. НИКОЛАЙ ВЪЛКАНОВ СЪВРЕМЕННИ СИСТЕМИ, ТЕХНОЛОГИИ И ОЗЕЛЕНЯВАНЕ ЗА МАКСИМАЛЕН КОМФОРТ

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ С ВДЪХНОВЕНИЕ ОТ ЕСТЕСТВЕНИТЕ КРИСТАЛИ И ПЛАНИНСКИТЕ ВЪРХОВЕ ЛЮБОМИР МИЛЧЕВ НАЙ-УСПЕШНАТА СТРАТЕГИЯ НА РАБОТНОТО МЯСТО Е СЛУЖИТЕЛИТЕ САМИ ДА ИЗБИРАТ НАЙ-ДОБРОТО ЗА ТЯХ 24 КРАСИМИР ШАЛЕВ, УПРАВИТЕЛ НА "БИГЛА III" ООД KOРПОРАТИВНАТА НИ ИСТОРИЯ СЕ ИЗМЕРВА СЪС СЪЗДАДЕНОТО ОТ НАС

ИНОВАЦИИ И КРЕАТИВНОСТ НА СВЕТОВНО НИВО

30 В73

76 СТАРТИРА ФАЗА 3-В НА "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ"

B73 ИЗПОЛЗВА SOLID SURFACE ТЕХНОЛОГИЯ ЗА СЛОЖНИ ТРИИЗМЕРНИ ФОРМИ В ГОЛЯМ МАЩАБ

70 КРИСТАЛНИТЕ ГРАДИНИ НА NV TOWER

ГЕОРГИ РАНЧЕВ "СОФИЯ ПАРК" Е ЦЯЛОСТНО ОБМИСЛЕН ПРОЕКТ С ГРИЖА И МИСЪЛ ЗА СЕМЕЙСТВОТО

86 ХИБРИДНА КОНЦЕПЦИЯ ЗА ВЕНТИЛАЦИЯ В СЪЧЕТАНИЕ С ИНОВАТИВНИТЕ ПЛАСТМАСОВИ СИСТЕМИ ОТ SCHÜCO 90 „ПАНОРАМА ПАРК“, ВАРНА УЮТ, КАЧЕСТВО И ИНОВАЦИИ 98 SOFIA AIRPORT CENTER ТРАНСФОРМАЦИЯТА RE: SHARE, А FLEX-R LOUNGE МАРИЯ ТАНТИЛОВА СТАНДАРТНОТО РАБОТНО МЯСТО И СРЕДА СЕ ПРОМЕНЯТ 104 „АНТРАКТ 127“ НОВОТО ПРЕМИУМ БИЗНЕС ПРОСТРАНСТВО В СЪРЦЕТО НА СТОЛИЦАТА

ГРА ДЪТ

СГРАДИ 120 КОНЦЕПЦИЯТА LIVING ROOM #OFFICE.LIKE.HOME. 110 HELEN KOSS INTERIORS КОМФОРТ, СОЦИАЛНА СРЕДА, МУЛТИКУЛТУРНА АТМОСФЕРА

110

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИОННА СРЕДА

АРХ. ВИКТОРИЯ ИЛИЕВА КОНЦЕПЦИЯТА LIVING ROOM: КОМФОРТ В ОФИСА КАТО У ДОМА

128 ИНЖ. ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ МОДЕРНИТЕ ОФИС КОНЦЕПЦИИ - ВИСОКА ГЪВКАВОСТ И МНОГОФУНКЦИОНАЛНОСТ 134 HARMONY PLACE, ПЛОВДИВ ЗЕЛЕНИ ПРОСТРАНСТВА И УЕДИНЕНИЕ

134

120

ИЛИЯ КРЪСТЕВ ДА РАБОТИМ КАТО ЕКОСИСТЕМА ЗА УСПЕШНО ПРИВЛИЧАНЕ НА ИНВЕСТИТОРИ

140

ГЕОРГИ БРАШНАРОВ БЪДЕЩЕТО НА ОФИС СГРАДИТЕ: SERVICE, SERVICE, SERVICE ИВАН НИКОЛОВ РОЛЯТА НА ОФИСА ЗА КОРПОРАТИВНАТА КУЛТУРА Е НЕЗАМЕНИМА

140 KNIGHT FRANK МОДЕРНИТЕ ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗИ ИВАН МИХАЙЛОВ ПЕРСПЕКТИВАТА Е ГЪВКАВОСТ НА РАБОТНИЯ ПРОЦЕС И ОБМЕН НА ИДЕИ В РЕАЛНА СРЕДА

PAYSAFE GROUP ПРЕМОДЕЛИРАМЕ НАШИТЕ ОФИСИ И ВЪВЕЖДАМЕ НОВИ ЗОНИ И РЕШЕНИЯ, КОИТО ДА ПОМАГАТ ЗА УСПЕХА НА СЛУЖИТЕЛИТЕ НИ ПЛАМЕН ТОШЕВ ОЧАКВАМЕ ОКОЛО 50% ОТ СЛУЖИТЕЛИТЕ НИ ДА БЪДАТ В ОФИСА В РАБОТНО ВРЕМЕ

ГРА ДЪТ

РОСЕН ТЕНЕВ ОЧАКВАНИЯТА СА ПАЗАРЪТ ДА СЕ ДВИЖИ ОСНОВНО ОТ РЕЛОКАЦИИ НА ВЕЧЕ УСТАНОВЕНИ В СТРАНАТА БИЗНЕСИ

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИОННА СРЕДА

162

ИГЛИКА ЙОРДАНОВА РАЗВИТИЕТО НА ОФИС СЕГМЕНТА ЩЕ БЪДЕ ОСНОВАНО НА ЕДНА ПЪЛНОЦЕННА ЕКОСИСТЕМА

АСЕН ЛИСЕВ ВЪПРЕКИ ПАНДЕМИЯТА ПЪРВАТА ФАЗА НА BUSINESS GARDEN OFFICE X ЩЕ БЪДЕ ГОТОВА В КРАЯ НА 2021 ТАНЯ КОСЕВА-БОШОВА НАГЛАСИТЕ НА КОМПАНИИТЕ СА ЗА МАСОВО ЗАВРЪЩАНЕ НА ХОРАТА В ОФИСИТЕ ОТ ЛЯТОТО ИЛИ ЕСЕНТА НА 2021 Г.

ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ

АНТОН СЛАВЧЕВ ОФИС СГРАДИТЕ ИМАТ ЗА ЦЕЛ СЪЗДАВАНЕТО НА ЕДНА ИКОНОМИЧЕСКА, СОЦИАЛНА И ЕКОЛОГИЧНА СРЕДА ЗА ХОРАТА AVALANT НОВОТО ЛИЦЕ НА ПАЗАРА НА БИЗНЕС ИМОТИ

МИХАЕЛА ЛАШОВА ЕКОСИСТЕМАТА ОТ РАБОТНИ ПЛОЩИ, ДИСТАНЦИРАНЕТО И ГЪВКАВОСТТА СА КЛЮЧОВИ ФАКТОРИ

БОЖИДАР ГЕОРГИЕВ COWORKING SPACE: КОНЦЕПЦИЯТА ЗА РАБОТА В ОФИСА СЕ ПРОМЕНИ ФУНДАМЕНТАЛНО

192 COVID-19 И ОФИС СГРАДИТЕ

212 ОФИСЪТ В БЪДЕЩЕ ВРЕМЕ

200 НОВИТЕ ERP 2021 ТОПЛОВЪЗДУШНИ АПАРАТИ ИКОНОМИЧНО, КОМФОРТНО И ОТГОВОРНО ОТОПЛЕНИЕ НА ПРОМИШЛЕНИ И ТЪРГОВСКИ СГРАДИ

"ИВО ПЕТРОВ-АРХИТЕКТИ" ЗА ТЕНДЕНЦИИТЕ, КОИТО ОФОРМИХА НОВОСТИТЕ В ОФИСНИТЕ ПРОСТРАНСТВА

206 GREEN PAGES БЪДЕЩЕТО: "ОФИСЪТ Е ТУК, ЗА ДА ОСТАНЕ"

192

ТОДОР КАВРЪКОВ ЗАДЪРЖАНЕТО НА 50 - 60% ОТ РАБОТЕЩИТЕ В КОМПЛЕКСА ИМАШЕ МНОГО БЛАГОПРИЯТЕН ЕФЕКТ

212

220 АЛЕКСАНДЪР ДОУ ПРОСТРАНСТВО И УЕДИНЕНИЕ НА РАБОТНОТО МЯСТО 228 МИЛА ИВАНОВА И ЦВЕТОМИР ПАВЛОВ ПОТРЕБИТЕЛСКОТО ИЗЖИВЯВАНЕ И ХОРАТА СА В ЦЕНТЪРА НА ВСИЧКО, КОЕТО ПРАВИМ 236 АРХ. МАРТИН РЯШЕВ ПРЕДСТОИ ДИВЕРСИФИКАЦИЯ И ОБОГАТЯВАНЕ НА ФУНКЦИОНАЛНИТЕ ЗОНИ НА МОДЕРНИЯ ОФИС 238 ПАСКАЛ ДОЙЧЕВ РАБОТАТА ОТ ВКЪЩИ НЕ Е ДЪЛГОСРОЧНО РЕШЕНИЕ ЗА БИЗНЕСА

ГРА ДЪТ

10 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

12 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

14 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

GRANARY ISLAND HOLIDAY INN HOTEL ГДАНСК, ПОЛША

16 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Новият проект в Гданск, станал известен като Granary Island, заема един от най-атрактивните строителни терени в Полша. Строителната реализация налага внимание към старата част на града, разрушена по време на войната. Концепцията на проектантите от RKW Architektur + включва оптимално уплътняване на застройката. Сградите в комплекса като новооткрития Holiday Inn Gdansk City Center имат линеарна и минималистична структура, контрастираща с малкомащабния, подобен на играчка, стар град. Granary Island е разположен в непосредствена близост до градския исторически център и е част от замисъл за преструктуриране на градска зона в район със смесено предназначение, където през следващите години предстои да бъдат изградени

много жилища, търговски обекти, места за развлечения и хотели. Проектът е част от публично-частно партньорство между градската администрация и консорциум Granaria Development Gdansk. Концепцията на архитектите предвижда създаване на градска визия от материали и цветове - от топли земни нюанси в стария град до ярки и лъскави материали в новата част на острова, където на една от най-добрите локации е разположен Holiday Inn Gdansk City Center - част от първата строителна фаза. Комплексът включва три секции: възстановяване на формата на съществуващите исторически хамбари за зърно и две модерни седеметажни сгради, свързани с топла връзка. Поради ексклузивната локация разположеният встрани хотел се дефинира самостоятелно в

GR ANARY ISL AND - HOLIDAY INN HOTEL ГД АНСК , ПОЛША

ПРЕДПРИЕМАЧ Granaria Development Gdansk (консорциум Multibud W. Ciurzynski и Immobel Poland) ИНВЕСТИТОР UBM Development АРХИТЕКТУРА RKW Architektur + РЗП 16 400 кв.м СТАИ 240 стаи

18 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

сравнение с околните скатни покриви. Формата на сградата е свързана с историческите складови функции: простота и спокойствие с изискана щедрост. Типичните конструктивни характеристики на старите складове са използвани по нов начин. Формите на традиционните островърхи покриви са вложени в мотиви на вертикални разрези. За създаване на единство от голям към малък мащаб вертикалното членение на новите форми е обвързано с детайлите на фасадата. Подобно на мореплавател на носа на кораба, сградата е разположена на предния край на острова и "сочи" основната посока на плаването. Отвътре посетителите могат да се насладят на отличен изглед към градския център. Поради абстрактната си форма новият комплекс комбинира различни нови и стари визии, така че на практика "складира култура". Създаденото през 1950 г. RKW Architektur + е една от най-големите и успешни германски проектантски бюра със седалище в Дюселдорф и офиси в Мюнстер, Лайпциг, Берлин и Мюнхен.

GR ANARY ISL AND - HOLIDAY INN HOTEL ГД АНСК , ПОЛША

20 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

22 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

24 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

KOРПОРАТИВНАТА НИ ИСТОРИЯ СЕ ИЗМЕРВА СЪС СЪЗДАДЕНОТО ОТ НАС

КРАСИМИР ШАЛЕВ УПРАВИТЕЛ НА "БИГЛА III" ООД

26 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Всичко започна през есента на 1990 г. Живеехме с родителите ми в 60 кв. метра панелен апартамент в столичния жк "Дружба". Когато бяхме трима - добре, но през 1989 г. се родиха синовете ми близнаци и изведнъж станахме 6 души в това жилище. Баща ми, който беше строител през целия си съзнателен живот, не искаше да се примири с факта, че след 35 години в строителството нямаме един нормален апартамент поне с две спални. Така започна всичко… Аз работех дотогава в държавна външнотърговска фирма и с опита и контактите с фирми от бранша, които ни осигуриха първоначалното финансиране, решихме да рискуваме и да направим нещо свое. На 13 май 1991 г. Софийският градски съд регистрира фирмата с търговското наименование „Бигла III” по тогавашния Указ за стопанска дейност - 56. В първите години строяхме на обезщетение и постепенно набирахме опит и доверие от страна

на нашите клиенти, които плащаха разсрочено, и практически не се нуждаехме от кредити. НАЙ-ЦЕННИТЕ УРОЦИ ПРЕЗ ПЪРВИТЕ 10 ГОДИНИ БЯХА КОРЕКТНОСТ, КАЧЕСТВО, ИНОВАЦИИ Винаги сме бягали от масовката. Това се цени от нашите клиенти. Така продължаваме и днес, така и ще продължим занапред. Първите 10 години бяха твърде турбулентни, мина се през голямо търсене, тотално обедняване 1995-1996 г., фалитите на банките и рухването на банковата система, инфлация, въвеждане на валутния борд, до някаква частична стабилизация през 2000 г. Точно през този период - 1997 г., въпреки финансовата нестабилност поехме риск и стартирахме жилищна сграда с две подземни нива, 8000 РЗП на ул. "Вишнева" 12, която е емблематична сграда и до днес.

БИГЛ А III: 30 ГОДИНИ

Следващите 10 години бяха относително спокойни, с добър ръст на продажбите и повишаване на цените. И ТАКА ДО 2008-2009 Г. ЛОКОМОТИВЪТ „СТРОИТЕЛСТВО“ КАТАСТРОФИРА, И ТО ЧЕЛНО Тогава започнахме преструктуриране, нови дейности - пътно строителство, реставрации, някои обществени поръчки. Борехме се за оцеляване. Много наши колеги не успяха. И така докъм 2015 г. Започна съживяване, през 2016 г. приехме с Акт 16 жилищна сграда на бул. "Арсеналски" 121, която спечели най-голямата награда: Награда на публиката в конкурса "Сграда на годината", с която изключително много се гордеем. Сякаш напук на всички трудности и неволи направихме добър продукт, който се оценява доста високо от нашите клиенти и до днес.

И ТАКА ПОСТЕПЕННО С ПО 5-6 СГРАДИ ГОДИШНО НАДГРАДИХМЕ НАШЕТО ПОРТФОЛИО, ЗА ДА СТИГНЕМ ДО НОМЕР 73, А ИМЕННО В73 НА БУЛ. "ДЖЕЙМС БАУЧЕР" 73 Сграда с подчертана елегантна визия и модерна фасада, облицована с панели от материала Corian. Той позволява постигането на заоблени и нестандартни форми с висока издръжливост и дълготрайност. През тези години се промениха изцяло изискванията на клиента и технологиите на изпълнение. Тъй като имаме преки наблюдения от строителството ни в Германия, твърдо мога да заявя, че голяма част от предлаганите ни на пазара апартаменти са с качество над средното в Европа. Не правим компромис по отношение на висококачествени материали и следим ежедневно промените и новите иновации на пазара. Автоматизираме домовете със система тип „умен дом“, която свързва помежду си всички уреди и устройства в дома, като позволява управление от локален и отдалечен достъп.

Embassy Homes

Луксозна сграда В73

28 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Масово използваме системи за автоматизирани етажни паркинг системи за разрешаването на проблемите, свързани с паркирането и предоставянето на повече паркоместа. Същото важи и за монтажа на автомобилните асансьори на повечето ни сгради с цел лесен и бърз вертикален транспорт и спестяване на площ за направата на рампа. На всички наши сгради по отношение на инфраструктурата се изпълняват улични мрежи, изграждане на трафопост при необходимост, ремонтиране или създаване на нови улици, осигурявайки свободен транспортен достъп. ЗА НАШИТЕ РЕФЕРЕНТНИ ОБЕКТИ - НЕКА ОСТАВИМ КЛИЕНТИТЕ И НАШИТЕ ПАРТНЬОРИ ДА КАЖАТ СВОЕТО МНЕНИЕ Но се радвам на добрите постижения в бранша, защото смятам, че така се вдига общото ниво на строителството в България. И ако и ние сме допринесли с нещо мъничко за това, бих бил

много щастлив. Koрпоративната ни история се измерва с нещата, които създаваме. Гордеем се, че сме строителен лидер, който с достойнство и самочувствие стои зад всеки изграден обект. Моята прогноза за развитие през следващите няколко години е положителна. Ще има растеж и на цените, и на доходите на населението, което е нормално и би спомогнало за връщане в страната на голям брой от емигрантската общност. Доходите трябва да догонят средноевропейските нива поне в източноевропейските страни. Разбира се, това не е единственото условие, но би спомогнало много. Здравеопазване, образование и инфраструктура са другите важни елементи от системата. Ако на следващия юбилей сме се доближили до това ниво, бих бил неимоверно щастлив.

"Далия II" Bellevue Residence II

БИГЛ А III: 30 ГОДИНИ

Не правим компромис по отношение на висококачествени материали и следим ежедневно промените и иновациите на пазара. Koрпоративната ни история се измерва с нещата, които създаваме. Гордеем се, че сме строителен лидер, който с достойнство и самочувствие стои зад всеки изграден обект.

Автоматизираме домовете със система тип „умен дом“, която свързва помежду си всички уреди и устройства в дома, като позволява управление от локален и отдалечен достъп. Моята прогноза за развитие през следващите няколко години е положителна, ще има растеж и на цените, и на доходите на населението.

30 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

В73

32 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

B73 ИЗПОЛЗВА SOLID SURFACE ТЕХНОЛОГИЯ ЗА СЛОЖНИ ТРИИЗМЕРНИ ФОРМИ В ГОЛЯМ МАЩАБ

АРХ. СВЕТОСЛАВ СТАНИСЛАВОВ СТАРХ

B73 е създадена с идеята да отговори на всички изисквания за съвременно градско жилище във високия сегмент. В сградата има само пет жилища, по едно на етаж. Последните два етажа са обединени в пентхаус. На първите два етажа е разположен шоурум за интериорен дизайн. При създаването на сградата е приложен иновативен подход, нехарактерен за българския жилищен пазар. На клиентите се предлагат готови обзаведени по индивидуален дизайн жилища, включващи всички удобства в сграда с архитектура, която не може да остане незабелязана. Екстериорът на сградата е с характерна елегантна линия с детайли, изискващи изключителна прецизност при проектирането и изпълнението на фасадите. Идеята бе да създадем сграда с ювелирна прецизност на изработка. Позволихме си това предизвикателство, защото имахме подходящия материал и точните изпълнители, които да реализират идеята. Разбира се, на първо място инвеститор, който зададе посоката и разпозна идеята за сградата.

НАЙ-ГОЛЯМОТО ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВО ПРИ ПРОЕКТИРАНЕТО И ИЗПЪЛНЕНИЕТО БЕШЕ ЕЛЕМЕНТЪТ „ЛЯСТОВИЦА“, КОЙТО ИДВА ОТ ПРЕХОДА МЕЖДУ СТЪЛБИЩНИТЕ ПЛОЩАДКИ И ОСНОВНИТЕ ПЛОЧИ НА СГРАДАТА За да се постигнат плавните линии и тяхната точност, самата структура трябваше да бъде усукана по всички оси. Благодарение на добрия инженеринг и прецизното изпълнение от Soliform, TAL Engineering и Bigla Detail успяхме да постигнем изключителна автентичност на архитектурния проект и безкомпромисно качество на инсталираната фасада. ИНТЕРЕСЕН ФАКТ Е, ЧЕ СГРАДАТА B73 Е КРЪСТЕНА НА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕТО Й ПОД НОМЕР 73 НА БУЛ. „ДЖЕЙМС БАУЧЕР“ И ПО СЛУЧАЙНОСТ ТОВА Е 73-ИЯТ ЗАВЪРШЕН ПРОЕКТ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ А във формата на фасадата в резултат на функцията се появи идеята за стилизирана лястовица, която е символ на корпоративната идентичност на самата 30-годишна компания, инвеститор на проекта. При самото изпълнение

B73, СОФИЯ

на сградата от Reynaers Aluminium създадоха специална фасадна система за конкретния обект, която не е стандартна за каталога им, така че да могат да посрещнат предизвикателствата на проекта. B73 НЕ Е ПЪРВИЯТ ПРОЕКТ, КОЙТО РЕАЛИЗИРАМЕ СЪС SOLID SURFACE, ТОЧНО ЗАТОВА ОЩЕ ОТ ПЪРВИТЕ ИДЕИ ЗНАЕХМЕ, ЧЕ ТОВА Е ПОДХОДЯЩИЯТ МАТЕРИАЛ ЗА СГРАДАТА Corian ни позволява да създаваме нови и по-сложни форми, да експериментираме. Практически чрез иновативното му качество да бъде термоформован единствените ограничения пред архитекта са неговото въображение и бюджетът на сградата. Материалът представлява акрилен

камък, който е съставен от 70% ситно смлени естествени минерали и 30% акрилни смоли, които позволяват чрез нагряване да бъде термоформован. Притежава издръжливост, устойчивост на цвят и може да бъде реновиран в случай на драскотини и графити, като освен това има и антибактериални свойства. Заради високата му плътност не абсорбира вода и е устойчив на замръзване. Програмата на инвеститора е да се създаде иновативна и запомняща се сграда, в която дизайн и функция да работят в синхрон. Общата идея е това да бъде сграда, в която няма компромис във вложените материали и качеството на изпълнение и която да се доближава максимално до прецизността на един автомобил по отношение на дизайна.

34 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

B73, СОФИЯ

КОНЦЕПЦИЯ

АКСОНОМЕТРИЯ

ФОРМА И ФУНКЦИЯ B73 се намира на ъглов имот със северозападно лице към бул. "Джеймс Баучер" 73 и югоизточно - към вътрешен двор с изглед към Витоша. Сградата е решена в шест надземни нива и едно подземно с паркинг, обслужван от автомобилен асансьор. Шоурум за интериорен дизайн е разположен на партера и първия етаж на сградата. Всички останали четири жилищни етажа нагоре се съставят от един апартамент на етаж с площ около 280 кв.м. Основни

РАЗРЕЗ

принципи при проектирането на жилищата са да се постигнат оптимални отворени и високи пространства, както и максимален достъп на естествена светлина. Апартаментът на последния етаж е предвиден с дневна с обща височина 6.4 метра. На партерно ниво жилищният вход и неговото високо лоби са обогатени от светлинна арт инсталация Bocci 44.12, която е единствена по рода си в Източна Европа и проектирана специално за това пространство.

36 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

B73 е една от малкото сгради в България, която използва solid surface материал и технология за термоформоване за постигане на сложни триизмерни форми в подобен мащаб. Концепцията на фасадата започва от семпла бяла равнина, върху която стратегически са разположени разрези и която след това е прецизно разтеглена по вертикала. Функцията на сградата е подчертана с елегантна хоризонтална линия, която се нарушава в момента на контакт между основната плоча на етажа и междинната площадка на стълбищната клетка. Именно там се получава резонанс, който превръща сложната форма в най-характерния и запомнящ се елемент в сградата – елементът на лястовица, който е и символ на компанията инвеститор.

ИНВЕСТИТОР "Бигла III"

РЗП 2100 кв.м

АРХИТЕКТУРА STARH

ГОДИНА НА ПРОЕКТИРАНЕ 2018

КОНСТРУКТОР д-р инж. Иванка Топурова

ГОДИНА НА РЕАЛИЗАЦИЯ 2021

ФУНКЦИОНАЛЕН ТИП жилищна сграда

ФАСАДЕН ИНЖЕНЕРИНГ И ИЗПЪЛНЕНИЕ ТAL Engineering, Soliform, Bigla Detail

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ София, бул. "Джеймс Баучер" 73

B73, СОФИЯ

38 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

THE PENTHOUSE@B73 CAST STUDIO

4 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

THE PENTHOUSE@B73 ИЗКУСТВО, ФУНКЦИОНАЛНОСТ И ИНОВАЦИИ

АРХ. БОРИСЛАВ ШАЛЕВ АРХ. ГЕОРГИ КУНЧЕВ CAST STUDIO

THE PENTHOUSE@B73

ПРОЕКТАНТСКО СТУДИО CAST

Основано през 2017 г. от арх. Борислав Шалев и арх. Георги Кунчев. За четирите си години студиото има много реализирани и естетически издържани архитектурни и интериорни проекти. С един от първите си интериорни проекти за луксозна ваканционна вила в Созополи, Гърция, студиото печели първо място на Dibla Design Awards 2019 г. - категория "Еднофамилна къща интериор".

The Penthouse@B73 е разположен на шести и седми етаж в жилищната сграда B73. Интериорните решения в този мезонет от 400 кв.м са взети с изключително внимание към детайлите, прецизен избор от най-висок клас материали, както и параметрични елементи, които са създадени и изработени специално за конкретния интериор. Луксозното жилище се състои от дневна, кухня, три спални със собствени бани и прилежащи дрешници, открит офис, тоалетна за гости, мокро помещение, както и открита тераса, разгръщаща 360-градусова панорамна гледка към столицата. Първият етаж представлява просторно отворено пространство с централен елемент проектираното от CAST студио спираловидно стълбище, плавно преливащо в камина в найниската част. Във фокуса е една

42 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

възхитителна скулптура, която свързва трите нива на апартамента и веднага се превръща в централна точка на обширния първи етаж със забележителна метална конструкция, покрита с нежна комбинация от американски орех и матов бял кориан. Този център създава посока на движение, която води първо през зоната за релакс - комбинация от стил и комфорт, изпълнена с висок клас материали като камък и матов дъб в тъмни нюанси. Включеният маслиненозелен нюанс засилва чувството за уют поради приветливата природа на избрания тон, а авторското осветление над релакс зоната и трапезарията е в прекрасен унисон с футуристичната визия на фасадата на B73. Погледът от дневната част отвежда към обградената от високи прозорци светла кухня,

решена в топли нюанси на орехово дърво и тъмен камък. Височината над кухнята до трапезарията е двойна, две величествени колони поддържат скулптурен таван, който сякаш с плавни движения се разтваря, за да образува елипсовиден отвор, откъдето се спускат ефирно над 100 светлинни капки, образуващи светеща вълна над кухненския остров, облечен в нежен светъл камък. На първия етаж има и гостна стая с баня, съчетаваща в интериора минималистичен дизайн в меки цветове и декоративен мъхов елемент. Централното стълбище отвежда до горното ниво, където първо се забелязва работен кът, в чието интериорно решение са включени японски вулканичен камък зад стенна месингова библиотека и бюро с плот от камък.

THE PENTHOUSE@B73

Следващото помещение е родителската спалня, в чийто интериор също е вложен модерен подход, а именно отворена баня към нощния тракт и отворен дрешник. Добре обмисленото разпределение на спалнята и тук създава една ходова линия, която води последователно през нужните пространства за една дневна рутина. Отново се забелязва успешна комбинация от тъмни и светли тонове, съпроводени от орехово дърво. От родителската спалня преминаваме към детската, където са заложени по-светли нюанси както в спалнята, така и в банята. Стената над леглото е облечена в кадифена тапицерия, а за максимално удобство e избрано регулируемо бюро.

4 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

CORIAN® ИНОВАТИВНИ КОМПОЗИТНИ ПАНЕЛИ Новите екстериорни панели Corian® от DuPont предлагат модерна визия за Вашата окачена фасада. Corian® съчетава отлични механични качества с изцяло нови възможности за архитектура и дизайн. Готови за инсталиране панели с размери до 12х1500х3658 мм, с възможност за термоформоване или гравиране дават нова свобода за креативност.

Corian® Exteriors for the façade of Hôtel Mama Shelter in Luxembourg; project M3 Architects; fabrication Créa Diffusion; photo Christian Aschman, all rights reserved; DuPont™, the DuPont Oval Logo, and all trademarks and service marks denoted with TM , SM or ® are owned by affiliates of DuPont de Nemours, Inc. unless otherwise noted.

exteriors.corian.com

46 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АНАТОЛИ ПАВЛОВ РЕШЕНИЯТА НА REYNAERS ОСИГУРЯВАТ БЕЗПРЕЦЕДЕНТНИ ОГЪВКИ С ПРОМЕНЛИВ РАДИУС НА АЛУМИНИЕВИТЕ ПРОФИЛИ

АНАТОЛИ ПАВЛОВ УПРАВИТЕЛ НА „РЕЙНАРС АЛУМИНИУМ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД

Together for better

Какви бяха изискванията на възложителите за алуминиевите системи на проекта В73? На първо място, само суперлативи за "Шалев инвестмънт груп" – рядко се правят такива бутикови сгради със сравнително малка разгъната застроена площ и с вложени в тях толкова висококачествени решения и скъпи материали. Заслугата освен на инвеститора е и на арх. Св. Станиславов (STARH) – страхотен дизайн и идеи. Основното изискване бе сградата да се превърне в бижу по всички направления. Затова и алуминиевите системи на Reynaers бяха разработени в централата в Белгия по индивидуално решение, изцяло за този проект. Какви са основните системи и решения, които предложихте за този проект на високо ниво? Какви са приложените технически иновации и решения? Основните решения се базират на системата за окачени фасади на Reynaers Aluminium CW60, като по-голямата част от проекта е извънкаталожно решение с неразличими отвън, скрити в габарита на системата, вградени прозорци. „Гвоздеят на програмата“ от гледна точка на архитектурните решения на Reynaers Aluminium са

безпрецедентните огъвки с променлив радиус на алуминиевите профили, както и заострената им форма. Допълнително предизвикателство представляваше това, че почти няма повторяемост на радиусите и заострянията, тоест повечето огъвки са различни една от друга. Това наложи необходимостта от доста предварителни проби в различни варианти, като в същото време допускът във варирането на размерите остава минимален. Всичко това стана в централата на Reynaers в Белгия, където се изпълниха огъвките, и за пореден път съм свидетел как за нашата компания невъзможни неща не съществуват – нещата опират до възможностите и нивото на техническата мисъл в организацията и до икономическа целесъобразност, тоест техническото решение да удовлетворява бюджетните изисквания на инвеститора. Как оценявате постигнатия резултат? Няма как да не се гордея с постигнатото, след като изпълнихме всички поставени пред Reynaers задачи, дори и първоначално считаните за невъзможни огъвки с променлив радиус и заострена форма.

48 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

NVTOWER НОВАТА ЗНАКОВА СГРАДА НА СОФИЯ

50 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ПРОФ. НИКОЛАЙ ВЪЛКАНОВ СЪВРЕМЕННИ СИСТЕМИ, ТЕХНОЛОГИИ И ОЗЕЛЕНЯВАНЕ ЗА МАКСИМАЛЕН КОМФОРТ

ПРОФ. НИКОЛАЙ ВЪЛКАНОВ "МИНСТРОЙ ХОЛДИНГ"

НИКОЛАЙ ВЪЛКАНОВ

е доктор на техническите науки, завършил Минно-геоложкия университет в София, където е почетен професор, и Международната научна академия, МАНЕБ, Санкт Петербург. В момента е председател на настоятелството на Минногеоложкия университет и на настоятелството на УАСГ, председател на Българската минно-геоложка камара и зам.председател на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България. Работи в "Минстрой" от 1975 г., в момента е председател на съвета на директорите на "Минстрой холдинг" АД.

Г-н Вълканов, NVTower е новата знакова сграда на София – каква символика носи тя за вас като инвеститор? Какво място заема този проект в историята на "Минстрой Холдинг"? Направихме една неповторима, запомняща се сграда, уникална на столичния хоризонт и за България. Освен че е на изключително комуникативно място, тя предлага отлична атмосфера и максимален брой услуги и удобства на своите обитатели. Сградата завършва с елемент на кристал - символ на моята основна дейност – минното дело. Този елемент сам по себе си представлява голяма инвестиция, но носи голяма част от символиката на проекта. На първия етаж ще направим най-добрата изложба на минерали в България от най-голямата частна колекция. Инвестицията в проекта възлиза на стойност 102 млн. лв., но има много разходи, които не са свързани с доходност и постъпления и не генерират печалба, а имат за цел да направят проекта устойчив и забележителен, което индиректно генерира позитиви за неговото бъдещо развитие.

Историята на "Минстрой" е добре известна - през годините възстановихме 9 фалирали мини, които станаха сред най-добрите в Европа, в тях сега работят 4000 души, включително в Македония, а ние сме най-големият износител на оловно-цинков концентрат в Европа. Строителната дейност за нас е допълнителна, но вече имаме над 1 млн. кв. м завършени проекти - в Слънчев бряг, Варна - над 30 хил. кв. м, Боровец - над 40 хил. кв. м, хотел "Орфей" в Девин. Във всички наши проекти залагаме изключително на комфорта, красиви градини и зеленина. Какви са особеностите на сградата и нейното функционално решение? Висока 107 метра, с 49 хил. кв. м РЗП, сградата е предимно с офисно предназначение, като на 80% вече е заета от наематели, основно компании от технологичния и ИТ сектора. Постарахме се да вложим най-доброто във всяко едно отношение - с медицински център, голям ресторант за всички работещи - около

NV TOWER , СОФИЯ

52 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИНВЕСТИТОР "Минстрой Пропъртис" АРХИТЕКТУРА "АиА Архитекти" ГЛАВЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ „Маркан“ ФУНКЦИОНАЛЕН ТИП смесено предназначение, основно офиси клас А МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ София, бул. "Г.М. Димитров" 57 РЗП 49 000 кв.м ПЪРВА КОПКА септември 2018 г. РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ април 2021 г. ФАСАДЕН ИНЖЕНЕРИНГ И ИЗПЪЛНЕНИЕ ТAL Engineering

NV TOWER , СОФИЯ

2000 души, зелена тераса за всеки офис, спортен комплекс с плувен басейн и СПА център , 286 подземни и 100 надземни паркоместа, душ кабини и съблекални за велосипедистите. Локацията е перфектна - точно до сградата на "Минстрой", на максимално комуникативно място - на големия булевард "Д-р Г.М.Димитров" и до метростанция "Г.М.Димитров", с бърз достъп до "Цариградско шосе" и "Симеоновско шосе" и с подходи от улици от четирите страни. От ниво 0 до третия етаж са разположени общодостъпни удобства. На първия етаж има кафетерия, медицински център с 16 кабинета с модерна апаратура на "Сименс" и "Филипс" и тук ще работят едни от най-добрите лекари в България. На това ниво има и няколко търговски обекта, които допълват общия микс от услуги в сградата. Етаж 2 почти изцяло e за спорт, рехабилитация и фитнес, има 25-метров плувен басейн, СПА зона, фризьорски салон. На това ниво е конферентната зала с 260 места и лоби, която може да се ползва за фирмени и други събития. На ниво 3 е кантината - голям ресторант през деня за бързо хранене в италиански стил, който ще обслужва 600 души за обяд, и ресторант вечерта.

Голямата озеленена тераса създава неповторима атмосфера за почивка или формални срещи. "Минстрой" има достатъчно капацитет и опит и ще управляваме директно почти всички съоръжения и услуги в сградата. Какви са използваните материали и системи? Постарахме се да не правим компромиси със системите, на първо място свързаните с опазване на здравето и пречистване на въздуха, "Тал инженеринг" изпълниха тази много сложна и отличаваща се фасада с профилна система на "Етем" и стъкла на Guardian Glass, ВиК инсталациите са изпълнени от "Пайп систем". Цялата климатизация е на "Дайкин" с произведено в Холандия оборудване и монтаж от "Атаро Клима". BMS системата е на "Сименс". Сградата ще се обслужва от 14 асансьора KONE. Главен изпълнител на проекта е „Маркан“. Как протече строителството във времето? Първата копка направихме на 12 септември 2018 г. Проектът има много сложна подземна структура, по проект и под ръководството на проф. Стефчо Стойнев бяха изпълнени 220 пилота. През декември

54 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

2018 г. започнахме леенето на фундаментната плоча, и през април 2021 г. вече получихме разрешение за ползване. В началото на есента ще направим откриване за всички, дотогава искаме сградата да е напълно функционираща и в него да участват всички обитатели на сградата, партньори и клиенти. Офис площите на NV Tower са на 80% отдадени - как оценявате пазара на офис площи в България в момента, какви са качествата на успешния съвременен офис проект? Да, така е, почти всичките ни площи вече са отдадени. При нас голяма част от новите наематели се релокират от други офиси, но има и съвсем нови за България компании, много технологични компании въпреки трудната ситуация с пандемията са в растеж и търсят разширение. Много са офис проектите в строеж в София и затова предимство ще имат най-добрите - на найкомуникативните локации, с най-много удобства и с максимален брой услуги за обитателите. Офисът е част от корпоративната култура и идентичност и офис сгради, които могат да предложат уникална среда и имидж като NV Tower, имат значителна преднина пред конкурентите си.

NV TOWER , СОФИЯ

56 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ С ВДЪХНОВЕНИЕ ОТ ЕСТЕСТВЕНИТЕ КРИСТАЛИ И ПЛАНИНСКИТЕ ВЪРХОВЕ

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ "А И А АРХИТЕКТИ"

NV Tower е мащабен иновативен проект за многофункционална сграда, разположена в атрактивна зона в югоизточната част на София. Сградата e мултифункционална, включваща офиси, жилища, търговски обекти - ресторант, кафене, магазини, уелнес и спортен център, конферентен блок, панорамна площадка, покривни градини, подземни паркинги. Освен с многофункционалността си NV Tower е характерна с обширни публични пространства, богато озеленени покриви и фасади, внимателно изграден архитектурен силует, съобразен с контекста, отваряне на сградата на ниво терен към града. Водени от принципа, че ценното в града е именно комбинацията между човешкото творение на фона на могъществото на природата, проектът за NV Tower е внимателно изследван за визуалното му въздействие върху градския силует и е проектиран да се вписва хармонично в него, маркирайки развитието на столицата в началото на XXI век. Отговорното отношение към града се изразява и чрез богато озеленените покриви и тераси, обществените пространства на върха на сградата и атрактивното фасадно

осветление, подчертаващо силуета на сградата. Сложната функционална организация е овладяна в обща структура, предоставяща максимална гъвкавост при изграждането и използването на всеки отделен обект в нея. Проектът следва най-актуалните градоустройствени и архитектурни тенденции: многофункционалност, обширни публични пространства в различни зони на сградата, богато озеленени покриви и фасади, внимателно изграден архитектурен силует, съобразяващ се с контекста на средата, отваряне на сградата на ниво терен към града. NV Tower е ситуирана в югоизточната част на гр. София, на бул. ”Г. М. Димиров” в близост до кръстовището с бул. ”Драган Цанков”, в атрактивна за инвестиции територия, превръщаща се в една от основните бизнес зони на столицата. И двата булеварда - бул. ”Г. М. Димиров” и бул. ”Драган Цанков”, са основни градски пътни артерии. Територията е атрактивна за инвестиции и през последните години се наблюдава значителен интерес за изграждане на бизнес и жилищни сгради. С всеки нов проект се затвърждава притегателната й сила като предпочитано място за работа

NV TOWER , СОФИЯ

НАДЛЪЖЕН РАЗРЕЗ

и живеене. "Студентски град" е районът с най-бързо увеличаващо се население в града, а близко разположените квартали „Изток” и „Изгрев” поддържат едни от най-високите цени на недвижимите имоти в София. В близост се намират няколко парка: Ловен парк и Борисовата градина, парк "Студентски", "София тех парк". Oфиcнитe eтaжи ca c paзличнa гoлeминa, cлeдвaйĸи гeoмeтpиятa нa cгpaдaтa. Toвa дaвa възмoжнocт зa мнoгooбpaзиe oт пpeдлaгaнитe oфиcни плoщи. Офиcнaтa плoщ нa eтaж вapиpa oт 1000 ĸв.м във виcoĸитe eтaжи дo 2000 ĸв.м в ниcĸитe eтaжи. Paзпpeдeлeниeтo нa oфиcнитe eтaжи e гъвĸaвo и дaвaщo възмoжнocт зa изгpaждaнe нa вcяĸaĸъв тип oфиcни пpocтpaнcтвa – oт ĸopидopeн и ĸaбинeтeн тип дo ореn ѕрасе. Bъзмoжнo e изгpaждaнeтo нa вcяĸaĸъв тип ĸoнфepeнтни зaли, зaли зa cpeщи, зaли зa oбyчeния, зoни зa peлaĸc, ĸyxнeнcĸи ĸътoвe и т.н. Πpeдвидeни ca дocтaтъчнo caнитapни възли в зaвиcимocт oт гoлeминaтa нa eтaжитe, ĸaтo имa възмoжнocт зa изгpaждaнe и нa дoпълнитeлeн бpoй, aĸo e нeoбxoдимo. Bceĸи eтaж имa дocтъп дo oзeлeнeнa тepaca. Ha нивo пapтep ca paзпoлoжeни тpи вxoдa ĸъм cгpaдaтa – oт ceвep, изтoĸ и зaпaд.

НАПРЕЧЕН РАЗРЕЗ

Водени от принципа, че ценното в града е именно комбинацията между човешкото творение на фона на могъществото на природата, проектът за NV Tower е внимателно изследван за визуалното му въздействие върху градския силует и е проектиран да се вписва хармонично в него, маркирайки развитието на столицата в началото на XXI век.

58 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Πpeз вxoдoвeтe ce влизa в oбшиpнo вxoднo пpocтpaнcтвo, paзпpeдeлящo чoвeшĸитe пoтoци. Bxoднoтo пpocтpaнcтвoтo e c гoлямa виcoчинa и е cъoбpaзeно c мaщaбa нa cгpaдaтa. Oĸoлo нeгo ca paзпoлoжeни зaвeдeния зa xpaнeнe и тъpгoвcĸи oбeĸти с дocтъп дo oĸoлocгpaднoтo пpocтpaнcтвo и зeлeнитe плoщи oĸoлo cгpaдaтa. Ha втopo нивo ca paзпoлoжeни yeлнec и cпopтeн цeнтъp, ĸoнфepeнтeн блoĸ и фpизьopcĸи caлoн с гoлям фитнec, 25-мeтpoв плyвeн бaceйн c джaĸyзи, CΠA зoнa cъc cayни, пapнa бaня, peлaĸc зoнa и зaли зa мacaж, с достъп oт пapтepa c ecĸaлaтopи и acaнcьopи. Ha тpeтoтo нивo пpoдължaвa cпopтният цeнтъp c чeтиpи зaли зa гpyпoви зaнимaния. Ha

cъщoтo нивo e paзпoлoжeнo зaвeдeниe зa xpaнeнe c гoлямa и бoгaтo oзeлeнeнa външнa тepaca ĸъм бyлeвapдa. Част от вдъхновението в архитектурата е търсено в структурата на естествените кристали и динамиката на планинските върхове. Кристалите реферират към една от основните дейности на инвеститора – минното дело, а върховете на кулите сa търсената връзка с планината Витоша. NV Tower има важната задача да обогати силуета на град София и безспорно ще бъде един от знаковите проекти, маркиращи развитието на столицата през първата половина на XXI век.

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 9

ФАСАДА, СЕВЕР

NV TOWER , СОФИЯ

60 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ЛЮБОМИР МИЛЧЕВ НАЙ-УСПЕШНАТА СТРАТЕГИЯ НА РАБОТНОТО МЯСТО Е СЛУЖИТЕЛИТЕ САМИ ДА ИЗБИРАТ НАЙ-ДОБРОТО ЗА ТЯХ

ЛЮБОМИР МИЛЧЕВ МЕНИДЖЪР ОТДЕЛ LARGE SCALE PROJECTS, ЕТЕМ БГ

Последната година извади една голяма част от компаниите от комфортната им зона от гледна точка на организацията на работния процес. Наложи се пренасочване на служителите от офисната им среда и преминаване в така наречения home office. Това до голяма степен създаде трудности, докато се пренастроят фирмите, но и ясно показа колко бързо можем да изградим работещи системи за ефективна онлайн работа. Пренасянето от офис среда в домашна, разбира се, има своите ползи, но и недостатъци. В един от последните доклади на студио Gensler за работата в офиса ясно се вижда, че найуспешната стратегия на работното място е служителите сами да избират най-доброто за тях. Разбира се, не всички компании могат да си позволят това - една част избират офисната среда, защото се чувстват доста по-ефективни, а други - домашната. Тези, които вече са в

хибриден модел на работа, отчитат положителни ползи за творчеството, решаването на проблеми и взаимоотношенията в екип. Данните от проучването показват, че ползите от хибридния модел на работа бързо се очертават въз основа на приноса на 19% от работниците, които вече работят частично в офиса и у дома. Ползите от хибридната работна сила включват не само повишена креативност и производителност, но и качество на социалните и работните взаимоотношения. Една основна тенденция е повишеният интерес към локацията на офиса. Много от служителите изпитват сериозни трудности, ако се налага да се отдели немалко време за пътуване до работното място и обратно. Това е и една от причините за избор на работа от вкъщи. Също така се забелязва, че много от фирмите наематели използват и услугите на интериорни

ADVERTORIAL

дизайнери, тъй като е много важно къде ще бъде посрещнат и с какво впечатление ще остане клиентът. Обръща се все по-голямо внимание на идентичността на отделната организация – от работното място до крайния предлаган продукт. Като цяло смятам, че офисната среда е необходимост. Със сигурност ситуацията, в която се намираме в момента, ще отшуми и постепенно ще се завърнем на работните си места. Социализирането, ангажираността и ефективността на един екип са изключително важни, а те могат да се реализират най-пълно в офиса. HEALTH&WELLNESS ИЗИСКВАНИЯТА КАТО ДВИГАТЕЛ НА ПРОМЯНАТА Нуждите и желанията на хората смислово не се променят – свеж въздух, естествена светлина, контролиране на оптимална температура в

помещенията, липса на фонов шум и др. Променя се готовността на индустрията и доставчиците на услуги да посрещнат все по-високите критерии на ползвателите – за щастие в положителна посока. Индустрията постоянно се развива и дава възможност за внедряване на все помодерни и иновативни технологии за постигане на желаната по-здравословна среда – като се започне от съвременните интериорни концепции за организация на офис площите и се стига до самата сградна обвивка. Интегрирането на автоматизация в сградите отдавна не е съвкупност от различни отделни системи, а поскоро уверено изпълнява заложената концепция за IoT – централизирана система за по-качествен потребителски „експириънс“. Усилията са насочени към комфорта на постоянните обитатели, посетители и всички останали с пряка или косвена интеракция със сградата.

62 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

свят. Расте и интересът към разнообразяване на обстановката за формални и неформални срещи, изолирана работа или осигуряване на среда за медитация във подходяща форма.

Всичко това провокира все по-креативни и смели архитектурни идеи, с които смятам, че колегите архитекти се справят чудесно. ОФИС СГРАДИТЕ НЕ ТРЯБВА ДА БЪДАТ ВЪЗПРИЕМАНИ КАТО КУТИИ, В КОИТО СЕ ПОСТАВЯТ НАЕМАТЕЛИ, А ПО-СКОРО КАТО МАЛКА ЕКОСИСТЕМА, КОЯТО ДА МОЖЕ ДА ФУНКЦИОНИРА МАКСИМАЛНО САМОСТОЯТЕЛНО Наличието на кафенета, свободни пейки за сядане, ресторанти, зони за отдих, забавления и спорт преминава към задължителните изисквания, търсени от наемателите. Редица проучвания, базирани на движението и социалните интеракции в офиса, илюстрират, че отворените и социално проектирани пространства имат значително по-висок процент на използване, съчетан с висок процент на удовлетвореност на потребителите. Това само утвърждава наложената концепция за социалните отворени пространства при проектирането на сгради, насочени към човека. Тези пространства са рентабилни и по отношение на управлението на съоръженията в сравнение с по-малко използваните затворени пространства в сградата. Нуждата на обитателите на офиса от пряка връзка с природата все повече налага така наречения Biophilic design – вливането на природата във все по-технологичния човешки

РАЗВИТИЕТО И ДИЗАЙНЪТ НА СИСТЕМИТЕ НА ETEM СА ОТГОВОР НА ИЗИСКВАНИЯТА, КОИТО СЕ ЗАЛАГАТ ОТ АРХИТЕКТИ И ИНВЕСТИТОРИ, ТОВА Е И ПОСОКАТА, В КОЯТО ФОКУСИРАМЕ КАПАЦИТЕТА СИ. Очевидно е тенденциозното повишаване на броя и общия габарит на високите сгради, като функционално те напускат рамките на чисто офисни площи. Все по-голям дял смесени и дори жилищни сгради прескачат границата от 25 етажа, което правопропорционално се отразява и в изискванията за системите за сградни обвивки. Не става въпрос единствено за постигане на по-високи стойности на тривиално търсените технически характеристики – топлопреминаване, водо- и въздухоплътност и пр. Ролята на човешката ангажираност, не само на обекта, но и в цеха, заема все по-водеща позиция в крайния избор на решение, което и съвсем логично прави системите, произвеждани в контролирани заводски условия, предпочитани от пазара. Такива решения в нашето портфолио са системите за модулни фасади ЕТЕМ Е99, които за поредна година биват избирани от партньорите ни за най-високите сгради в столицата и страната. Разбира се, този тип решения претърпяват различни метаморфози и естествено се развиват в хода на всеки обект, но, базирайки се на опита и постоянството ни, сме се научили да възприемаме всяко предизвикателство като възможност. Едно от големите предимства на компанията, както често споделяме с партньорите ни, е готовността да „облечем“ изцяло и по най-добрия начин всяка сграда, но това не ни ограничава единствено в екстериорните решения. Част от последните разработки на екипа ни е новата система за преградни стени ETEM EP30. Системата е с широчина от едва 30 mm, което я прави една от най-елегантните на пазара. В допълнение, дизайнът ѝ позволява влагането на стъкла с различна дебелина, което се превърна в стандарт за постигане на адекватна шумоизолация, така необходима във всеки модерен офис. В допълнение, EP30 отчита и често пропускан фактор в системния дизайн, а това е лекотата за работа в процеса на изработка и монтаж. Подобно улеснение дава пряко отражение в качеството на крайния продукт и в цялостното му функциониране. Вярвам, че залагането на все по-високи изисквания в комбинация със здравословната конкуренция работи като катализатор на положителни промени в целия бранш. А всяка крачка напред, независимо от големината й, оставя своя принос по пътя към идеала.

ADVERTORIAL

64 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

От визуализация Техническо проектиране

В основата на проектирането на сграда NV Tower стоят 2D чертежи за характерни зони, които бяха водещи за изграждането на подробни тримерни модели на специфичните възли. Ежеседмичните технически срещи с архитектите помогнаха за своевременно решаване на всички възникнали казуси.

Работно проектиране Елементна фасада

Обектът изискваше над 700 броя уникални елементи, което ни накара да подходим революционно. С колегите от ISD Software und Systeme GmbH и техният продукт HiCAD, разработихме параметричен модел за генериране на нужната производствена информация в BIM среда, без да се налага конвенционално чертане на всички профили. Елементите се моделираха автоматично в триизмерния BIM модел, посредством скрипт и EXCEL файл с необходимите параметри. В резултат имаме автоматично генерирани *.ncx файлове на всички отделни детайли за обработка по машините и съответните монтажни схеми. Това доведе до драстично намаляване на времето за проектиране и елиминира грешки при въвеждане на данни в машините.

Обшивки

Богатото разнообразие на различни детайли от ламарина, в комбинация с търсената визия, направиха задачата с обшивките найпредизвикателната. Сред основните акценти бяха преплитане на перфорирана, просечена и гладка ламарина в обемни рамки от север, огънати и заварени обемни елементи по ниските етажи и обличането на интересните форми на короната. За целта използвахме BricsCAD и допълващия Sheet Metal модул, с който лесно превръщаме 3D моделите в производствени чертежи.

От визуализация към реалност

Екипът на TAL Engineering интегрира в работния си процес различни софтуери, за да изпълни всички задания и възникнали предизвикателства. След края на работата ни на обекта, резултатът наподобява максимално архитектурната идея и впечатлява с мащабност. С реализирането на NV Tower, TAL Engineering затвърждава позицията си на лидер и иноватор в бранша.

към реалност

66 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИНОВАЦИИ И КРЕАТИВНОСТ НА СВЕТОВНО НИВО

За Saint-Gobain участието в проект като NV Tower е не само предизвикателство, това е възможност да сме част от прекрасна мутифункционална сграда, проектирана и реализирана тук, в България, която по нищо не отстъпва на тези в Париж, Ню Йорк и Шанхай. Какво е общото между Кулата на Saint-Gobain в Париж, J One – The jewel of Dubai, Royal Atlantis Resort and Residences Dubai, The Glatt Tower Zurich, The Property Tower Baku, Lakhta Center Tower, St. Petersburg, Hotel Waldorf Astoria in Zoofenster, Beijing Daxing International airport, Leonardo Tower in Johannesburg, The Louis Vuitton Foundation building и NV Tower? Тези сгради са олицетворение на съвременната архитектура. Tе са не само красиви, но и енергийно ефективни. Предлагат на своите обитатели комфорт на най-високо ниво и не на последно място - във всички тези модерни и мултифункционални сгради има множество продукти и системи на Saint-Gobain. През 2021 за 10-а поредна година Saint-Gobain е една от 100-те най-иновативни компании в света. Всяка година компанията има над 400 регистрирани патента. Разработвайки основни продуктови иновации на всички свои пазари, концернът запазва лидерските си позиции, съчетавайки производителност, ползи за клиентите и устойчивост. Непрекъснатото подобрение на производствените процеси, в които особено значение има намаляването на използваните енергия и ресурси, дава възможност за иновации в обслужването на клиенти и управлението на веригата за доставки, по-специално благодарение на цифровите технологии и използването на данни и изкуствен интелект. Въпреки безпрецедентната здравна криза групата, която има над 3600 изследователи,

е инвестирала 428 милиона евро в научноизследователска и развойна дейност през 2020 г. Всички продукти и системи на Saint-Gobain са разработени при непрекъснат иновационен процес. Те са навсякъде около нас - на местата, в които живеем, работим и почиваме, осигурявайки ни комфорт и сигурност, като в същото време отговарят на предизвикателствата за устойчиво строителство и ефективно управление на ресурсите, целящи промяна в изменението на климата. Всичко това е резултат от една основна цел на SaintGobain - MAKING THE WORLD A BETTER HOME. Тя отговаря на общата амбиция на всички служители в групата да работят всеки ден, за да направят света по-красиво и устойчиво място за живеене. СИСТЕМИ И ПРОДУКТИ SAINT-GOBAIN В NV TOWER За проекта NV Tower "Saint-Gobain България" сформира специален екип, включващ колеги от инженерния, техническия, търговския и дори маркетинговия отдел. Целта бе да изпълним всички изисквания на инвеститора и проектантите му, като предложим най-добрите решения, които да облекат изключително смелите им и иновативни идеи. Удоволствие бе да се работи с големия и професионален екип на инвеститора. Винаги когато има ясна визия за това какво трябва да се постигне, модерни макар и не толкова стандартни за България идеи и най-вече амбиция да бъде създаден продукт, отговарящ на всички международни стандарти, работният процес е дълъг и невинаги лесен. Финалният резултат обаче превъзмогва

ADVERTORIAL

всички перипетии, срещнати по пътя за реализирането му. В NV Tower са използвани различни системи за леки преградни стени и предстенни обшивки с Rigips BlueAcoustic, за да може да отговорим на изключително високите изисквания за звукоизолация. Rigips Glasroc X е иновацията, използвана във фасадите. Множество продукти на ISOVER, стъклена и каменна вата и мембрани допринасят за звукоизолацията и акустичния комфорт в помещенията. Най-видимата част от продуктите и системите на Saint-Gobain са продуктите на Ecophon и Eurocoustic. Голямата конферентна зала предлага акустичен и визуален комфорт благодарение на стенните панели Ecophon Akusto Wall и таваните Ecophon Sombra. Помещенията за спорт и медицинска рекреация внасят нотка свежест и в същото време безкомпромисна акустична среда с таваните Eurocoustic Tonga. Богатата палитра цветове помогна да се постигне изискан интериор с креативен архитектурен щрих. Често малките детайли са това, което отличава добрия проект от брилянтния такъв. NV tower е пример за точно такъв проект. Всеки детайл е добре обмислен и съобразен със съвременните тенденции в многофункционалните сгради. Техническите предизвикателства, породени от спецификата на проекта, съчетаващи различни идеи и компоненти, подтикна инженерния екип на "Saint-Gobain България" да приложи системи, използвани в едни от найемблематичните сгради в света. Резултатът е сграда, която покрива всички международни стандарти за комфорт, енергийна ефективност и не на последно място красота и функционалност.

68 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

70 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

КРИСТАЛНИТЕ ГРАДИНИ НА NV TOWER

72 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ЛАНД. АРХ. ДОБРОМИРА ЛУЛЧЕВА СЪОСНОВАТЕЛ И УПРАВИТЕЛ НА LANDSCAPE DESIGN STUDIO

Тенденцията за екологични сгради и структури, които не само не вредят на околната среда, но и допринасят положително за екосистемите и помагат за ,,лекуването‘‘ на нарушените градски пейзажи, определено завладява света. Ако през изминалото десетилетие високите сгради, ,,облечени‘‘ с дървесна растителност, бяха по-скоро феномен, то днес се превръщат в архетип.

Биофилният дизайн е съвсем ново течение в архитектурата, което се основава на убеждението, че хората се нуждаят от връзка с природата. Терминът „биофилия“ се отнася до адаптирането или проектирането на сграда към околната среда, а не обратното. Значението на думата биофилия е любов към природата и според някои тя е липсващата част на устойчивия дизайн. Биофилният дизайн има за цел да създаде силни връзки между природата и човека, които имат благоприятно въздействие върху здравето, благосъстоянието и производителността, повишаване на креативността, намаляване на стреса. Примери за биофилни сгради има из целия свят, а вече и в България. Идеята да се „хибридизират“ многоетажна сграда и дървесна растителност е напълно обоснована от архитектурна, градска, екологична и техническа гледна точка. Сградите – вертикални гори, определено се превръщат в модел за устойчива архитектура и метрополно залесяване, допринасящ за възстановяване на околната среда и градското биоразнообразие, без това да влияе на разширяването на града по територия. Това е модел на вертикално увеличаване на природата в града, който подпомага политиките за повторното залесяване и връща природата в големите градове.

СТОЙНОСТ НА ЦЕЛИЯ ПРОЕКТ NV TOWER 102 млн. лв. СТОЙНОСТ НА ЛАНДШАФТ ДИЗАЙНА 1 млн. лв.

ГОДИНА НА ДИЗАЙН 2017 - 2020 ГОДИНА НА ИЗПЪЛНЕНИЕ 2018 - 2021

ЛАНДШАФТНА АРХИТЕКТУРА Landscape Design Studio

Първият пример за вертикалнo озеленяване с дървета на многоетажна сграда в България се реализира в София. Високата 107 м сграда NV Tower приютява повече от 200 дървета и над 7000 растения от широка гама декоративни храсти, треви и цветя по своите 21 етажа. Макар и поскромна по мащаб на озеленяването от подобни примери в Милано, Париж и Китай, сградата помага за изграждането на по-добър микроклимат в района, за повишаване на влажността във въздуха и за филтриране на праховите частици, които присъстват в градската среда. Чрез своята разнообразна дървесна и храстова растителност NVtower абсорбира 4 тона CO2 годишно и произвежда над 13 кг кислород на ден. ФИЛОСОФИЯ, ФОРМООБРАЗУВАНЕ И СИМВОЛИКА НА ДИЗАЙНА В изграждането на архитектурния образ на NVtower е търсенo вдъхновение и символика от природата – от сложните геометрични форми на кристалите и върховете на планините. Кристалите реферират към една от основните дейности на инвеститора – минното дело, а върховете на планините сa търсената връзка с Витоша.

NV TOWER , СОФИЯ

Естествените кристали са сложни структури, очароващи с резките си геометрични форми, композиционната си завършеност и сложни структури. Планинските върхове с алпийски профил впечатляват със своята устременост към небето, динамични форми, резките склонове и хребети. Тези основни характеристики са дискретно вписани в архитектурата на сградата и биват доразвити в дизайна на покривните градини и откритите пространства около нея. Вегетативните обеми са интегрирани в облика на сградата под формата на интензивни покривни градини на всеки от етажите и носи усещане за разливаща се ‘‘зелена лава‘‘ от покрива на сградата към озелененото пространство около сградата. Сградата се преобразява в своеобразен вертикален парк. Символиката на природата и естествените кристали е преплетена в дизайна на покривните градини чрез едно от най-характерните и изразени свойства на кристалите – техния цвят. Преобладаващата цветовата гама на растителността на всяка от тези градини съответства на кристала, от който е вдъхновена и на който е символично наречена – Оливин, Кехлибар, Цитрин, Смарагд, Опал, Тюркоаз, Родолит, Аквамарин, Аметист, Сапфир, Рубин, Диамант. Символично с изкачване на етажите "стойността" на

кристалната градината нараства. По първоначален проект покривите на сградата бяха планирани като огромни панорамни "Диамантени" градини, откъдето се открива невероятна гледка към планината и града. Впоследствие се налага там да бъдат разположени техническите съоръжения, свързани с поддръжката на сградата, и съответно няма как да бъдат изградени интензивни покривни градини с богато озеленяване. Диамантената градина се развива на ниво терен в откритите пространства около сградата. ТЕХНИЧЕСКИ ОСОБЕНОСТИ И ХАРАКТЕРИСТИКИ За да бъдат покривните градини богато озеленени с дървесна и храстова растителност, са проектирани специални легла, наречени плантери, които притежават необходимата големина и дълбочина на почвения слой за осигуряване на нормалното развитие на растенията. Плантерите също са в неправилни форми, наподобяващи естествените кристали. За да се избегне утежняване на конструкцията, плантерите са проектирани с носеща метална конструкция и декоративна метална обшивка. Предвидени са допълнителна битумна хидроизолационна мембрана с противокоренова защита и топлоизолация. До всеки плантер достига автоматизирана напоителна

74 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Първият пример за вертикалнo озеленяване с дървета на многоетажна сграда в България се реализира в София. Високата 106 м сграда NV Tower приютява повече от 200 дървета и над 7000 растения от широка гама декоративни храсти, треви и цветя по своите 21 етажа.

система, която преминава в пода преди монтажа на плантера. Почвеният субстрат е на няколко слоя, като основният неорганичен материал на растежната среда в най-долния слой е експандирана глина, а в най-горния преобладава зелен компост. РАСТИТЕЛНОСТ Растителните видове, както и тяхното разпределение по съответните етажи са внимателно подбрани според ориентацията и височината на терасите и съобразени с направения тест на ветровете. Гръбнакът на дървесната растителност е от вечнозелени видове, осигуряващи целогодишен визуален ефект на зелен екран и защита от ветровете. При широколистните преобладават видове с високи естетични и декоративни качества, които разнообразяват с динамика в обемите, цветовете и текстурите през различните сезони. Декоративните храсти, треви и перенни растения пък са съобразени със символиката и цветовата гама на естествените кристали и създават усещането на съответната кристална градина. Вариациите в цвета и формите на растенията създават истинска ирисцентна забележителност през всеки сезон и правят сградата силно разпознаваема дори от разстояние. Предвидени са растителни видове, осигуряващи храна и подслон на птици, пеперуди, пчели и други опрашители.

ОТКРИТИ ПРОСТРАНСТВА ОКОЛО СГРАДАТА Озеленените тераси и покриви обаче не могат да заменят въздействието на парковете и градините в града по отношение общественото благосъстояние. Един наистина климатично позитивен и социално ангажиран проект следва да направи своя пряк принос към обществото. Освен озеленяване по терасите на сградата на ниво терен е развита атрактивна градина, която да бъде експозиция на открито на скали и минерали, отново препратка към основната дейност на инвеститора. Градината е обществено достъпна и може да се посещава от жителите на квартала или случайно преминаващи граждани. Композицията на откритите пространства създава хармоничен синтез между архитектура и околна среда и подчертана идентичност на пространството. Разливащата се растителност по етажите създава плавен преход от архитектурния обем на сградата към органичните форми, типични за природата, в пространствата около сградата. Дизайнът на градината е подчинен на символиката на най-скъпоценния камък – диамант. Противно на очакването, основният цвят на диаманта не е бял. Цветът на диамантите е различен - безцветен с различни оттенъци, в зависимост от примесите, които съдържа. Чистите прозрачни диаманти са най-ценните, тъй като те отразяват най-добре светлината и я превръщат във феерия от пленяващи цветни отблясъци. Точно затова Диамантената градина на NVtower е проектирана като

NV TOWER , СОФИЯ

Неизменна част от визията за бъдещите градове са сградите вертикални гори или вертикални паркове, които работят точно като едно гигантско дърво - абсорбират прах и замърсители, почистват въздуха и произвеждат кислород и енергия.

експлозия от цветове, текстури и обеми, създаващи непрекъснато променяща се среда. Композицията на алейната мрежа в градината е изчистена и опростена, осигуряваща бърза връзка с околните пространства и обслужваща основните маршрути на човекопотока. Настилките са семпли и неутрални, в унисон с архитектурата. Пред входовете на сградата са развити уширени пространства, предназначени за събиране на повече хора с разположени множество места за сядане. На площада пред главния вход на сградата е предвиден воден ефект – сух фонтан, който охлажда, докато танцува с различна височина на струята през деня и ефектно осветление през нощта. Растителността е изключително разнообразна и включва вечнозелени и широколистни дървесни видове с висока декоративна и екологична стойност, различна височина, период на цъфтеж, есенни багри и дори зимен ефект. Присъстват и редица ценни декоративни видове. Между тях в миксбордери с асиметрични форми са разположени декоративни храсти, треви и перенни растения, създаващи природен, динамичен и колоритен ландшафт. Разнообразието на растителност допринася както за осигуряване на декоративен ефект в градината през всички сезони, така и за биоразнообразието в района и също така я прави по-устойчива на патогени и зарази. Предвидени са близо 100 бр. дървета от 37 дървесни вида и над 5000 бр. декоративни храсти, треви и перенни от 42

вида. В градината всички дървесни видове трябва да бъдат обозначение с табелки с имена и основни характеристики, които да насърчават у посетителя любопитство и любов към природа. ВИЗИЯТА ЗА БЪДЕЩИТЕ ГРАДОВЕ Смята се, че в следващите години условията на живот в градовете ще стават все по-критични, а градското население ще живее в неблагоприятна и нездравословна среда, която би застрашила собственото му оцеляване. Съвременните архитекти и ландшафтни архитекти се стремят да създават и откриват отговорни и устойчиви решения за бъдещото развитие на градовете. В тази амбициозна визия се включва и осъзнаване на значението на растителността в градското местообитание, понижаване на последиците от изменението на климата, използването на възобновяеми енергии. Устойчивите градове могат да приютят тази ‘‘нова цивилизация‘‘, която олицетворява симбиозата между човек и околна среда. Неизменна част от визията за бъдещите градове са сградите вертикални гори или вертикални паркове, които работят точно като едно гигантско дърво - абсорбират прах и замърсители, почистват въздуха и произвеждат кислород и енергия.

76 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

СТАРТИРА ФАЗА 3-В НА "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ"

78 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

„Резиденшъл парк София” е вторият мащабен проект на групата „Линднер“ в България след „Бизнес парк София“ и първият по рода си в тези мащаби за България. Той представлява жилищен комплекс от затворен тип, който осъществява визията за „град в града”, където хората могат да живеят, работят, почиват и спортуват на едно място. Създаден е с цялостна концепция и с мисъл за семейството и обединява удобната и сигурна жилищна среда, комфортa на работното място и естествената близост с природата. Административното име на комплекса е жк „София парк". “Резиденшъл парк София” се намира в южната част на София, в подножието на Витоша и в непосредствена близост до „Бизнес парк София“ - една от най-атрактивните бизнес локации в града. Пътни артерии като „Околовръстен път", „Бистришко шосе" и бул. „Ал. Малинов", както и новата метростанция „Бизнес парк София" спомагат за бързото придвижване от комплекса

до аерогара София и централната част на града. В околностите на "София парк" се намират и изграждат търговски и развлекателни зони с чудесни възможности за пазаруване и отдих. Близостта до Витоша предоставя прекрасни гледки и чист въздух. Само на крачка от комплекса се намира и кабинков лифт "Симеоново - Алеко" с възможност за разходка или лек преход в прохладната планина през лятото или каране на ски през зимата. Сред основните предимства на комплекса са сигурността и спокойствието, богатото озеленяване и добрата външна и вътрешна инфраструктурна обезпеченост, качествено изпълнение и професионално управление и поддръжка. Комплексът се развива поетапно от 2005 г. насам и се състои от ниско триетажно строителство с многофамилни, еднофамилни и редови къщи и богато озеленяване. Фаза 1 на „Резиденшъл парк София“ бе въведена в

"РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ", СОФИЯ

експлоатация през 2009 г. Тя се състои се от около 380 жилищни единици в жилищната и търговската част. Освен многообразие от различни по големина къщи и апартаменти тя включва още и собствен парк, футболно игрище и външен фитнес, детска площадка и барбекю, множество места и съоръжения за спорт и почивка. За пълния комфорт и удобство на жителите по същото време бе въведена в експлоатация и търговската зона на комплекса - атрактивна дестинация с 3400 кв.м търговски площи, предвидена да обслужва живеещите и работещите в "София парк". Търговската зона предлага съчетание от услуги: спортен център с басейн и фитнес, фитнес център, частна целодневна детска градина, ресторанти и кафенета, магазин, стоматологичен кабинет, дерматология, химическо чистене, магазин за колела и др. През 2010 г. фаза 1 от „Резиденшъл парк София“ бе удостоена с награда в категория „Жилищни сгради“ на най-престижния конкурс в сферата на строителството и архитектурата - „Сграда на годината“.

В момента стартира последната фаза 3В - разширение към съществуващия комплекс с нови 6 броя триетажни многофамилни жилищни сгради с апартаменти и общо подземно ниво за паркиране. С тази последна фаза "Резиденшъл парк София" ще бъде окончателно завършен и реализиран - цял малък градски жилищен квартал.

80 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

"РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ", СОФИЯ

Фаза 2 представлява разширение на фаза 1 и се състои от 6 многофамилни къщи с общо 36 апартамента и 19 еднофамилни къщи, детска площадка, барбекю зона и външен фитнес. За облекчаване на трафика и удобство на жителите фаза 2 разполага с допълнителен отделен вход към комплекса. Тази част от "Резиденшъл парк София" бе въведена в експлоатация в края на 2016 г. През 2017 г. тя бе отличена с наградата в категория „Жилищни комплекси от многофамилни сгради“ на конкурса "Сграда на годината 2017". Фаза 3А се състои от 18 еднофамилни къщи и 1 многофамилна къща с 12 апартамента. Фаза 3Б допълва жилищния комплекс с още 7 еднофамилни и 8 многофамилни жилищни сгради, състоящи се от по 7 до 10 апартамента, включително мезонети. На разполoжение на жителите е и спортна зона с футболно и комбинирано игрище, детска площадка и външен фитнес. В момента стартира последната фаза, 3В разширение към съществуващия комплекс с нови 6 броя триетажни многофамилни жилищни сгради с апартаменти и общо подземно ниво за паркиране. С тази последна фаза "Резиденшъл парк София" ще бъде окончателно завършен и реализиран - цял малък градски жилищен квартал.

Сигурността и комфортът са от първостепенно значение в "Резиденшъл парк София". Добре обмислената инфраструктура и професионалните услуги по управление и поддръжка се грижат за околната среда, така че тя не просто да е чиста и поддържана по всяко време, а да осигурява всички необходими условия за начин на живот в една уникална среда. Концепцията на проекта включва цялостен пакет от услуги по управление и поддръжка, в това число: 24-часов контрол на достъпа и видеонаблюдение; озеленяване и поливна система; почистване и снегопочистване; гаранционен мениджмънт и 24-часова гореща линия. Високото качество на вложените материали и прецизността на изпълнение правят комплекса уникален по рода си със своята жилищна среда с живописни улици, очарователни квартали и приятна атмосфера. Благодарение на своята функционална и добре обмислена инфраструктура, отлично местоположение и професионално управление и поддръжка жк "София парк" е лесно достъпен и гарантира сигурност, комфорт и висок стандарт на живот за цялото семейство в близост до природата - на крачка от града.

82 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ГЕОРГИ РАНЧЕВ "СОФИЯ ПАРК" Е ЦЯЛОСТНО ОБМИСЛЕН ПРОЕКТ С ГРИЖА И МИСЪЛ ЗА СЕМЕЙСТВОТО

ГЕОРГИ РАНЧЕВ УПРАВИТЕЛ НА "ЛИНДНЕР ИМОБИЛИЕН МЕНИДЖМЪНТ" ЕООД И НА "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ" ЕООД

ГЕОРГИ РАНЧЕВ

е управител на „Линднер Имобилиен Мениджмънт” ЕООД, „Резиденшъл Парк София” ЕООД и „Резиденшъл парк Лозен“ ЕООД от есента на 2007 г. и председател на съвета на директорите на „Резиденшъл парк София Фасилити Мениджмънт” АД от лятото на 2009 г. Доктор по икономика и преподавател в УНСС. Специализирал е в Университета в Оксфорд и "Удроу Уилсън център" във Вашингтон, САЩ.

Г-н Ранчев, на какъв етап е реализацията на "Резиденшъл парк София" и какъв тип жилища предлагате на пазара в момента? "Резиденшъл парк София" е проект, с който групата "Линднер", в частност нашата компания, успя да въведе нови стандарти в строителството и пазара на жилищни недвижими имоти в България. Това е първият по рода си жилищен комплекс от затворен тип в България. Този тип комплекси бяха въведени и продължават да набират популярност и да бъдат предпочитани като една по-качествена, уредена и сигурна среда на живот. До момента поетапно сме изградили фази 1, 2, 3А и 3Б, като фаза 3Б бе въведена в експлоатация в края на изминалата година. Почти всички жилища там бяха разпродадени още на зелено. Понастоящем текат резервации и продажби за останалата част от жилищните единици от нея и интересът продължава да е много голям. Имаме много запитвания и продажби на зелено и за стартиращата последна фаза от

проекта – 3В, която ще включва 6 броя триетажни многофамилни жилищни сгради с апартаменти. Предлагаме апартаменти с квадратура от 100 до 170 кв.м, които покриват различните нужди и изисквания на нашите клиенти. Някои от апартаментите се доближават до усещането за къща със своите включени дворни пространства, което ги прави особено атрактивни, а други са предпочитани поради своята неповторима гледка към планината или панорамен изглед към града. Жк "София парк" се превърна в един от утвърдените и най-предпочитани жилищни комплекси в столицата. Разкажете ни кое е това, което привлича клиентите и е водещото за избора? Жк "София парк" е цялостно обмислен проект, създаден с грижа и мисъл за семейството. Като започнем от добрата локация, цялостна външна и вътрешна инфраструктурна обезпеченост, внимателно планиране, качествено строителство и не на последно място – разумно

"РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ", СОФИЯ

и последователно управление и поддръжка. Всеки детайл от реализацията на проекта е дълго проучван и прецизно изпипан. Групата „Линднер“, Германия, е дългосрочно ангажирана с проектите, които реализира, с което печелим доверието и спокойствието на нашите клиенти. В момента успоредно с „Резиденшъл парк София“ работите и по новия си проект „Резиденшъл парк Лозен“. Кое е общото и различното между тези два проекта? Имате ли планове за следващи проекти? „Резиденшъл парк Лозен“ е новият, трети, широкомащабен проект на групата „Линднер“ в България. Той представлява жилищен комплекс, намиращ се близо до с. Лозен, само на 12 минути от София, и състоящ се от еднофамилни, двуфамилни и редови къщи, паркова среда и обществена зона. Реализацията му към момента е фокусирана върху изграждането на фази 1 и 2, както и обществената зона, която ще наподобява търговската зона в жк "София парк". Натрупаното

ноу-хау на нашия екип, както и високата оценка на нашите клиенти и партньори, ни вдъхват увереност и самочувствие, че сме добри в това, което правим, както и сигурност в успешната реализация и на този нов следващ проект. Двата проекта имат повече сходства, отколкото различия. Целта и на „Резиденшъл парк София“, и на „Резиденшъл парк Лозен“ е да сбъднат мечтата на градския човек за дом, даряващ по-добро качество на живот и уют в една сигурна, спокойна и уредена среда на живот сред повече природа и чист въздух, но същевременно само на крачка от града. Докато концепцията на „Резиденшъл парк София“ включва и многофамилни сгради, то тази на „Резиденшъл парк Лозен“ се състои изцяло от къщи. В условията на настоящата глобална пандемия това прави този наш нов проект особено атрактивен, отговарящ на новите нужди и потребности на нашите клиенти.

84 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

86 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ХИБРИДНА КОНЦЕПЦИЯ ЗА ВЕНТИЛАЦИЯ В СЪЧЕТАНИЕ С ИНОВАТИВНИТЕ ПЛАСТМАСОВИ СИСТЕМИ ОТ SCHÜCO

Редовната вентилация сега е по-важна от всякога за гарантиране на здравословен климат в стаята, особено в училищата, детските ясли и офисите, където много хора прекарват дълъг период от време в затворени помещения. Следователно достатъчната вентилация е от съществено значение за извличането на аерозоли и намаляването на концентрацията на CO2 за безопасен и здравословен вътрешен климат. За да поддържа постоянно високото качество на въздуха в затворени помещения, Schüco комбинира две системни решения в една хибридна концепция за вентилация, която обединява механична вентилация, рекуперация на топлина и естествена вентилация.

свежият въздух се загрява още при влизане отвън. Това предотвратява течения, особено в студените месеци, и намалява риска от простуда. Автоматичният режим използва сензори, за да се увери, че вентилаторът работи според нуждите в зависимост от концентрацията на CO2 в помещението. Вечер, през уикенда и през празниците вентилаторът автоматично работи с намалена мощност, в случай че в помещението е постигнато добро качество на въздуха, като по този начин осигурява максимална икономия на енергия. Schüco VentoTherm Twist може да бъде гъвкаво интегриран или допълнително монтиран към всички стандартни алуминиеви и пластмасови системи за прозорци на марката Schüco.

ЧИСТ ВЪЗДУХ ПРИ ЗАТВОРЕНИ ПРОЗОРЦИ Децентрализираната вентилационна система Schüco VentoTherm Twist позволява контролирана, специфична за помещението въздушна обмяна при затворени прозорци. Благодарение на енергийно ефективната рекуперация на топлина - до 80%,

ВЕНТИЛАЦИОННА СИСТЕМА SCHÜCO VENTOFRAME Вентилационната система Schüco VentoFrame е почти невидимо интегрирана в касата на прозореца саморегулираща се вентилация. Системата се вгражда в прозоречни и в

ADVERTORIAL Schüco VentoTherm Twist Schüco VentoFrame

Schüco VentoFrame Asonic Schüco VentoFrame Asonic

плъзгащи се системи Schüco. Благодарение на саморегулиращите се външни клапи тя реагира съобразно промяната във ветровото натоварване и гарантира контролирана вентилация на въздуха, без да се усеща течение в помещението. Системата се характеризира с гъвкав монтаж от отделни части, силно редуциран шум на работа чрез вградените абсорбиращи шума елементи. ВЕНТИЛАЦИОННА СИСТЕМА SCHÜCO VENTOFRAME ASONIC Най-новата вентилационна система Schüco VentoFrame Asonic е подобрена версия на вече изпитаните Schüco VentoAir и Schüco VentoFrame вентилационни системи с ефективно и максимално намаляване на звука. Тя комбинира естествен приток на въздух с високо ниво на акустичен комфорт - решаващи предимства за комфорта при използването на дадена сграда. Вентилационната система Schüco VentoFrame Asonic се монтира върху касата на

прозореца, като благодарение на иновативната саморегулираща се клапа с функция за обратно въздействие се осигурява високо качество на въздуха, без да се усеща полъх в помещението. За ефективно намаляване на шума вентилационната система е направена от шумоизолиран материал, който ефективно абсорбира външния шум, като в същото време осигурява приток на свеж въздух в помещението. В комбинация с вентилатор значителното се повишава постигнатият въздухообмен и се намаляват енергийните загуби. Вентилационните системи могат да бъдат вградени не само в алуминиевите, но и в пластмасовите прозоречни и плъзгащи системи Schüco. SCHÜCO LIVING AS/MD Schüco LivIng AS/MD е иновативна 7-камерна пластмасова система за прозорци с отлични топлоизолационни стойности Uf от 0,96 W/(m2K) и тънки видими ширини на профила от 120 мм. Тя може да бъде произведена както

88 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Schüco LivIng 82 AS Schüco LivIng 82 MD

с външно, така и със средно уплътнение. Във варианта със средно уплътнение системата отговаря на изискванията на института IFT в Розенхайм за пасивно строителство. Според цвета на повърхността има четири възможности за цвят на основния профил - бял, кремав, тъмносив и карамел, в комбинация със сребристосиви или черни уплътнения. С прозорците Schüco LivIng дразнещият шум остава навън. Иновативната EPDM уплътнителна технология, комбинирана с шумоизолиран стъклопакет, се грижат за отличната шумоизолация до 47 dB. Едновременно с високото ниво на защита на материала пластмаса прозорците от системата Schüco LivIng предлагат внушителна строителна дълбочина на профила с интегриран обков Schüco VarioTec. Schüco интелигентно съчетава стоманения обков с предимствата на обкова с ригла. Висока устойчивост на корозия, липса на необходимост от последващо обслужване поради риглата от полиамид, малки оперативни сили при задвижване на обкова и привлекателен дизайн в черно и сребристо са само някои от убедителните данни за успех на системата. Защитата срещу взлом е трайно гарантирана чрез заключване

от стоманени компоненти, чрез което обковът достига до клас на взломоустойчивост RC2. SCHÜCO SYMBIOTIC Наблюдавайки тенденциите на пазара и все по-голямото търсене на изчистените форми и прави линии на прозорците, както и стремежа пластмасовите прозорци да се доближават визуално до алуминиевите, Schüco разширява гамата на пластмасовите прозоречни системи с конструкции с алуминиев дизайн. Schüco Symbiotic е нова пластмасова прозоречна система със специална алуминиева капачка отвън и средно уплътнение. Системата е със строителна дълбочина 74 мм и отвън изглежда като алуминиева прозоречна система благодарение на изработката на каса и крило в една равнина, стъклодържател с ъгъл от 90° и алуминиева капачка. Могат да бъдат интегрирани стъклопакети до 58 мм с уплътнение - заимствано от алуминиевите прозорци. С крилата на системата могат да се реализират тънки видими ширини на профила от 110 мм. Още едно предимство на прозоречната система Schüco Symbiotic е възможността за еднокрили и многокрили варианти на производство.

Schüco LivIngSlide

ADVERTORIAL

Schüco Symbiotic Schüco Symbiotic

Коефициентът на топлопреминаване е Uf = 1,0 W/(m2K). SCHÜCO LIVINGSLIDE Schüco разширява своята гама от плъзгащи системи и усъвършенства съществуващите вече конструкции. С премиум решенията си като LivIngSlide компанията отговаря на различните изисквания и пазари и впечатлява с атрактивно портфолио в областта на пластмасовите профилни системи. Schüco усъвършенства съществуващата система Schüco LivIngSlide, като намалява видимата ширина на крилото на 72 мм и ширината на фиксираните части на 38 мм, с което отговаря на желанията за по-големи видими ширини и повече светлина. За още поголяма трансперантност производителят въвежда новата, още по-добре топлоизолирана система, при която профилите от всички страни са скрити. За особено големи и тежки елементи е разработено изцяло скрито автоматизирано задвижване. Системите отговарят на изискванията за нисък праг с цел безбариерно преминаване.

90 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

„ПАНОРАМА ПАРК“, ВАРНА УЮТ, КАЧЕСТВО И ИНОВАЦИИ

92 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

В средата намарт тази година Сграда 1 на новия жилищен комплекс на „Планекс“ ЕООД „Панорама парк“ получи удостоверение за ползване, след като бяха приключени всички довършителни дейности по нея. Монтирана е 5-камерна PVC дограма с нискоемисионно К-стъкло, поставена е фасадната топлоизолация с висок коефициент на енергоефективност, покрита с декоративна полимерна мазилка в топли земни тонове. След по-малко от година възможността за живот в спокойствие и сигурност сред парковата среда и красива гледка към залива е реалност.

"Панорама Ппарк" се реализира на площ 11 дка в кв. „Бриз“ - Варна. Местоположението е емблематично, в непосредствена близост както до бул. "Левски", така и до паркова зона. Морската градина е на 15-минутно разстояние пеш. За комфорта на живеещите е предвидено изграждането на обширен парк в комплекса, зона за релакс и детски площадки, оформени с богата декоративна растителност. Запазва се и съществуващата на терена висока дървесна растителност. В непосредствена близост се намират хипермаркет, спирки на градския транспорт, училища и детски градини. Качественото строителство е гарантирано от „Планекс“ ЕООД, която е едновременно строител и инвеститор в проекта. По този начин е изградена цялостна процедура за контрол на качеството – от проектирането, през изпълнението до избор на най-подходящите строителни материали и технологии. Апартаментите в комплекс „Панорама парк“ са с една, две и три спални, с площи от 65 до 220 кв.м,

"ПАНОРАМА ПАРК", ВАРНА

които удовлетворяват всички предпочитания. Просторни и светли дневни с големи прозорци осигуряват прекрасна гледка и максимален приток на естествена светлина. Клиентите в комплекса доверяват довършителните работи, дизайна на вътрешните пространства и обзавеждането на апартаментите си на специалистите на „Планекс“ ЕООД. Така те са сигурни, че ще получат мечтаното жилище, завършено по най-високия стандарт за качество и в договорените срокове. Завършването на общите части е с модерен дизайн, настилка от полиран гранит, окачени тавани от гипсокартон, led осветление с датчици за секторна работа. За улесняване на бързото придвижване на живеещите във всеки вход са предвидени по два високоскоростни асансьора на испанския производител Оrona. За да се подсигури високо ниво на сигурност и безопасност, в комплекс „Панорама парк“ ще се въведе иновативната за България система „Смарт портиер“. Тя осигурява автоматизиран

24-часов цялостен контрол на всички общи съоръжения в комплекса: контрол на достъпа, видеонаблюдение и проследяване работата на асансьори, автоматични врати, съоръженията по периметъра на комплекса и други. Предвидена е и постоянна връзка с оператор. Като гаранция за качеството на комплекса обслужването и поддръжката на общите части и парковата зона ще се извършва от екип на „Планекс“ ЕООД. Компанията се е погрижила да оптимизира общите разходи чрез създадената система за събиране на дъждовните и подпочвени води, като те се филтрират и използват за поливни цели. За живеещите в комплекса са осигурени велостоянки и паркоместа в обширен подземен паркинг на три нива, осигурена е и достъпна среда за хора с увреждания. Повече за жилищен комплекс „Панорама парк“ на www.panoramavarna.bg

94 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021 В средата на март тази година Сграда 1 на новия жилищен комплекс на „Планекс“ ЕООД „Панорама парк“ получи удостоверение за ползване

Предстои строителството на Сграда 2 на "Панорама парк"

"ПАНОРАМА ПАРК", ВАРНА

96 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

SKY IS THE LIMIT ИЗПЪЛНЕНИЕ НА МНОГОФУНКЦИОНАЛНА СГРАДА „ЕСТЕРА“ С PERI СИСТЕМИ

Когато се спускате в началото на столичния булевард „Черни връх“, няма как да не забележите новостроящата се мултифункционална сграда „Естера“. Тя впечатлява не само с размерите си, но и със своята архитектура. Удобство и изисканост – две думи, които показват комфорта и вниманието към детайла на бъдещото бижу в квартал "Кръстова вада". Много от обемите на сградата сменят ориентацията си, което допринася за нейната визия, но и за предизвикателствата при техническото решение. PERI е водещ производител на кофражни системи и скелета. С централата си във Вайсенхорн, Германия, компанията предлага найвисоко качество в изпълнението на сгради и съоръжения. PERI залага на иновациите, високата технологичност и сигурност, за да откликне на високите очаквания от страна на инвеститори,

строители, архитекти и проектанти. В България е вече 20 години и продължава да бъде сигурният партньор за кофраж, скеле и компоненти на найзначимите обекти. ТЕХНИЧЕСКО РЕШЕНИЕ Съчетанието на различни системи от продуктовото портфолио на PERI позволява бързо, лесно и безопасно обезпечаване на изискванията на обекта. Конвенционалното заскеляване на такъв тип обект се изпълнява с дублиращо скеле, което значително увеличава работните часове за изпълнението му. По тази причина за обекта е предпочетено фасадно скеле от система PERI UP Easy, което позволява бързо, лесно и безопасно изпълнение на надлъжни конзоли до 3m, смяна на равнината на скелето, изпълнение на ниши към сградата със сложни форми и поставянето на напречни конзоли навън от сградата.

ADVERTORIAL

В дадени зони е необходимо към основното скеле да се монтира допълнително скеле, за да се обслужат и най-сложните форми на фасадата. Интегрираната розетка към системата фасадно скеле PERI UP Easy и възможността за комбинация с модулно скеле PERI UP Flex позволява безопасно и лесно изпълнение на конзолни изнасяния надлъжно и перпендикулярно към сградата на всяко ниво със стандартни елементи. Монтирането на конзоли до 1 метър позволява изграждането на платформи за комфортно обслужване на таваните в зоните на издадените части. Комбинацията на фасадното скеле с конзоли от системата VARIOKIT дава свобода на монтаж от различни нива. Техническото решение за фасадното скеле на мултифункционална сграда "ЕСТЕРА" покрива високите изисквания за безопасност на обекта по най-ефективния начин. Системата фасадно скеле PERI UP Easy отговаря

на всички действащи норми по безопасност, като разполага с пълен набор от обезопасителни елементи - парапети по горно и долно перило, бордови дъски, челни парапети, конзоли за достъп, предварителен монтаж от долно ниво с рамката Easy Frame и др. Скелето е сертифицирано по EN 12810 с клас на натоварване LC3 от 2 kN/m2 за стандартна конфигурация до 24 m височина. Намаленото с 15% тегло и възможността на фасадното скеле да се комбинира с други системи от портфолиото на PERI позволява изготвянето на най-ефективното решение за всеки проект и я прави най-предпочитаната сред всички фасадни системи. Бързо, лесно и безопасно с PERI.

98 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

SOFIA AIRPORT CENTER ТРАНСФОРМАЦИЯТА RE: SHARE, А FLEX-R LOUNGE

10 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

МАРИЯ ТАНТИЛОВА СТАНДАРТНОТО РАБОТНО МЯСТО И СРЕДА СЕ ПРОМЕНЯТ

МАРИЯ ТАНТИЛОВА ЛИЗИНГ И МАРКЕТИНГ МЕНИДЖЪР, СОФИЯ ЕЪРПОРТ ЦЕНТЪР

Невиждана година беше последната! Създалата се ситуация с пандемията ни вкара в напълно непознат алгоритъм на живот. В един момент сградите бяха пълни и комплексът кипеше от живот. Всяка седмица организирахме събития - нетуъркинг срещи, фермерски базар. На следващия ден всичко беше празно. Трябваше да се научим да живеем със съвсем различен ритъм от този, на който бяхме свикнали. Днес, малко повече от една година живот в „новата реалност“, аз съм категорична, че хоум офисът не може да измести напълно работата в офиса. Чувството е съвсем различно, когато идваш на работа в пространство, различно от домашния уют и бит, пространство, което те вдъхновява и в което общуваш със съмишленици. Корпоративната култура на повечето компании изключително много държи на асоциацията – име на фирмата и локация. Служителите, партньорите, клиентите

е необходимо да свързват фирмата с физическо място. За щастие в SAC нямаме наемател, който да е освободил офиса си по време на ковид кризата, но нямаме и нови наематели. Трансформацията в офис пространствата започна и тенденцията е в осигуряване на повече на пространствата. Допреди 2020 г. стандартът беше 10 кв.м за едно работно пространство, а днес говорим за 15 кв.м и повече. Стандартното работно място, каквото го познаваме в последните 30 години, се променя. HOT DESKING Съвременната тенденция е hot desking – служителите имат на разположение което бюро си изберат, вместо да имат фиксирано място. Наблюденията ми са, че нашите наематели мислят в посока на това как да осигурят повече пространство на служителите си. Да им дадат свободата

SOFIA AIRPORT CENTER

101

102 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

да преценяват къде се чувстват най-сигурни, за да работят. Удобството е важно, но вече е важна и самата обстановка и да се чувства спокоен човек на работа. Да е в безопасна среда, но не и стерилна. Въздух, свобода и повече пространство – това е моята визия за работните пространства в офис сградите. Все повече ще се търсят устойчиви модели на енергоспестяващо строителство и иновативни дизайнерски концепции. Предпочитани ще бъдат комбинация функционалности, които да използват най-добре общите части с цел намаляване на плътността, създаване на гъвкави работни станции и зони за отдих. SAC винаги е бил пионер в концепции, насочени към гъвкаво работно пространство и обогатяване на общата среда. Нашите наематели знаят, че колкото по-удобна е работната среда и по-олекотено работното пространство, толкова по-креативни могат да бъдат техните служители и работният процес да върви много по-гладко. ТРАНСФОРМАЦИЯТА RE: SHARE - THE FLEX-R LOUNGE Когато Sofia Airport Center остана празен през март 2020 г., ние решихме да превърнем кризата във възможност. Развихме идеята за външните части на комплекса - външна спортна площадка, фитнес – да ги превърнем в места, които дават въздух и помагат на хората да се чувстват по-сигурни в тези несигурни времена. Работим по тази концепция много активно и се надяваме до края на годината да я осъществим в пълния ѝ вариант.

Целият проект се нарича Re: Share, а Flex-R lounge ще е пространство за гъвкава работна среда. Работим по неговата трансформация и планираме през лятото да го представим на цялата общност на SAC - всички наематели, партньори и приятели. В основата на проекта е co-working идеята, Flexible Work Stations. Пространството е уникално само по себе си – обща площ 300 кв.м и височина 15.5 м. Първото, което се усеща, е чувството за простор, за свобода и близост до природата. Това е бившата зимна градина и ние запазваме голяма част от озеленяването. Наемателите ни ще могат да се възползват от всички предимства на пространството, вътре ще има много удобства, не само удобни места за сядане и работа. Цялото разпределение на работните места е съобразено с новите тенденции постковид – социална дистанция, дезинфектиране, поддръжка. SAC като част от портфолиото на Revetas винаги е бил пионер в прилагането на концепции, които обогатяват общите части и цялостната среда, в която служителите живеят и работят. Затова и плановете ни са за развитие на потенциала на целия комплекс. Продължаваме да работим и по дизайна на нова логистична сграда, както и финализиране на проекта по сграда А3. ПОВИШЕНАТА ХИГИЕНА, БЕЗОПАСНОСТ И ГЪВКАВОСТ Още в началото на пандемията взехме всички нужни мерки – дезинфектанти в общите части, интензивно почистване на повърхностите и подовете, мониторинг на регистрирани случай на служители в сградите. Персоналът, който

SOFIA AIRPORT CENTER

поддържа общите части, е екипиран с всичко необходимо, за да може да бъдат следвани всички политики за превенция и поддръжка на сградите. В контекста на такива ситуации и пандемия е много важна и връзката с подизпълнителите, които поддържат различните системи в сградите. Активно общуваме с наемателите, за да можем да следим ситуацията и да вземем нужните мерки, ако се наложи. Активирахме всички канали на комуникация - социални мрежи, мейлинг. Стараем се да показваме всички възможности, които те имат като част от нашата общност и да се гордеят с тях. Основната ни задача е да знаят, че докато се грижат за бизнеса си, ние се грижим за заобикалящата ги среда. ПРЕВЪРНАХМЕ ПРОСТРАНСТВОТО В ОБЩНОСТ Здравословната и безопасна среда винаги е била важна, но днес това важи повече от всякога. Днес вече не говорим само за физическа безопасност, но и за психическа.

103

Служителите имат нужда от здравословна среда, която да усещат с всичките си сетива. Близостта на природата, отворените пространства, възможността за спорт, спокойствие и положителна атмосфера. Това са тези детайли, които са извън архитектурата и дизайна, но са от изключителна важност за балансирания начин на живот. Щастлива съм, че SAC е уникален именно със средата си. В годините с колегите успяхме да създадем една съвсем различна среда от другите бизнес центрове в София. Превърнахме пространството в общност. В място, където можеш да прекараш не само работния си ден, но и свободното си време. Можеш да нахраниш рибите в езерото през обедната си почивка, можеш да пиеш кафе в парка, да седнеш на пейка и просто да се наслаждаваш на спокойствието, можеш да дойдеш в уикенда със семейството си и да се насладиш на цялата тази среда отново. Златна среда, която носи усещане за свобода на служителите, които работят в нея.

10 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

„АНТРАКТ 127“ НОВОТО ПРЕМИУМ БИЗНЕС ПРОСТРАНСТВО В СЪРЦЕТО НА СТОЛИЦАТА

105

106 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

„Антракт 127“ – бизнес пространство от найвисок клас, отвори врати в идеалния център на София – улица "Раковски" 127. Пространството придава нов облик на административния център „Славянска беседа“, част от емблематичната сграда, построена през 1935 г. в типичния за времето си модернизъм. Първоначално предназначена да помещава хотел, театър и едноименното читалище, през 90-те години част от хотелската част се отделя за административен център със самостоятелен вход откъм улица „Раковска“. През 2020 г. "Си. Екс.О. Партнърс" се наемат с нелеката задача да възвърнат значимостта на сградата в идентичността на столицата и подчертавайки културното й наследството, трансформират центъра във висок клас споделени бизнес пространства. Доскоро пустеещият вход до денонощния магазин е преобразен в елегантна рецепция, отражение на пулсиращия град навън. Още оттук се усеща и запазеният дух на сградата – новата мозайка е вдъхновена от оригиналния под, а просторното стълбище посреща с типичния парапет, сякаш излязъл от снимките от 30-те години на ХХ век. Тежката завеса, тоналността на мебелите, оригиналните афиши от постановки по стените

"АНТРАК Т 127", СОФИЯ

и малките детайли ни напомнят, че не сме на случайно място, а на „Раковска“ – българския „Бродуей“ в сърцето на столицата! И тази театрална нотка умело се преплита с усещането за премиум бизнес атмосфера във всеки детайл от интериорния дизайн. Новото пространство се разполага на 6 етажа и предлага 34 индивидуални, модерно оборудвани офиса, подходящи за екипи от 2 до 8 души, както и просторна зона за споделено работене с капацитет до 55 души, съобразено с всички противоепидемични изисквания. На разположение са 8 конферентни зали за срещи, както и екзекютив зала с впечатляващ дизайн, подходяща за срещи на високо ниво. На последния етаж се разгръща пространство, подходящо за семинари, коктейли и събития от всеки тип, с широка тераса, разположена по дължината на „Раковска“, с пленителна гледка към вълнуващия град. Елегантни зони за отдих и нетуъркинг и напълно оборудвани кухни с бариста кафе и топли напитки са на разположение на всеки етаж, както и няколко шумоизолирани помещения за уединение по време на телефонни разговори и онлайн срещи. Комфортът на членовете на „Антракт 127“ е подсигурен с изобилие от дневна светлина

във всеки офис, естествена растителност и висококачествени акустични таванни панели. Сигурността е гарантирана със смарт система за контрол на достъпа и денонощна охрана и видеонаблюдение. Всички инсталации, като вентилационната система например, са подменени с най-висок клас технологии, които отговарят на стандартите на бизнес сгради клас А. За максимално удобство членовете на „Антракт 127“ имат лесен достъп до всички услуги и събития в пространството през интуитивно мобилно приложение, а за техните нужди се грижи и професионалният бизнес консиерж. Освен функционалност, висока технологичност и стил пространството дава и възможността за присъединяване към международна общност от професионалисти на високо ниво и създаване на значими бизнес контакти. Всичко това е достъпно с краткосрочни наеми с включени всички режийни разходи, високоскоростен интернет, обзавеждане и други екстри и с гъвкави условия спрямо текущите нужди на бизнеса. А във времето на „новото нормално“ гъвкавостта дефинира бъдещето на работното пространство.

107

Контакти: www.entract127.com office@entract127.com LinkedIn/Entract127 Facebook/Entract127 Instagram/Entract127

108 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

10 9

110 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

HELEN KOSS INTERIORS КОМФОРТ, СОЦИАЛНА СРЕДА, МУЛТИКУЛТУРНА АТМОСФЕРА

111

112 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ПРЕДСТАВЯНЕ НА ОФИС НА ТЕХНОЛОГИЧНА КОМПАНИЯ

ВЕЛИСЛАВА ПАНАЙОТОВА ПРОЕКТ МЕНИДЖЪР, HELEN KOSS INTERIORS

Всички основни зони наподобяват социални хъбове. За “SoHo” концепцията допринасят и творбите на артиста Nassimo. Крафт елементите върху декоративни бетонни мазилки също са важна част за постигане на тази атмосфера. Отделено е значително повече място за колаборации, онлайн срещи и обучения. Работните пространства са обособени в т. нар. bubbles. Това са малки зони за всеки екип, които заменят класическия тип отворено пространство. По този начин се избягва директен контакт между всички служители и се постига интензивна интеракция само в отделни малки групи. Основен приоритет са здравето и сигурносттa. Ето защо в проектите си имплементираме UW или „плазма клъстер“ технологии за пречистване на въздуха и повърхностите.

Планирахме и реализирахме този офис изцяло по време на пандемия. Беше нужно да вдъхнем на хората усещането за социална принадлежност

HELEN KOSS INTERIORS

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ София БИЗНЕС СГРАДА GORA ГОДИНА НА ИЗПЪЛНЕНИЕ 2021 РАЗМЕР НА ОФИСА 1400 кв. м ИНТЕРИОР Helen Koss Interiors WEBSITE www.helenkoss.com

113

114 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ХЕЛЕН КОС ОСНОВАТЕЛ И АРТ ДИРЕКТОР

HELEN KOSS INTERIORS

е архитектнурно студио, специализирано в изграждането на офисни интериорни пространства за IT компании като Draft Kings, SAP Labs, Acronis, Playtech, Festo и др. С реализирани над 25 000 кв. м офис площи в България, Израел и Великобритания студиото е носител на престижните международни награди за дизайн: A-Design Award, German Design Award, Build Design and Architecture Award и др.. www.helenkoss.com

Измерваме успеха на завършен проект чрез удовлетворението на хората, за които е създаден. Горди сме, че 80% от нашия бизнес е от постоянно завръщащи се клиенти, които ни се доверяват при своето развитие.

BUROLANDSHAFT Предстои ни връщане към т.нар. Burolandschaft, което в превод означава „офис пейзаж“. Това е немска концепция, станала популярна в Северна Европа през 60-те години. Тя прилага по-либерален подход при оформлението на работните места. Отдава се преимуществено значение на задоволяването на нуждите на служителите. Нашите прогнози са, че разположението на работните станции в офиса ще премине към обособяване на отделни клъстери (групи бюра), които наподобяват острови и други природни форми. Времето на класическите редови разположения на бюрата е отминало. Идеята е всеки клъстер от работни станции да разполага със свои отделни материални ресурси. Тенденциите са офисът да стане нов тип пространство, достатъчно гъвкаво, за да не прилича нито на домашната, нито на офис средата. Работното място може да се адаптира към промяна с инструменти като мултифункционални мебели, подвижни преградни стени и панели и др. Хибридният работен модел е предпочитан, защото хората имат свобода да решават кои дни да работят дистанционно и кои присъствено. Фокусът в последно време е към усещането за социализация и принадлежност към определена

група. Набляга се на по-големи пространства, които да дадат възможност на екипите както да взаимодействат продуктивно помежду си, така и да поддържат достатъчна физическа дистанция. Най-голямо влияние оказва тенденцията за адаптиране на новите технологии при виртуални срещи. Това са интегрирани смарт решения, които осигуряват контрол едновременно над картина, звук и осветление и наподобяват тв студио. КОМПАНИИТЕ ЩЕ СЕ СТРЕМЯТ ДА СЪЗДАДАТ ПРОСТРАНСТВА, КОИТО ДА ПРИВЛEKAT СЛУЖИТЕЛИТЕ ОБРАТНО В ОФИСА и поне в краткосрочен план да предоставят физическо дистанциране и спокойствие, че работното място е безопасна среда. Задължителен елемент са дезинфектиращи материали и технологии от вида на UV лампи, plasma custer уреди и други технологии за пречистване. Този процес стимулира повишеното търсене на офис дизайнери, които да адаптират оформлението и да оптимизират пространствата. Бизнес лидерите осъзнават, че трябва да предоставят на хората комфорт, социална среда, мултикултурно усещане в офисите си, за да привлекат млади специалисти в

Зона за отдих с гледка към планината

HELEN KOSS INTERIORS

компаниите си. Миксът от тези три компонента дава облика на добрата съвременна работна среда. ΙΤ И BPO ИНДУСТРИЯТА СЪЗДАВА ТРЕНДА Дори традиционно консервативните браншове като банковите например се насочват към тенденциите от IT сферата за офисите си. Виртуалният начин на работа създава повече възможности за сформиране на международни екипи и по-бързо споделяне на идеи. За присъствените дни hot desking системите са все по-често приложени в новите офиси. Много важно е и устойчивото развитие за компаниите в посока на опазване на околната среда. HEALTHY&WELLNESS ТЕНДЕНЦИЯТА БЕШЕ АКТУАЛНА И ПРЕДИ ПАНДЕМИЯТА Тогава се залагаше повече на физическия аспект

с интегриране на спортни съоръжения и различен вид entertainment като билярд, Playstation, джаги и тенис маси. Новият фокус на офис дизайна е върху здравето в психологически и духовен аспект. Такива похвати са достъпа до естествена светлина и чист въздух, йога и фитнес класове, уъркшопи по здравословно хранене, курсове за стрес мениджмънт, бариста, стаи за медитация и др. Физическото и психическо здраве се взимат под внимание при функционалното разпределение и аранжиране на офисите, така както и във фирмените HR политики и обучения за мениджърите. Насърчаването на социалните взаимодействия също ще бъде важна стъпка в подкрепа на многото служители, започнали работа през 2020 г. в условия на пандемия. Много често те никога не са виждали колегите си на

115

116 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

живо. Затова компаниите се стремят да намерят начини за насърчаване на хората да общуват безопасно помежду си, независимо дали чрез виртуални събития или на живо. Свързването на екипите в социалните медии също ще бъде важно. Всеки има нужда от социално взаимодействие, особено днес. ОТ КАКВО ОФИС ПРОСТРАНСТВО ЩЕ ИМАТ НУЖДА КОМПАНИИТЕ С ОГЛЕД МЕРКИТЕ ЗА ЗДРАВНА БЕЗОПАСНОСТ И ДИСТАНЦИРАНЕТО Няма общо решение. Всяка компания подхожда индивидуално. Смятаме, че пространството няма да се измени като големина. Но вероятно броят на хората, които го обитават по едно и също време, ще намалее. При всички случаи интеракцията между хората и екипите трябва да се има предвид, когато се изгражда или преструктурира офис. Тенденцията за работа в т.нар. bubbles набира все повече популярност. Това са малки екипи, в които хората комуникират изключително помежду си без интензивна интеракция с останалите. Хъбовете играят все по-ключова роля

заради негативните последици от дългата изолация. Това са местата във всеки офис, където хората се социализират, обменят идеи и взаимодействат в неформална обстановка. ВИЗИЯ ЗА БЪДЕЩЕТО Посоката на развитие е да се предоставят повече открити пространства за хората с достъп до чист въздух и зелена среда. Инвестициите в технологии за пречистване на въздуха са задължителни, но не достатъчни. Изминалата 2020 беше уникална година. Всички бяхме изправени пред нови предизвикателства. Не само физическото ни работно място се промени, но и идеите ни за комфорт, желанието за социализация и необходимостта от живата интеракция. Разсъждавайки върху годината и уроците, които сме научили, смятаме, че 2021 г. ще изисква нови начини на мислене и нови решения, които да повишат нашата ефективност и удовлетворение.

Мениджърски офис с декоративни цветни мазилки

Еклектичен кът за отдих

HELEN KOSS INTERIORS

117

118 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ISCREEN: АКУСТИЧНИ РЕШЕНИЯ ЗА ОФИСА

Iscreen Acoustic специализира в производство на акустични решения. Основните им функции - звукопоглъщане и звукоизолация, ги правят изключително подходящи за обществени пространства. Продуктите могат да бъдат изцяло брандирани с принт за подпомагане на корпоративната идентичност в интериора. Спомагат и за отделянето на отделни зони в общото работно пространство. Гамата включва различни видове пана, акустични лампи, кресла и мека мебел, произведени в България от звукопоглъщащи материали. Вярваме, че нашите продукти дават възможност на работодателите да предоставят гъвкави решения за намаляване на шумa и повече лично пространство за хората и екипите и така да подобрят тяхната удовлетвореност и продуктивност. Съвременната офис среда се намира в постоянна динамика. Налага се компаниите често да адаптират офиса спрямо новите изисквания за дистанция и функциите на отделните зони. Мисията на Iscreen е да подпомага фирмите в създаването на гъвкави и адаптивни работни

пространства. Ние предлагаме решения, които осигуряват допълнителен комфорт на хората и повече лично пространство. Продуктите са лесно преместваеми и бързо могат да се реаранжират в офиса. Не се налагат одобрения за преустройства и СМР с всичките свързани с тях неудобства за хората. С нас обособяването на нови отделни зони става бързо, лесно и без много шум. Така компаниите спестяват финансов ресурс и време. Това е изключително важно за тях, особено когато се ползват наемни площи. Инвестициите отиват в актив, който фирмите могат да вземат със себе си при смяна на локацията. Всички наши продукти са произведени тук от български занаятчии. Внасяме сертифицирани материали от чужбина с нужните акустични свойства и ги влагаме в крайния продукт. По този начин създаваме добавена стойност в България и спомагаме за развитие на българската икономика. Iscreen Office Acoustic: www.iscreen.design

Столична библиотека Офис на технологична компания

ADVERTORIAL

119

Kamenitza Office Park, Офис Draft Kings

TZUM Office Center, Офис Atos

Офис на технологична компания

120 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

КОНЦЕПЦИЯТА LIVING ROOM #OFFICE.LIKE.HOME.

121

122 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Екипът на Lion’s Head, компанията собственик на "Мегапарк", използва периода на дистанционна работа на наемателите, за да реализира мащабен проект по реконструкция на офис комплекса. Новият интериорен дизайн е вдъхновен от идеята за повече удобство и уют на служителите и посетителите. В общите части са обособени самостоятелни зони за работа и отдих с повече възможности за нетуъркинг в неформална среда. Основната цел е да се предостави разнообразие от услуги и функционалности, които позволяват на наемателите да се съсредоточат върху своя бизнес, по-лесно да привличат и задържат таланти и да стимулират креативността на екипите си.

„Haшaтa цeл e дa смекчим гpaницaтa мeждy cпoдeлeнoтo и личнoтo пpocтpaнcтвo, мeждy paбoтнaтa и дoмaшнaтa cpeдa, дa пpeвъpнeм oбщитe чacти нa "Мегапарк" в oбитaeми, yютни, нaпoмнящи пoвeчe нa дoмa пpocтpaнcтвa“, споделя Виктория Илиева, криейтив директор VIArchitects, автор на идейния интериорен проект. Реконструкцията е в духа на концепцията Living Room, все по-актуална тенденция в интериорния офисен дизайн, която създава мотивираща и продуктивна работна среда и цялостно ново усещане за обитателите на сградата. „За да са устойчиви във времето, качествените офис сгради трябва да се променят. Ние в Lion’s Head постоянно следим новите изисквания и нужди на динамичните и съвременни хора, каквито са нашите наематели, и това е причината да стартираме реконструкция от такъв мащаб. Успяхме напълно да преобразим общите части на "Мегапарк",

"МЕГАПАРК", СОФИЯ

за да създадем по-качествено и пълноценно преживяване на наемателите в офис средата“, казва Елица Ценова, директор „Инвестиции и управление на активи“ в Lion’s Head Investments и управител на „Мегапарк“ ЕООД. Другата голяма промяна е в допълнителните услуги в сградата: голямата отворена зона за хранене тип food court е изцяло трансформирана. На нейно място оживяват две различни, но взаимно допълващи се концепции – модерна офис кантина с вкусна домашна храна и тематичен италиански ресторант с приятна външна тераса. Разнообразието от услуги се допълва от новия салон за красота и минимаркета. Чрез установени партньори "Мегапарк" предоставя още отлично оборудван фитнес със сауна и парна баня, кафене с уютна атмосфера и голям асортимент напитки и храни, както и сладкарница със собствено производство. Основен акцент на обновлението са зелените тераси. Три на брой, с обща площ над 1300 кв.м, те ще функционират като места за почивка, срещи, работа на открито и организиране на събития, превръщайки се в социално и красиво място, важна част от живота в сградата. Планират се допълнително озеленяване на входа

и промени в открития паркинг, увеличаване броя на паркоместата и оптимизирана организация на движението. Вътрешната трансформация на "Мегапарк" намира израз в новото лого на офис комплекса. То създава усещане за модерност, динамика и развитие – каквито са посланията и на промените в самата сграда. Трите елемента на графиката представят идеята за единност, общност и партньорство, обединявайки в перспектива трите части на офис комплекса. Цветовете пресъздават цялостния подход за баланс между новия интериорен стил на "Мегапарк" и характерната му фасада. Като логично продължение на трансформацията компанията представя и новата си комуникационна платформа Office. Like.Home. В цялостния процес на реконструкция е ангажиран екип от дизайнери, маркетолози и архитекти, за да се постигне концептуална промяна, която отразява последните световни тенденции в офис сегмента. „Офис комплексът е жив организъм, който непрекъснато се развива. Затова и нашето намерение е да не спираме да се променяме и да предлагаме нови услуги на нашите наематели“,

123

124 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

допълва Елица Ценова. "Мегапарк" е офис комплекс клас А с ключово местоположение на бул. „Цариградско шосе“. Основни характеристики: 17 етажа, 45 000 кв.м офис площи, 3000 кв.м търговски площи, над 650 паркоместа. Lion’s Head Investments е компания за инвестиции в първокласни офис сгради в Централна и Източна Европа. Към момента Lion’s Head Investments управлява 5 сгради с близо 235 000 кв.м първокласни офис площи в София и Букурещ "Полиграфия офис център" и "Мегапарк" в София, както и "Орегон парк" - бизнес комплекс, състоящ се от 3 сгради, в Букурещ. Основни инвеститори в компанията са Old Mutual Property и AG Capital. Old Mutual Property e част от Old Mutual Group – южноафриканска група за финансови услуги с над 170-годишна история, която оперира в 14 държави. AG Capital е водеща група от утвърдени компании за инвестиции и управление на недвижими имоти - Lion’s Head Investments, BLD, Park Lane Developments, Atland Investments и 3Р1. Поддържа стратегически партньорства с международни лидери като Apollo Global Management, Old Mutual, IFC (World Bank Group).

"МЕГАПАРК", СОФИЯ

125

126 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АРХ. ВИКТОРИЯ ИЛИЕВА КОНЦЕПЦИЯТА LIVING ROOM: КОМФОРТ В ОФИСА КАТО У ДОМА

АРХ. ВИКТОРИЯ ИЛИЕВА КРИЕЙТИВ ДИРЕКТОР, VIARCHITECTS

Ако пандемията има някакъв положителен ефект върху нас, то това е, че осъзнахме още веднъж колко важно е социалното общуване, чувството за принадлежност към определена общност, като цяло контактът помежду ни. В нашата работа по интериорните и функционални промени на офис пространства целта ни е да смекчим гpaницaтa мeждy cпoдeлeнoтo и личнoтo пpocтpaнcтвo, мeждy paбoтнaтa и дoмaшнaтa cpeдa, дa пpeвъpнeм oбщитe чacти в oбитaeми, yютни, нaпoмнящи пoвeчe нa дoмa пpocтpaнcтвa. Тенденциите в тази посока се развиват през последните няколко години, като пандемията допълнително ги ускори. Сред новите решения е и концепцията Living Room, в която се съчетават компоненти на средата, гарантиращи както здраве, така и продуктивност. Тя акцентира върху създаване на гъвкавост на офис пространството, което отговаря на новите очаквания и изискванията на хората, които работят в тази среда. Living Room е концепция за свързаност и общност, без да се пренебрегва комфортът. Хората преди бяха наредени като на конвейер, макар и на бюра с компютри. Трендът вече е

друг. Хората идват в офиса, за да се видят с колеги, да общуват, да се вдъхновят и да работят заедно върху нови идеи. Един добър пример е реконструкцията на офис комплекса "Мегапарк" напълно в духа на новата офис дизайн концепция Living Room. Тя създава мотивираща и продуктивна работна среда и цялостно ново усещане за обитателите. Друга тенденция е навлизането на домашни елементи в офисния интериор. Целта на повечето добри работодатели е да създадат условия, с които да привлекат служителите си отново на традиционното си място. В офиса „да се чувстват като у дома си“. Това дава шанс и за разчупване, за разнообразие в цветовете и интериорните компоненти, за добавяне на зелени елементи във или вън от помещенията, обръща се внимание на постелките, на удобството за сядане. В процеса на трансформация на офисите вече се ангажират комплексни екипи от дизайнери, маркетолози и архитекти, за да се постигне истинска концептуална промяна в крак със световните тенденции в офис сегмента.

"МЕГАПАРК", СОФИЯ

127

128 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИНЖ. ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ МОДЕРНИТЕ ОФИС КОНЦЕПЦИИ ВИСОКА ГЪВКАВОСТ И МНОГОФУНКЦИОНАЛНОСТ

ИНЖ. ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ NATIONAL SALES MANAGER BULGARIA AND NORTH MACEDONIA, KNAUF CEILING SOLUTIONS, KNAUF AMF & KNAUF ARMSTRONG

Многократно съм имал възможността да споделя, че след края на „големия строителен бум“ в България пазарът се измени коренно както в количествено, така и в качествено отношение. Този процес се ускори осезаемо през последната година и за настъпващото качественото изменение всички ние не без основание можем да се радваме. От първостепенно значение е съвременните офисни и административни сгради да отговарят на изискванията за здравословна микросреда. Това е важно не само за работещите в тях, но и за тяхната по-висока производителност, т.е. за работодателите. В тази връзка стратегически е важно за всяка компания с всички възможни средства да се грижи за удобството и доброто здравословно състояние на своите служители. Именно това налага днешните концепции за офиса да се характеризират с висока степен на гъвкавост и многофункционалност. Използват се различни пространствени решения за създаване

и обособяване на различни работни зони и оптимални условия на работа. Съвременните офиси трябва да отговарят на различните нужди на работа и те трябва да дават възможност да бъдат променяни в движение. Когато се изисква концентрирана работа с висока дискретност, отделният офис ще продължи да бъде решение и в бъдеще. За други форми на работа това е отворено пространство при използването на решения, като прозрачно и гъвкаво екраниране на бюрото например, за да се създаде необходимото разстояние между служителите, без това да повлияе значително на комуникацията между тях. ЗДРАВОСЛОВНАТА И БЕЗОПАСНА ОФИС СРЕДА СЕ ОСИГУРЯВА ЧРЕЗ БАЛАНС МЕЖДУ ФУНКЦИОНАЛНОСТ, ЕСТЕТИКА, АКУСТИКА И ЧИСТОТА С ДОСТАТЪЧНО ПОДАВАНЕ НА СВЕЖ ВЪЗДУХ Ние от Knauf Ceiling Solution знаем, че офис сградите поставят особено високи изисквания

ADVERTORIAL

към помещенията, а следователно и към окачените тавани. Различните области и дейности в офиса поставят много различни изисквания към акустиката. Те зависят основно от вида на приложението: фоайето например има различни акустични изисквания от работните помещения. Акустичният комфорт, който често получава по-малко внимание, е важен фактор. В зоните, където са работните места, оптимизираната акустика повишава комфорта и по този начин допринася за повишаване на концентрацията и работоспособността. Звукопоглъщането в общите зони също е важно за служителите, тъй като прекомерният шум може да доведе до проблеми с концентрацията, изнервеност, безпокойство и дори до симптоми на стресово заболяване. Също така е важно да няма и отлагане на прахови частици върху различните повърхности, в това число и върху окачените тавани. Тук основна роля играе и т.нар. РМ клас на преминаване

на въздушни маси през различните видове материали, на който много от проектантите и инвеститорите все още не обръщат достатъчно внимание. Колкото по-голяма е пропускливостта на един материал, толкова по-голямо количество въздух преминава през него. Това пък от своя страна води до отлагане на праховите частици върху повърхността на материала, което с времето допринася до посивяване на окачения таван и до неговото замърсяване. Нашите минерални окачени тавани съчетават в себе си необходимите превъзходни акустични характеристики с възможно найдобър клас РМ-1, което гарантира възможно най-дългото запазване на цвета и чистотата на повърхността. Разнообразието на видовете материали с техните цветове и структура също играе роля в различните области на офиса, защото приятният цветен климат забележимо допринася за работоспособността и креативността на

129

Knauf Ceiling Solutions / TOPIQ Sonic Element и Armstrong, METAL Baffle V-P 500 за интериорно и акустично оформяне на зони за работа и рекреация в офиса

130 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

служителите. Всичко това изисква индивидуални решения. Ето защо ние разработваме и предлагаме системи окачени тавани с различен дизайн и функция. Те не само отговарят на високите изисквания за дълговечност и технически характеристики, но също така отговарят и на стандартите по отношение на пожарозащита и акустика. МОДЕРНИЯТ ДИЗАЙН В ОТГОВОР НА НУЖДАТА ОТ ПО-ДОБРО ПОТРЕБИТЕЛСКО ИЗЖИВЯВАНЕ През последната година поради пандемичната обстановка много компании преминаха частично или изцяло към работа от Home office, което не смятам, че би могло да бъде дългосрочно решение. Според редица проучвания липсата на нормални социални и трудови контакти води в дългосрочен аспект до влошаване на психичното здраве и ефективността на работата. Истински иновативно и ефективно работата в екип може да бъде осъществена единствено при създаването на необходимите условия за това. Съвременният офис се превръща постепенно в място, съчетаващо в себе си удобствата на

работното пространство с възможностите за неформални срещи между служителите и рекреация. За радост вече не са малко модерните офисни сгради и в България, в които се отделя специално внимание на местата за почивка дори в комбинация с фитнес центрове, СПА и плувни комплекси. Според мен иновативните и социално ангажирани наематели на офиси ще обръщат все повече внимание в бъдеще към търсенето на такива сгради, а и ще има тенденция за наемането на по-големи офисни пространства за собствени нужди, които да бъдат използвани при оформяне на съответните зони за работа, работни срещи и почивка. ВИЗИЯТА НА KNAUF CEILING SOLUTION ЗА ЗДРАВОСЛОВНА И ПОЛЗОТВОРНА РАБОТНА СРЕДА Е ИЗГРАДЕНА НА БАЗА ОГРОМНИЯ НИ ОПИТ В КОМБИНАЦИЯ С ИНОВАТИВНОСТ И ТОВА Я ПРАВИ УСТОЙЧИВА ВЪВ ВРЕМЕТО Както при всеки тип сгради, така и при офисните устойчивата архитектура е от изключително голямо значение. Високият комфорт и сигурността на обитателите имат

Заседателна зала с окачен таван Knauf Ceiling Solutions/ HERDESIGN creative Baffle

Коридор с Knauf Ceiling Solutions / HERDESIGN Baffel и заседателна зала с Knauf Ceiling Solutions / Thermatex Line Modern wall absorber, custom printed

Отворено пространство, преградено с мобилни стъклени прегради. Акустично и интериорно оформени зони с Knauf Ceiling Solutions TOPIQ Sonic Element в различни формати

ADVERTORIAL

преимуществено значение при този тип проекти. Чрез нашите съвременни системни решения се осигурява оптимизация на разходите при строителството и в процеса на експлоатация, като в същото време се подобряват качествата на работната среда при най-висок стандарт за сигурност. Оптималната акустика в работните помещения съвместно с добрия интериорен дизайн допринасят за повишаване на ефективността на работещите в този тип сгради. Успоредно с това системните окачени тавани на Knauf Ceiling Solution осигуряват, където е необходимо, и надеждна пожарозащита на носещата конструкция на сградата или съответните евакуационни пътища. Обединявайки силните продуктови марки Knauf AMF & Knauf ARMSTRONG в едно, ние осигуряваме усъвършенствана и модернизирана всеобхватност в системните решения за окачени тавани от една ръка.

131

132 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

133

134 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

HARMONY PLACE, ПЛОВДИВ

135

ЗЕЛЕНИ ПРОСТРАНСТВА И УЕДИНЕНИЕ

136 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Harmony place е разположен в спокоен, все още незастроен квартал на град Пловдив – кв. "Остромила". Предвид обстановката през последната година локацията осигурява уединение от забързания градски начин на живот, множество зелени пространства, а за по-малките - детски площадки и сигурна среда. Едновременно с това за обитателите на жилищния комплекс се открива панорамна гледка към Родопите. Булевардите "Коматевско шосе" на запад и "Димитър Талев" на изток обезпечават удобна и бърза връзка с града.

ФУНКЦИОНАЛНОСТ И АРХИТЕКТУРНО РЕШЕНИЕ Жилищният комплекс е съставен от четири самостоятелни сгради. Етажността е съобразена с общото застрояване в района – ниско, за да не нарушава хармонията и вписването на обемите в околната среда. На партерно ниво апартаментите са с прилежащи индивидуални дворчета за постигане на усещане за простор и уединение. На типово ниво са разположени 6 апартамента, както следва: три двустайни и три тристайни. Пешеходецът е с приоритет в Harmony place - паркирането е решено подземно, за да не се нарушава зелената обстановка, която е основна за проекта. Чрез грижливо проектиране на градинки в зелената обща зона на комплекса се създава приятна за всекидневен живот среда насред природата. Комплексът е проектиран в хармония със заобикалящата го озеленена среда, като напълно е ограничен достъпът на автомобили в междублоковите пространства и зоните за отдих и спорт.

HARMONY PL ACE, ПЛОВДИВ

137

138 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

СИТУАЦИЯ

ТИПОВО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ

РАЗРЕЗ

139

HARMONY PL ACE, ПЛОВДИВ

УСТОЙЧИВОСТ И ОКОЛНА СРЕДА Сградите са четириетажни с мансарди и по никакъв начин не пречат на ослънчаването и гледките, които се откриват. Щателно внимание е обърнато към избора на фасадните материали, така че комплексът да бъде вписан успешно в богато озеленената си среда. Модерната визия е постигната с устойчиви и качествени материали, чието съчетание завършва композицията изцяло. Обликът на сградата е подчертан с HPL панели с дървен мотив в комбинация с еталбонд в антрацит и естествен камък за акцент. Парапетът по терасите е стъклен, ефирен, а елегантно решените дървени решетки идеално се съчетават с търсената визия. Апартаментите се издават по БДС стандарт: шпакловка и замазка, изградена ВиК, ел. инсталация с монтирани ключове и контакти и ел. табла, окабеляване за телефон и интернет, видеодомофонна система, дограма с троен стъклопакет, входни блиндирани врати.

Общите части са заложени с луксозни материали с естетическа издържаност за завършване на общата визия на комплекса - топлоизолиращи междуетажни врати, добре осветени стълбищни клетки и парапети по стълбищните клетки по детайл. Сградата е енергоефективна, с фасада от устойчиви материали с изчистени линии, съвременен и функционален дизайн на жилищата, с довършителни материали с безупречно качество от най-висок клас.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Пловдив

РЗП НАДЗЕМНО 7594.91 кв.м

ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 1532.75 кв.м

ПЛОЩ НА ИМОТА 6402 кв.м

РЗП ПОДЗЕМНО 4098.08 кв.м

14 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

KNIGHT FRANK МОДЕРНИТЕ ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗИ

По какъв начин COVID-19 промени тенденциите при работните пространства? Ако кажем, че 2020 промени света на труда, означава да недооценим случилото се - след като правителства и бизнеси по света започнаха борбата с пандемията, светът на бизнеса се обърна с главата надолу. Компаниите преосмислиха своите офис концепции и възстановиха стария дебат за "смъртта на офиса", служителите се умориха да живеят и да работят на едно и също място и започнаха да страдат от zoom умора. Сбъднаха ли се прогнозите и очакванията за 2020? ДОБРО САМОЧУВСТВИЕ И ПСИХОЛОГИЧЕСКИ КОМФОРТ Промените в офисите са не само в стъклените прегради и невероятни места за отдих, а са свързани повече с доброто самочувствие и психологическия комфорт на служителите растения, йога сесии, пречистване на въздуха,

закуски и дори кътове за инцидентна следобедна дрямка. COVID-19 всъщност ограничи ролята на фитнеса и йогата, биофилният дизайн печели все повече привърженици. УСТОЙЧИВО РАЗВИТИЕ Работните пространства ще стават все по-устойчиви като дизайн и управление, с възможности за по-голямо приложение на велотранспорт, сортиране на отпадъци, водоспестяващи устройства, енергийно ефективно осветление, екологични почистващи материали и сезонна храна. Предвид факта, че сградите създават около 40% от глобалните въглеродни емисии, не е чудно, че корпоративният свят признава важността на устойчивото развитие. При условията на дистанцирането и избягването на обществения транспорт използването на велосипеди стана ключово, а опцията за отиване на работа с велосипед може

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

Промените в офисите са не само в стъклените прегради и невероятни места за отдих, а са свързани повече с доброто самочувствие и психологическия комфорт на служителите - растения, йога сесии, пречистване на въздуха, закуски и дори кътове за инцидентна следобедна дрямка.

скоро да се превърне в част от работния пакет с придобивки за служителите. СПОДЕЛЕНИТЕ РАБОТНИ ПРОСТРАНСТВА Предимствата на споделените офиси ще продължат да привличат корпоративни клиенти, което означава, че големи екипи или цели компании могат да работят в атрактивни пространства с различни удобства за привличане на топ таланти. Според проучване на Knight Frank 47% от бизнеса във Великобритания предвижда още преди локдауна повече гъвкави споделени пространства с различни услуги. Дори големи компании търсят комбинация на твърдо ядро и гъвкавост благодарение на външни услуги. КОРПОРАТИВНИТЕ ОФИСИ Някои средни бизнеси ще се насочат към обслужвани офис площи с максимален отговор на техните нужди. За търсещите корпоративна

идентичност остава възможността за дизайн на адекватно офис пространство с гъвкавост при наемните срокове. ПРОГНОЗИ ЗА 2021 Г. РАБОТАТА ОТ ВКЪЩИ ПРОДЪЛЖАВА COVID-19 на практика ускори въвеждането на работата от вкъщи - няколко локдауна принудиха служителите на много компании да работят от дистанция и тази тенденция продължава. За засилване на продуктивността, ангажираността и удовлетворението на служителите ще бъдат необходими различни локации и среда, работни часове и дори гъвкаво оборудване като бюра с промяна на височината и дори швейцарски топки. ОФИСЪТ ОСТАВА КЛЮЧОВО МЯСТО ЗА КОРПОРАТИВНАТА ИДЕНТИЧНОСТ Въпреки активното навлизане на работата от дистанция все повече нараства нуждата от офис

141

142 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

площи за служителите за развитие на техните умения, сътрудничество и обучение. "Смъртта на офиса" се оказа силно преувеличена - най-вече поради искреното желание на хората да се върнат в работната си среда. Според редица проучвания само 8% от служителите искат да работят от вкъщи през всички пет дни в седмицата.

ПЪТУВАНЕ ДО РАБОТА Пътуването до работа се превърна в един от удобните случаи за избягване на масовия транспорт и на контактите със струпвания на хора. Работодателите търсят офиси с удобства за велосипедистите с подходящи велоалеи, душ кабини и обезопасени велопаркинги.

COVID ЗАЩИТЕНИТЕ РАБОТНИ ПРОСТРАНСТВА ЩЕ ПРЕОБЛАДАВАТ С прекратяване на първия локдаун доставчиците на COVID защитени офис площи направиха всичко възможно да спазят новите регулации - засилване на протоколите за почистване и дезинфекция, увеличаване и регулиране на притока на чист въздух, пунктове за дезинфекция на ръцете, знаци за напомняне на безопасността, системи за еднопосочно движение, офис редизайн с цел засилване на дистанцирането. Тези тенденции остават в сила за повечето работни пространства през 2021 г.

НА БОРБА СЪС САМОТАТА За мнозина работата от вкъщи създаде усещане за самота и изолация, за други беше реализирана мечта. Според проучване на компанията за 49% от 731 интервюирани работата от вкъщи има положително въздействие за психологическото им състояние, а 40% съобщават за обратното. Очакванията са през 2021 г. изборът между различните опции да бъде за служителите. Талантите ще търсят бизнеси, които оценяват важността на комфортната среда и осигуряват подходящи условия за това. От щастливи служители печелят всички и бизнесът оценява този факт.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

Работните пространства ще стават все по-устойчиви като дизайн и управление, с възможности за по-голямо приложение на велотранспорт, сортиране на отпадъци, водоспестяващи устройства, енергийно ефективно осветление, екологични почистващи материали и сезонна храна

ОФИСЪТ - КАЧЕСТВО И СЪТРУДНИЧЕСТВО Офисите ще се превърнат в среда за креативност, иновации и сътрудничество благодарение на дизайна и различните удобства. Сивите и безлични канцеларии са част от миналото и през 2021 очакванията вече са други - място, което да стимулира и да бъде смислена цел на ежедневното пътуване. Офисът със сигурност няма да бъде това, което беше досега. Стратегиите за работното място ще търсят качество, фокус върху дизайна и засилване на сътрудничеството в опит за възстановяване на изчерпания социален капитал освен място с биофилен дизайн. ПОВЕЧЕ СПОДЕЛЕНИ РАБОТНИ ПРОСТРАНСТВА Фокусът върху офис изживяването ще засили търсенето на споделени работни пространства за средни и корпоративни бизнеси. Доставчиците на такива услуги ще работят за повече обслужвани пространства за екипите - от йога в обедната почивка до отворен бюфет, от наситени със събития календари до вдъхновяващи интериори.

ЗЕЛЕНИТЕ УСТОЙЧИВИ ОФИСИ ЩЕ СПЕЧЕЛЯТ БИТКАТА ЗА ТАЛАНТИ Младите поколения търсят компании, които отговарят на собствените им морални ценности за околната среда и социална ангажираност - намаляване на въглеродния отпечатък, повишаване на комфорта за служителите, социална диверсификация. COVID-19 даде силен старт на нова вълна зелено мислене сред служителите - в проучване на компанията 56% от всички 17 149 потребители смятат, че намаляването на опаковките за еднократна употреба и на въглеродния отпечатък са по-важни след пандемията. Тъй като бизнесите продължават да считат недвижимите имоти за стратегически актив и инвестиция и избират да настанят своите екипи в зелени офиси, това е сигурен начин за демонстриране на ангажираност към каузата на устойчивото развитие.

143

14 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИВАН МИХАЙЛОВ ПЕРСПЕКТИВАТА Е ГЪВКАВОСТ НА РАБОТНИЯ ПРОЦЕС И ОБМЕН НА ИДЕИ В РЕАЛНА СРЕДА

ИВАН МИХАЙЛОВ УПРАВИТЕЛ НА VISTEON ELECTRONICS BULGARIA И ПРЕДСЕДАТЕЛ НА УПРАВИТЕЛНИЯ СЪВЕТ НА БЪЛГАРСКАТА РАБОТОДАТЕЛСКА АСОЦИАЦИЯ „ИНОВАТИВНИ ТЕХНОЛОГИИ“

Много аспекти от работата ни се промениха през 2020 г. Компаниите станаха още по-гъвкави в разбирането и приемането на работата от вкъщи не само като социална придобивка, а като нов стандарт. Макар никой да не очаква напълно завръщане към офиса, ролята му за силната екипна принадлежност и добрата колаборация продължава да е ключова. Във Visteon хората са част от големи международни екипи и сложни мащабни проекти за глобалната аутомотив индустрия. Въпреки че създаваме всички нужни виртуални предпоставки, непрекъснатият обмен на идеи и ценността на реалната среда продължават да бъдат основополагащи за ефективната им и успешна работа. Не можем да допуснем екипа ни да се откъсне от тази култура, затова като отговорен работодател преконфигурираме нашия офис и

създаваме все по-гъвкава работна среда с всички необходими ротации и мерки за защита на здравето на нашите колеги. БЪДЕЩЕТО НА РАБОТНИЯ ПРОЦЕС И СЪВРЕМЕННАТА ОФИС СРЕДА Плавно и контролирано ще се завръщаме към една нова нормалност – хибриден принцип на работа и строги мерки за безопасна среда. Разбира се, не навсякъде работата от вкъщи е възможна – в автомобилната индустрия например това не е толкова просто. Затова перспективата е гъвкавост. Както споменах, предимството на офисите все повече ще се състои във възможността за колаборация и обмен на идеи в реална среда. Според нуждите на екипа, това би наложило преход от множество обособени индивидуални места към една обща

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

145

среда за съвместна работа. Затова в средносрочен план трябва да създадем правилната инфраструктура за това, като предоставяме гъвкава работна среда, която може бързо да се преконфигурира, ако това се наложи. Всъщност този модел на поведение много напомня на agile методологията, която насърчава гъвкавите реакции към промяната и неслучайно е интегрална част от работата ни във Visteon. Този принцип ни помогна още от самото начало на кризата с COVID-19, като ни позволи да се настроим и организираме изключително дисциплинарно към нов начин на работа за по-малко от два работни дни без съществени прекъсвания. В днешно време реалната среда е ценна, защото дава възможност на екипите да обменят идеи.

за да осигурим сигурни условия, които миналата година надградихме според новата реалност и продължаваме да спазваме и развиваме. Различното днес са изградените навици и най-вече самосъзнанието на хората да бъдат още по-сериозни в отговорността към собственото си здраве и това на околните. В момента във Visteon организираме и достъп до ваксинация на всички желаещи служители и членове на техните семейства, като подхождаме морално и изцяло съобразено с националния ваксинационен план. Разбира се, имунизацията е напълно пожелателна и в нито един момент не бихме я изисквали като задължителна предпоставка за работа в офиса. Моето лично убеждение е, че това е не само една добра стъпка за осигуряване на безопасна офис среда, но и отговорност към обществото като цяло.

ИМАМЕ НУЖДА ОТ СОЦИАЛНИЯ КОНТАКТ НЕ САМО ЗАЩОТО СМЕ ТАКИВА ПО ПРИРОДА, НО И ЗАЩОТО КОМУНИКАЦИЯТА НА ЖИВО Е БЕЗЦЕННА ПРИ РАЗРЕШАВАНЕТО НА РАЗЛИЧНИ РАБОТНИ КАЗУСИ Днес динамиката е още по-голяма, затова споделените опит и знание, както и колаборацията между екипите са по-важни от всякога. Отново ще спомена обмена на информация и неговата важна роля. В началото на 2020 г. всички бяхме неподготвени за това, с което се сблъскваме. Днес сме много по-наясно какви са механизмите, за да осигурим една безопасна и комфортна среда, без това да пречи по-сериозно на работния процес. В същото време здравето на служителите винаги е приоритет за всеки отговорен работодател. Още преди COVID-19 всички прилагахме редица стандартни мерки,

БАЛАНСЪТ МЕЖДУ ХИБРИДНИЯ И ТРАДИЦИОННИЯ ОФИС МОДЕЛ Е В ТОВА ДА ЗАПАЗИМ НА ПЪРВО МЯСТО ЗДРАВЕТО НА НАШИЯ ЕКИП, НО СЪЩО ТАКА ДА ОСИГУРИМ ПРИНАДЛЕЖНОСТ КЪМ КОМПАНИЯТА И ВЪЗМОЖНОСТ ЗА ОБМЕН НА ИДЕИ Нашата работа във Visteon е основно инженерна и решенията, които прилагаме, са плод на колаборация и обмен на информация. Затова за нас е важно да гравитираме около тези три полюса и в същото време да дадем възможност за равен достъп до оборудване и нужния инструментариум, което за нашия бизнес е специфично. Вярваме, че сме открили този баланс за нас чрез хибриден модел на работа. Това е и обратната връзка от екипа ни. Тук правя уточнението, че за Visteon това не е новост, от години работата от вкъщи е била част от пакета

146 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ни с придобивки. Сега просто го адаптирахме към COVID реалността. Това, както споменах и по-рано, ни позволи да организираме работата си по отдели в новите условия доста бързо и без особено високо напрежение. Модерният аспект за Visteon се състои в това да намерим правилната концепция за работа в реална среда, която дава по-голяма възможност за креативна колаборация между екипите. Целта ни винаги е да създаваме добро и сигурно изживяване за нашите служители, като създаваме правилните предпоставки да предпочитат и офиса като опция за работа днес. Разбира се, налице е и нуждата да оптимизираме необходимото ни физическо пространство, тъй като оперираме в хибриден модел. Тази задача е предизвикателна, тъй като в момента Visteon се разраства в България, превръщайки се във водещия технологичен център на компанията в Европа. Този растеж налага да осигурим все пак и необходимото физическо място, като следваме най-строгите мерки за безопасност.

Перспективата е гъвкавост предимството на офисите все повече ще се състои във възможността за колаборация и обмен на идеи в реална среда. Според нуждите на екипа, това би наложило преход от множество обособени индивидуални места към една обща среда за съвместна работа.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

147

ИЛИЯ КРЪСТЕВ ДА РАБОТИМ КАТО ЕКОСИСТЕМА ЗА УСПЕШНО ПРИВЛИЧАНЕ НА ИНВЕСТИТОРИ

ИЛИЯ КРЪСТЕВ ПРЕДСЕДАТЕЛ НА УС НА АИБЕСТ

Една от най-активните тенденции в настоящата постковид ситуация е в посока излизане от София и работа от други места извън офиса. Промените не са нови, те се случваха равномерно за последните 4-5 години, когато още преди пандемията около 20% от работещите хора в България са имали възможност да работят по по-различен начин. Днес фокусът вече е върху хората - не кой къде работи, а по какъв начин можем да достигнем до таланти на един пазар, където те не са толкова много. Днес, ако някой иска да работи от дистанция и е талантлив - ще бъде нает. А компаниите, които се грижат как техните служители се чувстват и извън работните часове, ще бъдат най-успешните - те ще могат да привличат таланти, да ги задържат и да продължат с тях независимо от условията. Трябва да отбележим, че при младите хора - 18-22 години, за разлика от средното поколение голяма част от взаимодействието винаги е било онлайн - обучение, общуване, игрите, и те са напълно свикнали на такъв тип общуване. На второ място - все повече компании ще правят офиси в други градове, извън София. Голяма част от компаниите ще се опитват да се събират в co-working офиси с цел обмяна на опит, ноу-хау, достъп до нови технологии. Голяма част от нашата индустрия в България в последната година се представя доста по-добре в сравнение с другите сектори на икономиката. Ако този сектор се справя

в момента без или с много по-малък обем офиси, възможно е в бъдеще да бъде предпочетено тези средства да бъдат инвестирани в друга посока. Един глобален пример - огромен е броят на глобалните компании, които изобщо нямат офиси и само от време на време провеждат тиймбийлдинги на екипите си. ГЛОБАЛИЗАЦИЯТА И УСКОРЯВАНЕТО НА СВЕТА НА УСЛУГИТЕ В момента има изместване от Азия към Европа на голяма част от услугите, а глобалният натиск от страна на клиентите е всичко да става много много по-бързо, сроковете стават все по-кратки, а договорите - от 12- на 3-месечни. Много от процесите вече се автоматизират и екипите трябва да бъдат обучавани. Важно е какво се случва и около нас - например в Гърция, която е много активна за привличане на инвестиции, много компании започват да навлизат и служителите имат избор дали да не работят дистанционно от Гърция. България е малък пазар и трябва да се държи като екосистема, включително какво комуникираме навън и какво правим на държавно ниво. Трябва да работим за промяна на средата и качеството на живот, качеството на въздуха и на средата, инфраструктурата и условията на достъп, за да привличаме по-успешно инвеститори.

148 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ГЕОРГИ БРАШНАРОВ БЪДЕЩЕТО НА ОФИС СГРАДИТЕ: SERVICE, SERVICE, SERVICE

ГЕОРГИ БРАШНАРОВ ЧЛЕН НА КОНСУЛТАТИВНИЯ СЪВЕТ НА БАСКОМ

ИТ СЕКТОРЪТ ПРЕЗ 2020 ИТ секторът в България и по света винаги предшества останалите – ние се сблъскваме с проблеми, които се появяват 10 - 15 години по-късно при повечето от останалите индустриални сектори. Като пример - при въвеждане на извънредното положение през март 2020 за фирмите в нашия сектор не беше особен проблем за 24 часа да преминат към дистанционен режим на работа. Софтуерните компании разполагат с цялата необходимата култура и инфраструктура за подобен бърз преход. На практика те работят по подобен начин от години

– просто сега и на всички останали се наложи да го правят. Софтуерният сектор в България премина през 2020 с бодро вдигната глава – отбелязахме над 10% среден ръст при 4.2% намаление на БВП в държавата. Голяма част от компаниите продължиха да наемат хора и разрастването им е факт. Нашият сектор е почти изцяло експортно ориентиран, затова за нас е важно, че от началото на 2021 бизнесът в САЩ, Далечния изток и Европа се възстановява, идват нови проекти и нови бизнеси с желание за разрастване на екипите.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА ДНЕС След първоначалното “Ура!” станахме свидетели и на недостатъците на дистанционната работа – намаляване на ефективността, поява на алиенация, симптоми на прегаряне. Затова много хора започват да преосмислят идеята, че трябва 100% от времето да стоят на вилата или вкъщи. Все повече се замислят за поне частично завръщане в офисите. Но това едва ли ще се отрази на заетостта на офис пространствата. България има отлични таланти, но те се все пак са ограничен брой. Страната все още не успява да се позиционира като привлекателно място за висококвалифицирани специалисти от други страни, и то основно поради множеството бюрократични неуредици и спънки при формалното издаване на синя карта и установяване и на семействата. Затова каквито и нови проекти да се появяват, каквито и възможности да има, няма как изведнъж да се появи голям брой нови професионалисти за тях - онези, които ще влязат в новите офиси, всъщност идват от други такива. ТЕНДЕНЦИИ В ОФИС ИНДУСТРИЯТА Важна тенденция днес е сградата да бъде непрекъснато развиващ се високотехнологичен продукт. Това неминуемо ще се отрази на консервативната строителна индустрия, ще доведе и до промяна в манталитета на инвеститори и предприемачи. Концепцията за бизнес функцията трябва да бъде създадена много преди да започне строителството – по начин, подобен на онзи, по който в момента се създават софтуерните приложения. Важно е да се мисли как ще функционира сградата след 10 години, а не само когато бъде пусната в експлоатация. Тази промяна няма да се случи веднага, но в 10-годишна перспектива е неизбежна. Отдавна говорим и за цялостен BIM подход и модели – време е от теоретично говорене да преминем към практика. Сериозно предизвикателство е фактът, че голяма част от офисите – дори най-модерните и най-новите, са проектирани с концепцията за завършена сграда, което води до много ниска гъвкавост на обслужващите системи. Търсенето на гъвкавост е друга тенденция, която ще става все по-видна. Идеи, които се появиха от коуъркинг пространствата – да плащаш само онова, което ползваш в момента, ще бъдат новите модели на работа, които ще бъдат изискани от наемодателите. По света вече не се подписват договори за 7 - 10 години, защото прогнозируемостта е за много по-къси периоди. Така че е нужен стремеж договорите да бъдат разумни и за двете страни. Искам да видя как се излиза от идеята, че офис сградата е само отдаване на площи под наем. Офис сградата вече е технологична платформа с предлагане на услуги. Затова бъдещето е светло за онези, които успеят да монетизират сградите, които имат, като предлагат повече и различни услуги. Самоубийствено е да не бъдат използвани възможностите, които предлага съвремието. LOCATION, LOCATION, LOCATION ЩЕ ОСТАНЕ ВАЖНО ЗА МНОГО БИЗНЕСИ. Но бъдещето принадлежи на онези, които предлагат service,

14 9

service, service. Основата на това е директната комуникация на ползвателите с инвеститорите. Необходима е адекватна и навременна обратна връзка посредством съвременни инструменти като service-desk приложения, ticketing системи и engagement приложения. Прогнозирам светло бъдеще на офис сектора и увеличаване на приходите по един различен бизнес модел, основан на win-win гъвкавост. Има много неизследвани възможности за бизнес и за постигане на нови нива на качество.

Софтуерният сектор в България премина през 2020 с бодро вдигната глава – отбелязахме над 10% среден ръст при 4.2% намаление на БВП в държавата. Голяма част от компаниите продължиха да наемат хора и разрастването им е факт. Нашият сектор е почти изцяло експортно ориентиран, затова за нас е важно, че от началото на 2021 бизнесът в САЩ, Далечния изток и Европа се възстановява, идват нови проекти и нови бизнеси с желание за разрастване на екипите.

150 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИВАН НИКОЛОВ РОЛЯТА НА ОФИСА ЗА КОРПОРАТИВНАТА КУЛТУРА Е НЕЗАМЕНИМА

ИВАН НИКОЛОВ REAL ESTATE COUNTRY MANAGER, CONCENTRIX

Ролята на офиса е незаменима и остава основна за изграждане и поддържане на корпоративната култура. Няма друго нещо, което да подчертава по-добре идентичността на всяка компания, освен служителите и тяхната основна работна среда – офисът. Моделът на постоянна работа от вкъщи е отлична опция в определени ситуации, но води по-скоро до отчужденост на служителите и липса на колаборация и екипност. Промените на офис средата ще са свързани предимно с осигуряването на по-големи отворени пространства с естествена вентилация и наличие на повече дистанция. Възможни са инвестиции в модерни и иновативни системи за пречистване като йонизатори, UV лампи и т.н. Работният процес сам по себе си едва ли ще се промени драстично, по-скоро очаквам промяна в отношението на хората към офис средата и поведението им в нея.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

РОЛЯТА НА ВЗАИМОДЕЙСТВИЕТО В РЕАЛНА СРЕДА КАТО ФАКТОР ЗА МОТИВАЦИЯТА НА СЛУЖИТЕЛИТЕ Е ОГРОМНА Офисът е основата на доброто и продуктивно взаимодействие между хората. Събирането в реална среда на уменията, таланта и идеите на служителите дава силен тласък на ефективността и придава същност на самата работа. В такава среда са налични и необходимите условия за създаване на екипен дух, сплотеност, както и възможност да комуникираш свободно с хора със сходни интереси и цели. Независимо от ситуацията в последната година основните аспекти на здравословната и безопасна среда няма и не трябва да се променят, а именно достатъчно дневна светлина и висока ефикасност на осветлението, опции за естествена вентилация, качеството на въздуха в помещенията, топлинната ефективност, ниски нива на шум, прах и влага, обезопасеност на електрическите системи, контрол на достъпа и високи нива на сигурност и защитеност.

ОТГОВОРЪТ НА ВЪПРОСА ЗА БАЛАНСА МЕЖДУ ГЪВКАВИЯ (ХИБРИДЕН) И ТРАДИЦИОННИЯ ОФИС МОДЕЛ Е НЕЕДНОЗНАЧЕН На този етап сме в процес на планиране и разработка на различните варианти и опции. Определено има предизвикателства от логистична и технологична гледна точка, но именно намирането на баланса е една от главните цели пред компанията, тъй като това би дало сигурност и увереност на служителите за бъдещите насоки на компанията. Новата ни офис сграда функционира едва от края на 2019 г. и до момента не успяхме да установим за продължителен период какви са изживяванията на служителите и как им се отразява актуалната офис концепция.

151

152 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ПРЕМОДЕЛИРАМЕ НАШИТЕ ОФИСИ И ВЪВЕЖДАМЕ НОВИ ЗОНИ И РЕШЕНИЯ, КОИТО ДА ПОМАГАТ ЗА УСПЕХА НА СЛУЖИТЕЛИТЕ НИ

АДРИЕН КЛЕМАН HEAD OF FACILITIES, PAYSAFE GROUP

ЕЛЕНА ДИМОВА VP HR BULGARIA, PAYSAFE GROUP

Пандемията ускори въвеждането на нови начини на работа и в Paysafe в момента преосмисляме начина на работа и преустройваме офисите ни. Вярваме, че благоденствието на служителите трябва да бъде поставено във фокуса на вниманието ни и че офисите ни трябва да служат като центрове за сътрудничество и като пространства, които рефлектират нашите ценности и култура. Нашите служители работят изключително добре и от дистанция, но за да сме сигурни в баланса между работата от дома и офиса, ние въвеждаме хибриден модел на работа и те могат да бъдат в офиса няколко пъти седмично с цел сътрудничество, задълбочена работа, брейнсторминг,

социализация, да се срещат със своите колеги и с други колеги от екипи, с които си сътрудничат. Ще използваме нашите офис площи и за по-големи корпоративни събирания и прояви. Уникалната ни култура не се дефинира от офиса и офис удобствата, а се основава на мисията и ценностите, които обединяват нашите служители. Когато сме заедно, ние още веднъж ги затвърждаваме и затова трябва да сме сигурни, че осигуряваме безопасна, вдъхновяваща и динамична работна среда за служителите на Paysafe. С навлизането в нова ера на хибридна работа ние в Paysafe отделяме още по-голямо внимание на технологиите - платформи за управление на работното място,

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

безконтактни технологии, дигитално сигнализиране и ориентиране, видеоконферентни решения. ПРЕМОДЕЛИРАМЕ НАШИТЕ ОФИСИ И ВЪВЕЖДАМЕ НОВИ ЗОНИ И РЕШЕНИЯ, КОИТО ДА ПОМАГАТ ЗА УСПЕХА НА СЛУЖИТЕЛИТЕ НИ Важно е, че с хибридната работа домът се превръща в постоянно "разширение" на офиса, така че трябва да сме сигурни, че колегите имат напълно функционални работни места и в своите домове. Скоро ще започнем да използваме Condeco - водещ доставчик на решения за интегрирани работни пространства, управление на работното място и софтуер за резервиране на зали за срещи. РОЛЯТА НА ЕКИПНАТА РАБОТА НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ПОДЦЕНЯВАНА Дори в момент, когато по-голямата част от нашите взаимодействия са дигитални и екипите ни "се срещат" в разговор, за да решават проблеми в реално време, брейнстормингът и намирането на идеи са ключови и

153

създават първия стълб на силната култура - усещането за единство. Екипната работа обединява хората и в Paysafe ние разбираме, че въпреки успехите си до момента трябва да осигурим пространства, където нашите служители да могат да взаимодействат и да си сътрудничат. Това е особено важно за новите членове на екипа и служители в начален етап на своята кариера, но и за всички нас да се мотивираме и да разчитаме един на друг за успешно завършване на задачи и проекти, по които работим. В офисите ни имаме редица зони за сътрудничество, зали за брейнсторминг, където екипите могат да работят съвместно. Вярваме, че дистанционната работа също има някои предимства, особено по отношение на баланса между работа и личен живот. Тя е особено важна за колегите, чиито основни екипи са в друга държава, но искат да се усещат свързани, въпреки че не са заедно всеки ден. Опитахме се виртуално да пресъздадем някои от моментите в офиса - например в резултат на обратната връзка от колеги чрез GLINT създадохме Paysafe Connect програма, предвидена да бъде алтернатива на watercooler

154 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

conversations. Когато пътуваме или сме в офиса, висшите мениджъри обикновено имат възможност да се срещат с непознати до момента членове на екипа. Опитахме се да пресъздадем това в средата на дистанционна работа - да свържем висши мениджъри (VP и нагоре) със служители с цел лек и позитивен разговор с фокус върху работата, образованието и професионалния опит, нужди и потребности, коментар на работата от дистанция, въпроси за здравето и т.н. Също така стартирахме виртуално кафе по инициатива на членове на висшия мениджмънт, което се оказа успешна инициатива с участието на много колеги. Предвид казаното ние все пак сме убедени, че директната физическа комуникация в офиса не може да бъде 100% пресъздадена. ТВЪРДО СМЕ УБЕДЕНИ, ЧЕ НАШАТА РАБОТНА СРЕДА ОКАЗВА ВЪЗДЕЙСТВИЕ ВЪРХУ НАШЕТО НАСТРОЕНИЕ, ПРОДУКТИВНОСТ, ПСИХИЧЕСКО ЗДРАВЕ И ЦЯЛОСТНО ПРЕДСТАВЯНЕ Когато преосмисляме офисите ни, поставяме изживяването на нашите служители на първо място, като слушаме тяхната обратна връзка и сме в постоянен контакт. Едно от нашите

заключения е, че трябва да се фокусираме повече върху здравето и комфорта. В нашите офиси осигуряваме вода, плодове и здравословни закуски. В процеса на промяна на работните пространства добавяме стаи за масаж и релакс, тихи зони за успокояване, биофилен дизайн и зони, които насърчават концентрираната индивидуална работа. По отношение на физическата безопасност - със старта на пандемията прегледахме нашите хигиенни процедури и подсилихме дезинфекцията, антибактериалното забърсване и пунктовете за дезинфекция на ръцете, по-честото и текущо почистване, социално дистанциране на работното място. БАЛАНСЪТ МЕЖДУ ХИБРИДНИЯ И ТРАДИЦИОННИЯ ОФИС МОДЕЛ ВАРИРА В ЗАВИСИМОСТ ОТ КОМПАНИЯТА И ДОРИ ОТ ФУНКЦИИТЕ В РАМКИТЕ НА ЕДНА КОМПАНИЯ Paysafe ще прилага 2-2-1 хибридния модел на работа, при който нашите служители работят 2 дни в офиса, 2 дни от вкъщи и един ден гъвкаво в зависимост от потребностите. Вярваме, че този смесен подход подкрепя баланса работа - личен живот на колегите ни и цялостния им комфорт. Те ще имат възможност както да взаимодействат лично със своите

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

колеги, така и с одобрението на своите мениджъри да решат как и до каква степен да бъдат гъвкави. Оценяваме факта, че някои хора са по-продуктивни от вкъщи, други имат нужда от по-често взаимодействие с другите и вярваме, че моделът 2-2-1 ще ни осигури най-доброто и от двете. В новия хибриден свят служителите ще искат сами да решат как и кога да работят от дома или от офиса и ние искаме да им дадем възможност да определят най-добрите за тях графици. Въвеждаме нов софтуер за работните пространства, който ще позволява служителите да запазят място за деня в офиса или да проверят за наличните възможности. Премоделираме някои от нашите процеси и практики и променяме работните пространства - въвеждаме гъвкави работни центрове, зали за активна работа (war room - термин за особени зали за срещи, където екипите могат да си сътрудничат, да използват бели дъски, да поставят лепящи листчета на стената, дори да пишат на стената, да обменят идеи и да изразяват своите възгледи и добри идеи по дадена дискутирана тема), повече кабини и тихи зони, така че да отговорим на всички потребности.

155

156 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ПЛАМЕН ТОШЕВ ОЧАКВАМЕ ОКОЛО 50% ОТ СЛУЖИТЕЛИТЕ НИ ДА БЪДАТ В ОФИСА В РАБОТНО ВРЕМЕ

ПЛАМЕН ТОШЕВ УПРАВЛЯВАЩ ДИРЕКТОР, "ACRONIS БЪЛГАРИЯ"

Дизайн на новия офис на Acronis в NV Tower: HELEN KOSS INTERIORS

С повече от 14 години опит в софтуерната индустрия Пламен Тошев има значителен брой успешно реализирани проекти и широк набор от управленски умения. Още след присъединяването си към новооснованата компания T-Soft той отговаря за всички текущи проекти. Впоследствие става Chief Technical Officer (CTO), а през 2016 г. – едноличен собственик и управляващ директор на T-Soft. През 2018 T-Soft е придобита от глобалния лидер в сферата на киберзащитата Acronis. Като управляващ директор на Acronis Bulgaria Пламен Тошев отговаря за разширяване присъствието на Acronis на българския пазар и развитието на новосъздадения развоен център тук. РАБОТНИЯТ ПРОЦЕС И ЕФЕКТЪТ ВЪРХУ СЪВРЕМЕННАТА ОФИС СРЕДА Преминаването в отдалечен режим на работа за продължителен период от време през последната година доказа на голяма част от фирмите по света, че присъствието в офис не е задължително условие за продуктивност. В резултат много компании взеха радикални решения, включващи дори затваряне на офиси и фокусиране изцяло върху осигуряване на възможност за работа от

вкъщи. От друга страна, Acronis проведе две проучвания във всички свои офиси по света относно нагласите на служителите за работа от вкъщи след пандемията. Резултатите са относително еднакви, независимо от региона. Около една трета предпочитат да работят изцяло от офиса, една трета изцяло от вкъщи, а останалата една трета по няколко дни от офиса всяка седмица. Ето защо решихме да оставим възможността за гъвкав избор на мястото на работа след пандемията, като очакваме около 50% от служителите ни да бъдат в офиса в работно време. Смятаме, че в следващите години повечето фирми ще се ориентират към подобен модел. За да да бъде успешен той обаче, са необходими две условия. Първото е гарантиране на сигурността на работния процес. Защитата на мрежата в офиса вече няма да е достатъчна и ще се търсят все повече решения за киберзащита на отделните устройства, включително в частни мрежи. В Acronis използваме някои от собствените си продукти като Acronis Cyber Protect, Acronis Cyber Files и др. Второто условие е създаване на възможност за гъвкаво използване на работните места в офиса. В процес сме на имплементация на софтуер, с който служителите да могат да си заявяват

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

работно място или зала за срещи за дните, в които искат физически да бъдат в офиса. Знаем, че след пандемията от COVID-19 голяма част от тях може да не идват ежедневно, и искаме да сме сигурни, че когато го правят, ще имат възможност за сътрудничество с колегите от своя екип. Софтуерът също така ще ни дава възможност да проследяваме кой служител на кое работно място е седял, ако се появи позитивен случай на COVID-19. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕТО В РЕАЛНА СРЕДА ЗА МОТИВАЦИЯТА НА СЛУЖИТЕЛИТЕ, ЕКИПНОСТТА И ЕФЕКТИВНОСТТА ИМ Хората са силно социални и липсата на общуване с колеги със сигурност не се отразява здравословно на мотивацията и ефективността в една компания. Все пак някои хора успяват да комуникират доста успешно онлайн и не чувстват нужда от личен контакт. За други това е много трудно. Ето защо офис пространствата са необходими с цел създаване на необходимата среда за общуване. Решаването на сложни проблеми също често изисква невербална комуникация, която просто липсва в онлайн среда. В допълнение, новопостъпилите служители се адаптират много по-бързо към фирмената култура, когато имат възможност да комуникират свободно с колеги от други екипи. Този процес е все още доста предизвикателен в онлайн среда. Именно поради изброените причини в Acronis смятаме да заложим

157

на хибриден модел, даващ възможност на всичките ни служители да бъдат мотивирани и ефективни в работата си. ЗДРАВОСЛОВНАТА И БЕЗОПАСНА ОФИС СРЕДА Пандемията от COVID-19 извади на показ един често пренебрегван детайл от здравословната и безопасна офис среда – ограничаването на разпространението на вируси и друг вид зарази в офиса. Съществуват множество дейности в тази насока, които Acronis имплементира в офисите си. Например насочване на служители със симптоми на вирусно заболяване към работа от вкъщи или посещение на лекар. В помощ за тази дейност могат да се използват термокамери или термометри с отдалечено отчитане на температурата. Също така честата дезинфекция на контактни повърхности като тоалетни може да бъде напълно автоматизирана, а самият контакт с дръжките на вратите дори може да бъде напълно избегнат при автоматичното им отваряне чрез сензори. В допълнение, климатичните системи могат да се превърнат от преносители на зарази в пречистватели на въздуха, използвайки системи за филтриране чрез ултравиолетова светлина, каквито се използват в модерните болници. Всички тези дейности и системи съществуват дълго време и са доказали своята ефективност и безопасност.

158 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

РОСЕН ТЕНЕВ ОЧАКВАНИЯТА СА ПАЗАРЪТ ДА СЕ ДВИЖИ ОСНОВНО ОТ РЕЛОКАЦИИ НА ВЕЧЕ УСТАНОВЕНИ В СТРАНАТА БИЗНЕСИ

РОСЕН ТЕНЕВ, MRICS РЕГИОНАЛЕН МЕНИДЖЪР ЗА БЪЛГАРИЯ, PRODEA INVESTMENTS, TELUS TOWER

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

След предприетите мерки на държавно и корпоративно ниво значителна част от служителите преминаха към дистанционна работа. Различните бизнеси прилагат този начин на работа в различна степен, в зависимост от естеството на работа и техническата възможност за прилагането му. Факт е обаче, че голяма част от служителите все още работят дистанционно или хибридно – в променлив дистанционен и присъствен режим. Понастоящем в офисите работят между средно 15 и 25% от служителите, някои постоянно, други хибридно. Повечето компании допускат служителите да избират откъде да работят. Ако в началото на пандемията масовото завръщане се планираше в кратък хоризонт – до три месеца, днес малцина се ангажират с прогноза за очаквана дата. Като цяло наблюдаваме преобладаващи настроения към завръщане както от страна на ръководствата на компаниите, така и от страна на служителите. В каква степен и по какъв начин ще се възстанови работата от офис обаче е все още трудно да се прогнозира. МЕРКИТЕ, КОИТО СЕ ПРЕДПРИЕХА ЗА ОСИГУРЯВАНЕ НА БЕЗОПАСНА СРЕДА, ЗАСЕГА СА ПО-СКОРО СВЪРЗАНИ С ХИГИЕНА И КОНТРОЛ Това е така, защото техническата инфраструктура на сградите трудно може да бъде променена или цената на такава промяна би била твърде висока. Дистанцирането е универсално решение, което много предприятия прилагат, като реорганизират начина на ползване на офис площи. Това действие, изглежда, ще се балансира от възможността за дистанционна работа, без да води до съществена промяна на ползваните площи. Не всички офиси са или могат да бъдат адаптирани към нови технически изисквания. Някои решения са по-лесно приложими, например проветряване на помещенията, по-активна вентилация, филтриране на въздуха. Може да приемем, че офисите, проектирани и изградени през последните десетина години, осигуряват в значителна степен онези качества на работната среда, които са необходими за предпазване от заболяване. Логично е да предположим, че проектите във фаза на проектиране и реализация ще се съобразят в по-голяма степен с допълнителни изисквания, но отново стои въпросът какви са тези изисквания и най-вече каква ще бъде цената за постигането им. Ключов въпрос остава наличието на стандарт за безопасна среда. В момента се разработват множество такива решения, без някое от тях да е възприето като универсално и всеобщо приложимо. Едва когато се формулират стандарти – международни или национални – ще може да говорим за сгради, изградени или адаптирани в съответствие с тях.

ПАНДЕМИЯТА УСКОРИ ПРОЦЕСИ, КОИТО ТАКА ИЛИ ИНАЧЕ СЕ РАЗВИВАХА, НО В ПО-БАВНИ ТЕМПОВЕ, КОЕТО ДАВАШЕ ВЪЗМОЖНОСТ ЗА ПЛАВНА АДАПТАЦИЯ От година насам всички страни, свързани с офиса като система от социални, технически и финансови параметри, са изправени пред множество предизвикателства, за които няма универсални решения. В такава среда всяка офис сграда, всеки проект за офис сграда ще трябва да търси своя собствен успешен път. Идва момент, в който предимствата ще се определят от сложни съчетания на множество фактори, някои от които напълно нови, от умението на управляващите да постигнат решения, възможно най-близки до нуждите на потребителите. От друга страна, потреблението също се изменя. Най-динамичните потребители, тези от секторите на информационните технологии и изнесените бизнес процеси, реагираха найуспешно на новите обстоятелства и разшириха значително дистанционната работа. Именно те търсят най-активно нови форми на използване

159

160 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

на офис пространството. Не бива да се забравя обаче, че далеч не всички бизнеси имат такива възможности, а и такива потребности. Голямата преобладаваща част от ползвателите на офиси вероятно ще приложат в известна степен някои нови решения, но в основата си ще запазят традиционния начин на ползване на офис площите. В продължението на казаното ние посрещаме много сериозно предизвикателствата на несигурната среда. Telus Tower има своите специфични характеристики, които определят мястото му на пазара. Тези дадености не се променят бързо. Отношенията ни с нашите наематели са устойчиви, базирани на добре преценен и балансиран интерес. По традиция ние поддържаме близка комуникация и се стараем да постигаме отношения на взаимна изгода, като реагираме адекватно, когато се налагат промени. Това равновесие гарантира стабилност на отношенията и устойчивото присъствие на сградата ни на пазара. Като цяло секторът на недвижимите имоти ангажира значителни капитали и е инертен като поведение. Веднъж създадени, отношенията по ползване на офиси предполагат устойчивост и дълготрайност. Същевременно динамичната среда налага в редица случаи да се търсят гъвкави решения, за да може тези отношения изобщо да оцелеят. Мисля, че и двете страни – инвеститори и потребители на офиси – разбират добре каква част от отношенията може да се промени и каква не. Тук виждам ролята на конкретните решения, приложими за всеки отделен проект, в зависимост от неговите специфични характеристики, не само физически и технически, но и функционални и финансови. Така ще може да се постигнат основните изисквания на инвеститорите – предвидими и устойчиви отношения, и да се отговори адекватно на нуждите на всеки потребител. С ВНИМАНИЕ НАБЛЮДАВАМЕ ОЧАКВАНИТЕ ЗНАЧИТЕЛНИ ОФИС ПЛОЩИ, КОИТО ПРЕДСТОИ ДА ИЗЛЯЗАТ НА ПАЗАРА В условия на несигурност е възможно заетостта да продължи да намалява. Същевременно не се наблюдава сериозен натиск за намаляване на наемите. Това ме кара да мисля, че ясното определяне на целите и интересите на наематели и наемодатели ще спомогне за намиране на успешни и за двете страни решения, без пазарът да бъде сериозно засегнат като цяло. Възможно е някои компромисни проекти да се наложи да се променят из основи, било чрез реконструкция или промяна на предназначението им. В това виждам ползата от динамичната фаза на пазара, когато смелите и новаторски решения във всяка посока ще бъдат ключов фактор за успех.

СЪЧЕТАНИЕТО НА ГЛОБАЛИЗИРАНА ИКОНОМИКА С КРИЗА, ИЗХОДЪТ ОТ КОЯТО Е В ИЗОЛАЦИЯТА, НЕ НАСЪРЧАВА ПРОЦЕСИТЕ, КОИТО ДОСКОРО БЯХА БЛАГОПРИЯТНИ ЗА БЪЛГАРСКИЯ ПАЗАР - ПРИВЛИЧАНЕ НА БИЗНЕСИ, КОИТО ДА СЕ ВЪЗПОЛЗВАТ ОТ ПОДОБРИТЕ УСЛОВИЯ, ПРЕДЛАГАНИ У НАС Не бива да забравяме, че много сфери на икономиката са сериозно засегнати и развитието им е забавено или спряло. Разбира се, има и други, които откриват нови възможности за растеж. В тази ситуация не мисля, че нарастващата тенденция към изнасяне на бизнес процеси ще продължи в темповете, които познавахме, а именно предприятията от този сектор бяха сред основните движещи сили на нашия офис пазар. Също така дистанционната работа в някои случаи може да обезсмисли изнасянето на бизнес процеси. Очакванията ми са пазарът да се движи основно от релокации на бизнеси, които вече са се установили в страната. Този потенциал, макар и не толкова мащабен като навлизането на нови предприятия, има своята роля и поне краткосрочно може да осигури устойчивост на пазара. Разбира се, при условие че и инвеститорите, и наемателите са мотивирани за търсене на взаимно изгодни решения. ОФИСЪТ Е ФУНКЦИЯ НА ОПРЕДЕЛЕНА ЧАСТ ОТ ИКОНОМИКАТА И СЛЕДВА ОБЩАТА ПОСОКА НА ИКОНОМИЧЕСКО РАЗВИТИЕ За определен период българската икономическа среда успя да създаде такива условия, които бяха привлекателни за външни бизнеси, които решиха да се възползват и да навлязат в страната ни. Доколко обаче тези условия ще се запазят и ще продължат да бъдат привлекателни, зависи от доброто управление на икономиката като цяло. Демографският въпрос например е един фактор с критично значение за привличане на инвеститори. Един от основните въпроси, с които навлизащите у нас компании се сблъскваха, беше намиране и задържане на работна ръка. Между другото офисите бяха и остават важен инструмент за привличане на служители. Вече споменах, че в условия на промени всеки инвеститор трябва много внимателно да балансира интересите и да следи активно случващото се на пазара. Устойчивостта добива нов смисъл, понякога устойчивите решения може да са динамични по характер. Съчетанието на умели и адекватни тактически действия на ниво бизнеси и ясно определени стратегии на ниво управление на националната икономика според мен е от решаващо значение за доброто представяне и на офис сегмента.

161

162 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АСЕН ЛИСЕВ ВЪПРЕКИ ПАНДЕМИЯТА ПЪРВАТА ФАЗА НА BUSINESS GARDEN OFFICE X ЩЕ БЪДЕ ГОТОВА В КРАЯ НА 2021

АСЕН ЛИСЕВ ИНВЕСТИТОР, OFFICE X

Все още има голяма несигурност при наемателите и повечето компании предпочитат да се придържат към дистанционната работа, докато пандемичната ситуация не се изясни и процесът по ваксиниране не напредне. Наемателите не изискват фундаментални промени в офис средата занапред. Според проучване на MBL между 100 компании - ползватели на офис площи в София, около 90% от фирмите са въвели стандартните мерки за увеличаване на пространството на кв.м за работно място и са повишили санитарно-хигиенните изисквания. COVID-19 пандемията доведе до голяма несигурност за строителството на сгради и отдаването под наем. Въпреки световната пандемия напредъкът на Business Garden Office X върви по план и първа фаза ще бъде готова в края на 2021. Очаква се натискът в наемните нива да продължи поне до

края на годината. Капиталовата стойност на офис сградите ще се понижи в краткосрочен план поради диспропорция в търсенето и предлагането на инвестиционни активи. Офис пазарът може да разчита на нови за българския пазар компании, които да отворят офис в страната, наблюдават се такива тенденции, но повече в производството, отколкото в услугите. Това, което трябва да се случи, за да се възстанови пазарът, е служителите да се върнат отново в офисите. В момента наблюдаваме раздвижване при наемателите, като очакваме то да се засили още повече. Офисът е олицетворение на динамична работна и социална среда, допринасящ за репутацията на компаниите при привличането и задържането на таланти. Технологични гиганти като Google, Microsoft, Facebook, които гледат

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

напред в бъдещето си, вярват в офисите и залагат на тях точно в този несигурен момент, тъй като пазарът предоставя добри възможности за инвестиции. Вярваме, че само след 6 до 12 месеца компаниите, които са заложили на работата от вкъщи, ще се окажат изоставащи спрямо конкурентите, които успяват да приложат по-ефективния и креативен модел на работа от офиса.

Технологични гиганти като Google, Microsoft, Facebook, които гледат напред в бъдещето си, вярват в офисите и залагат на тях точно в този несигурен момент, тъй като пазарът предоставя добри възможности за инвестиции.

163

16 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ТАНЯ КОСЕВА-БОШОВА НАГЛАСИТЕ НА КОМПАНИИТЕ СА ЗА МАСОВО ЗАВРЪЩАНЕ НА ХОРАТА В ОФИСИТЕ ОТ ЛЯТОТО ИЛИ ЕСЕНТА НА 2021 Г.

ТАНЯ КОСЕВА-БОШОВА УПРАВЛЯВАЩ ПАРТНЬОР, PARK LANE DEVELOPMENTS

Park Lane Office Center

Броят на ползвателите в офис сградите се е увеличил тази година в сравнение с предходната. Към момента около 30% от хората регулярно работят от офисите. Основните фактори, които оказват влияние, са епидемиологичната обстановка в страната, затваряне на училища и детски градини, темпът на ваксинация, както и конкретните политики и ограничения, въведени от компанията работодател. Някои компании възприеха ротационен принцип на работа, който позволява запълване на офиса до около 30%. Други въведоха крайни според мен мерки и не позволяват на своите служители да посещават офиса. Управлението на голяма част от тези организации, които въвеждат построги мерки, е базирано в САЩ или Европа. Такава крайност в дългосрочен план води до редица проблеми - повишаване на случаите на емоционално изтощение сред служителите, трудност при привличането, обучението и задържането на кадри, влошаване на динамиката на взимане на решения.

МНОГО ПРОУЧВАНИЯ ПОКАЗВАТ, ЧЕ МЛАДИТЕ ХОРА СТРАДАТ НАЙ-МНОГО ОТ РАБОТАТА ОТ ВКЪЩИ тъй като достъпът им до ментори и по-опитни колеги е ограничен. Това ограничава и възможностите за израстване в кариерата. Според друго скорошно проучване работещите майки са сериозно засегнати от пандемията – около една четвърт от тях са принудени да правят компромиси с кариерата си или дори да се откажат от работата си. Това би повишило половия дисбаланс и би върнало с години всички усилия за кариерно развитие на жените. Нагласите на компаниите са за масово завръщане на хората в офисите от лятото или есента на 2021 г. Благодарение на ваксинацията все повече организации ще последват примера на "Майкрософт". Технологичният гигант обяви, че вече има готовност да започне връщането на служителите в офиса, с което въвежда хибриден модел на работа.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

ИНВЕСТИТОРИТЕ С ОПИТ АДАПТИРАТ СГРАДИТЕ СИ АДЕКВАТНО Много от потенциалните ни наематели са компании, които търсят офис в нова сграда с качествена система за вентилация и прочистване на въздуха. Като допълнителна мярка срещу разпространението на COVID-19 в нашата сграда Park Lane Office Center монтираме специални UV лампи във вентилационната система, които унищожават около 99% от бактериите и вирусите. Тенденциите, които сега виждаме в сектора на офис площите, се развиват от години в компаниите, които активно опитват да привличат качествени хора – високоплатени, високообразовани, които искат да получат всичко от живота сега. Най-активните сектори, които ползват офис площи в нашия регион и в България, са IT, финансовите и търговските компании. Те правят все похубави, модерни и просторни офиси за служителите си.

165

Работното място на бъдещето ще бъде хибридно. Служителите ще имат възможност да избират дали да работят от дома, офиса или в споделени пространства. Все по-често ще виждаме офиси, които напомнят атмосферата на дома и които създават много повече позитивни преживявания на ползвателите си. Нуждите на служителите са поставени на първо място при разработването на дизайна и разпределението на пространствата. Ще има зони за фокусирана работа, зони за колаборация, за видеоразговори, за забавление, хранене и спорт. Ефектът при компаниите ще бъде по-добра продуктивност, по-лесно привличане и задържане на таланти, а при служителите – повече щастие и удовлетвореност от работата. В миналото много от компаниите, особено тези в IT сектора, наемаха по-големи офиси спрямо реалните си настоящи нужди, за да могат да реагират бързо при растеж. Сега те търсят площ, която е съобразена с настоящия брой

166 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Много от потенциалните ни наематели са компании, които търсят офис в нова сграда с качествена система за вентилация и прочистване на въздуха. Като допълнителна мярка срещу разпространението на COVID-19 в нашата сграда Park Lane Office Center монтираме специални UV лампи във вентилационната система, които унищожават около 99% от бактериите и вирусите.

служители, и в случай на растеж предвиждат да се възползват от опцията за работа от дистанция. Някои от компаниите предвиждат по-малка гъстота в офисите си с оглед по-голям комфорт за служителите си. Тезата, че служителите са най-важният актив на една компания, е по-вярна от всякога – човешкото общуване и креативност не могат да се заменят с нищо. Водещи фактори за инвеститорите за един успешен съвременен проект са отличната комуникация със служителите на наемателите, включително използването на различни методи за приобщаването им в една общност, адаптивност към новите изисквания, предоставяне на допълнителни услуги в сградите, екологичната устойчивост на имотите, интеграцията на технологии и иновации в сградните решения. ИНТЕРЕС КЪМ КАЧЕСТВЕНИЯ ПРОДУКТ ВИНАГИ ЩЕ ИМА Миналата година беше трудна, но въпреки това успяхме да финализираме най-голямата сделка на пазара на офис площи за 2020 г. От средата на 2021 г. Park Lane Office Center, находящ се на ул. "Сребърна" 16, ще приюти на едно място всички компании на "Алианц България Холдинг". Офисите на "Алианц" ще бъдат разположени на 6000 кв.м и 3 етажа в сградата. На партера на имота ще бъдат разположени модерни центрове за обслужване на клиенти – банков офис, застрахователен и пенсионноосигурителен офис, както и център за регистрация на щети и огледи на автомобили. Много от ползвателите се възползват от ситуацията, за да договорят по-добри наемни нива и/или по-гъвкави условия, и това е нормално. Гъвкавостта обаче струва пари. Пократките срокове на договорите се равняват на по-големи инвестиции от страна на наемодателите за преработка на офис пространствата с оглед на това, че те трябва да бъдат пригодени за следващия наемател. Инвестицията в една офис сграда е огромна и финансиращите банки имат нужда от сигурност и предвидимост.

Това важи и за компаниите наематели. Когато изграждат имиджа си и искат да убедят служителите и партньорите си, че са стабилни, не могат да си позволят да се местят на нова локация на всеки три години. Затрудненията за тези компании по-скоро са свързани с това как да растат. Част от решението на уравнението се крие в коуъркинг пространствата. Този сектор се разви доста през последните години. Операторите на flex офиси дават възможност при сформиране на екип до дни той да бъде настанен да работи в корпоративна среда. ОТ НАЧАЛОТО НА ГОДИНАТА НАБЛЮДАВАМЕ ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА ТЪРСЕНЕТО и нагласата ми за пазара на офис площи през 2021 г. е позитивна. Смятам, че той ще се засили осезаемо през втората половина на 2021 г. Преди пандемията пазарът беше в добро състояние и около 40 - 50% от площите в офис сградите биваха отдавани под наем още преди пускане в експлоатация. За сравнение - сега този процент е около 30 - 40. Разграничението между клас А и клас Б сгради става все по-видимо. Много от потенциалните наематели на Park Lane Office Center искат да се преместят в първокачествен имот на по-добра и комуникативна локация. Тези компании биха искали да върнат служителите си в офиса и осъзнават, че не трябва да направят компромис с качеството на сградата, която избират. Очаквам, че търсенето и предлагането ще се балансират през 2022 г. с оглед на това, че няма нови проекти, стартирани през последните 12 месеца и не се очакват нови през тази година. БЪЛГАРИЯ ПРОДЪЛЖАВА ДА БЪДЕ НА ЧЕЛНО МЯСТО В ГЛОБАЛНАТА КАРТА НА АУТСОРСИНГ ДЕСТИНАЦИИ Офис пазарът може да разчита на нови за българския пазар компании, които да отворят офис в страната. Наскоро проведохме оглед с компания, която сега навлиза на пазара и планира сериозен растеж. Обратната връзка, която получих от изпълнителния директор, е показателна – това, че дружеството все още няма офис, е пречка за развиването на дейността, за наемането на служителите. Офисът е много важен във функциите на една компания, защото той е нейната физическа проява – на нейните култура и мисия. Без офис тя бива възприемана тук на местно ниво като фирма фантом, въпреки че има над 40 локации по света и е глобален лидер в сферата, в която оперира. АКТИВНИТЕ УЧАСТНИЦИ НА ПАЗАРА ВЕЧЕ СА ОСНОВНО ИНВЕСТИТОРИ С ОПИТ Влязохме в настоящата криза в много по-добро състояние на пазара на недвижими имоти в сравнение с финансовата криза от 2008 г. Проектите също са по-смислени. Преди 10 години наемателите нямаха възможност да плащат наемите си и съкращаваха хора. Сега кризата не е финансова, а здравна. Естеството е съвсем друго. Пари има и голяма част от наемателите плащат наеми на офис помещения, които дори не използват. Масово компаниите пазят офисите си и не ги освобождават, за да могат да върнат служителите си в един нормален режим на работа веднага щом мерките бъдат разхлабени. Възстановяването вече е налице и ще се ускори през втората половина на 2021 г. – тогава, когато голяма част от населението е имунизирано и/или прекарало болестта.

167

VAILLANT ИЗПРЕВАРИ БЪДЕЩЕТО

В Европа, а скоро и в България ще започнат доставките на газ от различни източници Азербайджан, Иран, САЩ и др. И тук Vaillant изпреварва предстоящите промени в газовия пазар на Европа, в това число и в България. Предстоящото диверсифициране на доставките на природен газ от различни източници ще изправи потребителите пред ново предизвикателство - различните видове природен газ са с различна концентрация на метан и поради това и различна калоричност. Но именно заради това Vaillant създава системата IoniDetect – за да бъдат бъдещите ù клиенти доволни!

Най-значимото развитие на продукта е системата за откриване на вида и калоричността на използвания газ IoniDetect, която в комбинация с технологията ADA за балансиране на налягането в газовия уред осигурява найправилната смес въздух /газ, необходима за постигане на възможно най-пълноценното изгаряне и по този начин – висока ефективност и нисък разход на газ! Новите модели газови уреди тип EcoTEC PLUS са първо поколение от този тип в Европа Те се предлагат в различни варианти на максималните мощности и в 3 модификации като на българския пазар се завръща и позабравеният модел Aqua PLUS. Първата модификация на йонизационни кондензни газови уреди на Vaillant са двуконтурните модели EcoTEC PLUS VCW, които са идеални за производство на битова гореща вода и отопление. Те ще се предлагат в 4 модела с максимална мощност 26, 32, 36 и 40 киловата. Втората модификация Aqua PLUS се връща на българския пазар след повече от 10 години и ще се предлага в два модела с вграден 20 литров слоест бойлер (VCI) – този уред е перфектното решение за топла вода и отопление на жилища с по-голяма потребление на топла вода и липса на място за бойлер. Изключително решение за жилища с 2 бани. На пазара у нас се предлагат и новите едноконтурни модели EcoTEC PLUS VC, които са отлично решение за

отопление на дома. Може да се комбинират с широка гама серпентинни бойлери. Те се предлагат в 5 варианта с максимални мощности: 10, 15, 25, 30 и 35 киловата. Уредът с максимална мощност от 10 киловата е най-малкият по мощност газов кондензен уред на пазарите в Европа. Той е изключително икономичен при жилища по-малки от 60 кв. м. Използваните и в 3-те модификации специален първичен топлообменник от неръждаема стомана, специално оразмерения за добър комфорт на топлата вода вторичен топлообменник и вградената електронно управляема циркулационна помпа позволяват достигането на ефективност от 109 %, на която и конкурентите завиждат, а клиентите остават доволни от оптималния разход на газ и комфортно отопление. Разбира се, както и досега клиентите на "Вайлант" ще разчитат на 24-часовото гарантирано и висококачествено сервизно обслужване от фирма "Газкомфорт България".

тел. 0700 18 600 gaskomfort.com

168 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

МИХАЕЛА ЛАШОВА ЕКОСИСТЕМАТА ОТ РАБОТНИ ПЛОЩИ, ДИСТАНЦИРАНЕТО И ГЪВКАВОСТТА СА КЛЮЧОВИ ФАКТОРИ

МИХАЕЛА ЛАШОВА УПРАВЛЯВАЩ ПАРТНЬОР НА CUSHMAN & WAKEFIELD FORTON

169

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

Офис пазарът в числа

2,09

13%

107 382

16 073

31 000

346 300

570

12-14

млн. кв.м предлагане на площи клас А и Б в София

кв.м се предлагат за преотдаване в София към Q1 2021

среден дял свободни площи в София

кв.м в строеж в София към началото на 2021 г.

Нашите проучвания до момента показват, че малка част от работещите в големите бизнес сгради в София са ефективно в офисите. Голяма част от наемния пазар през последните години се формира от сектора на информационните технологии и аутсорсинг компаниите, а много от тях залагат на работата от дистанция в условията на коронавирус кризата. Ние сме в постоянен контакт с нашите клиенти – наематели и наемодатели, следим активността и нагласите на пазара. А те са да започне по-трайно завръщане към работа в офиса през есента. Естествено, при условие че заболеваемостта бъде овладяна и ваксинацията върви с добри темпове. ДВА СА ОСНОВНИТЕ ФАКТОРИ, КОИТО ОПРЕДЕЛЯТ НУЖДАТА ОТ ОФИС ПЛОЩИ НА ДАДЕНА КОМПАНИЯ Единият е работата от дистанция, която включва различни пространства – дома, гъвкави офис площи, втора или трета офис локация… на практика всяко място с добра интернет връзка. Това е така наречената екосистема от работни площи, за която ние и нашият глобален партньор Cushman & Wakefield заговорихме още миналата пролет. Тази хибридна система на пръв поглед позволява на наемателите да растат до определен капацитет, без да разширяват наетите площи. Това обаче е само привидно, защото самият офис вече е с променени функции – от място с работни места и зали за срещи той се превърна в пространство за социални и бизнес контакти, обучения, формиране на екипи, взаимодействие между колеги…Тоест площта е същата, но вече със засилен социален елемент. Вторият фактор са изискванията за повече дистанция между работещите, което също налага

кв.м обем на наемния параз на офис площи в София през 2020 г.

кв.м средна наемна сделка през Q1 2021

кв.м отдадени под наем в София през Q1 2021 г.

евро/кв.м офертен наем за клас А офиси извън центъра на София

наличието на определено пространство, за да се чувстват те комфортно и в безопасност. Да, дори с поетапното връщане в офиса част от служителите ще продължат да работят от дома на ротационен принцип. Но в същото време да не забравяме, че по време на работата от дистанция някои бизнеси растяха и наемаха хора. Това предполага, че нуждата от офис площи ще остане, а дори с разрастването си компаниите ще се нуждаят от допълнителни квадратни метри. Очакваме тези процеси да започнат да се усещат към края на годината, заедно с връщането на хората в офис сградите. ГЪВКАВОСТ, ФИНАНСОВА УСТОЙЧИВОСТ, ИНТЕГРАЦИЯ НА ТЕХНОЛОГИИ И ИНОВАЦИИ, ДОБРА КОМУНИКАЦИЯ С ПОЛЗВАТЕЛИТЕ Всичко изброено има значение, но за мен ключова е гъвкавостта. Добрите и установени на пазара проекти запазиха наемните си нива, но в сравнение с преди сега собствениците са посклонни на отстъпки и стимули за наемателите. Налага го ситуацията на пазара - предлагането расте, а търсенето е в застой. В такъв момент е важно да си отворен за алтернативни решения и компромиси в рамките на разумното, както и да имаш добра комуникация с наемателите. През последните месеци видяхме много сделки за подновяване на договори, в някои от тях посредничихме… Общото между тях е, че наемателите често избират да останат на локации, където служителите им се чувстват добре, има комуникация със собственика и той реагира гъвкаво на промените на пазара. Естествено в определени граници, защото в противен случай страда финансовата устойчивост на проекта. В сегашната криза погледите са насочени към

170 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Възстановяване по сегменти в Европа

Индустриални имоти

Q4 2020

H1 2021

H2 2021

бързо възстановяване

Офис площи

Q4 2020

H1 2021

H2 2021

леко възстановяване

Търговски площи (кънвиниънс ритейл)

Q4 2020

H1 2021

H2 2021

слабо представяне

Жилищни имоти

Q4 2020

H1 2021

H2 2021

проблемите на наемателите, но голяма част от сградите са реализирани с външно финансиране и кредиторите изискват от тях определени приходи, за да обслужват задълженията си. Иновативността и технологичните решения също са важни, защото при силно конкурентен пазар обичайно печелят проектите с по-високо качество при равни други условия като цена и локация. Съществена промяна в договорите като наем и условия няма, но предвид несигурната среда в момента компаниите предпочитат по-краткосрочни договори. Поне докато се ориентират в начина си на работа в дългосрочен план. Доколкото говорим за гъвкавост, тя е във временни мерки – по-дълги периоди без наем, стъпаловидно нарастващи цени, търсене на решения за неизползвани площи и други. ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2021 Очакваме да започне поетапно възстановяване на пазара от есента нататък. Търсенето на пазара ще се активизира, когато компаниите започнат да връщат трайно служителите си в офиса и установят кой е най-подходящият за тях и бизнеса им модел на работа. Вероятно много от тях ще заложат на хибриден модел, който включва работа от вкъщи, от офиса и от други локации. Така или иначе, когато бизнесът преоцени нуждите си от офис площи, ще има раздвижване на пазара. Интерес от нови за българския пазар компании винаги има в една или друга степен. За съжаление обстановката в цяла Европа е сходна на тази в България и проблемите, които компаниите срещат, са едни и същи. В резултат от това запитванията за новонавлизащи компании бяха в застой, но през последните месеци наблюдаваме

раздвижване в тази посока. Очакваме това да се усети по-силно със съживяването на икономиката. ФАКТОРИ ЗА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА ОФИС СЕГМЕНТА На първо място да отбележим дигитализацията като процес, който навлезе по-силно на пазара на имоти през последните месеци. Наемателите вече очакват не просто офис площ срещу парите си, а комплексна услуга по управление на средата. За тази цел с наши партньори от технологичния сектор работим по решения, свързани с автоматизация на процеси в работните пространства, като достъп, резервиране на зали, поръчване на храна, организиране на събития… Целта е крайните потребители да получават цялата информация и да управляват тези процеси през мобилните си телефони. Качеството на средата става от все покритично значение за наемателите. Говорим както за здравословна и безопасна среда, така и за умни технологични решения и удобства. Например развитието на алтернативни начини на транспорт като велосипеди, тротинетки, споделени електромобили и други налагат наличие и на друг тип инфраструктура в сградите освен стандартните паркоместа. В условията на засилени мерки за безопасност безконтактният достъп до офиса става ключово предимство. Наемателите обръщат повече внимание на фактори като енергийната ефективност и алтернативните източници на енергия, защото това е свързано с по-ниски разходи за експлоатация на наетите площи. Качеството винаги носи устойчивост, защото дава шанс на даден проект да е дългосрочно конкурентен в един развиващ се и все по-технологичен пазар, какъвто е този на офис площи.

171

172 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИГЛИКА ЙОРДАНОВА РАЗВИТИЕТО НА ОФИС СЕГМЕНТА ЩЕ БЪДЕ ОСНОВАНО НА ЕДНА ПЪЛНОЦЕННА ЕКОСИСТЕМА

ИГЛИКА ЙОРДАНОВА ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР, "COLLIERS INTERNATIONAL БЪЛГАРИЯ"

С напредващия процес на ваксинация и разхлабването на част от противоепидемичните мерки (особено възобновяването на присъствения учебен процес за учениците) все повече компании плавно увеличават дела на служителите в офисите си, активно планират или дават индикации за желание към завръщане на работа в офиса. В края на първото тримесечие на 2021 г. служителите на повечето компании са между 2 и 3 дни в офиса. В зависимост от сектора глобалните или регионалните корпоративни политики варират, но общата нагласа е на поетапно завръщане, което осезаемо се надяваме да регистрираме след третото тримесечие на тази година.

Едно е ясно – няма решение панацея. Следим отблизо промените в нагласите и нуждите на компаниите и на глобално ниво както посредством проучванията ни, така и през платформата Workplace Expert, която стартирахме през ноември 2020. Тя дава възможност на ангажираните с тези процеси да интегрират бизнес целите на организацията си в трансформацията на офисните си пространства. На база на данните от 58 държави и 12 индустрии освен повишените критерии към здравословна и високотехнологична среда водещите изисквания към офисите са с откроен фокус върху пространства, стимулиращи колаборация (във и между екипи), гъвкавост и продуктивност.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

ПРОЕКТИТЕ ВЕЧЕ НЕ СЕ РАЗГЛЕЖДАТ ОТ ПОЛЗВАТЕЛИТЕ КАТО СГРАДЕН ФОНД, А КАТО ПЛАТФОРМИ ЗА ПРЕДОСТАВЯНЕ НА УСЛУГИ, ДОБАВЯЩИ СТОЙНОСТ КЪМ РЕЗУЛТАТА ОТ ОСНОВНАТА ДЕЙНОСТ НА НАЕМАТЕЛИТЕ Освен че са ключови, изброените фактори са взаимосвързани – осигурявайки по-добра комуникация с компаниите наематели, дори на ниво служител, през интеграцията на технологии, здравословна среда, благоприятстваща кокреацията и социалните контакти, предоставяйки гъвкавост и широк спектър услуги, инвеститори ще направят инвестициите си дългосрочно смислени и атрактивни. Това е процес, в който се намира и поддържа синергията между собственици и ползватели на офисни сгради. Забавена динамика на офис пазара в момента до голяма степен се дължи и на предефинирането на приоритетите на бизнеса в пандемична и постпандемична реалност. Става въпрос за достъп до талант, неговата ангажираност и производителност, управление и обучение на екипи в хибриден модел на работа (от офис и дистанционно), все по-динамично скъсяване на срокове за доставка на стоки и услуги. Намирането на гъвкави модели е необходимост във всеки от изброените процеси, така че отражение ще има в договореностите наемател - наемодател. Офисът като платформа от услуги е и ключ към интегрирането на тази гъвкавост. ОЧАКВАНИЯ ЗА ПАЗАРА НА ОФИС ПЛОЩИ ПРЕЗ 2021 Г. Хибридните модели на работа, които включват офис, дом и трето пространство - споделени пространства, флекс офиси, работа “от всякъде” ще бъдат част форматите на работа на водещите корпорации. Конкретните пропорции, съотношения, правила и политики се дефинират и в момента и към края на годината се очаква по-голяма част от корпоративния свят да влезе във фаза на имплементация. Към момента активността при наемане на площи е доста по-ниска в сравнение с 2019 г. Не липсват сделки за релокация или консолидация, а знакови компании стартираха процеси по подготовка за такива. Стратегията на други корпорации обаче е да изчакат и ползват опита на другите при промяна на моделите си на работа и работно пространство. Трети решават да експериментират върху определени екипи, офиси, географии, като пилотния проект се репликира при успех. Наемателите са категорично по-предпазливи в наемането „на зелено“. В същото време това дава възможност на инвеститорите да интегрират в планирането на сградите си новите очаквания и изисквания на ползвателите, коментирани по-горе. Въпреки натиска от пандемията върху бизнеса наемите задържат нивата си. В краткосрочен план се очаква лек спад заради ръста на свободните площи, площи за преотдаване и излизането на нови проекти на пазара. Трансформация се очаква и във вътрешното разпределение на офисните пространства, които ще зависят от спецификата на отделните компании и ще са съобразени с изпълнението на бизнес целите и избрания от тях модел на работа. Офисът ще има различни функционални зони според различните потребности и типове дейности, много повече акцент ще бъде стимулирането на

173

колаборация, креативност, подсилване на усещането да принадлежност към социум и корпоративна култура. Споделените работни пространства и така наречените flex офиси имат добра перспектива за развитие поради факта, че дават възможност за гъвкавост, осигуряват среда и спектър от услуги, както и са алтернативна среда на работата от вкъщи. В СЪЩОТО ВРЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНО ИМА РАЗДВИЖВАНЕ В ИНТЕРЕСА КЪМ БЪЛГАРИЯ – ОСОБЕНО В ТЕХНОЛОГИЧНИЯ СЕКТОР ИЛИ ИЗНАСЯНЕТО НА ЦЕНТРОВЕ ЗА КОМПЕТЕНЦИИ, ЗА КОИТО НЕОБХОДИМИЯТ ТАЛАНТ Е НАЛИЧЕН В СТРАНАТА Разбира се, за привличането на нови компании е необходима и стабилна икономическа и политическа среда. Клас А офис сградите в България са добър продукт, често изпреварващ като технически характеристики и технологична обезпеченост имотите в Западна Европа. Очаквам развитието на офис сегмента да бъде основано върху развитието на една пълноценна екосистема. Това включва здравословна среда, с поглед към wellbeing на хората, технологии, позволяващи колаборацията между физически и виртуални екипи, предоставянето на услуги и комуникация с общност от компании и хора, гъвкавост на пространства, обеми от услуги, мрежа от колокации.

Забавената динамика на офис пазара в момента до голяма степен се дължи и на предефинирането на приоритетите на бизнеса в пандемична и постпандемична реалност - достъп до талант, ангажираност и производителност, управление и обучение на екипи в хибриден модел на работа, динамично скъсяване на срокове за доставка на стоки и услуги.

174 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ТОДОР КАВРЪКОВ ЗАДЪРЖАНЕТО НА 50 - 60% ОТ РАБОТЕЩИТЕ В КОМПЛЕКСА ИМАШЕ МНОГО БЛАГОПРИЯТЕН ЕФЕКТ

ТОДОР КАВРЪКОВ CPM, "ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР ЕВРОПА"

"Търговски Център Европа" (ТЦЕ) като проект с утвърдена локация и с много натрупан опит в годините премина през изминалата година успешно, макар и с много динамика в действията си по запазване както на наемателите си, така и на добавените услуги в комплекса. В изминалите дванадесет месеца имаше няколко критични момента за доставчиците на социални услуги, каквито са ресторантите, спортният център, търговските обекти и детската занималня. Без подкрепата на наемодателите и управляващото дружество „ФМ Европа“ те не биха могли да преминат успешно през този кризисен период. ПРОМЕНИТЕ БЯХА МНОГО И В РАЗЛИЧНИ ПОСОКИ От една страна, използвахме периодите с намален

човекопоток от ползватели, за да подобрим инфраструктурата там, където бяхме планирали да направим промени още преди години. От друга страна, положихме много усилия в посока на създаване на безопасна среда на работа, която да убеди максимален брой служители на нашите наематели да останат изцяло или частично да работят в офисите си в ТЦЕ. Тези усилия доведоха до един относително стабилен дял от служители в ТЦЕ през цялата изминала година, които работиха постоянно или на смени в комплекса. По този начин процентът на хората, работещи в комплекса, не падна под 35 – 40% дори в най-критичните моменти от ковид кризата. Средно за изминалите 12 месеца този показател се движи между 50% и 60%, като тенденцията в последния месец е за повторно обратно завръщане (първият такъв опит беше в края на лятото на 2020 г.).

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

Цялата тази ситуация на задържане на служители, работещи в комплекса, които имаха нужда от цялата предлагана палитра от услуги, даде благоприятен ефект върху ресторантите, баните и всички търговски обекти в ТЦЕ. ТЪРСЕНИЯТА НА НАЕМАТЕЛИТЕ СЕ ПРОМЕНИХА ОСНОВНО В ЗАВИСИМОСТ ОТ БРАНШОВЕТЕ, В КОИТО ОПЕРИРАТ Тези, които бяха по-сериозно засегнати от кризата (като сектори услуги, туризъм, авиопревозвачи и др.), преустановиха плановете си за растеж и се концентрираха върху запазване на екипите си, както и върху това да успяват да покриват задълженията си по договорите си за наем. Що касае наемателите, работещи в сектори логистика, фармация и ИТ, някои от тях се възползваха от момента на задържане ръста на наемните цени и разшириха офис площите, които заемат. Мениджмънтът на "Търговски Център Европа" осъзнава промените, които настъпват" и реагира адекватно на динамиката на пазара. В тази връзка успяхме да разширим тези наематели, които имаха нужда от още офис площи, както и да привлечем нови наематели на малкото напуснали наематели от проблемните браншове. ПРОГНОЗАТА МИ ЗА РАЗВИТИЕТО НА ОФИС И ИНДУСТРИАЛНИЯ СЕКТОР Е ПОЛОЖИТЕЛНА Тенденцията на постепенно завръщане на служителите обратно в офисите ще доведе до постепенен ръст в търсенето на офис площи.

175

Разбира се, поради излизането на много нови офис площи на пазара в настоящата година процентът на свободните площи ще се увеличи временно, докато пазарът успее да абсорбира незаетите площи. Със сигурност предимство ще имат сертифицираните сгради, изградени с качествени материали, на добри локации и не на последно място, предлагащи богата палитра от услуги. Що касае складовите площи, особено градската логистика, не бих казал, че тук изобщо регистрирахме спад в изминалите дванадесет месеца. Това особено много касае складовите площи в зоната на аерогарата, където предлагането е все така ограничено, а търсенето нараства. Плановете ни в следващите години са в посока увеличаване броя на предлаганите услуги за служителите на наемателите ни, както и подобряване на тяхното качество. От опита ни в годините се убедихме, че услугите са един от ключовите фактори, които задържат наемателите дългосрочно.

Плановете ни в следващите години са в посока увеличаване броя на предлаганите услуги за служителите на наемателите ни, както и подобряване на тяхното качество.

176 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АНТОН СЛАВЧЕВ ОФИС СГРАДИТЕ ИМАТ ЗА ЦЕЛ СЪЗДАВАНЕТО НА ЕДНА ИКОНОМИЧЕСКА, СОЦИАЛНА И ЕКОЛОГИЧНА СРЕДА ЗА ХОРАТА

АНТОН СЛАВЧЕВ ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР, AVISON YOUNG BULGARIA

Все още по-голямата част от служителите на фирми работят от къщи, но всички си дават ясна сметка за нуждата от реално място за работа и срещи на своите служители. Бизнесът като цяло иска да се върне към нещо, което познава и съответно може да контролира по-добре. Въпросът тук е дали хората искат точно това? Затова ключовият момент е да се намери правилният подход и решения спрямо спецификата на всеки бизнес. Това ще е дълъг процес, който ще отнеме години и ще работи на принципа проба - грешка. Ако вземем като пример последната сделка, която сключихме за близо 5000 кв.м в "София Офис Център", то ИЗИСКВАНИЯТА НА НАЕМАТЕЛИТЕ СА ЗА АДЕКВАТНИ НА ТЕХНИТЕ НУЖДИ ПРОСТРАНСТВА В КАЧЕСТВЕНИ ПРОЕКТИ И СЕРТИФИЦИРАНИ ЗЕЛЕНИ СГРАДИ Интересното тук беше, че наемателят е компания, която предлага решения за 3D визуализация и виртуална реалност, но си дава реална сметка за нуждата от офисно пространство за работа и социализация на служителите си. Със сигурност все по-малко компании ще си позволят да „наблъскат“ служителите си в тесни пространства, особено при новите изисквания за дистанция и здравна безопасност.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

Фирмите, които имаха по-голяма гъстота на работните пространства, очаквам да запазят подобна квадратура, но да „въртят“ хората си на 60 - 80% от капацитета по едно и също време в офиса. Също така очаквам голяма част от площите да се преструктурират в зони, които подпомагат комуникацията и сътрудничеството между хората. КАЧЕСТВЕНИТЕ ПРОЕКТИ СА ОСНОВЕН ФАКТОР ЗА ИНВЕСТИТОРИТЕ В ОФИС СГРАДИ Като казвам качествен проект, уточнявам, че той е съвкупност от технологии, иновации и устойчивост. Такъв пример е "Сердика Офиси" – сградата е на пазара от 10 години и все още превъзхожда много от новите проекти. Проектирана е така, че да отговаря на изискванията за безопасен достъп, дори в криза като настоящата, свързана с COVID-19, т.е. да няма струпване на хора в едно фоайе, а е осигурен удобен и бърз достъп през 6 такива. Също така важно е да отбележим и системите за директно вкарване на изцяло свеж и пречистен въздух през вентилационната система, което е в допълнение на възможността да се отвори всеки прозорец в сградата плюс високите тавани и изключително просторните и светли помещения и т.н.

177

Когато говорим за офис сгради обаче, не трябва да забравяме да се фокусираме върху хората, защото имотите не са само сгради, те имат за цел създаването на една икономическа, социална и екологична среда за хората. Те трябва да предоставят печeливши условия за бизнес общностите, което е ключов фактор, особено сега, в ситуация, като тази. И там очаквам голямата промяна. Подобно на търговските центрове, където наематели и наемодатели си сътрудничат, за да повишат посещаемостта и удовлетвореността на посетителите, така работодатели и наемодатели ще си сътрудничат повече, за да накарат работещите да предпочетат работата от офиса пред работа от друго алтернативно място. ОСВЕН ШИРОКО ПОЗНАТАТА БРОКЕРСКА ДЕЙНОСТ НИЕ ПРЕДОСТАВЯМЕ ОТ МНОГО ГОДИНИ И СПЕЦИАЛИЗИРАНИ КОНСУЛТАНТСКИ И УПРАВЛЕНСКИ УСЛУГИ НА ДВА ПРОЕКТА В СОФИЯ: "СЕРДИКА ОФИСИ" И "СОФИЯ ОФИС ЦЕНТЪР" В "Сердика Офиси" благодарение на стабилните фирми наематели като "Кока Кола", "Шел", Ситибанк и т.н., привлечени от изключителното качество на продукта и управлението му,

178 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Неслучайно и Avison Young отваря офиси в региона на Източна Европа, тъй като към него все повече поглеждат утвърдени клиенти на фирмата. И това са компании с инвестиционна насоченост, а в района има възможности за разнообразни инвестиции: в недвижими имоти, в бизнеси и производства.

сериозни спадове не се наблюдаваха. Някои от наемателите удължиха своите договори, други върнаха малка площ, трети се разшириха. Освободените площи с големина от 300 до 800 кв.м ни дават възможност да „освежим“ микса от наематели и да привлечем такива, които досега не са имали възможност да наемат площ в проекта, защото той е имал пълна запълняемост. Днес тя е около 90%. Що се отнася за "София Офис Център", това е проект, който вече започва да се доказва като един нов и добър продукт с добри технически характеристики, добра видимост на бул. "Цариградско шосе", разположен на метри от метростанция „Интер Експо Център‘. Сградата влезе в експлоатация през януари 2020 и привлече няколко международни компании като "Фесто", "Синджента" и "Костал", преди да избухне COVID пандемията. Въпреки всеобщото забавяне на пазара, който наблюдавахме през 2020, в проекта бяха отдадени допълнителни нови площи и през този период, а само преди дни бе сключена най-голяма сделка на пазара за годината досега - за площ близо 5000 кв.м. По този начин около 60% от сградата са вече отдадени под наем. "ГЪВКАВОСТ" Е ЕДНА ОТ НАЙ-ИЗПОЛЗВАНИТЕ ДУМИ В ПОСЛЕДНО ВРЕМЕ ОТ УЧАСТНИЦИТЕ НА ПАЗАРА Но тя няма еднозначно значение за всички тях. За служителите това е възможността да работят от различни места и по различно време. За фирмите наематели част от тази концепция е възможността да наемат повече или по-малко площ, за по-кратко или по-дълго време, да ползват услуги или продукт на принципа плащам според ползването. За наемодателите - да интегрират всички тези неща в една

адекватна и разнообразна оферта с нива на заплащане, които имат бизнес логика за тях, но и за наемателите. Важно е да се отбележи, че гъвкавостта има цена. А в икономиката цената е пресечната точка между търсенето и предлагането. В момента наемателите и наемодателите стоят всеки в своята позната територия и се взаимообвиняват, че другият не ги разбира. Вижда се, че „тоталната гъвкавост“ води и до дългосрочна несъстоятелност, защото операторите, които предлагаха тази гъвкавост преди пандемията, в момента са на ръба на оцеляването. ЗА ПЪРВОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА ГОДИНАТА СА СКЛЮЧЕНИ СДЕЛКИ ЗА ОКОЛО 20 000 КВ.М ОФИС ПЛОЩИ нива, сравними с тези от годините 2010-2011 след финансовата криза през 2008. Пазарът и тогава, и сега е в „изчакване“, но вече са налице първите признаци на пробуждане. Но разликата спрямо тогава не е в липсата на ликвидност или перспективи за растеж на фирмите, а по-скоро в моментния ефекта от пандемията, както и от промяната в начина на работа в дългосрочен план. Фирмите все още не са изработили новите си модели на работа, а и дори да са го направили, бавно ги внедряват заради съществуващия здравен риск. Пазарът ще се завърне към пълна активност, когато този здравен риск е минимизиран до голяма степен. Тогава ще се активизира и търсенето. От друга страна, предлагането ще се формира от досега съществуващите сгради, както и тези в строеж, но очаквам да се включат и самите наематели, желаейки да преотдават част от вече наетите от тях площи. Важен момент ще бъде адаптирането към така желаната гъвкавост и предлагането

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

на разнообразен пакет от оферти, отговарящи на тези търсения. Част от тази гъвкавост може да бъде покрита от операторите на коуъркинг пространства. ИКОНОМИЧЕСКАТА СРЕДА В БЪЛГАРИЯ Е СРАВНИТЕЛНО ДОБРА И ПРЕДЛАГА ДОБРЕ ОБУЧЕНИ МЛАДИ ХОРА Това се доказва от силното развитие на BPO и IT индустрията в последните години. Интересът на международните технологични фирми да разширяват присъствието си тук ще продължи. Тази криза предостави и много допълнителни възможности за бизнес на някои наши компании, което ще доведе до наемане на повече хора. От друга страна, повече хора съвсем не означава повече офис площи. Служителите, както и работодателите, ясно осъзнават, че тези площи, организирани по досегашния начин – множество бюра едно до друго, не им служат особено добре, защото такъв тип работа може да се върши и от вкъщи. Това, което със сигурност ще им трябва, са места за колаборация, неформални срещи, споделяне, създаване. Също така борбата за таланти ще се засили. Работодателите в началото бяха доволни, че техните служители работят от всякъде, но това прави конкуренцията за таланти глобална. Все повече хора си задават въпроса, ако няма да имаме физически офис в България, трябва ли моят работодател да е в България. ПРЕЗ СЛЕДВАЩИТЕ ДВЕ-ТРИ ГОДИНИ ОЧАКВАМ РАЗДВИЖВАНЕ В СЕКТОРА НА СЛИВАНИЯТА И ПРИДОБИВАНИЯТА (М&А), КОЕТО ЩЕ ПОВЛИЯЕ ВЪРХУ ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ Сливания във фармацията, в IT индустрията, които

179

ще наложат оптимизации на пространства и разходи, преместване на офиси и пр. Неслучайно и Avison Young отваря офиси в региона на Източна Европа, тъй като към него все повече поглеждат утвърдени клиенти на фирмата. И това са компании с инвестиционна насоченост, а в района има възможности за разнообразни инвестиции: в недвижими имоти, в бизнеси и производства. ФАКТОРИТЕ ЗА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ И УСТОЙЧИВОСТ НА ОФИС ПАЗАРА СЕ КРИЯТ В ТОВА РАЗЛИЧНИТЕ УЧАСТНИЦИ В НЕГО ДА РАЗБЕРАТ И ОСМИСЛЯТ НЕ САМО СВОИТЕ, НО И ГЛЕДНИТЕ ТОЧКИ И НА ДРУГИТЕ УЧАСТНИЦИ В ТОЗИ ПАЗАР Много е лесно наемодателите да кажат „ние искаме дългосрочни договори на високи наемни нива“, а от своя страна наемателите да кажат „ние искаме гъвкавост и пониски цени“. Бизнес моделите от софтуер индустрията са трудно приложими в имотите, защото имотите са хардуер. Може би е по-добре да погледнем пазара на автомобили и как там има различни модели на ползване на продукта автомобил. Има класическата покупка на автомобил, има покупка на лизинг с придобиване, наемане на оперативен лизинг, наемане за месец, за час или дори на минута. Различните модели предлагат различни възможности на различна цена. Може би когато повече хора осъзнаем това, ще видим повече сделки, възстановяване и устойчивост на този пазар.

180 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

НИЕ СМЕ AVALANT НОВОТО ЛИЦЕ НА ПАЗАРА НА БИЗНЕС ИМОТИ

ИВАН ПАРМАКОВ, ДИМИТЪР ИВАНОВ И ХРИСТО АНДОНОВ ОСНОВАТЕЛИ И ПАРТНЬОРИ, AVALANT

ОФИСИ 2021: ПАЗАРИ

Създадена в период на пазарна несигурност, консултантската компания за корпоративни имоти Avalant бързо спечели доверието на значителен дял от участниците на пазара. Днес ви срещаме с основателите на компанията – Димитър Иванов, Христо Андонов и Иван Пармаков, за да получим повече информация за последните тенденции на пазара на офис площи.

Как се стигна до решението да създадете "Авалант"? Димитър Иванов (Д.И.): През годините винаги сме вярвали, че пазарът на бизнес имоти трябва да бъде в постоянен процес на подобрение и това се отнася не само за самия сграден фонд, но и за качеството на предоставените консултантски услуги на различните участници в него – ползватели и инвеститори. Същото правило важи и за пазарната информация, която стига до бизнес общността. Тя трябва да бъде точна и лесно достъпна, но същевременно и достатъчно детайлна, за да може да бъде точен ориентир както за широката публика, така и за по-опитните читатели. Вярвам, че популярността на нашите проучвания тепърва ще расте. Христо Андонов (Х.А.): С Димитър и Иван се познаваме от много години и това, което ни обединява, освен нашето приятелство е целта ни да предоставяме възможно найвисококачествените услуги в този сегмент, обръщайки безкомпромисно внимание към детайла. Желанието ни този метод на работа да бъде развит и разпространен неимоверно доведе до логичната стъпка за реализиране на собствен проект. Иван Пармаков (И.П.): "Авалант" е резултатът от нашата визия. Броени месеци след основаването на компанията наблюдаваме как нашето въздействие и гласуваното ни доверие прогресивно растат. Очакваме още през тази година да се утвърдим като една от водещите консултантски компании в страната – смела цел, която изисква много труд и отдаденост, но ние сме готови да извървим този път в името на нашите партньори. Можете ли да ни разкажете малко повече за вашите успешни проекти? Х.А.: На първо място използвам възможността да благодаря на нашите партньори за оказаното доверие с оглед на предизвикателната година за всички.

181

Проектите, в които "Авалант" участва като консултант, могат да бъдат определени като мултидисциплинарни. Tехните комплексност и мащаб изискват много сериозен опит от гледна точка на пазарни знания, преговорни стратегии и детайлен поглед. Такъв беше проектът с "Алианц Холдинг", най-голямата офис трансакция за 2020 г. (6000 кв.м в Park Lane Office Center). Нашата роля беше на доверен консултант на холдинга в процеса на преговори със сградите финалисти, а целта ни беше да реализираме оптимални спестявания за нашия клиент и да го предпазим от скрити рискове. В процеса проверихме и ревизирахме множество търговски компоненти, много от които доста често биват пренебрегвани. През пролетта на 2021 г. "Авалант" имаше удоволствието да консултира и още една знакова офис трансакция – релокацията на Chaos Group в Sofia Office Center - 5000 кв.м - най-голямата офис трансакция за годината към днешна дата. Този проект може да бъде оприличен и като един от първите по-сериозни индикатори за възстановяване на нашия пазар. Нашите партньори в лицето на Chaos заложиха на значително по-качествена офис среда с цел да въплътят своето виждане за работна култура в едно страхотно пространство, обединител на техния екип. Какво могат да очакват от пазара на офис площи инвеститори и ползватели през предстоящата година? И.П.: На първо място нека погледнем към изминалата година, която поднесе множество предизвикателства към всички участници на пазара. Търсенето на офис площи от гледна точка на сключени договори за наем достигна едва 74 000 кв.м - значително по-нисък обем в сравнение с периода 2017 2019 г., когато нивата надвишаваха 120 000 кв.м. От друга страна, строителната активност продължи без особени пречки и приблизително 360 000 кв.м са в процес на строителство към момента, от които близо 193 000 кв.м се очаква да бъдат завършени през 2021 г. Пазарната активност през първото тримесечие на 2021 г. достигна приблизително 21 000 кв.м, индикирайки, че възстановяването на пазара все още е в ранен етап, като едва 20% от сградите в строителство с дата на завършване до края на годината са отдадени под наем. Тези данни сочат към логичното очакване, че балансът на силите между търсене и предлагане започва преход в полза на търсенето. Тази промяна обаче ще бъде различно осезаема на ниво търговски преговори в зависимост от конкретния район и клас сграда, с която даден наемател реши да преговаря. В определени райони на града, в които конкуренцията между собствениците на сградите е по-силна, тези, които предоставят сравнимо по-качествен продукт, са по-добре защитени от очаквания ценови натиск. В другия край на кривата на предлагане остават собствениците на сгради, чиито локации или качество са по-неконкурентоспособни и съответно от тях наблюдаваме значителни ценови отстъпки. Балансът между тези два типа инвеститори ще определи и в по-голяма конкретика средносрочните постижими цени на пазара. Говорейки за наемни нива на пазара на офис площи - какви са вашите очаквания? Д.И.: През последната година до известна степен офертните наемни нива на нашия пазар

182 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

"Авалант" е резултатът от нашата визия. Очакваме още през тази година да се утвърдим като една от водещите консултантски компании в страната.

През пролетта на 2021 г. "Авалант" имаше удоволствието да консултира знакова офис трансакция – релокацията на Chaos Group в Sofia Office Center - 5000 кв.м.

не се промениха значително от диапазоните, с които всички са запознати (11 - 14 евро/кв.м за сгради клас А и 6 - 11 евро/ кв.м за клас B). Много по-сериозна обаче става ножицата между офертни и постижими нива и това е тенденция, която се наблюдава при по-голямата част от собствениците на офис сгради, независимо от локацията или класа сграда. Наемните нива на квадратен метър обаче са само един от компонентите, които са обект на преговори. Пакетът довършителни работи е интересна тема в контекста на изискванията на наемателите за гъвкавост с оглед на пандемията, тъй като тези две търговски условия (гъвкавост и инвестиция за довършителни работи) често са с противоположни знаци. Колкото по-голяма е нуждата от гъвкавост, толкова по-нерентабилно е за инвеститорите да влагат в по-солидни довършителни работи. Намирането на баланс между тези два компонента ще бъде ключово за наемодателите и инвестиционната стойност на техните активи.

в клас А проекти се стремят да предоставят на своите бъдещи наематели. Подобренията са в много аспекти: като започнем от чисто техническите компоненти на една сграда – по-големи и значително по-ефективни етажни плочи, последно поколение климатични системи, по-висока светла височина на помещенията, и преминем към обграждащата инфраструктура, зелени площи и други. Пандемията допълнително мотивира част от наемодателите да инвестират в здравето на бъдещите си наематели с нововъведения за нашия пазар като системи за управление на влажността на въздуха, сензори за отчитане на CO2 в офисното пространство и улеснен безконтактен достъп до самото пространство.

Как виждате еволюцията на предлаганите офис площи и по какъв начин пандемията ѝ повлия? Х.А.: Радостни сме от факта, че през последните години пазарът се развива от гледна точка на качеството, което инвеститорите

Как пандемията промени концепцията за работното пространство по ваши наблюдения? Д.И.: Тук е важно да подчертаем, че при голяма част от компаниите тази тема далеч не е конкретизирана. Самите наематели по наши наблюдения все още се опитват да намерят найдобрия баланс между следните взаимосвързани компоненти: продуктивен работен процес и чувство за принадлежност, от една страна, и независимост на служителя и предоставяне на гъвкавостта, от която той има нужда,

ОФИСИ 2021: ПАЗАРИ

183

Пазарната активност през първото тримесечие на 2021 г. достигна приблизително 21 000 кв.м, индикирайки, че възстановяването на пазара все още е в ранен етап.

от друга. На фона на търсенето на този баланс очакваме офисното пространство да се превърне в още по-силна притегателна сила и обединител на работата в екип и създаването на корпоративна култура. Пример за стремежа към намирането на такъв баланс бе релокацията на друг наш партньор - френската технологична компания Proxiad в NV Tower (1200 кв.м). Желанието на нашите партньори беше да създадат значително по-качествена работна среда с фокус върху благосъстоянието на служителите, в която съотношението между колаборативни пространства и зони за отдих е увеличено за сметка на класическите работни места. Как последните събития се отразиха на инвестиционния пазар на офис площи? И.П.: Основното предизвикателство, с което се сблъскваме, е честото разминаване между очакванията за доходност на собствениците на инвестиционни активи и потенциалните купувачи. Пандемията до известна степен създаде допълнителни предпоставки за това несъответствие. От една страна, голяма част от собствениците на активи с инвестиционен потенциал (стабилни активи с висок процент запълняемост и дългосрочни договори за наем) предпочитат да задържат

активите си в следващите години, докато отмине периодът на несигурност и ценови натиск. От друга страна, не са малко на брой опортюнистично настроените участници, които следят ситуацията отблизо с цел придобиване на инвестиционни активи при по-висока възвръщаемост. От гледна точка на пазара на активи в затруднено положение (distressed assets) все още не се наблюдава сериозно увеличение на предлагане на такъв тип възможности. По наши изчисления обемът на инвестиционните сделки в офисния сегмент (включително закупуване на офис сгради и парцели за развитие на офисни проекти) достигна 95 млн. евро през 2020 г.

18 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ПАЗАРЪТ НА ОФИС ПЛОЩИ Q1 2021 Проу чване на AVAL ANT

OСНОВНИ ТЕНДЕНЦИИ ФИЗИЧЕСКИ СВОБОДНИТЕ ПЛОЩИ ДОСТИГАТ 15% Свободните площи клас А бележат ръст от 2.5% спрямо предходното тримесечие. Нивото на свободни площи клас В остава почти непроменено, като може да се очаква увеличение към края на 2021 г. ЕПРОМЕНЕНИ ОФЕРТНИ НИВA И УВЕЛИЧАВАЩА СЕ РАЗЛИКА МЕЖДУ Н ОФЕРТНИ И ПОСТИЖИМИ НАЕМИ Средните офертни нива остават непроменени въпреки пазарния натиск, докато разликата между офертни и постижими наеми продължава да се увеличава.

Акценти за София Обем на отдаваемите площи

1,87 млв. кв.м

Завършени през Q4

34 000 кв.м Клас А

Клас В

Отдаваеми площи

1,09 млн. кв.м

0,78 млн. кв.м

Свободни площи

15,24%

14,87%

Активно предлагани площи

392 500 кв.м

125 600 кв.м €6-11

Офертни наемни нива

€11-14

АЗАРНА СЕГМЕНТАЦИЯ ПО РАЙОНИ П Въпреки че не се наблюдава съществена промяна в средните офертни нива, наемните нива се различават осезаемо по райони, особено в тези с по-висок обем на активно предлагани площи.

Отдадени площи преди Акт 16

Очаквани офис площи Предварително отдадени площи в %

2021 - 20%

192 900 кв.м

ЕЗНАЧИТЕЛЕН ОБЕМ НОВИ ОФИС ПЛОЩИ ПРЕЗ Q1 И СОЛИДЕН ОБЕМ НА Н СТРОИТЕЛСТВО ДО КРАЯ НА ГОДИНАТА Приблизително 34 000 кв.м са получили разрешение за ползване през първото тримесечие на 2020 г. Общо 192 900 кв.м ще бъдат реализирани до края на 2021 г.

2022 - 7%

108 800 кв.м

2023 - 0%

40 000 кв.м

Строителна активност

360 200 кв.м

Започнати през Q4

0 кв.м

ПРЕДЛАГАНЕ През първото тримесечие бяха завършени сравнително малък обем нови офис площи – общо 34 000 кв.м, които са концентрирани в 3 проекта в районите на бул. "Цариградско шосе", бул. "България" и централен бизнес район. Вследствие пазарът на отдаваеми площи се увеличи до 1.87 млн. кв.м. СТРОИТЕЛНА АКТИВНОСТ До края на 2021 г. допълнителни 192 900 кв.м нови офис площи са предвидени да получат разрешение за ползване. Тези площи се равняват на 54% от строителната активност. 33% от тези площи се очаква да бъдат доставени в района на бул. "Цариградско шосе", 24% - в района на "Бизнес парк София", 19% - в "Хладилника", 10% - в "Изток"/"Изгрев", и около 12% - в централен бизнес район и щирок център. 20% от предвидените за реализация през 2021 г. проекти вече са отдадени под наем. С най-голям дял на отдадените под наем площи е районът на "Изток"/"Изгрев" с 57%. Общата строителна активност в София се равнява на 360 200 кв.м. Няколко офис проекта с обща надземна площ 40 000 кв.м са получили разрешение за строеж през първото тримесечие и очакват първа копка по-късно тази година. Замразено е строителството на около 57 900 кв.м офис площи. ТЪРСЕНЕ Обемът новонаети площи през първото тримесечие е 20 800 кв.м, бележейки 23% спад спрямо новонаетите площи през Q4 2020 (27 000 кв.м). Въпреки това последното тримесечие на всяка година исторически е с високи стойности и реален

спад не може да бъде отчетен. Наблюдава се завишен брой започнати проекти за релокация, изпращайки сигнал за първи признаци за възстановяване на пазара. Нетно усвоените площи през тримесечието се равняват на само 2400 кв.м. 70% от новонаетите площи са в съществуващи сгради, докато 30% от подписаните договори за наем са в сгради в процес на строителство. ТЪРСЕНЕ И ПРОГНОЗА Въпреки повишеното ниво на започнати проекти все още пазарът е в ранен стадий на възстановяване. За по-голямата част от ползвателите общото ниво на несигурност води до повече нужно време за планиране и вземане на решения. Следователно проектите по релокация са значително повремеемки, а рискът от преждевременни забавяния – завишен. Гъвкавостта на договорите за наем е от все по-ключово значение за наемателите, което резултира в натиск за пократки непрекъсваеми срокове. Предизвикани от тези условия, гъвкавостта на наемодателите е обект на висока пазарна сегментация, зависеща от редица фактори, включително динамиката на търсене и предлагане, вътрешна конкуренция, заетост на сградите и, разбира се, качество на сградни системи. СВОБОДНИ И АКТИВНО ПРЕДЛАГАНИ ПЛОЩИ Делът на физически свободните площи достигна 15.09%, които се равняват на 282 000 кв.м. Увеличението спрямо предходното тримесечие е в размер на 32 000 кв.м. Поради високия обем свободни площи в новозавършените три

185

ОФИСИ 2021: ПАЗАРИ

Новонаети площи по райони, София

Строителна активност по райони, 2021 г.

бул. "България" 2%

32,7% бул. "Цариградско шосе"

Летище София 2%

27,63% бул. "Цариградско шосе"

бул. "България"3% София център 3% София център 5% 23,6% "Бизнес парк София"

19,33% кв. "Хладилника"

192 000 кв.м. Широк център 8,84%

кв. "Изток" и кв. "Изгрев" 10,22%

проекта свободните клас А площи (15,24%) вече надминават тези от клас В (14.87%). Интересен е фактът, че по-голямата част от свободните площи са концентрирани в няколко на брой сгради, при изключването на които делът на физически свободните площи ще спадне до близо 10%. Вземайки предвид очакваното ниско нетно усвояване на площи през 2021 г., както и ниските нива на отдадени площи преди Акт 16, е вероятно да станем свидетели на допълнително увеличение на свободните клас А площи с 3% до края на годината. Обемът на активно предлаганите площи е 518 600 кв.м, които се конкурират за наематели. От тях 393 000 кв.м са в клас А сгради, а 125 600 кв.м – в клас В. Повече от 52% от свободните клас А площи се помещават в офис сгради, очакващи да получат Акт 16 до средата на 2022 г. НАЕМНИ НИВА Наемните нива във всички райони на пазара все още са поставени под натиск. Въпреки това почти не се наблюдава разлика в офертните нива през последното тримесечие. Очевидна е по-високата гъвкавост от страна на наемодателите в районите с по-висок процент свободни площи. Последното е особено валидно за сгради, изоставащи спрямо конкурентите си по отношение на качество на сградни системи, наличие на удобства и достъп до градски транспорт в района. Офертните нива за клас А сгради остават между 11 и 14 евро на кв.м за всички райони с малки изключения. Няма промяна и в наемните нива за сгради клас B. Последните са в диапазона между 9 и 12.50 евро в централна

25,51% кв. "Хладилника"

18,77% Широк център

20 800 кв.м. "Бизнес парк София" 5%

кв. "Изток" и кв. "Изгрев" 12,99%

София, като намаляват в по-отдалечените райони, достигайки 6 – 11 евро. ОБОБЩЕНИЕ След предизвикателствата, породени от пандемията през 2020 г., инвеститорите се надяват пазарът на офис площи да започне възстановяването си през първото полугодие на 2021 г. Макар да се наблюдава по-висока активност от страна на наемателите, все още пазарът не може да достигне обема на трансакции от предишни години. Общото ниво на несигурност остава високо, a по-голямата част от наемателите все още нямат изградена стратегия по отношение на наетите офис площи. Дискусията за бъдещето на работното място и влиянието му върху пазара все още предизвиква поляризирани реакции. Наемателите далеч не са единодушни в политиките си - една част изцяло са възприели дистанционния модел на работа, а други се доверяват на по-балансирания хибриден модел между работата от вкъщи и посещението на офиса. Не на последно място, трябва да вземем предвид, че стратегиите по отношение на работното място се тестват в реално време, вследствие на което краткосрочните и средносрочните планове на наемателите биват адаптирани в движение. В резултат на това нивото на несигурност най-вероятно ще остане високо, докато не бъде установен по-устойчив модел на работа. Важно е участниците на пазара да бъдат подготвени, че пътят към възстановяване може да не е толкова лек и праволинеен, колкото са се надявали.

186 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ИНВЕСТИЦИОНЕН ПАЗАР НА ОФИС ПЛОЩИ Анализ на AVAL ANT

OСНОВНИ ТЕНДЕНЦИИ ЗАВИШЕН ИНТЕРЕС ОТ ИНВЕСТИТОРИ Ниските лихвени проценти и наличността на средства насърчават инвеститорите към потенциални придобивания. АБЕЛЕЖИМА Е РАЗЛИКАТА МЕЖДУ ТЪРСЕНА И З ПРЕДЛАГАНА ДОХОДНОСТ Собствениците не изпитват натиск да продават, докато купувачите търсят атрактивна възвръщаемост.

Профил на продавача

37,67%

ИСКОРИСКОВИТЕ ИНВЕСТИЦИИ ОСТАВАТ Н ПРЕДПОЧИТАНИ Инвеститорите фокусират вниманието си върху активи от клас А в обособени локации, с нисък процент свободни площи и висок интерес от страна на наемателите. НВЕСТИТОРИТЕ В ОФИС ПЛОЩИ ЦЕЛЯТ И ДИВЕРСИФИКАЦИЯ НА ПОРТФОЛИОТО СИ По-голям интерес привличат сегменти като логистичния, жилищния и търговските паркове.

ПРЕГЛЕД Поради отрицателно влияние на COVID-19 върху пазара на офис площи през 2020 г. инвестициите в офис проекти и земя за строителство на офис площи в София достигнаха по-малко от 95 млн. евро. Комбинацията от пандемия, висока строителна активност и несигурност от страна на търсенето увеличи възприятията за риск в сектора на дългово финансиране, което от своя страна направи кредитните институции по-предпазливи. По-голямата част от инвеститорите промениха политиките си към по-консервативни, що се отнася до рисковия им подход, и се интересуват основно от напълно отдадени под наем първокласни имоти в разработени офис локации. Тъй като офис сегментът е в ранните си етапи на възстановяване, наблюдаваме някои от утвърдените офис инвеститори да проявяват повишен апетит към секторите

Профил на купувача

61,70%

62,33%

38,30%

международни местни

на логистика, жилища и земя като форма на диверсификация на техния портфейл. От друга страна, опортюнистичните инвеститори целят да извлекат максимума от ситуацията и активно търсят отстъпки в най-засегнатите пазарни сегменти. ПРОГНОЗА Забелязва се засилено несъответствие между очакванията на продавачи и купувачи по отношение на постижима доходност на пазара на офис инвестиции. От една страна, купувачите отчитат риска от по-висок процент свободни площи поради политиките за работа от вкъщи, като фокусират усилията си върху клас А активи. От друга страна, ниските лихвени проценти в комбинация с нарастващите цени на земя, строителство и труд подтикват продавачите да изискат по-ниска доходност,

187

ОФИСИ 2021: ПАЗАРИ

Забелязва се несъответствие между очакванията на продавачи и купувачи по отношение на постижима доходност на пазара на офис инвестиции.

Профил на международния продавач 0

10%

15%

Профил на международния купувач 20%

25%

30%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

0 Частни инвестиционни фондове за недвижими имоти

АДСИЦ Строителни предприемачи

Частни компании за инвестиции в недвижими имоти

Банкови институции

АДСИЦ

Частни компании за инвестиции в недвижими имоти

Банкови институции

Частни инвестиционни фондове за недвижими имоти

Други*

Профил на местния продавач

Профил на местния купувач Други*

Други*

АДСИЦ

Физически лица Частни инвестиционни фондове за недвижими имоти Частни компании за инвестиции в недвижими имоти

Банкови институции Строителни предприемачи Частни компании за инвестиции в недвижими имоти

Строителни предприемачи

10%

15%

20%

25%

30%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

Други* включва банкови институции, физически лица, държавни и общински учреждения, корпорации, строителни предприемачи и акционерни

което съответно води до по-високи офертни цени. Въпреки това инвеститорите ще се стремят да вложат високия обем натрупан капитал с цел запазване на стойността поради очакванията за потенциална инфлация в бъдеще. За момента повечето от тях са все още във фаза на идентифициране на потенциални имоти и не са много желаещите да реализират сделка, преди да получат повече яснота за изхода от пандемията.

Обемът на активно предлаганите площи е 518 600 кв.м, които се конкурират за наематели. От тях 393 000 кв.м са в клас А сгради, а 125 600 кв.м – в клас В. Повече от 52% от свободните клас А площи се помещават в офис сгради, очакващи да получат Акт 16 до средата на 2022 г.

188 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

БОЖИДАР ГЕОРГИЕВ COWORKING SPACE: КОНЦЕПЦИЯТА ЗА РАБОТА В ОФИСА СЕ ПРОМЕНИ ФУНДАМЕНТАЛНО

БОЖИДАР ГЕОРГИЕВ ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР, WORK&SHARE COWORKING SPACE

За нас офисът е втори дом. Времето, прекарано там, преди пандемията представляваше голяма част от ежедневието ни и респективно това беше и движеща сила, когато замисляхме Work&Share. Днес ситуацията е малко по-различна. От офиса се очаква да предостави такава обстановка на наемателя, че той на първо място да се чувства сигурен и спокоен за собственото си здраве и това на колегите му. След една година на постоянни локдауни и работа от вкъщи ролята на офиса в момента е да подсигури бягство от работата от вкъщи на наемателя. Естествено това минава през много промени. WORK&SHARE СЕ ПОЯВИ МНОГО ЕСТЕСТВЕНО, като запълване на една липса и решаване на проблем, който аз и моят екип имахме. А това беше именно липсата на пространство, което да ни бъде втори дом.

Пространство, в което да можем да сме обградени от хора с нашите ценности, хора, които развиват интересни и предизвикателни идеи и могат да ни мотивират да сме по-добри в работата си. Бъдейки част от IT екосистемата, изграждането на профила на желания наемател беше също много лесно. Искахме да помогнем на нашата екосистема да има в лицето на Work&Share хъб, който да събере всички тези компании и да ги направи по-добри. Коуъркинг пространствата бяха много пощадени от нуждата от допълнителни инвестиции, за да приведем нашите пространства във вид, отговарящ на изискванията след COVID-19. Именно гъвкавостта, която предоставяме, ни е задължила ние да изградим нашите офиси по начин, който да позволява на хората да работят по сигурен начин.

ОФИСИ 2021: ПАЗАРИ И ТЕНДЕНЦИИ

РОЛЯТА НА ВЗАИМОДЕЙСТВИЕТО В РЕАЛНА СРЕДА Е ИЗКЛЮЧИТЕЛНО ВАЖЕН ФАКТОР ЗА МОТИВАЦИЯТА НА СЛУЖИТЕЛИТЕ Офисите ни са проектирани по такъв начин, че са предвидени работни аспекти на служителите. Потоците от хора не бива да бъдат смесвани. Под това се разбира, че зоните за срещи, отдих и работа трябва да са така замислени изначално, че те да стимулират служителя, не да стоят изкуствено. Всяко място в офиса трябва да има цел и логика. Наскоро си говорихме, че офисите са заприличали на детски градини. Трябва да се бяга от това, защото е вредно. ОСНОВНИТЕ АСПЕКТИ НА ЗДРАВОСЛОВНАТА И БЕЗОПАСНА ОФИС СРЕДА На първо място е личната отговорност. Офисът и офисната среда могат да бъдат само спомагателен елемент, но не и отговор на всички въпроси. Естествено, адекватна и модерна климатична инсталация, забелязваме изключителни иновации в тази насока. Много е важно проектирането на layout-a да премине към activity oriented функция - съответното зониране ще позволи на хората да кооперират, ефективно и безопасно. Например Work&Share още от създаването му е проектиран така, че наемателят да стигне до работното си място с минимален допир. По този начин ние му даваме възможността да намали риска от едно потенциално заразяване. Пак е важно да отбележа, че личната отговорност е над всичко.

189

ГЪВКАВИЯТ (ХИБРИДЕН) И ТРАДИЦИОННИЯТ ОФИС МОДЕЛ Първо да разгледаме ползването на офиса от гледна точка на нуждите на бизнеса. Има индустрии, които много трудно биха работили без нуждата на традиционен офис. Просто естеството на работа не позволява те да работят 2 дена от вкъщи. В този ред на мисли гъвкавостта за тях не би била в това да имат гъвкав договор или да ползват по малко места и да ротират служителите си. Тук говорим за офис, проектиран така, че да спомогне тяхната мотивация във времена на COVID, а и след това да се чувстват сигурни и офисът да им предлага удобство. Балансът се крие в удобството и функционалността. Нашите клиенти са основно от технологичния сектор и успяхме да идентифицираме няколко ключови фактора за техния комфорт и работна среда. Първо, има група от хора, които се чувстват по-добре и по-продуктивни при работа от вкъщи, и има група от хора, които при първа възможност идваха в Work&Share, защото възможността за комуникация и колаборация с останалите наематели им позволяваше да се чувстват по-мотивирани. Ние осъзнаваме, че концепцията за работа от офис се промени фундаментално, и то за дълъг период в бъдеще. Предстои да видим дълготрайния ефект от това. За нас е ключово, че успяваме да предоставим безопасна среда на тези, които искат да работят в офис.

190 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

191

192 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 3 | 2021

193

COVID-19 И ОФИС СГРАДИТЕ

194 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

През пролетта на 2020 офисите внезапно затвориха вратите си, а служителите им трябваше да организират кът за работа вкъщи. Повече от година по-късно пандемията не е свършила, дистанционната работа продължава, а гигантските бизнес сгради стоят празни, но още не е ясно в очакване на какво — завръщане на хората в тях, трансформация на пространствата им или пълна промяна на тяхното предназначение? Предизвиканите от COVID-19 промени и бъдещето на работната култура и сградите, които доскоро обитаваше, са тема на разговора “Работни пространства”,

част от дискусиите “Новото нормално” на ГРАДОСКОП. В поредицата от общо осем видеосрещи български и европейски експерти коментират отражението на пандемията върху важни сфери на градския живот: култура и събития, образование, публични и работни пространства, устойчивост и градско планиране. Проектът е на мултидисциплинарната колаборация ГРАДОСКОП, която работи в две посоки: ангажиране на граждани, бизнес и политици в продуктивен разговор за бъдещето на градовете и популяризиране на добри практики чрез конкретни акции и намеси.

195

ГРА ДОСКОП

БОСТЯН ВУГА

е преподавател, критик и практикуващ архитект в студио SADAR+VUGA, което основава заедно с Юрий Садар през 1996 в Любляна. Автор е на статии за актуални проблеми в архитектурата и градското планиране, а от 2014 е президент на съвета на словенския Музей за архитектура и дизайн

МИХАЙЛО НИКОЛИЧ

е CTO на дигиталната агенция Athlon, която съосновава през 2007 в София, а днес има клонове в Ню Йорк, Лондон, Торонто и Пърт. Ангажиран е с много странични проекти като иновационния хъб Rezonator, платформата за изкуство, наука и технологии Re: Logia и трансформацията на бившата цигарена фабрика в София

В дискусията “Работни пространства” ГРАДОСКОП събира гледните точки на работодател в ИТ сектора - Михайло Николич от Athlon, проектант на бизнес и тех паркове - Елица Панайотова от студио "Скица", и архитект и изследовател на градската среда - Бостян Вуга от Любляна. Разговорът води архитектът и архитектурен историк и критик Анета Василева. Анета Василева (А.В.): Работните пространства са сред най-видимо ударените от пандемията. Има компании, които повече от година не са се завърнали в своите офиси. Какво според вас ще се случи с бизнес и тех парковете? И смятате ли, че офисната архитектура преживява своята най-лоша криза досега, или е твърде рано да я обявим за мъртва? Елица Панайотова (Е.П.): Със сигурност е твърде рано да я обявяваме за мъртва. Сигурно е също и че минава през криза, или по-скоро преосмисляне и редизайн, защото тенденциите за плаващо работно време и гъвкава работна среда са тук от известно време. Много международни компании отдавна въведоха този начин на работа, а сега това ще бъде новата посока и за нашия регионален пазар, категорично. Бизнес парковете са обитавани от големи компании, които ще създават такива възможности за своите служители, защото вече не е задължително да си в офиса, на фиксирано бюро, за да вършиш своята работа. В технологичния сектор е така още отпреди COVID-19. Сега това ще достигне ново ниво, защото много компании обмислят как поне 30% от техните служители да работят отдалечено, откъдето искат, и трансформират офисите си от помещения с бюра в пространства за срещи, за комуникация. Много мои колеги смятат, че нещата ще се върнат към “нормалното”, че офисите ще си бъдат както преди и още много ще построим, но аз мисля, че в тази ситуация няма връщане назад. Михайло Николич (М.Н.): Нашият офис стои празен повече от година. Дори решихме да го реновираме през това време, подходящ момент е, когато не сме вътре. Ако трябва да съм честен, това е луксът да сме в София. Останалите ни офиси по света вече са затворени, задържахме само софийския, защото можем да си го позволим, а и тук е найголемият ни екип. Вярвам, че е важно да имаме пространство - важно е за културата ни и за нас като работодател. Дори

ЕЛИЦА ПАНАЙОТОВА

е собственик на архитектурното студио "Скица", създател и първи изпълнителен директор на "София Тех Парк" и проектант на "Бизнес Парк София", който по-късно менажира. Практиката ѝ включва също търговски, жилищни и индустриални сгради, а в момента е координатор на общинския проект "Зелена София"

АНЕТА ВАСИЛЕВА

е архитект, критик, преподавател в УАСГ и съосновател на архитектурната група WhAT Association. Има докторска степен по история и теория на архитектурата с фокус върху втората половина на ХХ век и участва в европейския проект ATRIUM, изследващ архитектурата на тоталитарните режими

сега казваме на новите служители, които наемаме, че имаме място, където ще могат да идват на работа. Вероятно в бъдеще това ще бъде някакво предимство. Винаги ще има хора, които ще предпочетат офиса, поне като възможност, както и такива, които ще искат да работят от вкъщи. Същественото за нас е да даваме избор, който на практика е как искаш да живееш. В ИТ сферата повечето хора могат да работят дистанционно, но се води и един вътрешен дебат кой е по-добрият вариант. Когато си вкъщи, не губиш време за придвижване, разполагаш с целия си ден и си много продуктивен. В офиса пък имаш социална среда, срещаш се с колегите и се чувстваш свързан с тях, което е много важно за работата ни. Никой не е напълно наясно как да намерим правилния баланс. Но със сигурност искаме да предложим повече практики в офиса, които да са достатъчно мотивиращи за хората, за да идват в него, ако имат нужда. Не искаме да ги насилваме да се връщат в офиса, а да им дадем повече възможности, които са смислени за тях. Уъркшоповете и брейнстормингите например се получават по-добре на живо и може би в тази посока има какво да подобрим в офиса. Провеждаме и обучения, така че вероятно ще трансформираме голяма част от пространството за социални и физически активности. Самата промяна на обстановката също е важна, никой не иска да стои постоянно вкъщи, затова можем да инвестираме повече в средата, дори да е с една хубава кухня. А.В.: Доскоро ние, архитектите, създавахме офиси с усещането за дом, а сега сякаш трябва да правим домове с усещане за офис. Какво ще стане с всички тези работни пространства в стил Google, както ги наричаме - с цветните мебели, тенис масите и големите общи пространства? Сега те изглеждат малко неуместни. Бостян Вуга (Б.В.): Искам да ви разкажа какво се случи в нашия офис. Когато пандемията започна миналата година, всички се прибрахме вкъщи и започнахме да работим оттам. Единствено с партньора ми Юрий и нашата секретарка се срещахме веднъж в седмицата, като стояхме на 5 метра разстояние и почти крещяхме, за да се чуваме. Бързо обаче си дадохме сметка, че дистанционната работа не е ефективна, когато става дума за архитектура. Да чертаеш планове, да, можеш да го

196 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Фокусът на офисите трябва да е върху хората и от какво имат нужда те, за да бъдат продуктивни и креативни, а не върху пространството и контрола. Мястото трябва да намери начин да им достави необходимото, за да бъдат успешни.

правиш вкъщи. Но в производствения процес има толкова непредвидими ситуации, че е изключително трудно да не сме заедно. Затова след близо два месеца се върнахме в офиса и реорганизирахме пространството така, че да има разстояние между бюрата, а малката ни кухничка, предвидена за кафе и чай, стана място за разтоварване. Впоследствие установихме, че прекарваме повече време заедно, отколкото преди, и в този офис се чувстваме като в защитен балон. На обяд никой не излиза, поръчваме си храна и ядем заедно в кухнята. Външни хора не идват, защото всички срещи се провеждат онлайн. Така започнахме да идваме в офиса заради усещането, че принадлежим на това пространство. И защото в него всъщност се чувстваме защитени като в дома си. Моето предположение за бъдещето е, че ще развиваме това домашно отношение към офисното пространство. Не като слагаме маса за пинг-понг, цветни дивани и растения, а защото се чувстваме свързани и защитени в това място. Мисля, че офисът няма да се промени много като мебелировка, защото продължаваме да имаме нужда от същите неща, но поведението на хората ще бъде различно. Иска ми се да запазим това време за дискусии, което имаме сега. Преди всеки бързаше нанякъде, за срещи, за обяд, да си тръгва. Сега идваш, сядаш и работиш с останалите до края на деня. А.В.: Пандемията показа ясно, че хората имат нужда да се срещат и че ценят много не само физическия контакт, но и физическото пространство. Елица, вашето студио върна ли се в офиса? И споделяш ли мнението за работата на архитекта в сравнение с тази в технологичните компании например? Е.П.: Наистина има голямо значение дали се занимаваш с по-техническа или по-креативна работа. Когато правиш дизайн, можеш да си навсякъде, но когато създавате концепция и се раждат идеите, тогава е много важно да сте заедно в едно пространство. Ние не се върнахме в офиса, но постоянно имахме живи срещи; работехме от вкъщи, а после се събирахме и обсъждахме. Всеки има различно усещане за комфорт. Най-младите в екипа искат повече да са в офиса, защото им липсва социалният контакт, при хората

със семейства и по-големи жилища, в които им е удобно да работят, е обратното. Съгласна съм с Бостян за балоните, които създаваме. Изведнъж ограничихме контактите си до тези, с които се чувстваме в безопасност и с които имаме гаранция за нашето физическо и емоционално здраве. Моделът стана по-атомен и мисля, че това ще се отрази на отношението ни към всички пространства, които обитаваме, включително и външната среда. Много хора откриха природата по време на пандемията и сега общуват с нея по нов начин. Б.В.: Искам да добавя нещо за безопасността и нуждата ни от граници. Преди COVID-19 посоката беше “хайде да се отървем от границите”, във всеки смисъл - физически, политически, материални. Сега обаче имаме нужда да се чувстваме в безопасност. А това означава също да си в добре определена среда, с ясни граници, които те карат да се чувстваш защитен. Интересно е, че за първи път от 100 години насам днес имаме отворени пространства в домовете си. Дали наистина искаме това, или предпочитаме място, което е разделено на стаи и можеш да избираш дали да се изолираш, или да се събираш с другите. Същото важи и за офисите - дали отворените пространства в тях все още са нещо желано? Този въпрос за границите е последствие от COVID-19 и съм любопитен как ще се развие нататък. М.Н.: Според мен функцията на работните пространства се променя и има добра причина за това. Офисът е бил създаден с идеята да можеш да контролираш служителите си, да ги събереш в една сграда за определено време, в което те да работят. Знаем за скъпите системи за следене и контрол кой кога влиза и излиза. Сега това е без значение за повечето индустрии, никой не се интересува колко часа работиш, когато приносът ти е ценен за компанията. Важният аспект е резултатът. Затова и фокусът на офисите трябва да е върху хората и от какво имат нужда те, за да бъдат продуктивни и креативни, а не върху пространството и контрола. Мястото трябва да намери начин да им достави необходимото, за да бъдат успешни. На мен лично например много ми липсват спонтанните срещи с хората в офиса. Те не са само за разтоварване, а всъщност поддържат креативността. Един случаен разговор до машината за вода може да ти помогне със задача, над която мислиш в момента. Сега сме ограничени в нашите чатове и онлайн срещи и трябва да си синхронизираме календарите само за да поговорим с някого. Това за мен е голяма промяна. Б.В.: Със сигурност е много по-удобно да преподавам от офиса, вместо да взимам полет за една лекция и да прекарвам един ден в летене. Това подобрява качеството на живота ми, но, от друга страна, ме лишава точно от тези непредвидени срещи, които могат да се случат от вкъщи до летището, в хотела, на улицата. Как да компенсираме тази липса? Може би офисната култура ще се слее с културата на обслужването. Ако си градски номад, може да отседнеш в хотел, но той да ти бъде и работно пространство. А.В.: Чували ли сте за тази нова порода служител edge worker? В неговия договор, обичайно към технологична компания, е записано, че няма място и бюро в офиса и не се изисква да се среща физически с никого. Моите притеснения тук са какво ще правим с оставащите празни технологични офиси, от една страна, и от друга - как ще се отрази на хората психологически тази липса на реален контакт?

ГРА ДОСКОП

М.Н.: Познавам хора, които са такива служители, и не само че не трябва, но и те сами не искат да се срещат с колегите си. В тяхната работа имаш определени задачи, които трябва да свършиш, и не си свързан по никакъв начин с останалите, нямаш отношения с тях. Това обаче е корпоративна среда, която е много различна от по-малките екипи като този на Athlon, които се занимават с по-креативни задачи. За нас е голямо предизвикателство да нямаме реален контакт помежду си, защото усещането за общност и за принадлежност е много важно за нашата работа. Когато си вкъщи, това чувство постепенно изчезва. Онлайн срещите не са заместител, при тях не можеш да усетиш човека отсреща. Относно оставащите празни сгради мисля, че фокусът трябва да бъде върху това какво е нужно и за какво могат да бъдат пригодени. Много от тези офиси могат да се превърнат в занимални и детски градини например, защото ни липсват такива сгради и това е важен проблем. Б.В.: Въпросът какво ще се случи с тази голяма офисна инфраструктура в града е сериозен. Мисля си дали не може да се трансформира в апартаменти например, някакъв микс от място за работа и живеене? Защо не. Има много такива примери, дори тук, в Любляна, имаме офисни кули от 70-те, които сега са жилищни кооперации.

197

А.В.: Каква тогава е следващата стъпка в архитектурен план? Струва ми се, че се опитваме да изпреварим пандемията и да създадем нов тип офисна екосистема, която е мултифункционална, адаптивна и с нов тип отношения в това ново пространство. Б.В.: Ако си представим офис сграда от 60-те, тя е масивна градска фабрика. Когато си помислим за съвременна офис сграда, тя е светла, пълна със зеленина и щастливи хора, които се движат насам-натам из общи пространства. Каква е обаче визията ни за офис сграда в бъдещето? Бих предположил някаква рамка, която позволява различни интерпретации и приложения. Акцентът вече не е самата сграда, а средата в нея. Е.П.: Мисля, че понятието издръжлив вече трябва да се отнася и за пространствата. Те трябва да са адаптивни, да могат да се трансформират според нуждите, да изпълняват различни функции. Дом, офис, място за забавление и зона за срещи ще се преливат. Целия разговор можете да гледате на сайта на ГРАДОСКОП - gradoscope.com

198 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

199

20 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

НОВИТЕ ERP 2021 ТОПЛОВЪЗДУШНИ АПАРАТИ ИКОНОМИЧНО, КОМФОРТНО И ОТГОВОРНО ОТОПЛЕНИЕ НА ПРОМИШЛЕНИ И ТЪРГОВСКИ СГРАДИ

Повишаването на енергийната ефективност играе все по-важна роля в нашия живот и е един от приоритетите за устойчиво енергийно развитие на България. Енергийната ефективност дава възможност за осигуряването на стабилна икономика, създавайки условия за повишаването на конкурентоспособността на индустриалните предприятия, защото реализацията на мерките за подобряване на енергийната Енергийна ефективност на практика означава да използваме по-малко енергия за извършването на една и съща дейност, като по-този начин се елиминират енергийните загуби. Подобряването на енергийната ефективност е начин за увеличаване на сигурността на енергийните доставки. Въздухоотоплителните апарати, охладителните апарати, високотемпературните технологични охладители на течности и вентилаторните конвектори, които в момента се продават и използват в ЕС, консумират значителни количества енергия, като по този начин допринасят за емисиите на парникови газове. Някои от тях също имат вредно въздействие върху околната среда чрез шума, който произвеждат. В допълнение към екологичните последици от енергийната консумация на тези категории продукти, задвижвани от всяко гориво, продуктите, използващи газ или течно гориво, също допринасят значително за емисиите на азотни оксиди. ЗА РЕГЛАМЕНТА Регламент (ЕС) 2016/2281 на Комисията от 30 ноември 2016 г. за изпълнение на Директива 2009/125/ЕО на Европейския парламент и на Съвета за създаване на рамка за определяне на изискванията за екопроектиране към продукти, свързани

ефективност води до намаляване на енергийните разходи на предприятията, което от своя страна може значително да повлияе на тяхната жизнеспособност в дългосрочен план. Подобряването на енергийната ефективност е от особена важност и за намаляването на емисиите на парникови газове, подобряването на качеството на въздуха, който дишаме, както и намаляването на прекомерната употреба на вода.

с енергопотреблението, по отношение на изискванията за екопроектиране на въздухоотоплителни продукти, охладителни продукти, високотемпературни технологични охладители на течности и вентилаторни конвектори. ОБХВАТ Регламентът за екодизайн обхваща въздухоотоплителни продукти с номинална отоплителна мощност до 1 MW, охладителни продукти и високотемпературни технологични охладители на течности с номинална охладителна мощност до 2 MW, както и вентилаторни конвектори. Продуктите, обхванати от регламента, могат да бъдат класифицирани, както следва: Топловъздушни агрегати Климатични водоохладители Климатизатори въздух-въздух> 12 kW Климатизатори вода/солов разтвор-въздух Вентилаторни конвектори Термопомпи вода/солов разтвор-въздух > 12 kW Термопомпи вода/въздух Високотемпературни технологични охладители на течности С тази наредба най-често използваните уреди за

ПРОДУК ТИ И ТЕ ХНОЛОГИИ

отопление и охлаждане на помещения са обхванати от разпоредбите за екодизайн; повечето уреди за отопление и охлаждане на жилища също са обхванати от разпоредбите за енергийно етикетиране. ВЪЗДЕЙСТВИЕ ВЪРХУ ОКОЛНАТА СРЕДА Спрямо направеното проучване на Европейската комисия фазата на експлоатация на продуктите е най-важната фаза от гледна точка на въздействието върху околната среда и имаща най-голям потенциал за подобрение, затова и регулаторната мярка се фокусира върху нея и върху фазата на края на живота на продукта. Що се отнася до повечето продукти, предмет на регулации за екодизайн, потреблението на първична енергия по време на експлоатационната фаза е източникът на най-важното въздействие върху околната среда чрез емисиите на CO2. Емисиите от изгарянето на гориво, т.е. емисиите на азотен оксид (NOx), също са от значение за въздухоотоплителните и охладителните продукти с горелка или двигател с вътрешно горене. Въздухоотоплителните и охладителните продукти, работещи на електричество, не произвеждат директни емисии от този вид. ИСТОРИЯ НА ЗАКОНОДАТЕЛСТВАТА ЗА ПРОДУКТИТЕ КЪМ ДНЕШНА ДАТА От началото на 2011 г. до публикуването на актовете за изпълнение през 2016 г. процесът на екодизайн е продължил 5 години: 20/12/2016: Публикация 30/12/2016: Влизане в сила 01.01.2018: Изисквания от Ниво 1 относно енергийната ефективност 26/09/2018: Изисквания от Ниво 1 относно емисиите на NOx 01/01/2021: Изисквания от Ниво 2 относно енергийната ефективност и емисиите на NOx 01.01.2022: Преглед

201

ИЗИСКВАНИЯ ЗА ЕКОДИЗАЙН Ключовият параметър за въздухоотоплителите е сезонната енергийна ефективност за отопление на помещенията; за охладителните продукти - сезонната енергийна ефективност за охлаждане на помещенията; а за високотемпературни технологични охладители на течности - сезонното съотношение на енергийните характеристики. Изискванията за отопление и охлаждане не са постоянни през годината. Сезонната енергийна ефективност за отопление на помещенията, сезонната енергийна ефективност за охлаждане на помещенията и сезонното съотношение на енергийните характеристики улавят сезонните вариации на търсенето, като се вземе предвид поведението на продукта при пълно натоварване, както и при условия на частично натоварване. Изискванията за енергийна ефективност са специфични за технологията и в някои случаи зависят от размера. В допълнение към енергийната ефективност регламентът определя допълнителни критерии за съответствие, насочени към намаляване на други въздействия върху околната среда, т.е. емисии на NOx за продукти за отопление и охлаждане на въздух на базата на гориво. За емисиите на NOx изискванията зависят от технологията и горивото и се изразяват в mg/kWh като брутни калорични стойности. Към днешна дата сме в предпоследната фаза на процесите за екодизайн, което налага и навлизането на нови, енергийно съобрaзни ErP 2021 продукти от гореспоменатите категории. ЗАЩО WINTERWARM? С традиции в разработването и производството на топловъздушни апарати от 1936 г., Winterwarm предлага цялостни отоплителни решения за индустриални, обществени, аграрни и търговски предприятия. Благодарение на широките си приложения, компактни размери и изчистен дизайн топловъздушните апарати с

202 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

марка Winterwarm са перфектното решение за енергийно ефективно отопление на промишлени и търговски сгради, както и за оранжерии, обори, хамбари и птицеферми. Гамата включва: газови топловъздушни апарати, въздушни завеси, дестратификационни вентилатори, водни топловъздушни апарати и серия топловъздушни апарати за аграрни приложения. Гаранция за качеството на компанията освен доказаното й име в световен мащаб е и членството й в EURO-AIR (Европейска асоциация на производителите на топловъздушни апарати). Знакът за качество Euro-Air гарантира, че закупеният продукт е от най-високо качество, отговарящ на изискванията за сертификация на CE, и че зад продукта стои качествена компания - сертифицирана по ISO-9001. Краткият списък на компаниите, които са част от тази асоциация, са лидерите в Европа в производството на топловъздушни апарати, които активно участват в националното и европейското законодателство и стандартизация, както и в изследователските дейности в сферата. Winterwarm e не само горд член на EURO-AIR, но заема и президентската позиция в асоциацията в лицето на инж. L.B.G. Looman, собственик на компанията. Компактните топловъздушни апарати са рентабилно решение за отопление на почти всеки тип промишлена или търговска сграда. По-строгото законодателство налага все по-високи изисквания за ефективност и максимални емисии на NOx от топловъздушни апарати със затворена камера. По принцип използването на високоефективен топловъздушен апарат (например кондензационният модел на Winterwarm HR/HR-EC) е най-устойчивият избор, но невинаги е възможно инсталирането на дренаж на конденза. В крак с иновациите и за да отговорят на новите стандарти ErP 2021, които влязоха в сила на 1 януари 2021 г., Winterwarm въведе нов топловъздушен апарат XR+, който е наследник на стандартния и надежден XR - най-продаваният

единичен топловъздушен апарат от Winterwarm през последните 15 години, уникален със своя патентован топлообменник от неръждаема стомана и атрактивен дизайн. Новият апарат предлага по-добра производителност по отношение на ефективност, изход на въздух и начин на подаване. Тази нова серия предлага решение за места, където инсталирането на дренаж на конденза е трудно и следователно не е възможно да се избере кондензационен топловъздушен апарат. Топловъздушните апарати XR+ са подходящо ефективно и икономично решение за почти всеки вид индустриален или търговски обект, както за големи, така и за малки помещения като производствени сгради, складове, гаражи, търговски предприятия. За отопляването на магазини, шоуруми, кафенета препоръчваме серията HREC заради по-ниските нива на шум. ПО-ДОБРО ПРЕДСТАВЯНЕ Новият Winterwarm XR+ е усъвършенстван не само с по-устойчив корпус, но и с подобрена ефективност за комфортно и ефективно отопление. Други видове топловъздушни апарати осигуряват по-голяма изходна мощност и по-дълго подаване, така че разпределението на топлината в помещението да е по-оптимизирано. При XR+ изключително интересен е фактът, че комбинацията от горелка/топлообменник е поставена от долната страна на уреда в сравнение с предишния модел. В резултат на това най-горещата част на топлообменника се намира в долната част на уреда и съответно там е и най-високата температура на подаване. По-топлият въздух, издухван отдолу, има тенденция да се издига; след това се смесва с по-малко топлия въздух, който се подава отгоре. Следователно начинът на подаване на XR+ е значително подобрен в сравнение със съществуващия XR.

ПРОДУК ТИ И ТЕ ХНОЛОГИИ

ПРАКТИЧЕСКИ ПОДОБРЕНИЯ Най-интересният факт за инсталаторите и потребителите, както споменахме, е това, че основните компоненти на топловъздушния апарат са разположени от другата страна на уреда. Това, разбира се, трябва да се вземе под внимание по време на инсталацията. Друго интересно подобрение е, че XR40+, XR50+ и XR60+ вече също са с изход за димни газове и подаване на въздух с диаметър Ø80, точно както малките модели. Това е технически поудобно и по-евтино. Освен това XR10+, XR20+ и XR30+ са снабдени с 4x точки на окачване, за разлика от предишните модели, при които за това беше необходима специална горна плоча. ДРУГИ ПРЕДИМСТВА НА СЕРИЯТА XR+ Хоризонтално и вертикално разпределение на въздуха: топлообменникът и модулационната горелка с предварително смесване са конструирани по такъв начин, че апаратът може да работи във всяка желана посока. Модулационна горелка с предварително смесване и вентилатор: горелката и вентилаторът са модулационни (до около 60%): стаята се довежда до температура при пълно натоварване и впоследствие се поддържа желаната температура при частично натоварване. Консумацията на енергия и нивото на шум са намалени до минимум, а нивото на комфорт е увеличено поради по-малко колебания в стайната температура. Отоплява на точното място: една от уникалните характеристики на топловъздушните апарати от серията XR+ на Winterwarm е, че те могат да бъдат монтирани във всяка желана позиция - хоризонтално, вертикално или под всеки ъгъл между тях. Затова е лесно въздушният поток да бъде насочен в необходимата посока. Когато работи вертикално, отоплителят функционира също като дестратификационен вентилатор. Инсталирането

203

в труднодостъпни ъгли също не представлява проблем: просто отоплителят се обръща надолу (обратно). Делта Т - контрол на вертикалния топлинен градиент: серията XR+ използва усъвършенствана система за управление, която още повече увеличава топлинния комфорт. Два температурни датчика (сензори), един вътре в отоплителя и един в работната зона (зоната на отопление), измерват непрекъснато топлинния градиент, когато горелката не работи. Когато топлинният градиент нарасне твърде много и се увеличи над зададената стойност, вентилаторът на отоплителя ще се включи и топлият въздух ще циркулира. По този начин генерираната топлина се използва оптимално. След това апаратът функционира като дестратификационен вентилатор, следователно броят на вентилаторите за дестратификация може да бъде ограничен. Удобство: ако температурата в помещението стане твърде ниска, горелката ще се включи автоматично. След това модулационната горелка с предварително смесване заедно с тристепенния вентилатор генерират точното количество необходима топлина. Енергийно ефективен: градиентното управление в комбинация с модулационната горелка и вентилатора, може да реализира икономия на енергия до 15% в сравнение с конвенционалните топловъздушни въздушни апарати. Серията XR+ е снабдена и с възможност за лятна вентилация за непрекъсната циркулация на въздуха. В лицето на "Амакс Газ", който е официален представител на Winterwarm в България, може да бъдете спокойни за сервизната поддръжка на всеки продукт с марка Winterwarm. Ние сме на ваше разположение, за да гарантираме за вашия комфорт и сигурност и да осигурим дълъг експлоатационен живот на избрания от вас продукт. За повече информация относно енергийно ефективни решения за вашия промишлен или търговски обект не се колебайте да се свържете с нас.

20 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

РЕШЕНИЯ ЗА УСТОЙЧИВА ГРАДСКА СРЕДА

За контакти: Подбалкански път, Шосе 6, (E871) с. Григорево e-mail: office.bg@semmelrock.com facebook: SemmelrockBulgaria www.semmelrock.bg

ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛАЦИЯ, КЛИМАТИЗАЦИЯ

205

30 години Носим пълната отговорност за изградените от нас обекти

206 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 3 | 2021

GREEN PAGES БЪДЕЩЕТО: "ОФИСЪТ Е ТУК, ЗА ДА ОСТАНЕ"

GREEN PAGES

207

ВЕСЕЛА ВЪЛЧЕВА-МАКГИЙ УПРАВИТЕЛ "ТРИПЪЛ ГРИЙН БИЛДИНГ ГРУП БЪЛГАРИЯ"

Пазарът на жилища в България и как "Зелените страници" да дадат полезна информация, да спомогнат за прехода към устойчиво строителство, зелена икономика и всичките хубави идеи за политики и бъдещи стратегически цели в сектора.

Не може да се каже със сигурност дали пандемията COVID-19 започва да отшумява, но знам, че всички сме готови за това. Животът, поне у нас, започва да се завръща към нормалното, но да не се лъжем - той съвсем не е същият като преди. Връщаме се постепенно на работа в офиса, но той не е същото място – изведнъж най-силният тренд в дизайна на офиси – open office – се оказва неактуален. За момент дори се почудихме ще се върнем ли някога в офиса? Ще има ли офиси в бъдещето? Поработихме от вкъщи в някой обособен ъгъл с лаптоп на коляно, овладяхме платформи за виртуални срещи, събития, дори конференции, повъргаляхме се по домашно облекло. Някак си продължихме да работим. Видя се, че хората са адаптивни и са съвестни да си вършат работа дори и извън офиса. Но се видя и че освен място за работа работното място играе важна роля в нашия живот – то представлява социална и творческа среда, то ни стимулира да се погрижим за себе си, да се облечем, да се идентифицираме като индивиди, с идеи, с цели, с амбиции. И къде се намираме сега в залеза на масовата истерия, предизвикана от COVID-19? Ясно е едно – офисът няма да изчезне. Той е необходима среда за нашите нужди като хора и представлява място, където ние сме продуктивни и креативни. Така че въпросът не е ще има ли офиси в бъдещето, а по-скоро как ще изглеждат новите офиси. ТЕНДЕНЦИИ В БЪДЕЩЕТО НА ОФИС ПРОСТРАНСТВОТО Целта на офиса се променя. След като повечето от нас бяха принудени да преминем в режим на дистанционна работа благодарение на пандемията, последните проучвания показват, че много служители искат гъвкавостта на хибридна работна ситуация – да имат

възможността да остават по някой друг ден вкъщи, но през останалото време да могат да влязат в офиса и да работят оттам. Това показва, че офис средата със сигурност не е мъртва - но нейната цел се променя. Работното пространство привлича работниците не просто така, че да могат да седнат зад бюро и да изпълняват служебни ангажименти. Те демонстрираха, че могат да правят това и от дома си. Поскоро новата цел на офиса ще бъде създаване на социални преживявания – среда, в която колегите да могат да си взаимодействат, да общуват и да си сътрудничат лице в лице. Независимо от това как ще се определи балансът между дистанционна и присъствена работа, социологът с фокус върху работната среда Трейси Броуър наскоро написа в списание Forbes, че „офисът е тук, за да остане“: работата в офис укрепва хуманността и иновациите, целта, енергията, благосъстоянието, таланта, културата - и не само. ПЛАНИРАНЕТО НА ОФИСА СЕ ПРОМЕНЯ COVID-19 ни остави наследство - гъвкави работни пространства. Позволявайки на служителите да работят където и когато пожелаят (максимална гъвкавост, минимални ограничения), да им помогнат да се чувстват комфортно - за да са максимално продуктивни. Ще трябва да възприемем дизайн, чувствителен към дейността, за да оптимизираме изживяването на работното място - плаващи места за работа, опции за дистанционна работа, оптимизация на пространството и други. Като такива ще продължим да наблюдаваме нарастване на интереса към гъвкавите работни или coworking пространства.

208 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Тенденцията hot-desking премахва традиционното лично пространство за работа и вместо това кара служителите да избират къде да седят всеки ден на принципа „първи пристигнал, първи избира“. Това позволява различни зони за съвместна работа като пространства за мислене. Разпределените места за сядане и поддържането на собствено пространство изглеждат един хигиеничен вариант, но всъщност офисите с определени места обикновено имат бюра "доказано по-мръсни от много тоалетни". Това е така, защото на чистачите често се казва да не докосват лични предмети на бюрата на хората. В офиси с неопределени места за работа бюрата могат да се почистват основно всяка вечер и следователно са по-чисти. Освен по-гъвкави офис пространствата излизат и навън. Заниманията на открито с достатъчно вентилация крият по-малък риск от заразяване, отколкото на закрито. Въпреки че не е възможно за всички компании и във всеки климат, много компании създават офиси на открито с цел подобряване на безопасността. Конферентните пространства ще се свият - по-малките зали насърчават по-малки групи от хора. Вместо двама или трима души да дискутират в малка зала, което може да бъде рисковано, те ще могат да поддържат здравословно разстояние и без да заемат голяма конферентна зала. БЪДЕЩЕТО НА ОФИС ДИЗАЙНА Е ПО-БЕЗОПАСНО И ПОПРИЯТНО ПО УСТОЙЧИВ НАЧИН Въпреки че сме повлияни от тенденциите в дизайна на работното място от пандемичната ера, нека не бързаме да

поставяме пластмасови прегради между работните места, без наистина да мислим дългосрочно как това влияе върху концепцията и дизайна на нашите работни пространства. За дизайнерите и стратезите на работното място COVID-19 е катализатор за внедряване на устойчиви дизайнерски елементи и материали, които отчитат благосъстоянието на хората. Ще се дава приоритет на материалите, лесни за поддръжка, които издържат на мухъл и насърчават доброто качество на въздуха в помещенията с цел повишаване на качеството на вътрешната среда антимикробни като мед, корк, вълна. Освен това офисите ще трябва да се проветряват по-добре с вкарване на външен въздух, за да се разреждат замърсителите във въздуха и да се понижат възможностите за предаване. Системите за ОВК трябва да бъдат модернизирани, за да се подобрят циркулацията и филтрирането на въздуха. Офисите ще стават все по-зелени, тъй като вдъхновените от природата дизайнери на работното място внасят естествени елементи вътре. Биофилният дизайн цели визуална свързаност между хората и природата. Това са фактори, за които стратезите отдавна настояват, но пандемията изненадващо силно ускори тези тенденции. HANDS FREE, ИЛИ БЕЗКОНТАКТЕН ДОСТЪП И НОВИ ТЕХНОЛОГИИ Важна тенденция в дизайна на офиса през 2021 г. ще бъде внедряването на технология за безконтактен достъп за ограничаване на докосването на повърхността и по

GREEN PAGES

този начин разпространението на вируси на работното място. Технологията включва решения за безконтактно чекиране за посетители, които просто сканират QR код на рецепцията или точките за контрол на достъпа като врати, пропускателни пунктове или асансьори в сграда. Основната цел е да се ограничи количеството на докосване на обикновени повърхности като дръжки на врати, хартиени дневници и химикалки, температурни скенери, дозатори за сапун, кафе машини и др. Правилните технологии на работното място ще бъдат от решаващо значение за отделните сектори, за да помогнат на организациите да осигурят здраве, безопасност, сигурност и поверителност на данните на работното място. Според доклад на McKinsey 85% от компаниите са ускорили дигитализацията в тази област, като също толкова важно е тези технологии да са user friendly, така че влизането в офиса да не отнема 20 минути. СТАНДАРТЪТ WELL Създателите на стандарта Well вярват, че сградите трябва да се развиват така, че в центъра на дизайна да се намират здравето и благополучието на хората. Стандартът за зелени сгради WELL използва цялостен подход към здравето в застроена среда, като оценява проектирането, оперативните характеристики и поведението на обитателите, което отличава WELL от останалите инструменти за сертифициране на "зелени" сгради. WELL де факто е инструмент, който надгражда типичните изисквания за сертифициране, като разглежда допълнителни

20 9

критерии, отнасящи се до човешко здраве, физическо и ментално, както и към човешкото благополучие като цяло. WELL представлява система за измерване, сертифициране и мониторинг на характеристиките на изградената среда, които влияят върху човешкото здраве и благосъстояние чрез въздух, вода, хранене, светлина, фитнес, комфорт и ум. WELL се основава на набор от медицински изследвания, които изследват връзката между сградите, в които прекарваме повече от 90 процента от времето си, и въздействието им върху здравето на нас като обитатели. WELL Certified™ пространствата могат да помогнат за създаването на изградена среда, която подобрява храненето, физическото състояние, настроението, режима на сън и ефективността на обитателите му. WELL се състои от над сто характеристики, които се прилагат към всеки проект на сграда, като всяка от тях е предназначена да адресира проблеми, които оказват влияние върху здравето, комфорта или знанията на обитателите. Много функции на WELL, предназначени за подобряване на здравето, насърчават установени добри практики, а някои функции са предназначени да променят поведението чрез образование и корпоративна политика или култура и да предоставят информация и подкрепа за вземане на положителен избор за начина на живот.

210 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

НЕПРЕХОДНАТА СТОЙНОСТ В ДИЗАЙНА ОТ "ИДЕАЛ СТАНДАРТ"

С история, по-голяма от век, "Идеал Стандарт" предопределя еволюцията на банята, като става част от културата в дизайна благодарение на сътрудничеството си с найголемите майстори, вплели едно забележително наследство на традиции и дизайн. От 50-те години на миналия век "Идеал Стандарт" е попил миланския стил и това рефлектира на взаимоотношенията с такива майстори на архитектурата като Жо Понти, Ахиле Кастелиони и Паоло Тилке. В резултат на сътрудничеството с майстора на дизайна Ахиле Кастелиони "Идеал Стандарт" създаде „пробив“ в архитектурата и дизайна на банята и обособи банята от функционално в жизнено пространство, каквото го познаваме сега. Създадените продукти с марка "Идеал Стандарт" от италианските икони Понти и Кастелиони са доказателство, че проектът с добър дизайн напълно надхвърля своята функция и става непреходен във времето. Днес, десетилетия по-късно, "Идеал Стандарт" в сътрудничество с италианското студио „Паломба Серафини“ прави интерпретацията на иконични модели, оставили отпечатък в историята на дизайна на банята. "Нашият подход е качествен и интуитивен дизайн с поглед към миналото, като същевременно запазваме простотата, чистотата и елегантността, които отличават бранда и отговарят на нуждите на съвременното общество", казва Роберто Паломба.

Колекция Linda-X Мивка Linda-X със смесител Joy

ATELIER COLLECTIONS Първата емблема на сътрудничеството с „Паломба Серафини“ е колекцията Atelier Collections, разработена така, че да въплъти богатството от визията за дизайна, вплитайки миналото, настоящето и бъдещето на "Идеал Стандарт". Atelier Collections предлага богатство от решения и перфектни съчетания между керамика, мебели и смесители за персонализиране на всеки проект. Конкретен пример за интерпретация на класиката на модерната ера е представен от колекцията мивки Conca, които дефинират нова посока, превръщайки един чисто практичен елемент в хармонична комбинация на форма и функция. Смесителите Conca и Joy допълват Atelier. Смесителите Conca са вдъхновени от катарамата на Gucci през 80-те с квадратиста форма. Joy се характеризира с лекота на дизайна, който се адаптира към различни стилове на банята. Под артистичната намеса на Паломба цветовете придобиват съвременна светлина в новата елегантна палитра на мивките Ipalyss. Серията се отличава с десет вдъхновяващи цвята, които да внесат емоция в интериора на помещението. С изящната вана Conca колекцията Atelier добива завършеност, а банята се отличава със съвременна елегантност. Премиум мебелите Conca са с елегантен и

ADVERTORIAL

211

Мивки Ipalyss със смесители Joy Свободностояща вана Conca със смесител за вана Tonic II

минималистичен облик. Концепцията е модулна, а мебелите са с различни покрития и цветове. Има допълнителни опции като push отваряне, плавно затваряне и LED осветление за чекмеджетата, кутии за съхранение за по-добра организация. LINDA-X - РЕДИЗАЙН В МОДЕРЕН СТИЛ Като трибют на колекция Linda (1977), създадена от Кастелиони, новата колекция Linda-X, по дизайн на Лудовика и Роберто Паломба, с гордост взема вдъхновение от оригинала, като представя културното наследство на бранда и носи в себе си модерността на една съвременна колекция, която отразява бъдещето на дизайна на банята. Колекцията дебютира по време на първото по рода си околосветско пътуване на "Идеал Стандарт" в света на дизайна Together World Tour на 21 април. „Тази колекция произтича от желанието да се отдаде почит към ДНК-то на "Идеал Стандарт" през очите на бъдещето, казва Роберто Паломба. Дълбоко вярваме, че в основите на непреходния дизайн стоят ценностите, а не трендове, и това бе важно при подхода към Linda-X.” Архитектурата, дизайнът, технологията и съзнанието за околната среда са ръководните принципи на тази колекция. Linda-X представлява гама от мивки и една елегантна вана, забележителни заради супер олекотения си дизайн, минималистични и изчистени, но в същото време

излъчващи драматизъм. Един от характерните визуални елементи на колекцията са ултратънките ръбове на мивките. Linda-X е изработена от уникалната керамична смес Diamatec®, която осигурява фина керамика, впечатляваща визуално, и гарантира изключителна здравина, както и минимално използване на суровини в производството. Като резултат имаме изделия, напълно отговарящи на очакванията за съвременен дизайн устойчивост и елегантност. Платформата на мивките също е характерна част от дизайна и създава впечатление за безтегловност и свобода, като в същото време е практично решение по отношение на използването на пространството, защото позволява комбинирането с по-плитки мебели. Мивките Linda-X се предлагат в 5 размера (от 45 до 75 см) и две покрития (бял гланц и бяла коприна). Те се съчетават перфектно с колекция смесители Joy, които пасват на квадратисти и заоблени форми на керамиката. Вписват се перфектно в разнообразна среда. Предлагат се в четири покрития (хром, silver storm, brushed gold и magnetic grey), всяко от които подчертава формата на смесителя и допринася за неговото ярко присъствие. Дизайнът е допълнен с водоспестяващи функции, като например регулатор на дебита за ограничаване до 5 л/мин.

212 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ОФИСЪТ В БЪДЕЩЕ ВРЕМЕ

213

214 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

"ИВО ПЕТРОВ-АРХИТЕКТИ" ЗА ТЕНДЕНЦИИТЕ, КОИТО ОФОРМИХА НОВОСТИТЕ В ОФИСНИТЕ ПРОСТРАНСТВА

През изминалата година промените белязаха всички сфери на съществуване, като архитектите се изправиха пред нови и неочаквани предизвикателства. Офис пространствата трябваше да се адаптират към новата нормалност, което доведе до пълна трансформация в техния облик. Изискванията от страна на възложителите бяха многобройни, като ние от ИПА успявахме да ги удовлетворяваме, пречупвайки ги през добрите проектантски практики, за да постигнем перфектна симбиоза между функциите.

Реорганизацията и внедряването на нови технологии в работния процес, адаптацията на бизнес пространството и новите стандарти в поддръжката на помещенията са само някои от ключовите фактори, които диктуваха работата на ИПА. Ето накратко как ние в "Иво ПетровАрхитекти" възприехме новите офис тенденции и намерихме тяхното приложение в дейността на архитектурното ни студио.

Офис сграда "Орбико България"

Бизнес център Велико Търново

Офис сграда "Телетек Електроникс"

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

ДОМ ЗА БИЗНЕСА, ДОМ ЗА ХОРАТА Безспорно днешният офис не е само офис. Работното пространство вече надхвърля очакванията на инвеститорите и компаниите, които искат не просто стандартна база, а нещо повече - едновременно да създадат дом за бизнеса и дом за хората. Тенденцията предначерта трансформацията в начина, по който изглеждат и функционират самостоятелните корпоративни бизнес сгради и днес – по-малки по мащаб, които да са замислени от самото им начало да изпълняват нуждите на бизнеса и служителите. Все повече се създава офисна среда, в която хората да се чувстват съпричастни с компанията и екипа и да чувстват как допринасят към успеха на компанията. Такъв пример от нашето портфолио е новият бизнес център на „Орбико България“, където, за да го реализираме, направихме обстойни проучвания преди етапа на проектиране, за да опознаем клиента, да разберем какви са нуждите и ценностите на компанията. Задачата пред нас бе да създадем уютна бизнес атмосфера, където всеки служител да се чувства като част от семейството на „Орбико“ и да се усеща удоволствие от тази принадлежност.

215

216 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Важен момент е и разпределението като пропорция между чисти офис площи и места за почивка, социализация и обучения, както направихме в проекта си за BNP Paribas, където, дори изпреварвайки времето, създадохме интериор в полза на хората, за това те да се чувстват мотивирани и оценени. След т.нар. отшумяване на COVID-19 очакванията са не просто да се завърнем към нормалното, а да сме създали условия за ново нормално. Осигуряването на безопасна, креативна и не на последно място приветлива работна среда изисква да обърнем внимание на вече съществуващите офиси и да се погрижим за правилната дистанция между работните места, съобразявайки се с размера на помещенията. От друга страна, още в началната фаза на проектиране мисленето вече е насочено повече към размерите на помещенията и пространства, позволяващи дистанция между хората, както и погъвкави и иновативни опции за общуване. ОФИСЪТ КАТО МНОГОФУНКЦИОНАЛЕН ОРГАНИЗЪМ Тенденцията за многофункционалност се налага все повече при проектирането в бизнес сектора. Инвеститорите виждат офис сградите си като част от единен бизнес организъм, който да обхваща всички процеси и дейности на компанията. Обикновено сградите се разполагат в центъра на по-големи комплекси, като, бидейки в непосредствена близост до всички звена, позволяват на компанията да повиши значително своята функционалност и ефективност и да постигне по-високи нива за припознаване на бранда от своите служители. Този важен момент бе опорна точка за проектите ни за „Орбико България“, „Телетек Електроникс“ и “Бизнес център – Велико Търново“. Колкото до офис пространствата, многофункционaлност, мобилност и гъвкавост са ключовите думи при изграждането им, като всеки елемент до най-малкия детайл от интериора е подчинен на цялостната концептуална идея. Мултифункционалност бе кодът за изпълнение на интериора на „Орбико България“, за BNP Paribas, както и за текущите ни в момента големи бизнес проекти. Интериорните решения олицетворяват желанието на ИПА да създаваме tailor-made бизнес среда в зависимост от задачите и визията на клиента, която едновременно да предоставя традиционни и алтернативни условия за общуване и колаборации, да способства по съвременен начин за реализирането на процесите и целите в бизнес стратегията. В последно време в проектите ни все повече присъстват работни спотове, които да мотивират служителите да възприемат работата си като креативен процес – с опции за индивидуална или съвместна работа, с разнообразни възможности за комуникация и

извършването на различни дейности, не само служебни, но и лични като почивка, медитация, съсредоточаване. За осигуряване на безопасно и гъвкаво офис пространство често прилагаме използването на всякакъв вид прегради между работните места, което е изключително подходящо и адаптивно решение за постигане на повече вариантност на средата. В проектите ни навлиза все почесто и създаването на живи зелени стени, които преграждат работните зони, което внася естетичен, модерен и различен елемент за възприятие. ДИГИТАЛИЗАЦИЯ И ИНВЕСТИРАНЕ В УСТОЙЧИВО БЪДЕЩЕ Инвестициите в качествени материали и устойчиви технологични решения са тенденция, която се превърна в стандарт, а не лукс за новите офиси. Въвеждането на по-висок клас строителни и дигитални ресурси води до създаването на поестетична и ефективна среда, работеща изцяло в услуга на природата, обществото и бизнеса. Налагането на зелен стандарт е част от тенденциите и нарастващото търсене идва от ползите както за предприемачите, така и за крайните потребители. Параметрите и стандартите, които се залагат, за да може един проект – и впоследствие строеж, да бъдат устойчиви, са основна причина за понижаване на оперативните разходи и повишаване на качеството на обитаване. Чисто икономическите аспекти за устойчивост, комбинирани с щадящи околната среда методологии, допринасят за повишаване на качеството на обитаване. Всичко това, комбинирано с гарантирани експлоатационни параметри и качество на крайния продукт, са фундаменталните причини за налагането на стандартите за устойчивост в проектирането и строителството на обществените сгради. Офисите все повече са от висок клас с голяма мобилност и функционалност, с предвидено специално „умно“ управление за всяка самостоятелна единица, което да осигурява правилно регулиране на ресурсите и комфорт на обитателите. Гледайки към бъдещето, умното управление на офиса на бъдещето ще се извършва посредством модели – дигитални двойници на съществуващите сгради. Проектът ще продължи да живее и служи и в дигиталната среда, за да дава своевременна информация за мониторинг и лесен инструмент за поддръжка на сградите. С поглед към бъдещето за създаване на естетична и функционална среда и с фокус към настоящето в грижа за здравето и благосъстоянието на всички обитатели ние в "Иво Петров-Архитекти" се стремим да овладеем всеки детайл от нашите офисни проекти, така че да създаваме продуктивна среда за бизнеса и приятна атмосфера за офис обитателите му.

Многофункционална офис сграда Space Tower

217

218 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

219

220 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АЛЕКСАНДЪР ДОУ ПРОСТРАНСТВО И УЕДИНЕНИЕ НА РАБОТНОТО МЯСТО

АЛЕКСАНДЪР ДОУ РЕГИОНАЛЕН ДИРЕКТОР, SGI ARCHITECTS & MASTERPLANNERS

Очевидно пандемията COVID-19 ни накара да преосмислим физическата си близост с останалите. Независимо от здравния и медицинския прогрес, завръщането в офиса на пълен капацитет бива придружено от определено ниво на безпокойство относно невидимите зарази. Това рефлектира със засилен фокус върху личното пространство и налага промени в осигуряването на комфорт при физическа близост. Към момента внимателно се осмисля оформлението на работното място и плътността на разположение на работните места, за да се обособи рамка за социално дистанциране, отговаряща на условията, зададени от ръководството или предпочитанията на служителите в даден офис. Очакваме, че този процес ще продължи да се развива, а кога и дали ще има пълно завръщане към традиционния лейаут от отворен план е трудно да се предскаже. Сега наемателите и собствениците на сгради трябва внимателно да преосмислят общите помещения,

споделените удобства и потенциално претъпканите „тесни места“, включително фоайета, асансьори, санитарни помещения и кафенета. Оценката на използваемостта, наблюдението и управлението на плътността и потока от хора, както и осигуряването на гъвкавост за извършване на корекции и прилагане на предварително подготвени протоколи ще се окажат от ключово значение за този преходен период. Хората имат склонност лесно да забравят и все още стои отворен въпросът дали настъпилите промени в поведението спрямо работната среда ще останат актуални в дългосрочен план. В БЪЛГАРИЯ ПОВЕЧЕТО ОФИСИ ЗА ИТ СЕКТОРА СА ПРОЕКТИРАНИ ОКОЛО ВЪЗМОЖНОСТТА ЗА ОПТИМИЗИРАНА СРЕДА ЗА ПРОГРАМИРАНЕ а не толкова за услуги за поддръжка, въпреки че поголемите компании имат отдели и за маркетинг и човешки ресурси, които често предпочитат работа в отворени

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

221

творчески и кооперативни пространства. Изискванията на програмистите са за спокойната обстановка с минимално разсейване. Нашият опит с няколко от големите ИТ компании е, че дори преди пандемията те вече масово използваха онлайн приложения за срещи и възможност за работа от разстояние, тъй като много от техните проекти и операции използват международни източници и човешки ресурс. Именно затова може да се каже, че ИТ компаниите не претърпяха толкова голяма метаморфоза в оперативните процеси. В други сектори обаче, например в нашия, необходимостта от прехвърляне на срещи лице в лице ще бъде намалена в дългосрочен план. Компаниите осъзнаха, че новите технологии и възможностите, които те предоставят, могат да осигурят значителни икономии на разходите и превъзхождат в много аспекти досегашния подход освен в случаите, когато личният контакт не е наистина необходим.

Към момента внимателно се осмисля оформлението на работното място, за да се обособи рамка за социално дистанциране, отговаряща на условията. Очакваме, че този процес ще продължи да се развива, а кога и дали ще има пълно завръщане към традиционния лейаут от отворен план е трудно да се предскаже.

222 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

Офис на Booking. com

Офис на VMware. Съвместна работа на SGI Architects & Masterplanners и Swanke Hayden Connell Architect

Офис на Skyscanner

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

223

Според JLL към първото тримесечие на 2020 г. до 70% от всички офис площи са били изцяло или частично с отворен лейаут. През последното десетилетие общите тенденции към повишена плътност в работните пространства доведоха до компресия на отделните работни станции. Много проучвания за оптимален дизайн на работното място насърчават плътност от 7,5 кв.м до 15 кв.м на човек - много по-ниска от традиционните за началото на XXI век 20 - 30 кв.м. ДОСКОРО МОДЕРНИТЕ КОМПОЗИЦИИ ЗА СЯДАНЕ, ОБЩИ БЮРА И ОТВОРЕНИ РАБОТНИ СТАНЦИИ СЕ ПРЕОЦЕНЯВАТ Те се пренасочват в посока да осигурят по-голямо разпределение на пространство на служител и повече уединение. Обособяването на стаи за екипи става все по-популярен подход, което ще рефлектира върху бъдещите изисквания за планиране на сградите, което да позволява гъвкавост. Когато работодателите желаят да променят работните процеси, това би могло да се осъществи чрез формиране на пространства, позволяващи интегриране на подвижни акустични бариери, открити зони за срещи и по-просторни общи пространства.

Резултати от приложени изследвания се очертават в подкрепа на тази концепция. Проучване на Harvard University през 2019 г. относно плана за отворен офис установява, че взаимодействията лице в лице са намалели със 70%, а дигиталните взаимоотношения са се увеличили като компенсация. Смесеното изпълнение на гъсто населени отворени планове, новите норми за социално дистанциране днес и вероятните продължителни психологически ефекти от пандемията върху служителите в обозримо бъдеще могат да се комбинират, за да създадат известна декомпресия на работното място. Комбинирайки това с нов тласък към екологично осъзнати индивиди и организации, се надяваме да видим, че много повече работни пространства ще интегрират аспект в техния дизайн, който подобрява благосъстоянието на хората чрез достъп до зелени площи, чист въздух и повече лично пространство. Що се отнася до потребителското изживяване, има значение от това кого разглеждаме като потребител, да кажем, наемодателя, собственика на бизнеса или служителя. ПОЛУЧИХМЕ ОБРАТНА ВРЪЗКА ОТ МНОГО ОТ НАЕМАТЕЛИТЕ, ЧЕ ИСКАТ В ТЕХНИТЕ ОФИС ПЛОЩИ ДА СЕ ЧУВСТВАТ КАТО У ДОМА СИ Това до голяма степен е в отговор на необходимостта да

224 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

привлекат служителите си, които досега са работили от спалните си, да се завърнат обратно в офиса. Интересното е, че стратегия home office с идеята, че вече можем да се отървем от офиса и да живеем живота си през платформи като Zoom, бива осъзнато развенчана. Както Google, така и Facebook инвестират активно в офис площи и настояват целият им персонал да се върне в офиса в рамките на фиксирани срокове. УСТОЙЧИВОСТТА ЧРЕЗ НОВИ СТРОИТЕЛНИ ТЕХНОЛОГИИ И АВТОНОМНОТО ПРОИЗВОДСТВО НА ЕНЕРГИЯ ЧРЕЗ ВЪЗОБНОВЯЕМИ ИЗТОЧНИЦИ БИХА БИЛИ ОТ НАЙГОЛЯМО ЗНАЧЕНИЕ ЗА БЪДЕЩЕТО НА ОФИС ПЛОЩИТЕ Оперативно ще има по-тесни връзки между офиса и дома. В отговор на преживяното заради пандемията хората ще искат и искат повече гъвкавост в това как и къде работят, но все пак ще имат нужда от място за работа извън домовете си. Решенията по тези въпроси са многостранни и различните организации ще изискват различни решения за балансиране на това конкретно уравнение. Някои ще изискват споделено работно пространство, което вече не е ново явление, други ще решат, че такова не отговаря на изискванията на техния бизнес. Според нашия опит споделеното работно пространство или сменяемите

работни станции никога не са перфектното решение, но може да бъде полезно като част от по-широка стратегия. Трудно е да почувствате работното си пространство както свой дом, ако нямате собствено бюро. Въпреки това тази концепция все още има своето място, особено ако половината от човешкия ресурс обслужва договори извън офиса, а другата половина изисква по-кратко време за пътуване до работното място. Реалността е, че няма единно решение. Tennent’s например разглеждат множество решения в рамките на едно място, тъй като обслужват различни части от бизнеса си по различни начини. Едно нещо е много ясно обаче - устойчивостта в застроената среда ще наложи все още непредвидени промени през следващите 10 - 20 години. Тези промени ще настъпват с голяма сила в близкото бъдеще, ако страните се придържат към своите климатични цели и правителствата приемат законови мерки за постигане им. Недвижимите имоти все още са един от найвлиятелните върху околната среда сектори с около 40% от глобалните емисии на CO2, идващи от строителния процес. Начинът, по който изграждаме и работим в офис площите, ще бъде обект на промени по отношение на градската инфраструктура, технологиите и това как компаниите реагират на промените, наложени в работния процес след пандемията.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

225

226 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ЙОРДАН ВЕЛЕВ ВЕНТИЛИРУЕМАТА ФАСАДА Е ЧАСТ ОТ ВСЯКО МОДЕРНО АРХИТЕКТУРНО РЕШЕНИЕ ОТ ВИСОК КЛАС ЗА СЪВРЕМЕННА ФАСАДНА ОБЛИЦОВКА

ЙОРДАН ВЕЛЕВ ТЪРГОВСКИ ДИРЕКТОР, "ГРАНИТЕКС - ИВ"

ЙОРДАН ВЕЛЕВ

е търговски директор в "Гранитекс - ИВ" ЕООД, организация от семеен тип с 15 години опит в строителния бранш. Завършва УАСГ през 2015 г., специалност “Урбанизъм”. През 2018 г. се дипломира с отличие в магистърска програма в СУ по бизнес администрация и стратегическо управление, направление „Маркетинг“. От 2011 г. активно участва в дейността на "Гранитекс - ИВ" ЕООД, като основните му отговорности са свързани с продажбата на естествен камък, гранитогрес и свързаните с тях материали за монтаж, връзка с клиенти, доставчици и партньори, бизнес планиране и маркетинг.

Г-н Велев, може ли да представим накратко бизнес историята на "Гранитекс - ИВ"? „Гранитекс - ИВ“ е строителна компания от семеен тип и оперира вече над 17 години на пазара за естествени камъни. Неин управител е Иван Велев. Фирмата разполага със собствени офисшоурум и административна, складова и производствена база в град София. „Гранитекс - ИВ“ развива своята дейност в областта на естествените камъни и гранитогрес. В самото начало организацията стартира с извършването на монтажна дейност, впоследствие започва да произвежда различни детайли от естествен камък. През 2016 г. фирмата

се разширява чрез придобиването на терен в София През следващите няколко години фирмата инвестира в модерна производствена и административна сграда и в италиански машини от най-висок клас за производство на различни детайли от естествен камък и гранитогрес. Кои са основните направления, в които работите? Фирмата предлага богат асортимент каменни изделия от мрамор, гранит, варовик, оникс от Италия, Португалия, Испания, Бразилия, Индия и Китай. „Гранитекс - ИВ“ извършва производство на изделия и детайли по индивидуални проекти

ADVERTORIAL

на своите клиенти, а също така и дизайн, консултации, доставка и монтаж. Продуктите включват настилки, облицовки, кухненски плотове, барплотове, подпрозоречни первази, панели и плочи за баня, стъпала, различни видове рамки, первази, облицовки за камини, фризове, маси, мозайки и много други интериорни и екстериорни решения. Предлагаме иновативни и съвременни решения за вентилирани фасади, извършвани в съответствие с проекта на инвеститора. Фирмата е директен вносител на конструкция и крепежни елементи за изграждането на фасадите. Вентилируемата фасада е част от всяко модерно архитектурно решение от висок клас за съвременна фасадна облицовка. Тя придава завършен вид на сградите, увеличава възможностите за реализиране на разнообразни решения и изпълнява топло-, шумо- и хидроизолационни функции. Окачената фасада е система, състояща се от облицовка, топлоизолация и метална подконструкция. Технологичното разстояние, оставено между топлоизолацията и облицовката, позволява свободна циркулация на въздуха и по този начин сградата „диша“, а не се „запечатва”. Оттук произлиза и наименованието й – вентилируема фасада. Така естественото движение на въздуха в пространството осигурява стената постоянно да е суха, не позволявайки образуване на конденз и влага. Този въздушен промеждутък редуцира загубите на топлина, явявайки се в ролята на температурен буфер. „Гранитекс - ИВ“ предлага и гранитогрес и фаянс на световния лидер в бранша – италианската фирма МARAZZI. Сред нашите предимства са квалифицираният дългогодишен персонал, индивидуалният подход към всеки клиент, високото качество на изпълнение на СМР и гаранция на изпълнените от нас изделия. Може ли да коментирате ваши референтни проекти? Продуктите на „Гранитекс - ИВ“ намират приложение в изпълнението на интериорни и екстериорни проекти на жилищни и офис сгради, търговски обекти, производствени сгради и др. През последните години имаме възможността да работим върху обекти, които ще се превърнат в знакови и емблематични за София. Именно такъв е проектът, който бе успешно завършен през 2018 г. - Sofia Luxury Residence. „Гранитекс - ИВ“ изпълни окачената фасада от естествен камък врачански варовик тип „Крема Екстра“. Качеството на варовика е изключително високо, с еднороден и изчистен кремав цвят. Друг значим проект е сградата на бул. "Витоша" Marvell House. На този обект изпълнихме окачената фасада от естествен камък врачански варовик тип „Върбешница АБ“. Този варовик също се отличава с много високо качество, с кремав цвят е и изразена шарка. Последният реализиран проект с окачена фасада от врачански варовик тип „Крема Екстра“ в кв. "Лозенец" е обект Secret Gardens. Проектът се отличава с модерна визия, съчетаваща окачена фасада от естествен камък и стъкло. За този тип обекти се използва шлайфан варовик с различна дебелина, като за основните участъци е използван камък с дебелина 3 см. За да се подчертае луксозността на комплекса, се акцентира при изпълнението на различни детайли от фасадата, сред които са терасите и зоната около прозорците, а за целта е използван и масивен камък с дебелина до 8 см.

227

През 2021 г. „Гранитекс - ИВ“ започна работа по нов проект с окачена фасада от травертин и врачански варовик тип „Крема Екстра“. Paradise place е затворен жилищен комплекс от най-висок клас, разположен в най-динамично развиващата се част на район „Лозенец“. За изпълнението на окачените фасади „Гранитекс - ИВ“ използва конструкция от Турция с всички необходими сертификати за качество. Основната подконструкция е метална, топло галванизирана, с крепежни елементи неръждавейка тип А2. За целите на проектите е изготвен допълнителен технически проект, с който да се пресметне необходимата конструкция според тежестта на камъка. Важна част за всеки амбициозен проект са доброто партньорство и комуникация между отделните страни в процеса – инвеститор, архитект, главен изпълнител и подизпълнители. Удоволствие е да се работи в такава работна среда и с опитни професионалисти, за които естетиката и качеството са водещи.

228 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

МИЛА ИВАНОВА И ЦВЕТОМИР ПАВЛОВ ПОТРЕБИТЕЛСКОТО ИЗЖИВЯВАНЕ И ХОРАТА СА В ЦЕНТЪРА НА ВСИЧКО, КОЕТО ПРАВИМ

МИЛА ИВАНОВА CACHE ATELIER

ЦВЕТОМИР ПАВЛОВ CACHE ATELIER

През последните 12 месеца на почти 100% lock down за работните пространства компаниите работиха усилено да реорганизират работния си процес с цел минимално понижаване на ефективността на служителите си и разумно продължение на функциониране на бизнеса си. За много от тях ситуацията с работата от вкъщи не е новост, но налагането на тази практика изведнъж и повсеместно бе изключително предизвикателство. Тенденциите в трансформацията на офиса, какъвто го познаваме, бяха налице през последните 3-4 години – те не са нещо ново. Тук говорим за activity based working, работа без фиксирано работно място, застъпване на все повече места за колаборация, работа от вкъщи – всички те обединени от една дума – гъвкавост. Както на самото физическо пространство, така и на времето, което служителите

прекарват в него. Това са тенденции, които опитваме да представим и вложим в проектите си през последните 5 години и за щастие успявахме. Ключовата новост сега е, че почти всички компании обръщат поглед към тези концепции сами и са много по-отворени към прилагането им. РАБОТНАТА СРЕДА И НОВАТА НОРМАЛНОСТ Ясно е, че офисът е променен. Основната посока, към която повечето компании са поели, е смесен тип работа в баланса 3 дни в офиса – 2 дни вкъщи. Повечето самостоятелни задачи ще се вършат именно в домовете, а офисите ще са центрове за срещи, взаимодействие, обмяна на идеи. През последните месеци активно водим комуникация с клиентите си и техните служители, които всъщност са нашите крайни клиенти, за да разберем какви са настроенията, какво им

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

липсва на повечето хора през последните 12 месеца и какво можем да направим с физическата среда, за да искат реално сами да се върнат в офисите. И 100% отговорът, който се появява, е неефективността на екипната работа във виртуална среда. В момента всички водим безкрайни и уморителни online срещи, които доказаха своята ефективност само в кризисна ситуация. Всеки предпочита срещата лице в лице заради ефективността, бързината. Заради онзи така важен момент, когато след среща на вратата на залата хората продължават да общуват и да раждат идеи и решения. Спонтанно. Това е нещо, което категорично никой software не може да симулира или замени. Така че офисът ще измества фокуса си все повече към функцията си да насърчава към спонтанно общуване и обмен на идеи. Ако всички места са със стандартното и лесно решение – една маса с осем стола, тогава кой няма да се умори да влиза в нея всеки ден. Именно разнообразието на тези зони в офисите като тип сядане, усещане и предразполагане към различен вид общуване ще е ключът към превръщането на пространствата в център с фокус към общуване и срещи,

229

където екипите ще търсят активна комуникация и обмен на идеи. ЕВОЛЮЦИЯТА НА РАБОТНИТЕ ПРОЦЕСИ НА ΙΤ/ BPO ИНДУСТРИЯТА И ФУНКЦИОНАЛНИЯТ МИКС НА РАБОТНАТА СРЕДА През последните години водещи в преобразуването на работните пространства към по-гъвкав модел на работа със сигурност бяха IT компаниите. „Офисът на Google“ и „офисът на Facebook“ станаха нарицателни в разговорите за работната среда. Със своите позитиви и негативи. Но като че ли до момента се обръщаше повече внимание на визията, а не на самите функции и отношения, към които тази среда предразполага. Днес на дневен ред са именно тези въпроси. IT компаниите ще продължат да бъдат водещата сила в промяната на работното пространство, тъй като те са бизнесът, който разполага с желанието и бюджета за смелите решения. Но интересното в нашия опит е, че компаниите от другите сектори са тези, които реално вече са приели промяната, за която говорим, и са я

230 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

въвели още преди години в начина си на развитие, а оттам и във физическото си офис пространство. Като пример можем да дадем проектите за Novartis и Financial Times в София, по които работихме преди 4 години и сме прилагали концепцията за тези „нови тенденции“. Това са компании със силно изразена и ясно различима корпоративна идентичност, която ги отличава и ги е превърнала сред водещите в съответния бранш. И тя може да продължи да съществува само ако има физическо проявление. Ако разгледаме компанията като приятелски кръг, който споделя общи ценности, интереси, начин и теми на общуване, то офисът е любимото кафене, бар, парк, в който се срещате. Той е част от тези ценности. Днес възнагражденията, социалните придобивки са почти идентични в сходните като бизнес компании. И именно ценностите, мисията, корпоративната култура и атмосферата са факторите, които правят разликата и привличат талантите. ОСНОВНИТЕ АСПЕКТИ НА ЗДРАВОСЛОВНАТА И БЕЗОПАСНА ОФИС СРЕДА За здравословна работна среда говорим отдавна. Факторите са няколко и основни – баланс на естествена и изкуствена светлина, акустична среда, ергономичност, климатизация. Това е и винаги е бил минимумът, върху който сме развивали проектите си. Дистанцията е моментен феномен, пряко продиктуван от извънредната ситуация, в която сме. Не можем да

продължим да живеем на 2 метра разстояние един от друг. Това би било пагубно за всички ни. Със сигурност много от офис пространствата, които бяха проектирани с безумно количество хора, събрани на минимално пространство, ще спрат да съществуват. Това ни прави много щастливи. Винаги сме се борили срещу пренаселването и сме обяснявали на клиентите си важността на баланса между реално използваното пространство и празните зони в него. И за щастие сме срещали разбиране. Табелите как да се движим в офисите, знаците да се дезинфекцират ръцете, плексигласовите прегради между бюрата бяха пряк отговор на една нова ситуация. Сега трябва да ги забравим. Никой няма да иска да се върне в пространство, което само му напомня, че има опасност около него. Нашата задача е да вложим нужните системи и решения, за да сме сигурни, че хората няма да чувстват страх на работното си място. Смеем да твърдим, че поголемите компании осъзнаваха фактора здравословна работна среда още преди пандемията и инвестираха в нея. Сега е време всички да я приемем като базата, без която не можем. А от това печелят най-вече ползвателите на офис пространствата. В този контекст прогнозите отпреди 6 месеца, че компаниите ще намалят драстично офисите си като площ или някои ще ги освободят, напълно се потвърди, че са несъстоятелни. Факт е, че виждаме леко свиване на офисите като площ, но то е в много малка степен. В момента поскоро работим към адаптиране и преконфигуриране на © МИНКО МИНЕВ

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

231

Изглед от офис пространство Progress – София. Разнообразие от сценарии и решения за срещи и колаборация

Комбинация от малки зали за срещи и отворено място за срещи и разговори – офис на Novartis

Офис на Novartis

232 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021 Общо мултифункционално пространство офис Financial Times.

Общо мултифункционално пространство офис Financial Times.

Офис пространство Stars Group – София - BPO екипи с достатъчно разстояние между отделните екипи

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

233

съществуващите пространства с цел въвеждане на повече зони за срещи и организиране на зони и места, които не принадлежат на никого, т.е. всеки екип и човек в зависимост от моментните си нужди да може да си запази дистанционно място в офиса, да го ползва временно, а на следващия ден да дойде друг човек, друг екип. Щастливи сме, че това не коства много усилия и чисто физически ремонтни дейности, но това е производна на начина, по който сме подходили към проектите заедно с клиентите преди години, когато сме ги изграждали. Именно широките пространства в тях, вложените технологии и гъвкави решения сега ни позволяват самите ние да сме адаптивни и ефективни.

Генерални отговори няма. Решенията нe са еднакви за една IT и една фармацевтична компания. Освен това на още подълбоко ниво във всяка компания има различен тип хора – някои предпочитат работата от вкъщи, други имат нужда от работното си място в офиса. Някои служители нямат опит в работата и единственият пълноценен начин да го получат е в пряката интеракция с колегите си в офиса. Има редица социални и лични фактори, които вече са ключов фактор при избора на компания, в която да работиш. Гъвкавостта на самите работодатели, включително на физическото пространство, в съчетание с гъвкаво работно време са ключът към бъдещето на работната среда – не само във физическото й измерение.

МОДЕРНИЯТ ДИЗАЙН И ПОТРЕБИТЕЛСКОТО ИЗЖИВЯВАНЕ Ключовата фраза тук е потребителско изживяване, защото именно хората са в центъра на всичко, което правим. Последната година постави на масата въпроси, чиито отговори не могат да бъдат дадени само с архитектурни решения. Все по-важна е колаборацията ни със специалисти в сферата на дизайн мисленето, подбора на кадри и психолози. Заедно като екип проучваме компаниите в детайл, разбираме нуждите на бизнеса им и плановете им за бъдещето, но винаги в контекста на нуждите на служителите. Защото те са най-ценният капитал на една компания и именно около тях развиваме проектите си. Всички теории и концепции ще останат на хартия, ако не се намерят точните способи, за да бъдат адаптирани по специфичен начин за всяка отделна компания.

ВИЗИЯ ЗА БЪДЕЩЕТО НА РАБОТНИТЕ ПРОСТРАНСТВА И ОФИС СГРАДИТЕ Както казахме, офисът вече няма да е същият. Духът от бутилката е пуснат, но изцяло в положителния смисъл. Тежката ситуация през последната година отвори и много възможности и сега е моментът да се възползваме от тях. Да бъдем смели и дори малко да рискуваме. Офисът на бъдещето напуска границите на физическото пространство на наетите площи от компанията. Тук трябва да признаем и адекватността на повечето инвеститори с добрите проекти за сгради. Много повече общи части, зелени площи, възможност за спорт и рекреация, предоставяне на възможно най-голям набор от услуги на една ръка разстояние. Изключително показателен пример в това отношение е Garitage Park – в самата му концепция на

234 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

изграждане, заложена още преди години, откриваме всички тези положителни аспекти. Сгради като Capital Fort, NV Tower залагат на подобни концепции. Така че такива качествени проекти ще са притегателните центрове за компаниите. Тенденцията с по-малките офис сгради, които остават празни, най-често разположени в по-централните части на града, е проблем, който вече е налице през последните години. Това е съвсем разбираемо, тъй като те остават неконкурентоспособни на мащабните съвременни проекти – и като среда, и като вложени технологии и системи. В пообщата част на градската тъкан е важно да обърнем поглед към тях и да преосмислим функцията им. Една възможност е да бъдат превърнати в клъстери на централните офиси под формата на coworking пространства, където да се пренесе работата от вкъщи. Но дали не е време да проучим възможността те да бъдат превърнати в детски центрове, градини, училища, библиотеки, центрове за интереси и занимания, съвременни читалища? Нещо, от което ще спечелят самите те като нова насока на развитие на бизнеса си и обществото в контекста на квартала и района с функции, които очевидно през последните години са в недостиг.

Екипно пространство за резервация на ротационен принцип – офис Paysafe – София.

Използване на акустични елементи и система за осветление с отразена дифузна светлина над работни пространства – офис Garitage Management and Investment Team

Офисът на бъдещето напуска границите на физическото пространство на наетите площи от компанията - много повече общи части, зелени площи, възможност за спорт и рекреация, предоставяне на възможно най-голям набор от услуги на една ръка разстояние. Показателен пример е Garitage Park – в концепцията, заложена още преди години, откриваме всички тези положителни аспекти.

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

235

236 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

АРХ. МАРТИН РЯШЕВ ПРЕДСТОИ ДИВЕРСИФИКАЦИЯ И ОБОГАТЯВАНЕ НА ФУНКЦИОНАЛНИТЕ ЗОНИ НА МОДЕРНИЯ ОФИС

АРХ. МАРТИН РЯШЕВ "ДА АРХИТЕКТИ"

Може да се каже, че се наблюдаваха два генерално различни подхода за справяне със ситуацията, причинена от разпространението на коронавируса - хибернация и акселерация. Някои компании „замразиха“ процесите си по трансформация, изчаквайки в защитен режим (основно работа от дома за голяма част от персонала и ротационен принцип на работа в офиса), като са по-скоро с нагласата да се справят със ситуацията в кризисен порядък и след нейното нормализиране да продължат по план оттам, където са спрели. Други, напротив, решиха, че сега е моментът да се действа и да се форсират вече започналите промени, използвайки затварянето на офисите за преструктуриране и имплементиране на новите модели на работа.

ТРАНСФОРМАЦИЯТА НА РАБОТНИТЕ ПРОСТРАНСТВА Е ЕВОЛЮЦИОНЕН ПРОЦЕС и като такъв той се случва постоянно и е неразривно обвързан с развитието на бизнес процесите. Случките от изминалата година бяха само катализатор за повишаване на интензитета на промените. Такива са засилването на дела на работата от дома и т.нар. работа отвсякъде, увеличеното търсене на гъвкавост и activity based работни зони, фокусът върху офиса като хъб за колаборация и носител на корпоративна култура и идентичност, увеличаването на онлайн интеракциите и редица други. Основните фактори за промяната на офисите са тези, които са по-пряко свързани с дизайна на офисите за оформянето на мултифункционални и гъвкави пространства, които да отговорят на нуждите от различен

ОФИСИ 2021: ТЕНДЕНЦИИ

тип активност, интегрирането на биофилен дизайн, създаване на характер на пространството, който да служи като силна визуална комуникация и препратка към общите ценности, които споделят партньорите и служителите на дадена компания. СЪОБРАЖЕНИЯТА ЗА ПО-ЗДРАВОСЛОВНА И БЕЗОПАСНА РАБОТНА СРЕДА изместват по-нагоре в стълбицата на приоритетите част от похватите, които бяха на дневен ред и преди пандемията, но сега са заредени с допълнителна тежест. По-голямо разстояние между служителите (съответно по-голяма площ и обем, които се падат на един човек), по-добри показатели и допълнителни подобрения на системата за вентилация, гарантиране на достъп до естествена вентилация за почти всички помещения, безконтактно ползване на уреди и устройства в общите части на офиса/сградата, системи за контрол на дестинацията при асансьорите, завишени изисквания към естествено и изкуствено осветление, акустика и ниво на използваните материали. Не на последно място, осигуряването на възможност за тонизираща или по-интензивна физическа активност в офиса или в близост като средство за повишаване на физическото и емоционалното здраве на служителите.

237

ЕДНО Е СИГУРНО ЗА БЪДЕЩЕТО НА РАБОТНИТЕ ПРОСТРАНСТВА, ОФИС СГРАДИТЕ И ГРАДОВЕТЕ – ТЕ ЩЕ СЕ РАЗВИВАТ И ПРОМЕНЯТ Това се е случвало и досега и ще продължи да е част от жизнения им код. В близко бъдеще очакванията ни са за диверсификация и обогатяване на функционалните зони. Офисите ще се развият в посока да бъдат нещо като Workscape хъбове, наподобяващи до голяма степен градската тъкан – площадът, кафенетата, паркът, улицата, всички тези места за социална интеракция и катализатори на общности. Това би дало своя голям косвен принос във формирането на устойчиви екипи и би провокирало креативния процес. Във времена, в които повече от всякога трябва да употребяваме умно ресурсите, с които разполагаме, трябва да се работи в посока да се ревитализират сгради и градски пространства, да се натоварят с допълнителни функции и смисъл, които отговарят на актуалното търсене. Това би дало тласък и на формирането на повече мултифункционални зони и „живи“ сгради, които „дишат“ 24/7, имат човешки мащаб и характер. Здравословният микс от функции в териториите доказано намалява времето и ресурса, който обитателите инвестират в транспорт, повишавайки полезното им време и подобрявайки екологичната обстановка.

238 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

ПАСКАЛ ДОЙЧЕВ РАБОТАТА ОТ ВКЪЩИ НЕ Е ДЪЛГОСРОЧНО РЕШЕНИЕ ЗА БИЗНЕСА

Предприемачът Паскал Дойчев е на 42 години, основател и собственик на най-голямата лайфстайл верига фитнеси в България Pulse Fitness & Spa, верига хотели "Гранд Хотел Банско" и "Гранд Хотел Свети Влас", Emirates Apart Residence в София.

Ring Tower е най-новата офис сграда в района на "Бизнес парк София". Съчетава класическа архитектура с модерни елементи, естетически издържани до найфиния детайл, с удобства и иновативна вътрешна организация, отговарящи на новите пазарни очаквания. Защо сградата има всички предпоставки да се превърне в успешен проект въпреки застоя в сектора през последната година, разказва неговият създател - предприемачът Паскал Дойчев.

Ring Tower е най-новият ви проект в сферата на офис сградите, започнахте неговата реализация при съвсем различна пазарна и икономическа среда, но ковид пандемията промени всичко това. Може да се каже, че завършихте този проект в условията на нова бизнес реалност. Как се справихте с тези неочаквани промени и предизвикателства? Очевидно коронавирусът промени живота на всеки човек и повлия на всички аспекти на икономическия живот. Някои браншове пострадаха силно, други пък увеличиха многократно оборотите си. Бизнесът с офис имотите попада в първата група. Той на практика почти спря за тази една година. Фирмите или замразиха плановете за разширяване или намалиха наетите площи. Въпреки неясната перспектива, в която се намираше бизнесът не само у нас, но и по света, ние решихме да продължим с реализацията на проекта Ring Tower. Смятам, че дори имахме известна доза късмет, защото пандемията ни завари на по-ранен етап на изграждане. Това ни позволи да бъдем по-подготвени за тенденциите в пазара на офис площи. Към днешна дата има нови реалности, изискванията на клиентите вече са други. Направихме задълбочен анализ, чрез който се опитахме да установим какви са вече представите и

ADVERTORIAL

239

очакванията на хората за офис среда, на какви задължителни условия трябва да отговаря тя. Това ни позволи да извършим определени промени. Например фасадната функционалност и вентилационните възможности на Ring Tower, която със своите 16 етажа е и най-високата сграда в района, с найголемия собствен паркинг. Във всеки бизнес е от ключово значение да успееш да усетиш посоката на промяна в нагласите на потребителите, дори когато самите те все още не са ги осъзнали напълно. Ако ние бяхме стартирали реализацията на проекта Ring Tower с една година по-рано, днес щяхме да сме изправени пред по-предизвикателни решения. Какво включват тези нововъведения? Нашата визия се основава на възможността да осигурим повече пространство за служителите и да задоволим усещането им за сигурност на работната среда. В този контекст е отваряемостта на фасадата, независими системи за аспирация, определени изисквания за местата за хранене и отдих. Мога да кажа, че по тези критерии Ring Tower е единствената в района на "Бизнес парк София". Всеки етаж има индивидуална система за климатизация и вентилация, която не е свързана с останалите етажи - може както да филтрира и завърта въздуха в помещенията, така и да внася свеж отвън, с което се ограничава разпространението на вируси. Прозорците са на не повече от 5 метра. Разполага с кафене и заведение, предлагащо приготвена на място храна, с възможност за доставка до офисите. Има 5 високоскоростни асансьора, всеки с капацитет до 13 души, които дават възможност за спазване на дистанция дори там. Разгънатата застроена площ е 14 704 кв.м, което означава, че всеки етаж е 813 кв.м. Това позволява на всеки 100 кв.м работните места да са между 8 и 10. На всеки етаж са разположени open space офис площи от най-висок клас, има опция за разделяне на пространството с множество варианти за трансформации и преустройства поради добре замислените вариации на функционали разпределения. С колегите от Sketch CoWorking реализирахме в Ring Tower съвместен проект за споделено офис пространство - Sketch StartUp Space. Постарахме се и тук да отговорим на новите желания на клиентите. Световната практика, наложена и у нас, е от 2 до 4 души на 10 кв.м. В Ring Tower стандартът е на 1 човек - 10 кв.м. Sketch StartUp Space е разположен на два етажа с по 75 работни места. Само на няколко метра се намира Pulse Fitness & SPA. Всички наши наематели ползват специални оферти за нашата фитнес верига. Всъщност спокойно можем да кажем, че Ring Tower е мултифункционален комплекс. Какви други предимства предлага сградата? Смея да твърдя, че Ring Tower има специфичен стил, който носи препратка към архитектурата в бизнес мегаполиси като Ню Йорк, Токио и Дубай. Арх. Арнаудов успешно интегрира нашата визия за това как трябва да изглежда сградата, а именно: строга красота. Подчертава я енергийно ефективната защитна фасада със селективни стъкла в комбинация с усещането за солидност, идващо от вентилируемата облицовка с луксознa италианска мраморна керамика. Важно е да отбележа, че във всеки наш проект следваме принципите на природосъобразното проектиране. Отоплението е решено посредством многозонови климатични системи (VRV), а инсталациите са с възможност за надграждане със смарт системи за управление. Вечнозелени растения има както

вътре в сградата, така и във всички пространства около нея. По критерий локация също сме със силно предимство Ring Tower е на 200 м от метростанция „Бизнес парк“ и на 10 минути от летище София. Какви са вашите очаквания за пазара на офис площи? Хората започнаха да осъзнават, че работата от вкъщи не е подходящо дългосрочно решение за по-голямата част от бизнесите. Вече отчетливо се забелязват устойчиви признаци на раздвижване на пазара. Предимно чужди компании започват да си търсят офис площи, но с предпочитание към нови бизнес сгради. Очертават се три основни тенденции. При първата това са компании, които искат да намалят наетите площи, за да оптимизират разходите си. При втората е обратното - това са фирми, които искат да се преместят в нови и модерни пространства, осигуряващи достатъчно високо ниво на биосигурност на работната среда. Третата тенденция е посилното присъствие на споделените работни пространства (Coworking space) в бизнес сгради клас А. В момента само Ring Tower може да предложи такива пространства в района на "Бизнес парк София".

24 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021

243

24 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 3 | 2021